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La Promesa
Contenido
1 Promesa bilateral....................................................................................4
1.1 Introducción
1.2 Definición
1.3 Elementos
1.4 Características del contrato de promesa ………………….……………5
1.5 Normatividad.……………………………………….………………………….5
2. Requisitos para la validez de la promesa
3. Estudio de los requisitos de la promesa...............................................6
3.1 Que conste por escrito....................................................................6
3.2 Que el contrato prometido no sea ineficaz....................................7
3.3 Contener plazo o condición que fije la época para perfeccionar el
contrato............................................................................................8
3.3.1.2 Computo del plazo....................................................................9
3.3.2.1 Características de la condición.............................................11
3.4 Determinación del contrato prometido .......................................12
3.4.1 Identificación de inmuebles
3.5 Indicar lugar y fecha para cumplir la obligación de hacer……. .13
4. Sanción
5. Gastos e impuestos
6. Requisitos para escriturar y registrar
7. Códigos de registro
8. Diversas formas de promesa
8.1 Promesa unilateral de contrato bilateral..................................27
8.2 Promesa de contrato consensual...............................................27
8.3 Promesa de compraventa y lesión enorme................................28
8.4 Promesa bilateral mercantil...............................................................31
8.4.1 Regla general: el consensualismo...............................................31
8.5 Promesa de contrato real....................................................................31
8.5.1 Validez..........................................................................................31
8.5.3 Promesa de donación...........................................................................32
9. Efectos del contrato de promesa bilateral
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9.1 Obligación de hacer
9.2 Incumplimiento de la promesa...........................................................33
10. Efectos judiciales del incumplimiento de la promesa.......................33
10.1 Acción de cumplimiento................................................................33
10.2 Acción de Resolución
10.3 Acción de nulidad..........................................................................35
10.3.1 Buena fe del poseedor vencido.....................................................36
11 Pacto de arras......................................................................................37
11.1 Arras de Retracto............................................................................37
11.2 Arras Confirmatorias......................................................................37
10.3 Arras Confirmatorias Penales........................................................37
11. Responsabilidad originada en la promesa
12. Responsabilidad Contractual
10.1.7 Determinación del perjuicio................................................................40
Contrato de opción.................................................................................................43
11 Promesa unilateral.................................................................................43
11.2 Clases de opciones.........................................................................44
11.3 Requisitos para la validez de la opción
11.4 Obligaciones del oferente u optado......................................................45
11.5 Extinción de la opción...........................................................................45
11.6 Modalidades de la opción
11.6.1 Pacto de retroventa.........................................................................45
11.6.2 Pacto de reventa.............................................................................46
11.6.3 Contrato de prelación.....................................................................46
11.6.4 Pacto de preferencia.......................................................................46
12. Contratos sujetos a modalidades especiales.......................................47
13 Efectos de actos sujetos a condición....................................................48
13.1 Condición suspensiva......................................................................49
13.2 Condición resolutoria o extintiva...................................................49
Responsabilidad Precontractual
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CONTRATO DE PROMESA BILATERAL
1. Promesa bilateral.
1.3 Elementos.
Personal. Las partes contratantes, denominadas promitentes, cada una de
ellas debe tener capacidad para obligarse, de goce y de ejercicio; si una de las partes
fuere incapaz, deberá actuar por medio de su representante legal.
Real. El objeto mediato del contrato de promesa es acordar la celebración
del contrato futuro. La licitud del objeto del contrato de promesa se determinará de
1 Se denomina también ante contrato, contrato preparatorio, precontrato, contrato preliminar, promesa de
contrato o “pactum in contrahendo”. A su vez, el contrato que se promete se llama contrato futuro, contrato
definitivo o contrato prometido.
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conformidad con las estipulaciones del contrato definitivo que las partes se proponen
celebrar.
Es esencial que en el contrato de promesa se definan en forma completa y detallada
todos los elementos esenciales2 condiciones y normas del contrato futuro, o por lo
menos se indiquen las reglas o contenga datos que sirvan para determinarlo 3, 4.
Formal. Requiere siempre la solemnidad del escrito, no admite excepciones,
salvo la promesa regida por el derecho mercantil que puede ser verbal.
1.5 Normatividad.
2 Código Civil art. 1501 Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su
naturaleza, y las puramente accidentales.
Son de la esencia de un contrato aquellas cosas, sin las cuales, o no produce efecto alguno, o degeneran en otro
contrato diferente; son de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en él, se entienden
pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial; y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni
naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales.
3 Código Civil art. 1603 Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no sólo a lo
que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que
por la ley pertenecen a ella.
4 Código Civil art. 1618 y s.s. contiene las reglas sobre interpretación de los contratos v. gr. in dubio
creditoris.
5 El contrato es bilateral, cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente (art. 1496 C.C.). El vendedor
a transferir el dominio y entregar la posesión del bien, el comprador a pagar el precio.
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Inicialmente la promesa de contrato no fue aceptada por nuestra legislación civil.
El art. 1611 del Código Civil indicaba “La promesa de celebrar un contrato no
produce en ningún caso obligación alguna”. Esta norma fue derogada por el art. 89
de la ley 153 de 1887, disponiendo las circunstancias para que origine sus efectos
la promesa de contratar.
6 Vid. Sent. de 2-VIII, 1985 y de 27-Xi, 1986. En : TAMAYO. El contrato…, Ob. Cit. p. 44.
7ALESSANDRI R. Se refiere al carácter prohibitivo del art. 1554 del Código Chileno [similar al art. 1611 C.C.
modificado por el art. 89 Ley 153/87]. En : PÉREZ, Álvaro. Compraventa …, Ob. Cit. p. 42.
9Vid. Sent. Cas. Civ. de 25-II, 1991. Legis Abril 1991, pp. 278. La Corte Suprema de Justicia ha llegado a las
siguientes conclusiones: “a) La promesa de celebrar un contrato no puede acreditarse con la prueba de
confesión. b) Las declaraciones de testigos son para este efecto prueba legalmente ineficaz y carecen
totalmente de valor” Sent. de: 24-IX, XVIII, 1908, 392; 12-IV, 1953, LXX, 671; 30-VII, 1941, LII, 24; 25-II,
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Consentimiento expreso. Del carácter solemne de la promesa se desprende que
el consentimiento de las partes debe ser expreso, queda por fuera la posibilidad de
consentimiento tácito o presunto.
Solemnidad del contrato prometido y el contrato de promesa. El problema se ha
planteado respecto de la compraventa de inmuebles. No hay que confundir el
contrato de promesa con el contrato prometido. Los requisitos de validez de la
promesa son autónomos y se relacionan con aquellos que debe cumplir el contrato
prometido. Esta conclusión se obtiene del N° 4 del art. 89 ley 153/1887, el cual
establece que en el contrato de promesa se determine de tal suerte el contrato
(prometido) que sólo falte para que sea perfecto la tradición de la cosa o la
solemnidad respectiva.
Por lo tanto, no se exige escritura pública para la promesa así sea de bien
inmueble. Se admite la celebración de una promesa de contrato solemne, por
documento privado, aplazando la solemnidad del contrato prometido.
Puede constar en documentos diversos. Se estima válida la promesa que consta
en dos instrumentos; uno por el cual una parte se obliga a vender una propiedad a
otra persona y otro donde el destinatario acepta la oferta de compra y se obliga a
comprarla. Es necesario que cada documento esté suscrito por el respectivo
promitente. También se admite su expresión por medio de mensajes de datos 10.
1991, Legis, abril, 1991, pp. 27. En : TAMAYO. El Contrato …, Ob. Cit. p. 47.
10En la formación de un contrato, salvo acuerdo expreso entre las partes, la oferta y su aceptación podrán ser
expresadas por medio de un mensaje de datos. No se negará validez o fuerza obligatoria a un contrato por la
sola razón de haberse utilizado en su formación uno o más mensajes de datos (Ley 527 de 1999 art. 14). La
contratación electrónica entiende por escrito un mensaje de datos, si la información que éste contiene es
accesible para su posterior consulta (art. 6 ley 527 de 1999). El mensaje de datos puede ser vía Internet, correo
electrónico, telegrama, télex o telefax (ibídem art. 2). Los contratos son ofertas formalmente aceptadas.
11RODRÍGUEZ F. Como lo anota la Corte, “hay error en la referencia que hace el numeral 2° del art. 89 de la
Ley 153 de 1887, pues cita el 1511 en vez del 1502 del Código Civil, que es el artículo a que quiso referirse. El
Contrato …, Ob. Cit. p. 97.
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que no se puede celebrar compraventa respecto de aquellos objetos cuya
enajenación se encuentra prohibida por las leyes.
Ej., Juan tiene un inmueble embargado de su propiedad, y necesita venderlo, qué
puede hacer?. Solicitarle al acreedor que consienta la venta en un acuerdo en
donde éste recibirá el pago de su acreencia y el saldo lo recibirá Juan.
Ante la ilicitud del objeto y la prohibición de vender por encontrarse fuera del
comercio, las partes pueden aceptar que se pueda prometer en venta el bien cuya
enajenación se encuentra prohibida, sometida a la condición que en el lapso de
tiempo entre la promesa y la perfección del contrato se puede levantar el embargo,
y la firma de la escritura se sujetará al levantamiento de la medida de embargo
para lo cual pueden pactar un plazo de seis meses.
Jurisprudencia. La Corte ha expuesto la tesis de separación entre venta y
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tradición . Esta tesis permite en principio enajenar bienes embargados con un
plazo para realizar el registro, antes de la escrituración.
Por lo tanto se permite a los herederos, sin practicar ninguna de las inscripciones
previstas en el art. 757 C.C., prometer vender un inmueble que forma parte de la
masa hereditaria 13. Todavía se podría aceptar que el comerciante en estado de
liquidación, pueda prometer vender un bien bajo condición de que cese el estado de
liquidación. Otro caso es cuando respecto de un bien recae una prohibición
convencional de enajenar. Nada impide al dueño del bien prometer vender, bajo
condición que cese la prohibición de enajenar.
Los procesos en donde se ordena levantar un embargo, por trámite judicial debe
esperarse el oficio para registro; la escritura podría autorizarla el notario bajo la
figura del derecho de insistencia (art. 6 D. 960/70, y art. 3 D. 2148 de 1983),
dejando expresa constancia, que el embargo se encuentra levantado por auto del
Juzgado y el comprador presentará a registro el oficio de cancelación, antes de
solicitar el turno de registro de la escritura.
12 La Corte S. de J. Sala Civil tiene expuesta la tesis sobre validez temporal del contrato sobre bien
embargado, confr. Casación 6 de nov. de 1968.
13 Los herederos pueden vender sus derechos herenciales por escritura pública a título universal (comprende
toda la masa de bienes) o a título singular para bienes determinados, los cuales se inscriben en el registro
inmobiliario como falsa tradición, mientras se liquida la herencia por el proceso sucesorio.
14El juez no puede, sino en casos especiales que las leyes designen, señalar plazo para el cumplimiento
de una obligación y sólo podrá interpretar el concebido en términos vagos u oscuros, sobre cuya inteligencia
y aplicación discutan las partes.
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cual depende la exigibilidad o la extinción de un derecho. El plazo siempre habrá
de cumplirse, no hay plazo fallido.
En consecuencia, el plazo tiene de común con la condición el requisito que es un
hecho futuro; pero mientras en la condición el hecho futuro es incierto, en el plazo
el hecho futuro con toda seguridad sucederá. Pero la circunstancia de que el plazo
consista en un hecho cierto, no significa que se sepa de antemano cuándo ha de
verificarse.
Por lo tanto existen:
hechos ciertos y determinados, que se sabe que han de llegar y cuándo han de
llegar, como una fecha futura cualquiera; y
hechos ciertos e indeterminados, que se sabe que han de suceder
necesariamente, pero no se sabe cuándo, como la muerte de una persona. No es
aconsejable este tipo de plazos para fijar la fecha de la escritura.
El plazo debe ser expreso e indicarse en el contrato y es conocido como plazo fatal,
es decir, aquel a cuyo cumplimiento se extingue el derecho por el solo ministerio de
la ley y sin necesidad de trámite alguno. Necesariamente debe estar establecido con
las expresiones “en”, “dentro de”, “el día”.15
Plazo suspensivo es aquel del cual depende el ejercicio o la exigibilidad de un
derecho. El derecho bajo plazo suspensivo nace, pero no puede exigirse o
ejercitarse. El plazo suspensivo, fija la época en que se hace exigible el derecho y la
obligación correlativa (promesa suscrita el 1 de enero de 2007 y se pacta que se
firmará la escritura el 1 de junio de 2007).
