Los impuestos a la propiedad son un riesgo sorpresa en los préstamos

hipotecarios inversos

Una industria en la encrucijada

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Nota del editor: esta es la segunda de una serie de cinco partes. Consulte la
Parte 1, "La crisis financiera afecta mucho a las hipotecas inversas".

Las hipotecas de conversión de capital (HECM, por sus siglas en inglés) son
hipotecas inversas aseguradas por la FHA que permiten a los propietarios de
62 años de edad o mayores retirar efectivo de su hogar mientras conservan el
derecho de vivir allí hasta que mueran, vendan la casa o se muden de ella
permanentemente.

Un problema importante con el programa HECM es que un número creciente

de prestatarios están en mora: 8 por ciento del total en el recuento más
reciente. Si bien los prestatarios de HECM no han exigido los pagos de la
hipoteca, deben pagar los impuestos a la propiedad y las primas de seguro de
propietarios de viviendas, y mantener su propiedad.

La mayoría de los que están en incumplimiento no han pagado sus impuestos

a la propiedad. Este problema nunca fue anticipado por los formuladores de
políticas.

Por qué no se anticipan los valores predeterminados de HECM

En el caso de las hipotecas a plazo, los prestatarios generalmente deben

realizar pagos mensuales de impuestos y seguros en una cuenta de depósito en
garantía, de la cual el prestamista realiza los pagos requeridos cuando vencen.
La razón es que el prestamista necesita asegurarse de que el prestatario tiene
la capacidad de cumplir con esta carga de pago adicional.

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Dado que un prestatario de HECM no asume una obligación de pago de la
hipoteca (por el contrario, una hipoteca inversa es una fuente de efectivo
adicional), parece que no hay necesidad de depositar impuestos y seguros.

Pero esta inferencia se basó únicamente en la capacidad financiera e ignoró los

incentivos financieros. En una hipoteca a plazo, el prestatario tiene un fuerte
incentivo para pagar impuestos porque si no lo hace, se produciría un
gravamen sobre la propiedad, lo que evitaría que se refinancie la hipoteca o se
venda la propiedad.

En contraste, muchos prestatarios de HECM no tienen opción de

refinanciamiento que perder y no les preocupa el tamaño de su patrimonio, lo
que les da un incentivo financiero para no pagar impuestos a la propiedad. El
único elemento disuasorio significativo es la amenaza de ejecución hipotecaria
y desalojo, que la mayoría de los prestatarios de HECM se dan cuenta de que
no sucederá.

Los prestamistas deben otorgar a los prestatarios de HECM dos años para
reparar un incumplimiento y la FHA debe aprobar la transición al estado de
ejecución hipotecaria. La FHA no ha publicado ninguna cifra sobre ejecuciones
hipotecarias de HECM, pero si ha habido alguna, han sido muy pocas.
Además, las ejecuciones hipotecarias no necesariamente resultan en desalojos,
y eso llegaría a las noticias si ocurrieran.

Manejo de los valores predeterminados en los HECM existentes

Cuando los prestatarios de HECM que no pagan sus impuestos a la propiedad

o las facturas del seguro tienen una capacidad no utilizada para extraer más
fondos, sus administradores han estado avanzando los fondos requeridos y
agregando las cantidades a los saldos de sus préstamos. El problema surge
cuando el saldo del préstamo del prestatario está al máximo. El año pasado, la
FHA emitió pautas sobre cómo los prestamistas deberían abordar este
problema.

El prestamista debe ofrecer "opciones de mitigación de pérdidas" diseñadas

para curar la deficiencia, incluidos planes de pago y asesoramiento gratuito.
Todas esas opciones deben agotarse antes de que el prestamista solicite
permiso a la FHA para ejecutar una ejecución hipotecaria.

En ningún lugar dice la FHA que si todo lo demás falla y el prestamista

solicita permiso para ejecutar la ejecución hipotecaria, la FHA lo otorgará
y permitirá el desalojo. Echar a los ancianos a la calle sería un desastre de
relaciones públicas para la FHA.

Los posibles nuevos prestatarios de HECM no deben ser disuadidos por los
problemas por defecto de los prestatarios existentes. Sin embargo, los nuevos
prestatarios se enfrentarán a un conjunto diferente de reglas diseñadas para
evitar su incumplimiento.

Prevención de valores predeterminados en nuevos HECM

Los prestamistas de HECM pronto evaluarán si los solicitantes de HECM tienen

la capacidad de pagar sus impuestos a la propiedad y las primas de seguros, y
si su historial crediticio indica que están dispuestos a hacerlo. Si la respuesta
es "no", el prestamista debe rechazar la solicitud o (lo más probable) aceptarla
con una reserva obligatoria para el pago de los cargos de propiedad.

Para fortalecer la resolución del prestamista, los prestamistas que pagan los
cargos de la propiedad en nombre de un prestatario HECM que está al límite se
quedarán atrapados por parte de la pérdida.

Es probable que, en lugar de rechazar a los solicitantes, los prestamistas de

HECM ofrezcan acuerdos con una reserva, lo que reduce las cantidades que los
prestatarios pueden obtener. La retirada deja a los prestatarios responsables
del pago de impuestos y seguros, actuando como una cuenta de reserva para
proteger al prestamista y la FHA en caso de que el prestatario no cumpla. La
reserva de un prestatario que siempre paga los cargos de propiedad pasará al
patrimonio.

Una alternativa es exigir cuentas de depósito en garantía, lo que también

reduciría los montos de los retiros, pero sería mucho mejor para los
prestatarios, ya que los libera en gran medida de la obligación de pagar
impuestos y seguros.

La implementación requeriría que cada HECM incluya una anualidad creciente

de por vida que financiaría la cuenta de depósito en garantía requerida para
cumplir con todos los pagos futuros. Porque la anualidad requerida no puede
ser precisa