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La Posesión.

Requisitos

La usucapión es una herramienta por medio de la cual el paso del tiempo permite
adquirir o consolidar derecho y, como contrapartida, produce la pérdida de ese derecho
para el anterior titular de ese determinadoderecho real.

En virtud del paso del tiempo, la usucapión transforma un estado fáctico en un estado
jurídico, convirtiendo al que solamente era poseedor en titular de un derecho, por
ejemplo de dominio.

Ahora bien, junto a factor temporal, la posesión constituye uno de los pilares sobre el
que se apoya la usucapión.

Como también vimos, no cualquier posesión es hábil para usucapir. A tal fin, la misma
debe cumplir con ciertos requisitos.

Recordemos que el Código Civil y Comercial, en el art. 1909 define a la posesión de la


siguiente manera: ―Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce
un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo
sea o no‖.

Por su parte, el art. 1900 del Código establece: ―Posesión exigible. La posesión para
prescribir debe ser ostensible y continua‖.

El Código de Vélez exigía que la posesión fuese pública, pacífica, continua


eininterrumpida. En cambio, el nuevo Código no menciona la necesidad de que la
posesión sea pacífica. Asimismo, tampoco refiere a la exigencia de que la posesión sea
ininterrumpida y solamente requiere que sea continua. El nuevo Código suprime a la
llamada interrupción natural, que se da cuando el poseedor es privado de la posesión por
otro, al menos por un año, sin quedurante ese año recurra a la justicia o turbe al
usurpador. No obstante, si el usucapiente fuese privado de su posesión por un tiempo
prolongado, se podría probarque su posesión no es ―continua‖ a los efectos de la
usucapión.

a) Título de dueño
Al respecto, el art. 2351 del Código Civil del Vélez decía: ―Habrá posesión de las cosas,
cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de
someterla al ejercicio de un derecho de propiedad‖.

Por su parte, el art. 1909 del nuevo Código dispone: ―Hay posesión cuando una persona,
por si o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa y se comporta como
representante del poseedor‖.

Molinario sostiene que ―cuando se habla de intención de tener la cosa como propietario,
o de tenerla para sí, no se alude en forma exclusiva aquellos supuestos en el que el
titular de la relación real tiene, o cree tener, un derecho de propiedad, sino también a
todos los otros en que el sujeto quiere tener la cosa para sí como si fuera propietario,
ignorando o sabiendo que no lo es, y sea que pueda o no llegar a serlo‖.

Lafaille entiende que ―… Quien ocupa un inmueble reconociendo en otro la posesión,


representa a éste y prescribe a favor del mismo. Aunque tal estado de cosas se
prolongara indefinidamente, no podría llegar a obtenerla para sí; a menos de intervertir
la causa possessionis‖.

―…el actor que pretende la obtención de un Título Supletorio de Dominio sobre un


determinado inmueble se ve compelido a producir fehaciente prueba de la materialidad
física de su posesión pública, pacífica, continua y con ánimo de propietario, a lo largo
de 20 años; encauzando el proceso en las disposiciones del artículo 124 y concordantes
del Código Procesal Civil. Es decir, que el actor deberá acreditar el hecho de su
disponibilidad física de la cosa en cualquier momento (corpus), y aquellos hechos o
actos exteriores de los cuales resulte una manifestación de señorío exclusivo,
independiente de toda otra voluntad que no sea la propia, de no reconocimiento en otro
de un derecho superior. La Corte Suprema de Justicia de la Nación en fallos 300; 651,
citado por la Dra. Marina Mariani de Vidal (en "Curso de Derechos Reales, tomo 3, pág.
289) dijo: "La comprobación de los extremos exigidos para la adquisición del dominio
por usucapión debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente... Para la
adquisición del dominio por usucapión no basta que se acredite un relativo desinterés
por el inmueble por parte de la demandada, sino que es necesario que el actor demuestre
cuáles son los actos posesorios realizados por él y si se mantuvo en la posesión en
forma continua durante veinte años... Teniendo en cuenta que la posesión es un hecho
que alega el prescribiente para fundar su derecho a la propiedad de la cosa, incompatible
con el que pretende extinguido, a él le corresponde probar su existencia de modo
indubitable, siguiendo la regla de que quien afirma la existencia de una relación jurídica
dada debe aportar prueba acabada de los hechos que necesariamente deben concurrir
para su nacimiento". (Cámara 5a de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz
y Tributaria de Mendoza(C5aCivComMinasPazyTribMendoza) Fecha: 22/02/2011
Partes: Agustín, José Ramón. Publicado en: LLGran Cuyo2011 (junio), 520 Cita
Online: AR/JUR/4585/2011)

