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DIPLOMADO EN INVERSIONES Y MERCADOS

FINANCIEROS

DIPLOMADO EN INVERSIONES Y MERCADOS


FINANCIEROS

Valorización por múltiplos

Profesor: Miguel Moreno


DIPLOMADO EN INVERSIONES Y MERCADOS
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Valorización por múltiplos (o valoración relativa)


La valoración de múltiplos calcula el valor de una empresa a través del valor
conocido de otras empresas similares.
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¿Qué múltiplos utilizamos?


- P/U
- EV/EBITDA
- P/VL
- EV/Ventas
- EV/m2
- etc.

¿Caso para discutir. Si utilizaríamos el múltiplo P/EBITDA qué posibles


errores podemos tener?
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¿Qué múltiplos utilizamos?


Falabella Cencosud Forus Hites Tricot La Polar
CLP mn / 2017
Ingresos 8,966,739 10,456,987 250,962 311,870 167,396 397,160
Costos -5,701,246 -7,458,827 -114,536 -186,307 -104,541 -249,863
Resultado Bruto 3,265,493 2,998,160 136,426 125,563 62,855 147,297
GAV -2,338,303 -2,568,278 -101,805 -102,756 -36,996 -142,106
Resultado Operacional 927,190 429,882 34,621 22,807 25,859 5,191
Utilidad Neta 509,593 439,989 26,994 13,381 18,588 6,604
EBITDA 1,213,961 672,386 40,569 32,164 30,199 14,700

Cap. Bursátil 14,860,126 5,225,692 715,959 233,817 359,259 159,366


Deuda Financiera 4,164,471 3,267,021 4,221 124,961 19,213 54,277
Caja 550,380 382,183 79,787 50,080 58,351 14,054
DFN 3,614,091 2,884,838 -75,566 74,881 -39,138 40,223
Interés minoritario (stock) 894,443 0 872 12 0 0
EV 19,368,660 8,110,530 641,265 308,710 320,121 199,589
Patrimonio 4,399,015 4,009,021 203,345 149,732 133,350 115,235
ROE 12% 11% 13% 9% 14% 6%

Número de tiendas 488 1,112 516 23 85 38


Superficie de ventas tiendas 2,917,878 3,618,928 52,944 126,528 70,238 154,600
GLA (m2) na na na na n.a n.a

P/U 29.2 11.9 26.5 17.5 19.3 24.1


EV/EBITDA 16.0 12.1 15.8 9.6 10.6 13.6
P/Ventas 1.7 0.5 2.9 0.7 2.1 0.4
P/VL 3.4 1.3 3.5 1.6 2.7 1.4
EV/m2
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Pasos para la valorización por múltiplos


i) Identificar empresa objetivo
ii) Selección de empresas para comparar
iii) Elección de tipo y valor de múltiplo a utilizar
iv) Cálculo del valor de la empresa
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Pasos para la valorización por múltiplos


i) Identificar empresa objetivo - ABCDIN
ii) Selección de empresas para comparar
iii) Elección de tipo y valor de múltiplo a utilizar
iv) Cálculo del valor de la empresa
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Pasos para la valorización por múltiplos


i) Identificar empresa objetivo - ABCDIN
ii) Selección de empresas para comparar
iii) Elección de tipo y valor de múltiplo a utilizar
iv) Cálculo del valor de la empresa

Criterios Deben realizar la misma actividad

Deben tener el mismo mix de negocios

Tener similares perspectivas de crecimiento

Tener similar rentabilidad


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Pasos para la valorización por múltiplos


i) Identificar empresa objetivo - ABCDIN
ii) Selección de empresas para comparar
iii) Elección de tipo y valor de múltiplo a utilizar
iv) Cálculo del valor de la empresa
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Pasos para la valorización por múltiplos


i) Identificar empresa objetivo - ABCDIN
ii) Selección de empresas para comparar
iii) Elección de tipo y valor de múltiplo a utilizar
iv) Cálculo del valor de la empresa

¿Cómo lo elegimos?
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Pasos para la valorización por múltiplos


i) Identificar empresa objetivo - ABCDIN
ii) Selección de empresas para comparar
iii) Elección de tipo y valor de múltiplo a utilizar
iv) Cálculo del valor de la empresa
FALABELLA
Chart 1: P/E Trailing Evolution

