Sistema de Valuación Catastral en el Estado de México

Ing. Víctor Manuel Jaramillo Dávila Director de Catastro Instituto de Información e Investigación Geográfica, Estadística y Catastral del Estado de México igecemcatastro@mail.edomex.gob.mx En el Estado de México, desde el año 1998 las funciones de operación y administración del Catastro fueron transferidas del Gobierno del Estado a los Ayuntamientos, proporcionándoles los registros gráfico (en medios analógicos) y alfanumérico (padrón catastral y Sistema de Gestión Catastral), este último ya contenía las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones, que posteriormente se establecería como obligación, por reforma constitucional del Artículo 115 en el año de 2000 para su entrada en vigor en el año 2002. En ese entendido, la valuación catastral en el Estado de México se realiza de forma masiva para el elemento suelo (Área homogénea y banda de valor) y de forma individual la construcción, aceptando la tipología que declare el contribuyente, en términos de lo dispuesto por el Título Quinto del Código Financiero del Estado de México y Municipios: El sistema de valuación catastral de inmuebles tiene como base las características predominantes en la circunscripción territorial denominada área homogénea y tomará como referencia los valores de mercado del suelo y de la construcción.´ El área homogénea es la delimitación constituida por un conjunto de manzanas que cualitativa y cuantitativamente tienen como características predominantes el régimen jurídico de la propiedad; uso del suelo; la existencia, calidad y disponibilidad de los servicios públicos, infraestructura y equipamiento; nivel socioeconómico de la población; tipo y calidad de las construcciones y valores unitarios de suelo.´ Las bandas de valor son tramos de vialidad identificados dentro de una área homogénea, que presentan una diferencia de valor positiva ó negativa, respecto al valor del área en la que están contenidas; se determinarán atendiendo a las características de la circulación peatonal o vehicular; de las actividades económicas desarrolladas; al cambio de uso del suelo, o a peculiaridades físicas referidas a canales conductores de aguas residuales, panteones, ríos y barrancas.´ Las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones; se integrarán como sigue: En la Tabla de Valores Unitarios de Suelo se identifican el nombre y código del municipio; el número de la zona catastral; el número de la manzana catastral, el código y tipo del área homogénea; el frente, fondo y área base determinados para el área homogénea; y el valor unitario. Cuando existan bandas de valor, se identifican además, el nombre de la vialidad y el código de la banda. En la Tabla de Valores Unitarios de Construcciones, se identifican el código de la tipología, el uso, la clase y la categoría; la unidad de medida y el correlativo valor unitario.´ Con estos elementos, se norma la determinación del Valor Catastral conforme a lo siguiente Los propietarios o poseedores de bienes inmuebles para efectos de la valuación catastral, se sujetarán a lo dispuesto por este Título, su reglamento y en el Manual Catastral, a los criterios de clasificación de áreas homogéneas y tipologías de construcción; y a las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones aprobadas por la Legislatura y publicadas en el Periódico Oficial. Con base en los criterios de clasificación de áreas homogéneas y tipologías de construcción, los propietarios o poseedores, ubicarán su inmueble en las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones, conforme al área homogénea o banda de valor, y a la tipología de construcción que le corresponda, e identificarán el valor unitario de suelo y el valor unitario de construcción, aplicables a la superficie de terreno y de construcción, si la hubiera, calculando su valor catastral mediante la fórmula siguiente:

