Diagnóstico y Propuesta Del Proceso de La Coordinación de Los Proyectos Intervinientes en La Obra Torres de Granada.

ESPECIALIZACION EN GERENCIA DE OBRAS
DIAGNÓSTICO Y PROPUESTA DEL PROCESO DE LA COORDINACIÓN DE LOS
PROYECTOS INTERVINIENTES EN LA OBRA TORRES DE GRANADA
LUIS FERNANDO GAMEZ RIVERA
SANTIAGO REYES GUTIERREZ
DIRNEY ENIC CONTRERAS MENDEZ
UNIVERSIDAD CATÓLICA DE COLOMBIA
FACULTAD DE INGENIERÍA
ESPECIALIZACIÓN EN GERENCIA DE OBRAS
BOGOTÁ
2014
2
DIAGNÓSTICO Y PROPUESTA DEL PROCESO DE LA COORDINACIÓN DE LOS
PROYECTOS INTERVINIENTES EN LA OBRA TORRES DE GRANADA
LUIS FERNANDO GAMEZ RIVERA
SANTIAGO REYES GUTIERREZ
DIRNEY ENIC CONTRERAS MENDEZ
Trabajo de grado para obtener el título de Especialista en Gerencia de Obras
Asesor: ING. SIGIFREDO ARCE LABRADA
UNIVERSIDAD CATÓLICA DE COLOMBIA
FACULTAD DE INGENIERÍA
ESPECIALIZACIÓN EN GERENCIA DE OBRAS
BOGOTÁ
2014
3
4
Resumen
Muchas veces hemos visto que debido a una inadecuada o tardía coordinación de los proyectos
técnicos y administrativos en la etapa de planeación, se generan un sinnúmero de fallas durante
el proceso de ejecución de la obra que afectan no solo el mismo elemento fallado, sino el
presupuesto y el cronograma; como solución presentamos este diagnóstico y propuesta basada en
el PMI para que sea implementada en la revisión de los proyectos durante la etapa de planeación
y así minimizar los problemas durante su ejecución, lo que reduciría tiempo y costos
garantizando el retorno de la inversión para las constructoras y garantizando que su inmueble no
padezca de lo llamado Postventas o reparaciones mayores en el caso de los usuarios finales.
Palabras clave: Diagnóstico, propuesta, coordinación, proyectos, obra.

5
Contenido
Resumen.......................................................................................................................................... 4
Contenido ........................................................................................................................................ 5
Lista de tablas ................................................................................................................................. 7
Lista de figuras ................................................................................................................................ 8
Titulo ............................................................................................................................................... 9
Línea de investigación .................................................................................................................... 9
Planteamiento del problema ............................................................................................................ 9
Pregunta de investigación ............................................................................................................. 10
Antecedentes ................................................................................................................................. 10
Torres de Sevilla ........................................................................................................................ 10
Gobernación de Cundinamarca ................................................................................................. 10
Edificio Toledo 48 ......................................................................................................................11
Edificio Conjunto Residencial la Esperanza ..............................................................................11
Proyecto Curitiba (Brasil) ..........................................................................................................11
Marco de referencia ...................................................................................................................... 12
Marco conceptual ...................................................................................................................... 12
Marco teórico ............................................................................................................................ 12
Experiencias de Coordinación de Proyectos ........................................................................ 12
Planeamiento y Gestión de Obras .......................................................................................... 14
¿Cómo mejorar procesos de construcción y de gestión? ....................................................... 15
Método de coordinación BIM................................................................................................ 16
Justificación .................................................................................................................................. 18
Objetivos ....................................................................................................................................... 19
Objetivo General ....................................................................................................................... 19
Objetivos específicos................................................................................................................. 19
Metodología .................................................................................................................................. 20
Enfoque ..................................................................................................................................... 20
Tipo de Investigación ................................................................................................................ 20
Exploratoria. .......................................................................................................................... 20
Analítica................................................................................................................................. 20
Evaluativa. ............................................................................................................................. 20
Proyectiva. ............................................................................................................................. 21
Técnicas e Instrumentos. ....................................................................................................... 21
Fases de la Investigación. ...................................................................................................... 21
Presupuesto para el desarrollo de la investigación ....................................................................... 22
Productos tangibles que genera la investigación .......................................................................... 23
Ciclo de Vida del Proyecto ........................................................................................................ 24
Desarrollo de la Fase 1: ............................................................................................................. 25
Acta de Constitución. ............................................................................................................ 25
Perfil del Gerente del Proyecto. ............................................................................................. 29
6
Estrategia de Administración de los interesados. .................................................................. 30

Gestión del Alcance. .............................................................................................................. 31
EDT. ....................................................................................................................................... 34
Cronograma. .......................................................................................................................... 35
Presupuesto del proyecto. ................................................................................................................... 41
Método del Valor Ganado. .................................................................................................................. 42
Gestión de Riesgos. ............................................................................................................................. 43
Conclusiones y recomendaciones ............................................................................................................... 45
Conclusiones ........................................................................................................................................... 45
Recomendaciones ................................................................................................................................... 46
Bibliografía ................................................................................................................................................. 48
7
Lista de Tablas
Tabla 1. Control de versiones. Fuente: Presentación PMI, Ramón Correa .................................. 25

Tabla 2. Objetivos del proyecto. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa .................. 25
Tabla 3. Gerente de Proyecto. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa ..................... 26
Tabla 4. Cronograma de hitos. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa ..................... 26
Tabla 5. Grupos del Proyecto. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa ..................... 27
Tabla 6. Presupuesto preliminar. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa ................. 28
Tabla 7. Patrocinador Proyecto. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa .................. 28
Tabla 8. Descripción del alcance. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa ................ 31
Tabla 9. Criterios de aceptación. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa ................. 32
Tabla 10. Entregables. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa ................................. 32
Tabla 11. Exclusiones. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa ................................. 33
Tabla 12. Restricciones. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa............................... 33
Tabla 13. Supuestos. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa .................................... 33
Tabla 14. Listado de actividades. Fuente: los autores................................................................... 35
Tabla 15. Tabla de precedencias. Fuente: los autores. .................................................................. 36
Tabla 16. Tabla de Fluctuaciones. Fuente: los autores.................................................................. 39
Tabla 17. Matriz de la empresa. .................................................................................................... 43
8
Lista de Figuras
Figura 1. Marco teórico y conceptual coordinación proyectos. Fuente: los autores. ................... 12
Figura 2. Presupuesto anteproyecto de investigación. Fuente: los autores ................................... 22
Figura 3. Ciclo de vida del proyecto Torres de Granada. Fuente: los autores. ............................. 24
Figura 4. Estrategia de administración de los interesados. Fuente: los autores ............................ 30
Figura 5. EDT Torres de Granada. Fuente: los autores. ................................................................ 34
Figura 6. Modelo LPU, trayectoria critica. Fuente: los autores .................................................... 38
Figura 7. Mapa de proyecto-nivelación. Fuente: los autores. ....................................................... 40
Figura 8. Presupuesto del proyecto. Fuente: los autores. .............................................................. 41
Figura 9. Gráfica del valor ganado. Fuente: los autores. .............................................................. 42
Figura 10. Plan y registro de riesgos del proyecto. Fuente: los autores........................................ 44
9
Titulo
Diagnóstico y propuesta del proceso de la coordinación de los proyectos intervinientes en la obra
Torres de Granada.
Línea de Investigación
Gestión integral y dinámica de las organizaciones empresariales.
Planteamiento del Problema

En los últimos proyectos que ha desarrollado el grupo constructor se ha observado un problema,
en cuanto a que, debido a una inadecuada o tardía coordinación de los proyectos técnicos y
administrativos en la etapa de planeación, se generan un sinnúmero de fallas durante el proceso
de ejecución de la obra que afectan no solo el mismo elemento fallado, sino el presupuesto y el
cronograma.
A su vez por experiencias anteriores este problema es generalizado en la mayoría de proyectos
que se desarrollan en el sector de la construcción y por tanto a través de un caso específico se
evidencia la oportunidad de diagnosticar la coordinación de los proyectos que intervienen en el
desarrollo de una obra y específicamente en Torres de Granada, identificando los problemas en
su ejecución por falta de planeación y elaborando una propuesta para su optimización.

