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León Fernández Rivera

Consultoría y Análisis
Informe Técnico de Avalúo N° 18-6464
Carrera 71 N° 74A - 86 Barrio La Concepción
Barranquilla – Atlántico
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IN FOR M E TE C N IC O D E AV AL Ú O
IN M U EB LE U R B AN O

1. ASPECTOS GENER ALES

1.1 EL AV ALUO
1.1.1 Solicitante. Elena de Jesús Medina de Salas.
1.1.2 Tipo de inmueble. El inmueble en avalúo es una edificación de dos pisos,
conformada por dos unidades de habitación en primero y segundo piso,
más el lote que la contiene ubicada en la carrera 71 N° 74A – 86, del
barrio La Concepción en la ciudad de Barranquilla, Departamento del
Atlántico.
1.1.3 Tipo de valor. El tipo de valor a estimar es el valor de mercado, según las
Normas Internacionales de Valuación 2011 IVSC - ATASA – UPAV,
Normas Técnicas Colombianas ICONTEC USN AVSA y normatividad legal
vigente para avalúos
1.1.4 Objeto, uso y finalidad. Estimar el valor de mercado como información
económica para uso particular, dentro de una eventual negociación de
compra venta.
1.1.5 Fecha visita técnica. Agosto 11, 2018.
1.1.6 Fecha de valoración y vigencia. El inmueble se valora en agosto 21 de
2018 con validez de un (1) año, si las condiciones que fundamentan el
avalúo no sufren cambios extraordinarios o no comunes. La variación
aceptable dentro del periodo de validez es la propia del mercado
inmobiliario para el tipo de inmueble.
1.1.8 Condiciones contingentes. No existen condiciones contingentes o
restrictivas, ni hipótesis especiales para la valuación. No hay problemas de
estabilidad de suelos, ni de impacto ambiental y condiciones de
insalubridad, ni de servidumbres, cesiones y/o afectaciones viales, ni de
seguridad, ni problemáticas socioeconómicas.
1.1.9 Limitaciones. El presente informe técnico de avalúo se ha preparado con
la finalidad de ser usado como información económica privada de tipo
particular. No cumple con las normas jurídicas y códigos procesales
vigentes para ser utilizado como peritaje de parte y/o judicial ya que no fue
solicitado con esa finalidad, por lo tanto, el avaluador no tiene ninguna
responsabilidad en un eventual litigio o si es utilizado con una finalidad
diferente a la pactada.

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1.2 DECLAR ACIONES


El presente Informe de avalúo se refiere únicamente a la propiedad descrita y
plenamente identificada en este informe; y su utilización está limitada a la
destinación específica para la cual fue solicitado, por lo cual el valuador no es
responsable ante terceras partes por el uso inadecuado del informe. Su alcance
está limitado por las condiciones del contrato pactado para su realización y está
definido con claridad en su contenido. El valor estimado representa los criterios,
métodos, investigación y cálculos del valuador, libre de toda presión o interés
presente o futuro sobre el inmueble avaluado.
Se asume que la información recibida es cierta y legítima. Las inconsistencias que
se presenten son responsabilidad del solicitante, de igual manera los aspectos de
naturaleza legal que afecten el derecho de propiedad.
El avaluador visitó y realizó personalmente la inspección ocular al inmueble y no
se le presentaron restricciones para su acceso al inmueble.
El avaluador ha cumplido con las normas vigentes sobre avalúos, con los
requisitos de formación de la profesión y cuenta con experiencia en el mercado
inmobiliario y en el tipo de inmuebles tales como el que se valora.

2. INFORM ACIÓN JURÍDIC A Y C ATASTR AL DEL INMUEBLE

2.1 INFORM ACIÓN JURÍD IC A


2.1.1 Propietario. Rebeca Elena Salas Medina y Nohemy Saray
Salas Medina.
2.1.2 Titulo. Escritura N° 1171 de 04-05-1988 Notaria 1ª de
Barranquilla.
Fuente: Documentos suministrados por el solicitante.
Nota El anterior resumen no constituye un estudio
jurídico de los títulos de propiedad, los cuales
fueron consultados con propósitos técnicos a
efectos de la valuación.

