RECLAMACION DE DAÑOS ESTRUCTURALES

Cómo actuar contra los daños estructurales

Cuando en una vivienda aparecen grietas, hay que alarmarse, en especial si son
con forma de escalera o con trazado diagonal y si se aprecian en pilares y paredes
de las plantas inferiores porque pueden ser daños estructurales. Lo mejor es que
un perito especialista en daños constructivos evalúe la vivienda. Ese perito-
arquitecto determinará la gravedad e importancia de las mismas, así como la
propuesta de reparación más adecuada y el coste de dicha reparación o
indemnización. Por otro lado, las grietas pueden estar estabilizadas o no, y por
ello lo mejor es que se siga su evolución. Para ver si las grietas siguen creciendo
y están en movimiento, se deben colocar testigos-fisurómetros y controlar la
evolución de dichas grietas. En casos muy graves, incluso se recomendará la
colocación de puntales o el desalojo. La solución a dichos defectos suele ser
reparación de elementos, inyección de resinas bajo la cimentación, para
estabilizar la misma, o la inserción de micropilotes.
Tipos de Daños Estructurales

Los daños estructurales son los que tienen su origen o afectan la cimentación,
los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos
estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la
estabilidad del edificio. Existe según la LOE un plazo de garantía de 10 años para
reclamar este tipo de daños

GRIETAS
ASIENTOS DIFERENCIALES

PROBLEMAS CIMENTACIÓN
 DESCENSO DE TERRENO

DEFECTO DE PROYECTO

Daños estructurales en viviendas

En viviendas unifamiliares, la aparición de grietas se debe vigilar especialmente.
Si son autopromociones, hay que comprobar si se encargó un estudio geotécnico,
qué decía sobre el terreno y qué tipo de cimentación recomendaba, pues puede
que no se siguieran fielmente sus recomendaciones.
Si la vivienda es adosada o pareada, debería hacerse la inspección extensiva a
las viviendas colindantes, ya que pueden compartir cimentación y el problema
afectar a ambas viviendas.
Dichos daños pueden deberse a una inadecuada cimentación, a un defecto de
proyecto, a un problema con nivel freático, o un asiento diferencial.
Daños estructurales en edificios
Si aparecen grietas además de en su vivienda en el resto de la edificación, y son
generalizadas en todas las viviendas y zonas comunes, probablemente se deba a
un defecto de proyecto o fallo de cimentación.
Por norma general, las viviendas más afectadas suelen ser las de la planta baja
y las últimas plantas.
Si su comunidad de propietarios presenta este tipo de daños, lo mejor sería que
comunicara dicho problema al presidente de la comunidad y/o administrador de
fincas, y que de común acuerdo se tomen medidas. Podemos ayudarle en todos
los pasos a realizar. También podemos enconrar tanto en edifcios como en
viviendas daños de habitabilidad y daños en los acabados.
DAÑOS DE HABITABILIDAD
Los defectos que afectan la habitabilidad de las viviendas, son los daños que
recoge la LOE que aminoran las condiciones aceptables de salubridad y
estanqueidad; que exista en las viviendas protección contra el ruido, ahorro de
energía y aislamiento térmico, y cualquier otro aspecto funcional de los elementos
constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

Defectos en viviendas por daños de habitabilidad

Los daños de habitabilidad disminuyen la calidad de vida del lugar en que
habitamos. Una vivienda de nueva construcción tiene que ofrecernos
exactamente lo que compramos, no nos podemos conformar o resignar a que
tenga inherentes una serie de defectos, que nunca pueden ser justificados como
“normales”. Con habitabilidad no basta con entender literalmente “que se pueda
habitar”, sino que significa que se pueda habitar adecuadamente con unos
mínimos requisitos de confort. Así, se podrían enumerar una serie de daños que
en todo caso son reclamables: humedades, fisuras, malos olores, ruidos (por mal
aislamiento acústico) ,filtración de aire, problemas en acceso y funcionalidad de
los garajes etc..

