Está en la página 1de 87

INDICE

Unidad 1. Introducción a la Agrimensura Legal

1-1) Introducción

1-2) El derecho

1-3) Leyes

1-3-1) Reglamento de las leyes

1-4) Concepto de Nación y Estado

1-5) La Constitución Nacional

1-5-1) Presentació de proyectos de ley

1-5-2) El poder judicial

1-5-3) El territorio en la Constitución Nacional

1-5-4) Poder de Policía ( Apunte: Autonomía y dependencia de las prov.)

1-5-5) Clasificación del poder de policía segun la materia que comprende

Unidad 2. Código Civil Argentino

2-1) Introducción

2-2) Capítulo 1: de las personas

2-2-1) Capacidad e incapacidad

2-2-2) El domicilio de las personas

Apuntes: Contratación entre los cónyuges (Bueno Ruiz)


Las personas ( Moretto)
La Familia ( Moretto)

2-3) Las cosas

2-3-1) Dominio púb;ico

Apuntes: Inmuebles
Curso de Derechos Reales ( M.M. de Vidal)

2-4) Actos jurídicos

2-5) EscrituraS PúBLICAS

2-5-1) Las escrituras públicas. Análisis


2-5-2) Interpretación gráfica del contenido material del título instrumental

2-6) Contratos

2-6-1) El contrato de compraventa

2-6-1-1) Cláusulas especiales que se pueden incluir en los contratos de compraventa

2-6-2) La permuta

2-6-3) La locación o alquiler

2-6-4) La donación

2-6-4-1) La forma de las donaciones

2-6-5) El comodato

2-7) La posesión

2-8) Los derechos reales. Ver cuadro

2-8-1) Dominio

Apunte: Limitaciones a la propiedad inmueble

2-8-1-1) Los caracteres del dominio

2-8-1-2) Extensión del dominio

2-8-1-3) Modos de adquirir el dominio

2-8-1-4) Sistema argentino de transmisión y adquisición del Dominio por actos bilaterales

2-8-1-5) Organización de los Registros de Propiedad

2-8-1-5-1) Proceso de inscripción de un título en el Registro

2-8-1-5-2) Transferencias de dominio parciales por subdivisión

2-8-1-6) Modos originarios de adquirir el dominio en la República Argentina

2-8-1-7) La extinción y pérdida del dominio

2-8-1-8) Caracteres esenciales del dominio

2-8-2) El condominio

2-8-2-1) La medianería

Apuntes: Medianería y PH
Medianería (Saccone)
La medianería (Pasinato)

2-8-3) Las servidumbres


Apuntes: Derecho real de servidumbre ( Frickx)

2-8-4) Usufructo

2-8-5) Derecho real de Uso y Habitación

2-8-6) El anticresis

2-8-7) El derecho real de propiedad horizontal (PH)

Apunte: Defectos en PH (Chesñevar)

2-8-8) Derecho de hipoteca

2-8-9) Formas de relación entre el sujeto y la cosa

Unidad 3. Límites territoriales

Apuntes: El límite territorial


La línea municipal
Límites internacionales
Teoría sobre límites internacionales
Espacios marítimos

Unidad 4. Sucesiones

4-1) División de condominio de la masa hereditaria

4-2) Cesión de derechos y acciones sucesorias

Unidad 5. Accesión

5-1) Aluvión

5-2) Avulsión

5-2-1) La edificación en terreno ajeno

5-3) Accesión artificial

Apuntes: Línea de ribera (Moretto)


Línea de ribera (Belaga-Vicioso)
Línea de ribera en ríos navegables (Belaga-Vicioso)
Adquisición del dominio por accesión

Unidad 6. Títulos
6-1) Clasificación de títulos

6-2 Títulos putativos o imaginarios

Apuntes: Teoría del título de propiedad


Títulos (Moretto)

Unidad 7. La mensura

7-1) Principios generales de la mensura

7-2) La indivisibilidad de la mensura

7-3) Estado de hecho. Concepto

7-4) Pasos para ubicar un título por mensura

7-5) Repalnteo

7-6) Excedentes superficiales

7-7) Confrontación entre la posesión u ocupación ejercida s/m y el derecho de poseer s/t.

7-7-1) Resolución jurídica del real sobrante en la Prov. de Santa Fe

7-8) Balance de superficie

Apuntes: La Mensura
Relaciones del derecho con la Agrimensura
Principio de homogeneidad de las causas jurídicas (Belaga)
Libro: Mensura y límites territoriales de Carlos Chesñevar
AGRIMENSURA

CURSO DE AGRIMENSURA
LEGAL I y II (PLAN 96)

Agrim. José BELAGA


Agrim. Liliana PASINATO
Curso de Agrimensura Legal I(Plan’ 85)
Curso de Agrimensura Legal I y II (Plan ‘96)
Unidad 1: Introducción a la Agrimensura Legal

1-1) Introducción

La Agrimensura Legal forma parte del área de Ordenamiento Territorial dentro de la


carrera de Agrimensura y estudia principalmente las relaciones jurídicas que existen entre las
personas y el territorio.
La siguiente es la definición dada por la Federación Internacional de Geómetras
(FIG) en un Congreso Mundial de Agrimensura celebrado en Londres en 1870:
“El Agrimensor es el profesional que identifica, delimita, mide, representa ,avalúa y
registra la propiedad territorial, ya sea pública o privada, urbana o rural, tanto en su
superficie como en su profundidad, así como también sus obras de mejoramiento y organiza
y conduce su registro, es decir, el Catastro. Por lo tanto interviene en el ordenamiento del
territorio en lo relativo a los aspectos jurídicos, técnicos y socioeconómicos relacionados
con éste”.
De manera tal que toda la labor profesional del Agrimensor está directamente
vinculada con el espacio territorial siendo su lenguaje esencial la cartografía.
El planeta Tierra, el elemento físico, es nuestro objeto de trabajo. Sobre él existen
personas, las cuales se relacionan entre sí y entre ellas con la Tierra.. El “territorio” está
conformado por una porción delimitada del planeta Tierra más las relaciones que existen entre
las personas que habitan ese territorio.
En Agrimensura Legal el campo de trabajo es el territorio y fundamentalmente las
relaciones jurídicas o vinculaciones entre las personas y el suelo.
En cuanto a la parte jurídica de la agrimensura, las diferencias entre cada provincia
para la Agrimensura surgen del carácter federal de nuestro país, que establece legislaciones
locales no siempre homogéneas en cuanto al ejercicio profesional.

1-2) El Derecho

El campo del Derecho Positivo se divide en:

1- Internacional
Constitucional
Derecho Público Administrativo

2- Nacional Civil
Derecho Privado Comercial
Penal
Laboral

El Derecho Positivo internacional está dado por las normas aceptadas por la
comunidad internacional, generalmente creadas por organismos de carácter mundial (ONU,
OEA) o tratados o acuerdos multinacionales (C.E.E.).
El Derecho Positivo nacional es el que se aplica dentro del país y vale desde las
fronteras para adentro. No tiene que ser previamente reconocido por otros países para su
vigencia.

2
A su vez el Derecho Positivo nacional se divide en “derecho público” que es el que
establece relaciones entre las personas y el Estado; y el “derecho privado”, que establece
relaciones entre las personas con prescindencia (sin intervención) del estado.

En la relación de la Agrimensura con el Derecho nos interesa esencialmente el


Derecho Público y el Privado en los aspectos civiles.
El Derecho Civil se regula por el Código Civil.
Podemos decir que la Agrimensura estudia la propiedad territorial desde dos ópticas.

Propiedad territorial

Derecho Público Derecho Privado

Catastro Agrimensura Legal

En Agrimensura legal vamos desde lo Constitucional al C.C y en Catastro desde lo


Constitucional a lo Administrativo.

El Derecho es conjunto de normas que regulan la vida del hombre en sociedad. Estas
normas están constituidas por preceptos de tipo legal, moral, éticos, culturales, que en su
conjunto están relacionados con la idiosincrasia del pueblo respectivo.
El Derecho no es privativo de ninguna profesión. Todas hacen uso de él, por ej.
Medicina Legal, es decir, que toda profesión está vinculada directa o indirectamente con el
Derecho.
Las leyes responden a una necesidad del momento, responden a quien tiene el poder a
los grupos de poder.
Todas las normas jurídicas se basan en derechos y obligaciones, es decir, poder hacer
o no poder hacer, entendiendo esto, desde un punto de vista legal.
En definitiva, el conjunto de normas que conforman el derecho sería una convalidación
(confirmación) de un conjunto de valores aceptados por la sociedad, en un momento de
tiempo determinado.
Ej: Las mujeres en el Irán deben llevar las bocas tapadas. De ahí, que las leyes salen de
las costumbres, de las tradiciones y escalas de valores de cada sociedad, de cada pueblo.
Además en las sociedades islámicas. El Coran* regula la vida de todos los habitantes en la
sociedad.

Derecho Positivo” es el conjunto de normas vigentes en un lugar y en un momento


determinado.

“Norma” es una regla de conducta que establece derechos y obligaciones para las
personas a las cuales comprende.

3
Legales

NORMAS
Morales (por ej. no salir desnudo a la calle).
Éticas (competencia ilegal entre profesionales)
Religiosas (para los católicos practicantes, ir a misa)

De modo tal que las normas son el género y las leyes, la especie. La ley
es una especie de norma.
Por ej: Género: felinos
Especie: el gato
1-3) Leyes

La Ley, en un sentido amplio, es una regla de conducta obligatoria y abstracta. Ahora


no todas las leyes son generales, es decir, que hay leyes destinadas a un sector social o a un
grupo de sectores sociales.
Por ej: la ley Penal Tributaria está destinada a aquellos que no pagan sus impuestos.
La Constitución Nacional (C.N) y el C.C son leyes generales.
Es decir, hay leyes generales y particulares.
Legislar significa dictar leyes como acto de soberanía del estado, estableciendo o
modificando el ordenamiento jurídico vigente.
Un Estado que no dicta sus propias leyes, no es soberano por ej: las colonias de
Inglaterra.
En toda ley existe siempre una trilogía que está dada por el derecho de una parte que
tiene como correlato la obligación de la otra parte.
Ej: Existe una ley que autoriza al estado provincial a cobrarle impuestos a los
habitantes y como contrapartida, éstos están obligados a pagarle al estado esos impuestos.
Desde un punto de vista purista, la ley es dictada por un legislador, pero quien vela por
su cumplimiento es la justicia.
Existen dos clases de leyes:

Formales
Escritas o explícitas
Materiales
Leyes
1- El uso y la costumbre
No escritas o implícitas 2- La analogía del derecho
3- La equidad
4-Los principios fundamentales del
derecho

Las leyes escritas son dictadas como actos legislativos de acuerdo a la Constitución
Nacional.
Las leyes formales no contienen normas de origen jurídico, por lo tanto no establecen ni
derechos ni obligaciones. Son leyes por el solo hecho de que fueron dictadas por el legislador
(se refiere a los cuerpos legislativos).
Por Ej. El dictado de un feriado nacional no crea derechos ni obligaciones
En cambio, las leyes materiales, son aquellas establecen, modifican o extinguen
derechos y obligaciones entre los destinatarios.
Por Ej. La ley penal tributaria, la ley de divorcio, que extingue un vínculo.
4
Las leyes no escritas o implícitas son normas que no están redactadas en los cuerpos
legales pero que sin embargo están aceptadas por la comunidad.

1- El uso y la costumbre
Son acciones que de tan usuales se convierten en norma.
Generan derecho; lo que la ley no prohibe expresamente se puede hacer. Por Ej. En España,
el uso de la marihuana no está prohibido y por tanto el consumo particular no es punible.

2- La analogía del derecho


Se aplica cuando para resolver un problema que no está
explícitamente legislado, se toma como modelo un caso análogo donde se puede aplicar un
criterio parecido.
Todos los casos no están reglamentados, entonces se busca el caso más parecido y se
resuelve en consecuencia.

3- Equidad
Se relaciona con la ecuanimidad (imparcialidad de juicio) que deben tener
todos los actos legales.
Una ley debe ser justa para todos. Por Ej.: las jubilaciones de privilegio violan la equidad.

4- Principios fundamentales del derecho


Son un conjunto de ideas que de alguna manera
se consideran como valores absolutos. Ej: Equidad, igualdad, libertad, de legítima defensa,
etc.
1-3-1) Reglamentación de las Leyes

Cuando un legislador crea una ley, casi siempre apunta a resolver un problema o una
situación general, pero puede suceder que esa ley no contemple todas las hipótesis que puedan
surgir con el correr del tiempo, en cuyo caso es necesario una segunda ley que las reglamente.
Si la reglamentación no la realiza el poder legislativo, sino el poder ejecutivo, en ese
caso, se llaman Decretos.
En democracia los decretos deben ser avalados por el poder legislativo.

Nacional (Distinta jerarquía por el


alcance
Leyes Poder legislativo Provincial que tiene cada uno)

Municipal (concejales dictan ordenanzas)

Decretos Poder ejecutivo

Son acciones que de tan usuales se convierten en norma.


Los decretos-ley son típicos de gobiernos de facto no democráticos. Se cumple en
forma simultánea el rol de Poder ejecutivo y de Poder legislativo.
En democracia, el Poder legislativo puede rechazar un decreto-ley, puede convalidar o
no lo que dice el Poder Ejecutivo cuando actúa como legislador (por ej: en épocas de
vacaciones del Poder legislativo)

5
La ley fundamental de la República Argentina es la Constitución Nacional. De ella
parte todo el ordenamiento jurídico, por ende ninguna ley puede contradecirla. No todos los
países poseen Constitución Nacional escrita, Por ej:Inglaterra.

Las leyes fundamentales son la Constitución Nacional y el Código Civil y se llaman el


ORDEN PUBLICO FINDAMENTAL.

1-4) Concepto de Nación y Estado

La Nación consiste en un conjunto de personas agrupadas bajo un mismo gobierno y


dentro de un mismo territorio y regida por una misma ley fundamental.
En cambio, el Estado es la nación jurídicamente organizada y, por extensión, también
se llama así a la institución que la dirige.

Si bien nuestro país nació a la libertad el 25 de mayo de 1810, la independencia


efectiva y por lo tanto la soberanía se inicia a partir del 9 de julio de 1816. La “Nación
Argentina” queda organizada jurídicamente con la sanción de la Constitución Nacional por el
Congreso Constituyente de 1853; y de la Constitución nace el “Estado Nacional Argentino”,
que entonces es posterior a los estados provinciales, ya que fueron éstos los que dieron
nacimiento al Estado Nacional.
Para que exista “Estado” tienen que congruir en el mismo momento tres elementos
fundamentales.
Pueblo

Estado

Poder de imperio Territorio

Si no hay territorio propio no habrá Estado, y ese territorio debe ser reconocido por el
resto de los países para que el Estado sea soberano.
Por ej: Los Palestinos no son Estado porque no tienen territorio propio, soberano.
Existen diferentes tipos de organización de Estado.
Cuando algunos Estados particulares deciden ceder parte de sus poderes para
conformar un estado general que los agrupe, constituyen los llamados “Estados Federales”.
Por ej: Estados Unidos, Argentina (modelo federal pero con provincias), Brasil (cuyo nombre
oficial ,es Estados Unidos del Brasil), Canadá (más semejante a nuestro país ya que se
constituye por provincias federadas).

6
Pero también puede suceder que haya un conjunto naciones agrupadas bajo una forma
de gobierno central sin perder estas sus autonomías locales, como es el caso del Reino Unido
(formado por Inglaterra, Escocia, Irlanda del Norte y Gales; todas estas naciones tienen leyes
independientes entre sí pero se encuentran agrupadas bajo un reino, bajo una forma
monárquica. En este caso varios Estados constituyen una Nación.
Existen además otros países cuya estructura de gobierno está conformada por un único
Estado cuyo poder de imperio se extiende uniformemente sobre todo el territorio sin que
existan en él estados menores que se reserven parte del poder. Este sistema se denomina
“Unitario”. Ej: Uruguay, Chile y Francia. España es un modelo particular que está en
transición desde un sistema unitario a uno de tipo federal.
Todo Estado ejerce dentro de su territorio la Soberanía, es decir, la suprema autoridad
sobre las personas y sobre otros Estados.
. La Soberanía parte del poder del pueblo que se organiza jurídicamente a través de una
Ley Fundamental ó Carta Magna, llamada Constitución Nacional.
(Ver Análisis de la C.N. en la Guía de T.P.)

