Universidad Mariano Gálvez de Guatemala

Maestría en Administración de Negocios

Evaluación de Proyectos
Docente: M.A. Ing. Herbert Ardón

¨Crear una unidad de renta de vacaciones rural¨

Presentado por
Edgar Sifredo Carballo López - 2901 -18 – 8078
Octubre 2019
 ÍNDICE
INTRODUCCION ................................................................................................................................... 1

I. TEORIA RELEVANTE .......................................................................................................................... 2

Turismo local ................................................................................................................................... 2

Aspectos demográficos del municipio de Sipacate ........................................................................ 3
Generalidades del Turismo ............................................................................................................. 4
Turismo Interno............................................................................................................................... 6
Turismo nacional ............................................................................................................................. 7
Turismo internacional ..................................................................................................................... 7
Turismo Rural. ................................................................................................................................. 8
II. Caso ............................................................................................................................................... 11

A. OBJETIVOS DEL APRENDISAJE ................................................................................................... 13

B. Párrafo de apertura................................................................................................................... 13
C. Antecedentes generales de la organización ............................................................................. 15
D. Área específica de interés. ....................................................................................................... 17
E. Situación específica, decisión, problema u oportunidad………………………………………………………… 18

Capital de trabajo .......................................................................................................................... 19

Evaluación Financiera:................................................................................................................... 22
Resultados de Indicadores Financieros ......................................................................................... 23
Análisis de resultados:....................................................................................................................... 23

F. Alternativa………………………………………………………………………………………………………………………………..23

O. Conclusiones ............................................................................................................................. 27
P.Respuesta a preguntas……………………………………………………………………………………………………………..28

Bibliografía………………………………………………………………………………………………………………………………….29
 1

INTRODUCCION

En el Municipio de Sipacate, del departamento de escuintla, existe la

paradisiaca playa de la empalizada, ofreciendo un atractivo turístico inigualable,
que no ha sido explotado económicamente, tanto por el turismo local como
internacional.

En este análisis de caso, se estudia la viabilidad de crear un centro de hospedaje

familiar, por día o para fines de semana; Lo cual puede considerarse como con un
cierto riesgo debido a la poca afluencia de turismo en la zona.

La característica principal de este proyecto es que el número de personas que

buscan un lugar de alojamiento en los lugares turísticos rurales está creciendo
exponencialmente, sin embargo los albergues de vacaciones para acomodarlos es
deficiente y en muchos casos esto desmotiva a permanecer en ellos por más de 1
día.

El turismo rural es un motor económico al que no se le está sacando su máximo

potencial, debido a la falta de inversión en los lugares turísticos. Para un análisis
profundo de la problemática es necesario estudiar y analizar sus causas para lograr
un mayor entendimiento de la magnitud del problema, una de ellas es porque
aunque el Instituto guatemalteco de turismo realiza seminarios, congresos mesas
de trabajo, etc., el conocimiento no sale de ese núcleo y ni este ni la inversión llegan
a los pequeños emprendedores para mejorar esos centros y hacerlos más atractivos
para quien los visita.

El interés por realizar este caso nace de ver el potencial turístico de la playa de
la ensenada, Sipacate, segundo la oportunidad de invertir en una propiedad a la
cual le faltan detalles mínimos para dejarla soñada para vacacionar enfrente de la
playa, tercero, sabiendo que la demanda de este servicio existe, y por último,
Satisfacer el interés ahora profesional, que siempre ha existido en inversiones
inmobiliarias, para mejorar el crecimiento económico.

El estudio se realizó basado en una revisión bibliográfica sobre el turismo.

 2

I. TEORIA RELEVANTE

Turismo local

El enfoque turístico de Guatemala está orientado a pocos puntos,

principalmente a pocas ciudades especialmente de tradiciones maya-religioso y
poca hacia las playas nacionales. El turismo hacia las playas es el tradicional local,
con los mismos puntos turísticos de siempre, que se va generando por tradición
familiar, dejando prácticamente olvidados otros centros que podrían ser explotados
comercialmente y generar crecimiento económico no solo local sino nacional e
internacional.

El ámbito turístico de la playa de la empalizada iría más allá de la playa de la

misma, pues existen otros puntos atractivos tanto de recreación como para inversión
como lo son la industria camaronera, pesquera, bananera, ganadera y salinera
entre otras de la región.

La mayoría de las familias desea compartir, salir y disfrutar de un buen fin de

semana con la familia y uno de los principales atractivos que viene a la mente es
después de comer, la playa, muchos la visitan para ir a relajarse, para disfrutar del
paisaje y de propiedades curativas tanto del agua como del sol y también del sonido
de las olas.

Esto es precisamente lo que le ofrece la playa de la empalizada, al turista que

tiene el placer de conocerla y visitarla.

