MÉTODOS DE CÁLCULO RESIDUAL

Taller de aplicación práctico

FELIPE TOLEDO QUIJADA

ARQUITECTO – ING. CONSTRUCTOR
 Presentación Profesor
Felipe Toledo Quijada
Arquitecto, Universidad de Concepción, Ingeniero Constructor, Universidad Central, Perito Tasador
con mas de 18 años de experiencia, en valoración de instalaciones industriales, propiedades
comerciales, Instituciones educativas, evaluación de proyectos y control económico de obras.
Socio de la oficina a A&RE Consultores Ltda., empresa asesora en el área de expropiaciones
formando parte de equipos de estudios de diseño vial.
Registros en Ministerio de Hacienda, Colegio de Arquitectos de Chile, Poder Judicial (Corte de
Apelaciones de Santiago), Superintendencia de Electricidad y Combustibles y Asociación de
Arquitectos tasadores de Chile (ASATCH) que actualmente preside, formando parte de la Unión
Panamericana de Valuadores.
ESTUDIOS DE ESPECIALIDADES: Diplomado en Administración de Construcciones, Universidad
del Biobío, Magister en Dirección de Proyectos Inmobiliarios, Universidad de Chile, Master (c) en
Gestión y Operaciones de Infraestructuras en Edificación, Universidad Politécnica de Cataluña
DOCENCIA: Relator cursos y Diplomados en ASATCH, UdeC, PUCV, Validad MOP e Intituto
Caadem. Expositor en foros de discusión sobre normativa de tasaciones en Congresos
Panamericanos organizados por UPAV.

Román Díaz 228 – Oficina 203 Providencia, Santiago - Fono: +56 2 223.629.74
Web: www.ayreconsultores.cl - Email: f.toledo@ayreconsultores.cl
Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile, Email: f.toledo@asatch.cl
Taller de aplicación práctico Métodos de Caculo Residual

¿ QUE ES EL CALCULO RESIDUAL?

Estático o Dinámico
 Taller de aplicación práctico Métodos de Caculo Residual

Resultado de un ejercicio matemático, similar a

una ecuación, donde la incógnita a resolver es
el valor recomendado para el suelo, de
acuerdo a su más probable y mejor uso, siendo
este factor el residuo de la expresión.
Producto Inmobiliario = CDC+CDA+ Terreno

Terreno = Producto Inmobiliario – (CDC+CDA)

 Taller de aplicación práctico Métodos de Caculo Residual

Se distingue entre valor residual dinámico y valor residual

estático del suelo, según se considere o no el calendario
previsto de ingresos y gastos.

La consideración de este calendario, en el método

dinámico, supone la necesidad de estimar precios y costes
futuros, mientras que con el método estático, al no tener
en cuenta ese calendario, se utilizan precios y costes
actuales.
 ¿En qué casos es aplicable la
metodología de cálculo residual?
1) Cuando para determinar el valor del suelo existe escasa
referencia de mercado o baja similitud, presentando incertidumbre
la aplicación de otros métodos como el comparativo.

2) Como apoyo y sistema de comprobación de otros métodos como

comparativo o de rentabilidad

3) En situaciones de análisis de mercado, donde el cálculo de valor

de tasación requiere un estudio de cabida que determine
factibilidades de inversión inmobiliaria.
 DIPLOMA TASACION INMUEBLES URBANOS

Por lo tanto, el principio básico del método residual está basado en

que el VALOR DEL SUELO ESTÁ EN FUNCION DE LO QUE SE PUEDA
DESARROLLAR SOBRE EL.
En consecuencia son esenciales los análisis de
ingresos proyectados y los costos asociados
¿Dentro de los costos de un proyecto
inmobiliario cual es lo recomendable
para el suelo ?
Representa aproximadamente entre 15-20% del total y normalmente
se suele desembolsar al contado y a manera de inversión,
considerando además impuestos y permisos
Obra Gruesa 25%

Terminaciones

20%
Instalaciones
10%
Urbanización

Obras Exteriores 10%

15%
Administración
8%
12%
Terreno
 ¿Qué se entiende por VAN?
Defina e indique concepto para su
determinación
El valor actual neto (VAN) es un indicador financiero
que sirve para determinar la viabilidad de un
proyecto. Si tras medir los flujos de los futuros
ingresos y egresos, y descontar la inversión inicial
queda alguna ganancia, el proyecto es rentable
 ¿Qué se entiende por TIR?
Defina e indique concepto para su
determinación
La Tasa Interna de Retorno (TIR) es la rentabilidad
que ofrece una inversión, es decir, es el porcentaje de
beneficio o pérdida que tendrá para las cantidades
que no se han retirado del proyecto.
¿Qué se entiende por costo directo (CDC)
de construcción?
Defina y señale ejemplos
Son los que guardan una relación estrecha con el producto o servicio a
ejecutar. De hecho, se establecen desde las primeras fases de producción y
suelen reflejarse en los presupuestos o estimaciones de costos.
Son también llamados costos de partidas físicas de obra, como:

• Materiales y suministros físicos.