7
1-5) La Constitución Nacional (Ver guía de trabajos prácticos)

La Constitución Nacional a través del “artículo 14 “ establece los derechos que tienen los
habitantes de la Nación Argentina, los mismos no tienen carácter de absolutos sino que están
limitados por las leyes que reglamentan su ejercicio. Estas leyes pueden ser nacionales,
provinciales o municipales.
En el articulado de la misma esta garantizada, la existencia de la propiedad privada ,
que no es de ningún modo absoluta ya que está sumamente limitada y restringida en cuanto a
su uso y libre disposición.
En particular los inmuebles están afectados por distintas reglamentaciones legales a los
efectos de su uso.
Un particular no puede hacer lo que él quiera con su propiedad, sino lo que las normas legales
le permitan. Ej: Alrededor del Observatorio Astronómico, en un diámetro de
aproximadamente 300 metros, no puede haber edificios de más de 3 pisos, para posibilitar el
movimiento del telescopio.
El ejercicio de un derecho de propiedad tiene que estar acorde al cumplimiento de una
función social, que consiste en satisfacer el bien común de todos los habitantes. Es decir el
bien común está por encima del bien individual. Por ej: EE.UU. tiene fuertes restricciones a la
propiedad privada, pese a ser un país eminentemente liberal.
Todas las leyes que junto a la Constitución Nacional conforman la legislación de fondo
del país son sancionadas por el Congreso Nacional (C. Civil ,C. Comercial , C. Penal , etc.).
Cuando una persona o una cosa está sometida a una determinada disposición de estos códigos
su cumplimiento corresponderá a la justicia federal o provincial según donde estas cosas o
personas se encuentren.
Salvo para la Capital Federal o en ámbito de inmuebles de jurisdicción nacional
(Por Ej. Las Universidades) o para delitos de carácter federal (Por Ej.: el tráfico de drogas),
la jurisdicción territorial es siempre de carácter provincial.
Un delito dentro de una Universidad Nacional corresponde a la jurisdicción de la
Policía Federal

1-5-1) Presentación de proyectos de Ley

La metodología utilizada para la presentación de los proyectos de ley es la siguiente, pueden


ser presentados por el Poder Ejecutivo y por los Legisladores, ingresando los mismos por
cualquiera de las dos cámaras, Diputados o Senadores.
Un ciudadano no puede presentar un proyecto, debe dárselo a un diputado a diferencia
de EEUU donde sí puede hacerlo.
Por ser nuestro sistema federal no todas las provincias tiene la misma estructura
legislativa, por ej.: Chaco, no tiene las cámaras de senadores y diputados separadas, sino que
solo posee un Cuerpo Legislativo.
Para que el proyecto se transforme en ley tiene que tener la aprobación de ambas cámaras.
Cuando el mismo es aprobada por una sola, la ley tiene media sanción. Cuando está aprobada
por ambas cámaras queda sancionada, pero no en vigencia.
Luego pasa al Poder Ejecutivo, el cual tiene el “derecho de Veto” que puede ser
parcial o total y debe ser fundamentado, además tiene un plazo legal para realizarlo. Cumplido
éste y si ley no es vetada que la ley queda promulgada y se le da publicidad (conocimiento a
toda la sociedad) a través de el Boletín Oficial. Una vez publicada en el mismo la ley está en
vigencia.
Si hay veto, la ley vuelve a la cámara de origen, a donde el proyecto ingresó, aquí
pueden ocurrir dos cosas: que sea reformada y vuelva al Poder Ejecutivo, o bien sea ratificada
8
en los términos originales, pero para ello se necesita el voto favorable de las 2/3 partes de la
cámara de origen.
El proyecto no pasa por la otra cámara sino sólo por la primera que lo trató.

1-5-2 ) Poder Judicial

La estructura judicial es la encargada de controlar el cumplimiento de las leyes y esta


conformada de la siguiente forma: La Corte Suprema de Justicia (C.S.J ), en la nación, está
formada por 9 miembros, después tenemos las Cámaras de Apelaciones (tribunales de segunda
instancia) y los Tribunales de primera instancia. Todo litigio judicial comienza por estos
últimos.
Esta estructura nacional se repite en todas las provincias variando el número de
miembros de la corte y el número de cámaras.
La jurisdicción es la autoridad que dentro de su territorio tiene un estado para
gobernar y poner en vigencia las leyes. Cuando las provincias se unieron para formar la Nación
le delegaron a ésta determinados poderes pero las provincias tienen atribuciones exclusivas
sobre cada uno de sus territorios en lo que respecta a su organización interna y planificación u
ordenamiento de los mismos.

1-5-3-) El territorio en la Constitución Nacional

El ordenamiento territorial es atribución propia de las provincias aunque muchas de ellas


han delegado parte de este poder a los municipios a través de las constituciones provinciales y
leyes específicas.
En lo que se refiere a ordenamiento territorial las provincias disponen de organismos
dependientes del Poder Ejecutivo que son los encargados de reunir, registrar, sistematizar,
publicitar la información territorial en sus múltiples aspectos. Estos organismos son los
Catastros provinciales. Cada provincia tiene un organismo provincial de Catastro que a través
de su legislación específica pueden derivar parte de sus tareas a las municipalidades (por ej:
Santa Fé).
El Catastro es un inventario sistematizado de todos los inmuebles de una jurisdicción
determinada (pueblo, ciudad, provincia).
En un sistema Federal pueden coexistir tres jurisdicciones distintas en un mismo punto
geográfico

Ejemplo: calle Montevideo

calle Ayacucho F.C.E.I.y A calle Colón

calle Pellegrini

9
* Concurrencia de tres jurisdicciones diferentes sobre un mismo lugar a diferentes niveles
(nacional, provincial y municipal)
1- La propiedad del inmueble es del Estado Nacional Argentino (E.N.A). Desde el
punto de vista judicial existe jurisdicción nacional para todos aquellos actos que se lleven a
cabo dentro de este ámbito.
2- Si el E.N.A quisiera efectuar una mensura del inmueble, el plano de mensura
resultante se inscribirá en el Catastro de la Provincia de Santa Fé.
3- Si por algún motivo, la universidad quisiera efectuar una obra edilicia en este
inmueble se deberán regir por el Código de Edificación de la Municipalidad de Rosario.
.
* Otro ejemplo: Sobre la autopista nacional (Rosario-Bs.As) la concesión del cobro
del peaje es una potestad que tiene la nación.
Si se necesita una fracción para ampliar las cabinas de peaje, esa fracción es comprada
por los concesionarios a los dueños de los campos. Para ello es necesario efectuar una
mensura para delimitar la fracción. Esos planos de mensura se inscribirán en el catastro de la
provincia respectiva.

1-5-4) Poder de Policía

Para que la propiedad privada cumpla y pueda cumplir su función social, el Estado
tiene un conjunto de atribuciones que le permiten regular y limitar el uso y goce indiscriminado
que los propietarios pueden hacer de sus propiedades y de sus bienes en general (art. 14 C.C).
Ese conjunto de atribuciones es lo que se denomina “poder de policía” y se define como el
ejercicio del poder público sobre las cosas y los individuos, o sea, que es una atribución
jurídica que tiene el Estado para establecer limitaciones a la libertad individual siempre y
cuando no se violen derechos y garantías constitucionales.
El origen del poder de policía está en el artículo 14 de la Constitución Nacional y la
limitación a una aplicación indiscriminada del poder de policía por parte del Estado está dada
por el artículo 19 de la Constitución Nacional.
El marco general del poder de policía lo fija la Constitución Nacional pero tal como
establece el artículo 14, todas las limitaciones deben ser fijadas o establecidas por ley, es decir,
que compete a los órganos legislativos el dictado de normas referidas a la aplicación de este
poder. La aplicación concreta de estas normas corresponde al poder ejecutivo, o sea, el poder
ejecutivo implementa la forma en que se aplican las limitaciones y las restricciones creadas por
ley.
Desde el punto de vista jurisdiccional este poder corresponde tanto a la nación como a
las provincias, y a los municipios.
A la nación le corresponde legislar sobre todo aquello que las provincias le delegaron.
Lo que las provincias no delegaron, son poderes reservados a éstas, aunque a través de sus
propias constituciones pueden delegar funciones en los municipios.
Como las provincias no son delegaciones del poder central sino estados autónomos,
tienen jurisdicción territorial exclusiva y por lo tanto facultades legales amparadas por la
Constitución Nacional para establecer un régimen que comprenda todo lo relativo a la policía
de la propiedad inmueble.

Nota: Ver apunte de Autonomía y dependencia de las provincias.

10
1-5-5) Clasificación del poder de policía según la materia que comprende:

* Policía de seguridad: Encargada de mantener y prevenir el orden público. Existen


de jurisdicción nacional federal y provincial.
* Policía de las personas: se logra a través del registro nacional de personas, se
materializa en el D.N.I. y es de carácter federal.
* Policía de radiodifusión: (COMFER) De jurisdicción nacional y comprende las
facultades y limitaciones a la T.V, radio, cine, video.
* Policía de culto: Establece las facultades para que funcionen los distintos cultos o
religiones en el país.
* Policía de las profesiones: De carácter estrictamente provincial y se materializa en
loa colegios y consejos profesionales, que son los encargados de matricular y habilitar a los
profesionales y aplicar las sanciones correspondientes a través del Código de Ética.
* Policía de la propiedad inmueble: Se concreta a través de organismos públicos de
carácter provincial y municipal, encargados de aplicar y hacer cumplir las limitaciones y
restricciones a la libre disposición a la libre disposición, uso y goce de la propiedad inmueble.
Comprende los registros de la propiedad, la Dirección Provincial de Catastro y los
municipios y comunas en lo referente al poder de policía urbanístico y de edificación que
comprende básicamente las normas de división del suelo urbano, los planes reguladores, los
código de edificación y las afectaciones jurídicas y materiales a la propiedad inmueble (siempre
dentro de la jurisdicción de cada municipio). Por ej: Un terreno de 10m x 30m no puede
dividirse de cualquier manera; por las normas de división del suelo.

Ejemplos de limitaciones a la propiedad:

Centro de manzana (C.M)

100 m C.M

100 m

A lo sumo se puede edificar en planta baja (en el C.M). El fin es que haya aireación
(circulación de aire).Otras restricciones municipales son:

Servidumbre de jardín: Puesta por ordenanza o contenida en el plan regulador


(código urbano). Consiste en no edificar al frente de cada lote, aproximadamente 3 o 4m.

Ochava: Especialmente es de seguridad, para que haya mayor visibilidad en el


transito, se puede edificar en el piso 1.

Número de pisos que puede edificar


Retiro de líneas de edificación.

11
A nivel provincial existen restricciones fundamentalmente relacionadas con la libre
disponibilidad de los inmuebles en lo relativo a las trasferencias de propiedad y a la necesidad
de contar con planos de mensura para poder efectuarlas.
Por ej: un inmueble 20m x 30m que quiero vender de una mayor área. Debo hacer un plano
de mensura para delimitar la extensión de cada lote, antes de la transferencia.
A su vez, en las zonas rurales existen limitaciones a la libre división de los campos que
están establecidas por las leyes de unidad económica que estipulan las superficies mínimas por
debajo de las cuales resulta antieconómico (no rentable) el uso y aprovechamiento de los
campos.
Por ej: un inmueble de 100 Ha en esta zona, destinado a la agricultura, no puede ser
dividido en 3 lotes o 4 de 25, porque las superficies restantes están debajo de lo establecido
por la ley, salvo que se demuestre que sí son rentables, para ello hay que tener en cuenta el
destino de la producción (por ej: para flores 1 Ha podría alcanzar ).Establecer la rentabilidad
de una determinada producción es algo que está a cargo de un ingeniero agrónomo.

1-6) División política de a provincia de Sta Fe

La provincia de Santa Fe se divide en 19 departamentos, de los cuales 12 se


encuentran en la Primera Circunscripción al norte y 7 en la Segunda Circunscripción al sur.
Los siete del sur son Rosario, San Lorenzo, Belgrano, Caseros, Iriondo, Constitución, General
López.
Cada departamento se divide a su vez en distritos, el número de distritos dentro de
cada departamento es variable, depende de la extensión territorial del departamento. Por ej: en
el departamento Rosario se encuentran los distritos Rosario, Villa Gobernador Galvez, Funes,
Perez, Soldini, Zavalla, Alvarez, Piñero, Figuera, Alvear.
Todo distrito está constituido por una zona urbana y una zona rural. La zona urbana
está conformada por un núcleo urbano que puede constituir a un pueblo o a una ciudad. En
nuestra provincia para ser declarado ciudad se requiere un mínimo de 10.000 habitantes
estables determinados por censo.
El distrito es la menor división política en nuestra provincia. En Córdoba se llaman
pedanías y en la provincia de Bs.As los departamentos son equivalentes a los partidos.
La planta urbana tiene límites perfectamente definidos que la separan de la zona rural.
Estos límites son determinados por la autoridad municipal o comunal respectiva pero deben
ser refrendados por decreto del Poder Ejecutivo provincial.
El municipio o comuna tiene jurisdicción territorial exclusivamente dentro de su zona
urbana. El la zona rural sólo tiene jurisdicción en lo referente al mantenimiento de los caminos
públicos comunales o vecinales, o sea, aquellos cuya responsabilidad para la conservación y/o
mantenimiento no depende de las autoridades provinciales o nacionales.
La planta urbana puede incluir, en numerosos casos, una zona transicional llamada
suburbana, que en general, está destinada al asentamiento de industrias, huertas, chacras,
tambos y demás actividades que no presupongan un uso agropecuario propiamente dicho.
Las plantas urbanas se dividen a nivel catastral en secciones (si son lo suficientemente
grandes), por ej: Rosario, cuenta con 21 secciones catastrales, en los pueblos en general no
hay división de secciones o sectores. A su vez, las secciones se dividen en manzanas que son
bloques de forma más o menos regular limitadas por vías públicas, dentro de las manzanas
estan los lotes o parcelas.
En la zona rural los distritos se dividen a nivel catastral en polígonos, cuya extensión y
delimitación es definida por la dirección provincial de catastro. Dentro de cada polígono están
las parcelas. En nuestra provincia se identifican por números.

12
CODIGO

Parcelas Numerico
Polígonos Alfanumérico
Secciones Alfanumérico (letras, números ó combinación de ambos)
Manzanas Alfanumérico
Distritos Numérico
Departamentos Numérico

La codificación de las zonas es la siguiente:


1---- Urbano
2---- Suburbano no loteado
3---- Suburbano loteado
4---- Rural
5---- Indutrial

Esta clasificación la esteblece la Dirección Provincial de Catastro (D.P.C)


Cada parcela de la provincia de Santa Fe está identificada catastralmente por un código
autogenerado alfanumérico llamado “nomenclatura catastral” (N.C), que constituye un
identificador unívoco de la parcela.

N.C---- parcela
D.N.I---- personas
Patente---- autos

La N.C que se usa en la provincia de Santa Fe es la siguiente:

Depto Distrito Sub-distrito Zona Polígono Sección Manzana Parcela Sub- parcela

16 03 00 1 - 1 58 9 -

Este ejemplo corresponde al inmueble de Falabella en la esquina de Córdoba y Sarmiento de


Rosario

En algunos distritos existe además de la planta urbana otra zona, no contigua, con
características urbanas o suburbanas que puede estar destinada a zona residencial, club de
campo, country o pequeñas villas, que dependen territorial y políticamente de la ciudad o
pueblo cabecera, estas áreas constituyen los llamados “subdistritos”.
Cuando se produce un loteo o urbanización por el cual se fracciona, por ej: una
manzana o una parcela, y se inscribe el respectivo plano de mensura en la D.P.C se da origen a
un conjunto de parcelas que no son otras que los lotes del plano de mensura, el criterio de la
D.P.C para la asignación de los números de identificación de cada parcela es el siguiente:

13
N 1 2 3 4 5

10 9 8 7 6

Se trata de partir del vértice N.O de la manzana en el sentido de las agujas del reloj.
Dentro de los polígonos rurales se trata de seguir el mismo criterio. Si a posteriori se
inscribiera nuevo plano de mensura, por el cual se dividiera alguna de las parcelas ya creadas
por ej: la número 9, en dos lotes, se agrega un nuevo dígito que indica la sub- parcela
(criterio que se aplica en Santa Fe, existen otras formas de nomenclar, vigentes en otras
provincias).

