Mejora: es toda modificación material de la cosa que implique o signifique un aumento de su valor, es el aumento

del valor intrínseco de la cosa (art. 751).

El novel cuerpo normativo distingue dos tipos de mejoras, las naturales y las artificiales.
Respecto de las mejoras artificiales, el Código explica que son las que provienen del hecho del hombre (art.
751), es decir, de su trabajo y de sus gastos.
Las mejoras artificiales, pueden clasificarse en necesarias, útiles y de mero lujo, recreo o suntuarias (art. 751,
C.C. y C.). A ellas cabe añadir una mejora más, la llamada de mero mantenimiento.
i. la mejora de mero mantenimiento, que es la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario
de la cosa (art. 1934, inc. c);
ii. La mejora necesaria, es decir, la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la
cosa (art. 1934, inc. d);
iii. La mejora útil, esto es, la que es beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria (art. 1934, inc.
e);por lo tanto, se trata de una mejora que no es indispensable para la conservación de la cosa; y,
iv. la mejora suntuaria, que es la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo
Mejoras y reparaciones
mejoratoda modificación material de una cosa que aumente o acreciente su valor, y
reparación a las acciones que presentan un carácter meramente conservatorio

IV. El costo de las mejoras

El régimen de asunción del costo de las mejoras es materia disponible. Por lo tanto, las normas legales relativas
a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes, a menos que de su modo de expresión, de su
contenido, o de su contexto, resulte su carácter indisponible (art. 962, C.C. y C.).
Con todo, entiendo que esta regla debe ser aplicada con prudencia, pues puede estar transfiriendo pesadas
obligaciones sin una contraprestación adecuada. Pensemos en el caso de una mejora necesaria que debe
hacerse para conservar la cosa parece claro que el costo de tal mejora deba quedar en cabeza del locador
cuando estamos ante un contrato en el que se ha convenido el plazo mínimo legal de duración previsto por el
artículo 1198 del CCyC). En cambio, no parecen haber objeciones, a priori, si el costo de esa mejora se hace
recaer en el locatario, cuando se han convenido los plazos máximos previstos por el artículo 1197 del referido
cuerpo legal.
Por otra parte, tampoco es posible descartar la hipótesis en que la atribución del costo de la mejora al locatario
importaría una cláusula abusiva en los términos de los artículos 1119 del Código Civil y Comercial y 37 de la
ley 24.240, con la consiguiente sanción de tener por no escrita a esa cláusula.
Las mejoras que puede hacer el locatario
Antes de analizar el régimen jurídico de cada una de las mejoras, es conveniente señalar que el locatario, como
regla, puede realizar cualquier tipo de mejora en la cosa locada.
(i) que la mejora no esté prohibida en el contrato y por la ley),
(ii) que la mejora no altere la substancia o forma de la cosa (alteración que podría acaecer, por ejemplo,
si se tiran abajo paredes interiores de una casa), o
(iii) que el locatario no haya sido interpelado a restituir la cosa, pues si es inminente la restitución -
cuando la intimación a desalojar es ajustada a derecho-la mejora realizada se tornaría abusiva
(iv) que la mejora no resulte nociva para la cosa locada (como lo sería una obra que afecte la estabilidad
del inmueble).
si se trata de una mejora útil o suntuaria hecha en violación a una prohibición contractual, el locador podrá
retenerla pagando el mayor valor que adquirió la cosa (10); si no lo paga, el locatario podrá retirar la mejora
siempre que su separación no cause daño a la cosa locada (art. 1224). Por tanto, si la mejora útil o suntuaria,
prohibida por el contrato o por la ley, no es separable de la cosa, el locatario no tendrá derecho a ser
reembolsado por ella (11), incluso en el caso de que el contrato se resuelva por culpa del locador (12),
solución que se justifica en la prohibición existente.
VI. Las mejoras necesarias
VI.1. Concepto.-
La mejora necesaria es, como ya se dijo, la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa.
Con otras palabras, si no se hacen tales mejoras, la cosa no podrá conservarse en buen estado. Ejemplo de mejora
necesaria es la reparación de un caño que provoca humedad en las paredes.