Actos posesorios:

La clave del juicio de usucapión es justamente la prueba de la existencia de actos


posesorios, como por ejemplo, el cultivo, la percepción de frutos, la construcción, la
reparación, la realización de contratos como la locación o el comodato.

Al respecto, el art. 1928 del Código Civil y Comercial, que tiene su correlativo en el art.
2384 del Código de Vélez, dispone: ―Constituyen actos posesorios sobre la cosa los
siguientes: su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos
materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier
modo que se obtenga‖.

En cambio, no servirán los actos de pura facultad o de mera tolerancia (aquellos que se
soportan en virtud de las relaciones de buena vecindad). Por ejemplo, la facultad de
llevar a los animales a pastar.

Ha dicho la jurisprudencia:

―Al margen de si el corpus posesorio hace presumir o no el animus domini, hay actos o
hechos emanados de quien invoca la usucapión, que de por si son demostrativos de
comportarse como dueño‖ (SCJBA, 23-2-82, ―Digón, Francisco c/ Ocupantes del lote
en San Isidro‖, D.J.B.A., 122-147)

En cambio, ―Los actos de posesión, para que sirvan de fundamento a la prescripción


adquisitiva, deben caracterizarse como ejercicio directo del derecho de propiedad sobre
el inmueble al cual se aplican y no por ser producto de una simple tolerancia del
propietario del fundo, en razón de que esa prescripción tiende a prevalecer sobre el
título de propiedad, por lo que debe producirse la prueba en forma clara y convincente,
sin dejar lugar a dudas, de que realmente se ha tenido la posesión continua del bien,
durante el lapso de la usucapión larga. La interpretación de la prueba de la posesión, en
la que los juzgadores del mérito son soberanos, está excluida de la revisión de la Corte,
salvo absurdo‖ (SCJBA, 11-7-78, E.D.84-273).

―La adquisición del inmueble por usucapión es procedente, si quien detenta la posesión
probó haber realizado actos posesorios—en el caso, tapialó el terreno, construyó un
galpón, y tiene animales de corral en el lugar— y detenta el bien desde hace 20 años,
pues ello es suficiente para tener por cumplido lo exigido por el Código Civil, es decir,
la posesión ánimusdómini evidenciada por los actos materiales calificables como
posesorios en los términos del art.2384, en el término indicado por el art. 4015 del
mismo texto‖ (Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario,
sala I(CCivyComRosario)(SalaI) Fecha: 09/11/2011 Partes: Scaglione, Santiago L. c.
López, Soledad s/ Demanda de Usucapión Publicado en: LLLitoral 2012 (mayo), 458
Cita Online: AR/JUR/86469/2011).

