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Universidad Tecnológica Centroamericana

Dirección de Postgrados

Materia:
Técnicas y Herramientas para la Planificación de Proyectos

Catedrático:
Ing. David Díaz

Proyecto de Urbanización Residencial Pradera


Verde
Grupo: Ingenieros y Asociados

Integrantes:
Lilian Gálvez 11943017
José Enamorado 11943018
Jabileth Portillo 11943096

14 de septiembre del 2019

Tegucigalpa, M.D.C. Honduras C.A.


Contenido

CAPÍTULO I. PLANTEAMIENTO DE LA INVESTIGACIÓN .................................................................6


1.1 INTRODUCCIÓN ............................................................................................................................6
1.2 ANTECEDENTES ...........................................................................................................................6
1.3. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA ....................................................................................................7
1.3.1. ENUNCIADO DEL PROBLEMA ..............................................................................................7
1.3.2. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA ......................................................................................7
1.3.3. PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN .....................................................................................8
1.4. OBJETIVOS DEL PROYECTO.......................................................................................................8
1.4.1. OBJETIVO GENERAL ............................................................................................................8
1.4.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS ....................................................................................................8
1.5. JUSTIFICACIÓN.....................................................................................................................9
CAPÍTULO II. MARCO TEÓRICO ..............................................................................................................9
2. ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN ACTUAL .......................................................................................9
2.1.1. ANÁLISIS DEL MACRO – ENTORNO .....................................................................................9
2.1.2. ANÁLISIS DEL MICRO – ENTORNO ......................................................................................9
2.1.3. ANÁLISIS INTERNO ................................................................................................................10
2.2. TEORÍA DE SUSTENTO ..............................................................................................................11
2.2.1 Resolución de Viabilidad Urbanística .....................................................................................12
2.2.2 Resolución de Viabilidad Urbanística Descripción de las Variables de un Modelo
Fisicomatemático de Evaluación del Suelo Urbano:.............................................................................14
2.3. CONCEPTUALIZACIÓN .............................................................................................................15
2.4. INSTRUMENTOS .........................................................................................................................15
2.4.1. ANÁLISIS TÉCNICO ................................................................................................................15
Urbanización Ecológica ........................................................................................................................16
Materiales para construcción ecológicos convencionales: ....................................................................17
Materiales para construcción a partir del reciclaje ................................................................................18
Recaptación de agua ..............................................................................................................................19
Área de captación del agua de lluvia .....................................................................................................20
Aspectos para tener en cuenta al construir una casa amigable con el medio ambiente y auto sostenible.
...............................................................................................................................................................23
Estrategias de diseño para una casa ecológica ......................................................................................23
2.4.2. ANÁLISIS DE MERCADO .......................................................................................................26
2.4.3. ANÁLISIS FINANCIERO .........................................................................................................26
2.5. MARCO LEGAL ...........................................................................................................................27
CODIGO PARA URBANIZAR MUNICIPALIDAD DE SAN PEDRO DEPARTAMENTO DE
CORTES ACTA No. 89 ........................................................................................................................27
APROBACION DEL ANTEPROYECTO DE URBANIZACION .....................................................31
APROBACION FINAL DEL DISEÑO DEL PROYECTO DE URBANIZACION ...........................32
ESTRUCTURA DE DESGLOSE DE TAREAS DE LA URBANIZACIÓN PRADERA VERDE ............34
CAPÍTULO III RESULTADOS Y ANÁLISIS ............................................................................................44
3.1. DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO O SERVICIO .......................................................................44
3.2. DEFINICIÓN DEL MODELO DE NEGOCIOS ...........................................................................44
3.3. PROPIEDAD INTELECTUAL. ....................................................................................................44
Planos ....................................................................................................................................................45
Planos de la Urbanización .....................................................................................................................45
Plano Planta Perfil .................................................................................................................................46
Casa Modelo ..........................................................................................................................................47
3.4. ESTUDIO DE MERCADO ............................................................................................................48
Investigación de campo .........................................................................................................................48
Fuentes de datos y Recopilación de Información..................................................................................49
Características .......................................................................................................................................49
Determinación y cuantificación de la demanda ....................................................................................49
Determinación y cuantificación de la oferta .........................................................................................50
Competencia ..........................................................................................................................................50
Análisis de la competencia ....................................................................................................................50
Estrategias Competitivas .......................................................................................................................50
Localización ..........................................................................................................................................51
Publicidad ..............................................................................................................................................51
Metodología ..........................................................................................................................................51
Precio .....................................................................................................................................................52
Análisis FODA del proyecto .................................................................................................................52
Estrategias competitivas del proyecto ...................................................................................................53
Estrategia de segmentación ...................................................................................................................53
Estrategia de producto/servicio .............................................................................................................54
Estrategia de Precio ...............................................................................................................................54
3.5. ESTUDIO DE PRODUCCIÓN Y OPERACIONES .....................................................................55
Cálculo de Corte y Relleno ...................................................................................................................56
Calculo Tendido Eléctrico .....................................................................................................................57
Cálculo de Agua Potable .......................................................................................................................57
Cálculo de Aguas Lluvias .....................................................................................................................58
Calculo Cuadro de Flujos ......................................................................................................................58
Cálculo de Espesor Pavimento ..............................................................................................................59
Tabla de Costos Por Urbanizar..............................................................................................................60
Costo de la vivienda ecológica ..................................................................................................................61
PROYECTO ..........................................................................................................................................61
CIMIENTOS O FUNDAMENTO ........................................................................................................61
IMPERMEABILIZACIÓN DEL FUNDAMENTO ............................................................................62
PRIMERA LÍNEA DE LADRILLOS...................................................................................................63
FIJACIÓN DE LAS VARILLAS DE LAS COLUMNAS ...................................................................65
COLA PVA (COLA BLANCA) ..........................................................................................................66
MEZCLA ARTESANAL HECHA DE MORTERO, COLA BLANCA PVA Y AGUA ....................66
AMARRE DE LAS COLUMNAS ...........................................................................................................67
CONSTRUCCIÓN ECOLÓGICA - PUERTAS Y VENTANAS ........................................................68
CONSTRUCCIÓN ECOLÓGICA – ELECTRICIDAD E HIDRAULICA .........................................69
CONSTRUCCIÓN ECOLÓGICA - PAREDES CIRCULARES .........................................................70
CONSTRUCCIÓN ECOLÓGICA - COLUMNAS O PILARES .........................................................71
UNIONES DE PAREDES CONVENCIONALES CON PAREDES ECOLÓGICAS ........................71
CUBIERTAS .................................................................................................................................................72
3.6. ESTUDIO FINANCIERO ..............................................................................................................73
Resumen ejecutivo ........................................................................................................................................83
CAPITULO IV. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES .................................................................85
CONCLUSIONES ....................................................................................................................................85
RECOMENDACIONES ...........................................................................................................................86
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ..........................................................................................................87
ANEXOS .......................................................................................................................................................89
Índice de Ilustraciones
Ilustración 1 Cifras de la Construcción .........................................................................................................11
Ilustración 2 Dibujo ilustrativo de Casa Ecologica .......................................................................................16
Ilustración 3 Construccion de casa ................................................................................................................17
Ilustración 4 Casa elaborada con ladrillo ecológico......................................................................................19
Ilustración 5 Fuentes de iluminacion ............................................................................................................19
Ilustración 6 Fuentes de captación del agua de lluvia ...................................................................................20
Ilustración 7 Tipos de techos utilizados para la captación del agua pluvial .................................................21
Ilustración 8 Sistema de distribución en una casa ecológica ........................................................................23
Ilustración 9 Casa ecológica ..........................................................................................................................24
Ilustración 10 Energia Fotovoltaica ..............................................................................................................26
Ilustración 11 Logo de la Urbanización Pradera Verde ................................................................................34
Ilustración 12 Plano Planta Perfil ..................................................................................................................46
Ilustración 13 Plano Planta Perfil parte 1 ......................................................................................................46
Ilustración 14 Plano Arquitectonica ..............................................................................................................47
Ilustración 15 Plano Casa Modelo Fachada ..................................................................................................47
Ilustración 16 Cimientos ...............................................................................................................................62
Ilustración 17 Cimentación ...........................................................................................................................62
Ilustración 18 Cimentación ...........................................................................................................................62
Ilustración 19 Impermeabilización ...............................................................................................................62
Tabla 1 Gantt parte 1 .....................................................................................................................................45
Tabla 2 Gantt parte 2 .....................................................................................................................................45
Tabla 3 Censo Población y Vivienda 2013 ...................................................................................................49
Tabla 4 Datos de Tenencia ............................................................................................................................51
Tabla 5 Cuadro de Uso de Suelos .................................................................................................................55
Tabla 6 Corte y Relleno ................................................................................................................................56
Tabla 7 Calculo Eléctrico ..............................................................................................................................57
Tabla 8 Calculo de agua potable ...................................................................................................................57
Tabla 9 Cálculo de Aguas Lluvias ................................................................................................................58
Tabla 10 Calculo Cuadro de Flujos ...............................................................................................................58
Tabla 11 Cálculo de Espesor Pavimento .......................................................................................................59
Tabla 12 Tabla de Costos Por Urbanizar ......................................................................................................60
Tabla 13 Costos totales .................................................................................................................................83
Ilustración 20 Impermeabilización ................................................................................................................63
Ilustración 21 Ladrillos .................................................................................................................................64
Ilustración 22 Ladrillos .................................................................................................................................64
Ilustración 23 Fijación de las varillas ............................................................................................................65
Ilustración 24 Colocación de ladrillos ...........................................................................................................66
Ilustración 25 acentamiento ..........................................................................................................................67
Ilustración 26 Paredes ...................................................................................................................................67
Ilustración 27 Columnas................................................................................................................................68
Ilustración 28 paredes....................................................................................................................................69
Ilustración 29 Instalaciones Electricas ..........................................................................................................70
Ilustración 30 Paredes Circulares ..................................................................................................................71
Ilustración 31Uniones de paredes .................................................................................................................72
Ilustración 32 Cubiertas ................................................................................................................................72
Ilustración 33 Analisis de las actividades .....................................................................................................76
Ilustración 34 Perfil .......................................................................................................................................77
Ilustración 35 Analisis de soluciones ............................................................................................................79
Ilustración 36 Análisis requeridos para la Integración del Estudio de Mercado ...........................................82
CAPÍTULO I. PLANTEAMIENTO DE LA INVESTIGACIÓN

1.1 INTRODUCCIÓN

Existe una angosta relación entre un lugar adecuado para vivir y la capacidad de desarrollar un proyecto de
vida personal y familiar. Por tal razón, la vivienda es un elemento fundamental para garantizar el desarrollo
humano. Es en la vivienda donde nace el hogar y cada ser humano crece, desarrolla los principios, los valores
morales y espirituales y el sentido de la independencia que les harán personas de bien y poder vivir en el
mundo exterior. Así mismo, la vivienda es un espacio donde las personas se pueden reunir, convivir, proteger
y cuidar de la familia y a la comunidad. En resumen, es una necesidad básica y primordial de las personas.
Desafortunadamente en países como el nuestro, la posibilidad de comprar una casa sigue siendo uno de los
principales problemas que afectan a muchas familias, cuyos sueldos son bajos y su capacidad de ahorro es
poca o ninguna.

Además del factor económico, hoy en día hay un factor adicional que considerar al momento de analizar la
posibilidad de comprar una casa y es el medio ambiente. El ser humano debe crear conciencia que no se
puede seguir usando los recursos disponibles sin consideración por las consecuencias. Desafortunadamente,
la falta de educación y orientación sobre el tema del medio ambiente hacen que las repercusiones empeoren
las posibilidades de adquirir una casa propia. Repercusiones que afectan al mundo entero, especialmente si
se observan y analizan los cambios de clima, las sequias, los veranos largos, las temporadas de lluvias más
cortas y los problemas con el servicio de agua potable. Todos estos efectos, han llevado a las empresas y los
gobiernos a aplicar nuevas políticas en los cuales se apliquen soluciones con impactos ambientales
generados por el diario vivir de las personas.

De acuerdo un estudio realizado por Consejo Hondureño de la Empresa Privada (COHEP) y Delco
Marketing denominado “Perfil del Milénial en Honduras 2019”, nos indica que del total la población
entrevistada un 37% indico que vivía con sus padres y un 27% indico que estaban alquilando. Esto nos
muestra un 64% de jóvenes son clientes potenciales para adquirir una vivienda. Asimismo, dicho estudio
reflejo que el 33.7% de los milénials tiene como objetivo a largo plazo el comprar una casa. Considerando
los puntos mencionados anteriormente y mediante la propuesta de proyecto, se propone plantear una
solución habitacional para que la generación actual pueda adquirir su hogar propio en un lugar accesible en
la ciudad de Tegucigalpa, que respete los nuevos parámetros ambientales y que a su vez sea a un precio
accesible a la capacidad del cliente.

1.2 ANTECEDENTES

La población hondureña vive alquilando casas o apartamentos debido a los altos costos de las viviendas
existentes; donde no hay espacio para que el ser humano pueda desarrollarse plenamente en sus vidas
personales y/o familiar. Honduras como país perdió su frescura en ciertas zonas dejando a la población
buscando opciones para evitar el calor y buscar la frescura esto debido a la perdida de cobertura forestal que
ha devastado múltiples zonas del país. La población del país que ha tomado conciencia ambiental se
encuentra buscando dar su apoyo en la vida cotidiana.

Según artículos publicados en diarios del país, se ha definido la problemática así:


A) En los últimos tres años, el aumento en los costos de alquileres ha sido de más de un 30%. Expertos
estiman que, en la capital industrial, al menos un 60% de la población alquila porque no puede acceder a
una vivienda propia.

Las causas son muchas: bajos salarios, altos costos de la canasta básica y servicios, trabas para obtener
préstamos bancarios, insuficiente construcción de viviendas y las que están disponibles superan el millón de
lempiras.

Carlos Cerrato, jefe del Departamento Administrativo de Inquilinato (DAI) detallo que el costo de alquiler
de una vivienda en estos cuadrantes se calcula en dólares y al cambio actual superan los L15,000.00. Los
apartamentos inician desde L.4,000.00.

B) Mientas Costa Rica gana más cobertura forestal, Honduras pierde todos los meses miles de hectáreas de
bosque, hasta dentro de las zonas protegidas, y cada año que transcurre se aproxima un escenario desolador.

En 1995, el territorio hondureño de acuerdo con la Organización de las Naciones Unidas para la
Alimentación y Agricultura (FAO), tenía una cobertura forestal de 53.2% pero este porcentaje cayo
dramáticamente a 6.3% en 17 años.

C) En el país se vive una crisis energética. Todos los días se ve reportes que envía la Empresa Energía
Honduras (EEH) sobre qué lugares del país no podrán contar con este servicio básico. Esto afecta no solo
las faenas cotidianas del hogar, sino que también afecta la economía y la producción. En una vivienda, este
tipo de problemática se podría reducir o hasta eliminar si se contase con tecnologías y métodos ecológicos
de energía renovable, como ser paneles solares, sistema fotovoltaico, etc.

1.3. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA

1.3.1. ENUNCIADO DEL PROBLEMA

Con el calentamiento global y los diferentes efectos de este sobre el planeta, surge la necesidad de construir
viviendas en una zona ambientalmente amigable donde se construyan casas que brinden todos los beneficios
y cubran necesidades básicas (educación, transporte, salud, servicios básicos, seguridad, tranquilidad) de la
población, considerando los parámetros ecológicos necesarios para estar en armonía con nuestro alrededor
y así crear un futuro sustentable.
1.3.2. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA

Queremos implementar el proyecto de una Urbanización Ecológica como una forma evitar el exceso de
contaminación, disminuir el consumo de agua y de energía, tratando de reutilizar el agua además de
aprovechar mejor o darle un uso efectivo al agua de lluvia como también aprovechar al máximo la energía
del sol mediante los paneles solares.
Así como también debemos tomar conciencia y pensar en el futuro sobre lo que podemos llegar a obtener
con un buen manejo de los recursos naturales. Las personas han realizado hechos y actos para poder
satisfacer sus deseos y necesidades; el hombre siempre tuvo esa capacidad de poder transformar la realidad,
teniendo en cuenta los materiales que posee en el momento en que se encuentra. Cabe apuntar que no todos
los avances realizados por el hombre fueron realizados en un camino recto, para esto tuvo muchos y difíciles
obstáculos, no obstante, apelando siempre a su ingenio y creatividad, tomando como elemento la ciencia y
la tecnología existente.
A pesar de todo, existe en muchos la suficiente conciencia, que no es escuchada por los grandes grupos
industriales, o imperios gubernamentales, pues piensan en sus ganancias o beneficios propios, y no el daño
que le pueden hacer al medio ambiente, y así llegar a la conclusión de cuanto nos ahorraríamos teniendo una
casa ecológica y como aprovecharla al máximo y tratar de contaminar menos, que el planeta se está
deteriorando poco a poco.

1.3.3. PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN

a. ¿Cómo podemos proveer a las personas un lugar donde se desarrollen de manera personal y familiar?
b. ¿Qué soluciones podemos brindar a personas que buscan ayudar a la situación ambiental actual?
c. ¿Cómo podemos lograr un equilibrio económico entre la comodidad de las personas y un desarrollo
tomando en consideración una conciencia ambiental?
d. ¿Qué podemos proporcionar a las personas con nuestro proyecto que no ofrezca la competencia?
e. ¿Serán nuestros precios e ideas innovadores al grado de generar un cambio positivo en la vida de las
personas que decidan optar por nuestro servicio?
f. ¿Con que diseños podemos mantener la frescura dentro de las viviendas sin comprometer la
necesidad energética?

1.4. OBJETIVOS DEL PROYECTO

1.4.1. OBJETIVO GENERAL

Desarrollar una urbanización ecológica como alternativa para satisfacer completamente las necesidades de
desarrollo personal, comunitario y familiar de la población. Concientizando y educando que cuidemos el
medio ambiente, los mares, los animales y el planeta en sí, contribuyendo así de forma positiva con el medio
ambiente.

1.4.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

 Construcción de viviendas ambientalmente compatibles con una zona de desarrollo humano.

 Promover un sentido de conciencia ambiental a la vez que se permite una vida cotidiana cómoda
para las personas.

 Proveer a los clientes con un lugar pacífico donde puedan desarrollar su vida personal y donde cada
miembro del núcleo familiar pueda desarrollar las habilidades, los valores y el sentido de la
independencia que les harán personas de bien para vivir en el mundo exterior.

 Desarrollo de una comunidad con conciencia ambiental en un entorno que cuente con todas las
necesidades humanas.

 Analizar el impacto económico-financiero que permita medir la factibilidad del proyecto desde un punto
de vista rentable.
1.5. JUSTIFICACIÓN

Basado en las necesidades de las personas de tener un lugar seguro donde puedan desarrollarse
personalmente y en familia y tomando en cuenta que “todo banco que preste alrededor de 12.5% podrá
solicitar subsidio para su cliente. Este subsidio lo pagara el gobierno, el cliente únicamente pagara 8.70% el
gobierno va a pagar 3.80%”. De igual manera considerando la temática ambiental que ha generado preguntas
y tornado consciente a parte de la sociedad; se ha creado dicho proyecto con el objetivo de brindar a las
personas la oportunidad de suplir con todas sus necesidades y apoyar con la mitigación ambiental de las
acciones, durante su diario vivir sin comprometer su comodidad.
En el estudio Financiero se describirán los flujos monetarios de ingresos y egresos a precio de mercado de
los distintos factores, se analizarán los principales elementos de cada aspecto, y finalmente se determinará
los indicadores financieros de rentabilidad: Tasa Interna de Retorno (Nuestra tasa interna de retorno TIR
está prevista a ser de un 18% a un 25%), Valor Actualizado Neto y Relación Beneficio-Costo (VAN).

CAPÍTULO II. MARCO TEÓRICO

2. ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN ACTUAL

2.1.1. ANÁLISIS DEL MACRO – ENTORNO

Durante la ponencia ejecutiva que realizaron las Cámaras de la Construcción de Honduras, Costa Rica,
México y Colombia con respecto a la creación de recursos y productos para ésta industria, se detalló lo
siguiente: De gran valor resultó para todos el recapitular la evolución de la construcción durante los últimos
40 años en los países analizados, y en particular, revisar el esfuerzo que gobiernos e iniciativa privada –
juntos – han realizado para procurar los recursos que la construcción de infraestructura requiere.
Se recomienda ampliamente su consulta, para aquellos empresarios y especialistas interesados en la
constante búsqueda de nuevas alternativas para financiar los proyectos de construcción, cuyo estudio arroja
conceptos muy interesantes para todos, y que su validez es aplicable a cualquier país de Latinoamérica, por
la homogeneidad en aspectos culturales, políticos y económicos que nos caracterizan.
¿Qué tenemos en común?
En los cuatro países examinados, se observa un crecimiento poblacional superior al aumento de dotación de
infraestructura, edificación y vivienda. Primero en forma paulatina, pero a partir de la década de los 60’s,
la industrialización acelera las necesidades de edificación, considerando ésta como un negocio casi
exclusivo de empresarios locales. Los motivos los encontramos en un análisis más profundo: el mercado
inmobiliario es altamente volátil y sujeto a variables internas que solo empresarios locales conocen y pueden
manejar.

2.1.2. ANÁLISIS DEL MICRO – ENTORNO

En las últimas cuatro décadas la construcción de obras de infraestructura y vivienda de clase media y baja
ha sido principalmente tarea del Estado. Dada la escasa capacidad de inversión pública, contra la gran
demanda de obras de infraestructura, estas se han tenido que realizar en un número muy limitado por medio
de financiamiento externo e inversión pública, lo que ha dado como resultado que Honduras se encuentre en
el límite de su endeudamiento internacional y una deuda externa casi inmanejable, en donde el 40% del
presupuesto nacional se destina al pago de compromisos contraídos con países amigos y organismos
internacionales. Se calcula que el 25% de la inversión en infraestructura es realizada con recursos del Estado,
mientras que el 75% restante proviene de financiamiento de organismos internacionales. Según datos
proporcionados en diciembre del 2000 en el XXIX Congreso por el ingeniero Cristian Ciccone de la
Organización Regional de Cámaras de la Construcción de Centroamérica y el Caribe (ORDECCCAC), en
Honduras, la inversión pública alcanzó en 1995 los 1,245 millones de lempiras, cifra menor en 82% con
respecto a 1994; para el 2005 (10 años después del año base) se espera un incremento del 42% con respecto
a 1995. Es claro que la inversión pública no es suficiente para satisfacer la demanda creciente de
infraestructura en salud, educación y vivienda, que a la fecha registra las siguientes cifras:
 35% del territorio hondureño carece de vías de comunicación, existiendo aún zonas incomunicadas.
 El mantenimiento de la red carretera existente es inapropiado e insuficiente.
 Existe un déficit de 720,000 unidades de viviendas.
Lo anterior ha inducido que el gobierno hondureño busque alternativas para atender la demanda de
infraestructura sin caer en el endeudamiento externo. Una de las medidas tomadas fue la de desfasar los
inicios de ejecución de varios proyectos y el ajuste financiero de otros más, en base al análisis de la capacidad
de cumplimiento institucional, el grado de avance y terminación de las obras y la apertura de otras, teniendo
en cuenta que desde 1995 se acordó con los organismos financieros internacionales obtener contrataciones
de préstamos en condiciones concesionales con un plazo de amortización mínimo de 14 años y bajas
tasas de interés, lo cual ha permitido al país redimensionar la inversión a monto compatibles con un manejo
armónico de las finanzas públicas.
Ha sido posible gracias a una estrategia de modernización de la administración del Estado, dentro de la cual
se reforma el marco regulatorio de la inversión pública, en los aspectos de las políticas de inversión,
definición de prioridades y de jerarquía coherentes con los objetivos de crecimiento y desarrollo sostenido.

2.1.3. ANÁLISIS INTERNO

En el primer trimestre de 2018 la industria alcanzó un repunte de 5.3%. Con la multiplicación de los
proyectos de viviendas, edificios, carreteras y aeropuertos, la industria de la construcción ha recuperado su
dinámica de crecimiento en los últimos tres años; logrando, así, alcanzar ritmos de hasta 7.8%, el más alto
de Centroamérica en 2017.

De acuerdo a Juan Carlos Sikaffy, presidente del Consejo Hondureño de la Empresa Privada (Cohep) y
presidente de la Cámara Hondureña de la Industria de la Construcción (Chico), Honduras superó por mucho
el crecimiento de El Salvador (1.83%); Guatemala (5.3%); Nicaragua (3.1%) y Costa Rica (-6.4%).
Según el informe del Índice Mensual de Actividad Económica (IMAE) del Banco Central de Honduras
(BCH), en el primer trimestre de 2018, Honduras mostró el mayor crecimiento económico de la región con
3.8%; seguido, de Nicaragua con 3.7%. Este resultado fue posible por un mayor avance de varios
indicadores, donde nuevamente resalta la industria de la construcción, la cual alcanzó un repunte de 5.3%,
lo que significa un 3.4% más que lo registrado en el año 2016, cuando el avance solo llegó a 1.9%, destaca
el informe de la máxima entidad bancaria.

