UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN

ANTONIO ABAD DEL CUSCO

PROYECTOS DE INVERSION

’PROYECTO INMOBILIARIO DE VENTA DE

DEPARTAMENTOS DE 9 PISOS UBICADO EN LA URB.LA FLORIDAD-
WANCHAQ-CUSCO

DOCENTE:

Ing. Mgt. Urpi Barreto Rivera

PRESENTADO POR:

1. ASCUE ANDIA, Ana Paola 150296

2. BANDA ROQUE, Edwin Hidalgo 150286
3. CIPRIAN USCA, Alfredo 134431
4. PAUCARMAYTA AÑAMACO, Ángel 150307
5. ZAMALLOA PARO, Brayan 141552

SEMESTRE: 2019-I

CUSCO-PERÚ

2019
0
PROYECTOS DE INVERSION UNSAAC

INDICE
1 RESUMEN DEL PROYECTO ................................................................................................ 3
2 DATOS BASICOS.................................................................................................................. 3
2.1 PROYECTO ....................................................................................................................... 3
2.2 PUBLICO USUARIO .......................................................................................................... 3
2.3 INVERSION ....................................................................................................................... 3
2.4 RENTABILIDAD ................................................................................................................. 3
2.5 ESTRUCTURA DE DESGLOSE DE TAREAS (EDT) ........................................................ 5
2.6 OUTSOURCING ................................................................................................................ 6
2.7 FLUJOGRAMA DE PRINCIPALES TAREAS..................................................................... 7
2.7.1 TITULO Y REGISTRO ............................................................................................... 7
2.7.2 LICITACIÓN ............................................................................................................... 7
2.7.3 SERVICIO DE AGUA ................................................................................................. 7
2.7.4 SERVICIO DE LUZ .................................................................................................... 8
2.7.5 ELABORACIÓN DEL PROYECTO ............................................................................ 8
2.7.6 CONSTRUCCIÓN ...................................................................................................... 8
2.7.7 SANEAMIENTO FÍSICO-LEGAL ............................................................................... 8
2.7.8 ENTREGA.................................................................................................................. 8
3 GESTION DE PROYECTOS ................................................................................................. 9
3.1 ORGANIGRAMA DEL PROYECTO ................................................................................... 9
3.2 DEFINICION DE PERFIL DE PUESTO ............................................................................. 9
10
3.3 PROGRAMACION DEL PROYECTO .............................................................................. 10
4 ESTUDIO DE MERCADO .................................................................................................... 11
4.1 ESTUDIO INMOBILIARIO DE DEPARTAMENTOS......................................................... 11
4.2 ESTUDIO DE PRINCIPALES EMPRESAS INMOBILIARIAS DEL CUSCO .................... 12
5 ENCUESTA ......................................................................................................................... 12
5.1 ELECCION DE MUESTRA .............................................................................................. 12
5.2 DATOS OBTENIDOS DE LA ENCUESTA ....................................................................... 13
5.2.1 ANÁLISIS DE DATOS ............................................................................................. 17
5.3 ESTUDIO INMOBILIARIO DE TERRENOS ..................................................................... 22
SERVICIOS CERCANOS A NUESTRO PROYECTO ......................................................... 22
5.3.1 ELECCION DE TERRENO ADECUADO ................................................................. 23
5.4 COSTOS DE ACTIVIDADES DEL EDT ........................................................................... 24
5.4.1 COSTO DE DEMOLICION....................................................................................... 24

[Fecha] 1
PROYECTOS DE INVERSION UNSAAC

5.4.2 COSTO DE LAS LICENCIAS................................................................................... 24

5.4.3 COSTO DE LA CONSTRUCCIÓN ........................................................................... 25
5.5 CALCULO DE TASAS DE FINANCIAMIENTO ................................................................ 27
6 PLAN DE VENTAS .............................................................................................................. 28
6.1 PLAN DE MARKETING Y PROGRAMACION DE VENTAS ............................................ 28
7 ESTUDIO DE RENTABILIDAD ............................................................................................ 28

..................................................................................................................................................... 28
7.1 CONSTRUCCION DE FLUJO DE CAJA ......................................................................... 28
7.2 ANALISIS DE INDICADORES DE RENTABILIDAD ........................................................ 32
7.3 ANALISIS DE SENSIBILIDAD ......................................................................................... 32
8 CONCLUSIONES ................................................................................................................ 32
9 ANEXOS .............................................................................................................................. 33
9.1 MODELO DE ENCUESTA DESARROLLADA ................................................................. 33

[Fecha] 2
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1 RESUMEN DEL PROYECTO

El proyecto inmobiliario “CABPZ” tiene la finalidad de ofrecer departamentos en venta, teniendo
como `público objetivo la población que resida en cusco, económicamente activa que no posea
una vivienda propia. El actual proyecto

2 DATOS BASICOS
2.1 PROYECTO

‘’PROYECTO INMOBILIARIO DE VENTA DE DEPARTAMENTOS DE 9 PISOS

UBICADO EN LA URB.LA FLORIDAD-WANCHAQ-CUSCO’’
2.2 PUBLICO USUARIO
está dirigido a la población cusqueña que no posea una vivienda propia, en una edad
económicamente activa y actualmente empleado en algún trabajo que esté en condiciones de
adquirir el bien mediante la modalidad de compra. 2382057.27
2.3 INVERSION
INVERSION S/ 2,382,057.27
2.4 RENTABILIDAD
RENTABILIDAD 20%

[Fecha] 3
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[Fecha] 4
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2.5 ESTRUCTURA DE DESGLOSE DE TAREAS (EDT)

