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LA PUBLICIDAD JURÍDICA REGISTRAL

1. La publicidad jurídica

La publicidad en sentido general viene a ser el conjunto de medios empleados para


divulgar o extender el conocimiento de un hecho a todos. Hacer notorio, patente o
manifiestos tales hechos constituye el objeto de la publicidad. El objeto de este tipo de
publicidad general es cualquier hecho.

La publicidad jurídica es más restringida, tanto por los hechos que comprende,
losmedios de que puede hacer uso y los efectos, reconocidos por el Derecho, que
produce. El Derecho establece que determinados hechos (situaciones o relaciones
jurídicas) deben hacerse públicos y en tal caso establece los medios a emplearse (prensa,
registro, etc.), plazos, lugares y efectos que tal publicidad produce. El Diario Oficial, las
cédulas, oficios, cartas, prensa, Registro, etc. constituyen manifestaciones de publicidad
que el Derecho puede establecer para hacer conocer decisiones, resoluciones, actos,
situaciones o relaciones jurídicas, etc.

2. La publicidad jurídica Registral

Es la publicidad jurídica que utiliza como instrumento el Registro. No debemos olvidar


que en materia de registros nuestra legislación regula la existencia deregistros jurídicos
(publicidad efecto) y registros administrativos (publicidad noticia). Los registros
jurídicos a su vez pueden ser registros jurídicos privados [1](libro matrícula de
acciones en la Ley general de sociedades, entre otros) yregistros jurídicos públicos,
denominados registros públicos. Éstos se han convertido actualmente en el instrumento
más eficiente y perfecto para publicitar situaciones jurídicas (algunos registros
publicitan derechos, contratos, etc.) por los efectos que el Derecho reconoce a la
inscripción. Así, la seguridad jurídica privada se patentiza coadyuvando a la seguridad
en el tráfico.

La publicidad jurídica registral pública es la exteriorización continuada y organizada


de situaciones jurídicas para producir cognoscibilidad general con efectos jurídicos
respecto a terceros.

Los Conceptos generales que comprende esta definición tienen relación con elacceso al
registro y sus efectos. En cuanto al acceso debe considerarse la normatividad, los
requisitos, costos (derechos registrales), organización, etc.; y, respecto a la
cognocibilidad, los efectos que produce (legitimación, oponibilidad, fe pública, etc.).

3. Características

- Exteriorización. Se contrapone a la clandestinidad.

- Continuada. No intermitente ni esporádica. Esta característica surge de la naturaleza


permanente del registro y diferencia a la publicidad registral de los otros tipos de
publicidad jurídica.

- Organizada. La administración y organización es pública. En el Perú es el Estado


quien tiene a su cargo el Sistema Registral y su gestión.
- Produce cogsnoscibilidad. Está dada por la posibilidad de conocer lo registrado y la
obligación del Estado de facilitar los medios necesarios para ello (publicidad formal –
numeral I del Título preliminar del RGRRPP). Al respecto el artículo 2012 del Código
Civil va más allá y presume, sin admitir prueba en contrario, que todos conocen el
contenido de las inscripciones (publicidad material).

- Produce efectos jurídicos respecto a terceros. Genera oponibilidad erga omnes.

4. Fines [2]

- la seguridad jurídica privada, del titular registrado (seguridad estática) como de quien
contrata con él (seguridad dinámica).

- Fomento del crédito. Consecuencia de la seguridad jurídica privada que genera.

- Cautelar. Propio del sistema de seguridad jurídica preventivo de documentación.

5. Efectos

Establecidos por la normatividad registral respecto a la inscripción. En sentido amplio y


abstracto, la cognoscibilidad general erga omnes y de modo estricto y concreto, en
nuestro país: legitimación (art. 2013 del Código Civil), fe pública registral (art. 2014 del
Código civil), oponibilidad (art. 2022 del Código Civil).

6. La publicidad jurídica registral como elemento de seguridad jurídica privada.

Los efectos jurídicos que cada sistema registral proporcione a la inscripción permitirán
caracterizar y evaluar el nivel de seguridad jurídica privada con que se cuenta. La
rigurosidad de la calificación registral exigida, igualmente, se constituye en un elemento
importante en la tarea expresada.

El establecimiento de un sistema de registros jurídicos coadyuva a proporcionar


seguridad jurídica a los particulares disminuyendo ostensiblemente sus costos de
transacción, facilitando de este modo el desarrollo.

7. Publicidad de los registros

Nuestro sistema normativo presenta, de modo general, dos manifestaciones de la


publicidad jurídica registral. La publicidad material regulada por el artículo 2012 del
Código civil y la publicidad formal según lo regulado en el numeral II del Título
Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.

Seguidamente se desarrolla la publicidad jurídica registral formal conforme al TUO del


Reglamento General de los Registros Públicos.

7.1. Modos de hacer efectiva la publicidad formal

Toda persona tiene derecho a solicitar sin expresión de causa y obtener del Registro[3],
previo pago de las tasas registrales correspondientes:
a) MANIFESTACIÓN Y EXHIBICIÓN. La manifestación de las partidas registrales
o exhibición de los títulos que conforman el archivo registral o que se encuentran en
trámite de inscripción;

b) CERTIFICADOS

CERTIFICADOS LITERALES. La expedición de los certificados literalesde las


inscripciones, anotaciones, cancelaciones y copias literales de los documentos que
hayan servido para extender los mismos y que obran en el archivo registral;

CERTIFICADOS COMPENDIOSOS. La expedición de certificados compendiosos


que acrediten la existencia (positivos) o vigencia de determinadas inscripciones o
anotaciones, así como aquéllos que determinen la inexistencia (negativos) de los
mismos;

c) OTRAS CERTIFICACIONES. La información y certificación del contenido de


los datos de los índices y del contenido de los asientos de presentación.