Este indicador económico es uno de los más importantes en la generación de empleo, donde se concentran
alrededor de 216,796 trabajadores del rubro construcción, de los cuales el 74% son del sector privado, 24%
del público, y un 2% que no son remunerados
Ilustración 1 Cifras de la Construcción

Debido a que el propósito de la propuesta de proyecto es la creación de una urbanización ecológica y la


construcción de viviendas (ver modelo anexo #1,2 y 3), la ubicación del terreno para la construcción tiene
que ser fuera del casco urbano de la ciudad para reducir los costos de las viviendas terminada; así mismo,
para poder brindar un localización donde la vivienda se encuentre en un atmosfera de campo y expuesta al
bosque mientras se utilizan materiales de construcción que sean amigables con el ambiente.
El lugar propuesto es en las afuera de la ciudad de San Pedro Sula. Este tipo de lugares son sitios que si bien
es cierto están un poco alejado de la ciudad, pero cuentan con arterias viales y suficiente servicio de buses
que facilitan el transporte de las personas hacia la ciudad capital y viceversa.

2.2. TEORÍA DE SUSTENTO

Identificación de Ingresos y Costes de una Actuación Urbanizadora:

Ingresos: Los ingresos de una actuación urbanizadora son los procedentes de la venta de los solares
resultantes de la urbanización. El valor en venta de los solares vendrá determinado por el mercado
inmobiliario (Estudio de mercado), o por el precio tasado administrativamente.

La política de viviendas establece el límite del valor de los terrenos urbanizados en el precio máximo de
venta de las viviendas, por lo que el valor de los solares urbanizados está limitado legalmente.
Costes: Las Legislaciones Urbanísticas definen los Gastos de Urbanización. Normalmente suelen incluir los
siguientes:
 Costes derivados de la ejecución de la obra urbanizadora: Es la dotación de agua potable,
alcantarillado de drenajes y pluvial, energía eléctrica, teléfonos y vías de circulación para la
zona, de acuerdo con especificaciones propias para cada uno de esos servicios.
 Gastos técnicos y jurídicos (Honorarios Profesionales, Tasas, etc.)
 Gastos de promoción y gestión incluyendo financieros y beneficio empresarial del urbanizador
en el caso de la regulación de este operador por la legislación nacional.
 Indemnizaciones
 Los gastos de conservación de la urbanización hasta la recepción de las obras por la Alcaldía.

Una vez cuantificados los gastos de urbanización y conocido el valor en venta de los solares resultantes, la
actuación urbanística será viable si es capaz de generar un excedente suficiente para retribuir al propietario
de los terrenos esos gastos.

Ingresos venta solares – Gastos Urbanización  Valor suelo bruto

Valor suelo bruto  0.00 Lps/ m2 de suelo.

Normalmente se entiende como valor mínimo del suelo, el “inicial” correspondiente al suelo rústico.
b) Definición de las Cuotas de Urbanización y del Porcentaje de Permuta de valor equivalente:

Cuando la urbanización la ejecuta un tercero, un Urbanizador o una Administración, los costes de


urbanización deben ser asumidos por los propietarios ya que estos resultan ser los beneficiarios finales de
los solares resultantes.

En consecuencia, el Urbanizador deberá soportar la totalidad de los gastos de urbanización en la medida


en que le sean compensados mediante retribución en terrenos edificables por los propietarios de los terrenos
edificables resultantes de la actuación urbanizadora.

Así, los propietarios que opten por un área de terreno o lote deberán pagar las cuotas de urbanización, cuyas
cuotas deberá determinarse en proporción al aprovechamiento urbanístico que le corresponde:

Q (Lps/m2t) = Gastos Urbanización / Superficie o Área Edificable

Por su parte, aquellos propietarios que realicen el pago de sus parcelas urbanizadas recibirán al final del
proceso urbanizador (mediante el Proyecto de Reparcelación voluntario o forzoso, según especifique la
legislación nacional), menor superficie de solares edificables. La determinación del porcentaje de
aprovechamiento que percibirá el urbanizador, en esta modalidad de retribución, se realiza:

R = Gastos Urbanización / Valor Solares resultantes

La correcta determinación de cuotas en ambas modalidades de retribución deberá tener en cuenta las posibles
diferencias de valores de repercusión de los distintos productos inmobiliarios y proceder a una
homogeneización de valores.

2.2.1 Resolución de Viabilidad Urbanística

a) Consideraciones previas:

 El estudio económico realizado, analiza la viabilidad de la producción de suelo, no de la producción


inmobiliaria de las viviendas.

Por tanto, todas las variables empleadas son las referidas a la actividad económica de producción de
suelo (valores de repercusión del suelo urbanizado, coste de urbanización, etc.), incluso los gastos
generales y el beneficio empresarial considerado son los referentes a la actividad urbanizadora.
 Normalmente existen dos modalidades “puras” posibles para la retribución al agente Urbanizador:
la retribución en parcelas edificables y la retribución económica.

 A los efectos de este Análisis Económico no se consideran las ayudas a la promoción, venta o
adquisición de los productos inmobiliarios, ni las ayudas a la producción de suelo. La promoción
inmobiliaria debe ser rentable sin considerar las ayudas económicas, ni subsidios públicos.

 Por otra parte, el Precio máximo de venta de las viviendas, en los municipios de la zona geográfica
del país, se ha fijado por el estudio económico de valores y costos para bienes inmuebles en
aplicaciones de actualización masivas catastrales.

b) Determinación de Ingresos y Gastos de Urbanización:


 Precios de Venta productos inmobiliarios:

El producto inmobiliario resultante tiene el precio tasado administrativamente, el cual establece el límite
del valor de los terrenos urbanizados en un porcentaje del precio máximo de venta de las viviendas, por
lo que el valor de los solares urbanizados es de:

 Valor Solares (Lps/m2t) = Precio Máximo Venta Vivienda (Lps/m2u) / Área Edificable y Área
Útil (m2t/m2u) x % Precio Máximo Venta Viviendas.

Por tanto, el valor en venta de las parcelas urbanizadas en el Sector será un objeto de estudio de:

 Edificabilidad Total (m2t) = Área Sector (m2s) x Coeficiente de Edificabilidad (m2t/m2s)

 Valor Parcelas (Lps) = Edificabilidad Total (m2t) x Valor Solares (Lps/m2t)

 Coste de Urbanización / Gastos de Urbanización:

Como ya hemos señalado, las legislaciones nacionales que regulen la figura del Urbanizador suelen
definir los Gastos de Urbanización incluyendo dentro de dicho concepto, no sólo los costes de las obras,
proyectos e indemnizaciones, sino además, el beneficio empresarial del Urbanizador por la promoción
de la Actuación y sus gastos de gestión por ella.

Normalmente, en las proposiciones económicas que se presentan no se incluye, dentro de los Gastos de
Urbanización estimados, el importe correspondiente a las indemnizaciones por las plantaciones,
construcciones, ceses de actividad, etc. Su cuantificación y asignación se traslada a la Redacción del
Proyecto de Reparcelación. La supresión de este concepto no afecta a los resultados económicos del
Urbanizador, ni en la retribución en especie ni en la retribución en metálico, aunque si tiene incidencia
en la valoración del precio de compra de los terrenos.

Para estimar el resto de los conceptos que integran los Gastos de Urbanización emplearemos, para
simplificar, el criterio establecido para las valoraciones catastrales, que estima los gastos en honorarios,
legales, gestión, generales y beneficio empresarial de una operación inmobiliaria, alcanzando el
porcentaje del valor del suelo más los costes de urbanización. Así, los gastos de urbanización aplicables
en este caso serían:

 Área (Ha) x Costes Urbanización Lps/Ha x %Valor Suelo = Gastos Urbanización (Lps)

c) Cálculo de las Cuotas de Urbanización y del Porcentaje de Permuta:


1.- ¿Cuál es el Porcentaje de Permuta (R) que puede ofrecer el Urbanizador?

R = Total Gastos de Urbanización / Valor en venta parcelas Urbanizadas

2.- ¿Cuál es el importe de las cuotas de Urbanización (Q) que deben satisfacer los propietarios que se acojan
al pago en metálico?

Q = Total Cargas de Urbanización / Aprovechamiento privativo

De manera equivalente, los gastos de urbanización deben ser soportados por los propietarios del suelo y la
Alcaldía, por lo que las cuotas de urbanización se determinan distribuyendo la totalidad de los gastos de
urbanización entre el aprovechamiento susceptible de apropiación o aprovechamiento privativo.

2.2.2 Resolución de Viabilidad Urbanística Descripción de las Variables de un Modelo


Fisicomatemático de Evaluación del Suelo Urbano:

Periodo de Actualización (PA): El número de años que legalmente son empleados para normalizar la base
de catastro que consta de 5 años, en los años que terminan en 0 y 5. Esta constante nos permite tener un
margen de actualización que incremento del valor catastral.

Precio Base (PB): El rango de precio que data de la base al año 1999, se tomó de la base de catastro los
valores máximos y mínimos. Tenemos un valor máximo de 3,000.00 Lps/m2 en San Pedro Sula, los valores
de mercado presentan diferencias substanciales de más del doble por lo que de forma inmediata proponemos
en esta primera etapa realizar un escenario de Valoración Colectiva de Carácter General, un proceso
mediante el cual se actualizan simultáneamente y en conjunto con las gerencias municipales.

Valores Catastrales, este proceso se iniciaría de oficio con la anuencia de la alcaldía y la aprobación de una
ponencia total. Cuando los resultados totales se comparen se necesita una fuente fidedigna del valor de
mercado que sería tabulado por un ente relacionado con la industria de la especulación de bienes inmuebles.

En las colonias y barrios se maneja la variable calificación de desarrolló (CD) una idealmente debe coincidir
en línea con el valor asignado por la actual y lo asigna a la posición de cálculo especifica en línea, luego se
califica, se ingresa el ancho de calle predominante y la distancia al polo de desarrollo y se obtiene el PCN,
Precio catastral nuevo.

Calificación de Desarrollo (CD): (calificación urbana) Se puntualiza positivamente los siguientes tópicos:

 Plusvalía (Pv): Este valor es un espacio de cálculo por revisar y concertar, en este modelo se demerita
o incrementa , desde un -10% a un 30% , se considera la inversión que se crea con inversión de los
fondos de impuestos en servicios básicos como: calles, nuevas estructuras de liberación de
congestionamiento vial como pasos a desnivel y puentes vehiculares o peatonales, parques, sistemas
de canalización de aguas lluvias, reducción del riesgo por obras de mitigación, desarrollo creado por
condiciones de inversión privada como centros comerciales y recreativos.

Este valor esta con peso de -5 a 10, se puede calificar negativamente, dependiendo de la condición a
analizar.

Este valor se acumula inicialmente en el concepto servicios básicos en la operación Calificación de


Desarrollo:
 Servicios básicos: agua potable, energía eléctrica, aguas Sanitario, Aguas Lluvias,
Transporte, Bomberos, Tren Aseo y Acceso Red Vial.
 Servicios de comunicación: Telefonía, Cable y Datos.

 Factores de Incremento y demerito en Tipo de Equipamiento Urbano (FI, FD):

FI = Es la variable de calificación positiva de un equipamiento urbano:


Comercio y Centros Comerciales, Educación (Escuelas, Colegios, Universidades, Cultura (, Museos,
Bibliotecas, Teatros), Recreativo (Parques, Cines), Iglesias y Salud (Hospitales, Centros de Salud)

FD = Es la variable de calificación negativa de un equipamiento urbano en demerito:


Relleno sanitario, Cementerio, Fabricas, Estadio, Aeropuerto, Aserradero y Talleres.

 Riesgo Físico: es la variable de calificación negativa por: Terremotos, Inundaciones, Derrumbes e


Incendios.
Estos valores de calificación están ingresados para prever, pronosticar el modelo de gestión de riesgo
y su institucionalización atreves del CODEM, PNUD, COPECO, MDC etc.

 Riesgo Seguridad: es la variable de calificación negativa por condición de seguridad ciudadana.


En base a este campo dentro del modelo se debe crear el banco de datos de los hechos violentos
acaecidos y calificar el riesgo por seguridad ciudadana.

 Distancia al Polo (DP): Es la variable de desarrollo, que se lee sobre el plano digital en GIS o
AutoCAD, sus unidades son en metros. El origen se toma en ruta más corta desde el sitio a evaluar
al centro del polo desarrollo.

2.3. CONCEPTUALIZACIÓN

Una urbanización es un conjunto de construcciones situadas generalmente en un antiguo medio rural junto
a otras poblaciones. Los terrenos urbanizables sobre los que se va a asentar una urbanización se dividen en
polígonos, éstos en manzanas urbanas, las cuales deben estar delimitadas por caminos o calles y estas
manzanas estarán compuestas por una o más parcelas que tendrán siempre acceso a una calle. Las parcelas
podrán poseer una, con servicio de electricidad, agua potable, alcantarillado, recogida de basura, como
mínimo y correos y transporte urbano si es posible. Entre las diversas manzanas es obligatorio reservar zonas
de parques y jardines de uso público.

2.4. INSTRUMENTOS

2.4.1. ANÁLISIS TÉCNICO

En tanto, la urbanización es un proceso que requerirá de una serie de pasos y elementos para concretarla.
Aquellos terrenos sobre los cuales se asentará la urbanización deberán ser antes que nada divididos en
polígonos y más luego en manzanas rurales para completar el segundo paso. Las manzanas siempre se
delimitarán a través de calles o caminos y estarán conformadas a su vez por parcelas las cuales siempre
deberán observar un acceso a la calle.
Respecto de los servicios necesarios, anteriormente mencionados, las parcelas serán las que contarán o no
con los mismos, servicio eléctrico, alcantarillado, agua potable, sistema de cloacas, recolección de basura,
agua potable, transporte público, que son los más básicos que sí o sí deberá tener una urbanización para ser
considerada como tal. Y generalmente, suele estar estipulado que entre las diversas manzanas en las cuales
se divida el terreno urbanizable, deberá reservarse un lugar especialmente para los espacios verdes, como
ser parques, jardines de uso común, entre otros.
En el presente trabajo se da a conocer el diseño de una urbanización. Así como, los cálculos necesarios para
la correcta elaboración de los diferentes procesos constructivos que se deben realizar. Todo lo anterior se
desarrolló siguiendo los parámetros de diseño establecidos en el reglamento de lotificación actual en nuestro
país.
En el siguiente trabajo se da a conocer la descripción del sistema vial (tipo de pavimento, área de corte,
relleno, etc.), del sistema de agua potable, sistema de alcantarillado sanitario y pluvial, descripción planta
de tratamiento. Y todos aquellos elementos necesarios en el diseño correcto de una urbanización.

Urbanización Ecológica

El término de una Urbanización Ecológica (Casas Ecológicas) es de cierta forma un concepto nuevo, y esto
se debe a los recientes cambios climáticos que se están presentando alrededor de todo el mundo, por lo que
hay un grupo de personas que se preocupa y desea hacer algo para cambiar esto.
Una buena forma de ayudar es con las Casas Ecológicas, porque con los elementos que tiene, desde su
estructura, hasta con los elementos que funciona, ayuda al medio ambiente contaminando mucho menos,
mejorando la calidad del aire, no usando y gastando combustibles fósiles, reciclando, entre otras cosas.

Ilustración 2 Dibujo ilustrativo de Casa Ecologica

¿Qué es una casa ecológica? El término de casa ecológica engloba una gran cantidad de tipologías, sistemas
constructivos y materiales de construcción de viviendas. Como definición general, una casa ecológica es
una construcción que respeta el entorno, construida con materiales naturales y que aprovecha al máximo los
recursos naturales del sol y de la tierra para conseguir el confort de sus habitantes.
Las viviendas históricamente se construían como un orgullo personal y lógicamente por un bien comunitario.
Con el tiempo incluso llegaron a ser un signo de distinción y aparecieron palacios y edificios emblemáticos
como los que creó el modernismo catalán en la Barcelona de principios del siglo XX o el racionalismo en la
Europa de los cielos grises.
Hace unas décadas se tomó conciencia de la importancia que para el desarrollo humano tiene la vivienda.
Que no basta con tener un cobijo, sino que éste debe ser saludable y confortable. Sin embargo, la
construcción moderna se lanzó a la productividad sin valorar la ingente cantidad de venenos ambientales en
forma de substancias volátiles, de materiales cancerígenos, de espacios sin ventilación y derrochadores de
energía empleados. Para empeorar la situación, el sector de la construcción tomó las riendas de la economía
de estas últimas décadas con pocos escrúpulos respecto los criterios ambientales. La economía del ladrillo
se basó en la temporalidad, la mano de obra barata y la irracionalidad de construir barato, con materiales de
baja calidad para obtener el máximo beneficio.
Frente a esta epidemia social aparece la bioconstrucción y los criterios verdes, la arquitectura diseñada para
construir viviendas saludables, con materiales ecológicos, renovables, climatizadas con energía solar,
geotérmica e iluminadas de forma natural. Viviendas que conviven con espacios vegetales, ya sea a su
alrededor con las propias cubiertas. Moradas en las cuales el agua se reaprovecha antes de que su simple uso
la convierta en un residuo. La construcción con criterios ecológicos es la mejor opción para hacer realidad
una vivienda menos agresiva con el entorno y más saludable para nuestros seres queridos y es uno de las
razones por las cuales realizamos la propuesta de una urbanización ecológica.

Materiales para construcción ecológicos convencionales:

 Construcción con paja:


Según Roger L. Welsch, fue entre 1886 y 1887 cuando se construyó el primer módulo de paja cerca de
Bayard, Nebraska, Estados Unidos. El uso de esta técnica se esparció entre los años 1915 y 1930; se
abandonó su práctica a finales de los años 40 y se retomó en la década de los setenta. La construcción de
casas con pacas de paja es un sistema sencillo que puede ser aprendido en pocos días y en el que todos
pueden participar. Se requiere menor labor especializada y menos tiempo de construcción que los métodos
tradicionales, como el del concreto. Al utilizar las pacas de paja, probablemente lo más ecológico que puede
usarse en una vivienda para la construcción, se disminuye la cantidad de desechos agrícolas que son
quemados, minimizando la contaminación atmosférica y calentamiento global.
Las pacas tienen mayor capacidad de aislamiento
térmico que la madera, los ladrillos e incluso el
adobe. Esta característica es ideal para zonas con
clima extremoso, pues se reduce el gasto de energía
que se requiere para enfriar y calentar una
construcción. La eficacia térmica se mide con el
valor “R” de resistencia al flujo de calor. La resistencia
al flujo del calor de las pacas de paja es igual a 42.8.
Es preferible utilizar paja de trigo o avena, pero
también se puede utilizar la del sorgo sin semillas. Las
pacas deben ser solamente de “popote”, que se
obtiene después que se obtiene después de cosechar
la semilla. Ilustración 3 Construccion de casa

 Construcción con bambú:


El bambú es una gramínea leñosa que se renueva naturalmente cada siete años y que no necesita de la
utilización de plaguicidas ni fertilizantes si se cultiva de manera adecuada.
Según la especie puede crecer entre 7.5 y 40 cm diarios y alcanzar los 40 m en tres o cuatro meses.
Se aplican en pilares, cubiertas, techos, muros o revestimientos. Si se usa para la estructura se necesita su
máxima resistencia (cuanto más obscuros el bambú más blando es) y elasticidad. En Latinoamérica y en
Asia se utiliza la caña entrelazada mediante estructuras de nudos. Para revestimientos se puede presentar en
forma de paneles.
 Construcción con adobe:
El Adobe está formado por una masa de barro (arcilla, arena y agua) mezclada a veces con paja, fibra de
coco o incluso estiércol, moldeadas en forma de ladrillo y secada al sol durante 25-30 días. La mezcla
principal lleva un 20% de arcilla y un 80% de arena y agua. Su energía incorporada es de 0,4 MJ/KG. Cuanta
más energía incorporada tiene un material de construcción, mayor energía se ha gastado durante su
elaboración.
El adobe es un buen aislante acústico y tiene una gran inercia térmica, por lo que sirve de regulador de la
temperatura interna: en verano conserva el frescor y durante el invierno el calor. Si está bien ejecutada y el
mantenimiento es bueno, una construcción de adobe puede durar unos cien años o más.

Materiales para construcción a partir del reciclaje

 Construcción con blocks de pet:


Surge del éxito de módulos y proyectos para azoteas verdes, a partir de ahí se materializaron bloques de
plástico reciclado para la edificación de vivienda nueva o incluso para remodelaciones. Las ventajas que
presenta son el ahorro en desperdicio de materiales, se agiliza el tiempo de construcción, se economiza en
cimentaciones, se reduce hasta un 60% del uso de acero y el 70% de concreto y mortero, además de que es
un excelente aislante acústico y térmico y resulta muy funcional en muros divisorios y de carga ya que
soporta hasta 750kg/m2 con claros de hasta 6mts y con construcciones de hasta tres pisos.
Gracias a su flexibilidad y resistencia, en caso de sismo, demuestra una excelente respuesta, a diferencia de
otros materiales, además de que en costos de obra posibilita un ahorro de hasta el 40%. Por todas estas
características es muy bien usado en plantas industriales, autoservicios y por supuesto viviendas.

 Construcción con láminas de pet:

Para fabricarlas se utiliza polietileno y polipropileno, que se obtiene de las bolsas y envolturas de plástico
que se recolectan en las barrancas de la zona, así como de material de embalaje desechado. Luego de moler
ambos materiales, se someten a un proceso de fundición, a 250 grados centígrados, se integra el color, se
pasa a un sistema de calandria, donde se da el espesor al material y enseguida cae a un molde de vaciado.
La materia prima es transformada en láminas de plástico para techos con una vida libre de mantenimiento
de 20 años. Estas láminas son reconocidas por su perfil ecológico, pues se recicla plásticos de desecho y no
contamina, además de que no se funde el plástico, sino que se reblandece y se moldea. Dentro de sus
características destacan su vida útil, son térmicas, son prácticamente irrompibles, fáciles de manipular, no
son ruidosas ante la lluvia.

 Elaboración de ladrillo ecológico

Teniendo en cuenta la Regla de las Tres Erres: Reducir - Reciclar- Reutilizar, en la elaboración de Ladrillo
Ecológico. Se juntan botellas de plástico y las cortan en tiras con tijeras para luego picarlas y transformarlas
en una viruta llamada Pica Picado de Plástico. Luego se agrega distintas clases de materiales con el objetivo
de elaborar distintas variedades de Ladrillo Ecológico; entre ellos el de tipo común, en Block y de Adobe.
Estos tipos de ladrillo ecológico no contaminan el ambiente con CO, que aumentan la contaminación, como
lo hace el ladrillo común de tabique ya que usando esta técnica de elaboración no se depende del tabique
para el cocido, sino que usa directamente la luz solar para el secado y estén listos para la construcción.
Ilustración 4 Casa elaborada con ladrillo ecológico

Recaptación de agua

Captación de aguas lluvia como alternativa para afrontar la escasez del recurso.
Para afrontar la problemática del agua a nivel mundial y nacional, una de las alternativas es la captación de
agua de lluvia. Los Sistemas de Captación y Aprovechamiento del Agua de Lluvia para uso doméstico y
consumo humano a nivel de familia y comunitario representan una solución para abastecer en cantidad y
calidad a las numerosas poblaciones rurales, periurbanas y urbanas que sufren.
Considerando lo antes expuesto es urgente, de acuerdo
con las metas del Milenio que cada ser viviente en este
planeta disponga de agua en cantidad y en calidad con
el objeto de lograr el verdadero Desarrollo Sustentable
de la humanidad.
La precipitación pluvial representa un valioso recurso
natural que se debe aprovechar, es una de las opciones
más reales para proporcionar agua a aquellos que no
cuentan con este recurso. Es posible establecer
sistemas de captación de agua de lluvia para consumo
humano a nivel de familia y a nivel de comunidad.

• Área de captación
• Sistema de conducción
Ilustración 5 Fuentes de iluminacion • Infraestructura de almacenamiento
• Filtración y tratamiento
Área de captación del agua de lluvia

El área de captación es la superficie sobre la cual


cae la lluvia. Las áreas que se utilizan para este fin son
los techos de casas habitación, escuelas,
bodegas, invernaderos y laderas revestidas o
tratadas con materiales que la impermeabilizan. Es
importante que los materiales con que están
construidas estas superficies no desprendan olores,
colores y sustancias que puedan contaminar el agua
pluvial o alterar la eficiencia de los sistemas de
tratamiento. Además, la superficie debe ser de tamaño
suficiente para cumplir la demanda y tener la
pendiente requerida para facilitar el
escurrimiento pluvial al sistema de conducción.
Ilustración 6 Fuentes de captación del agua de lluvia

Tipos de techos utilizados para la captación del agua pluvial.

