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ÍNDICE 03

INTRODUCCIÓN 04
CAPÍTULO I
EL CONTRATO PREPARATORIO
1.1 Definición 05
1.2. Características fundamentales 05
1.3. Efectos del contrato preparatorio 05
1.4. El contrato definitivo 06
CAPÍTULO II
CONTRATOS PREPARATORIOS EN EL CODIGO CIVIL
2.1. Marco legal 06
2.2. Nociones preliminares 06
2.2.1 Acto Jurídico 06
2.2.2 Obligaciones 07
2.2.3 Contrato 07
2.3. Compromiso de Contratar 08
2.3.1 Concepto 08
2.3.2 Contenido del compromiso 10
2.3.3 Plazo del compromiso 10
2.3.4 Renovación del compromiso 10
2.3.5 Negativa de celebrar el contrato definitivo 11
2.4. El Contrato de Opción 11
2.4.1 Sujetos que intervienen 12
2.4.2 Opción reciproca 12
2.4.3 Opción mediatoria 13
2.4.4 Contenido del contrato de opción 13
2.4.5 Plazo del contrato de opción 14
2.4.6 Renovación del plazo del contrato de opción 14
2.5. Forma de dos contratos preparatorios 14
CONCLUSIONES 15
ANEXOS
1. Modelo contrato preparatorio – Compromiso de Contratar 15
2. Modelo contrato preparatorio – Opción de Compra 18
BIBLIOGRAFIA 21

1
INTRODUCCION

La complejidad de los negocios, la falta de acuerdo sobre todos y cada uno de los elementos

del contrato, el no poder cumplir de momento con la formalidad legal, el no estar en

condiciones de asumir de inmediato las obligaciones que se quieren contraer, son

situaciones que ha llevado a los especialistas del derecho a recurrir en los denominados

contratos preparatorios de otros contratos futuros o definitivos.

El contrato preparatorio, llamado también contrato preliminar, es un contrato que sólo

produce el efecto de obligar a las partes a celebrar un futuro contrato, requiere en

consecuencia el consentimiento de las partes.

Nuestro Código Civil regula a los contratos preparatorios, dentro de los cuales encontramos

al contrato de opción y al compromiso de contratar, que como veremos en este trabajo,

poseen sus propias características y usos, ajustándose en mayor o menor medida a las

operaciones comerciales que deseamos realizar.

Por ello, en este trabajo revisaremos cuáles son las disposiciones legales que se aplican

sobre el compromiso de contratar y el contrato de opción.

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1. CONTRATOS PREPARATORIOS

1.1. DEFINICION

El Código Civil de 1984, ha consagrado la institución de los contratos preparatorios,


como el común denominador de cualquier contrato que se desee celebrar en el futuro,
y se reduce, en consecuencia, a preparar y asegurar situaciones jurídicas que
comprometen a las partes a la formalización o ejecución de un contrato posterior. Su
función es de garantía para asegurar el cumplimiento de un contrato a realizarse a
futuro. Se utiliza normalmente un contrato preparatorio cuando existen algunas
dificultades de hecho o de derecho que impiden concluirlo en el mismo acto, pero sí
resulta recomendable que las partes aseguren su celebración futura.

De esto modo, la obligación de contratar es la única que se crea con los contratos
preparatorios.

Los contratos preparatorios pueden aplicarse a cualquier contrato, como puede ser
a un mutuo, compraventa, arrendamiento, o cualquier otro de cualquier naturaleza.

1.2. CARACTERÍSTICAS FUNDAMENTALES

 Carecen de un fin económico propio inmediato.


 Constituye el acuerdo de la voluntad de las partes de asegurar un contrato
futuro.
 El objeto de estos contratos es que las partes se obligan a hacer un contrato
definitivo a futuro.
 El plazo a futuro es de un año, renovable.

1.3. EFECTOS DEL CONTRATO PREPARATORIO

El único efecto del contrato preparatorio es el de obligar a la celebración de un


contrato definitivo, creándose de esta forma una obligación de contratar. Se trata de
un vínculo instrumental y provisional con miras a la celebración de un contrato
definitivo.

El contrato preparatorio para que sea válido y eficaz requiere de todos los elementos
esenciales y requisitos de validez comunes a todo contrato, como son el
consentimiento, capacidad de las partes, objeto posible, lícito y determinado, fin lícito,
y si para el contrato definitivo la ley establece una que se debe observar una forma
determinada bajo pena de nulidad, el contrato preparativo también se debe celebrar
observando la misma solemnidad.

El contrato preparativo no puede prever la ejecución parcial o total de las prestaciones


del contrato definitivo, pues en tal caso no se trataría de un contrato preparativo, sino
de un contrato definitivo.

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En el contrato preparativo la transferencia, modificación o extinción de un derecho se
hace depender de la conclusión de un contrato definitivo.

En el caso de duda sobre si estamos frente a un contrato preparativo o a uno


definitivo, habrá que optar por el principio de conservación del contrato para hacer
prevalecer la interpretación en el sentido de que se trata de un contrato definitivo.
Además, por economía jurídica, no se puede obligar a las partes a perfeccionar un
nuevo contrato que resulte innecesario para la obtención de las prestaciones finales.