En resumen:

Partida registral: manifestación, certificado literal, certificado compendioso.

Título archivado: exhibición, copia literal.

Índices y Asientos de presentación: información (búsquedas, boletas informativas, etc.)


y certificación.

Títulos en trámite: exhibición.

7.2. Manifestación de los documentos del archivo registral

La manifestación se realiza:

a) Tratándose de partidas electrónicas mediante el servicio de información en línea, a


través de los terminales ubicados en las instalaciones de las Oficinas Registrales o a
través de otros medios informáticos;

b) En los casos de partidas, contenidas en tomos, que no hayan sido sustituidas por el
sistema de micro archivos, así como de los títulos archivados o en trámite, en el local de
la Oficina Registral respectiva y en presencia del personal expresamente facultado
para ello. Está prohibido doblar las hojas, poner anotaciones o señales, o realizar actos
que puedan alterar la integridad de éstos;

c) Con la entrega de copia simple de la ficha o con la impresión de las partidas


electrónicas visualizadas o de los índices que organizan los Registros.

7.3. Certificados

Los certificados se expiden a petición escrita, mediante formatos aprobados por la


Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, en los cuales se precisa el nombre
y apellidos del solicitante, la naturaleza del certificado requerido, los datos de
inscripción de la partida registral y la información que permita identificar el acto o actos
cuya publicidad se solicita.

Los certificados, según la forma de expedición de la publicidad, son de las siguientes


clases:

a) Literales: Los que se otorgan mediante la copia o impresión de la totalidad o parte de


la partida registral, o de los documentos que dieron mérito para extenderlos;

b) Compendiosos: Los que se otorgan mediante un extracto, resumen o indicación de


determina das circunstancias del contenido de las partidas registrales, los que pueden
referirse a los gravámenes o cargas registradas, a determinados datos o aspectos de las
inscripciones.

Los certificados señalados en los literales precedentes pueden ser emitidos por
Registradores Públicos o Certificadores debidamente autorizados.

Son Certificadores debidamente autorizados aquellos funcionarios o servidores


públicos, que la Jefatura del Órgano Desconcentrado respectivo designa expresamente
para realizar la función de expedir los certificados mencionados. La designación del
Certificador precisa si el mismo queda autorizado para emitir sólo certificados literales
o ambas clases de certificados. En este segundo caso, el funcionario o servidor público
designado debe contar con título de abogado y se le denomina Abogado Certificador.

No se otorga copia literal de los documentos a que se refiere el penúltimo párrafo del
artículo 108 del RGRRPP, es decir de aquellos distintos a los que deben constituir el
archivo registral.

7.4. Certificados Compendiosos

Están comprendidos dentro de los certificados compendiosos (literal b del apartado


anterior), entre otros, los siguientes:

a) Certificados positivos: Los que acreditan la existencia de determinada inscripción.


También, de acuerdo a la solicitud del interesado, pueden brindar información detallada;

b) Certificados negativos: Los que acreditan sólo la inexistencia de determinada


inscripción;

c) Certificados de vigencia: Los que acreditan la existencia del acto o derecho inscrito
a la fecha de su expedición[4];

d) Certificados de búsqueda catastral: Los que acreditan si un determinado predio se


encuentra inmatriculado o no; o, si parcialmente forma parte de un predio ya inscrito.
También acredita la existencia o no de superposición de áreas.

7.5. Forma de los certificados


Los certificados se expiden utilizando formularios, fotocopias, impresión de
documentos o imágenes, o cualquier otro medio idóneo de reproducción, con la
indicación del día y hora de su expedición, debiendo ser autorizados por el Registrador
o Certificador debidamente autorizado.

7.6. Obligación de aclarar la certificación

En todos los casos en que la certificación sobre determinados asientos, pueda inducir a
error respecto al contenido de la partida, el Registrador o Certificador debidamente
autorizado, está en la obligación de aclararla[5], haciendo la correspondiente
explicación, en forma compendiosa o copiando literalmente lo que aparezca en otros
asientos o partidas registrales.

7.7. Imposibilidad de certificación compendiosa

Si el asiento o partida registral objeto de publicidad, mediante certificado compendioso,


no ofreciera la suficiente claridad sobre su contenido, el Registrador o Certificador
debidamente autorizado, debe transcribir literalmente tales asientos o partidas.[6]

7.8. Solicitud de aclaración del certificado

En los casos en los que el interesado estuviera disconforme con el contenido del
certificado expedido, puede solicitar la aclaración respectiva en el caso del certificado
compendioso[7].

Si la certificación fuese literal, sólo procede la rectificación de la partida de acuerdo con


el procedimiento establecido en el título VI del RGRRPP (inexactitud registral). De
resultar procedente la rectificación el Registrador o Certificador debidamente
autorizado, extiende un nuevo certificado conteniendo la información correcta. Este
certificado no genera el pago de derechos registrales.

7.9. Plazo para expedir certificados

Los certificados se expiden dentro de los tres días de solicitados, salvo aquéllos que por
su extensión u otra causa justificada requieren de un mayor plazo para su expedición, en
cuyo caso, el Registrador o Certificador debidamente autorizado,debe dar cuenta al
superior jerárquico.