La población parece sobrevivir (aunque tiene los adelantos de la tecnología),

a la perdida de la naturaleza, causados por la globalización. Según (Lexema: 2013)
una ciudad más que parecer superflua, parece imprescindible para que el desarrollo,
continúe con su antiguo, original y permanente proceso de gestación de cambio,
inovacion y diversificación que continuara siendo el fundamento de la sociedad
moderna industrial contemporánea
 3

Y ese crecimiento a la antigua parecer ser lo que le da el encanto a esa playa,

con adelantos y desarrollo pero conservando su belleza y su naturalidad, sin una
acumulación masiva ni desorganizada por el crecimiento. ¨ una época que carece
del sentido de lo sublime pierde el acceso a lo infinito e instala en su lugar una
incesante y confusa serie de objetos y, metas finitas, de información y sucesos
finitos´ (Kosik, 2012:68).

Aspectos demográficos del municipio de Sipacate

Sipacate es un municipio del departamento de Escuintla, en la República de

Guatemala, que fue creado el 14 de octubre de 2015.2 Se trata de un pueblo
turístico ubicado en la costa del Océano Pacífico de Guatemala. Se encuentra
ubicado a unos 36 km al oeste de Puerto San José, con un clima tropical, a sus
pobladores se les conoce como sipacanenses.

Fig: # 1 Mapa de Sipacate

Fuente: Segeplan
 4

Población
Según datos del instituto nacional de estadística, para el año 2014, la población
de municipio de Sipacate ere arriba de 10,000 habitantes,

Su distribución por género es: 6154 (61.54%) mujeres y 3846 (38.46 %)

hombres, con una diferencia de 2,306 (0.76%) mujeres. La población del municipio,
se encuentra distribuida entre el área rural 79.29% y urbano 20.71%9.

Crecimiento poblacional
La tasa de crecimiento poblacional para 2014 en el municipio, se encuentra en
un 0.45% x 1000 habitantes, lo cual es aceptable al analizar relación entre la tasa
de natalidad y mortalidad, puesto que se redujo la tasa de mortalidad para 2014
(6.81%), de la misma manera es importante mencionar que los niveles de
fecundidad son de 35.04%, traducido en un bajo índice de nacimientos.

Generalidades del Turismo

El origen de la palabra turismo y su designación para una actividad de placer o

descanso es controversial. La hipótesis más aceptada es que esta se origina de
una palabra latina denominada torn, aunque la que más se encuentra escrita y se
por la tanto se a utilizado mas es la palabra inglesa tour, que significa el placer de
viajar en un país o pueblo visitando cosas de interés.

Según, Alejandro Mantecón Terán, 2008;49, turista es, en sentido estricto , aquel
que por motivos de placer, realiza un ¨tour¨, un viaje otra vez del cual se visita,
durante un periodo más o menos corto una serie de lugares.
 5

Existen muchas teorías sobre el origen de la palabra turismo, lo más relevante

de todas es que implica el ir y regresar de un lugar, sin embargo turismo no es solo
ir y venir por placer, descanso o por salud.

Como lo indica Quezada Castro Renato, (2007), ¨en la actualidad turismo, no

solo implica el viaje de turistas sino también todo el proceso complejo de
organización promoción y prestación de múltiples servicios por ello demandados
tanto en el origen como en el destino¨, lo cual indica evidentemente diversidad de
relaciones y efectos (positivos y negativos), los que participan en este fenómeno.

Por último la Organización mundial de turismo propuso en 1991, una definición

de turismo que lo describe como ¨las actividades que realizan las personas durante
sus viajes y estancias en lugares distintos a sus entornos habituales, por un periodo
de tiempo consecutivo inferior a un año, con fines de ocio, negocio u otros motivos¨
(OMT, 1995,11),

Según la literatura revisada existen diferentes clasificaciones o denominaciones

de turismo aquí se enumera la de la Organización Mundial de Turismo, para
comprender mejor el fenómeno o actividad social de turismo. Los siguientes son
tipos de turismo:

 Turismo domestico
 Turismo de entrada
 Turismo se salida o emisor

Luego los tres tipos anteriores se combinan para dar paso a las siguientes
categorías:

 Turismo interno (turismo doméstico y turismo de entrada).

 Turismo nacional (turismo doméstico y turismo de salida).
 Turismo Internacional (turismo de entrada y turismo de salida).

A continuación se describen las categorías combinadas considerando que en

ellas se abarcan la tres principales
 6

Turismo Interno

Es el turismo que se practica, independientemente del tipo de visitantes. Se

entiende ademas por turismo interno, los viajes realizados con fines turísticos, por
los residentes de un país, sean nacionales o extranjeros, dentro del territorio
nacional. No se computan como turismo interno los viajes cuya duración no pase
de un día, pues estos son generalmente viajes de negocios o de tramitaciones
administrativas.

El turismo interno se produce generalmente por visitas a sitios de interés

turísticos con infraestructuras organizadas para atender y recibir turistas y en los
cuales el turista consiga un marcado cambio de ambiente en relación al que existe
en el lugar de su habitual residencia.