10
Pregunta de Investigación
¿Por qué la construcción adolece de problemas en su ejecución por falta de planeación?
¿Cómo se ha desarrollado la coordinación de los proyectos en la obra Torres de Granada y qué
propuesta de optimización se puede plantear para el proceso?
Antecedentes
Sucesos encontrados en proyectos del mismo grupo constructor.
Torres de Sevilla
25 torres 720 apartamentos
Localización: Bogotá D.C. cra 72ª no 152b-39/52 Colina Campestre
Constructor: Konstruktek
Problemas detectados:
Humedades en parqueos por juntas de plataformas y torres.
Falta de presión en el agua en los PH.
Localización de gabinetes de incendio en punto fijo.
Rampas provisionales para minusválidos en sótanos.
Humedades en antepechos.
Fuente: interventoría
Gobernación de Cundinamarca
72.000 m2
Localización: Bogotá D.C. Calle 26 - Carrera 50
Tiempo record
Presupuesto cumplido
11
Resultado aceptable
Fuente: Guinnes Record
Edificio Toledo 48
1 torre de 84 apartamentos
Localización: calle 48 no 6-48
Rampas vehiculares ajustadas
Apartamentos de diferente diseño
Humedades en sótano por las pantallas
Fuente interventoría.
Edificio Conjunto Residencial la Esperanza

86 apartamentos
Localización: Bogotá D.C.
Escalón en terrazas carrera 72 b por nivel de piso
Demolición por falta de definición en instalación de citófonos
Obras adicionales en porterías no tenidas en cuenta inicialmente.
Proyecto Curitiba (Brasil)

planejamento e gestao de obras
Resultado del planeamiento práctico de cooperación técnica Brasil- Alemania
Apartamentos
12
Marco de Referencia
Marco Conceptual
Figura 1. Marco teórico y conceptual coordinación proyectos. Fuente: los autores.
Marco Teórico
Experiencias de Coordinación de Proyectos
PROYECTO “COMPETIR” Acuerdo de cooperación técnica entre el SENAI del

Gobierno de Brasil y la GTZ del Gobierno Alemán.
Comprende experiencias organizadas y procesadas de varias empresas constructoras del nordeste
Brasileño, por el PROYECTO COMPETIR, para producir un compendio práctico y técnico
sobre cómo mejorar los procesos de producción y administración en la industria de la
construcción civil.
13
Muchos de los métodos estudiados en este libro surgieron de la industria manufacturera con
autores como OGLESBY, PARKER, HOWELL, (1998) e WILDEMANN (1997).
Una primera publicación llamada “Mejora de la productividad en Construcción¨ y
“Administración y producción” son publicaciones de consulta obligada para cumplir lo
propuesto en este libro, el cual se enfocó además en métodos seleccionados, para la investigación
de procesos propios existentes en las empresas escogidas.
Intervinieron algunos profesionales Brasileños como Luis Fernando Heineck y Carlos T
Formoso que pueden ser comparados con Profesionales internacionales como Gregory Howell y
Glen Balard citados varias veces en este libro.
Este libro presenta una metodología “Botton Up” “de arriba hacia abajo”, referente a trabajo
en grupo; motivación de todos los colaboradores; Rápida implementación de exigencia científica
rigurosa; llegando a punto central.
El autor Fritz Gehbauer de origen Alemán, aporto experiencia de diversos Proyectos grandes
y medianos obtenida en 4 continentes. Antes de hacer una publicación de la racionalización de
los procesos constructivos en Brasil, el autor fue consultor de empresas constructoras en su país
durante 15 años, además fue profesor universitario y adquirió gran conocimiento sobre la
problemática de problemas constructivos en Brasil, todo este conocimiento fue recogido por la
Agencia de cooperación GTZ Alemana y en unión con el aporte de varios profesionales y

14
empresas Brasileras coordinadas por el SENAI y el SEBRAE, resultó un compendio de
soluciones a los problemas más comunes que se generan en las obras civiles.
Planeamiento y Gestión de Obras

Fritz Gehbauer
Marisa Eggensperger
Mauro Edson Alberti
Sergio Auriquio Newton
Este libro al igual que el anterior es el resultado de la cooperación entre Brasil y Alemania en el
área de construcciones civiles iniciada en 1995 en CURITIVA. Un grupo de empresarios ligados
al SINDUSCON-PR (Sindicato de construcción Civil de Paraná) fundo el instituto de obras
Prima, cuyo principal objetivo se basó en aumentar la productividad y mejorar la calidad en la
construcción de edificios.
El Proyecto SIDEE (Servicio integrado de apoyo y desenvolvimiento de pequeñas y medianas
empresas de Paraná) coordinó con la GTZ de Alemania y el CITPAR de Brasil organizando una
serie de viajes entre 1995 y 1997 a Alemania para estudiar varias obras en construcción y
empresas constructoras, para ver el planeamiento y control de las obras y los emprendimientos
en construcción.
15
Como resultado el grupo realizo un diagnóstico de sus propias empresas para identificar los
puntos que demandarían mejoras y contrató a un consultor experimentado que es el autor del
presente libro.
Para identificar en la práctica todos los problemas y situaciones que podrían mejorase, las 16
empresas asociadas, desarrollaron un Proyecto obra Piloto, de 16 pisos de 2 apartamentos por
piso, que podría ser construido con nuevos métodos de planeamiento, desde los diseños hasta la
utilización de nuevos materiales.
Con este ejercicio lograron interesar a 11 empresas más para un total de 27 empresas
participantes.
También se acoplaron Universidades como la universidad Federal de Paraná y la Universidad
Católica de Paraná y la coordinación estuvo por intermedio de la GTZ Alemana y el CITIPAR y
el SENAI de Brasil.
Fue un éxito como Proyecto muy bien coordinado y ejecutado. Racionalización en la
Construcción Civil
¿Cómo mejorar procesos de construcción y de gestión?

Fritz Gehbauer
Los ingenieros siempre en las partes iniciales de un proyecto siempre tienen en cuenta una
primera fase de planeamiento. Hay conceptos de cómo mejorar y mecanizar la producción. Hay
16
muchas publicaciones sobre este tema; falta es organizarlas y ordenarlas para sacar el mayor
provecho.
Este libro hace un compendio tomando información de todas estas publicaciones combinadas
con experiencias en empresas constructoras, para mejorar los métodos de producción.
Método de coordinación BIM