10 9/2 9/1 8

Esto no es equivalente al número que a cada lote que asigna el agrimensor en su plano
ya que éste se relaciona con la designación del lote que se hace en el ‘tiutlo ó en el plano
antecedente.
Una vez asignado el número de parcela catastral no se cambia. En los títulos cuando
se hace mención a un determinado inmueble que está basado en un plano de mensura se indica
el número de plano, el año, a veces el nombre del agrimensor y el número de lote asignado en
el plano.

Nota: los límites entre los departamentos y entre los distritos estan dados por LEY.
Generalmente los límites departamentales coinciden con hechos físicos (ríos, rutas, caminos,
autopistas, etc.).

14
Unidad 2:Código Civil Argentino

2-1) Introducción

El Código Civil es aprobado en 1869 por el Congreso Nacional y entra en vigencia el


1/9/ 1871. Hasta este último año, la sociedad se regía por la legislación española ,que a su vez
deriva del derecho romano. Cuando entró en vigencia el C.C , estas leyes caducaron..
En casi toda América se legisló basándose en leyes españolas, en cambio, Brasil lo hizo
en base a leyes portuguesas.
El jurista Dalmacio Vélez Sársfield, autor del Código Civil, se inspira para su
redacción en dos fuentes:
-el derecho romano
-el derecho francés, de gran trascendencia a partir de la revolución francesa de 1789
(de concepto liberal y progresista). Lo adopta fundamentalmente en lo derechos y libertades
personales.
En materia de propiedad inmueble sigue fielmente el derecho romano.
Además, también tomó como fuentes el Código Civil de EEUU y los Códigos Civiles
de Brasil y de Chile.
En base a ellos redactó el Código Civil Argentino.
Muchos artículos del Código Civil argentino son copias textuales con muy pocas
variantes de los Códigos Civiles anteriormente citados.
La única reforma importante del Código Civil argentino fue en 1968 a través de la ley
N 17711, en donde alrededor de más de 200 artículos se modifican substancialmente.
Esta reforma se conoce como “reforma Borda”, porque lo impulsó el ministro de
Justicia Guillermo Borda, durante el gobierno de Onganía. Primero un fue decreto ley y luego
la avaló el Congreso Nacional durante el gobierno de Cámpora. A partir de ella no hubo otras
reformas, las cuales se deben hacer a través de leyes nacionales del Congreso.
El Código Civil fue aprobado sin debate del Congreso, fue a libro cerrado. El original
se perdió y la primera impresión fue realizada en EEUU. Vélez Sársfield tardó 6 años en la
redacción del Código Civil y fundamentó cada artículo. Fue considerado un gran jurista de su
época.
Las dos grandes ramas del derecho actual son el Derecho Germánico (en Europa) y el
Derecho Latino (en el sur de Europa y América Latina).

2-2) Capítulo 1: De las personas

El Código Civil define a las personas como entes susceptibles de adquirir derechos o
contraer obligaciones. Hay dos clases de personas según el Código Civil:
-de existencia ideal
-de existencia visible
Las personas de existencia visible son los seres humanos y las de existencia ideal son
las personas jurídicas que tienen vida sólo en el ámbito del derecho, pero no existen en la
realidad como entes físicos.
A su vez las personas de existencia ideal se dividen en: públicas y privadas
Son personas de carácter público:
15
1) Los estados nacionales, provinciales y municipales.
2) Las entidades autárquicas del Estado (bancos oficiales, EPE, Dipos, Dirección
Nacional de Vialidad, Servicio público de la vivienda)
3) La iglesia católica.
Son personas de carácter privado:
Las asociaciones, entidades civiles, fundaciones, que tengan como principal objetivo el bien
común y un patrimonio económico propio, que no subsistan exclusivamente por subsidios del
estado

Existencia real Seres humanos


Personas
Asociaciones
Privados Entidades Civiles
Existencia ideal Fundaciones

Nacional
Estados Provincial
Municipal
Públicos

E.P.E
Entidades Bancos Of.
autárquicas D.I.P.O.S

. Iglesia Católica

Las personas de existencia ideal de carácter privado requieren para funcionar una
autorización del Estado que se llama personería jurídica.
Ejemplos: Asociaciones profesionales, Bancos privados, Entidades de beneficencia,
Sociedades comerciales.
Las sociedades económicas no necesitan personería jurídica.
Las personas de existencia física actúan jurídicamente por sí mismas en cambio, las
personas jurídicas sólo pueden actuar a través de sus representantes legales.

Las personas jurídicas nacen el día en que fueron autorizadas por el gobierno o bien el día en
que fueron aprobados los estatutos (normas que rige a la institución) y finalizan cuando se
produce su disolución por ley o por voluntad de sus miembros.

2-2-1 Capacidad e incapacidad

Todas las personas de existencia física o visible son capaces de adquirir derechos o
contraer obligaciones salvo aquellos que el Código Civil declara como incapaces.
La incapacidad puede ser absoluta o relativa. La incapacidad absoluta la tienen los que
aún no han nacido, los menores, los dementes, los sordomudos que no saben darse a entender
por escrito.
Incapacidad relativa tienen los menores emancipados. Para el Código Civil los
menores son las personas que no han cumplido los 21 años. Puede haber además
inhabilitaciones parciales de tipo judicial.
16
Por ej: los ebrios habituales, los que usan estupefacientes y también aquellos que han
cometido actos contra las leyes (por quiebra fraudulenta implica inhabilitado comercialmente
por el código de comercio.
Los ciegos no son incapaces y los sordomudos que sepan leer y escribir quedan al
margen de la incapacidad.
Los que están presos también están inhabilitados parcialmente respecto de actos
civiles.
Hasta el año 1968 estaban incluidas como incapaces relativas las mujeres casadas, las
solteras no.
Los incapaces, ya sean absolutos o relativos, pueden adquirir derechos o contraer
obligaciones no por sí mismos pero sí a través de representantes legales que son llamados
habitualmente tutores o curadores.

Los que no han nacido


Absoluta Menores
Dementes
Sordomudos
Los que no se saben hacer entender por escrito

Incapacidad

Relativa Menores emancipados


De tipo judicial

2-2-2 )El domicilio de las personas

Existen dos clases de domicilios: el legal y el real.


El real es donde se vive habitualmente.
El legal es donde la persona declara su residencia para el cumplimiento de todos sus
derechos y obligaciones

Se denomina personas ausentes aquellos a los que no se los puede hallar en sus
domicilios legal o real durante el lapso de 6 años.

Nota: Ver apuntes:

- Contratación entre los cónyuges (Bueno Ruiz)


-Las Personas (Moretto)
- La Familia (Moretto)

17
2-3) Las Cosas

El código define las cosas como objetos materiales susceptibles de tener un valor.
Artículos 2311 y 2350.
Se consideran también como cosas a la energía y a los recursos naturales (Reforma de
1968, ej. Agua y petróleo).
Los bienes están formados por todos los objetos materiales e inmateriales susceptibles
de tener un valor; al conjunto de bienes de una persona se denomina patrimonio.
Las cosas pueden clasificarse como muebles o inmuebles.

Muebles
Cosas
Inmuebles

Los animales que sirven a la labor de las personas se denominan semovientes y siempre
que tengan un valor comercial.

Los inmuebles se clasifican en tres categorías: -por naturaleza


- por carácter representativo
- por accesión

El artículo 2314 define a los inmuebles por naturaleza (terrenos baldíos), los
constituyen el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie o
profundidad, o sea, que son porciones determinadas y definidas del espacio territorial.
Los inmuebles por accesión están definidos por el artículo 2315 y son todas las cosas
muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, siempre y cuando
tenga el carácter de perpetuidad, por ej: las casas, edificios, plantaciones, alambrados,
molinos, postes.
Los inmuebles por carácter representativo, son aquellos documentos donde conste la
existencia de un inmueble y en esa categoría incluimos los títulos de propiedad y los planos de
mensura (art 2317).
Bienes públicos del estado (art.2340)

En relación a las personas las cosas pueden ser Bienes privados del Estado (art. 2342)

Bienes privados de los particulares


(personas físicas o jurídicas )

Cuando el Código Civil usa el término Estado General se refiere a la nación, cuando
usa el término Estado Particular se refiere a las provincias, a las municipalidades.
Para referirse a los inmuebles el Código Civil usa una variedad de términos que pueden
ser inmueble, propiedad raíz o heredad. En Agrimensura Legal vamos a usar inmueble aunque
a veces también propiedad.
También se usa en Agrimensura como sinónimo de inmueble los términos lote o
terreno. En cambio, parcela, se utiliza para designar a la imagen cartográfica de una cosa

18
inmueble representada en planos de mensura o planos catastrales o sea, que la parcela es la
imagen virtual de una cosa inmueble de existencia real.

2-3-1) Dominio Público

Los bienes públicos del Estado se definen explícitamente y taxativamente, en el


artículo 2340.
Los bienes son de dominio público cuando responden a un interés, necesidad o utilidad
social, de manera tal que pueden ser usados por los particulares pero están sujetos a las
reglamentaciones que se dicten, es decir, que su uso no es indiscriminado.
Los bienes públicos tienen tres características que los distinguen de los que no lo son

Inprescriptibles
Bienes Públicos Inembargables
Inenajenables

Lo que define esencialmente cuando un bien del Estado es de dominio público es el


interés y el uso público, pero los estados tienen la facultad de desafectar por ley un bien que
sea del dominio público transformándolo en un bien de dominio privado del Estado.
Por ej: que exista una calle que por razones urbanísticas se considere que es
conveniente anularla. Entonces la municipalidad correspondiente, por ordenanza, la desafecta,
la saca del dominio público y de hecho pasa a ser dominio privado del municipio y ahí sí la
puede transferir.
Todos los bienes privados del Estado tienen las mismas características que los bienes
de los particulares y pueden ser transferidos libremente.
Otra situación que puede presentarse es la siguiente: que un bien sea de dominio
público porque está destinado a un fin público pero, si esa finalidad desaparece deja de
considerarse de dominio público y vuelve a ser de dominio privado del Estado.
Por ej: El gobierno provincial tiene un terreno baldío, dentro de la ciudad de Rosario
que es un bien privado del gobierno. Si decide construir una escuela y funciona como tal,
desde ese momento, deja de ser de dominio privado y pasa a ser dominio público.
Ahora si el estado, en un momento determinado decide trasladar la escuela a otro
edificio, en ese instante automáticamente desaparece el interés y el uso público, por lo tanto
desaparecen las causales que llevaron a que el inmueble sea de dominio público y vuelve a ser
automáticamente de dominio privado.
También son de dominio público las comisarais, ministerios, etc.
En el artículo 2340 tenemos la lista de bienes que conforman el dominio público.

Natural
Dominio Público
Artificial

El dominio público natural está integrado por aquellos bienes que la ley declara como
dominio público tal como los presenta la naturaleza, o sea, sin necesidad de un acto de
creación por parte del estado. Por ej: los ríos, los mares.
El dominio público artificial lo constituyen aquellos bienes que la ley declara de
dominio público pero que su existencia depende de la intervención del hombre.

19
Por ej: una calle, plazas, caminos, represas, cualquier obra civil de carácter público, si
están o no afectados a servicios públicos o a prestar una actividad pública.
Un caso a analizar es el siguiente: si el ferrocarril está destinado a transporte de pasajeros o de
bienes o productos elaborados por particulares entonces, es de dominio público, en cambio, si
se los destina a uso interno del estado o de las fuerzas armadas entonces se trata de un bien
privado del estado y en ese caso se encuentra en las mismas condiciones jurídicas que los
bienes privados de los particulares.
Afectar significa consagrar un bien de dominio público al uso público y desafectar es
quitar a ese bien del uso público pudiéndolo pasar a ser dominio privado del estado.
Un bien particular puede pasar a ser un bien público por cualquiera de los tres caminos
siguientes:

1- Venta
Bien Particular 2- Cesión o donación Bien Público
3- Expropiación

La expropiación es una figura política establecida en la Constitución Nacional por la


cual el estado puede disponer de los bienes de los particulares habiéndose definido
previamente la utilidad pública por ley y posteriormente la debida indemnización.
Jurídicamente la expropiación se la define como una venta forzosa en la cual el
particular afectado no puede impedir que el bien pase al estado pero si debe exigir el
cumplimiento de esos dos requisitos.
La expropiación está definida en la Constitución Nacional, en el Código Civil y
reglamentada por la ley nacional de expropiación N 21499. A su vez cada provincia establece
sus reglamentaciones particulares.
Para que el Estado pueda desafectar un bien del dominio público y pasarlo a su
dominio privado, tiene que existir de por medio una ley especial que así lo disponga. Puede ser
ley nacional, provincial u ordenanza, depende de donde esté el bien.

Nota: Ver apuntes: Inmuebles. Curso de derechos reales (M.M. de Vidal)

2-4) Actos jurídicos

Según dice el artículo 944, los actos jurídicos son actos realizados por personas físicas
y/o jurídicas de carácter voluntario, lícitos, que tengan por finalidad establecer entre las
personas relaciones jurídicas tales como crear, modificar, transferir, extinguir o mantener
derechos u obligaciones.
Pueden ser unilaterales o bilaterales. Los primeros son aquellos en los que interviene
sólo una persona, por ej: un testamento. Y los segundos, son los que requieren el
consentimiento unánime de dos o más personas, por ej: un contrato de compraventa.
Los actos bilaterales son siempre realizados entre personas vivas y se llaman actos
“intervivos”.
Los actos jurídicos bilaterales a su vez pueden ser Formales (contratos) e Informales. Entre los
formales encontramos aquellos realizados por escritura pública (establecido por el C.C.) y los
realizados por documentos privados.

Cuando el acto jurídico depende del fallecimiento de la persona que lo originó, que lo
creó, se llaman “actos de última voluntad”. Estos son principalmente los testamentos.

20
Los actos jurídicos intervivos rigen o valen desde el día en que fueron celebrados, en
cambio, los de última voluntad, desde la fecha en que en ellos se haya dispuesto.
El objeto de los actos jurídicos deben ser siempre cosas que estén en el comercio, es
decir, que su disposición no esté velada por la ley. Ej: los bienes de dominio público.
Los actos jurídicos pueden ser escritos o no escritos según lo disponga el Código Civil
o las leyes especiales que reglamentan tales actos, por ej: la compra de un inmueble o de un
auto debe ser hecha por escrito. La compra de un caramelo no.
Todas las transferencias de inmuebles se hacen, en nuestro país y en América latina, por
escritura pública, si se trata de actos jurídicos intervivos.
El acto jurídico por excelencia es la COMPRAVENTA.

Acto voluntario: significa que ambas partes actúan libres de coerción y en sus plenas
facultades mentales.
Acto lícito: significa que está permitido por la ley.
En el caso que se demuestre el incumplimiento de cualquiera de las condiciones o
requisitos que tenga un acto jurídico puede ser declarado nulo por la autoridad judicial.
Pueden anularse todos los actos que estén viciados de error, dolo, violencia,
intimidación o simulación.
La forma de un acto jurídico es un conjunto de requisitos que impone la ley respecto
de las solemnidades (obligaciones) que deben cumplirse al efectuarse un acto jurídico tales
como que el acto sea realizado por escrito, con presencia de testigos, presencia de escribano
público, etc.
Los actos que se materializan por escrito se denominan “contratos” y pueden ser
realizados por instrumento público o por instrumento privado
.
Instrumento Público
Contratos
Instrumento Privado

El instrumento público es aquél que ha sido realizado en presencia y con el aval formal
de un funcionario u oficial público. En tanto que el instrumento privado es aquél en el que
sólo intervienen las partes interesadas, debiendo constar claramente sus nombres, la fecha y
sus firmas ológrafas (ver art 979 C.C).
Funcionario público es una persona física, es el agente de la administración pública
que con su intervención representa al Estado, por ej: el presidente, el ministro ,el intendente,
los directores de las empresas públicas, el jefe del registro civil, etc.
El oficial público es la persona física independiente del Estado, al cual el Estado le
delega facultades y atribuciones para otorgar fe pública a los actos que se producen o realizan
ante él, o bien, que él certifique, por ej: el escribano, los oficiales de justicia, el contador (para
certificar sólo los balances o auditorías contables), en algunas provincias o en otros países los
agrimensores. Los oficiales públicos sólo pueden ser creados por el Código Civil o por las
leyes. Cuando el contrato se realiza ante un oficial público se llama Instrumento público.
Fé pública significa que el acto es auténtico, es decir, que no puede ser atacado de
falso salvo que se demuestre que el oficial público ha mentido, para lo cual es necesario
realizarle una querella por falsedad ideológica.