VI.2. La regla de que el locador debe pagar las mejoras necesarias.-
La regla es que el locador debe pagar las mejoras o reparaciones necesarias. En efecto, el locador está obligado a
conservar la cosa locada de tal manera que el locatario pueda usarla y gozarla de acuerdo a lo convenido
contractualmente. De allí que deba cargar con las reparaciones que exijan el deterioro originado en la calidad o defecto
de la cosa —vg., deficiencias en las instalaciones sanitarias-, por su propia culpa o de sus dependientes, o por hechos
de terceros, o por caso fortuito —por ej., un incendio- (art. 1201) (13).
Tradicionalmente, se entiende que las reparaciones que quedan a cargo del locador son aquellas que pueden ser
calificadas como más importantes; en tanto, que las reparaciones menores, que hemos indicado como mejoras de mero
mantenimiento, son a cargo del locatario (14). Esta distinción también ha sido recogida por la legislación comparada
(Cód. Civ. italiano, art. 1576; ecuatoriano, arts. 1876 y 1881; peruano, arts. 1680, inc. 1º y 1681, inc. 6º; paraguayo,
art. 825, inc. d; etc.).
VI.3. El caso de que el locatario haya hecho la mejora necesaria.-
Consecuencia de lo expuesto precedentemente es que, si la mejora o reparación necesaria fue hecha por el locador, nada
podrá reclamar al locatario. Pero, ¿qué ocurre si el locatario la hizo y la abonó? El artículo 1202 del CCyC aclara que
el locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario. Incluso, el artículo 1211, párrafo 2º, del citado
cuerpo legal, reitera la idea al consagrar que el locatario puede reclamar al locador el valor de las mejoras necesarias
que hubiera hecho. La solución es lógica pues, como se dijo, se trata de aquellas reparaciones que deben hacerse
indispensablemente para permitir la debida conservación de la cosa. Y no ha de olvidarse que a quien más beneficia la
conservación de la cosa es al locador, toda vez que el locador es un mero tenedor de ella, con un derecho limitado a su
uso y goce.
Como regla que es, el locador debe pagar las mejoras o reparaciones necesarias hechas por el locatario aun cuando nada
hubiese pactado con el locatario (art. 1202). Por lo tanto, si las partes hubiesen convenido que deban ser solventadas
por el locatario, el locador —en principio- nada deberá (por aplicación de lo que dispone el artículo 962), sin perjuicio
de las reservas hechas más arriba (Capítulo IV).
VI.4. La incidencia de la culpa del locatario.-
El mentado artículo 1202 añade que este deber del locador de pagar las mejoras o reparaciones necesarias hechas por
el locatario exige que el contrato se resuelva sin culpa de este último, excepto que sea por destrucción de la cosa. Es
importante aclarar que cuando la norma se refiere a que el contrato se resuelva sin culpa del locatario abarca una serie
de supuestos: que se extinga por culpa del locador, o por el mero vencimiento del plazo, o por desaparición de la cosa
locada por caso fortuito, o por rescisión unilateral del propio locatario, sea por la frustración del uso o goce de la cosa
(art. 1203), sea por la facultad prevista por el artículo 1221 (15).
De lo dicho, dos cuestiones deben resaltarse. La primera, que si el contrato de locación se extingue por culpa del
locatario, éste no podrá reclamar lo pagado por la mejora realizada. En definitiva, se procura evitar que el locatario
obtenga un rédito de su propia conducta culposa. La segunda, que aun cuando el contrato concluya sin culpa del
locatario, puede ocurrir que el locador no deba la mejora hecha por el locatario. Esta liberación del locador se da cuando
el contrato se extingue por la destrucción de la cosa; solución que se justifica por el hecho de que el locador no obtiene
ningún provecho de la mejora realizada. Tampoco deberá la mejora si el deterioro ha sido causado por el uso anormal
de la cosa por el locatario o por la falta de aviso tempestivo al locador del daño que se estaba produciendo. En este
último caso, debe tenerse en cuenta que el locador no se ha negado a hacer la reparación, sino que no se ha enterado, lo
que ha provocado daños que pudieron ser evitados (16).
Con todo, parece necesario añadir que si la mejora necesaria tuvo que hacerse en razón de la culpa del locatario, éste
nada podrá reclamar al locador, por cuanto el artículo 1938 del CCyC establece que todo sujeto de una relación de
poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe.
VI.5. La incidencia de la culpa del locador.