1.4. EL CONTRATO DEFINITIVO

La obligación que surge del contrato preparatorio se cumple con la celebración del
contrato definitivo. El contrato definitivo no es una repetición del contrato preparatorio,
con los efectos en él previstos para el contrato definitivo, a los que pueden introducir
todas las modificaciones que deseen, sean estos obligatorios o reales.

El contrato definitivo es la fuente exclusiva de los derechos y obligaciones derivados


del contrato particular establecido por las partes, cuya celebración fue objeto de un
contrato preparatorio. El contrato preparatorio y el contrato definitivo son
independientes el uno del otro; la ineficacia del primero no afecta al segundo, el cual
tiene su propia vida.

La disciplina del contrato definitivo puede ser la misma o distinta de la del contrato
preparatorio.

Para la validez y eficacia del contrato definitivo se requiere que cuente con los
elementos y requisitos esenciales exigidos por ley, tales como acuerdo de las partes,
capacidad, objeto posible, lícito, determinado o determinable, fin lícito y la forma
solemne prevista por ley o acordada por las partes, además de los requisitos
específicos del contrato particular de que se trate, por ejemplo, no puede haber
compraventa sin bien y sin precio.

2. CONTRATOS PREPARATORIOS EN EL CODIGO CIVIL

2.1. MARCO LEGAL

Los denominados contratos preparatorios se encuentran previstos en los artículos 1414º


al 1425º del Código Civil.

2.2. NOCIONES PRELIMINARES

Antes de entrar al análisis de las figuras de los contratos preparatorios, debemos


establecer de forma clara algunas nociones previas, que serán necesarias para
comprender la aplicación de los contratos preparatorios.

2.2.1. ACTO JURÍDICO

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En primer lugar, debemos considerar el concepto de acto jurídico. El acto jurídico
es concebido como la manifestación de voluntad que tiene por objeto el crear,
regular, modificar o extinguir una relación jurídica.

Se trata entonces, de la voluntad emanada de una o varias personas, a través de


la cual se generan una serie de efectos con relevancia jurídica.
Para que este acto jurídico sea válido y eficaz, debe cumplir determinados
requisitos para que esa voluntad o voluntades sean emanadas válidamente y
puedan surtir efectos.

Por ello, el Código Civil establece los requisitos de validez de todo acto jurídico,
que son la participación de personas capaces, que el objeto del acto sea física y
jurídicamente posible, que su finalidad sea lícita y que se celebre de acuerdo a las
formalidades que establezca la ley para cada acto.

2.2.2. OBLIGACIONES

Las obligaciones se originan en relaciones jurídicas en virtud de las cuales una


persona se compromete a ejecutar una determinada prestación a favor de otra.

Podemos encontrar relaciones en las que existen obligaciones recíprocas, en las


que cada una de las partes de la relación está obligada a realizar una prestación
en favor de la otra, y obligaciones unilaterales, en las que solo una de las partes
se obliga a efectuar una prestación a favor de la otra.

Las obligaciones a las que hacemos referencia, a efectos del presente trabajo, son
aquellas de carácter patrimonial y pueden consistir en prestaciones de dar, hacer
o no hacer.

En las obligaciones de dar, la persona obligada debe entregar un determinado bien


a favor de otra, como sucede en los contratos de compraventa.

En las obligaciones de hacer, la persona obligada se compromete a realizar un


determinado acto a favor de la otra parte, como ocurre en los contratos de locación
de servicios.

Y, en las obligaciones de no hacer, la persona obligada se abstiene de realizar un


determinado acto, como sucede en un contrato de distribución cuando el
distribuidor se obliga a no realizar operaciones en determinados mercados
reservados para otros distribuidores.

2.2.3. CONTRATO

Y ahora estableceremos el concepto de lo que es un contrato. “Artículo 1351º.-


Noción de contrato. El contrato es el acuerdo de dos o más partes para crear,
regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial”.

En efecto, el Código Civil dispone que el contrato crea, regula, modifica o extingue
una relación jurídica patrimonial. Pero ¿qué es una relación jurídica patrimonial?

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Una relación jurídica es el vínculo que se genera entre dos o más personas en el
cual una asume una obligación frente a la otra, que como contrapartida, tiene
derecho a exigir el cumplimiento de la obligación en cuestión. Esta relación jurídica
será patrimonial cuando el contenido de la obligación sea, justamente, de carácter
patrimonial o económico.

Este contenido patrimonial o económico es lo que diferencia a los contratos de otro


tipo de acuerdos celebrados entre dos personas y que no poseen el carácter de
un contrato. En tal sentido, un acuerdo por el cual dos o más personas regulen
relaciones jurídicas que no tengan contenido patrimonial, no podría considerarse
como un contrato.

Ahora bien, no debemos entender por contrato a un documento en el que se


establecen las obligaciones de las partes. El documento es solo el soporte físico
en el que se puede representar un contrato, pero muchos contratos no requieren
de una formalidad especial para ser válidos.

Así por ejemplo, un contrato de compraventa puede celebrarse en forma verbal,


sin importar que se trate de bienes muebles o inmuebles, o cual sea su valor. Basta
con el acuerdo de las partes sobre el bien que se va a vender y el precio. Lo mismo
ocurre con muchos contratos, como el arrendamiento, la locación de servicios, el
comodato, etc.

