La Base Gráfica Registral y sus implicancias en la calificación e

inscripción de los actos y derechos en el Registro de Predios

1. Introducción:
Enrique Salazar es propietario de un predio rústico en zona de expansión urbana
sobre el que ha decidido iniciar un proceso de habilitación urbana. Para ello ha
recurrido a la municipalidad competente y ha solicitado que el predio, que cuenta
con 30 has, se divida en 02 parcelas de 15 has cada una. Después de 60 días
hábiles de presentado su pedido y de subsanar diversas observaciones, la
municipalidad competente emitió la resolución que aprueba la independización del
predio en dos unidades inmobiliarias. Enrique necesita inscribir en el Registro de
Predios la referida resolución, pues un banco local le dará un crédito con garantía
hipotecaria para que pueda iniciar las obras de la habilitación urbana y solo quiere
afectar 15 has. Hace 10 días presentó toda la documentación al registro y hoy día
ha sido notificado con una esquela de observación que se puede resumir en lo
siguiente: “Revisada la resolución de independización presentada a calificación se
ha verificado que si bien existe coincidencia con los asientos de la partida registral,
la información gráfica aprobada por la municipalidad difiere del contenido de la base
gráfica registral, generando una superposición parcial con el predio inscrito en la
partida 11229911 del Registro de Predios, es decir, habría una afectación de
derechos de terceros”.Enrique se hace múltiples preguntas, ¿es válida la resolución
de independización?, ¿qué es la base gráfica registral?, ¿cómo se puede acceder
a ella?, ¿existiría un conflicto de derechos de propiedad con el vecino sobre la
porción que estaría afectada con la superposición?, y finalmente ¿tiene protegido
su derecho de propiedad?.

Recientemente, mediante Resolución del Superintendente Nacional de los

Registros Públicos N° 215-2018-SUNARP/SN, publicada el 30 de agosto de 2018,
se aprobó la directiva que regula el servicio de Base Gráfica Registral en archivo
digital (en adelante, la Directiva 06-2018), con lo que, por ejemplo, Enrique podría
obtener el polígono que corresponde a su predio y al del vecino.