Building Information Modeling ó en Español modelado de información para la edificación.
Es el proceso de generación y gestión de datos del edificio durante su ciclo de vida en la
construcción.
El origen se dio en la empresa Graphisoft, en 1987sobre la base del ArchiCAD,
Fuente: www.wikipedia.com
El modelo BIM consiste en los equivalentes virtuales de los elementos constructivos y piezas
que se utilizan para construir el edificio. Estos elementos tienen todas las características -físicas
y lógicas- de sus componentes reales. Estos elementos inteligentes son el prototipo digital de los
elementos físicos del edificio, como son los muros, pilares, ventanas, puertas, escaleras, etc. que
nos permiten simular el edificio y entender su comportamiento en un entorno computarizado
antes de que se inicie su construcción real. Sin embargo, con la llegada de las tecnologías
móviles, como los iPhones/iPads y la aceptación del uso del BIM ha ido más allá del cerrado
círculo de los profesionales. Los clientes, los propietarios de los edificios y los operarios cada
17
vez tienen más acceso a los modelos BIM a través de sus dispositivos móviles, incluso sin tener
que instalar ninguna aplicación BIM para ello. Este hecho va a suponer la adopción de BIM en el
siguiente nivel y por lo tanto, usted como profesional, no puede continuar ignorando por más
tiempo el concepto BIM. Afortunadamente está en el mejor lugar en dónde aprender todo sobre
BIM por lo que le sujerimos que visualice el siguiente vídeo y siga leyendo para estar preparado
para el último y mayor paradigma de cambio de nuestra industria.
Fuente: www.Graphisoft.com, España
En el medio profesional se usa principalmente para cruzar y sobre poner el diseño de
Arquitectura del edificio con los diseños estructural, hidrosanitario y de gas, eléctrico y
telefónico y control, para encontrar las inconsistencias entre unos y otros y corregirlas en los
planos que se van a utilizar en la construcción.
A partir de la utilización del software, se creó una metodología que es equivalente a lo
llamado en Project Maganement un Project Charter, es decir un documento que registra
información de los involucrados, las diferentes fases, los diferentes recursos y necesidades y el
plan de trabajo del proyecto.
Fuente: www.prevenblog.com
18
Justificación
De acuerdo con lo planteado en el problema y reflejado en la pregunta de investigación, es viable
realizar este proyecto ya que se ha evidenciado que dicho problema es generalizado en la
mayoría de las obras, donde a futuro se debe evitar la improvisación en la ejecución por falta de
una adecuada planeación, generando pérdidas en presupuesto y tiempo. Además dicho problema
puede causar a corto, mediano y largo plazo inconvenientes en la infraestructura desarrollada,
con incidencias leves y graves que afectan el funcionamiento de la edificación.
En el mismo contexto el desarrollo de este diagnóstico y propuesta, beneficia directamente a
la constructora que desarrolla la obra Torres de Granada, pero al ser un problema generalizado
puede beneficiar a cualquier empresa o incluso persona que vaya a ejecutar una obra.
Los resultados de este trabajo, contribuyen con todas las empresas del sector de la
construcción que pueden tomar este diagnóstico y propuesta como base para la revisión de sus
proyectos en la etapa de planeación y así minimizar los problemas durante su ejecución, lo que
reduciría tiempo y costos garantizando el retorno de su inversión; así mismo contribuye con el
usuario final, porque garantiza que su inmueble no padezca de lo llamado Postventas o
reparaciones mayores.
19
Objetivos
Objetivo General
Diagnosticar la coordinación y elaborar una propuesta para la optimización de los proyectos
intervinientes en la obra Torres de Granada.
Objetivos Específicos
Identificar cada uno de los proyectos de la obra Torres de Granada, y elaborar una
propuesta del proceso de coordinación del proyecto como base para una adecuada
planeación.
Analizar cada uno de los proyectos, su concordancia con los demás.
Evaluar la coordinación de los proyectos analizados y su relación con los problemas
presentados en la ejecución.
20
Metodología
Enfoque
El enfoque de este diagnóstico es cualitativo, ya que a partir de la recolección de problemas en el
proyecto, se hicieron las observaciones respectivas que suministraron la información, la cual
permitió hacer el diagnóstico y elaborar una propuesta para la coordinación de los proyectos
técnicos de Torres de Granada.
Tipo de Investigación
La investigación esta propuesta en tres tipos de modalidad:
Exploratoria.
Se hizo una exploración de los problemas visibles en el Proyecto Torres de Granada originados
en coordinación no satisfactoria o incompleta del Proyecto, con el cual se realizó un registro o
base de la documentación.
Analítica.
Se tomaron las muestras de los sucesos o eventos de la base de la documentación y se estableció
la relación interna entre ellos así como las causas que los originaron.
Evaluativa.
Se valoraron los eventos o sucesos, confrontándolos entre si dentro del contexto de la
organización del Proyecto Torres de Granada y así se determinó su participación en los errores
generados por estos mismos eventos.

21
Proyectiva.
Se elaboró una propuesta como optimización al proceso de la coordinación de los proyectos
intervinientes del Proyecto Torres de Granada, basados en el PMI.
Técnicas e Instrumentos.
En cuanto a las técnicas e instrumentos que se utilizan para el logro del desarrollo de los
objetivos de este proyecto de investigación y teniendo en cuenta lo anteriormente descrito en el
enfoque y el tipo de investigación, este proyecto se trabaja desde un análisis documental, dado
que se trabaja a partir de los datos que surgen de la indagación en la Constructora Torres de
Granada, los cuales se convierten en insumos para el desarrollo de la propuesta del proyecto.
Fases de la Investigación.
Se establecieron 4 fases que coincidieron con los tipos de investigación y que son a saber:
1ª Fase que consiste en la recolección de información y es la etapa exploratoria.
2ª Fase que consiste en una vez reunidos los datos de los eventos y ordenados de mayor a menor
de acuerdo a su incidencia en el resultado final y corresponde a la etapa analítica.
3ª Fase que es la evaluativa que de acuerdo a los criterios de gravedad del evento en el proyecto
se categoriza de mayor a menor.
4ª Fase que es la proyectiva en la cual se permitió la realización de una propuesta basada en el
PMI.
22
Presupuesto para el Desarrollo de la Investigación
PRESUPUESTO ANTEPROYECTO DE INVESTIGACION
FECHA: 18 DE JUNIO DE 2014
1 ADMINISTRACION
1.1 PERSONAL INVESTIGADOR
PERSONAL CANTIDAD SALARIO FAC. PREST. MESES VALOR TOTAL
PROFESIONALES (Dedicacion 20%) 0.60 1,000,000.00 1.30 1.00 780,000.00

TOTAL GASTOS DE PERSONAL 780,000.00
1.2 GASTOS DE OFICINA
1.4 CAJA MENOR OFICINA - OBRA
CONCEPTO UNIDAD VR MENSUAL CANTIDAD MESES VALOR TOTAL
CONTADOR (dedicacion 5%) GL 1,200,000.00 0.05 1.00 60,000.00

SERVICIOS Y ARRIENDOS OF. 10% MES 2,000,000.00 0.10 1.00 200,000.00
TOTAL GASTOS DE OFICINA 260,000.00
1.3 GASTOS VARIOS Y EQUIPOS
CONCEPTO UNIDAD VR MENSUAL CANTIDAD MESES VALOR TOTAL
COMPUTADORES(Alquiler) 20% UN 200,000.00 0.60 1.00 120,000.00

IMPRESORAS (Alquiler) 20% UN 150,000.00 0.20 1.00 30,000.00
FOTOCOPIAS MES 100,000.00 1.00 1.00 100,000.00
EQUIPOS DE COM. Y SERVICIOS MES 300,000.00 1.00 1.00 300,000.00
TOTAL GASTOS DE OBRA 550,000.00
1.4 CONCEPTO UNIDAD VR. UNIT CANTIDAD VALOR TOTAL

TRANSPORTES MES 200,000.00 1.00 200,000.00
200,000.00
S.1 TOTAL COSTOS DE ADMINISTRACION 1,790,000 1,790,000.00
Figura 2. Presupuesto anteproyecto de investigación. Fuente: los autores

23
Productos Tangibles que Genera la Investigación
 Ciclo de vida del proyecto

 Desarrollo de la Fase1:
- Acta de Constitución
- Perfil del Gerente de Proyecto
- Estrategia de Administración de los Interesados
- Gestión del Alcance
- EDT
- Cronograma
 Listado de Actividades
 Tabla de Precedencias
 Modelo LPU – Trayectoria Critica
 Tabla de Fluctuaciones
 Mapa de Proyecto – Nivelación
- Presupuesto del Proyecto
- Método del Valor Ganado (EVM)
- Gestión de Riesgos
 Matriz de la Empresa
 Plan y Registro de Riesgos del Proyecto
24
Ciclo de Vida del Proyecto
Figura 3. Ciclo de vida del proyecto Torres de Granada. Fuente: los autores.
25
Desarrollo de la Fase 1:
Acta de Constitución.
Acta de Constitución– Project Chárter
Tabla 1. Control de versiones. Fuente: Presentación PMI, Ramón Correa
Control de Versiones
Versión Hecha por Revisada por Aprobada por Fechas Razón
1 DIRNEY FERNANDO SANTIAGO 11Noviembre INICIO
CONTRERAS GAMEZ REYES 2010 PROYECTO
1. Descripción del proyecto; Qué, quien, como, cuando, donde y porque?