A. Techos. En las zonas urbanas los techos están construidos de concreto, aleación de lámina
galvanizada y antimonio; en las zonas periurbanas y rurales, de concreto, láminas de asbesto, lámina
galvanizada, madera y paja; también se pueden utilizar las superficies impermeables (canchas, patios,
estacionamientos), que no desprendan residuos o contaminantes al contacto con el agua e incrementen el
costo del tratamiento para obtener un producto de calidad.

B. Techos cuenca. Son estructuras diseñadas para la recolección directa del agua de lluvia compuesta
básicamente de dos secciones: el techo, que funciona como un área de contribución y retardador de
evaporación, abajo de esté se encuentra el tanque o cisterna de almacenamiento. E techo está formado por
dos superficies que convergen en un canal central lo cual permite que el agua de lluvia se conduzca
directamente por gravedad a la cisterna. Para indicar el nivel de almacenamiento se instala un piezómetro
en la pared externa del tanque. El sistema de conducción del agua consiste en una válvula de salida,
continuada por una tubería para terminar en una llave para el uso público
C. Laderas. Cuando el área de captación de los techos es insuficiente se selecciona una superficie o
ladera que requiera las mínimas actividades de movimiento de tierras (relleno, nivelación y compactación),
posteriormente se recubre toda la superficie con algún material impermeable como: plástico de invernadero,
geo membrana o concreto.

Ilustración 7 Tipos de techos utilizados para la captación del


agua pluvial

Sistema de conducción
El sistema de conducción se refiere al conjunto de canaletas o tuberías de diferentes materiales y formas que
conducen el agua de lluvia del área de captación al sistema de almacenamiento a través de bajadas con tubo
de PVC.
Las canaletas se instalan en los bordes más bajos del techo en donde el agua de lluvia tiende a acumularse
antes de caer al suelo; el material debe ser liviano, resistente, fácil de unir entre ellos, debe combinar con
los acabados de las instalaciones (zonas urbanas), que no contamine con compuestos orgánicos o
inorgánicos; por lo que se recomienda se coloquen mallas que detengan basura, sólidos y hojas, para evitar
la obstrucción del flujo en la tubería de conducción; as mismo, realizar en los techos labores de limpieza a
inicio de la época de lluvias.
Los materiales utilizados son: aluminio, lámina galvanizada, PVC y recursos maderables de cada región.
Actualmente se ha visto que los arquitectos, ingenieros y dueños de casas consideran estructuras diversas
para la colección del agua de lluvia.
Estructura para el almacenamiento del agua de lluvia
Son cisternas o tanques donde se almacena el agua de lluvia captada que puede utilizarse, previo al
tratamiento, para uso doméstico durante todo el año.
Los materiales utilizados para la construcción de las cisternas o tanques de almacenamiento pueden ser los
siguientes: Plásticos: Fibra de vidrio, polietileno y PVC. Metales: Barril de acero (se corroe y oxida), tanques
de acero galvanizado (se corroe y oxida). Concreto: Ferro cemento (se fractura), piedra (de difícil
mantenimiento) y bloque de concreto (se agrieta). Madera: Madera roja, abeto, ciprés (es eficiente pero
cara).

A continuación, se describen varios tipos de cisternas construidas con diferentes materiales:


A. Tanques cisternas de ferrocemento. Estas cisternas son rápidas de construir, igualmente los
materiales se consiguen fácilmente para que los mismos usuarios las construyan.

B. Cisternas de concreto. Las cisternas de concreto se fabrican bajo condiciones controladas, de ah son
trasladadas al sitio de instalación. La calidad del agua almacenada depende de los acabados realizados sobre
sus paredes y el material utilizado para impermeabilizar. Las cisternas pueden estar sobre la superficie del
suelo, enterradas o semienterradas; sin embargo, es una tecnológica costosa para los países en desarrollo.

C. Cisternas revestidas con cubierta flotante de geo membrana de PVC, polietileno de alta densidad o
polipropileno reforzado. Dentro de las nuevas tecnologías de productos eosintéticos se encuentran las geo
membranas, que son impermeables a fluidos y partículas, evitan filtraciones, fugas y contaminación del agua
almacenada. La geo membrana de PVC, el polietileno de alta densidad y alto peso molecular y el
polipropileno reforzado ofrecen muchas ventajas: facilidad de instalación, elasticidad, resistencia a
punzonamiento, de fácil colocación por ser termofusionable. Una cisterna de concreto resulta de cuatro a
cinco veces más costosa que una recubierta con estos productos eosintéticos.

D. Cisternas de metal. Es el material más utilizado en la construcción de cisternas y tanques que


almacenan agua de lluvia. El acero galvanizado no es resistente a la corrosión, pero es frecuentemente más
resistente a la oxidación. En los tanques nuevos podría existir un exceso de zinc el cual puede afectar el
sabor del agua de lluvia almacenada. Estos tanques deben lavarse con agua antes de usarse.

E. Tanque de polietileno. Son ampliamente utilizados para el almacenamiento de agua ya que estos
varían en forma, tamaño y color, pueden ser usados superficialmente o enterrados, son fáciles de transportar
e instalar, durables, flexibles, con acabados sanitarios para agua potable.

F. Cisterna de madera. Las civilizaciones humanas han utilizado estas cisternas, construidas con Secoya
para almacenar agua para los diversos usos y consumo humano. Actualmente este tipo de cisternas tienen
una gran presentación estética, a veces resulta una opción deseable ya que son construidos de pino, cedro y
ciprés, envuelto con cables de acero de alta tensión.

Filtración del agua de lluvia


La filtración es el proceso para separar un sólido del líquido en el que está suspendido, al hacerlos pasar, a
través de un medio poroso (filtro) y por el cual el líquido puede pasar fácilmente. Cuando el agua de lluvia
es captada de los techos se debe instalar un tanque para almacenar temporalmente las primeras lluvias
contaminadas por basura, hojas y polvo, para utilizarla en el riego de frutales, hortalizas u otras aplicaciones
que no requieran una alta calidad del agua.
El dispositivo más sencillo consiste en colocar una malla a la mitad de un bote de 19 litros y en la parte del
fondo se adapta a la tubería de la línea de conducción.
En los sistemas de captación del agua de lluvia a nivel comunitario se puede reducir la turbidez mediante la
construcción e instalación de un sedimentador o bien la instalación de un filtro modular de sedimentos; su
construcción consiste en un cuerpo de PVC hidráulico, con un sistema filtrante de arenas y gravas silíceas;
su ubicación es en la parte superior de la cisterna cementada a la red principal justo antes de la descarga del
agua pluvial.
El material filtrante debe estar siempre limpio y sus capas deben ser removidas y lavadas durante la época
de lluvias.
Sistema de distribución
Los sistemas de distribución del agua de lluvia captada dependen del uso que se dé al recurso: consumo
humano, uso doméstico, agricultura, ganadería, y uso industrial; también de la situación geográfica y
topografía de la localidad.

Ilustración 8 Sistema de distribución en una casa ecológica

Aspectos para tener en cuenta al construir una casa amigable con el medio ambiente y auto
sostenible.

Estrategias de diseño para una casa ecológica

Las casas ecológicas deben servirse en su diseño y construcción de las posibilidades y las ventajas que el
medioambiente les ofrece, estas estrategias vienen determinadas por los siguientes parámetros principales:
• Orientación de la vivienda
• Control del sol
• Control del viento
• Máxima calidad de vistas.
Ilustración 9 Casa ecológica

Principios básicos de la construcción ecológica


Si bien la estrategia principal de construcción de una casa ecológica está directamente ligada a las
condiciones climáticas, y por tanto al aprovechamiento energético más conveniente para cada situación
concreta, existen toda una serie de normas complementarias que deben ser tenidas en cuenta para completar
el diseño de la manera más conveniente.

Elección del emplazamiento adecuado.


Un buen emplazamiento para una vivienda es aquel que se halla alejado de las zonas industriales de elevada
contaminación atmosférica debido a industrias u otros focos especialmente activos o que tiene un elevado
nivel de ruido, como vías férreas o aeropuertos, y se encuentra alejado de las líneas de alta tensión, además
no debe tener en las proximidades transformadores sectoriales.

Abundancia de plantas tanto de interior como de exterior.


La abundancia de vegetación tanto en el exterior como en el interior de la vivienda permite disminuir los
efectos de la contaminación atmosférica y contribuye al mantenimiento del equilibrio térmico y del grado
de humedad correcto. Además, debe contar con un buen entorno, con paisajes relajantes y buenas vistas,
éste es un elemento esencial para la salud.

Diseño bioclimático adecuado y correcta orientación solar.


El diseño de la vivienda con una buena orientación solar sirve par a regular los cambios climáticos y de
temperatura, y mantiene un ambiente adecuado sin aumentar los gastos energéticos, al mismo tiempo que se
consigue que el aire se renueve correctamente. Hay que tener cuidado con las posibles barreras solares que
a simple vista pueden pasar desapercibidas, por ejemplo, topográficas, vegetales, etc.

Selección de materiales de construcción naturales y ecológicos.


Como materiales de construcción son convenientes los más naturales; por ejemplo, los ladrillos cerámicos,
la piedra, la madera, las fibras vegetales, el adobe y los morteros con abundante cal. Es necesario no usar
los más tóxicos y los radiactivos, que producen gases o electricidad estática, entre ellos cabe señalar los
plásticos, las superficies lacadas y las fibras sintéticas.
Obtención de pinturas naturales o al menos no tóxicas.
Las pinturas al silicato son las más sanas, esto se debe a que son totalmente minerales, resisten al fuego o a
la contaminación, son lavables y no tóxicas, y permiten que las paredes respiren.

Elección de mobiliario y de decoración interior en madera.


Las maderas de la decoración interior y el mobiliario se pueden tratar con aceites y barnices ecológicos, y
pueden acabarse con cera y esencias aromáticas. Hay que evitar maderas con aglomerados y formaldehidos.

Diseñar una correcta ventilación de la vivienda.


La ventilación correcta permite evitar problemas de acumulación de gases tóxicos dentro de la vivienda.

Eliminación de la contaminación eléctrica producida por líneas y transformadores.


La contaminación eléctrica es la que producen las líneas eléctricas y los transformadores próximos a las
viviendas. No es recomendable guardar aparatos eléctricos ni electrodomésticos en las proximidades de los
lugares de reposo.

Orientación adecuada de las cabeceras de las camas en los dormitorios.


Las orientaciones de la cama más recomendables son hacia el Norte magnético para dormir relajados o hacia
el Este para recuperar fuerzas.

Ahorro energético: electricidad, gas, agua, etc.


El ahorro energético en todos sus aspectos es necesario para construir una casa sana tanto para sus moradores
como para el entorno. Ahorrar no significa pasar necesidad o estrechez, sino hacer un uso racional y no
derrochar innecesariamente por haber desarrollado hábitos y costumbres inadecuados a la situación.

La energía como elemento determinante de la casa ecológica


La energía solar es una energía de gran calidad, desde el punto de vista energético, cuyo impacto ecológico
es bastante pequeño, además resulta inagotable a escala humana. Pero no está exenta de inconvenientes,
especialmente en lo que se refiere a su aprovechamiento, debido a que llega a la Tierra de manera bastante
dispersa, y además está sometida a los ciclos noche-día y estacionales invierno-verano. La energía solar se
puede aprovechar o captar por dos vías diferentes: vía térmica (aprovechamiento del calor) y vía fotónica
(es la forma directa de captación de energía).

Captación térmica de la energía solar. En este caso, la energía solar es interceptada por una superficie
absorbente que la degrada y como consecuencia aparece un efecto térmico esto puede lo usarse de forma
“pasiva” -en la que no se utilizan elementos mecánicos-, o de forma “activa” -empleando algún elemento
mecánico
Captación fotónica de la energía solar. En este caso, la radiación solar se recoge directamente, convirtiendo
la propia energía de los fotones en energía fotovoltaica (conversión de luz en electricidad).
La Energía Solar Pasiva
Desde el punto de vista arquitectónico, la energía solar pasiva también llamada bioclimática es muy
interesante, su utilización se basa en las características de los materiales que se emplean en su construcción
y en el uso de los fenómenos naturales de circulación de aire. Los sistemas pasivos de captación térmica se
construyen sobre la estructura del edificio, en consecuencia, tienen la misma vida que los edificios.

Energía solar fotovoltaica


La energía de las partículas que forman la luz (fotones) se puede aprovechar para producir electricidad,
según un proceso conocido con el nombre de efecto fotovoltaico.
En sentido estricto, la energía fotovoltaica no necesariamente está relacionada con la casa ecológica, sino
que presenta un abanico mucho más amplio de posibilidades de uso.
Gran parte de su interés reside en los casos en que la demanda de suministro eléctrico a pesar de ser reducida
resulta difícil de atender, porque el punto de recogida se halla a gran distancia de la red de distribución.

Desde el punto de vista medioambiental, el efecto que causa este tipo


de energía es el mismo que el que produce la energía solar térmica, es
decir, bastante bajo. Su aplicación en el ámbito doméstico está ligada
preferentemente a la electrificación en el sector rural, en la industria,
en la agricultura y en algún tipo de aplicaciones puntuales, como
calefacción de piscinas.

Ilustración 10 Energia Fotovoltaica

El Reciclaje y las Casas Ecológicas


Una casa ecológica no se acaba cuando se termina su construcción. La idea de casa ecológica es una idea
dinámica y lleva asociado a ella una filosofía de respeto al entorno que involucra activamente a sus
moradores. En este sentido un aspecto muy importante para el desarrollo y buen funcionamiento de una casa
ecológica es la correcta utilización y aplicación de la idea de reciclaje.
La ya anticuada idea de “usar, tirar y volver a comprar” que se impulsó décadas atrás es incompatible con
la filosofía asociada a la vivencia de una verdadera casa ecológica.

2.4.2. ANÁLISIS DE MERCADO

Para la realización de la investigación de campo en lo referente a la industria de la construcción, se


consideraron diferentes instituciones que manejan estos datos. A continuación, algunas: La Cámara de la
Industria de la Construcción, Colegio de Ingenieros Civiles de Honduras, Alcaldía Municipal, entre otros,
que mantienen registros de dicha industria. Estos datos sirven de parámetros de referencia de manera que
orienten la consecución del objetivo general y objetivos específicos.

2.4.3. ANÁLISIS FINANCIERO


Para poder analizar la factibilidad financiera de la empresa constructora en el desarrollo de proyectos de
viviendas, se siguieron los pasos o lineamientos que debe de tener todo estudio financiero completo.
Dado que ya se contaba con la estructura de la empresa, no hubo necesidad de realizar la cotización para el
montaje de esta. Sin embargo, si se agenció el capital social inicial. De aquí, se partió para la generación de
las necesidades inmediatas de financiamiento.
Se realizaron los estados financieros proyectados (Flujo de Efectivo, Balance General y Estado de
Resultados) utilizando como base la potencialidad de mercado obtenida de la investigación de mercado
realizada para poder determinar las ventas.
Debido a que los financiamientos y las ventas de las casas no ocurren de un día para otro, hubo que calcular
el valor del dinero en el tiempo para determinar las fluctuaciones en el flujo de caja y poder ver la posición
de la empresa en el futuro.

2.5. MARCO LEGAL

CODIGO PARA URBANIZAR MUNICIPALIDAD DE SAN PEDRO DEPARTAMENTO DE


CORTES ACTA No. 89

TITULO II
REGULACION EN EL PROCESO DE URBANIZACION
AREA URBANA
CAPITULO I

ARTICULO 5. - El área urbana y rural, que comprende el municipio de San Pedro Sula, es la base territorial
para efectos de aplicación de la zonificación en la cual serán permitidas las inversiones en materia de obras
y servicios públicos de infraestructura y equipamientos comunitarios, así como las edificaciones de diversa
índole aprobadas en el marco de la ordenanza de zonificación de San Pedro Sula.

La municipalidad de San Pedro Sula está plenamente comprometida con el desarrollo y progreso ordenado
del Municipio y apoyará e incentivará el tema de inversión pública y/o privada que esté de acuerdo a los
reglamentos y estipulaciones que contiene esta ordenanza. En la aplicación de este instrumento se persigue
la eficiencia en el tiempo de respuesta a los trámites de los ciudadanos, así como el control y seguimiento
correcto de la normativa contenida en esta ordenanza de acuerdo al mejor espíritu de las políticas públicas,
teniendo como objetivo el bienestar común. La municipalidad de San Pedro Sula apoyara e impulsará el
desarrollo sostenido de la persona humana, la empleabilidad, la salud, la educación, el esparcimiento, la
calidad de los servicios públicos, la seguridad y en general todo lo necesario para desarrollar el municipio.

Siendo el derecho de la propiedad una institución tutelada, protegida y fomentada por la constitución de la
república y conociendo que la infracción a este derecho es penada por la ley de conformidad al título VII
Capitulo IV del código penal vigente, la Municipalidad de San Pedro Sula se opone y repudia todo tipo de
amenaza o actividad que conlleve a la usurpación de bienes inmuebles legítimamente de ajena pertenencia
(privados), Municipales, ejidales y Nacionales, como también quien pretenda detentar o poseer el suelo o
espacio correspondiente al derecho de vía, carretera, calle, jardín, parque, paseos, bordos o cualquier otra
propiedad raíz del Estado, la Municipalidad y de la ciudadanía en general, ya sea por medios pacíficos o
violentos, pudiendo hacer uso de su derecho a la denuncia ante el ministerio público cuando se pretenda o
se cometa tal ilícito de usurpación en contra de los mencionados, sin perjuicio de aplicar los mecanismos de
fuerza de los entes municipales y de seguridad que dispone la institución.
ZONIFICACIONES
CAPITULO II

ARTÍCULO 7.- Todo uso previsto en la presente Ordenanza, debe ser aplicado en el área regulada a
través del respectivo permiso de construcción, ocupación y funcionamiento de acuerdo con los
procedimientos administrativos respectivos.

Todos los lotes de terrenos que colinden con la zona de reserva del Merendón, deberán dejar como mínimo
un retiro posterior de Diez metros (10.00m) sobre la proyección horizontal del terreno que deberá utilizarse
únicamente como área verde y de recreación, no se podrá construir ningún tipo de edificaciones y/o
construcciones permanentes. El retiro en cuestión parte de la línea de delimitación de la zona de reserva del
Merendón pendiente abajo.

Esta zona estará regida por el Decreto 46-90, el Decreto 334-2013 y el Reglamento 156-94 y se necesitará
el dictamen por parte de La División Municipal Ambiental (DIMA) previo a la ejecución de cualquier
proyecto.

Los cerros: Chotepe, Campisa, Sunseri, Tres Palos, El Cute (El Cacao), San José del Boquerón, El Ocotillo,
La Chacra, Buenos Aires etc. A partir de la cota 140.00 msnm se reserva para sitios de almacenamiento de
agua potable para el abastecimiento del municipio de San Pedro Sula.

ARTICULO 9 .- ZONA, es el área correspondiente a cada una de las divisiones territoriales delimitadas en
la zonificación de la ciudad, para la cual rigen normas específicas tendientes a regular las categorías de uso
a que se destine el terreno, las características arquitectónicas de las edificaciones para conservar la
funcionalidad, el orden, la estética y la unidad del contexto urbano, índices urbanísticos de las edificaciones
y procurar un equilibrio en las densidades de población para el beneficio de la comunidad.

Artículo 56.- LOTIFICACIÓN. Es la división de un predio en más de dos partes, con el fin de habilitar las
mismas en forma segregada y para lo cual se requiere de la apertura de nuevas vías de circulación y acceso.
Articulo No.57.- URBANIZACIÓN. Es la incorporación de tierras al uso urbano, mediante el diseño y
construcción planificada de servicios y equipamiento indispensables para la vida urbana y ejecutada de
acuerdo a un proyecto de lotificación.
Articulo No. 58.- SUBDIVISIÓN. Es todo fraccionamiento de lotes que no requieren de la apertura de
nuevas calles de acceso y que no modifica radicalmente la estructura parcelaria existente. - La línea
delimitante de la subdivisión de lote deberá ser siempre perpendicular al eje de la calle. - No se permitirá
subdivisiones que vayan en contra de lo establecido en el libro I, que se refiere a la categoría residencial.
Articulo No.59.- REMEMBRAMIENTO O RELOTIFICACIÓN. Es la operación que se realiza sobre
una determinada estructura parcelaria a través de la cual se modifican los linderos de un conjunto de
propietarios con el fin de regular dichas parcelas o para disminuir en forma proporcional sus superficies.
Articulo No.60.- FONDO DE COMPENSACIÓN PARA EL EQUIPAMIENTO. Es el sistema a través
del cual se puede obtener tanto por ciento (%) de cesión de áreas para uso público en forma concentrada y
equitativa, mediante el renombramiento previo de la zona.
Articulo No.61.- EQUIPAMIENTO SOCIAL. Es el conjunto de funciones a que se destinarán las áreas
cedidas que podrán ser educativo recreativas, asistencial e institucional que corresponde en escala a la unidad
de planificación que se ha adoptado.
Articulo No.62.- PLANOS PARTICULARIZADOS. Es la definición urbanística, mediante proyecto
gráfico, del uso de suelo, en una determinada zona.
Articulo No.63.- OBRAS DE INFRAESTRUCTURA. Es la dotación de agua potable, alcantarillado de
drenaje y pluvial, energía eléctrica, teléfono y vías de circulación para la zona, de acuerdo a especificaciones
propias para cada uno de esos servicios.
Articulo No.64,-CALLES DE RETORNO. (cul de sac). Son calles sin salida y dotadas de un redondel en
su parte final, para permitir el giro de 360 grados a los vehículos.
Articulo No.65.- ALCANCE DEL ANTEPROYECTO URBANISTICO. Es el caso en donde no existe
un plan particularizado para una zona, donde el proyectista deberá considerar, a nivel de anteproyecto como
unidad de planificación, la unidad que defina el Departamento de METROPLAN.
Articulo No.66.- Se considera área factible de urbanización aquella que colinda con el área urbanizada, con
características topográficas adecuadas, que tienen potencial y vocación para el desarrollo urbano, debido a
las posibilidades de dotación de servicios públicos y de infraestructura.
Articulo No.67.- Las colindancias geológicas del terreno y el área donde esta se ubique, no deberá presentar
ninguna amenaza o peligro visible o evidente para la comunidad por asentar. Las áreas sujetas a erosión,
inundaciones y contaminación no podrán urbanizarse a menos que se tomen las medidas necesarias y
adecuadas para eliminar el riesgo. No se autorizan urbanizaciones que se ubiquen dentro del áreas
clasificadas como de alto riesgo por la entidad competente en el tema, a menos que se presente un análisis
de suelos, realizados por profesionales especialistas; quien determinara el área de protección y/o el tipo de
estructuras o edificaciones que deban desarrollarse en dichas áreas. Se entenderá como área útil aquella que
no supere una pendiente máxima de treinta por ciento (30%).
Articulo No.69.- Toda urbanización contara como mínimo con:
a. Sistema de alumbrado público y acometidas domiciliares de energía eléctrica.
b. Tratamiento adecuado de calles.
c. Sistema de drenaje de aguas lluvia
d. Sistema de drenaje de Aguas negras; y
e. Sistema de agua potable.

URBANIZACIONES
CAPITULO VI
DISPOSICIONES PRELIMINARES

ARTICULO 106. -Sin ninguna excepción, toda urbanización será regida y normada por ésta Ordenanza.

Parágrafo 1: Considérese urbanización, la subdivisión de terrenos en lotes destinados a edificaciones de


cualquier tipo, así como la dotación de los servicios y sistemas de infraestructura (sistemas de agua potable,
aguas negras, aguas lluvias, electricidad, telefonía, internet y sistema vial).

Parágrafo 2: En la subdivisión de terrenos, todos los lotes deberán cumplir con el área y frente mínimo
establecido en el cuadro de índices urbanísticos.
Para diseñar y/o construir el sistema vial se emplearán las especificaciones del sistema de circulación público
existente.

ARTÍCULO 107.- Para urbanizar áreas que no colinden con la red vial pública, la Municipalidad de San
Pedro Sula, establecerá las vías públicas nuevas que se necesiten para interconectar estos proyectos con el
sistema vial existente aplicando lo establecido en esta Ordenanza.

ARTICULO 108.- Para permitir urbanizaciones en terrenos bajos, pantanosos o sujetos a inundación, se
exigirá que el interesado ejecute las obras de terracería, drenaje y protección necesarias para garantizar la
buena calidad de las obras.
Las premisas de diseño, los diseños, cálculos y especificaciones aplicadas en estos casos sin ninguna
excepción, deberán someterse a la consideración y aprobación de la Municipalidad de San Pedro Sula, a
través de las dependencias correspondientes.

