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DEMANDA DE DESALOJO

I.- NOCIONES PRELIMINARES: La acción judicial de desalojo, actualmente se en-


cuentra en el Código Procesal Civil, Comercial y Tributario de la provincia de Mendoza,
en el LIBRO III - TÍTULO I, PROCEDIMIENTO DE ESTRUCTURA MONITORIA Y
DE EJECUCIÓN - CAPÍTULO II, PROCESO MONITORIOS ESPECIALES - SEC-
CION PRIMERA, DESALOJO —esto es, desde los artículos 237 a 239—.-
Como surge del párrafo precedente, y en términos resumidos, el proceso
de desalojo se trata de un procedimiento especial, de estructura monitoria. Ello implica
que el contradictorio, en una primer etapa, es nulo o inexistente, por cuanto, ante la inter-
posición de demanda, la misma entrará al despacho del juez para dictar sentencia de desa-
lojo.-
Es decir, en términos generales y sin agotar el estudio procesal de la
acción de desalojo, el proceso va a contar con las siguientes etapas:

1) DEMANDA: Las demandas de desalojo, transitan por la vía civil, y dentro de ella,
conforme a las prescripciones de nuestro código procesal, artículos 6 inc. A y 5 inc. B. 1,
ante los juzgados de Paz.-
El objeto es el desalojo del inmueble individualizado como tal —espe-
cialmente en cuanto su ubicación—. En este escrito deberá expresarse la causal del desa-
lojo —puede ser falta de pago, vencimiento del contrato, etc. —.-
Recuerda que en los casos de desalojo por falta de pago de alquileres
adeudados, el objeto podrá contener la suma de dinero adeudada.-
Deberá además denunciarse contra quien o quienes se dirige la acción,
individualizándolos de forma precisa y con la mayor cantidad posible de datos.-
Finalmente, debemos hacer una referencia sucinta de los hechos que
han dado lugar a la acción de desalojo.-
Respecto de la prueba, puedes valerte de las que tengas, pues es amplia
la facultad otorgada por el Código Procesal Civil y Comercial de Mendoza. No obstante,

Cada cliente, juicio y proceso es distinto y bien podría apartarse de estas sugerencias con resultados positi-
vos y correctos. Estas instrucciones son meramente guías para asegurar un mejor desempeño de los/as no-
veles profesionales en el ejercicio efectivo de la Abogacía. El Colegio Público de Abogados y Procuradores
de la Segunda Circunscripción Judicial de Mendoza en cualquiera de sus Comisiones, Institutos, Sedes, su
Directorio y las personas que lo integran no garantizan ni se hacen responsables por los daños y perjuicios
que el seguimiento o el apartamiento de las presentes guías o instrucciones pudieran conllevar.-
se recomienda siempre presentar la prueba instrumental en copia simple para el expe-
diente, acompañando los originales y/o copias ceritficadas de las mismas en un sobre
cerrado para ser reservado en caja de seguridad del juzgado; debiendo hacer referencia de
ello en el ofrecimiento. Si al momento de interponer la acción, no lo permite el estado de
la digitalización, reserva los originales en el estudio para el caso de que el juzgado lo
requiera.-

2) PREPARACIÓN DE LA VÍA MONITORIA1: En términos simples, significa que una


vez presentada la demanda y previo al dictado de sentencia monitoria, en los casos que
sea necesario, el juez citará al demandado a que reconozca contenido y firma del contrato;
a que reconozca su calidad de locatario y acompañe —si corresponde— el último recibo
de pago de alquiler.-
No será necesario la preparación de la vía monitoria en los casos en que
el desalojo proceda por vencimiento de contrato y, dicho contrato se encuentre en escri-
tura pública, o privado con firmas certificadas ante escribano público, o bien instrumen-
tado como público —por ejemplo si el ente contratante a quien le iniciamos el desalojo
es un órgano público y se encuentra inserta en el documento la firma y sello de su repre-
sentante; o bien, si la relación locativa, de usufructo o comodato fue acordada judicial-
mente—.-

