DIPLOMADO EN GESTION

INMOBILIARIA
CONFIDENCIAL

INTRODUCCION A LOS AVALUOS

Ing. Esp. Ariel Armando Llano

Que es un avalúo ?
Se trata de un estudio
técnico que analiza
diversos factores,
urbanísticos,
arquitectónicos
normativos, jurídicos y
de mercado, entre otros
aspectos, para
determinar el mas
probable valor
comercial de una
propiedad.
 Un avalúo inmobiliario debe estar
sustentado en unos
“conocimientos mínimos
que el avaluador debe
poseer”, sobre todo los
elementos que tengan incidencia
en el valor de un inmueble, tales
como su uso y destinación
económica. Por tanto debe poseer
conocimientos de:
 Oferta y demanda de bienes
inmuebles, contratos de
compraventa, reglamentaciones
de propiedad horizontal,
elaboración de contratos de
arrendamientos e hipotecas,
administración de propiedades.
 Se debe conocer en profundidad el Plan de
Ordenamiento Territorial de la ciudad para
conocer los límites urbanos y rurales del
municipio donde está ubicado, los usos del suelo
y su reglamentación y los índices de edificación y
desarrollo.
Sector normativo Nº 2

Área de Actividad:
Comercio y Servicios

Zona:
Comercio Aglomerado

Tratamiento:
Renovación con
reactivación

SUBSECTOR UNICO
 Empleo y manejo de planos prediales y
topográficos, conocimiento de convenciones e
interpretación de curvas de nivel.

 Sistemas constructivos, materiales de

construcción y especificaciones técnicas.

Vivienda Institución Industria

Comercio
 Conceptos de matemáticas financieras tales
como actualizaciones, capitalizaciones, índices de
precios, sistemas de financiación, depreciación,
tasas de interés.

 Elementos estadísticos tales como medidas de

tendencia central (moda, mediana, media
aritmética, media geométrica, desviación
estándar).

 Decretos, Resoluciones y demás normas que

afectan los bienes inmuebles y los
ordenamientos jurídicos.
 Principios Generales de Economía.

Como se ve claramente, el avaluador

debe tener una formación
multidisciplinaria que solo consigue a
través de la capacitación y actualización
permanentes, intercambio de
experiencias con otros profesionales y
búsqueda constante de mejoramiento
diario.
CONCEPTOS BASICOS
Valor Comercial
El más probable precio en
que cualquier comprador o
vendedor estarían
dispuestos a transar un
bien, en un mercado
competitivo y normal, sin
ningún estimulo externo
que afecte al comprador o
al vendedor expresado en
unidades monetarias.
El Valor es un concepto económico
que se refiere al precio más
probable al que llegarán
compradores y vendedores de un
bien o servicio que está disponible
para su adquisición.

El valor no es un hecho, sino una

estimación del precio probable
que se pagará por los bienes y
servicios en un tiempo dado.
Es el término usado para designar la
cantidad pedida, ofrecida o
pagada por un bien o servicio.

Es un hecho histórico, propiciado

por las capacidades financieras,
motivaciones, o intereses especiales
de un determinado comprador y/o
vendedor.
 VALOR DE USO

Es el valor que tiene una propiedad para un fin

determinado. (Utilidad Social, económica etc.).

 VALOR DE CAMBIO

Valor de mercado o precio

 VALOR INTRINSECO
Costo
Un mercado es el sistema (y en
ocasiones el sitio específico) en el
que se intercambian bienes y
servicios entre compradores y
vendedores mediante mecanismos
de precios.
Cada uno de los actores del
mercado responderá a las
relaciones de oferta y demanda,
de acuerdo a sus propias
capacidades y conocimientos, su
comprensión de la utilidad relativa
de los bienes y/o servicios, y sus
necesidades y deseos individuales.
Cantidad estimada por la cual, se
intercambiaría voluntariamente
una propiedad entre un comprador
y un vendedor en una transacción
libre después de una
comercialización adecuada en la
que cada una de las partes ha
actuado experimentada,
prudentemente y sin presiones.
Estimación del Valor de mercado