Es el caso de los habitantes de países como Guatemala con estación de invierno

o ciudades de mucho frio, cuando se desplazan a sitios con playas en ambas
costas de territorio o viceversa los habitantes de los pueblos con temperaturas altas
todo el año que buscan las ciudades templadas o frías con encantos turísticos o
gastronómicos.

El turismo interno debe ser debidamente estimulado con promociones

publicitarias de importancia y programas educativos que estimulen en la población
el interés por el conocimiento del país. Ademas, El turismo interno ayuda en un
grado alto a las economías familiares pues crea un reciclaje monetario, productor
de actividades que a su vez producen empleos y hace rotar la producción regional
y fomenta la salud mental individual, familiar y grupal.

Según, Callejo Gallego Javier, Gutiérrez Jesús, Agudo Yolanda, Aranda Eva,
Odel Val Consuelo, Huescar Augusto, Romero Carlos, y Viedma Antonio (2007),
¨dada la tendencia mundial a las vacaciones cortas se espera un desarrollo del
concepto de fin de semana¨ y esto aclara el apoyo que el gobierno da al mover los
 7

feriados de entre semana a los días lunes, para dar un impulso al instituto
Guatemalteco de turismo y al turismo interno en general.

Turismo nacional

Es el que practican los nacionales de un país en su territorio o país, que

comprende la totalidad de las actividades turísticas llevadas a cabo por los visitantes
en un sitio perteneciente a su país de residencia. Si se le compara con el turismo
internacional, en el turismo nacional, el turismo receptor y el turismo emisor
provendrían del mismo país, por lo que estos conceptos no son empleados cuando
se habla de este tipo de turismo.

Si se toma en cuenta el aspecto económico, en el turismo nacional no existe una

cantidad de dinero de gran magnitud, puesto que son los mismos residentes de un
país los que invierten en un gasto turístico que no abandonará la economía local o
nacional.

Turismo internacional

Se conoce como turismo internacional a aquel que comprende todas aquellas

actividades llevadas a cabo por los turistas o visitantes fuera de su país de
residencia. El turismo internacional podría entenderse mejor si se toma en cuenta
los términos de “turismo receptor” y “turismo emisor”.

El primero se refiere al turismo observado desde la perspectiva del país que

acoge a los turistas; por su parte, el término de “turismo emisor” se refiere
específicamente a los visitantes o turistas provenientes de un país en específico
que viajan a otro.

A analizar el aspecto económico, el turismo es una de las actividades que se ha

visto directamente beneficiada por el desarrollo de la tecnología de transporte y
 8

comunicación, pues hoy en día es fácil saber dónde está la información necesaria
para viajar a donde se desee asi como qué medio de comunicación es el más
conveniente para llegar a ese destino.

Además de que se constituye cada vez más como un importante sector en el

mercado mundial; puesto que se establecen relacionas económicas directas entre
el turismo receptor y el emisor; en otras palabras, los visitantes que viajan a otro
país generarán un gasto turístico que beneficiará, primeramente, a los residentes
del sitio que visitan, pero también lo hará con los medios de transporte, las agencias
turísticas, etc., de ambos destinos.

Existen otras muchas formas de turismo que escapan al radar de este proyecto
sin embargo si llama mucho la atención el llamado turismo rural por estar bastante
afín a el objetivo de trabajo.

Turismo Rural.

Se conoce como turismo rural, a la actividad típica del turismo que tiene lugar en
un entorno rural, ya sea en poblados pequeños (con menos de 2.000 habitantes),
playas, ríos, lagos, montaña, volcanes, o en las zonas próximas a las ciudades pero
alejadas de su centro urbano.

Un tipo de turismo este que estamos abordando que ha experimentado un

importante crecimiento en los últimos años debido a varias causas. Una de las
mismas es, sin lugar a dudas, la necesidad que tiene todo ciudadano de una gran
urbe de alejarse de su ritmo frenético y estresante de vida cuando puede disfrutar
de unas vacaciones. Y es que se necesita paz, relajación y un descanso absoluto
de lo que es el tráfico, el ruido y la contaminación.

Como indican, De Juan Ballester, Carmen Rosa, De Prada Marisa, Gray Ana E.,
Marce Pilar y Nieto Eloísa (2006), ¨La situación de lo ecológico favorece la aparición
de este nuevo modelo turístico que está basado en la oferte de nuevos alojamientos
 9

y activas mediante el uso y recuperación del patrimonio rural, sus recursos

monumentales, naturales y la arquitectura popular¨.

El alojamiento en este turismo rural es variado y puede ir desde un hotel de 5

estrellas hasta una hamaca en un hostal, dependiendo de la experiencia que el
turista quiera tener o por otra dependiendo de su economía. La siguiente tabla
muestra algunos de ellos.