Aunque también existen algunos contratos en los que la ley establece una
formalidad obligatoria para su celebración, como ocurre con la hipoteca y con el
arrendamiento financiero.

En cualquier caso, aun cuando no haya obligación de celebrar el contrato bajo una
formalidad establecida por ley, es recomendable que haya al menos un documento
en el que se establezcan las condiciones y características de las prestaciones a
las que se obliga cada una de las partes, pues de esa forma se podrá determinar
con claridad cuándo se ha cumplido con la obligación o cuándo se ha producido
un incumplimiento.

Centrándonos en el tema del presente tabajo, importa también tener en claro que
existen contratos que se pueden considerar como definitivos y que se distinguen
de los que se denominan como contratos preparatorios.
En un contrato definitivo las partes han acordado todos los elementos de una
relación contractual que surtirá efectos por sí misma y que no requiere de ningún
acuerdo adicional para regular los aspectos esenciales, en función del tipo de
contrato que se esté celebrando.

En un contrato preparatorio, las partes establecen un acuerdo que fija condiciones


y compromisos preliminares para la posterior celebración de un contrato definitivo,
de forma tal que el contrato preparatorio no genera los efectos que se buscan con
el contrato definitivo, sino que solo obliga a las partes a culminar posteriormente
con las gestiones y otros acuerdos que se requieran para darle forma al contrato
definitivo.

De esta manera, nuestro Código Civil regula dos formas en que se pueden dar los
contratos preparatorios, el compromiso de contratar y el contrato de opción.

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2.3. COMPROMISO DE CONTRATAR

2.3.1. CONCEPTO

En el compromiso de contratar (denominado también como contrato de promesa,


pre-contrato, antecontrato, contrato de primer grado, pactum de contrahendo, o
pactum de ineundo contractu), dos o más personas se obligan a celebrar con
posterioridad, un contrato definitivo. Así lo define el Código Civil en su artículo
1414º:

“Artículo 1414º.- Compromiso de contratar Por el compromiso de contratar las


partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo”.

Debe tenerse en cuenta que no se trata de un acuerdo sin efectos o que no revista
ninguna responsabilidad legal. El compromiso de contratar es un contrato y la
obligación que se genera de él, que es la de celebrar el contrato definitivo, es
plenamente exigible.

Así por ejemplo, si dos personas han celebrado un compromiso de contratar en


virtud del cual se obligan a celebrar un contrato de compraventa sobre un inmueble
dentro del plazo de un mes, dicha obligación de celebrar la compraventa es exigible
legalmente, al punto que ante el incumplimiento por alguna de las partes, la otra
tendrá derecho a exigir la celebración del contrato o a dar por resuelto el
compromiso y ser indemnizado por los perjuicios que le cause tal incumplimiento.

El objeto del compromiso de contratar es una obligación de celebrar un contrato


definitivo, solamente se cumple con la celebración del contrato definitivo, el cual, a
su vez, puede tener por objeto cualquier otra obligación de hacer, dar o no hacer
no prevista en el contrato preparatorio.

De acuerdo Anibal Torres, El compromiso de contratar no puede tener por objeto


una obligación de hacer distinta a la conclusión del contrato definitivo, ni menos
puede tener por objeto una obligación de dar o no hacer. ANIBAL TORRES. (2012).

El compromiso de contratar es frecuente sobre todo en las compraventas


inmobiliarias. Por medio del contrato preparatorio las partes constituyen
inmediatamente una relación obligatoria provisional, mientras se regularizan
algunas situaciones que de momento les impiden comprometerse definitivamente
con miras a la enajenación de un inmueble, dejando para el futuro la celebración
del contrato definitivo por el cual el vendedor se obliga a transferir y el comprador
a pagar el precio en dinero.

Finalmente, nada impide que el compromiso de contratar contenga todos los


elementos, esenciales y accesorios, del contrato definitivo, la diferencia radica en
que con el contrato definitivo se crea cualquier obligación, sea con prestación de
dar, hacer o no hacer, mientras que con el compromiso de contratar solamente se
crea la obligación de contratar, es decir, celebrar el contrato definitivo futuro.
ANIBAL TORRES. (2012).

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Con la celebración del contrato definitivo se extingue la obligación asumida por las
partes en el compromiso de contratar. El compromiso de contratar es un verdadero
contrato, por el cual las partes a lo único que se obligan es a celebrar un contrato
futuro, las partes no se obligan a transferir la propiedad, el uso o la posesión de un
bien, o a gravarlo o constituir cargas sobre él, o a prestar servicios distintos al
consentimiento que deben otorgar para perfeccionar el contrato definitivo, o a
abstenerse de hacer algo. La única obligación que nace del compromiso de
contratar es una obligación de hacer consistente en cooperar prestando su
consentimiento para que se celebre el contrato futuro.

2.3.2. CONTENIDO DEL COMPROMISO

Ahora bien, para que el compromiso de contratar sea exigible y válido, debe
contener los elementos esenciales del contrato definitivo que se deberá celebrar
con posterioridad. Esto se determina en función del tipo de contrato definitivo.