Es el resultado del
análisis estadístico,
de las diferentes
transacciones u
ofertas del mercado, DATOS DE OFERTA (VENTAS)

comparables con el
Avalúo No. 27053071
Dirección Km 3 vía Cajicá - Tabio
Sector Vereda Chuntame
Municipio Cajicá

Tipo de Piso Acabados / Valor $/M² Integral / Integral /

Dato Fuente Dirección Vereda Edad Alc WC Otr Características Terr. Constr Valor Pedido % Neg $/M² Terreno
Inmueble s conservación Depurado Construcc. Terreno Construcc.
a unos 2,0 Kms al
ccidente del casco

bien objeto de
urbano y a unos
800 mts del predio Baldosa de
Topografía
1 311 898 37 16 sobre la misma vía. Chuntame Casa 2 1 4 3 estud ceràmica, madera, 1600 250 $ 400.000.000 10,00% $ 360.000.000 $ 154.688 $ 450.000 $ 225.000
ondulada
Vocación baldosa de gres.
comercial, sector
mas denso en
edificaciones.
a unos 2,0 kms al
occidente del casco Baldosa de
2 317 68 68 urbano. sector mas Canelón Casa 2 5 5 1 estud ceràmica, madera, Topografía plana 800 180 $ 280.000.000 10,00% $ 252.000.000 $ 157.500 $ 700.000 $ 315.000 $ 1.400.000

estudio
denso en baldosa de gres.
edificaciones.

a unos 2,5 kms al Baldosa de

Topografía
3 332 28 00 nor occidente del Chuntame Casa 2 1 4 3 estud ceràmica, madera, 1043 190 $ 210.000.000 10,00% $ 189.000.000 $ 99.233 $ 450.000 $ 181.208 $ 994.737
ondulada
casco urbano baldosa de gres.

a unos 2,5 kms al Baldosa de

4 257 22 88 nor occidente del Chuntame Casa 2 10 4 2 Local ceràmica, madera, Topografía plana 1076 213 $ 280.000.000 10,00% $ 252.000.000 $ 115.428 $ 600.000 $ 234.201 $ 1.183.099
casco urbano baldosa de gres.

a unos 1,5 kms al Baldosa de

5 861 50 52 nor occidente del Chuntame Casa 2 10 4 2 Local ceràmica, madera, Topografía plana 570 165 $ 200.000.000 10,00% $ 180.000.000 $ 113.158 $ 700.000 $ 315.789 $ 1.090.909
casco urbano baldosa de gres.

PROMEDIO $109.273 $583.333 $243.733 $1.089.582

NOTA:
* EN EL PROMEDIO CALCULADO NO SE INCLUYEN LOS DATOS 1 Y 2 POR SER PREDIOS CON MEJORES CARACTERISTICAS.
* LOS DATOS No. 3, 4 y 5, SON LOS MAS COMAPRABLES CON EL PREDIO OBJETO DE ESTUDIO.
 Precio de transacción
Se define como el
precio en el cual un
comprador y un
vendedor transan
efectivamente un
bien; el cual puede
ser mayor, igual o
menor que el de
mercado
 Precio de transacción
** LINEA DE TENDENCIA
* * O DE MERCADO
** *
* ** *
TRANSACCIONES
* * *
* * *
* *
VALORIZACIÓN

