INFORME

I. DATOS GENERALES

- NOMBRE Y APELLIDOS:

Yuri Einstein Gonzales Vásquez.

- RESOLUCIÓN ASIGNADA:

Resolución N° 324-2007-SUNARP-TR-T

II. ANÁLISIS DE RESOLUCIÓN

2.1. ¿De qué trata el caso? (Descripción de los hechos)

El presente caso trata de que la señora Zapata solicita la rectificación de

la caracteristicas físicas de su predio denominado “El Ángel”, que ya se
encontraba inscrito, pero cuya particularidad es que los limites o linderos
estaban mal determinados, ante COFOPRI , la discusión del asunto es
que el documento que definía sus linderos estaba herrado, ya que el lugar
donde los definía era en el predio denominado “El Carmen y anexos” que
era de la propiedad de la Comunidad Campesina de Tongorrape ; por lo
que no se podía corregir el registro de su predio, por que conforme al art
7 de la Ley General de Comunidades Campesinas, las tierras de la
comunidad campesina son inembargables e imprescriptibles; por lo que la
señora Zapata ante la negativa utiliza el recurso de apelación ante el
Tribunal Registral, puesto que hasta ese momento no había podido
inscribir su derecho de propiedad.
 2.2. ¿Cuáles son las ideas más importantes del Tribunal

Registral? (De la más importante a la menos importante)

a) La rectificación de áreas no tiene por finalidad aumentar o disminuir la

extensión de un inmueble, sino que adecuar las verdaderas dimensiones
físicas de la finca o su correlato en el Registro.

b) Rectificación de los datos físicos de un predio no puede servir para

incrementar efectivamente el área, o encubrir actos traslativos de dominio
con los colindantes, o preparar una invasión de finca.

c) La pretensión de rectificación o delimitación de áreas o de linderos

procede a favor del propietario o poseedor para que se rectifiquen el área
o los linderos.

d) La verificación de la regularidad interna del proceso de rectificación de

área y linderos, corresponde a quienes dirigen dichos procesos (notario,
juez o funcionario público) y no al Registrador.

e) Las inexactitudes que no constituyen errores registrales, son desacuerdos

entre la información contenida en la partida y la realidad física o jurídica
extraregistral; se rectifica mediante la inscripción de un nuevo título que
permita concordar la realidad registral con la extraregistral.

f) Existe inexactitud cuando la realidad jurídica de los asientos registrales

no coincide con la realidad extraregistral. Esta diferencia de contenidos se
denomina inexactitud: se clasifica en dos categorías: i) los errores
registrales (materiales o de concepto), que son los incurridos al extender
los asientos de inscripción, y, ii) las inexactitudes distintas a éstos.

g) Las razones de hecho y de derecho que sustentan el acto administrativo

y la regularidad interna del procedimiento son aspectos que no pueden
ser calificados por las instancias registrales.
 2.3. ¿Cuál es su opinión en relación al caso analizado?

Mi opinión al respecto del caso analizado es que el Tribunal Fiscal , tomo una
buena decisión al admitir que se inscriba el predio de la señora Zapata y esta
pueda hacer valer su derecho de propiedad, que de conformidad la rectificación
de la ubicación y límites de sus linderos, constituían desacuerdo entre la
información contenida en la partida y la realidad jurídica extraregistral, ya que la
rectificación del área que se pedía no tiene como finalidad aumentar o disminuir
la extensión del inmueble de la señora Zapata, sino que adecuar las verdaderas
dimensiones del predio en el Registro.

III. ANEXO (RESOLUCIÓN - WORD):

Digitar la resolución teniendo en cuenta la estructura formal y las

notas de pie de página.

 SUPERINTENDENCIA NACIONAL
DE LOS
REGISTROS PÚBLICOS

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN Nª 324-2007-SUNARP-TR-T

Trujillo, diecinueve de diciembre del dos mil siete.

APELANTE : MARÍA S. ELIZABETH ZAPATA LÓPEZ DE PERALTA

TITULO Nº : 40009-2007
INGRESO : 297-2007
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL Nº II – SEDE CHICLAYO
REGISTRO : DE PREDIOS DE CHICLAYO
ACTO : RECTIFICACIÓN DE ÁREA DE PREDIO RURAL
SUMILLA(S) :