Por ejemplo, si el contrato definitivo es un contrato de compraventa, sus elementos


esenciales estarían conformados por el bien y el precio. Con lo cual, bastará con
que las partes se hayan puesto de acuerdo en el bien a ser vendido y el precio que
se deberá pagar. Todos los demás elementos, como forma de pago, fecha y lugar
de entrega del bien, ya no son esenciales, pues se regulan por normas supletorias
del Código Civil y no requieren de un pacto expreso de las partes.

De la misma manera, si se celebra un compromiso de contratar para la posterior


celebración de un contrato de mutuo, el compromiso deberá establecer el monto a
ser prestado. El plazo del mutuo no es un elemento esencial pues el Código Civil
dispone en forma supletoria que el plazo es de treinta días.

Tampoco será necesario establecer si se cobrarán intereses compensatorios o


moratorios, ni la tasa aplicable, pues el mismo Código establece también por
defecto que el contrato de mutuo genera intereses y que a falta de acuerdo, se
computarán aplicando la tasa de interés legal.

Para cada caso se deberá evaluar si se ha cumplido con fijar los elementos
esenciales del contrato definitivo que se desea celebrar.

No puede existir compromiso de contratar si no contiene por los menos los


elementos esenciales del contrato definitivo. Nada impide que el compromiso de
contratar contenga todos los elementos (esenciales y accesorios) del contrato
definitivo. Así como nada impide que en el contrato definitivo, las partes (en
ejercicio de su autonomía y en consideración a que el compromiso de contratar y
el contrato definitivo son dos contratos diferentes, autónomos el uno del otro)
modifiquen el contenido (sea en lo relativo a los elementos esenciales o
accesorios) del compromiso de contratar.

2.3.3. PLAZO DEL COMPROMISO

En cuanto al plazo, el compromiso de contratar debe ser celebrado por un plazo


determinado o determinable, dentro del cual deberá celebrarse el contrato
definitivo. A falta de acuerdo sobre el plazo, el Código Civil establece que se
aplicará un plazo de un año.

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2.3.4. RENOVACION DEL COMPROMISO
Vencido el plazo de duración del compromiso de contratar acordado por las partes,
o, a falta de convenio, vencido el plazo máximo legal de un año establecido por el
artículo 1416, las partes de común acuerdo podrán renovarlo, cuantas veces lo
deseen, por plazos no mayores de un año.

2.3.5. NEGATIVA DE CELEBRAR EL CONTRATO DEFINITIVO

Se debe tener en cuenta que el compromiso de contratar es en sí mismo un


contrato y, por lo tanto, contiene obligaciones que son jurídicamente exigibles. Así,
la principal obligación que se genera del compromiso de contratar, es la de celebrar
el contrato definitivo. Si alguna de las partes se negara a celebrar el contrato
definitivo, es derecho de la parte perjudicada exigir el cumplimiento de dicha
obligación o resolver el compromiso y solicitar la indemnización por los perjuicios
causados. Así lo prevé el artículo 1418º del Código Civil:

“Artículo 1418.- Negativa injustificada de celebrar contrato definitivo La injustificada


negativa del obligado a celebrar el contrato definitivo otorga a la otra parte
alternativamente el derecho a:

1. Exigir judicialmente la celebración del contrato.


2. Solicitar se deje sin efecto el compromiso de contratar.
En uno u otro caso hay lugar a la indemnización de daños y perjuicios.”

Se trata de pretensiones que le corresponden a la parte perjudicada con el


incumplimiento y que deberán exigirse en función de su interés, y posibilidad, ya
que puede ocurrir que aunque el perjudicado decida exigir el cumplimiento del
contrato definitivo, se presente alguna circunstancia que impida dicha posibilidad.

Hay que considerar que en el contrato de promesa las partes se obligan a celebrar
un contrato ulterior que todavía no existe sino a partir del momento en que presten
su nuevo consentimiento, por consiguiente no pueden exigirse la ejecución de las
prestaciones derivadas del contrato definitivo que todavía no existe.

Cuando el compromiso de contratar es de prestaciones recíprocas, la solución que


da el artículo 1418 es concordante con el artículo 1428 que dispone: “En los
contratos con prestaciones recíprocas, cuando alguna de las partes falta al
cumplimiento de su prestación, la otra parte puede solicitar el cumplimiento o la
resolución del contrato y, en uno u otro caso, la indemnización por dalos y
perjuicios”.

Solamente se puede exigir judicialmente la celebración del contrato definitivo


programado en el contrato preliminar, Para hacer modificaciones se requiere el
acuerdo de ambas partes.

La celebración del contrato definitivo puede ser inútil para el acreedor cuando
situaciones de hecho o de derecho impiden que produzca sus efectos, por ejemplo,
el prometiente vendedor ha enajenado el bien que un tercero lo ha adquirido a
título oneroso y de buena fe, o el bien se ha destruido o perdido, o no ha sido
edificado, o ha sido expropiado. En tal caso, el acreedor solamente puede solicitar

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que se deje sin efecto el compromiso de contratar, acumulando la acción de
indemnización de daños si estos existen.