ES LA VARIACIÓN DE LOS
PRECIOS DE LOS INMUEBLES
POR ENCIMA DEL ÍNDICE DE
INFLACIÓN.
PLUSVALÍA

“BENEFICIO” O MAYOR VALOR

QUE ADQUIERE EL SUELO EN
VIRTUD DE UNA ACCIÓN DEL
ESTADO.
 PLUSVALIA- HECHOS
GENERADORES
 Incorporación de suelo rural a
suelo de expansión urbana o
parte del suelo rural como
suburbano.
 Establecimiento, modificación o
zonificación de usos del suelo.
 Autorización de mayor
aprovechamiento del suelo en
edificación, elevando los índices
de construcción u ocupación.
 EL VALOR DE UN INMUEBLE ES
FUNCIÓN DE LAS
EXPECTATIVAS DE RENTA
QUE PREVISIBLEMENTE
PROPORCIONARÁ EN EL
FUTURO.
 EL CARACTER DINAMICO DE
LAS FUERZAS ECONOMICAS,
SOCIALES, GUBERNAMENTALES
Y AMBIENTALES, INFLUYEN EN
EL VALOR DE LA PROPIEDAD
INMOBILIARIA.
 EL VALOR DE CUALQUIER
PROPIEDAD ESTA DETERMINADO
POR EL NUMERO DE
PROPIEDADES SIMILARES EN
VENTA Y SU RELACION CON LA
CANTIDAD DE COMPRADORES EN
EL MERCADO.
 EL VALOR DE UN INMUEBLE ES
EQUIVALENTE AL DE OTROS
ACTIVOS COMPARABLES DE
CARACTERÍSTICAS SIMILARES
EN DISEÑO, CONSTRUCCION Y
USO FUNCIONAL, QUE
PUDIEREN SER SUSTITUTIVOS
DE AQUEL.
 EL VALOR DE LA PROPIEDAD SE
CREA Y MANTIENE CUANDO SUS
CARACTERISTICAS
CONCUERDAN CON LAS
DEMANDAS DE SU MERCADO.
 FACTORES EXTERNOS A UN
PROPIEDAD PUEDEN EJERCER
UN EFECTO POSITIVO O
NEGATIVO SOBRE SU
VALOR.
 EL VALOR DE UN INMUEBLE SUSCEPTIBLE
DE SER DEDICADO A DIFERENTES USOS O
DE SER CONSTRUÍDO CON DISTINTAS
INTENSIDADES, ES EL QUE RESULTA DE
DESTINARLO DENTRO DE LAS
POSIBILIDADES LEGALES Y FÍSICAS, AL
USO MÁS PROBABLE Y FINANCIERAMENTE
ACONSEJABLE CON LA INTENSIDAD QUE
PERMITA EL MAYOR USO.
 TEMPORALIDAD  FINALIDAD

EL VALOR DE UN LA FINALIDAD DE
INMUEBLE ES LA VALORACIÓN
VARIABLE A LO CONDICIONA EL
LARGO DEL MÉTODO Y LAS
TIEMPO TÉCNICAS DE
VALORACIÓN
TECNICAS VALUATORIAS

 COMPARACIÓN DIRECTA
DEL MERCADO.
 MÉTODO DE COSTO
 RENTA
 RESIDUAL
TECNICAS VALUATORIAS:
COMPARACIÓN
DIRECTA DEL MERCADO

 Información sobre la oferta.

 Información sobre la demanda.
 Información sobre transacciones
reales
 Información sobre avalúos practicados
recientemente
TECNICAS VALUATORIAS:
FUENTES DE
INFORMACIÓN

 Comunicación directa con el vecindario

 Prensa
 Revistas Especializadas
 Inmobiliarias
 Agremiaciones
ESTUDIO DE MERCADO

Estudio de mercado Rosales

MÉTODO DE CAPITALIZACION
DE RENTAS O INGRESOS

COMPARACIÓN ÍNDICE
DIRECTA DEL DE
MERCADO RENTABILIDAD
 MÉTODO DEL COSTO DE
REPOSICION

VALOR DE LA CONSTRUCCION

VALOR DE REPOSICION – DEPRECIACIÓN

1. DEPRECIACION POR EDAD Y ESTADO DE

CONSERVACION
2. DEPRECIACION TABLAS FITTO CORVINI
 Es el que busca establecer el valor
comercial del bien, normalmente para
el terreno, a partir de estimar el
monto total de las ventas de un
proyecto de construcción, acorde
con la reglamentación urbanística
vigente y de conformidad con el
mercado del bien final vendible, en el
terreno objeto de avalúo
 Para encontrar el valor total del
terreno se debe descontar al monto
total de las ventas proyectadas, los
costos totales y la utilidad esperada
del proyecto constructivo.