ARTÍCULO 109.- No se permitirán rellenos con materiales nocivos a la salud y/o rellenos que no permitan
una adecuada compactación.
Los rellenos con ripio y escombros de construcción se permitirán de forma controlada previa presentación
de los estudios correspondientes.

Los rellenos aceptados por la municipalidad son los efectuados con material selecto compactado.

Parágrafo 1.
A. Sin excepción todos los rellenos deberán considerarse como una estructura estable y esta condición
deberá demostrarse con los estudios pertinentes.
B. En todos los rellenos deberá considerarse el drenaje y sub-drenaje necesario y su implementación deberá
demostrarse con cálculo.
C. Si el material de relleno presenta vicios y/o características de mala práctica profesional como haber usado
material nocivo, bajo grado de compactación, drenaje y/o sub-drenaje insuficiente, inestabilidad, riesgo
innecesario y/o carencia de obras de protección necesarias, el proyecto no será aprobado y si las obras
estuvieran en ejecución, será paralizado hasta que se efectúen las medidas de corrección indicadas por la
autoridad competente.
D. Para todos los casos, será necesario presentar las pruebas de suelo necesarias que acrediten por laboratorio
competente la buena calidad de la estructura del suelo.

PROCESO DE APROBACION DE PROYECTOS DE URBANIZACION


ARTICULO 126.- Para iniciar el proceso de aprobación de cualquier urbanización, el interesado deberá
solicitar a la Municipalidad de San Pedro Sula a través de la Oficina del Departamento de Urbanizaciones
de la Dirección de Urbanismo y Medio Ambiente, la información sobre el trámite del permiso de
Urbanización, que se detallan en las Guías Indicativas, donde se enlista la documentación y planos que se
deberán acompañar en cada una de las etapas del proceso.

ARTÍCULO 127.- El proceso de aprobación de las urbanizaciones Mayores y Menores deberá cumplir con
el siguiente trámite:
I. Solicitar constancia de Uso de Suelo ante la Dirección de Urbanismo y Medio Ambiente.
II. Solicitar la emisión de Directrices ante la Dirección de Urbanismo y Medio Ambiente.
III. Solicitar la Aprobación del anteproyecto de urbanización ante la Comisión Técnica de Urbanismo y
Obras Públicas.
IV. Solicitar la aprobación del diseño final del proyecto de urbanización ante La Comisión Técnica de
Urbanismo y Obras Públicas.
V. Obtener dictamen de aprobación de la Dirección de Urbanismo y Medio Ambiente, de los lotes que se
proponen como áreas de uso público (15%) más el área de A) EQUIPAMIENTO de la urbanización (áreas
para pozos, tanques, canales, plantas de tratamiento y garitas o puntos de control en los accesos) B)
SISTEMA VIAL (calles, pasajes, servidumbres, plazas). Lo comprendido en los incisos A y B no forman
parte del 15%.
VI. Hacer entrega formal de las áreas de uso público ante la Gerencia Legal, incluyendo las actas de
aceptación de los sistemas de la urbanización por parte de Gerencia de infraestructura, División Municipal
Ambiental (DIMA) Aguas de San Pedro y el Departamento De Transporte Público.

CONSTANCIA DE USO DE SUELO

ARTICULO 128.- Para iniciar el trámite del proceso de aprobación de una urbanización, el interesado
deberá acudir a la Jefatura del Departamento de Edificaciones y Permisos de Construcción para solicitar la
constancia de Uso de Suelo del sitio donde pretende desarrollar su proyecto.

Esta constancia indicará si el terreno en el que se pretende desarrollar el proyecto está ubicado en una zona
permitida de acuerdo al Plano de Zonificación que forma parte de esta Ordenanza y a la categorización que
la misma establece para el terreno a urbanizar.
Esta constancia no constituye en ninguna manera permiso para iniciar las obras de urbanización.

EMISION DE DIRECTRICES DE URBANIZACION.

ARTICULO 129.- Para continuar el proceso de aprobación de la urbanización, el interesado deberá


presentar la Solicitud de emisión de Directrices a la jefatura del Departamento de Edificaciones y Permisos
de Construcción a través de la Dirección de Urbanismo y Medio Ambiente. Estas, una vez emitidas, deberán
ser aplicadas en la elaboración de los planos del anteproyecto urbanístico. Y para el trámite, deberá adjuntar
los documentos y planos de la Guía Indicativa como parte del proceso de emisión de las Directrices de
urbanización.

ARTÍCULO 130.- Después realizar la inspección obligatoria al terreno y efectuar las investigaciones
pertinentes al caso, La Dirección de Urbanismo y Medio Ambiente emitirá oficio, respecto al cumplimiento
de las directrices:
A) Revisión de las normas Urbanísticas de zonificación y usos del suelo.
B) Revisión de la normativa referente al uso de las áreas de uso público destinadas para áreas verdes, usos
institucionales, parques integrados y vías de circulación.
C) Normativa urbana a cumplir referente al dimensionamiento de los bloques, lotes y todas las disposiciones
relacionadas con la urbanización.
D) Normativa aplicable a las vías de circulación que se debe cumplir, cuidando de observar lo relativo a las
proyecciones del sistema vial oficial de la ciudad y la reserva de las áreas de protección “Non Aedificandi”
si aplican.
E) Todo lo referente a directrices, aplicación de normativas, uso del suelo, factores ambientales,
consideraciones urbanísticas estarán regidas por las estipulaciones de esta Ordenanza.

APROBACION DEL ANTEPROYECTO DE URBANIZACION

ARTICULO 132.- Para continuar el proceso de aprobación de la Urbanización, el interesado deberá


presentar a la Dirección de Urbanismo y Medio Ambiente la solicitud de aprobación de los planos del
Anteproyecto, previo a la elaboración de los planos finales del proyecto de urbanización.

(Los documentos y planos descritos en la Guía Indicativa deben acompañar esta solicitud).

ARTÍCULO 133.- Antes de la aprobación del anteproyecto es obligatoria la inspección de campo, a fin de
constatar la ubicación y condiciones físicas del inmueble que se pretende urbanizar. Después de analizar el
Anteproyecto de Urbanización, conforme a las directrices emanadas y a las normas de esta Ordenanza se
emitirá dictamen de aprobación o desaprobación, adjuntando una copia de los planos debidamente firmados
y sellados.

Este dictamen en ninguna manera constituye o es el permiso ni obliga la aprobación por parte de los demás
departamentos de La Municipalidad o instituciones competentes en materia de infraestructura y/o de los
servicios públicos. No se permite iniciar ningún trabajo en este nivel de aprobación.

APROBACION FINAL DEL DISEÑO DEL PROYECTO DE URBANIZACION

ARTÍCULO 135.- El propietario del proyecto o su representante legal, deberán enviar copia de los planos,
memorias y hojas de cálculo referentes a los diseños de servicios de infraestructura a las unidades y entidades
competentes en materia de:
I. Diseño de abastecimiento de agua potable y de alcantarillado de aguas servidas, División Municipal
Ambiental (DIMA)
II. Sistema de drenaje pluvial: Departamento de Construcción de Vías y Sistemas
III. Diseño de energía eléctrica y alumbrado público: Empresa Nacional de energía eléctrica (ENEE).
IV. Diseño del Sistema Vial y su Señalización: Departamento de Transporte Publico
V. Licencia Ambiental: División Municipal Ambiental (DIMA) o SERNA (de acuerdo a la
categorización ambiental)

Parágrafo 1: Las unidades y entidades citadas en este artículo deberán emitir dictamen de aprobación final
de los respectivos diseños de su competencia de acuerdo a las directrices otorgadas al diseñador.

Parágrafo 2: La Dirección de Urbanismo y Medio Ambiente no podrá emitir dictamen final sin los
dictámenes de aprobación de los sistemas que contengan los proyectos de urbanización, por parte de las
entidades competentes.

ARTICULO 136.- Después de haber efectuado la visita de inspección obligatoria y de analizar el proyecto
de urbanización conforme al Anteproyecto aprobado y a las normas de esta ordenanza, se emitirá dictamen
de aprobación del proyecto final por la Comisión Técnica de Urbanismo y Obras Públicas, misma que estará
Integrada por Gerencia de Infraestructura, Gerencia Legal, Dirección de Urbanismo y Medio Ambiente,
Departamento de Urbanizaciones, Departamento de Construcción de Vías y Sistemas, División Municipal
Ambiental y el Comisionado de Urbanismo.

ARTÍCULO 137.- El dictamen de aprobación final del diseño del proyecto de urbanización, considerará
además de los aspectos técnicos, las siguientes obligaciones:
I. Antes de Iniciar la ejecución de la urbanización, el desarrollador debe transferir al dominio público, sin
costo para la Municipalidad de San Pedro Sula, mediante escritura pública, el 15% de los terrenos a urbanizar
correspondiente a las áreas de uso público conforme lo establece esta ordenanza.

Si el propietario o desarrollador tuviera alguna imposibilidad para transferir al dominio público el 15% que
está establecido, podrá rendir fianza bancaria por el valor comercial del terreno, con una vigencia igual al
tiempo proyectado de construcción más un año, al término del cual, como máximo deberá transferir al
dominio público el 15%.
El avalúo a valor comercial será ordenado por el mismo banco que emita la fianza.
El 15% podrá transferirse en cualquier momento dentro del plazo acordado y la Municipalidad devolverá la
garantía correspondiente.
Si las obras de urbanización hubieren sido finalizadas dentro del plazo acordado y a satisfacción de La
Municipalidad, pero el 15% no hubiera sido transferido a la institución, el Departamento de Permisos de
Construcción no será autorizado para otorgar ningún permiso de construcción hasta que la situación haya
sido normalizada de acuerdo a esta ordenanza.
II. Ejecutar la urbanización del terreno en absoluta conformidad con el proyecto de urbanización aprobado.
III. Una vez concluidas todas las obras, el desarrollador deberá Transferir al dominio público, sin ningún
costo para la Municipalidad de San Pedro Sula, mediante escritura pública, las vías de circulación, las
servidumbres y los servicios públicos de infraestructura, pero hasta después de que la División Municipal
Ambiental y Empresa Nacional de Energía Eléctrica hayan recibido mediante acta los servicios públicos que
les corresponda.
IV. Indicar el nombre con él se registrará a la urbanización;
V. Indicar Plazo de ejecución del proyecto.

ARTICULO 138.- Para concluir el proceso de aprobación de la urbanización, el interesado deberá presentar
a la Corporación Municipal a través de la Secretaria Municipal la solicitud de aprobación final del proyecto
que deberá ser desarrollado conforme fue autorizado en el proceso de pre-aprobación para lo cual deberá
adjuntar los documentos y planos de la Guía Indicativa del proceso en la aprobación del proyecto final de
urbanización.

Ley del Banco Hondureño para la Producción y la Vivienda


ARTICULO 3.- El BANHPROVI, tendrá por objeto promover el crecimiento y desarrollo de los sectores
productivos mediante la concesión de financiamiento de mediano y largo plazo, en condiciones de mercado,
por medio de instituciones financieras privadas, y cooperativas de ahorro y crédito, supervisadas y reguladas
por la Comisión Nacional de Bancos y Seguros, para proyectos del sector privada y del sector privado y del
sector social de la economía, referentes a la producción, comercialización de la misma, servicios y vivienda.
Con carácter excepcional el BANHPROVI, por medio de intermediarios financieros calificados, podrá
conceder financiamiento de corto plazo para el sector agropecuario y para la micro y pequeña empresa,
dentro de los límites y demás regulaciones contenidas en el Reglamento que apruebe la Asamblea de
Gobernadores a propuesta del Consejo Directivo.
ARTICULO 5.- El BANHPROVI tendrá las atribuciones:
1) Otorgar créditos en moneda nacional o extranjera a las instituciones financieras a que se refiere la
presente Ley, para los fines previstos en la misma
2) Mantener depósitos en moneda nacional o extranjera dentro o fuera del país de acuerdo con las
normas y políticas vigentes en esta materia. Los depósitos deberán constituirse en bancos de
reconocido del Banco Central de Honduras y de la comisión Nacional de Bancos y Seguros.
ESTRUCTURA DE DESGLOSE DE TAREAS DE LA URBANIZACIÓN PRADERA
VERDE

Ilustración 11 Logo de la Urbanización Pradera Verde

La estructura de desglose de trabajo (EDT) es, tal y como define el texto, “A Guide to the Project
Management Body of Knowledge, (PMBOK® Guide)”, una descomposición jerárquica orientada al trabajo
que será ejecutado por el equipo del proyecto para lograr los objetivos de este y crear los entregables
requeridos". Su gran contribución a la planificación radica en su capacidad para organizar y definir el alcance
total del proyecto.
El trabajo del proyecto es subdivido en forma progresiva, hasta el nivel de detalle según los requerimientos
de los proyectos, de forma tal que, permita definir tareas manejables a los efectos de planificación y control,
manteniendo una visión integrada del proyecto.
La EDT requiere de la descomposición y/u subdivisión de los productos entregables de un proyectos en
componentes más pequeños y fáciles de manejar (hasta el nivel de paquete de trabajo, es decir cuando el
costo y el plazo para el trabajo pueden estimarse de forma viable). Generalmente, incluye otras
informaciones (fechas, presupuesto, persona asignado).

Propósito de la estructura de desglose de trabajo


Existen varios motivos para no lanzarse a la ejecución del proyecto sin más y, en vez de eso, invertir un
poco de tiempo en la planificación y creación de la estructura de desglose de trabajo:

 Contribuye a aumentar la precisión en la definición y organización del alcance del proyecto. Su


estructura facilita la obtención de una visión segmentada del conjunto total de unidades de trabajo
que componen el proyecto.
 Facilita en gran medida la asignación de responsabilidades y la distribución de recursos, así como
el seguimiento y control del proyecto. Además, al propiciarse una perspectiva mucho más
específica y concreta sobre los entregables, cada equipo de proyecto conoce lo que se espera de él.
 Permite una mejor estimación de los costos, riesgos y tiempo, ya que facilita abordar el trabajo
desde las unidades más pequeñas hasta el nivel global de proyecto.
 Minimiza el riesgo y disminuye los errores, ya que cuando se cuenta con esta herramienta es posible
llevar a cabo una revisión más en profundidad de cada entregable con los grupos de interés para
asegurarse de que no hay nada que falta o que no existen solapamientos en actividades o tareas
críticas.

Descripción del desglose de actividades

1.1. Trabajos preliminares

Los trabajos preliminares son unos conjuntos de trabajos que deben ejecutarse antes del desplante del
edificio para proteger el terreno y las construcciones colindantes, así como facilitar y permitir el inicio de
los trabajos de construcción.

1.1.1. Oficinas y bodegas


Al comenzar un proyecto constructivo, se debe tomar en cuenta las necesidades de los trabajadores, lugar
donde guardar los materiales, alumbramiento de la obra y protección del terreno. Asimismo, las oficinas
para el manejo administrativo del proyecto.
1.1.2. Aceptación Final
Aceptación del proyecto interna: es el proceso de aceptación del proyecto que ocurre dentro del propio
equipo del y determina si un entregable está completo y cumple con lo solicitado, y consecuentemente puede
ser entregado.
Aceptación del proyecto externa: es la aceptación del proyecto que hace el cliente de los entregables creados
durante su ejecución, y que determina si estos cumplen con los objetivos o no.

1.2. Movimiento de Tierras


Movimiento de tierras es el conjunto de actividades que tienen por objeto preparar los lotes para la
construcción de la futura edificación.

1.2.1. Limpieza
La limpieza del terreno se hará para preparar el lugar donde se va a construir, quitando de la basura,
escombro, hierba, arbustos, o restos de construcciones anteriores. Así mismo, se debe nivelar el terreno en
el caso de que existan montones de tierra o algún otro material. Si se encuentran raíces o restos de árboles,
deben quitarse completamente para no estorbar el proceso de la obra. Los escombros, productos de la
limpieza del terreno, deben sacarse de la obra o colocarse en un lugar donde no estorben, si es que el tamaño
del terreno así lo permite.
1.2.2. Topografía
La topografía es la encargada de hacer un estudio del suelo donde se va a construir el nuevo edificio o
vivienda, de esta manera los arquitectos o ingenieros podrán encajar el proyecto correctamente con las
alineaciones existentes y evitar problemas en la fase de construcción.

1.2.3. Ejes y Niveles del Terreno.


El replanteo es la ubicación de todos los puntos necesarios para poder materializar los ejes principales del
proyecto en el terreno, así́ como los linderos de este.
El replanteo se inicia tomando un punto de referencia conocido, este puede ser un lindero, una carretera, la
esquina de una construcción, entre otros. Se mide en el plano la distancia de un primer punto del proyecto
hasta el punto de referencia, luego se traza esta medida en el terreno para ubicar el primer punto.

1.2.4. Cortes y Rellenos del Terreno


Cortes Son las excavaciones que se realizan sobre cualquier tipo de terreno. Las superficies laterales que
delimitan el corte, al igual que el relleno, se denominan taludes. La intersección del talud con la superficie
de tierra se denomina borde.
Relleno son también conocidos como terraplenes. Estos son ejecutados con los materiales provenientes de
los cortes realizados en otra parte de la obra. Cuando los materiales sobrantes no son deseables se realizan
terraplenes alejados de la obra llamados caballeros.
1.2.5. Corte y Demarcación de Calles
Cortes Son las excavaciones que se realizan sobre cualquier tipo de terreno. Las superficies laterales que
delimitan el corte, al igual que el relleno, se denominan taludes. La intersección del talud con la superficie
de tierra se denomina borde.
Las demarcaciones de calles son las rayas, los símbolos y las letras que se pintan sobre el pavimento, brocales
y estructuras de las vías de circulación o adyacentes a ellas, así como los objetos que se colocan sobre la
superficie de rodamiento con el fin de regular o canalizar el tránsito o indicar la presencia de obstáculos.

1.2.6. Corte y Demarcación de Lotes


Las demarcaciones de lotes es definir la línea que determina el límite entre la Propiedad Privada (lote o
inmueble sobre el cual se hará una edificación nueva, demolición, cerramiento, ampliar, adecuar o modificar
una construcción existente) y las áreas de uso público.

1.2.7. Aceptación Final


Aceptación del proyecto interna: es el proceso de aceptación del proyecto que ocurre dentro del propio
equipo del y determina si un entregable está completo y cumple con lo solicitado, y consecuentemente puede
ser entregado.
Aceptación del proyecto externa: es la aceptación del proyecto que hace el cliente de los entregables creados
durante su ejecución, y que determina si estos cumplen con los objetivos o no.

1.3. Alcantarillado Pluvial


Alcantarillado pluvial es un sistema de tuberías, sumideros e instalaciones que permita el rápido desalojo de
aguas lluvias hacia fuentes de agua cercanas. Su importancia se manifiesta principalmente en zonas con altas
precipitaciones y superficies poco permeables.

1.3.1. Excavaciones
La excavación para estructuras es la remoción y extracción de materiales del suelo o terreno, efectuada de
acuerdo con lo fijado en el proyecto o lo ordenado por la supervisión, para desplantar o alojar una estructura
o instalaciones. El proyecto conlleva las excavaciones para el alcantarillado pluvial necesarias.

1.3.2. Tuberías
La tubería es un conducto que cumple la función de transportar agua u otros fluidos. Se suele elaborar con
materiales muy diversos. También sirven para transportar materiales que, si bien no son propiamente un
fluido, se adecuan a este sistema: hormigón, cemento, cereales, documentos encapsulados, etcétera. El
proyecto conlleva la instalación de las tuberías del alcantarillado pluvial necesarias.

1.3.3. Pozo Pluvial


Un pozo es un agujero profundo que se hace en tierra, con el objetivo de sacar agua procedente de
manantiales subterráneos. Para el proyecto se ha considerado la construcción de un pozo pluvial.

1.3.4. Tragantes
Tragante es la abertura situada en el suelo de la calle y a menudo cubierta por una rejilla, por donde se sumen
el agua de la lluvia y las aguas residuales que van a las alcantarillas o cloacas. El proyecto conlleva la
instalación de la colocación de los tragantes necesarios.

1.3.5. Pruebas y Aceptación Final


Una prueba se realiza para evaluar cómo resultará algo en su forma definitiva. En el caso del proyecto, se
realiza para determinar que se cumple con las expectativas establecidas.
Aceptación del proyecto interna: es el proceso de aceptación del proyecto que ocurre dentro del propio
equipo del y determina si un entregable está completo y cumple con lo solicitado, y consecuentemente puede
ser entregado.
Aceptación del proyecto externa: es la aceptación del proyecto que hace el cliente de los entregables creados
durante su ejecución, y que determina si estos cumplen con los objetivos o no.

1.4. Red de Agua Potable


La red de agua potable es un sistema de obras de ingeniería, concatenadas que permiten llevar hasta la
vivienda de los habitantes de una ciudad, pueblo o área rural con población relativamente densa, el agua
potable. El proyecto conlleva la colocación de la red de agua potable necesaria.

1.4.1. Excavaciones
La excavación para estructuras es la remoción y extracción de materiales del suelo o terreno, efectuada de
acuerdo con lo fijado en el proyecto o lo ordenado por la supervisión, para desplantar o alojar una estructura
o instalaciones. El proyecto conlleva las excavaciones para la red de agua potable necesarias.

1.4.2. Tuberías
La tubería es un conducto que cumple la función de transportar agua u otros fluidos. Se suele elaborar con
materiales muy diversos. También sirven para transportar materiales que, si bien no son propiamente un
fluido, se adecuan a este sistema: hormigón, cemento, cereales, documentos encapsulados, etcétera. El
proyecto conlleva la instalación de las tuberías de la red de agua potable necesarias.

1.4.3. Pozo de Agua Potable

Un pozo es un hoyo profundo que se hace en tierra, especialmente para sacar agua procedente de manantiales
subterráneos. El proyecto conlleva la creación de un pozo de agua potable necesario.

1.4.4. Hidrantes

Los hidrantes de incendios, conocidos popularmente como bocas de incendios, son aparatos conectados a
una red de abastecimiento de agua destinado a suministrar agua en caso de incendio. Las bocas de incendio
no tienen mangueras, sino que son agua para que bomberos o los servicios de emergencia puedan conectar
sus mangueras y/o equipos de lucha contra incendios. También sirven para llenar de agua las cisternas de
los camiones de bomberos.

Los hidrantes de incendios forman parte de la red de agua específica de protección contra incendios, por lo
que están conectados directamente a dicha red, ya sea la red de uso público o la de una instalación en
concreto.

Debido a su naturaleza, los hidrantes suelen estar colocados en el exterior de los edificios. Aunque puede
haber excepciones. En cualquier caso, los hidrantes de incendios deben estar debidamente señalizados,
indicando el diámetro nominal, el número de la norma y el nombre del fabricante. Cabe destacar en este
punto que los hidrantes se rigen por una serie de normas que aseguran, por un parte, que el equipo utilizado
para la extinción del incendio sea compatible y, por otras, que puedan asegurar un caudal y presión de agua
mínimos durante un tiempo determinado (concretamente, de 1 Kg/cm2 durante un mínimo de 2 horas).

1.4.5. Pruebas y Aceptación Final


Una prueba se realiza para evaluar cómo resultará algo en su forma definitiva. En el caso del proyecto, se
realiza para determinar que se cumple con las expectativas establecidas.
Aceptación del proyecto interna: es el proceso de aceptación del proyecto que ocurre dentro del propio
equipo del y determina si un entregable está completo y cumple con lo solicitado, y consecuentemente puede
ser entregado.
Aceptación del proyecto externa: es la aceptación del proyecto que hace el cliente de los entregables creados
durante su ejecución, y que determina si estos cumplen con los objetivos o no.

1.5. Red de Aguas Negras


La red de agua potable es el sistema de tuberías y construcciones usado para la recogida y transporte de las
aguas residuales, industriales y pluviales de una población desde el lugar en que se generan hasta el sitio en
que se vierten al medio natural o se tratan.
1.5.1. Excavaciones
La excavación para estructuras es la remoción y extracción de materiales del suelo o terreno, efectuada de
acuerdo con lo fijado en el proyecto o lo ordenado por la supervisión, para desplantar o alojar una estructura
o instalaciones. El proyecto conlleva las excavaciones para la red de aguas negras necesarias.

1.5.2. Tuberías
La tubería es un conducto que cumple la función de transportar agua u otros fluidos. Se suele elaborar con
materiales muy diversos. También sirven para transportar materiales que, si bien no son propiamente un
fluido, se adecuan a este sistema: hormigón, cemento, cereales, documentos encapsulados, etcétera. El
proyecto conlleva la instalación de las tuberías de la red de aguas negras necesarias.