2.4. EL CONTRATO DE OPCIÓN

La otra figura que regula el Código Civil como contrato preparatorio es el contrato de
opción. En virtud al contrato de opción, una persona se obliga a celebrar un contrato
definitivo con otra a la cual se le otorga el derecho de optar o decidir, precisamente,
la celebración del contrato definitivo. Es decir, el optante o persona que tiene el
derecho de opción, es quien decidirá si se celebra o no el contrato definitivo, en tanto
que la otra parte está obligada ya desde un inicio a celebrar el contrato apenas el
optante ejerza su derecho de opción en las condiciones y plazos acordados.

Como se puede apreciar, la principal diferencia con el compromiso de contratar es


que en este caso una de las partes, o tal vez ambas, tienen un derecho de opción, es
decir, de tomar la decisión de que el contrato definitivo se celebre o no, a diferencia
del compromiso de contratar, en el cual la obligación de celebrar el contrato definitivo
se generaba justamente con el compromiso de contratar, quedando ambas partes
vinculadas a concretar posteriormente la celebración del contrato definitivo.

En el contrato de opción, una de las partes estará obligada a celebrar el contrato


definitivo, en tanto que la otra tendrá la facultad de decidir si se celebra o no.

El fin que se persigue en el contrato de opción consiste únicamente en hacer


irrevocable la oferta contractual del concedente, en otras palabras, el concedente
presta por adelantado su consentimiento para que el optante con su sola declaración
de voluntad perfeccione el contrato futuro definitivo. El consentimiento del optante
cosiste solamente, de momento, en aceptar esa irrevocabilidad que se le ofrece. En
esto consiste exclusivamente el consentimiento precontractual. En cambio, el
consentimiento definitivo consiste en la conjunción de esa oferta formulada con
anterioridad y mantenida como irrevocable por el concedente, y la aceptación de la
misma por el optante, con lo que queda perfeccionado el contrato definitivo. La
celebración del contrato futuro depende únicamente de la voluntad del optante; él
tiene el derecho exclusivo de dar por celebrado o no el contrato definitivo.

2.4.1. SUJETOS QUE INTERVIENEN

Por el contrato de opción, una de las partes, denominada concedente o promitente u


opcionista, queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato
definitivo (contrato opcionado) y la otra, llamada optante, tiene el derecho exclusivo
de celebrarlo o no.

Por ejemplo, en la opción de venta, el concedente da su consentimiento como


vendedor, es decir, se compromete a vender el día en que los dos consentimientos
se encuentren frente a frente, es decir, el día en que el optante decida concluir el
contrato. Mientras que el optante no ejercite la opción no hay acuerdo de voluntades,
por consiguiente, no hay contrato definitivo.

Ejercitada la opción por el optante en el plazo convencional o legal, el contrato


definitivo queda perfeccionado y comienza a producir todos sus efectos. Si el optante

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renuncia a la opción o deja transcurrir el plazo convencional legal sin ejercitarla, el
concedente queda librado de su obligación.

2.4.2. OPCIÓN RECIPROCA

Como habíamos mencionado, cabe la posibilidad de que sean ambas partes las que
gocen del derecho de opción, tal como lo establece el artículo 1420º del Código Civil:

“Artículo 1420º.- Contrato de opción recíproca


Es válido el pacto en virtud del cual el contrato de opción recíproca puede ser
ejercitado indistintamente por cualquiera de las partes.”

En este supuesto, ambas partes tienen un derecho de opción y cualquiera de ellas


podría ejercerlo para dar lugar a la celebración del contrato definitivo.

El artículo 1420 regula la opción recíproca que es el contrato por el cual se pacta que
cualquiera de las partes puede perfeccionar el contrato definitivo, manifestando su
voluntad en dicho sentido. Por ejemplo, si A y B celebran un contrato de opción
recíproca de compraventa, cualquiera de los contratantes, A o B, puede ejercer en
un marco de total libertad su derecho de perfeccionar (concluir) el contrato definitivo
de compraventa, con la sola notificación de su voluntad a la otra parte.

2.4.3. OPCION MEDIATORIA

Es posible también que en el contrato de opción se prevea el derecho del optante a


designar a otra persona con la que se celebrará el contrato definitivo. Es decir, que el
optante tiene la posibilidad de que al ejercer la opción, el contrato definitivo no se
celebre con respecto a él sino con respecto a otra persona.

Este pacto requiere ser establecido expresamente en el contrato de opción, no se


trata de un derecho inherente a la calidad de optante. Cabe señalar que por los
efectos de este pacto, es necesario tener cuidado al regularlo a fin de que no se
genere un vínculo inconveniente para la otra parte.

Podría ocurrir por ejemplo, que el optante designe a una persona con la cual la otra
parte no desea celebrar el contrato definitivo, pero en virtud al pacto, se verá obligado
a hacerlo.

Para efectos teóricos, debe tenerse en cuenta también que este derecho del optante
a designar otra persona para la celebración del contrato definitivo, no constituye una
cesión de posición contractual ya que, precisamente, el contrato definitivo aún no se
ha celebrado al momento en que el optante designa a otra persona, de forma tal que
recién con esta persona se formará el vínculo definitivo.

