Saludos a todos apreciados seguidores, les saluda su

abogado condominial Rafael Ángel Viso Ingenuo, presidente

de Asesorías Pro Condominios, C. A., para abrir una vez más
las puertas de nuestra aula de clases de
Procondominios.com.ve y Curadas.com a todos los
condominios de Venezuela. Hoy para presentarles
nuestro Procondotips donde trataremos el tema: Cómo
debe llenarse el libro de la asamblea de
propietarios compartiendo así nuestras experiencias
profesionales, útiles para educar a las comunidades
inmobiliarias.
El libro de acuerdos de los propietarios y su rol en el
condominio:
Se trata a nuestro juicio, del mecanismo vital y esencial
diseñado por el legislador venezolano para recoger la vida,
la dinámica, las decisiones o la expresión de voluntad de todo
cuanto acontece en el condominio y que ha sido tan
importante evaluar en un momento dado, que se ha tenido
que convocar a la asamblea de propietarios, cumpliendo con
todas las formalidades y solemnidades del caso, para que se
pronunciara válidamente, siendo que sus pronunciamientos
se recogieron en este libro especial, que viene a ser como la
bitácora de un barco, donde se deja constancia de todo lo
que sucede en su trayectoria y navegación. Podemos decir,
que el libro de acuerdos de los propietarios en asamblea es
por excelencia, el “libro de historia del condominio”.
Momento cuando debe redactarse el acta de la asamblea
de propietarios:
La ley de propiedad horizontal de Venezuela es
sumamente clara y categórica al respecto: su artículo
24 señala en su último parágrafo expresamente que: “De
 toda asamblea se levantará acta que se estampará en el
libro de acuerdos de los propietarios, suscrita por los
concurrentes”. Esto último nos revela el momento cuando
los propietarios deben firmar el acta: se sobre entiende que
al finalizar la reunión de la asamblea, quienes estén
presentes y sean los concurrentes a la asambleas, son
quienes la firman. Teniendo esto claro, siempre rechazamos
la mala práctica en la que incurren propietarios y
administradores del condominio, quienes no levantan el acta
durante la asamblea, sino que alguien toma algunas notas y
luego redactan el contenido de lo que se asienta como acta
en el libro de acuerdos de los propietarios, para más tarde
recoger la firma de propietarios, asistentes o no en la
constitución del quórum inicial para determinar si la
asamblea se pudo constituir o no válidamente desde un
inicio, violando toda la legalidad y la transparencia de lo que
realmente ocurrió en vivo, al calor de la realización cuando
se reunió la asamblea. Esta práctica no hace más que viciar
de nulidad absoluta todo lo actuado.
¿Cómo debe llenarse el libro de acuerdos de propietarios
en asamblea?
A continuación vamos a enumerar los pasos lógicos para que
todos tengan clara la ruta a seguir y se respete la legalidad
en todo momento:

 Se transcribe el texto de la convocatoria de la asamblea

publicado en el periódico de circulación en la localidad donde
está el inmueble, o el que tenga circulación nacional.
 Puede pegarse o no, seguidamente, el recorte del aviso
publicado debajo de la transcripción antes dicha. La
publicación de la convocatoria en la prensa es ineludible y
 representa a nuestro criterio, el primer control de legalidad
exigido por el legislador en el artículo 24 de la LPH para que
se pueda convocar válidamente a la asamblea.
 A continuación, el administrador del condominio (puede ser
la junta de condominio representada por alguno de sus
miembros encargados de la redacción del acta) procede a
verificar el quórum de participación posible de propietarios,
para ver si existe el quórum suficiente para que se constituya
válidamente la asamblea. Este es el segundo control de
legalidad que debe verificarse en respeto del orden jurídico,
puesto que la gran mayoría de los documentos de
condominios y sus reglamentos, establecen diferentes
quórum de participantes en distintas convocatorias para que
se pueda considerar válidamente constituida la asamblea,
requisito ineludible para poder dar inicio al tratamiento de los
puntos establecidos en el orden del día.
Para esto, sugerimos que se elabore con anticipación a la
realización de la asamblea, el cuadro que contenga a todos
los propietarios, identificados sus inmuebles con sus
alícuotas, sus apoderados o representantes y con sus
firmas, para saber exactamente quienes se hicieron
presentes al momento del inicio de la reunión, lo que validará
el quórum,

Si el documento de condominio no establece sino una sola

convocatoria, también es importante llenar este cuadro
porque dependiendo del tipo de decisión a tomar, se
requerirá determinado quórum y si este no se llena en la
asistencia inicial, entonces no se podrá seguir desarrollando
la asamblea.
 En nuestra experiencia profesional, nosotros señalamos el
quórum inicial, el cual puede variar en el transcurso del
tiempo de la asamblea, si se van sumando nuevos
propietarios en su seno. Obviamente, el quórum inicial debe
ser suficiente para poder dar prosecución al desarrollo de la
asamblea.

 Verificado el quórum de validez, entonces procede la

redacción y asentamiento de cada uno de los puntos de la
agenda que contienen el orden del día; en el mismo orden
que aparecen publicados. Nosotros recomendamos que la
publicación se haga considerando dos partes: I- los puntos
informativos, donde el administrador deja constancia de lo
que informa y que debe saber la asamblea y en donde no se
le requiere el voto o decisión a la asamblea; y II- los puntos
decisorios, donde sí se requiere la interacción con los
copropietarios. De tal forma, que se puede hacer una pre
redacción del acta donde se detalla y escribe que es lo que
se informará en la reunión; y luego, se escriben los puntos a
decidir, con la siguiente mención: “Aprobación o no de
….”. De manera tal, que a cada punto caben dos escenarios
posibles, con cualquier observación adicional. Los puntos
decisorios deben ser recogidos en una papeleta de votación
que se hace confidencial o secretamente; cómo votó cada
propietario y el porcentaje o valor del voto según el tipo de
decisión. Habrá decisiones donde el valor del voto es
igualitario para todos, es decir, igual a uno; en otras
decisiones privará el valor inmobiliario o lo que se conoce
como el “voto capitalístico”. Cabe destacar, que para el
cómputo y escrutinio de votos, es recomendable que la
asamblea designe a su inicio, a tres propietarios asistentes
 para que den fe junto al administrador de los resultados
requeridos para aprobar o no los puntos decisorios de la
convocatoria.
 Seguidamente, se expresan si las hubiere, cualquier
observación o reserva que cualquier copropietario quiera
hacer y se recoge el cuadro final de copropietarios y sus
representantes; alícuotas de los inmuebles y firma que
avalan las decisiones tomadas y se da por concluida la
sesión. Antes de llamar a firmar el cuadro final, se da lectura
a todo el acta en viva y alta voz, por parte del administrador
a quien le corresponde llevar este libro, tal y como lo señala
el artículo 20, literal “g” de la ley de propiedad horizontal de
Venezuela.
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