conforme a las definiciones y determinaciones establecidas en el reglamento de este Título y el Manual Catastral. FFe = Factor de frente. conforme a las definiciones y determinaciones establecidas en el reglamento de este Título y el Manual Catastral. El valor del terreno de un inmueble se obtiene de multiplicar la superficie de terreno en metros cuadrados. El valor catastral del terreno se calculará mediante la aplicación de la siguiente fórmula: VCT = SP x VUS x FFe x FFo x FI x FA x FT x FP Donde: VCT = Valor catastral del terreno. para cada unidad. FI = Factor de irregularidad. se describen las definiciones y determinaciones de los factores de mérito y de demérito aplicables al suelo y a las construcciones de los inmuebles. por los factores de mérito o demérito. de área. Para mayor abundamiento en materia de valuación catastral. por los factores de mérito o demérito respecto al número de años. VUC = Valor unitario de construcción aprobado por la H. conforme a las tipologías que correspondan. el valor de la construcción se obtendrá tomando en cuenta las edificaciones privativas más la parte proporcional indivisa de las construcciones comunes. respecto del frente. SC = Superficie de la (s) construcción (s) existente (s) en el inmueble de que se trate. por el valor unitario de suelo contenido en la Tabla de Valores Unitarios de Suelo y al resultado obtenido.Vcat = Vt + Vc Para efectos de la fórmula anterior. En todos los casos de condominios. al grado de conservación y al número de niveles. FP = Factor de posición dentro de la manzana catastral. En los casos de condominios. en los términos siguientes: El valor catastral de los inmuebles se determinará sumando al valor catastral del terreno. el valor del terreno se obtendrá tomando en cuenta la superficie privativa más la parte proporcional indivisa del área común. SP = Superficie total de terreno del inmueble de que se trate. . como se establece en los preceptos transcritos. para cada unidad. de topografía y de posición dentro de la manzana. por el correlativo valor unitario de construcción. FT = Factor de topografía. FA = Factor de área. será la suma de los valores determinados individualmente para cada una de las edificaciones existentes en el predio. en el Reglamento del Título Quinto del Código Financiero del Estado de México y Municipios y en el Manual Catastral de la Entidad. se entenderá: Vcat = Valor catastral Vt = Valor del terreno Vc = Valor de la construcción. y al resultado obtenido. FFo = Factor de fondo. VUS = Valor unitario de suelo aprobado por la Legislatura. El valor total catastral de la construcción. El valor de la construcción de un inmueble. se obtiene de multiplicar la construcción expresada en la unidad de medida de acuerdo a la tipología que le corresponda. de la (s) tipologia (s) que corresponda. Legislatura. mediante la aplicación de la siguiente fórmula: VCC = SC x VUC x FEC x FGC x FN Donde: VCC = Valor catastral de la construcción. contenido en la Tabla de Valores Unitarios de Construcciones. de irregularidad. el valor catastral de la construcción o construcciones existentes en el predio. del fondo.

70 + ((AB / SP) x 0. respecto al nivel de la banqueta o de la vialidad de acceso.60 + ((FoB / Fo) x 0.70. y será el resultado de dividir la longitud del frente del predio de que se trate entre la constante equivalente a la longitud de frente mínima establecida en los ordenamientos jurídicos aplicables en esta materia. rugosidad. El factor de área (FA) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuya superficie de terreno sea mayor a la del área base que corresponda al área homogénea donde se ubica el inmueble.00 ± ((H / 2) / Fo) VI. medida en el punto más escarpado.50 metros lineales. El factor de fondo (FFo) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuya longitud de fondo sea mayor a la del fondo base que corresponda al área homogénea de su ubicación y se obtiene al sumar a la constante 0. elevación o hundimiento. entre la longitud del fondo de predio de que se trate. el treinta por ciento del cociente resultado de dividir la superficie del área base entre la superficie del inmueble de que se trate. El factor aplicable se obtiene al sumar a la constante 0.40) III. FN = Factor de número de niveles edificados. el cuarenta por ciento del cociente resultado de dividir la longitud del fondo base entre la longitud fondo del inmueble de que se trate. de irregularidad.10 . El factor de frente (FFe) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuya longitud de frente sea menor a 3. de topografía y de posición dentro de la manzana.50 + ((AI / 2) / SP) IV. Para calcular este factor de topografía se requiere determinar previamente la altura (H) en metros lineales o fracción.50 Intermedio 1. hundido o elevado del predio con relación al nivel