2.4.4. CONTENIDO DEL CONTRATO DE OPCION

Ahora bien, al igual que en el compromiso de contratar, el contrato de opción debe


contener todos los elementos esenciales del contrato definitivo que se desea celebrar,
de forma tal que al ejercer la opción,. Claro que nada impide que las partes acuerden
luego modificar o ampliar los alcances del contrato definitivo, pero de no existir

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acuerdo, el solo ejercicio del derecho de opción será suficiente para que el contrato
definitivo pueda surtir plenos efectos.

Como el contrato definitivo queda perfeccionado con la sola declaración de voluntad


del optante sin requerirse para nada de la intervención del concedente, es necesario
que el contrato de opción contenga todos los elementos, tanto los esenciales como
los accesorios, del contrato definitivo. Si no fuera así, el optante no podría
perfeccionar el contrato definitivo con su sola declaración de voluntad.

La exigencia de que la opción contenga la regulación completa del contrato definitivo,


no implica de que las prestaciones deban ser necesariamente determinadas, sino que
puede convenirse alguna prestación meramente determinable.

2.4.5. PLAZO DEL CONTRATO DE OPCION

En cuanto al plazo para el ejercicio del derecho de opción, el artículo 1423º del Código
Civil dispone lo siguiente:

“Artículo 1423º.- Plazo del Contrato de Opción


El plazo del contrato de opción debe ser determinado o determinable. Si no se
estableciera el plazo, éste será de un año”.

El plazo del contrato de opción es establecido libremente por las partes. Este plazo
puede ser determinado o determinable.

Solamente si las partes no han establecido el plazo de duración del contrato de opción
regirá el plazo de un año fijado por el artículo 1423.

2.4.6. RENOVACION DEL PLAZO DEL CONTRATO DE OPCION

Nuestro código civil nos dice en su artículo 1424 Al vencimiento de la opción, las
partes pueden renovarla por un plazo no mayor al máximo señalado en el artículo
1423 y así sucesivamente.

En efecto, vencido el plazo convencional o, a falta de éste, vencido el plazo legal, las
partes pueden de mutuo acuerdo renovar la opción por un plazo no mayor de un año.
Las partes pueden renovar sucesivamente la opción cuantas veces lo deseen.

2.5. FORMA DE LOS CONTRATOS PREPARATORIOS

Un punto importante con respecto a los contratos preparatorios, es el referido a la


formalidad para su celebración.

El compromiso de contratar y el contrato de opción pueden celebrarse en la forma


que libremente las partes acuerden, salvo que para el contrato definitivo la ley exija
la observancia de una forma prescrita bajo sanción de nulidad (artículo 140.4), caso
en el que el compromiso de contratar o el contrato de opción serán nulos si no se
celebran en la misma forma solemne prescrita para el contrato definitivo.

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Conforme lo establece el Código Civil, los contratos preparatorios, ya sean de opción
o compromisos de contratar, deben ser celebrados con las mismas formalidades
exigidas para el contrato definitivo.

Así por ejemplo, si se trata de un contrato de opción para la compraventa de un bien,


no existirá inconveniente en la formalidad pues el contrato definitivo que sería uno de
compraventa, no requiere de ninguna formalidad para su celebración.

Distinto será el caso si se celebra un compromiso de contratar para la posterior


celebración de un contrato de fianza, pues para tal fin, la fianza debe constar por
escrito y, en consecuencia, el compromiso de contratar debe constar también por
escrito.

El compromiso de contratar es autónomo del contrato definitivo; solamente es


preparatorio de la celebración del contrato definitivo, no es el contrato definitivo. Para
que se perfeccione el contrato definitivo deben concurrir deben concurrir
necesariamente las partes intervinientes en el contrato preparatorio. El compromiso
de contratar o contrato de promesa no es traslativo ni constitutivo de derechos reales
o personales, solamente crea la obligación de celebrar en el futuro un contrato
definitivo; se cumple con la celebración del contrato definitivo, esto debido a que las
partes de momento no pueden cumplir con la solemnidad exigida para el contrato
definitivo, pudiendo acordar preparar ese contrato definitivo mediante un contrato de
promesa.

CONCLUSIONES
El contrato preparatorio es un acuerdo a través del cual las partes emitirán en el futuro una
determinada manifestación de voluntad contractual.
Mediante el contrato preparatorio las partes se obligan a concluir un contrato futuro.
En el contrato preparatorio existe un acuerdo de voluntades entre dos o más personas para
constituir un vínculo jurídico (la obligación a un futuro).
Que el compromiso de contratar es independiente del contrato definitivo; el compromiso de
contratar solamente es preparatorio de la celebración del contrato definitivo, no es el
contrato definitivo
Finalmente, para que el contrato preparatorio sea exigible y válido, debe contener los
elementos esenciales del contrato definitivo que se deberá celebrar con posterioridad. Esto
se determina en función del tipo de contrato definitivo.

