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INTRODUCCIÓN 04
CAPÍTULO I
EL CONTRATO PREPARATORIO
1.1 Definición 05
1.2. Características fundamentales 05
1.3. Efectos del contrato preparatorio 05
1.4. El contrato definitivo 06
CAPÍTULO II
CONTRATOS PREPARATORIOS EN EL CODIGO CIVIL
2.1. Marco legal 06
2.2. Nociones preliminares 06
2.2.1 Acto Jurídico 06
2.2.2 Obligaciones 07
2.2.3 Contrato 07
2.3. Compromiso de Contratar 08
2.3.1 Concepto 08
2.3.2 Contenido del compromiso 10
2.3.3 Plazo del compromiso 10
2.3.4 Renovación del compromiso 10
2.3.5 Negativa de celebrar el contrato definitivo 11
2.4. El Contrato de Opción 11
2.4.1 Sujetos que intervienen 12
2.4.2 Opción reciproca 12
2.4.3 Opción mediatoria 13
2.4.4 Contenido del contrato de opción 13
2.4.5 Plazo del contrato de opción 14
2.4.6 Renovación del plazo del contrato de opción 14
2.5. Forma de dos contratos preparatorios 14
CONCLUSIONES 15
ANEXOS
1. Modelo contrato preparatorio – Compromiso de Contratar 15
2. Modelo contrato preparatorio – Opción de Compra 18
BIBLIOGRAFIA 21
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INTRODUCCION
La complejidad de los negocios, la falta de acuerdo sobre todos y cada uno de los elementos
situaciones que ha llevado a los especialistas del derecho a recurrir en los denominados
Nuestro Código Civil regula a los contratos preparatorios, dentro de los cuales encontramos
poseen sus propias características y usos, ajustándose en mayor o menor medida a las
Por ello, en este trabajo revisaremos cuáles son las disposiciones legales que se aplican
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1. CONTRATOS PREPARATORIOS
1.1. DEFINICION
De esto modo, la obligación de contratar es la única que se crea con los contratos
preparatorios.
Los contratos preparatorios pueden aplicarse a cualquier contrato, como puede ser
a un mutuo, compraventa, arrendamiento, o cualquier otro de cualquier naturaleza.
El contrato preparatorio para que sea válido y eficaz requiere de todos los elementos
esenciales y requisitos de validez comunes a todo contrato, como son el
consentimiento, capacidad de las partes, objeto posible, lícito y determinado, fin lícito,
y si para el contrato definitivo la ley establece una que se debe observar una forma
determinada bajo pena de nulidad, el contrato preparativo también se debe celebrar
observando la misma solemnidad.
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En el contrato preparativo la transferencia, modificación o extinción de un derecho se
hace depender de la conclusión de un contrato definitivo.
La obligación que surge del contrato preparatorio se cumple con la celebración del
contrato definitivo. El contrato definitivo no es una repetición del contrato preparatorio,
con los efectos en él previstos para el contrato definitivo, a los que pueden introducir
todas las modificaciones que deseen, sean estos obligatorios o reales.
La disciplina del contrato definitivo puede ser la misma o distinta de la del contrato
preparatorio.
Para la validez y eficacia del contrato definitivo se requiere que cuente con los
elementos y requisitos esenciales exigidos por ley, tales como acuerdo de las partes,
capacidad, objeto posible, lícito, determinado o determinable, fin lícito y la forma
solemne prevista por ley o acordada por las partes, además de los requisitos
específicos del contrato particular de que se trate, por ejemplo, no puede haber
compraventa sin bien y sin precio.
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En primer lugar, debemos considerar el concepto de acto jurídico. El acto jurídico
es concebido como la manifestación de voluntad que tiene por objeto el crear,
regular, modificar o extinguir una relación jurídica.
Por ello, el Código Civil establece los requisitos de validez de todo acto jurídico,
que son la participación de personas capaces, que el objeto del acto sea física y
jurídicamente posible, que su finalidad sea lícita y que se celebre de acuerdo a las
formalidades que establezca la ley para cada acto.
2.2.2. OBLIGACIONES
Las obligaciones a las que hacemos referencia, a efectos del presente trabajo, son
aquellas de carácter patrimonial y pueden consistir en prestaciones de dar, hacer
o no hacer.
2.2.3. CONTRATO
En efecto, el Código Civil dispone que el contrato crea, regula, modifica o extingue
una relación jurídica patrimonial. Pero ¿qué es una relación jurídica patrimonial?
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Una relación jurídica es el vínculo que se genera entre dos o más personas en el
cual una asume una obligación frente a la otra, que como contrapartida, tiene
derecho a exigir el cumplimiento de la obligación en cuestión. Esta relación jurídica
será patrimonial cuando el contenido de la obligación sea, justamente, de carácter
patrimonial o económico.