Efectos del plazo suspensivo. Suspende la exigibilidad del derecho, pero no su
nacimiento. Antes de cumplirse el plazo suspensivo no puede exigirse la obligación
(1553 C.C.).
El plazo puede ser renunciado (si los contratantes deciden adelantar el negocio) por
aquel en cuyo beneficio se ha establecido (acreedor o deudor) o si éste ha
caducado. La caducidad legal del plazo está establecida en el art. 1553 C.C. 16.
15 El art. 68 C.C. indica: Cuando se dice que un plazo debe ejecutarse en o dentro de cierto plazo, se
entenderá que vale si se ejecuta antes de la media noche en que termina el último día del plazo.
16 Según esta norma el plazo caduca 1) Si el deudor se haya constituido en quiebra (proceso de insolvencia de
persona natural o jurídica) o se halla en notoria insolvencia. 2) Si las cauciones del deudor se han extinguido o
han disminuido considerablemente del valor por hecho o culpa suya. Declarada la insolvencia por trámite
judicial o ante Superintendencia de Sociedades, el acreedor puede exigir su obligación aunque esté pendiente el
plazo suspensivo.
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3) Si el plazo de meses o de años principia en el día de un mes que no tiene el
mes al final, por tener menos días, el plazo termina el último día del mes final. Así,
el plazo de dos meses que parte el 31 de diciembre, termina el 28 de febrero.
4) Los plazos se entienden corridos, es decir, se cuentan los días hábiles e
inhábiles.
5) Si el plazo lo señala la ley, se entienden suprimidos los feriados y vacantes, es
decir, solo cuentan los días hábiles. Los sábados ser
Código de comercio. En su art. 829 indica el cómputo de plazos en materia
mercantil.
PLAZO DE Los plazos de gracia concedidos mediante acuerdo de las partes, con
anterioridad al vencimiento del término, se entenderán como prórroga
GRACIA
del mismo
17Para este precepto la palabra época está tomada en sentido de fecha cierta Vid. Art. 1551 C.C. “Plazo es la
época que se fija para el cumplimiento de una obligación”. Significado de época “f. Fecha de un suceso desde
el cual se empiezan a contar los años . Vid. Real Academia Española. Diccionario de la Lengua Española. 21ª
ed. Madrid. 1992. p. 861.
P á g . 11
3.3.2 La Condición. Es un acontecimiento futuro, que puede suceder o no (art.
1530 C.C.). Es un evento incierto, existe incertidumbre con relación al nacimiento
o extinción de la obligación.
18 El art. 865 C.C. indica que el usufructo se extingue por la muerte natural del usufructuario, aunque ocurra
antes del día o condición prefijados para su terminación. Es claro al considerar la muerte como un plazo, y
diferente de la condición.
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Condición determinada es aquel hecho futuro e incierto que suponiendo que va a
suceder, se sabe cuándo, ej., llegar a cumplir 35 años (es incierto porque puede
fallecer antes). 19
Condición indeterminada es aquella que suponiendo que ocurra, no se sabe
cuándo, ej., la constitución de una sociedad a la cual no se le fija plazo; vendo la
casa cuando Juan viaje a España; pero si la condición dice siempre que viaje a
España antes de dos años, la condición será determinada, y la promesa será eficaz.
La promesa es ineficaz cuando la fecha de su cumplimiento se deja al arbitrio del
vendedor (1535 C.C.) 20.
En conclusión la promesa de contrato debe contener un plazo o condición que sean
determinados en el tiempo, por cuanto si es indeterminado no fija en realidad una
época precisa.
Si la condición es indeterminada presenta el inconveniente que en principio no
resulta posible precisar cuándo se ha cumplido o debe estimarse fallida. Una
promesa que establezca una condición indeterminada, no satisface el requisito en
el N° 3 del art. 89 ley 153/1887, porque no fija ninguna época de celebración del
contrato prometido. En consecuencia la promesa de condición indeterminada sería
nula.
Se puede estipular una condición suspensiva que verificada establece el inicio del
plazo. Ej., los herederos no pueden disponer (enajenar) los inmuebles hereditarios
sin practicar las inscripciones que se establecen en el art. 757 del C.C. Por lo tanto,
el art. 757 no impide prometer vender sin practicar las inscripciones. La promesa
cumple con el requisito del N° 3 art. 89 Ley 153/1887, si se estipula una cláusula
del siguiente tenor: “el contrato prometido se perfeccionará dentro de los tres
meses siguientes a la inscripción en la oficina de registro de la partición y
adjudicación de la herencia”.
19 Código Civil art. 799 “… la condición expresa o tácita de existir el fideicomisario a la época de la
restitución”
20 Cas. Civ. Sent. de 19 de mayo de 1969. En : TAMAYO. El contrato …, Ob. Cit. p. 60.
21Vid. Cas. Civ. 27_XI, 1986. Legis, Ob. Cit., febrero 1987, p. 10. En : TAMAYO. El contrato …, Ob. Cit. p. 50.
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Determinar significa individualizar en forma suficiente el contrato prometido.
Ello se logra señalando los elementos esenciales del contrato que se pretende
celebrar (1501 C.C.). En caso de compraventa, identificar la cosa y el precio (1869
C.C.). En cuanto a los elementos de la naturaleza y accidentales no sería necesario
establecerlos, pues los primeros están previstos por la ley y los segundos no son
obligatorios, por cuanto están supeditados a la voluntad de las partes.
22Decreto 960 de 1970 art. 106 El protocolo es el archivo fundamental del Notario y se forma con todas las
escrituras que se otorgan en él y con las actuaciones y documentos que se insertan en el mismo. Puede
consultarse por cualquier persona (Ibídem art. 114) y el Notario puede expedir constancia de la existencia de
cualquier documento (Ibídem arts. 89 y 90).
23Decreto 2817 de 2006, por el cual se reglamenta la ley 962 de 2005 (antitrámites), art. 6 trae tres formas de
identificar el inmueble: 1° por cédula o registro catastral si lo tuviere; por su nomenclatura, por el paraje o
localidad donde están ubicados, y por sus linderos; 2° con el Código del folio de matrícula inmobiliaria; y 3° la
cita del título de propiedad con sus datos de registro.
24Decreto 960 de 1970 dispone el contenido de la escritura art. 31 “Los inmuebles que sean objeto de
enajenación, gravamen o limitación, se identificarán por su cédula o registro catastral si lo tuvieren; por su
nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados, y por sus linderos .
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promesa copia de la escritura que contenga los linderos 26, o por lo menos relacionar
el número de la notaria, fecha y escritura que los contiene. Así lo tiene admitido la
Corte Suprema 27.
3.4.1.3 Identificación con plano catastral. Un inmueble se puede identificar con el
plano definitivo expedido por la autoridad catastral correspondiente resultante de
los procesos de formación, actualización y conservación catastral, el cual se
protocolizará con la escritura pública respectiva (para el caso como anexo a la
promesa). En este evento no será necesario transcribir en forma textual los linderos
literales del inmueble, art. 1° decreto 2157 de 1995 28, quedando a salvo los
derechos de terceros, los cuales no pueden resultar afectados por la identificación
de predios con planos catastrales 29.
La tendencia legislativa es simplificar los trámites y remitirse a la matrícula
inmobiliaria, dirección, ubicación y Código catastral, quedando los linderos como
elemento básico de identificación de inmuebles para los casos especiales (procesos
ante autoridades judiciales, administrativas, desenglobes, loteos, comunidad de
bienes, propiedad horizontal).
Así lo reconoce el Decreto 19 de 2012 (anti trámites) art. 89 “Cuando se trate de
actos de disposición, gravamen o limitación al dominio de inmuebles solo procederá
el poder general por escritura pública o especial, que contenga únicamente la
identificación precisa del inmueble o inmuebles, su ubicación, dirección, número
de matrícula inmobiliaria y cedula catastral. Los poderes no requerirán linderos.”
25Decreto 2157 de 1995 art. 8 Cuando en una escritura se segreguen una o más porciones de un inmueble, se
identificarán y alinderarán los predios segregados y el de la parte restante. Si se expresa la cabida se indicará
la de cada unidad por el sistema métrico decimal.
26Decreto ley 1711 de 1984, Art. 11 dispuso: La matrícula inmobiliaria podrá llevarse en folios o en cualquier
otro sistema de reconocido valor técnico para manejo de información. En ella se prescindirá de la
transcripción de los linderos y se tomará nota del documento que los contiene o de la escritura con la cual se
protocolizaron los planos.
27Vid. Corte Suprema, Sala Civil, Sent. de abril 16 de 2002, expediente 7255; Sent. de febrero 12 del 2007
expediente 2000-0492. Legis, Jurisprudencia y Doctrina. Revista N° 424 de Abril del 2007 p. 533.
28Decreto 2157 de 1995 Artículo 1º. En desarrollo de lo dispuesto en el artículo 31 del D. Ley 960 de 1970,
para efectos de identificar los inmuebles por sus linderos, se podrá acudir al plano definitivo expedido por la
autoridad catastral correspondiente resultante de los procesos de formación, actualización y conservación
catastral, el cual se protocolizará con la escritura pública respectiva. En este evento no será necesario
transcribir textualmente los linderos literales del inmueble.
29Decreto 2157 de 1995 art. 10. La identificación de los inmuebles por medio de planos catastrales, no
afectará los derechos de terceros.
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notaría30. No es necesario indicar la hora en que ha de concluirse el contrato. Basta
con que se haya señalado fecha 31 32.
Municipios con notaria única. Es válido indicar sólo el municipio. Si existen varias
notarias, debe escogerse una y habrá que indicarla. Si no se indica la notaría
podría interpretarse que se trata de la notaría primera, atendiendo al principio de
conservación del negocio (art. 1620 C.C.) 33.
Pero ante todo debe prevalecer la buena fe en la ejecución de lo pactado (1603
C.C.), las partes se han de comunicar (celular, chat, e:mail) y compartir sus
intenciones, disponibilidades de tiempo, modo lugar, cambios de horario, de tal
forma que el negocio no llegue a fracasar por un formalismo no previsto o en otros
casos desconocido.
4. Sanción.
5. Gastos e Impuestos.
5.1 Escogencia de notaría. Existe libertad para las partes (art. 2 Decreto
2148 de 1983). No debe imponerse por una parte a la otra, como lo hacen los
constructores, bancos y financieras, es una mala práctica que debe erradicarse. El
usuario tiene el derecho a escoger la oficina más cercana a su residencia o lugar de
trabajo.
5.2 Retención en la fuente. Si el vendedor es persona natural, debe cumplir
con el impuesto de retención en la fuente equivalente al 1% del valor de la venta del
30Si en el lugar existe notaría única y las partes son vecinas del mismo municipio . Vid. Cas. Civ. Sent. de 12-
VIII, 1925, XXXI, 306, 19-VI, 1950, LXVIII, 391; 24-VIII, 1961, XCVI, 254. En : TAMAYO. El Contrato…, Ob.
Cit. p. 50.
31Vid. Sent. Cas. Civ. 6-X, 192, Jurisprudencia civil, Bogotá, Jurídicas Wilches 1983, p. 251; Cas. Civ. 10-0-
XII, 1981 y 7-VI, 1982, GERMÁN GIRALDO ZULUAGA, Ultimas doctrinas civiles la Corte, Bogotá, Foro de la
justicia, 1984, pp. 154 y 155. En : TAMAYO. El contrato…, Ob. Cit. p. 50.
32Por razones prácticas es conveniente indicar la hora, pues de lo contrario habrá que estar pendiente todo el
día y sólo al final se podrá dejar la constancia de no comparecencia.
33 Vid. ALZATE CRISTOBAL, Fundamentos del Contrato 2ª. Ed. Gustavo Ibáñez, Bogotá, 2009 pág. 285.
34RODRÍGUEZ F., considera que de estos cuatro requisitos sólo el 1ª y 3ª (escrito y modalidad) se exigen para la
promesa de contrato, sobreentendiéndose los otros (eficacia del contrato y determinación del objeto) si el
legislador no los hubiera mencionado. Ob. Cit. p. 97.
P á g . 16
inmueble. Suma con destino a la DIAN que retiene el notario al momento de
escriturar y entrega el certificado de retención. Cuando se vende por precio inferior
al avalúo catastral, debe adjuntarse la promesa y solicitar que se liquide la
retención por el valor de la venta indicado en la promesa.
5.3 Derechos notariales. Deben sufragarlos ambas partes, el art. 1862
C.C. dispone “Las costas de la escritura de venta serán divisibles entre el vendedor
y el comprador, a menos que las partes contratantes estipulen otra cosa”.
