DEPARTAMENTO: CIENCIAS DE LA TIERRA

CARRERA: ARQUITECTURA

MATERIA: TALLER DE FORMACIÓN EMPRESARIAL

TEMA:
ANÁLISIS FINANCIERO PRELIMINAR DEL PROYECTO: PARQUE LINEAL
EN EL KILÓMETRO 21, EN ACAPULCO., GRO.

SUBTEMA:
TAREA 13

REALIZÓ:
CASTILLO DE DIOS JUAN RODOLFO

REVISÓ:
PROFESOR: DR. ELOY MATA CARRILLO
 ACAPULCO, GRO., SEPTIEMBRE DE 2019

ANÁLISIS FINANCIERO PRELIMINAR

PARQUE LINEAL EN EL KILÓMETRO 21, ACAPULCO., GRO.

Tomando en cuenta un Parque Lineal cuyas características son:

Área total: 59,865.41m2; Área construida: 20,814.02 m2. Una planta que cuenta con
7 áreas: deportiva, infantil, administrativa, de alimentos y bebidas, de descanso, de
eventos y exposiciones, estacionamiento y accesos.
El costo paramétrico de acuerdo a NEODATA para este tipo de obras en marzo de
2019 fue de: $ 12,698.83/ m2
Lugar: Kilómetro 21, colonia la Frontera en Acapulco., Gro.
El costo unitario de uso de suelo y construcción es de: $ 80.00/m 2 (TABLAS DE
USO DE SUELO Y CONSTRUCCIÓN ACAPULCO 2019).

1.1. COSTO DEL TERRENO.

Tabla 1. Factores de costo del terreno por metro cuadrado.

Valor Servicios Homologación Costo/m2
$80.00 1.00 2.64 $211.20

Fuente: Reglamento de la Ley de Catastro Municipal del Estado de Guerrero, para

el Municipio de Acapulco de Juárez.

Tabla 2. Costo de adquisición.

(m2)
Área total Costo Importe
59,865.41 $211.20 $12,643,574.60

Fuente: CMIC, 2016.

 Tabla 3. Costos de escrituración.

CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD P. U. TOTAL

Certificado Trámite 1.00 100.00 $100.00
libertad de
gravámenes
Avalúo del % 0.12 $12,643,574.60 $15,172.28
inmueble

Adquisición de % 2.00 $12,643,574.60 $252,871.49

bienes
inmuebles
ABI
Inscripción al % 0.075 $12,643,574.60 $9,482.68
RPP
Gastos de Trámite 1.00 800.00 $800.00
papeleo y
copias de la
notaria

Avisos Trámite 1.00 450.00 $450.00

preventivos y
certificados

Honorarios del % 1.50 $12,643,574.60 $189,653.61

notario

TOTAL $468,530.06

Fuente: CMIC, 2016.

 Tabla 4. Costo obra nueva.

Tipo de obra Área (m2) Costo Paramétrico Importe

Parque Lineal 20,814.02 $ 12,698.83 $264,313,701.59

Fuente: CMIC, 2016.

Tabla 5. Costo de mantenimiento.

Costo de obra nueva % Importe

$264,313,701.59 1 $2,643,137.01

Fuente: CMIC, 2016.