PROYECTO INMOBILIARIO

ADQUISICIÓN LICITACIONES Y LICENCIAS Y PUBLICIDAD Y

ELABORACION DEL SUMINISTROS CONSTRUCCION SANEAMIENTO ENTREGA
DEL TERRENO CONCURSOS SERVICIOS VENTAS
PROYECTO FISICO LEGAL

Asesoramiento Licencia de Elaboración de Limpieza y

Diseño Mobiliario Panel de Fotos y Área Operativa
legal arquitectonico Selección De Estudio De Entrega y demolición excavación del
Pre – Diseño Diseño Prueba Tríptico terreno Conformidad de
Profesionales Suelos Operación
la obra
Evalúo de la Licencia de Adhesivos y
Diseño Desarrollo de Preoperacion
propiedad Diseño construcción sellantes
mecanico, Pagina web y Cimientos
Arquitectónico Redes Sociales
electrico

Estado de Inscripción de la Inicio de

Operación Techumbre declaratoria de
gravamen Diseño Operaciones
Suministros Estructura fábrica,
Estructural reglamento
Elaboración de
Maqueta interno de
Líneas Tabiquería y independización Área de
Financiamiento Publicidad y
Diseño telefónicas revestimiento Mantenimiento
ventas Albañilería
Mecánico, Implementación
Eléctrico y de de la caseta de
Instalaciones ventas Levantamiento
Fontanería, Proyecto
Escrituración Sanitarias Agua y drenaje Alfombra
Mecánica, Fontanería, de hipoteca Entregado
Eléctrica Mecánica,
Firma de Eléctrica
Gestión de Acometida contratos con los
Acabados Instalaciones futuros Inscripción de las
tramites eléctrica
propietarios hipotecas
Acabados individuales
Instalación de
mobiliario Equipos y
maquinarias
Contratación de Instalación de
vendedores en mobiliario
caseta

Limpieza y
Gestión de Venta detalles finales
en el banco

Participación
activa en ferias
virtuales y físicas

[Fecha] 5
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2.6 OUTSOURCING
Las tareas a tercerizarse (subcontratar) serán las siguientes:
• DISEÑO ARQUITECTÓNICO (Requiere la aprobación de un profesional
especializado)
• DISEÑO MECÁNICO, ELÉCTRICO (Requiere la aprobación de un profesional
especializado)
• SUMINISTROS (Exige demasiado tiempo)
• PUBLICIDAD Y VENTAS (Requiere la dirección de un profesional especializado)
• CONSTRUCCION DEL INMUEBLE (Por facilidad de tiempo)
De estas tareas a tercerizarse se propone las siguientes empresas a contratar para cada una de
la actividad.

TAREAS EMPRESA A CONTRATAR DIRECCION / PAG. WEB

1 Constructora Waka Perú http://www.waka.com.pe
Grupo Inmobiliario los Faros Av Tomasa Tito Condemayta Nro
2
S.A.C. 102
Ingenieros Electricistas
Constructores y
3 Pr Martín Pío Concha Nro 109
Consultores-Contratistas
Generales
Cl Los Rubíes Mz B Lt 23 Ur
4 Constructora Sondor S.R.L.
Kennedy A
Arte de Proyectar y
Construir Consultores y Av Residencia Santa Lucia A Nro
5
Contratistas Sociedad 402
DISEÑO Anonima Cerrad
ARQUITECTÓNICO Jr Ricardo Palma 7 Int 102-A
6 Dirsa Ingenieros E.I.R.L.
Santa Monica
7 Corporacion Crom S.A.C. Mz H Lt 6 Vl Union Huancaro
Geoincosur Ingenieros
Consultora Constructora
8 Jr Ica Mz G Lt 14 Ur San Borja
Sociedad Comercial de
Responsabilidad lmitada
Ingenieros Arquitectos
Vargas Ejecutores y
9 Av Manco Ccapac Nro 335
Servicios Asociados
Contratistas
Codelcro Edificaciones Av Humberto Vidal Unda I 1 Ur
10
SRL Magisterio Ii
DISEÑO 1 S & G Electric S.A.C. http://www.sygelectricsac.com
MECÁNICO, 2 Resister Mc S.A.C. http://www.resister.com.pe
ELÉCTRICO 3 Alpho Ingenieros Urb. Santa Beatriz J4
1 Promart Cusco Real Plaza / Aprovite
SUMINISTROS
2 Maestro Cusco Aprovite
PUBLICIDAD Y 1 Cusco Net www.cusco.net
VENTAS 2 Creative Place http://www.creativeplace.org/

[Fecha] 6
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2.7 FLUJOGRAMA DE PRINCIPALES TAREAS

2.7.1 TITULO Y REGISTRO

2.7.2 LICITACIÓN

2.7.3 SERVICIO DE AGUA

[Fecha] 7
PROYECTOS DE INVERSION UNSAAC

2.7.4 SERVICIO DE LUZ

2.7.5 ELABORACIÓN DEL PROYECTO

2.7.6 CONSTRUCCIÓN

2.7.7 SANEAMIENTO FÍSICO-LEGAL

2.7.8 ENTREGA

[Fecha] 8
PROYECTOS DE INVERSION UNSAAC

3 GESTION DE PROYECTOS
3.1 ORGANIGRAMA DEL PROYECTO

GERENCIA
GENERAL

GERENCIA DE GERENCIA
GERENCIA DE
ADMINISTRACION TECNICA
VENTAS
Y FINANZAS OPERACIONAL

JEFE DE
JEFE DE
INGENIERIA DEL
CONTABILIDAD
PROYECTO

JEFE DE
ARQUITECTURA
DEL PROYECTO

3.2 DEFINICION DE PERFIL DE PUESTO

[Fecha] 9
PROYECTOS DE INVERSION UNSAAC

3.3 PROGRAMACION DEL PROYECTO

En la siguiente parte se presenta el Gantt resumido solamente con las macro tareas del EDT