―En este sentido, la Corte Suprema de Justicia de la Nación en (Fallos 300; 651, citado
por Marina Mariani de Vidal en "Curso de Derechos Reales, tomo 3, pág. 289) dijo: "La
comprobación de los extremos exigidos para la adquisición del dominio por usucapión
debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente... Para la adquisición del
dominio por usucapión no basta que se acredite un relativo desinterés por el inmueble
por parte de la demandada, sino que es necesario que el actor demuestre cuáles son los
actos posesorios realizados por él y si se mantuvo en la posesión en forma continua
durante veinte años... Teniendo en cuenta que la posesión es un hecho que alega el
prescribiente para fundar su derecho a la propiedad de la cosa, incompatible con el que
pretende extinguido, a él le corresponde probar su existencia de modo indubitable,
siguiendo la regla de que quien afirma la existencia de una relación jurídica dada debe
aportar prueba acabada de los hechos que necesariamente deben concurrir para su
nacimiento.".- (Cámara 5a de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz y
Tributaria de Mendoza(C5aCivComMinasPazyTribMendoza) Fecha: 04/02/2010 Partes:
Paludi, Walter Pedro c. Giannoni, Mario OrestePublicado en: La Ley Online; Cita
Online: AR/JUR/6668/2010).

―Por lo tanto el corpus se encuentra acreditado a través de la ocupación del inmueble a


lo largo de los años, como se infiere de la instalación del servicio eléctrico en el
inmueble, las declaraciones testimoniales, la escritura de cesión de derechos posesorios
por parte de los anteriores ocupantes a favor del actor, que también habitaba
anteriormente el inmueble con aquellos, a lo que se agrega el pago de impuestos
diversos, confección de plano de mensura, escritura, etc., que datan de un período
mayor al plazo veinteañal exigido por la ley‖ (Cámara de Apelaciones en lo Civil y
Comercial Común de Tucumán, sala III(CCivyComTucuman)(SalaIII) Fecha:
16/09/2010 Partes: Juárez, Lucas Adrian. Publicado en: LLNOA2011 (febrero), 84 Cita
Online: AR/JUR/59400/2010

―Debe admitirse la demanda de usucapión, toda vez que el usucapiente para demostrar
el ejercicio de los actos posesorios sobre la cosa ha arrimado, entre otras pruebas,
comprobantes de pago del servicio de agua potable y del impuesto inmobiliario, a lo que
debe agregarse el mandamiento de contestación practicado por la secretaria del Juzgado
de donde surge que en el inmueble habitan el demandante y su cónyuge, pues tales
probanzas alcanzan para acreditar que aquel poseyó animus domini el inmueble al que
refiere la litis en forma pública, pacífica e ininterrumpida durante el plazo exigido por el
Art. 4015 del Código Civil‖ (Tribunal: Cámara de Apelaciones de Concordia, sala civil
y comercial I(CApelConcordia)(SalaCivilyComI) Fecha: 14/06/2011 Partes: Gonzalez,
Domingo Evaristo s/ adquisición de dominio por usucapión Publicado en: LLLitoral
2011 (octubre), 1033 Cita Online: AR/JUR/30313/2011)

―Debe rechazase la defensa de prescripción adquisitiva deducida por el ocupante de un


inmueble si no produjo prueba suficiente que lleve al convencimiento de la existencia
de actos posesorios, ya que para admitirse la prescripción adquisitiva la prueba de la
posesión debe ser plena e indubitable, tanto en lo que respecta al tiempo requerido por
la ley cuanto a los actos posesorios invocados, y no a la mera detentación de la cosa o
uso ocasional de la misma‖ (Tribunal: Cámara 1a de Apelaciones en lo Civil y
Comercial de Córdoba(C1aCivyComCordoba) Fecha: 29/11/2012 Partes: Oviedo, Juan
Carlos c. Pereyra, Hugo Jesus s/recurso apelacionexped. interior (civil) Publicado en: La
Ley Online; Cita Online: AR/JUR/71017/2012)

―La acción de usucapión debe admitirse, pues se demostró que los actores mantuvieron
la posesión pública, pacífica y continua del inmueble por más de veinte años, realizando
importantes y variadas obras de remodelación; a la vez que los sucesores del
propietario, que falleció poco tiempo des Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en
lo Civil, sala G(CNCiv)(SalaG) Fecha: 17/04/2013 Partes: Díaz, Antonia y otro c. G., E.
A. y otros Publicado en: LA LEY 27/09/2013, 27/09/2013, 5 - LA LEY2013-E, 385 -
LA LEY27/09/2013, 5 - DJ16/10/2013, 93 Cita Online: AR/JUR/10547/2013).