40.0

35.0

30.0

25.0

20.0

15.0

10.0
mar-09

mar-10

mar-11

mar-12

mar-13

mar-14

mar-15

mar-16

mar-17
nov-10

nov-11

nov-13

nov-16
nov-09

nov-12

nov-14

nov-15
jul-09

jul-10

jul-11

jul-12

jul-13

jul-14

jul-15

jul-16

jul-17
Trailing 12M P/E Trailing 12M P/E Average
´+1 Standard Deviation ´-1 Standard Deviation
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Pasos para la valorización por múltiplos


i) Identificar empresa objetivo - ABCDIN
ii) Selección de empresas para comparar
iii) Elección de tipo y valor de múltiplo a utilizar
iv) Cálculo del valor de la empresa
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Pasos para la valorización por múltiplos


i) Identificar empresa objetivo - ABCDIN
ii) Selección de empresas para comparar
iii) Elección de tipo y valor de múltiplo a utilizar
iv) Cálculo del valor de la empresa

¿Cómo lo elegimos?

Triangular valores!
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Triangulación de valores
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Pasos para la valorización por múltiplos


i) Identificar empresa objetivo - ABCDIN
ii) Selección de empresas para comparar
iii) Elección de tipo y valor de múltiplo a utilizar
iv) Cálculo del valor de la empresa
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Cálculo de valor de la empresa


Falabella Cencosud Forus Hites ABCDIN (Hites) Tricot ABCDIN (Tricot) Parque Arauco Mall Plaza La Polar
CLP mn / 2017
Ingresos 8,966,739 10,456,987 250,962 311,870 440,579 167,396 440,579 182,215 276,791 397,160
Costos -5,701,246 -7,458,827 -114,536 -186,307 -310,002 -104,541 -310,002 -39,347 -65,408 -249,863
Resultado Bruto 3,265,493 2,998,160 136,426 125,563 130,576 62,855 130,576 142,868 211,383 147,297
GAV -2,338,303 -2,568,278 -101,805 -102,756 -114,197 -36,996 -114,197 -16,552 -35,663 -142,106
Resultado Operacional 927,190 429,882 34,621 22,807 16,379 25,859 16,379 126,316 175,720 5,191
Utilidad Neta 509,593 439,989 26,994 13,381 2,520 18,588 2,520 88,990 102,622 6,604
EBITDA 1,213,961 672,386 40,569 32,164 28,190 30,199 28,190 130,226 218,290 14,700

Cap. Bursátil 14,860,126 5,225,692 715,959 233,817 95,000 359,259 95,000 1,696,591 159,366
Deuda Financiera 4,164,471 3,267,021 4,221 124,961 137,574 19,213 137,574 867,916 924,100 54,277
Caja 550,380 382,183 79,787 50,080 -4,460 58,351 -4,460 146,599 52,741 14,054
DFN 3,614,091 2,884,838 -75,566 74,881 142,035 -39,138 142,035 721,317 871,358 40,223
Interés minoritario (stock) 894,443 0 872 12 294 0 294 142,595 122,259 0
EV 19,368,660 8,110,530 641,265 308,710 237,329 320,121 237,329 2,560,502 993,618 199,589
Patrimonio 4,399,015 4,009,021 203,345 149,732 134,148 133,350 134,148 798,175 1,657,900 115,235
ROE 12% 11% 13% 9% 2% 14% 2% 11% 6% 6%

Número de tiendas 488 1,112 516 23 151 85 151 na na 38


Superficie de ventas tiendas 2,917,878 3,618,928 52,944 126,528 131,992 70,238 131,992 na na 154,600
GLA (m2) na na na na na n.a n.a 1,012,000 1499286 n.a

P/U 29.2 11.9 26.5 17.5 19.3 19.1 24.1


EV/EBITDA 16.0 12.1 15.8 9.6 10.6 19.7 13.6
P/Ventas 1.7 0.5 2.9 0.7 2.1 9.3 0.4
P/VL 3.4 1.3 3.5 1.6 2.7 2.1 1.4
EV/m2 2.5
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Sensibilidad de precio objetivo según múltiplo

