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UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES


LICENCIATURA EN CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

EL DERECHO REGISTRAL ANTE LAS ACTUACIONES DE MODERNIZACIÓN DEL SEGUNDO


REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE LA CIUDAD DE QUETZALTENANGO Y LA SEGURIDAD
JURÍDICA DEL NOTARIO
TESIS DE GRADO

JAQUELINE JOHANNA CARRETO GARCIA


CARNET 3964-02

QUETZALTENANGO, JULIO DE 2014


CAMPUS DE QUETZALTENANGO
UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
LICENCIATURA EN CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

EL DERECHO REGISTRAL ANTE LAS ACTUACIONES DE MODERNIZACIÓN DEL SEGUNDO


REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE LA CIUDAD DE QUETZALTENANGO Y LA SEGURIDAD
JURÍDICA DEL NOTARIO
TESIS DE GRADO

TRABAJO PRESENTADO AL CONSEJO DE LA FACULTAD DE


CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

POR
JAQUELINE JOHANNA CARRETO GARCIA

PREVIO A CONFERÍRSELE

LOS TÍTULOS DE ABOGADA Y NOTARIA Y EL GRADO ACADÉMICO DE LICENCIADA EN CIENCIAS


JURÍDICAS Y SOCIALES

QUETZALTENANGO, JULIO DE 2014


CAMPUS DE QUETZALTENANGO
AUTORIDADES DE LA UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR
RECTOR: P. EDUARDO VALDES BARRIA, S. J.
VICERRECTORA ACADÉMICA: DRA. MARTA LUCRECIA MÉNDEZ GONZÁLEZ DE PENEDO
VICERRECTOR DE DR. CARLOS RAFAEL CABARRÚS PELLECER, S. J.
INVESTIGACIÓN Y
PROYECCIÓN:
VICERRECTOR DE MGTR. LUIS ESTUARDO QUAN MACK
INTEGRACIÓN UNIVERSITARIA:
VICERRECTOR LIC. ARIEL RIVERA IRÍAS
ADMINISTRATIVO:
SECRETARIA GENERAL: LIC. FABIOLA DE LA LUZ PADILLA BELTRANENA DE
LORENZANA

AUTORIDADES DE LA FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES


DECANO: DR. ROLANDO ESCOBAR MENALDO

VICEDECANO: MGTR. PABLO GERARDO HURTADO GARCÍA

SECRETARIO: MGTR. ALAN ALFREDO GONZÁLEZ DE LEÓN

NOMBRE DEL ASESOR DE TRABAJO DE GRADUACIÓN


DR. JOSUE FELIPE BAQUIAX BAQUIAX

TERNA QUE PRACTICÓ LA EVALUACIÓN


DRA. CLAUDIA EUGENIA CABALLEROS ORDOÑEZ DE BAQUIAX
LIC. GILBERTO ESTUARDO VALLE FLORES
AUTORIDADES DEL CAMPUS DE QUETZALTENANGO

DIRECTOR DE CAMPUS: ARQ. MANRIQUE SÁENZ CALDERÓN

SUBDIRECTOR DE INTEGRACIÓN P. JOSÉ MARÍA FERRERO MUÑIZ, S.J.


UNIVERSITARIA:

SUBDIRECTOR DE GESTIÓN P. MYNOR RODOLFO PINTO SOLÍS, S.J.


GENERAL:

SUBDIRECTOR ACADÉMICO: ING. JORGE DERIK LIMA PAR

SUBDIRECTOR ADMINISTRATIVO: MGTR. ALBERTO AXT RODRÍGUEZ


Agradecimiento

A Dios y a la
Santísima Virgen María: Por estar conmigo en cada uno de los momentos de
mi vida.

Por ser el centro de mi existencia y guiar cada uno de


mis pasos, por ser esa fuente inagotable de
entendimiento y sabiduría.

Por darme la oportunidad de tener esa fuerza e


impulso para luchar por lo que quiero y crecer día con
día con abundantes bendiciones.

A mis Padres: Oscar Humberto Carreto


Rosa Mariana García Pérez de Carreto.
Por ser los pilares fundamentales en mi vida y
dirigirme en el sentido correcto en cada uno de los
momentos importantes de mi vida.

Por estar siempre a mi lado, por su amor


incondicional, apoyo moral, apoyo económico y por
ser sobre todo unos grandes padres y guiarme en el
buen camino

Por inculcarme los valores primordiales para una vida


honesta y correcta. Y que este triunfo sea para
honrarlos.

A mis Hermanas: Enma Alejandra Carreto García


Luisa Fernanda Carreto García
Por ser apoyo incondicional y por ser mis mejores
amigas de toda la vida con mucho amor.
A Toda mi Familia: Con mucho cariño.

A mi Asesor: Doctor en Derecho Josué Felipe Baquiax Baquiax,


mis más sinceros agradecimientos, por su valiosa
asesoría en la estructura, investigación y desarrollo
de este proyecto.

Por brindarme y compartir sus valiosos


conocimientos, así como el tiempo y paciencia.

A mis Padrinos: Doctor Josué Felipe Baquiax Baquiax


Magister Silvio Edwin Morales Zamora
Por su cariño y apoyo.

Que el creador les siga iluminando y bendiciendo.


A mis Amigos y
Compañeros de Trabajo: Por brindarme su amistad, apoyo y cariño
imperecedero, con quienes hemos compartido
momentos inolvidables que siempre voy a llevar en
mis recuerdos y sobre todo en mi corazón.

Al Organismo Judicial: Por brindarme trabajo y experiencia.

A la Universidad Rafael
Landívar: Especialmente a la Facultad de Ciencia Jurídicas y
Sociales, Campus de Quetzaltenango.

Por haberme brindado las herramientas necesarias


para forjarme como una profesional del Derecho.

Y a Usted: Respetuosamente.
Dedicatoria

A: Dios y a la Virgen María.

A mis Padres: Oscar Humberto Carreto


Rosa Mariana García Pérez de Carreto.

A mis Hermanas: Enma Alejandra Carreto García


Luisa Fernanda Carreto García

Con mucho amor a quienes me han apoyado y acompañado en el trayecto de toda mi


vida, con sus sabios consejos y sobre todo por ese amor incondicional.

Gracias.
Índice
Pág.
INTRODUCCIÓN ........................................................................................................ 1

CAPÍTULO I
DERECHO REGISTRAL
1. Origen del Derecho Registral........................................................................ 5
2. Definiciones de Derecho Registral ................................................................ 6
3. Naturaleza Jurídica ....................................................................................... 8
4. Denominaciones que se le han Otorgado al Derecho Registral ................... 9
5. El Derecho Registral como Parte del Derecho Civil ...................................... 10
6. Finalidad del Derecho Registral .................................................................... 10
7. Principios del Derecho Registral ................................................................... 11
7.1 Conceptos Generales ................................................................................... 11
7.2 ¿Qué son los Principios Registrales? ........................................................... 12
7.3 Utilidad Práctica de los Principios del Derecho Registral ............................. 13
7.4 Enumeración y Descripción de los Principios del Derecho Registral ............ 13
7.4.1 Principio de Inscripción ................................................................................. 14
7.4.2 Principio de Especialidad .............................................................................. 15
7.4.3 Principio de Rogación ................................................................................... 16
7.4.4 Principio de Legalidad .................................................................................. 17
7.4.5 Principio de Tracto Sucesivo ........................................................................ 18
7.4.6 Principio de Publicidad ................................................................................. 19
7.4.7 Principio de Prioridad .................................................................................... 19
7.4.8 Principio de Fe Pública ................................................................................. 20
7.4.9 Principio de Legitimación .............................................................................. 21
8. Legislación Guatemalteca con Relación al Derecho Registral...................... 23

CAPÍTULO II
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
1. Antecedentes del Registro de la Propiedad .................................................. 29
2. Historia del Registro de la Propiedad ........................................................... 29
3. Definiciones Doctrinarias del Registro de la Propiedad ................................ 33
4. Definición Legal de Registro de la Propiedad ............................................... 35
5. Principios Propios del Registro de la Propiedad ........................................... 37
5.1 Principio de Publicidad ................................................................................. 37
5.2 Principio de Rogación ................................................................................... 38
5.3 Principio de Inscripción ................................................................................. 38
5.4 Principio de Especialidad .............................................................................. 39
5.5 Principio de Tracto Sucesivo ........................................................................ 39
5.6 Principio de Seguridad .................................................................................. 40
5.7 Principio de Fe Pública ................................................................................. 40
5.8 Principio de Legalidad .................................................................................. 41

CAPÍTULO III
REGISTROS DE LA PROPIEDAD EN LA REPÚBLICA DE GUATEMALA
1. Registro General de la Propiedad................................................................. 42
1.1 Historia del Registro General de la Propiedad .............................................. 42
1.2 Evolución del Registro General de la Propiedad .......................................... 45
1.3 Modernización del Registro de la Propiedad ................................................ 48
2. Segundo Registro de la Propiedad ............................................................... 54
2.1 Historia del Segundo Registro de la Propiedad ............................................ 54
2.2 Evolución del Segundo Registro de la Propiedad ......................................... 55
2.3 Finalidad del Segundo Registro de la Propiedad .......................................... 56
3. Jurisdicción de los Registros de la Propiedad en la República de Guatemala 56
3.1 Jurisdicción del Registro General de la Propiedad ....................................... 57
3.2 Jurisdicción del Segundo Registro de la Propiedad ...................................... 57
4. Comisión Nacional Registral, para los Registros de la Propiedad de la
República de Guatemala .............................................................................. 58
5. Instituciones que se Relacionan con los Registros de la Propiedad ............. 59
5.1 Congreso de la República............................................................................. 59
5.2 Colegio de Abogados y Notarios .................................................................. 60
5.3 Organismo Judicial ....................................................................................... 60
5.4 Registro de la Propiedad Intelectual ............................................................. 60
5.5 Registro de la Información Catastral............................................................. 60
5.6 Municipalidades de Guatemala..................................................................... 61
5.7 Banco de Guatemala .................................................................................... 61
5.8 Ministerio de Relaciones Exteriores .............................................................. 61
6. Legislación Guatemalteca con Relación a los Registros de la Propiedad .... 62

CAPÍTULO IV
MODERNIZACIÓN DEL SEGUNDO REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE LA
CIUDAD DE QUETZALTENANGO
1. Antecedentes ................................................................................................ 64
2. Apoyo a la Modernización del Segundo Registro de la Propiedad ............... 66
3. Áreas que Comprendieron el Estudio del Proyecto de Modernización del
Segundo Registro de la Propiedad ............................................................... 66
4. Modificaciones al Sistema de Operación Registral, con la Modernización .
del Segundo Registro de la Propiedad ......................................................... 67
5. Incorporación de Nuevos Módulos y Funcionalidades con la Modernización
del Segundo Registro de la Propiedad ......................................................... 68
6. Alcances Generales con la Modernización del Segundo Registro de la .
Propiedad ..................................................................................................... 69
7. Objetivos del Nuevo Sistema de Operación dentro de la Modernización del
Segundo Registro de la Propiedad ............................................................... 70
8. Que se Pretende, con la Modernización del Segundo Registro de la
Propiedad y la Implementación del Nuevo Sistema de Operación al
Modificar el Sistema de Recepción ............................................................... 70
9. Ventajas con la Modernización del Segundo Registro de la Propiedad en .
el Reparto Electrónico a los Operadores ...................................................... 71
10. Fases del Nuevo Sistema de Operación Registral, Debido a la Modernización
del Segundo Registro de la Propiedad ......................................................... 71
10.1 Ingresos de Documentos .............................................................................. 72
10.2 Descarga o Escaneo .................................................................................... 74
10.3 Operación ..................................................................................................... 75
10.3.1 Reparto Electrónico a Operadores ............................................................... 75
10.3.2 Reparto Electrónico por Eficiencia ................................................................ 76
10.4 Versecs ......................................................................................................... 77
10.5 Verificación de Operaciones Registrales ...................................................... 78
10.6 Contabilización o Registro Honorarios .......................................................... 78
10.7 Firma Electrónica .......................................................................................... 79
10.8 Revisión de la Firma Electrónica .................................................................. 80
10.9 Entrega al (los) Solicitante (s) ....................................................................... 81
11. Finalidad de la Modernización del Segundo Registro de la Propiedad ......... 82
12. Ventajas para el Registro General de la Propiedad y el Segundo Registro .
de la Propiedad, con la Modernización ......................................................... 82
13. Alianza Registral en Línea entre el Registro General de la Propiedad y el
Segundo Registro de la Propiedad ............................................................... 83

CAPÍTULO V
SEGURIDAD JURÍDICA
1. Antecedentes ................................................................................................ 85
2. Etimología ..................................................................................................... 86
3. Concepto ...................................................................................................... 86
4. La Seguridad Jurídica y el Derecho Registral ............................................... 87
5. La Seguridad Jurídica como Medio de Confianza dentro de las Actuaciones
de la Propiedad............................................................................................. 88
6. Diferencia entre Seguridad Jurídica Notarial y Seguridad Jurídica Registral 89
6.1 Seguridad Jurídica Notarial........................................................................... 89
6.2 Seguridad Jurídica Registral ......................................................................... 90

CAPÍTULO VI
LA INFORMÁTICA ANTE LA REFORMA REGISTRAL
1. Etimología ..................................................................................................... 92
2. Definición ...................................................................................................... 92
3. Importancia de la Informática........................................................................ 92
4. La Informática y la Descentralización de los Registros ................................. 93
5. La Informática dentro de la Reforma Registral ............................................. 93
6. Ventajas y Desventajas de la Aplicación de la Informática en los Registros
Especialmente en el Segundo Registro de la Propiedad .............................. 96
6.1 Ventajas ........................................................................................................ 96
6.2 Desventajas .................................................................................................. 96

CAPÍTULO VII
PRESENTACIÓN DE RESULTADOS Y DISCUSIÓN ................................. 98

CONCLUSIONES ......................................................................................... 113

RECOMENDACIONES................................................................................. 115

REFERENCIAS ............................................................................................ 116

ANEXOS....................................................................................................... 120
Gráficas ........................................................................................................ 120
Boleta de Encuesta para Operadores, del Segundo Registro de la Propiedad . 127
Boleta de Encuesta para Notarios ................................................................ 129
Resumen

Se tiene a bien, presentar la investigación realizada sobre El Derecho Registral ante las
Actuaciones de Modernización del Segundo Registro de la Propiedad y la Seguridad
Jurídica del Notario, apoyándose en un estudio jurídico doctrinario, de conformidad con
la implementación del sistema de operación electrónico, que sustituyó al sistema de
operación manual, este nuevo sistema, permite mayor resguardo en cada una de las
operaciones que se realizan dentro de dicha institución.

Con las innovaciones del sistema de operación, se tiene la perspectiva que los
operadores de dicha entidad, realicen de manera segura, transparente, confiable y ágil,
cada actuación que demanden los Notarios Activos.

En base a los estudios realizados y específicamente en los criterios del Segundo


Registro de la Propiedad, se establece, que hoy en día, hay mayor seguridad jurídica
para los notarios, así mismo, se determina la importancia que se le ha brindado al
Derecho Registral con el Proceso de Modernización del Segundo Registro de la
Propiedad.
INTRODUCCIÓN

Conforme lo establece nuestra Constitución Política de la República de Guatemala,


promulgada el 31 de mayo del año 1985, en su Título V, Capitulo II, específicamente en
su artículo 230, es el único apartado que prepondera al Registro General de la
Propiedad; en donde, dicha norma establece que El Registro General de la Propiedad,
deberá ser organizada a efecto de que en cada departamento o región, que la ley
determine, se establezca su propio Registro de la Propiedad y el respectivo catastro
fiscal.

Dentro de la Jerarquía del ordenamiento jurídico guatemalteco, ocupan el segundo


lugar las Leyes Ordinarias, dentro de las cuales encontramos el Código Civil, Decreto
Ley Número 106, con vigencia desde el 1 de julio de 1964, el cual tiene a bien regular
entre otras cosas, lo referente a los derechos reales y por ende contempla dentro de su
normativa a la Institución del Registro de la Propiedad, que se encuentra codificada en
el Libro IV, Título I, Capítulo I al Capitulo V. En dichos preceptos se establece, que el
Registro de la Propiedad es una institución pública que tiene por objeto la inscripción,
anotación y cancelación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos
reales sobre bienes inmuebles y muebles identificables, con excepción de las garantías
mobiliarias que constituyan de conformidad con la Ley de Garantías Mobiliarias.

Según el Acuerdo Gubernativo 30-2005,1 emitido con fecha 27 de enero del año 2005,
que se refiere al Reglamento de los Registros de la Propiedad, con el que se deroga el
Acuerdo Gubernativo número 359-87 de fecha 13 de mayo de 1987; Establece que con
este nuevo reglamento, se pretende regular la forma en que se deben de desarrollar los
Registros de la Propiedad de la República de Guatemala, tanto en sus múltiples
actividades, servicios, organización y funcionamiento, como la aplicación de la mejor
tecnología; todo ello amparado por medio de la Constitución Política de la República de
Guatemala, El Código Civil, por Disposiciones Legales de otras Leyes, por el presente
Reglamento y otros Acuerdos. Así también, se tiene a bien crear la Comisión Nacional

1
Registral, establecida dentro de este mismo Reglamento, como órgano de alto nivel de
los Registros, ya que ésta entidad contribuiría a obtener una óptima administración de
los Registros, como lo es el Registro General de la Propiedad y Segundo Registro de la
Propiedad, asegurándose que se realicen las inversiones necesarias para la
modernización, conservación de los documentos y la aplicación de la certeza jurídica,
dentro de estas instituciones.

Conforme a lo que establece el Acuerdo Gubernativo número 325-2005,2 de fecha 18


de julio del año 2005, que se refiere al Arancel General para los Registros de la
Propiedad, con el cual se derogó el Acuerdo Gubernativo 84-2005 de fecha 14 de
marzo de 2005 y su reforma, contenida en el Acuerdo Gubernativo 161-2005 de fecha 6
de mayo de 2005, el cual tiene como objetivo destacar que cada Registro de la
Propiedad debe de implementar mecanismos que sean necesarios para recaudar
ingresos razonables y suficientes, que se utilicen para el desarrollo, funcionamiento y
modernización de cada una de estas instituciones, por medio de los cuales se puedan
realizar sus reformas regístrales, adquirir equipo adecuado que sea indispensable para
el buen desarrollo de las actividad y servicios que se llevan a cada dentro de estas
instituciones y a consecuencia de ello se gozará de una mejor agilización dentro de los
Registro de la Propiedad. Dentro de estos mecanismos podemos encontrar el cobró
de los honorarios y de los servicios que brindan cada uno de los Registro de la
Propiedad, los cuales deben someterse y encuadrarse dentro del presente acuerdo.
Estos honorarios que se encuentran determinados dentro del Arancel, varían en cuanto
a los actos o contratos que se desean dar trámite dentro de los Registro de la
Propiedad.

En la actualidad la República de Guatemala, cuenta con dos Registros de la Propiedad,


el primero se encuentra en el departamento de Guatemala al que se le denomina
Registro General de la Propiedad y el segundo se encuentra en el departamento de
Quetzaltenango al que se le denomina Segundo Registro de la Propiedad, por medio de

1 Reglamento de los Registros de la Propiedad. Acuerdo Gubernativo 30-2005


2 Arancel General para los Registros de la Propiedad. Acuerdo Gubernativo 325-2005
2
estas dos entidades se llevan a cabo las operaciones registrales de nuestro país, así
también, estas dos instituciones cuentan en la actualidad con la apertura de sedes
regionales ubicadas en Petén, Cobán, Teculután, Coatepeque, Mazatenango, Escuintla
y en la zona 9 de la ciudad capital, con las cuales se tiene como objetivo proporcionar y
brindar un mejor servicio a los usuarios de manera parcial de cada una de estas
instituciones.

El Segundo Registro de la Propiedad, se creó en el año de 1877, con la finalidad de


brindar una mejor eficiencia entorno al Derecho Registral. Esta institución tuvo una
serie de modificaciones, durante varios años, en cuanto a la jurisdicción de los
departamentos que se correspondía servir. Hasta en el año de 1951, se le estableció
de manera permanente la correcta jurisdicción que debería de tener, la cual tenía su
cargo ocho departamentos, siendo estos Quetzaltenango, Totonicapán, Sololá,
Retalhuleu, Suchitepéquez, El Quiché, Huehuetenango y San Marcos, jurisdicción que
tiene hasta la actualidad.

Como en toda Institución, para que exista un buen despliegue en su desarrollo, es


preciso y necesario, realizarle innovaciones, modificaciones y reformas que lo ayuden a
evolucionar en todos sus ámbitos y aspectos; y el Segundo Registro de la Propiedad
no fue la excepción, ya que con la Modernización del Segundo Registro de la
Propiedad, se propone de manera significativa un avance importante para el Derecho
Registral Guatemalteco.

Debido a las volubles necesidades de cada uno de los usuarios del Segundo Registro
de la Propiedad y a los constantes avances en tecnológicos especialmente en materia
de Informática, surgió la imperiosa necesidad de implementar un nuevo programa de
Modernización.

El proceso de Modernización del Segundo Registro de la Propiedad, adquirió sus


cimientos, teniendo como prototipo la Modernización del Registro General de la
Propiedad, que dio inicio en el año de 1996.
3
El Segundo Registro de la Propiedad, tuvo a bien realizar diversos estudios y análisis,
enfocados directamente a cada área, que hiciera fácil la aplicación del nuevo
programa, posteriormente fue necesario hacer una serie de cambios en las distintas
dependencias con que cuenta esta Institución, por lo que algunas de ellas,
experimentaron modificaciones, reestructuración e incluso inhabilitaciones.

El programa de Modernización del Segundo Registro de la Propiedad, consiste en


implementar un Nuevo Sistema de Operación Registral de manera Electrónica, el cual
tiene como consecuencia anular el sistema manual, que implicaba el empleo de
procedimientos manuales y rudimentarios que realmente no ofrecían la suficiente
seguridad jurídica, para aquellos bienes susceptibles de inscripción, anotación,
modificación y otros.

De manera, que el Derecho Registral, tiene como finalidad, que con la implementación
del nuevo sistema de operación registral de forma electrónica, con el que se cuenta
actualmente en el Registro General de la Propiedad y el Segundo Registro de la
Propiedad, se brinde un mejor servicio a los usuarios, pero principalmente a los
profesionales del Notariado y tener la certeza, que cualquier operación que se realice
especialmente dentro del Segundo Registro de la Propiedad, va ser de manera
correcta, segura, ágil, confiable y transparente; y que con ello se tenga una plena
seguridad jurídica de todas las actuaciones que se realizan dentro de esta Institución.

4
CAPÍTULO I

DERECHO REGISTRAL

1. Origen del Derechos Registral

Es de gran trascendencia, el tener presente los cimientos de esta indispensable Rama


del Derecho, que tiene a bien, tener un enfoque a cerca de la seguridad jurídica de los
bienes, que posee cada persona o titular, ya sean estos, bienes inmueble o muebles.

Este derecho, surgió con la necesidad de llevar una cuenta o registró de cada titular, en
su inicio tuvo una finalidad meramente administrativa sin propósito de publicidad. La
necesidad de la publicidad quedó manifiesta, cuando la clandestinidad de las cargas y
de los gravámenes que recaían sobre los inmuebles fue tal que se hacía imposible
conocer la verdadera situación de éstos.

El Registro nació por una razón administrativa con miras a llevar una cuenta a cada
titular, se convirtió en un registro con miras a la publicidad y se puede decir que el
registro nació como medio de seguridad del tráfico jurídico.

“El Derecho Registral, aparece para el aseguramiento de los derechos de las personas
sobre tales bienes, porque a todo bien inscrito en el Registro de la Propiedad, le viene a
dar el respaldo legal y la fuerte presunción del dominio pleno del goce o del uso. El
dominio es primero, podría decirse, y alrededor de él giran una serie de derechos reales
que también garantizan derechos de otra naturaleza, tales como los derechos reales de
arrendamiento, de uso, de usufructo, derechos reales de garantía, verbigracia: prenda e
hipoteca según la naturaleza del bien dado en garantía; aquí en este tipo de derecho
registral, surge una gran gama de derechos, hasta llegar al derecho preventivo, cuando
un bien esta en litigio, o cuando existe una situación en que el propietario tiene que
responder y en cuando encaja el derecho preventivo del demandado. Las personas
jurídicas, también adquieren bienes, los que son objeto de registro, el mismo Estado
5
como persona jurídica necesita inscribir los bienes para su dominio para prestar
servicios públicos. Así por ejemplo, el Estado a través del Ministerio de Salud Pública y
Asistencia Social, adquiere un terreno por compra a un particular, en el cual va a
edificar un hospital. Ese fondo tiene que inscribirse a favor del Estado y adscribirse a
favor del Ministerio respectivo. Hasta allí llega la seguridad que confiere el Derecho
Registral, a los bienes de las personas jurídicas.”3

2. Definiciones de Derecho Registral

Es el conjunto de principios, doctrinas y normas jurídicas que hacen que todos aquellos
actos o hechos jurídicos surtan efectos entre las partes y principalmente frente a
terceros conforme a un sistema legalistas que sin ser parte del Derecho Civil, hace uso
de todas aquellas instituciones que fundamentan al mismo.