3. ANEXOS
4.

CONTRATO PREPARATORIO CON ARRAS DE RETRACTACIÓN

Conste por el presente documento el compromiso de contratar con arras de retractación que
celebran de una parte don AAA, identificado con D.N.I. Nº …….., de estado civil soltero y con
domicilio en ……………….., a quien en lo sucesivo se denominará EL COMITENTE; y de otra parte la

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empresa BBB, identificada con R.U.C. Nº …….., inscrita en la partida electrónica Nº ……. del Registro
de Personas Jurídicas de …….., con domicilio en ………………….., y representada por su gerente don
…………….., con poder inscrito en el asiento …… de la referida partida electrónica, a quien en lo
sucesivo se denominará LA CONTRATISTA; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes:

ANTECEDENTES:

PRIMERA.- EL COMITENTE es propietario de un terreno urbano sin construir, el mismo que cuenta
con un área de ….. m2, ubicado en ……………………… e inscrito en la partida electrónica Nº …… del
Registro de la Propiedad Inmueble de ……..

SEGUNDA.- LA CONTRATISTA es una persona jurídica de derecho privado, constituida bajo el


régimen de la sociedad anónima, cuyo objeto social principal es dedicarse habitualmente a la
construcción de casas y edificios de diversas clases y diseños sobre terrenos de su propiedad o de
terceros.

OBJETO DEL CONTRATO:

TERCERA.- Por el presente contrato, ambas partes se obligan recíprocamente a celebrar en el futuro
un contrato de obra, en virtud del cual LA CONTRATISTA se obligará a construir en favor de EL
COMITENTE un inmueble sobre el terreno descrito en la cláusula primera, según los planos y demás
especificaciones técnicas a que se refiere este contrato, sin perjuicio de las indicaciones
complementarias que se pacten con posterioridad. A su turno, EL COMITENTE se obligará en virtud
del contrato definitivo a pagar a LA CONTRATISTA el monto total de la retribución pactada en la
cláusula siguiente, en la forma y oportunidad convenidas.

RETRIBUCIÓN Y FORMA DE PAGO:

CUARTA.- La retribución por la costrucción de la obra materia del contrato definitivo, ascenderá a
la suma total de S/. ….. (….. y 00/100 nuevos soles) por todo concepto, que EL COMITENTE cancelará
en una sola armada, con dinero en efectivo, en la fecha de la firma del mencionado contrato
definitivo, con observancia de lo establecido en las cláusulas novena y décima del presente
compromiso de contratar.

CONDICIONES DEL CONTRATO DEFINITIVO:

QUINTA.- Ambas partes convienen que las demás condiciones mínimas del contrato definitivo serán
las siguientes:

– Diseño de la obra: ……………………………….

– Plazo de ejecución de la obra: …………………….

– Forma de ejecución de la obra: …………………….

– Otras condiciones: ……………………………….

PLAZO DEL COMPROMISO:

SEXTA.- Ambas partes declaran que el plazo del presente compromiso de contratar será de ……
meses, contados a partir de la fecha de suscripción de este documento.

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El plazo pactado en el párrafo anterior podrá ser renovado si así lo acuerdan las partes, en cuyo caso
el plazo de la renovación no podrá ser por periodos mayores a los ….. meses convenidos.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES:

SÉTIMA.- EL COMITENTE se obliga a no disponer del terreno descrito en la cláusula primera y LA


CONTRATISTA a continuar con el normal desarrollo de su objeto social, con el fin de posibilitar la
celebración del contrato definitivo y el cumplimiento de las correspondientes prestaciones.

OCTAVA.- Las partes están obligadas a celebrar el contrato de obra con carácter definitivo dentro
del plazo pactado en la cláusula sexta de este documento. La retractación de cualquiera de las partes
al cumplimiento de la referida obligación, facultará a la otra a aplicar los derechos derivados del
pacto de arras que con ese carácter se establece en la cláusula siguiente.

PACTO DE ARRAS DE RETRACTACIÓN:

NOVENA.- En la fecha de celebración del presente contrato, EL COMITENTE entrega a LA


CONTRATISTA la suma de S/. ……. (…… y 00/100 nuevos soles), en calidad de arras de retractación,
que esta última declara recibir conforme sin más constancia que la firma de las partes puestas en
este documento.

En el supuesto caso que EL COMITENTE se retracte de la celebración del contrato definitivo, perderá
en provecho de LA CONTRATISTA la suma de dinero entregada por concepto de arras. Por el
contrario, si la mencionada retractación es de parte de LA CONTRATISTA, ésta estará obligada a
devolver a EL COMITENTE el doble de la cantidad entregada en arras.

DÉCIMA.- Si las partes celebran el contrato de obra definitivo, la suma de dinero entregada en
calidad de arras por EL COMITENTE se imputará como parte de pago de la retribución debida a LA
CONTRATISTA, en cuyo caso el primero sólo estará obligado a pagar el saldo en la fecha de
suscripción del contrato definitivo.

GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO:

DÉCIMO PRIMERA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebración
del presente contrato serán asumidos por ambas en partes iguales, salvo los que por ley
corresponden a EL COMITENTE.

COMPETENCIA TERRITORIAL:

DÉCIMO SEGUNDA.- Para efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la
celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los
jueces y tribunales de ……

DOMICILIO:

DÉCIMO TERCERA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con
motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los
indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes
surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial.

APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY:

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DÉCIMO CUARTA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten
a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables.

En señal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ….., a los … días del
mes de ….. de …..

EL COMITENTE LA CONTRATISTA

NORMAS APLICABLES:

CÓDIGO CIVIL:

Art. 1480 (Alcances y derecho de retractación) y ss.