Coposesión

Así como varias personas pueden ser por su cuota parte propietarios de una misma y
única cosa, también dos personas pueden poseer una sola y misma cosa por sus cuotas
partes siendo su posesión común.

El Código de Vélez decía al respecto: ―Dos o más personas pueden tomar en común la
posesión de una cosa indivisible, y cada una de ellas adquiere la posesión de toda la
cosa‖ (Art. 2.409).

El nuevo Código Civil y Comercial dispone en el artículo 1912: ―Objeto y sujeto plural.
El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada. Se ejerce por una o
varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa‖.

Alterini entiende: ―La coposesión se ejercita sobre toda la cosa no sólo en las cosas
indivisibles (letra del art. 2409), sino en todas las cosas ―indivisas‖ (indivisibles o
divisibles); el tercio, el cuarto o la mitad representativa de la parte ideal o intelectual o
cuota, por su propia naturaleza abstracta, supone que la posesión – en el caso de
coposesión - se haga efectiva sobre toda la cosa. Sólo al tiempo de discriminar los
derechos resultantes de esa coposesión interesará la extensión de la cuota (distribución
de los frutos, porción usucapida, etc.). Por lo demás la determinación de la ―parte ideal‖
que se presenta por el Codificador como imperativa, no asume la trascendencia que se
podría imaginar, pues de no mediar determinación, puede aplicarse la directiva del
artículo 2708 sobre la presunción iuris tantum de igualdad de las cuotas de los
condóminos, que aunque prevista para una de las coposesiones legítimas (las de los
condóminos) puede aplicarse a otras coposesiones legítimas (usufructuarios, co-
usuarios, etc.), e incluso cada vez que exista coposesión aunque sea ilegítima (de buena
o mala fe y en este último caso viciosa o no viciosa).

―La posesión en común del inmueble no reduce a una parte la posesión ejercida en tanto
dicha posesión no hubiera sido material e intelectualmente determinada (art. arts. 2408,
2409 y 2410, Cód. Civ.). Por el contrario el estado de coposesión sólo limita
intelectualmente el animus possidendi, pero como no es posible determinar
materialmente la parte de cada uno, los terceros no podrán alegar que sólo ha prescripto
o adquirido los derechos que a él le corresponden porque para ellos posee la totalidad‖.
(CNCiv, sala C25.236-S, 16-4-70, ―Babino de Grisolía, Gesualda F.‖, L.L 141-628).

Caso del Condómino

A partir de la interversión de la causa possessionis, el condómino, así como el


coheredero, podrá comenzar a usucapir.

Al respecto, Borda dice: Cuando la posesión se ha tenido siempre a título de dueño,