Iván Palacios Echeverría, en su Manual de Derecho Registral, lo define como: “La


rama del derecho que regula la registración de los actos de constitución, declaración,
transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre fincas y de ciertos
derechos que las afectan, así como los efectos derivados de dicha registración. La
palabra registración incluye todos los asientos que pueden practicarse en el Registro.” 4

Según, Jorge Ríos Hellig, en La Práctica del Derecho Notarial, define al Derecho
Registral, “Como una institución dotada de fe pública que brinda seguridad jurídica a
los otorgantes de los actos, sus causahabientes o terceros, a través de la publicidad,
oponibilidad y a veces la creación de estos actos jurídicos, o bien de hechos con
relevancia jurídica.”5

3 Tello Girón, Erasmo Abraham. Consideraciones sobre el Derecho Registral en Guatemala. Guatemala. 1980.
Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales. Universidad Mariano Gálvez de Guatemala. Pág. 11.
4 Palacios Echeverría, Iván. Manual de Derecho Registral. Segunda Edición. Costa Rica. Editorial Investigaciones
Jurídicas S.A. 1994 Pág. 13.
5 Ríos Hellin, Jorge. La Práctica del Derechos Notarial. Sexta Edición. Distrito Federal, México. McGraw-
Hill/Interamericana Editores S.A. de C.V. 2005. Pág. 389.
6
El Registro es un órgano administrativo, ideado para garantizar la seguridad de los
derechos adquiridos, es decir, de los derechos subjetivos y la seguridad del obrar
jurídicamente.

Para Carral y de Teresa en su Libro denominado Derecho Notarial y Registral, lo


definen como: “El Derecho Registral es un sector del Derecho Civil, creado para la
protección de los Derechos.”6

Según Nery Roberto Muñoz y Rodrigo Muñoz Roldán, en su libro Derecho Registral
Inmobiliario Guatemalteco lo definen como “La rama del derecho que estudia todo lo
relativo a los Registros Públicos, en el caso del inmobiliario, específicamente al
Registro de la Propiedad, institución a quien corresponde, llevar cuentas y razón de los
bienes inmuebles, derechos reales y gravámenes, desde su creación hasta su
extinción.”7

Ángel Montes indica que, “Es el conjunto de normas de Derecho Civil que regulan las
formas de publicidad de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción
de los derechos reales sobre fincas y las garantías de ciertos derechos o de créditos, a
través del Registro de la Propiedad”8

Erasmo Abraham Tello Girón, lo define como: “Es una institución creada por el Estado,
donde por medio del derecho registral, se inscriben hechos, actos y contratos de los
particulares y resoluciones de las autoridades, destinada a dar fe para el
aseguramiento de los derechos que de ellos se derivan; Inscribir, quiere decir también
transcribir literalmente o extractar documentos públicos o privados y asentarlos en los
folios de los libros, o en los sistemas que se llevan en los diversos Registros.”9

6 Carral y de Teresa, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. Décima Séptima Edición. Distrito Federal,
México. Editorial Porrúa. 2005. Pág. 291.
7 Muñoz, Nery Roberto y Rodrigo Muñoz Roldán. Derecho Registral Inmobiliario Guatemalteco. Primera Edición.
Guatemala. Infoconsult Editores. 2005. Pág. 3.
8 Montes, Ángel Cristóbal. Introducción al Derecho Inmobiliario Registral. España. Editorial Librería
General. 1986. Pág. 108.
9 Tello Girón, Erasmo Abraham. Consideraciones sobre el Derecho Registral en Guatemala. Guatemala. 1980.
Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales. Universidad Mariano Gálvez de Guatemala. Pág. 3.
7
Es el conjunto de sistemas, principios y normas que tienen por objeto regular la
estructura orgánica de los entes estatales, encargadas de registrar personas, hechos,
actos, contratos derechos y obligaciones, así como la forma y modo de practicarse
tales inscripciones, sus efectos y consecuencias jurídicas que se derivan de estas,
orientado a darles fe y publicidad, otorgando seguridad jurídica al acto inscrito.

Se puede definir de cierta forma que El Derecho Registral, es el estudio de las


instituciones de carácter registral, en su procedimiento, doctrina, sistemas, instancias e
instituciones que lo constituyen como una materia autónoma. En un sentido lato
podemos decir que el Derecho Registral es el conjunto de reglas, principios de derecho
registral, administrativo y civil, relacionados entre sí, formando un todo orgánico, un
cuerpo único con finalidad u objetivos específicos y con jurisdicción dentro del ámbito
nacional de un estado.

3. Naturaleza Jurídica

La naturaleza Jurídica del Derecho Registral, es de espécimen sustantivo que adjetivo.


Se considera naturaleza jurídica de la publicidad, a la divulgación directa o indirecta de
un hecho que puede perjudicar a un tercero o terceros, realizada en forma adecuada.
El Registro de la Propiedad, constituye el pilar de la Seguridad Jurídica, debido a que
las negociaciones realizadas, adquieren certeza a través del principio de publicidad,
que caracteriza a dicha Institución.

“La naturaleza jurídica del derecho Registral es más de tipo sustantiva que adjetiva o
formal”10

8
4. Denominaciones que se le han Otorgado al Derecho Registral

El Derecho Registral, como rama de las Ciencias Jurídicas y Sociales, tiene una
diversidad de calificaciones o designaciones entre las más importantes se puede
mencionar:
Derecho Hipotecario,
Derecho Inmobiliario,
Derecho Registral,
Derecho Inmobiliario Registral,
Derecho del Registro de la Propiedad.

Entre las denominaciones, se dice que la menos adecuada es la de Derecho


Hipotecario, este nombre no responde al contenido, pues el Registro regula un campo
mucho más amplio que el de la hipoteca. Tampoco es adecuado llamarle Derecho
Inmobiliario, por lo que existe una variedad de materias sobre inmuebles que se
encuentran fuera del Registro de la Propiedad, esta denominación se acerca más a lo
que quisiéramos connotar, pero como el Registro de la Propiedad incluye no sólo los
inmuebles y los derechos reales sobre ellos, que es lo básico, sino también algunos
derechos sobre bienes muebles.11

Por eso, se establece que la mejor alternativa es la de Derecho Registral, que es un


sector del Derecho Civil, especie creada para la protección de los derechos, es un
desenvolvimiento de una parte del Derecho de cosas y más concretamente de los
modos de adquirir y perder la propiedad, estableciendo un conjunto de normas que
tienden a formar un ordenamiento sistemático.

Roca Sastre, agrega que “El Derecho Registral, regula la expresión registral de los
actos civiles de constitución, transmisión de los derechos reales sobre inmuebles y los

10 Muñoz, Nery Roberto y Rodrigo Muñoz Roldán. Op.cit., Pág. 4.


11 Carral y de Teresa, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. Decima Séptima Edición. Distrito Federal,
México. Editorial Porrúa. 2005. Pág. 290 y 291.

9
efectos de la misma, el del tráfico jurídico y por eso tiene que ver con la adquisición,
transmisión, la perdida de los derechos y los diversos modos adquiridos.” 12

5. El Derecho Registral como Parte del Derecho Civil

El Derecho Registral es un desenvolvimiento de parte del derecho de cosas, es decir,


los modos de adquirir y perder la propiedad. Reconoce que el estudio y la
determinación de la naturaleza de los derechos subjetivos corresponde al Derecho
Civil, por eso el Derecho Registral recibe los actos por los que se ha adquirido o
perdido la propiedad, ya integrados, con sus elementos personales, reales y formales,
que el Derecho Civil ha exigido para su validez. El Derecho Registral apreció esos
elementos y puede rehusar la inscripción, si falta alguno que justifique el rechazo.

Se puede afirmar que el Derecho Registral constituye una rama independiente y


separada del Derecho Civil, pero tienen una íntima relación con lo que se enfoca con
los derechos reales.

6. Finalidad del Derecho Registral

Puede establecerse que la finalidad del Derecho Registral, es fortalecer la Seguridad


Jurídica en el tráfico de inmueble. Esa finalidad la logra el Derecho Registral mediante
la atribución de efectos a los asientos del Registro, referentes a la constitución,
transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre inmuebles.

Se tiene como un efecto de hecho el informar a toda persona que quiera consultar,
por lo que se pone a su disposición los libros respectivos, conforme a la publicidad de
los documentos regístrales.

12 Roca Sastre, Ramón María. Derecho Hipotecario. Cuarto Volumen. Barcelona, España 1948. Pág. 9.
10
7. Principios del Derecho Registral

7.1 Conceptos Generales

Es el resultado y consecuencia de una exigencia que hacen los preceptos legales


sobre el Derecho Registral y específicamente sobre el Registro de la Propiedad, por lo
que los principios son las orientaciones, los lineamientos, directrices y una serie
sistemática de bases fundamentales y condensaciones del ordenamiento jurídico
registral.

Jorge Ríos sostiene que “Los principios registrales son las orientaciones básicas del
sistema registral y son resultados de la sintetización del ordenamiento jurídico. Se
analizan estos principios a la luz del Registro Público de la Propiedad y del Comercio
del Distrito Federal, donde el notario concentra su actividad en relación con el ámbito
registral.”13

“Por tanto, los principios registrales nos sirven de guía, economizan preceptos, y sobre
todo facilitan la comprensión de la materia y convierten la investigación jurídica en
científica.”14

En cuanto a normas legales, tales principios son verdaderas leyes y no simplemente


enunciados o principios de carácter general. Pero, además, precisamente por su
carácter general y orientador de todo el sistema, los principios regístrales pueden y
deben servir de base para la interpretación de las reglas particulares del ordenamiento
registral.

Aun cuando se refiere a los Principios Regístrales, se considera, que seria conveniente
referirnos a los mismos, añadiéndoles el calificativo Inmobiliario y denominarlos

13 Ríos Hellig, Jorge. La Práctica del Derecho Notarial. Sexta Edición. Distrito Federal, México. Mc Graw-Hill
Interamericana Editores. 2005. Pág. 393.
14 Carral y de Teresa, Luis. Op.cit., pág. 319.

11
Principios Inmobiliarios Regístrales, puesto que los mismos encuentran su realización
más plena y determinada en el Registro de la Propiedad Inmueble.

7.2 ¿Que son los Principios Regístrales?

Indudablemnte, mucho se ha escrito sobre lo que debe deducirse o comprenderse por


Principios Regístrales, para utilizar la terminología española, principios hipotecarios.

Lacruz y Sancho, entienden por principios hipotecarios o Principios Regístrales:


“Aquellas reglas más generales de la legislación, formuladas directamente en ellas u
obtenidas por inducción de sus preceptos, que dan a conocer las líneas esenciales, lo
que podríamos llamar las “ideas-fuerza”, de nuestro ordenamiento inmobiliario
registral.”15

García García, define los Principios del Derecho Registral como: “Las notas, caracteres
o rasgos básicos que tienen o deben tener un determinado sistema registral.”16

De Caso Romero prescinde del término “Principios” y utiliza el vocablo “Presupuestos


Regístrales” definiéndolos como: “Los rasgos típicos característicos de un buen sistema
registral o las bases o supuestos previos para su adecuada organización.”17

“Afirma que los principios registrales explican el contenido y función del Registro
Público de la Propiedad. Afirma también que los principios registrales, están totalmente
entrelazados unos con otros de tal manera que no existen en forma independiente.”18

15 Lacruz Berdejo, José Luisa y Francisco Sancho Rebullida. Derecho Inmobiliario Registral. Madrid, España.
Editorial Sykinson. 2001. Pág. 38.
16 García García, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I. Madrid, España. 1998. Pág.
533.
17 De Caso Romero, Ignacio. Derecho Hipotecario o del Registro de la Propiedad. Madrid, España. Instituto de
Derecho Civil. 1961. Pág. 38.
18 Pérez Fernández del Castillo, Bernardo. Derecho Registral. Segunda Edición. México. Editorial Porrúa. 1991.
Pág. 71.
12
Para Muñoz Nery Roberto y Rodrigo Muñoz Roldán, “Los principios registrales,
conocidos como principios hipotecarios en España, son las ideas principales que
inspiran el ordenamiento del sistema registral, los cuales explican el contenido y
función del Registro de la Propiedad.”19

Se puede establecer que los Principios Regístrales son la base, la fuente, el origen, y la
razón fundamental que tiene el Derecho Registral de ser, para brindarle a los bienes
inscribibles, una mayor certeza jurídica en su entorno.

7.3 Utilidad Práctica de los Principios del Derecho Registral

La utilidad práctica de los Principios Regístrales es innegable, puesto que facilitan el


estudio de la legislación registral, contribuyen a la interpretación y perfeccionamiento
de la legislación vigente y sirven de criterio orientador a la jurisprudencia.

En tal circunstancia, por constituir tales principios y normas con una formulación
convencionalmente resumida, se tiene que muchas veces con una sola palabra se da a
conocer una determinada regulación jurídica. Ciertamente no todos los principios
tienen la misma jerarquía, algunos como la fe pública constituyen una verdadera
institución jurídica, mientras que otros son simples normas o enunciaciones de carácter
general desarrollados mediante preceptos de derecho positivo.

7.4 Enumeración y Descripción de los Principios del Derecho Registral

Los principios fundamentales del Derecho Registral, según varios autores de esta rama
del derecho, ya sea en mayor o menor medida que se consagran para el buen
funcionamiento de esta legislación son:
Principio de Inscripción,
Principio de Especialidad,

19 Muñoz, Nery Roberto y Rodrigo Muñoz Roldán. Derecho Registral Inmobiliario Guatemalteco. Primera Edición.
Guatemala. Infoconsult Editores. 2005. Pág. 20.
13
Principio de Rogación,
Principio de Legalidad,
Principio de Tracto Sucesivo,
Principio de Publicidad,
Principio de Prioridad,
Principio de Fe Pública,
Principio de Legitimación.

7.4.1 Principio de Inscripción

Vale la pena detenernos en el significado que podría tener el llamado Principio de


Inscripción, en nuestro derecho y analizando cada una de las modificaciones
importantes que esta materia y sobre todo en la Institución ha tenido. Podemos decir,
que son todos aquellos actos que para que surtan todos sus efectos jurídicos, es
necesario se encuentren inscritos en un registro.

“Por inscripción se entiende todo asiento hecho en el Registro Público. También


significa el acto mismo de inscribir. Este principio tiende a precisar la influencia que el
registro ejerce en los derechos sobre inmuebles y también decide si la inscripción en el
registro es elemento determinante o no para que el negocio dispositivo provoque el
efecto jurídico.”20

En Sentido Amplio, inscripción equivale a asiento registral. Como señala Sanz


Fernández la inscripción es “la constatación o expresión formal y solemne, hecha en
los libros del Registro, de los hechos, actos, anotaciones y contratos que por su
naturaleza puedan tener acceso al mismo.”

20 Carral y de Teresa, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. Decima Séptima Edición. Distrito Federal,
México. Editorial Porrúa. 2005. Pág. 320.
14
En Sentido Estricto, el principio de inscripción se relaciona con los efectos que ella
determina en la constitución, transmisión, modificación y extinción de la propiedad y
demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

“Todo asiento registral debe ser materializado para que de manera objetiva se pueda
conocer el acto que se celebró. Se puede dividir la inscripción en material, en relación
con el acto; y formal, en relación con los documentos.”21

La inscripción constituye así la culminación de un procedimiento que comprende una


serie de actos vinculados entre sí; la presentación del documento a los fines de su
inscripción, el examen por el Registrador y en su caso, la declaración favorable del
ingreso del acto o negocio jurídico al sistema registral lo que determina, de inmediato la
inscripción.

Los efectos que tiene la inscripción de los actos de constitución o transmisión de


derechos reales sobre inmuebles en el Registro, tienen que ser declarativa y no
constitutiva. La eficacia de la inscripción es declarativa puesto que ella se limita a
publicar un cambio sucedido independientemente del registro.

7.4.2 Principio de Especialidad

Este principio enfoca que los bienes y derechos inscritos en el Registro deberán estar
definidos y precisados respecto a su tutelaridad, naturaleza, contenido y limitaciones.

“Se le llama también Principio de determinación, porque la publicidad registral exige


determinar con precisión el bien objeto de los derechos. Quizás esa designación sería
más correcta que la que se usa de especialidad, que nació como oposición o reacción
contra la generalidad de las hipotecas.”22

21 Ríos Hellig, Jorge. La Práctica del Derecho Notarial. Sexta Edición. Distrito Federal, México. Mc Graw-Hill
Interamericana Editores. 2005. Pág. 406.
15
“Este principio consiste en la especificación pormenorizada de las características del
objeto a inscribir: naturaleza del acto, naturaleza del derecho, el valor de la operación,
acto jurídico que dio origen al derecho real, nombres y generales de las personas que
intervinieron en el acto, fecha del título, registrador que lo autorizó y hora de
presentación del documento, entre otros.”23

“Actualmente se le llama principio de especialidad debido a que nació en


contraposición a la generalidad de las hipotecas.” 24

El principio de especialidad se traduce en el resumen del historial jurídico del inmueble


en el folio que le abre y en el que aparecen señaladas mediante su descripción. La
expresión de sus características fundamentales y la atribución de una matrícula a cada
inmueble.

La exigencia de este principio supone la indicación de su naturaleza jurídica, extensión,


cargas y limitaciones que lo afecten y en el caso de la hipoteca la fijación de la cantidad
por la que responda el inmueble.

7.4.3 Principio de Rogación

“Este principio se encuentra vinculado con el consentimiento.”25

Este principio significa que el procedimiento registral solamente puede iniciarse a


instancia de parte, mediante solicitud dirigida al Registrador para que este ponga en
marcha este procedimiento. El Registrador no puede efectuar asientos en el sistema
registral, si ello no lo es solicitado, por quien tenga derecho al asiento o resulte
perjudicado por él. El Registrador, sólo inscribe a solicitud de parte y solamente

22 Carral y de Teresa, Luis. Op.cit., Pág. 321.


23 Ríos Hellig, Jorge. Op.cit., Pág. 409
24 Muñoz, Nery Roberto y Rodrigo Muñoz Roldán. Derecho Registral Inmobiliario Guatemalteco. Primera Edición.
Guatemala. Infoconsult Editores. 2005. Pág. 25
25 Ríos Hellig, Jorge. Op.cit., Pág. 398
16
inscribe lo que el interesado le ha solicitado. En consecuencia se establece que los
actos son solicitados y no de oficio.

“Los derechos reales inmobiliarios y cualquiera otros que los afecten en su sustancia
jurídica, se inscriben en el Registro a petición de parte interesada y no de oficio o por
decisión del Registrador.” 26

“El Registrador no puede registrar de oficio, aunque conozca el acto o hecho que
válidamente haya de dar origen a un cambio en los asientos del registro. Se requiere
que alguien se lo pida o que alguien haga una solicitud.”27

7.4.4 Principio de Legalidad

El principio de legalidad constituye, así uno de los presupuestos que preside la


actividad registral, por el cual solo tienen acceso al registro todos aquellos documentos
que llenan los requisitos esenciales y legales principalmente.

“El principio de legalidad impone que los títulos que pretenden ser registrados deben
ser examinados, verificados o calificados antes de ser inscritos, con el objeto de que
sólo tengan acceso al Registro los títulos válidos y perfectos.”28

“Se realiza por medio de la calificación, permitiendo la inscripción de títulos válidos e


impide el acceso al Registro de títulos viciados o imperfectos.”29
Tal y como señala La cruz y Sancho, el principio de legalidad persigue “la pureza
jurídica del asiento al que no pueden pasar titularidades cuyos defectos materiales o
formales reconozcan el funcionamiento experto.”30

26 Palacios Echeverría, Iván. Manual de Derecho Registral. Segunda Edición. Costa Rica. Editorial
Investigaciones Jurídicas, S.A. 1994. Pág. 19.
27 Carral y de Teresa, Luis. Op.cit., Pág. 323.
28 Montes, Ángel Cristóbal. Introducción al Derecho Inmobiliario Registral. España. Editorial Librería General.
1986. Pág. 253.
29 Palacios Echeverría, Iván. Op.cit., Pág. 25.
30 Lacruz Berdejo, José Luis y Francisco, Sancho Rebullida. Derecho Inmobiliario Registral. Madrid, España.
Editorial Sykinson. 2001.
17
7.4.5 Principio de Tracto Sucesivo

Como lo cita Jorge Ríos Hellig “Este principio obedece al concepto filosófico de
causalidad (sólo puede inscribirse la transmisión de lo que existe registrado
previamente), esto es, la serie de actos sobre un mismo bien llevan al último. Por
tanto, no puede inscribirse un acto si no está inscrito antes el acto que le da origen, es
decir, debe coincidir el titular registral con el vendedor.”31

Según Jesús Dosamantes, “Este principio exige un orden o continuidad entre los
subsiguientes titulares del dominio o derecho real inscrito, de tal manera que resulte
perfectamente concatenada la transmisión o constitución de dichos derechos reales.” 32

Es necesario tener una organización en los asientos regístrales de forma tal que
reflejen perfectamente la sucesión de derechos que recaen sobre un mismo inmueble,
enlazando los sucesivos adquirientes y transferentes, para comprobar con exactitud la
situación jurídica del inmueble.

Por lo que presupone que para inscribir los títulos por los cuales se constituya,
transmita, grave, modifique o extinga la propiedad y demás derechos reales sobre
bienes inmuebles, conste previamente que esté inscrito el derecho del otorgante y que
entre los sucesivos titulares del derecho inscrito exista una perfecta secuencia de los
respectivos títulos.

Por medio de este principio, se busca proteger y asegurar los derechos inscritos,
dificultar fraudes y estafas en cuanto sea posible cerrar las puertas del Registro a los
títulos de origen ilegítimo con lo cual se aumenta la confianza en el sistema registral.
Es por el cual se respeta y reconoce al inscrito con anterioridad, por lo que se lleva un
estricto orden y control en cuanto al momento de la inscripción de cada acto.

31 Ríos Hellin, Jorge. La Práctica del Derechos Notarial. Sexta Edición. Distrito Federal, México. McGraw-
Hill/Interamericana Editores S.A. de C.V. 2005. Pág. 396.
32 Dosamantes Teran, Jesús Alfredo. Los Principios Registrales y el Registro Nacional Agrario. México. Colegio de
Notarios del Estado de Sonora. 2003. Pág. 75.
18
7.4.6 Principio de Publicidad

Bajo este principio, el Registro se estructura como un servicio de información al que


puede acceder todo interesado en consultar el contenido de los asientos del Registro.

“Este es el principio registral por excelencia, pues no se concibe sin el Registro Público
de la Propiedad. El registro ha de revelar la situación jurídica de los inmuebles; y toda
persona, sea o no tercero registral o interesado, tiene derecho de que se le muestren
los asientos del registro y de obtener constancia relativa a los mismos.”33

“Es la razón de ser del registro. Es el principio que inspiró a los primeros oficios de
hipoteca. Consiste en permitir al público la consulta de las inscripciones.”34

El principio de publicidad se hace efectivo por medio de la exhibición o manifestación


de los asientos del Registro y de la documentación archivada que emane de ellos, o
mediante la expedición de las certificaciones sobre los actos y derechos inscritos.

7.4.7 Principio de Prioridad

El principio de prioridad encuentra su fundamento en la propia razón de ser del


Registro. Si lo que se aspira a través de la publicidad registral es evitar la ilegalidad de
las operaciones, es perfectamente lógico y razonable que en caso de colisión de
derechos sobre un mismo inmueble, el conflicto se resuelve a favor de quien primero
registro el título del bien.

Para Ángel Montes, “El principio de prioridad es aquel por virtud del cual el acto
registrable que primero ingresa al Registro se antepone, o deviene de rango superior, a

33 Carral y de Teresa, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. Decima Séptima Edición. Distrito Federal,
México. Editorial Porrúa. 2005. Pág. 319.
34 Ríos Hellig, Jorge. Op.cit., Pág. 404.
19
cualquier otro acto registrable, que incompatible o perjudicial al ya inscrito, no hubiere
tenido todavía acceso al registro, aunque fuese de fecha anterior.”35

“El principio de prioridad, es lo que en principio correspondería a aquel otro tan


conocido de que dos cuerpos no pueden ocupar el mismo lugar en el espacio.”36

En materia registral la prioridad no es la del título sino la del registro. Por tanto,
cuando se trata del derecho de propiedad o de derechos inconciliables que recaen
sobre una misma cosa, no es oponible a quien inscribió su título, el acto no registrado.
Y cuando se trata de derechos reales compatibles entre sí, la preferencia la determina
la fecha del registro.

El principio de prioridad confiere que todo documento que ingrese al Registro deberá
inscribirse con prelación a cualquier otro título presentado posteriormente, lo cual se
refiere a una manifestación que los documentos se tramitarán por el orden de
presentación de los mismos.

Por ende, quien ha obtenido una inscripción tiene derecho a presentarla y hacerla valer
ante terceros y ante quien pretenda hacer otra inscripción posteriormente.

7.4.8 Principio de Fe Pública

Según Nery Muñoz, “La fe pública es la presunción de veracidad en los actos


autorizados por personas investidas de ésta, los cuales tienen un respaldo total, salvo
que prospere la impugnación por nulidad o falsedad.”37

35 Montes, Ángel Cristóbal. Op.cit., 271.


36 Carral y de Teresa, Luis. Op. Cit., 324.
37 Muñoz, Nery Roberto. Introducción al Estudio del Derecho Notarial. Novena Edición. Guatemala. Infoconsult
Editores. 2003. Pág. 33.
20
El mismo autor nos hace una referencia sobre la fe pública registral “Es la que poseen
los registradores, para certificar la inscripción de un acto que consta en un registro
público, el cual tiene autenticidad y fuerza probatoria desde que fue inscrito”38

“Principio regido por el imperativo de la fe pública, por lo que se le llama fe pública


registral. Es decir, la fe pública registral da una presunción de existencia y validez a los
actos expedidos por el titular de la fe pública registral.”39

El principio de fe pública, resume el efecto más típico e intenso de la publicidad


registral. La presunción que la ley confiere al Registrador, en virtud de la cual lo que
éste publica en relación con la existencia y extensión de los derechos reales se
consideran incontrovertiblemente completo y exacto, esto es, íntegro y veraz, a favor
del tercer adquiriente de buena fe contrata confiado en los datos que el registro
expresa.