HUMEDADES, MALOS OLORES, RUIDOS,

AISLAMIENTOS
 Daños de habitabilidad en viviendas
Los peritos arquitectos de Dpcon S.L. pueden comprobar el estado y calidad de
las viviendas, realizando un exhaustivo informe pericial, constatando si cumplen
o no estos requisitos de habitabilidad, funcionalidad y accesibilidad. Y nuestro
departamento jurídico, si se incumplen estos requisitos, se encargará de reclamar
estos defectos constructivos a los responsables.
Para que Vds puedan ver cumplidas sus legítimas expectativas de disfrutar,
adecuadamente de sus viviendas, de su hogar, y no tener que soportar
humedades, viviendas frías o con malos olores. Garantizamos de tal modo la
reclamación de daños estructurales y en los acabados tanto de viviendas como
en edificios.
Daños de habitabilidad en edificios
Un edificio, o una comunidad de propietarios de nueva construcción tiene que
ajustarse a los requisitos básicos de habitabilidad, cumpliendo las normas
mínimas de higiene, salud y protección del medio ambiente, (gestionando
adecuadamente todo tipo de residuos) que se cumplan los requisitos mínimos de
protección frente al ruido (que no se oiga lo que hace el vecino de al lado) , y las
medidas adecuadas de ahorro de energía y aislamiento térmico.
DEFECTOS EN ACABADOS Y TERMINACIONES
Los defectos de terminaciones y acabados se refieren a cuestiones, sobretodo,
estéticas, esto es, mala terminación de la pintura, una puerta con un arañazo,
una ventana con la persiana que no funciona, un grifo mal colocado y defectos
similares.
Así mismo se refiere a los defectos que se puedan encontrar en zonas comunes,
ya sea en portales, en zonas de juegos de niños, en zonas deportivas, piscina
etc. En estos casos, si hay remates inacabados o defectuosamente terminados,
se pueden reclamar.
Los daños en los acabados se asocia a los daños estéticos en las viviendas que
se adquieren.
Reclamar daños en los acabados de
viviendas o edificios
El artículo 17.1 c) dice que El constructor también responderá de los daños
materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de
terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
Para reclamar estos daños, hay que incluirlos en un dictamen pericial y que se
cuantifique económicamente el coste de reparación y el modo de reparación. El
dictamen servirá de base para redactar una demanda e iniciar una reclamación
judicial a los responsables.
No sólo puede reclamar los daños en los acabados, en DPcon le ayudamos a
reclamar de forma judicial los daños estructurales y daños de habitabilidad

¿Puedo denunciar los desperfectos en los acabados?

Sí, por supuesto que puede denunciar y reclamar los defectos de acabados.
Normalmente no solo se reclaman dichos defectos, sino también otros más
preocupantes, como puedan ser filtraciones y humedades, entrada de aire en
ventanas, defectuoso funcionamiento de instalaciones, como el ACS, placas
solares, calefacción, aire acondicionado, etc.
 ¿Vicios ocultos o daños constructivos?
Aunque coloquialmente se utilizan de forma indistinta dichos términos, no son
lo mismo jurídicamente, hay que saber diferenciarlos
Los vicios ocultos son defectos que no se aprecian en el momento de la
compraventa de una vivienda, por lo general de segunda mano. El plazo para
reclamar al vendedor es muy breve, de 6 meses.
Los daños o defectos constructivos son los daños que se encuentran en
una vivienda nueva, que tienen unos plazos de garantía legal para reclamarlos
(de 1,3 y 10 años), según el tipo de daños. Se pueden reclamar no sólo al
vendedor sino a todos los intervinientes
constructivos: promotor, constructora, aparejador y arquitecto.

Cuando la reparación es imposible.

octubre 15, 2019

Garaje declarado inhábil que no puede repararse.

