CONTRATO DE CORRETAJE

Reseña histórica

Aunque la práctica de la mediación puede tener origen milenario y “su utilización

asoma en las culturas primitivas, como en Roma y Egipto, sin embargo, no
aparece claramente una regulación de la actividad en aquellas épocas.”

En España, “la primera reglamentación de los corredores ocurre en 1271,

conocida con el nombre de Las Ordenanzas de Lonja y Oreja, en las cuales se
reglamentaba a los corredores de oreja, conocidos con este nombre.”

La reglamentación se hacía desde el punto de vista subjetivo, es decir, se

regulaba la actividad del mediador como comerciante, pero no el contrato de
corretaje y se trataba de una regulación bastante estricta y escrupulosa con la
actividad del mediador, debido a la confianza que el él se depositaba.
Posteriormente, “la Real Cédula de Alfonso V. de Aragón en 1744, califica a los
corredores de oreja como persona pública y les reconoce, además de su función
mediadora la de dar fe sobre las operaciones en las cuales intervienen.”

Las ordenanzas de Bilbao, igualmente reconocen ese matiz publicista de los

corredores, señalan que un evento de discusión entre los contratantes de un
negocio, los libros del corredor darían fe; se insiste pues en la función fedetaria de
los corredores.

En Alemania, “la utilización práctica de la figura de los mediadores comienza con

la necesidad de negociar entre un nativo y un extranjero, intermediario que
además servía de intérprete. Posteriormente, la actividad se extiende a las
operaciones entre los nacionales.

En la edad media se desarrolla el derecho del corretaje, muy elaborado, con

inclinación al sistema corporativo germánico. El corredor se presenta con un
carácter oficial; es un funcionario al servicio de las municipalidades y de las
corporaciones. El corredor tiene una posición imparcial y oficial, además controla
la actividad del comercio. Desde fines del siglo XVI, se unifica el derecho del
corretaje en Alemania, siendo el corredor un funcionario oficial encargado de la
expedición de documentos y de la supervisión.

En el siglo XIX, se presenta un cambio en la tradicional concepción del corredor,

que sufre una liberación paulatina; se termina el monopolio de los corredores
oficiales y al lado de esto se permiten los corredores libres. Posteriormente, el
Código de Comercio de 1897, suprime los corredores oficiales, regulando
solamente a aquellos que son comerciantes; no obstante, los corredores
comerciantes tienen frecuentemente funciones oficiales.”

También en Francia los corredores tuvieron su época en la cual no eran

comerciantes, tenían un carácter oficial y por ende, no se podía hacer un comercio
libre de la mediación.

Por este motivo no se hacía necesaria la reglamentación legal de contrato de

corretaje; las obligaciones del corredor las impone a su cargo un oficial.
“Posteriormente, viene la ley 17 de 1791, que abre en Francia la puerta para la
libertad de la mediación. El Código de Comercio francés de 1808, distingue los
corredores de seguros, los intérpretes, los conductores de buques y los corredores
de transportes. Al lado de estos corredores con libertad del corretaje y autoriza a
cualquier persona para ejercer la profesión de corredor.”

De esta manera se abre la posibilidad de una regulación legal del contrato de

mediación.

Con estos antecedentes se presenta la figura del corredor en el Código de

Comercio chileno de 1865, que luego es adoptada por el estado de Panamá en
1869 y posteriormente para toda la república de Colombia en 1887. En esta
regulación no se estudia todavía el contrato de corretaje. Esta es una figura
contractual atípica. El derogado Código de Comercio terrestre colombiano
regulaba en el título III del libro I, los corredores y agentes de cambio. Se
disciplinaba en la pasada legislación, la relación mercantil que implica la
mediación, desde un punto de vista subjetivo.
El actual Código de Comercio colombiano, abandona la regulación subjetiva de la
relación de corretaje y se ocupa de estructurar y disciplinar el contrato de
corretaje, el cual le brinda una nominación propia y una existencia típica.

En España no existe una regulación del contrato de corretaje en el Código de

Comercio, aunque algunas leyes modernas sí se ocupan del corretaje. El Código
de Comercio francés, tampoco estudia el contrato de corretaje y se dedica a
regular la actividad de los mediadores desde el punto de vista subjetivo.

Definición

Para el diccionario de la Lengua Española, Corretaje es "Diligencia y trabajo que

pone el corredor en los ajustes y ventas.

Hay contrato de corretaje: “Cuando una de las partes llamada corredor se

compromete a procurar un interesado para que concierte una operación con la
otra parte llamada cliente o comitente, quien se obliga a pagar una comisión en
caso de que la operación se realice.”