Se establece y se fundamenta que el principio de fe pública, se enfoca en la necesidad


de proteger la seguridad del bien inmueble. Para proteger de toda posibilidad de
impugnación las adquisiciones que efectúen los terceros que adquieren confiados en
los datos que refleja el Registro.

7.4.9 Principio de Legitimación

Para Luis Carral, “Legitimar, es justificar conforme a las leyes la verdad y calidad de
una cosa. Lo legítimo es lo que está conforme a las leyes, lo que es genuino y
verdadero. Es legitimado lo que ha sido completado o beneficiado con una presunción
de existencia, integridad, exactitud, que le concede mayor eficacia jurídica.”40

38 Muñoz, Nery Roberto. Introducción al Estudio del Derecho Notarial. Décima Primera Edición. Guatemala.
Infoconsult Editores. 2006. Pág. 82.
39 Ríos Hellig, Jorge. La Práctica del Derecho Notarial. Sexta Edición. Distrito Federal, México. Mc Graw-Hill
Interamericana Editores. 2005. Pág. 412.
40 Carral y de Teresa, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. Decima Séptima Edición. Distrito Federal,
México. Editorial Porrúa. 2005. Pág. 327.
21
“Dicho en otras palabras, quien adquiera del titular inscrito e inscriba, a su vez, su
derecho deviene titular del mismo en los términos en que aparezcan recogidos en el
Registro.”41

Por medio de este principio, los asientos del Registro se presumen exactos y veraces, y
por consiguiente, el titular registral reflejado en los mismos se le considera legítimo
para actuar en el comercio inmobiliario y en el proceso como tal titular.

La legitimación registral, es la idoneidad del que aparece como titular, según un asiento
registral para actuar tanto en el ámbito extrajudicial como en el judicial, por cuanto, se
le considera titular en la forma que determinan los asientos de registro en razón de que
dichos asientos se presumen exactos y veraces.

Por otra parte, es importante tener presente que los asientos regístrales además de
presumirse exactos, tienen una especial eficacia probatoria, puesto que surten todos
los efectos jurídicos que corresponden a los documentos públicos.

Por tanto, la legitimación registral no equivale a facultad para disponer del derecho
ajeno. Lo que, para la situación normal es la de coincidencia entre la realidad registral
y la extra-registral, en atención a la apariencia que la titularidad registral determina, se
protege al tercero que de buena fe adquiere confiado en los datos del Registro.

Este principio se basa en que se supone que solamente accederán al registro, aquellos
títulos que reúnan los requisitos legales, esto es, los títulos válidos y perfectos, en
virtud del control de legalidad que ejerce el Registrador.

En conclusión, el principio de legitimación es una justificación o calidad aparente que


combina con el principio de la fe pública que permite al titular registral conducirse como
verdadero dueño del derecho inscrito a su favor, con lo cual, el negocio jurídico

41 Montes, Ángel Cristóbal. Introducción al Derecho Inmobiliario Registral. España. Editorial Librería General.
1986. Pág. 237.
22
celebrado por el titular registral produce sus efectos a favor del tercero adquirente de
buena fe y este se mantienen firme en su adquisición aunque no haya adquirido del
verdadero dueño.

8. Legislación Guatemalteca con Relación al Derecho Registral

Guatemala cuenta con un número considerable de normativas jurídicas que regulan lo


referente al Derecho Registral, que tienen como objetivo brindar un respaldo legal a las
actuaciones dentro de esta rama del Derecho. Dentro de los ordenamientos jurídicos o
legales, que regulan al Derecho Registral Guatemalteco, encontramos:
Constitución Política de la República de Guatemala,
Ley de Transformación Agraria (Decreto Número 1551),
Ley Preliminar de Urbanismo (Decreto Número 583),
Ley de los Consejos de Desarrollo Urbano y Rural (Decreto Número 11-2002),
Ley de Adjudicación, Venta o Usufructo de Bienes Inmuebles Propiedad del
Estado de Guatemala, o de sus Entidades Autónomas, Descentralizadas y de
las Municipalidades, con fines Habitacionales para Familias Carentes de
Vivienda (Decreto Número 26-2007),
Ley de Vivienda y Asentamiento Humanos (Decreto Número 120-96),
Ley Reglamentaria para Trabajos de Agrimensura (Decreto Número 1786),
Ley de Supresión de Privilegios Fiscales (Decreto Número 59-90),
Ley de Rectificación de Área (Decreto Ley Número 125-83),
Ley de Garantías Mobiliarias (Decreto Número 51-2007),
Ley del Organismo Judicial (Decreto Número 2-89),
Ley de Migración (Decreto Número 95-98),
Ley de Registro Tributario Unificado y Control General de Contribuyentes
(Decreto Número 25-71),
Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y Papel Sellado Especial para Protocolos
(Decreto Número 37-92),

23
Ley para la Protección del Patrimonio Cultural de la Nación (Decreto Número 26-
97),
Ley para el Reconocimiento de las Comunicaciones y Firmas Electrónicas
(Decreto Número 47-2008),
Ley de Impuesto Sobre Circulación de Vehículos Terrestres, Marítimos y Aéreos
(Decreto Número 70-94),
Ley Forestal (Decreto Número 101-96),
Ley de Propiedad Industrial (Decreto Número 57-2000),
Ley del Impuesto al Valor Agregado (Decreto Número 27-92),
Ley de Supresión de Exenciones, Exoneraciones y Deducciones en Materia
Tributaria y Fiscal (Decreto Número 117-97),
Ley de Titulación Supletoria (Decreto Número 49-79),
Ley Orgánica de la Empresa Portuaria Nacional Santo Tomas de Castilla
(Decreto Número 4-93),
Ley de Aviación Civil (Decreto Número 93-2000),
Ley del Registro Nacional de las Personas (Decreto Número 90-2005),
Ley de Inmovilización Voluntaria de Bienes Registrados (Decreto Número 62-
97),
Ley de Organizaciones no Gubernamentales para el Desarrollo (Decreto Número
02-2003),
Ley de Parcelamiento Urbano (Decreto Número 1427),
Ley de Expropiación (Decreto Número 529),
Ley de Áreas Protegidas (Decreto Número 4-89),
Ley de Minería (Decreto Número 48-97),
Ley de Nacionalidad (Decreto Número 1613),
Ley General de Cooperativas (Decreto Número 82-78),
Ley del Timbre Forense y Timbre Notarial (Decreto Número 82-96),
Ley del Registro de Información Catastral (Decreto Número 41-2005),
Arancel de Abogados, árbitros, Procuradores, Mandatarios Judiciales, Expertos,
Interventores y Depositarios (Decreto Número 111-96),
Ley del Fondo de Tierras (Decreto Número 24-99),
24
Creación del Registro de Procesos Sucesorios (Decreto Número 73-75),
Ley Reguladora de la Tramitación Notarial de Asuntos de Jurisdicción Voluntaria
(Decreto Número 54-77),
Ley de Supresión de Privilegios y Beneficios Fiscales de Ampliación de la Base
Imponible y de Regularización Tributaria (Decreto Número 44-2000),
Ley de Contrataciones del Estado (Decreto Número 57-92),
Ley de Adopciones (Decreto Número 77-2007),
Ley del Impuesto Único Sobre Inmueble (Decreto Número 15-98),
Ley Sobre el Impuesto de Herencia Legados y Donaciones (Decreto Número
431),
Ley de Titulación Supletoria para Entidades Estatales (Decreto Ley Número 141-
85),
Ley de Armas y Municiones (Decreto Número 15-2009),
Ley Reguladora de las Áreas de Reservas Territoriales del Estado de Guatemala
(Decreto Número 126-97),
Ley Orgánica del Banco de Guatemala (Decreto Número 16-2002),
Ley de Transformación del Banco Nacional de Desarrollo Agrícola (Decreto
Número 57-97),
Ley Reguladora del Procedimiento de Localización y Desmembración de
Derechos Sobre Inmuebles Proindivisos (Decreto Número 82-84),
Ley del Mercado de Valores y Mercancías (Decreto Número 34-96),
Ley de Bancos y Grupos Financieros (Decreto Número 19-2002),
Disposiciones Legales para el Fortalecimiento de la Administración Tributaria
(Decreto Número 20-2006),
Arancel General para los Registros de la Propiedad (Acuerdo Gubernativo
Número 325-2005),
Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Guatemala (Acuerdo COM-
030-08),
Código de Notariado (Decreto Número 314),
Código Municipal (Decreto Número 12-2002),
Código Tributario (Decreto Número 6-91),
25
Código de Derecho Internacional Privado (Decreto Número 1575),
Código de Comercio (Decreto del Congreso Número 2-70),
Código Procesal Civil y Mercantil (Decreto Ley Número 107),
Código Civil (Decreto Ley Número 106),
Código Penal (Decreto Número 17-73),
Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre Circulación de Vehículos Terrestres,
Marítimos y Aéreos (Acuerdo Gubernativo Número 111-95),
Reglamento de la Ley del Fondo de Tierra (Acuerdo Gubernativo Número 199-
2000),
Reglamento de la Ley Denominada Disposiciones Legales para el
Fortalecimiento de la Administración Tributaria (Acuerdo Gubernativo Número
425-2006),
Reglamento del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (Acuerdo
Gubernativo Número 232-2008),
Reglamento de la Ley General de Cooperativas (Acuerdo Gubernativo Número
M. DE E. 7-79),
Reglamento de los Registros de la Propiedad (Acuerdo Gubernativo 30-2005)
Reglamento de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (Acuerdo Gubernativo
Número 424-2006),
Reglamento de la Ley de Minería (Acuerdo Gubernativo 176-2001),
Reglamento de la Ley de Contrataciones del Estado (Acuerdo Gubernativo
Número 1056-92),
Reglamento de la Ley de Aviación Civil (Acuerdo Gubernativo Número 384-
2001),
Reglamento de Registro de Procesos Sucesorios (Acuerdo Número 49-76)
Reglamento de la Ley de Concejos de Desarrollo Urbano y Rural (Acuerdo
Gubernativo Número 461-2002),
Reglamento de la Ley Forestal (Resolución 01.43.2005),
Reglamento de la Ley de Migración (Acuerdo Gubernativo Número 529-99),
Reglamento de Regularización de la Tenencia de las Tierras Entregadas por El
Estado (Acuerdo Gubernativo Número 386-2001),
26
Reglamento de la Ley de Vivienda y Asentamientos Humanos (Acuerdo
Gubernativo Número 286-98),
Reglamento de la Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Especial
para Protocolos (Acuerdo Gubernativo Número 737-92).

27
CAPÍTULO II

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

1. Antecedentes del Registro de la Propiedad

Esta institución conocida por el Derecho Registral como Registro de la Propiedad; Luis
Carral, en su Derechos Registral establece que, “El registro nació de la necesidad de
llevar una cuenta a cada titular. Es decir, que en un principio tuvo una finalidad
meramente administrativa sin propósito de publicidad, pues no se había descubierto
siquiera la conveniencia de ésta.” 42

Fue mucho después cuando nació el objeto más importante del Registro, es decir, la
publicidad, que es un medio de seguridad jurídica en el tráfico de inmuebles. Esta se
logra con la inscripción registral, y afecta previamente la constitución, transmisión,
extinción, y otros derechos reales sobre inmuebles (actualmente también muebles).

El Registro de la Propiedad, nació de la necesidad que se hizo cada vez más evidente
ya que las cargas y los gravámenes sobre los inmuebles fue tal que se hacía imposible
conocer la verdadera situación de estos. Entonces aquel registro que había nacido por
una razón administrativa con miras a llevar una cuenta a cada titular, se convirtió en un
registro con miras a la publicidad, es decir, hoy en día el registro constituye un medio
para lograr la seguridad del tráfico jurídico.

Su función principal consiste en hacer pública una relación jurídica referente a un


derecho real.

En la actualidad, en el Libro Cuarto, Título I, Capítulo I del Código Civil, contenido en el


Decreto Ley Número 106, regula todo lo concerniente a las actividades del Registro de

42 Carral y de Teresa, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. Decima Séptima Edición. Distrito Federal,
México. Editorial Porrúa. 2005. Pág. 295.
28
la Propiedad, así como todas las inscripciones que se realizan en dicha institución,
siendo ellas: Los títulos que acreditan el dominio de los inmuebles y de los derechos
reales, los títulos traslativos de dominio de los inmuebles, la posesión que conste en
título supletorio, los actos y contratos que transmitan en fideicomiso los bienes
inmuebles o derechos reales, las capitulaciones matrimoniales, los títulos en que
conste que un inmueble se sujeta al régimen de propiedad horizontal, los ferrocarriles,
tranvías, canales, muelles y otros más, los títulos en que se constituyan derechos para
la explotación de minas e hidrocarburos, las concesiones otorgadas por el Ejecutivo, La
prenda común, agraria, ganadera y otros, la posesión provisional o definitiva de los
bienes del ausente, la declaración judicial de interdicción y cualquier sentencia firme,
los edificios que se construyan en predio ajeno con el consentimiento del propietario,
los vehículos automotores y demás muebles fácilmente identificables43.

2. Historia del Registro de la Propiedad

De acuerdo con las investigaciones históricas más calificadas, ya en el Imperio


Babilónico existían archivos documentales y catastros inmobiliarios, en los que se
registraban los actos de enajenación de fincas.44

Posteriormente, en la antigua Grecia, surge la figura jurídica de la hipoteca, que


significo un gran avance en su tiempo, puesto que al abolir el inciso apremio personal,
lo sustituyó con los bienes del deudor. Se fundamenta esta figura en el axioma del
célebre filósofo griego Plutarco, que puede resumirse en “que aquel que se obliga,
obliga lo suyo.”45

Conforme a las recopilaciones históricas, a las cuales se a tenido acceso, se puede


establecer que los orígenes del Registro de la Propiedad, que en su designación
genérica se remonta de manera individualiza al entorno del Derecho Alemán

43 Código Civil. Decreto Ley 106. Artículo 1125.


44 Ortega Pivaral, Manola. Funcionamiento del Registro General de la Propiedad su Modernización y Reforma.
Guatemala. 1997. Tesis de Licenciatura de Ciencias Jurídicas y Sociales. Universidad Francisco Marroquín.
Pág. 1
29
particularmente en la edad media, derivándose del testimonio judicial germánico que
mediante decisiones de un tribunal (conjunto de jueces o magistrados que administran
colegiadamente justicia en un proceso o instancia y dicta sentencia)46, se declaraba la
transmisión de la finca (propiedad inmuebles, sea rustica o urbana)47 como un acto de
dominio.

Para Tello Girón, “El Registro de la Propiedad, tiene su antecedente en el


aseguramiento de los derechos de los acreedores hipotecarios sobre los bienes
inmuebles y de ahí que fue previo el llamado derecho hipotecario, pero con la
evolución social y económica, los Estados se dieron cuenta de la gran importancia del
dominio y los derechos reales de los bienes inmuebles, hasta desembocar con el
avance comercial registro de los viene muebles identificables que son de comodidad y
consumo para la sociedad y que en un momento dado puede ser objeto de garantía o
de cambio de dominio o de posesión. Los tratadistas se fueron dando cuenta que no
sólo era importante hacer público que sobre determinado bien inmueble pesaba un
gravamen, sino que también lo era dar a conocer a toda una comunidad de quién era
un determinado inmueble, para múltiples efectos o negociaciones de conformidad con
la evolución del Derecho y de las necesidades del hombre. Es así como la seguridad y
publicidad además de otros principios registrales, se extiende a otro tipo de bienes,
como lo son muebles y semovientes.” 48

“Existió un registro de hipotecas, el cual se fundó en 1768, por el Rey Don Carlos III, el
cual lo denominó como “Oficio de Hipotecas”, el cual no era propiamente un registro de
inmuebles, sino únicamente un registro de gravámenes reales sobre los inmuebles,
aunque esta figura se considera como el antecedente más cercano al Registro de la
Propiedad.”49

45 Loc. Cit.
46 Diccionario Jurídico Elemental. Buenos Aires, Argentina. Editorial Heliasta S.R.L. 1993. Pág. 390.
47 Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales. Buenos Aires, Argentina. Editorial Heliasta S.R.L. 1999.
Pág. 322.
48 Tello Girón, Erasmo Abraham. Consideraciones sobre el Derecho Registral en Guatemala. Guatemala. 1980.
Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales. Universidad Mariano Gálvez de Guatemala. Pág. 10.
49 Muñoz, Nery Roberto y Rodrigo Muñoz Roldán. Derecho Registral Inmobiliario Guatemalteco. Primera Edición.
Guatemala. Infoconsult Editores. 2005. Pág. 59.
30
En lo que, se refiere directamente a Guatemala, centra su historia en el Antiguo Oficio
de Hipotecas, que fue instituido el 31 de enero del año 1776, en donde consta el primer
asiento con fecha 24 de abril del año 1777, que data de la Época de los Reyes Don
Carlos y Doña Juana, Felipe V y Carlos II de España.

Durante la Época de la Colonia, las operaciones que correspondían realizar al Registro


de la Propiedad, se efectuaban en las diferentes provincias que conformaban la
Capitanía General de Guatemala. De esta época se debe enfatizar que se le otorgo al
Registro una formación estructurada de oficinas públicas en las que las inscripciones
se realizaban en libros y que el acceso a dichos libros era público.

Dentro del entorno de la época colonial, el Registro de la Propiedad, se dividió en dos


secciones, la primera referente a hipotecas y la segunda lo relativo al dominio, en el
cual se seguía un sistema de folio real, el cual consistía que en una hoja, se plasmaran
las características de cada bien inmueble, y de esto deviene los primeros intentos de la
publicidad registral que hoy conocemos, con el fin, de que con cada una de las
particularidades del inmueble, se pudiera tener una distinción clara de cada finca.50

Es importante tomar en cuenta, que durante esta época imperaba el régimen feudal,
cuyo orden económico y social en la propiedad revistió un carácter de tipo político, en
vista de que los reyes disponían de la tierra como parte de su propio desarrollo
patrimonial. Los soberanos, le cedían un dominio directo a los señores feudales, los
que, por su parte, cedían ese dominio útil mediante el pago de la renta a los siervos de
su feudo.

Luego, al proclamarse la independencia de Centro América y más tarde realizarse la


división de la anterior Capitanía en cinco Estados independientes, en Guatemala,
previo a la creación del Registro de la Propiedad, correspondía a las Jefaturas Políticas
de cada uno de los departamentos en que se dividía política y geográficamente la

31
República, controlar todas aquellas inscripciones, anotaciones y demás operaciones
propias del Registro.

En la época de la Revolución Liberal de 1871, dicho movimiento revolucionario


encabezado por los Generales Miguel García Granados y Justo Rufino Barrios, el
último de los mencionados, notario de oficio, provocó significativos cambios en todos
los órdenes de la vida nacional, rompiendo las arcaicas estructuras de entonces, para
dar vida a nuevas instituciones con su correspondiente legislación reformadora.51

En el año de 1877, en ese entonces, el presidente de la República el General José


María Reyna Barrios, tuvo a bien instituir el Registro de la Propiedad Inmueble, que
fue fundado el 15 de septiembre del mismo año, fecha en que fue promulgado el
Código Civil (Primer Código Civil), que estableció la estructura jurídica que sentó las
bases para instituir el marco legal del Registro de la Propiedad.

La primera designación que recibió el Registro de la Propiedad Inmueble, fue Toma de


Razones Hipotecarias, la que, sin embargo, no sedujo la atención de los gobiernos
subsiguientes, a consecuencia que en esa época solo importaba todo lo referente a la
hipoteca; este Registro estuvo a cargo del señor Enrique Martínez Sobral, primer
Registrador del Registro de la Propiedad.

Como el Presidente José María Reyna Barrios, tenía especial predilección por el
desarrollo urbanístico, no es de extrañarse que ordenara a diseñar y a construir un
edificio específicamente para la nueva institución, con características físicas que
resguardara y garantizará los valiosos archivos que estuvieran en posesión de dicha
institución y que el mismo contará con una seguridad absoluta por el valor de dicha
documentación, el diseño del edificio fue estructurado de manera que pudiera afrontar
cualquier tipo de siniestros o fenómenos que pudiera ocurrir como, incendios,

50 Ortega Pivaral, Manola. Funcionamiento del Registro General de la Propiedad su Modernización y Reforma.
Guatemala. 1997. Tesis de Licenciatura de Ciencias Jurídicas y Sociales. Universidad Francisco Marroquín.
Pág. 4
51 Ibid., Pág. 5
32
inundaciones, desastres y otros; debido a circunstancias naturales y otros accidentes
que pudieran deteriorar los valiosos documentos que se encontraban depositados en el
Registro de la Propiedad.52

3. Definiciones Doctrinarias del Registro de la Propiedad

Néstor Rombola y Lucio Martín, indican que es la “Institución cuyo principio y fin abarca
la inscripción de la titularidad dominial sobre toda propiedad, las modificaciones,
condiciones o alteraciones al dominio, así como también dar publicidad de los
inmuebles juntamente con los derechos que recaen sobre ellos. Este registro no sólo
toma razón de la titularidad del dominio o de sus modificaciones, sino que revisa las
presentaciones, rechazándolas en casos de error y omisión sustancial de que no
concuerde con sus registros.”53

Manuel Ossorio, en su Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales lo define


como: “Institución destinada a inscribir la titularidad y condiciones del dominio de un
bien inmueble determinado, a efectos de la contratación sobre el mismo y como
garantía para las partes contratantes, no sólo en lo que se refiere al bien en si mismo,
sino también a las circunstancias personales del propietario, embargos, promesas de
venta. Se inscriben así mismo en el Registro los derechos que pesen sobre el
inmueble”.54

Muñoz Nery y Rodrigo Muñoz, en su Derecho Registral Inmobiliario, lo definen como


“Una institución mediante la cual se produce la publicidad jurídica, siendo el objeto
principal de su organización, la inscripción en los libros, que lleva consigo la
publicidad material o sustantiva.”55

52 Ibid., Pág. 3
53 Diccionario Ruy Días de Ciencias Jurídicas y Sociales. Buenos Aires, Argentina. 2005. Pág. 808.
54 Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales. Buenos Aires, Argentina. Editorial Heliasta S.R.L. 1999.
Pág. 655.
55 Muñoz, Nery Roberto y Rodrigo Muñoz Roldán. Derecho Registral Inmobiliario Guatemalteco. Primera Edición.
Guatemala. Infoconsult Editores. 2005. Pág. 62.
33
Es la institución estatal encargada de la inscripción de hechos, actos y contratos entre
particulares, así como resoluciones de autoridades, cuyo fin es dar publicidad y certeza
jurídica a los mismos para asegurar los derechos que de estos se derivan.

Axel Barrios Carrillo, lo define como: “La institución fundamental en la protección del
dominio y demás derechos reales, reflejada en los libros y asientos correspondientes,
donde se anota o inscribe lo relacionado con la creación, modificación, transmisión y
extinción de tales derechos, confiado a un funcionario público denominado Registrador
de la Propiedad.”56

Montes Cristóbal, indica que es, “Una institución que ha sido creada por el Estado, en
donde se inscriben hechos, actos y contratos de los particulares y resoluciones de las
autoridades, destinadas a dar fe para el aseguramiento de los derechos que de ellos se
derivan.”57

Citando a Ramírez Villatoro, Espiridion, en donde realiza un estudio concienzudo o


minucioso de lo que es el Registro de la Propiedad y en donde define: “Como una
institución, como oficina, como ente encargado de la publicidad de los actos que
originan derechos reales, publicidad que redunda en la seguridad del tráfico jurídico
estudia detenidamente los sistemas regístrales, así como los principios hipotecarios,
que orientan a los sistemas regístrales de la propiedad, enfatiza su estudio en lo que
es el Registro de la Propiedad en nuestro medio, los principios que lo inspiran y
propiamente los fines regístrales, nos muestra el registro desde su interior, sus libros,
su movimiento etc. Y concluye con que el Registro de la Propiedad en nuestro medio
satisface plenamente los fines para los cuales fue creado de seguridad jurídica en el
trafico jurídico inmobiliario comprobando en su estudio que los principios que lo
orientan son efectivamente aplicados, llega a esa conclusión en virtud de haber
observado el movimiento del Registro, presenciando personalmente todos los detalles

56 Barrios Carrillo, Axel. Aspectos Fundamentales de los Registros en Guatemala. Guatemala. 1981. Tesis de
Grado. Universidad San Carlos de Guatemala. Pág. 48.
57 Montes, Ángel Cristóbal. Introducción al Derecho Inmobiliario Registral. España. Editorial Librería General.
1986. Pág.
34
de la Registral de esa época, por lo que sin duda alguna es de gran importancia para la
presente investigación.“58

4. Definición Legal de Registro de la Propiedad

La Constitución Política de la República de Guatemala establece: “El Registro General


de la Propiedad deberá ser organizado a efecto de que en cada departamento o
región, que la ley específica determine, se establezca su propio registro de la propiedad
y el respectivo catastro fiscal.”59

Dicha Institución, se encuentra consagrado en nuestro Código Civil, en el Libro Cuarto,


Titulo Uno, Capitulo Uno que establece: “EI Registro de la Propiedad es una institución
pública que tiene por objeto la inscripción, anotación y cancelación de los actos y
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles y
bienes muebles identificados, con excepción de las garantías mobiliarias que se
constituyan de conformidad con la Ley de Garantía Mobiliaria.” 60

Según Tello Girón, al expresar la ley guatemalteca se establece que el Registro de la


Propiedad es una institución pública, y que a su vez, son públicos sus documentos,
libros y actuaciones, está colocando de manifiesto que todo guatemalteco o extranjero
puede llegar a la Institución y pedir que se le exhiban los libros mayores y menores, los
duplicados, que se le extiendan certificaciones de lo que en ellos consta, con toda
amplitud. Este es el principio de publicidad o sea que todo lo que aparece en el Registro
de la Propiedad es precisamente para que lo sepan los habitantes del Estado de
Guatemala, porque hay sistemas en otros países donde los Registros de la Propiedad
no permiten esa amplitud para que todos se den cuenta de cuál es el estado jurídico de
un bien determinado.61

58 Ramírez Villatoro, Espiridion. Funcionamiento del Registro de la Propiedad de Guatemala. Guatemala. 1966.
Tesis de Licenciatura de Ciencias Jurídicas y Sociales. Universidad San Carlos de Guatemala.
59 Constitución Política de la República de Guatemala. Artículo 230.
60 Código Civil. Decreto Ley 106. Artículo 1124.
61 Tello Girón, Erasmo Abraham. Consideraciones sobre el Derecho Registral en Guatemala. Guatemala. 1980.
Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales. Universidad Mariano Gálvez de Guatemala. Pág. 9
35
El Registro de la Propiedad, es un dispositivo oficial de publicidad de los inmuebles y de
los derechos que recaen sobre los mismos. Tiene una importancia extraordinaria en
cualquier sistema jurídico, pues la certificación del Registro de la Propiedad, constituye
la mejor manera de conocer el estado jurídico en el que se encuentra un inmueble que
se desea adquirir o alquilar, por ejemplo. Así, el comprador de una finca que el
vendedor ofrece por una determinada suma de dinero, comprobará en el registro, si la
finca soporta cargas o gravámenes que la hacen desmerecer de valor (si se encuentra
gravada en favor de la finca vecina con una servidumbre de paso, si ha sido hipotecada
en garantía de un préstamo que un banco ha concedido a su dueño, entre otras
opciones).