Se trata de norma dispositiva o supletoria de la voluntad de las partes (art. 16 C.C.)
quienes pueden modificarla. 35. La tarifa de las expensas notariales es del 3 por mil
sobre el precio de la venta o del avalúo catastral si el precio es inferior. Además se
liquidan dos copias auténticas de la escritura en papel seguridad y con todos sus
anexos.
5.4 Impuesto de Beneficencia. Ley 223 de 1995 art. 227 corresponde al
impuesto de registro y anotación 36, mal llamado de beneficencia, está a cargo de
ambas partes en cuotas del 50%, salvo manifestación expresa en otro sentido .37 Se
trata de norma dispositiva o supletoria de la voluntad de las partes (art. 16 C.C.) ,
quienes pueden modificarla. 38 Su tarifa es del 1% del valor de la venta indicado en
la escritura.39
5.5 Derechos de la oficina de Registro. Debe pagarlos el vendedor indica
la Ley 39 de 1890 en su art. 14. Se trata de la principal obligación que debe
cumplir el vendedor, toda vez, el art. 1880 C.C., así lo indica, “las obligaciones del
vendedor se reducen en general a dos la entrega o tradición, y el saneamiento de la
cosa vendida” 40. Para cumplir con la obligación de perfeccionar la compraventa
36 El nuevo estatuto de registro contenido en la ley 1579 de 2012 en su art. 15 parágrafo 2° ha establecido que
“Ningún acto notarial o de registro podrá ser gravado con impuestos, tasas, contribuciones municipales o
departamentales, con excepción del impuesto de Registro autorizado por la ley 223 de 1995y las que lo
modifiquen o adicionen”.
37 Impuesto de Registro y Anotación. Ley 223 de 1995 a rt. 227. Sujetos Pasivos. Son sujetos pasivos los
particulares contratantes y los particulares beneficiarios del acto o providencia sometida a registro. Los sujetos
pasivos pagarán el impuesto por partes iguales, salvo manifestación expresa de los mismos en otro sentido.
39 La Cámara de Comercio de Bogotá, tiene certificada la costumbre mercantil de pago de los gastos de
beneficencia y registro a cargo del comprador. Esta costumbre por ser contraria a la ley no tiene aplicación
según el art. 8 Código Civil “La costumbre en ningún caso tiene fuerza contra la ley. No podrá alegarse el desuso
para su inobservancia, ni práctica alguna por inveterada y general que sea.”
40 VALENCIA RESTREPO, anota lo siguiente: Confunde el Código las voces entrega y tradición que son
diferentes. La tradición es un negocio jurídico que se perfecciona con la entrega, cual indica la definición del art.
740 del Código Civil. Si versa sobre cosas muebles, la tradición es un negocio jurídico real (art. 1500 colon 1), se
perfecciona con una entrega que la mayoría de las veces es real (material, efectiva), pero también puede ser
simbólica o ficticia (arts. 754, y 755), si se trata de inmueble, es un negocio jurídico solemne (art. 1500 colon 2),
el cual se perfecciona con una entrega solemne o formal, consistente en la inscripción del título correspondiente
en la oficina de registro de instrumentos públicos (art. 756).
Don Andrés Bello, quien conocía el derecho romano, en el cual no hay sino un solo vocablo traditio, cuya
traducción literal es entrega, para denominar dos fenómenos jurídicos bien distintos: la tradición y la entrega. La
tradición transmite el dominio, la entrega la posesión o tenencia. Quizás esa identificación terminológica, propia
del ordenamiento de la época, llevó al redactor de nuestro Código a la confusión y sinonimia anotadas. (ver
Código Civil, concordado 5ª edición Temis Bogotá, 2005 pág. 234 y s.s.).
P á g . 17
de inmuebles debe cumplirse con el modo tradición, que consiste en el registro del
título (la escritura) en la oficina correspondiente.
La compraventa es contrato bilateral en donde el pago del precio es causa de la
obligación recíproca de cumplir con la tradición que se encuentra a cargo del
vendedor. Trasladarle este gasto al comprador es una costumbre contraria a norma
expresa que desconoce la naturaleza del contrato y origina un desequilibrio
contractual, toda vez, que se trata de la principal obligación del vendedor y no es
posible trasladarle su costo al comprador. La tarifa es 0.5% del valor de la venta. 41
En consecuencia los derechos de la oficina de registro debe pagarlos el vendedor,
toda vez, que de esta forma cumple su principal obligación originada en el contrato
de compraventa de inmueble. Como se trata de normas dispositivas de la voluntad
de las partes, éstas pueden acordar distribución en forma diferente, pero en un
plano de libertad, igualdad y equidad.
No debe confundirse con la mala práctica que ha querido presentarse como una
costumbre, de las constructoras, financieras, e inmobiliarias de imponerle al
comprador el pago del impuesto de beneficencia y registro al 100% , que es
producto de su posición dominante en promesas de compraventa que han pasado a
convertirse en contratos de adhesión, toda vez, que el comprador no puede negociar
los términos, por cuanto se niegan a venderle su vivienda. En la práctica las
constructoras le trasladan al comprador la totalidad de este gasto, aprovechando
que es la parte débil del contrato, la necesidad de satisfacer la vivienda y el anhelo
de ser propietario y el poco conocimiento del tema del comprador.
Si en la escritura se introducen otras garantías que incrementan el costo del
contrato se encuentran a cago de la parte que se beneficia v. gr. hipoteca
(generalmente el comprador); cuando con la hipoteca el vendedor directamente
financia la compra de la vivienda no genera expensa notarial. Si la hipoteca es para
préstamo de consumo o la hace persona diferente al vendedor aplica tarifa
ordinaria según su cuantía.
En conclusión en la compraventa de inmuebles por norma legal los gastos se
encuentran a cargo de:
Parte vendedora: Notariales y de registro (beneficencia) en porcentaje del 50%.
Retención en la fuente y derecho oficina de registro al 100%.
Parte compradora. Notariales y de registro (beneficencia) en porcentaje del 50%.
Todos los anteriores gastos están gravados con IVA del 16%. Si una de las partes se
hace cargo de todos estos rubros, deberá tener en cuenta que pueden oscilar entre
3.5% y 4% del total del precio.
Debemos anotar que el verbo “traditar”, no se encuentra en el diccionario de la Real Academia Española
41 La Cámara de Comercio de Bogotá tiene certificada la costumbre mercantil de que los gastos de
beneficencia y registro se encuentran a cargo del comprador. Esta costumbre es contraria a la ley que regula su
pago estableciendo la división entre ambas partes. La costumbre mercantil no aplica a negocios civiles. El art. 8
del Código Civil ha despojado a la costumbre de toda función derogatoria al disponer: “La costumbre en ningún
caso tiene fuerza contra la ley. No podrá alegarse el desuso para su inobservancia, ni práctica alguna por
inveterada y general que sea.
P á g . 18
Además de los anteriores requisitos relacionados en forma directa con la promesa,
existen los requisitos relacionados con la firma de la escritura (decreto 960 de
1970) y su posterior registro (ley 1579 de 2012), que deben tenerse en cuenta por
todo vendedor y poder cumplir su obligación de suscribir la escritura el día previsto
y son:
6.1 Intervinientes, identificados con su documentos de identidad (cédula
para nacionales, para extranjeros cédula de extranjería o pasaporte, N.I.T, para
persona jurídica). Comparecer en forma directa o con poder especial o general con
facultad para disponer o enajenar (indicando ciudad, dirección, matrícula
inmobiliaria y cedula catastral del inmueble) 42. Si tienen sociedad conyugal o
patrimonial disuelta, debe estar liquidada, pues de lo contrario se estaría frente a
venta de cosa ajena 43.
6.2 Descripción del inmueble, dirección, linderos, matrícula, catastral, si
está afectado a propiedad horizontal, cabida expresada en unidades del sistema
métrico decimal 44. Si parece expresada en varas cuadradas, se deberá en la misma
escritura hacer la conversión por el factor matemático 0.64, o invocar la resolución
1100 de la Superintendencia de Notariado y Registro para que sea inscrita, siempre
y cuando no se trate de efectuar modificaciones a la cabida del inmueble
enajenado.
6.3 Que no esté afectado con limitaciones, las cuales pueden ser:
a. Patrimonio de familia inembargable (si lo está el notario previo trámite
especial puede levantarlo art. 84 Decreto 019 de 2012).
b. Afectación a Vivienda familiar, pueden levantarla los interesados de común
acuerdo en la misma escritura.
c. Otras limitaciones como hipotecas de mayor extensión, condiciones
resolutorias expresas, administraciones anticréticas, fiducia civil, se deben
cancelar previamente (aunque no impiden la venta) 45.
43 La sociedad conyugal o patrimonial entre compañeros es una universalidad jurídica que una vez disuelta,
debe entrar a liquidarse para adjudicar a cada sujeto sus derechos, no interesa que el bien esté a nombre de
ambos, o de uno solo. Si se dispone de bien con sociedad disuelta y sin liquidar, se enajena cosa ajena, toda vez,
que solo con la liquidación se definirá a quien le corresponde.
44 Cabida. Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos (ley 1579 de 2012) exige el área del predio
expresada en unidades del sistema métrico decimal, es decir, metros, hectáreas cuadradas. Suele presentarse
inconvenientes relacionados con:
a) Predios con área expresada en varas. Debe hacerse la actualización por conversión por el equivalente
matemático a metros cuadrados (factor 0.64).
b) Predios sin área indicada en el certificado de tradición. Se debe obtener el Certificado del Instituto
Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) o de Catastro Distrital sobre su cabida real, para actualizarla en la
misma escritura de venta.
Predios que tienen registro antes de la vigencia de la ley 1579/12 si la trasferencia no implica
modificaciones (desenglobes, englobes) pueden ser registrados con cabida en varas o sin dato de cabida.
(Circular 1.100 de 2014 S.N.R.).
P á g . 19
6.4 Paz y salvo de pago de impuesto predial, valorización, plusvalía o
cualquier otro impuesto. El impuesto predial se encuentra a cargo del propietario
del inmueble, y debe acordarse la forma de este pago, es decir, si el vendedor
asume todo su costo, o se pacta como fecha máxima la de la escritura. En este caso
las partes liquidarán en forma proporcional este impuesto y se compensarán los
saldos para cada contratante.
6.5 Paz y salvo de propiedad horizontal. En caso de no contarse con el paz y
salvo, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva
solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del
nuevo propietario por las deudas que existan en la copropiedad (ley 675/2001 art.
29). Por razones prácticas el comprador debe verificar el estado de cuenta de las
expensas de administración ordinaria y extraordinaria, el pago de los servicios
públicos, impuestos, valorizaciones y efecto plusvalía.
6.6 Título antecedente (escritura de compra) y certificado de tradición para
verificar tradición, linderos, cabida, ubicación, gravámenes, limitaciones al
dominio, medidas cautelares y casos de falsa tradición 46.
6.7 Recomendación final. Investigue, no se confíe demasiado, indague por el
vendedor en el conjunto; en la administración pregunte por el estado de cuenta del
inmueble; obtenga direcciones, infórmese quien le está vendiendo, tome teléfonos
fijos, verifíquelos, por cuanto hay personas que tienen como modus operandi
estafar con las promesas.
Desconfíe de un precio muy inferior en el sector, verifique con el propietario el
precio y temas de agencias inmobiliarias, en especial si se trata de personas
residentes en otras ciudades y actuación mediante poderes especiales, de trámites
el mismo día y de urgencia; para entregar dinero solicite la copia de la promesa y
exija su recibo.
Asista siempre acompañado de una persona que tenga algún conocimiento del
tema, no acepte cambios de última hora en las modalidades del negocio que fueron
previamente convenidas.
Si recibe dinero en efectivo, es preferible optar por la modalidad de consignación
bancaria, no se exponga a delincuentes que mediante modalidad de fleteo le
pueden despojar de su dinero.
La promesa es conveniente autenticarla ante notario o suscribirla ante dos testigos.
Si se trata de inmobiliaria o comisionista de finca raíz, compruebe el poder y
verifique las facultades para recibir el pago, firmar la escritura y entregar el
inmueble. Entregue el dinero directamente al propietario no lo entregue al
comisionista.
En las visitas al inmueble aproveche para indagar sobre la historia del predio con
la administración o vecinos.
Si se trata de propiedad horizontal, observe que no existan ampliaciones sobre
zonas comunales, alteración de fachadas, cerramiento de balcones o terrazas; la
ubicación del parqueadero debe tener libre acceso y que no impida entrada a
depósitos. Observe el estado general del conjunto como presentación, aseo,
vigilancia y protocolos de seguridad.