7.10. Reclamo por retardo o denegatoria por expedición de certificados

En caso que el Registrador o Certificador debidamente autorizado, retarde o deniegue


indebidamente la expedición de los certificados o manifestación de los libros, títulos
archivados, índices y demás documentos que obran en las Oficinas Registrales, los
interesados pueden formular su reclamo ante el Gerente Registral o, en su caso, ante el
Gerente del Registro respectivo, el cuál comprobado el retardo o denegatoria indebida,
ordena que se acceda a lo solicitado, sin perjuicio de adoptar las acciones
correspondientes.

7.11. Certificados con contenido inexacto


Cuando los certificados, tratados anteriormente, no son conformes o acordes, según el
caso, con las partidas registrales, se esta a lo que resulte de éstas, sin perjuicio de la
responsabilidad que pueda determinarse respecto al Registrador o Certificador
debidamente autorizado y demás personas que intervinieron en su expedición.

7.12. Efectos de la publicidad registral formal

Los certificados que extienden las Oficinas Registrales acreditan la existencia o


inexistencia de inscripciones o anotaciones preventivas vigentes en el Registro al
tiempo de su expedición.

En los casos en los que en la partida registral existen anotaciones preventivascaducas


que aún no hayan sido canceladas, debe indicarse en el certificado que dichas
anotaciones no surten ningún efecto ni enervan la fe pública registral por haberse
extinguido de pleno derecho, sin perjuicio de su obligación de comunicar ala Gerencia
Registral respectiva, a fin que disponga la extensión de los respectivos asientos de
cancelación, de conformidad con el artículo 103 del RGRRPP (extinción de pleno
derecho).

La existencia de títulos pendientes de inscripción no impide la expedición de un


certificado, en cuyo caso éste debe contener la indicación de la existencia de título
pendiente y las precisiones o aclaraciones correspondientes para no inducir a error a
terceros sobre la situación de la partida registral.

En el supuesto previsto en el tercer párrafo del artículo 62 del RGRRPP, los certificados
deben contener la indicación de la existencia de duplicidad.

7.13. Acceso a información que afecta el derecho a la intimidad

La persona responsable del registro no puede mantener en reserva la información


contenida en el archivo registral, con excepción de las prohibiciones expresamente
establecidas en otras disposiciones.

Cuando la información solicitada afecte el derecho a la intimidad, ésta sólo puede


otorgarse a quienes acrediten legítimo interés, conforme a las disposiciones que
establece la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.

REVISAR EL CUADRO SINÓPTICO AQUI

[1] “Tratándose de la calificación de junta general de accionistas de las sociedades


anónimas, no se debe exigir la presentación del libro matrícula de acciones para
verificar el quórum de la junta, sino que para ello se debe comparar el número de
acciones en que está dividido el capital social inscrito con el número de acciones
concurrentes a la junta”. Criterio adoptado en la Resolución Nº 137-2002-ORLC/TR del
8 de marzo de 2002, publicada el 13 de abril de 2002.
[2] Al respecto pueden ampliarse estos conceptos en GARCIA GARCÍA, José Manuel.
Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I. Editorial Civitas. 1ª edición.
Madrid 1999. pág. 47 -52.

[3] Resoluciones N° 066-2008 (Huaraz) - 077-2008 (Chimbote). A través de la


publicidad formal se puede certificar cualquier circunstancia que obre en el registro. La
informática es una herramienta que está al servicio de las necesidades del área registral,
y no a la inversa. El sistema informático debe satisfacer las exigencias de los
procedimientos registrales y la necesidad de brindar publicidad clara a los interesados;
de no lograrlo, el Registrador está autorizado para apartarse de la modalidad
implementada y cumplir de mejor manera dicho cometido.

[4] Resolución Nº 897-2008-L. Los certificados de vigencia se expiden sólo teniendo


en cuenta el contenido de los asientos registrales. Si el interesado considera que ha
cometido un error en la inscripción, debe solicitar previamente su rectificación mediante
la presentación de un título.

Resolución Nº 105-2008 (Piura) Resulta posible extender un certificado de vigencia de


poder de un consejo directivo cuyo plazo de vigencia ya ha concluido siempre que no
exista otro consejo directivo posterior inscrito y en aplicación de la teoría del órgano.

Resolución Nº 157-2008 (Piura). Es procedente extender un certificado de vigencia de


poder del último consejo directivo inscrito de una persona jurídica cuyo período de
gobierno ya ha concluido, en aplicación de la teoría orgánica de las personas jurídicas.
(Resoluciones Nº 25 158-2008-Piura; 26 159-2008-Piura; 160-2008-Piura; 169-2008-
Chiclayo).

Resolución Nº 114-2008 (Trujillo). No procede expedir certificado de vigencia de


poder de gerente general si el Poder Judicial ha señalado que dicho cargo no existe
dentro de la organización de la empresa.

Resolución Nº 012-2008-A (Arequipa). De conformidad con el artículo 4 de la Ley


Orgánica del Poder Judicial, toda persona y autoridad está obligada a acatar y dar
cumplimiento a las decisiones judiciales o de índole administrativa, emanadas de
autoridad judicial competente, en sus propios términos, sin poder calificar su contenido
o sus fundamentos, restringir sus efectos o interpretar sus alcances, bajo la
responsabilidad civil, penal o administrativa que la ley señala, por lo que, en la
expedición de los certificados de vigencia de poder debe observarse lo prescrito por tal
norma legal.

Resolución Nº 1243-2008-L (Lima). La publicidad formal en cuanto a certificación


compendiosa de vigencia, está referida a la existencia de nombramientos y facultades
vigentes en el momento de su expedición y no a la vigencia de actos y contratos cuyo
despliegue de efectos jurídicos está marcada por la naturaleza del acto inscrito.