Naturaleza de la rectificación de las características físicas de un predio

Mediante la rectificación de las características físicas de un predio no se
incorpora nueva superficie al predio inscrito. Dicho proceso sólo busca eliminar
una inexactitud registral, expresando en su verdadera dimensión lo ya
existente.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título apelado, la señora Zapata solicitó inscribir el área

real y coordenadas UTM del predio rural de su propiedad denominado “El
Ángel”, para lo cual presentó el expediente administrativo tramitado ante
el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal – COFOPRI,
 RESOLUCIÓN Nª 324-2007-SUNARP-TR-T

remitido al Registro mediante Oficio 219-2007-COFOPRI/OZLAMB DEL

24.08.2007 por el Jefe de la Oficina Zonal COFOPRI de Lambayeque, a traves
del cual se hacen llegar para su calificación registral los siguientes documentos:

1. Informe Técnico 2429-2006-AG-PETT-OPER-LAMB/CR del 12.10.2006,

conforme al cual se determina la necesidad de rectificar el área inscrita del
predio (14.50 Hás.) para reflejar su cabida real (19.5647 Hás.).

2. Oficio Múltiple 090-2007-AG-PETT-PER-LAMB DEL 02.02.2007, mediante el

cual la Jefe de la Oficina PETT Lambayeque notificó el inicio del procedimiento
de rectificación de área a la señora Zapata, a la Municipalidad Distrital de
Motupe, al director de la Agencia Agraria Lambayeque, al párroco de Motupe,
al Juzgado Mixto de Lambayeque y a la señora Petronila Rojas Escobar.

3. Publicación del proyecto de certificado catastral y memoria descriptiva del

predio.

4. Certificación de inexistencia de oposición al procedimiento de rectificación,

emitida el 27.04.2007 por la responsable de Trámite Documentario de la Oficina
PETT de Ejecución Regional Lambayeque.

5. Certificado catastral del predio

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El título fue evaluado por el Área de Catastro de la Zona Registral ll - Sede

Chiclayo, cuyo jefe emitió el Informe 3921-2007/Z.R. N°ll-AC del 07.09.2007, en el que
indica lo siguiente:

1. No existen documentos gráficos inscritos referidos al predio materia de

rectificación.

2. El predio se encuentra dentro del área del predio "El Carmen y anexos" de
propiedad de la Comunidad Campesina de Tongorrape.

Sobre la base de dicho informe, el Registrador Público Dr. Freedy Chozo Sánchez
dispuso la observación del título en fecha 12.09.2007, alegando que:

"1. En virtud de los artículos 9 y 10 del Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios, y de conformidad con el lnforme Técnico Catastral 3921-2007 (...) se observa
que el predio se encuentra dentro de la Comunidad Campesina de Tongonape.
 RESOLUCIÓN Nª 324-2007-SUNARP-TR-T

*2. (.) de conformidad con el artículo 7 de la Ley General de Comunidades

Campesrnas, las tierras de la comunidad campesina son inembargables e
imprescriptibles. En el presente caso se rectifica el área de 14.50 has a 19.5647 has.
Sírvase aclarar

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La señora Carretero interpuso recurso de apelación, mediante escrito

autorizado por el abogado Nicolás Mondoñedo Chávez. La impugnación se
sustenta en que:

1. Por indicación del propio Registro ha seguido diversos procedimientos

administrativos con miras a sanear la propiedad del predio adquirido en 1992.
No obstante, no ha podido inscribir su derecho de propiedad.

2. Los actuales propietarios del predio remanente (el señor Ballena y su cónyuge)
reconocen como su colindante por el oeste a la señora Takayama, como puede
verse del título archivado. Lo mismo ocurre con la otra propiedad vecina de los
esposos Novoa-Barreno, en que reconocen a la señora Takayama como su
colindante.

3. Debe tenerse en cuenta que ha adquirido la propiedad por el sólo

consentimiento de los anteriores propietarios, y además se encuentra en
posesión del predio.

4. Si inicialmente el título fue observado para que se subdivida el inmueble, no es

posible habiendo cumplido con el requerimiento del Registro dicho título sea
tachado.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

El predio cuyas características físicas son materia de rectificación es el

denominado "El Ángel" o "Acequia de los Cabrejos', inscrito en la partida CI
abierta a fojas 227 del tomo 96, la cual continúa en la partida 02186372 del
Registro de Predios de Chiclayo. También está involucrado por el título el predio
"El Carmen y anexos" inscrito en la partida 02291684 del mismo Registro.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Dr. Rolando A. Acosta Sánchez.

La controversia se centra en determinar si es que es inscribible la rectificación
de área de un predio cuando se determina que la nueva
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cabida importa superposición con un predio colindante de propiedad de una

comunidad campesina.