Aunque también existen algunos contratos en los que la ley establece una
formalidad obligatoria para su celebración, como ocurre con la hipoteca y con el
arrendamiento financiero.
En cualquier caso, aun cuando no haya obligación de celebrar el contrato bajo una
formalidad establecida por ley, es recomendable que haya al menos un documento
en el que se establezcan las condiciones y características de las prestaciones a
las que se obliga cada una de las partes, pues de esa forma se podrá determinar
con claridad cuándo se ha cumplido con la obligación o cuándo se ha producido
un incumplimiento.
Centrándonos en el tema del presente tabajo, importa también tener en claro que
existen contratos que se pueden considerar como definitivos y que se distinguen
de los que se denominan como contratos preparatorios.
En un contrato definitivo las partes han acordado todos los elementos de una
relación contractual que surtirá efectos por sí misma y que no requiere de ningún
acuerdo adicional para regular los aspectos esenciales, en función del tipo de
contrato que se esté celebrando.
De esta manera, nuestro Código Civil regula dos formas en que se pueden dar los
contratos preparatorios, el compromiso de contratar y el contrato de opción.
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2.3. COMPROMISO DE CONTRATAR
2.3.1. CONCEPTO
Debe tenerse en cuenta que no se trata de un acuerdo sin efectos o que no revista
ninguna responsabilidad legal. El compromiso de contratar es un contrato y la
obligación que se genera de él, que es la de celebrar el contrato definitivo, es
plenamente exigible.
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Con la celebración del contrato definitivo se extingue la obligación asumida por las
partes en el compromiso de contratar. El compromiso de contratar es un verdadero
contrato, por el cual las partes a lo único que se obligan es a celebrar un contrato
futuro, las partes no se obligan a transferir la propiedad, el uso o la posesión de un
bien, o a gravarlo o constituir cargas sobre él, o a prestar servicios distintos al
consentimiento que deben otorgar para perfeccionar el contrato definitivo, o a
abstenerse de hacer algo. La única obligación que nace del compromiso de
contratar es una obligación de hacer consistente en cooperar prestando su
consentimiento para que se celebre el contrato futuro.
Ahora bien, para que el compromiso de contratar sea exigible y válido, debe
contener los elementos esenciales del contrato definitivo que se deberá celebrar
con posterioridad. Esto se determina en función del tipo de contrato definitivo.
Para cada caso se deberá evaluar si se ha cumplido con fijar los elementos
esenciales del contrato definitivo que se desea celebrar.
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2.3.4. RENOVACION DEL COMPROMISO
Vencido el plazo de duración del compromiso de contratar acordado por las partes,
o, a falta de convenio, vencido el plazo máximo legal de un año establecido por el
artículo 1416, las partes de común acuerdo podrán renovarlo, cuantas veces lo
deseen, por plazos no mayores de un año.
Hay que considerar que en el contrato de promesa las partes se obligan a celebrar
un contrato ulterior que todavía no existe sino a partir del momento en que presten
su nuevo consentimiento, por consiguiente no pueden exigirse la ejecución de las
prestaciones derivadas del contrato definitivo que todavía no existe.
La celebración del contrato definitivo puede ser inútil para el acreedor cuando
situaciones de hecho o de derecho impiden que produzca sus efectos, por ejemplo,
el prometiente vendedor ha enajenado el bien que un tercero lo ha adquirido a
título oneroso y de buena fe, o el bien se ha destruido o perdido, o no ha sido
edificado, o ha sido expropiado. En tal caso, el acreedor solamente puede solicitar
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que se deje sin efecto el compromiso de contratar, acumulando la acción de
indemnización de daños si estos existen.
La otra figura que regula el Código Civil como contrato preparatorio es el contrato de
opción. En virtud al contrato de opción, una persona se obliga a celebrar un contrato
definitivo con otra a la cual se le otorga el derecho de optar o decidir, precisamente,
la celebración del contrato definitivo. Es decir, el optante o persona que tiene el
derecho de opción, es quien decidirá si se celebra o no el contrato definitivo, en tanto
que la otra parte está obligada ya desde un inicio a celebrar el contrato apenas el
optante ejerza su derecho de opción en las condiciones y plazos acordados.
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renuncia a la opción o deja transcurrir el plazo convencional legal sin ejercitarla, el
concedente queda librado de su obligación.
Como habíamos mencionado, cabe la posibilidad de que sean ambas partes las que
gocen del derecho de opción, tal como lo establece el artículo 1420º del Código Civil:
El artículo 1420 regula la opción recíproca que es el contrato por el cual se pacta que
cualquiera de las partes puede perfeccionar el contrato definitivo, manifestando su
voluntad en dicho sentido. Por ejemplo, si A y B celebran un contrato de opción
recíproca de compraventa, cualquiera de los contratantes, A o B, puede ejercer en
un marco de total libertad su derecho de perfeccionar (concluir) el contrato definitivo
de compraventa, con la sola notificación de su voluntad a la otra parte.