Art. 1771 (Definición de contrato de obra) y ss.

LEY DEL IMPUESTO A LA RENTA, D. LEG. Nº 774:

Art. 33 (Renta de cuarta categoría), inc. a).

LEY DE TRIBUTACIÓN MUNICIPAL, D. LEG. Nº 776:

Art. 8 (Impuesto Predial) y ss.

CONTRATO PREPARATORIO: CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA


Conste por el presente documento el contrato de opción que celebran de una parte la
empresa AAA, identificada con R.U.C. Nº …….., inscrita en la partida electrónica Nº ……
del Registro de Personas Jurídicas de …….., con domicilio en ……………….., representada
por su gerente general don ………….., con poder inscrito en el asiento ……. de la referida
partida electrónica, a quien en lo sucesivo se denominará LA EMPRESA; y de otra parte
don BBB, identificado con D.N.I. Nº …….., de estado civil soltero y con domicilio en
………………….., a quien en lo sucesivo se denominará EL OPTANTE; en los términos
contenidos en las cláusulas siguientes:
ANTECEDENTES:
PRIMERA.- LA EMPRESA es una persona jurídica de derecho privado, constituida bajo el
régimen de la sociedad anónima, cuyo objeto social principal es dedicarse habitualmente al
diseño, fabricación y comercialización de toda clase de muebles de oficina.
SEGUNDA.- A la fecha de celebración del presente contrato, LA EMPRESA ha diseñado y
fabricado un kit de muebles de oficina integrado por ………………………………., los
mismos que ha mostrado a EL OPTANTE para que éste decida sobre su adquisición, por
lo que para dichos efectos las partes celebran este contrato.
OBJETO DEL CONTRATO:

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TERCERA.- En consideración a los antecedentes antes expuestos, por el presente
contrato, LA EMPRESA se obliga a celebrar en el futuro un contrato de compraventa, en
virtud del cual transferirá a favor de EL OPTANTE la propiedad de los bienes a que se
refiere la cláusula segunda. A su turno y en aplicación de lo dispuesto por el art. 1419 del
Código Civil, EL OPTANTE tendrá el derecho de optar o no por la celebración del referido
contrato de compraventa.
PLAZO DEL CONTRATO:
CUARTA.- Ambas partes declaran que el plazo del presente contrato será de …… meses,
contados a partir de la fecha de suscripción de este documento.
QUINTA.- El plazo pactado en el párrafo anterior podrá ser renovado si así lo acuerdan las
partes, en cuyo caso el plazo de la renovación no podrá ser por periodos mayores a los …..
meses convenidos, y así sucesivamente.
CONDICIONES DEL CONTRATO DEFINITIVO:
SEXTA.- Ambas partes declaran que en el caso que EL OPTANTE decida por la celebración
del contrato definitivo, las condiciones del mismo serán las establecidas en las cláusulas
siguientes:
SÉTIMA.- Las partes acuerdan que el precio del bien materia del presente contrato es de
S/. ……… (………. y 00/100 de nuevos soles), pagaderas en su integridad en la oportunidad
de la celebración del contrato definitivo, que se celebrará en la misma forma establecida en
este documento.
OCTAVA.- El bien materia de contratación será entregada a EL OPTANTE dentro de los 3
días de producida la celebración del contrato definitivo, en el domicilio de éste.
NOVENA.- Queda establecido que los gastos de entrega son de cargo de EL OPTANTE.
GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO:
DÉCIMA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebración
del presente contrato serán asumidos por ambas en partes iguales.
COMPETENCIA TERRITORIAL:
DÉCIMO PRIMERA.- Para efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de
la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia
territorial de los jueces y tribunales de ……
DOMICILIO:
DÉCIMO SEGUNDA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las
partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos
domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de
cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a
la otra parte, por vía notarial.
APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY:

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DÉCIMO TERCERA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas
se someten a lo establecido por los artículos 1419 a 1425 del Código Civil y demás del
sistema jurídico que resulten aplicables.
En señal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ….., a los …
días del mes de ….. de …..

LA EMPRESA EL OPTANTE

NORMAS APLICABLES:
CÓDIGO CIVIL:
Art. 1419 (Contrato de opción) y ss.
NOTAS REGISTRALES:
- Es materia de inscripción registral (art. 2019° inc. 2) del Código Civil).

BIBLIOGRAFIA

1. ANIBAL TORRES VASQUEZ. (2012). TEORIA GENERAL DEL CONTRATO. LIMA:


PACIFICO.
2. JURISTAS EDITORES EIRL. (2015). CODIGO CIVIL. LIMA: JURISTA EDITORES.
3. GACETA JURIDICA. CODIGO CIVIL COMENTADO. LIMA.
4. Dr. Cristhian Northcote Sandoval. (2014). ¿Cómo funcionan los contratos
preparatorios?. ACTUALIDAD EMPRESARIAL, 1-4.
5. Abogados Cornejo. (2015). MODELO DE CONTRATO DE PROMESA DE LA
OBLIGACIÓN DE UN TERCERO. 2015, Sitio web:
https://estudioabogadoscusco.com/2015/10/26/modelo-de-contrato-de-promesa-
de-la-obligacion-de-un-tercero/

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