[Fecha] 10
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4 ESTUDIO DE MERCADO
4.1 ESTUDIO INMOBILIARIO DE DEPARTAMENTOS

Descripción Ubicación Área Precio Numero de

m2 $/m2 contacto
Departamento Urb. La Florida 163 $ 982 984 895668
Departamento Urb. La Florida 90 $ 1022 953 767385
Departamento Urb. Santa Teresa D-19 89 $ 1070 958 326678
Departamento Urb. Ttio 66 $ 1167 979 723871

ESTUDIO DE MERCADO PARA SABER TIEMPO DE ENTREGA DE UNA EDIFICACION DE 7

PISOS CON UNA AREA DE CONSTRUCCION DE 175m2
EMPRESA MODO DE TRABAJO TIEMPO DE ENTERGA
ejecución con la 9-10 meses como
totalidad del máximo Dependiendo
presupuesto del del diseño y la
inversionista con uniformidad a partir del
valorizaciones segundo piso y sin
mensuales problemas financieros

ejecución mediante -solo estructuras 8

tercerización de meses
algunas partidas e
insumos -mientras se trabaja en
pisos superiores la
empresa puede realizar
trabajos paralelos de
arquitectura en los
primeros niveles
+3meses

ejecución con la Entrega en un tiempo

totalidad con una máximo de 9 meses
valorización de 4000
soles semanales,
dependientes del
diseño

[Fecha] 11
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4.2 ESTUDIO DE PRINCIPALES EMPRESAS INMOBILIARIAS DEL CUSCO

Existen muchas empresas que se dedican a este rubro los cuales los clasificaremos en la siguiente
tabla tomando en cuenta el área y precios promedios que ofertan al vender.

ESTUDIO DE COMPETIDORES
EMPRESA AREAS PRECIO PRECIOS DIRECCIÓN CORREO ELECTRONICO TELEFONO
INMOBILIARIA COMUNMENTE PROMEDIO PROMEDIO
VENDIDAS POR (m2) TOTAL ($)
(m2)
KAYSER 92 $1,357.61 $124,900.00 Av. m.me/kausersac (084)-229798
Cofraternidad
452 of.204
ARKINGZA 134 $1,197.01 $160,400.00 mza. c lote. 6- arkingza@gmail.com 984693511
A urb. mateo
Pumacahua
Wánchaq

LA CASITA 85 $1,049.41 $89,200.00 Avenida El Sol, inmobiliarialacasitasac@hotmail.com 992092347

803 - Of. 203
Cusco - Cusco
ARQUIANDEN 105 $883.81 $92,800.00 arquianden@hotmail.com (084)-245334
INMOBILIARIA 95 $1,178.95 $112,000.00 Av. Tupac m.me/ CompaniaConstructora (084)-226464
EN EDEN S.A.C. Amaru A-9
117 $1,015.38 $118,800.00 Urb. Progreso
Wanchaq
MECH 80 $1,100.00 $88,000.00 Av. Los Incas m.me/mech.pe (084)-224880
CONSTRUCTORA N°1500-
Wanchaq

5 ENCUESTA
5.1 ELECCION DE MUESTRA
Basándonos en los indicadores del INEI en el último censo del 2017 tenemos, que la población
actual en la ciudad del cusco es de 447 588, según los datos la cantidad de personas mayores a
25 años es del 55.1% por lo cual la cantidad de personas en el cusco mayor a 25 años es de 246
635, también se tiene que la cantidad de personas que poseen trabajo actualmente es del 93.8%
por lo cual la población cusqueña mayores de 25 años y con empleo seria de 231 344. Según el
INEI también se puede hallar el porcentaje de personas que no poseen una vivienda propia en la
ciudad del cusco y esta es un 15.7%.
La población a la cual nos dirigimos es las personas de la ciudad del cusco que sean
económicamente activas, con un trabajo actualmente y que no posean una vivienda. esta
población en cantidad es igual a 36 397. Con esta cantidad se hallar la cantidad de encuestas que
es necesaria para tener una idea del tipo de proyecto es el más conveniente y el más rentable.

[Fecha] 12
PROYECTOS DE INVERSION UNSAAC

Con esta calculadora

hallamos que es necesario la cantidad de 380 encuestas.
Hasta el momento contamos con 304 encuestas completadas

5.2 DATOS OBTENIDOS DE LA ENCUESTA

De la encuesta realizada se obtubo los siguientes datos:

[Fecha] 13
PROYECTOS DE INVERSION UNSAAC

Debido a las diferentes formas de escribir las ocupaciones no se tiene un buen grafico del conteo
de ocupaciones

Cuenta de ¿Cuáles de las Cuenta de ¿Cuáles de las

siguientes opciones identifican a siguientes opciones identifican
su lugar de residencia a su lugar de residencia
actualmente? [Fácil acceso a actualmente? [Servicios
centros de-salud ] basicos las 24 horas]
200 189 165
160
160
150
115 155
100 150
144
50 145

140
0
No Si 135
No Si

[Fecha] 14
PROYECTOS DE INVERSION UNSAAC

Cuenta de ¿Cuáles de las Cuenta de ¿Cuáles de las

siguientes opciones identifican a siguientes opciones identifican a
su lugar de residencia su lugar de residencia
actualmente? [Seguridad] actualmente? [Acceso a
200 188 transporte publico]
180
250 221
160
140 116 200
120
100 150
80 81
100
60
40 50
20 2
0 0
No Si No Si Si, No

Cuenta de ¿Cuáles de las

siguientes opciones identifican a
su lugar de residencia
actualmente? [Cercania a
mercados o centros…
200 185

150 115
100
50
4
0
No Si Si, No

¿Cuáles de las siguientes opciones identifican

a su lugar de residencia actualmente?