basta probar cuando empezó ella para establecer el punto de partida del plazo. Pero
puede ocurrir que quien empezó a poseer por otro pretenda que, en un momento dado,
siguió poseyendo para sí. Por ejemplo, una persona ha recibido un inmueble a título de
comodatario, arrendatario, etc., pero sostiene que al cabo de cierto tiempo, cesó de
reconocerle al dueño el carácter de tal y comenzó a poseer por sí. Es lo que se llama
interversión del título. Como el reconocimiento (y tal vez la prueba) de que se ha
empezado a poseer a nombre de otro es una presunción contraria a la usucapión que se
pretenden la interversión del título, es decir, el hecho de haber comenzado a poseer para
sí, debe ser clara, inequívoca. Y naturalmente, debe probarse no solamente la posesión
actual, sino también el momento en que empezó a poseer para sí… Supuesto del
condominio: Una situación particularmente delicada se presenta en materia de
condominio. El caso es el siguiente: un condómino pretende haber poseído por sí y con
exclusión de los demás, la totalidad del inmueble. La dificultad reside en que
frecuentemente el condominio es administrado por uno de los condóminos, quien se
comporta exteriormente como dueño exclusivo de la cosa, aun cuando reconozca en los
restantes el derecho que les corresponde. El problema se presenta generalmente en
relación a pequeñas propiedades, en las que no es infrecuente que los condóminos
toleren su uso por uno de ellos. Se ha declarado, con razón, que los actos de posesión
exclusiva que ejerce el copropietario sobre el inmueble común han de ser inequívocos
de modo que deba descartarse la hipótesis de un mero reparto de uso. Sin embargo no
debe exagerarse el rigor de estos requisitos y siempre que la exclusividad de la posesión
sea clara, debe admitirse la usucapión en perjuicio de los condóminos. Así,se ha
declarado que si durante muchos años elcondómino percibió los arrendamientos y se
negó repetidamente a reintegrar a loscondóminos los derechos que éstos pretendían
ejercitando actos posesorios a título personal y exclusivo, prescribe el inmueble. Desde
luego, basta una interversión de hecho siendo innecesaria la interversión de jure, es
decir el cambio de título y la inscripción a nombre del propio usucapiente.

―Considero apropiado señalar que esta Sala ha indicado en voto del Dr. Dupuis en el
precedente del 13/5/96 -pub. en LA LEY, 1997-B, 553 con nota aprobatoria
"Prescripción adquisitiva. Posesión del condominio" de Domingo C. Cura Grassi- que el
art. 4015 del Cód. Civil autoriza a adquirir la propiedad de un inmueble por la posesión
continua durante veinte años. Dicha posesión, para dar lugar a la adquisición de la
propiedad del bien poseído, debe ser a título de dueño y, por último, según la opinión
dominante, pública y pacífica (conf. Borda, "Tratado de Derecho Civil Argentino-
Reales", t. I, Nº 370, ap. c); Lafaille, "Tratado de los Derechos Reales", t. II, Nº 933;
etc.). No es necesario, en cambio, ni la buena fe ni el justo título (art. 4016). De allí que
no es obstáculo para adquirir el dominio por usucapión saber que el inmueble no es de
propiedad del poseedor. Basta poseer animus domini con los caracteres antes citados
(ver voto del Dr. Dupuis en causa Nº 41.821 del 17 de marzo de 1989). Pero -continúa
mi distinguido colega- si quien pretende usucapir es un condómino con exclusión de los
demás, el problema se agudiza, puesto que, como señala Borda, como el condominio
frecuentemente es administrado por uno de los condóminos, éste se comporta
exteriormente como dueño exclusivo de la cosa, aun cuando reconozca en los restantes
el derecho que les corresponde ("Tratado de Derecho Civil - Derechos Reales", t. I, Nº
386, p. 325). En tal hipótesis, según recuerda este autor, se ha declarado que los actos de
posesión exclusiva que ejerce el propietario sobre el inmueble común han de ser
inequívocos, de modo que deba descartarse la hipótesis de un mero reparto de uso (ver
nº citado y nota 351). Es más, habrá de demostrarse a partir de qué momento se
comenzó a poseer para sí, lo que debe hacerse en forma clara e inequívoca. Se trata, por
otra parte, de un criterio recibido y consolidado tanto en este fuero (ver CNCiv, Saña F
del 11/7/03, LA LEY, 2003-F, 621; íd., Sala J del 24/9/03, LA LEY, 2004-A, 507; íd.,
Sala K del 29/5/97, LA LEY, 1997-E, 347; íd. Sala H del 21/3/02, DJ 2002-2-1026; íd.
íd., del 21/2/07 con voto de la Dra. Areán, laleyonline AR/JUR/756/2007) como en
otros tribunales de la República (ver Suprema Corte de Justicia de la Provincia de
Buenos Aires del 8/11/88, LA LEY, 1989-B, 279; Cámara de Apelaciones en lo Civil y
Comercial de Rosario, Sala III voto del Dr. Ariza del 28/2/07, La Ley Online
AR/JUR/1956/2007; Cámara 1ª de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Nicolás,
del 18/3/04, LLBA, 2004-793) y en la doctrina más reconocida (ver Borda ob. y lug. cit.
y Areán, "Juicio de Usucapión", Buenos aires, 4ª ed., pág. 351) de manera que se exige
que la demostración de actos inequívocos que expongan la decisión del condómino de
actuar a titulo de poseedor sobre la totalidad del inmueble. Tribunal: Cámara Nacional
de Apelaciones en lo Civil, sala E(CNCiv)(SalaE) Fecha: 01/12/2010 Partes: Mariani
Olivetto, Carla c. Presuntos Sucesores Filomena Dominga Carolina Donad. Publicado
en: LA LEY 24/02/2011, 24/02/2011, 6 - LA LEY2011-A, 536 - LA LEY 28/03/2011 ,
5, con nota de Eduardo Molina Quiroga; LA LEY 2011-B , 281, con nota de Eduardo
Molina Quiroga; DJ18/05/2011, 55 Cita Online: AR/JUR/83780/2010).