Si el contrato se extinguiera por una causa imputable al locador (17), parece razonable admitir que quedan a su cargo
no solo las mejoras necesarias, sino también las útiles y las suntuarias, a menos que estas dos últimas puedan ser
retiradas sin daño a la cosa (art. 753, C.C. y C.) (18). Ello es así pues el locatario contó con gozarlas hasta el término
normal del contrato y por ello las hizo, y si esta previsión se ha frustrado por culpa del locador, es equitativo que éste
pague tales mejoras por el valor que tienen al resolverse el contrato (19).
VI.6. Reparaciones necesarias. Distinción entre las que son urgentes y las que no lo son.
Para terminar, el artículo 1207, párrafo 2º, del CCyC, dispone que si se trata de una reparación necesaria y, a la vez,
urgente, puede ser afrontada por el locatario, pero a costa del locadorsiempre que le haya dado aviso previo. Con otras
palabras, cuando la reparación es necesaria y urgente (esto es que la falta de reparación agrave el daño sufrido por la
cosa o cause otros daños al locatario, a la cosa o a terceros -como los familiares del locatario- (20), o que la reparación
no pueda demorarse sin causar más daños (21)), el locatario puede realizarla a costa del locador con el único recaudo
de avisarle previamente a este último, y sin necesidad de esperar a que el locador preste su conformidad para hacer la
reparación. Con todo, parece razonable afirmar que la falta de aviso al locador no es un impedimento para realizar la
mejora y cobrar su costo, si le fue imposible al locatario dar el referido aviso (22) o si existía una urgencia tal que la
demora en dar el aviso acarreara mayores daños (23).
La cuestión es algo más compleja si la reparación a realizar es necesaria, pero no urgente. A mi juicio, el locatario
puede realizar la mejora y luego reclamar el costo al locador, puesto que el artículo 730, inciso b, del CCyC, faculta al
acreedor a hacerse procurar lo debido por otro a costa del deudor. Sin embargo, cabe exigir un recaudo previo: el
locatario debe poner en mora al locador, interpelándolo a efectuar la reparación en un tiempo prudencial, y si el locador
se niega o guarda silencio, el locatario podrá hacer la reparación (24). La interpelación es necesaria pues estamos ante
un caso de obligación de plazo tácito (art. 887, inc. a, C.C. y C.).
Más allá de lo expuesto, entendemos que si el locatario realiza una reparación necesaria, urgente o no, y no ha hecho
comunicación alguna al locador, de todas maneras tiene derecho a reclamar su costo pues, de lo contrario, se produciría
un enriquecimiento sin causa del locador (25).
El precio que debe pagar el locador por la mejora es el costo que afrontó el locatario, pues era indispensable para la
conservación de la cosa (26).
VII. Las mejoras útiles
La mejora útil, hemos dicho, es la que resulta beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria, expresión que
se refiere tanto a la posesión como a la tenencia (27). Resulta necesario, entonces, recordar que hay posesión cuando
una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un
derecho real, lo sea o no (art. 1909, C.C. y C.). Y hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce
un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor (art. 1910, C.C. y C.).
Un ejemplo de mejora útil es el rellenamiento de un terreno o la instalación de gas natural.
A mi juicio, si la mejora útiles la que resulta beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria, es, entonces, la
que resulta beneficiosa para el locador (poseedor) o para el locatario (tenedor). De allí que quien realice la mejora útil
y afronte su pago, nada podrá reclamar a la otra parte. En esta línea de ideas, el Código Civil y Comercial despeja toda
duda cuando dispone que el locatario, si bien —como regla- puede realizar mejoras de cualquier tipo en la cosa locada,
no tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles que hubiera hecho (art. 1211 CCyC).La norma se justifica en que
la ley quiere que el locatario no introduzca otras mejoras útiles que aquellas cuyo goce durante el tiempo que resta del
contrato, le compensen suficientemente el gasto realizado (28). Esta norma, de carácter especial, impide la aplicación
del artículo 1938 que establece que todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el pago de las mejoras útiles
pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa.
Desde luego, las partes pueden convenir que el precio de la mejora útil sea afrontado por el locador; en tal caso, lo que
debe pagar es el mayor valor que la mejora haya dado a la cosa, lo que coincide con su propio enriquecimiento (29).
VIII. Las mejoras suntuarias
También hemos dicho que la mejora suntuaria es la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo. Bien
se ha dicho que una mejora de mero lujo es, por ejemplo, un revestimiento de materiales de muy alta calidad; que es de
recreo, una cancha de tenis; y que es de provecho exclusivo, una habitación insonorizada para un músico (30).