2.2 INFORM ACIÓN C AT AS TR AL


2.2.1 Departamento. 08 - Atlántico
2.2.2 Municipio. 001 - Barranquilla
2.2.3 Código predial. 01-02-0420-0023-000
2.2.4 Matricula inmobiliaria. 040-61569.

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2.2.5 Destino económico. Habitacional.


2.2.6 Dirección. Carrera 71 N° 74 A 86
2.2.7 Área de terreno. 123 m2 (catastro. Por escritura 120 m2).
2.2.8 Área construida. 180 m2
2.2.9 Estrato. Tres (3)
Fuente: Recibo del impuesto predial y página web
catastro Barranquilla:
http://catastro.barranquilla.gov.co:8080/WebCat
astro/#no-back-button.

3. C AR AC TERISTIC AS DEL INMUEBLE

3.1 C AR AC TERISTIC AS DEL LOTE DE TERRENO


3.1.1 Ubicación en la manzana. Medianero.
3.1.2 Medidas y linderos. Noreste 8 m y linda con predio vecino, suroeste 8 m
y linda con carrera 71, noroeste 15 m y linda con predio vecino y sureste
15 m y linda con predio vecino.
Las medidas y linderos están contenidos en Escritura N° 1171 de 04-05-
1988 Notaria 1ª de Barranquilla y en el certificado de tradición de la
matricula inmobiliaria 040-61569.
3.1.3 Área. 120 m2 por medidas de escritura (123 m2 por catastro).
3.1.4 Forma y topografía. Rectangular. Relieve plano, pendiente menor al 3%.
3.1.5 Servicios públicos. Todos los servicios públicos domiciliarios básicos y
complementarios.

3.2 C AR AC TERISTIC AS DE L A CONSTRUCCIÓN


3.2.1 General. Construcción de dos pisos, con estructura en concreto reforzado
y mural de mampostería de bloques y/o ladrillos, cubierta en láminas
onduladas y estructura de madera, escalera, acabados combinados de
tipo medio. La edificación consta de dos unidades de habitación
independientes en primero y segundo piso con escalera para el acceso.
3.2.2 Dependencias primer piso. Cuenta con terraza, sala, comedor, 3
alcobas, 2 baños, cocina, patio y escalera al segundo piso.
Dependencias segundo piso. Escalera, balcón, sala, comedor, 2
alcobas, 2 baños, cocina, labores.

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3.2.3 Área de construcción. 180 m2.


3.2.4 Edades, estado de conservación y clasificación por edad y estado. La
vida técnica es de 40 años. La edad aparente es de unos 30 años. El
estado de conservación es bueno. La clasificación por edad y estado
corresponde a clase 2, que necesita reparaciones de poca importancia
(Tablas de Ross & Heideck)
3.2.5 Componentes constructivos, materiales y acabados. Presenta una
combinación de materiales de tipo medio. Con estructura en concreto,
mampostería en ladrillos y/o bloques, fachada con pañete y graniplast,
cubierta en lámina ondulada de fibrocemento, cielo raso en lámina plana y
madera y concreto reforzado, pisos con diferentes materiales (baldosas,
cerámicos, gres), la cocina del primer piso con mesón de acero y
gabinetes dobles, la cocina del segundo piso con mesón en granito, baños
con pisos y enchapes cerámicos, carpintería de puertas y closets en
madera, de ventanas en aluminio y vidrio y rejas metálicas (hierro) y reja
de terraza en aluminio y escalera en concreto, granito y aluminio.

3.3 ASPECTOS ECONÓMICOS


3.3.1 Uso actual. Habitacional. El segundo piso esta sin uso.
3.3.2 Mayor y mejor uso. El predio no ha alcanzado su mayor y mejor uso.
3.3.3 Valorización. Las condiciones económicas del mercado actual en el
vecindario, determinan que las perspectivas de valorización tanto del
inmueble como del sector en el cual se localiza son estables con
tendencia a mantenerse en un mercado en crecimiento.