Fig # 2 Alojamiento Rural

Tipos de Alojamiento del Turismo

Rural
Portales
Pensiones
Hoteles pequeños
Casas rurales
Posadas
Búngalos
Casas Familiares
Otros
Fuente: propia

Las demandas del Turismo Rural, son simples, sencillas, puntuales; sin
embargo es muy importante satisfacer algunas de ellas, para nutrirlo, que se
desarrolle y hacer que el turista viva una buena experiencia y desee volver. La
siguiente tabla describe alguna de ellas.
 10

Fig # 3 Demandas del Turismo

Rural

Demandas de Turismo Rural

Viajar con seguridad
Dormir cómodamente
Precio razonable
Servicios Limpios
Disfrutar de comida casera
Participar en actividades
Disfrutar de entorno Natural
Hacer ejercicio
Relajarse
Otros
Fuente: Propia
 11

II. Caso

El presente caso de estudio es con el propósito de incursionar en la industria

del turismo y especialmente en el turismo rural. Se basa en observar el aumento no
solo local sino nacional de visitar lugares turísticos y vacacionar los fines de
semana, lo cual aumenta la necesidad de buscar un lugar para pasar con la familia.

Sin embargo se puede observar la falta de alojamiento, especialmente que de

comodidad seguridad y confort a un precio accesible, cabe mencionar que la misma
carencia de alojamiento se aprecia en casi todos los lugares turísticos que uno visite
especialmente en los fine de semana.

Es importante anotar que la demanda de servicio es alta, y el turista

consumidor muchas veces no encuentra lo que desea y termina tomando lo que no
le gusta o quiere, por no haber propiedades de renta para satisfacer la demanda,
convirtiéndose la experiencia en algo negativo.

También acotar que, al no conocerse los gustos, deseos y necesidades de cada

turista que potencialmente puede transformarse en un consumidor del servicio, lleva
a la obligación de determinar la demanda, ya que según la teoría de la misma, ¨el
número de personas que pueda buscar este servicio depende de varios factores,
entre ellos el poder adquisitivo, la oferta de servicios similares y finalmente lo que
prefiere el demandante del servicio¨ (Nassir Sapag Chain, 2008, P. 44).

Por lo anteriormente expuesto se piensa que este proyecto de estudio, pueda

llevar a la apertura de una propiedad de renta para turismo rural, con comodidades
para satisfacer el gusto más exigente, piscina parqueo, bar, churrasquera, etc.,

En el proyecto se invertirá Q750, 000, para iniciar operaciones después de los

análisis correspondientes, según lo define Meza Orozco Jhonny De Jesús (2010)
“un plan, al que si se le asigna un determinado monto de capital y se le proporcionan
insumos de varios tipos, podrá producir un bien o servicio útil a la sociedad”.
 12

Entendiendo que un proyecto nace de un problema que se necesita resolver,

encontrando una solución para satisfacer la necesidad de la falta de un servicio,
que está afectando a un gran número de personas necesitadas, lo que afecta tanto
su salud como su economía (Baca Urbina Gabriel, 2010.p 2).

En este caso particular serán personas trabajadoras, con el deseo de

vacacionar en el área rural no solo para distraerse o relajarse sin para conocer más
el país, su cultura, su gastronomía y el ambiente natural de su medio ambiente.

Los visitantes demandantes (turistas) de un servicio de hospedaje que no existe

o que existe en muy poca cantidad, debido al crecimiento y apoyo que esta parte de
la industria del turismo está recibiendo, de parte de las autoridades
correspondientes.

Los turistas demandantes de estos servicios no tienen la alternativa de quedarse

en los lugares que visitan y terminan regresándose a sus hogares perdiendo más
tiempo en el viaje que lo que realmente disfrutan en el lugar, perdiéndose una
oportunidad económica, no solo de la estancia sino también de lo que consumirían
si se quedaran un fin de semana.

Este proyecto está basado en la revisión bibliográfica de turismo y hotelería

obteniendo un conocimiento más sólido de lo que esta industria turística produce y
especialmente la del turismo rural a nivel mundial y especialmente en
Latinoamérica, donde se está impulsando firmemente el desarrollo de un turismo
rural sostenible.

Para continuar, es importante determinar que cuando se habla de un proyecto

este se refiere a ¨las actividades planificadas que se llevan a cabo para resolver
una dificultad y encontrar la solución para llevar a la práctica una idea, aprovechar
una oportunidad y prestar un servicio con calidad y sobre todo ética¨( Ollé candela,
Cerezuela Berta, 2017, P. 42)
 13

Un punto muy relevante es señalar que en Guatemala se están haciendo

esfuerzos para fomentar este tipo de turismo, lo que aumenta la probabilidad de
que este tipo de proyectos encuentren una forma de satisfacer una necesidad que
está siendo multiplicada por la inversión en campañas publicitarias, en eventos y
ferias promocionales y en investigación de mercado, por el instituto Guatemalteco
de Turismo.

Puntualmente, se espera que a través de este proyecto se dé la oportunidad de

iniciar con una unidad de renta rural, con la visión de crear una compañía de bienes
y raíces para satisfacer este tipo de demanda que seguramente ira aumentada con
el tiempo.