Diseños requeridos para el proyecto Torres de Granada para la obtención de la licencia de
construcción y la fase de ejecución (construcción); esto lo realizara un grupo
interdisciplinario de especialistas coordinados por la oficina central, mediante el cruce y
control continuo de información de cada uno de los proyectos, cumpliendo los objetivos
planteados en la factibilidad y los estudios de mercado.
2. Definición del producto del proyecto o servicio del proyecto: descripción del producto
o servicio.
El proyecto de la fase de diseño de Torres de Granada comprende los diseños
arquitectónico, estructural, estudios previos, hidrosanitario y de gas, eléctrico, telefónico
y cctv, con sus respectivas especificaciones, presupuestos, memorias de cálculo, para la
obtención de la licencia de construcción y el desarrollo definitivo para la fase de
ejecución.
3. Definición de Requerimientos del proyecto: funcionales, no funcionales, de calidad etc.

del proyecto / producto
Cada uno de los diseños deben cumplir con la normatividad vigente, tanto legal como
técnica, y tener como principio la calidad en cada uno aplicado con economía y con
estándares en cada uno de los espacios del proyecto como confort.
4. Objetivos del proyecto: Metas hacia las cuales se puede dirigir el trabajo del proyecto
en términos de la triple restricción
Tabla 2. Objetivos del proyecto. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa
Concepto Objetivos Criterios de éxito
Alcance Vender, desarrollar y entregar Bajo costo de venta con
un proyecto de vivienda calidad
Tiempo 3 años Procesos industrializados de
alto rendimiento en tiempo
Costo Ajustado al presupuesto Proceso constructivo óptimo
en costos versus área
26
5. Finalidad del proyecto: Fin último, propósito general u objetivos a nivel superior por
el cual se ejecuta el proyecto. Enlace como programas, portafolio y plan estratégico
Vivienda ubicada en la Colina campestre, sector privilegiado de renovación urbana, en sectores
residenciales, comerciales y financieros, desarrollándose un gran escenario de inversión.
Los cambios en materia de transporte público y vías, ha permitido su valorización, que el
proyecto aprovecha, afianzándola con calidad en sus acabados, con excelentes zonas verdes
recreativas y ofreciendo un bajo costo para el cliente y rentabilidad para el inversionista,
buscando ser pionero en el sector con el m2 más barato de la zona y ser reconocidos y
referenciados para el desarrollo de futuros proyectos.
6. Justificación del proyecto: motivos, razones ó argumentos que justifican el proyecto

Propuesta de solución de vivienda completa en espacios y servicios a través del aprovechamiento
de un lote ubicado en una zona de transición de estrato bajo a estrato medio alto, aprovechando
la proyección del desarrollo del sector, con rentabilidad para el Promotor.
7. Nombramiento del Gerente de Proyecto

Tabla 3. Gerente de Proyecto. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa
Nombre Mauricio Gómez Nivel de autoridad
Reporta a Roberto Muñoz Gerente de nivel alto
8. Cronograma de Hitos del proyecto

Tabla 4. Cronograma de hitos. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa
Hito o evento significativo Fecha
Servicios Públicos 1º de abril de 2014
Suministro de Materiales Compra previa 20 días de anticipación
Suministro de Equipos (Ascensores) Compra 12 meses antes por Torre
Fabricación de ventanería Medidas 2 meses antes del suministro
27
9. Organizaciones o grupos organizacionales que intervienen en el proyecto

Tabla 5. Grupos del Proyecto. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa
Organización Rol que desempeña
1. Departamento de Diseños 1. Diseños Arquitectónicos y Técnicos
2. Departamento de Presupuestos costos y 2. Estima los costos del Proyecto y
contratos programa su ejecución
3. Departamento Financiero 3. Solicita y ejecuta los créditos del
proyecto
4. Programa y ejecuta las políticas de
4. Departamento de Promoción, ventas y
ventas
cartera
5. Ejecuta los contratos de la construcción
5. Departamento Legal
y ejecuta las promesas de ventas y
escrituras
6. Departamento de Construcción 6. Desarrolla la ejecución del Proyecto
7. Departamento de Interventoría y calidad 7. Interviene en la supervisión y el control
de la ejecución de todos los
departamentos anteriores
10. Principales amenazas (riesgos negativos)

Incremento de precios en insumos: (Concreto y Acero regulado por el cartel de los monopolios).
Incremento del IPC en rangos superiores al Presupuesto.
Inestabilidad en el Gobierno Local que causa inestabilidad jurídica y demora en la construcción
de vías y servicios proyectados a la terminación del proyecto.
Revaluación del dólar que incrementa el valor de los equipos que tienen componentes
importados.
La apertura económica traerá competencia a nivel de proyectos de vivienda con precios
inferiores a los nacionales.
11. Principales oportunidades del proyecto (riesgos positivos)

El crecimiento del PIB nacional, trae ingresos para posibles compradores.
Tasas bajas de interés obligan a que los inversionistas lleven sus recursos a la compra de finca
raíz
Ley de subsidio de vivienda favorece a compradores para apartamentos por debajo de los
$200.000.000.
La expedición del nuevo POT del Gobierno local de turno, ha desacelerado los nuevos
proyectos, lo que obliga a los posibles compradores a agotar el inventario presente, caso de este
proyecto.
28
12. Presupuesto preliminar

Tabla 6. Presupuesto preliminar. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa
Tema Concepto Valor ($)
PRELIMINARES DE OBRA 593,309,239
ESTRUCTURA 10,594,616,873
ACERO DE REFUERZO 3,162,388,059
INST SUBTERRANEAS Y
DESAGUES 91,216,868
MAMPOSTERIA 400,649,754
PAÑETES 362,134,660
PISOS 1,624,830,753
ENCHAPES 377,416,054
CUBIERTAS 891,705,166
HIDRAULICAS-SANITARIAS
RED DE GAS 1,745,138,080
APARATOS SANITARIOS 538,432,669
ELECTRICAS 2,661,800,000
EQUIPOS ESPECIALES 1,317,362,160
CARPINTERIA DE MADERA
2,020,339,000
CARPINTERIA METALICA 1,853,234,500
CERRADURAS-HERRAJES 146,587,534
VIDRIOS-ESPEJOS 136,740,000
PINTURA 2,215,502,800
APARATOS COCINAS 1,063,987,000
OBRAS EXTERIORES 1,080,755,627
EQUIPO OBRA 1,189,800,000
ADMINISTRACION DE OBRA 1,550,201,040
TOTAL 35,618,147,834
13. Patrocinador que autoriza el proyecto

Tabla 7. Patrocinador Proyecto. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa
Nombre Empresa Cargo Fechas
ROBERTO MUÑOZ TORRES DE GERENTE 11noviembre de 2012
GRANADA SAS GENERAL 09 enero de 2017
29
Perfil del Gerente del Proyecto.

Funciones o responsabilidades claves del gerente del proyecto:
 Conducir, orientar y ejecutar las fases del desarrollo.
 Ejecutar las fases del desarrollo.
 Brindar asesoría y apoyo técnico.
 Planificar y participar en los proyectos de planeación.
 Participar en el proceso de control de calidad de los productos.
 Dirigir y establecer cronogramas en las diferentes fases.
 Revisar y aprobar los requerimientos necesarios para la ejecución de las diferentes fases.
 Elaborar normas, procedimientos y directivas para el desarrollo de las diferentes fases.
 Gestionador de expectativas
 Consistente
 Animador
 Líder
 Creador de equipos
 Facilitador
 Orientado a objetivos
 Buen negociador
 Orientado a beneficios
 Con capacidades cognoscitivas

30
Estrategia de Administración de los interesados.
Los interesados o participantes en la fase de planeación son los siguientes:

1) GERENTE DE PROYECTO.
2) DIRECTOR DE OBRA.
3) DISEÑADOR ESTRUCTURAL.
4) DISEÑADOR HIDRÁULICO.
5) DISEÑADOR ARQUITECTÓNICO.
6) DISEÑADOR ELÉCTRICO.
7) PRESUPUESTO Y ESPECIFICACIONES.
8) COORDINADOR TÉCNICO.
Figura 4. Estrategia de administración de los interesados. Fuente: los autores
Conservar satisfecho: Coordinador técnico.