49, 4%

281, 25% 277, 24%

274, 24%
264, 23%

Fácil acceso a centros de-salud Servicios basicos las 24 horas

Acceso a transporte publico Seguridad
Cercania a mercados o centros comerciales

[Fecha] 15
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Cuenta de ¿Qué lo incentiva a comprar un departamento?

trabajo 17
seguridad 6
No tengo interes en adquirir un departamento 2
No tengo interes 2
Mudanza 2
Independencia 65
Generar ingresos extras por medio de la renta 24
estudios 3
Estar cerca de mi centro de estudio 2
Comodidad Familiar 181
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200

Cuenta de ¿Qué área desea para su futura vivienda? (Área del

departamento)
180
160 153

140
120
120
100
80
60
40 31

20
0
100 m2-150 m2 150m2 - 200m2 60 m2 - 100 m2

[Fecha] 16
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Cuenta de ¿Cuanto esta dispuesto a invertir en una vivienda?

$130 000.00 - $ 150 000.00 41

$110 000.00 -$ 130 000.00 48

$ 90 000.00 - $110 000.00 73

$ 70 000.00- $ 90 000.00 142

0 20 40 60 80 100 120 140 160

5.2.1 ANÁLISIS DE DATOS

Según a nuestra encuesta y a los precios comerciales de los competidores tenemos las siguientes
graficas para hallar nuestro posible precio de venta. Para ello comparamos nuestras graficas de
oferta y demanda según los datos obtenidos de la encuesta.
El grafico de demanda se diseña desde el punto de cuánto dinero estaría dispuesto a invertir en
un departamento la población y tenemos la siguiente gráfica:

GRAFICO DE DEMANDA
150000
140000
130000
120000
Monto en dolars

110000
100000
90000
80000
70000
60000
50000
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%
Porcentaje de la poblacion

Para la gráfica de las ofertas se evaluó de la siguiente manera: se expuso 4 tipos de ofertas según
el tipo de construcción si esta es lujosa, de primera, media y normal, con dichos valores hallamos
el precio de venta al multiplicarlos por un factor que asemeje a los precios de la competencia, en
este caso los multiplicamos por el factor 3 para que al multiplicar el nuevo costo por m2 por el área
de construcción nos de valores comerciales semejantes a la competencia.
PRECIOS DE LA COMPETENCIA:

[Fecha] 17
 PROYECTOS DE INVERSION UNSAAC

EMPRESA KAYSER ARKINGZA LA ARQUIANDEN INMOBILIARIA EN MECH

INMOBILIARIA CASITA EDEN S.A.C. CONSTRUCTORA

PRECIO $1,357.61 $1,197.01 $1,049.41 $883.81 $1,178.95 $1,015.38 $1,100.00

PROMEDIO
POR (m2)

Lujosa De Media Normal

primera
Costo de construcción $ /m2 621.41 503.4 383.49 306.99
3 *costo $/m2 1864.23 1510.2 1150.47 920.97

Luego con las respuestas de la pregunta de cuantos metros cuadrados necesita tenemos los
siguientes precios y el porcentaje de población que los necesita, y luego graficamos las curvas de
ofertas y las comparamos con las curvas de demanda
Datos de la Promedio Población Precio
encuesta
m2 Lujosa De Media Normal
primera
60 m2 - 100 80 10% 149138.4 120816 92037.6 73677.6
m2
100 m2-150 125 39% 233028.75 188775 143808.75 115121.25
m2
150m2 - 175 50% 326240.25 264285 201332.25 161169.75
200m2

GRAFICO DE OFERTA-Lujoso
350000

300000

250000

200000

150000

100000

50000
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

[Fecha] 18
PROYECTOS DE INVERSION UNSAAC

GRAFICO DE DEMANDA- OFERTA - Lujoso

350000
y = 409023x + 99795
300000 R² = 0.9185

250000

200000

150000

100000
y = -156509x + 149127
R² = 0.8436
50000
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

GRAFICO OFERTA-Acabados de primera

290000

240000

190000

140000

90000

40000
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

GRAFICO DE DEMANDA - OFERTA - De primera

300000

250000 y = 331347x + 80843

R² = 0.9185

200000

150000

y = -156509x + 149127
100000
R² = 0.8436

50000
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

[Fecha] 19
PROYECTOS DE INVERSION UNSAAC

GRAFICO OFERTA - Acabados calidad media

210000
190000
170000
150000
130000
110000
90000
70000
50000
30000
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

GRAFICO DE DEMANDA - OFERTA - Media

210000
190000
170000
150000
y = 252420x + 61586
130000
R² = 0.9185
110000 y = -156509x + 149127
90000 R² = 0.8436
70000
50000
30000
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

GRAFICO DE OFERTA - Acabados normales

170000

150000

130000

110000

90000

70000

50000

30000
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

[Fecha] 20
PROYECTOS DE INVERSION UNSAAC

GRAFICO DE DEMANDA - OFERTA- Acabados normales

170000
y = 202066x + 49301
150000
R² = 0.9185
130000

110000

90000 y = -156509x + 149127

70000 R² = 0.8436

50000

30000
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

De dichas curvas obtenemos los siguientes puntos de equilibrio

Población Precio
9% 135474.542 Lujosa
14% 127220.822 De primera
21% 115622.518 Media
28% 105555.453 Normal