En algunos países, para que la propiedad de los inmuebles se transmita de forma válida
se necesita inscripción del contrato (compraventa o el contrato de que se trate) en el
Registro de la Propiedad.

Pero en la mayoría de los sistemas la inscripción es voluntaria: el acto o contrato es


válido sin necesidad de que se inscriba en el Registro, pero sólo si está inscrito
podremos decir que es público y que nadie puede alegar su ignorancia. Por ello, incluso
en los sistemas de inscripción voluntaria, es recomendable siempre acudir al Registro
antes de celebrar un contrato relacionado con un inmueble.

Los registros están a cargo de un cuerpo especial de funcionarios, denominados


registradores de la propiedad. En los sistemas de trascripción (como es el caso del
sistema francés) el registrador se limita a transcribir el acto o contrato; se podría decir
que el papel del registrador es el de un cualificado archivador de contratos.
En cambio, en los sistemas de inscripción (la mayoría de los países latinoamericanos lo
siguen), el registrador es un especialista en Derecho inmobiliario que debe examinar el
acto o contrato (en general, el título), 'escudriñar' en su contenido y decidir si puede o
no inscribirse y en qué términos.

36
El principio de exactitud registral, unido al de legitimación registral, tiene como efecto
que se presume que lo que dice el registro es cierto, salvo que se demuestre lo
contrario. Por ello, quien adquiere una propiedad confiado en lo que el registro publica,
se ha de ver protegido aunque lo que constara en el registro fuera falso. Si el
comprador de una vivienda la ha adquirido porque se la transmitió una persona que en
el registro aparecía como dueño y con plena capacidad para vender, no se verá
afectado si luego se descubre que el Registro se encontraba equivocado (principio de
buena fe registral).

Por otra parte, hay que tener en cuenta la institución del Registro de la Propiedad, que
tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y
demás derechos reales sobre bienes inmuebles, dado que el titular registral dispone de
acciones específicas tendentes a la protección de su derecho y se beneficia de una
serie de presunciones fortalecedoras de su posición.

5. Principios Propios del Registro de la Propiedad

La existencia de los Principios Propios del Registro de la Propiedad, están establecidos


en beneficio de la seguridad del sistema de operación de los actos y negocios que se
realizan en dicha institución, con lo cual se garantiza el buen procedimiento de las
transacciones realizadas a los bienes muebles e inmuebles.

5.1 Principio de Publicidad

“Ossorio, Manuel en su Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales define la


Publicidad como la cualidad de lo público o conocido.”62

62 Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales. Buenos Aires, Argentina. Editorial Heliasta S.R.L. 1999.
Pág. 628.

37
El objeto del Registro es establecer la publicidad, la cual es tendiente a dar seguridad
jurídica al tráfico inmobiliario y garantía a los derechos reales inscritos, evitando
gravámenes o limitaciones que no refleja la realidad y que tienden a afectar a terceros.

Lo que está inscrito en el Registro de la Propiedad, se entiende que es de conocimiento


público ya que a su vez toda persona puede tener acceso libre a todos los documentos,
libros y actuaciones que aparezcan en el mismo, este sistema hoy en día es más
adecuado, debido a la implementación de los sistemas electrónicos, los cuales hacen el
acceso a la información más práctico y en menor tiempo. Debido a lo accesible que
pretende ser el Registro, nadie puede aducir ignorancia de los asientos en los libros de
la institución, y desde el momento en que se inscriben el Registro, puede este llegar a
tener efectos contra terceros.

Este principio nos resalta la facultad que se tiene de acceder a los Registros Públicos
y de poder acceder a la información de estos registros, ante los lineamientos y
reglamentos que establece la institución.

5.2 Principio de Rogación

Esto significa, que cualquier inscripción que se realice en el Registro de la Propiedad,


debe ser requerida por aquella persona que tenga interés, el registrador carece de
facultad para actuar de oficio aunque existen ciertas excepciones a este principio como
lo constituye la presentación de un testamento donde se constituye Patrimonio Familiar
en el cual deberán anotarse de oficio todos los bienes afectados, Cuando al registro se
presenta título resultante de Remate, etc.

5.3 Principio de Inscripción

Toda inscripción implica un asiento que se realiza en los libros regístrales autorizados,
haciendo hincapié en el asiento principal o primera inscripción que otorga un derecho

38
real a su titular, y lo faculta a disponer de este derecho, otorgándole protección y
preferencia.

Cuando la inscripción tiene por objeto que el acto contrato surta efectos contra terceros
se le llama inscripción declarativa.

5.4 Principio de Especialidad

Este principio manifiesta la preferencia que le otorga a la primera inscripción que en


esencia constituye el título que le da garantía al derecho de propiedad o posesión sobre
la cosa.

Este principio indica la manera en la cual es llevada y realizada cada una de estas
inscripciones o anotaciones, nuestro sistema utiliza un libro el cual en cada folio se
emplea en la parte izquierda todo lo referente a anotaciones de derechos reales y la
derecha para todos aquellos gravámenes, y en el centro se realiza toda aquella
información pertinente al bien (descripción del bien, linderos, área y otros) las cuales
tienen sus respectivas columnas para anotación preventiva y cancelaciones.

5.5 Principio de Tracto Sucesivo

Esto se manifiesta en la historia de cada uno de los bienes inscritos en el Registro,


como ya hemos mencionado la primera inscripción es el título que acredita los derechos
que tiene una persona sobre ellos, el cual a su vez es requisito necesario para cualquier
anotación posterior.

Los bienes a través del tiempo pueden ser objeto de diversos cambios, como lo son las
transmisiones, modificaciones o limitaciones, todo esto para que surta efectos deben
quedar registrado para que de esta manera asegurar el tráfico de dicho bien.

39
De esta forma se crea una serie de actos ininterrumpidos de inscripciones, y cualquier
omisión al respecto crea una inexactitud registral que afecta no solo a las personas sino
además a los bienes.

5.6 Principio de Seguridad

Este principio garantiza el cumplimiento de obligaciones anteriormente contraídas. Lo


importante al respecto de este principio reside en que cualquier interesado puede estar
seguro que no contraerá cargas, imposiciones, o limitaciones de las que no hubiera sido
oportunamente informado. Esto se refleja en toda aquella información que se pueda
recabar sobre el bien, lo cual aparezca inscrito hasta la fecha actual.

Recordemos que no se puede alegar ignorancia al respecto de lo que esté inscrito de


forma clara en el Registro.

5.7 Principio de Fe Pública

En Guatemala, se tienen varias formas de poder obtener la fe pública, entre ellas se


encuentran la fe pública del Notario, la fe pública Administrativa, la fe pública Judicial y
la fe pública Registral; esto se refiere más que nada a aquellas personas o entidades
que intervienen y que por tal razón dotan de seguridad y validez los actos realizan o en
los que intervienen.

Este principio, asegura la validez derivada de las instituciones registrales, que dan
confianza y credibilidad a los mismos. Es la garantía que tiene un tercero de buena fe
para adquirir un derecho debidamente inscrito, tal y como aparece en el Registro, por
ser considerada dicha inscripción como verdadera y exacta. Esto se hace
independientemente de que si el documento con posterioridad es declarado inexacto, o
que contenga actos nulos, la inscripción que se realiza sobre el mismo no convalida la
nulidad del documento, ni la del acto o contrato respectivo. Por tanto no puede
perjudicar a tercero por el sólo hecho de la inscripción.
40
5.8 Principio de Legalidad

Este principio se basa en la función calificadora que tiene el Registrador al realizar


actos de calificación registral, este principio obliga a todo registrador a calificar todos los
documentos que se presentan, para asegurar que cada uno de ellos cumpla con los
requisitos exigidos por nuestro ordenamiento legal. Para llevar un control exacto de
todos estos documentos que son rechazados el registrador tiene la obligación de hacer
constar esta situación en un libro especial que se lleva para tales efectos, al igual que
deberá estampar en el documento mismo, razón y fundamento por el cual se funda para
suspender o denegar la inscripción.

Este precepto se enmarca en el supuesto jurídico, el cual debe versar o estar


enmarcado por la propia ley. Esto consiste que todo debe tener una estructura legal,
para darle un perspectiva jurídica con forme a los preceptos legales.

41
CAPÍTULO III

REGISTROS DE LA PROPIEDAD EN LA REPÚBLICA DE GUATEMALA

1. Registro General de la Propiedad

1.1 Historia del Registro General de la Propiedad63

El inicio del funcionamiento del Registro General de la Propiedad en Guatemala, data


de la época del General y Notario Justo Rufino Barrios, en el año 1877, con la emisión
del Código Civil y de Procedimientos, mediante el Decreto Número 175, de fecha 23 de
marzo de 1877, con vigencia el 15 de septiembre del mismo año, regulando únicamente
la propiedad inmueble.64 Desde sus inicios, nuestra legislación vislumbraba con el
funcionamiento de varios Registros de la Propiedad Inmueble, los cuales deberían de
estar ubicados de manera estratégica en diversos departamentos de la República de
Guatemala, esto, para que cada establecimiento brindara una mejor eficacia en torno al
derecho registral.

De tal manera, que existieron varios Registros de la Propiedad, los cuales quedaron
instituidos en el Diario Oficial número 126 del año 1877, en donde se estableció que era
trascendente garantizar cada una de las transacciones y operaciones que se realizaban
dentro de estos Registros de la Propiedad como una Institución Pública, por lo que se
enfatizó en la importancia de la descentralización registral, lo cual contemplaba
transferir a diversas oficinas parte de la autoridad registral, por lo que se conviene
instituir tres Registros de la Propiedad, los cuales quedaron asentados en tres
departamentos de la República, dichos Registros quedaron organizados de la siguiente
manera: el primero en la zona central específicamente en la ciudad capital, que
comprendía además del departamento de Guatemala varios departamentos vecinos

63 Historia del Registro General de la Propiedad. Registro General de la Propiedad. Guatemala 2007.
www.registro-propiedad.org.gt/. Diez de Septiembre de 2007.
64 Tello Girón, Erasmo Abraham. Consideraciones sobre el Derecho Registral en Guatemala. Guatemala. 1980.
Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales. Universidad Mariano Gálvez de Guatemala. Pág. 36
42
como Sacatepéquez, Chimaltenango y Escuintla; el segundo en el sur occidente, con
sede en el departamento de Quetzaltenango, que contemplaba para su jurisdicción al
mismo departamento y los departamentos de San Marcos, Huehuetenango,
Totonicapán, El Quiché, Sololá, Suchitepéquez y Retalhuleu; y el tercero con ubicación
en el oriente que comprendía los departamentos de Jalapa, Jutiapa, Chiquimula,
Zacapa y Santa Rosa.

El 31 de mayo del año 1882, se creó un cuarto Registro en el Departamento de San


Marcos, con la finalidad que este Registro tuviera como jurisdicción cubrir toda la parte
ubicado en el vértice sur-occidental de Guatemala por la extensión territorial de este
departamento.

El 23 de julio de 1882, se instauró un quinto Registro en el Departamento de


Retalhuleu, el cual tenía como finalidad cubrir también al Departamento de
Suchitepéquez, esto fue con el objeto que existiera un registro en el Sur de Guatemala.

En el año de 1882, en el país de Guatemala ya existían cinco Registros con diferente


jurisdicción cada uno de ellos, con el objetivo de brindar una buena atención a todos
los usuarios.

El 1 de noviembre de 1897, se depuran dos Registros localizados en los Departamento


de San Marcos y Retalhuleu, por lo que solo subsisten tres Registros de la Propiedad,
los que fueron establecidos en el año de 1877, a los cuales se les denomino Primer
Registro de la Propiedad, Segundo Registro de la Propiedad y Tercer Registro de la
Propiedad. Los Tres Registros de la Propiedad correspondían a los Departamentos de:
Guatemala, que tenía a su cargo los departamentos y municipio de Guatemala,
Amatitlán, Escuintla, Sacatepéquez, Chimaltenango, Peten, Alta Verapaz, Baja
Verapaz y Santa Rosa; Jalapa, que tenía a su cargo los departamentos de Jalapa,
Zacapa, Jutiapa, Chiquimula e Izabal; y Quetzaltenango, que tenía a su cargo los
departamentos de Quetzaltenango, Totonicapán, Sololá, Retalhuleu, Suchitepéquez, El
Quiché, Huehuetenango y San Marcos.
43
En el año de 1898, se estableció la cantidad de tres Registros más, para lo cual para
esa fecha ya existían seis Registros de la Propiedad Principales, que se encargarían
de la inscripción de los inmuebles ubicados en los departamentos cercanos a los
mismos, y cada uno de ellos con su propia denominación y jurisdicción
respectivamente, (primero, segundo, tercero, cuarto, quinto y sexto Registro de la
Propiedad), en los departamentos de: Guatemala (Guatemala, Amatitlán, Escuintla,
Sacatepéquez, Chimaltenango); Quetzaltenango (Quetzaltenango, Totonicapán, Sololá,
Retalhuleu, Suchitepéquez, El Quiché y Huehuetenango); Jalapa (Jalapa, Jutiapa y
Santa Rosa); Zacapa (Zacapa, Chiquimula, Izabal); Cobán (Alta Verapaz , Baja Verapaz
y Petén) ; y San Marcos (San Marcos).

Finalmente en la época de 1933, se inicia con promulgación y vigencia del Código Civil,
este cuerpo legal indica que son objeto de inscripción registral ya no solo los bienes
inmuebles, sino otra clase de bienes, con lo que se abrieron nuevos campos en la
actividad registral.

En ese mismo año, se organizó el Registro General de la Propiedad con cuatro sedes
específicamente, a razón de la promulgación y vigencia del Código Civil, donde se
regularon nuevos campos del Registro y a la vez se le dio gran importancia al Proyecto
de Ley Hipotecaria de don Manuel Ubico, jurisconsulto guatemalteco, cuyos
lineamientos todavía prevalecen en el Derecho Hipotecario Guatemalteco. Cada uno
de estos entes registrales, contaba con su sede en diferentes departamentos, siendo
estos Guatemala, Quetzaltenango, Jalapa y Cobán.

En 1936, se acuerda suprimir el tercer registro con sede en Cobán, que paso a
integrarse al Primer Registro de la Propiedad, ubicado en la ciudad capital. Por último,
solo quedaron dos Registros: uno con sede en la ciudad capital y el otro con sede en la
ciudad de Quetzaltenango. Esta organización finalmente data del 1º. de junio de l936,
quedando bajo la jurisdicción de cada uno, los siguientes departamentos: Al Registro de
la capital denominado por el Código Civil, Registro General de la Propiedad,
correspondiéndole: Guatemala, Chimaltenango, Sacatepéquez, Jalapa, Santa Rosa,
44
Zacapa Jutiapa, Chiquimula, El Progreso, Izabal, Petén, Escuintla, Alta y Baja Verapaz.
Al Segundo Registro de la Propiedad, correspondiéndole: Quetzaltenango,
Totonicapán, Huehuetenango, El Quiché y San Marcos.

En el año de 1951, se manda ampliar la jurisdicción del Segundo Registro de la


Propiedad con sede en el Departamento de Quetzaltenango, con los departamentos de:
Retalhuleu, Suchitepéquez y Sololá. Quedando finalmente únicamente dos sedes del
Registro de la Propiedad con localización en las ciudades de Guatemala y
Quetzaltenango.

Desde 1976, el Registro General de la Propiedad, se encuentra ubicado en el edificio


situado en la 9ª. Avenida 14-25 de la zona uno de la ciudad de Guatemala, edificio que
albergó por muchos años a la Corte Suprema de Justicia.

En la actualidad y transcurridos más de 130 años después de su creación, Guatemala


cuenta con dos Registros de la Propiedad, cada uno de ellos con distintas sedes, el
Primer Registro General de la Propiedad en la zona central, asentado en la ciudad
capital o sea en el Departamento de Guatemala y el Segundo Registro de la Propiedad
tiene su sede en la ciudad de Quetzaltenango o sea en el Departamento de
Quetzaltenango.

1.2 Evolución del Registro General de la Propiedad

El Registro General de la Propiedad, en cuanto a sus instalaciones y procedimientos


contaba con una infraestructura y sistema operacional que venía acarreando desde el
siglo XIX, contando con instalaciones y equipo de trabajo obsoleto y totalmente
inadecuado para que el Registro cumpliera eficazmente con su trabajo.

El Registro General de la Propiedad, ha ido mejorando con el transcurso de los años,


motivado e inspirado por la necesidad de actualizarse en todos los ámbitos que se
relacionen específicamente con el derecho registral, para lograr dicha actualización es
45
necesario y preciso el adaptarse a los nuevos avances que nos brinda la ciencia y la
tecnología.

Para Ortega Pivaral, en su trabajo de tesis establece que “Los cambios del Registro de
la Propiedad, inician a mediados del año de 1993, pero es a principios del año de
1996, cuando se pone en marcha lo referente a la reforma registral, las primeras
modificaciones fueron con respecto al pago de honorarios y el destino de estos como
ente con autonomía financiera.”65

Pero como en todo cambio siempre van a existir dificultades para su realización y esta
no fue la excepción, por lo que el Registro de la Propiedad llego a convertirse en un
botín político, para todas aquellas personas que se encontraban en las contiendas
electorales, y que tenían como fin al momento de asumir el cargo el nuevo
presidente de la República de Guatemala, él tenía a bien designar y nombrar como
Registrador a la persona que el estimaba conveniente y esto fue lo que empaño la
ilusión de la reforma registral, ya que existía una abierta oposición a cualquier cambio
que condujera a mejorar los procedimientos de dicha institución, de tal manera que no
evolucionó en la forma correcta como debería de haber acontecido.

Según la tradición oral de la institución, hasta mediados de los 90 el Registrador


General del Registro de la Propiedad, era por lo general un hermano o allegado íntimo
del Presidente de la República. La distribución de los ingresos por aranceles
percibidos por la institución seguía la fórmula 40:40:20, o sea, 40% para el Registrador
General, 40% para los operarios y 20% para cubrir el resto de gastos operativos. Los
libros financieros del Registro General de la Propiedad no están sujetos a auditoría y,
según Sares-Agridec 2003, el relacionamiento al interno de la institución, a diversos
niveles, está muy politizado.

65 Ortega Pivaral, Manola. Funcionamiento del Registro General de la Propiedad su Modernización y Reforma.
Guatemala. 1997. Tesis de Licenciatura de Ciencias Jurídicas y Sociales. Universidad Francisco Marroquín.
Pág. 9

46
A principios del año de 1996, fue nombrado como Registrador General el Licenciado
Jorge Rolando Barrios, descendiente de los Generales Justo Rufino Barrios y José
María Reyna Barrios, presidentes que iniciaron positivamente el surgimiento del
Registro de la Propiedad; el Licenciado Barrios quien en ese entonces también era
presidente del Instituto Guatemalteco de Derecho Notarial. El Instituto Guatemalteco
de Derecho Notarial y el Colegio de Abogados y Notarios, fueran las primeras
entidades en demostrar interés en la automatización de los procedimientos del
Registro General de la Propiedad y en la reforma registral.

El sistema de llevar a cabo las operaciones relacionadas con fincas era un sistema
manual, las operaciones de los documentos presentados eran lentas y el proceso de
presentación, operación y devolución de un documento podía durar meses. Tras una
serie de modificaciones estructurales y la implementación de tecnología informática de
punta, el Registro General de la Propiedad ofrece hoy en día servicios más ágiles,
rápidos y certeros en el cumplimiento de sus funciones y siempre observando
garantizar a los usuarios la seguridad jurídica registral.

“La administración actual del Registro de la Propiedad, ha introducido importantes


reformas, incluyendo la modernización de los procesos regístrales aplicando tecnología
informática en el Registro General de la Propiedad como en el Segundo Registro de la
Propiedad, así como la creación de la Comisión Nacional Registral y reglamentación
que permite a los registros retener un 20% de sus ingresos para uso exclusivo en la
modernización de los procesos regístrales, previa autorización de la Comisión (Según
artículos 32 al 40 del Reglamento de los Registros de la Propiedad, y como lo publico el
Diario de Centroamérica 2005).”66

Entre otro de los avances que ha tenido a bien, tener la institución del Registro de la
Propiedad, es la creación de la Comisión Nacional Registral, que es un avance
importante, que establece un vínculo formal entre ambos registros, y además designa

47
un ente que vela por el buen funcionamiento de ambas instituciones y los gastos
extraordinarios en la modernización registral. La Comisión es permanente y cada
comisionado participa durante un período de cinco años, lo que en principio le da una
continuidad independiente del período de gobierno.

“También se puede mencionar, que mediante esta evolución, a la que se han sometido
los Registros de la Propiedad, y como parte de su programa de expansión y para
proporcionar un mejor servicio y mayor agilidad en los tramites, el Registro General de
la Propiedad cuenta con una nueva agencia, la cual se encuentra ubicada en el Centro
Comercial Montúfar, en la 12 calle 0-93, zona 9; de la misma manera los usuarios
pueden acudir a las 6 nuevas agencias regionales que se encuentran establecidas en:
Santa Elena, Petén, ubicada en la 6ª. Avenida 8-50, zona 2, Edificio Plaza Real, local
número 8; Cobán, Alta Verapaz, ubicada en 7ª. Avenida 1-17, zona 1, Centro
Comercial Los Arcos, local número 2; Teculután, Zacapa, ubicada en Kilometro 121.5
carretera al Atlántico, Centro Comercial Plaza Las Cascadas, local número 17;
Coatepeque, Quetzaltenango, ubicada en 5ª. Calle 5-38, zona 1; Mazatenango,
Suchitepéquez, ubicada en 4ª. Avenida 3-55, zona 1; y Escuintla, Escuintla, ubicada en
1ª. Avenida y 1ª. Calle, zona 2, Centro Comercial Plaza Palmeras, local número 70.
Dichas agencias brindaran una atención de manera personalizada, por lo que los
usuarios tendrán acceso a servicios parciales como, la presentación de documentos
para inscripción, calificaciones de inscripciones de finca y duplicados, entre otros.”67

1.3 Modernización del Registro General de la Propiedad

Entre uno de los componentes que han incidido principalmente en la mejoría de


nuestra posición dentro del Derecho Registral, incluye la modernización en los

66 Sistema de información y administración de tierras. Proenza, Francisco. Apoyo a la inversión en el desarrollo de


tecnologías de la Informática y comunicación para la pobreza rural en América Latina y el Caribe. Guatemala.
2006. www.e-forall.org/pdf/AdminTierrasyTICs_16Sep2006.pdf. Veinticinco de Octubre de 2008.
67 Información Agencias del Registro General de la Propiedad. Registro General de la Propiedad. Registro de la
Propiedad abre nuevas agencias. Guatemala. 2007. www.registro-propiedad.org.gt/. Diez de septiembre de
2008.
48
procedimientos de los Registros, lo cual refleja el proceso de reforma que ha venido
realizando el Registro General de la Propiedad.

“Afortunadamente, durante el periodo presidencial del Abogado Ramiro de León


Carpio, se apoyó a la Comisión Nacional de Reforma Registral, encargada de iniciar los
estudios para la modernización del Registro General de la Propiedad. La reforma fue
inaugurada por el Presidente de León Carpio, en noviembre del año 1995.” 68

En el año de 1996, el Licenciado Jorge Rolando Barrios, Registrador General del


Registro General de la Propiedad, se dedicó con gran interés a la reforma registral, con
el propósito de sustituir un método viejo y anticuado a un sistema computarizado que
brindara mayor seguridad jurídica.

El proceso de modernización del Registro General de la Propiedad, dio inicio en el año


de 1996, con la implementación de un sistema de operación electrónico y la
digitalización de los libros físicos.

Entre las acciones que ha llevado a cabo se encuentran la descentralización de


servicios, que implica la realización de ciertos servicios por medio del sistema bancario,
el fortalecimiento de las sedes regionales ubicadas en Petén, Alta Verapaz, Zacapa y
Escuintla y otros servicios como la inmovilización electrónica.