Resolución Nº 268-2008 (Piura). Es procedente extender un certificado de vigencia de


poder del último consejo directivo inscrito de una persona jurídica cuyo período de
gobierno ya ha concluido, en aplicación de la teoría orgánica de las personas jurídicas.
[5] Resolución Nº 1223-2008-L (Lima). Procede un certificado de vigencia de poder si
este se encuentra conforme al asiento obrante en la partida registral, pudiendo el
Registrador dejar constancia en dicho certificado de alguna precisión o aclaración que
considere pertinente de tal manera que dicho certificado refleje de manera fidedigna lo
señalado en la partida correspondiente.

[6] “La existencia de títulos pendientes de inscripción no constituye causal para denegar
la expedición de un certificado de vigencia de poder, pero éste debe ser expedido con
las precisiones o aclaraciones correspondientes, para no inducir a error a terceros sobre
la situación de la partida registral”. Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 581-2003-
SUNARP-TR-L del 12 de septiembre de 2003 y Nº 310-2003-SUNARP-TR-L del 23 de
mayo de 2003.

La sentencia firme que declara la nulidad de una transferencia de dominio, cualquiera


sea el rubro en que se encuentre inscrita, retrotrae sus efectos a la fecha del asiento de
presentación de la anotación de la demanda respectiva, enervando los asientos
registrales incompatibles que hubieran sido extendidos luego de la referida anotación,
tales como transferencias de propiedad, embargos, hipotecas, etc. En consecuencia, en
la expedición de certificados de dominio y de gravámenes no serán considerados dichos
asientos enervados. Criterio sustentado en la Resolución Nº 136-2007-SUNARP-TR-L
del 5 de marzo de 2007.

[7] Resolución Nº 984-2008-L. El Certificador o Registrador al expedir un Certificado


Registral Inmobiliario (CRI) debe efectuar un estudio integral de la partida registral, y
en el supuesto que el interesado solicite una aclaración del mismo, el funcionario debe
analizar nuevamente la partida registral, y de considerar que no existe error alguno en el
certificado expedido, fundamentará jurídicamente su posición.

Publicado por Mg. Hidelbrando Jiménez Saavedra


Etiquetas: Derecho Registral

http://eseguridadjuridicaygestionpublica.blogspot.com/2010/09/la-publicidad-juridica-
registral.html
Publicidad Registral: Un breve repaso a
un arduo debate
Por: Cristhian Castillo Ugaz (**[1])

Estudiante de la Faculta de Derecho de la UPC y Practicante en el Estudio Echecopar

La publicidad registral, temática a la cual se recurre constantemente a efectos de


ampararse en los efectos jurídicos que ésta genera.

I. Introducción

Por una parte, la publicidad, en su concepción más amplia, ha de ser comprendida como
todo medio que se emplea para divulgar y amplificar el conocimiento de una
determinada situación o acontecimiento, procurando que dichos acontecimientos
adquieran la calidad de evidente, manifiesto, patente para la colectividad en general.
Con ello, lo que se busca es tornar de notoriedad la existencia de una determinada cosa
o acto, siendo la idea primigenia la de comunicar o hacer posible que la sociedad tome
conocimiento o esté en la posibilidad de hacerlo sobre ese hecho que es objeto de
publicidad.

Por otro lado, la publicidad en sentido jurídico, en la cual se encuentra la publicidad


registral, le ha de corresponder una delimitación conceptual mucho más específica y
delimitada. Es, pues, la delimitación de los alcances de esta temática la que mayor
controversia ha generado en nuestro ordenamiento jurídico. En ese sentido, el presente
artículo abordará el concepto de la publicidad registral, así como la ardua disquisición
en la doctrina sobre los alcances de la misma, especialmente el tema referido a si es
necesario recurrir hasta el título archivado que da origen al asiento registral o
simplemente estar enterado de lo publicitado en dicho asiento a efectos de tomar
conocimiento de una determinada situación jurídica (ya sea actos o derechos) inscrita en
Registros Públicos.

II. Publicidad Registral

La publicidad registral, en un comienzo fue considerada como aquel medio o


instrumento mediante el cual se hace viable la exteriorización de hechos o relaciones
jurídicas. Sin embargo, actualmente, debemos de observar que la publicidad registral
abarca un concepto mucho más detallado y conciso, sobre el cual recae un importante
peso, que no es otro que la protección de los derechos y la seguridad del tráfico de los
mismos. En ese sentido, en la actualidad, existen varias aproximaciones a lo que refiere
el concepto de la publicidad registral, las mismas que dilucidan los caracteres que la
conforman y el fin que se busca conseguir con la misma.

En el marco de estas aproximaciones, he de resaltar la opinión de DELGADO


SCHEELJE, puesto que define a la publicidad registral como aquella exteriorización
continua e ininterrumpida de un acontecimiento jurídico que organiza e instrumenta el
Estado mediante un órgano operativo, con el fin de generar la cognoscibilidad general a
los terceros, creando con ello, la tutela de los derechos y la seguridad en el tráfico de los
mimos[2].

Interesante definición, y por demás acertada, debido a que resalta claramente que la
publicidad registral sirve para tutelar derechos y también a la seguridad del tráfico, lo
cual se logra mediante el principal efecto que ésta genera, la cognoscibilidad de una
determinada situación jurídica. Adicionalmente, MOISSET DE ESPANÉS nos aclaró
hace mucho tiempo que: “La publicidad es una actividad dirigida a hacer notorio un
hecho, una situación o una relación jurídica”. Siendo, además, una actividad dirigida a
hacer cognoscible una situación jurídica real con el fin de proteger el crédito y la
seguridad del tráfico jurídico[3].