Esta tabla nos indica que para una estructura lujosa podemos ofertarle al cliente un departamento
de 60-100m2 y se satisfacerla a un porcentaje muy pequeño; en conclusión si nosotros queremos
construir en el máximo posible que se nos permite que es el 70% del terreno, ofrecer la cantidad
de m2 que la población exige y con los ambientes que necesita y en este caso son 3 habitaciones
por lo que es necesario que el departamento sea de una extensión grande debemos escoger el
tipo de acabado más cercano al que puede pagar la población y es el tipo de acabado normal.
Ahora para decidir el tamaño del departamento tomamos los siguientes datos. El 70% de 250m2
es 175 m2 y es el máximo que podemos construir, por lo cual hallaremos cuanto sería el precio de
un departamento de 175m2

Área m2 Precio
Lujosa De primera Media Normal
175 326240.25 264285 201332.25 161169.75
Como se puede observar los precios están aleados del precio que la población puede pagar por
lo cual reduciremos el tamaño del departamento

Área m2 Precio
Lujosa De primera Media Normal
120 223707.6 181224 138056.4 110516.4

En aquí se puede ver que los precios son más cercanos a los que las personas pueden pagar por
lo cual se opta por una construcción de 120 m2 con acabados del tipo medio puesto que la

[Fecha] 21
PROYECTOS DE INVERSION UNSAAC

diferencia es la mayor con la división de la inversión entre el número de pisos por eso los
departamentos se venderán según su posición de los cuales los rimeros pisos tendrán un precio
mayor
138 000.00 dólares. Para comprobar verificaremos que el precio se encuentre entre los precios
de venta de la competencia

PRECIO PRECIO DE UN
EMPRESA INMOBILIARIA PROMEDIO DEPARTAMENTO JERARQUÍA
POR (m2) DE 120m2)
KAYSER $1,357.61 $ 162,913.20 8.00
ARKINGZA $1,197.01 $ 143,641.20 7.00
LA CASITA $1,049.41 $ 125,929.20 3.00
ARQUIANDEN $883.81 $ 106,057.20 1.00
INMOBILIARIA EN EDEN $1,178.95 $ 141,474.00 6.00
S.A.C. $1,015.38 $ 121,845.60 2.00
MECH CONSTRUCTORA $1,100.00 $ 132,000.00 4.00
PRECIO PROBABLE $ 1,150.00 $ 138,000.00 5.00
Con esto comprobamos que el precio con el que estamos compitiendo se encuentra entre los 8
valores de venta en la mitad y se puede considerar un valor promedio.
5.3 ESTUDIO INMOBILIARIO DE TERRENOS
DESCRIPCION UBICACIÓN AREA (m2) PRESIO(dolar/m2) PRECIO(soles/m2) PRECIO TOTAL(S/.) CONTACTO

casa como terreno urb. La florida 200 $ 2,200.00 S/ 7,458.00 S/ 1,491,600.00

Cód.:113315

casa Jr. Espinar - Urb. Progreso 160 $ 2,100.00 S/ 7,119.00 S/ 1,139,040.00

Cód. AdondeVivir: 56160387

casa como terreno urb. La florida los cipreses 250 $ 1,788.00 S/ 6,061.32 S/ 1,515,330.00
MITULA
Urb. La Florida altura del 1er.
casa como terreno 120
250 $ 1,800.00 S/ 6,102.00 S/ 1,525,500.00
Paradero

SERVICIOS CERCANOS A NUESTRO PROYECTO

[Fecha] 22
 PROYECTOS DE INVERSION UNSAAC

5.3.1 ELECCION DE TERRENO ADECUADO

Sabiendo que nuestras opciones se encuentran cercanas en ubicación en la zona de la florida
tomamos en cuenta el área y, costo, seguridad y acceso de nuestro terreno para la elección del
terreno adecuado designándole pesos a cada uno de esos aspectos.

eleccion de terreno
TERRENO 1
TERRENO 4 23%
29%

TERRENO 3 TERRENO 2
26% 22%

TERRENO 1 TERRENO 2 TERRENO 3 TERRENO 4

Por lo tanto, el terreno y ubicación que escogemos para realizar el proyecto es:
DESCRIPCION UBICACIÓN AREA (m2) PRESIO(dolar/m2) PRECIO(soles/m2) PRECIO TOTAL(S/.) CONTACTO

casa como terreno urb. La florida 200 $ 2,200.00 S/ 7,458.00 S/ 1,491,600.00

Cód.:113315

casa Jr. Espinar - Urb. Progreso 160 $ 2,100.00 S/ 7,119.00 S/ 1,139,040.00

Cód. AdondeVivir: 56160387

casa como terreno urb. La florida los cipreses 250 $ 1,788.00 S/ 6,061.32 S/ 1,515,330.00
MITULA
Urb. La Florida altura del 1er. 120
casa como terreno 250 $ 1,800.00 S/ 6,102.00 S/ 1,525,500.00
Paradero

[Fecha] 23
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5.4 COSTOS DE ACTIVIDADES DEL EDT