El segundo eje de la reforma registral incluye el aumento de certeza jurídica, el


incremento en la seguridad interna y acciones para mejorar la eficiencia administrativa,
así como también la mejoría en la seguridad física del edificio. Además, se ha trabajado
en la integración del registro con otros sistemas y el fortalecimiento de datos, lo que ha
implicado la automatización, compatibilización con los sistemas de otras instituciones,
incluyendo al Ministerio de Gobernación y las Municipalidades. Finalmente, se ha hecho
una revisión de procesos y renovación tecnológica, como resultado de todo ello se ha

68 Ortega Pivaral, Manola. Op.cit., Pág 11.


49
logrado dar trámite al 80 por ciento de documentos en un promedio de 7 días
calendario.

No cabe duda que el fortalecimiento de los derechos de propiedad son el elemento


central que nos permite posicionarnos como un país donde conviene invertir.”69

Pero fue a partir del año 2003, que arranca una evidente modernización y
remodelación, tanto en sus instalaciones físicas, como en los equipos a utilizar, que
llevaron a una nueva redefinición y automatización integralmente de todos sus procesos
y procedimientos, lo que permite una atención y servicio ágil, en beneficio de los
usuarios y de la sociedad guatemalteca en conjunto.

El Registro General de la Propiedad, ha implementado el sistema informático que fue


desarrollado en concepto de Outsourcing, por la compañía General Business Machines
(GBM) An IBM Alliance Company. Donde General Business Machines (GBM),
administra desde el centro de cómputo hasta la renovación tecnológica de los
componentes incluidos en la solución, el proyecto inicio a principios del año 2003 y en
contrato continuará hasta el año 2011, incluyendo la automatización y expansión del
Segundo Registro de la Propiedad, ubicado en la ciudad de Quetzaltenango.70

La inversión que hace el Registro General de la Propiedad mensualmente le garantiza


la correcta administración de sus recursos, a la fecha se tienen almacenados 9 millones
de imágenes, con un crecimiento de 2,400 diarias generadas por las escrituras públicas
que presentan los notarios para su operación, así como las inscripciones que se
generan a raíz de las solicitudes.

Como referencia tecnológica a la fecha se cuenta con dispositivos de almacenamiento


IBM Shark con replicación en línea hacia el Data Center de General Businness Machis

69 Bajo la Lupa. Spross de Rivera, Verónica. Modernización en el Registro de la Propiedad. Guatemala. 2006.
www.cien.org.gt/Periodistas/Articulos/VSsiglo4octubre2006.pdf. Quince de octubre de 2007.

50
(GBM) Guatemala, donde lo espera un segundo IBM Shark totalizando 6 Tera Bytes de
espacio en disco.

La administración de imágenes se realiza por medio del IBM Content Manager, que
procesa sobre 5 servidores IBM System p con AIX como plaraforma operativa y 4
servidores de aplicación IBM System x. El motor de base de datos para consolidar las
operaciones es el IBM DB2.

Tiempo después, el personal de General Business Machines (GBM) que se ocupaba de


operar y mantener el sistema convino con la gerencia del Registro General de la
Propiedad, sustituir a la compañía General Business Machines como contratista y
ocuparse ellos directamente del trabajo.

Desafortunadamente, ese cambio resultó desastroso. En mayo del año 2003 el sistema
informático colapsó y, por falta de respaldos, se perdieron unas 430,000 imágenes,
incluyendo electrónicas y de libros mayores. Se contrató de nuevo a la compañía
General Business Machis para recuperar los records y rehacer el sistema.

Hasta marzo del año 2006, se habían recuperado unas 375,000 de esas imágenes.
Previo al colapso del sistema, el costo de outsourcing de la operación del sistema era
de US$ 40,000 al mes; con el nuevo contrato, posterior al colapso, pasó a ser US$
80,000 mensual.

La ocasión fue aprovechada por la nueva administración del Registro General de la


Propiedad para modernizar los procedimientos del registro y mejorar la infraestructura
informática de la institución. Se instituyó una primera fase de firma electrónica para
darle mayor seguridad y celeridad a los procesos de inscripción.

70 Digitalización de Documentos. Chistian Jiménez. Regional IT & Data Center Manager GBM Corporación. 2008.
www.gbm.net/.../digitalización_de_documentos.php. Veintinueve de Octubre de 2008.
51
El nuevo sistema además optimiza la distribución electrónica de expedientes entre
operadores, distribuyendo el trabajo más equitativamente (los operadores ganan según
el número de documentos trabajados) y a la vez respetando el orden de precedencia de
los expedientes.

El nuevo sistema facilita el seguimiento de los expedientes, que antes se extraviaban


con frecuencia; imparte mayor transparencia en los procesos regístrales; y ha
disminuido apreciablemente los tiempos de servicio.

Todas las mejoras en el área de procesos han permitido que el 90% de las
inscripciones sean procesadas en 7 días calendario promedio. Anteriormente, el tiempo
promedio de una inscripción duraba un mes, con lo cual las mejoras han sido
considerables para el usuario. Además, el número de inscripciones diarias han
aumentado en un 25% en relación a las inscripciones que se realizan en el año 2005.

El Registro General de la Propiedad, ha sido, por prioridad legal establecido por el


Acuerdo Gubernativo 317-93,71 el primer beneficiario de ser modernizado
tecnológicamente en su totalidad, transformando su sistema manual de inscripción,
utilizado por más de un siglo, al sistema electrónico que utiliza actualmente,
conservando su sistema registral de folio real, el cual es llevado de forma electrónica
bajo el concepto de libros electrónicos y manteniendo dichos registros en banco de
datos gravados en discos digitales para su conservación.

Para ello se tuvo que realizar ciertas modificaciones al Código Civil, al Reglamento del
Registro General de la Propiedad y la promulgación del Acuerdo Gubernativo 317-93.
Existían bases legales para modernizar en alguna forma dicho Registro, por ejemplo el
segundo párrafo del artículo 1132, del Código Civil reformado por el Artículo 6 del
Decreto-Ley número 124-85 del Jefe de Estado establece lo siguiente: “Cuando el
registro esté en capacidad de hacerlo, sustituirá los duplicados que se indiquen en este
artículo por tomas micro fílmicas de los documentos originales, disponiéndose la forma

52
más apropiada para su clasificación y conservación”. Asimismo el artículo 1221 del
Código Civil reformado por el artículo 16 del Decreto Ley 124-85 indica que “Queda
facultado para innovar progresivamente el actual sistema, adoptando la microfilmación
de los documentos, la computarización y teleproceso, de acuerdo con las posibilidades
económicas del Registro”.

Se puede apreciar que ya existían antecedentes en el Código Civil de que el Registro


de la Propiedad, especialmente el Registrador con el propósito de llevar de forma
adecuada el registro e inscripciones correspondientes, podría innovar y mejorar el
sistema registral utilizado hasta el momento de dicha reforma. Asimismo y posterior a la
creación de la Comisión Nacional de Reforma Registral, el Reglamento del Registro
General de la Propiedad, Acuerdo Gubernativo número 359-87 y reformado por el
Acuerdo Gubernativo número 121-96, existen varios artículos que conforme a las
recomendaciones de la Comisión fueron modificados con el propósito de sustentar la
introducción de medios informáticos para la automatización de las operaciones
realizadas en el Registro de la Propiedad.

De conformidad con el artículo 1 del Arancel General para los Registros de la


Propiedad: “Los Registros de la Propiedad, percibirán únicamente los honorarios que
fija este arancel; los recursos que generan dichos honorarios se destinarán
exclusivamente para su funcionamiento, continua modernización y desarrollo. Cuando
un documento deba inscribirse en más de un Registro y no esté individualizado el valor,
precio o estimación correspondiente a cada bien, cada Registro percibirá los honorarios
por el total consignado en el documento.”72

71 Barrios, Rolando Jorge. Registro General de la Propiedad. Legislación Registral. Guatemala. 1998. Pág. 235.
72 Arancel General para los Registros de la Propiedad. Acuerdo Gubernativo Número 325-2005. Artículo 1.
53
2. Segundo Registro de la Propiedad

2.1 Historia del Segundo Registro de la Propiedad

El Segundo Registro de la Propiedad, ubicado en el Centro Histórico del departamento


de Quetzaltenango, situado en 13 avenida y 7ª. Calle esquina de la zona 1, en el
Edificio de la Superintendencia de Administración Tributaria, conocido también como el
Edificio de Rentas Internas, de la ciudad de Quetzaltenango, ha tenido diversas
denominaciones en el transcurso de los años desde su fundación, entre las cuales se
pueden mencionar los nombres de: Registro del Occidente, Segundo Registro de la
Propiedad Inmueble y en la actualidad se le denomina Segundo Registro de la
Propiedad.

El Segundo Registro de la Propiedad, es una entidad gubernamental


semi-autónoma, cuya creación se originó en virtud del Acuerdo Gubernativo de fecha l9
de junio de l877, cuando era Jefe de Gobierno el General Justo Rufino Barrios, dicho
Registro tenía a su cargo el sur occidente, que contemplaba para su jurisdicción al
mismo departamento y siete departamentos más, siento estos: San Marcos,
Huehuetenango, Totonicapán, El Quiché, Sololá, Suchitepéquez y Retalhuleu.73

En un inicio su sede se fijo en el departamento de Quetzaltenango, seguidamente fue


trasladada a la cabecera del departamento de San Marcos, luego a la ciudad de
Guatemala, para posteriormente retornar nuevamente a la ciudad de Quetzaltenango,
previo a regresar a Quetzaltenango, se intentó dividir su jurisdicción en los
departamentos que están a su cargo actualmente, que abarcaba todo el occidente del
país de Guatemala, pero al igual que los anteriores traslados no funcionó.

73 Barrios Izaguirre, Ángel Estuardo. Registrador Auxiliar del Segundo Registro de la Propiedad. Ocho de
Septiembre de 2007.
54
Por mucho tiempo fue denominado Segundo Registro de la Propiedad Inmueble, hasta
que en la década del año de 1970, fue suprimido el término de Inmueble al ampliar sus
funciones y poder inscribir bienes de cualquier naturaleza.

En los libros del Segundo Registro de la Propiedad, se encuentran registrados los


bienes inmuebles que ubican en los departamentos de: Quetzaltenango, San Marcos,
Huehuetenango, El Quiché, Totonicapán, Sololá, Retalhuleu y Suchitepéquez; que
geográficamente corresponden a esta Institución, cuya base legal de su existencia y
funcionamiento se encuentra en el Libro 4º. Titulo 1 del Decreto Ley 106.

2.2 Evolución del Segundo Registro de la Propiedad

El Segundo Registro de la Propiedad, como una institución pública tiene a bien acatar
cada una de las ordenanzas que le refiere la Administración Publica, entre una de ellas
se encuentra, el nombramiento de sus autoridades como el Registrador General, ya
que esté es nombrado mediante Acuerdo Gubernativo que emite el Presidente de la
República; su financiamiento es eminentemente propio sin recibir aportes del Gobierno
Central, en esa virtud genera su propio presupuesto General de Ingresos y Egresos;
aunque desde la creación de la Comisión Presidencial Nacional para los Registros de la
Propiedad, esta Comisión ejerce una función fiscalizadora y consultora tanto para el
Registro General de la Propiedad como para el Segundo Registro de la Propiedad; el
nombramiento del personal administrativo está a cargo del propio Registro General

En el ámbito administrativo, el Segundo Registro de la Propiedad, ha sufrido una


evolución muy rápida y significativa en los últimos 10 años; desde l998, cuando inicio el
proceso de reforma registral, se ha tenido a bien observar que se ha dado como fruto la
sistematización de sus operaciones registrales y su administración particularmente, y
para ello, fue de suma importancia el implementar el equipo informático necesario, para
cumplir con cada uno de los objetivos y expectativas, para lograr conseguir la eficacia
en el desempeño del trabajo de cada uno de los colaboradores de dicha institución.

55
En el año 2006 y 2007, el Segundo Registro de la Propiedad, se incorporó a los
sistemas SIAF, SICOIN y GUATECOMPRAS del Ministerio de Finanzas Públicas.

2.3 Finalidad del Segundo Registro de la Propiedad

El fin esencial y legal del Segundo Registro de la Propiedad, es inscribir, anotar y


cancelar, todos aquellos actos jurídicos relativos a la propiedad de los bienes tanto
muebles como inmuebles de todos los ciudadanos Guatemaltecos, así mismo brindar la
certeza y seguridad jurídica a tales bienes, como aquellos hechos, actos y contratos
que se tramitan en dicha institución, de una manera segura, rápida, ágil, confiables y
transparente; con ello relacionado por el imperio de la ley misma, ya que su marco
legal es la Constitución Política de la República de Guatemala, el Código Civil, también
existe un Reglamento de los Registros de la Propiedad y un Arancel General que
determina el cobro de honorarios a los usuarios.74

3. Jurisdicción de los Registro de la Propiedad en la República de Guatemala

De conformidad, con lo que establece la Constitución Política de la República de


Guatemala, señala concretamente, que es imperativa la necesidad de aplicar la
descentralización del Registro de la Propiedad, de modo que en cada departamento o
región de la República de Guatemala pueda existir un Registro de la Propiedad. De
manera que este precepto constitucional, da la pauta fundamental, para que se
puedan efectuar nuevas aperturas de otras oficinas del Registro en el interior del
país.75

Actualmente la institución referente al Registro de la Propiedad de la República de


Guatemala, cuenta con la descentralización de dos Registros de la Propiedad, los
cuales se encuentran asentadas en dos departamentos, siendo ellos, el departamento
de Guatemala que tiene como designación Registro General de la Propiedad, y en el

74 Loc. Cit
75 Constitución Política de la República de Guatemala. Artículo 230.
56
departamento de Quetzaltenango que tiene como designación Segundo Registro de la
Propiedad.

3.1 Jurisdicción del Registro General de la Propiedad

Actualmente, el Registro General de la Propiedad, se encuentra ubicado en el edificio


situado en la 9ª. Avenida 14-25 de la zona uno, con sede en la ciudad de Guatemala,
dicha institución tiene bajo su jurisdicción a 14 departamentos, los cuales están
estratégicamente organizados, siendo estos los departamentos de:
Guatemala,
Sacatepéquez,
Chimaltenango,
Santa Rosa,
Jalapa,
Jutiapa,
Zacapa,
Chiquimula,
El Progreso,
Izabal,
Escuintla,
El Petén,
Alta Verapaz
Baja Verapaz.

3.2 Jurisdicción del Segundo Registro de la Propiedad

Dicha institución, se encuentra asentada en el Centro Histórico de la ciudad de


Quetzaltenango, situada en el edificio de la Superintendencia de Administración
Tributaria en la zona uno de dicha ciudad. El Segundo Registro de la Propiedad, tiene
a su jurisdicción el número de ocho departamentos, divididos de una manera
estructurada, siendo ellos:
57
Quetzaltenango,
Retalhuleu,
Suchitepéquez,
Totonicapán,
Huehuetenango,
Sololá,
El Quiché
San Marcos.

4. Comisión Nacional Registral, para los Registros de la Propiedad de la


República de Guatemala76

La administración contemplada del año 2004 al 2008, en coordinación con la Junta


directiva del Colegio de Abogados y Notarios de Guatemala, promovió y obtuvo de la
Presidencia de la República de Guatemala, mediante Acuerdo Gubernativo número 30-
2005, concerniente al Reglamento de los Registros de la Propiedad, la creación y
conformación de la Comisión Nacional Registral, como un órgano colegiado de
acompañamiento a los Registros de la Propiedad, siendo estos, el Registro General de
la Propiedad y el Segundo Registro de la Propiedad, que tiene como finalidad velar por
el mejoramiento y modernización de los servicios que prestan en los registros, en
especial alcanzar y mantener la certeza jurídica propia de sus funciones.

La Comisión Nacional Registral, tiene entre otras, las funciones de recopilar los
estudios y propuestas cuyo objeto sea la modernización de los servicios que prestan
los Registros; aprobar los proyectos de presupuesto que sometan a su consideración
los Registradores, supervisores y aprobar su correspondiente ejecución, aprobar los
proyectos de modernización tecnológica de resguardo de los libros físicos o de
modernización, y designar y aprobar la contratación cada año de la persona o entidad

76 Comisión Nacional Regional. Registro General de la Propiedad. Guatemala. 2007.


www.registro-propiedad.org.gt/. Veinte de Octubre de 2007.

58
que deberá efectuar la auditoría externa de contabilidad de los Registros de la
Propiedad.

La Comisión, se reservara la aprobación de la utilización de un mínimo del 20% de los


recursos de los Registros con fines de modernización, incorporación de nuevas
tecnologías y aseguramiento y resguardo de los libros físicos.

La creación de la Comisión Nacional Registral, es un avance trascendental, que


implanta una ligadura formal entre ambos registros de la propiedad, que tiene a bien
designar, un ente que vela por el buen funcionamiento del Registro General de la
Propiedad como del Segundo Registro de la Propiedad, la Comisión es un órgano
permanente y cada comisionado participa durante un lapso de cinco años, lo que en
principio le da una continuidad independiente del período del gobierno.

5. Instituciones que se Relacionan con los Registros de la Propiedad

El Registro General de la Propiedad y el Segundo Registro de la Propiedad de


Guatemala, son entidades públicas, por lo que necesitan estar vinculadas y apoyadas
con diversas instituciones que ayuden a la buena aplicación del derecho registral y
sobre todo al buen funcionamiento de los registros de la propiedad, dentro de la
República de Guatemala, entre estas instituciones se encuentran:

5.1 Congreso de la República

Es el órgano representativo del pueblo, está conformado por diputados electos de


manera directa por medio del sufragio universal y secreto, para un período de cuatro
años, teniendo los diputados la potestad de poder ser reelectos, el período anual de
sesiones ordinarias del Congreso de la República, se inicia el catorce de enero al
quince de mayo y del uno de agosto al treinta de noviembre de cada año. A este órgano
unicameral, le corresponde el Organismo Legislativo, el cual, en actualidad cuenta con
ciento cincuenta y ocho diputados.
59
5.2 Colegio de Abogados y Notarios

Es una organización gremial no lucrativa, que se constituye de acuerdo a la Ley de


Colegiación Profesional Obligatoria, esta integrado por todos los Abogados y Notarios
de Guatemala, esta entidad garantiza que los profesionales del derecho, ejerzan su
profesión con estricto apego a la Constitución Política de la República de Guatemala,
justicia, equidad, respeto y ética.

5.3 Organismo Judicial

Es el órgano encargado de impartir justicia conforme la Constitución Política de la


República de Guatemala, no está sujeto a subordinación alguna, de ninguna autoridad.
Es parte de uno de los tres Organismos del Estado, goza de independencia funcional y
económica, le corresponde la potestad de juzgar y promover la ejecución de lo juzgado.
Las funciones jurisdiccionales de esta entidad, le corresponden principalmente a la
Corte Suprema de Justicia y demás tribunales que a ella están subordinados.

5.4 Registro de la Propiedad Intelectual

Es una entidad registral que protege, estimula y fomenta las creaciones del intelecto,
garantizando la certeza jurídica en el ámbito de la propiedad intelectual, es una
dependencia del Ministerio de Economía, encargada de promover la observancia de los
Derechos de la propiedad intelectual, así como la inscripción y registro de los mismos.

5.5 Registro de la Información Catastral

Es la entidad que tiene a su cargo realizar inventarios o censos, debidamente


ordenados y clasificados de las propiedades inmuebles y de los recursos naturales,
mediante estos registros se obtendrá la información elemental y necesaria para la base
y registro catastral de los municipios. Al identificar los bienes o propiedades inmuebles

60
plenamente, se pueden inscribir sin ninguna contrariedad en los Registros de la
Propiedad.

5.6 Municipalidades de Guatemala

Son instituciones autónomas, encargadas de administrar los municipios de Guatemala,


estos entes no dependen del gobierno central, se encargan de realizar y de administrar
los servicios que necesitan cada uno de los municipios, una de las funciones de las
Municipalidades es la planificación, control y evaluación del desarrollo y crecimiento de
su territorio. Los recursos necesarios para proveer los servicios y realizar obras los
obtienen principalmente del pago de arbitrios, boleto de ornato, Impuesto Único sobre la
Renta (IUSI) y tasa.

5.7 Banco de Guatemala

Es el Banco Central de la República de Guatemala, encargada de centralizar los fondos


de los otros bancos del sistema Bancario Nacional, es una entidad con patrimonio
propio, que tiene como objetivo fundamental de contribuir a la creación y mantenimiento
de las condiciones monetarias, cambiarias y crediticias más favorables al desarrollo
ordenado de la economía nacional y promover la estabilidad en el nivel general.

5.8 Ministerio de Relaciones Exteriores

Esta entidad que le corresponde la formulación de las políticas y la aplicación del


régimen jurídico a las relaciones del Estado de Guatemala con otros Estados y
personas o instituciones jurídicas de derecho internacional. Esta institución tiene como
labor coordinar, analizar y dar seguimiento a las negociaciones de convenios
comerciales, de inversión, de turismo, de trabajo, de comunicación, de bienes
inmuebles, etc. El Ministerio de Relaciones Exteriores tiene a su cargo la legalización
de documentos públicos que surtirán efectos en Guatemala, así como actos y contratos
efectos de su inscripción en los Registros de la Propiedad.
61
6. Legislación Guatemalteca con Relación a los Registros de la Propiedad

La Legislación de la República de Guatemala, cuenta con un número considerable de


normativas legales, por medio de las cuales se gobierna el Estado. Estos preceptos
legales, son principios fundamentales plasmados en Códigos, Reglamentos, Acuerdos y
Leyes, que tienen como objetivo, establecer normas, lineamientos y directrices que
regulen el Derecho Registral Guatemalteco. Dentro de la Legislación Registral de
Guatemala, que se relacionan con los Registros de la Propiedad se encuentran los
siguientes estatutos legales:
Ley de Garantías Mobiliarias,
Arancel General para los Registros de la Propiedad,
Código Municipal,
Constitución Política de la República de Guatemala,
Creación de Registros de Proceso Sucesorio,
Código Civil,
Código Procesal Civil y Mercantil,
Ley Preliminar de Urbanismo,
Ley Reguladora de Desmembración,
Ley adjudicación inmuebles estado a favor de familias pobres,
Ley de Expropiación,
Ley de Inmovilización Voluntaria de Bienes Registrados,
Ley de Parcelamientos Urbanos,
Ley de Rectificación de Área,
Ley de Titulación Supletoria para Entidades Estatales,
Ley de Titulación Supletoria,
Ley de Vivienda y Asentamiento Urbano,
Ley de Adjudicación Inmuebles del Estado,
Ley del Impuesto Único Sobre la Renta,
Ley del Organismo Judicial,
Ley del Registro de Información Catastral,
Ley Orgánica del Banco de Guatemala,
62
Ley sobre el Impuesto de Herencia Legados y Donaciones,
Reglamento de Registro de Procesos Sucesorios,
Reglamento de los Registros de la Propiedad.

63
CAPÍTULO IV

MODERNIZACIÓN DEL SEGUNDO REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE LA CIUDAD


DE QUETZALTENANGO

1. Antecedentes

“La Modernización del Segundo Registro de la Propiedad puede definirse como: El


procedimiento por el cual se sustituye la operación manual de los libros mediante la
implementación sistemática de la automatización u operación registral por medio
electrónicos denominados computarización.”77

Muñoz Sánchez de Molina, Brenda Dery,78 en su trabajo de tesis titulado “El Segundo
Registro de la Propiedad y su Incidencia en la Actividad Notarial”, realiza una
investigación de la actividad registral, con el objetivo de conocer la institución del
Segundo Registro de la Propiedad, que tienen su sede en el departamento de
Quetzaltenango, en donde se garantice la prueba inmediata y cierta de los derechos
reales en cuanto al respaldo del principio de la Fe Pública en sus actuaciones.

Determina que el Segundo Registro de la Propiedad, es una institución Pública creada


para la protección del dominio y demás derechos reales en los libros y asientos
correspondientes donde se anota lo relacionado con la modificación, transmisión y
extinción de reales derechos para su constancia, defensa y eficacia. Esta institución
pública brinda la seguridad y garantía al tráfico jurídico y que en este contexto la
actividad notarial tiene un papel indispensable por ser esta la que informa de los actos
realizados y de los cuales requieren del Registro de la Propiedad.

77 Gramajo Estrada, Francisco Alejandro. La Modernización del Segundo Registro de la Propiedad. Guatemala.
1998. Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales. Universidad de San Carlos de Guatemala. Pág. 25.
78 Muñoz Sánchez de Molina, Brenda Dery. El Segundo Registro de la Propiedad y su Incidencia en la actividad
Notarial. Quetzaltenango, Guatemala. 1995. Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales.
Universidad Rafael Landívar.
64
Es uno más de los acontecimientos que a tenido el Derecho Registral en la República
de Guatemala, pero ahora en el sur occidente del país, específicamente en del
Departamento de Quetzaltenango.

Esta innovación en el derecho registral, se debe a los avances tecnológicos,


concretamente a lo que se refiere al entorno de la informática.

La modernización del Segundo Registro de la Propiedad, tiende a mejorar la seguridad


jurídica de todos los actos, hechos y acontecimientos que se realizan en dicha
institución, especialmente por los Profesionales que se dedican al Notariado.

Se instaura que para llevar a cabo el proceso de modernización fue necesario e


indispensable implementar la destreza operacional, de manera que en cuanto al
derecho registral, pero concretamente en lo que concierne al Registro de la Propiedad,
se requirió la asistencia de otras disciplinas tecnológicas que sirvan de apoyo para su
desarrollo, como acontece actualmente con los dispositivos electrónicos, por lo que las
redes informáticas se han vuelto cada vez más importantes en el desarrollo de un país.