• Mano de Obra
• Equipos para ejecutar
• Subcontratos de especialidades
¿Qué se entiende por costo indirecto (CI)
de construcción?
Defina y señale ejemplos
Están asociados a la ADMINISTRACIÓN del proyecto u
obra de construcción. Por el contrario de los costos
directos, no implican partidas físicas, si no más bien
aquellas relacionadas principalmente a: estudios,
gastos generales, servicios complementarios,
promoción, transporte, capacitación, diseños y
asesorías legales
CASO PARA DISCUSION: Una zona sub-urbana al sur de la
ciudad, de reciente incorporación al plano regulador,
presenta una favorable conectividad hacia autopistas y
áreas de servicios. Sin embargo, al no existir referentes
claros del valor suelo producto de una alta especulación,
¿en base a qué criterio determino el valor recomendado
para futuras inversiones?
CASO PARA DESARROLLO: Se tiene un terreno de
dimensiones 20 metros de frente por 50 metros de
fondo. Calcule y grafique la cabida máxima de los pisos
superiores para :

Constructibilidad = 2,5
Antejardín = 5 metros
Ocupación de suelo = 60%
Rasantes = No considera
Distancia a deslindes = No considera
CASO PARA DISCUSION: Se debe calcular el valor de un
predio de 5.000 m2 en una zona de uso residencial con
creciente desarrollo inmobiliario en altura.
Indique los aspectos o factores más relevantes a
considerar, según la sensibilidad que determinan la
inversión para el caso de un producto orientado a la venta.
CASO PARA DISCUSION: Se debe calcular el valor de un
predio de 3.500 m2 en una zona de uso mixto en proceso
de consolidación a comercial y oficinas corporativas.

Indique los aspectos o

factores más relevantes,
según la sensibilidad que
determinan la inversión la
inversión para el caso de
un producto orientado a la
explotación de arriendo
CASO PARA DISCUSION En el proceso de negociación para la
compra de terreno, la parte vendedora en última instancia, decide
aumentar el precio del suelo de UF 10.000 a UF 15.000, a pesar de
esta alza, la diferencia de costos iniciales y horizonte de venta es
de UF 22.500 (establecido por mercado), sin embargo se reduce la
TIR financiada de 20% a 8%.
Comente si considera este aumento acorde a la situación de
mercado y que determinación se recomienda con respecto al valor
del suelo bajo las siguientes condiciones.
1. El tiempo de diseño, ejecución de obras y ventas se proyecta en 30 meses
con la TIR e Ingresos netos resultantes del último precio de suelo.
2. La inmobiliaria decide inyectar recursos extras, dada la favorable
demanda de la zona, y se arriesga a modificar el proyecto para
desarrollarlo y venderlo en 15 meses con una TIR del 5% y un retorno
neto de UF 14.000
 ANALISIS DE LA SITUACION
Se tienen 2 escenario a evaluar

1. Retorno del 8% en 30 meses, con una ganancia de UF 22.500

2. Retorno del 5% en 15 meses, con una ganancia de UF 14.000

¿ ES MAS IMPORTANTE UNA TIR O UN VAN

FAVORABLE?
APLICACIÓN DE FUNCIONES EXCEL PARA DETERMINAR EL VALOR
RECOMENDADO DE SUELO

Se trabaja en un análisis de suposición de desarrollo inmobiliario, según

un estudio previo de mercado que determina las tendencias de uso, costos
y flujos de ingresos – egresos

Utiliza una base de planilla pre-programada que el alumno debe completar

en aquellas variables propias de cada proyecto, relacionadas a los costo,
tiempos y horizonte de ventas más probable.

Paralelamente se recomienda trabajar en forma gráfica con un volumen

teórico de acuerdo a las condiciones geométricas del terreno y las
disposiciones regulatorias de la zona en estudio, indicadas en el certificado
de informaciones previas (CIP)
EQUILIBRIO DE AREAS DE
ESTUDIO

INVERSION

BUSCAR
MERCADO (producto Comercial) OBJETIVO
REGULACION (Volumen de Arquitectura)
ANALISIS DE COSTOS (Desarrollo)
RETORNO
 Funciones Excel
PRINCIPALES FUNCIONES Y CONCEPTOS A UTILIZAR
INGRESOS:
N° Unidades vendibles o Arrendable
Precio de las unidades
Superficie a comercializar (Construida – obras anexas)
Velocidad de venta o arriendo
EGRESOS:
Diseño y estudios previos
Costos Directos (CDC) y Administrativos
Tiempo ejecución
Financiamiento, Riesgo, impuestos
Comercialización
 Funciones Excel
METODOS VARIABLES SEGÚN PRODUCTOS Y OBJETIVOS DE RENTAS
 Funciones Excel
METODOS VARIABLES SEGÚN PRODUCTOS Y OBJETIVOS DE RENTAS
 Funciones Excel
METODOS VARIABLES SEGÚN PRODUCTOS Y OBJETIVOS DE RENTAS
 Funciones Excel
METODOS VARIABLES SEGÚN PRODUCTOS Y OBJETIVOS DE RENTAS