1.5.3. Planta de Tratamiento


Las plantas de tratamiento de agua son un conjunto de sistemas y operaciones unitarias de tipo físico,
químico y/ò biológico cuya finalidad es que a través de los equipamientos elimina o reduce la contaminación
o las características no deseables de las aguas, bien sean naturales, de abastecimiento, de proceso o
residuales.

La finalidad de estas operaciones es obtener aguas con las características adecuadas al uso que se les vaya a
dar, por lo que la combinación y naturaleza exacta de los procesos varía en función tanto de las propiedades
de las aguas de partida como de su destino final.

Debido a que las mayores exigencias en lo referente a la calidad del agua se centran en su aplicación para el
consumo humano y animal estos se organizan con frecuencia en tratamientos de potabilización y
tratamientos de depuración de aguas residuales, aunque ambos comparten muchas operaciones.

1.5.4. Pruebas y Aceptación Final

Una prueba se realiza para evaluar cómo resultará algo en su forma definitiva. En el caso del proyecto, se
realiza para determinar que se cumple con las expectativas establecidas.
Aceptación del proyecto interna: es el proceso de aceptación del proyecto que ocurre dentro del propio
equipo del y determina si un entregable está completo y cumple con lo solicitado, y consecuentemente puede
ser entregado.
Aceptación del proyecto externa: es la aceptación del proyecto que hace el cliente de los entregables creados
durante su ejecución, y que determina si estos cumplen con los objetivos o no.

1.6. Tapia prefabricada del condominio


La Tapia prefabricada para las viviendas son diseñadas para embellecer su casa, finca o industria, se fabrican
con textura y color: ladrillo, piedra y madera. Las tapias decorativas protegen su propiedad y brindan
privacidad, además constituyen parte de la decoración del entorno de la obra.

1.6.1. Perímetro I
El perímetro se refiere al contorno de una superficie o de una figura y a la medida de ese contorno. El
proyecto conlleva la instalación del perímetro para brindar seguridad a la urbanización.
1.6.2. Cimientos de las Columnas
Se denomina cimentación al conjunto de elementos estructurales de una estructura cuya misión es transmitir
sus cargas o elementos apoyados en ella al suelo, distribuyéndolas de forma que no superen su presión
admisible ni produzcan cargas zonales.

1.6.3. Colocación del muro prefabricado


Los muros prefabricados son aquellos fabricados mediante diferentes elementos, en un proceso industrial.
Luego son trasladados a su ubicación final, en donde son instalados o montados, con la posibilidad de
incorporar otros elementos prefabricados o ejecutados en la propia obra.

1.6.4. Pruebas y Aceptación Final


Una prueba se realiza para evaluar cómo resultará algo en su forma definitiva. En el caso del proyecto, se
realiza para determinar que se cumple con las expectativas establecidas.
Aceptación del proyecto interna: es el proceso de aceptación del proyecto que ocurre dentro del propio
equipo del y determina si un entregable está completo y cumple con lo solicitado, y consecuentemente puede
ser entregado.
Aceptación del proyecto externa: es la aceptación del proyecto que hace el cliente de los entregables creados
durante su ejecución, y que determina si estos cumplen con los objetivos o no.

1.7. Pavimentación
La pavimentación designa las obras de construcción que se realizan para dotar al suelo de solidez
y resistencia, haciéndolo apto para el tránsito de personas, animales y circulación vehicular, para lo cual
consta de varias capas que le confieren la capacidad de soportar peso, temperaturas elevadas y la acción de
la humedad.

1.7.1. Trazado
En una construcción, el trazado o replanteo es el proceso de definir y medir en un terreno las dimensiones
de la obra donde se realizará la construcción. Se traza la forma del perímetro de la obra y se señalan los ejes
y/o contornos donde se debe situar la cimentación: los muros, zapatas, losas, pilotes, etc.

1.7.2. Acarreo del Material


Los acarreos son el transporte del material producto de bancos, cortes, excavaciones, desmontes, despalmes
y derrumbes, desde el lugar de extracción hasta el sitio de su utilización, depósito o banco de desperdicios,
según lo indique el proyecto.

1.7.3. Sub-base y Base


La construcción de la sub-base consiste en el suministro, transporte, colocación, sobre la subrasante definida
en los diseños, conformación y compactación de grava, piedra partida, arenilla u otro material granular
aprobado por la Interventoría.
La construcción de la base consiste en el suministro, transporte, colocación, conformación y compactación
de una o varias capas de base para pavimento, sobre una sub-base o una subrasante compactada y aprobada
por el Interventor, de acuerdo con estas especificaciones y conforme con los alineamientos, espesores y
perfiles indicados en los planos u ordenados por la Interventoría.

1.7.4. Cunetas
El término cuneta se utiliza para denominar a la zanja que se crea a los costados de una carretera o de un
camino para recibir las aguas lluvias. Al acopiar el agua y dirigirla hacia una fuente de agua natural, estos
canales evitan que se inunde la vía de circulación.
Es importante entender que las cunetas deben ubicarse a los costados de las vías terrestres de comunicación
para contrarrestar en parte el impacto que éstas generan en el medio ambiente. Entre dichas obras se
encuentran las carreteras, los caminos, las vías férreas y las autovías (también llamadas autopistas), además
de los puentes y túneles que sirven para conectarlas entre ellas.

1.7.5. Carpeta Asfáltica


Las carpetas asfálticas con mezcla en caliente son aquellas que se construyen mediante el tendido y
compactación de una mezcla de materiales pétreos de granulometría densa y cemento asfáltico, modificado
o no, utilizando calor como vehículo de incorporación, para proporcionar al usuario una superficie de
rodadura uniforme, bien drenada, resistente al derrapamiento, cómoda y segura. Estas carpetas, debido a que
generalmente tienen espesores mayores de cuatro (4) centímetros, tienen la función estructural de soportar
y distribuir la carga de los vehículos hacia las capas inferiores del pavimento.

1.7.6. Pruebas y Aceptación Final

Una prueba se realiza para evaluar cómo resultará algo en su forma definitiva. En el caso del proyecto, se
realiza para determinar que se cumple con las expectativas establecidas.
Aceptación del proyecto interna: es el proceso de aceptación del proyecto que ocurre dentro del propio
equipo del y determina si un entregable está completo y cumple con lo solicitado, y consecuentemente puede
ser entregado.
Aceptación del proyecto externa: es la aceptación del proyecto que hace el cliente de los entregables creados
durante su ejecución, y que determina si estos cumplen con los objetivos o no.

1.8. Aceras
Una acera es una superficie pavimentada y elevada a la orilla de una calle u otras vías públicas para uso de
personas que se desplazan andando o peatones. Usualmente se sitúa a ambos lados de la calle, junto al
paramento de las casas.
En cuanto elemento del espacio público, las aceras sirven para el movimiento utilitario de peatones o para
otras actividades sociales, comerciales o culturales. Dentro de las normas y estándares se recomienda la
eliminación de las llamadas barreras de infraestructura de las aceras para así reducir las dificultades de las
personas con discapacidad. Se requiere que las aceras dispongan de rampas en los cruces con la calzada para
facilitar el paso de personas en silla de ruedas.
Sus dimensiones dependen del espacio disponible y del tránsito que deban soportar. Usualmente se usa la
metodología norteamericana del Nivel de Servicio para su diseño.
1.8.1. Base
Es la capa intermedia entre la subbase y la carpeta del pavimento, generalmente constituida por agregados
pétreos convenientemente graduados y compactados, pudiendo contener además un agente estabilizador.
Aunque hay diversos estabilizadores, el uso más generalizado es el cemento hidráulico.

1.8.2. Concreto
El Concreto es una mezcla de piedras, arena, agua y cemento que al solidificarse constituye uno de los
materiales de construcción más resistente para hacer bases y paredes. La combinación entre la arena, el agua
y el cemento en algunos países latinoamericanos se le conoce como Mortero, mientras que cuando el
concreto ya está compactado en el lugar que le corresponde recibe el nombre de hormigón.
El material de construcción más utilizado del mundo es sin duda el concreto, su composición en la medida
y para el uso adecuado es el más sólido, es el que se utiliza para edificar y crear superficies fuertes como
pisos y paredes, no es sólido, por lo que no permite ningún tipo de flexibilidad luego de estar seco o sólido.

1.8.3. Pruebas y Aceptación Final


Una prueba se realiza para evaluar cómo resultará algo en su forma definitiva. En el caso del proyecto, se
realiza para determinar que se cumple con las expectativas establecidas.
Aceptación del proyecto interna: es el proceso de aceptación del proyecto que ocurre dentro del propio
equipo del y determina si un entregable está completo y cumple con lo solicitado, y consecuentemente puede
ser entregado.
Aceptación del proyecto externa: es la aceptación del proyecto que hace el cliente de los entregables creados
durante su ejecución, y que determina si estos cumplen con los objetivos o no.

1.9. Obras de acceso y otros

1.9.1. Fachado de Condominio


La fachada es el paramento exterior de un edificio. El concepto permite hacer referencia a todos los
paramentos exteriores de la construcción, pero, por lo general, el término se utiliza para hacer mención a la
fachada principal o fachada delantera.
La fachada suele ser la única parte de un edificio que se percibe desde el exterior. Esto hace que se trate de
algo muy importante en la arquitectura, ya que es el elemento que expresa las características de la
construcción y el estilo de esta.
Es importante destacar, de todas formas, que las fachadas no sólo cumplen con una función estética, sino
que también deben ser útiles en el conjunto del constructivo, actuando como aislante térmico y acústico e
impidiendo el ingreso de agua.

1.9.2. Caseta de Vigilancia


Una caseta de vigilancia es una construcción ligera, generalmente en forma de cubículo, que se fabrica con
la finalidad de albergar y dar protección al personal de seguridad.
Las casetas de vigilancia pueden ser fijas o prefabricadas; las primeras generalmente se construyen con
concreto en un sitio determinado y las casetas de vigilancia prefabricadas se elaboran mediante la unión de
láminas. Algunas casetas de vigilancia prefabricadas pueden trasladarse de un sitio a otro.

1.9.3. Parques y Juegos Infantiles


Los juegos o parques infantiles son lugares especiales para que los niños puedan disfrutar de diversas
actividades recreativas. Estos lugares deben de ser sometidos a una serie de medidas de seguridad para
mantener la protección de los niños.
Cada uno de los juegos debe de ser colocado pensando en que todos los niños puedan tener fácil acceso a
ellos. Y principalmente que cada uno pueda ser fácil de utilizar y de incluir a todos los niños.

1.9.4. Señalización de Calles


La señalización de las calles residencial en la urbanización permite identificar las zonas de circulación
teniendo en cuenta a los peatones como prioridad.

1.9.5. Alumbrado Publico


El alumbrado público es el servicio público consistente en la iluminación de las vías públicas, parques
públicos, y demás espacios de libre circulación que no se encuentren a cargo de ninguna persona natural o
jurídica de derecho privado o público, diferente del municipio, con el objetivo de proporcionar la visibilidad
adecuada para el normal desarrollo de las actividades.

1.9.6. Aceptación Final


Aceptación del proyecto interna: es el proceso de aceptación del proyecto que ocurre dentro del propio
equipo del y determina si un entregable está completo y cumple con lo solicitado, y consecuentemente puede
ser entregado.
Aceptación del proyecto externa: es la aceptación del proyecto que hace el cliente de los entregables creados
durante su ejecución, y que determina si estos cumplen con los objetivos o no. Este aspecto tiene una
importancia vital dentro de la gestión de proyectos por los siguientes motivos:
 Cuando se trata de la aceptación de una fase o de un entregable parcial, esta permite comprobar
si vamos en la dirección correcta antes de ejecutar nuevos trabajos. Esto limita el volumen de
horas o gastos sujetos a riesgo de re trabajo, lo cual reduce el riesgo del proyecto. En este sentido,
una correcta definición de entregables parciales puede ser parte de una estrategia de mitigación
del riesgo de no conformidades.

 Fija el punto de partida y la base para la ejecución de los siguientes entregables. Esto facilita que
las nuevas solicitudes, relacionadas con los entregables aprobados, puedan ser tramitadas como
cambios y por tanto no influir sobre los resultados del proyecto. Aunque a veces, por temas
políticos o comerciales, no siempre es posible.

 Si el entregable está ligado a un hito de facturación, la aceptación formal de este permite emitir
la factura. Por tanto una correcta definición y consecución de los entregables intermedios, y su
facturación, es una herramienta importante para cuadrar el flujo de caja del proyecto y reducir
sus costes de financiación, si los tuviera.
 La aceptación de un entregable permite liberar a los recursos que trabajaban en él, tanto internos
como proveedores, los cuales pasan a estar disponibles para otros proyectos u otros entregables
dentro del proyecto. Es importante esclarecer que la liberación formal de los recursos no se hace
en la fase de aceptación, sino en la de cierre, aunque en la práctica su liberación depende de la
aceptación formal del trabajo que realizaban, sobre todo si este estaba ligado a un entregable
intermedio.

CAPÍTULO III RESULTADOS Y ANÁLISIS

3.1. DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO O SERVICIO

Nombre del Proyecto: Urbanización Pradera Verde


Tipo de Lotificación: Residencial Tipo R-2
Área Total de Terreno: 133,007.47 ²
Área mínima: 400.00m²
Dimensiones de lote Típico: 20m X 20m
Ubicación: San Pedro Sula, Honduras C. A.

Este proyecto consiste en lotificar el área mencionada, para lo cual se elaboró el plano topográfico del
terreno, donde se puede analizar la dirección de las curvas de nivel y así decidir la mejor manera de trazar
las líneas centrales de las calles. Para el trazado de las calles se ha tomado las normas de la gaceta y otras
normas, en este proyecto se tuvo el cuidadoso manejo de esta información para obtener el sistema vial más
óptimo para el tipo de distribución, al tener el trazo se obtuvo el volumen de relleno y de corte de material
para obtener el nivel y dimensiones de las calles, las calles se distribuyen de manera que se distinga un
acceso principal por el que se accede a cada parque vehicular hasta la planta de aguas negras envista que se
necesita ir a aquella área para el debido mantenimiento.
La calzada es de pavimento rígido para el cual se especifican todos los cálculos correspondientes, de la
misma manera se representa la señalización vial para evitar problemas por esta índole.
Según las normas para una R-2 el área mínima es de 400m², el frente del lote es de 20m y la relación
frente/fondo debe ser 1:1
En nuestro diseño hemos optamos por que cada lote tenga un área mínima de 400m², en la distribución del
terreno se respetó el área que por obligación se deben conceder como lo son el área verde, el de área comunal,
entre otros. Para toda esta distribución se diseñó todos los sistemas necesarios para el desarrollo urbanístico
de la población a servir, la cual se ha considerado con una densidad poblacional de 5 habitantes por lote.
A lo largo de la urbanización se localizan todos los servicios básicos necesarios para el bienestar de la
población.

3.2. DEFINICIÓN DEL MODELO DE NEGOCIOS

3.3. PROPIEDAD INTELECTUAL.


Diagrama de Gantt
Se realizó el diagrama de Gantt para visualizar los tiempos de las actividades a realizar para poder llevar a
cabo nuestro proyecto.

Tabla 1 Gantt parte 1

Tabla 2 Gantt parte 2

Planos

Planos de la Urbanización
Plano Planta Perfil

Ilustración 12 Plano Planta Perfil

Ilustración 13 Plano Planta Perfil parte 1


Casa Modelo

Ilustración 14 Plano Arquitectonica

Ilustración 15 Plano Casa Modelo Fachada


Ilustración 16 Urbanización

3.4. ESTUDIO DE MERCADO

Con el estudio de mercado se pretende determinar la posibilidad de ejecutar el proyecto tomando en


consideración los resultados encontrados en el mismo, determinándose la demanda para este tipo de
proyectos, disponibilidad y acceso al proyecto, capacidad de pago, posibles fuentes de financiamiento y así
otra información que respalde las acertadas tomas de decisiones.
Adicionalmente, el estudio de mercado evita y limita los riesgos posibles que podrían aparecer especialmente
en la creación del proyecto, creando un ambiente con menos incertidumbre.
Se pretende con el estudio definir el mercado meta, el cual ha sido orientado:
1. Personas que busquen comprar viviendas ecológicas porque entienden y ven que la tendencia de la
arquitectura residencial va encaminada a un mayor respeto por el medio ambiente y a impactar en la
menor medida posible el entorno natural.
2. Personas que no poseen vivienda propia.
3. Que tenga por lo menos un ahorro previo del 5% del valor total de la casa que servirá para amortizar
el costo de la misma.
4. Núcleo familiar constituido, unión libre o un hijo joven que mantiene a sus padres.

Investigación de campo

Para la realización de la investigación de campo en lo referente a la industria de la construcción, se


consideraron diferentes instituciones que manejan éstos datos. A continuación alguna: La Cámara de la
Industria de la Construcción, Colegio de Ingenieros Civiles de Honduras, Alcaldía Municipal, entre otros,
que mantienen registros de dicha industria.
Estos datos sirven de parámetros de referencia de manera que orienten la consecución del objetivo general
y objetivos específicos.
Fuentes de datos y Recopilación de Información

Se utilizaron diversas fuentes de información como la consulta de libros de Investigación de Mercado,


Formulación y Evaluación de Proyectos, documentos soporte de proyectos de viviendas similares, entre
otros.

Características

Por la naturaleza de producto que este proyecto propone (vivienda), sus principales características son:

1. Capacidad para cinco miembros máximo por vivienda.


2. Dimensiones de lote Típico: 20m X 20m. El Terreno es de 572 varas cuadradas
3. Cada vivienda consta de un cuarto principal con su respectivo baño, dos dormitorios, sala-comedor,
cocina, dos baños, área de lavandería (pila) en conjunto con un dormitorio para la empleada, bodega
y área verde (jardín).
4. Elaborada con técnicas y materiales de construcción ecológicos disponibles en el país, fuente de
energía mixta (fotovoltaica y sistema nacional de energía eléctrica) y con servicios básicos.

Determinación y cuantificación de la demanda

Cabe señalar que la demanda existente sobrepasa a la oferta, se puede decir que existe un mercado
demandante insatisfecho, el cual requiere de proyectos que los satisfagan.
Datos de San Pedro Sula (SPS) según el Instituto Nacional De Estadísticas (INE), el 65% de la población
necesita obtener una vivienda digna. El total de la demanda insatisfecha para propósito de la investigación
realizada corresponde a un 61.27% con respecto al 65% descrito anteriormente.

Tabla 3 Censo Población y Vivienda 2013

Es importante hacer notar que el proyecto no podrá cubrir la demanda insatisfecha, pero si contribuye a
disminuirla y brindar una alternativa adecuada al mercado donde se orienta.
Determinación y cuantificación de la oferta

La información acerca de la oferta en la industria de la construcción fue lograda a través de fuentes


informativas de todas aquellas instituciones que están relacionadas al sector.
Debido a que no existen datos concretos con respecto a la oferta de viviendas para el sector o mercado meta
de éste estudio, no se puede cuantificar o determinar la demanda ni proyectarla hacia el futuro.
Competencia

El escenario inmobiliario en general se puede decir que es un mercado atomizado y competitivo, con precios
al alza, con avances tecnológicos que han permitido incorporar elementos de valor a las viviendas. Ha sido
relevante el hecho de que, en el último tiempo y debido a modificaciones tributarias y la disminución de la
constructibilidad de los terrenos, el precio de las viviendas se ha elevado de forma importante.
En la actualidad existen como parte de la oferta, compañías constructoras encaminadas a la construcción de
viviendas ecológicas.
La oferta descubierta que se hallan bajo ejecución, en San Pedro Sula, es de 9 urbanizaciones quienes
ejecutaran un aproximado 1,875 viviendas. Muchas de estas urbanizaciones son viviendas que no aplican a
este tipo de proyectos.
Los proyectos residenciales Villa Valencia 2, Senda de Vida, Barrial III, Casa Maya III, Casa Maya IV,
Rancho San Manuel II, Bosques de Jucutuma II, Cuidad Maya y Valle Dorado. Estos proyectos están
ubicados en su mayoría en el sector noroeste.

Análisis de la competencia

Fortalezas de la competencia

1. Experiencia en el ramo de la construcción.


2. Facilidad en la adquisición de líneas de crédito que respalden la ejecución del proyecto.
3. Conocimiento del mercado, proveedores.
4. Mayor capacidad de producción
5. Mayor oportunidad de adquisición de maquinaria.
6. Emplea fuerza laboral local tanto para la producción como para el mantenimiento y reparación.

Debilidades de la competencia
1. Alto costo operativo y de materiales de construcción
2. Posible arrendamiento de la maquinaria a utilizar en la edificación de los proyectos.
3. Falta de contactos políticos y empresariales que le permitan aplicar a la construcción de proyectos

Estrategias Competitivas

La competencia carece de estrategias competitivas ya que la demanda supera a la oferta. Además, según los
datos obtenidos por medio de la investigación de mercado que indica que un 34.86% de la población en SPS
no cuenta con una vivienda propia, se sobreentiende que el mercado no requiere de estrategias, ya que el
mercado existe y es latente la necesidad. Aún y cuando hay compañías que se encargan de construir.
También, no han logrado cubrir dicha demanda.
Tabla 4 Datos de Tenencia

Localización

Los proyectos habitacionales similares a éste se encuentran en zonas aledañas a las grandes ciudades, debido
a que el precio del mismo por vara cuadrada es menor que si estuviera situado dentro del casco urbano.
Ejemplos de tales zonas cerca o en la ciudad de San Pedro Sula pueden ser: Ciudad Jaragua, INECO y
Merendon Hills. Adicionalmente se considera el fácil acceso al sitio de la construcción en épocas de invierno
y verano, ya que el suministro de materiales es crítico para el cumplimiento de los tiempos de entrega y
finalización de la obra completa.

Debido a la demanda latente en el San Pedro Sula, el número de competidores no resulta conveniente para
la satisfacción de la primera. En este sentido, si existen proyectos que realizan muy pocas viviendas de este
tipo, no representan una amenaza, pues tienen una característica implícita en el precio, el cual oscila en USD
200,000. Lo que puede diferenciar estos proyectos, radica en el diseño y localización de estos.

Publicidad

Se cree necesario para la proyección del proyecto habitacional la utilización de métodos publicitarios tales
como:

1. Panfletos informativos
2. Afiches
3. Redes sociales.
4. Alianzas con 3 influenciadores de la red.
5. Expo ferias.
6. Anuncios en periódicos digitales

Todos estos instrumentos se colocaran en instituciones claves como Banco Hondureño para la Producción
y la Vivienda (BANPROVI), Régimen de Aportaciones Privadas.( RAP), Fondo Social para la
Vivienda (FOSOVI), entre otros; ya que en estos es donde existe la mayor afluencia de personas en busca
de información para la obtención de estas viviendas. Se considera que estos métodos publicitarios serán
suficientes para garantizar que todas las personas lo conozcan.
Metodología
Se propone la entrega de los panfletos informativos en las instituciones de previsión, tales como RAP,
Instituto de Jubilaciones y Pensiones de los Empleados y funcionarios del Poder Ejecutivo (INJUPEMP),
que son lugares de mayor afluencia.

También se propone el diseño de hojas volantes para ser entregadas en centros de trabajo, instituciones
bancarias y otros lugares de popularidad del mercado meta. El diseño de afiches publicitarios para colocarlos
en centros de acumulación, que anuncien y lleguen de una mejor manera al mercado al cual nos dirigimos.

Como parte de la estrategia inicial del proyecto y previo a la construcción del primer lote de viviendas serán
distribuidos los instrumentos publicitarios con el fin de que las personas interesadas puedan apreciar el
diseño que se ofrece.

Una vez que haya respuesta, se llevará un registro de las visitas o llamadas de los interesados para darle un
seguimiento al proceso y determinar el interés real del proyecto.
Este registro permitirá medir si la publicidad ha llegado satisfactoriamente o no.

El diseño de la publicidad correrá por cuenta y cargo de la empresa constructora, contratando a una compañía
con experiencia en la reproducción de los mismos.

También se hará uso de las redes sociales, como ser Facebook e Instagram, que abarcan una gran cantidad
de consumidores y hasta el momento la difusión de información no tiene costo, es masiva y rápida, se
comparte por medio de los usuarios. Se realizarán la creación de videos con el diseño y publicarlos en las
redes sociales, asegurándose de mostrarle a los posibles clientes las áreas de recreación y la parte ecológica
del proyecto.

Asimismo, se propone establecer alianzas con 3 influenciadores de la red para darnos a conocer de forma
masiva. Se medirá la cantidad de seguidores ingresados posterior a la mención realizada por el influenciador
seleccionado, esto permitirá saber el efecto de incremento de seguidores.

Es de suma importancia estar presentes en una de las Expo Ferias, ya que en ellas intervienen todas las
variables de marketing. Se presenta a los visitantes sus productos, su precio, distribución, su publicidad, su
promoción y su fuerza de ventas, poniendo en énfasis en alguno de estos elementos de conformidad con los
objetivos que pretende alcanzar. El Stand es una especie de embajada de la empresa.