de la banqueta o de la vialidad de acceso. FGC = Factor de grado de conservación de la construcción.50 el resultado de dividir la mitad de la superficie determinada como área inscrita entre la superficie del inmueble de que se trate. respecto del frente. Para calcular este factor. El factor aplicable será el resultado de restar a la unidad el cociente que resulte al dividir la mitad de la altura obtenida como se indica en el párrafo anterior.00 Esquina 1. siempre considerando puntos interiores o colindantes del predio en estudio. se definen y determinan como sigue: I. conforme a la siguiente fórmula: FA = 0. conforme a la siguiente fórmula: FFe = Fe / 3.30) V. definida como la máxima superficie determinada en forma de uno o máximo dos rectángulos. aplicables para efectos de la valuación catastral del terreno. El factor de posición (FP) amerita o demerita el valor catastral de un inmueble atendiendo a la ubicación que ocupa dentro de la manzana. trazados a partir del frente o de cualquiera de los lados.50 II.FEC = Factor de edad de la construcción. conforme a la tabla siguiente: POSICIÓN FACTOR APLICABLE ³FP´ Interior 0. El factor de topografía (FT) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles que presenten escarpa hacia arriba o hacia abajo. conforme a la siguiente fórmula: FI = 0. conforme a la siguiente fórmula: FFo = 0.60.´ Los factores de mérito o demérito a que se refiere el artículo anterior y el 199 del Código. del fondo. de área. y se obtiene al sumar a la constante 0. es necesario determinar previamente la superficie denominada área inscrita. El factor de irregularidad (FI) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles que por su forma irregular disminuyen las posibilidades de aprovechamiento óptimo de la superficie total del predio. conforme a la siguiente fórmula: FT = 1.

en relación con el mantenimiento que se le ha proporcionado.00571 HF1 HF2 HF3 HG1 HG2 HG3 CD1 CD2 CD3 CE1 CE2 CE3 QL1 QL2 QL3 80 0.00667 HE1 HE2 HE3 CC1 CC2 CC3 ID1 ID2 ID3 IH4 IM2 QI1 QI2 QI3 CF4 70 0. GRADO DE CONSERVACIÓN FACTOR APLICABLE ³FGC´ 1 Muy bueno 1.875 3 Medio 0. al número de niveles y al grado de conservación. aplicando la siguiente fórmula general: FEC = 1.01000 HD1 HD2 HD3 CB1 CB2 CB3 IC1 IC2 IC3 IH3 IL1 QB3 QC1 QC2 QC3 QE2 QF1 QF2 QG3 QH1 QH2 QH3 QJ1 QK2 EH4 EK3 EK4 CF1 CF2 CF3 60 0.02667 IA1 IA2 IA3 IF1 EC2 ED2 EG2 EE1 EF2 EL2 20 0.02000 HB1 HB2 HB3 HC1 HC2 HC3 CA1 CA2 CA3 IB1 IB2 IB3 IG2 II1 IJ2 IK3 QA1 QA2 QE1 EA1 EA2 EC3 EC4 EH3 EI1 EJ2 IK3 EL3 40 0. El factor por grado de conservación (FGC) demerita el valor de las construcciones considerando el nivel de deterioro que presenta la edificación. Los factores aplicables se localizan en la siguiente tabla. Para determinar el factor de edad de la construcción se requiere conocer además del periodo transcurrido desde la construcción inicial o última remodelación realizada. podrá ser inferior a 0. respecto a la edad. El factor de edad de la construcción (FEC) demerita el valor de las edificaciones atendiendo al grado de deterioro que presenta por el paso del tiempo y considera el número de años transcurridos desde la construcción inicial o último mantenimiento realizado. hasta la fecha en que se lleve a cabo el cálculo del valor catastral.50. conforme al cuadro anterior.00500 El factor aplicable se determinará considerando la tipología de la construcción relacionada con el número de años de vida económica o vida útil de la edificación y el coeficiente de demérito anual que le corresponda del inmueble de que se trate. el número de años de vida económica o vida útil de la edificación.00 ± (ACI x CDA) II.750 4 Malo 0.400 .20 Manzanero 1.30 Para efectos de la valuación catastral. asimismo el coeficiente de demérito anual es variable y está en función de los mismos elementos. como se indica en el siguiente cuadro: TIPOLOGIAS DE CONSTRUCCION AÑOS DE VIDA ÚTIL COEFICIENTE DE DEMERITO ANUAL HA1 HA2 HA3 EB1 ED1 EG1 EL1 15 0.10 Cabecero 1. Los factores en mérito o demérito aplicables para efectos de la valuación catastral de las construcciones.000 2 Bueno 0. se definen y determinan como sigue: I. en ningún caso el producto de los factores en mérito o demérito aplicables establecidos en este artículo.Frentes no contigüos 1. que es variable dependiendo de la tipología de construcción que corresponda al inmueble de que se trate.