El escribano o notario es un profesional de una rama del derecho: el derecho notarial.


Su origen se remonta al antiguo Egipto, en los escribas. El mayor desarrollo de esta profesión
se encuentra dentro del derecho latino mientras que en el sajón y el germánico su participación
es ínfima y en algunos casos nula.
21
Existen dos formas de ejercer la escribanía que son: con registro o sin registro.
El escribano con registro puede ejecutar todas las tareas para las cuales tiene
incumbencias, en cambio, el que no tiene registro está más restringido a la función de auxiliar
del que si lo tiene.
Existen dos formas de acceder a un registro: la primera es por herencia, o sea, que el
hijo escribano de un escribano con registro, al fallecer o jubilarse su padre, accede
directamente al registro que aquél tenía; y el segundo sistema es por concurso, cuando queda
un registro vacante o, en el caso de que el Colegio de Escribanos disponga la apertura de
nuevos registros en su jurisdicción.

Todo escribano sólo da la fe pública de lo que ve, oye o se dice delante de él, en el
momento de la celebración del acto jurídico, es decir, que certifica que lo que se dice delante
de él ha sido ciertamente dicho, pero no da fe que lo dicho sea verdad, o sea, que da fe de la
forma pero no del contenido.
Los originales o matrices de los actos jurídicos o constataciones que efectúan los
escribanos públicos, se archivan en un libro que se llama libro del protocolo notarial, en el cual
los documentos van entrando por estricto orden cronológico. El protocolo se cierra todos los
31 de diciembre de cada año y el escribano una vez terminado el año, lo debe entregar al
Colegio de Escribanos.
A las partes se les entrega copias de los documentos originales que se llaman
“escrituras matrices”. Las copias se denominan “testimonios”.

2-5) Las Escrituras públicas

Es un documento escrito que tiene el carácter de instrumento público, certificado por


escribano, portador de un acto jurídico bilateral o unilateral, por ej: un negocio de
compraventa de un inmueble o un testamento.
La diferencia fundamental entre un acto jurídico efectuado por instrumento público de
uno efectuado por instrumento privado, es que este último puede ser denunciado por las
partes intervinientes o por terceros como falso, en tanto que el instrumento público goza de
presunción de legítimo y auténtico.
A nivel judicial el orden de importancia para la prueba de los actos jurídicos es en
orden decreciente el siguiente:
1-Instrumentos públicos (I.P)
2-Instrumentos privados protocolizados (IPP).
3-Instrumentos privados
Los instrumentos privados protocolizados son aquellos instrumentos privados
conformados por las partes en los cuales se certifica la fecha y las firmas a través de un oficial
o funcionario público, lo cual otorga para las partes un mayor compromiso en caso de un
juicio.
La certificación de la fecha y la firma puede ser hecha ante un escribano público, una
oficina de legalizaciones, un juez de paz, un banco oficial. Se pueden protocolizar un contrato
de trabajo, un boleto de compraventa.
La diferencia principal que existe entre un oficial público y un perito es que este último
siempre admite prueba en contrario, siempre y cuando sea contradecido por otra persona de su
especialidad, es decir, que sus dictámenes pueden ser cuestionados técnicamente o bien por
falsedad, cosa que no ocurre con los oficiales públicos.

22
En definitiva, el perito es un especialista en un tema en particular que emite una
opinión de acuerdo a su real saber y entender.

2-5-1) Las escrituras públicas. Análisis

Todo lo atinente a las mismas está reglado por el Código Civil entre los artículos 997
y 1011. Toda escritura pública debe ser realizada en el Libro de Protocolo debidamente
numerado, sellado y firmado, de lo contrario no tiene valor alguno. Deben ser realizadas en
idioma nacional y deben llevar, en todos los casos, la firma ológrafa de todas las partes
intervinientes. Como mínimo deben contener los siguientes datos:
1- La naturaleza del acto, por ej: compraventa, testamento, donación, constatación,
etc.
2- El objeto del contrato o del acto perfectamente identificado, por ej: un inmueble.

3- Nombre y apellido de las personas físicas o jurídicas (esta última a través de sus
representantes legales). Si son mayores de edad o no, domicilio, número de documento.

4- Detalle de las cláusulas que componen el contrato.

5- Fecha del día en que se hace la escritura que puede ser cualquiera, incluso domingos
y feriados.

Finalmente firma ológrafa de todas las partes (o las personas) y del escribano. En el
caso de que una persona no sepa firmar, firmará por él otra persona que no sea ni parte del
acto, ni testigo del acto, con el consentimiento del que no sabe firmar.

Para las escrituras de inmueble, además de éstos existen otros requisitos particulares.
La presencia de testigos no es obligatoria, pero puede ser pedida por alguna de las
partes o por el propio escribano en determinados casos.

Terminada la escritura, el escribano entrega a las partes testimonios y en el caso que


hubiera diferencia entre la matriz y el testimonio se toma por válido la matriz.

Cualquier inobservancia de los requisitos antes enunciados convierte en nula a la


escritura, es decir, que no tiene valor alguno. Artículos 1004 y 1005 del Código Civil.

.2-5-2) Interpretación gráfica del contenido material de un título instrumental.

Elementos esenciales de la descripción del inmueble

a) Ubicación relativa o geográfica del inmueble


b) Ubicación territorial absoluta
El a) está dado por: -la ubicación política
-la ubicación catastral
-la ubicación por sus linderos

El b) está dado por: -su relación a un punto unívoco de arranque


-por las dimensiones lineales o perimetrales de sus límites
23
-dimensiones angulares y de superficie
Cabe aclarar que estos elementos serán absolutamente precisos y perfectos si surgen de
un levantamiento territorial representado en un plano de mensura. Si la descripción que del
inmueble realiza el título no se basa en un plano de mensura, estos elementos pueden resultar
incompletos, ambiguos o contradictorios en relación a los inmuebles colindantes.
-Gráfica
Descripción de un inmueble
-Literal
La forma gráfica comprende a los documentos cartográficos (labor propia de la
agrimensura). Existen muchas clases, los planos de mensura, los planos catastrales (urbanos o
rurales) y dentro de la descripción literal está dada por documentos públicos o privados y
éstos pueden estar basados o no en documentos cartográficos según si existan o no éstos.
La descripción más perfecta de un inmueble es la realizada por un plano de mensura,
porque en el consta inequívocamente la ubicación territorial del inmueble, sus límites y sus
linderos.

2-6.- Contratos

Los contratos son los típicos actos jurídicos bilaterales. Estos contratos tienen
generalmente por finalidad crear, modificar, transferir, extinguir o conservar derechos. Son
ejemplos típicos de contratos los de alquiler, de compraventa, de permuta, de donación, de
comodato, de préstamo, de uso, etc.
Los contratos pueden ser a título oneroso o a título gratuito. Se dice que es oneroso
cuando hay una contraprestación de la otra parte, por ej: la venta o el alquiler. Y son gratuitos
cuando aseguran a una de las partes determinadas ventajas sin que exista prestación alguna de
su parte, por ej: la donación o el préstamo.
Las personas que pueden contratar son aquellos que tienen capacidad legal para
hacerlo. Están inhibidos de hacer contratos los incapaces y los fallidos declarados
judicialmente.
Los contratos pueden referirse a cosas u objetos en general o, a prestaciones
personales como ser los servicios profesionales. Cuando se trata de cosas, éstas tienen que ser
perfectamente determinadas o bien, que por sus características ofrezcan posibilidad de que se
las pueda determinar, por ej: las manzanas pueden venderse por kilo o por cantidad (un
camión de manzanas).
La forma en que celebran los contratos depende de la legislación que rija para el objeto
de ese contrato o de la prestación de que se trate.
Cuando la forma es instrumental está reglada por el Código Civil o por la legislación
complementaria.
A mayor importancia del contrato, mayores son las exigencias que se requieren para
formalizarlos.
Los contratos que deben ser realizados obligatoriamente por escritura pública están
establecidos por el artículo 1184 del Código Civil. Por ej: las particiones de herencias que no
se hacen por vía judicial.
Los contratos que, estando estipulados que deben ser realizados por escritura pública
fueran hechos por instrumento privado, no quedan concluidos como tales hasta que no se haya
firmado la correspondiente escritura.

24
Con respecto a como se prueban los contratos en juicio podemos decir que existe un orden
decreciente de importancia que es el siguiente:

1- I.P. (Instrumentos públicos)


2- I.p (instrumentos privados)
3- Confesión de parte (una de las partes en litigio confiesa)
4- El juramento judicial (delante de un juez)
5- La presunción legal (cuando se presume algo)
6-Los testigos (el de menos peso, pueden ser pagados)

Todos los efectos de los contratos se extienden a los herederos salvo que las
obligaciones que nacen del contrato sean específicas de la persona que firmó. Caso típicos son
los servicios profesionales. Se extingue el contrato instantáneamente o en el propio contrato
existe una cláusula expresa que no se transfieran los derechos y obligaciones a los herederos.
Ningún contrato puede perjudicar a un tercero (sería ilícito, no tiene valor legal).

2-6-1) El contrato de compraventa

La compraventa está reglada por los artículos del Código Civil desde el 1323 hasta el
1433.
Existe compraventa cuando una parte se obliga a transferir a otra la propiedad de una
cosa y ésta se obliga a recibirla a pagar un determinado precio en dinero (si no es con dinero
no es compraventa, sería un trueque cosa contra cosa).
Nadie puede ser obligado a vender, salvo, que se encuentre sometido a una necesidad
jurídica de hacerlo, por ej: en el caso de la expropiación, la separación de bienes cuando es
por vía judicial, cuando una de las partes exige remate o bien cuando por testamento se
impone a los herederos vender una determinada cosa a otra persona.
Pueden venderse todas aquellas cosas que estén dentro del comercio, no aquello que
está fuera de él o expresamente prohibido por la ley, por ej: el dominio público. No pueden
venderse las cosas ajenas.
Toda cosa objeto de un contrato de venta tiene que estar perfectamente determinada,
es decir, tiene que ser cosa cierta. Para el caso de los inmuebles existen cláusulas especiales
para su determinación.
Toda persona capaz de disponer de sus bienes puede venderlos y toda persona con
capacidad para contraer obligaciones puede comprar, salvo los siguientes casos; marido y
mujer, los tutores y curadores, tampoco pueden comprar los padres los bienes de sus hijos
mientras estén bajo su patria potestad, los albaceas, los empleados públicos no pueden
comprar los bienes del estado que salgan a la venta, los funcionarios públicos.

2-6-1-1) Cláusulas especiales que se pueden incluir en los contratos de


compraventa:

1- Venta a satisfacción del comprador, significa que la venta puede anularse si la cosa
no le agrada al comprador.
2- El pacto de retroventa, significa que el vendedor puede recuperar la cosa vendida
restituyendo al comprador el precio pagado.
3- Pacto de preferencia en la cual el vendedor puede recuperar la cosa vendida
teniendo prioridad sobre cualquier otro interesado en el caso de que quien compró decida
vender en algún momento.
25
4- Pacto de mejor comprador, en este caso la venta queda anulada si apareciera otro
comprador que pagara un precio mayor, en este caso tiene que haber un plazo.

El vendedor está obligado a entregar la cosa vendida en el plazo fijado o el día en que
el comprador lo exija y debe estar la cosa libre de toda otra posesión.
Boletos de compra venta
Los boletos de compraventa de un inmueble recién quedan perfeccionados cuando se
firma la correspondiente escritura.
Los boletos protocolizados tienen una validez de 10 años. Vencido este plazo y no
habiendo realizado la escritura deben ser actualizados.

2-6-2) La permuta

El trueque o permuta se da cuando una de las partes transfiere a la otra la propiedad de


una cosa con tal de que ésta le de la propiedad de otra cosa.
No pueden permutar los que no pueden comprar, ni vender, tampoco pueden
permutarse las cosas que no se pueden vender.

2-6-3) La locación o alquiler

Hay locación cuando dos partes se obligan recíprocamente una a conceder el uso o
goce de una cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio y la otra a pagar por ese uso, obra
o servicio un precio determinado en dinero. El que paga se le llama locatario, arrendatario o
inquilino y el que lo recibe se llama locador o arrendador.
El contrato de alquiler no puede hacerse por una extensión mayor de 10 años y los
inmuebles por más de 2 años, aunque son renovables, y los contratos de alquiler se extienden a
los herederos.

2-6-4) La donación

Hay donación cuando una persona transfiere la propiedad de una cosa voluntaria y
gratuitamente a otra, debiendo ésta aceptarla para que quede concluida la donación.
Si muere el donatario antes de aceptar la donación, ésta queda sin efecto y los
herederos no tienen posibilidad de reclamo.
Todas las cosas que pueden ser vendidas, pueden ser donadas pero no pueden
comprender bienes futuros.
El donante puede reservarse para sí la facultad de disponer el destino que se le dará al
bien, y también el donante puede reservarse el derecho de que el uso del bien sea para una
persona o un grupo de personas determinadas.
El padre y la madre pueden hacer donaciones a sus hijos, cualquiera sea la edad que
tengan, pero no pueden hacerse donaciones entre ellos.
No pueden aceptar donaciones mujeres casadas sin licencia del marido.
Cuando una donación tiene un destino determinado se llama Donación con cargo.

Sucesión en vida: DONACION CON RESERVA DE USUFRUCTO.


A y B donan por escritura pública a H1 y H2 la propiedad de la cosa C pero se reservan de
por vida el Usufructo. H1 y H2 pueden vender la propiedad a un tercero pero respetando
siempre la cláusula de Usufructo.
26
2-6-4-1) La forma de las donaciones

Todas las donaciones deben ser hechas por escritura pública, salvo las donaciones al
estado, en cuyo caso, se acreditan con las constancias de las actuaciones administrativas
realizadas.
Ej: En una manzana se decide hacer un loteo. El propietario realiza un acta de donación donde
dispone su voluntad de donarle a la municipalidad o comuna el lote número 13 del plano
realizado por un Agrimensor para ser destinado a calle pública; el propietario inicia un
expediente de donación en la municipalidad, si ésta lo acepta sanciona, a través del consejo,
una ordenanza de aceptación de la donación efectuada, en ese momento pasa a ser propiedad
del estado, el propietario puede comenzar a vender los lotes.

2-6-5)El comodato (Préstamo de uso)

El comodato o préstamo de uso se da cuando una parte entrega a otra una cosa de su
propiedad gratuitamente con la facultad de que ésta la use dentro de ciertas cláusulas. No
significa transferencia de propiedad y el uso puede ser por tiempo determinado o
indeterminado.
El comodatario sólo tiene un derecho de uso sobre la cosa y no puede apropiarse de
los frutos ni de las mejoras que le introduzca a la cosa, ni tampoco exigir pago por las mejoras
introducidas. Tampoco puede deteriorarla, debe conservarla.
Existe otro contrato que se llama Adjudicación en pago, es el contrato por el cual se
asigna un bien a una determinada persona, en compensación total o parcial, por una deuda
que se tiene con dicha persona.