Según lo cita Francisco de Asís, pues es el Registro con la ayuda de la tecnología


debe proyectarse hacia el futuro con la misma fuerza que un velero que surca el mar
empujado por el viento de la razón, cualidad distintiva del ser humano como especie
superior, aunque, a veces, demuestre lo contrario. Para ello es preciso que
naveguemos unidos, sin perjuicio de nuestras diferencias, en la misma dirección pues
creo que sólo de esta forma podemos alcanzar satisfacciones personales y colectivas,
así como una mayor comprensión del mundo que nos rodea, que es la mejor
condecoración que se puede recibir.79

65
2. Apoyo a la Modernización del Segundo Registro de la Propiedad

Uno de los retos más importantes para apoyar la certeza jurídica del país de manera
integral es la automatización y optimización de la infraestructura física del Segundo
Registro de la Propiedad, con sede en la ciudad de Quetzaltenango, el cual está a
cargo de los departamentos de Retalhuleu, Suchitepéquez, Totonicapán,
Huehuetenango, Sololá, El Quiché, San Marcos y Quetzaltenango.

La sistematización del Segundo Registro, deberá plantearse por medio de economías


de escala, únicamente instalando los componentes tecnológicos necesarios para la
captura y operación de la información, compartiendo con el Registro General de la
Propiedad, de la zona central, la misma infraestructura de software de aplicación, los
dispositivos de almacenamiento masivo y los servicios de respaldo en línea, que es la
parte más cara del sistema donde ya no se tendría que invertir.

Además, toda mejora introducida al proceso de operación registral del Segundo


Registro de la Propiedad se hace pensando que, a la larga, esta institución será
beneficiada, directamente en su eficacia y eficiencia, en la seguridad y transparencia de
sus actuaciones y en la certeza jurídica hacia la población.

3. Áreas que Comprendieron el Estudio del Proyecto de Modernización del


Segundo Registro de la Propiedad80

Establecimiento de procesos, para aprovechar la aplicación registral que


actualmente se tiene,
Determinación de los requerimientos de hardware y software para soportar esta
estructura,
Determinación de la infraestructura física que garantice el funcionamiento del
sistema,

79 Palacios Criado, Francisco de Asís. Registrador de la Propiedad de Priego de Córdoba.


66
Establecer la forma de financiamiento de este proyecto,
Ajustar y desarrollar un programa de capacitación para el personal,
Asegurar el resguardo de los libros físicos y del archivo de duplicados,
Involucrar a la Sociedad Quetzalteca en la Modernización del Segundo Registro de
la Propiedad.

4. Modificaciones al Sistema de Operación Registral, con la Modernización del


Segundo Registro de la Propiedad81

El Segundo Registro de la Propiedad, por medio de su nuevo proceso de


modernización, observa prioritario el realizar innovaciones al Sistema de Operación
Registral, para tener un mejor desempeño en sus actividades.

Dentro de los cambios y funciones que se han efectuado en el Segundo Registro de la


Propiedad en cuanto al proceso de modernización en su sistema de operación, se
pueden resaltar:
Mejorar la atención al usuario,
Completar la automatización del flujo de trabajo,
Optimizar los procesos de firma electrónica,
Habilitar la recepción cruzada de expedientes entre Agencias y Sedes Principales
del Registro General de la Propiedad y el Segundo Registro de la Propiedad, para
ser operados en el Registro que corresponda,
Integrar componentes de seguridad electrónica.

80 Barrios Izaguirre, Ángel Estuardo. Registrador Auxiliar del Segundo Registro de la Propiedad, Ocho de
Septiembre de 2007.
81 Loc. Cit.
67
5. Incorporación de Nuevos Módulos y Funcionalidades con la Modernización del
Segundo Registro de la Propiedad82

El Segundo Registro de la Propiedad, para implantar las nuevas innovaciones de


Modernización al sistema de operación registral, fue necesario y preciso incorporar
nuevos módulos y funcionalidades, que hicieran mucho más fácil y practica la aplicación
del nuevo sistema, dentro de esta Institución, siendo estos:
Distribución de Impresión de Razones:
Impresión remota de las razones transcritas y descargar proceso de firma de las
estaciones del Registrador Auxiliar.

Sala de Atención de Notarios:


Atención exclusiva a Notarios en estaciones de consulta de recibos,
Incorporar Código de Barras, en recepción de expedientes,
Consulta de Estados de Documentos.

Completar el 100% del Flujo:


Reflejar en consultas a distancia el ingreso de un documento,
Incorporación del Satélite Jurídico y creación del Departamento de Análisis de
Criterios Registrales.

Verificar el Código de Razón y Referencia en Consulta a Distancia:


Cualquier usuario puede validar su razón con el sistema viendo la imagen de las
inscripciones.

Reporte de Consultas a Distancia:


Reporte de acreditaciones,
Reporte de consultas históricas,
Reporte de consultas pagadas en caja,
Modificación por acreditaciones de consultas,

82 Loc. Cit.
68
Desactivación de usuarios.

Consulta por Recibo:


Esta consulta se puede realizar a Distancia.

Control de Rectificaciones por Registrador Auxiliar, esto a realizarse por medio del
Verificador de Razones, esto para tener Medidas de Seguridad:
Soportar Active Directory: Active Directory (AD) es el nombre utilizado por Microsoft
para referirse a su implementación de servicio de directorio en una red distribuida
de computadores,
Optimización fluidez de transacciones,
Integración de Firma Digital a cada uno de los pasos del Flujo del Sistema.

Recepción Cruzada de Expediente:


Que se pueda recibir documentación de Guatemala a Quetzaltenango, o bien sea
de Quetzaltenango a Guatemala.

6. Alcances Generales con la Modernización del Segundo Registro de la


Propiedad83

Incorporar mejoramiento funcional de Templantes:


Para esta nueva versión, lo que operan los operadores registrales son
“Operaciones”, las que están formadas por múltiples “Templates.” Los “Templates”
son agrupaciones de “Campos” de información. Algunos de estos campos pueden
contener “Listas de Valores”,
Presentar la información Vigente de la Finca o sea la Ficha Técnica,
Almacenar en base de datos la información Vigente e Histórica de la Finca,
Proveer controles de auditoría,
Consultas y Reportes sobre la información de la base de datos.

69
7. Objetivos del Nuevos Sistema de Operación dentro de la Modernización del
Segundo Registro de la Propiedad

Requerir al operador, en campos específicos, la información necesaria para la


operación registral,
Generar la Inscripción que sustenta legalmente lo solicitado por el usuario. Este
segundo objetivo, conlleva una generación adecuada, en forma de texto narrativo,
en la Inscripción y que luego se imprimirá como Razón Transcrita,
Alimentar la base de datos respecto a la información vigente e histórica de los
bienes.

8. Que se Pretende con la Modernización del Segundo Registro de la Propiedad y


la Implementación del Nuevos Sistema de Operación al Sistema de Recepción

Garantizar la prelación de cada una lo documentos, que se ingresen en la


institución, por medio de la caja,
Avisar a los notarios cuando se ha recibido un documento proveniente de ellos,
Dirigir los documentos por tipo de operación conforme a la organización dentro del
Registro:
 Inmuebles,
 Vehículos,
 Certificaciones,
 Honorarios altos.

Revisar el estatus de un notario,


Lleva una cuenta corriente por notario,
Direccionar los reingresos.

83 Loc. Cit.
70
9. Ventajas con la Modernización del Segundo Registro de la Propiedad, en el
Reparto Electrónico a los Operadores

Transparencia en cada una de las fases a seguir por el documento,


Eficiencia en el desarrollo del procedimiento,
Un mejor Control de los documentos,
Reducir errores por parte de los operadores,
Mayor Seguridad Jurídica, para las tramitaciones en cada uno de los expedientes
presentados,
Honorarios a operador, según la capacidad de su desempeño laboral,
Reportes gerenciales,
Incentivos por productividad a los operadores,
Control de tiempos y movimientos, en cada uno de los expedientes.

10. Fases del Nuevo Sistema de Operación Registral, debido a la Modernización


del Segundo Registro de la Propiedad84

Las Fases del Nuevo Sistema de Operación Registral por la Modernización del
Segundo Registro de La Propiedad, se puede observar desde un punto de vista
funcional y operacional.

Las unidades o módulos del Segundo Registro de la Propiedad, que tienen a su cargo
el proceso de operación de documentos o expedientes, se encuentran distribuidas de
manera que el funcionamiento del Nuevos Sistema de Operación Registral, se
desempeñó de manera correcta, segura, ágil, confiables y transparente, para que cada
una de estas fases se desarrollen de manera que se brinde seguridad jurídica a cada
uno de los usuarios.

84 Loc. Cit.
71
10.1 Ingreso del Documento

Esta fase que contempla el Nuevo Sistema de Operación Registral en la Modernización


del Segundo Registro de la Propiedad, es la más importante, ya que es en donde se
inicia el recorrido del documento. Es aquí donde el usuario se presenta al edificio del
Segundo Registro de la Propiedad, especialmente a caja a entregar el documento y
duplicado del mismo, cancelando los honorarios calculados conforme al Arancel y se le
asigna un número de manera correlativa al expediente, para que este siga con el
recorrido necesario para que se realice para el registro de los actos de constitución,
inscripción, declaración, transmisión, modificación e extinción de los derechos reales o
las actuaciones necesarias en la documentación presentada, esta fase es
indispensable, porque se inició con el despliegue de todo el proceso de operación.

72
73
10.2 Descarga o Escaneado

Esta fase, consiste en que por medio de este dispositivo óptico, los documentos que
ingresan al Segundo Registro de la Propiedad, quedan debidamente identificados, por
medio de un número determinado que se les asigna, en donde se especifica la fecha,
hora, minutos y segundos del ingreso del documento.

Al ser escaneado el documento, se capta el contenido íntegro del mismo, y la


información obtenida es ingresada al banco de datos del sistema registral, lo cual se
archivara por medio de los discos ópticos.

Esta fase se realiza con el fin de llevar un control para las nuevas operaciones
regístrales que han de realizarse en dicha institución.

74
10.3 Operación

Esta fase permite que los expedientes presentados en caja, se repartan o distribuyan a
cada uno de los operadores del Segundo Registro de la Propiedad, de una manera
proporcional, existiendo dos clases de reparto a operadores, siendo ellos:

10.3.1 Reparto Electrónico a Operadores

Los procesos de Reparto Electrónico a Operadores, facilitan el control y respeto de la


procedencia de los expedientes, en cuanto a su fecha y hora de ingreso al Segundo
Registro de la Propiedad, por medio de la caja.

Estos procesos utilizan un algoritmo de reparto, lo cual significa “Primero que entra,
Primero que se reparte” garantizando al operador registral dos tipos principales de
fuente de reparto: Primero, los documentos de Valor Alto (que generan más de
Q.10,000.00 de honorarios para el Registro), que son “empujados” según el orden de
clave del operador hacia su bandeja de trabajo, Segundos los documentos normales o
de Valor Bajo, que le son asignados a cada operador que solicita trabajo teniendo
espacio en su bandeja y no tiene documentos expirados. Cada uno de estos tipos de
documentos forma fila en una “cola” separada de reparto electrónico a operadores.
75
El reparto electrónico permite una distribución ordenada no discrecional ni
discriminatoria, ya que por su carácter aleatorio, no puede ser prevista ni por el
operador ni por el usuario. Permite además el seguimiento de manera automatizada de
los tiempos en los que el documento debe ser operado; al no cumplir con estos tiempos
el operador no puede recibir otro documento; ya que los operadores ganan por
documento trabajado.

El reparto electrónico garantiza que todos los documentos se trabajen de manera


correcta y que la documentación no se extravíe; circunstancia que sucedía
anteriormente, cuando el reparto era de forma manual y dicha situación provocaba, que
cierto operador a cargo del expediente no lo trabajaba por circunstancias de habérsele
traspapelado y el documento se archivaba sin haber sido trabajado.

10.3.2 Reparto Electrónico por Eficiencia

La reciente adición al sistema de reparto electrónico, es la del reconocimiento por


efectividad, la cual tiende a premiar a los operadores con mejor rendimiento. Este
procedimiento les permite a los operadores más eficaces el poder ingresar trabajo a su
bandeja por encima del número de documentos garantizado para todos los operadores,
con lo cual se pretende estimular a aquellos que trabajen con grandes márgenes de
calidad.

Y por lo tanto, los honorarios de o de los operadores con mayor eficiencia en el


desarrollo y desempeño de su trabajo, son más elevados que el resto de los
operadores.

76
10.4 Versecs

Por medio de esta fase, se permite que el documento, pase a verificación por medio de
los Asistentes de Secretaria, para que ellos, por medio de su desempeño administrativo,
le permitan dar una mayor seguridad y credibilidad a cada uno de los actos o procesos
realizados con anterioridad al documento, así como los futuros a realizarse dentro del
expediente, esto con el fin de que la verificación realizada, establezca que todo lo
antecedido se realizó de una manera correcta, esto para mayor seguridad tanto del
usuario como para el Segundo Registro de la Propiedad.

77
10.5 Verificación de Operaciones Registrales

Todos los documentos físicos y electrónicos fluyen directamente del Operador Registral
al Registrador Auxiliar, en tanto que sus respectivos expedientes electrónicos se envían
del Operador Registral al Revisor Contable, quien realiza la revisión y verificación
electrónica de los honorarios de las inscripciones y luego traslada los documentos
electrónicos al Registrador Auxiliar.

Se integraron nuevos procesos de revisión contable, registradores auxiliares y firma


electrónica, se suprimió la verificación y se amplió el número de registradores auxiliares,
quienes cuentan con el equipo necesario para verificar antes de firmar cada inscripción
operada electrónicamente.

10.6 Contabilización o Registro de Honorarios

Los honorarios de la inscripción registral, deben ser establecidos por los operadores
quienes son los que realizan las operaciones registrales dentro Segundo Registro de la
Propiedad, ellos se deben de regir a lo que está establecido en el Arancel General para
los Registros de la Propiedad.

78
Esta fase radica, en que los documentos son enviados al revisor contable, quien tiene a
su cargo realizar la revisión y verificación electrónica de los honorarios de los
operadores como confrontar el monto a pagar de la inscripción o de cualquier otra
actuación registral realizada en el Segundo Registro de la Propiedad, con el Arancel
correspondiente del Registro de la Propiedad, esto contenido en el Acuerdo
Gubernativo 325-2005.

Posteriormente, de haber realizado la revisión y verificación de la documentación o


expediente, y con el visto bueno del revisor contable, se traslada el o los documentos
electrónicamente al Registrador Auxiliar.

10.7 Firma Electrónica

Esta fase consiste, en que el documento es firmado por el Registrador del Segundo
Registro de la Propiedad, o en su caso por el Registrador Auxiliar del Segundo Registro
de la Propiedad, con el dispositivo de la impresión dactilar (huella digital), dicha firma
queda plasmada en el documento original, por medio de una tablilla electrónica, en el
documento que se le devuelve al usurario y así quedando grada y por ende archivada la
firma del Registrador en el disco óptico en donde se encuentre la operación registral.

79
Esta fase es obligatoria en cualquier expediente presentado, se adhiere a cada
inscripción, anotación, modificación o cancelación que se realiza en el Segundo
Registro de la Propiedad, en particular las imágenes del sello del Segundo Registro de
la Propiedad y firma del Registrador Auxiliar, aumentando las medidas de seguridad
jurídica al garantizar que no se falsifique firma de documentos o razones, y asegura que
efectivamente cada documento sea firmado por el Registrador Auxiliar.

10.8 Revisión de la Firma Electrónica

Esta fase, consiste en que tanto la firma electrónica como el sello, se hayan colocado
de manera correcta en el documento, dicha fase esta a cargo propiamente auxiliada y
controlada por la Secretaria General del Segundo Registro de la Propiedad, por medio
de sus Asistentes de Secretaria, quienes tienen a su cargo realizar la fase de revisión
de la firma electrónica del Registrador Auxiliar del Segundo Registro de la Propiedad y
del sello del Segundo Registro de la Propiedad.

80
10.9 Entrega al (los) Solicitante(s)

Terminada la fase de revisión de la firma electrónica y sello, se genera la razón que


contiene una transcripción exacta de cada operación realizada en el documento.

Una vez realizados todos los lineamientos, las operaciones registrales necesarias,
dentro del proceso del expediente o documento, esto todo bajo el nuevo sistema de
operación registral con que cuenta el Segundo Registro de la Propiedad, este es
entregado específicamente al departamento encargado de la devolución o entrega del
documento ya operado.

El duplicado con una copia de la razón es enviada al archivo de duplicados y el


documento original, es enviado al departamento de caja, para que esté sea entregado
al usuario.

81
11.Finalidad de la Modernización del Segundo Registro de la Propiedad

Con el nuevo proceso de modernización del Segundo Registro de la Propiedad, se tiene


como propósito alcanzar una agilización propia en cada uno de las actuaciones que se
realizan dentro de esta institución pública.

Como se ha hecho mención, el Segundo Registro de la Propiedad desempeña diversas


funciones importante dentro del entorno del Derecho Registral, dentro de las acciones
realizadas por esta institución y como lo especifican nuestros preceptos legales se
pueden mencionar inscripciones, anotaciones, cancelaciones sobre los derechos
reales de bienes muebles e inmuebles que necesitan de la aplicación de una estructura
eficiente en cuanto al desenvolvimiento de cada una de las fases del procedimiento
registral partiendo desde su inicio hasta su finalización.

12. Ventajas para el Registro General de la Propiedad y el Segundo Registro de la


Propiedad, con la Modernización 85

Sistema de consulta a distancia, que permite a cualquier usuario exterior a los


Registros de la Propiedad acceder, por medio de internet,

82
Consultar el estado de los expedientes entregados en caja de los Registros de la
Propiedad,
Consultas para corroborar el origen de las razones registrales,
Consulta del Reglamento de los Registros de la Propiedad,
Consultar el Arancel de los Registros de la Propiedad,
Consulta de propiedades, para la visualización de inscripciones de dominio,
hipotecas, anotaciones y cancelaciones de determinada propiedad,
Opciones para los notarios de solicitar certificaciones registrales por medio de
correo electrónico,
Los Registros de la Propiedad le informarán por teléfono o por medio de correo
electrónico el monto de los honorarios a pagar,
Los Registros de la Propiedad le informarán el momento en que la certificación ya
está lista para serle entregada en caja,
La verificación del contenido de la razón registral, por medio del código verificador
que aparece en la razón registral,
La descarga de formularios varios por medio de su sitio web.

13. Alianza Registral en Línea entre el Registro General de la Propiedad y el


Segundo Registro de la Propiedad86

El Registro General de la Propiedad y el Segundo Registro de la Propiedad, siguen en


constante crecimiento y evolución, con el objetivo de brindar, día a día un mejor
servicio y mayor eficiencia en los procesos o expedientes.

El 20 de agosto del año 2007, se suscribió la alianza entre el Registro General de la


Propiedad con sede en Guatemala y el Segundo Registro de la Propiedad, con sede en
Quetzaltenango, que tiene a bien, permitirles a los notarios ingresar sus títulos
registrales, en cualquiera de las sedes centrales o regionales, con destino a cualquiera
de ellos, indistintamente del departamento al que se refiera la operación registral.

85 Loc. Cit.
86 Loc. Cit.
83
Con la Alianza Registral en Línea, se lograrán canales de comunicación fuertes, con
tiempos de respuesta más rápidos y simplificación de tareas en conjunto, lo cual
permitirá una gama de servicios de una forma ágil, eficiente y segura, con lo que
facilitará a los usuarios la realización de sus trámites registrales.

El proceso de transmisión de los títulos se realizará en línea, lo que quiere decir, en


tiempo real o en el momento que lo presente el usuario, esto con mecanismos que
garanticen la prelación de las operaciones, su trámite interno es responsabilidad del
Registro a que le compete, según su jurisdicción.87

A los usuarios se les brindará el servicio de ventanilla, para presentación y devolución


de títulos, ya sea en el Registro de Guatemala, en el de Quetzaltenango o en cualquiera
de sus agencia, sin importar a que Registro pertenezca el departamento al que se
refiere la inscripción registral, el interesado recibirá la respuesta en el mismo lugar en
donde inició el trámite, este servicio es posible por el enlace electrónico que existe entre
los dos Registros de la Propiedad.

87 Alianza Registral en Línea. Arabella Castro Quiñones. Registro General de la Propiedad. Guatemala. 2007.
www.registro-propiedad.org.gt/
84
CAPITULO V

SEGURIDAD JURÍDICA

1. Antecedentes

La historia del pensamiento es testigo de la reflexión que a lo largo de los siglos se ha


mantenido en torno a esta cuestión. Coincidiendo con el desarrollo de la sistematización
de las ciencias, los autores contractualitas analizan, desde diversas perspectivas, las
causas por las que para el hombre es insostenible el estado de naturaleza y por tanto
ha de integrarse en el estado político.

Los dos autores ingleses que se pueden encuadrar en la epistemología del


racionalismo empirista y que aportan distintas versiones del concepto de seguridad
jurídica son Thomas Hobbes y John Locke.

Hobbes, dota de poder absoluto al poder que nace del pacto para así, poner fin a la
enemistad y a la lucha de intereses innata al hombre en el estado de naturaleza. John
Locke considera que, el paso del estado de naturaleza al estado civil supone la garantía
y la protección jurídica de los derechos naturales, puesto que el hombre ya posee estos
derechos en el estado de naturaleza.

Los dos autores citados son ejemplo, sin poder entrar en detalles, de dos concepciones
disparejas de la seguridad jurídica. Mientras que para Hobbes la seguridad jurídica
afianza y fortalece el poder del Estado sin más condición que el mantenimiento del
orden y la paz, en Locke este poder está limitado por los derechos naturales del
hombre.

La tesis de Locke, que sirve de base a la doctrina liberal posterior, encierra tres
cuestiones de sumo interés: en primer lugar que el poder legislativo no es absoluto, en
segundo lugar que es un poder compartido por cada miembro de la sociedad y por
85
último que los miembros de la sociedad tampoco tienen un poder absoluto en lo que
respecta al poder legislativo sino que la potestad legislativa que se delega en el poder
legislativo no puede contradecir la ley del estado de naturaleza.

La seguridad jurídica como realidad social está interpelada por la doctrina y la vida de
los pueblos. En la medida en que los ciudadanos tienen conciencia de los derechos
humanos, éstos comienzan a exigir a la autoridad pública el respeto y la garantía de los
mismos. La confluencia de una serie de factores favoreció que a finales del siglo XVIII,
se produjera la toma de conciencia y la defensa de los derechos humanos, poniendo en
marcha el positivismo de los mismos y la consolidación de los derechos fundamentales.

2. Etimología

La palabra seguridad proviene de securitas, la cual deriva del adjetivo securus (de
secura) que, significa estar libre de cuidados. En sentido amplio, la palabra, seguridad
indica la situación de estar alguien seguro frente a un peligro.

3. Concepto

Según lo explica Manuel Ossorio88, la Seguridad Jurídica es la condición esencial para


la vida y el desenvolvimiento de las naciones y de los individuos que la integran.

Representa la garantía de la aplicación objetiva de la ley, de tal modo que los


individuos saben en cada momento cuáles son sus derechos y sus obligaciones sin que
el capricho, la torpeza o la mala voluntad de los gobernantes puedan causarles
perjuicio.

La seguridad limita y determina las facultades y los deberes de los Poderes Públicos.
Como es lógico, la seguridad jurídica sólo se logra en los estados de derecho, porque,

88 Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales. Buenos Aires, Argentina. Editorial Heliasta S.R.L. 1999.
Pág. 695.
86
en los de régimen autocrático y totalitario, las personas están siempre sometidas a la
arbitrariedad de quienes de detentan el poder.

Es uno de los aspectos menos tratados por los juristas, especialmente por la filosofía
del derecho. Sus problemas de definición derivan de que es uno de los campos donde
se dan mayores situaciones de ambigüedad.

No obstante estas cuestiones, diremos que su concepción se basa en la esperanza o


confianza de los ciudadanos en la función ordenadora del Derecho, por lo que es
necesario darles protección. Dicha esperanza no puede, por tanto, quedar al libre
albedrío del Poder o de otros particulares: el Derecho tiene que estar a disposición de
los ciudadanos de manera incuestionable, segura.

En todo caso, la seguridad jurídica no se predica del conocimiento de la regulación de


tal o cual norma específica o de sus consecuencias, a través fundamentalmente de su
previa publicación, sino, sobre todo, por precisarse una buena estructura del Derecho,
la ausencia de arbitrariedad y un grado cierto de previsibilidad, con el fin justo de dar
esa confianza a los ciudadanos. A esto se le unen el poseer una cierta autonomía,
objetividad y racionalidad; en definitiva, resguardar el ordenamiento jurídico de los
defectos de la sociedad humana (principalmente del abuso del poder).

4. La Seguridad Jurídica y El Derecho Registral

La búsqueda de "seguridad”89 aparece en distintos campos de la vida social; a veces es


de carácter económico: el hombre busca en alguna forma tener la certeza de su futura
subsistencia, asegurar sus ingresos, asegurar la vejez. En otros casos la "seguridad"
tendrá como base la certeza en el conocimiento de las normas que rigen nuestras

89 Chico Ortiz, José María. Proyecciones de la Seguridad Jurídica. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario.
Publicación Número 563. México. Veinte de Marzo de 2006.

87
relaciones sociales, lo que permite saber qué actitudes deben tomarse. En conjunto,
todo ello integra una necesidad de la vida, y para satisfacerla el derecho forja sus
propias herramientas, que permitirán hacer efectiva la justicia, por la vía de consagrar
una mayor seguridad.

En algunas oportunidades la seguridad, tan apetecida por el hombre, se enfrenta con


otros valores jurídicos y el ordenamiento en términos generales, o el juez en los casos
concretos, deben realizar un serio esfuerzo para encontrar la vía más apta para que se
satisfaga la justicia. Uno de los choques más dramáticos es el de la "seguridad" con la
"equidad".