1.2. COSTO DEL PROYECTO.

CÁLCULO DEL COSTO DE LOS HONORARIOS POR DISEÑO

ARQUITECTÓNICO: H=
CO X FS X FR/100 En
donde:
H: Representa el costo de los honorarios profesionales en moneda nacional.
CO: Representa el valor estimado de la obra a Costo Directo.
FS: Representa el Factor de Superficie.
FR: Representa el Factor Regional.
El valor estimado de la obra a costo directo (CO), el factor de superficie (FS) y el
factor regional (FR); de los que se hace referencia en el artículo anterior, se
determinaran conforme a las siguientes formulas y consideraciones:
CO: Sera determinado por la siguiente fórmula:
CO= S X CBM X FC En
donde:
S: Representa la superficie estimada del proyecto en metros cuadrados,
determinada por el programa arquitectónico preliminar (Para el ejemplo 522.02
m2). CBM: Representa el costo base por m2 de construcción y que en la Tabla No.
1-A se aprecia (Para el ejemplo $4,635.00)
FC: Representa un Factor de ajuste al costo base por m 2. Según el género de
edificio, dicho factor también se precisa en la Tabla No. 1-A (Para el ejemplo 0.04).
Entonces: CO= 20,814.02x4, 635.00x0.04= $3, 858,919.31 m2
FS: El factor de superficie será determinado por la siguiente fórmula:
FS= 15- (2.5 x LOG S) En
donde:
S: Representa la superficie estimada del proyecto en metros cuadrados,
determinada por el programa arquitectónico, por lo que LOG S determina su
logaritmo. Esta expresión se encuentra graficada en la Tabla I-B y será aplicada
hasta superficies de 400,000 m2. (Para el ejemplo S= 4.25). Entonces: FS= 15-
(2.5xLOG 4.25) = 15-(2.5x0.62) =15-1.55= 13.45

FR: Representa el factor regional y será determinado conforme a la Tabla I-C (Para
el ejemplo 0.95).

De donde: H= $3, 858,919.31 x13.45x0.95/100= $493,073.41

Fuente: FCARM-CA Reynosa. Art. XIX.

o. 200 – Col. Jardín – Cd. Reynosa,

Tabla 6. Costo por Diseño Urbano.

PRODUCTO % IMPORTE
Viabilidad 6 $29,584.40
Diseño conceptual 10 $49,307.34
Anteproyecto 22 $108,476.15
Diseño ejecutivo 34 $167,644.96
Ingeniería eléctrica 10 $ 49,307.34
Ingeniería del agua 18 $88,753.21
TOTALES 100 $493,073.41

Fuente: FCARM-CA Reynosa Art. XIV.

Tabla 7. Costo por Diseño Urbano con instalaciones especiales (Ingenierías)

PRODUCTO % IMPORTE
Instalación de telefonía 10 $9,530.41
subterránea
Instalación subterránea 10 $9,530.41
de gas
 Instalación de 12 $11,436.49
tratamiento de aguas
residuales
TOTALES 32 $30,497.31

Fuente: FCARM-CA Reynosa. Art. XV.

Tabla 8. Costo de tramitación y gestoría.

Concepto Unidad Cantidad P. U. Importe

Constancia de m 15.00 $21.03 $315.45
Alineamiento,
Número Oficial y
Uso de Suelo
Licencia de Doc 1.00 $4,037.76 $4,037.76
derechos por
cambios de uso
de suelo
Constancias de Doc 1.00 $280.40 $280.40
Uso de Suelo y
Factibilidad de
Uso de Suelo
Dictamen de Doc 1.00 $7,010.00 $7,010.00
Impacto Urbano
por Memoria
Descriptiva
Constancia por Doc 1.00 $1,402.00 $1,402.00
Derechos
Adquiridos.
Derecho de Doc 1.00 $911.30 $911.30
autorización de
tala, poda y
banqueo de
árboles y plantas
ornamentales
Manejo de Doc 1.00 $5,000.00 $5,000.00
residuos sólidos
Permiso para Doc 1.00 $5,000.00 $5,000.00
demolición
 Licencia de Doc 1.00 $2,018.88 $2,018.88
Construcción
Ruptura en vía
pública
Obra nueva
Ampliación
Reparación
Urbanización
Terminación
Ocupación
Revalidación
Restauración o
Rehabilitación
TOTAL $25,975.79

Fuente: Ley Número 134 de Ingresos para el Municipio de Acapulco de Juárez del
Estado de Guerrero, Ejercicio Fiscal 2016.

Tabla 9. Costo de estudios.

Concepto Unidad Cantidad P. U. Importe
Impacto Doc 1.00 $11,566.50 $11,566.50
ambiental

Mecánica de Doc 1.00 $25,000.00 $25,000.00

Suelos
Levantamiento m2 1.00 $12,000.00 $12,000.00
topográfico

TOTAL $48,566.50

Fuente: Ley Número 134 de Ingresos para el Municipio de Acapulco de Juárez del
Estado de Guerrero, Ejercicio Fiscal 2016.