Según Ossorio el corretaje es: “la actividad profesional mediante la cual quien la
ejerce trata de acercar la oferta con la demanda, a efectos de promover la
contratación. En consecuencia, el corredor es un intermediario entre quien ofrece
una cosa y quien puede o quiere tomarla, a fin de ponerlos de acuerdo para
terminar el negocio jurídico de que se trate. El corredor no actúa como mandatario
de las partes interesadas. Algunas legislaciones califican al corredor como auxiliar
del comercio.”

De acuerdo al Código de Comercio:

En su artículo 301 establece: Contrato de Corretaje. En virtud del contrato de

corretaje, una o más partes interesadas en la conclusión de un negocio se obligan
a pagar al corredor el corretaje si el negocio se concluye por efecto de su
intervención.
Siempre que, entre el corredor y las partes del negocio concluido por efecto de su
intervención, no se hubiere determinado la parte a cuyo cargo esté el pago del
corretaje, deberá pagarlo la parte que haya encargado primero al corredor.
Si el negocio se ha concluido por efecto de la intervención de varios corredores,
cada uno de ellos tiene derecho a una parte del corretaje.

El contrato de mediación o corretaje es el utilizado generalmente por las

inmobiliarias cuando se pretende a través de ellas vender o alquilar inmuebles.

El contrato de mediación o corretaje es una figura contractual integrada en los

contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos cuya esencia reside en la
prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación
de futuros contratantes, a la obtención del resultado consistente en la puesta en
contacto o en relación de personas interesadas en celebrar entre ellas un contrato.

El contrato de corretaje se diferencia del contrato de comisión, en que el

comisionista actúa en nombre propio, es decir, los negocios que le encomendó el
comitente los ejecuta en nombre propio, mientras que el corredor solo actúa para
acercar a las partes para que estas celebren el negocio, el corredor es un
facilitador de las relaciones entre comerciantes, ya que los pone en contacto para
que estos realicen negocios.

ELEMENTOS

Vendedor o arrendante Mediador o corredor Comprador o

(parte) arrendatario(parte)

Vendedor o arrendante:
Es la persona que dispone unilateralmente enajenar un bien mueble o inmueble
que es de su propiedad. El código de comercio se refiere a esta persona como
parte, sin darle un nombre específico como en los demás contratos.

Mediador o Corredor:

En el contrato de corretaje, encontramos un comerciante profesional, que a

cambio de una remuneración, pone todo su esfuerzo para concretar la oferta y la
demanda y promover la conclusión de contratos mercantiles.

Corredor, se le llama a la persona que por su especial tarea de poner en relación a

dos o más personas, con el fin de que celebren un negocio comercial, sin estar
vinculado a las partes por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o
representación. La actividad que despliega el corredor es completamente
promocional, en caminada a poner en contacto a dos personas, para que ellas
contraten.

El código de comercio define al corredor en el artículo 292, el cual expresa lo

siguiente: “Es corredor el que en forma independiente y habitual, se dedica a
poner en contacto a los interesados en la conclusión de un negocio, sin estar
ligado a ninguna de las partes por relaciones de colaboración, dependencia o
representación., con el fin de que celebren un negocio comercial, sin estar
vinculado a las partes por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o
representación.

Comprador o Arrendatario: Es la parte dentro del negocio que está interesada

en comprar el bien, sea mueble o inmueble, que el vendedor o propietario posee y
puso en venta. De igual forma el Código de comercio solo se refiere a ésta como
parte, sin darle un nombre en específico como en un contrato de comisión por
ejemplo, que hay comitente y comisionista.

CARACTERÍSTICAS
Respecto de las características, se denominan tales a las que se desprenden de la
clasificación del contrato. Este, el de corretaje, es un contrato:
 consensual,
 libremente discutido,
 típico o nominado,
 oneroso si se llega a concluir el negocio jurídico que se pretende,
 conmutativo,
 bilateral,
 principal y
 de tracto sucesivo.

OBLIGACIONES EN GENERAL

ARTICULO 671. Formalidades de los contratos.

Los contratos de comercio, no están sujetos, para su validez, a formalidades
especiales. Cualesquiera que sean la forma y el idioma en que se celebren, las
partes quedarán obligadas de la manera y en los términos que aparezca que
quisieron obligarse. Los contratos celebrados en el territorio guatemalteco y que
hayan de surtir efectos en el mismo, se extenderán en el idioma español.

Se exceptúan de esta disposición los contratos que, de acuerdo con la ley,

requieran formas o solemnidades especiales.

OBLIGACIONES DEL CORREDOR

Según el artículo 293 del Código de Comercio, Para poder ejercer como corredor,
es indispensable tener autorización legal, la que el interesado deberá obtener de
acuerdo con los requisitos que establezca el reglamento respectivo.

ARTICULO 295. Obligaciones.