Manejo cercano: Gerente de Proyecto, Director de Obra, Diseñador Arquitectónico.
Mantener informado: Diseñador Estructural.
Monitorear: Presupuesto y Especificaciones, Diseños Hidráulicos, Diseños Eléctricos.
31
Gestión del Alcance.
Nombre del Proyecto

Torres de Granada
Tabla 8. Descripción del alcance. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa
DESCRIPCION DEL ALCANCE DEL PROYECTO
Requisitos: Condiciones o capacidades Características: Propiedades Físicas,

que debe poseer o satisfacer el producto químicas, energéticas que son distintivas
para cumplir con contratos, normas, del producto y/o que describen su
especificaciones u otros documentos singularidad.
Diseño arquitectónico áreas entre 50 y 60 Cada uno de los diseños debe cumplir con
metros cuadrados, tres alcobas, dos baños, el equilibrio económico, calidad,
zonas sociales y de servicio, con buscando satisfacer las necesidades del
parqueaderos y zonas comunes de acuerdo usuario final en términos de confort.
a normatividad de curaduría.
Diseño estructural, sistema industrializado
que cumple con la NSR-10.
Diseños hidráulicos y de gas, sistema
industrializado. Normatividad para
entrega a Empresa de Servicios Públicos.
Diseños Eléctricos, sistema
industrializado. Normatividad para
entrega a Empresa de Servicios Públicos.
Circuito Cerrado de Televisión, Cobertura
Total.
32
Tabla 9. Criterios de aceptación. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa

Criterios de aceptación del producto: especificaciones o requisitos del rendimiento,
funcionalidad etc. que deben cumplirse antes que el cliente acepte el producto del
proyecto
Conceptos Criterios de Aceptación
Técnicos: Cumplimiento con las normas NSR-10,

RETIE, RAS, NORMAS ICONTEC,
Curaduría Urbana.
De calidad: Los diseños deben estar completos y
coordinados entre sí, con sus
especificaciones y presupuesto
debidamente ajustados.
Administrativos: Los diseños deberán estar acompañados
de los documentos respectivos para su
aprobación ante la entidad competente.
Comerciales: Todos los diseños y especificaciones
deberán corresponder con productos
vigentes comercialmente en el sector.
Sociales: Los diseños se adecuan de acuerdo al
estrato y localización del proyecto.
Tabla 10. Entregables. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa

Entregables del proyecto: Productos entregables- intermedios y finales- que se
generaran como parte del proyecto.
Nombre Características
1. Planos. 1. Completos y coordinados para
evitar interferencias.
2. Especificaciones.
2. Completos y orientados hacia la
3. Presupuesto. calidad exigida y no hacia el
4. Programación. proceso.
3. Estimar costos de acuerdo al

mercado y su variación.
4. Tener en cuenta las reservas

correspondientes.
5. Tener en cuenta rendimientos

reales y criterios orientados a
recursos.
33
Tabla 11. Exclusiones. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa

Exclusiones del proyecto: Entregables, procesos, procedimientos, espacios, etc, que
son conocidas y no hacen parte del proyecto.
Deben estar claramente establecidas para evitar incorrectas interpretaciones de los
interesados del proyecto.
Aprobación ante la entidad competente de Ítems o características fuera de norma o
acuerdo al diseño. con un perfil del cliente diferente al
No incluye la coordinación pues esta se estipulado.
hará a través de la empresa directamente.
Ajustes posteriores al recibo de cada uno
de los diseños.
Tabla 12. Restricciones. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa

Restricciones del proyecto: Factores que limitan el rendimiento del proyecto, afectan el
rendimiento de un proceso o las opciones de planeación del proyecto. Pueden aplicar a
los objetivos del proyecto o a los recursos que utiliza el proyecto.
Internas a la organización Ambientales o Externas a la
Organización
Factibilidad, perfil del cliente potencial. Cambios en normativa.
Canales de comunicación adecuadas. Cambio económicos en el sector.
Tabla 13. Supuestos. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa

Supuestos del proyecto. Factores que para propósito de la planificación del proyecto se
consideran verdaderas, reales o ciertas.
Internas a la organización Ambientales o Externas a la
Organización
Necesidades del cliente potencial. Desarrollo positivo económico del sector.
Capacidades y valores de talento humano Tiempos de aprobación de cada uno de los
en cada equipo de diseño. proyectos.
Conocimiento en términos comerciales y
de normatividad para el planteamiento de
los proyectos de diseño.
EDT.
autores.
PROYECTO - DISEÑOS COMPLETOS
PLANOS ARQUITECTONICOS
ESTRUCTURALES ESTUDIO DE SUELOS LICENCIA DE CONSTRUCCION
PROYECTO HIDROSANITARIO Y DE PROYECTO ELECTRICO,
PLANTA LOCALIZACION GAS TELEFONICO Y C.C.T.V.
ESPECIFICACIONES PLANTAS FORMALETAS MEMORIAS DE CALCULO ANALISIS ESTRUCTURAL PLANOS COMPLETOS SELLADOS
PLANTA SOTANO PRESUPUESTO DESPIECE VIGAS Y VIGUETAS ANALISIS DE CARGAS CUADRO DE AREAS APROBADOS PLANTAS DESAGUES SERIE 1 Y 3
SIMULACION Y
PREDIMENCIONAMIENTO
APUS PLANTA COLUMNAS PLANO DE SONDEOS DOCUMENTOS DE LICENCIAS PLANTAS SANITARIAS PLANTA SALIDAS ILUMINARIAS
PLANTA PISOS TIPO
DESPIECE COLUMNAS RECOMENDACIONES MEMORIAS DE CALCULO PLANTAS HIDROSANITARIAS PLANTA DE BAJA TENSION
INSUMOS LICENCIA DE EXCAVACION O
PLANTA CUBIERTAS
DEMOLICION
DESPIECE ESCALERAS PLANTAS REDES GAS PLANTA DE MEDIA TENSION
CORTES TIPO DE MATERIALES CONCLUSIONES Y
RECOMENDACIONES
PLANTA CIMENTACION PMO Y PMT CORTES DE BAJANTES PLANTA SUBESTACION
FACHADAS MEMORIAS DE CANTIDADES
CORTES DETALLES CORTES DE ACOMETIDAS HCAS DIAGRAMA UNIFILAR
DETALLES ARQUITECTONICOS
DETALLES ESTRUCTURALES CORTES DE ACOMETIDAS DE GAS CORTE ACOMETIDAS
PLANTA CUBIERTA DESAGUES PLANTA CITOFONOS Y C.C.T.V.

PLANTAS FORME MUROS
ESPECIFICACIONES PLANTA ILUMINACION EXTERNA

DESPIECE MALLAS MUROS
PRESUPUESTO HDROSANIT Y GAS ESPECIFICACIONES
DETALLE ELEMENTOS NO PRESUPUESTO ELECT. TEL. + CIT.