5.4.1 COSTO DE DEMOLICION
COSTO DE DEMOLICION
EMPRESA AREA PISOS COSTO / Volquete 15m3 Nro de Volquetes CONTACTO
GM CONSULTORES 250 2 S/ 220.00 2 984721054
VIBRATEK 250 2 S/ 210.00 2 912853245
Dirsa Ingenieros E.I.R.L. 250 2 S/ 230.00 2 935489862
Corporacion Crom S.A.C. 250 2 S/ 220.00 2 984657565
PROMEDIO S/ 220.00
5.4.2 COSTO DE LAS LICENCIAS
COSTO DE LICENCIAS
LICENCIAS GASTOS ADMINISTRATIVOS PAGO DE TASAS GASTOS TECNICOS TOTAL
DEMOLICION S/ 30.00 S/ 250.00 S/ 280.00
ANTEPROYECTO EN CONSULTA S/ 30.00 S/ 1,217.26 S/ 1,247.26
LICENCIA DE EDIFICACION MODALIDAD "C" S/ 30.00 S/ 1,906.73 S/ 653.00 S/ 2,589.73
CONFORMIDAD DE OBRA Y DECLARATORIA DE
S/ -
EDIFICACION
DECLARATORIA DE FABRICA ( MOD. 2) S/ 343.00 S/ 343.00
INMATRICULACION S/ 50.00 S/ 50.00
CERTIFICADO DE PARAMETROS URBANISTICOS
S/ 82.00 S/ 50.00 S/ 132.00
Y EDIFICATORIOS
TOTALES S/ 565.00 S/ 3,123.99 S/ 953.00 S/ 4,641.99

VALOR OBRA
S/ 1,378,944.00

[Fecha] 24
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5.4.3 COSTO DE LA CONSTRUCCIÓN

En esta parte presentamos los costos por mes de la construcción:

COSTO DE LA CONSTRUCCION EN EL TIEMPO

MESES CONSTRUCCION SUMINISTROS
1 S/ 61,286.40 S/ 91,929.60
2 S/ 61,286.40 S/ 83,201.99
3 S/ 61,286.40 S/ 83,201.99
4 S/ 61,286.40 S/ 83,201.99
5 S/ 61,286.40 S/ 83,201.99
6 S/ 61,286.40 S/ 83,201.99
7 S/ 61,286.40 S/ 83,201.99
8 S/ 61,286.40 S/ 83,201.99
9 S/ 61,286.40 S/ 83,201.99
TOTAL S/ 551,577.60 S/ 757,545.52

Se presenta los siguientes precios de cada tarea, con esto se obtiene el precio de la inversión.

PROYECTO INMOBILIARIO PRECIO (soles)

ADQUISICIÓN DEL TERRENO S/ 923,274.20
Asesoramiento legal (500-600 DEUDA COMPARTIDA) S/ 250.00
Evalúo de la propiedad (4-5% de la propiedad) S/ 33,868.80
Costo de la propiedad S/ 846,720.00
Alcabala S/ 42,336.00
Estado de gravamen S/ 40.00
Escrituración S/ 59.40
LICITACIONES Y CONCURSOS
Diseño arquitectonico
Diseño mecanico, electrico ESTE COSTO ESDEL
Suministros CONCURSANTE
Publicidad y ventas
Construccion del inmueble
ELABORACION DEL PROYECTO S/ 9,499.00
Estudio De Suelos S/ 209.00
Diseño Arquitectónico S/ 3,600.00
Diseño Estructural S/ 3,250.00
Diseño Mecánico, Eléctrico y de Instalaciones Sanitarias S/ 2,440.00
LICENCIAS Y SERVICIOS S/ 5,652.23
Licencia de demolición S/ 220.00
Licencia de construcción S/ 4,641.99
Agua y drenaje S/ 230.24
Acometida eléctrica S/ 560.00
COSTO DIRECTO DE LA OBRA (SERA DIVIDIDO ENTRE EL S/ 1,378,944.00
COSTO DE LOS SUMINISTROS Y EL COSTO A PAGARLE A
LA CONSTRUCCTORA)
SUMINISTROS S/ 827,366.40

[Fecha] 25
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PUBLICIDAD Y VENTAS S/ 1,600.00

Elaboración de Panel de Fotos y Tríptico Paquete completo de 50 soles
Desarrollo de Pagina web y Redes Sociales cada 15 dias durante el tiempo
Elaboración de Maqueta que se ejecuta la obra y
paquete premium durante el
Implementación de la caseta de ventas
tiempo de entrega que sera de
Firma de contratos con los futuros propietarios 14 meses
Contratación de vendedores en caseta
Gestión de Venta en el banco
Participación activa em ferias virtuales y físicas
CONSTRUCCION S/ 551,577.60
PRESUPUESTO DE LA CONSTRUCCION S/ 1,378,944.00
SANEAMIENTO FISICO LEGAL S/ 4,583.83
Conformidad de la obra S/ 340.00
Inscripción de la declaratoria de fábrica, reglamento S/ 4,243.83
interno de independización
COSTOS VARIABLES S/ 6,304.00
ALQUILER DE OFICINA S/ 4,600.00
VENTA DE DEPARAMENTOS S/ 1,704.00
SUELDOS S/ 52,200.00
JEFE DE CONTABILIDAD S/ 36,000.00
JEFE DE ARQUITECTURA DEL PROYECTO S/ 13,500.00
GUARDIANIA S/ 2,700.00
INVERSION S/ 2,382,057.27

[Fecha] 26
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5.5 CALCULO DE TASAS DE FINANCIAMIENTO

Para la realización del proyecto se realizará un financiamiento a través de la caja cusco que ofrece
créditos para grandes y medianas empresas.
El monto que se va financiar con dicha entidad será de s/. 1’000,000.00 (1 millón) durante un año
por lo cual se hizo una simulación de préstamo con los siguientes resultados:

Tasa efectiva anual (fija)T.E.A 14.03%

Tasa de costo efectiva anual T.C.E.A 15.18%
interés moratorio anual 1.32%

[Fecha] 27
PROYECTOS DE INVERSION UNSAAC

6 PLAN DE VENTAS
6.1 PLAN DE MARKETING Y PROGRAMACION DE VENTAS
 Una campaña de pre – venta
o Radio, televisión, redes sociales etc.
El cual estimamos que se vendan 4 departamentos en 4 meses
 Seguir con la campaña de marketing después de la pre -venta
o Radio, televisión, redes sociales etc.
El cual estimamos que se venderá 1 departamento en cada dos meses

7 ESTUDIO DE RENTABILIDAD
Teniendo en cuenta las tasas de ahorros de TREA de los siguientes bancos buscamos un
rendimiento de la inversión mayor a estos:

- Banco Ripley 6,56

- Banco Cencosud 6,56
- Banco de Comercio 6,5
- Mibanco 5,56
- Banco Financiero 5,38
- Banco Falabella 5,26
- GNB 4,25
- BIF 4,08
- Interbank 3,01
- Banco de Crédito 2,22
- Scotiabank 2,19
- Banco Continental 1,83
-Caja Cusco 15.18

Se optó por Caja Cusco debido a que ofrece más seguridad frente a cualquier inconveniente.
7.1 CONSTRUCCION DE FLUJO DE CAJA
COSTO
TERRENO 923274.20
CONSTRUCCION 1378944.00
PRESTAMO 1300000.00
CAPITAL PROPIO 1082057.27

IMPUESTO 0.18
RENTABILIDAD 0.20
CAMBIO DE MONEDA 3.36

[Fecha] 28
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Tasa efectiva anual (fija)T.E.A 0.14

Tasa de costo efectiva anual T.C.E.A 0.15

interés moratorio anual 1.32

VENTA
DEPARTAMENTO Nro COSTO m2 COSTO $ COSTO S/.
TIPO 120m2 4.00 1166.67 140000.00 474600.00

PRECIO POR PISO (

4 MESES - 3 PTO) 0.90

COSTO $ PRIMER COSTO $ COSTO $ TERCER

DEPARTAMENTO Nro COSTO S/. COSTO S/. COSTO S/.
PISO SEGUNDO PISO PISO
PRECIO POR PISO 3.00 1207.50 1155.00 1102.50 144900.00 138600.00 132300.00

PROYECCION DE LA DEMANDA
MES 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 10.00 11.00 12.00 13.00 14.00 15.00
TIPO 120 m2 0.00 0.00 0.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.00 1.00 0.00 1.00 0.00 1.00
VENTAS ACUMULADAS 0.00 0.00 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 6.00 7.00 7.00 8.00 8.00 9.00

ESTRATEGIA COMERCIAL
MES 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 10.00 11.00 12.00 13.00 14.00 15.00
TIPO 120m2 0.00 0.00 0.00 486864.00 465696.00 444528.00 474600.00 474600.00 474600.00 0.00 474600.00 0.00 474600.00 0.00 474600.00

INGRESOS
MES 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 10.00 11.00 12.00 13.00 14.00 15.00
TIPO 120m2 0.00 0.00 0.00 486864.00 465696.00 444528.00 474600.00 474600.00 474600.00 0.00 474600.00 0.00 474600.00 0.00 474600.00

[Fecha] 29
 PROYECTOS DE INVERSION UNSAAC

CONSTRUCCION DEL FLUJO DE CAJA

MES 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
INGRESOS S/ - S/ 486,864.00 S/ 465,696.00 S/ 444,528.00 S/ 450,870.00 S/ 450,870.00 S/ 450,870.00 S/ 474,600.00 S/ 474,600.00 S/ 474,600.00

COSTOS VARIABLES
S/ -156,216.00 S/ -156,216.00 S/ -156,216.00 S/ -156,216.00 S/ -156,216.00 S/ -156,216.00 S/ -156,216.00 S/ -156,216.00 S/ -156,216.00 S/ -2,400.00 S/ -2,400.00 S/ -2,400.00 S/ -2,400.00 S/ -2,400.00 S/ -2,400.00
COSTOS FIJOS S/ -240.00 S/ -240.00 S/ -240.00 S/ -240.00 S/ -240.00 S/ -240.00 S/ -240.00 S/ -240.00 S/ -240.00 S/ -240.00 S/ -300.00 S/ -300.00 S/ -300.00 S/ -300.00 S/ -300.00
UTILIDAD S/ -156,456.00 S/ -156,456.00 S/ -156,456.00 S/ 330,408.00 S/ 309,240.00 S/ -156,456.00 S/ 294,414.00 S/ 294,414.00 S/ 294,414.00 S/ -2,640.00 S/ 471,900.00 S/ -2,700.00 S/ 471,900.00 S/ -2,700.00 S/ 471,900.00
IMPUESTO (18%) S/ 28,162.08 S/ 28,162.08 S/ 28,162.08 S/ -59,473.44 S/ -55,663.20 S/ 28,162.08 S/ -52,994.52 S/ -52,994.52 S/ -52,994.52 S/ 475.20 S/ -84,942.00 S/ 486.00 S/ -84,942.00 S/ 486.00 S/ -84,942.00
UTILIDAD NETA S/ -128,293.92 S/ -128,293.92 S/ -128,293.92 S/ 270,934.56 S/ 253,576.80 S/ -128,293.92 S/ 241,419.48 S/ 241,419.48 S/ 241,419.48 S/ -2,164.80 S/ 386,958.00 S/ -2,214.00 S/ 386,958.00 S/ -2,214.00 S/ 386,958.00
CAPITAL DE TRABAJO S/ -77,988.00 S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ 76,908.00 S/ 30.00 S/ - S/ - S/ - S/ 1,050.00
PRESTAMO S/ 1,300,000.00
AMORTIZACION S/ -86,398.79 S/ -87,349.26 S/ -88,310.19 S/ -89,281.70 S/ -90,263.88 S/ -91,256.88 S/ -92,260.80 S/ -93,275.76 S/ -94,301.89 S/ -95,339.31 S/ -96,388.14 S/ -97,448.50 S/ -98,520.54 S/ -99,604.36
TERRENO S/ -923,274.20
CONSTRUCCION