Similar opinión tiene HERNANDEZ GIL, al propugnar que se debe de entender a la


publicidad registral como el sistema de divulgación encaminado a hacer cognoscible
determinadas situaciones jurídicas, destinado a la tutela de los derechos y la seguridad
del tráfico, añadiendo, además, que esta publicidad se otorga como un servicio ejercido
en interés de los particulares[4]. Como se puede apreciar, la definición se enmarca en un
mismo camino, la cual es la exteriorización o divulgación de un hecho o acto de
relevancia jurídica que busca ser publicitado a efectos de que los terceros se encuentren
informados y puedan tomar decisiones en base a hechos publicitados como reales.

Igualmente, CARRASCAL PORTILLA, esclarece que la publicidad registral no es sino


la exteriorización de un hecho, situación o relación jurídica para producir
cognoscibilidad general o posibilidad de conocer[5]. Bajo esta concepción, hemos de
notar que se resalta un aspecto más de la publicidad registral, el simple hecho de la
posibilidad de conocer, característica de la cognoscibilidad, toda vez que la misma se
orienta a tonar cognoscible un hecho, ya sea porque se llegó a tomar conocimiento
efectivo del acto o derecho publicitado o porque simplemente se pudo conocer,
precisamente por ser objeto de publicidad.

Pues bien, nos ha de quedar claro que la publicidad registral es aquella manifestación
que, de forma constante en el tiempo nos brinda la posibilidad de conocer determinados
hechos relevantes para el Derecho, mas no necesariamente implica tener conocimiento
efectivo de los mismos, es decir, nos ubica en la posición habilitante de llegar a tener el
conocimiento de un hecho o situación jurídica que se torne con la calidad de notorio una
vez inscrito y publicitado mediante el órgano operativo encargado de ello. Ello, con el
fin de generar el principal efecto de esta publicidad, la cognoscibilidad general, la
misma que sirve de piedra angular para la seguridad de la tutela de los derechos y el
tráfico de los mismos.

II.I Alcances de la Publicidad Registral

En primer lugar, cabe indicar que el sistema de publicidad registral reposa sobre ciertos
principios que constituyen manifestaciones de éste, a saber:

Principio de Rogación[6], principio de Legalidad[7], principio de Publicidad, principio


de Legitimación[8], principio de Fe Pública Registral[9], principio de Tracto
Sucesivo[10], principio de Prioridad[11], principio de Impenetrabilidad[12]
A efectos del presente artículo, nos centraremos en el desarrollo del Principio de
Publicidad. En ese sentido, hemos de situarnos en el marco normativo de dicho
principio, es así que debemos de traer a colación el artículo 2012 del Código Civil, el
cual es la base legal del mismo.

Artículo 2012.- “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones”

Este artículo consagra una presunción juris et de jure, vale decir, no cabe prueba en
contrario, la ley impone esta ficción legal, con la cual determina que todo sujeto tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones, ello con el fin de otorgar seguridad
jurídica a los particulares. Ahora bien, este precepto normativo estipula que se presume
el conocimiento de las inscripciones, la pregunta que salta a la vista, es qué debemos
entender por inscripciones? La respuesta a esta pregunta ha sido debatida y se ha
orientado a diversas opciones, puesto que se ha alegado que solo refiere al asiento
registral, otros propugnan hacia el título, pero cuál es la razón de ser de esta norma? La
respuesta a esta nueva interrogante es que la ratio legis de esta estipulación es que se
presuma el conocimiento de los actos o derechos inscritos en los Registros Públicos a
efectos de otorgar la seguridad jurídica necesaria a los terceros y hacer oponible lo
inscrito, siendo la inscripción un concepto que abarca tanto al asiento registral como al
título archivado, por lo propio que son dos aspectos indisolubles entre sí.

En ese sentido, la publicidad registral propicia la cognoscibilidad, la cual refiere a la


sola posibilidad de conocer una situación o hecho determinado que tiene relevancia
jurídica que yace inscrito en los Registros Públicos. Sobre el particular, DELGADO
SCHEELJE señala: “La idea consiste en que los terceros, por tener la posibilidad de
conocer las situaciones jurídicas, se verán afectados o perjudicados por ellas, aun
cuando no las hubieran conocido efectivamente”[13].

Por ello, la publicidad registral pone de manifiesto la sola posibilidad de conocer una
situación jurídica, la misma que se encuentra inscrita en un asiento registral, el cual es
un resumen o extracto formal del título archivado que fue inscrito en un primer término
y que es la causa que da origen al asiento. Cabe señalar que nuestro sistema registral se
configura bajo el sistema de “extracto”, mediante el cual se recoge o se sustrae del título
jurídico una parte a fin de que sea publicitado en un plano diferente, mas no por ello
autónomo de su causa.

Al respecto, he de acotar lo que señala GUEVARA MANRIQUE cuando establece:


“Nuestro sistema registral es el de inscripción porque aun cuando se archive copia de
los títulos y la publicidad registral se extienda a ellos, se publica un asiento, esto es, un
resumen o extracto del título que logra acceso al registro”[14]. Asimismo, resaltar lo
dicho por GONZALES BARRÓN, puesto que claramente resalta que: “el sistema
registral peruano no reconoce la inscripción “sustantiva”, aun cuando los asientos
registrales se practiquen a través de la figura del “extracto” meramente formal. Es decir,
cuando el Registrador considera que un título es idóneo para acceder a la publicidad
registral, procede a extender un resumen del acto o contrato en la hoja registral. Pero ese
resumen se efectúa de manera exclusivamente formal, sin darle eficacia sustantiva o
material al contenido del asiento, ya que no existe separación entre el “título” y el
“asiento”[15].
En ese sentido, el asiento registral debería de ser un reflejo del título archivado, siendo
su utilidad la de simplificación formal del título, pero no por ello se le puede dotar de
una eficacia sustantiva autónoma con respecto a su propia causa que la origina, son dos
aspectos que se constituyen como indisolubles entre sí. El título archivado como el
asiento registral son objeto de publicidad, en tanto tal, ambas cosas son susceptibles de
ser cognoscibles por la colectividad, lo que se diferencia uno del otro es que se
publicitan en niveles o planos distintos. La diligencia que significa recurrir al título que
da origen al asiento es la minima que se necesita a efectos de “blindar” mi adquisición,
por ejemplo, la partida registral estipula “A”, lo mínimo que puedo hacer es corroborar
que el acto que origina ese “A” establezca que efectivamente sea “A” y no “B” o “C”.