Algunos afirman que la equidad, como justicia del caso concreto, tiene más importancia
que la seguridad; no creo que esto sea tan exacto, ni pueda afirmárselo de manera tan
categórica. Es cierto que en algunos casos el imperativo de justicia exigirá apartarse de
la solución que objetivamente impondría una norma, dejando de lado la "seguridad",
para hacer equitativamente justicia en el caso concreto, dándole una solución
razonable; pero, todos deben reconocer que en la generalidad de los casos no puede
dejarse librada la solución a la pretendida "equidad" de un juzgador, que sin guía
alguna, termina convirtiéndose en una subjetiva arbitrariedad.

5. La Seguridad Jurídica como Medio de Confianza dentro de las Actuaciones del


Registro de la Propiedad

La confianza como seguridad firme de buena fe, es fundamental para la sostenibilidad


de los beneficios de regularización que se realizan ante los sucesos de modernización
del derecho registral especialmente ante el Registro de la Propiedad.

La inscripción, anotación, modificación y otras actividades regístrales que se puedan


realizar dentro de los actos o negocios de un bien inmueble o bien mueble que se
realizan dentro del Registro de la Propiedad deben y tienen que proporcionarle
confianza al usuario de que sus derechos serán protegidos ante cualquier adversidad.
88
La corrupción, como medio de ejecución de actos contrarios a la moral, le resta
confianza a las instituciones del derecho registral y disminuye el valor de la inscripción
registral. En Guatemala, previo a las reformas regístrales, se percibía la corrupción que
existía entre los funcionarios del Registro de la Propiedad recibían frecuentemente
gratificaciones por procesar un documento, completar su inscripción, o inclusive por
procesar inscripciones fraudulentas o defectuosas, cambiar los records o certificar
documentos falsos.

Cuando los registros fallan en su rol de guardianes de los derechos de propiedad


pierden la confianza de sus usuarios, y el sistema llega a colapsar como consecuencia
de dicha actuación.

La sistematización y la informatización de los procesos que se realizan dentro de las


instituciones del Registro de la Propiedad, determinan la seguridad jurídica y
disminuyen las posibilidades de error, corrupción y fraude. En Guatemala, la conversión
de documentos de papel a electrónicos, ha reducido los errores que antes se producían
al transcribir información de los originales a los libros regístrales, y de un libro a otro.

6.Diferencia entre Seguridad Jurídica Notarial y Seguridad Jurídica Registral

6.1Seguridad Jurídica Notarial

Este principio se basa en la fe pública que tiene el Notario, por lo tanto, los actos o
hechos que esté tiene a bien legalizar, tienen la plena seguridad que son ciertos,
válidos y previsibilidad de su aplicación en cualquier momento y lugar.

El Notario es una institución que encuentra su origen en la sociedad misma, que


necesitan llenar requisitos y formalidades ajustadas a derecho y que consecuentemente
traen armonía en las indistintas cuestiones que necesitando de legalidad encuentran en

89
el Notario certeza y seguridad jurídica en el marco social, donde el notario es pilar
fundamental de justicia, equidad, integridad, honestidad y honradez.90

El Notario en sus actuaciones deberá de colocar siempre especial cuidado en brindar


seguridad jurídica por lo que deberá asentar todos sus conocimientos y experiencia en
la certeza de que lo que él autoriza, esté revestido de seguridad jurídica, y que no
contenga vicios en su estructura o en su contenido, por lo que deberá dirigir a las partes
contratantes, a los testadores o a las personas que intervengan en el acto que autorice
el mismo, y que este brinde el efecto jurídico deseado por las partes.

6.2 Seguridad Jurídica Registral

La calificación registral y sus consecuencias legales que son al mismo tiempo


fundamento de ella, como son las presunciones de exactitud de la legitimación y de la fe
pública registral y el cierre registral, el tracto sucesivo y la especialidad, no son meros
conceptos abstractos de Derecho Inmobiliario, sino que responden a una realidad que
se vive en la práctica y que se refleja en la seguridad jurídica que precisan los
ciudadanos, aunque parezca que no se nota porque es el aire en que jurídicamente se
vive.

Todas las personas realizan inversiones, sea de bienes en propiedad o derechos reales
o personales limitados, en ocasiones, la única inversión o la más importante de su vida.
Por ello, necesitan la plena seguridad de que la adquisición del inmueble de tanto valor
hoy día, está adornada de legalidad y no va a ser impugnada fácilmente ante los
Tribunales, eso es seguridad jurídica. Si carecen de ella, las personas vivirán inquietas
y no podrían dormir tranquilas. Tan importante como la seguridad ciudadana es la
seguridad jurídica inmobiliaria.

90 García Medina, Antonio. La Imparcialidad, Presupuesto para la Seguridad Jurídica Notarial. México.
www.jurídicas.unam.mx/publica/librev/rev/podium/.../pr18.pdf. Tres de Noviembre de 2008.
90
Pues bien, en aquellos tiempos remotos de escasa circulación de bienes en que todavía
no se había inventado el Registro, los ciudadanos contaban con una institución, que les
permitía obtener cierta seguridad. Era la llamada in iure cessio, en virtud de la cual, el
comprador de una finca fingía tener un pleito con el vendedor, acudiendo ambos al Juez
para que dictara una sentencia ante la falta de oposición del vendedor. El comprador
obtenía sentencia favorable y de ese modo obtenía también seguridad jurídica.

Los pueblos germánicos primitivos idearon una institución más próxima a la moderna
publicidad registral, a través de la Gewere y de la Aufflassung, es decir, con la
«Investidura» que producía confianza en la apariencia, con importantes efectos
ofensivos, defensivos y traslativos, base del principio contrario al Nenio dat quod non
habet del Derecho Romano, que se trataba de superar, y que constituyen la base del
moderno Registro de la Propiedad en el sistema alemán y en los que le siguen, como el
español. Esa Gewere se producía antiguamente por actos simbólicos, numerosos
testigos y abundantes y variadas muestras de publicidad.

En los tiempos modernos, de ininterrumpido tráfico de bienes, no es posible que todos y


cada uno de los ciudadanos acudan al Juez en vía no contenciosa para obtener una in
iure cessio, ni que puedan realizar todos los actos simbólicos de la antigua investidura
germánica, pues no es posible acudir en cada momento al Juez para que dicte una
sentencia sobre legalidad de adquisición no controvertida de momento, para que así
permitiera dormir tranquilos a los compradores en previsión de futuros conflictos.

91
CAPITULO VI

LA INFORMÁTICA ANTE LA REFORMA REGISTRAL

1. Etimología

El vocablo Informática tiene su origen que desciende del francés informatique, acrónimo
de las palabras information y automatique, estos términos significan Información y
Automática, en lo que hoy conocemos como informática confluyen muchas de las
técnicas y de las máquinas que el hombre ha desarrollado a lo largo de la historia para
apoyar y potenciar sus capacidades de memoria, de pensamiento y de comunicación.

2. Definición

Es la ciencia de la información automatizada, todo aquello que tiene relación con el


procesamiento de datos, utilizando las computadoras y/o los equipos de procesos
automáticos de información.

Es la ciencia que estudia los procedimientos de automatización de los datos y la


información, para posteriormente procesarlos y acceder a ellos para la toma de
decisiones. 91

3. Importancia de la Informática

La informática es la ciencia, que reúne el conjunto de conocimientos científicos y de


técnicas que hacen posible el tratamiento automático de la información por medio de
computadoras, y que en la actualidad tiene preeminencia en los diferentes entornos de
nuestro país, ya que por medio de ella se puede tener un avance significativo en lo que
concierne a la ciencia y tecnología, que son indispensables para el desarrollo de cada

91 Barrios Osorio, Omar Ricardo. Derecho e Informática. Segunda Edición. Guatemala. Ediciones Mayte. 2006.
Pág. 3.
92
uno de los individuos. Dentro de los aspectos de importancia de la informática se
puede observar:
El desarrollo adquirido por las organizaciones en la actualidad, demanda una
enorme cantidad de información,
La utilización de equipo, sistemas y procedimientos que permiten captar y tratar los
datos adecuados para obtener información y que ello se refleje en el desarrollo de
quien lo utiliza,
Es la relación que existe entre medios, datos, información necesaria en la toma
de decisiones, desde el punto de vista de un sistema integrado.

4. La Informática y la Descentralización de los Registros

La velocidad de funcionamiento de los ordenadores, y su gran capacidad de


almacenamiento de información le permiten tanto cumplir la función de herramienta útil
para articular la "descentralización", como también la "centralización" de los registros.
Para que los Registros sean manejados con eficiencia, se estima que sería
conveniente descentralizarlos para facilitar a los usuarios el acceso a la información
registral.

5. La Informática dentro de la Reforma Registral

La utilización de la informática, por medio de sus ordenadores que cuentan con la


información necesaria para su aplicación automática, moderniza los sistemas
regístrales con los que se están trabajando en la actualidad en la mayoría de los
Registros Públicos del país, siendo estos: El Registro General de la Propiedad, El
Segundo Registro de la Propiedad, Los Registros Mercantil, Los Registros de la
Propiedad Intelectual, Los Registros Nacionales de las Personas, y otros, con que se
cuenta en el ámbito Registral.

Las operaciones de los sistemas regístrales, que se realizaban de forma manual,


fueron convenientes durante el siglo pasado, pero con el incremento de información
93
actual que debe ser registrada, los mismos tienden a colapsar, así como de los
inconvenientes que los mismos presentan. Por tales motivos, fue preciso actualizar
dichos sistemas con tecnología moderna para enfrentar al nuevo milenio con las
herramientas necesarias para satisfacer las necesidades de cada uno de los usuarios
de las instituciones regístrales que van en aumento cada día.

Hay aspectos esenciales a considerar en todo proceso de modernización y tecnificación


de los procesos y sistemas regístrales utilizados en todo registro público. Entre uno de
esos aspectos a considerar es, si la utilización de la informática reestructura el sistema
registral utilizado en los Registros Públicos a modernizar.

La informática, si reestructura totalmente el sistema utilizado en los Registros, creando


consecuentemente la implementación del procedimiento de inscripción electrónico. Por
ejemplo, en el Registro General de la Propiedad el procedimiento electrónico se
empezó a implementar el día 15 de octubre de 1996, creando dicho procedimiento dos
procesos que se distinguen esencialmente en la conservación de los libros que fueron
utilizados en el sistema manual y la automatización del Registro.

La conservación de los libros es parte esencial de todo proceso de modernización y


automatización de Registros Públicos (ya utilizado en el Registro General de la
Propiedad y Registro Mercantil, actualmente), ya que hay que trasladar toda la
información escrita en libros a sistemas digitalizados que serán conservados en discos
duros, ópticos o en cualquier otro medio electromagnético mediante el uso de scanner y
cámaras digitales, tendrán que pasar por un proceso de revisión de libros, captura,
indexación, consolidación y estudio de la información.

Posteriormente el siguiente paso es la automatización del proceso de inscripción y


registro de la información que es ingresada a los Registros Públicos (en este caso se
describirá el realizado por la Comisión Nacional de Reforma Registral en el Registro
General de la Propiedad ya que el Registro Mercantil opera de forma distinta); el cual
inicia mediante el visado de documentos en la cual se verifica los honorarios que se
94
cobrarán por la operación del documento a ingresar, si está activo el Notario autorizante
del documento, numeración del documento para control interno, la fecha y la hora.

Después de ingresado el documento y pagado los honorarios respectivos en las cajas


del registro, se procede a realizar la conservación del documento ingresado mediante el
escaneado del mismo y grabado en discos ópticos, se reparte en forma secuencial el
documento para su operación enviando el documento digitalizado a los operadores no
el documento físico (con el propósito de evitar la manipulación), que pueden acceder en
cualquier estación de trabajo mediante clave personal para realizar el estudio y
resumen por finca.

Antes de que pase el documento operado al Registrador General, la operación será


revisada integralmente por los asesores jurídicos de la unidad en donde se encuentre el
operador que realizó la misma. El Registrador firma simultáneamente en documentos e
inscripciones y finalmente previó a la devolución de los documentos operados a los
usuarios del Registro queda grabado la operación en discos ópticos.

Algo muy importante que enfatizar, que tanto los documentos operados como las
inscripciones realizadas deberán ir firmadas por el Registrador para que tengan validez
legal, para lo cual mediante el procedimiento electrónico de inscripción, el Registrador
(en el caso del Registro General de la Propiedad como el Registro Mercantil que lo
utilizan por completo), lo firmará mediante la firma digital o electrónica, (tema que será
tocado más adelante) la cual se puede conceptuar como la firma que coloca un firmante
en forma digital sobre unos datos, añadiéndola o asociándola lógicamente a los
mismos, y la utiliza para indicar su aprobación respecto del contenido de esos datos.

95
6. Ventajas y Desventajas de la Aplicación de la Informática en los Registros,
Especialmente en el Segundo Registro de la Propiedad

6.1 Ventajas

Las ventajas que se obtienen con relación a la aplicación de la informática en los


procesos regístrales son diversos, siendo las más importantes:
Se le da integridad, conservación y consistencia a la información almacenada, esto
se logra mediante la conservación digital de la información en base de datos, ya sea
mediante discos ópticos o microfilmación,
Seguridad Jurídica en la información que se está almacenado,
Facilidad de recuperación de datos en caso de pérdida,
Fácil acceso a la información y rápido proceso de búsqueda de la misma,
Mejor atención al público,
Facilidad en el manejo de los datos, y otros que son del conocimiento público.

La informática representa infinidad de ventajas para los Registros; entre otras, según
los expertos en la materia, permite el ordenamiento de los archivos que crecen
diariamente, acortar significativamente el tiempo de procesamiento de datos a inscribir
además de simplificar dicho proceso registral, así como agilización de la transmisión de
información mediante correo electrónico ya sea a las oficinas notariales o al público
interesado en general, ya sea en el campo nacional e internacional

6.2 Desventajas

Las desventajas de la aplicación de la informática son, en su mayoría, de naturaleza


tecnológica, por ejemplo podemos citar que el lenguaje utilizado para el
almacenamiento de los datos puede quedar obsoleto en cualquier momento por el
desarrollo constante de la tecnología, que consignación de información sea incompleta
o errónea a causa de error humano o del equipo utilizado, que los datos estén
desactualizados por la mala administración de la base de datos o la asesoría
96
inadecuada en la utilización de hardware y software que son obsoletos para tal
propósito. Dentro de estas desventajas podemos encontrar:
El uso de los monitores y su tiempo, el uso de los monitores no pueden hacerse por
largos períodos pues agota la vista,
La carga de la información, si bien pueden hacerse importantes tesoros que
admitan la legislación y la mantengan actualizada con bastante precisión, las
síntesis de jurisprudencia y los abstractos de doctrina no siempre están bien
confeccionados y difícilmente pueda conseguirse la cantidad de personas
adecuadas para la realización de estas tareas con una confiabilidad absoluta,
El funcionamiento y el resguardo de la información, para la instalación del sistema
debe contarse con redes de fluido eléctrico permanente, o conexión a baterías, de
modo que si se corta la corriente haya tiempo suficiente para guardar la
información; o en su caso, sistemas que registren los datos incorporados
instantáneamente en archivos magnéticos,
Legislación informática, el valor de los documentos y de los actos escritos se ve
Profundamente alterado por la informática. Ello hace necesaria la legislación
específica que regule tanto la creación, como la realización, desarrollo, utilización y
resguardo de los sistemas informáticos, y en especial con la responsabilidad de su
utilización,
Actualización del hardware y software, la tecnología no es estática, evoluciona y
mejora constantemente a un ritmo acelerado, por lo cual es un factor muy
importante a considerar para modernizar cualquier registro, en el sentido que tanto
el hardware y software utilizado sea susceptible de ser actualizado en cualquier
momento cuando el usuario del mismo lo requiera, ya sea por haber alcanzado su
capacidad máxima de operabilidad y velocidad o por existir en el mercado mejores
opciones tecnológicas aplicadas al uso que se le esté dando.

97
CAPITULO VII

PRESENTACIÓN DE RESULTADOS Y DISCUSIÓN

A continuación se presentan los resultados que se obtuvieron en esta investigación, por


medio del trabajo de campo, la presente tesis principalmente es de Tipo Histórico
Jurídico y de Tipo Jurídico Descriptiva, en virtud de la investigación realizada al
Segundo Registro de la Propiedad, específicamente sobre El Derecho Registral ante las
Actuaciones de Modernización del Segundo Registro de la Propiedad de la Ciudad de
Quetzaltenango y la Seguridad Jurídica del Notario, para lo cual fue necesario realizar
encuestas a los veinticinco operadores del Segundo Registro de la Propiedad y a un
porcentaje de los Notarios Activos de la ciudad de Quetzaltenango, con el fin de obtener
datos reales de los diferentes puntos de vista de cada persona que tiene un contacto
directo con dicha Institución, por su labor diaria y por su profesión, es por ello que las
encuestas fue dirigidas especialmente a dichas personas y profesionales. Esto con el
objeto y fin de desarrollar el presente capitulo, por lo que se hace necesaria la
interpretación y análisis de cada una de las preguntas formuladas en las encuestas, el
cual se presentan a continuación.

BOLETA DE ENCUENTA PARA OPERADORES, DEL SEGUNDO REGISTRO DE LA


PROPIEDAD

Pregunta Número 1

¿Se garantiza la Seguridad Jurídica, que buscan los Notarios con la Modernización del
Segundo Registro de la Propiedad?

Respuestas Porcentajes
Si 25 100%
No 0 0%
Total 25 100%

98
Interpretación:
El 100% de los encuestados indican que con la Modernización del Segundo Registro de la
Propiedad, se garantiza la Seguridad Jurídica que buscan los Notarios,
En tanto el 0% de los encuestados, indican que con la Modernización del Segundo
Registro de la Propiedad, no se garantiza la Seguridad Jurídica que busca el
Notario,
Lo que implica, que con la Modernización del Segundo Registro de la Propiedad, si
se garantiza la Seguridad Jurídica que buscan los Notarios, al momento de ingresar
cualquier documento para operar, ya que el sistema de operación no permite ningún
tipo de alteración en las inscripciones registrales, por lo que el sistema cuenta con
claves de seguridad de cada operador.

Pregunta Número 2

¿Qué Ventajas ve en la implementación del Nuevo Sistema de Operación del Segundo


Registro de la Propiedad?

Respuestas Porcentajes
Rapidez en las 19 38%
operaciones registrales
Seguridad jurídica y 10 20%
certeza en las operaciones
Celeridad en el proceso de 5 10%
operación
Mayor confiabilidad para el 4 8%
usuario
Miniminiza el tiempo al 3 6%
operar
Produce mayor cantidad 4 8%
de trabajo de manera
equitativa

Otras 5 10%
Total 50 100%

99
Interpretación:
El 38% de los encuestados, indicaron que con la implementación del Nuevo
Sistema de Operación del Segundo Registro de la Propiedad, existe rapidez en las
operaciones registrales,
El 20% de los encuestados, indicaron que con la implementación del Nuevo
Sistema de Operación del Segundo Registro de la Propiedad, existe seguridad
jurídica y certeza en las operaciones registrales,
El 10% de los encuestados, indicaron que con la implementación del Nuevo
Sistema de Operación del Segundo Registro de la Propiedad, hay celeridad en el
proceso de operación,
El 8% de los encuestados, indicaron que con la implementación del Nuevo Sistema
de Operación del Segundo Registro de la Propiedad, hay mayor confiabilidad para
el usuario, por el motivo que no se puede alterar ninguna inscripción,
El 6% de los encuestados, indicaron que con la implementación del Nuevo Sistema
de Operación del Segundo Registro de la Propiedad, se miniminiza el tiempo al
operador para realizar dichas operaciones en los documentos que se le fueron
asignados,
El 8% de los encuestados, indicaron que con la implementación del Nuevo Sistema
de Operación del Segundo Registro de la Propiedad, se produce mayor cantidad de
trabajo en menos tiempo y el trabajo se asigna de manera equitativa conforme a la
agilidad del operador,
El 10% de los encuestados, indicaron que con la implementación del Nuevo
Sistema de Operación del Segundo Registro de la Propiedad, existe otras clases de
ventajas,
Con lo indicado anteriormente, se establece que la mayoría de los encuestados,
manifiestan que existe rapidez en las operaciones registrales, gracias a las
innovaciones que se han dado al Segundo Registro de la Propiedad, así también
manifestaron que existe una mayor seguridad jurídica, certeza, celeridad y sobre
todo una mayor confiabilidad para los usuarios de dicha Institución, por lo que no se
pueden realizar ningún tipo de alteraciones en las operaciones a realizarse bajo
este nuevo sistema de operación.
100
Pregunta Número 3

¿Qué desventajas ve en la implementación del Nuevo Sistema de Operación del


Segundo Registro de la Propiedad?

Respuestas Porcentajes
Cuando no hay sistema se 12 48%
atrasa el trabajo
Que el Segundo Registro 4 16%
de la Propiedad depende
totalmente del Registro
General y no tiene
autonomía propia
Que cualquier persona 3 12%
cibernética se puede
introducir al sistema de
operación y este pueda
modificar o robar
información
Otras 3 12%
Ninguna 3 12%
Total 25 100%

Interpretación:
El 48% de los encuestados, indican que cuando no hay sistema se atrasa el trabajo,
con la implementación del Nuevo Sistema de Operación del Segundo Registro de la
Propiedad,
El 16% de los encuestados, consideran que el Segundo Registro de la Propiedad
depende totalmente del Registro General y que dicha Institución no tiene autonomía
propia, con la implementación del Nuevo Sistema de Operación del Segundo
Registro de la Propiedad,
El 12% de los encuestados, manifiestan que cualquier persona cibernética se puede
introducir al sistema de operación y este pueda modificar o robar información, con la
implementación del Nuevo Sistema de Operación del Segundo Registro de la
Propiedad,

101
El 12% de los encuestados, manifiestan que se dan otras clases de desventajas,
con la implementación del Nuevo Sistema de Operación del Segundo Registro de la
Propiedad,
El 12% de los encuestados, manifiestan que no hay ninguna desventaja con la
implementación del Nuevo Sistema de Operación del Segundo Registro de la
Propiedad,
Con lo anterior se demuestra, que la mayoría de los encuestados opinan que si hay
desventajas con la implementación del Nuevo Sistema de Operación del Segundo
Registro de la Propiedad, al no contar con su propio servidor de información, se
dan los congestionamientos en la red y sobre todo la caída del sistema que limita
realizar las operaciones, y que por la misma limitación del servidor de información
se debe depender totalmente del Registro General de la Propiedad y esto trae como
consecuencia que el Segundo Registro de la propiedad no tiene autonomía propia
como institución pública, en tanto que un porcentaje considerable indican que no
encuentran ninguna desventaja con la implementación del Nuevo Sistema de
Operación del Segundo Registro de la Propiedad.

Pregunta Número 4

¿Cuántas operaciones diarias se realizan con el Nuevo Sistema de Operaciones del


Segundo Registro de la Propiedad?

Respuestas Porcentajes
De 12 a 18 2 8%
De 20 a 25 10 40%
De 30 a 50 6 24%
Depende de la clase de 4 16%
documento a operar
No tienen conocimiento 3 12%
Total 25 100%

102
Interpretación:
El 8% de los encuestados, manifiesta que con el Nuevo Sistema de Operación del
Segundo Registro de la Propiedad, se operan de 12 a 18 documentos diarios,
El 40% de los encuestados, manifiesta que con el Nuevo Sistema de Operación del
Segundo Registro de la Propiedad, se operan de 20 a 25 documentos diarios,
El 24% de los encuestados, manifiesta que con el Nuevo Sistema de Operación del
Segundo Registro de la Propiedad, se operan de 30 a 50 documentos diarios,
El 16% de los encuestados, manifiesta que con el Nuevo Sistema de Operación del
Segundo Registro de la Propiedad, depende de la clase de documento que se va a
operar,
El 12% de los encuestados, manifiestan que con el Nuevo Sistema de Operación
del Segundo Registro de la Propiedad, no tienen conocimiento de cuantos
documentos se operan diariamente,
Con lo anterior, se puede establecer que con el Nuevo Sistema de Operación del
Segundo Registro de la Propiedad, se operan los documentos con mucha mayor
facilidad y rapidez, lo cual permite realizar mayor cantidad de operaciones diarias,
esto se puede entender que se en menos cantidad de tiempo mayor operaciones
realizadas

Pregunta Número 5

¿Con la Modernización del Segundo Registro de la Propiedad, las actuaciones y actos


se tramitan de manera segura, ágil, confiable y transparente?

Respuestas Porcentajes
Si 23 92%
No 2 8%
Total 25 100%

103
Interpretación:
El 92% de los encuestados, manifiestan que sí, que con la Modernización del
Segundo Registro de la Propiedad, las actuaciones y actos se tramitan de manera
segura, ágil, confiable y transparente,
El 8% de los encuestados, manifiesta que no, que con la Modernización del
Segundo Registro de la Propiedad, las actuaciones y actos no se tramitan de
manera segura, ágil, confiable y transparente,
Por lo que se establece, que la mayoría de los encuestados, consideran que con la
Modernización del Segundo Registro de la Propiedad y la aplicación del nuevo
sistema de operación, todas las actuaciones y actos se tramitan de manera segura,
ágil, confiables y transparente, para beneficio de todos los usuarios y el menor
número de encuestados opinan lo contrario, en virtud que siempre van a existir
problemas que impidan la buena aplicación del nuevo sistema de operación, esto
debido a problemas en el sistema o en su caso, porque existen profesionales del
notariado, que no ejercen su profesión de una manera correcta ni clara, un ejemplo
de ello seria las expropiaciones de manera ilegal que se les realizan a las
personas que no tienen un conocimiento amplio de lo que implican estas
actuaciones.