ESTRUCTURALES
Figura 5. EDT Torres de Granada. Fuente: los

34
35
Cronograma.
Tabla 14. Listado de actividades. Fuente: los autores.
ACTIVIDADES DURACION RECURSOS
(SEMANAS) (PERSONAL)
1-Planta Localización 1 3
2-Planta Sótano. 2 3
3-Planta Primer Piso. 2 2
4-Planta Piso Tipo. 2 3
5-Planta Cubierta. 1 1
6-Cortes. 2 2
7-Fachadas 2 2
8-Detalles Arquitectónicos 2 3
9-Especificaciones. 2 1
10-Presupuesto Gral. 3 3
11-Planta Formaleta. 1 2
12-Plano Cimentación. 2 2
13-Despiece Cimentación. 1 2
14- Planta Columnas. 2 1
15-Despiece Columnas. 1 2
16-Despiece Escaleras. 1 1
17-Detalles Estructurales 2 1
18-Despiece Elementos Estructurales. 2 2
19- Despiece Elementos No Estructurales. 1 1
20-Memorias de Cálculo. 2 2
21- Estudio de Suelos. 4 2
22- Aprobación de licencia de 6 2
Construcción.
23- Planta Desagües. 1 2
24- Planta Redes Sanitarias. 2 2
25- Planta Redes Hidráulicas. 2 2
26-Planta Redes Gas. 2 2
27-Cortes de Bajantes. 1 1
28-Cortes de Acometidas. 1 1
29-Planta Desagües Cubiertas. 1 1
30-Presupuesto y Especificaciones 3 3
Hidráulicas.
31-Planos Serie 1 y Serie 3. 1 1
32-Planta de salidas eléctricas. 2 2
33-Planta Baja Tensión. 2 1
34-Planta Media Tensión. 2 1
35-Planta Subestación. 1 1
36-Diagrama Unifilar. 1 1
37-Corte Acometidas. 1 1
38-Planta Citofonía y C.C.T.V. 2 2
39-Planta Iluminación Exterior. 1 1
36
40-Presupuesto y Especificaciones Redes 3 3

Eléctricas
41-Planos de Obras Exteriores. 1 1
42-Anteproyecto Arquitectónico. - -
43-Coordinacion definitiva. 3 3
44-Presupuesto y Especificaciones 3 3
estructurales.
45-Fin de Etapa de Diseños y - -
Coordinación
46-Coordinacion Planos Estructurales. 2 4
Personal: 1 principal 2 o 3 auxiliares (dibujantes o coordinadores)
Tabla 15. Tabla de precedencias. Fuente: los autores.

PRECEDE ACTIVIDAD SIGUE
42 1 4,21,41,31,39
4 2 3,12
2 3 5,41,24,25,26,38
1 4 2,11,32
3 5 6,7,29
5 6 46
5 7 46
9 8 22,10
46 9 8
46,8 10 43
4 11 18
21,2 12 13,23,14
12 13 46
12 14 46
46 15 16,20
46,15 16 17,20
16 17 44
11 18 19
18 19 46
46,15,16 20 44,22
1 21 12
8,20 22 45
42,12 23 27,28
3 24 27,28
3 25 27,28
37
PRECEDE ACTIVIDAD SIGUE

3 26 27,28
23,24,25,26 27 46
23,24,25,26 28 46
5 29 46
46 30 43
1 31 33,34
4 32 36
31 33 37,36
31 34 37,36,35
34 35 36,37
32,33,34,35 36 46
32,33,34,35 37 46
3 38 46
1 39 46
46 40 43
1,3 41 10
inicio 42 1,23
10,30,40,44 43 45
20,17,46 44 43
43,22 45 Fin
13,14,19,6,7,41,29,27,28,38,37,36,39 46 20,15,16,44,9,10,30,40
38
Modelo LPU – Trayectoria Crítica.
Figura 6. Modelo LPU, trayectoria critica. Fuente: los autores

39
Tabla de Fluctuaciones.
TABLA Fuente:
Tabla 16. Tabla de Fluctuaciones. DE FLUCTUACIONES
los autores.
ACTIVIDAD IU-IP FLUCTUACION
1 0-0 0
2 1-1 0
3 2-2 0
4 0-0 0
5 4-4 0
6 4-4 0
7 4-4 0
8 9-9 0
9 8-8 0
10 11-10 1
11 4-2 2
12 3-2 1
13 8-7 1
14 4-3 1
15 8-7 1
16 8-7 1
17 10-8 2
18 4-2 2
19 5-3 2
20 9-8 1
21 1-0 1
22 11-11 0
23 5-4 1
24 3-2 1
25 3-2 1
26 3-2 1
27 5-4 1
28 5-4 1
29 5-4 1
30 11-8 3
31 2-1 1
32 3-2 1
33 3-2 1
34 3-2 1
35 4-3 1
36 5-4 1
37 5-4 1
38 4-3 1
39 5-1 4
40 11-8 3
41 5-4 1
42 0-0 0
43 14-13 1
44 11-9 2
45 17-17 0
46 6-6 0
40
Mapa de Proyecto – Nivelación.
Figura 7. Mapa de proyecto-nivelación. Fuente: los autores.

Universidad Católica de Colombia
Informe del Estado del Presupuesto Fuente Formato: Universidad Católica Facultad de Ingenieria Especialización en Gerencia de Obras
DIAGNOSTICO DE LA COORDINACION DE LOS PROYECTOS INTERVINIENTES EN LA OBRA TORRES

2014
DE GRANADA UBICADA EN LA CIUDAD DE BOGOTA DURANTE LOS AÑOS 2011 AL 2014.
Periodo: VR COSTO DIRECTO OBRA $1,000,000 X M2 $33,750,000,000.00 Centro de Costos:
OTROS
TOTAL TOTAL TOTAL COSTO
TIPO CÓDIGO %HONORARI M2 UNA GASTOS % PARA 15
NOMBRE RUBRO VR X M2 IMPUESTOS HONORARIO 1 HONORARIOS ANTICIPOS SALDOS DISEÑO O
RUBRO RUBRO O BASICO TORRE VIATICOS - TORRES
TORRE 15 TORRES CONSULTORÍA
TRAMSPORTE
Presupuesto del proyecto.
Gastos
DISEÑO ARQUITECTONICO
GAS 10001 ESQUEMA BASICO ARQUITECTONICO 0.19% $ 2,250 $ 3,504 0% $0 $ 9,145,231 685.00% $ 62,644,834 20.00% 80.00% $ 62,644,834
GAS 10002 ANTEPROYECTO ARQUITECTONICO 0.40% $ 2,250 $ 7,508 0% $0 $ 19,596,924 685.00% $ 134,238,929 20.00% 80.00% $ 134,238,929
GAS 10003 DISEÑO ARQUITECTONICO 2.65% $ 2,250 $ 50,056 16% $0 $ 130,646,160 685.00% $ 894,926,196 30.00% 70.00% $ 894,926,196
GAS 10004 SUPERVISION AL DISEÑO ARQUITECTONICO 0.27% $ 2,250 $ 5,006 16% $0 $ 13,064,616 685.00% $ 89,492,620 0.00% 100.00% $ 89,492,620
GAS 10005 PRESUPUESTO 0.12% $ 2,250 $ 2,253 16% $0 $ 5,879,077 685.00% $ 40,271,679 20.00% 80.00% $ 40,271,679
GAS 10006 PROGRAMACION 0.12% $ 2,250 $ 2,253 16% $0 $ 5,879,077 685.00% $ 40,271,679 20.00% 80.00% $ 40,271,679
GAS 10007 ESPECIFCACIONES 0.00% $0 $0 0% $0 $0 0.00% $0 0.00% 0.00% $0
GAS 5450204 TOTAL DISEÑO ARQUITECTONICO 3.16% $0 $ 70,579 16% $0 $ 184,211,086 685.00% $ 1,064,962,173 $ 1,064,962,173
GAS 20001 LICENCIA DE CONSTRUCCION 3.48% $ 2,250 $ 30,000 0% $0 $ 78,300,000 1500.00% $ 1,174,500,000 100.00% 0.00% $ 1,174,500,000
GAS 30001 ESTUDIO DE SUELOS 0.09% $ 2,250 $ 800 16% $ 2,088,000 1500.00% $ 31,320,000 50.00% 50.00% $ 31,320,000
GAS 40001 DISEÑO ESTRUCTURAL 0.23% $ 2,250 $ 5,000 16% $0 $ 13,050,000 600.00% $ 78,300,000 40.00% 60.00% $ 78,300,000
GAS 50001 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS Y DE GAS 0.16% $ 2,250 $ 3,500 16% $0 $ 9,135,000 600.00% $ 54,810,000 40.00% 60.00% $ 54,810,000
GAS 60001 INSTALACIONES ELECTRICAS Y TELEFONICAS 0.19% $ 2,250 $ 4,000 16% $0 $ 10,440,000 600.00% $ 62,640,000 40.00% 60.00% $ 62,640,000
GAS 70001 INSTALACIONES DE SEGURIDAD Y CONTROL 0.14% $ 2,250 $ 3,000 16% $0 $ 7,830,000 600.00% $ 46,980,000 40.00% 60.00% $ 46,980,000
Figura 8. Presupuesto del proyecto. Fuente: los autores.