El factor aplicable se determina al sumar a la unidad la cantidad que se obtenga al restar dos al número de niveles de la edificación del inmueble de que se trate y este resultado multiplicarlo por la constante 0. atendiendo a la ubicación de la unidad de que se trate.080 III. VCCP = Valor catastral del área privativa de construcción. Calles. En el caso de condominios en su modalidad vertical. VCCC = Valor catastral del área común de construcción. Colonias.250 6 Ruinoso 0. fórmulas y procedimientos se encuentran definidos en los tres principales ordenamientos que regulan la totalidad de las actividades catastrales a cargo de los Ayuntamientos. en el presente trabajo se han resumido.2) x 0. Word.0 Manejador de Base de Datos Access 2000 Programas para dibujar croquis Excel. Localidades. se aplicará la siguiente fórmula: VCUH = VCTP + VCTC + VCCP + VCCC Donde VCUH = Valor catastral de cada unidad en condominio horizontal. conforme a la siguiente fórmula: FN = 1. para determinar el valor catastral de los inmuebles autorizados con régimen de propiedad condominal. que en sus apartados que tratan los aspectos relacionados con la valuación catastral.5 Muy malo 0. su Reglamento y el Manual Catastral del Estado de México. metodologías.002. Los elementos. VCCC = Valor catastral del área común de construcción. en ningún caso el producto de los factores de mérito o demérito aplicables establecidos en la normatividad. VCTP = Valor catastral del área privativa de terreno. entre otros. podrá ser inferior a 0. Municipios. En el caso de condominios en su modalidad mixta. Asimismo.40. VCCP = Valor catastral del área privativa de construcción. programación e implantación: Sistema Operativo Windows XP o Windows 2000 Espacio en Disco Duro 60 MB Lenguaje de Programación Visual Basic 6. Elementos Constructivos. Uso de construcción e Índice Nacional de Precios. El factor de número de niveles (FN) incrementa el valor de los inmuebles cuya edificación tenga más de dos niveles. VCTC = Valor catastral del área común de terreno. VCTC = Valor catastral del área común de terreno. Catálogos que se actualizan Manzanas.00 + ((NN . Por lo que se refiere a la información técnica del sistema automático de valuación individual catastral denominado ³Valorum 4. Uso de suelo.002) Para efectos de la valuación catastral. . se procede como se describe en las siguientes normas: El valor catastral de las unidades que constituyen un inmueble en condominio se determinará de la siguiente manera: Tratándose de condominios en su modalidad horizontal. se aplicará la siguiente fórmula: VCUV = VCTC + VCCP + VCCC Donde VCUV = Valor catastral de cada unidad en condominio vertical.0´ enseguida me permito enunciar los principales aspectos técnicos que intervinieron en su diseño. que son el Título Quinto del Código Financiero del Estado de México y Municipios. ya sea en condominio horizontal o en condominio vertical. Power Point y Paint Brush. el valor catastral de cada unidad condominal se determinará individualmente aplicando cualquiera de las dos fórmulas anteriores.

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