VI. ANÁLISIS

1. Debemos iniciar el análisis con una precisión: los documentos alzados

constituyen copias simples, cuyos originales se han extraviado cuando ya
estaban bajo la custodia del Registro, conforme lo señalado por el Registrador
Chozo en su Informe 081-2007 dirigido a la Gerencia Registral de la Zona ll. En
consecuencia, para efectos de absolver el grado, este Tribunal asumirá que las
copias simples que se le han hecho llegar corresponden a sus origínales, cuya
ubicación corresponde a las instancias competentes de la Zona ll - Sede
Chiclayo, la misma que ya tiene conocimiento de dicha irregularidad.

2. Por múltiples razones, la realidad jurídica de los asientos registrales no coincide

con la realidad extraregistral. Esta diferencia de contenidos se denomina
inexactitud, la misma que el artículo 75 del Reglamento General de los
Registros Públicos clasifica en dos categorías, dependiendo de si es o no
imputable al Registro: i) los errores registrales (materiales o de concepto), que
son los incurridos al extender los asientos de inscripción, y, ii) las inexactitudes
distintas a éstos.

3. Las inexactitudes que no constituyen errores registrales, a diferencia de éstos,

son desacuerdos entre la información contenida en la partida y la realidad física
o jurídica extraregistral, pero por razones extrañas a la labor propia de las
instancias registrales, ya sea porque el título presenta defectos en su
construcción o simplemente porque no se ha inscrito. Esta diferencia se
rectifica mediante la inscripción de un nuevo título que permita concordar la
realidad registral con la extraregistral.

4. En nuestro sistema registral inmobiliario, la incorporación de un predio al

registro estuvo marcada por la admisión de títulos carentes de fuentes gráficas
que respaldaran su contenido literal, permitiendo con ello la configuración
frecuente de inexactitudes. En los tiempos actuales, si bien son exigibles una
serie de instrumentos gráficos que son sometidos a evaluación por el área de
catastro, siempre cabe la posibilidad que genere alguna inexactitud.
 RESOLUCIÓN Nª 324-2007-SUNARP-TR-T

5. Para inervar las inexactitudes registrales referidas a las características físicas

en predios rurales inscritos, la Ley 27161 modificó el articulado del Decreto
Legislativo 667 para incorporar en sus artículos 37, 38 y 39 un procedimiento
administrativo ante el Proyecto Especial de Titulación de Tierras (Cuyas
funciones fueron asumidas por COFOPRI). La nota particular de este
mecanismo rectificatorio radica en que la partida registral publica una
descripción del predio distinto de la existente en la realidad; es decir, el
contenido tabular del registro no refleja la cabida u otras características físicas
que realmente tiene ese predio. Se verifica entonces la diferencia entre la
realidad formal del Registro y lo que físicamente siempre ha tenido el predio.
De allí que, registralmente, el premio parezca un área menor o mayor o con
linderos total o parcialmente diferentes de los que tienen la realidad.

6. Ningún mecanismo o procedimiento destinado a rectificar o determinar el área,

medidas u otro aspecto de la realidad Predial física busca hacer constatar en
el Registro la variación o la modificación efectiva que ha sufrido el predio en la
realidad objetiva ya sea por accesión, apropiación o prescripción adquisitiva. El
predio siempre ha sido el mismo, lo que sucede es que el Registro venía
publicando una información física equivocada.

7. Por medio de estos mecanismos o procedimientos rectificatorio jamás debe

emitirse un aumento del área bajo pretexto de adecuar la realidad de la partida,
incorporando secciones contiguas que nunca formaron parte del predio.
Gonzales Barrón, sobre este asunto, señala que “la rectificación de áreas
no tiene por finalidad aumentar o disminuir la extensión de un inmueble,
sino que adecuar las verdaderas dimensiones físicas de la finca o su
correlato en el Registro: pero en todos los casos se debe evitar que, a través
de este mecanismo, se pretenda ligarse invasiones a la propiedad de los
colindantes”1. Por su parte, Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida señala que
“(c)uando se rectifica la medida superficial Que manifiesta el asiento, no
se pretende ampliar la finca, que ni crece ni mengua, sino eliminar una
inexactitud” 2. El procedimiento de

1
GONZALES BARRÓN, Gunter, Tratado de Derecho Registral Inmobiliario, Jurista Editores, 2002, p.528.
2
José Luis LACRUZ BERDEJO. Citado por GONZALES BARRÓN, Gunther. En: Temas de Derecho Registral,
2000, p. 202.
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rectificación de los datos físicos de un predio tiene como objeto eliminar una
inexactitud registral, y no puede servir para incrementar efectivamente el área,
o encubrir actos traslativos de dominio con los colindantes, o preparar una
invasión de finca3.