En el presente artículo responderemos algunas de las preguntas que se plantea

Enrique, a través del análisis de algunas normas registrales que le dan contenido a
aquellas observaciones que se han generado en los últimos años, principalmente,
desde el boom inmobiliario.
2. Construcción de la base gráfica registral y sus implicancias en la
calificación registral.
La labor de calificación que realizan las instancias registrales se encuentra
delimitada a los aspectos previstos en el artículo 32 del Reglamento General de los
Registros Públicos[1], que se realiza de manera personal, indelegable e
independiente. No obstante, tratándose de títulos que generan una inmatriculación
o la modificación física de los predios inscritos, desde hace algunos años se
incorporó en el procedimiento registral de inscripción la participación de las
denominadas oficinas de catastro de las zonas registrales, cuya labor se convierte
en el soporte para la verificación de los aspectos técnicos de la documentación
presentada. En términos sencillos, los profesionales que integran las aludidas
oficinas, realizan una comparación entre la información que conforma cada título
inscribible (que contiene un acto de incorporación o modificación de un predio) y la
confrontan con la que han reconstruido en base a los datos técnicos que contienen
los títulos archivados (entiéndase como tal al documento que dio mérito a una
inscripción).
El área de Catastro además de evaluar la idoneidad de la documentación técnica
debe determinar la existencia o no de superposición de predios, así como otros
aspectos relevantes, si los hubiere. En el artículo 11° del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución de Superintendente
Nacional de los Registros Públicos N° 097-2013-SUNARP-SN, se ha regulado la
participación de las referidas áreas, indicando además que el informe que emitan
se realizará sobre la base de la información gráfica con la que cuente el área de
catastro, actualizada a la fecha de emisión del informe técnico, bajo responsabilidad.
Es decir, no solamente deberá considerarse los datos técnicos que obren en los
títulos archivados, sino también el contenido de los asientos registrales. Esto último
cobra muchísima importancia en los predios cuyas inscripciones han sido realizadas
cuando las exigencias técnicas en los planos o demás documentos técnicos eran
menos rigurosas, y en donde probablemente, la mayor parte de la información
presenta deficiencias. Es decir, las áreas de catastro deberán considerar dos
aspectos: i) la información contenida en los planos y, ii) la información literal y
descriptiva detallada en los asientos registrales. La regulación de la forma de
emisión de los informes técnicos es reciente, y en muchos casos aún no es muy
clara, por ello, la labor del Tribunal Registral, órgano colegiado que conforma la
segunda instancia registral, ha sido protagónico para la construcción de criterios
predecibles que permitan tener un orden en la forma de interpretación y de
calificación en la primera instancia. Así, uno de los primeros aspectos en los que
incidió fue el de restringir la evaluación a la información que obra en el archivo
registral[2], excluyendo datos que no se sustentaban en un título inscrito; otro
aspecto de mucha relevancia, fue el precisar que los ingenieros y arquitectos que
integran las oficinas de catastro sí deben revisar la información literal contenida en
los asientos de la partida[3], datos que además están protegidos por el Principio de
Legitimación[4].
Por consiguiente, debe confrontarse el contenido del título presentado con la
información gráfica correspondiente al predio –en caso ya se encuentre
inmatriculado– y a los predios colindantes, a fin de determinar si la nueva
información no vulnera las inscripciones de éstos últimos, y tratándose de
modificaciones de un predio inscrito, la confrontación se realizará a efectos de
determinar que éste no haya sufrido variación alguna en cuanto a su área, medidas,
linderos y ubicación espacial y que corresponde a la misma finca registral.
El contenido del informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador, pero
únicamente respecto a los defectos u obstáculos técnicos advertidos, más no a
aspectos referidos a aplicación o interpretación de las normas legales, así lo
estableció el Tribunal Registral en el X Pleno[5]. Si en el informe se pronunciaran
sobre aspectos técnicos y legales, corresponderá que las instancias registrales
disciernan qué aspectos sí los vinculan y qué otros no, debiendo trasladar a la
esquela de observación solo los defectos técnicos, pues el pronunciamiento sobre
aspectos legales corresponde de manera indelegable al registrador
Según lo señalado en el artículo 11° del RIRP una vez inscrita la inmatriculación del
predio o su modificación física, haya o no mediado informe técnico, se comunicará
al área de Catastro a fin de que ésta actualice su base de datos. Si bien esta
comunicación resulta necesaria, la sola inscripción ya originó la modificación de la
base gráfica de los predios y por ende de la realidad registral, en tal sentido, desde
que se firma el asiento de inscripción se presume que existe conocimiento pleno de
la misma en todos sus alcances y sin admitirse prueba en contrario.
En la Directiva 06-2018 se define como Base Gráfica Registral al sistema de
información gráfica estructurada y organizada, constituida por la base de datos
gráficos y alfanuméricos automatizados de predios inscritos en el Registro de
Predios, a partir de la información técnica que obra en los títulos archivados, sobre
la base de una Cartografía Base. Es decir, es la reconstrucción de los polígonos de
los predios inscritos, sobre la base de la información contenida en el título inscrito.
Cabe preguntarnos en esta etapa del análisis si la discrepancia entre la información
contenida en la base gráfica registral y la contenida, por ejemplo, en la resolución
de independización de dos predios rústicos, es un obstáculo para la inscripción. La
respuesta es afirmativa y así lo ha ratificado el Tribunal Registral en el Pleno CXXX,
realizado el 08 de junio de 2015, al aprobar el siguiente acuerdo: “Constituye
obstáculo para la inscripción el informe de catastro que advierte la discrepancia
entre el polígono resultante de la reconstrucción efectuada en mérito a las
coordenadas UTM indicadas en el plano y el predio registrado”.
Es decir, dando respuesta a las preguntas planteadas en la introducción, la
resolución de independización es un acto administrativo válido, pero al presentar
discrepancias con la Base Gráfica Registral no podrá ser inscrito, hasta que esta
última sea rectificada o actualizada.
Los mecanismos para la rectificación o actualización de la Base Gráfica Registral
son variados, muchos de ellos son creaciones del Tribunal Registral; pero tienen
como objetivo común buscar la coincidencia entre la finca registral y la física.
3. A modo de conclusión
La información literal que obra en los asientos de las partidas, en muchos casos, no
refleja los datos descriptivos correctos de los predios inscritos en el Registro de
Predios; discrepancia, desfase o inexactitud en general, que se ha convertido en
uno de los principales obstáculos para inscribir los títulos que contienen la
incorporación de un predio o la modificación en la conformación del mismo.
La mejor forma de prevenir o evitar las observaciones típicas sobre discrepancia
con la Base Gráfica Registral, es incorporar en los estudios de titulación la revisión
de la información gráfica existente en el Registro, y en caso de detectarse una
inexactitud, diseñar la mejor alternativa de acuerdo a la necesidad del propietario.