Los corredores están obligados:
1º. A responder de la identidad de las personas que contrataren por su mediación
y asegurarse de su capacidad legal; si intervinieren en contratos celebrados por
personas incapaces, responderán de los daños y perjuicios que resultaren
directamente de la incapacidad.
2º. A ejecutar por sí mismos las negociaciones que se les encomendaren.
3º. A proponer los negocios con exactitud, claridad y precisión.
4º. A asistir a la entrega de los objetos, material del negocio, cuando alguno de los
contratantes lo exija.
5º. A responder, en las operaciones sobre títulos de crédito, de la autenticidad de
la firma del último endosante o del girador en su caso, y a recogerlos para
entregarlos al tomador.
6º. A conservar, marcada con su sello y con los de los contratantes, mientras el
comprador no las reciba a su satisfacción, una muestra de las mercaderías,
siempre que la operación se hubiere hecho sobre muestras.
7º. A expedir, a costa de los interesados que lo pidieren o por mandato de
autoridad, certificación de los asientos correspondientes a los negocios en que
hayan intervenido.
8º. A extender el comprador una lista firmada y completa de todos los títulos
negociados con su intervención, con indicación de todos los detalles necesarios
para su debida identificación.
9º. A anotar en su registro los extremos esenciales de los contratos en que hayan
intervenido.
10º. Guardar secreto en todo lo que concierne a los negocios que se les encargue,
a menos que por disposición de la ley, por la naturaleza de las operaciones o por
el consentimiento de los interesados, puedan o deban dar a conocer los nombres
de éstos.
ARTICULO 297. Libro de los Corredores.
Los corredores llevarán los siguientes libros:
1º. Un libro de registro encuadernado y foliado, en el cual asentarán, día por día,
por orden de fecha y bajo numeración seguida, todos los negocios ejecutados por
su mediación.
2º. Un libro en el cual consignarán los nombres y domicilio de los contratantes, la
materia del negocio y las condiciones en que se hubiere celebrado. Los asientos
se harán en el acto de ajustarse el negocio.

Los libros deberán ser previamente autorizados por el Registro Mercantil y se

llevarán sin abreviaturas, espacios en blanco, ni alteraciones.

Los corredores deben entregar a cada uno de los contratantes, dentro de las
veinticuatro horas siguientes a la conclusión del negocio, un extracto firmado por
ellos y por los interesados, del asiento que hubieren verificado en su registro. Este
extracto, firmado por las partes, prueba el contrato.

Prohibiciones Del Corredor:

Están establecidas en el Código de Comercio:

ARTICULO 296. Prohibiciones.

Se prohibe a los corredores:
1º. Ejecutar negocios mercantiles por su cuenta o tomar interés en ellos bajo
nombre propio o ajeno, directa o indirectamente.
2º. Desempeñar en el comercio el oficio de cajero, tenedor de libros o contador o
dependiente, cualquiera que sea la denominación que llevare.
3º. Exigir o recibir remuneraciones superiores a las convenidas con las partes.
4º. Dar certificaciones sobre hechos que no consten en los asientos de sus
registros. Podrán, sin embargo, declarar únicamente en virtud de orden de tribunal
competente, lo que hubieren visto o entendido en cualquier negocio.
Derechos Del Corredor:

En virtud del contrato de corretaje, una o más partes interesadas en la conclusión

de un negocio se obligan a pagar al corredor el corretaje si el negocio se concluye
por efecto de su intervención.

Siempre que, entre el corredor y las partes del negocio concluido por efecto de su
intervención, no se hubiere determinado la parte a cuyo cargo esté el pago del
corretaje, deberá pagarlo la parte que haya encargado primero al corredor. Art.
301 del Código de Comercio.

Si el negocio se ha concluido por efecto de la intervención de varios corredores,

cada uno de ellos tiene derecho a una parte del corretaje.

Derechos Y Obligaciones De Las Partes (vendedor o arrendante, comprador

o arrendatario)

En el Código de Comercio guatemalteco no se encuentran establecidos derechos

ni obligaciones para las partes que el corredor hace que concreten determinado
negocio, el cual puede ser un arrendamiento o una compra venta de bien mueble
o inmueble, sin embargo en el Código Civil guatemalteco encontramos regulado
algo al respecto para las partes en el caso de concretar negocios como los
mencionados.

ARTICULO 1790. Por el contrato de compraventa el vendedor transfiere la

propiedad de una cosa y se compromete a entregarla, y el comprador se obliga a
pagar el precio en dinero.

ARTICULO 1880. El arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes se

obliga a dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo, a otra que se obliga a
pagar por ese uso o goce un precio determinado.
 EJEMPLO

La función del mediador (ejemplo: una inmobiliaria) radica en

la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro
comprador, o entre el arrendador y el futuro inquilino, con lo que su relación
negocial solo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo estando
supeditada su eficacia en cuanto al devengo de honorarios por comisión a la
condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto
expreso en contra.