El nuevo Código Civil y Comercial se refiere a la interversión de título en el art. 1915,


el cual reza: ―Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por
su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el
que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de
privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto‖.

Asimismo, el art. 2368 establece, como un caso especial: ―Prescripción. La acción de


partición de herencia es imprescriptible mientras continúe la indivisión, pero hay
prescripción adquisitiva larga de los bienes individuales si la indivisión ha cesado de
hecho porque alguno de los copartícipes ha intervertido su título poseyéndolos como
único propietario, durante el lapso que establece la ley‖.

b) Ostensible (Pública)

El requisito de la publicidad implica que todos puedan enterarse de la existencia de la


posesión, de manera natural.

Por eso, los actos clandestinos, realizados a espaldas del dueño, no sirven a la posesión.

Lo importante es que el dueño haya ―podido conocer‖ la posesión, aunque no la haya


fehaciente y efectivamente conocido.
c) Continua

La posesión debe ser continua hasta cumplir el término exigido por la ley.

La continuidad implica la sucesión regular de los actos de posesión, a intervalos


suficientemente cortos como para que no existan lagunas, de modo semejante a como
los haría un propietario diligente.

El nuevo Código Civil y Comercial, en el art. 1930, establece lo siguiente: ―Presunción


de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que el sujeto actual
de la posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo
durante el tiempo intermedio‖.

―La adquisición del dominio de un inmueble por usucapión debe ser declarada, en tanto
de la prueba producida surge que quien cedió derechos y acciones a favor del actor,
ejerció la posesión de un modo continuo y sin interrupción natural o civil hasta el
momento en que realizó la cesión mencionada mediante un contrato que cuenta con
certificación notarial, lo cual implica que a esa fecha el transmitente ya había adquirido
el dominio por prescripción‖ (Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial
de Junín(CCivyComJunin) Fecha: 25/06/2013 Partes: Olguin, Juan Carlos c.
Municipalidad de Lincoln s/ usucapión Publicado en: LLBA2013 (noviembre), 1128
Cita Online: AR/JUR/25229/2013.

La continuidad, es decir, la realización de actos posesorios en forma sucesiva depende


del propio poseedor, aunque debemos considerar la referida presunciónde continuidad
dispuesta por el art. 1.930.

El usucapiente deberá probar la posesión, demostrando esencialmente, haber realizado


actos posesorios en elinmueble durante el tiempo requerido. En ese sentido, los
tribunales suelen ser estrictos en relación a la valoración de la prueba, ya que se
encuentra en juego el derecho depropiedad.

Entonces, la continuidad de la posesión implica la realización por parte del poseedorde


actos posesorios cumplidos con regularidad, como los haría el verdadero propietario.