Pregunta Número 6

¿Cree que la Informática, juega un papel importante dentro de la Modernización del


Segundo Registro de la Propiedad?

Respuestas Porcentajes
Si 24 96%
No 1 4%
Total 25 100%

Interpretación:
El 96% de los encuestados, indica que la Informática, si juega un papel importante
dentro de la Modernización del Segundo Registro de la Propiedad,

104
El 4% de los encuestados, indica que la Informática, no juega un papel importante
dentro de la Modernización del Segundo Registro de la Propiedad,
Lo que se deduce, que la Modernización del Segundo Registro de la Propiedad, se
debe a los avances que se han ido dando día con día a la tecnología pero
específicamente en la Informática.

Pregunta Número 7

¿Cree usted, que los usuarios del Segundo Registro de la Propiedad, tienen
conocimiento de cómo funciona el Nuevo Sistema de Operación?

Respuestas Porcentajes
Si 5 20%
No 20 80%
Total 25 100%

Interpretación:
El 20% de los encuestado, consideran que los usuarios del Segundo Registro de la
Propiedad, si tienen conocimiento de cómo funciona el Nuevos Sistema de
Operación,
El 80% de los encuestados, consideran que los usuarios del Segundo Registro de la
Propiedad, no tienen conocimiento de cómo funciona el Nuevo Sistema de
Operación,
Con lo expuesto anteriormente, se establece que la mayoría de los encuestados,
coinciden que los usuarios del Segundo Registro de la Propiedad, no tienen
conocimiento de cómo funciona el Nuevo Sistema de Operación del Segundo
Registro de la Propiedad, y esto se debe a la falta de capacitaciones, falta de
seminarios y el más notable sería la falta de información a las personas
interesadas, a los notarios y a la ciudadanía en general, esto se puede disminuir de
manera considerable, con la divulgación o circulación de una información adecuada
y correcta sobre el Nuevo Sistema de Operación a todas las personas, esto a través
de los diversos medios de comunicación, más utilizados en el territorio
guatemalteco.
105
BOLETA DE ENCUENTA PARA NOTARIOS

Pregunta Número 1

¿Conoce el Nuevo Sistema de Operación del Segundo Registro de la Propiedad?

Respuestas Porcentajes
Si 29 97%
No 1 3%
Total 30 100%

Interpretación:
El 97% de los encuestados, si conoce el Nuevo Sistema de Operación del Segundo
Registro de la Propiedad,
El 3% de los encuestados, no conoce el Nuevo Sistema de Operación del Segundo
Registro de la Propiedad,
Con lo anterior, se establece que el Nuevo Sistema de Operación del Segundo
Registro de la Propiedad, es conocido por los profesionales que ejercen el
Notariado, esto debido al ejercicio constante de la dicha profesión.

Pregunta Número 2

¿Considera que el Nuevo Sistema de Operación del Segundo Registro de la Propiedad,


es un avance para el Derecho Registral?

Respuestas Porcentajes
Si 28 94%
No 2 6%
Total 30 100%

106
Interpretación:
El 94% de los encuestados, considera que el Nuevo Sistema de Operación del
Segundo Registro de la Propiedad, si es un avance para el Derecho Registral,
El 6% de los encuestados, considera que el Nuevo Sistema de Operación del
Segundo Registro de la Propiedad, no es un avance para el Derecho Registral,
Se puede establecer, que la mayoría de los Notarios consideran que el Nuevo
Sistema de Operación del Segundo Registro de la Propiedad, es sin duda alguna,
un avance para el Derecho Registral, y que definitivamente este avance es gracias
a la constante evolución en la tecnología, y que es lo mejor que a podido pasar en
los últimos años para esta institución, y que todas estas innovaciones que se han
implementado al Derecho Registral, son de trascendencia especialmente para el
departamento de Quetzaltenango.

Pregunta Número 3

¿A su criterio con la Modernización del Segundo Registro de la Propiedad, las


actuaciones se tramitaran de manera segura, ágil, confiable y transparente?

Respuestas Porcentajes
Si 28 94%
No 1 3%
Nula 1 3%
Total 30 100%

Interpretación:
El 94% de los encuestados, indican que con la Modernización del Segundo Registro de la
Propiedad, las actuaciones si se tramitaran de manera segura, ágil, confiables y
transparente,
El 3% de los encuestados, indican que con la Modernización del Segundo Registro
de la Propiedad, las actuaciones no se tramitaran de manera segura, ágil, confiable
y transparente,

107
El 3% de los encuestados, manifiestan las dos opciones anteriores, de manera
simultánea, lo que se considera como nula,
Con lo anterior, se tiene claro, que con la Modernización del Segundo Registro de la
Propiedad, las actuaciones que se tramitan en dicha institución, se realizan de una
manera segura, ágil, confiable y transparente; esto debido a que el sistema de
operación, con el que se cuenta actualmente en el Segundo Registro de la
Propiedad, tiene mecanismos propios de seguridad, lo que conlleva a que los
usuarios tengan una mayor confiablidad en el proceso de operación de los
documentos.

Pregunta Número 4

¿Qué ventajas ve en la implementación del Nuevo Sistema de Operación del Segundo


Registro de la Propiedad?

Respuestas Porcentajes
Seguridad Jurídica 12 41%
Rapidez en la entrega de 7 23%
los documentos
Agilización en las 5 17%
operaciones
Acceso a la información 3 10%
registral, por medio de
consultas electrónicas
Otras 2 6%
Ninguna 1 3%
Total 30 100%

Interpretación:
El 41% de los encuestados, manifiestan que hay Seguridad Jurídica, con la
implementación del Nuevo Sistema de Operación del Segundo Registro de la
Propiedad,

108
El 23% de los encuestados, manifiestan que hay rapidez en la entrega de los
documentos, con la implementación del Nuevo Sistema de Operación del Segundo
Registro de la Propiedad,
El 17% de los encuestados, manifiestan que hay agilización en las operaciones
registrales, con la implementación del Nuevo Sistema de Operación del Segundo
Registro de la Propiedad,
El 10% de los encuestados, manifiestan que hay acceso a la información registral,
por medio de consultas electrónicas, con la implementación del Nuevo Sistema de
Operación del Segundo Registro de la Propiedad,
El 6% de los encuestados, manifiestan que se dan otras clases de ventajas, con la
implementación del Nuevo Sistema de Operación del Segundo Registro de la
Propiedad,
El 3% de los encuestados, manifiesta que no hay ventajas con la implementación
del Nuevo Sistema de Operación del Segundo Registro de la Propiedad,
Con lo expuesto, se puede demostrar que con la implementación del Nuevo
Sistema de Operación del Segundo Registro de la Propiedad, las personas
encuestadas, manifiestan que existe un numero considerables de ventajas que se
pueden resaltar al nuevo sistema de operación, la mayoría manifiestan que una de
las ventajas más importantes es la seguridad jurídica, que se le brinda al
documento al momento de ser operado, esto desde su ingreso hasta egreso del
Segundo Registro de la Propiedad. Así como la rapidez en la entrega de los
documentos esto a consecuencia de una agilización en las operaciones.

109
Pregunta Número 5

¿Qué desventajas ve en la implementación del Nuevo Sistema de Operación del


Segundo Registro de la Propiedad?

Respuestas Porcentajes
Si llegaré a faltar el 10 35%
sistema, se atrasan las
operaciones de los
documentos
Ninguna 7 23%
Que a los operadores del 5 17%
Segundo Registro de la
Propiedad, se les dificulta
el nuevo sistema de
operación
Otras 4 12%
Que no todos los libros del 3 10%
Segundo Registro de la
Propiedad, están
digitalizados
Que las consultas 1 3%
electrónicas, tengan
inconvenientes, para ser
utilizadas
Total 30 100%

Interpretación:
El 35% de los encuestados, indican que si llegaré a fallar el sistema, se atrasan las
operaciones de los documentos, con la implementación del Nuevo Sistema de
Operación del Segundo Registro de la Propiedad,
El 23% de los encuestados, indican que no hay desventajas, con la implementación
del Nuevo Sistema de Operación del Segundo Registro de la Propiedad,
El 17% de los encuestados, indican que a los Operadores del Segundo Registro de
la Propiedad, se les dificulta el Nuevo Sistema de Operación del Segundo Registro
de la Propiedad,

110
El 12% de los encuestados, indican que existen otras desventajas, con la
implementación del Nuevo Sistema de Operación del Segundo Registro de la
Propiedad,
El 10% de los encuestados, indican que no todos los libros del Segundo Registro de
la Propiedad están digitalizados, con la implementación del Nuevo Sistema de
Operación del Segundo Registro de la Propiedad,
El 3% de los encuestados, indican que las consultas electrónicas, tengan
inconvenientes, para ser de utilizadas, con la implementación del Nuevo Sistema de
Operación del Segundo Registro de la Propiedad,
La mayoría de los encuestados, manifiestan que si existen desventajas en la
implementación del Nuevo Sistema de Operación del Segundo Registro de la
Propiedad, en el caso si llegaré a faltar el sistema, esto conllevaría
indiscutiblemente al atraso las operaciones de los documentos, en tanto que un
porcentaje considerable de los encuestados, indican que con las innovaciones
realizadas al nuevo sistema de operar, no existen desventajas.

Pregunta Número 6

¿Cree que con la Modernización del Segundo Registro de la Propiedad, se brinda


Seguridad Jurídica a las actuaciones de los Notarios?

Respuestas Porcentajes
Si 26 87%
No 3 10%
Nula 1 3%
Total 30 100%

Interpretación:
El 87% de los encuestados, manifiestan que con la Modernización del Segundo
Registro de la Propiedad, si se brinda Seguridad Jurídica a las actuaciones de los
Notarios,
El 10% de los encuestados, manifiestan que con la Modernización del Segundo
Registro de la Propiedad, no se brinda Seguridad Jurídica a las actuaciones de los
Notarios,
111
El 3% de los encuestados, manifiesta las dos opciones anteriores de manera
simultánea, lo que se considera como nula,
Se establece que con la Modernización del Segundo Registro de la Propiedad, si se
brinda Seguridad Jurídica a las actuaciones de los Notarios, lo que se considera
como un beneficio para los profesionales que se dedican al notariado.

Pregunta Número 7

¿Conoce las fases del Nuevo Sistema de Operación del Segundo Registro de la
Propiedad?

Respuestas Porcentajes
Si 18 60%
No 11 37%
Nula 1 3%
Total 30 100%

Interpretación:
El 60% de los encuestados, indican que sí, conocen las fases del Nuevo Sistema
de Operación del Segundo Registro de la Propiedad,
El 37% de los encuestados, indican que no, conocen las fases del Nuevo Sistema
de Operación del Segundo Registro de la Propiedad,
El 3% de los encuestados, indican las dos opciones anteriores de manera
simultánea, lo que se considera como nula,
Se establece, que la mayoría de los Notarios encuestados, si conocen las fases del
Nuevo Sistema de Operación del Segundo Registro de la Propiedad, por lo que se
puede establecer que estas fases consisten en: Ingreso del Documento, Reparto
Electrónico a Operadores o bien sea el caso Reparto por Eficiencia a Operadores,
Descarga o Escaneo, Verificación de la Operación Registral, Contabilización,
Registro de Honorarios, Firma Electrónica, Revisión de Firma Electrónica,
Devolución o Entrega del Documento ya Operado.

112
CONCLUSIONES

1.- Por medio del estudio realizado se establece, que la Modernización del Segundo
Registro de la Propiedad, es un acontecimiento de importancia para todo el país,
pero especialmente para cada uno de los departamentos que tienen como
jurisdicción a dicho registro, como los son los departamento de Retalhuleu,
Suchitepéquez, Totonicapán, Huehuetenango, Sololá, El Quiché, San Marcos y
específicamente al departamento de Quetzaltenango.

2.- Que con la implementación del Nuevo Sistema de Operación del Segundo Registro
de la Propiedad, existe mayor rapidez en las operaciones registrales, celeridad en el
proceso de operación, mayor confiabilidad para el usuario, certeza jurídica en las
operaciones.

3.- Con la Modernización del Segundo Registro de la Propiedad y con la


implementación del Nuevo Sistema de Operación Registral, se garantiza
plenamente la Seguridad Jurídica que busca el Notario en sus actuaciones y actos
a operar dentro de esta institución.

4.- Todas las actuaciones y actos que se realizan con el Nuevo Sistema de Operación
del Segundo Registro de la Propiedad, tienen como finalidad que se operen de
manera segura, ágil, clara, confiable y transparente.

5.- Mediante las actuaciones de Modernización del Segundo Registro de la Propiedad,


que se llevan a cabo por medio del sistema electrónico de manera computarizada,
se pretende garantizar la fidelidad y sobre todo la seguridad jurídica de la
información de cada documento que ingresa al Segundo Registro de la Propiedad.

6.- Que con las innovaciones que se han dado al sistema de operación registral del
Segundo Registro de la Propiedad, es preciso, necesario e indispensable que se

113
les brinden a los operadores de dicha institución, capacitaciones y seminarios para
que estén a la vanguardia de la informática.

7.- Que con la Modernización del Segundo Registro de la Propiedad y con los avances
tecnológicos, con los que se cuentan actualmente, los notarios podrán obtener
información de las operaciones registrales realizadas dentro del Segundo Registro
de la Propiedad, por medio de las consultas electrónicas que podrán realizar desde
sus respectivas oficinas jurídicas.

114
RECOMENDACIONES

1.- Que la Modernización del Segundo Registro de la Propiedad, se de a conocer a


todo el país, para que los ciudadanos conozcan los cambios y avances que se han
dado dentro de esta institución pública.

2.- Que se realicen seminarios y talleres, dirigidos a Notarios, sobre el nuevo sistema
de operación con que cuenta actualmente el Segundo Registro de la Propiedad, con
el objetivo de darles a conocer las fases, el seguimiento o el proceso al momento de
la inscripción de un documento, así como de las diferentes operaciones que se
realizan.

3.- Que se le brinde la importancia necesaria al Derecho Registral, como una rama
más del Derecho, por ser una institución dotada de fe pública, que brinda plena
seguridad jurídica, y que se implemente como curso dentro del pensum de estudios
de la carrera de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales.

4.- Que el Segundo Registro de la Propiedad cuente con su propio servidor de


información, para no estar enlazado y depender totalmente del Registro General,
esto para evitar congestionamientos en la red, caída del sistema que limita realizar
las operaciones y así tener una autonomía propia como institución pública.

5.- Que se promuevan cursos, seminarios y capacitaciones de manera constante a los


operadores del Segundo Registro de la Propiedad, para que estén a la vanguardia
de la informática.

6.- Que el Segundo Registro de la Propiedad cuente con su propia página de internet
actualizada, para realizar consultas electrónicas, ya sea por Notarios o usuarios en
general y que esta sea de fácil acceso.

115
REFERENCIAS

a) Referencias Bibliográficas

1. Barrios, Jorge Rolando. Registro General de la Propiedad. Legislación


Registral. Guatemala, Centro América. 1998.

2. Barrios Osorio, Omar Ricardo. Derecho e Informática. Segunda Edición.


Guatemala. Ediciones Mayte. 2006.

3. Carral y de Teresa, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. Décima Séptima


Edición. Distrito Federal, México. Editorial Porrúa. 2005.

4. De Casso Romero, Ignacio. Derecho Hipotecario o del Registro de la Propiedad.


Madrid, España. Instituto de Derecho Civil. 1961.

5. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales. Buenos Aires, Argentina.


Editorial Heliasta S.R.L. 1999.

6. Diccionario Jurídico Elemental. Buenos Aires, Argentina. Editorial Heliasta


S.R.L. 1993.

7. Diccionario Ruy Días de Ciencias Jurídicas y Sociales. Buenos Aires, Argentina.


2005.

8. Dosamantes Teran, Jesús Alfredo. Los Principios Registrales y el Registro


Nacional Agrario. México. Colegio de Notarios del Estado de Sonora. 2003.

9. García García, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario.


Tomo I. Madrid, España. 1998.

116
10. Lacruz Berdejo, José Luisa y Francisco Sancho Rebullida. Derecho Inmobiliario
Registral. Madrid, España. Editorial Sykinson. 2001.

11. Montes, Ángel Cristóbal. Introducción al Derecho Inmobiliario Registral. España.


Editorial Librería General. 1986.

12. Muñoz, Nery Roberto. Introducción al Estudio del Derecho Notarial. Novena
Edición. Guatemala. Infoconsult Editores. 2003.

13. Muñoz, Nery Roberto. Introducción al Estudio del Derecho Notarial. Décima
Primera Edición. Guatemala. Infoconsult Editores. 2006.

14. Muñoz, Nery Roberto y Rodrigo Muñoz Roldán. Derecho Registral Inmobiliario
Guatemalteco. Primera Edición. Guatemala. Infoconsult Editores. 2005.

15. Palacios Echeverría, Iván. Manual de Derecho Registral. Segunda Edición.


Costa Rica. Editorial Investigaciones Jurídicas S.A. 1994.

16. Pérez Fernández del Castillo, Bernardo. Derecho Registral. Segunda Edición.
México. Editorial Porrúa. 1991.

17. Ríos Hellig, Jorge. La Práctica del Derecho Notarial. Sexta Edición. Distrito
Federal, México. McGraw-Hill/Interamericana Editores S.A de C.V. 2005.

18. Roca Sastre, Ramón María. Derecho Hipotecario. Cuarto Volumen. Barcelona,
España. 1948.

117
b) Referencias Normativas

1. Constitución Política de la República de Guatemala. (1,985)

2. Código Civil, Decreto Ley 106

3. Reglamento de los Registros de la Propiedad, Acuerdo Gubernativo Número 30-


2005

4. Arancel General para los Registros de la Propiedad, Acuerdo Gubernativo Número


325-2005

c) Referencias Electrónicas

1. www.cien.org.gt/Periodistas/Articulos/VSsiglo4octubre2006.pdf.

2. www.registro-propiedad.org.gt/.

3. www.e-forall.org/pdf/AdmintierrasyTICs_16Sep2006.pdf

4. www.gbm.net/.../digitalización_de_documentos.php

5. www.jurídica.unam.mx/publica/librev/podium/.../pr18.pdf

d) Otras Referencias

1. Barrios Carrillo, Axel. Aspectos Fundamentales de los Registros en Guatemala.


Guatemala. 1981. Tesis de Grado. Universidad San Carlos de Guatemala.

2. Barrios Izaguirre, Ángel Estuardo. Registrador Auxiliar del Segundo Registro de la


Propiedad.

118
3. Chico Ortiz, José María. Proyecto de la Seguridad Jurídica. Revista Crítica de
Derecho Inmobiliario. Publicación Número 563. México.

4. Gramajo Estrada, Francisco Alejandro. La Modernización del Segundo Registro de


la Propiedad. Guatemala. 1998. Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y
Sociales. Universidad de San Carlos de Guatemala.

5. Muñoz Sánchez de Molina, Brenda Dery. El Segundo Registro de la Propiedad y su


Incidencia en la Actividad Notarial. Quetzaltenango, Guatemala. 1995. Tesis de
Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales. Universidad Rafael Landívar.

6. Ortega Pivaral, Manola. Funcionamiento del Registro General de la Propiedad su


Modernización y Reforma. Guatemala. 1997. Tesis de Licenciatura en Ciencias
Jurídicas y Sociales. Universidad Francisco Marroquín.

7. Palacios Criado, Francisco de Asís. Registrador de la Propiedad de Priego de


Córdoba.

8. Ramírez Villatoro, Espiridion. Funcionamiento del Registro de la Propiedad de


Guatemala. Guatemala. 1966. Tesis de grado, Facultad de Ciencias Jurídicas y
Sociales. Universidad San Carlos de Guatemala.

9. Tello Girón, Erasmo Abraham. Consideraciones sobre el Derecho Registral en


Guatemala. Guatemala. 1980. Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y
Sociales. Universidad Mariano Gálvez de Guatemala.

119
ANEXOS

BOLETA DE ENCUENTA PARA OPERADORES, DEL SEGUNDO REGISTRO DE LA


PROPIEDAD

Pregunta Número 1

Gráfica

100

50

0
Si No

Pregunta Número 2

Gráfica

40

20

0
Rapidez en las Celeridad en el Miniminiza el tiempo Otras
operaciones proceso de al operador
registrales operación

120
Pregunta Número 3

Gráfica

50
40
30
20
10
0
Cuando no hay Que el Segundo Que una persona Otras Ninguna
sistema se atrasa Registro depende cibernética se
el trabajo en las totalmente del introduzca al
operaciones Registro General y sistema de
no tiene operación y este
autonomía propia pueda modificar o
robar información

Pregunta Número 4

Gráfica

40
30
20
10
0
De 12 a 18 De 20 a 25 De 30 a 50 Depende de la No tiene
clase de conocimiento
documento a
operar

121
Pregunta Número 5

Gráfica

100

50

0
Si No

Pregunta Número 6

Gráfica

100

50

0
Si No

122
Pregunta Número 7

Gráfica

80
60
40
20
0
Si No

BOLETA DE ENCUENTA PARA NOTARIOS

Pregunta Número 1

Gráfica

100

50

0
Si No

123
Pregunta Número 2

Gráfica

100

50

0
Si No

Pregunta Número 3

Gráfica

100

50

0
Si No Nula

124
Pregunta Número 4

Gráfica

50

0
Seguridad Rapidez en la Agilización en Acceso a la Otras Ninguna
Jurídica entrega de las operaciones información
documentos registral por
medio de
consultas
electrónicas

Pregunta Número 5

Gráfica

40
30
20
10
0
Si llegaré a faltar Ninguna Que a los Otras Que no todos Que las
el sistema, se operadores del los libros, del consultas
atrasan las 2do. Registro de Segundo electrónicas
operaciones de la Propiedad, se Registro de la tengan
los documentos les dificulta el Propiedad, inconvenientes
nuevo sistema estan para ser
digitalizados utilizadas

125
Pregunta Número 6

Gráfica

100

50

0
Si No

Pregunta Número 7

Gráfica

60
50
40
30
20
10
0
Si No Nula

126
UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR
FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y SOCIALES
CAMPUS DE QUETZALTENANGO

BOLETA DE ENCUESTA PARA OPERADORES, DEL SEGUNDO REGISTRO DE LA


PROPIEDAD

Tema: “EL DERECHO REGISTRAL ANTE LAS ACTUACIONES DE MODERNIZACIÓN DEL


SEGUNDO REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LA SEGURIDAD JURÍDICA DEL
NOTARIO”

Introducciones:
Con base a su experiencia, coloque una “X”, en la alternativa que considere
conveniente.
Los resultados serán estrictamente de carácter confidencial.
De antemano le quedo altamente agradecida por su colaboración.

1. ¿Se garantiza la Seguridad Jurídica, que buscan los Notarios con la Modernización del
Segundo Registro de la Propiedad?
Si____________ No____________

¿Porqué?__________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________

2. ¿Qué ventajas ve en la implementación del Nuevo Sistema de Operación del Segundo


Registro de la Propiedad?
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________

127
3. ¿Qué desventajas ve en la implementación del Nuevo Sistema de Operación del Segundo
Registro de la Propiedad?
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________

4. ¿Cuántas operaciones diarias se realizan con el Nuevo Sistema de Operación del Segundo
Registro de la Propiedad?
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________

5. ¿Con la Modernización del Segundo Registro de la Propiedad, las actuaciones y actos se


tramitan de manera segura, ágil, confiable y transparente?
Si____________ No____________

¿Porqué?__________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________

6. ¿Cree que la Informática, juega un papel importante dentro de la Modernización del


Segundo Registro de la Propiedad?
Si____________ No____________

¿Porqué?__________________________________________________________________
_________________________________________________________________________

7. ¿Cree usted, que los usuarios del Segundo Registro de la Propiedad, tienen conocimiento
de cómo funciona el Nuevo Sistema de Operación?
Si____________ No____________

¿Porqué?__________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

128
UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y SOCIALES


CAMPUS DE QUETZALTENANGO

BOLETA DE ENCUESTA PARA NOTARIOS

Tema: “EL DERECHO REGISTRAL ANTE LAS ACTUACIONES DE MODERNIZACIÓN DEL


SEGUNDO REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LA SEGURIDAD JURÍDICA DEL
NOTARIO”

Introducciones:
Con base a su experiencia, coloque una “X”, en la alternativa que considere
conveniente.
Los resultados serán estrictamente de carácter confidencial.
De antemano le quedo altamente agradecida por su colaboración.

1. ¿Conoce el Nuevo Sistema de Operación del Segundo Registro de la Propiedad?


Si____________ No____________

¿Porqué?__________________________________________________________________
_________________________________________________________________________

2. ¿Considera que el Nuevo Sistema de Operación del Segundo Registro de la Propiedad, es


un avance para el Derecho Registral?
Si____________ No____________
¿Porqué?__________________________________________________________________

129
3. ¿A su criterio con la Modernización del Segundo Registro de la Propiedad, las actuaciones
se tramitaran de manera segura, ágil, confiable y transparente?
Si____________ No____________

¿Porqué?__________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
4. ¿Qué ventajas ve en la implementación del Nuevo Sistema de Operación del Segundo
Registro de la Propiedad?

____________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

5. ¿Qué desventajas ve en la implementación del Nuevo Sistema de Operación del Segundo


Registro de la Propiedad?
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________

6. ¿Cree que con la Modernización del Segundo Registro de la Propiedad, se brinda


Seguridad Jurídica a las actuaciones de los Notarios?
Si____________ No____________

¿Porqué?__________________________________________________________________
_________________________________________________________________________

7. ¿Conoce las fases del Nuevo Sistema de Operación del Segundo Registro de la Propiedad?
Si____________ No____________

¿Cuáles
son?_________________________________________________________________
_________________________________________________________________________

130

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