Contratos en Agrimensura

- Contrato de compraventa
- Permuta
- Donación
- Adjudicación de pago

27
2-7) La Posesión

El Código Civil diferencia dos tipos de “propiedad” de las cosas. La propiedad


sustentada en un derecho y la propiedad de hecho (sin la necesidad de la existencia de un
derecho). La primera se llama dominio y la segunda posesión. Ésta última, está definida por el
artículo 2351 del Código Civil:
“Habrá posesión de las cosas cuando alguna persona por sí o por otro tenga una cosa
bajo su poder con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad”.
Analizando esta definición vemos que en primer término tiene que existir una cosa que
puede ser mueble o inmueble. En segundo lugar tiene que existir la persona, de naturaleza
física o jurídica, y tienen que existir dos elementos esenciales que para que conformen
posesión tienen que estar presentes simultáneamente.
El primero de esos dos elementos esenciales es lo que se llama “corpus”y significa
tener la cosa o el objeto bajo el poder de la persona que lo reclama para sí, es decir, tener la
cosa materialmente; y el segundo elemento esencial es lo que se llama “animus domini” que
significa tener el ánimo o la intención de ser el único dueño de la cosa, o sea, no reconocer a
ningún tercero como dueño.
Cuando una persona tiene una cosa bajo su poder pero reconoce en otro la propiedad
no es poseedor sino que es “tenedor”, es decir, que el tenedor no tiene el “animus domini”.
El concepto de tenencia está definido en el artículo 2352 del Código Civil,(hace
referencia entre otros a los inquilinos o los prestatarios).
Ejemplo: Suponiendo que compro una lapicera en un kiosco y la tengo bajo mi poder,
mi status jurídico es el de propietario y poseedor, pero si la lapicera me la roban soy el
propietario pero no el poseedor y el ladrón es el poseedor pero no el propietario.
No necesariamente tengo que tener la posesión física del objeto durante todo el tiempo
para ser efectivamente poseedor, por ej: si yo tengo la lapicera en mi escritorio y necesito salir
y dejo la lapicera arriba del escritorio sigo siendo el poseedor y lo seguiré siendo salvo que su
posesión pase a otra persona ya sea por mi propia voluntad o no. Para ser poseedor de algo no
hace falta la “buena fe”.
Con respecto al “animus” existe hasta tanto no se reconozca a otro como el dueño de
la cosa, es decir, el ánimus es una decisión del que tiene la cosa de reconocer o no a otro
como dueño.
El C.C define que la posesión puede ser de “buena” o “de mala fe”. Es de “buena fe”
cuando el poseedor está persuadido o convencido de que el objeto que posee no es de otra
persona y es de mala fe cuando el poseedor sabe que la propiedad originaria de esa cosa le
corresponde a otra persona.
La posesión es “legítima” cuando se ejerce amparada por un derecho real, por ej: por
ser el propietario, es decir, por haber adquirido la cosa por los procedimientos legales
establecidos por el C.C y es “ilegítima” cuando se ejerce sin el amparo de un derecho legal de
propiedad
Dos o más personas pueden ejercer en común la posesión de una cosa, por ej: varias
personas que adquieren una propiedad inmueble. Si lo hacen bajo el amparo de un derecho
reconocido por el C.C como lo es el derecho de propiedad se las llama copropietarios o
condóminos sino serán coposeedores.
El poseedor no tiene obligación de exhibir ó demostrar la legitimidad de su posesión,
salvo que por razones legales deba hacerlo. El artículo 2363 del C.C define un concepto
básico del derecho latino que dice “él posee porque posee”. Es decir que a priori, todo
poseedor se considera propietario de buena fe.

28
La posesión se considera como “viciosa” cuando se adquirió en forma violenta o
clandestina, (es violenta, cuando se obtuvo por la vía de los hechos; y es clandestina cuando
ocurre sin que el propietario o terceros tengan noticias de ello).
La posesión es pública cuando se ejerce a la vista de todas las personas, es decir,
cuando no se oculta ni el objeto ni el ánimo de ser dueño.

2-7-1) Adquisición de la posesión

La posesión se adquiere por la aprehensión de la cosa con la intención de tenerla como


suya, es decir, por tomar la cosa físicamente. Este concepto se aplica para las cosas muebles,
es decir, aquellas que pueden ser tomadas materialmente. En cambio, para las cosas inmuebles,
la posesión se adquiere por la ocupación (unilateral) ó por la tradición (bilateral). Esta
palabra proviene del latín “tradere” que significa “entregar”. La tradición es el modo de
adquirir la posesión por actos jurídicos intervivos.” Existe tradición cuando una de las partes
entrega voluntariamente una cosa y la otra la recibe también voluntariamente; de tal manera
que para entrar en posesión de un inmueble por tradición el adquirente de ese inmueble tiene
que poder poseerlo libremente sin que exista nadie que se oponga a ello.”(Art. 2378 C.C)
En los inmuebles, el poseedor debe poder acceder físicamente a él sin que haya
oposición alguna, pues de haberla por parte de un tercero no se habrá efectuado la tradición y
por lo tanto no habrá adquisición de la posesión.
La tradición en el caso de inmuebles siempre debe ser realizada por actos materiales, es
decir, que quien va a ser el poseedor pueda acceder materialmente al inmueble.
No basta con la declaración del transmitente de darse por desposeído porque puede
darse el caso de que el adquirente no pueda entrar en posesión porque haya otra persona, un
tercero, que en ese mismo momento esté poseyendo dicha cosa.

Ejemplo:

Lote propiedad C

Galpón

invasión x3m
del x4m x2m
lindero
El lote tiene x1 m de frente por x2m de
Lote comprado por B fondo.

x1 m

En el gráfico se observa la descripción del inmueble. B ya ha comprado por boleto el


inmueble y le pagó a A, incluso pudo formalizarse la escritura pública. Están las formalidades
cumplidas; pero hace más de veinte años, que existe en los fondos del inmueble un galpón
que pertenece al propietario del inmueble lindero al norte que está invadiendo parte del terreno
adquirido por B y el dueño del inmueble lindero,”C”, reconoce al galpón como suyo y
reconoce además que su posesión llega hasta donde termina su galpón. Sobre que parte del
inmueble objeto de la compraventa entre A y B estos dos pueden hacer la tradición?
29
Esta sólo podrá ser realizada sobre la parte libre de ocupación. El tener B un título (escritura
pública) por el cual ha adquirido derechos de propiedad y por ende de posesión sobre una
fracción de x1m por x2m no le otorga automáticamente la posesión sobre la fracción en litigio,
es decir, x3m por x4m, la que deberá ser reclamada por vía judicial.
Cuanto mayor sea el tiempo transcurrido desde que C ha ejercido la posesión sobre la
fracción en litigio menores serán las probabilidades de B de recuperarla. Si A desconocía la
situación y puede probarlo está liberado de cargo judicial, de lo contrario B puede iniciar
acciones contra A por daños y perjuicios y contra C por reivindicación de la fracción poseída
ilegítimamente (el sistema notarial no puede garantizar el objeto de lo que transmite).
La única condición previa a la transmisión de los inmuebles que puede garantizar
fehacientemente que es lo que el adquirente va a comprar es la exigencia del plano de
mensura; la misma no resuelve el problema pero pone transparencia al tráfico inmobiliario ya
que el adquirente sabe a priori la situación en la que se encuentra el inmueble que desea
comprar ,y así podrá decidir voluntariamente si lo compra o no, incluso decidir sobre el precio
que va a pagar, por lo tanto la mensura no es más que un reflejo de la realidad territorial
existente en el momento.
Las situaciones relacionadas con conflictos de límites o posesiones siempre se
resolverán en sede judicial, ya que el Agrimensor no tiene facultades para decidir sobre quien
tiene mejor derecho. Esto es atribución exclusiva de los Jueces.
La obligatoriedad de la mensura previa a las transmisiones de dominio sólo está
vigente en contadas provincias: Buenos Aires, Mendoza, Entre Ríos, San Juan y Neuquen.
Para determinar la buena o mala fe de la posesión hay que remontarse a su origen, es
decir, a la forma en que se entró en posesión, en cuyo caso hay que distinguir si es legítima o
ilegítima. Si es ilegítima debe determinarse como se produjo. La mala fe siempre debe ser
probada por el principio esencial del Derecho que dice que toda persona es inocente hasta que
se demuestre lo contrario.
Para ejercer la posesión el poseedor debe efectuar los llamados “actos
posesorios”(artículo 2384) que consiste en realizar actos públicos que demuestren
inequívocamente el animus domini. Son actos posesorios de cosas inmuebles los siguientes:
1- Edificación
2- Plantaciones, siembras, cultivos
3- Labores culturales
4- Deslinde
5- En general toda ocupación que se haga en el inmueble

Estos actos posesorios no necesariamente deben ser hechos personalmente pero en


última instancia el poseedor como mínimo debe garantizar que para mantener su posesión no
haya ninguna otra persona que realice actos posesorios parcial ó totalmente en su inmueble
(artículo 2383 del C.C).
En el caso de los inquilinos éstos actúan como tenedores del inmueble y son los
representantes del propietario a los efectos de la posesión.
Un título de propiedad no da la posesión de la cosa, sino solamente otorga un derecho
a la posesión y en caso de existir oposición por parte de un tercero no puede tener la posesión
en forma directa sino que debe demandarla por vía judicial (artículo 2468).
El artículo 2469 refuerza lo anterior:”la posesión cualquiera fuera su naturaleza no
puede ser turbada sino por vía judicial”.
El artículo 4015 establece que en el caso de posesión continua de un inmueble por 20
años o más, sin necesidad de título ni buena fe, el poseedor puede prescribir a su favor el
inmueble por vía judicial obteniendo un nuevo título y perdiendo el anterior propietario todos

30
los derechos sobre ese inmueble. Este trámite judicial se llama “prescripción adquisitiva o
usucapión”.
El poseedor deberá demostrar en el juicio:
1) que tiene los 20 años de posesión continua, pública y pacífica
2) que ha ejercido los actos posesorios establecidos en el artículo 2384.
El juicio se realiza contra quien figura como propietario del inmueble y es de carácter
contencioso (tienen participación ambas partes) o sea, que a mayor cantidad de años de
posesión menores son las posibilidades de defensa del anterior propietario.
Prescribir significa finalizar ó cumplirse un lapso de tiempo.
Son incapaces para adquirir la posesión los siguientes: los que no tienen uso completo
de su razón, como ser los dementes, los sordomudos que no saben escribir y los menores, pero
pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores.
La posesión se puede transmitir a los herederos o bien puede ser transferida de
terceros, a título gratuito u oneroso.
Por ej: una persona está en posesión de un inmueble durante 15 años y decide transferirla a un
tercero que adquiere los derechos posesorios por los 15 años anteriores con lo cual con 5 años
más de su posesión acumula los 20 establecidos por la ley de manera tal de que puede iniciar el
juicio de prescripción adquisitiva. Lo mismo sucede para el caso de los sucesores universales,
como ser los herederos, que pueden continuar la posesión que venían ejerciendo sus familiares.
Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza no pueden concurrir simultáneamente
sobre una misma cosa, es decir, que sobre un inmueble nunca puede haber dos posesiones
contrapuestas, salvo que las posesiones se realicen sobre partes diferentes del inmueble.
La posesión se conserva por la sola voluntad de continuar en ella aunque el poseedor
no esté efectuando actos posesorios; y se pierde cuando el poseedor se desprende
voluntariamente de la posesión o bien, un tercero entre en posesión de la cosa de cualquier
forma establecida por el C.C.
La posesión es siempre una situación de hecho que puede o no estar amparada en un
derecho, o sea, legítima o ilegítima, pero no es un derecho en sí, es decir, que el hecho de
poseer puede dar lugar a la adquisición de un derecho ó a la defensa de un derecho, pero estas
instancias deben ser resueltas siempre por vía judicial.

31
2-8) Los Derechos reales (D.R) (Ver Cuadro de Derechos reales)

Existen varias definiciones sobre el concepto de D.R. Una de las más claras es la del
jurista francés Demolombe, uno de los autores del C.C francés, que decía que el “D.R es el
que crea entre las personas y las cosas una relación o vínculo directo e inmediato de tal
manera que existen dos elementos principales: la persona, como sujeto de derecho, y la cosa
u objeto, relacionadas por un vínculo lo suficientemente fuerte como para excluir a cualquier
otra persona de la relación con el objeto”.

La persona Derecho Real La cosa u objeto

Vínculo

En nuestro país, el Doctor Guillermo Allende, elaboró una definición analítica que dice
que el D.R “ es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas de orden
público, establecen entre una persona y una cosa determinada, una relación inmediata que
previa publicidad, obliga a la sociedad a abstenerse de realizar cualquier acto contrario a
esa relación”.
De esta definición, los elementos constitutivos de los D.R son:
1- Sujeto activo (persona física o jurídica)
2- El objeto (cosa inmueble o mueble)
3- Relación inmediata: Sujeto----Objeto (posesión)
4- Publicidad de esa relación
5- Una obligación negativa de la sociedad (no turbar la relación)

Derecho absoluto significa que es oponible contra todos, es decir, que mi derecho
sobre la cosa lo puedo hacer valer contra cualquiera, ya sea que esté directamente relacionado
con la cosa o no.
De contenido patrimonial significa que los D.R son susceptibles de tener valor
económico y por lo tanto integran el patrimonio de las persona.
A diferencia de los Derechos Personales ( (D.P.) son aquellos que otorgan a una
persona diversas facultades, tales como prestar servicios, contraer obligaciones, hacer o no
cosas, dar cosas, vender, comprar, etc) los D.R, otorgan a las personas la facultad de obtener
de una cosa un provecho mayor, según sea el tipo de D.R que esté involucrado.
En los D.P siempre existen dos sujetos relacionados por una obligación o un
compromiso de tipo contractual. Por ej: un contrato de alquiler, un contrato de servicios
profesionales, un contrato de compraventa, un contrato de permuta, un contrato de donación,
etc. en cambio, en los D.R existe un solo sujeto y una cosa, y la relación entre ellos estará
dada no por un contrato sino por ley, o sea, las normas previstas por el C.C.

Las principales diferencias entre D.R y D.P son las siguientes:


1- El objeto de los D.R son siempre cosas determinadas, en cambio, en los D.P puede
no haber cosas involucradas, por ej: préstamo de dinero. En el cual existe una relación de tipo
acreedor - deudor.
2- Los D.R son exclusivos, es decir, que en la relación entre la persona y la cosa
impide que exista otra persona que tenga el mismo derecho sobre esa misma cosa. En cambio,
en los D.P las relaciones entre sujetos pueden ser múltiples o infinitas.

32
3- Los D.R son oponibles a todos, en cambio, los D.P son oponibles en principio, sólo
al deudor.
4- Los D.R pueden adquirirse por prescripción, o sea, por posesión continua, en
cambio, nadie puede adquirir un D.P por prescripción, salvo el caso de la liberación de las
deudas, que en nuestro C.C exige un plazo de 10 años es lo que se llama prescripción
liberatoria.
5- Los D.R pueden ser abandonados por sus titulares, por ej: un propietario puede
hacer abandono de su inmueble por un acto unilateral (por su decisión), en cambio, las
relaciones contractuales, no pueden abandonarse si no es por mutuo consentimiento, por ej: el
encargo de una tarea profesional.
6- Los D.R se ejercen por la posesión del sujeto sobre la cosa, en cambio, los D.P se
extinguen mediante el pago del crédito, independientemente de que haya o no posesión sobre
la cosa.
7- Los D.R se crean solamente por ley, en cambio en los D.P, rige el principio de la
autonomía de la voluntad, siempre y cuando los contratos sean lícitos.
El concepto de derecho real viene del Derecho Romano. En aquella época existían
otros derechos reales, tales como el Levirato y el Pernar. El primero es el derecho que el
hermano mayor tenía sobre la cuñada en caso del fallecimiento de su hermano. Y el segundo
es el derecho que tenía el Emperador sobre las mujeres de los plebeyos. Desaparecen ambos
en el siglo XVIII.

Semejanzas o vinculaciones

1- Un D.P puede dar origen a la adquisición de un D.R, por ej: a través de una
compraventa (D.P), pueda llegar a adquirirse la propiedad de una cosa (D.R), pero la
compraventa es sólo uno de los requisitos, hay otros para llegar a ser propietarios.
2- Un D.R puede servir de garantía para el pago de un crédito (D.P), por ej: una
hipoteca (D.R) es la garantía para el pago de una deuda económica.

