COMENTARIO JURIDICO:

CITA LITERAL DE COMENTARIO DE OTROS AUTORES:

BIENES PRINCIPALES Y ACCESORIOS

Comenta Raúl Rivera Bustamante:

Extensión del derecho de propiedad

“La propiedad romana originariamente, estaba reflejada en un concepto de

tradicional verticalidad, es decir el dueño del suelo era a su vez dueño ilimitado del
sobresuelo y subsuelo, así lo encontramos reflejado en el antiguo adagio “usque ad
coelum et usque ad inferos”, traducida literalmente en la frase “Desde el Cielo hasta
el Infierno”. Todo dueño dilataba la extensión de su propiedad, por arriba hasta el
cielo subiendo a la esfera de los astros y por debajo de las profundidades del
infierno. Se entiende así, dentro de la denominada teoría romanista o de las
escuelas medievales, la existencia de un dominio ilimitado de los aires y el subsuelo.
Dicha concepción de la propiedad fue evolucionando, surgiendo un contenido social
del dominio, por la cual, sin desconocer la propiedad, se le limita y se le hace
coherente con el interés de la comunidad sobre la base de su sentido social. Surge
como coherencia de dicha evolución, un nuevo concepto de la extensión de la
propiedad inmobiliaria, limitado por el facto de utilidad, el cual ha sido recogido en
nuestro ordenamiento civil; al respecto, encontramos que si bien nos referimos a la
propiedad vertical, esta vez ya no la entendemos como un concepto ilimitado, sino
por el contrario limitado por la utilidad reflejada en hechos materiales y concretos
ejercidos por el propietario; como por ejemplo, la construcción de determinados
pisos de su edificación.

Es así, que el artículo 954 del Código Civil extiende los alcances del poder jurídico
del propietario del suelo, dentro de los planos verticales del perímetro superficial,
hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho; dicho artículo tiene
como fuente la denominada teoría moderna, formulada por Jhering, seguida por el
Código suizo de 1907 y el Código Alemán.
El derecho del dominio no es ilimitado, pues la función social de la propiedad y el
rol que cumple dentro de la sociedad han superado el antiguo concepto romano,
según el cual la propiedad no tiene límites, pues va desde el cielo hasta el infierno.
así lo establece el artículo 954 cuando enmarca las fronteras del suelo y sobresuelo
en el principio de la utilidad.

Por su parte, Cristian Larroumet precisa que debe reconocerse al propietario del
suelo la posibilidad de utilizar un espacio razonable por encima del suelo en la
medida en que sea necesario para el ejercicio de su derecho de propiedad (por
ejemplo: para plantar, construir, etc.).”

Asimismo, este autor hace referencia a los alcances de la propiedad predial con
respecto al sobresuelo y subsuelo que es importante mencionar:

 Aire y espacio aéreo: (…) con respecto al espacio aéreo, el titular del suelo
puede ejercer su atributo de goce, por el cual, entre otros atributos, tiene un
derecho a edificar o a sobre elevar la edificación del mismo; en el caso de
que ya exista algún tipo de construcción, dicho derecho surge como una
facultad inherente a su sola condición de propietario del suelo.
 Con respecto al subsuelo: con respecto a esto (…) encontramos que el
mismo se excluye expresamente del derecho de propiedad del titular del
suelo, a los recursos naturales, yacimientos y restos arqueológicos y otros
bienes que están regidos por leyes especiales. Dicha exclusión obedece a la
importancia de tener un derecho absoluto sobre dichos bienes, no obstante
estar ubicados en la proyección inferior del bien, respecto del cual ejercen su
pleno dominio.” 1

1
RIVERA BUSTAMANTE, Raúl. “Derechos Reales”. Tomo II. Edit. Gaceta Jurídica. Lima- Perú. 2005. Pág. 476.
 Comenta Alberto Vázquez Ríos:

Propiedad del Suelo, Subsuelo y Sobresuelo

“(…) El artículo 955 del Código Civil se ubica dentro de las disposiciones generales
aplicables a la propiedad predial; para efecto de precisar que el subsuelo y el
sobresuelo pueden ser materia de un derecho exclusivo de propiedad, que recae
en propietario diferente al titular del suelo.

En los Códigos Civiles de distintos países prácticamente no se ha dictado un artículo

general en dichos términos, no obstante, ello, encontramos artículos que, al tratar
la institución de la propiedad horizontal o el derecho de superficie, permiten la
existencia de distintos propietarios respecto a una misma unidad inmobiliaria,
proyectada desde el subsuelo hasta el sobresuelo. Así tenemos, por ejemplo, que
el Código Civil español, en su artículo 396, admite que los diferentes pisos o locales
de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente
por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía publica, podrán ser
objeto de propiedad separada.

Sin embargo, dentro de nuestro código civil, se hace referencia al tradicional

concepto vertical de la propiedad predial, a la cual se limita, atendiendo al factor
utilidad. No obstante, la vigencia de las características de la propiedad descrita con
un carácter vertical surge la posibilidad de ser titular de un derecho de propiedad
por planos o porciones horizontales, como un concepto distinto al de la tradicional
propiedad vertical. Encontramos que si bien recae en el propietario del suelo
(entendiendo a este, como dice Biondi, como la superficie de la tierra en su
configuración natural), el ejercicio absoluto, exclusivo y perpetuo de su derecho, con
respecto al subsuelo y el sobresuelo, con las precisiones de utilidad, antes
señalado, se admite al ejercicio de un derecho de propiedad de manera separada a
nivel del subsuelo, suelo o sobresuelo. Así encontramos que el mismo Código hace
referencia a la propiedad horizontal en el artículo 958, remisivo a la legislación
especial y ala derecho de superficie en el artículo 1030.“ 2

2
VAZQUES RIOS, Alberto. “Código Civil Comentado”. Tomo V. Edit. Themis. Lima- Peru. 2009. Pag.955 y ss.
 Comenta Ana Patricia Lau Deza:

Instituto Jurídico de Accesión

La accesión es una de las formas originarias de adquirir la propiedad mueble o

inmueble, entre las que también se encuentran la apropiación, la especificación y
mezcla y la prescripción, ello debido a que una persona se hace titular de la
propiedad de un bien por un acto exclusivo de su parte o por un hecho natural sin
que el propietario derive su título de uno anterior.