La cognoscibilidad genera la posibilidad de conocer, como ya se ha mencionado, por


tanto, todos siempre están en aquella posición de poder llegar a tomar el conocimiento
debido. DELGADO SCHEELJE bien rotula: “(…) los terceros no podrán alegar el
desconocimiento o ignorancia porque siempre tuvieron la posibilidad de conocer y
saber. Al revés, aquello que no esté publicado no debe perjudicarlos ni oponérseles por
cuanto nunca estuvieron en posibilidad de conocerlo”[16].

En relación a nuestra jurisprudencia, ésta ha sido recurrente en establecer un solo


criterio, el cual señala que la publicidad registral abarca hasta el título archivado, y no
es posible circunscribirse solo al asiento registral para alegar la protección de la buena
fe registral, como muestra de ello existen las siguientes Casaciones donde se explicita
dicho criterio: Casación N° 2580 – 01, Casación N° 1712- 02 – Santa, Casación N°
1104 – 02 – La Libertad, Casación N° 3682 – 02- Lima, Casación N° 3088 – 06- Lima y
Casación N° 849 – 2008 – La Libertad.

El mencionado criterio jurisprudencial se ha mantenido por largos periodos, no obstante


ello, existió una sentencia de Casación (2458-2005-Lima) que estipuló un criterio
distinto, el mismo que se basaba solamente en recurrir al título archivado solo y en caso
existan datos insuficientes. Sin embargo, posteriormente con la sentencia de la Sala de
Derecho Constitucional y Social de la Corte Suprema (Cas. N° 3088 – 06), se retomó el
camino en el criterio jurisprudencial de llegar a tomar conocimiento del título archivado
como acto diligente acorde a la ley.

En lo que respecta al Reglamento General de los Registros Públicos, la publicidad


registral se encuentra matizada en los artículos I y II del Título Preliminar, en los cuales
se consagra la Publicidad Material y la Publicidad Formal. Sobre este particular, vale
decir que la primera de ellas refiere al aspecto sustantivo de la publicidad registral, es
decir, el otorgamiento de cognoscibilidad a la situación jurídica relevante para el
Derecho, la misma que puede tratarse de actos o derechos. En ese sentido, mediante la
publicidad material tenemos el objeto mismo de la publicidad que genera el efecto
material de proporcionar la posibilidad de conocer y dotar de oponibilidad al acto
inscrito.

Ahora bien, de la regulación actual del artículo bajo comentario, en lo que respecta al
segundo párrafo, cuyo tenor es como sigue: “el contenido de las partidas registrales
afecta a los terceros aún cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del
mismo”, debo de resaltar la pretendida y errónea intención de establecer que solo el
contenido de las partidas registrales afecta a terceros, cuando en realidad la
cognoscibilidad o posibilidad de conocer – que es el fundamento de los Registros
Públicos – abarca más que las partidas registrales conforme se ha expuesto con
anterioridad. En ese sentido, no es posible que una norma reglamentaria desnaturalice la
razón de ser de una norma sustantiva como lo es el Código Civil.

Por otro lado, la publicidad formal refiere al modo o forma mediante la cual se hace
viable la ya mencionada posibilidad de conocer, en concordancia con la presunción
absoluta que estipula el artículo 2012 del Código Civil, puesto que se establecen los
medios o instrumentos necesarios para que la colectividad tenga el acceso efectivo a la
información que se publicita en distintos niveles. De no existir los instrumentos idóneos
para llegar al conocimiento efectivo de dicha información, la ficción legal estipulada
por el Código Civil carecería de toda lógica, debido a que existiría una discordancia
absoluta entre lo que declara la norma y lo que sucede en la realidad, lo cual llevaría a
un contrasentido influyendo negativamente en el tráfico jurídico, toda vez que no
existiría seguridad jurídica alguna.

III. Críticas recurrentes

III.I La opinión desde el análisis económico

Una opinión frecuente, en doctrina, es aquella referida al hecho de observar solo el


asiento registral, debido a que en este consta la información suficiente para poder optar
por una decisión segura en relación a la adquisición de derechos. Es común escuchar,
muchas voces alegando que llegar al título archivado significa elevar los costos de
transacción o no ser eficiente. Atendiendo a ello, resulta ilustrativa la opinión de
CANTUARIAS SALAVERRY citado por GONZALES BARRÓN cuando bien señala
que: (…) el funcionamiento de una economía de mercado supone que debe incentivarse
los intercambios a efectos que naturalmente los bienes pasen a manos de quien los
valora en mayor medida, y de esa manera se logra que la riqueza se use en la forma mas
eficiente, con el consiguiente aumento de utilidad general y del beneficio de la sociedad,
entonces parece lógico deducir que debe facilitarse la realización de actos de
intercambio voluntario, por lo cual se hace necesario “reducir los costos de
transacción”[17]. Sobre el particular, suscribo la opinión antes acotada, puesto que lo
que se ha de buscar es la forma más adecuada del empleo de la riqueza para generar la
misma.