A. OBJETIVOS DEL APRENDISAJE

1. General:

Determinar, la factibilidad de crear una unidad de renta de vacaciones rural, Que

genere un ingreso mensual de Q 12,000.

2. Específicos:

1. Obtener un tasa Interna de rendimiento > de 15 %.

2. Iniciar una compañía de prestación de servicios de alojamiento a partir de

Febrero de 2020, en la Empalizada Sipacate.

3. Obtener un retorno de inversión en un periodo menor de 10 años

B. Párrafo de apertura

El turismo en general, pero el turismo rural están siendo promocionados

intensamente, no solo como un mecanismo económico para mantener activa la
 14

economía local sino también para hacer conciencia del medio ambiente natural
bello que existe y de porque se debe cuidar, proteger y también disfrutarlo.

Los turistas que visitan los centros turísticos rurales son cada día mas, la calidad
de los mismos también va en alza, y por lo tantos también las demandas aumentan,
por lo que al crear unidades de alojamiento rural sirven para apoyar al desarrollo
turístico integral y así contribuir a incrementar el valor ambiental, económico y social
que este aporta a las comunidades.

Aunque existen estos albergues unos algunos centros turísticos, en otros no y

no se satisface la demanda de ofrecerles un lugar acogedor para disfrutar la frescura
y el encanto de la naturaleza.

Las modalidades del turismo son muy variadas y existen muchas maneras y
formas de vivirlo, sin embargo debido a nuestra economía el más accesible a la
mayoría de la población es el turismo nacional. Sin embargo muchos extranjeros
también vienen a Guatemala para conocer nuestra cultura, religión, tradiciones y
especialmente lenguas y sus artesanías, como lo indica Little, Walter E. (2010) ¨el
turismo es un de las actividades más importantes en las cuales los Cachiquel y
K´quiche mayas, organizan su economía familiar vendiendo textiles y adornos
hechos a mano¨. Como se puede intuir este es un factor importante que debe ser
explotado, la venta de recuerdos, pues al final del viaje el turista siempre busca algo
que llevar a casa.

La evolución del turismo debe ser analizada no solo de desde una perspectiva
cuantitativa, en base a su crecimiento en la demande de alojamiento, lugares de
ocio, ofertas culinarias, etc., sino también de forma cualitativa pues la calidad de
turistas visitando el museo viviente que es Guatemala, también ha propiciado que
la calidad de los servicios sea mejorada, lo cual a la vez mejora la calidad de vida
de todos.

Por lo anteriormente expuesto se considera que la demanda de infraestructura

sencilla pero con calidad, limpieza y seguridad continua siendo alta en Guatemala
 15

y especialmente en Escuintla y sus lugares turísticos personal. ¨La demanda se

puede definir como la cantidad de bienes y servicios que los consumidores están
dispuestos a adquirir en condiciones determinadas¨ (Medina Urbano, Correa Alicia,
(2010, P. 87).

Por lo analizado se sabe que la demanda, es grande por el creciente número de

visitantes internacionales y el movimiento en masa que los nacionales realizan a
diferentes puntos del país, según lo indica De la Ballina Javier (2017) ¨los principales
componentes de un destino turístico son recursos, origen y destino, ademas de
desplazamiento y distancia, los cuales hacen la experiencia y el viaje único para
cada turista¨.

Por lo anterior se ve claramente que existe una necesidad, no satisfecha, por lo

que se piensa en la oportunidad de estudiar un proyecto para la creación de una
unidad de renta rural utilizando el conocimiento de la investigación para poder
satisfacer las demandas requeridas...

C. Antecedentes generales de la organización

Se Considera que existe una demanda real de un servicio de alojamiento de

vacaciones para satisfacer el turismo rural. Villa Michelle es un proyecto para cubrir
esa necesidad, con una visión a largo plazo, para prestar servicio de calidad al
turismo nacional e internacional, y poder establecerse como la mejor opción de la
zona en su ramo, por lo que se plantea el inicio de operaciones en el 2020, con el
objetivo de brindar una estancia placentera, una experiencia única, con la
comodidad de casa pero a 100 metros de la belleza y la briza de la playa de la
tranquila Empalizada de Sipacate.

Villa Michelle, cuenta con un espacio amplio de 20mts de frente por 30 mts de
fondo, no tiene competencia directa a nivel local, pues aunque hay hoteles o
ranchos, estos son para una variedad de personas o familias, no solo para una
familia y aunque existen otras propiedades similares, las mismas no están
 16

disponibles para alojamiento vacacional, pues son usadas por los dueños. Existen
muchos otros negocios de alojamiento pero de menor calidad y con poca seguridad.