Tabla 10. Costos de D.R.O y corresponsables.

 CARGO UNIDAD CANTIDAD P. U. IMPORTE
D.R.O. m2 20,814.02 $20.00 $416,280.40
CORRESPONSABLE m2 20,814.02 $10.00 $208,140.20
TOTAL $ 624,420.60

Fuente: Ley Número 134 de Ingresos para el Municipio de Acapulco de Juárez del
Estado de Guerrero, Ejercicio Fiscal 2016.

Tabla 11. Costo de contratos.

CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD P. U. IMPORTE

Constancia de Doc 1.00 $701.00 $701.00
factibilidad de
servicios de
agua potable y
alcantarillado

Contrato por la Doc 1.00 $1,752.50 $1,752.50

conexión
del servicio de
agua potable

Contrato por la Doc 1.00 $1,752.50 $1,752.50

conexión
del servicio de
drenaje y
alcantarillado

Constancia de Doc 1.00 0.00 0.00

factibilidad del
servicio de luz
eléctrica

TOTAL $4,206.00
Fuente: Ley Número 134 de Ingresos para el Municipio de Acapulco de Juárez del
Estado de Guerrero, Ejercicio Fiscal 2016.

1.3. COSTOS PRELIMINARES.

Tabla 12. Costo por demolición.

CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD P. U. IMPORTE

Desmonte M2 20,814.02 $250.00 $ 5,203,505.00
TOTAL $ 5,203,505.00

Fuente: Ley Número 134 de Ingresos para el Municipio de Acapulco de Juárez del
Estado de Guerrero, Ejercicio Fiscal 2016.

1.4. COSTO DE CONSTRUCCIÓN.

Tabla 13. Costo de protección civil.

COSTO DE OBRA % IMPORTE

NUEVA
$ 264,313,701.59 2 $5,286,274.03

Fuente: Ley Número 134 de Ingresos para el Municipio de Acapulco de Juárez del
Estado de Guerrero, Ejercicio Fiscal 2016.

Tabla 14. Costos de las fianzas y seguros.

COSTO DE OBRA % IMPORTE

NUEVA
$264,313,701.59 1 $2,643,137.01
 Tabla 15. Costos de las comisiones de ventas y publicidad.

CONCEPTO COSTO DE % IMPORTE

OBRA NUEVA

Comisiones a $264,313,701.59 3 $7,929,411.05

vendedores
Comisiones por $264,313,701.59 2 $5,286,274.03
publicidad

TOTAL $ 13,215,685.08

Fuente: CMIC, 2016.

RESUMEN DE COSTOS

1.1. COSTO DEL TERRENO.

CONCEPTO IMPORTE
Costo de adquisición $12,643,574.60
Costo de escrituración $468,530.06
Costo de mantenimiento $ 2,643,137.01
TOTAL $ 15,755,241.67

1.2. COSTOS DEL PROYECTO.

CONCEPTO IMPORTE
Costo por Diseño Urbano $493,073.00
 Costo por Diseño Urbano con
instalaciones especiales $30,497.31
(Ingenierías)

Costo de tramitación y $25,975.79

gestoría.

Estudios $48,566.50
Costos de D.R.O y $624,420.60
corresponsables.

Costo de contratos. $4,206.00

TOTAL $ 1,226,739.20

1.3. COSTOS PRELIMINARES.

CONCEPTO IMPORTE
Costo por demolición $5,203,505.00

1.4. COSTOS DE CONSTRUCCIÓN.

CONCEPTO IMPORTE
Costo de protección civil. $5,286,264.03

Costos de las fianzas y seguros. $2,643,137.01

Costos de las comisiones de $13,215,685.08

ventas y publicidad

TOTAL $21,145,086.12
1.1 + 1.2 + 1.3 + 1.4= $ 15, 755,241.67 + 1, 226,739.20 + 5, 203,505.00 + 21,
145,086.12 = 43, 330,572.00

POR LO TANTO, EL COSTO PARAMÉTRICO DE ESTA OBRA ES:

$43, 330,572.00/20,814.02= $2,081.80/m2