Podría ocurrir por ejemplo, que el optante designe a una persona con la cual la otra
parte no desea celebrar el contrato definitivo, pero en virtud al pacto, se verá obligado
a hacerlo.
Para efectos teóricos, debe tenerse en cuenta también que este derecho del optante
a designar otra persona para la celebración del contrato definitivo, no constituye una
cesión de posición contractual ya que, precisamente, el contrato definitivo aún no se
ha celebrado al momento en que el optante designa a otra persona, de forma tal que
recién con esta persona se formará el vínculo definitivo.
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acuerdo, el solo ejercicio del derecho de opción será suficiente para que el contrato
definitivo pueda surtir plenos efectos.
En cuanto al plazo para el ejercicio del derecho de opción, el artículo 1423º del Código
Civil dispone lo siguiente:
El plazo del contrato de opción es establecido libremente por las partes. Este plazo
puede ser determinado o determinable.
Solamente si las partes no han establecido el plazo de duración del contrato de opción
regirá el plazo de un año fijado por el artículo 1423.
Nuestro código civil nos dice en su artículo 1424 Al vencimiento de la opción, las
partes pueden renovarla por un plazo no mayor al máximo señalado en el artículo
1423 y así sucesivamente.
En efecto, vencido el plazo convencional o, a falta de éste, vencido el plazo legal, las
partes pueden de mutuo acuerdo renovar la opción por un plazo no mayor de un año.
Las partes pueden renovar sucesivamente la opción cuantas veces lo deseen.
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Conforme lo establece el Código Civil, los contratos preparatorios, ya sean de opción
o compromisos de contratar, deben ser celebrados con las mismas formalidades
exigidas para el contrato definitivo.
CONCLUSIONES
El contrato preparatorio es un acuerdo a través del cual las partes emitirán en el futuro una
determinada manifestación de voluntad contractual.
Mediante el contrato preparatorio las partes se obligan a concluir un contrato futuro.
En el contrato preparatorio existe un acuerdo de voluntades entre dos o más personas para
constituir un vínculo jurídico (la obligación a un futuro).
Que el compromiso de contratar es independiente del contrato definitivo; el compromiso de
contratar solamente es preparatorio de la celebración del contrato definitivo, no es el
contrato definitivo
Finalmente, para que el contrato preparatorio sea exigible y válido, debe contener los
elementos esenciales del contrato definitivo que se deberá celebrar con posterioridad. Esto
se determina en función del tipo de contrato definitivo.
3. ANEXOS
4.
Conste por el presente documento el compromiso de contratar con arras de retractación que
celebran de una parte don AAA, identificado con D.N.I. Nº …….., de estado civil soltero y con
domicilio en ……………….., a quien en lo sucesivo se denominará EL COMITENTE; y de otra parte la
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empresa BBB, identificada con R.U.C. Nº …….., inscrita en la partida electrónica Nº ……. del Registro
de Personas Jurídicas de …….., con domicilio en ………………….., y representada por su gerente don
…………….., con poder inscrito en el asiento …… de la referida partida electrónica, a quien en lo
sucesivo se denominará LA CONTRATISTA; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes:
ANTECEDENTES:
PRIMERA.- EL COMITENTE es propietario de un terreno urbano sin construir, el mismo que cuenta
con un área de ….. m2, ubicado en ……………………… e inscrito en la partida electrónica Nº …… del
Registro de la Propiedad Inmueble de ……..
TERCERA.- Por el presente contrato, ambas partes se obligan recíprocamente a celebrar en el futuro
un contrato de obra, en virtud del cual LA CONTRATISTA se obligará a construir en favor de EL
COMITENTE un inmueble sobre el terreno descrito en la cláusula primera, según los planos y demás
especificaciones técnicas a que se refiere este contrato, sin perjuicio de las indicaciones
complementarias que se pacten con posterioridad. A su turno, EL COMITENTE se obligará en virtud
del contrato definitivo a pagar a LA CONTRATISTA el monto total de la retribución pactada en la
cláusula siguiente, en la forma y oportunidad convenidas.
CUARTA.- La retribución por la costrucción de la obra materia del contrato definitivo, ascenderá a
la suma total de S/. ….. (….. y 00/100 nuevos soles) por todo concepto, que EL COMITENTE cancelará
en una sola armada, con dinero en efectivo, en la fecha de la firma del mencionado contrato
definitivo, con observancia de lo establecido en las cláusulas novena y décima del presente
compromiso de contratar.