4. C AR AC TERISTIC AS DEL SECTOR –L A CONCEPCIÓN

4.1 GENER AL
4.1.1 Descripción del sector. El sector de ubicación del inmueble corresponde
al barrio La Concepción, el cual colinda con el sector industrial de la vía 40
por el norte; por el sur con Bellavista, por el este con el barrio San
Francisco y por el oeste con Bapom 2. El vecindario cuenta con un
desarrollo urbano completo, con características físicas, geo-económicas y
ambientales homogéneas de tipo medio.
4.1.2 Uso y edificación predominante. En el sector predomina el uso
residencial, habitacional, con viviendas de uno y dos pisos y
multifamiliares en altura.
4.1.3 Zonas y edificaciones importantes. Las zonas importantes son los
corredores de actividad comercial (CAE) de las calles 77, 76, 72 y vía 40.
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En el sector existen almacenes de grandes superficies, supermercados,


locales comerciales, restaurantes, droguerías, bancos, cajeros bancarios,
corresponsables bancarios e iglesias, edificios multifamiliares, etc.
4.1.4 Actividad edificadora. La actividad edificadora en el sector presenta una
tendencia creciente y alto ritmo.

4.2 INFR AESTRUCTUR A


4.2.1 Vías. Las vías vehiculares están pavimentadas y en buen estado. Las
principales vías de acceso son las calles 77, 76, 72, vía 40 y las carreras
62, 65 y 68.
4.2.2 Transporte público. El transporte público es bueno, SITM, buses urbanos
y taxis. Cubre todo el sector y es frecuente.
4.2.3 Servicios públicos. Cuenta con servicios públicos domiciliarios básicos y
complementarios completos.
4.2.4 Equipamiento comunitario barrial. Cuenta con equipamiento
comunitario barrial, como iglesia, colegios, locales comerciales,
supermercados, clínicas, bancos, etc.
4.2.5 Espacio público y amoblamiento urbano. El espacio público y el
amoblamiento urbano presentan condiciones deficientes como casi toda la
ciudad. La arborización y las zonas verdes son escasas.

4.3 REGL AMENTACIÓN URB AN ÍSTIC A


El Decreto 0212 de 2014, por el cual se adopta el POT, determina para la zona y
el predio la siguiente reglamentación:

Área de actividad Residencial


polígono normativo PR-2
tratamiento consolidación Nivel II
Edificabilidad base 0.010 vivienda/m2 área predio hasta 2 pisos
Edificabilidad máxima 0.012 vivienda/m2 área predio hasta 3 pisos

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NORMA DE EDIFICABILIDAD - TRATAMIENTO DE CONSOLIDACION


TIPO DE TRATAMIENTO PROPUESTA BASE PROPUESTA MAXIMA
DENSIDAD MAX. ALTURA DENSIDAD MAX. ALTURA
NIVEL DE RANGO DEL AREA DEL
TRATAMIENTO (Viv/M2 Area MAXIMA RANGO DEL AREA DEL PREDIO (M2) (Viv/M2 Area MAXIMA
TRATAMIENTO PREDIO (M2)
Predio) (Pisos) Predio) (Pisos)

Nivel 1A Todos 0,010 2 Todos 0,010 2


Hasta 600 M2 0,010 2 Hasta 600 M2 0,012 3
Nivel 1B
Mayor a 601 M2 0,012 2 Mayor a 601 M2 0,040 5
Hasta 600 M2 0,010 2 Hasta 600 M2 0,012 3
Entre 601 M2 y 800 M2 0,012 2 Entre 601 M2 y 800 M2 0,040 5
Nivel 2
Entre 801 M2 y 4000 M2 0,020 2 Entre 801 M2 y 4000 M2 0,050 8
CONSOLIDACIÓN Mayor a 4001 M2 0,020 2 Mayor a 4001 M2 0,050 11
Hasta 600 M2 0,010 2 Hasta 600 M2 0,012 3
Entre 601 M2 y 800 M2 0,012 2 Entre 601 M2 y 800 M2 0,040 5
Nivel 3
Entre 801 M2 y 2000 M2 0,020 2 Entre 801 M2 y 2000 M2 0,050 8
Mayor a 2000 M2 0,020 2 Mayor a 2000 M2 0,060 16
Ver Artículos 350 y 353 del Ver Artículos 350 y 353 del
Especial Todos Todos
decreto decreto