8. Por último, la jurisprudencia judicial ha sostenido que "la pretensión de

rectificación o delimitación de áreas o de linderos procede a favor del
propietario o poseedor para que se rectifiquen el área o los linderos de un
predio cuando dichos datos han sido registrados en forma equivocada o para
que se limíten éstos mediante deslinde cuando su delimitación no es precisa.”4

9. Si el proceso de rectificación de área y linderos sólo busca expresar en su

verdadera dimensión lo ya existente, no es entonces el medio para incorporar
nueva superficie al predio ya inscrito. Para ello existen otro tipo de procesos,
como el de prescripción adquisitiva, títulos supletorios o de declaración de
propiedad por accesión, que tienen por objeto agregar nuevas porciones a lo
que originalmente se tenía. Si bien en sede judicial la vía procedimiental de
todos ellos es la misma (proceso abreviado), la pretensión es distinta a la de
rectificación.

10. Sin embargo, la verificación de la regularidad interna del proceso de

rectificación de área y linderos a fin de que por medio del mismo no se incorpore
nueva área al predio inscrito, corresponde a quienes dirigen dichos procesos
(notario, juez o funcionario público) y no al Registrador. Se entiende que
quienes instruyen el proceso o procedimiento rectificatorio han adoptado todas
las medidas a lo largo del iter procesal a fin de que no se transgreda
fraudulentamente la finalidad de este proceso, siendo de su exclusiva
responsabilidad el resultado del mismo y las posibles afectaciones de los
derechos de terceros.
11. Si el presupuesto básico del proceso de rectificación de área es que el predio
siempre haya mantenido su configuración física inicial (la misma que no ha sido
reflejada en su verdadera dimensión en el registro), lo más probable es que al
momento de rectificar la inexactitud encontremos superposiciones con otras
áreas inscritas. En efecto, en los supuestos

3
José Luis LACRUZ BERDEJO y Francisco de Asís SANCHO REBULLIDA: Elementos de Derecho civil -
Derecho Inmobiliario Registral. Barcelona. Bosch, 2da. ed., p. 27.
4
Casación N°1088-2000-Ayacucho. EI Peruano 30.10.2000, p.6383: en Código Civil; Jurista Editores, 4ta.
Edición, p. 622.
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de demasia, el área que se incorpora al predio rectificado corresponde

formalmente a otro predio, con lo cual la superposición se consuma. No
obsante, el proceso rectificatorio ya encargado de demostrar que dicha
superposición no es tal y que el área superpuesta siempre perteneció al predio
rectificado, lo que ha sido corroborado por el hecho de la Comunidad de
Tongorrape no ha formulado oposición dentro del procedimiento rectificatorio.

12. De allí que en el caso materia de apelación, el Área de Catastro de la Zona II

haya señalado en su Informe 3921-2007 que el predio rectificado se superpone
con el predio “El Carmen” de propiedad de la Comunidad Campesina de
Tongorrape; sin embargo, el procedimiento administrativo (que se entiende ha
sido llevado con todas las regularidades de ley)ha acreditado que esta porción
del suelo nunca constituyo bien de domino comunal sino que , por el contrario
, siempre perteneció al predio “Acequia de los Cabrejos” , con lo cual la
superposición denunciada queda enervada.

13. En innumerables oportunidades, esta Sala ha señalado que los mandatos

administrativos tienen notables restricciones en cuanto asu evaluación
registral, similares a las que rigen la calificación de un título de origen judicial.
Las razones de hecho y de derecho que sustentan el acto administrativo y la
regularidad interna del procedimiento son aspectos que no pueden ser
calificados por las instancias registrales.

14. Por todo lo expuesto, este Tribunal estima que en virtud del título alzado no se
pretende segregar parte del predio comunal “El Carmen” para incorporarla
indirectamente al predio “Acequia de los Cabrejos”, sino que este último tuvo
siempre la cabida determinada en sede administrativa agraria, y nunca formo
parte del predio de la Comunidad Campesina de Tongorrape. Siendo asi,
corresponde disponer la inscripción del venido en grado, condicionada a la
ubicación del título original por parte de la Zona Registral N° II – Sede Chiclayo.

Por las consideraciones expuestas, se adoptó por unanimidad la

hvhvsiguiente decisión:
VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR LA OBSERVACIÓN DEL Título Y DISPONER SU

lNSCRlPClÓN, previa ubicación del original de dicho título por parte de la
Zona Registral N° ll - Sede Chiclayo, para lo cual: OFÍCIESE A LA
GERENCIA REGISTRAL de dicha Zona.

Registrase y comuníquese.