Coincidimos con Kiper en que consiste en la sucesión regular de los actos de posesión,
a intervalos suficientementecortos como para que no existan lagunas. No se exige el
manejo o usoconstante de la cosa, minuto tras minuto y sin que haya intervalo alguno;
esosería imposible y absurdo. La continuidad resulta de una serie de actos cumplidos

a intervalos normales, tal como podría realizarlos un propietario diligenteque deseare


obtener todo el beneficio posible de un bien.

Teniendo en cuenta que el art. 1930 del Código presume la continuidad, la prueba de la
discontinuidad de la posesión estará a cargo de quien la afirme.

Transcurso del Tiempo:

El tiempo comienza a correr a partir del momento en que se comenzó a poseer.

Al respecto, debemos tener en cuenta lo dispuesto por el art. 1903 del nuevo Código:
―Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se
inicia en la fecha del justo título, o de su registración si ésta es constitutiva…‖.

Entonces, en el caso de la prescripción breve con justo título y buena fe, el plazo se
cuenta a partir de dicho acto jurídico (art. 1.903). En relación a las cosas registrables el
plazo se computa desde la registración del justo título, en lugar de tomar en cuenta la
fecha de inicio de la posesión. Sin embargo, es posible interpretar que la presunción del
art. 1903 admite prueba en contrario, es decir, que la posesión comenzó antes o
después.

Siguiendo a Kiper, cabe recordar lo declarado por la Comisión nº 6 de las Terceras


Jornadas Sanjuaninas de Derecho Civil (1986), que recomendó distinguir ―entre las
usucapiones breves y largas, mobiliarias e inmobiliarias y según que los registros sean
constitutivos o declarativos. La usucapión breve requiere justo título y posesión
continua de buena fe. Conjugado ello con los principios registrales:

1. Cuando la posesión se ha adquirido con anterioridad al momento en que el justo título


se reputa legalmente inscripto, debe distinguirse entre la posesión inútil, la no
comparable y la computable: a) es inútil la posesión anterior al justo título; b) no es
comparable la intermedia entre el justo título y el momento en que este se reputa
legalmente inscripto; c) es computable la posterior‖.
Sucesión – Accesión de Posesiones

La sucesión y la accesión o unión de posesiones se presentan cuando la persona que


estaba usacapiendo fallece o transmite a otro, por acto legítimo, la posesión, la cual
debe cumplir con los requisitos necesarios para considerarla hábil para usucapir pero
faltando el presupuesto temporal por no haberse cumplido el tiempo.

En el Derecho Romano se admitía que tanto el sucesor universal como el particular


aprovecharan la sucesión de su causante para poder usucapir. El sucesor universal
continuaba la usucapión iniciada por su causante. Mientras que el sucesor particular
debía iniciar una nueva usucapión a la cual podía unir el tiempo de su antecesor.

El régimen positivo de la accesión possesionis era diferente al de la successio in


usucapionem.

Luego, las Partidas se desvían de los principios romanos debido a la influencia d ela
doctrina canónica y tratan en un plano de igualdad a toda clase de sucesores, tanto a los
particulares como a los universales.

El Código de Vélez siguió los lineamientos del derecho Romano.

El art. 4004 se refería a la sucesión a título universal, en los siguientes términos: El


sucesor universal del poseedor del inmueble, aunque sea de mala fe, puede prescribir
por diez años cuando su autor era de buena fe; y recíprocamente, no es admitida la
prescripción en el caso contrario, a pesar de su buena fe personal‖.

Entonces, el heredero o sucesor universal ocupa la misma posesión jurídica que tenía el
causante. No se trata de dos sucesiones diferentes que se unen; es una sola y misma
posesión.

“los herederos no hacen sino continuar la persona del difunto: ellos no comienzan una
nueva posesión, continúan sólo la posesión de su autor, y la conservan con las mismas
condiciones y las mismas calidades” (cfr. Ricardo Luis Lorenzetti, Código Civil y Comercial
de la Nación, T. IX, Ed. Rubinzal Culzoni, p. 73).