45 La servidumbre es una limitación a la propiedad que no impide su transferencia pues se constituye a perpetuidad.
Art. 879 C. C.
46 El control de legalidad al autorizar el acto implica que el notario debe verificar la historia jurídica del predio,
y si bien es cierto no hace estudio de títulos, debe poner de presente cualquier situación que advierta para que
los comparecientes decidan. Ej: Registro de hipoteca en mayor extensión sin cancelar.
P á g . 20
7. Códigos de registro.
0203 HIPOTECA
0212 VALORIZACIÓN
P á g . 21
0311 CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPRESA
0325 MEDIANERÍA
P á g . 22
0345 SERVIDUMBRE ECOLÓGICA
P á g . 23
0416 DEMANDA EN PROCESO DE SEPARACIÓN DE BIENES
0438 EMBARGO ESPECIAL ART. 66. CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO PENAL. (LEY 600 DE 2000)
P á g . 24
0449 INICIACIÓN DILIGENCIAS ADMINISTRATIVAS POR INDEBIDA OCUPACIÓN DE BALDÍOS
POR EL TITULAR
P á g . 25
0479 SUSPENSIÓN PROVISIONAL A LA LIBRE DISPOSICIÓN DE DOMINIO EN PROCESO DE
JUSTICIA
1476/11).
0502 ARRENDAMIENTO
0503 COMODATO
0507 BIENES RECIBIDOS POR EL FONDO PARA REPARACIÓN DE VICTIMAS (RES. 1476/11 ART.
1).
0603 AFECTACIÓN A VIVIENDA FAMILIAR SOBRE MEJORAS EN PREDIO AJENO. (PAR. ART. 5º LEY
258/96).
0612 PATRIMONIO DE FAMILIA SOBRE MEJORAS EN PREDIO AJENO. (PAR. ART 5º LEY 258/96)
0616 COMPRAVENTA MEJORAS SUELO AJENO CON ANTECEDENTE REGISTRAL. ( RES. 2708 DE
P á g . 26
2001)
47 Art. 591 C.G.P. La inscripción de la demanda no pone el bien fuera del comercio pero quien los adquiera con
posterioridad estará sujeto a los efectos de la sentencia de acuerdo con lo previsto en el art. 303 del C.G.P.
P á g . 27
pues para perfeccionarlo sólo deben faltar las formalidades legales y en la promesa
unilateral no se cumple este requisito.
8.1.2Tesis de la validez de la promesa. Defendida por LUIS CLARO SOLAR. No se debe
confundir la promesa con el contrato prometido, son dos contratos diferentes.
Ninguna disposición legal exige que en el contrato de promesa ambas partes se
obliguen recíprocamente. Se pueden celebrar contratos unilaterales o bilaterales y
la libertad contractual sólo puede entenderse limitada cuando una disposición legal
expresa así lo diga. Si la ley hubiese querido exigir en la promesa el concierto de
dos obligaciones recíprocas, así lo habría hecho tal como lo hizo en la promesa de
matrimonio del art. 110 C.C., donde exigió que sea mutuamente aceptada.
Existen numerosas disposiciones que revelan el espíritu de nuestro ordenamiento
de aceptar en materia de promesa de compraventa, obligaciones unilaterales. Ej., el
pacto de retroventa art. 1939 C.C., que no es otra cosa que la obligación unilateral
que se impone al comprador de vender a su turno la cosa que ha comprado, a la
misma persona que se la vendió si ésta lo exige durante el plazo que se ha fijado en
el contrato.
De lo anterior se desprende que si la promesa no aceptada, es una simple oferta
que no genera obligaciones, la promesa aceptada es un perfecto contrato unilateral
que obliga al promitente. Se debe distinguir entre la oferta que se formula para
celebrar un contrato, de la promesa de celebrar un contrato. La simple oferta de
celebrar un contrato es un acto jurídico unilateral, porque constituye la expresión
de la voluntad de una sola parte; en cambio el contrato de promesa, como todo
contrato es una convención, o sea, un acto jurídico bilateral, que a su vez puede
ser contrato unilateral o bilateral.
48Vid. PIZARRO WILSON, Carlos. La promesa de compraventa (en línea) consulta en marzo 16 de 2007. U.
Diego Portales. Chile.
P á g . 28
No puede confundirse el contrato de promesa y el contrato prometido. Ambos
consentimientos son independientes y pueden verificarse en momentos distintos.
La autonomía de la voluntad al contratar. Las partes pueden disponer de
formalidades convencionales para contratar, es decir, un contrato que por
naturaleza es consensual puede por acuerdo sujetarse a las formalidades elegidas
por las partes (1858 C.C.).
8.3.1.2 El desequilibrio entre las prestaciones, debe ser enorme en los términos
señalados por el legislador en el art. 1947 C.C.
El legislador señala que el vendedor sufre de lesión enorme cuando el precio que
recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende. El comprador
por su parte, sufre de lesión enorme cuando el justo precio de la cosa es inferior a
la mitad del precio que paga por ella. El justo precio equivale al valor del comercial
de la cosa, cuestión que le corresponderá determinar al juez. “El justo precio se
refiere al tiempo del contrato”, Art. 1947 inc. 2°.
49 Vid. RODRIGUEZ FONNEGRA, PÉREZ VIVES, VALENCIA ZEA, BONIVENTO F., TAMAYO L.
P á g . 29
Esta frase ha generado discusión respecto de su aplicación en el caso de los
contratos de compraventa de bienes raíces que han sido precedidos de contrato de
promesa en que el precio se había ajustado al momento de celebrar la promesa. La
cuestión es: ¿a qué contratos se refiere el art. 1947?
Problema jurídico: ¿puede demandarse la rescisión por lesión enorme respecto del
contrato de promesa de compraventa de bien inmueble? Dos opiniones
encontradas: 50
1ª La promesa de compraventa afectada por lesión es nula. Se invoca el N° 2
del art. 89 ley 153/1887, y por consiguiente se afirma que la promesa es nula
porque lo prometido sería ineficaz.
2ª No es nula la promesa de compraventa por lesión. Son sus fundamentos:
No es cierto que la compraventa prometida sea ineficaz. El demandado puede evitar
la lesión, completando el justo precio con deducción de una décima parte o
restituir el exceso del precio recibido aumentado en una décima parte (1948 C.C.).
Esta alternativa sólo puede verificarse una vez se encuentre otorgado el contrato
prometido.
De aceptarse el argumento de nulidad del contrato de promesa de compraventa,
sería de nulidad absoluta, al faltar un elemento esencial de los enumerados en el
art. 89 ley 153/1887. Esta solución significaría el absurdo que la sanción sería
mayor en la promesa, que en el contrato de compraventa, respecto del cual se
regula la rescisión por lesión.
La nulidad del contrato de promesa por lesión enorme infringiría dos principios: a)
las sanciones son de aplicación estricta y la lesión está prevista para el contrato de
compraventa y no para la promesa de compraventa; b) Se infringe el principio que
obliga a no confundir la promesa con el contrato prometido.
La lesión enorme ataca el desequilibrio del precio en la compraventa, y la promesa
es contrato preparatorio al de venta, su precio se consumará al perfeccionarse el
contrato. Por lo tanto, si se celebra una promesa de venta de inmueble y una parte
advierte un desequilibrio en el precio que configure la lesión, se deberá
perfeccionar el contrato, para actuar en consecuencia.
La doctrina y jurisprudencia italianas admiten que puede ejercerse la lesión contra
la simple promesa bilateral de venta pues sería ilógico no admitir tal acción contra
la promesa de venta para esperar a que esta se transforme en definitiva 51.
El Código Civil francés tiene previsto “En caso de promesa de venta unilateral la
lesión se apreciará en la fecha de la realización” (art. 1676 ) 52
51Vid. DEGNY, Francisco, La compraventa, trad. de Fr. BONET TAMÓN, Madrid, 1957. En : VALENCIA Z,
Derecho civil. Contratos , Ob. Cit. p. 30.
52 GÓMEZ ESTRADA CESAR. Contrato de Compraventa.
P á g . 30
Queda como tema de estudio para la Corte, que ha extendido la figura a otras
transferencias como la permuta, dación en pago con inmueble, y aportación a título
oneroso de inmueble a persona jurídica 53.
8.3.1.4 Momento a tener en cuenta para calificar el justo precio. ¿Qué
ocurre si el precio era justo al tiempo del contrato de promesa y deja de serlo al
tiempo del contrato de compraventa?
Se argumenta que el art. 1947 C.C., se refiere al justo precio al momento del
contrato, pero debe tenerse en cuenta que al redactarse el Código estaban
prohibidas las promesas, y la ley 153/1887 las aceptó.
Por lo tanto el precio acordado en la promesa se considera el justo precio 54. La
validez de la promesa nos indica que en presencia de un contrato de compraventa
precedido de una promesa, si el precio era justo al tiempo de la promesa no podrá
rescindirse el contrato de compraventa por lesión enorme aunque el precio deje de
ser justo al momento de perfeccionarse la venta, en especial cuando transcurre
lapso de tiempo de uno o más años.
53 Exigir la escrituración, puede resultar económicamente gravoso, puesto que el precio no variará y su
desequilibrio es el objetivo del proceso. El intérprete debe buscar soluciones en donde el factor económico
no esté ausente, por cuanto detrás de todo contrato existe una operación económica que no se puede
desconocer. En efecto la perfección del contrato significa gastos notariales, impuesto de registro y
anotación, derechos de oficina de registro, pago de retención en la fuente para el vendedor, etc., que
sumados equivalen al 4%, del precio.
54Vid. Cas. Civ. agt. 20 de 1985. Jurisprudencia y Doctrina. Legis, octubre de 1985 p. 831 y s.s. En: TAMAYO.
Obligaciones p. 193.
P á g . 31
Los contratos reales se perfeccionan con la tradición (entrega) de la cosa (1500
C.C.). ¿Es posible admitir un precontrato consensual que tenga por objeto un
posterior contrato real?. Si el consentimiento y la entrega se presentan en forma
simultánea, ¿es posible obligar a la entrega, a quien no quiere hacerla?
8.5.1Validez. La promesa de contrato real debe analizarse teniendo en cuenta en
primer lugar la ley vigente al respecto; se debe otorgar eficacia a las promesas o
preliminares de contratos reales no prohibidas expresa o virtualmente en la ley. La
validez de la promesa de contrato real debe sujetarse a los requisitos de la promesa
de contrato en general (solemne en materia civil, y consensual en materia
mercantil). Dejando a salvo las prohibiciones expresas; el silencio que guarda la ley
sobre los demás supuestos de los contratos reales colocan a las promesas de éstos
dentro del principio de validez.
8.5.2Promesa de mutuo comercial. El Código de comercio regula la promesa de
mutuo remunerado, en el art. 1169, “Quien prometa dar en mutuo puede
abstenerse de cumplir su promesa, si las condiciones patrimoniales del otro
contratante se han alterado en tal forma que hagan notoriamente difícil la
restitución, a menos que el prometiente mutuario le ofrezca garantía suficiente”.
Significa lo anterior que quien promete en mutuo debe invocar una justa causa
para abstenerse de cumplirlo. El legislador admitió la posibilidad de incumplir la
promesa cuando existen motivos serios y fundados, diferentes a la voluntad
caprichosa y unilateral del mutuante, en la negativa a cumplir la promesa de
mutuo.
Para el mutuo comercial, por tratarse de norma expresa, en el evento que el
mutuante invoque razones diferentes a las indicadas en el art. 1169 C. Co., para no
cumplir, puede forzarse a cumplir la promesa de mutuo. Sería el caso de las
entidades financieras cuando le informan al cliente que por políticas internas del
banco, se niega el préstamo aprobado con anterioridad. Si el banco alega la
insolvencia de su cliente, éste puede obligarlo a cumplir ofreciendo la garantía
suficiente.
8.5.2.1 Derecho argentino. No acepta que pueda obligarse a cumplir en forma
forzada la promesa de contrato real, el art. 2256 C.C., establece que el comodato es
un contrato real que se perfecciona con la entrega de la cosa, agrega enseguida que
la promesa de hacer un empréstito de uso no da acción alguna contra el
promitente. En este evento sólo es admisible la indemnización de perjuicios.
55Código Civil Francés “Es donar y retener el que el donante se reserve la facultad de disponer libremente de
la cosa que dona, o que quede en posesión de ella hasta el día de su muerte.” Se resalta de esta forma el
carácter irrevocable que tiene la donación.