P. 1.0 - VENTA Casas o edificios con terreno

P. 2.0 - VENTA Departamentos - Oficinas o Bienes sin Terreno

P. 3.0 - ARRIENDO Inmuebles a largo plazo

P. 4.0 - VENTA Parcelas sin edificación

 Funciones Excel
METODOS VARIABLES SEGÚN PRODUCTOS Y OBJETIVOS DE RENTAS

P. 1.0 - VENTA Casas o edificios con terreno

 Funciones Excel
METODOS VARIABLES SEGÚN PRODUCTOS Y OBJETIVOS DE RENTAS

P. 2.0 - VENTA Departamentos - Oficinas o Bienes sin Terreno

 Funciones Excel
METODOS VARIABLES SEGÚN PRODUCTOS Y OBJETIVOS DE RENTAS

P. 3.0 - ARRIENDO Inmuebles a largo plazo

 Funciones Excel
METODOS VARIABLES SEGÚN PRODUCTOS Y OBJETIVOS DE RENTAS

P. 4.0 - VENTA Parcelas sin edificación

 Funciones Excel
METODOS VARIABLES SEGÚN PRODUCTOS Y OBJETIVOS DE RENTAS

FLUJO DE CAJA POR VENTAS

 DIPLOMA TASACION INMUEBLES URBANOS

Funciones Excel
METODOS VARIABLES SEGÚN PRODUCTOS Y OBJETIVOS DE RENTAS

FLUJO DE CAJA POR ARRIENDOS

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Fin de presentación
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Ejercicio N° 1 – Terreno urbano para desarrollo de conjunto residencial de casas

TENDENCIA DE MERCADO:
Superficie promedio edificación: 75 m2 en 2 pisos
Superficie promedio de lote: 160 m2
Precio oferta promedio: UF 2.400
Se asume que son todos acogidos a DFL2, consideran beneficios
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Ejercicio N° 1 – Terreno urbano para desarrollo de conjunto residencial de casas
IMAGEN OBJETIVO SEGÚN MERCADO
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Ejercicio N° 2 - Terreno urbano para desarrollo de edificio de departamentos

CARACTERISTICAS DEL TERRENO

Superficie Bruta : 3.400 m2
Afectación a utilidad pública: 250 m2
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Ejercicio N° 2 - Terreno urbano para desarrollo de edificio de departamentos

IMAGEN OBJETIVO SEGÚN MERCADO
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Ejercicio N° 3 – Terreno para desarrollo de centro comercial y oficinas

CARACTERISTICAS DEL TERRENO

Superficie Bruta : 2.900 m2
Afectación a utilidad pública: No se indica
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Ejercicio N° 3 – Terreno para desarrollo de centro comercial y oficinas

IMAGEN OBJETIVO SEGÚN MERCADO
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Ejercicio N° 4 – Terreno rural para otros usos, venta de parcelas habitacionales

Superficie Bruta de 429.000 m2 (42,9 Has)
De acuerdo a topografía es factible de subdividir en 78
lotes entre 5.000 m2 y 6.000 m2
Los caminos interiores corresponden a servidumbres,
por lo que son incluidos proporcionalmente a cada
unidad vendible.
El precio de venta proyectado es de acuerdo al análisis
de las ventas de la 1ra etapa es el siguiente:

• Lotes amarillos (pendiente variable)

66 unidades a $2.000 /m2

• Lotes burdeos (pendiente suave)

9 unidades a $ 2.500 / m2

• Lotes calipsos (planos)

3 unidades a $ 3.500 / m2
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Ejercicio N° 4 – Terreno rural para otros usos, venta de parcelas habitacionales

IMAGEN OBJETIVO SEGÚN MERCADO
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Ejercicio N° 5 – Terreno urbano para desarrollo de Lotes Industriales
Superficie Bruta de 80.000 m2 (42,9 Has)
Las condiciones de PRM para el uso industrial se exige
una superficie mínima de 1.500 m2, más las
disposiciones de urbanización acordes al uso del suelo
para actividades productivas como vialidad , áreas
verdes y otras cesiones.
El precio de venta proyectado es de 2,5 UF/m2 por
unidad, situado dentro de la media del mercado del
sector donde se emplaza para lotes individuales entre
2.000 m2 a 4.000 m2
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Ejercicio N° 6 – Terreno urbano para desarrollo mixto.
Analice alternativas de desarrollo inmobiliario en 3 escenarios posibles
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Ejercicio N° 6 – Terreno urbano para desarrollo mixto.
Analice alternativas de desarrollo inmobiliario en 3 escenarios posibles

Superficie Bruta
19.000 m2
Restricción de uso: 3.650 m2
(afectación para futura área verde)
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Ejercicio N° 6 – Terreno urbano para desarrollo mixto.
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Ejercicio N° 6 – Terreno urbano para desarrollo mixto.
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Ejercicio N° 6 – Terreno urbano para desarrollo mixto.
Analice alternativas de desarrollo inmobiliario en 3 escenarios posibles

Enviar trabajo grupal por correo a f.toledo@asatch.cl incluyendo planilla y

comentarios. Cada grupo expondrá al principio de la próxima clase del 19 de enero.