Precio

Los proyectos habitacionales dirigidos al sector de la población de la clase media, tiene un precio estándar
determinado según el diseño elaborado para tal fin. Los precios de la vivienda en SPS oscilan entre 70 a 80
mil dólares, pudiendo darse variaciones solamente en los conceptos que corresponden al diseño y
localización de los proyectos habitacionales. Adicionalmente, el precio es estipulado por el Gobierno
Central, el cual es el máximo precursor para la realización de dichos proyectos.

De acuerdo al índice inflacionario publicado por la Cámara Hondureña de la Construcción (CHICO) en su


edición de diciembre del año 2004, la inflación de este sector anda cerca de un 19% anual. Cabe aclarar que
esta cifra incluye materiales de construcción, así como mano de obra. Este incremento se debe al acelerado
aumento en materiales básicos como el hierro y el cemento.

Análisis FODA del proyecto

Fortalezas

1. Personal con amplia experiencia en el ramo.


2. Estructura organizacional acorde al proyecto.
3. Ofrecer un producto que no ha sido brindado por la competencia.

Oportunidades

1. Mercado insatisfecho.
2. Reclutamiento de personal con experiencia del mercado laboral que se encuentra desempleado.
3. Diligencia en el tiempo de construcción de la obra que permitirá la edificación de obra simultánea.
4. Con la rentabilidad de este proyecto se podrá cubrir la construcción de otros proyectos orientados a
diferentes segmentos de la población.
5. Fomentar el reciclaje y disminución de la contaminación.
6. Innovación, en cuanto a diseño y mejora de calidad de vida.

Debilidades

1. No se posee historial de crédito con proveedores de la industria.


2. Reciente incursión en la industria ecológica.

Amenazas
1. Precios volátiles de los insumos de la construcción.
2. Encarecimiento de las tasas de interés para los aspirantes en adquirir una vivienda.
3. Políticas gubernamentales.
4. Mal diseño y distribución de la urbanización.

Estrategias competitivas del proyecto

En este apartado la empresa pretende fortalecer sus actividades operativas y consolidarse en el ramo a través
de estrategias de crecimiento y consolidación de la empresa. A continuación, algunas:

1. Utilización de materia prima de calidad.


2. Profesionalización de los procesos de construcción dictados por la industria.
3. Según la ubicación del proyecto (cerca de Villa Nueva) se pretende aprovechar el bajos costo de
plusvalía que permite la edificación del proyecto habitacional con el ínfimo precio propuesto.
4. Para la parte operativa del proyecto se cuenta con obreros con experiencia en el ramo; y en la parte
administrativa, con perfiles de profesionales capaces.

Estrategia de segmentación

Ingenieros y Asociados es una empresa que está comenzando a incursionar en el ámbito de casa ecológicas,
por este motivo para lograr un posicionamiento de marca es muy importante el trabajo de difusión con los
influenciadores por medio de las redes sociales.

Se utilizarán campañas publicitarias a través de las redes sociales, haciendo énfasis en el beneficio que
presenta la marca, debido a su diferenciación de producto a medida que integra soluciones sustentables y
ecológicas que fomenta el uso de los recursos naturales ya sea por medio de la arquitectura o productos
desarrollados para el auto sustento.

En cuanto a la estética de la calidad, la preocupación en este proyecto será entregar un producto terminado
con acabo y terminaciones en perfectas condiciones lo cual también aportará a construir una reputación de
marca. El proyecto se preocupará de que la vivienda cumpla con las especificaciones, terminaciones y
funcionamiento esperado con el fin de lograr la confianza y la conformidad del cliente. Para cumplir con el
esperado del cliente, se establecerán controles periódicos para medir el avance de la obra y la calidad de la
ejecución de las etapas. Estos controles serán realizados por un Supervisor de Obra interno quien se
preocupará de informar y corregir fallas en las distintas etapas de avance de la construcción.

En otras palabras Ingenieros y Asociados construirá viviendas con la diferenciación de ofrecer soluciones
sustentables y/o ecológicas que permitirán al cliente la reducción de sus costos fijos, ayudar a reducir la
huella de carbón, las emisiones de plástico, se podría optar a una desconexión parcial del sistema eléctrico
ya que se usara energía fotovoltaica que le permitirá tener cierto grado de independencia del servicio y
contará con ellos cuando el resto no producto de problemas naturales como lluvias, sequias, racionamiento
energético, etc. El uso de energía fotovoltaica es una pieza clave de la propuesta de este proyecto.

Si bien, actualmente existen empresas que ofertan viviendas, la oferta está concentrada en viviendas de tipo
modular construidas de hormigón. Los proyectos en hormigón son más costosos, aproximadamente entre un
16% a un 25 % de acuerdo con las investigaciones.

Estrategia de producto/servicio

Ingenieros y Asociados ofrecerá un producto base el cual se diseñará de acuerdo a los requerimientos del
enfoque ambiental que se desea y las condiciones geográficas del terreno en donde se construirá. Los
proyectos considerarán de preferencia un área mínima de 400 metros cuadrados.

De igual manera se espera poder brindar la opción de crear producto a la medida. El producto a la medida
sería en base a modificaciones que el cliente desee realizar al producto base que ofrece la empresa.

La estrategia de branding de Ingenieros y Asociados se centrará en el marketing en redes sociales en


concordancia a metodología de marketing propuesta.

Estrategia de Precio

De acuerdo con estudios analizados, se ha entrevistado arquitectos, constructores civiles e ingenieros civiles,
se ha consultado por los valores de construcción del metro cuadrado, todos concluyen que la gran diferencia
en construir una casa la da el material de construcción y también la ubicación geográfica, mientras más
alejada de lo urbano se encuentre, el costo se incrementará debido al traslado de los materiales a la obra.

En el mercado de la construcción, los valores son relativamente similares para las empresas establecidas, no
así para los contratistas, es probable encontrar valores más económicos, pero el cliente corre el riesgo de que
el proyecto no se lleve a cabo, no se cumplan los plazos establecidos o existan variaciones de presupuestos,
que es lo que se ha podido recoger en conversaciones con clientes que han optado por la construcción de su
casa con un contratistas, en general, se aprecia una sensación de desconfianza hacia los contratistas y
mencionan que no volverían a contratar un servicio tan importante como la construcción de su casa con
ellos, ya que no respetan valores, plazos, compromisos de calidad y no tienen garantías con ellos. Por lo
tanto, estos valores de servicio no serán relevantes para este estudio.

La función de costos estará dada por los materiales de construcción, Mano de obra (arquitecto, ingeniero,
constructores), normalización y permisos, ubicación geográfica de la vivienda y equipamiento ecológico /
sustentable. Estos costos variarán de acuerdo con los requerimientos de nuestro cliente, por ejemplo, el valor
será distinto si el cliente escoge decide construir una casa alejada será más costosa por el traslado de
materiales y mano de obra, si decide incorporar más soluciones sustentables o ecológicas.
3.5. ESTUDIO DE PRODUCCIÓN Y OPERACIONES

Tabla 5 Cuadro de Uso de Suelos


Área Total del Terreno 133,007.47 100%
Área Verde 13,300.75 10%
Área Comunal 66,503.74 5%
Área Sistema Vial 51,261.08 38.54%
Área de Lotes 60,132.68 45.21%
Área de Tratamiento 1,489.68 1.12%
Área de Tanque 172.91 0.13%
Lotes 120
Tabla 5 Cuadro de Uso de Suelos
Cálculo de Corte y Relleno

Basado en los planos de Corte y Relleno, se tomará la cantidad de corte y relleno necesarios para la actividad
de Movimiento de Tierra de la urbanización en cuestión.
Tabla 6 Corte y Relleno
Corte Relleno Corte Relleno
77.31 4.62 332.81 81.34
5.83 202.95 240.33 45.89
15.32 111.81 229.36 121.29
44.18 73.5 88.9 56.68
13.23 219.46 59.26 60.36
120 85.36 72.11 351.8
11.75 73.82 108.46 204.4
104 223.71 266.78 41.71
107.08 27.39 180.9 72.58
255.22 35.93 176.8 65.26
90.94 63.4 75.75 298.3
103.18 649.1 54.18 154.09
72.01 88.8 252.92 90.73
526.11 19.51 1341.55 226.14
804 683.72 114.37 220.08
1530.88 20.28 86.62 415.83
424.46 127 101.26 208.56
210.88 166.93 83.82 211.13
105.69 72.71 121.22 293.33
973.31 81.15 62.73 416.19
818.17 44.4 66.87 40.34
79.71 127.23 57.58 133.6
69.9 762.05 92.93 80.85
85.76 295.02 73.57 135.02
379.6 206.26 Total Total
307.91 756.36 13,848.42m3 10,940.71m3
67.63 159.47
112 163
368 161.3
27.52 88.04
53.39 179.36
246.78 36.63
25.91 42.89
527.02 40.69
26.61 64.23
18.66 37.87
84.28 93.43
Tabla 6 Corte y Relleno
Calculo Tendido Eléctrico

Tabla 7 Calculo Eléctrico


Carga kva/lote Área de lote m²
1.5 60-119
2 120-150
3 150-350
5.2 350 o mas
Transformador KVA Protección AMPERIOS
15 2
25 3
37.5 5
50 8
75 12
100 15
150 25
Cantidad de lotes 120
Kva/Lote 5.2
Kva máx. 20.8
Transformador 25
Protección Amperios 3
Kva Totales 624
Cantidad de Postes 135
Total, de tendido eléctrico (M) 17000
Total, de tendido eléctrico (kM) 17
Tabla 7 Calculo Eléctrico

Cálculo de Agua Potable

Tabla 4 Calculo de Agua Potable


Tramo Longitud Gasto Equi. Q por tramo Q en ruta Q en ruta Diametro Hf Totales
Pulgadas
De Nodo a Nodo Metros gal/min/mts gal/min gal/min m3/seg Pulgadas Metros Meetros Metros
Comercial
1.0000 2.0000 100.0000 0.0282 2.820 2.820 0.000178 0.683 0.0173 1 0.025 0.00010
2.0000 3.0000 100.0000 0.0564 5.640 5.640 0.000356 0.965 0.0245 1 0.025 0.00038
2.0000 10.0000 40.0000 0.012 0.480 0.480 0.000030 0.282 0.0072 1 0.025 0.00000
3.0000 11.0000 40.0000 0.02 0.800 0.800 0.000050 0.364 0.0092 1/2 0.013 0.00013
3.0000 4.0000 100.0000 0.028 2.800 2.800 0.000177 0.680 0.0173 1 0.025 0.00010
5.0000 13.0000 40.0000 0.036 1.440 1.440 0.000091 0.488 0.0124 1/2 0.013 0.00039
5.0000 6.0000 100.0000 0.044 4.400 4.400 0.000278 0.853 0.0217 1 0.025 0.00024
6.0000 14.0000 40.0000 0.052 2.080 2.080 0.000131 0.586 0.0149 1/2 0.013 0.00077
6.0000 7.0000 100.0000 0.06 6.000 6.000 0.000379 0.996 0.0253 1 0.025 0.00042
7.0000 15.0000 40.0000 0.068 2.720 2.720 0.000172 0.670 0.0170 1/2 0.013 0.00127
8.0000 7.0000 100.0000 0.076 7.600 7.600 0.000480 1.120 0.0285 1 0.025 0.00065
9.0000 10.0000 100.0000 0.084 8.400 8.400 0.000530 1.178 0.0299 1 0.025 0.00079
10.0000 11.0000 100.0000 0.092 9.200 9.200 0.000580 1.233 0.0313 1 0.025 0.00093
10.0000 18.0000 40.0000 0.1 4.000 4.000 0.000252 0.813 0.0207 1/2 0.013 0.00259
11.0000 19.0000 40.0000 0.108 4.320 4.320 0.000273 0.845 0.0215 1/2 0.013 0.00299
11.0000 12.0000 100.0000 0.116 11.600 11.600 0.000732 1.384 0.0352 1 0.025 0.00143
12.0000 13.0000 100.0000 0.124 12.400 12.400 0.000782 1.431 0.0364 1 0.025 0.00162
12.0000 20.0000 40.0000 0.132 5.280 5.280 0.000333 0.934 0.0237 1 0.025 0.00033
13.0000 21.0000 40.0000 0.14 5.600 5.600 0.000353 0.962 0.0244 1 0.025 0.00037
13.0000 14.0000 100.0000 0.148 14.800 14.800 0.000934 1.564 0.0397 2 0.051 0.00017
14.0000 22.0000 40.0000 0.156 6.240 6.240 0.000394 1.015 0.0258 1 1/2 0.038 0.00010
14.0000 15.0000 100.0000 0.164 16.400 16.400 0.001035 1.646 0.0418 2 0.051 0.00021
15.0000 23.0000 40.0000 0.172 6.880 6.880 0.000434 1.066 0.0271 1 1/2 0.038 0.00012
16.0000 15.0000 100.0000 0.18 18.000 18.000 0.001136 1.724 0.0438 2 0.051 0.00025
17.0000 18.0000 100.0000 0.188 18.800 18.800 0.001186 1.762 0.0448 2 0.051 0.00027
18.0000 26.0000 40.0000 0.196 7.840 7.840 0.000495 1.138 0.0289 1 1/2 0.038 0.00015
18.0000 19.0000 100.0000 0.204 20.400 20.400 0.001287 1.836 0.0466 2 0.051 0.00031
19.0000 27.0000 40.0000 0.212 8.480 8.480 0.000535 1.184 0.0301 1 1/2 0.038 0.00018
19.0000 20.0000 100.0000 0.22 22.000 22.000 0.001388 1.906 0.0484 2 0.051 0.00036
20.0000 28.0000 40.0000 0.228 9.120 9.120 0.000575 1.227 0.0312 1 1/2 0.038 0.00020
20.0000 21.0000 100.0000 0.236 23.600 23.600 0.001489 1.974 0.0502 2 0.051 0.00041

Tabla 8 Calculo de agua potable


Cálculo de Aguas Lluvias
Tabla 5 Calculo de Aguas Lluvias
TRAMO E.T.N. ELEVACIÓN DE INVERTIDA INTENSIDAD Q. REAL Q. LLENO V. LLENO
AREA Ha LONGITUD Ø mm Ø in PENDIENTE COEFICIENTE c QD/Qll
mm/hora (lts/s) (lts/s) (lts/s)
DE A Anterior Posterior Anterior Posterior
1.0000 2.0000 0.3200 1072.2000 1069.2000 1070.5000 1067.5000 350.0000 100.0000 609.6000 24" 3.0000 0.9500 106.4000 175.7079 5.4909 0.6056
2.0000 3.0000 0.3200 1069.2000 1040.6000 1067.5000 1038.9000 350.0000 100.0000 609.6000 24" 28.6000 0.9500 106.4000 542.5176 16.9537 0.1961
2.0000 10.0000 0.3200 1069.2000 1066.0000 1067.5000 1064.3000 350.0000 40.0000 609.6000 24" 8.0000 0.9500 106.4000 286.9299 8.9666 0.3708
3.0000 11.0000 0.3200 1040.6000 1039.0000 1038.9000 1037.3000 350.0000 40.0000 609.6000 24" 4.0000 0.9500 106.4000 202.8901 6.3403 0.5244
3.0000 4.0000 0.3200 1040.6000 1025.0000 1038.9000 1023.3000 350.0000 100.0000 609.6000 24" 15.6000 0.9500 106.4000 400.6758 12.5211 0.2656
5.0000 13.0000 0.3200 1025.0000 1020.0000 1023.3000 1018.3000 350.0000 40.0000 609.6000 24" 12.5000 0.9500 106.4000 358.6623 11.2082 0.2967
5.0000 6.0000 0.3200 1025.0000 1024.0000 1023.3000 1022.3000 350.0000 100.0000 609.6000 24" 1.0000 0.9500 106.4000 101.4450 3.1702 1.0488
6.0000 14.0000 0.3200 1035.6000 1030.0000 1033.9000 1028.3000 350.0000 40.0000 609.6000 24" 14.0000 0.9500 106.4000 379.5726 11.8616 0.2803
6.0000 7.0000 0.3200 1035.6000 1020.0000 1033.9000 1018.3000 350.0000 100.0000 609.6000 24" 15.6000 0.9500 106.4000 400.6758 12.5211 0.2656
7.0000 15.0000 0.3200 1020.0000 1016.0000 1018.3000 1014.3000 350.0000 40.0000 609.6000 24" 10.0000 0.9500 106.4000 320.7974 10.0249 0.3317
8.0000 7.0000 0.3200 1022.0000 1020.0000 1020.3000 1018.3000 350.0000 100.0000 609.6000 24" 2.0000 0.9500 106.4000 143.4649 4.4833 0.7416
9.0000 10.0000 0.3200 1072.0000 1066.0000 1070.3000 1064.3000 350.0000 100.0000 609.6000 24" 6.0000 0.9500 106.4000 248.4886 7.7653 0.4282
10.0000 11.0000 0.3200 1066.0000 1045.0000 1064.3000 1043.3000 350.0000 100.0000 609.6000 24" 21.0000 0.9500 106.4000 464.8795 14.5275 0.2289
10.0000 18.0000 0.3200 1066.0000 1075.0000 1064.3000 1064.0000 350.0000 40.0000 609.6000 24" 0.7500 0.9500 106.4000 87.8540 2.7454 1.2111
11.0000 19.0000 0.3200 1045.0000 1052.3000 1043.3000 1042.3000 350.0000 40.0000 609.6000 24" 2.5000 0.9500 106.4000 160.3987 5.0125 0.6633
11.0000 12.0000 0.3200 1045.0000 1025.0000 1043.3000 1023.5000 350.0000 100.0000 609.6000 24" 19.8000 0.9500 106.4000 451.4019 14.1063 0.2357
12.0000 13.0000 0.3200 1025.0000 1020.0000 1023.3000 1018.5000 350.0000 100.0000 609.6000 24" 4.8000 0.9500 106.4000 222.2549 6.9455 0.4787
12.0000 20.0000 0.3200 1025.0000 1024.0000 1023.3000 1022.5000 350.0000 40.0000 609.6000 24" 2.0000 0.9500 106.4000 143.4649 4.4833 0.7416
13.0000 21.0000 0.3200 1020.0000 1019.0000 1018.3000 1017.5000 350.0000 40.0000 609.6000 24" 2.0000 0.9500 106.4000 143.4649 4.4833 0.7416
13.0000 14.0000 0.3200 1020.0000 1018.0000 1018.3000 1016.5000 350.0000 100.0000 609.6000 24" 1.8000 0.9500 106.4000 136.1028 4.2532 0.7818
14.0000 22.0000 0.3200 1030.0000 1025.0000 1028.3000 1023.5000 350.0000 40.0000 609.6000 24" 12.0000 0.9500 106.4000 351.4159 10.9817 0.3028
14.0000 15.0000 0.3200 1030.0000 1016.0000 1028.3000 1014.7000 350.0000 100.0000 609.6000 24" 13.6000 0.9500 106.4000 374.1108 11.6910 0.2844
15.0000 23.0000 0.3200 1016.0000 1013.6000 1014.3000 1012.6000 350.0000 40.0000 609.6000 24" 4.2500 0.9500 106.4000 209.1343 6.5354 0.5088
16.0000 15.0000 0.3200 1018.0000 1016.0000 1016.3000 1015.0000 350.0000 100.0000 609.6000 24" 1.3000 0.9500 106.4000 115.6651 3.6145 0.9199
17.0000 18.0000 0.3200 1070.0000 1075.0000 1068.3000 1067.0000 350.0000 100.0000 609.6000 24" 1.3000 0.9500 106.4000 115.6651 3.6145 0.9199
18.0000 26.0000 0.3200 1075.0000 1066.0000 1073.3000 1064.3000 350.0000 40.0000 609.6000 24" 22.5000 0.9500 106.4000 481.1960 15.0374 0.2211
18.0000 19.0000 0.3200 1075.0000 1052.3000 1073.3000 1050.6000 350.0000 100.0000 609.6000 24" 22.7000 0.9500 106.4000 483.3300 15.1041 0.2201
19.0000 27.0000 0.3200 1075.0000 1056.0000 1073.3000 1054.3000 350.0000 40.0000 609.6000 24" 47.5000 0.9500 106.4000 699.1616 21.8488 0.1522
19.0000 20.0000 0.3200 1052.3000 1024.0000 1050.6000 1022.3000 350.0000 100.0000 609.6000 24" 28.3000 0.9500 106.4000 539.6647 16.8645 0.1972
20.0000 28.0000 0.3200 1024.0000 1040.0000 1022.3000 1022.0000 350.0000 40.0000 609.6000 24" 0.7500 0.9500 106.4000 87.8540 2.7454 1.2111
20.0000 21.0000 0.3200 1024.0000 1020.0000 1022.3000 1018.3000 350.0000 100.0000 609.6000 24" 4.0000 0.9500 106.4000 202.8901 6.3403 0.5244

Tabla 9 Cálculo de Aguas Lluvias

Calculo Cuadro de Flujos

Tabla 6 CUADRO DE FLUJOS

ELEVACIÓN DE COEFICIENT
TRAMO E.T.N. Q. REAL Q. LLENO V. LLENO
INVERTIDA LONGITUD Ø mm Ø in PENDIENTE E DE QD/Qll Vp/Vt V REAL
(lts/s) (lts/s) (lts/s)
DE A Anterior Posterior Anterior Posterior RUGOSIDAD
1.0000 2.0000 1072.2000 1069.2000 1070.5000 1067.5000 100.0000 203.2000 8" 3.0000 0.0100 0.5828 84.4716 2.6397 0.0069 0.2892 0.7634
2.0000 3.0000 1069.2000 1040.6000 1067.5000 1038.9000 100.0000 203.2000 8" 28.6000 0.0100 1.0050 260.8152 8.1505 0.0039 0.5578 4.5463
2.0000 10.0000 1069.2000 1066.0000 1067.5000 1064.3000 40.0000 203.2000 8" 8.0000 0.0100 0.6578 137.9415 4.3107 0.0048 0.3752 1.6174
3.0000 11.0000 1040.6000 1039.0000 1038.9000 1037.3000 40.0000 203.2000 8" 4.0000 0.0100 1.0800 97.5394 3.0481 0.0111 0.3800 1.1583
3.0000 4.0000 1040.6000 1025.0000 1038.9000 1023.3000 100.0000 203.2000 8" 15.6000 0.0100 1.8495 192.6248 6.0195 0.0096 0.4500 2.7088
5.0000 13.0000 1025.0000 1020.0000 1023.3000 1018.3000 40.0000 203.2000 8" 12.5000 0.0100 2.4592 172.4269 5.3883 0.0143 0.4000 2.1553
5.0000 6.0000 1025.0000 1024.0000 1023.3000 1022.3000 100.0000 203.2000 8" 1.0000 0.0100 2.6939 48.7697 1.5241 0.0552 0.4400 0.6706
6.0000 14.0000 1035.6000 1030.0000 1033.9000 1028.3000 40.0000 203.2000 8" 14.0000 0.0100 2.7689 182.4794 5.7025 0.0152 0.5000 2.8512
6.0000 7.0000 1035.6000 1020.0000 1033.9000 1018.3000 100.0000 203.2000 8" 15.6000 0.0100 3.1162 192.6248 6.0195 0.0162 0.5576 3.3565
7.0000 15.0000 1020.0000 1016.0000 1018.3000 1014.3000 40.0000 203.2000 8" 10.0000 0.0100 3.1911 154.2233 4.8195 0.0207 0.4900 2.3615
8.0000 7.0000 1022.0000 1020.0000 1020.3000 1018.3000 100.0000 203.2000 8" 2.0000 0.0100 3.5384 68.9707 2.1553 0.0513 0.5000 1.0777
9.0000 10.0000 1072.0000 1066.0000 1070.3000 1064.3000 100.0000 203.2000 8" 6.0000 0.0100 0.5828 119.4608 3.7332 0.0049 0.4260 1.5903
10.0000 11.0000 1066.0000 1045.0000 1064.3000 1043.3000 100.0000 203.2000 8" 21.0000 0.0100 2.1873 223.4908 6.9841 0.0098 0.4500 3.1428
10.0000 18.0000 1066.0000 1075.0000 1064.3000 1064.0000 40.0000 203.2000 8" 0.7500 0.0100 1.2489 42.2358 1.3199 0.0296 0.5500 0.7259
11.0000 19.0000 1045.0000 1052.3000 1043.3000 1042.3000 40.0000 203.2000 8" 2.5000 0.0100 2.8533 77.1116 2.4097 0.0370 0.6000 1.4458
11.0000 12.0000 1045.0000 1025.0000 1043.3000 1023.5000 100.0000 203.2000 8" 19.8000 0.0100 4.5517 217.0114 6.7816 0.0210 0.6500 4.4080
12.0000 13.0000 1025.0000 1020.0000 1023.3000 1018.5000 100.0000 203.2000 8" 4.8000 0.0100 4.9739 106.8490 3.3390 0.0466 0.6500 2.1704
12.0000 20.0000 1025.0000 1024.0000 1023.3000 1022.5000 40.0000 203.2000 8" 2.0000 0.0100 7.9200 68.9707 2.1553 0.1148 0.7500 1.6165
13.0000 21.0000 1020.0000 1019.0000 1018.3000 1017.5000 40.0000 203.2000 8" 2.0000 0.0100 9.8622 68.9707 2.1553 0.1430 0.6507 1.4025
13.0000 14.0000 1020.0000 1018.0000 1018.3000 1016.5000 100.0000 203.2000 8" 1.8000 0.0100 0.7939 65.4314 2.0447 0.0121 0.6520 1.3332
14.0000 22.0000 1030.0000 1025.0000 1028.3000 1023.5000 40.0000 203.2000 8" 12.0000 0.0100 9.3555 168.9431 5.2795 0.0554 0.6844 3.6133
14.0000 15.0000 1030.0000 1016.0000 1028.3000 1014.7000 100.0000 203.2000 8" 13.6000 0.0100 4.1295 179.8537 5.6204 0.0230 0.7165 4.0270
15.0000 23.0000 1016.0000 1013.6000 1014.3000 1012.6000 40.0000 203.2000 8" 4.2500 0.0100 8.0044 100.5413 3.1419 0.0796 0.7320 2.2999
16.0000 15.0000 1018.0000 1016.0000 1016.3000 1015.0000 100.0000 203.2000 8" 1.3000 0.0100 1.1739 55.6060 1.7377 0.0211 0.7800 1.3554
17.0000 18.0000 1070.0000 1075.0000 1068.3000 1067.0000 100.0000 203.2000 8" 1.3000 0.0100 1.7650 55.6060 1.7377 0.0317 0.7150 1.2424
18.0000 26.0000 1075.0000 1066.0000 1073.3000 1064.3000 40.0000 203.2000 8" 22.5000 0.0100 2.2622 231.3349 7.2292 0.0098 0.6900 4.9882
18.0000 19.0000 1075.0000 1052.3000 1073.3000 1050.6000 100.0000 203.2000 8" 22.7000 0.0100 3.3695 232.3608 7.2613 0.0145 0.7000 5.0829
19.0000 27.0000 1075.0000 1056.0000 1073.3000 1054.3000 40.0000 203.2000 8" 47.5000 0.0100 5.0489 336.1219 10.5038 0.0150 0.3900 4.0965
19.0000 20.0000 1052.3000 1024.0000 1050.6000 1022.3000 100.0000 203.2000 8" 28.3000 0.0100 4.9739 259.4437 8.1076 0.0192 0.3300 2.6755
20.0000 28.0000 1024.0000 1040.0000 1022.3000 1022.0000 40.0000 203.2000 8" 0.7500 0.0100 7.0755 42.2358 1.3199 0.1675 0.4000 0.5279