P á g . 32
completen lo que hubiere recibido si la promesa hubiere sido cumplida a prorrata
de lo que su infracción les aprovechare (1262 C.C.). 56
56 Esta norma se considera una especie de pacto de sucesión futura admitido como válido y clara
excepción al art. 1520 C.C., que no permite que el derecho a suceder por causa de muerte sea objeto de
donación o contrato, aun cuando intervenga el consentimiento de la misma persona.
57Confr. Sent. Cas. Civ. 25 de febrero de 1991. Jurisprudencia y doctrina. Legis, abril de 1991, pp. 278, en
TAMAYO. El contrato ..., Ob. Cit. p. 42.
P á g . 33
9.2.1Excepción. La promesa de matrimonio mutuamente aceptada, conocida como
esponsales o desposorios. Su incumplimiento no obliga a la celebración del
contrato, ni a demandar indemnización de perjuicios (110 C.C.); tampoco podrá
pedirse la multa que se hubiere estipulado para el caso de no cumplirse lo
prometido (111 C.C.). Da origen a que se demande la restitución de las cosas
donadas y entregadas bajo la condición de un matrimonio que no se ha efectuado
(112 C.C.).
La promesa de contrato tiene el mismo tratamiento que el contrato para ejercer las
acciones judiciales 58. En caso de mora de una de las partes puede pedirse su
cumplimiento o su resolución (1546 C.C.; art. 870 C. Co.), con indemnización de
perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de
perjuicios moratorios. Varias situaciones pueden presentarse.
59D. 2148 de 1983. Art. 45. De los Testimonios Especiales. Cuando se trate de comprobar que una persona
concurrió a la notaría a otorgar una escritura prometida, el notario dará testimonio escrito de la
comparecencia mediante acta o escritura pública, a elección del interesado.
60Requisito innecesario por cuanto el Notario tiene como función elaborarla sin costo alguno para el
interesado. Vid. Art. 6 D. 960 de 1970 “Corresponde al Notario la redacción de los instrumentos en que se
consignen las declaraciones emitidas ante él, sin perjuicio que los interesados las presenten redactadas por
ellos a sus asesores”.
P á g . 34
trámite. Si los perjuicios no figuran en el título ejecutivo, se estimarán y
especificarán bajo juramento, en una cantidad como principal y otra como tasa de
interés mensual, para que se siga la ejecución por suma líquida de dinero.
Cuando el demandante pretenda que la ejecución prosiga por los perjuicios
compensatorios en caso de que el deudor no cumpla la obligación en la forma
ordenada en el mandamiento ejecutivo, deberá solicitarlo subsidiariamente en la
demanda.
10.1.3 Falta de entrega. Si se trata de falta de entrega de inmueble o mueble
sujeto a registro, se procede según el art. 378 CGP, por el proceso de entrega de la
cosa por el tradente al adquiriente de un bien enajenado cuya tradición consta por
la inscripción en el registro 61 y el reconocimiento de las indemnizaciones a que
hubiere lugar.
A la demanda se acompañará copia de la escritura pública registrada, en donde
conste la respectiva obligación con calidad de exigible, y si en ella apareciere
haberse cumplido la entrega el demandante deberá afirmar bajo juramento, que se
considerará prestado por la presentación de la demanda, que la entrega no se ha
efectuado.62
61 La inscripción es la forma de cumplir con la tradición de bien inmueble, por lo tanto lo que el Legislador
quiso fue referirse a al bien enajenado con inscripción ante el registro, como lo indica en el art. 378 CGP.
62 Este proceso no puede aprovecharse para despojar a poseedores de predios. Debe tratarse de compraventas
en donde el vendedor es verdadero poseedor, y después de suscrita la escritura se desentiende de su obligación
de entregar. Si el que vende no es poseedor el proceso a seguir es el reivindicatorio de dominio.
63 Resolución causa legal de terminación del contrato que tiene origen en el incumplimiento culposo a cargo
de unas de las partes. Víd Alzate H. Cristóbal Fundamentos del Contrato pág. 315.
64Confr. Sent. Cas. Civ. diciembre 15 de 1936 XLIV, 528. En : ORTEGA T. Jorge. Código Civil con notas y
comentarios. Bogotá, Temis, 1979, comentarios al art. 1932. p. 839.
P á g . 35
vencido de mala fe, pero por otra causa, o sea por la naturaleza de la acción
resolutoria.
Si se pactaron arras de retracto se imputarán al contratante incumplido (art. 1859
C.C.). Pero el pacto de arras como parte del precio o como señal de quedar
convenidos los contratantes, de presentarse incumplimiento se debe indemnizar el
perjuicio, pero no pueden convertirse en arras de retracto. (art. 1861 inc. 1 C.C.).
Si las partes pactaron arras y no indicaron su clase se presume de derecho que se
reserva la facultad de retractarse. (Art. 1961 inc. 2 C.C.).
Si hubo anticipo del precio, se devolverá con actualización monetaria, más los
intereses puros o legales del 6% anual, siempre y cuando no se trate de contratante
incumplido.
La restitución de los frutos se hará en su totalidad si ninguna parte del precio se le
hubiere pagado, y en la proporción que corresponda a la parte del precio que no
hubiere sido pagada (1932 C.C.) 65.
Quien por su culpa origina la resolución de la promesa asume los costos y totalidad
de perjuicios (responsabilidad contractual 1604 C.C.).
65El art. 1932 referente a las restituciones mutuas entre vendedor y comprador cuando se declara la
resolución de la venta, se limita a establecer una regla de equidad entre los frutos de lo recibido y lo pagado;
si el comprador recibió la cosa materia de la venta y el vendedor, parte del precio, los frutos de esta parte
(intereses) se compensan con los producidos por la parte correspondiente de la cosa, y la restitución debe
limitarse a la diferencia resultante . Corte Cas. 26 febrero 1930, xxxvii, 48. En : ORTEGA T. Código Civil. Ob. Cit. p. 852.
66 El contrato es anulable por vicio del consentimiento, objeto o causa ilícitos. Víd. Alzate Cristóbal Fundamentos
del Contrato, Nulidad del contrato p. 288 y s.s.
67Confr. Cas. Civ. Sent. 069 de 23 octubre de 1997, expediente 4918. En : Gaceta Judicial # 2488, T. CCXLIX,
Segundo semestre 1997 V. p. 1364.
P á g . 36
10.3.1 Buena fe del poseedor vencido.
La consideración de la buena o mala fe del poseedor que haga el juez en su
sentencia tiene las siguientes consecuencias:
El poseedor de mala fe es obligado a restituir los frutos naturales y civiles de la
cosa, y no solamente los percibidos sino los que el dueño hubiera podido percibir
con mediana inteligencia y actividad, teniendo la cosa en su poder (964 inc. 1
C.C.).
Si no existen frutos, deberá el valor que tenían o hubieran tenido al tiempo de la
percepción: se considerarán como existentes los que se hayan deteriorado en su
poder (964 inc. 2 C.C.).
El poseedor de buena fe no es obligado a la restitución de los frutos percibidos
antes de la contestación de la demanda: en cuanto a los percibidos después, estará
sujeto a las reglas de los dos incisos anteriores (964 inc.3 C.C.).
Es aconsejable cuando se celebren promesas de venta y se entregue la posesión,
dejar el testimonio escrito sobre la entrega de la posesión de buena fe.
Reconocimiento de gastos. En toda restitución de frutos se abonará al que la hace,
los gastos ordinarios que ha invertido en producirlos (964 inciso 4 C.C).
11 Pacto de arras.
Las arras son una cosa que se da en prenda de la celebración o ejecución del
contrato (art. 1859 C.C.). Es común dinero, un reloj, una joya, una moto, un carro,
etc.
11.3 Arras de Retracto. En este caso cada uno de los contratantes podrá
retractarse en forma libre.
Se acostumbra pactarlas para darle solidez y seriedad al negocio. Si se está seguro del negocio su suelen
pactar altas (del 30% del valor de la venta). Si existe duda se pactan valores pequeños (entre 1% y 3%).
P á g . 37
Plazo. Para el retracto son 2 meses después de la promesa o hasta la fecha de la
perfección del negocio, es decir, la firma de la escritura para inmuebles.
Efectos. El que ha dado las arras, las pierde y el que las ha recibido, debe
restituirlas dobladas. Si no se trata de dinero, es prudente fijar el valor de la joya o
cosa que se da. Si se trata de dinero, y el contrato se cumple, las arras pasarán a
integrar parte del precio, en caso contrario deberán restituirse, a no ser que las
partes acepten la cosa dada como imputable al precio.
11.4 Arras Confirmatorias. Si se pactan como parte del precio o como señal
que quedar convenidos los contratantes, no habrá lugar a retracto y la venta si es
de muebles (vehículo) quedará perfecta (1861 C.C.), si es inmueble deberá
suscribirse la escritura pública y registrarse. Con esta clase de arras no es posible
el retracto ni el desistimiento. Si se presenta incumplimiento se debe la
indemnización de los perjuicios.
10.3 Arras Confirmatorias Penales. Categoría originada en fallos judiciales.
Con efectos similares a una clausula penal. Si se incumple se tienen como una
valoración anticipada de los perjuicios 68.
12 Responsabilidad Contractual.
Responder significa dar cada uno cuenta de sus actos 69. Los autores MAZEAUD-TUNC
afirman que “una persona es responsable siempre que deba reparar un daño; tal es,
desde luego, el sentido etimológico de la palabra: el responsable es el que responde”70.
68 Categoría de arras criticada por la Doctrina. Vid. Corte Suprema de Justicia Sala Cas. Civ. Sent . de 6 de
junio de 1955, marzo 21 de 1974,11 diciembre de 1978.
69Vid. BUSTAMANTE ALSINA, Jorge. Teoría general de la responsabilidad civil . Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 8°
ed. 1993, p. 68.
70MAZEAUD, Henri y León. TUNC, André. Tratado teórico práctico de la responsabilidad Civildelictual y
contractual, Trad. Luis Alcalá Zamora y Castillo. Buenos Aires, 1 T. primero, V. Ediciones Jurídicas Europa
América, 1961, p. 2.
P á g . 38
nombre. Si la obligación es de hacer el acreedor puede solicitar a) que se apremie al
deudor para que ejecute lo convenido, b) que se le autorice a él mismo para hacerlo
ejecutar con cargo al deudor, c) que el deudor le indemnice los perjuicios (1610 C.C.).
10.1.2 Fundamento. La responsabilidad contractual se fundamenta en la culpa del
deudor, que se realiza automáticamente por el simple hecho de no cumplir dentro del
plazo fijado o cumplir tardíamente.
10.1.3 Imputación subjetiva. El daño puede ser causado por dolo, culpa o caso
fortuito. Se responde sólo cuando ha existido dolo o culpa (puede ser lata, leve, o
levísima)71, según se trate de contratos que son útiles al acreedor, a ambas partes o
exclusivamente para el deudor (1604 C.C.).
10.1.3.1 Culpa contractual. El deudor, en principio, sólo queda liberado por la
ejecución de la prestación a la cual se obligó, el hecho de no ejecutarla o, no ejecutarla
en el momento convenido constituye lo que se llama culpa contractual. El deudor
culpable no solamente puede ser obligado por la fuerza a ejecutar la prestación que
debe, si ello es posible, sino que también incurre en responsabilidad, es decir, debe
indemnizar cualquier perjuicio procedente de su falta72.
Presunción de culpa. La ley presume la culpa del deudor 73 cuando incumple la
prestación prometida, por cuanto de antemano conocía a qué estaba obligado, cuándo y
cómo debía cumplir74. Presunción que el deudor puede destruir acreditando su
diligencia y cuidado (que no incurrió en culpa) o el caso fortuito (1604 C.C.). La culpa
del deudor se presume por el simple hecho del incumplimiento moroso, lo que ocurre
cuando el retardo es constitutivo de mora (1608 C.C.). En cambio el dolo no se
presume, debe siempre probarse (1516 C.C.).
10.1.4 Mora del deudor. La indemnización se debe desde el momento de la
contravención (1615 C.C.). En todos los casos en que las partes estipulan el plazo en
que deben ejecutar sus obligaciones, se produce la mora automática por el hecho de no
ejecutarlas dentro de ese plazo de tiempo (dies interpellat pro homine) . Cuando la
obligación es de dar o hacer, hay mora si la cosa no puede ser dada o hecha sino dentro
de cierto tiempo que el deudor ha dejado pasar. En los demás contratos en que las
partes no hayan estipulado plazo, ni se determine por la ley, es necesario el
requerimiento judicial por el acreedor para configurar la mora (1608 C.C.)75.