TOTALES 7.45% $ 2,513,512,173 $ 2,513,512,173
INICIAL: $0
TRASLADOS: $0 ANTICIPOS $0 COMPROMISOS POR EJECUTAR $0
AJUSTES: $0
TOTAL PPTO ASIGNADO: $0 TOTAL EJECUCIONES: $0 TOTAL DISPONIBLE: $0
Notas: En caso de los equipos anexar especificaciones técnicas.

En caso de viajes nacionales o internacionales, especificar las ciudades

41
42
Método del Valor Ganado.
Figura 9. Gráfica del valor ganado. Fuente: los autores.

43
Gestión de Riesgos.
Matriz de la empresa.
Tabla 17. Matriz de la empresa.
PROBABILIDAD SEVERIDAD
0.101 0.220 0.331 0.395 0.469 0.533 0.588 0.662 0.772
0.92 0.046 2 8 2 6 2 6 8 4 8
0.085 0.187 0.280 0.335 0.397 0.452 0.499 0.561 0.655
0.78 0.039 8 2 8 4 8 4 2 6 2
0.032 0.071 0.279 0.331
0.65 5 5 0.156 0.234 5 5 0.377 0.416 0.468 0.546
0.027 0.060 0.236 0.280
0.55 5 5 0.132 0.198 5 5 0.319 0.352 0.396 0.462
0.048 0.105 0.158 0.189 0.224 0.255 0.281 0.316 0.369
0.44 0.022 4 6 4 2 4 2 6 8 6
0.037 0.081 0.122 0.146 0.173 0.197 0.217 0.244 0.285
0.34 0.017 4 6 4 2 4 2 6 8 6
0.030 0.067 0.100 0.120 0.142 0.162 0.179 0.201 0.235
0.28 0.014 8 2 8 4 8 4 2 6 2
0.019 0.043 0.064 0.077 0.091 0.104 0.115 0.129 0.151
0.18 0.009 8 2 8 4 8 4 2 6 2
0.1 0.005 0.011 0.024 0.036 0.043 0.051 0.058 0.064 0.072 0.084
IMPACTO 0.05 0.11 0.24 0.36 0.43 0.51 0.58 0.64 0.72 0.84
2,513,512,173.24
No CATEGORIAS ESCENARIOS PROBABILIDAD IMPACTO SEVERIDAD IMPACTO $ VME MITIGAR ACCION DE MITIGACION $ ACCION MITIGACION
1 ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL 0.80 0.30 0.24
2 ADMINISTRATIVA PROCESOS ADMINISTRATIVOS 0.95 0.90 0.86 25,135,121.73 $23,878,365.65 ACEPTAR
3 ESTRUCTURA SALARIAL 0.70 0.40 0.28
4 CALIDAD ACORDADA 0.05 0.90 0.05
5 POLITICAS HORARIOS IMPUESTOS 0.32 0.60 0.19
6 RETROALIMENTACION DE PROCESOS 0.15 0.66 0.10
7 CONSECUCION DE CREDITOS 0.10 0.70 0.07
8 FINANCIERAS USO DE RECURSOS PROPIOS 0.80 0.90 0.72 75,405,365.20 $60,324,292.16 MITIGAR BUSCAR UN CREDITO $30,162,146.08
9 CUMPLIMIENTO TIEMPO EJECUCION 0.65 0.84 0.55 90,000,000.00 $58,500,000.00 MITIGAR CONTROL DE RENDIMIENTOS $15,000,000.00
10 GESTION CONOCIMIENTO 0.62 0.55 0.34
11 TALENTO HUMANO CAPACITACION EXIGIDA 0.94 0.56 0.53
12 ACTITUD HACIA EL TRABAJO 0.42 0.60 0.25
13 NORMAS AMBIENTALES 0.88 0.68 0.60 80,000,000.00 $70,400,000.00 MITIGAR INTEGRAR DISEÑO AMBIENTAL $21,000,000.00
14 AMBIENTALES CONFORT DOTACIONAL 0.30 0.60 0.18
15 MANEJO RESIDUOS 0.10 0.60 0.06
16 DISPONIBILIDAD DE EQUIPOS 0.80 0.92 0.74 50,000,000.00 $40,000,000.00 MITIGAR ALQUILAR O COMPRAR $25,000,000.00
17 TECNICAS TECNOLOGIA APROPIADA 0.60 0.78 0.47
18 CUMPLIMIENTO DE REQUERIMIENTO DE INSUMOS 0.20 0.90 0.18
19 VIAS ACCESO 0.15 0.20 0.03
20 SOCIALES NIVELES DE RUIDO 0.62 0.78 0.48
21 BUEN NOMBRE 0.12 0.60 0.07
22 CUMPLIMIENTO SEGURIDAD INDUSTRIAL 0.44 0.60 0.26
23 SEGURIDAD ROBOS 0.30 0.42 0.13
24 FUGA INFORMACION 0.84 0.90 0.76
25 CUMPLIMIENTO NORMAS 0.76 0.88 0.67 19,102,692.52 $14,518,046.31 MITIGAR OPTIMIZAR EL DISEÑO
26 LEGALES CUMPLIMIENTO TERMINOS OFRECIDOS 0.70 0.82 0.57 17,594,585.21 $12,316,209.65 ACEPTAR
27 TIPO CONTRATACION 0.46 0.74 0.34
28 SUMINISTRO OPORTUNO 0.60 0.78 0.47
Plan y Registro de Riesgos del Proyecto.
29 DE LOGISTICA PREPARACION ANTE CONTINGENCIAS 0.65 0.64 0.42

30 TRAMITOLOGIA 0.71 0.48 0.34
$134,278,365.65 5.34% $70,162,146.08
Reserva de Contingencia $ A INCLUIR EN PPTO
$ 2,768,222,928.43
VALOR PPTO AJUSTADO
8
13
Figura 10. Plan y registro de riesgos del proyecto. Fuente: los autores.
9
44
45
Conclusiones y Recomendaciones
Conclusiones
1. La investigación mostró que todos los proyectos vistos, presentan problemas en la
ejecución por la falta de coordinación de los diferentes proyectos técnicos que están
involucrados en el Diseño general del Proyecto y también por la falta de definición de
detalles finales en la mayoría de los proyectos técnicos mencionados.
2. Igualmente mostro que los ciclos de vida del Proyecto desde su Diseño General hasta la
producción del entregable físico es decir la finalización de la construcción debe ser
liderado por un gerente que le dé continuidad a los objetivos planificados.
3. La normatividad obligatoria es un factor determinante en el desarrollo del Diseño
General y la coordinación, se deben tener en cuenta normas de Licenciamiento como el
acuerdo 12 de 1995 y toda la normatividad del POT; para la parte estructural es
obligatorio la Norma Sismo-resistente de 2010; para las instalaciones Hidrosanitarias el
código de plomería norma Icontec 1500; para las instalaciones eléctricas el RETIE, el
incumplimiento de la normatividad obligatoria puede ocasionar dañar totalmente un
Proyecto.
4. Evaluados los proyectos con la presente investigación, se vio la necesidad de establecer
una metodología, la cual se enfocó por el PMI.
5. En el ítem de Gestión de Riesgos para la evaluación de los mismos se definieron los tipos
de acciones de contingencia a los riesgos así:
Aceptar: en este caso el riesgo se asumió ya que es muy difícil establecer un correctivo
que se pueda corregir a tiempo.