MULTIPLES 2014 2015 2016 2017E 2018E 2019E 2020E


CLP mn

EV / EBITDA VALUATION
Shares outstanding (mns) 2,423 2,423 2,423 2,423 2,423 2,423 2,423
Shares Price (CLP) 4,071 4,516 5,300 6,134 6,150 6,150 6,150

Market cap 9,862,337 10,940,387 12,839,692 14,860,126 14,898,888 14,898,888 14,898,888


Net debt 2,736,128 3,119,268 3,477,697 3,614,091 3,402,088 3,242,668 2,995,221
Minority interest 693,345 715,279 868,041 894,443 945,217 999,155 1,056,803
Enterprise value 13,291,810 14,774,933 17,185,430 19,368,660 19,246,193 19,140,711 18,950,912

EBITDA 1,015,565 1,113,884 1,151,481 1,213,961 1,276,582 1,368,445 1,458,572


Net Income 464,729 519,951 609,025 509,593 553,141 583,283 636,840

Target EV/EBITDA Target Price


15.0 4,872 5,314 5,336 5,655 6,110 6,722 7,358
15.5 5,082 5,544 5,573 5,906 6,373 7,005 7,660
16.0 5,292 5,774 5,811 6,157 6,637 7,287 7,961
16.5 5,501 6,004 6,049 6,407 6,900 7,569 8,262
17.0 5,711 6,234 6,286 6,658 7,164 7,852 8,563
17.5 5,921 6,464 6,524 6,908 7,427 8,134 8,864
18.0 6,130 6,693 6,762 7,159 7,691 8,417 9,165
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Ejemplos de valorización por múltiplos


i) Maestro y Falabella
ii) Ekimed y Parque Arauco
iii) Parque Arauco Perú 2018
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Ejercicio de Valorización por múlitplos:


Santiago, March 1, 2016 – The company Sociedad Comercial de Tiendas S.A. (“Cencosud”) and Parque Arauco S.A. (“Parque Arauco”) have reached
a stock purchase agreement for Inmobiliaria Mall Viña del Mar S.A. (the “Company”), corresponding to a third of the issued shares of the
Company, for a value of 4,275,000 Unidades de Fomento.

Parque Arauco, Cencosud and Central Store S.A., successor of Comercial ECCSA S.A. (“Ripley”) are equal shareholders of the Company, which is
owner of the Mall Marina Arauco and Boulevard Marina Arauco in the city of Viña del Mar in Chile, and Mall Curicó in the city of the same name.

According to the agreement between Parque Arauco and Cencosud (the “Accepted Offer”), Parque Arauco has agreed to purchase from Cencosud
its participation in the Company. According to the existing shareholders agreement, since the Company formally communicates the Accepted Offer
to Ripley, this company will have 30 calendar days to decide whether to exercise completely or partially their purchase option of up to a sixth of the
shares of Marina Arauco, in the same terms agreed up on the Accepted Offer.
Therefore, Parque Arauco will acquire all of the Company shares from Cencosud that are not acquired by Ripley in the execution of their
preferential rights.

In this manner, upon the closing of the transaction, and depending on the previously mentioned purchase option, Parque Arauco will purchase
from Cencosud between a sixth and a third of the shares of the Company. If the purchase by Parque Arauco is for a third, the total price will be
4,275,000 Unidades de Fomento, payable in cash. If the purchase by Parque Arauco is for a smaller percentage, the price will decrease
proportionally for Parque Arauco and Ripley will acquire the shares of the Company that they agree upon in the execution of their preferential
rights, paying Cencosud the equivalent amount.

With this agreement, Parque Arauco S.A. will own a minimum of 50% and a maximum of two thirds of the Company, which owns Mall Marina
Arauco and Boulevard Marina Arauco malls in Viña del Mar in Chlie, and Mall Curicó, in the city of the same name.

In 2015 the Company has consolidated revenues of Ch$ 26,863 million, a consolidated EBITDA of Ch$ 22,381 million and a profit of Ch$ 24,876
million. The gross leasable area of the Company is approximately 115,000 m2.
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DCF vs. Valorización por múltiplos


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