El Código Civil y Comercial establece que el locatario no tiene derecho a reclamar el pago de las mejoras suntuarias
que hubiera hecho (art. 1211, CCyC). Por lo tanto, el costo de la mejora suntuaria hecha por el locatario debe ser
afrontado por él.
Con otras palabras, el locatario (que en el caso constituye uno de los sujetos de la relación de poder) no puede reclamar
indemnización al locador por las mejoras suntuarias, pero sí puede retirarlas si al hacerlo no daña la cosa (conf. art.
1938, CCyC). Sin embargo, parece razonable afirmar que el locatario tiene derecho a ser indemnizado por las mejoras
suntuarias que no puede retirar, cuando el contrato se extingue por culpa del locador, pues el locatario contó con gozarlas
hasta el término normal del contrato (31).
Tanto en este caso, como en el supuesto de que las partes hubieran convenido que el precio de la mejora suntuaria sea
afrontado por el locador, lo que debe pagar este último es el mayor valor que la mejora haya dado a la cosa, lo que
coincide con su enriquecimiento (32).
IX. Disposiciones comunes a las mejoras útiles y suntuarias
Conforme lo señalado en los dos números anteriores, el locatario no puede reclamar al locador el pago de las mejoras
útiles y de las de mero lujo o suntuarias (art. 1211, párr. 2°, CCyC). Lo que sí puede hacer el locatario es retirar tales
mejoras al concluir la locación, siempre que (i) no hubiera acordado que queden en beneficio de la cosa, (ii) de la
separación no se siga daño para la cosa, o (iii) separada ella no le ocasione provecho alguno, pues importaría un claro
abuso del derecho (art. 1224, párr. 1°, CCyC). En la misma línea, el artículo 753 del Código citado faculta al deudor a
retirar las mejoras útiles y de mero lujo, recreo o suntuarias en tanto no deterioren la cosa.
Debe recordarse, además, algo dicho más arriba (Capítulo V): si la mejora, útil o suntuaria, ha sido hecha en violación
a una prohibición contractual, el locador podrá retenerla pagando el mayor valor que adquirió la cosa, solución que se
justifica en el hecho de que el costo de la mejora puede no reflejar el mayor valor que la cosa ha adquirido con ella y
existiría un caso de enriquecimiento sin causa del locador (33).
X. Las mejoras de mero mantenimiento
La mejora de mero mantenimientoes la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa.
Debe resaltarse que se trata de deterioros menores, es decir, de poca monta. Si, en cambio, fuesen indispensables para
conservar la cosa, aun cuando proviniesen de su uso ordinario, estaríamos antes mejoras necesarias (34). Ejemplo de
mejoras de mero mantenimiento es la reparación de un timbre, una canilla que gotea o un trabajo menor de pintura.
Es necesario distinguir entre bienes muebles e inmuebles. Si es un inmueble, el locatario tiene a su cargo las mejoras
de mero mantenimiento; si es mueble, además de las mejoras mencionadas, tiene a su cargo los gastos de conservación
(art. 1207, párr. 1°, CCyC). La norma hace cargar al locatario las reparaciones de los deterioros menores en todos los
casos (35), pero al imponerle los gastos de conservación en la locación de cosas muebles, parece indicar que las demás
reparaciones que se hagan sobre un inmueble quedan a cargo del locador (36).
Sólo cabe añadir que el locatario nada puede reclamar al locador por estas mejoras, solución que es corroborada por el
artículo 1938 cuando dispone que ningún sujeto de relación de poder puede reclamar indemnización por las mejoras de
mero mantenimiento. En definitiva, se trata de que el locatario mantenga y conserve la cosa en el estado en que la
recibió, respondiendo por cualquier deterioro que se le cause a la cosa (art. 1206 (37)).
XI. Final
El tema de las mejoras en el contrato de locación no se agota con lo expuesto. En efecto, existen otras cuestiones tales
como, por ejemplo, la forma y prueba de la autorización para hacerlas, la posibilidad de que el locatario pueda o no
compensar las mejoras hechas con los alquileres adeudados, o el derecho de retención del locatario cuando el locador
no haya pagado las mejoras a su cargo, que también merecen ser estudiadas.
Con todo, lo expuesto en este trabajo parece suficiente para un primer abordaje de un tema complejo.