Nótese que los argumentos económicos siempre han de tener incidencia en todo tipo de
transacciones, se manejan costos para todo ello, y lógicamente lo que se quiere es que
los bienes se transfieran a quienes valoran aun más dichos bienes otorgándoles un valor
agregado. Sin embargo, no es menos cierto que a la postre esas mismas consideraciones
económicas se podrían ver afectadas en caso la adquisición que haya realizado se vea
inmiscuida por serios cuestionamientos que conocí o tuve la posibilidad de conocer por
el Registro. Me explico.

Por ejemplo, Tizio compra a Cayo un inmueble, Tizio efectivamente constata, mediante
el asiento registral, que Cayo es el titular registral y que no existen gravámenes o cargas
sobre el bien. Posteriormente, Tizio es notificado con la demanda de nulidad de acto
jurídico (Compra – Venta del Inmueble) que la esposa de Cayo ha iniciado. ¿Qué paso?
¿En qué momento la compra de Tizio se vio afectada? Lo que sucede es que el título
archivado que dio origen al asiento registral constaba que la adquisición del inmueble
era de ambos cónyuges, y por un error y/o negligencia registral solo figuraba la
titularidad de Cayo, por lo que la esposa plantea hacer que se respete su derecho, puesto
que ella no se encuentra conforme con la venta del Inmueble, el cual era su único
patrimonio para subsistir. Indiscutiblemente, Tizio ahora se encuentra en una situación
que le va a generar mayores costos, mayores gastos, afrontar la defensa judicial no es
cosa sencilla, lo cual le va a requerir emplear tiempo, esfuerzo y dinero, pero todo ello
se pudo evitar si simplemente se hubiera tomado conocimiento efectivo del título que
dio origen al asiento y diligentemente hubiera conocido y procurado comprar a ambos
titulares del bien.

No obstante, debemos de recalcar que el hecho de poder recurrir al título archivado no


implica una elevación de los costos de transacción, toda vez que ello genera un costo
mínimo, casi irrisorio, claro está refiriéndonos solo al costo de poder acceder al título
que da origen al asiento. Ahora bien, una vez que hemos accedido, a un costo mínimo,
a dicho título nos vemos en la necesidad de entender el contenido del mismo, dentro de
este marco tenemos dos supuestos: (i) comprender perfectamente lo que allí se
encuentra estipulado, o bien (ii) recurrir a un operador jurídico para que manifieste una
opinión al respecto.

En el primer supuesto es claro que no necesitamos de incurrir en algún otro gasto, en el


marco de la futura adquisición del derecho publicitado, con lo cual no existe una
elevación de los costos de transacción; sin embargo, en el segundo supuesto sí implica
el pago a ese operador del Derecho. Pues bien, este nuevo desembolso económico que el
tercero planea realizar lo debe de hacer de forma razonable y prudente, no tendría
porque soportar un pago sumamente elevado.

En este supuesto puede no representar una elevación, en menor cuantía, del costo que
inicialmente se manejaba para la adquisición del derecho publicitado; no obstante ello,
debo de recalcar que toda adquisición que se planea realizar implica gastos y costos de
transacción que necesariamente se deben de asumir. Así pues, como en este caso, si bien
nos puede representar un gasto adicional, ello no tiene porque repercutir
sustancialmente en el manejo de mi futura adquisición. Si bien es cierto, lo que siempre
se ha de buscar es que dichos costos sean lo mínimos posibles, existen casos, como este,
que se deben de soportar a efectos de generar la certeza absoluta de que mi adquisición
no se encuentre en un futuro, inmersa en cuestionamiento alguno. En ese sentido, los
costos que debo de asumir deben ser los que puedo y debo soportar, siendo éstos los
más razonables y prudentes que existan dentro de la oferta del mercado. Por ello, este
tipo de argumentos no deben ser considerados como un eximente de recurrir al título.

III.II Dos realidades distintas: El asiento que difiere del título archivado

Como ya hemos mencionado en el acápite anterior (ejemplo de la Compra Venta), en


muchas ocasiones se ha tomado conocimiento de las incoherencias o discrepancias que
han existido en Registros Públicos, en relación a lo que consta en el asiento registral y el
título archivado, siendo este último el documento jurídico mediante el cual se constatan
todos los acuerdos o pactos al cual arribaron las partes, ya sean las restricciones u
obligaciones, legales o convencionales que se hagan presente en el pacto.

Al respecto, se debe de señalar que no es posible emitir una opinión en relación a dos
realidades jurídicas publicitadas por los Registros Públicos, no cabe la posibilidad de
admitir que en nuestro sistema de transferencias patrimoniales pueda existir autonomía
del asiento respecto del negocio jurídico que le sirve de fundamento para la inscripción.
Sobre el particular, es demás ilustrativa la opinión de VALLET, puesto que claramente
nos rotula que no es lo mismo publicar derechos abstraídos del título, que publicar esos
mismos derechos con su título, inherentes a él, reflejando su razón de ser, su causa, la
finalidad de los que constan en él y todas aquellas especiales estipulaciones sobre los
mismos[18].

Atendiendo a ello, ¿es acaso viable pensar que el asiento refleje un negocio jurídico
determinado y el título represente otro negocio jurídico determinado completamente
distinto a del asiento? ¿Qué lógica puede caber en un razonamiento de este tipo? Solo
podría ser admisible un pensamiento así en aquellos ordenamientos donde se consagra
la autonomía del asiento respecto del título; sin embargo, nuestro ordenamiento difiere
completamente de esa regulación.