Tabla 10 Calculo Cuadro de Flujos


Cálculo de Espesor Pavimento

ESTRUCTURA DEL PAVIMENTO RÍGIDO-AASHTO 93

Espesor de Sub Base = 6.00 in


DETERMINACIÓN DEL MÓDULO DE REACCIÓN EFECTIVO Mk= 0.00 pci

Datos de Diseño

ESAL's (ejes equiv. 8.2t) 1.00E+06


Serviciabilidad Inicial (pi) 4.5
Serviciabilidad Final (pt) 2
Confiabilidad ( R) 85
Desviación Estándar Total (So) 0.35 Pavimentos Rígidos entre 0.30 y 0.40
Coeficiente de Transferencia de Carga (J) 3.2
Resistencia a Compresión Cº (f'c) 280 Kg/cm2
Coeficiente de Drenaje (Cd) 1.15

Módulo Ruptura (fr) 476 lb/pulg2


Módulo de Elasticidad Concreto (Es) 3593830 lb/pulg2
Diferencia de Serviciabilidad (Δpsi) 2.5
Desviación Estándar Normal (Zr) -1.037

Calculos
Losa Rígida
Mk-SubRasante-corregido 25.00 pci
log(Esal) 6.00000
Zr x So -0.36950
log(ΔPsi/(4.5-1.5)) -0.07918

f(x) = -1.18E+00

Espesor de PAVIMENTO

Cálculo
D
"Espesor" D(in) = 4.00 "Espesor" D(cm) = 10.00

Tabla 11 Cálculo de Espesor Pavimento


Tabla de Costos Por Urbanizar

PRESUPUESTO GENERAL
TERRACERÍA
Precio Unitario
Actividad Unidad Cantidad Importe (Lps.)
(Lps.)

Corte m³ 138.48 75.00 10,386.32


Relleno m³ 1883.00 150.00 282,450.00
Subtotal 292,836.32
TRAZADO
Trazado
Km 1968 50.00 98,400.00
calles
Subtotal 98,400.00
PAVIMENTO RIGIDO
Acera ml 1968 280.00 551,040.00
Bordillo ml 1968 1100.00 2,164,800.00
Pavimento m² 3936 125.00 492,000.00
Subtotal 3,207,840.00
SISTEMA DE AGUA POTABLE
Red de
ml 1968 450.00 885,600.00
distribución
Conexión
unidad 250 4200.00 1,050,000.00
domiciliaria
Tanque de
galón 3000 30.00 90,000.00
Distribución
Subtotal 2,025,600.00
SISTEMA DE ALCANTARILLADO SANITARIO
Pozos unidad 90 20000.00 1,800,000.00
Red de
ml 1867 1800.00 3,360,600.00
colectores
Conexiones
c/lote 240 4200.00 1,008,000.00
Domiciliarias
Subtotal 6,168,600.00
PLANTA DE TRATAMIENTO
Sistema de
c/hab. 120 1000.000 120,000.00
tratamiento
Subtotal 120,000.00
SISTEMA TENDIDO ELÉCTRICO
Tendido Km 17 2500000.000 42,500,000.00

Subtotal 42,500,000.00
SISTEMA AGUAS LLUVIAS
Cuneta ML 1900 950.000 1,805,000.00
Subtotal 1,805,000.00
Totales
TOTAL 54,192,676.32
Total Por Lote 451,605.64

Tabla 12 Tabla de Costos Por Urbanizar


Costo de la vivienda ecológica

Proceso de construcción de una casa ecológica.

Los ladrillos ecológicos MAREGE están compuestos de tierra, cemento y arena y sus medidas
son:

Ladrillo modular
Medio ladrillo
modular

PRODUCTO

LADRILLO M2 57
ECOLÓGICO

CANALETA METRO 4
LINEAL

PAVIMENTO M2 32

PROYECTO
El primer paso es la planificación de la obra, por medio de la elaboración de un buen proyecto. La calidad
del proyecto es fundamental para la calidad de la obra a ser ejecutada.

CIMIENTOS O FUNDAMENTO
Recomendamos que contrate un albañil experto para construir los cimientos o fundamento de su casa. Debe
ser realizado un fundamento de cemento normal, siguiendo la tradición constructiva de la región o las
especificaciones del ingeniero de la obra.
Es importante recordar que a cada 8 ladrillos la pared avanza 1 cm (junta de dilatación) por tanto la placa es
elaborada con varios criterios para evitar que los ladrillos excedan del fundamento.
Con medidas precisas, se evita que sobre o falte fundamento para la colocación del ladrillo a vista.
Las instalaciones eléctricas e hidráulicas que van a quedar debajo del piso ya deben ser instaladas durante
la ejecución del fundamento. Ejemplos:
 Entrada de agua potable para la caja de agua.
 Tubos de alcantarillado que descenderán por dentro de las paredes, como las salidas de los
fregaderos.
 Tubos de salida de alcantarillado de los cuartos de baño que pasarán por el fundamento.

Ilustración 16 cimientos

 Tubos de la electricidad, cuando la energía llegue por debajo de la tierra.

Lo ideal es que el posicionamiento de todos los tubos y conductos eléctricos que pasarán del fundamento
para dentro de las paredes esté indicado en la planta, pues necesitan encajar en los agujeros de los ladrillos.
Recomendamos que, tras despejar y esparcir el cemento del fundamento, sea hecha una nueva verificación
para saber si– principalmente - los tubos están en las posiciones correctas (donde van a encajar exactamente
en los agujeros de los ladrillos), o si salieron del lugar con el movimiento del cemento.

Ilustración 17cimentación Ilustración 18 cimentación

1. Marcado del terreno.


2. El fundamento puede ser hecho de varias formas, optamos por éste por ser uno de los más utilizados
en las casas económicas.

IMPERMEABILIZACIÓN DEL FUNDAMENTO

El cimiento y las primeras líneas de la construcción requieren de gran cuidado en su impermeabilización,


debido a su proximidad al suelo y a la mayor exposición de esa área al agua de la lluvia, lo que hace las
paredes muy vulnerables a la humedad. Se recomienda la impermeabilización de los lugares donde se
colocará la primera fila de ladrillos.
Ilustración 19 Impermeabilización

Ilustración 20 Impermeabilización

1. Aplicación de impermeabilizante asfáltico en la dirección de las paredes.


2. Se recomienda concluir el fundamento ya con la placa del suelo hecha sirviendo ésta de
almacenamiento de los ladrillos.

PRIMERA LÍNEA DE LADRILLOS

La primera línea de ladrillos indica la posición exacta de cada ladrillo, determinando la posición de los
agujeros que recibirán la varilla para las columnas y las aperturas de puertas y ventanas, siendo ejecutada en
consonancia con el proyecto.

Inicialmente, se debe disponer sobre los cimientos o el fundamento la primera fila de ladrillos sin el uso de
ninguna argamasa. Eso se hace para poder ajustar la posición de los ladrillos, y determinar la posición en la
cual conseguiremos el perfecto alineamiento de las paredes sobre los cimientos.
Ilustración 21 Ladrillos

En la obra, los ladrillos son colocados inclusive donde serán instaladas posteriormente las puertas. Esos
ladrillos de las puertas sirven sólo para auxiliar la marcación, y por lo tanto, pueden ser colocados de cabeza
"para bajo", para recordar que serán retirados y que no serán fijados con argamasa junto con los otros
ladrillos.

Ilustración 22 Ladrillos

5. Se posiciona la primera fila de ladrillos.


6. Asentamiento de la primera fila sin los ladrillos de las aperturas.

Ahora, toda la primera fila de ladrillos debe ser asentada o fijada usando masa común para asentamiento de
ladrillos, hecha de cemento y arena.
Primero colocamos los ladrillos en las esquinas de la casa. Después fijamos la línea en esas esquinas y vamos
colocando los ladrillos del medio de la pared alineados con auxilio de una regla o de un nivel y siguiendo la
línea. Puede usarse las manos o martillo de goma para empujar el ladrillo.
Siempre se debe respetar una distancia de 1 a 2 milímetros entre los ladrillos como cualquier otro material,
éste también se somete a expansión y contracción con el cambio climático así evitamos posibles grietas
futuras.
FIJACIÓN DE LAS VARILLAS DE LAS COLUMNAS

Ahora, se inicia la marcación de los puntos donde serán hechos los agujeros que recibirán las varillas de las
columnas.

En esta etapa deben ser fijadas todas las varillas que formarán columnas en las paredes.
Para mayor precisión, las varillas de las columnas pueden ser fijadas en el fundamento tras el
posicionamiento de la primera línea.

Ilustración 23 Fijación de las varillas

La colocación de las varillas obedecerá a una regla básica:


 Casas de un piso, se colocará las varillas a cada 1 ó 0,90 metros de distancia.
 Casas de dos pisos, se colocará las varillas a cada 0,80 metros de distancia.
 Casas de tres pisos, se colocará las varillas a cada 0,60 metros de distancia.

Algunos constructores meten las varillas de las columnas en el fundamento, que es lo más indicado,
siguiendo siempre en el piso los agujeros y aperturas. Otros prefieren colocar las varillas después del
asentamiento de la primera línea de la siguiente forma: con taladradora y broca del mismo espesor de la
varilla, haga los agujeros en los locales indicados en el piso. Se recomienda una profundidad de 10 cm en el
fundamento.
Se recomienda que la varilla sea cortada en pedazos de 1,60 m para facilitar la obra.
Uno de los factores principales para la sustentación de una obra son las columnas y la estructura empleada,
el Sistema Constructivo Modular cuenta con la ventaja de embutir las columnas en las paredes,
economizando en la mano de obra y dispensando el uso excesivo de cemento y madera.
Ilustración 24 Colocación de ladrillos

5. Colocación de las varillas de hierro en todas las paredes.


6. Colocación de las varillas en las esquinas.
7. También se coloca varillas en la unión de las paredes internas.

CONSTRUCCIÓN ECOLÓGICA - PEGAMENTO PARA EL ASENTAMIENTO

COLA PVA (COLA BLANCA)


La cola blanca es la forma más rápida y práctica, ampliamente utilizada en el asentamiento de ladrillos
ecológicos. El pegamento PVA se aplica por lo general a los materiales porosos como madera, papel, tela y
cerámica porosa. Para el pegamento esté listo para uso se tarda 30 minutos a 1 hora y el tiempo total de
secado es de 18 a 24 horas.

MEZCLA ARTESANAL HECHA DE MORTERO, COLA BLANCA PVA Y AGUA


Bien conocido entre los constructores esta mezcla se utiliza 20 partes de mortero x 1 parte PVA pegamento
blanco, agregar agua hasta obtener la consistencia deseada.
CONSTRUCCIÓN ECOLÓGICA – ASENTAMIENTO

Después de que la primera línea esté asentada, limpie bien la superficie para la aplicación de
pegamento, aplique 2 líneas por fila, alternando o en paralelo. Para que su obra tenga una alineación
perfecta, se indica el asentamiento de 3-4 filas en las esquinas para mantener el soporte de la línea.

Ilustración 25 acentamiento

Colocar los ladrillos de forma regular, siempre siguiendo la línea, comprobando siempre la plomada,
y acompañando todas las paredes a la misma altura.
Un buen consejo es practicar subir las paredes con marcos de ventanas y puertas en su lugar, en el
caso de subir las paredes sin marcos comprobar regularmente la distancia de las puertas y ventanas.

Ilustración 26 Paredes

El ladrillo modular Medio se utiliza siempre en los terminales, se puede comprar o producir en el
sitio de construcción mediante el uso de una sierra circular o sierra de mano con disco, en este caso,
para un mejor acabado, mantener las esquinas cortadas frente y para las aberturas laterales.

AMARRE DE LAS COLUMNAS


A 50 cm de altura, las esquinas y las uniones de las paredes internas reciben las primeras grapas.
Cuando el asentamiento alcance medio metro de altura, se indica hacer el primer amarre de las
columnas de soporte utilizando las grapas (en las esquinas y encuentro de las paredes), llenando
todos los agujeros con hormigón fino (3 partes de arena 1 parte de grava X1 de cemento). Repita
la distribución de las grapas en las hileras de los canales y entre el contra-columnas y la columna.

A 50 cm de altura, las esquinas y las uniones de las paredes internas reciben las primeras grapas.

Ilustración 27 Columnas

CONSTRUCCIÓN ECOLÓGICA - PUERTAS Y VENTANAS


Siguiendo el plan que indique la ubicación de puertas y ventanas, los constructores colocan, en su
mayoría, las puertas y ventanas de dos maneras:

Primero - Comienza y concluye la obra hasta el pie derecho (altura de losa), dejando las puertas y
ventanas, y en la evolución del trabajo confiere regularmente los huecos de ventanas y puertas para
mantener la alineación.

68
Ilustración 28 paredes

Segundo - Comienza a trabajar y cuando llega el momento de puertas y ventanas, coloca los
marcos prefabricados o incluso las puertas y ventanas a ser usadas, alcanzando el pie derecho
(altura de losa) que ya cuenta con todos los marcos instalados.

CONSTRUCCIÓN ECOLÓGICA – ELECTRICIDAD E HIDRAULICA

Se recomienda que todos los sistemas eléctricos e hidráulicos sean instalados durante la colocación
de ladrillos ecológicos, es decir, al terminar las paredes, toda esta parte estará instalada.
Otra alternativa es pasar las partes eléctricas y fontanería después de levantar las paredes usando
los agujeros de los ladrillos.
Para el paso de conductos y tuberías horizontalmente, Se utiliza los ladrillos canaletas como
conductores, concretando más tarde.

69
Hay varias maneras de hacer los agujeros de las cajas eléctricas y tuberías en ladrillos ecológicos,
pero el más utilizado es el uso de un taladro con sierra cilíndrica de perforación y luego hacer el
acabado con una lija o cincel.

Ilustración 29 Instalaciones Electricas

CONSTRUCCIÓN ECOLÓGICA - PAREDES CIRCULARES

El radio mínimo de las paredes circulares es de 3 metros, evitando que los huecos entre los ladrillos
sea más de 1 cm que podría comprometer la elasticidad de la articulación, provocando grietas y
fugas.

70
Ilustración 30 Paredes Circulares

En la esquina con ángulo 45° será necesario un leve corte en la esquina con la sierra circular o
sierra de mano, en la segunda hilera el rebaje será del lado inverso.
Para ángulos de 45° no entrelazados, se echará cemento en el espacio dejado.

CONSTRUCCIÓN ECOLÓGICA - COLUMNAS O PILARES

La practicidad en el asentamiento de ladrillo ecológico permite levantar una columna en unos


minutos, sin necesidad de cajas de madera y moldes, el resultado final son columnas con un bello
acabado y alta resistencia.
Para la confección de los pilares, se deberá rellenar de hormigón cada orificio y el centro de la
misma, si lo tuviera, a cada metro.

UNIONES DE PAREDES CONVENCIONALES CON PAREDES ECOLÓGICAS

En el primer orificio del ladrillo próximo al pilar, posicione un hierro. A cada 50 cm de altura,
haga un orificio de 8 mm en la diagonal en la pared convencional. Atar las varillas y colocar el
próximo ladrillo haciéndolo encajar con un corte.

71
Ilustración 31Uniones de paredes

CUBIERTAS
En caso de ladrillos dañados durante la obra, se podrá remplazar solo el lado damnificado. Este
proceso deberá realizarse antes de la colocación del tapajuntas. Se deberá cortar un ladrillo y
aprovechar solo la tapa del mismo.

Ilustración 32 Cubiertas

CONSTRUCCIÓN ECOLÓGICA - PISOS ECOLÓGICOS

El asentamiento del piso Ecológico es rápido, práctico, bello y tiene un bajo costo-eficaz, ya que
se adaptan a todo tipo de entornos que permitan el tránsito de personas y vehículos.

El piso ecológico es asentado preferentemente con arena en una superficie plana y compactada,
con la ayuda de un mazo de goma ajuste uno a uno, después es necesario llenar los vacíos
extendiendo arena con una escoba o escobilla de goma, a continuación, retire el exceso, como se
muestra a continuación.

72
3.6. ESTUDIO FINANCIERO

Un Estudio Técnico-Financiero, es el Proyecto de Inversión en si, soportado y documentado


con la información de la serie de análisis empleados para su elaboración; en su caso
complementado con información de soporte, bajo un esquema definido para su fácil revisión,
acorde al tipo de financiamiento.

Antes de llevar a cabo un estudio Técnico-Financiero, es recomendable conocer el listado de


requisitos que tiene establecido cada Banco, o bien conocer el esquema de cada fondo de
fomento, en caso de buscar el redescuento.
Para poder presentar el estudio técnico-financiero a la banca comercial, el análisis se dividió
en:

 ASPECTO GENERAL. - En esta parte se dió a conocer al banco en términos


generales: los antecedentes de la empresa, tipo, monto y plazo del financiamiento,
tipo, y monto de la participación, destino de los recursos a solicitar.

 ASPECTOS DE MERCADO. - En esta parte se dió a conocer los resultados


obtenidos sobre la oferta, demanda, canales de distribución y precios de venta. A
través de un resumen de mercado; como documentación de soporte se anexaron
cartas de intención de compra, contratos vigentes de venta, relación de toda la
facturación, listado de los principales clientes y facturas representativas.

 ASPECTOS LEGALES. - En esta parte se le dio a conocer de manera concentrada


al banco todas las modificaciones existentes al acta constitutiva, dando como
referencia el número de escritura, nombre del notario, número de notaría, y datos de
inscripción en el registro público de la propiedad y del comercio.

 ASPECTOS TÉCNICOS. - El estudio técnico se puede decir que es la parte


fundamental del proyecto de inversión, porque del análisis realizado, se detectaron
las fallas operativas y las necesidades operativas; dando como resultado, establecer
el monto del financiamiento y el destino de los recursos, así como la capacidad de
pago, por el cálculo de los costos de producción y su capacidad de producción
proyectada.

 ASPECTOS CONTABLES Y FINANCIEROS. - Para los bancos los estados


financieros son importantes, porque estos son la radiografía de la empresa, por lo que
se tienen que analizar, para que antes de iniciar los trámites del crédito se verifique
que la empresa no esté apalancada, cuente con solvencia y liquidez, así como de una
aceptable Utilidad Operativa. Los estados financieros son importantes para poder
realizar una proyección financiera. Se preparó información de los 4 últimos Estados
Financieros Dictaminados.
Detallando en los siguientes capítulos la mecánica de análisis de los aspectos más
importantes que forman parte del proyecto de inversión.

73
PROCESO DE PREPARACIÓN DEL PROYECTO DE INVERSIÓN.

Como se ha venido mencionando, para elaborar un proyecto de inversión se requiere conjuntar una
serie de actividades de manera planeada, bajo un orden de ideas bien definidas para la obtención
de un fin.
Bajo este contexto, se verá de manera general los elementos que en su conjunto constituyeron para
elaborar de manera ordenada el Estudio Técnico- Financiero para la presentación del Proyecto de
Inversión ante los Bancos para la obtención del crédito solicitado.

Acciones Básicas para la Evaluación del Proyecto de Inversión y sus Alcances.

En la integración del estudio técnico-financiero el tiempo fue un factor determinante, que


representó un papel importante en la elaboración del proyecto de inversión. Factor que se tomó
muy en cuenta, debido a que el análisis del estudio fue un proceso largo, en el que se presentaron
una serie de complicaciones durante su elaboración e integración; para subsanar estas
desavenencias se tuvieron que presentar una serie de alternativas y propuestas para presentar el
proyecto de inversión en el menor tiempo posible, cuidando siempre la calidad de cada análisis.

Para poder realizar el estudio técnico- financiero en el menor tiempo posible, se programaron
acciones básicas definidas; diseñando el programa de acciones y sus alcances en función al tipo
de inversión por realizar, en las que se involucró a personal de la empresa de las áreas de
Administración, Producción y Ventas, asignándoles tareas y trabajos específicos consistentes en
preparar la documentación e informes que se requería; siendo las tareas asignadas y su tiempo de
respuesta las indicadas en el cuadro 2.1.1:

Se hace mención que las acciones a implementar en un estudio técnico-financiero siempre estará
en función a las necesidades de inversión de cada empresa; no siempre guardan una similitud los
esquemas de análisis. Entre las necesidades de inversión que pudieron encontrar están:
 Creación de una nueva Empresa.
 Consolidación de pasivos de una empresa.
 Incorporación de un nuevo tren de producción.
 Penetración a nuevos mercados.
 Introducción de nuevos productos.
 Sustitución de activos fijos.
 Rescate de una inversión.
 Compra de acciones de otras empresas.
 Contratación de líneas de créditos (Factoraje, Arrendamientos, Cartas de Crédito,
Revolventes, Etc.).

74
 Incorporación de activos para mejora de los procesos productivos, para incrementar
producción.
 Entre otros programas de inversión.

De acuerdo al análisis técnico y financiero realizado, se determinó que Ingenieros y asociados,


S.A. de C.V., requería conjuntar tres aspectos de estudios de inversión para su análisis, mismos
que son:
 Sustitución de activos.
 Incorporación de maquinaria para mejorar el proceso de producción de las viviendas.
 Contar con liquidez inmediata para Capital de Trabajo (crédito revolvente).

Por lo tanto, las estrategias se enfocaron por orden de importancia en las áreas de producción,
administración y ventas. Por lo tanto, se implementaron las acciones señaladas que son los tres
niveles de profundidad que se establecen para cualquier proyecto de inversión.