5. METODOLOGÍ A DE AV ALUO

5.1 ENFOQUE APLIC ABLE Y JUSTIFIC ACIÓN


Para estimar el valor de mercado, se utilizan los enfoques o métodos basados en
el mercado, los cuales son de comparación, renta y costo. Se justifica su
utilización por el tipo de valor a estimar y porque son aplicables para estimar el
valor de todos aquellos bienes que concurren en el mercado inmobiliario abierto.
Se fundamentan en las Normas Internacionales de Valuación IVSC 2017, en las
Normas Técnicas Colombianas USN AVSA ICONTEC RNA y en la normatividad
legal vigente para avalúos en Colombia.

5.2 INVESTIG ACIÓN DE MER C AD O


La investigación de mercado de inmuebles comparables con el objeto de la
valuación cubre el Barrio La Concepción y más específicamente el sector de la
urbanización. La muestra representativa identificada es:

K 71A 74A - 79 Sra Leidy Jimenez Calle 75B 71-28 desocupada Informa
Dato 1 Dato 2
3002339617 Valor Oferta $ 300 Millones vecino $ 300 Millones

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Dato 3 CL 74 70-74 $ 300 Millones Hugo Acosta Casa de esquina

5.3 MUESTR A DE MERC ADO Y ANÁLISIS ESTADÍSTICO

Dato Ubicación Valor oferta Valor depurado A. Lote Valor Lote Valor ($/m2)
Dato 1 k 71A 74A-79 $300.000.000 $270.000.000 128 $59.400.000 $464.063
Dato 2 C 75B 71-28 $300.000.000 $270.000.000 120 $54.000.000 $450.000
Dato 3 C 74 70-74 $300.000.000 $270.000.000 120 $56.700.000 $472.500

Media aritmetica (x) $462.188


Desviación Standard (S) $11.367
Coeficiente de variación (Cv) 2,46%
Límite superior (EE) $473.554
Límite inferior (EE) $450.821

Dato A. Const. Valor Const Valor ($/m2) Fuente Informacion


Dato 1 165 $210.600.000 $1.276.364 Leidy Jimenez 3002339617
Dato 2 175 $216.000.000 $1.234.286 Vecino Casa Desocupada
Dato 3 175 $213.300.000 $1.218.857 Hugo Acosta 3015929701

Media aritmetica (x) $1.243.169


Desviación Standard (S) $29.765
Coeficiente de variación (Cv) 2,39%
Límite superior (EE) $1.272.933
Límite inferior (EE) $1.213.404

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6. RESULTADO DEL AV ALÚO

Factor Area (m2) Valor/m2 Valor parcial Valor Total


Terreno 120,00 $462.187,50 $55.462.500,00
Construcción 180,00 $1.243.168,83 $223.770.389,61
VALOR TOTAL ESTIMADO $279.232.889,61
VALOR TOTAL AJUSTADO $279.233.000,00

SON:

DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y TRES MIL


PESOS CON CERO CENTAVOS

Barranquilla, agosto 21, 2018.

LEON FERNANDEZ RIVERA


RAA: AVAL-7446684 Verificable en http://www.raa.org.co/

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7. REGISTRO FOTOGRÁFICO

Fachada Sala piso 2

Escalera Alcoba 1 piso 2

Balcón Alcoba 2 piso 2

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Baño 1 piso 2 Labores piso 2

Baño 2 piso 2 Hall acceso piso 1

Cocina piso 2 Comedor piso 1

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Sala piso 1 Baño 1 piso 1

Alcoba 2 piso 1 Alcoba 1 piso 1

Alcoba 3 piso 1 Baño 1 piso 1

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Cocina piso 1 Patio piso 1

Patio piso 1

Patio piso 1

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