46
Mitigar: son los impactos en los que se disminuye su afectación al proyecto por medio de
acciones. Parte de estas acciones fueron las de establecer partidas de dineros en el
presupuesto.
6. En el ítem de Cronograma en el modelo de LPU, se concluyó que la trayectoria crítica
está directamente ligada al proyecto arquitectónico, evidenciando que los proyectos
técnicos son dependientes del arquitectónico.
7. Al analizar el primer modelo de LPU, con los plazos establecidos inicialmente y
siguiendo una secuencia lineal, se hizo necesario utilizar herramientas como Crashing y
Fast Tracking dado que el plazo total se alargaba demasiado.
8. La nivelación hecha sobre el mapa del proyecto mostró que no era conveniente nivelarlo
porque hay una actividad de control importantísima la cual es nuestro objeto principal de
esta investigación, que revisa el desarrollo de los proyectos técnicos con el diseño
arquitectónico, donde se hacen correcciones, para entrar en una etapa final del total de los
diseños con sus presupuestos y especificaciones.
Recomendaciones
1. Es necesario realizar coordinaciones previas de los Sub Proyectos que integran el
Proyecto de Diseño general de una obra civil y una coordinación final que logre
entregables sin errores.
2. Las coordinaciones deberán ser documentadas con registros a los involucrados
detallando los inconvenientes que se han presentado y las correcciones correspondientes.

47
3. Tiene que haber un líder que controle todos los ciclos de vida del Proyecto de Diseño,
quien será además el coordinador de los grupos de trabajo
4. Como resultado de la investigación, el Proyecto de Diseño General revela 2 etapas; 1)
una primera que es en la que se desarrollan todos los diseños técnicos intervinientes a los
cuales se les genera una primera coordinación, con registro y memorandos a los
involucrados que generen las correcciones correspondientes. 2) una segunda coordinación
final que recogerá toda hoja de registros y sus mejoras para la revisión final que deberá
producir un entregable óptimo.
5. Deben crearse comités periódicos de coordinación y dos comités gerenciales que son el
de la pre-coordinación ya nombrada y la coordinación final.
6. La investigación definió como metodología de trabajo, realizar todo el proceso de
Planeamiento del Diseño General y su coordinación a través del PMI que se estudió para
el Proyecto Torres de Granada.
7. Se deben conseguir software especializados de herramienta de ayuda para lograr el
objetivo del PMI como es el caso de BIM.
8. Se debe en lo posible contactar a las empresas que trabajan en productos similares y
proponer talleres de integración de ideas para estar actualizando este tema.
9. Se debe contar con un grupo de expertos que hagan las recomendaciones necesarias para
lograr la optimización de los diseños, los presupuestos y las especificaciones.
10. Se tomaron como base de control los formatos de DHARMA CONSULTING y se anexan
copias de los mismos.

48
Bibliografía
Correa R. (2014). Gerencia de Proyectos. Presentación de diapositivas
Gehbauer F. (2003). Racionalizacao na Construcao Civil. Recife: Editorial Projeto Competir
Gehbauer F., Eggensperger M., Alberti M., Newton S. (2002). Planejamento e Gestao de Obras.
Curitiba: Editorial CEFET-PR
Gehbauer F., Ortega L. (2006). Compatibilizacao de Projetos na Construcao Civil. Recife:

Editoracao Ricardo Pimentel
Noriega J. (2002). Obra administración y gerencia. Bogotá: Bhandar Editores
Noriega J. (2009). Trayectoria critica. Programación y control de proyectos y obras. Bogotá:

Bhandar Editores
(2014). Acerca de BIM. Recuperado de

http://www.graphisoft.mx/archicad/open_bim/about_bim/
(2014). Modelado de Información de Construcción. Recuperado de

http://es.wikipedia.org/wiki/Modelado_de_información_de_construcción

Diagnóstico y Propuesta Del Proceso de La Coordinación de Los Proyectos Intervinientes en La Obra Torres de Granada.

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ESPECIALIZACION EN GERENCIA DE OBRAS

DIAGNÓSTICO Y PROPUESTA DEL PROCESO DE LA COORDINACIÓN DE LOS

PROYECTOS INTERVINIENTES EN LA OBRA TORRES DE GRANADA

LUIS FERNANDO GAMEZ RIVERA

SANTIAGO REYES GUTIERREZ

DIRNEY ENIC CONTRERAS MENDEZ

UNIVERSIDAD CATÓLICA DE COLOMBIA

ESPECIALIZACIÓN EN GERENCIA DE OBRAS

DIAGNÓSTICO Y PROPUESTA DEL PROCESO DE LA COORDINACIÓN DE LOS

PROYECTOS INTERVINIENTES EN LA OBRA TORRES DE GRANADA

LUIS FERNANDO GAMEZ RIVERA

SANTIAGO REYES GUTIERREZ

DIRNEY ENIC CONTRERAS MENDEZ

Trabajo de grado para obtener el título de Especialista en Gerencia de Obras

Asesor: ING. SIGIFREDO ARCE LABRADA

UNIVERSIDAD CATÓLICA DE COLOMBIA

ESPECIALIZACIÓN EN GERENCIA DE OBRAS

técnicos y administrativos en la etapa de planeación, se generan un sinnúmero de fallas durante

presupuesto y el cronograma; como solución presentamos este diagnóstico y propuesta basada en

garantizando el retorno de la inversión para las constructoras y garantizando que su inmueble no

padezca de lo llamado Postventas o reparaciones mayores en el caso de los usuarios finales.

Palabras clave: Diagnóstico, propuesta, coordinación, proyectos, obra.

Estrategia de Administración de los interesados. .................................................................. 30

Tabla 1. Control de versiones. Fuente: Presentación PMI, Ramón Correa .................................. 25

Planteamiento del Problema

administrativos en la etapa de planeación, se generan un sinnúmero de fallas durante el proceso

A su vez por experiencias anteriores este problema es generalizado en la mayoría de proyectos

que se desarrollan en el sector de la construcción y por tanto a través de un caso específico se

evidencia la oportunidad de diagnosticar la coordinación de los proyectos que intervienen en el

desarrollo de una obra y específicamente en Torres de Granada, identificando los problemas en

su ejecución por falta de planeación y elaborando una propuesta para su optimización.

¿Cómo se ha desarrollado la coordinación de los proyectos en la obra Torres de Granada y qué

propuesta de optimización se puede plantear para el proceso?

Localización: Bogotá D.C. cra 72ª no 152b-39/52 Colina Campestre

Humedades en parqueos por juntas de plataformas y torres.

Falta de presión en el agua en los PH.

Localización de gabinetes de incendio en punto fijo.

Rampas provisionales para minusválidos en sótanos.

Localización: Bogotá D.C. Calle 26 - Carrera 50

Fuente: Guinnes Record

Localización: calle 48 no 6-48

Rampas vehiculares ajustadas

Apartamentos de diferente diseño

Humedades en sótano por las pantallas

Edificio Conjunto Residencial la Esperanza

Localización: Bogotá D.C.

Escalón en terrazas carrera 72 b por nivel de piso

Demolición por falta de definición en instalación de citófonos

Obras adicionales en porterías no tenidas en cuenta inicialmente.

Proyecto Curitiba (Brasil)

Resultado del planeamiento práctico de cooperación técnica Brasil- Alemania

Figura 1. Marco teórico y conceptual coordinación proyectos. Fuente: los autores.

Experiencias de Coordinación de Proyectos

PROYECTO “COMPETIR” Acuerdo de cooperación técnica entre el SENAI del

Comprende experiencias organizadas y procesadas de varias empresas constructoras del nordeste

Brasileño, por el PROYECTO COMPETIR, para producir un compendio práctico y técnico

sobre cómo mejorar los procesos de producción y administración en la industria de la

autores como OGLESBY, PARKER, HOWELL, (1998) e WILDEMANN (1997).

Una primera publicación llamada “Mejora de la productividad en Construcción¨ y

“Administración y producción” son publicaciones de consulta obligada para cumplir lo

de procesos propios existentes en las empresas escogidas.

Intervinieron algunos profesionales Brasileños como Luis Fernando Heineck y Carlos T

Glen Balard citados varias veces en este libro.

en grupo; motivación de todos los colaboradores; Rápida implementación de exigencia científica