75
Programa de trabajo asignado a las Gerencias.

PROGRAMA DE TRABAJO
PARA LA OBTENCIÓN DEL CRÉDITO
No. de Semanas
CONCEPTO RESPONSABLE Mes de Abril Mes de Mayo
Análisis Técnico-Financiero 1 2 3 4 1 2
Análisis Operativo Filiberto Flores
Selección de Maquinaria y Equipo Filiberto Flores
Elaboración de Programas Proyecto Filiberto Flores
Estudio de costos de Producción Filiberto Flores
Elaboración Programa de Inversión Filiberto Flores
Elaboración Proyecciones Financieras Filiberto Flores
Programa Aplicación de Recursos Filiberto Flores
Integración del Expediente Filiberto Flores
Presentación del Expediente a Bancos Ing. Rafael Zepeda; C.P. Rodolfo Pinzón; Filiberto Flores
Carácter Técnico (Cotizaciones) 1 2 3 4 1 2
Cotización de la Perforadora Ing. Jorge Ramírez
3
Cotización de los Camiones de 14 M C.P. Freddy Manzanilla
Cotización Gusano Doble 44" X 32" Ing. Jorge Ramírez
Cotización Criba Vibratoria Ing. Jorge Ramírez
Cotización Obra Civil Ing. Raudel
Cotización del Transformador Ing. Jorge Ramírez
Cotización Bomba Sumergible 40 H.P. Ing. Jorge Ramírez
Cotización Camiones para Concreto C.P. Freddy Manzanilla
Cotización de Camión para Personal C.P. Freddy Manzanilla
Cotización Camiones Fuera de Carretera Ing. Jorge Ramírez
Cubicación de Reservas Geológicas Ing. Jorge Ramírez
Plano Actualizado del Yacimiento Ing. Jorge Ramírez
Plano Recuperación de Núcleos Ing. Jorge Ramírez
Diagrama de Flujo de Procesos Productivos Norberto y Jorge
Organigrama Funcional C.P. Rodolfo Pinzón
Curriculum de los Gerentes
Carácter Legal 1 2 3 4 1 2
Acta Constitutiva C.P. Rodolfo Pinzón
Acta Poderes Especiales C.P. Rodolfo Pinzón
Acta Última Modificación C.P. Rodolfo Pinzón
Cedula de identificación Fiscal C.P. Rodolfo Pinzón
Permiso Uso de Explosivos C.P. Rodolfo Pinzón
Permiso Uso del Suelo C.P. Rodolfo Pinzón
Permiso SEMARNAP (Estatal y Federal) Ing. Rafael Zepeda
Convenios ante Ejidatarios Ing. Rafael Zepeda
Usufructo del Terreno Ing. Rafael Zepeda
Formatos Solicitud de Crédito Bancos C.P. Rodolfo Pinzón
Avalúos Bancarios de las Garantías C.P. Rodolfo Pinzón
Escrituras de Propiedad Garantías C.P. Rodolfo Pinzón
Carácter Contable 1 2 3 4 1 2
Balance Dictaminado 1998-1999 C.P. Rodolfo Pinzón
Balance Diciembre 2000 C.P. Rodolfo Pinzón
Declaración Anual 2000 C.P. Rodolfo Pinzón
Balance Parcial 2001 C.P. Rodolfo Pinzón
Pagos Provisionales 2001 C.P. Rodolfo Pinzón
Facturas Representativas de Ventas C.P. Rodolfo Pinzón
Carácter de Mercado 1 2 3 4 1 2
Cartas de Intención de Compras Lic. Héctor Valdivia
Investigación de Mercado Futuro Lic. Héctor Valdivia
Contratos de Venta Lic. Héctor Valdivia
Contratos Delta Cimentaciones Lic. Héctor Valdivia
Soporte de Mercado Lic. Héctor Valdivia

Ilustración 33 Analisis de las actividades

76
Acciones a considerar para la elaboración de un proyecto de Inversión

PERFIL, GRAN VISIÓN O


IDENTIFICACIÓN DE LAS IDEAS
Identificar de manera física la
ANÁLISIS DE LA EMPRESA (NECESIDADES) Problemática de la Empresa;
ANÁLISIS DEL ENTORNO actividades especificas realizadas,
CONCEPTUALIZAR EL PROYECTO (IDEAS) con el objeto de proponer
alternativas de solución
PLANTEAMIENTO PARA SOLUCIÓN DE
NECESIDADES

ANÁLISIS DE SOLUCIONES
(FACTIBILIDAD DE INVERSIÓN O
ANTEPROYECTO)
ACCIONES BÁSICAS PARA LA Estudian y analizan las alternativas
EVALUACIÓN DEL PROYECTO de solución que generan la
DEFINICIÓN CONCEPTUAL DEL PROYECTO
viabilidad financiera de la Empresa;
ESTUDIO Y ANÁLISIS DEL PROYECTO
se plasma la solución idónea bajo
EVALUACIÓN DEL PROYECTO el concepto de Proyecto de
SENSIBILIZACIÓN DEL PROYECTO Inversión.
TOMA DE DECISIONES

PROYECTO DE INVERSIÓN
(INTEGRACIÓN DEL ESTUDIO
TÉCNICO-FINANCIERO)
Se documenta la Solución
INTEGRACIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN DE seleccionada, de acuerdo a
SOPORTE REQUERIDA POR EL BANCO parámetros establecidos por los
DESARROLLO DE LOS TEMAS DEL ESTUDIO Y Bancos, presentándolos integrados
REVISIÓN en un Estudio Técnico-Financiero.
PRESENTACIÓN DEL ESTUDIO AL BANCO

Ilustración 34 Perfil

Describiendo a continuación cada una de las acciones:

a) Perfil Gran Visión o Identificación de Ideas. - Para poder detectar la necesidad real
de la empresa, se solicitó en primera instancia el Organigrama Funcional y Diagramas de
Flujo para facilitar y planear las acciones a seguir. El organigrama sirvió para identificar las
áreas administrativas, sus acciones, relación operativa entre áreas y su encargado o gerente;
y de los diagramas de flujo (agregados clasificados y concreto premezclado), para identificar
la maquinaria y equipo empleada en la producción. Aunado a estas acciones, se solicitó
información histórica de la empresa (contable y de producción), para realizar un diagnóstico
preliminar sobre el comportamiento de la empresa en papeles, para posteriormente
corroborarlos con visitas de campo.

77
b) Análisis de Soluciones (Factibilidad de Inversión o Anteproyecto).- Etapa en
donde se estudia y analiza una serie de factores que intervienen en la factibilidad de la inversión,
plasmadas en un Proyecto de Inversión. Para poder realizar un planteamiento de solución de
necesidades, se procedió a solicitar información técnica a proveedores y fabricantes de la
maquinaria y equipo. Esto con el objeto de plantear una sustitución de activos del equipo
inoperante, así como de aquel que permitirá a la empresa eliminar cuellos de botella y que en su
conjunto harán de Delta Premezclados una empresa totalmente operante y funcional y sobre todo
que podrá abatir sus costos de producción para generar una utilidad de operación mayor.

c) Estudio Técnico-Financiero (Proyecto definitivo).- Del análisis técnico y


financiero realizado a la empresa, se optó por reducir el monto del Crédito de $ 20’000,000.00
(veinte millones de dolares 00/100 M.N.) a $ 12’000,000.00 (doce millones de dolares 00/100
M.N.), esto debido a que el plazo del crédito se consideraba demasiado alto, aunado a que el pago
de las amortizaciones y de los intereses, ponían en riesgo los flujos de efectivo de la empresa, con
la disminución de los ingresos en un 10% e incrementos en los gastos financieros y en los costos
de producción en un 20%.

Definido el monto del crédito, se decidió presentar el Proyecto de Inversión a tres bancos
(Bancomer, Banorte y Banamex), en el que se les solicitó recursos de un fondo de fomento
(NAFIN o FIFOMI), o recursos propios; esto con el objetivo de tomar la mejor oferta que ofrezcan
los Bancos sobre el crédito solicitado.

Partes Generales que Intervinieron en la Evaluación del Proyecto de Inversión

Como se ha venido mencionando, es importante contar con un esquema de trabajo, para mantener
un orden que facilite las actividades a realizar. Para esta etapa de análisis del proyecto de inversión,
se llevó a cabo una interrelación entre los aspectos internos y externos que estarán impactando de
manera directa la viabilidad financiera y económica de Delta Premezclados, durante las etapas pre-
operativa y operativa del proyecto.
Por lo tanto, para no pasar por alto alguno de los aspectos de análisis fundamentales, se trabajó y
estudió a detalle el proyecto de inversión de Ingenieros y asociados.
Para todo tipo de solicitudes de crédito, la Banca Comercial, establece como punto de partida
obligatorio, presentar una Carta de Autorización para que todo solicitante de crédito sea
investigado en el Buró de Crédito. En este caso, los resultados obtenidos en el proceso de
investigación en el buró de crédito fueron favorables. De igual manera se realizaron las siguientes
actividades de manera paralela ante los Bancos:
 Conocer la posibilidad de obtener el financiamiento o redescuento.
 Conocer las políticas de los Bancos y de los Fondos de Fomento.
 Conocer tasas de interés preliminares, para emplearlas en las proyecciones
financieras.
 Listado de requisitos para la integración y presentación del estudio técnico-financiero
ante los Bancos.

78
 Tiempos de respuesta para la autorización de la solicitud de crédito.
 Tipo y condiciones de garantías.
 Costos y comisiones sobre el contrato y/o apertura del crédito.

Por lo que a partir de este momento iniciamos con el análisis definitivo del proyecto de
inversión; lo realizado con anterioridad, fue con el objeto de conocer a la empresa, plantear
probables soluciones y alternativas, así como presentar un panorama preliminar al Banco
sobre el proyecto a ejecutar y conocer la disponibilidad de los bancos para apoyar el proyecto
de inversión.

Análisis considerados para el Desarrollo del Proyecto de Inversión

ANÁLISIS DE SOLUCIONES (FACTIBILIDAD DE


INVERSIÓN) FORMULACIÓN Y EVALUACIÓN DEL
ANTEPROYECTO

DEFINICIÓN
DE OBJETIVOS

ANÁLISIS DE ANÁLISIS
MERCADO TÉCNICO
OPERATIVO ANÁLISIS ANÁLISIS
ECONÓMICO SOCIO
FINANCIERO ECONÓMICO

RETROALIMENTACIÓN HASTA LA
SATISFACCIÓN DE LA INVERSIÓN
RESUMEN Y CONCLUSIONES

DECISIÓN SOBRE EL PROYECTO


(ESTUDIO TÉCNICO-FINANCIERO)

PRESENTACIÓN DEL ESTUDIO


TÉCNICO-FINANCIERO A LOS BANCOS

CONTRATACIÓN

Ilustración 35 Analisis de soluciones

Estudio De Mercado.

Objetivo General del Estudio de Mercado.

79
El estudio de mercado es de suma importancia, no solo para incorporarlo al Proyecto de Inversión
y cumplir con un requisito ante el Banco o Fondo de Fomento para lograr la obtención de un
Crédito, incorporar un nuevo producto al mercado, o para establecer un nuevo negocio o empresa;
sino que se debe considerar como parte fundamental para elaborarlo de manera periódica, por toda
Empresa que pretenda permanecer y mantenerse vigente en el mercado con una mayor
probabilidad de éxito y con perspectivas de fortalecimiento o de expansión.

El estudio de mercado va íntimamente ligado al proyecto de inversión o mejor dicho, el estudio de


mercado se elabora de acuerdo al proyecto que se pretende desarrollar, esto con el objeto de darle
mayor profundidad al punto que se quiere atender, como puede ser:

 Para abrir un nuevo negocio


 Para introducir un nuevo producto
 Para cambiar la presentación a un producto
 Para establecer nuevas sucursales
 Reubicación de la Empresa
 Para incrementar los niveles de producción
 Para conocer el comportamiento de las empresas competidoras
 Para incorporar nuevos canales de distribución
 Para conocer los parámetros vigentes de la oferta y la demanda
 Entre otros.

Como conclusión se tiene que: un Estudio de Mercado sirve para determinar y cuantificar la
demanda y la oferta de los productos a desarrollar; así como el analizar sus precios de venta y
canales de distribución. El estudio de mercado es de gran utilidad para prever una política adecuada
de precios máximos y mínimos para penetrar en el mercado, y para emplear una mejor forma de
comercialización y distribución de los productos. Así como el conocer si en realidad existe el
mercado potencial del producto a desarrollar.

El Mercado de la Empresa.

Como punto obligado para toda empresa, es el de tener bien definido su mercado, estableciendo
sus alcances y limitantes; esto es, en donde se encontrarán nichos de mercado, en donde existirá
mayor competencia, en donde tendrán dificultades de distribución, definir políticas de crédito y
descuentos de acuerdo a las condiciones de la zona, definir en donde penetrar y en donde reservar
la apertura del mercado. Por lo que Ingenieros y asociados, S.A. de C.V. cuenta con un mercado
definido, en donde sus productos que ha venido comercializando, en su totalidad está destinado a
la industria de la construcción, ya sean como productos de consumo directo o bien para ser
empleados como materia prima para recibir una transformación. Por lo anterior, la definición del
mercado por producto es:

Una casa Ecológica autosuficiente es posible y, para ello, necesitarás materiales ecológicos y
reciclables, usar energías renovables y tener un estilo de vida ecofirendly, entre otros aspectos.
Una casa ecológica ha de construirse con materiales sostenibles.

80
BLOCKS DE PET:

Surge del éxito de módulos y proyectos para azoteas verdes, a partir de ahí se materializaron
bloques de plástico reciclado para la edificación de vivienda nueva o incluso para remodelaciones.
Las ventajas que presenta son el ahorro en desperdicio de materiales, se agiliza el tiempo de
construcción, se economiza en cimentaciones, se reduce hasta un 60% del uso de acero y el 70%
de concreto y mortero, además de que es un excelente aislante acústico y térmico y resulta muy
funcional en muros divisorios y de carga ya que soporta hasta 750kg/m2 con claros de hasta 6mts
y con construcciones de hasta tres pisos.

Gracias a su flexibilidad y resistencia, en caso de sismo, demuestra una excelente respuesta, a


diferencia de otros materiales, además de que en costos de obra posibilita un ahorro de hasta el
40%. Por todas estas características es muy bien usado en plantas industriales, autoservicios y por
supuesto viviendas.

LAMINAS DE PET:

Para fabricarlas se utiliza polietileno y polipropileno, que se obtiene de las bolsas y envolturas de
plástico que se recolectan en las barrancas de la zona, así como de material de embalaje desechado.
Luego de moler ambos materiales, se someten a un proceso de prefundición, a 250 grados
centígrados, se integra el color, se pasa a un sistema de calandriado, donde se da el espesor al
material y enseguida cae a un molde de vaciado. La materia prima es transformada en láminas de
plástico para techos con una vida libre de mantenimiento de 20 años. Estas láminas son
reconocidas por su perfil ecológico, pues se recicla plásticos de desecho y no contamina, además
de que no se funde el plástico, sino que se reblandece y se moldea. Dentro de sus características
destacan su vida útil, son térmicas, son prácticamente irrompibles, fáciles de manipular, no son
ruidosas ante la lluvia.
Estructura de Análisis Empleado para el Estudio de Mercado.

No obstante que la empresa cuenta con experiencia en la comercialización de las casas que
construye, por contar con mas de 13 años de permanecer en el mercado de Honduras, con la
comercialización de las casas ecológicas.

Análisis requeridos para la Integración del Estudio de Mercado

81
ANÁLISIS DE LA
CONCLUSIÓN
OFERTA

ANÁLISIS DE LA
CONCLUSIÓN
DEMANDA
ANÁLISIS DE
MERCADO
ANÁLISIS DE LOS
PRECIOS DE VENTA CONCLUSIÓN
DE LOS PRODUCTOS

ANÁLISIS DE LA
COMERCIALIZACIÓN CONCLUSIÓN
DE LOS PRODUCTOS

ESTUDIO DE
MERCADO

Ilustración 36 Análisis requeridos para la Integración del Estudio de Mercado

Proyección del Precio de Venta

Para las proyecciones financieras, se decidió manejar valores constantes, debido a que el
comportamiento histórico de los precios de venta no guardan relación alguna, ya que en los datos
de fuentes externas, los incrementos han sido por debajo a la inflación registrada, de emplear la
tendencia o el promedio porcentual de incrementos, el precio de las casas ecológicas a emplear
para las proyecciones seria de $ 85,000.00 por unidad de vivienda en cambio los precios de
venta que registra la empresa están en función a los promedios de los productos comercializados
en el año.
Comercialización de las casas construidas por la Empresa.
La comercialización de las casas ecológicas que se construyen está bien definida.
El tema de las Casas Ecológicas es de cierta forma nuevo, y esto se debe a los recientes cambios
climáticos que se están presentando alrededor de todo el mundo, por lo que hay un grupo de
personas que se preocupa, pero no solo se preocupa, sino que hace algo para cambiar esto. Una
buena forma de ayudar es con las Casas Ecológicas, porque con los elementos que tiene, desde su
estructura, hasta con los elementos que funciona, ayuda al medio ambiente contaminando mucho
menos, mejorando la calidad del aire, no usando y gastando combustibles fósiles, reciclando, entre
otras cosas.
Y así como en todo el mundo se presenta el cambio climático, de igual forma en muchos lugares
se construyen estas Casas Ecológicas.

Conclusiones del Estudio de Mercado.

Por las características del Proyecto de Inversión que se presentó a los bancos como parte
fundamental de la solicitud de crédito, no era necesario realizar un análisis detallado de la oferta y

82
de la demanda de los productos que se construyen (estudio de mercado), más bien se requería
presentar el soporte de las ventas y del mercado vigente, por lo que se presentó a los bancos:
 Cartas de Intención de Compra de los principales clientes y potenciales.
 Contratos Vigentes de Ventas y por actualizar.
 Relación de facturación del año 2001-2018.
 Facturas representativas de los principales clientes.
 Estados de cuenta de clientes relación de clientes.

Con la sustitución de activos y con la incorporación de la maquinaria y equipo, se alcanzará


una eficiencia operativa, permitiendo abatir los costos de producción e incrementar los
niveles de producción, por esta situación, se decidió llevar a cabo la elaboración del Estudio
de Mercado, con el objeto de: tener una perspectiva amplia para programar inversiones
futuras, programar los volúmenes de inventarios para no afecten los flujos de efectivo,
analizar la penetración a nuevos mercados, estudiar la necesidad de incrementar turnos de
producción, ó el de mantener la operación actual.

Tabla 13 Costos totales

COSTO TOTAL POR


ACTIVIDAD ACTIVIDAD (LPS)
Topografía 85,412.00
Nivelación 120,000.00
Excavación 85,370.00
Cimentación 320,000.00
Losa Inferior 250,000.00
Esqueleto 450,000.00
Plomería 90,000.00
Techo 324,000.00
Instalación Eléctrica 284,000.00
Acabados 350,000.00
Inspección final 56,823.00
Costo total de la casa 2,415,605.00
Costo del terreno 500,000.00
Costo Urbanizar 451,605.64
Costo total 3,367,210.64

Resumen ejecutivo

Debido al alto déficit habitacional y la baja densidad de ocupación del suelo urbano que
afectan a esta ciudad y en especial a los grandes sectores de la población se creará un Plan
Habitacional Privado dirigido a familias de clase madia alta económicos del Sector Villa
nueva, este proyecto se creara con el fin de suplir las necesidades de una vivienda digna, de
un espacio donde vivir, con los cuales se logrará la dotación de servicios de infraestructura,
seguridad, administrativos, preventivos y apoyo.

83
Este Proyecto tiene como propósito desarrollar Plan Habitacional Privado dirigido a Familias que
alquilan en el Sector “Villa nueva y san pedro sula” y así 120 familias del Sector “Villa Nueva y
san pedro sula”, serán beneficiadas por Plan Habitacional Privado desde enero 2020 hasta
diciembre 2021 que concluirá el proyecto.

El programa Habitacional cuenta con un área de 133,007.47 m². Está ubicado en la zona sur de la
ciudad de san pedro sula.
El costo de inversión de cada vivienda de 200 m² de construcción y 200 m² de terreno es de Lps
3,367,210.64 el horizonte del proyecto es para terminarlo en dos años.
En el flujo de caja proyectado, se trabajó con la tasa de descuento financiera del 8,70% obteniendo
un VAN de 639,770.021 por vivienda en consecuencia el proyecto es aceptado debido a que el
VAN es mayor a 0.
La Tasa Interna de Retorno es del 18.80% la cual es mayor que la tasa mínima atractiva de los
inversionistas, por ende, este análisis confirma que el proyecto es viable y cubre sus expectativas
de inversión.

84
CAPITULO IV. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

CONCLUSIONES

 Hoy en día las tendencias mundiales apuntan a un desarrollo sustentable y amigable con el
medio ambiente, la Urbanización Pradera Verde llega como una oferta con un enfoque
diferenciador para la industria de la construcción al ofrecer una opción de vivienda con
generación de energía fotovoltaica. La mentalidad de los consumidores está cambiando y
cada vez es mayor el número de personas que reconoce que debe ser una contribución para
frenar el deterioro del ambiente. Es por estas razones que se tiene convicción de la buena
recepción que tendrá este proyecto en el mercado.

 El riesgo más grande que presenta este proyecto es el cambio repentino en los precios de
materiales de construcción básico como ser el cemento y hierro. Esta situación afecta la
sensibilidad económica del mismo.

 Es necesario que el gobierno regule los precios de los materiales para el desarrollo de
proyectos de construcción. Asimismo, asegurar el retorno de la inversión a los dueños y la
completación de los mismos que conlleven a la disminución del déficit habitacional.

 En un análisis a 20 años, se estima que una casa de 200 m2 de construcción consumiría en el


servicio de energía eléctrica un total de 600,000.00 lempiras. En cambio, las viviendas
ofrecidas por nuestra Urbanización Pradera Verde se estima que consumirían un total de 120,
000.00 lempiras por vivienda en el servicio de energía eléctrica dado que usan un servicio
mixto y habrían realizado una inversión de 225,000.00 lempiras para el sistema fotovoltaico.
Por consiguiente, esto nos indica que las casas ecológicas de nuestra urbanización ofrecerán
un ahorro del 42.5% a 20 años.

 La sostenibilidad urbana es la búsqueda de un desarrollo urbano sostenible que no degrade


el entorno y proporcione calidad de vida a los ciudadanos en el cual todos tenemos derecho
a una vivienda adecuada en un entorno digno, donde nuestros hijos tengan área verde para
poder desarrollarse, exige remodelar las ciudades tomando en cuenta la situación ambiental,
con una planificación adecuada y el aprovechamiento de tecnologías sostenibles, evitando la
urbanización periférica difusa, que conlleva la destrucción de terrenos productivos e
insostenibles podemos construir realmente ciudades hermosas, ecológicas, con desarrollo
económico y justicia social.

 El proyecto requiere un costo de inversión por cada vivienda es Lps 3,367,210.64 y el


horizonte del proyecto es para terminarlo en dos años. El VAN que se obtendrá es de Lps.
639,770.021 por vivienda; en consecuencia, el proyecto entregaría un valor actual neto
positivo y más alto que la inversión inicial. Por otra parte, la Tasa Interna de Retorno es del
18.80% la cual es mayor que la tasa mínima atractiva de los inversionistas. Debido a lo
expuesto previamente, el análisis confirma que el proyecto es viable y cubre sus expectativas
de inversión

85
RECOMENDACIONES

 Crear y promover mecanismos de participación para la gestión ambiental, campañas de


reforestación en el área de influencia a la urbanización de manera que esta participación se
produzca desde el inicio de la construcción de la urbanización “Pradera Verde” y no
solamente cuando el ciudadano se sienta afectado, en ajuste al principio de prevención de
los conflictos ambientales.

 Dado que se formara un patronato en “Pradera verde” se recomienda elaborar a nivel de los
líderes locales una estrategia de participación tanto de carácter formal como informal, que
no solamente reciba la opinión, sugerencias o reclamos de la ciudadanía de la urbanización,
sino que además la haga partícipe de las decisiones que se tomen y se le informe de los
resultados de las acciones que se desarrollen, así como que se le dé la posibilidad de
apelación.

 Para cumplir a cabalidad con el tiempo que se tiene estimado para la construcción de la
urbanización se recomienda cumplir con el cronograma de actividades; cada actividad debe
realizarse en tiempo y forma de manera que las actividades dependientes no se vean
afectadas.

 Tener en cuenta que no es una competencia para saber quién es más verde, ya que en el
gremio de la construcción en la mayoría de ocasiones se realizan sacrificios en cuanto a lo
que se puede o no mejorar. Además, la obra no tiene que parecer nave espacial, debido a que
cualquier estilo y tipología arquitectónica se pueden contener en una edificación apegada al
medio ambiente.

86
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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del Milénial en Honduras 2019”. Consultado el 28 de agosto de 2019. Disponible
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18. La Gaceta, diario oficial de la Republica de Honduras. Proyecto: “Ley de Banco
Hondureño para la Producción”. Consultado el 11 de septiembre del 2019

88
ANEXOS

Planta Arquitectónica
90
91
Logo de la Urbanización: Pradera Verde

XVII Censo de Población y VI de Vivienda: Datos de Cortes

92
Requisitos de Permisos de Construcción

93
94
95