Doctrinariamente en el instituto de la accesión se encuentran dos manifestaciones:

a) frente al hecho según el cual a un bien se le adhiere o une otro bien de manera
artificial o natural, formando un bien único e inseparable, de tal suerte que el
propietario del bien que recibe el otro bien resulta siendo el dueño de ambos; sucede
cuando se unen bienes cuyo titular es distinto y se denomina también accesión
continua o propia; y b) la del derecho del dueño de una cosa para hacer suyos los
frutos naturales o civiles que ella produzca y que se conoce con el nombre de
accesión discreta o impropia (por ejemplo es el caso de la accesión natural recogida
por el artículo 946 del Código vigente).

Algunos autores como (VALENCIA ZEA, MANRESA Y NAVARRO) afirman que la

única accesión es la continua, toda vez que, en el caso de la accesión discreta, más
bien se trataría de la consecuencia de uno de los atributos del derecho de
propiedad, específicamente el ius fruendi o facultad de disfrute. 3

Comenta Wilberth Sánchez Vera

Edificación de buena fe en terreno ajeno:

(…) el término “edificar”, según el “Diccionario de Derecho Usual” de Guillermo

Cabanellas, es construir un edificio u ordenar su construcción; debiendo entender
como “edificio” a roda obra o fabrica que se construye para habitación u otros fines
de la vida o convivencia humana; tales como casa, templos, fabricas, palacios,

3
LAU DEZA, Ana Patricia. “Código Civil comentado”. EDIT GACETA JURIDICA. LIMA-PERU. TOMO V. AÑO
2010. Pág. 938.
lugares recreativos, etc., ya que se empleen como materiales adobes, piedras
ladrillo, madera hierro o cualquier otro que signifique protección al menos relativa y
de cierta permanencia, contra la interperie.

Ahora, conforme a la obra citada en el párrafo anterior, podemos definir a la “buena

fe” como la convicción que tiene el sujeto de que el acto realizado es licito.

Entonces, de acuerdo con la norma en comentario, el invasor procede a construir

bajo la convicción de la licitud de su accionar. Sobre el particular, Luis Diez Picasso
y Antonio Gullón afirman que concurre “una creencia basada en un error excusable,
sobre el dominio del suelo; cree pertenecerle, o una creencia, también asentada
sobre un error excusable, sobre el alcance del tirulo que ostenta: cree que le faculta
a obrar como lo ha hecho”.

Ante tal eventualidad la norma analizada plantea dos alternativas a favor del suelo:

a) Puede hacer suyo lo edificado: adquiriendo la construcción en vía de

accesión industrial para lo cual deberá pagar el valor de la edificación, cuyo
monto será el promedio entre el costo y el valor actual de la obra.
b) Puede obligar al invasor a que le pague el valor del terreno: cuyo precio será
fijado en función del valor comercial actual del mismo.

Al respecto, Gunther Gonzales Barrón Señala que:” en ambas soluciones, el

principio subyacente es continuar la propiedad del bien único (suelo y construcción)
en una sola mano, siempre debiendo pagarse las compensaciones respectivas”.

Sobre el particular, en la Exposición de Motivos y Comentarios del Libro de

Derechos Reales del Código Civil, la jurista Lucrecia Maish Von Humboldt indicaba
que “… en cualquiera de las dos alternativas, el señor del suelo puede resultar
perjudicado, bien sea por que tenga que pagar el valor de una construcción, que no
sedeo, ni planifico, o si se viera forzado a vender un terreno para el que pudo haber
tenido otros planes.

El código italiano, articulo, 936, ofrece una solución más justa al problema de la
edificación en terreno ajeno. En primer lugar abandona el sistema de la buena o
mala fe del actor, que en este campo resulta completamente irrelevante para el
propietario del suelo, y se adhiere, en cambio, a la moderna teoría de la
responsabilidad objetiva al prescribir que el señor del suelo tiene dos alternativas:
“tiene derecho a retenerlas o a obligar a quien las ha hecho a levantarlas”.
Lógicamente si retiene las obras debe pagar su valor, y si deben ser retiradas será
a costa del edificador, quien además puede ser condenado al resarcimiento de
daños.”

De otro lado es posible plantearse la interrogante referida a la posibilidad de que el

dueño del suelo no ejerza ninguna de las opciones establecidas en el artículo
comentado, por ejemplo: si carece de recursos económicos para adquirir lo
edificado, pero además no desea vender el terreno; por ello la jurisprudencia
nacional ha resuelto esta situación estableciendo que estas opciones están
previstas solo para ser ejercidas por el dueño del suelo, por ende el edificador de
buena fe no está legitimado para obligar al propietario del terreno a que se le pague
el valor de lo edificado, en cuyo caso solamente le quedara esperar indefinidamente
(…).”4

4
SANCHEZ VERA, Wilberth. TRATADO DE DERECHOS REALES. Tercera Edición. JURISTA EDITORES. 2013
Lima- Perú. Pág. 245.
LISTO MIKIIIII NO ME MANDAN EL MODELO NO SE LA VERDAD COMO LES
GUSTARA A UDS JAJAJJA

ATTE JACKY :V