FLUJO DEL PROYECTO S/ -1,001,262.20 S/ 1,171,706.08 S/ -214,692.71 S/ -215,643.18 S/ 182,624.37 S/ 164,295.10 S/ -218,557.80 S/ 150,162.60 S/ 149,158.68 S/ 225,051.72 S/ -96,436.69 S/ 291,618.69 S/ -98,602.14 S/ 289,509.50 S/ -100,734.54 S/ 288,403.64

MES 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
FLUJO DEL PROYECTO S/ -1,001,262.20 S/ 1,171,706.08 S/ -214,692.71 S/ -215,643.18 S/ 182,624.37 S/ 164,295.10 S/ -218,557.80 S/ 150,162.60 S/ 149,158.68 S/ 225,051.72 S/ -96,436.69 S/ 291,618.69 S/ -98,602.14 S/ 289,509.50 S/ -100,734.54 S/ 288,403.64 VAN F
VAN
S/ 976,421.73 S/ -149,092.16 S/ -124,793.51 S/ 88,071.16 S/ 66,026.52 S/ -73,194.57 S/ 41,907.63 S/ 34,689.54 S/ 43,616.53 S/ -15,575.06 S/ 39,248.37 S/ -11,058.89 S/ 27,058.68 S/ -7,845.87 S/ 18,718.97 S/ 954,199.09 S/ 954,199.09
S/ -47,063.11

[Fecha] 30
 PROYECTOS DE INVERSION UNSAAC

MES 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
FLUJO DEL PROYECTO S/ -1,001,262.20 S/ 1,171,706.08 S/ -214,692.71 S/ -215,643.18 S/ 182,624.37 S/ 164,295.10 S/ -218,557.80 S/ 150,162.60 S/ 149,158.68 S/ 225,051.72 S/ -96,436.69 S/ 291,618.69 S/ -98,602.14 S/ 289,509.50 S/ -100,734.54 S/ 288,403.64 VAN F
VAN
S/ 976,421.73 S/ -149,092.16 S/ -124,793.51 S/ 88,071.16 S/ 66,026.52 S/ -73,194.57 S/ 41,907.63 S/ 34,689.54 S/ 43,616.53 S/ -15,575.06 S/ 39,248.37 S/ -11,058.89 S/ 27,058.68 S/ -7,845.87 S/ 18,718.97 S/ 954,199.09 S/ 954,199.09
S/ -47,063.11

0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 10.00 11.00 12.00 13.00 14.00 19.00
SALDO INVERSION 1001262.20 29808.56 250462.98 516198.76 436814.15 359881.87 650416.05 630336.66 607245.31 503642.65 700807.87 549350.75 757823.04 619878.15 844588.32
FLUJO ANUAL 1171706.08 -214692.71 -215643.18 182624.37 164295.10 -218557.80 150162.60 149158.68 225051.72 -96436.69 291618.69 -98602.14 289509.50 -100734.54 288403.64
RENTABILIDAD EXIGIDA 200252.44 5961.71 50092.60 103239.75 87362.83 71976.37 130083.21 126067.33 121449.06 100728.53 140161.57 109870.15 151564.61 123975.63 168917.66
RECUPERACION DE 971453.64 -220654.42 -265735.78 79384.61 76932.28 -290534.18 20079.39 23091.35 103602.66 -197165.22 151457.12 -208472.29 137944.89 -224710.17 119485.97 276159.86
Saldo despues de l inversion -725102.34 -22696.33

0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 10.00 11.00 12.00 13.00 14.00 15.00 TIR
FLUJO DEL PROYECTO -1001262.20 1171706.08 -214692.71 -215643.18 182624.37 164295.10 -218557.80 150162.60 149158.68 225051.72 -96436.69 291618.69 -98602.14 289509.50 -100734.54 288403.64 0.18

[Fecha] 31
PROYECTOS DE INVERSION UNSAAC

7.2 ANALISIS DE INDICADORES DE RENTABILIDAD

El proyecto desea tener la rentabilidad del 20% pero con los resultados que hemos llegado. El
resultado del VAN negativo indica que no hemos llegado a la rentabilidad deseada pero nuestro
TIR salió aproximadamente a la rentabilidad de 20% por lo que existe ganancia, pero no es la que
se esperaba como resultado.

7.3 ANALISIS DE SENSIBILIDAD

8 CONCLUSIONES
 En el presente proyecto de inversión inmobiliaria que consta de 9 departamentos (una por
cada piso) construido en un terreno de 120 m2 con una inversión de 2382057.27 poseerá
una rentabilidad de 18% siempre y cuando este se llegue a cumplir de 15 meses.
 De no ser así este perderá rentabilidad reduciéndose a 14% en 17 meses; si bien se sabe
este proyecto tiene una rentabilidad de 20%, dicho proyecto no podrá llegar porque el
tiempo mínimo de ejecución se de 15 meses.

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PROYECTOS DE INVERSION UNSAAC

9 ANEXOS
9.1 MODELO DE ENCUESTA DESARROLLADA

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PROYECTOS DE INVERSION UNSAAC

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PROYECTOS DE INVERSION UNSAAC

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