3) SENTENCIA.-
Dictada la sentencia de desalojo, la misma será notificada al deman-
dado. Un dato a tener en cuenta es que si el domicilio real del demandado no coincide
con el domicilio especial del contrato, la notificación de la sentencia deberá realizarse en
ambos lugares.-
La sentencia monitoria ordenará el desahucio del inmueble, tanto del
demandado como de todos los ocupantes en un plazo de 15 días. Durante ese plazo, el
demandado podrá:

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Solo en caso de ser necesario.-

Cada cliente, juicio y proceso es distinto y bien podría apartarse de estas sugerencias con resultados positi-
vos y correctos. Estas instrucciones son meramente guías para asegurar un mejor desempeño de los/as no-
veles profesionales en el ejercicio efectivo de la Abogacía. El Colegio Público de Abogados y Procuradores
de la Segunda Circunscripción Judicial de Mendoza en cualquiera de sus Comisiones, Institutos, Sedes, su
Directorio y las personas que lo integran no garantizan ni se hacen responsables por los daños y perjuicios
que el seguimiento o el apartamiento de las presentes guías o instrucciones pudieran conllevar.-
1) ALLANARSE: Suele realizarse con la devolución de llaves, sea por consignación ju-
dicial o bien de modo extrajudicial y el proceso queda concluido; sin perjuicio que queden
las acciones relativas a estimación de honorarios —en caso que no se hayan regulados en
la sentencia monitoria—, daños y perjuicios —en caso que el inmueble no se devuelva en
las condiciones pactadas—, o cobro pesos —en el caso que se adeuden boletas de im-
puestos y/o servicios que contractualmente estaban a cargo del demandado—, etcétera.-
2) NO CONTESTAR DEMANDA: Transcurridos los 15 días de su notificación, se podrá
pedir la ejecución forzada de la sentencia solicitando además el auxilio de la fuerza pú-
blica.-
3) OPONER DEFENSAS Y EXCEPCIONES DE LEY: Se abrirá una etapa contradicto-
ria del proceso, corriéndose de la oposición de la sentencia, traslado para contestar y ofre-
cer pruebas tendientes a desvirtuar la misma.-

II.- CASOS EN LOS QUE PROCEDE LA DEMANDA DE DESALOJO: Es impor-


tante distinguir cuales son los casos en los que procede una acción formal de desalojo.
Podemos decir que procede la acción de desalojo toda vez que habiendo contrato de lo-
cación, usufructo o comodato, la obligación de restituir el inmueble sea exigible.-
Entre otros casos, esto sucede cuando: se haya extinguido por venci-
miento del plazo el contrato de locación, usufructo o comodato; o haya un atraso en el
pago de los cánones convenidos contractualmente —2 meses o más—.-
También se podrá proceder por la vía de desalojo cuando el inmueble
se encuentre abandonado. Este caso se encuentra regulado en el artículo 238 del Código
Procesal Civil, Comercial y Tributario de la provincia de Mendoza (infine).-

III.- PREPARACIÓN DEL CASO: Es importante previo a iniciar una acción judicial
por desalojo que se identifique puntualmente la causal de desalojo. Identificada la misma,
será imprescindible cursar emplazamiento extrajudicial por medio fehaciente al cocon-
tratante —locatario, usufructuario o comodatario—.-