QUINTA.- Ambas partes convienen que las demás condiciones mínimas del contrato definitivo serán
las siguientes:
SEXTA.- Ambas partes declaran que el plazo del presente compromiso de contratar será de ……
meses, contados a partir de la fecha de suscripción de este documento.
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El plazo pactado en el párrafo anterior podrá ser renovado si así lo acuerdan las partes, en cuyo caso
el plazo de la renovación no podrá ser por periodos mayores a los ….. meses convenidos.
OCTAVA.- Las partes están obligadas a celebrar el contrato de obra con carácter definitivo dentro
del plazo pactado en la cláusula sexta de este documento. La retractación de cualquiera de las partes
al cumplimiento de la referida obligación, facultará a la otra a aplicar los derechos derivados del
pacto de arras que con ese carácter se establece en la cláusula siguiente.
En el supuesto caso que EL COMITENTE se retracte de la celebración del contrato definitivo, perderá
en provecho de LA CONTRATISTA la suma de dinero entregada por concepto de arras. Por el
contrario, si la mencionada retractación es de parte de LA CONTRATISTA, ésta estará obligada a
devolver a EL COMITENTE el doble de la cantidad entregada en arras.
DÉCIMA.- Si las partes celebran el contrato de obra definitivo, la suma de dinero entregada en
calidad de arras por EL COMITENTE se imputará como parte de pago de la retribución debida a LA
CONTRATISTA, en cuyo caso el primero sólo estará obligado a pagar el saldo en la fecha de
suscripción del contrato definitivo.
DÉCIMO PRIMERA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebración
del presente contrato serán asumidos por ambas en partes iguales, salvo los que por ley
corresponden a EL COMITENTE.
COMPETENCIA TERRITORIAL:
DÉCIMO SEGUNDA.- Para efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la
celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los
jueces y tribunales de ……
DOMICILIO:
DÉCIMO TERCERA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con
motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los
indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes
surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial.
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DÉCIMO CUARTA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten
a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables.
En señal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ….., a los … días del
mes de ….. de …..
EL COMITENTE LA CONTRATISTA
NORMAS APLICABLES:
CÓDIGO CIVIL:
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TERCERA.- En consideración a los antecedentes antes expuestos, por el presente
contrato, LA EMPRESA se obliga a celebrar en el futuro un contrato de compraventa, en
virtud del cual transferirá a favor de EL OPTANTE la propiedad de los bienes a que se
refiere la cláusula segunda. A su turno y en aplicación de lo dispuesto por el art. 1419 del
Código Civil, EL OPTANTE tendrá el derecho de optar o no por la celebración del referido
contrato de compraventa.
PLAZO DEL CONTRATO:
CUARTA.- Ambas partes declaran que el plazo del presente contrato será de …… meses,
contados a partir de la fecha de suscripción de este documento.
QUINTA.- El plazo pactado en el párrafo anterior podrá ser renovado si así lo acuerdan las
partes, en cuyo caso el plazo de la renovación no podrá ser por periodos mayores a los …..
meses convenidos, y así sucesivamente.
CONDICIONES DEL CONTRATO DEFINITIVO:
SEXTA.- Ambas partes declaran que en el caso que EL OPTANTE decida por la celebración
del contrato definitivo, las condiciones del mismo serán las establecidas en las cláusulas
siguientes:
SÉTIMA.- Las partes acuerdan que el precio del bien materia del presente contrato es de
S/. ……… (………. y 00/100 de nuevos soles), pagaderas en su integridad en la oportunidad
de la celebración del contrato definitivo, que se celebrará en la misma forma establecida en
este documento.
OCTAVA.- El bien materia de contratación será entregada a EL OPTANTE dentro de los 3
días de producida la celebración del contrato definitivo, en el domicilio de éste.
NOVENA.- Queda establecido que los gastos de entrega son de cargo de EL OPTANTE.
GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO:
DÉCIMA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebración
del presente contrato serán asumidos por ambas en partes iguales.
COMPETENCIA TERRITORIAL:
DÉCIMO PRIMERA.- Para efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de
la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia
territorial de los jueces y tribunales de ……
DOMICILIO:
DÉCIMO SEGUNDA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las
partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos
domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de
cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a
la otra parte, por vía notarial.
APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY:
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DÉCIMO TERCERA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas
se someten a lo establecido por los artículos 1419 a 1425 del Código Civil y demás del
sistema jurídico que resulten aplicables.
En señal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ….., a los …
días del mes de ….. de …..
LA EMPRESA EL OPTANTE
NORMAS APLICABLES:
CÓDIGO CIVIL:
Art. 1419 (Contrato de opción) y ss.
NOTAS REGISTRALES:
- Es materia de inscripción registral (art. 2019° inc. 2) del Código Civil).
BIBLIOGRAFIA
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