[1] Artículo 32.- Alcances de la calificación

El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y

evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deberán:a) Confrontar la
adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la
que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los
antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de
aquéllos. En caso de existir discrepancia en los datos de identificación del titular
registral y del sujeto otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un
convenio de interconexión vigente, deberá ingresar a la base de datos del RENIEC,
a fin de verificar que se trata de la misma persona;
b) Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá
practicarse la inscripción, así como de títulos pendientes relativos a la misma que
puedan impedir temporal o definitivamente la inscripción.
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la
formalidad del título en el que éste consta y la de los demás documentos
presentados;
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que
conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y
cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;
e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que autorice o
certifique el título;
f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida
registral vinculada al acto materia de inscripción y complementariamente de sus
respectivos antecedentes; así como de las partidas del Registro Personal, Registro
de Testamentos y Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a la
verificación de los actos que son objeto de inscripción en ellos;
g) Verificar la representación invocada por los otorgantes por lo que resulte del título,
de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción, y de las partidas del
Registro de Personas Jurídicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera
inscrita la representación, sólo en relación a los actos que son objeto de inscripción
en dichos registros;
h) Efectuar la búsqueda de los datos en los Índices y partidas registrales
respectivos, a fin de no exigirle al usuario información con que cuenten los Registros
que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos;
i) Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos registrales donde
haya advertido la existencia de errores materiales o de concepto que pudieran
generar la denegatoria de inscripción del título objeto de calificación.
El Registrador no podrá denegar la inscripción por inadecuación entre el título y el
contenido de partidas registrales de otros registros, salvo lo dispuesto en los literales
f) y g) que anteceden.
En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripción o
de anotaciones preventivas, el Registrador y el Tribunal Registral se sujetarán a lo
dispuesto por el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil.
[2] Véase la Resolución n° 833-2015-SUNARP-TR-A de 12/23/2015:
INFORMACIÓN GRÁFICA A UTILIZAR POR EL ÁREA DE CATASTRO: “La única
información gráfica que puede ser tomada en cuenta por el área de catastro para
emitir sus informes es aquella referida a inscripciones existentes. Así, resulta
proscrita toda información que no encuentre su fuente en un título calificado e
inscrito”.
[3] Resolución Nº 651-2011-SUNARP-TR-L: Se indica entre sus fundamentos: “De
todo lo expuesto se concluye que el predio denominado “El Carbón” le corresponde
el CUC Nº 461574510000 contenida en el título presentado y que si bien el área de
catastro no ha señalado expresamente que el predio inscrito en la citada partida es
el mismo al descrito en el plano del CUC debido a que su ubicación espacial es
distinta, sí ha señalado que las medidas perimétricas que obran en el título
archivado son las mismas que las consignadas en el CUC. Cabe resaltar que la
conclusión del área de Catastro en el sentido de no poder determinar si el predio
descrito en el CUC es el mismo al que se refiere el antecedente registral se debería
a que la ubicación espacial del predio contenido en el CUC es distinta, según se
aprecia de los planos adjuntos al último informe técnico, siendo que entre la
descripción del predio conforme al título archivado y la nueva descripción hay una
variación de su ubicación que hace que solamente coincida una pequeña porción
del área.” (el resaltado es nuestro).
[4] Artículo 2013 del Código Civil: Principio de legitimación
“El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por
el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite
la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así
establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a
las disposiciones vigentes”.
[5] Precedente aprobado en el X Pleno: ALCANCES DEL CARÁCTER
VINCULANTE DEL INFORME EMITIDO POR EL ÁREA DE CATASTRO: “El
informe del área de catastro es vinculante para el Registrador, siempre que se
refiera a aspectos estrictamente técnicos. El Registrador debe distinguir en su
contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros aspectos de aplicación e
interpretación de normas jurídicas, que no le competen a dicha área, sino de manera
indelegable y exclusiva al Registrador Público”.