Cada cliente, juicio y proceso es distinto y bien podría apartarse de estas sugerencias con resultados positi-
vos y correctos. Estas instrucciones son meramente guías para asegurar un mejor desempeño de los/as no-
veles profesionales en el ejercicio efectivo de la Abogacía. El Colegio Público de Abogados y Procuradores
de la Segunda Circunscripción Judicial de Mendoza en cualquiera de sus Comisiones, Institutos, Sedes, su
Directorio y las personas que lo integran no garantizan ni se hacen responsables por los daños y perjuicios
que el seguimiento o el apartamiento de las presentes guías o instrucciones pudieran conllevar.-
A los efectos de cursar emplazamiento extrajudicial es necesario distin-
guir a grandes rasgos dos situaciones:
1) Si el contrato se encuentra vigente y existen incumplimientos de la otra parte que dan
lugar a la resolución contractual, será necesario emplazar al cumplimiento bajo apercibi-
miento de rescindir el contrato por su exclusiva responsabilidad, con más la reserva de
iniciar la acción de desalojo. Cursado el emplazamiento y vencido el mismo sin tener
respuesta o recibiendo una respuesta negativa, será imprescindible hacer efectivo el aper-
cibimiento mediante medio fehaciente. Esto es, en términos simples y claros, notificar
que, atento a su silencio o a las negativas recibidas, se hace efectivo el apercibimiento
del emplazamiento cursado, quedando resuelto el contrato por su exclusiva responsabi-
lidad; solicitando además por ello la devolución del inmueble en un plazo de 15 días
contados a partir de la recepción de dicha notificación.-
De este modo, resuelto ya el contrato y no devuelto el inmueble en cues-
tión en el término señalado anteriormente, quedará expedita la vía judicial de desalojo.-
Un dato a tener en cuenta respecto de la acción de desalojo por incum-
plimiento es que en la mayoría de los casos será necesario probar el incumplimiento de
la parte cocontratante que ha dado lugar a la resolución del contrato, por lo que, en térmi-
nos generales y salvo casos de incumplimiento en el pago de los cánones acordados, el
proceso tomará2 la forma de un proceso de conocimiento.-
Cuando el contrato ha quedado resuelto por falta de pago, será impres-
cindible preparar la vía monitoria emplazando al demandado a que acompañe los últimos
comprobantes de pago.-
Para el caso que el contrato se encuentre vencido, debemos saber que
nuestro sistema legal no admite la tácita reconducción contractual, por lo que la ocupación
del inmueble, ya sea como inquilino, usufructuario o comodatario, lo será por la mera
tolerancia del locador, nudo propietario o comodante y la devolución del inmueble podrá
requerirse en cualquier momento. Para ello bastará el mero emplazamiento a devolver el
inmueble bajo apercibimiento de iniciar judicialmente la acción de desalojo.-

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Por la complejidad de la prueba de incumplimiento.-

Cada cliente, juicio y proceso es distinto y bien podría apartarse de estas sugerencias con resultados positi-
vos y correctos. Estas instrucciones son meramente guías para asegurar un mejor desempeño de los/as no-
veles profesionales en el ejercicio efectivo de la Abogacía. El Colegio Público de Abogados y Procuradores
de la Segunda Circunscripción Judicial de Mendoza en cualquiera de sus Comisiones, Institutos, Sedes, su
Directorio y las personas que lo integran no garantizan ni se hacen responsables por los daños y perjuicios
que el seguimiento o el apartamiento de las presentes guías o instrucciones pudieran conllevar.-
Es para tener en cuenta, que no prospera la acción de desalojo sino
media emplazamiento extrajudicial que preceda a la acción. Siendo entonces, el em-
plazamiento extrajudicial por medio fehaciente a devolver el inmueble, un requisito
sine qua non de la demanda.
Respecto de los medios para cursar emplazamiento extrajudicial, se ad-
mite cualquier medio fehaciente, siendo los más comunes, carta documento o acta de
notificación notarial.

Cada cliente, juicio y proceso es distinto y bien podría apartarse de estas sugerencias con resultados positi-
vos y correctos. Estas instrucciones son meramente guías para asegurar un mejor desempeño de los/as no-
veles profesionales en el ejercicio efectivo de la Abogacía. El Colegio Público de Abogados y Procuradores
de la Segunda Circunscripción Judicial de Mendoza en cualquiera de sus Comisiones, Institutos, Sedes, su
Directorio y las personas que lo integran no garantizan ni se hacen responsables por los daños y perjuicios
que el seguimiento o el apartamiento de las presentes guías o instrucciones pudieran conllevar.-

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