Tenemos una Sentencia que condena a realizar una obra de
reparación en el sótano, porque las plazas de garajes son pequeñas, e incluso
la rampa de «caracol» de acceso y salida de los coches, es tan estrecha, y con
una curvatura tan cerrada, que hace inviable o tormentosa, la maniobra de
subida y bajada. Hay rastros de las pinturas de los coches, en los muros que
acotan las rampas. Y sólo un conductor excepcional (y que tenga un coche no
muy grande), no se rozaría con las paredes al aparcar en su plaza, dejándose
normalmente la pintura en ellas, y un bollo en la chapa del coche. La condena
fue evidente, el Juzgado así de claro lo vio, y condenó a realizar junto con esas
obras de reparación, otras más, por defectos constructivos a favor de la
Comunidad.
Pero en ejecución de Sentencia, y a la hora de hacerlas ¿cómo es posible
acometerlas? ¿Vamos a ensanchar la anchura de la rampa caracol sin que
 afecte la estructura del inmueble? ¿Vamos a sustituir o disminuir el volumen de
los pilares de hormigón, por vigas de acero? ¿Cómo se afronta la reparación?
¿se alteraría el título constitutivo de alguna propiedad?. Nada o casi nada es
imposible, porque siempre existe algún procedimiento técnico que le podría dar
solución, pero evidentemente sería una barbaridad por el costo, el riesgo, el
raciocinio, y el sentido común.

El equivalente pecuniario, ¿qué es?

Señalaba la Sala Primera, en su Sentencia de fecha 20/10/2006, que

existen supuestos en que por resultar imposible la ejecución de
la Sentencia en sus propios términos, ha de acudirse
al remedio de transformarla por su «equivalente pecuniario«, sin que ello
represente vulneración del derecho fundamental recogido en el artículo 24 de
la Constitución Española.
Y el Tribunal Constitucional,
en sus Sentencias 69/1983, 125/1987 y 167/1987, dicen que
es tan constitucional, la ejecución de una Sentencia que cumple el principio
de identidad total entre lo ejecutado y lo declarado en el fallo, como aquella
ejecución en la cual, por razones atendibles, -como es la ejecución imposible-,
esa condena es sustituida por un «equivalente pecuniario«. O sea, en una
indemnización, en dinero.

CONCLUSIÓN
 Se puede sustituir el cumplimiento in natura del Fallo de una Sentencia por su
«equivalente pecuniario» siempre y cuando la ejecución de
aquel Fallo, resultara imposible.
 Se ha llegado a admitir el cumplimiento de la sentencia por su «equivalente
pecuniario» cuando hay desproporción económica, en donde la pretensión de la
parte ejecutante (el perjudicado), resultaba abusiva y que la parte ejecutada (la
parte demandada) había actuado de buena fe.