71El art. 63 del Código Civil asimila la culpa grave, negligencia grave y culpa lata, al dolo en materia civil.
73La culpa del deudor debe valorarse en abstracto, lo cual corresponde al comportamiento de un ciudadano
medio que actúa de acuerdo a un grado normal de su deber objetivo de previsión y diligencia.
74Al presumir la culpa del deudor, se invierte la carga de la prueba de este elemento.
El brocardo «el día requiere por el hombre», no aplica a todo plazo, sino únicamente a los convencionales. No
opera por el cumplimiento de una convención, ni en plazo legal, ni judicial, ni si el término ha sido fijado por
testamento.
75 Código Civil art. 1608. El deudor está en mora: 1. Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término
estipulado; salvo que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituirlo en mora. 2.
Cuando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de cierto tiempo y el deudor lo ha dejado pasar sin
darla o ejecutarla. 3. En los demás casos, cuando el deudor ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor.
P á g . 39
Si el incumplimiento del deudor es doloso, (con engaño o malicia) se responde de todos
los perjuicios previstos e imprevistos, es decir, comprende también los perjuicios
indirectos y en su caso los morales (1616 C.C.).
Prueba del incumplimiento. Si se trata de obligaciones positivas de dar o hacer,
basta con acreditar la existencia del contrato y las obligaciones que de él derivan y
afirmar el incumplimiento (afirmación indefinida que no requiere prueba art. 167
C.G.P.). El demandado tendrá a su cargo demostrar que cumplió o quedó liberado por
fuerza mayor.
10.1.7.1 Fijación por el juez. La ley le indica al juez las bases para evaluar la
indemnización, quien debe tener en cuenta el daño emergente y el lucro cesante (1613
C.C.) y la noción de indemnización integral (art. 16 ley 446 de 1998 77). Los perjuicios se
deben limitar a la consecuencia inmediata y directa del incumplimiento del contrato.
10.1.7.2 Determinación por las partes. Las partes con frecuencia fijan por
anticipado la pena que deberá pagar el deudor en caso de incumplimiento de su
obligación (cláusula penal). Puede pactarse por la mora, el incumplimiento parcial o
total de la obligación.
La pena cumple funciones de apremio o de evaluación de perjuicios (1592 C.C.).
Pena. Función de apremio. Especie de sanción o multa que no se puede pedir a
un tiempo con la obligación principal incumplida, a menos que parezca haberse
estipulado por el simple retardo, es decir, se equipare con la indemnización de
perjuicios moratorios. Fuera del caso anterior para acumularla con la obligación
principal, se debe estipular que por el pago de la pena no se entienda extinguida la
obligación principal (1594 C.C.).
Pena. Función evaluadora de perjuicios. Es lo más común que las partes estimen
en forma anticipada los perjuicios, pacto que en opinión de OSPINA F., prevalece sobre la
indemnización que pueda fijar el juez y aún de la fijación legal (intereses moratorios) 78.
77 “La ley 446 de 1998 disciplina el principio de reparación integral. “Art 16. Dentro de cualquier proceso que se
surta ante la Administración de Justicia, la valoración de daños irrogados a las personas y a las cosas, atenderá los
principios de reparación integral y equidad y observará los criterios técnicos actuariales”.
80 OSPINA F. trae el siguiente ej. el arrendatario se obliga a pagar un precio mensual de $1.000 bajo pena de
$10.000. En caso de incumplimiento, el deudor puede pedirle al juez la reducción de dicha pena, en forma que
tal sólo deba pagar $2.000, que son el duplo del valor de la obligación principal, en la cual queda incluido este
valor. Vid. Régimen general de las obligaciones. Ob. Cit. p. 165.
82LEAL PÉREZ, Hildebrando. Código de comercio, compilado, concordado y anotado . Bogotá, 19 ed. Leyer, 2003.
p. 166.
La pena como evaluación de perjuicios en obligaciones dinerarias tiene un límite máximo y es la tasa de
intereses moratorios bancarios. Pactos como interés diario del 1% como pena, son lesivos y deben reducirse.
P á g . 41
Según la Corte el pago con intereses bancarios corrientes, excluye la corrección
monetaria, por cuanto la fórmula para calcularla ya tiene incluida la depreciación
monetaria83.
83Confr. Corte Suprema de Justicia. Sala Civil. Exp. 6094. Sent. 19 Nov. 2001. Jurisprudencia y Doctrina.
Bogotá, Legis. T. XXXI N° 361 Enero de 2002. p. 1.
84Vid. M. LABBÉ, Civ, 15 de marzo de 1876, DP 76, 1.449, s 76. 1.337. En: COLIN y CAPITANT, Ob. Cit. p. 7.
85Un estudio completo de la doctrina y jurisprudencia nacional sobre obligaciones de medio y resultado puede
consultarse en SUESCÚN, T I., Ob. Cit. p. 358 y s.s.
P á g . 42
Contrato de opción
RODRIGUEZ FONNEGRA JAIME, Del contrato de compraventa, Lerner, 1960, Bogotá. p. 119.
P á g . 43
ESCOBAR S. estudia las siguientes clases que resumo así: 87
11.2.1 La opción unilateral gratuita u onerosa. Puede ser unilateral o gratuito,
en cuanto “una de las partes se obliga para con otra que no contrae obligación
alguna” (1496 y 1497 C.C.); y oneroso, llamado también opción remunerada,
cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente (1496 C.C.), lo cual
ocurre si el optante recibe de inmediato el beneficio por la abstención del oferente y
por ello se obliga a pagarle a éste una suma de dinero.
11.2.2 La opción como negocio indirecto. Entendido como aquél que sirve
lícitamente para obtener un propósito económico que no es propiamente el suyo, la
opción se emplea con mucha frecuencia para objetivos pertenecientes a otros
negocios y de manera especial con fines de garantía, corretaje, p. ej., se encarga a
una persona de buscar un comprador dentro de un plazo y condiciones pactadas.
11.2.3 La opción como apertura de crédito. Como contrato de opción Código de
comercio art. 1400. El acuerdo referido estructura un contrato en virtud del cual se
obliga de inmediato el banco a "tener a disposición de una persona sumas de
dinero, dentro del límite pactado y por un tiempo fijo o determinado” de cual podrá
hacer uso el beneficiario el día que lo crea conveniente, mediante los respectivos
contratos de mutuo 88.
88C. del Comercio art. 1400 "Se entiende por apertura de crédito, el acuerdo en virtud del cual un
establecimiento bancario se obliga a tener a disposición de una persona sumas de dinero, dentro del límite
pactado y por un tiempo fijo o indeterminado. Si no se expresa la duración del contrato, se tendrá por
celebrado a término indefinido".
89 ESCOBAR S., es partidario de la opción verbal, pero no indica en que fundamenta su tesis. Vid. Ob. Cit. p.
488.
P á g . 44
como apertura de crédito se celebrará por escrito en el que se hará constar la
cuantía del crédito abierto y su naturaleza (1402 C. Co.).
90Código Civil Argentina art. 1367 “Pacto de Reventa”, es la estipulación de poder el comprador restituir al
vendedor la cosa comprada, recibiendo de él el precio que hubiere pagado con exceso o disminución.
12.3 Venta a prueba. Código civil. Se trata de una opción de venta. Se aparta
del principio consensualista en el entendido, que se perfecciona cuando la
condición se cumpla, es decir, cuando el comprador manifieste su satisfacción.
En opinión de VALENCIA Z. Y ORTIZ M.93, la venta a prueba es una venta bajo
condición resolutoria potestativa del agrado de la cosa por el comprador. Dice la
norma: “Si se estipula que se vende a prueba, se entiende no haber contrato
mientras el comprador no declara que le agrada la cosa de que se trata, y la
pérdida o deterioro o mejora pertenece entre tanto al vendedor. Sin necesidad de
estipulación expresa se entiende hacerse a prueba la venta de todas las cosas que
se acostumbra vender de ese modo” (1879 C.C.).
94 Confr. Cas. Civ. del 25 Jul. 1919, XXVII, 252). Cas. may 30 de 1932, XL, 80.
95Confr. Cas. Civ. dic. 15 de 1936, XLIV, 528, en ORTEGA T. Ob. Cit. p. 852.
P á g . 49
Contrato de Oferta mercantil
14 Proceso de negociación.
96 El precio en la compraventa se considera elemento esencial, pero existen varias formas de fijarlo. El art. 920 C.
Co, establece que si no se ha convenido el precio y el comprador recibe la cosa, se presumirá que las partes aceptan
el precio medio que tenga en el día y lugar de la entrega. Si se estipula como precio al corriente de plaza, se tomará
el precio medio que la cosa tenga en la fecha y lugar de la celebración del contrato (921 C. Co.). Para el Código
Civil el precio al corriente de plaza es el del día de la entrega (1864 N 3).
97Intención de quedar obligado. Ya no se requiere que la oferta contenga todos los elementos constitutivos del
contrato que se propone, basta con que sea precisa, e indique la intención del oferente de quedar obligado en caso
de ser aceptada. Es el criterio de la Convención de La Haya sobre Compraventa Internacional de Mercancías de
1964 (art. 4.1), de la Convención de Viena de 1980 sobre Compraventa (art. 14.1), Principios Unidroit (art. 2.2), del
Contract Code (art. 15), del Anteproyecto del Código Europeo de Contratos (art. 13 inc. 1), y de los Principios del
Derecho Europeo de Contratos (art. 2.201 [1]).
P á g . 50
En forma verbal o por escrito (845 C. Co.) o en forma electrónica por un mensaje de
datos98. La oferta verbal puede hacerse por teléfono (851 C. Co.)99. El criterio para la
caracterización del proceso comunicacional como entre ausentes no depende hoy de la
distancia física, sino de las características de simultaneidad e interrupción del proceso
formativo del consentimiento.
14.2.3 Es autónoma.
La oferta una vez emitida adquiere vida propia e independiente del proponente,
conserva su fuerza obligatoria aunque éste muera o llegue a ser incapaz en el tiempo
intermedio entre la expedición y su aceptación, salvo que de la naturaleza de la oferta
(intuito personae) o de la voluntad del proponente se deduzca la intención contraria (846
inc. 2 C. Co.).
14.2.5 Plazo.
La oferta debe contener un plazo de vigencia. Si no se indica plazo y es escrita debe ser
aceptada o rechazada dentro de los seis días siguientes a la fecha que tenga la
propuesta (731 C. Co.)101. La oferta se entiende caducada si transcurre el tiempo que el
oferente ha fijado para su aceptación y el destinatario no dice nada dentro del plazo
fijado. Una aceptación tardía no puede determinar la existencia del contrato. En la
exhibición de mercancías, si en el momento de la aceptación se han agotado las
mercaderías públicamente ofrecidas, se tendrá por terminada la oferta por justa causa
(849 C. Co.).
98Ley 527 de 1999 art. 14. En la formación del contrato, salvo acuerdo expreso entre las partes, la oferta y su
aceptación podrán ser expresadas por medio de un mensaje de datos. No se negará validez o fuerza obligatoria a un
contrato por la sola razón de haberse utilizado en su formación uno o más mensajes de datos.
99La propuesta hecha por teléfono se asimila a la verbal entre presentes (igualmente se puede aplicar a los
modernos medios de comunicación). La que se hace entre presentes deberá ser aceptada o rechazada en el acto de
oírse (850 C. Co.).
100La Corte considera que se ha modificado el sentido original del artículo 847 C. Co.. para hacer obligatorias las
ofertas a personas indeterminadas (consumidores en general) por este tipo de medios. Confr. Sent. dic. 13 del
2001, exp. 6775, Ord. Bulevar Niza/B.C.H. C.S.J.
101El plazo legal de seis días aplica si el destinatario reside en el mismo lugar del proponente; si reside en lugar
distinto, a dicho término se sumará el de la distancia (art. 851 C. Co.).
P á g . 51
14.2.6 Revocación de la oferta.
El Código de comercio consagra el principio de la irrevocabilidad de la oferta una vez sea
comunicada (846 C. Co.). La revocación puede considerarse mientras la oferta no haya
sido aceptada, criterio del Código Civil art. 1469 “mientras la donación entre vivos no ha
sido aceptada, y notificada la aceptación al donante, podrá este revocarla a su arbitrio”.
Los Principios Unidroit art. 2.1.4 (1) La oferta puede ser revocada hasta que se
perfeccione el contrato, si la revocación llega al destinatario antes de que éste haya
enviado la aceptación.