Al iniciar operaciones, Villa Michelle hará un programa amplio de mercado, de

promoción turística a nivel nacional, aprovechado los programas y publicidad
creada por el Instituto Guatemalteco de Turismo, para atraer a clientes potenciales
que cada día son más por los datos estadísticos del turismo nacional

Villa Michelle ofrecerá los siguientes servicios y productos a turistas tanto

locales, nacionales, como internacionales, a solo 100 mts de la playa.

a) ALOJAMIENTO

 2 habitaciones amuebladas
 Sala y comedor amueblados
 Baño y 1/2
 Aire acondicionado

b) RECREACION

 Patio exterior techado para actividades

 Bar
 Sillas y Mesas
 Piscina
 2 Hamacas
 Regaderas y vestidores
 2 Churrasqueras

c) OTROS

 2 parqueos
 Servicio de Basura
 Guardián
 17

Villa Michelle estará localizada en el municipio de Sipacate, del departamento

de Escuintla, el cual se encuentra localizado al sur del país. Posee una extensión
territorial de km². Y se considera que Escuintla, cabecera, es una de las ciudades
más grande del país, es importante y económicamente muy activa, con una
población aproximada de 271.000 habitantes (Wikipedia).

Considerando la distancia que existe, tanto a la cabecera departamental como a

municipios cercanos como La Gomera, La democracia, Siquinalá, Santa Lucia
Cotzumalguapa y sus aldeas, caseríos y colonias, asi como el resto de la costa sur,
se considera que es un lugar muy estratégico y una opción rentable para establecer
este proyecto.

D. Área específica de interés.

El interés principal es establecer una unidad de vacaciones para rentar en la

Empalizada Sipacate, donde si hay hoteles, ranchos, y propiedades similares, pero
no existe una unidad específica para ello, y especialmente familiar donde el turista
lleve lo que quiere y como quiere consumirlo y/o usarlo con su familia.

Es importante indicar que a través de encuestas personales en el área se ha

llegado a determinar que en realidad no se encuentra un lugar asi, para este tipo de
negocio, ademas, si existe la oportunidad de llevar a cabo el proyecto, pues la
demanda esta y lo precios que se cobran por ellos es alto, aunque sea en lugares
sin las condiciones mínimas por lo menos de seguridad.

Para determinar esas interrogantes se realizó una encuesta informal de los

precios que algunos de los lugares del área, que se detallan a continuación en la
siguiente tabla. Es importante anotar que estos precios solo incluyen la estancia en
el lugar, ademas de esto se cobra por piscina y generalmente al turista casi se le
obliga a consumir allí.
 18

Tabla # 4
Costo x Tipo de Alojamiento
# de
Tipo # días personas Precio

Portales 1 1 02 400

Pensiones 1 1o2 350

Hoteles pequeños 1 1o 2 500

Hoteles formales 1 1o2 600

Casas rurales 1 1 o2 350

Posadas 1 1o2 350

Fuente propia

E. Situación específica, decisión, problema u oportunidad

La demanda del servicio está allí, la propiedad está en negociaciones, sin

embargo antes de tomar una decisión es importante analizar más en detalle los
costos en los que se incurrirá en el proyecto y determinar si el mismo es desde el
punto de vista de negocio rentable.

Para establecer esta interrogante, se realizaron pruebas de evaluación de

proyectos como el Valor Actual Neto (VAN), la Tasa Interna de Rendimiento (TIR),
el Período de recuperación de la inversión (PRI), el Análisis Costo-Beneficio (ACB)
y el Retorno de la Inversión ROI, como se detalla a continuación.

Para conocer la viabilidad de este proyecto se analizaron los costos fijos y

variables en los que se invertirá, para su puesta en marcha. Así mismo, se
determinara la inversión total, los ingresos y las utilidades proyectadas
 19

Capital de trabajo

En el proyecto se invertirá Q 750,000, con un aumento en ventas del 5% anual,

y en el cual se espera una tasa de rendimiento de 18%. Los Gastos anuales
equivalen a 90,732.

Se considera que para el inicio de operaciones no necesitamos más que el

personal que se indica en la siguiente tabla, el cual será de apoyo con atención
directa al cliente.

Tabla # 5 Personal

Personal Cantidad Salario Tiempo

Guardián 1 Q1500 mes
Servicios varios 1 Q400 8 días x Q.50.00
Totales 2 Q1,900.00
Fuente: propia

Los siguientes son los gastos fijos que se prevé tendrá el proyecto durante el
periodo evaluado.

Tabla: # 6
Gastos fijos Cantidad Observaciones
Morgage Q 5,236.36
Electricidad Q 250.00

Teléfono /internet Q 300.00 Wifi a clientes

Agua Q 75.00
otros Q 80, 000 Mejoras, operación
Total Q 85,861.36
Fuente: propia
 20

El mobiliario que se indica en la siguiente tabla, es el que se considera necesario

para inicio de actividades.

Tabla # 7 Mobiliario
Mobiliario # de Ítems Cantidad Observ.