¿Cómo se calcula el montante en dinero? Pues indemnizando a cada uno de

los propietarios afectados por esa rampa estrecha, con el importe de una
plaza de garaje lo más cercana posible a su vivienda o edificio, y sumándole el
importe de la teórica indemnización equivalente a lo que se depreciaría su
vivienda al carecer de plaza de garaje en el propio edificio.
Otra cosa no cabría pensar, pues ¿es más razonable, ir por la vía de apuntalar
el edificio, suprimiendo pilares, o muros de carga en los sótanos? En ciertos
casos, no. Y la opción de la indemnización aquí es la más lógica.
septiembre 5, 2019
Mayoría para reclamar defectos constructivos en una
comunidad
¿PUEDE DEMANDAR LOS DEFECTOS CONSTRUCTIVOS UN SOLO
VECINO O ES NECESARIO RECLAMAR TODA LA COMUNIDAD DE
PROPIETARIOS?
A veces se da la circunstancia de que uno o varios vecinos de una Comunidad
de propietarios tienen daños en sus viviendas y quieren reclamar, pero el resto
de propietarios o no tienen daños o no quieren meterse en una reclamación
judicial.
Por eso se plantean ¿puedo demandar los defectos constructivos yo solo o tiene
que aprobarse dicha reclamación en junta?
Debemos informar que la reclamación por daños constructivos se puede hacer
tanto por el presidente de la comunidad, actuando en nombre y representación
de la comunidad , que puede reclamar si así se acuerda, tanto los daños o
defectos en zonas comunes como los daños privativos, pero también un
propietario sólo o varios de ellos, cada uno puede reclamar perfectamente sus
daños.
Un propietario si tiene grietas, humedades o algún daño en su propiedad, puede
reclamar individualmente frente a los responsables constructivos, sin exceder
obviamente los defectos que no se encuentran en su vivienda.
Aunque lo más recomendable, si hay daños en toda la edificación, es poner
una demanda “colectiva” por toda la comunidad, para que tanto por los costes
saldrá más económica, como además para la viabilidad del pleito, dado que si
se reclaman todos los daños, la reclamación toma mayor fuerza.
¿QUÉ MAYORÍA SE NECESITA O QUORUM PARA RECLAMAR
DEFECTOS CONSTRUCTIVOS? .
Para aprobar en Junta que se interponga una demanda daños constructivos tan
sólo es necesario la mayoría simple, que la mayoría de los propietarios
asistentes a la Junta autorice y faculte al presidente para entablar acciones
judiciales para reclamar los defectos constructivos tanto de zonas comunes
como privativas.
 PERITO JUDICIAL DE DañOS CONSTRUCTIVOS
Necesito un perito judicial de daños constructivos.
Normalmente se utiliza equivocadamente el término perito judicial,
confundiéndolo indistintamente con el profesional experto en una materia (perito
arquitecto, perito médico, perito calígrafo…etc) que actúa en un procedimiento
contratado por los clientes y también con el que ha sido designado por el
Juzgado. Porque popularmente se tiene asociado el término “perito judicial”, a
un perito que tiene que actuar en un juzgado, en una reclamación judicial. Pero
no es así. Existen dos clases de peritos, los peritos judiciales y los peritos de
parte.

¿Quién puede ser perito?

Cualquier experto o profesional que tenga conocimientos científicos ,
artísticos, técnicos o prácticos sobre la materia que se está discutiendo y que
puedan ilustrar al juez, son los llamados peritos, que deben presentar su informe
pericial cumpliendo una serie de requisitos legales.
Diferencia entre un perito judicial y un perito de parte.
 Los peritos de parte, son los peritos presentados por alguna de las partes, o
por el demandante o por el demandado. Esos peritos –y su informe pericial-
deben haber sido propuestos o con la demanda o con la contestación a la
demanda. Aunque esos peritos –arquitectos superiores en el caso de
Reclamación por daños constructivos – deben jurar o prometer que han actuado
con la mayor objetividad posible, se da por hecho que no van a perjudicar al
propio cliente que los ha contratado, aunque eso no significa que el juez no
cuente con sus consideraciones, dado que están ahí para ilustrarle en materias
que él desconoce .
 Y por otro lado, el perito judicial, es el profesional que está inscrito en una bolsa
de peritos del juzgado, y que por sorteo, se le nombra para actuar en
determinado procedimiento. No se trata de un cuerpo de funcionarios, son
profesionales liberales –de la misma cualificación que el resto-, pero que han
sido designado por insaculación , y por ello se le tendría que presumir
imparcialidad (aunque luego sabemos que cada cuál, como todo hijo de
vecino, tiene sus filias/fobias) .
La solicitud del perito judicial puede ser realizada tanto por las partes, como por
el propio juez. Si lo pide alguna de las partes, el perito judicial suele pedir una
provisión de fondos no especialmente módica, para aceptar el encargo, y ojo,
que eso no significa que le vaya a dar la razón a quien le pague esa provisión.

Lo mejor, y lo que recomendamos es SIEMPRE ir en una reclamación judicial

con un buen perito de parte, un perito arquitecto especialista en daños
constructivos, cuyo informe pericial sea riguroso, completo y convincente, y sólo
en algunos casos, se podría plantear solicitar una pericial judicial pero para que
complemente y ratifique lo dicho por el perito de parte.