El artículo 2503 del C.C enumera cuales son los D.R

DERECHOS REALES (en vigencia)

1- Dominio 5- Hipoteca 9- Propiedad Horizontal


2- Condominio 6- Prenda (por ley Nac.13512)
3- Usufructo 7- Anticresis 10- Superficie Forestal
4- Servidumbre 8- Uso y habitación (por ley Nac. 25509)

El noveno D.R fue incorporado al C.C por una ley especial que es la ley nacional
13.512 (ley de propiedad horizontal), o sea que, los D.R siempre deben ser instituidos por ley,
ya sea por una modificación del C.C o bien, por una ley nacional incorporada al C.C.
El CC incluía también a otros DR que ya no están en vigencia estos son:
- La Enfiteusis: es el D.R que me permite cultivar un predio (fundo) y gozar de él de
la manera más amplia en forma perpetua o por muy largo tiempo mediante el pago de un
canon o renta anual por parte del enfiteuta al propietario. La enfiteusis la puso en vigencia
Bernardino Rivadavia cuando fue presidente en 1826, a través de una ley por la cual se
entregaban las tierras fiscales a los agricultores y ganaderos por una módica suma anual.
- El derecho de superficie: es el D.R que establecía la posibilidad de transmitir una
edificación independientemente del terreno.
33
Terreno

A solo le transfiere a B la
vivienda
Vivienda A B

Respecto de los D.R creados por el C.C anteriormente citados, decimos que también
existen leyes especiales que han generado extensiones a la aplicación originaria de estos
derechos, fundamentalmente en la hipoteca, que originariamente estaba prevista sólo para
inmuebles y que a través de legislación posterior se la aplica también a los barcos y a los
aviones.
Los D.R se clasifican según se apliquen a la cosa propia o ajena.
Sobre la cosa propia son el Dominio, el Condominio y la Propiedad Horizontal.
El resto de los D.R se aplican sobre la cosa ajena, es decir, que existe un titular de
dominio por un lado y por otro lado, un titular de alguno de estos D.R que tiene determinadas
facultades sobre la cosa sin ser dueño.
Por ej: A (titular de dominio), propietario de un lote baldío, quiere construir una casa
y solicita un préstamo al Banco Hipotecario Nacional. Éste le otorga el dinero y le constituye
una hipoteca por el monto prestado como garantía del cobro de la deuda, o sea, que A sigue
siendo el dueño del terreno y el banco es el acreedor hipotecario. Entonces, si A no paga la
deuda, el banco puede ejecutar la hipoteca solicitando el remate del inmueble y de lo
recaudado cobrarse el préstamo.
La Hipoteca tiene la particularidad de ser junto con la prenda los únicos dos D.R en los
cuales sus titulares no los ejercen por la posesión.
Los derechos de Usufructo, Servidumbre y Uso y Habitación, se llaman habitualmente
de disfrute sobre la cosa ajena, porque implican para su titular la facultad de utilizar en mayor
o menor medida de la propiedad de otro.
Por ej: A, propietario de un inmueble, tiene dos hijos, B y C, en principio, los hijos son
herederos legítimos, o sea, que el día que A muera heredarán el inmueble, para lo cual deberán
realizar un juicio sucesorio. Sin embargo, A, tiene la facultad de transferir en vida la propiedad
a sus hijos y asegurarse poder seguir viviendo o trabajando en el inmueble hasta que se muera
mediante “la realización de una donación con reserva de usufructo”, en la cual A le dona a B y
C el inmueble, por lo tanto B y C pasan a ser los dueños pero A se reserva seguir
usufructuando del inmueble mientras viva, de modo que los hijos no lo pueden sacar del
mismo. Cuando A muere se extingue el usufructo y sus hijos pasan a ser propietarios plenos,
mientras viva A, a los hijos se los llama “nudos propietarios”. Esto es lo que se llama sucesión
en vida y se realiza por escritura pública con el consentimiento de A, de B y de C.
La Hipoteca, la Prenda y la Anticresis, son llamados “derechos de garantía”. Porque
sirven para garantizar el cumplimiento de una deuda o de una obligación determinada.
Todos los D.R se pueden aplicar a inmuebles, salvo la prenda que es exclusiva de los
muebles.
Se llaman D.R porque de aplican a objetos reales, es decir, que tienen que ser objetos
que existan realmente en el momento de constitución del derecho, no pueden ser objetos que
existieron pero que no existen más, ni objetos que algún día van a existir.

34
Dominio DR de propiedad
Cosa propia Condominio
Propiedad Horizontal

Derechos Reales

Usufructo DR de disfrute sobre


Cosa ajena Servidumbre la cosa ajena
Uso y Habitación
Hipoteca
Prenda DR de garantía
Anticresis

2-8-1) Dominio:

Concepto: Es el derecho real por naturaleza, es decir, que es el más amplio derecho
que puede tenerse sobre una cosa de manera que le otorga a su titular las más amplias
facultades sobre el objeto. El artículo 2506 lo define de la siguiente manera:
“Es el D.R en virtud del cual una
cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona”, o sea, que la relación
sujeto - objeto está dada por una sola persona física o jurídica. Cuando la propiedad sobre la
cosa es compartida por dos o más personas se trata de condominio.
El dominio le otorga a su titular cuatro facultades o atribuciones, que son:
1- Disponer
2- Poseer
3- Gozar
4- Usar
En el derecho romano existía una quinta atribución que era la de degradar la cosa o sea
poder destruirla. Esta facultad ha quedado eliminada en los códigos modernos debido a la
función social de la propiedad privada que se reconoce en todas las legislaciones actuales en
todo el mundo.
1- La primera atribución se refiere a que el propietario puede disponer libremente de su
propiedad pudiendo venderla, prestarla, alquilarla, hipotecarla, abandonarla, etc.
2- El derecho de dominio lo faculta a la inmediata posesión del inmueble siempre y
cuando éste no estuviera poseído por otro.
3- El goce: permite usufructuar libremente del inmueble y de sus riquezas, cultivos,
plantaciones, edificaciones, construcciones, etc .
4- El uso: le permite usar el inmueble para cualquier fin que esté permitido por la ley
sin más trámite que el de ser propietario.
Estas 4 facultades están restringidas en mayor o menor medida por el Estado a través
de la aplicaciones de restricciones administrativas a la propiedad inmueble y por lo tanto hoy
día no tienen el carácter de absolutas.
El dominio es pleno cuando su titular lo ejerce sin que sobre el inmueble se apliquen
otros D.R como los de disfrute o garantía. Y se llama dominio desmembrado cuando su
titular ha constituido un D.R de disfrute o de garantía a favor de otro sobre su propia cosa.
Por ej: un inmueble hipotecado.
Una de las principales clasificaciones del dominio es la que lo divide en:
35
- Dominio público

DOMINIO

- Dominio privado

El Dominio Público es aquel en el cual el propietario donde el propietario es el Estado


y en el Dominio Privado puede ser tanto del Estado ( Nación, Provincia o Municipio) como de
los particulares..
Al producirse la independencia de la Nación Argentina respecto de España en 1816,
todas las tierras de propiedad de la Corona que no estaban en mano de los particulares pasaron
a manos del gobierno patrio, como sucesor universal de los derechos españoles mediante la
aplicación del principio jurídico llamado “utis possedetis juris”, que significa la potestad
jurídica que tiene el continuador de una posesión, de manera que todas las propiedades que no
estaban en mano de particulares pasaron a integrar la propiedad estatal a favor del gobierno
patrio. En algunos casos en carácter de Dominio Público (artículo 2340 C.C) y en otros como
Dominio Privado. Es por eso que las tierras que carecen de dueño son llamadas bienes
“mostrencos”, son propiedad privada del Estado, dependiendo de su ubicación y de la
jurisdicción a la que pertenecen (nacional, provincial o municipal).
Estos inmuebles son habitualmente llamados de “propietario desconocido”(artículo
2342 del C.C) y forma parte del dominio privado estatal .

Ver: apunte Limitaciones a la propiedad Inmueble.

2-8-1-1)Los caracteres del dominio


El dominio tiene tres caracteres esenciales, que son:

1- Absoluto se oponen Restricciones


Dominio 2- Exclusivo se oponen Servidumbres
3- Perpetuo se oponen Expropiaciones

Sin embargo, no se ejercen indiscriminadamente, sino que están restringidos por las
llamadas limitaciones al dominio impuestas por el C.C Art. 2611 y por el Derecho
Administrativo (derecho del estado), o sea, que escapan a la órbita del Derecho Civil y son
impuestas por el Estado.
1- Es Absoluto porque otorga a su titular la mayor cantidad de facultades sobre la
cosa.
2- Es Exclusivo porque el propietario puede impedir a cualquier persona toda acción
sobre la cosa que le pertenece.
3- Es Perpetuo porque no requiere que se lo ejerza para conservarlo, o sea, que no se
pierde por el no uso, salvo en el caso de usucapión.
Estos tres caracteres son debilitados por tres tipos de limitaciones:
Al carácter 1 se le opone las restricciones
Al carácter 2 se le opone las servidumbres
Al carácter 3 se le opone la expropiación

Ejemplo: En el caso del carácter Absoluto: el típico caso de restricción jurídica al


dominio son las llamadas” normas de división del suelo” y “los códigos de edificación”.
36
Ambos casos son generalmente municipales, y ambos atacan la libre disponibilidad, uso y goce
del inmueble.
Otra restricción muy común es dejar liberada la ochava en las propiedades esquineras.
Otra es el retiro de las líneas de edificación hacia el interior del terreno.
La línea municipal es el deslinde entre el dominio público (calle ó camino) y el dominio
privado de los particulares y la fijan las municipalidades.
La línea de edificación es la línea a partir de la cual se puede empezar a
construir(puede o no coincidir con la L.M).
El carácter de exclusividad es atacado por las servidumbres que pueden ser privadas o
administrativas, o sea, a favor de los particulares o del Estado. Un típico caso son las
servidumbres del electroducto, por la cual el Estado tiene la facultad de hacer pasar una línea
de alta tensión a través de inmuebles particulares, y los propietarios tienen que permitir el
ingreso permanente del personal de la empresa para realizar el mantenimiento o reparación de
las líneas y a su vez el Estado impide al propietario realizar determinadas construcciones o
plantaciones debajo de las L.A.T (líneas de alta tensión).
El carácter perpetuo es atacado por la expropiación, es decir, que el estado en caso de
utilidad pública puede disponer del inmueble previa indemnización (artículo 17 de la C.N).
Algunos autores consideran a la expropiación como una compraventa forzosa.

2-8-1-2) Extensión del dominio

Como los D.R se aplican a cosas inmuebles tienen una extensión territorial definida a
través de los límites jurídicos de los inmuebles, es decir, que todo D.R debe tener una
ubicación y extensión territorial unívoca y definida que permita diferenciarlo de los derechos
de los colindantes, por lo tanto no se concibe un D.R cuya extensión territorial no quede
comprendida íntegramente dentro de una poligonal cerrada de límites perfectamente definida.
El agrimensor al efectuar una mensura de un inmueble determina la extensión territorial
que abarcan los D.R que se aplican en ese inmueble.
Velez Sársfield en el artículo 2518 del C.C pretendió definir la extensión territorial del
dominio.
Análisis del 2518: de este artículo surge un concepto tridimensional de la extensión del
dominio. En la primera parte habla de que el dominio se extiende sobre el espacio aéreo en
líneas perpendiculares. La primer crítica de esta definición sería: perpendiculares a qué ?.
Ejemplo:
Si el terreno fuera plano o estrictamente horizontal. El término “perpendicular” es
absurdo, más que “perpendicular” habría que hablar de planos verticales que cortan a la
superficie de la Tierra en un conjunto infinito de puntos que constituyen su traza, y estas
trazas constituirían los límites del inmueble materializados en la superficie terrestre por medio
de mojones, hitos, marcas, señales, etc.
En este sentido el agrimensor Chesñevar, profesor de Agrimensura Legal en Bahía
Blanca, propuso una modificación al artículo 2518 C.C, dándole a la extensión del dominio un
sentido jurídico-geométrico apropiado y lo define así:
“La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad y espacio aéreo en el
volumen comprendido por los planos verticales que pasan por el polígono de límites que
configura al inmueble”, luego el texto continúa igual al 2518 original.
Todas las construcciones, plantaciones y obras en general existentes en un terreno, se
presumen como propias del propietario del terreno salvo que se demuestre lo contrario, es
decir, que cuando se transmite el dominio de un terreno también se transmite el dominio de

37
todos aquellos elementos naturales o artificiales que estén físicamente adheridos as suelo, por
ej: árboles, casas, alambrados, molinos, etc.

2-8-1-3) Modos de adquirir el Dominio

El artículo 2524 C.C define los modos cómo se adquiere el dominio en nuestro sistema
y establece 7 modos de adquirir el dominio:

1- La apropiación
2- La especificación
3- La accesión
4- La tradición
5- La percepción de los frutos
6- La sucesión
7- La prescripción

Los modos 1, 2 y 5 son exclusivos de las cosas muebles y por lo tanto no los vamos a
tener en cuenta en esta asignatura. Nos vamos a limitar a los 4 modos que se aplican a las
cosas inmuebles: Accesión, Tradición, Sucesión y Prescripción.

LaTradición (definida por el art. 3265 del C.C.)


El artículo 2601 establece que para que la tradición de la posesión de
un objeto de A a B haga que B adquiera el dominio de ese objeto, es condición imprescindible
que A sea el propietario del objeto, es decir que A sea el titular del dominio.
El dominio se adquiere por tradición solamente en actos jurídicos bilaterales intervivos
y ésta debe estar amparada por un acto jurídico válido de acuerdo al C.C.

2-8-1-4) Sistema argentino de transmisión y adquisición del dominio por actos


bilaterales.

Nuestro sistema tiene como origen el Derecho Romano que Vélez Sársfield siguió al
pie de la letra. Este sistema se llama de “Título y modo”.
Si A es el propietario de un inmueble y desea transferir el dominio, a favor de B se
deben cumplir los siguientes requisitos:
1- La existencia de un acto o negocio jurídico válido que consiste en un negocio ó
acuerdo privado entre las partes: puede ser la compraventa, permuta, donación, adjudicación
en pago o legado.
Cualquiera de estos actos pueden ser realizados por medio de un acuerdo verbal o
documental, en el cual se establecen las cláusulas o pactos que se realizan entre comprador y
vendedor.
El acto jurídico o negocio jurídico en sí, recibe el nombre de “título causal”
porque es la causa o razón que da origen al proceso de transmisión del dominio.
2- La existencia del “título instrumental” que consiste en la formalización del acto
jurídico privado en un instrumento público de acuerdo a las estipulaciones realizadas
por al artículo 979 del C.C.
El caso de inmuebles el negocio jurídico debe ser elevado a la forma de escritura pública
para que sea válido, o sea, que el título instrumental (habitualmente la escritura) es el portador
de un acto translativo del dominio.
3- La existencia de la tradición que es el modo por el cual se entrega la posesión
del inmueble por parte del transmitente al adquirente. Tan importante es la tradición que
38
el artículo 577 del C.C dice que “antes de la tradición el acreedor no adquiere sobre la cosa
ningún D.R y el artículo 3265 dice que todos los derechos que una persona transmite a otra
por contrato sólo pasan al adquirente por la tradición”.
- Quién comprueba la tradición?: La única forma de poder probar si se puede o no
hacer la tradición es por medio de una mensura. De no existir la obligatoriedad de una
mensura previa la posibilidad de realizar la tradición no puede comprobarse por medios
fehacientes.
Estos requisitos fueron los impuestos por Vélez Sársfield en el C.C originario. Según
V.Sársfield la tradición cumplía una doble finalidad al igual que en el derecho romano.
1- Ser elemento esencial para la adquisición del dominio (artículo 577)
2- Ser el elemento de publicidad del dominio, es decir, que públicamente se
consideraba propietario de un inmueble a quien estuviera en posesión de el . Esto último, sólo
podría funcionar en comunidades muy pequeñas porque da lugar a demasiadas incertidumbres,
por ej: inquilinos, ocupantes, usurpadores, etc.
Los sistemas más óptimos de publicidad de los D.R, son aquellos que establecen la
inscripción de los títulos en registros públicos estatales, de manera que toda la sociedad pueda
conocer quiénes son los genuinos propietarios de los inmuebles.
Los registros públicos existen en el mundo hace más de dos siglos e insólitamente
V.Sársfield no lo incluyó en el C.C, es decir, no previó la inscripción registral de los títulos
salvo para el caso de la hipoteca.
Esta situación se prolongó hasta el año 1968, año de la reforma del C.C por la ley
17.711, que institucionalizó los registros de la propiedad a través del artículo 2505, que
establece que los títulos de propiedad sobre inmuebles sólo serán oponibles a terceros, o sea,
válidos como prueba en juicio si están inscriptos en los registros de la propiedad, de manera
que aparece un cuarto requisito para la transmisión del dominio que es la inscripción.
En realidad, los registros ya existían desde el año 1879 en Capital Federal, y en los
años siguientes se fueron creando en las distintas provincias, por ejem. Santa Fe en 1894,
pero, desde un punto de vista formal, estricto, eran inconstitucionales porque por leyes
provinciales se introducía un cuarto requisito a la transmisión del dominio no contemplado por
el C.C.
Recién en 1968 quedaron institucionalizados los registros. En la actualidad, existe un
registro de la propiedad por cada provincia y otro en Capital Federal, o sea, que cumplidos los
requisitos 1, 2 y 3 el D.R se adquiere entre las partes, pero sólo vale entre ellas.
Recién con la inscripción, el D.R es válido y oponible frente a terceros( efecto “erga
homnes”).
La inscripción en el registro en nuestro sistema es declarativa del derecho, o sea, que
sirve para que el derecho sea conocido por todos, pero en realidad el D.R nace a favor del
adquirente antes de que el título llegue al registro, una vez cumplidos los requisitos 1, 2 y 3.