En ese sentido, nuestro Registro nos proporciona una simplificación del título, mediante
un extracto del mismo, el cual se refleja en un asiento registral, y ello pues (qué duda
cabe), no puede ni debe ser distinto a lo consignado en el título mismo, el cual es la
causa que genera el asiento y se publicita tan igual que el asiento. Por lo tanto, lo que
corresponde siempre a un tercero es tomar conocimiento del título archivado, ya que
toda persona tiene acceso a él, siendo éste último el fundamento y base de la realidad
jurídica que pretendemos conocer. Por ello, no es posible inclinarse a pensar que un
tercero se puede encontrar protegido por la Fe Pública Registral solo por observar el
asiento registral (que puede representar una realidad distinta a la que efectivamente se
inscribió) y circunscribirse a este, puesto que nuestra normatividad postula que el
Registro es conocido por todos, y en tanto la publicidad registral alcanza a los títulos
archivados, ningún tercero puede alegar el desconocimiento de los mismos.

IV. Conclusiones

 El alcance de la publicidad registral llega hasta los títulos archivados, siendo


éstos los que dan origen a los asientos registrales, en los cuales se encuentra un
“extracto” del título que se inscribe. En tal sentido, se ha de resaltar que, la
publicidad tiene como objeto dar a conocer un hecho o situación relevante para
el Derecho, el mismo que no puede mutar por efecto de la publicidad, es decir,
lo que se inscribe y se publique se mantienen indisolubles entre sí.

 El asiento registral no hace cognoscible una situación jurídica distinta a la que


contiene el título archivado, vale decir, no existen dos realidades jurídicas que se
publiciten, solo es posible alegar una misma situación jurídica publicitada en
planos distintos.

 No es posible argumentar que a efectos de tornar de seguridad jurídica a los


terceros solo se ha de circunscribir a los asientos registrales, puesto que ello
deviene en una contradicción de reconocer un sistema causalista de
transferencias patrimoniales, pero a su vez propiciar de autonomía al asiento
registral en relación a la causa (título archivado) que la genera.

 El presente artículo no busca entablar una crítica negativa al Análisis Económico


del Derecho, por el contrario, somos partidarios de que el Derecho y la
Economía son dos ciencias complementarias y que se desarrollan en muchos
casos ligadas una a la otra. No obstante ello, cabe indicar que el Derecho no solo
se basa, de forma exclusiva, en la Economía, sino que también guarda relación
con otras ciencias. El presente artículo busca establecer lo que diligente y
jurídicamente corresponde realizar.

(**) Un especial agradecimiento al doctor Eduardo Barboza Beraún, Socio del Estudio
Echecopar, por su incondicional apoyo a la elaboración del presente artículo.

[2] DELGADO SCHEELJE, Álvaro. La Publicidad Jurídica Registral (cuestiones


generales y manifestaciones concretas). En: Derecho Registral I, Gaceta Jurídica
Editores, Pág. 16.

[3] MOISSET DE ESPANÉS, Luis. La Publicidad de los derechos reales en el Derecho


Argentino antes y después de la Ley 17.801. En: Boletín de la Facultad de Derecho y
Ciencias Sociales de Córdova, Argentina, 1972 , N° 5, Pág. 10

[4] HERNÁNDEZ GIL, Francisco. Introducción al derecho hipotecario, Pág. 2

[5] CARRASCAL PORTILLA, Justo. La publicidad de los Derechos Reales. En:


Diálogo con la jurisprudencia, editorial Gaceta Jurídica, N° 5, Pág. 113

[6] Este principio consiste en que toda inscripción se realiza a pedido de parte. No
obstante, existen excepciones a este principio, como lo son la inscripción de la hipoteca
legal o la rectificación de oficio.

[7] Principio bajo el cual se exige que el título materia de calificación registral cumpla
con los requisitos establecidos por ley.

[8] Principio bajo el cual se otorga la seguridad jurídica, certeza sobre la titularidad de
los bienes.

[9] Este principio se inspira en la Ley Hipotecaria Española, y busca la protección


absoluta del tercero adquiriente respecto a vicios existentes en el titulo del transferente.

[10] Este principio consiste en que las sucesivas trasferencias de titularidad de dominio
o derechos se hayan llevando a cabo cronológicamente, es decir, que la nueva
adquisición responda a la venta del anterior propietario y así sucesivamente.

[11] Principio bajo el cual se establece que las inscripciones de fecha más antigua son
prioritarias a aquellas inscritas con posterioridad.

[12] Este principio consiste en impedir que se inscriban derechos que se opongan o
resulten incompatibles entre sí.

[13] DELGADO SCHEELJE, Álvaro. En: Código Civil Comentado, Gaceta Jurídica
editores, Pág. 307, Lima, 2010

[14] GUEVARA MANRIQUE, Rubén. Derecho Registral, Tomo I, editora jurídica


Grijley, Pág. 87, 1996.
[15] GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob cit. Págs. 751 – 752

[16] DELGADO SCHEELJE, Álvaro. Código Civil Comentado, Ob. cit. Pág. 306

[17] GONZALES BARRÓN, Gunther. Fundamentos que explican la primacía del título
frente al asiento registral. En: Diálogo con la Jurisprudencia N° 116, 2008

[18] VALLET DE GOYTISOLO, Juan. Determinación de las relaciones jurídicas


referentes a inmuebles susceptibles de trascendencia respecto de terceros. En: Estudio
de derecho de cosas, Pág. 278

https://www.enfoquederecho.com/2013/02/13/publicidad-registral-un-breve-repaso-a-un-
arduo-debate/