La aceptación debe ser pura y simple, conocida como «regla de la imagen en el espejo»,
en el sentido de no estar condicionada y ser coincidente en todas sus características
esenciales con la oferta. De existir variaciones se trata de una nueva oferta o
contraoferta. A su vez la aceptación condicional o extemporánea es considerada como
nueva propuesta (855 C. Co.)103. .
La coincidencia o simplicidad de la aceptación es, sin embargo, un asunto relativo, ya
que como bien advierte MARTÍNEZ DE AGUIRRE el contenido de la aceptación puede ser
tan amplio y tan complejo como lo permita la oferta. En tal sentido, piénsese en una
oferta que permita elegir entre varios productos, precios y modalidades de pago, pues,
en el caso propuesto la verdadera determinación del negocio estará efectuada, por
excepción, en la aceptación y no en la oferta104.
Los principios UNIDROIT permiten que la respuesta a la oferta constituya aceptación aun
cuando contenga estipulaciones adicionales o diferentes (art. 2.1.11), esto ocurre
cuando, la aceptación modifica los elementos de la oferta siempre y cuando no incluya
modificaciones que alteren sustancialmente los términos de la misma, y que la oferta no
102 Código Civil art. 1468 “Nadie puede aceptar sino por sí mismo, o por medio de una persona que tuviere poder
especial suyo al intento, o poder general para la administración de sus bienes, o por medio de su representante
legal. Pero bien podrá aceptar por el donatario, sin poder especial ni general, cualquier ascendiente o descendente
legítimo suyo, con tal que sea capaz de contratar y de obligarse”.
103Vid. ARRUBLA PAUCAR, Jaime A. Contratos mercantiles. Dike. Medellín, T. I. 2ª Ed. 1988, p. 78.
Se cita como ej., la multinacional de computadores DELL, le permite al destinatario configurar el equipo con
diversas opciones de color, memoria, procesador, accesorios, software, garantías, etc.
104Vid. MARTÍNEZ DE AGUIRRE. En : PINOCHET OLAVE, Ruperto. Artículos de doctrina. Chile. Revista Ius et
Praxis, 11 (1): 55 - 92, 2005. La formación del consentimiento a través de las nuevas tecnologías de la
información. Parte II. www.microjurídicas.cl.
P á g . 52
sea objetada sin demora injustificada por el oferente. Si éste no objeta el contrato se
entiende que se dio la aceptación de la oferta, incluyendo las nuevas condiciones. Según
PILAR PERALES, esta es la regla que reconoce la práctica internacional, así como la
práctica judicial de varios países que se apartan del rigor literal de la regla del espejo
que contradice la compleja realidad comercial105.
Supone voluntad seria o definitiva. No basta cualquier respuesta a la oferta. No se
entiende por aceptación en sentido técnico las manifestaciones realizadas por el
destinatario de la oferta en donde no incorpore su voluntad contractual, aun cuando en
ellas no haya rechazo de la oferta. No constituyen, por tanto, aceptación los meros
acuses de recibos de la oferta, la expresión del interés que ella puede haber despertado
en el destinatario o cualquier otra comunicación que signifique la continuidad del
período de negociación106.
15.1.2 Debe exteriorizarse.
La aceptación puede ser materializada en virtud de una declaración de voluntad expresa
o tácita. Para que exista aceptación tácita, se requiere que los actos del destinatario de
la oferta, en su consideración objetiva o social, signifiquen conformidad con la oferta o
manifestada por un hecho inequívoco de ejecución del contrato propuesto (854 C. Co.),
No es aceptación el silencio o la conducta omisiva, por sí solos; por el contrario, se
entiende que es una forma de rechazo. El silencio no se reconoce como aceptación 107. La
aceptación tácita produce los mismos efectos que la aceptación expresa108.
15.1.3 Ser tempestiva.
Debe producirse mientras la oferta esté vigente, esto es, antes de que haya sido
revocada o haya caducado por cumplimiento del plazo o condición establecida para su
vigencia. Si no existe plazo se aplican los arts., 850 y 851 C. Co.; si es verbal, debe
aceptarse o rechazarse en el acto de oírse; la oferta por medio de comunicación
instantánea comienza a correr desde el momento en que la oferta llegue al destinatario.
Si es escrita depende del plazo o medio de comunicación empleado. Si el destinatario
reside en el mismo lugar la aceptación deberá hacerse dentro de los seis días siguientes
(851 C. Co.), pero si reside en lugar distinto se sumará el término de la distancia 109. La
Convención de Viena, habla de plazo razonable (art. 18).
15.1.4 Conocerla el oferente.
No basta, por regla general, que la aceptación haya sido emitida sino que será necesario
que llegue a conocimiento del oferente mientras la oferta esté vigente, salvo las
excepciones que hemos revisado al tratar sobre la tempestividad de la aceptación. Se
presume que el oferente ha recibido la aceptación cuando el destinatario pruebe la
remisión de ella dentro de los términos de los arts. 850 y 851 C. Co.
La aceptación electrónica. Basada en mensajes de datos y considerada por la doctrina
como oferta entre presentes si el medio empleado permite la simultaneidad. Pero debe
tenerse en cuenta que existen diversos medios como telefonía IP, video conferencia,
105PERALES, Pilar, en OVIEDO ALBAN Jorge, Principios Unidroit. www.jurídicas. unam.mx (junio 2007).
108La aceptación sea expresa o tácita tiene que ser tempestiva, así lo ha dispuesto la C.S.J. Sent. Marzo 8/95. C.S.J.
Exp. 4473. Ord. Baudilio Fernández/Corporación Financiera Popular, formuló la doctrina de que la aceptación
bien sea expresa o tácita debe ser inequívoca y temporal.
109El término de la distancia se calculará según el medio de comunicación empleado por el proponente (art. 852
C.Co.).
P á g . 53
chat, Web interactivas, intercambio electrónico de datos (EDI), Internet, correo
electrónico, telegrama, télex, fax. Por lo tanto se deberá estudiar en cada caso concreto
sus efectos para determinar si estamos ante oferta verbal o escrita y teniendo siempre
en cuenta la simultaneidad e interrupción del proceso formativo del consentimiento y
los criterios de la ley 527 de 1999 para valorar probatoriamente un mensaje de datos,
que son:
1ª Si la información es accesible para su posterior consulta (art. 6 L.
527/99).
2ª Se tiene en cuenta las reglas de la sana crítica y demás criterios
reconocidos legalmente para la apreciación de las pruebas; la confiabilidad en la forma
en la que se haya generado, archivado o comunicado el mensaje; la confiabilidad en la
forma en que se haya conservado la integridad de la información; la forma en que se
identifique a su iniciador y cualquier otro factor110 (art. 11 L. 527 /99). Los artículos 20
y 21 L. 527 de 1999, únicamente rigen los efectos relacionados con el acuse de recibo.
Las consecuencias jurídicas del mensaje de datos se regirán conforme a las normas
aplicables al acto o negocio jurídico contenido en dicho mensaje de datos.
110Corte Constitucional mediante Sent. C-662 de 8 de Junio de 2000 M.P. Fabio Morón D., declaró exequible el
texto del artículo 11 de la ley 527 de 1999.
P á g . 54
se encuentran separados físicamente y que contratan por medios electrónicos sin
manifestar sus voluntades en un solo momento.
16.1.3 Diferentes sistemas. La doctrina universal ha elaborado varias teorías
para determinar la fecha y el lugar en que se perfecciona el contrato entre ausentes,
ellas son:
Sistema de la emisión o manifestación. El contrato se perfecciona en el instante en
que el aceptante manifiesta su aquiescencia al proponente111.
Crítica. Desconoce el carácter recepticio de las declaraciones contractuales. No es justo
vincular al oferente por un contrato que no le ha llegado a su conocimiento.
Sistema de la cognición. Hay contrato cuando dicha declaración es recibida por el
oferente y el oferente toma conocimiento de ella (854 C. Co.).
Crítica. Exigir el conocimiento del oferente puede resultar nocivo, la persona ha podido
salir de viaje o no le fue entregada por un dependiente.
La doctrina moderna ha buscado fórmulas intermedias, para evitar los inconvenientes
de las anteriores teorías y expone otros sistemas.
Sistema de la expedición. El contrato se forma cuando la aceptación es remitida al
oferente que marca el cruce de voluntades que perfecciona el negocio112.
Sistema de la recepción. Sólo se forma el consentimiento cuando la declaración de
voluntad llega al destinatario, sin necesidad de que éste se entere.
16.1.4 Sistema colombiano. La doctrina sostiene que el Código de comercio no acogió
ningún sistema en particular.
OSPINA F.113, considera que infortunadamente combina todos los sistemas sin definir
uno en concreto, se inclina por el sistema de la información y de la expedición114.
NARVÁEZ G., sostiene que parece haber acogido la teoría de la recepción con apoyo en el
art. 864 C. Co, (el contrato se entiende celebrado en el momento en que el proponente
reciba la aceptación de la propuesta). “Esta solución se justifica porque la celebración
del contrato no puede separarse del conocimiento recíproco que tengan las partes del
acuerdo de voluntades”115.
TAMAYO L., afirma que acogió el sistema de la recepción aun cuando lo combina con el
de la expedición, tal vez con fines probatorios116.
J. ARRUBLA P., se muestra partidario de la teoría de la expedición 117 atendiendo las voces
de los arts. 864 y 845 del C. Co.
J. SUESCÚN M., dice “El Código de comercio colombiano mezcló elementos de los cuatro
descritos. Si se trata de aceptación tácita se aplica el sistema de la información. Cuando
111Sin ser necesario el conocimiento que de la misma tenga el oferente. Vid. ARRUBLA P. Contratos…, Ob. Cit. p.
80.
112No basta manifestar su aceptación, en necesario enviar su respuesta al oferente. Vid. SUESCÚN, Ob. Cit. p. 113.
17 Principios Unidroit.
Hace relación al principio de llegada, el cual tiene significativa importancia, toda vez que
para las partes resulta importante determinar cuándo se tienen por aceptadas las
comunicaciones que a efectos de la formación de oferta, el perfeccionamiento del
contrato, la ejecución o la ulterior extinción. En este sentido, se aceptan como
comunicaciones todos los medios que resulten apropiados para la especificidad de cada
contratación, lo que significa que se deja amplio margen para que los jueces o árbitros
sopesen las condiciones particulares de cada negocio. De otro lado, el principio de
llegada envuelve fundamentalmente dos aspectos: la comunicación, entendiéndose
como todo medio que sea efectivo para el conocimiento de las particularidades del
negocio, y la llegada, entendida ésta como la entrega de la comunicación en el
establecimiento comercial o en la dirección postal (art. 2.1.3 P.U.).
El oferente no podrá utilizar las obras ejecutadas por las personas excluidas de la
prestación ofrecida. Si lo hiciere, deberá en todo caso indemnizarlas.
P á g . 57
Responsabilidad precontractual
P á g . 58
inmediata. Pero esto no significa que sean irrelevantes 119, por cuanto si existió
oferta, su fuerza obligatoria impone el deber de invocar justa causa en su retiro.
Si como consecuencia del comportamiento de tales relaciones previas, ¿Puede
o no derivarse una determinada responsabilidad precontractual o culpa in
contrahendo?. La respuesta es negativa, las negociaciones no son vinculantes, las
partes trabajan sobre la hipótesis de que habrá un contrato.
Estos acercamientos pueden tener un doble valor: a) servir de fuente
informativa para interpretar la oferta, cuando las pruebas básicas sean
documentos como estudios técnicos, gráficos, avalúos; b) como elementos de
prueba para determinar la responsabilidad en que haya incurrido uno de los
participantes por su retiro intempestivo en la celebración del negocio 120.
119No hay aquí entre los interesados una verdadera relación jurídica, sino una evidente relación social, que
los alemanes denominan contrato social. Pues bien, por el hecho de relacionarse o de entrar en contacto las
partes asumen unos determinados deberes. Quedan obligados a comportarse con la buena fe necesaria y a
observar en los tratos la lealtad que exigen las convicciones éticas imperantes.
122A mantiene con B una negociación para encargarse de la distribución en Colombia de un nuevo producto
fabricado por éste, aunque en verdad no tiene ningún propósito de celebrar el contrato, sino que busca que C,
de quien es cómplice, gane tiempo y lance antes al mercado un producto similar.
P á g . 60
que sea del caso analizar la intención dañina del agente, por cuanto lo que se
analiza es la existencia de un deber jurídico, como deber de comportamiento” 123.
123SANTOS BALLESTEROS, Jorge. Instituciones de Responsabilidad Civil . T.I. Bogotá. Pontificia Universidad
Javeriana. Colección Profesores N° 21, 1996, p. 68.