2-8-1-5)Organización de los Registros de la Propiedad

-En Santa Fe:


- Primera Circunscripción (Santa Fe). Registra los títulos de los 12 Depto del Norte.
- Segunda Circunscripción (Rosario). Registra los títulos de los 7 Depto del Sur.
Dicho registro nace en el año 1894 y depende del Ministerio de Gobierno.
El nombre oficial es Registro General de Propiedades de Rosario o de Santa Fe
(R.G.P). El de Rosario está ubicado en la calle Urquiza entre Sarmiento y Mitre.
En los registros se inscriben títulos de dominio, títulos portadores de otros D.R,
hipotecas y diversos tipos de D.P por ej: embargos, inhibiciones, poderes, bien de familia y
declaratorias de herederos.
39
El registro de la provincia de Santa Fe está organizado por secciones, a saber:
-Sección Dominio (que incluye los demás D.R)
-Sección Propiedad Horizontal
-Sección Hipoteca
-Sección Embargos e inhibiciones
-Sección Poderes especiales
-Sección Bien de familia
-Sección Declaratoria de Herederos

El registro es público para quien tenga interés legítimo, o sea, que pueden consultar los
asientos las siguientes personas:
-Escribanos
-Abogados
-Agrimensores
-Martilleros ó Rematadores
-Propietarios
-Jueces y Peritos Judiciales
En relación a los títulos de propiedad que se inscriben, el registro no inscribe la
totalidad del título, por ej: en relación a una escritura, se inscribe lo que se conoce como
“extracto o minuta de título”, que consiste en un resumen de los aspectos centrales o más
importantes del título, este extracto o resumen es confeccionado por el profesional o
funcionario otorgante del título, por ej: escribanos, abogados (en el caso de sucesiones o
títulos judiciales).

2-8-1-5-1) Proceso de inscripción de un título en el registro

Una vez efectuada la escritura por la cual se transmite un determinado D.R por
ejemplo, el dominio, el escribano prepara los extractos de título que se hacen en hojas
especiales provistas por el propio registro. El extracto lo hace por triplicado y se presenta j
ante el registro junto con los testimonios de la escritura.
En el registro, se verifica que los extractos estén correctamente realizados y
fundamentalmente que quien figura en la escritura y en el extracto como transmitente del
dominio, esté a su vez inscripto en el registro como último adquirente de ese inmueble.
Una vez verificado, el Registro procede a la inscripción del original del extracto en la
Sección Dominio y a su vez, en los testimonios de la escritura que llevó el escribano se deja
constancia, mediante un sello marginal, de que ese título está inscripto en el registro.
La segunda copia del extracto, el Registro la envía a la Dirección General de Catastro
para la actualización del padrón de propietarios que lleva Catastro.
La tercera copia, el Registro se lo envía a la municipalidad o comuna dentro de cuya
jurisdicción se encuentra el inmueble para la actualización de su propio catastro.
La técnica de registración que se ha venido utilizando en nuestra provincia desde 1894
a 1991, es la llamada técnica de “folio protocolizado”. A partir de 1991, en tres departamentos
del sur se comienza a utilizar otra técnica de registración diferente (Iriondo, San Lorenzo y
Belgrano), conocida como de folio real (hoy extendida a toda la provincia)
La técnica del folio protocolizado consiste en que a cada extracto se le asigne un
número de folio dentro de un tomo o libro que admite hasta 500 folios.
Estos tomos se llevan por departamento, o sea, que para consultar un tomo hay que
conocer en que departamento está ubicado el inmueble, porque un mismo tomo puede existir
en más de un departamento.
40
Entonces la inscripción de dominio de un inmueble está dada por tomo (T), folio (F),
un número (N), una fecha y el departamento correspondiente. El N consiste en el número de
entrada que en la Mesa General de Entradas del Registro le da al expediente y es correlativo; y
la fecha corresponde al día en que se hace la inscripción.
Estos datos son los que a su vez se colocan por sello marginal en los testimonios, o
sea, que para consultar un dominio en el registro, se tiene que conocer indefectiblemente como
mínimo el tomo, el folio y el departamento en que está inscripto.
Cuando se inscribe en el registro una de estas minutas, los mismos datos de tomo,
folio, número y fecha que le corresponden a la minuta, el registro las coloca en los testimonios
que presenta el escribano y que luego éste entrega a los adquirentes.
El encadenamiento de las sucesivas transferencias de dominio en el registro se hace por
medio de una técnica que se conoce como Tracto sucesivo, que consiste en ir vinculando las
sucesivas transferencias de dominio teniendo en cuenta que quien figura como adquirente del
dominio en una minuta al transferir deberá figurar como transmitente en la próxima minuta.
El mismo encadenamiento lo realiza el escribano en la escritura en la sección del
“corresponde”, donde deja constancia de cómo adquirió el bien quien ahora lo está
transfiriendo y en que tomo y folio se inscribió el dominio en esa oportunidad.
Cuando se produce una transferencia de dominio, al inscribirse la nueva minuta se
coloca en la minuta anterior un sello marginal del siguiente tipo:

Transferido a: N.N
------ Inscripto el dominio
al T-- .F-- N-- Fecha--/--/--

2-8-1-5-2) Transferencias de dominios parciales por subdivisión

B le compra a A un lote de 40 x 50m, en 1950. En aquel entonces se inscribió una


minuta del tipo:

T 58 F7

Transmitente T:A

Adquirente A:B

En 1970, B hace una mensura de su inmueble y lo divide en dos lotes de 20 x 50m


En la escritura de B, la descripción del inmueble es la de 1950, es decir, 40 x 50m.
Pero ahora B decide vender el lote 2 a C.

20

2
1 50

41
El escribano al hacer la escritura a favor de C, describirá un lote de 20 x 50m, según
plano Nro...., que es el que ha adquirido C. Pero B sigue siendo propietario del lote 1.
En la escritura de B, el escribano por “nota marginal”, manuscrita o a máquina,
produce “la descarga” del lote transferido (número 2) de la siguiente manera:
“Vendido de lo que expresa este título el lote 2 del plano Nro...,con una superficie de
1000m2 a favor de C”. Firmado y sellado por el escribano.
La escritura de C se inscribe en el Registro por medio de la minuta.

T 100 F 21
t: B
A: C
Dominio antelado: T 58 F 7

En la minuta de B se deja, por sello marginal, constancia, que dice:


(“Transferido a C el lote 2 del plano número tal, superficie --- m2 inscripto el dominio
al T 100 F 21. Fecha”)
En 1992, B le transfiere a D el lote 1. D tendrá una escritura de 20 x 50m, pero en la
escritura de B ya no se pone nota marginal, porque su contenido está agotado.
Si en una escritura constan varios inmuebles separados según su número orden, en la
correspondiente minuta, también se los describirá separadamente por medio de los números de
orden. Y en el caso de que a posteriori el titular vaya transfiriendo algunos de estos inmuebles
se irá descargando por sello marginal cada una de las transferencias haciendo mención al
número de orden del inmueble que se transfiere.

2-8-1-6) Modos originarios de adquirir el dominio en la República Argentina

Durante el período colonial, estaban vigentes en el virreinato las Leyes de Indias, que
consistían en un conjunto de normas dadas por la Corona Española para reglamentar la
organización y el desarrollo del las colonias.
Como la mayoría de la tierra pertenecía a la Corona Española, las Leyes de Indias
otorgaban atribuciones a los virreyes para transferir la tierra estatal pública, a favor de los
particulares por medio de dos formas o modos: las “suertes” y las “mercedes”.
Ambas se aplican tanto para la tierra rural como para la tierra urbana.
Las “suertes” consistían en el otorgamiento de fracciones por sorteo ante el escribano
mayor del Cabildo.
Las “mercedes” eran otorgadas como recompensa por la prestación de algún servicio
(a la corona), generalmente las recibían los militares.
Las anotaciones de las transferencias se hacían en el libro de transferencias que llevaba
el escribano mayor de Cabildo.
Una vez que la tierra estaba en manos de los particulares entonces para las futuras
transferencias se utilizaba el sistema de título y modo para actos Traslativos o bien las normas
de sucesión previstas por el derecho español.
Las Leyes de Indias estuvieron vigentes hasta la entrada en vigencia del C.C el 1 de
enero de 1871.

42
2-8-1-7) La extinción y pérdida del dominio

El dominio se pierde cuando la cosa inmueble es transferida voluntaria o


involuntariamente por parte de su titular y también se pierde por la desaparición física de la
cosa inmueble, por ej: si un río cambia su curso y deja bajo el agua a un inmueble lindero al
río.
inmueble lindero

curso actual del río

También se pierde el dominio por decisión judicial en el caso de al ejecución en un


juicio, por ej: en el caso de que el inmueble esté hipotecado, el deudor no haya pagado la
deuda y el acreedor pida el remate público del inmueble para cobrarse su deuda. En ese caso,
el juez ordena el remate que es presidido por un martillero público y del que resultará un
adquirente. A posteriori el juez aprueba el remate por medio de una sentencia que constituye
el título instrumental. Así mismo el juez ordena la inscripción de la correspondiente minuta en
el Registro, generalmente confeccionada por el martillero que intervino en el remate.

43
2-8-2) El condominio

Está reglado por el C.C desde el artículo 2673 hasta el 2755. Es el D.R de propiedad
que pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre el total de la cosa. En un
condominio siempre intervienen dos o más personas y se establece con los mismos requisitos
que el dominio.
Cada condómino tendrá un porcentaje del total del dominio de acuerdo a como se
haya establecido en el correspondiente contrato o de acuerdo a las leyes de la sucesión.
Ejemplo: A, propietario del 100% del dominio, la transfiere su propiedad al
condominio formado por B(30%), C(30%) y D(40%) por acto traslativo (compraventa).
En el contrato se debe dejar establecido el porcentaje que le corresponde a cada uno
de los condóminos .Cada uno de los condóminos puede a posteriori transferir su parte
indivisa a los restantes condóminos ó a un tercero que se integre al condominio.
Se llama parte indivisa porque no constituye una parte física del inmueble sino un
porcentaje del valor del inmueble.
La posesión del inmueble la ejercen todos por el total, salvo que por acuerdo privado
determinen que partes poseen cada uno (figura muy usada en las explotaciones rurales, sobre
todo desde la vigencia de la ley de unidad económica).
El segundo caso sería el de la sucesión:
A, propietario del 100% de un dominio, fallece.
Si no existe testamento, sus herederos heredan de acuerdo al C.C. Por ej: si los
herederos son la esposa y dos hijos, le corresponderá el 50% a la esposa y el 25% a cada uno
de los hijos, pero estos tres constituirán un condominio indiviso, hasta tanto hagan la división
o partición de los bienes.
Puede darse el caso de que mientras mantengan el condominio, establezcan entre ellos
un contrato de uso exclusivo de determinados bienes.
También cada condómino, sobre su parte indivisa, puede construir hipotecas o
embargos, siempre y cuando, no afecte a los demás condóminos.
En el caso de que se decida disolver el condominio existen dos vías: la judicial y la
extrajudicial.
En la judicial, el juez, determina la forma en que se realiza la división y el reparto de
los bienes (típico caso de juicio de divorcio).
En la vía extrajudicial, la división se hace por acuerdo de las partes que queda
plasmado en una escritura de división de condominio, donde cada uno de los ex - condóminos
pasa a ser adjudicatario de un determinado bien.
La indivisión es forzosa, o sea, que es imposible de dividir, cuando el condominio sea
sobre cosas efectuadas al uso común de dos o más inmuebles que pertenezcan a distintos
propietarios, en cuyo caso los condóminos de la parte en común sólo pueden usarla para las
necesidades de sus propiedades manteniendo en forma permanente la indivisión.

1
2-8-2-1) Medianería

El condominio de muros, paredes, fosos y cercos, que sirvan de división física entre
dos inmuebles contiguos es de indivisión forzosa.
Un muro, foso o cerco, es divisorio cuando está construido sobre el límite jurídico que
divide dos o más inmuebles, o sea, que el límite jurídico pasa por dentro del objeto físico que
sirve de separación.

Ejemplos:

(e) eje = límite(L) muro encaballado eje no coincide con límite


muro no encaballado

Se define “muro encaballado” cuando el eje del muro coincide con el límite jurídico.
Se define como “muro medianero” a aquel muro divisorio que ha sido construido en
forma conjunta por los propietarios de dos inmuebles linderos, o bien, que ha sido construido
a costa de uno de ellos pero que el otro lindero le ha pagado el 50% de su valor. El muro
medianero, es un caso particular del muro divisorio.
Se define como “muro contiguo” a aquel cuyo paramento o borde exterior coincide
con el límite jurídico.
Se define como “muro interior” a aquel que está construido dentro de los límites del
inmueble, sin tener contacto con ellos.
En las ciudades o pueblos, quien construye primero en un terreno baldío puede asentar
la mitad de la pared en el terreno del vecino, con tal de que la pared sea de piedra o ladrillo y
su espesor total no exceda los 45cm.
Se define como “cerco” a la pared divisoria construida hasta los 3m de altura, o hasta
la altura máxima que dispongan los códigos de edificación municipales.(en Rosario son 2
metros)
Toda pared que sirve de separación entre dos edificaciones, se presume que es
medianera hasta la altura de la edificación más baja. La pared que pasa de dicha altura se
considera de propiedad exclusiva del propietario del inmueble más alto, salvo que se
demuestre lo contrario.

Propiedad Exclusiva

Prop. Utilizada por ambos 5m

calle 0.00 3m cerco

2
Si la pared fue construida por A a su costa, al momento de terminar su construcción,
tiene la facultad de cobrarle a B el pago del 50% del valor del cerco.
Ahora, desde el momento en que B utilice la pared hecha por A para hacer su
edificación, por ej: apoyar una losa o un techo , automáticamente le genera a B una deuda a
favor de A por el total de la superficie utilizada. Si en su momento le pagó el cerco, la deuda
se limitará sólo a la parte que está por encima del cerco hasta la altura de la edificación que
haya realizado B.
A tiene plazo para reclamar a B el pago del cerco durante 10 años corridos a partir de
la fecha en que terminó de edificar el cerco. Vencido este tiempo, B queda liberado del pago
de la deuda por el cerco. Es lo que se llama “prescripción liberatoria”.
La superficie por encima del cerco que ocupe B no prescribe jamás.

Nota: ver apunte de Medianería

2-8-3) Las servidumbres

La servidumbre es un D.R de carácter público o privado.