Camas 2 Q 7,000.00

Amueblado de comedor 1 Q 4,000.00 Madera

Mesa plegable 1 Q 565.00 Plástico

Sillas de patio 6 Q 600.00 Plástico

Total 10 Q 12,165.00
Fuente: propia

La siguiente evaluación, se realizó para determinar las cuotas mensuales que

se deberán abonar, asi como el costo de capital del precio de la propiedad. Con este
precio y al 8 %, el costo de capital será de Q 606,726.40 con mensualidades de

Q 5,236.36.

Tabla # 8
Evaluar compra de unidad de vacacional
Principal 650,000
Interés 8%
años 20 años
# de Cuotas 12
Cuotas mensuales -$5,236.36
Fuente: propia
 21

Los ingresos provienen de la renta de la unidad, los cuales se describen y

presentan en las siguientes tablas.

Tabla # 9 indica los horarios que la unidad se tiene disponible asi como la hora
de entrega de la misma después de su propio uso.

Tabla # 9 Horarios
Fines de Semana HORARIO

2,000 Viernes 12:00 hr. Domingo 16:00

Día

400 10:00:00 AM a 17:00:00 PM

Noche

600 de 19:00 AM a 9:00 PM

Fuente: propia

Tabla # 10 indica los ingresos y estancias proyectados para el proyecto, dejando

también el espacio proyectado para el crecimiento que se prevé del mismo.

Tabla # 10 Ingresos Mensuales proyectados

Día/Tiempo Estancias Ingreso

Fines de semana 2 Q 4,000.00

Días 8 Q 3,200.00

Noches 8 Q 4,800.00

Total 20 Q 12,000.00
Fuente: propia
 22

La siguiente tabla describe los Ingresos totales proyectados para el primer

año.

Tabla # 9 Ingresos Anuales

Día/Tiempo Estancias Monto

Fines de semana 24 Q 48,000.00

Días 96 Q 38,400.00

Noches 96 Q 57,600.00

Total 216 Q 144,000.00

Fuente: Propia

Evaluación Financiera:

La evaluación económica es aquella que idéntica los méritos propios del

proyecto, independientemente de la manera como se obtengan y se paguen los
recursos financieros que necesite y del modo como se distribuyan los excedentes o
utilidades que genera. Los costos y beneficios constituyen el flujo económico
(Lavanda, 2005).

Se procedió a evaluar la rentabilidad del proyecto, a fin de conocer la factibilidad

de llevarlo a cabo, obteniéndose los resultados que se describen en la siguiente
tabla con su respectiva interpretación.
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Resultados de Indicadores Financieros

Tabla #: 10 Resultados de indicadores de Evaluación

Indicador Resultado Interpretación

Tasa Interna de Retorno
TIR 18% Se acepta y se toma el riesgo
Valor Actual Neto VAN Q 12,950.64 Se acepta

Retorno de la inversión 1.73% Se acepta

Periodo de Recuperación
de Inversión PRI 8.3 8 Años y 4 meses
Fuente: Propia

Análisis de resultados:

Como se puede observar, el proyecto tiene una TIR 18% igual a la tasa de
descuento que es del 18%, sin embargo el potencial de oportunidad para
crecimiento es de de casi el 50% por lo que se toma el riesgo. El VAN y el ROI son
positivos lo que refleja que el proyecto es rentable, y el periodo de recuperación
PRI es de 8 años y 4 meses.

La TIR, refleja la tasa de interés o de rentabilidad que el proyecto arrojará período

a período durante toda su vida útil, se deñe, de manera operativa, como la tasa de
descuento que hace que el VAN del proyecto sea igual a cero córdoba Padilla
Marcial (2011).

PRI Es un instrumento que permite medir el plazo de tiempo que se requiere

para que los flujos netos de efectivo de una inversión recuperen su costo o inversión
inicial (Vaquiro, 2010).

F. Alternativa
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Como parte del estudio de la creación de villa Michelle se evaluó la la

posibilidad de otra inversión como alternativa a la misma, para justificar
completamente la aprobación del proyecto. Se escogió la compra de una propiedad
para la construccion y renta de 2 locales comerciales, con una inversión similar a
la que se llevara a cabo con villa Michelle.

Capital de Trabajo de alternativa

En el proyecto se invierten 675,000, con un aumento de la renta del 3 % anual,

y en el cual se espera una tasa de rendimiento de 15%. Los Gastos anuales
equivalen a 80,036.32 y para el primer año se espera un ingreso de 96, 000.

La siguiente tabla refleja los gastos que se incurrirá para mantener las
instalaciones básicamente supervisadas.

Tabla # 11 Personal

Personal Cantidad Salario/Mes. Tiempo Anual

Mantenimiento 1 Q100 1 x mes Q 1,200.00
Comisión x cobros 1 Q400 1 x mes Q 4,000.00
Totales 2 Q500.00 Q 5,200.00
Fuente: propia

Esta tabla nos indica los gastos fijos incluyendo el gasto mensual, de mejoras
para garantizar las buenas condiciones de los mismos.