124LOHMANN LUCA DE TENA, Guillermo. El negocio jurídico , 2° ed. Editorial Jurídica Grijley EIRL. 1994. p.
503. BULLARD GONZÁLEZ, Alfredo “La asimetría de la información a propósito del dolo omisivo”. En :
Instituciones de Derecho privado. Contratación …, Ob. Cit. p. 297.
P á g . 61
El interés negativo es aquel que se forma por los daños sufridos por el acreedor, a
causa de haber confiado en la vigencia de un contrato que no se concretó, que se
extinguió o que resultó inválido.
En las distintas etapas por las que transita la formación del negocio jurídico, es
factible que la parte que tiene una «actitud expectante» realice una serie de actos
económicos-jurídicos que guarden relación causal con el mismo (gastos en
servicios, compras, negociaciones paralelas, transportes, asesores, etc.) que de
pronto quedan inconclusas y, precisamente por aquella conexión negocial, se
frustran. Esto provoca que la situación patrimonial de esa parte, ya no sea la
misma, pues se ha producido un menoscabo en su patrimonio, esto es, ha sufrido
un daño injusto.
BUERES, manifiesta que al querer precisar el concepto de daño al interés negativo,
se suele repetir, casi por tradición, que éste consiste en restituir las cosas al estado
en que se encontraban antes de concertarse el negocio, esto es, «mirar hacia el
pasado». Esta idea es, para el jurista, acotada y estrecha, se expresa así:
Pues si se atiene al sentido literal de la afirmación, sólo cabría indemnizar los
gastos efectivamente sufridos y no otros, lo que configuraría una reparación
insuficiente. Afirma «no se trata de mirar al pasado o al futuro, el lucro cesante y
las chances de ganancia son daños actuales y ciertos, de donde interesa el «hoy» y
el «ahora». Por tanto conceptúo que, en rigor, el interés negativo o interés de
confianza es aquel que se compone de todos los daños sufridos por el acreedor a
causa de haber confiado en la vigencia de un contrato que no se concretó o que se
extinguió125.
20.6.3 Doctrina
125 BUERES. En : CANTARELLI, Leonor. Daño al interés negativo Nº 152. Universidad De Belgrano, Departamento
de Investigación, Septiembre 2004, en línea (abril 2008).
126MOSSET I., Jorge. Responsabilidad por Daños. Buenos Aires, Ed. Rubinzal Culzoni, 1998, pág. 269.
P á g . 62
de un contrato válido, sino corresponde al daño causado al interés negativo.
Agrega, que si bien hubo discrepancias o dudas sobre la inclusión del lucro cesante
en el daño al interés negativo, en general tanto la doctrina como la jurisprudencia,
entienden que puede corresponder la inclusión del lucro cesante en la cuenta de
daños127.
CUIÑAS RODRÍGUEZ sostiene que una vez atribuida la responsabilidad
precontractual, deberán resarcirse de los daños ocasionados, sólo los que tengan
un nexo causal adecuado con la conducta antijurídica e imputable al autor. Y
agrega que en lo que hace al quantum del daño, el mismo no puede configurarse
como daño al interés positivo, por cuanto la responsabilidad precontractual supone
un «no contrato», por falta de integración de la oferta y la aceptación. Será
entonces, por exclusión, que el daño al interés negativo comprenderá todos los
gastos y pérdidas sufridas en el proceso tendiente a la formación de un contrato.
Estos gastos comprenden lo invertido en los intentos para contratar válidamente.
Las pérdidas abarcarán toda chance o posibilidad descartada por el contratante
frustrado, como por ejemplo, las ganancias dejadas de obtener por no atender otras
tentativas contractuales u ofertas, o inclusive, ganancias que no obtuvo en su
propia actividad o giro comercial por haberse dedicado a la negociación fracasada.
Afirma CUIÑAS RODRÍGUEZ, que la referida pérdida de chance será una especie de
lucro cesante al interés negativo, mientras que los gastos efectuados configurarán
un daño emergente. Para ser daños resarcibles, deberán tener una conexión causal
adecuada con el obrar antijurídico atribuible al contratante victimario. Y será en
definitiva, el juez, en cada caso particular, el que evaluará si se dan los extremos
indicados. Agrega el autor, que si además del daño patrimonial, se configura algún
otro daño, sea patrimonial o extrapatrimonial, v. gr. daño moral, también deberá
ser resarcido, atendiéndose así al norte de la reparación plena 128.
127LEIVA FERNÁNDEZ L. Responsabilidad precontractual. Aportes para su estudio. LL-1998-D, 1229, Buenos
Aires. Ob. Cit., pág. 1242. En : CANTARELLI. Daño…, Ob. Cit. (abril 2008).
129Es el único caso en donde es posible invocar la resolución del contrato de arrendamiento, toda vez que el
arrendador ha incumplido con la entrega. En los demás casos cuando el contrato ha iniciado su ejecución sólo
es posible solicitar su terminación, dada la naturaleza de tracto sucesivo del arrendamiento.
P á g . 63
terceros sino: 1) cuando no les ha dado suficiente conocimiento de sus poderes; 2)
cuando se ha obligado personalmente (2180 C.C.).
El Código de Comercio establece la propuesta será irrevocable. Por
consiguiente, una vez comunicada no podrá retractarse el proponente, so pena de
indemnizar los perjuicios que con su revocación cause al destinatario (846 C. Co.).
También consagra la obligación de actuar de buena fe exenta de culpa en el periodo
precontractual (863 C. Co.).
Para VALENCIA Y ORTIZ, “el Código hace aplicaciones de una regla según la cual la
culpa de uno de los contratantes (en ocasiones se exige dolo art. 1870) , en la
formación del contrato impide su nacimiento o hace que su conclusión sea
inválida, genera el deber de indemnizar los perjuicios que pudo sufrir el otro
contratante”130.
132Confr. Sent. Cas. Civ. 11 de mayo de 1970. GJ N° 2326,2327 y 2328, p. 124. Cas. Civ. 28 de junio de 1989.
En Jurisprudencia y Doctrina. T. XVIII N° 213 p. 597. Cas. Civ. 23 noviembre de 1989. GJ T. CXCVI. N° 245,
p. 124. Cas. Civ. 27 de junio de 1990. G.J. T. C.C. N° 2439, p. 304. En : SANTOS B. Ob. Cit. p 61.
P á g . 64
originarse el daño como consecuencia de la violación de un deber jurídico concreto
y que afecta el interés de confianza o el interés negativo de la otra parte 134.
En conclusión, debe regir la regla general de toda indemnización, que consiste en
reparar cualquier daño siempre que se demuestre y tenga relación de causalidad
adecuada con los hechos invocados.
Convención de Viena
ART. 2.1.15 NEGOCIACIONES DE MALA FE
(1) Las partes tienen plena libertad para negociar los términos de un contrato y no son responsables por el
fracaso en alcanzar un acuerdo.
(2) Sin embargo, la parte que negocia o interrumpe las negociaciones de mala fe es responsable por los
daños y perjuicios causados a la otra parte.
(3) En particular, se considera mala fe que una parte entre en o continúe negociaciones cuando al mismo
tiempo tiene la intención de no llegar a un acuerdo.
ART. 2.1.16 DEBER DE CONFIDENCIALIDAD
Si una de las partes proporciona información como confidencial durante el curso de las negociaciones, la
otra tiene el deber de no revelarla ni utilizarla injustificadamente en provecho propio, independientemente
de que con posterioridad se perfeccione o no el contrato. Cuando fuere apropiado, la responsabilidad
derivada del incumplimiento de esta obligación podrá incluir una compensación basada en el beneficio
recibido por la otra parte.
ART. 2.1.17 CLÁUSULAS DE INTEGRACIÓN
Un contrato escrito que contiene una cláusula de que lo escrito recoge completamente todo lo acordado, no
puede ser contradicho o complementado mediante prueba de declaraciones o de acuerdos anteriores. No
obstante, tales declaraciones o acuerdos podrán utilizarse para interpretar lo escrito.
ART. 2.1.18 MODIFICACIÓN EN UNA FORMA EN PARTICULAR
134Para la doctrina francesa debe existir contrato, para la doctrina alemana basta simplemente con la
existencia de un vínculo para que pueda generarse la responsabilidad.
P á g . 65
Un contrato por escrito que exija que toda modificación o extinción por mutuo acuerdo sea en una forma
en particular no podrá modificarse ni extinguirse de otra forma. No obstante, una parte quedará vinculada
por sus propios actos y no podrá valerse de dicha cláusula en la medida en que la otra parte haya actuado
razonablemente en función de tales actos.
ART. 2.1.19 CONTRATACIÓN CON CLÁUSULAS ESTÁNDAR
(1) Las normas generales sobre formación del contrato se aplicarán cuando una o ambas partes utilicen
cláusulas estándar, sujetas a lo dispuesto en los Artículos 2.1.20 al 2.1.22.
(2) Cláusulas estándar son aquellas preparadas con antelación por una de las partes para su uso general y
repetido y que son utilizadas, de hecho, sin negociación con la otra parte.
ART. 2.1.20 CLÁUSULAS SORPRESIVAS
(1) Una cláusula estándar no tiene eficacia si es de tal carácter que la otra parte no hubiera podido preverla
razonablemente, salvo que dicha parte la hubiera aceptado expresamente.
(2) Para determinar si una cláusula estándar es de tal carácter, se tendrá en cuenta su contenido, lenguaje
y presentación.
ART. 2.1.21 CONFLICTO ENTRE CLÁUSULAS ESTÁNDAR Y NO-ESTÁNDAR
En caso de conflicto entre una cláusula estándar y una que no lo sea, prevalecerá esta última.
ART. 2.1.22 CONFLICTO ENTRE FORMULARIOS
Cuando ambas partes utilizan cláusulas estándar y llegan a un acuerdo excepto en lo que se refiere a
dichas cláusulas, el contrato se entenderá perfeccionado sobre la base de los términos acordados y de lo
dispuesto en aquellas cláusulas estándar que sean sustancialmente comunes, a menos que una de las
partes claramente indique con antelación, o que con posterioridad y sin demora injustificada informe a la
contraparte, que no desea quedar obligada por dicho contrato.
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Poder especial compraventa
Señor
Notario
Bogotá D.C.
Atentamente,
__________________________
Poderdante
Acepto
P á g . 67
______________________
Apoderado
Presentación personal ante notario con reconocimiento de huella (D. 019 de 2012)
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TERCERA. SANEAMIENTO: El bien que se promete en venta es de exclusiva propiedad de LA PARTE
VENDEDORA, no lo ha enajenado por acto anterior al presente, y lo garantiza libre de hipotecas,
servidumbres, desmembraciones, usufructo, uso, habitación, condiciones resolutorias de dominio,
pleitos pendientes, embargos judiciales, censo, anticresis, arrendamiento por escritura pública,
valorizaciones, patrimonio de familia. Igualmente, EL PROMITENTE VENDEDOR entrega el bien a paz
y salvo por concepto de impuestos, tasas, contribuciones, valorizaciones, así como debidamente
cancelados los servicios de acueducto y alcantarillado, energía eléctrica, y expensas de administración
siendo de cargo de EL PROMITENTE COMPRADOR las sumas que por tales conceptos se causen a
partir de la fecha de entrega del inmueble objeto de este contrato.
CUARTA. PRECIO: El precio de esta compraventa es la suma de
NOVENO: Las partes firmaran la escritura de compraventa que perfeccione el presente contrato de
promesa de compraventa, el día dos (2) de Mayo del Dos Mil Catorce (2.014) en la Notaria Sesenta y
tres (cr 58 # 128 60) de Bogotá, Hora a las ocho y treinta a.m. (8.30 A.M), no obstante si no se pudiere
la firma ese día por cualquier circunstancia excepto falta de pago del precio, se acuerda prorrogar el
plazo para dentro de los 10 días hábiles siguientes pudiendo firmar en forma separada.
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El vendedor deberá radicar en la notaría con 5 días antes toda la documentación necesaria para la
transferencia.
DECIMO: Buena fe. Las partes aquí contratantes firman el presente documento, aceptando que todas
las obligaciones estarán regidas por el principio de la buena fe, deberán prestarse la colaboración
necesaria para culminar todo el proceso, informarse del avance de los trámites. Se firma en dos
originales con igual valor a los ……. (…..) días del mes de …… del año Dos …….. (…..) en la Ciudad de
Bogotá.
EL PROMITENTE VENDEDOR LA PROMITENTE COMPRADORA
TESTIGOS
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