En cambio, en el caso del sucesor particular, éste debe iniciar una nueva usucapión
distinta de la del causante y deberá reunir en su propia posesión todos los requisitos
necesarios para empezar a usucapir pero podrá aprovecha el tiempo que duró la
usucapión de su predecesor para unirlo a la nueva usucapión comenzada por él.

“el sucesor universal continúa la posesión del causante con todas sus ventajas y vicios. Por
su parte, el sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores cumpliendo
ciertos requisitos…” (cfr. autores citados. Código Civil y Comercial de la Nación
Comentado, T. V, Ed. La Ley, p. 252

Según el art. 4.005 del Código Civil de Vélez, ―El sucesor particular de buena fe puede
prescribir, aunque la posesión de su autor hubiese sido de mala fe.Cuando el sucesor
particular es de mala fe. La buena fe de su autor no lo autoriza para prescribir. Puede
unir su posesión a la de su autor, si las dos posesiones son legales‖.

El nuevo Código Civil y Comercial dispone en el art. 1901: “Unión de posesiones.


El heredero continúa la posesión de su causante. El sucesor particular puede unir
su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las
otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar
ligadas por un vínculo jurídico”.

Debe existir un vínculo jurídico entre ambos poseedores. Es decir, no alcanza la mera
sucesión cronológica entre las dos posesiones, sino que la transmisión se debe haber
efectuado a través de un vínculo jurídico válido (compra, permuta, cesión, etc.).

Por otro lado, ambas posesiones deben ser contiguas, o sea no deben haber sido
interrumpidas

Ha dicho la jurisprudencia

―A los efectos de que la unión de posesiones pueda tener lugar entre sucesores a título
singular, es indispensable que exista un vínculo de derecho destinado a transmitir o
ceder al sucesor los derechos de posesión del autor‖ (C1ª CCom.de la Plata, sala II, 30-
11-54, L.L. 77-339).

― Con buen tino ha sostenido la jurisprudencia: "Si los accionantes por usucapión son
cesionarios de la anterior poseedora del inmueble, necesariamente debe examinarse la
prueba sobre la existencia de los actos posesorios realizados por la segunda y luego, por
sus causahabientes, pues la razón para explicar la accesión de posesiones previstas en el
art. 4005 del Cód. Civil —que son distintas y separables entre sí— es la de que el autor
traspasa s su sucesor a título singular los derechos y ventajas resultantes del estado de
hecho de su posesión y así, mediante la accesión, el prescribiente puede completar el
tiempo requerido para la prescripción a su favor" (C2da. Civ. y Com., La Plata, Sala II,
1978/04/18, DJ, 1979-2-38, sum. 174; Santos Cifuentes - Alfredo Sagarna, Código Civil
Comentado y Anotado, La Ley, ed. 2008, T° VI, p. 498). Tribunal: Cámara 1a en lo
Civil, Comercial y Minería de San Juan(C1aCivComyMineriaSanJuan) Fecha:
12/10/2010 Partes: Álvarez, Alfredo Ceferino Publicado en: La Ley Online; Cita
Online: AR/JUR/78100/2010).

―Quien pretende usucapir un inmueble a partir de la acumulación de su posesión con la


de su cedente debe acreditar, de manera plena e indubitada, el ejercicio de la posesión
mediante la realización de actos posesorios a lo largo de los veinte años exigidos por la
ley, tanto de parte suya como de sus antecesores, toda vez que están en juego poderosas
razones de orden público, ya que se trata de un modo excepcional de adquirir el
dominio, que correlativamente implica la extinción de aquel para su anterior titular‖
(Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minas Nro. 2 de San
Luis(CCivComyMinasSanLuis)(Nro2) Fecha: 25/03/2013 Partes: El Triángulo S.R.L. c.
Pereyra, José Cristóbal s/ posesión Publicado en: LLGran Cuyo2013 (julio), 682 Cita
Online: AR/JUR/9033/2013).