Tabla # 12 Gastos
Gastos fijos Cantidad/Mes. Observaciones Anual

Morgage Q 5,236.36 Q 62,836.32

otros Q 1, 000 Mejoras, operación Q 12,000.00
Total Q 6,736.36 Q 74,836.3.352
Fuente: propia
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La siguiente tabla muestra los ingresos esperados por mes, donde se puede
observar que poco espacio para el crecimiento.

Tabla # 9 Ingresos Mensuales proyectados

Local ingreso mensual
Local # 1 Q 3,500.00
Local # 2 Q 4,500.00
Total Q,8,000.00
Fuente: propia

Esta tabla consolida los ingresos mensuales, para presentar los ingresos anuales
de la inversión.

Tabla # 9 Ingresos Anuales

Locales Monto
Local # 1 Q 42,000
Local # 2 54,000
Total Q 96,000
Fuente: propia

El capital de la adquisición de los locales es similar a Villa Michelle ya que ese

es el objetivo de evaluar la alternativa.

Tabla # 13
Evaluar capital para 2 locales comerciales

Principal 650,000
Interés 8%
años 20 años
# de Cuotas mensuales 12
Cuota mensual -$5,236.36
Fuente: propia
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La siguiente tabla muestra los indicadores de evaluados su resultado e

interpretación.

Tabla: 14 Resultado de Indicadores de Alternativa

Indicador Resultado Interpretación

Tasa Interna de Retorno TIR 16% Se acepta
Valor Actual Neto VAN Q 25,455.08 Se acepta

Retorno de la inversión 3.77% Se acepta

Periodo de Recuperación de
Inversión PRI 16.3 16 Años y 4 meses
Fuente: propia

Nota: como se puede observar los indicadores son positivos, sin embargo el tiempo
de recuperación no lo hace una alternativa viable.

Ventajas y desventajas de alternativa

Esta alternativa de inversión también es rentable pero el crecimiento es fijo y

está basado únicamente en al aumento de la renta, lo cual no ayudaría a retener a
los clientes y por el contrario el índice de tiempo sin arrendamiento se
incrementaría, y la demanda por rentarlos disminuiría.

Otra desventaja y talvez la más importante es que el periodo de recuperación

es muy largo y por lo tanto la inversión es menos atractiva que villa Michelle.

Lo positivo de la alternativa es que la demanda también es alta, pero, finalmente

en este caso el periodo de recuperación y la posibilidad de crecimiento hasta en un
50 % por concepto de alojamiento en villa Michelle, pone el proyecto en segundo
término.
 27

O. Conclusiones

Después de revisar la bibliografía correspondiente y determinar la viabilidad del

proyecto, el cual genera un ingreso mayor a los Q12, 000 mensual; Se recomienda
el establecimiento de una unidad de renta de vacaciones en la Empalizada del
municipio de Sipacate, del departamento de Escuintla.

Conforme a los objetivos establecidos y basados en los datos obtenidos en la

evaluación con los indicadores financieros, se pudo determinar que la tasa de
retorno es la requerida y es mayor que el 15%.

Se pudo determinar, que existe una población con una demanda alta y que el
turismo en general, pero mayormente el turismo nacional rural, está siendo
promocionado fuertemente a nivel nacional e internacional, lo que lo convierte aún
más en un rubro económico fuerte, por lo tanto el proyecto tiene bases sólidas para
llevarse a cabo.

Los indicadores de inversión son positivos, la demanda es alta y el periodo de

recuperación de la inversión es menor de 10 años, por lo tanto se recomienda la
aprobación del proyecto y su puesta en marcha lo más pronto posible.
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P. Preguntas y respuestas relativas a las inquietudes teóricas

De acuerdo a la teoría revisada, al análisis del lugar y la alta demanda de

alojamiento, ¿será necesaria una unidad de renta vacacional en la Empalizada
Sipacate?

a) Por supuesto, el lugar es paradisiaco, las viviendas demasiado humildes y no

ofrecen la comodidad que un turista de nivel medio pueda demandar, los hoteles o
ranchos ya formales para acomodar vacacionistas son pocos y no ofrecen la
privacidad y libertad de acción que Villa Michelle ofrecerá.

¿Qué factores serán los determinantes para llevar a la aprobación del Proyecto en
Escuintla?

a) Sipacate es un municipio de Escuintla, que es un departamento

económicamente fuerte y activo, y el municipio es visitado en parte, por el gran auge
que tienen su actividad agroindustrial y pesquera, lo es factor importante para
pensar que si se da a conocer el como un atractivo turístico se incrementara esta
actividad económica.

b) El análisis financiero, no indica que el proyecto es viable y por lo tanto es un factor

fuerte para la aprobación

c) La propiedad es preciosa y su ubicación está en un lugar inmejorable, por lo solo

como inmueble es un factor fuerte para aprobarlo y la experiencia de estar en ella
es inolvidable.
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