 Es indispensable que además de la

factibilidad técnica y jurídica se
evalúe la comercial del proyecto o
sea la real posibilidad de vender lo
proyectado. Residual
 Para que sirve un avalúo ?
El avalúo es necesario para tener una
información detallada del
inmueble, sobre, el valor, la
ubicación, el estado de la
vivienda, los aspectos normativos
sobre uso del suelo, índices
edificatorios y la situación
jurídica, sea para vender,
arrendar, avalar como garantía o
actualizar activos contables.
Quien Necesita un avalúo ?
Todas las empresas o
personas naturales que
desconozcan, duden o requieran
determinar en forma escrita y
avalada el valor de un bien, ya
sea para información interna o a
terceros.
 Beneficios
Tener la tranquilidad de
que se está efectuando una
operación de compra –
venta, actualización de
activos o respaldando un
crédito con una garantía
amparada en los
parámetros reales del
mercado.
 En donde contratar un
avalúo profesional
Dado que en Colombia cualquier
persona que cumpla con unos
requisitos mínimos puede
desempeñarse como avaluador
(Ley 546/99), lo mejor es acudir a
un gremio con amplia trayectoria
y reconocimiento en el mercado
que pueda recomendar a uno de sus
afiliados.
Contenido del informe de avalúo

Además de la firma con el

respectivo número de registro y
credencial del Registro Nacional
de Avaluadores, el documento
que le entregue el avaluador debe
contener como mínimo los
siguientes elementos (estos
pueden variar según el tipo de
bien):
Contenido del informe de avalúo

-Indicación de la clase de avalúo que se

realiza , el tipo de inmueble y su
destinación económica.

- Identificación y descripción de los

bienes o derechos avaluados, precisando
la cantidad y estado o calidad de sus
componentes.
Contenido del informe de avalúo
- Características de la propiedad. Se trata de
una descripción física del terreno, las
dependencias, los acabados y en algunos casos
comentarios relacionados con la estructura.

Información jurídica y de titulación. Deben

relacionarse los linderos, la cabida, la tradición
de propietarios y tenedores de la propiedad, la
titulación actual y la situación jurídica, entre
otros datos.
Contenido del informe de avalúo
- Los datos urbanísticos del sector.
Descripción de la zona y análisis de aspectos
incidentes (positiva o negativamente) sobre el
valor de la propiedad.
- Consideraciones sobre usos. Se refiere a la
destinación que puede darse al bien en relación
con las normas urbanísticas aplicables como por
ejemplo, comercial, residencial, industrial,
mixto....
Contenido del informe de avalúo
- Los valores de referencia o unitarios que se
utilicen y sus fuentes.

- Las cantidades de que se compone el bien o

derecho valorado, que se utilizaron para
realizar los cálculos.

- La vigencia del avalúo, que no podrá ser

inferior a un año.
Contenido del informe de avalúo

- Metodologías aplicadas. Se deben incluir los

datos y referencias de los modelos de cálculo
utilizados.

- Memorias de los cálculos realizados. Hace

referencia a las fórmulas, valores y resultados
obtenidos -en las diferentes metodologías-
durante la estimación del precio.
Contenido del informe de avalúo
- Estimaciones sobre valorización. Qué
posibilidades tiene el tiempo de crecer el precio
de la propiedad de acuerdo con el
comportamiento del mercado, las obras de
infraestructura del sector, la fisonomía social y
de seguridad de la zona y en general, teniendo
en cuenta los demás elementos urbanísticos y
propios de la propiedad que puedan afectar su
valor positiva o negativamente.
Contenido del informe de avalúo

- La identificación de la persona que realiza

el avalúo y la constancia de su inclusión en las
listas que componen el Registro Nacional de
Avaluadores que lleve la Superintendencia de
Industria y Comercio, según lo previsto en el
artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y en el
artículo 61 de la Ley 550 de 1999.
Contenido del informe de avalúo

- Avalúo comercial (valor del

inmueble). El precio real estimado de
acuerdo con los cálculo y demás
consideraciones tenidas en cuenta por el
avaluador. Debe discriminar los valores de
suelo, áreas con diferentes usos y/o
tratamientos, entre otros datos.
Contenido del informe de avalúo
- Registro fotográfico de la visita. Imágenes de la
propiedad con comentarios que permitan identificar
cada una de las áreas y sus estado.

- Anexos de documentos consultados. Al documento

final se le deben adjuntar las notas, fichas, documentos
y/o mapas en que se relaciona la ubicación del bien.
También los planos, levantamientos topográficos (si se
realizó), documentos de titulación y otros que hayan
podido utilizarse durante el avalúo.
Muchas gracias por la atención