Si es de carácter público entonces el que la impone es el Estado.
Si es de carácter privado está regida por el C.C y está estudiada entre los artículos
2970 y 3107 inclusive.
Se define a la servidumbre como el D.R, perpetuo o temporario, sobre un inmueble
ajeno, en virtud del cual se puede usar de él o bien impedir que el propietario ejerza algunos
de sus derechos de propiedad.
La servidumbre real (aplicada a inmuebles) es el derecho establecido al poseedor o
propietario de un inmueble sobre otro inmueble ajeno para utilidad del primero. En cambio,
servidumbre personal es la que se constituye en favor de una persona sin relación con el
inmueble y que acaba con la persona.
Se define como “predio dominante ” a aquél a cuyo favor se ha constituido una
servidumbre y, se define como “predio sirviente ” a aquél sobre el cual se impone una
servidumbre.
Las servidumbres son visibles cuando se evidencian por signos exteriores, por ej: las
torres de una línea de alta tensión; y son ¨ no visibles ¨ cuando no se manifiestan por ningún
signo, como por ej: la prohibición de elevar un edificio hasta una altura determinada.
Las servidumbres se establecen por contrato oneroso o gratuito, o por disposiciones de
última voluntad, o sea, testamento.
Si se hacen por contrato se deben formalizar por escritura pública en las mismas
condiciones que un contrato de transferencia de dominio y los requisitos para las partes son
los mismos que para las transferencias de dominio.
Las servidumbres no pueden establecerse sobre bienes que estén fuera del comercio y
se las considera perpetuas si no se incluye ninguna cláusula que las limite en el tiempo. Se
extinguen por:

1- la caducidad del contrato


2- su anulación o rescisión
3- la renuncia expresa o tácita del titular de la servidumbre
4- cuando desaparezca el objeto de la servidumbre

3
La servidumbre privada más común es la llamada ¨ servidumbre de tránsito o paso ¨
Consiste en que el propietario o poseedor de un inmueble, que carece de
comunicación directa con un camino público, tiene derecho para obtener una servidumbre de
tránsito a través de algunos de los inmuebles linderos, resarciendo a sus titulares por el
perjuicio causado.
Ejemplo:

1 predio enclavado

servidumbre de paso constituida por


inmueble lindero a favor de 1

Si llegan a un acuerdo entre los propietarios se realiza un contrato de servidumbre, en


el cual se debe determinar claramente la ubicación territorial y la extensión de la
servidumbre, o sea, que debe estar perfectamente determinada por mensura.
No existen limitaciones para el largo y ancho de la servidumbre, mientras haya
acuerdo.
Una vez establecida la servidumbre, el propietario del lote 2 no puede interponer
ninguna construcción que le impida al propietario del lote 1 pasar a la vía pública.
La existencia de la servidumbre no impide al titular del lote 2 transferir su inmueble
pero, si la servidumbre se había constituido en carácter permanente entonces, transfiere con la
servidumbre incorporada.
El titular del lote 1 no tiene facultades para introducir en la fracción sujeta a
servidumbre, ninguna modificación sin el consentimiento del titular del inmueble.
El derecho de servidumbre de tránsito también es válido en aquellos casos, en que el
inmueble tenga una salida pero que sea insuficiente, en función de sus dimensiones para la
explotación o actividad que se realice en ese inmueble.
En el caso de que ninguno de los inmuebles linderos acepte que se le constituya una
servidumbre, el titular del inmueble encerrado puede demandar la constitución por vía
judicial. En ese caso, el juez establecerá la servidumbre utilizando el criterio de tomar como
predio sirviente a aquel que permita un trayecto más corto a la vía pública, aunque puede
haber razones especiales que hagan que se cambie el criterio.
Si todos los inmuebles estuvieran edificados, no permitiendo la salida, el juez puede
determinar una obligación de compra del inmueble encerrado para los linderos.
Para que haya servidumbre el titular del lote 1 no debe ser propietario de ninguno de
los lotes linderos.
En el contrato de servidumbre el titular del predio sirviente puede exigir una
indemnización en dinero por permitir el paso.
La servidumbre de tránsito autoriza al titular de la misma no sólo a que él pase sino
también para sus animales, objetos, obreros, instrumentos de labranza, carros, etc.
Otra servidumbre regida por el C.C es la de ¨acueducto¨. Es aquella que faculta a un
inmueble que carezca de aguas para cultivos, plantaciones, pasturas, etc. o para un
establecimiento industrial, a construir una servidumbre de tránsito de aguas a través de los
inmuebles linderos, por ej: mediante la construcción de un canal.
Es muy utilizada en provincias o zonas de riego para la construcción de acequias.

4
El dueño del predio sirviente tiene derecho a exigir un pago por el uso del terreno y el
acueducto comprende el canal en sí más una franja a cada lado del canal para la manutención,
el ancho de dicha franja no puede ser menor de 1m.
También está obligado a permitir el tránsito permanente de trabajadores para la limpieza y
manutención del canal. El dueño del predio sirviente puede hacer uso de las aguas siempre y
cuando no altere el régimen hídrico o de volumen de agua que se haya pactado.

Ejemplo: Servidumbre aérea.

pasillo 3 B 1
en condominio

Calle

Al ser el lote 3 un pasillo en condominio, es de utilización permanente de los


propietarios 1 y 2, o sea, que el propietario 1 puede tener una puerta en B para salir por el
pasillo.
El propietario del lote 1 puede obtener mediante acuerdo con el propietario del lote 2
una servidumbre aérea de carácter exclusivo sobre el espacio aéreo del lote 3 para extender
en él su edificación a partir de una altura determinada, no inferior a los 2,20m (ó sea en planta
alta). Se tendría un pasillo parcial ó totalmente techado que a 2 no lo perjudica.
Este tipo de servidumbre tiene que ser sí o sí con acuerdo de las partes. Siempre es por
contrato; por lo tanto si 2 no quiere, no se hace. Una solución sería que 1 compre a 2 el 50%
indiviso , con lo cual pasa a ser propietario del 100% del pasillo y le otorga servidumbre de
paso pertetuo en favor de 2. El objeto de nuestro sería: Mensura y División con constitución
de Servidumbre permanente.
Otra servidumbre aérea muy difundida últimamente que no está reglamentada por
ninguna legislación, al menos en Argentina, son los tendidos de los cables, que producen una
utilización indiscriminada del espacio aéreo exclusivo de los particulares.

2-8-4) Usufructo

Lo define el C.C entre los artículos 2807 y 2947.


El usufructo es el D.R de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro
con tal de que no se altere su sustancia. Se constituye por contrato gratuito u oneroso, por
actos de última voluntad o por ley y excepcionalmente por prescripción.
En el caso de ser por contrato, los requisitos son los mismos que para adquirir el
dominio. Si no se le fija término de duración, se entiende que es por la vida del usufructuario
y caduca cuando éste fallece. No se transmite a los herederos.
No puede constituirse usufructo entre marido y mujer pero sí a favor de los hijos con
el consentimiento de ambas partes.
El usufructuario puede obtener del inmueble todos los beneficios y ventajas como si
fuera el propietario, pero no puede transferir el usufructo a un tercero aunque sí puede darlo
en alquiler.
La figura más común es la donación con reserva de usufructo, en el cual los padres
transfieren el dominio del inmueble, en vida, a los hijos y se reservan el usufructo para poder
seguir habitando o trabajando el inmueble mientras vivan, independientemente de que los
hijos puedan transferir el inmueble a terceros ya que son los titulares del dominio.

5
A los hijos se los denomina “nudos propietarios”.
A los usufructuarios se los llama “nudos poseedores ” porque ejercen la posesión pero
no la titularidad del dominio.
El usufructuario está obligado a hacer todas las reparaciones que demanden mantener
el inmueble en condiciones a su total cargo.
El usufructo se pierde por el no uso durante el término de 10 años.

* Diferencias entre el usufructo y el alquiler *

1) El usufructo puede ser gratuito, el alquiler siempre es oneroso.


2) El usufructo puede ser de por vida, el alquiler por no más de 2(casa) o 3(negocio)
años, según sea el caso.
3) El usufructuario puede gozar del inmueble indiscriminadamente y realizando las
actividades que desee. En cambio, el inquilino está sujeto a los términos del contrato.
4) El usufructo es un D.R mientras que el alquiler es un D.P.
5) El usufructo hecho en vida a favor de los hijos, al fallecer los padres produce la
transferencia total del dominio evitando la sucesión; situación que jamás sucede en el
alquiler.

2-8-5) Derecho real de uso y habitación

Es un derecho real más restringido que el de usufructo y está legislado por el C.C.
entre los artículos 2948 y 2969.
Se constituyen del mismo modo que el usufructo y valen los mismos requisitos.
El Derecho de Uso consiste en la facultad de servirse de la cosa del otro pero tomando
de ella sólo lo que sea necesario o preciso para satisfacer las necesidades básicas del usuario
y de su familia.
Si se refiere a una casa y a la utilidad de poder vivir en ella, se llama Derecho de
Habitación.

Siempre se limita a necesidades mínimas de acuerdo a la condición social del usuario


y de su familia; ésta comprende al cónyuge o cohabitante, a los hijos legítimos y naturales y
al número de sirvientes necesarios.
El derecho de uso es aplicable en el siguiente caso:
Un inmueble rural, en el que, por razones de infraestructura de servicios, un ente
público ó de servicios como por ej: una empresa de gas o la E.P.E, necesita instalar en una
pequeña fracción del inmueble, una cabina transformadora o un generador, o un centro de
distribución de gas. En este caso puede establecerse por contrato, a favor de la empresa, un
D.R de uso, de carácter permanente sobre esa fracción para colocar la instalación necesaria.
Se puede pactar en el contrato, el pago de una suma anual equivalente al monto que
pierde el propietario por no poder explotar esa fracción.
En todos los casos, la fracción sujeta a D.R de uso, debe estar determinada
territorialmente por mensura.
Dentro de la fracción sujeta al derecho de uso, tiene el usuario el derecho de
exclusividad.
El que tiene a su favor el derecho de habitación de una casa, debe contribuir al pago
de impuestos, tasas y a las reparaciones que corresponden.
El equivalente al D.R de uso entre los D.P es el comodato, que significa préstamo.
El comodato tiene como diferencia que debe ser gratuito y puede hacerse por contrato
privado y el comodatario no puede apropiarse de los frutos y beneficios que surjan de la cosa
prestada.

6
2-8-5-1 Diferencia entre Servidumbre-Usufructo y Uso y Habitación
La diferencia entre el Usufructo y la Servidumbre es que el Usufructo no se transmite a los
herederos, es decir caduca con la muerte del Usufructuario; en cambio la Servidumbre es de
por vida (salvo que se indique la caducidad) y se transmite a los herederos, al igual que el
Dominio.
Con respecto al derecho Real de Uso y Habitación , como es un Usufructo limitado, valen los
mismo requisitos que para éste, por ende las mismas diferencias.

2-8-6) El anticresis ( Derecho real de garantía-garantiza el cumplimiento de una


deuda)

Es el D.R concedido por el deudor al acreedor, poniéndolo en posesión de un


inmueble de su propiedad para que el acreedor perciba los frutos y los impute al cobro de la
deuda, es decir, que el acreedor se cobra la deuda usufructuando del inmueble del deudor
mediante su explotación o aprovechamiento.
Se constituye por contrato en los mismos términos que las servidumbres o usufructos,
y se extiende en el tiempo hasta que el acreedor haya cobrado la deuda o hasta que se lo
establezca en el contrato.
El deudor puede transferir el dominio, pero eso no significa la caducidad del contrato
y también puede eventualmente venderlo al acreedor.
El marido puede dar en anticresis un inmueble de su mujer para pagar una deuda
propia, mientras dure el matrimonio.
El anticresis está legislado entre los artículos 3229 y 3261 y puede abarcar la totalidad
del inmueble o parte de él, en cuyo caso se deberá determinar la extensión territorial de esa
fracción. Aparece como sello marginal en la minuta de dominio. Se inscribe en los tomos de
hipoteca.

2-8-7) El D.R de Propiedad Horizontal

Fue creado por la ley nacional N 13.512 y se define de la siguiente manera:


“Es el derecho real de propiedad de dos o más personas sobre un inmueble edificado
por el cual cada uno tiene un derecho exclusivo sobre determinados sectores independientes y
un derecho común sobre otros sectores de carácter accesorio, o sea, que sirve para la
existencia y utilización de los sectores principales que son los que definimos como
independientes”.
En la propiedad horizontal (P.H) tiene que existir edificio, es decir, construcción, por
lo tanto no puede constituirse sobre inmuebles baldíos.
Los sectores independientes se denominan “unidades” y cada unidad está conformada
por un conjunto de polígonos cerrados denominados ¨ parcelas ¨ ó ¨ subparcelas ¨ que no
necesariamente deben ser contiguas ya que pueden estar separadas por sectores comunes.
Este derecho se constituye por escritura pública, denominada reglamento de
copropiedad y administración, y en él se establecen las unidades de dominio exclusivo y los
sectores de uso común, en base a un plano de mensura especial en el que se delimitan tanto
los sectores independientes como los comunes.
La P.H se utiliza para la división de edificios en altura (más de una planta) o bien,
para la división de unidades de planta baja, cuando por sus medidas o ubicación, no esté
permitida la división bajo el régimen de propiedad vertical o común, pero el requisito es

7
siempre que existan construcciones independientes para cada unidad, las condiciones ó
requisitos mínimos para que una unidad pueda funcionar independientemente, están dados en
general, por los códigos de edificación municipales.
Ejemplo: En Rosario, si en un terreno existen dos edificaciones absolutamente
independientes, una de otra, y por sus medidas no se puede dividir por el régimen común;
para hacerlo en P.H deben cumplirse los siguientes requisitos:
1) Ambas edificaciones deben estar debidamente regularizadas y declaradas ante la
municipalidad.
2) Si son unidades de vivienda deben contar como mínimo con baño y cocina
reglamentarios.
Si son construcciones con fines industriales deben cumplir los requisitos de
salubridad, higiene, etc ,que establecen establecimientos industriales.
En la actualidad, se ha extendido su aplicación a la solución de nuevos problemas
como por ej; los clubes privados, countries y cementerios privados.
La propiedad del terreno corresponde en condominio a la totalidad de los
copropietarios de cada una de las unidades, en la proporción que se haya establecido en el
plano de mensura ó que hayan pactado los propietarios de las unidades.
La P.H se extingue:
1) cuando desaparece el edificio
2) cuando uno de los copropietarios ó un tercero adquiere el dominio de todas las
demás unidades.

2-8-8) Derecho de Hipoteca

Está reglado por el C.C entre los artículos 3108 y 3203 y se define como “el D.R
constituido en garantía de un crédito en dinero por el acreedor sobre los bienes inmuebles del
deudor”(es un derecho de garantía como el anticresis y la prenda). Los agrimensores no
intervenimos en este derecho , ya que no se ejerce por la posesión.
La hipoteca se aplica exclusivamente a inmuebles. El inmueble tiene que estar
perfectamente individualizado y el monto en dinero de la hipoteca también debe estar
claramente determinado.
La hipoteca se extiende no sólo al terreno sino a todas las mejoras que estén
incorporadas al inmueble (edificaciones, plantaciones, alambrados, etc).
El inmueble hipotecado continúa en posesión del deudor “ya que este D.R, aplicado a
cosas inmuebles, es el único que no se ejerce por la posesión”, o sea, que el acreedor no tiene
derecho a poseer u ocupar el inmueble durante el período que dure la hipoteca.
Al término del plazo fijado para la cancelación del crédito (de la deuda) si ésta no se
ha saldado el acreedor tiene el derecho de pedir la ejecución judicial del inmueble, o sea que
se realice un remate público para cobrar la deuda.
Sobre un mismo inmueble se pueden constituir innumerables hipotecas a favor de
acreedores diferentes, pero en el caso de ejecutarse el inmueble la prioridad para el cobro se
hará de acuerdo al orden cronológico en que las sucesivas hipotecas fueron inscriptas en el
Registro de la Propiedad. No tiene importancia el monto de cada una de ellas.
Ejemplo: El valor de un inmueble es de $16.000, y se realizan hipotecas de la siguiente
manera:
1) Fecha de inscripción en el registro de la propiedad 01-02-92 ---- monto $2.000
2) ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ 20-03-92 ---- ¨ $10.000
3) ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ 04-05-92 ---- ¨ $8.000
Cuando se ejecute el, inmueble por falta de pago , el último en inscribir la hipoteca en
el R.P cobrará solo $4000 de los $ 8000 que se debía.

8
Las hipotecas se constituyen en todos los casos por escritura pública.
El deudor hipotecario no puede transferir el dominio del inmueble mientras dure la
hipoteca, pero sí puede realizar otros actos de disposición como ser constituir otros D.R a
favor de terceros, por ej: una servidumbre de tránsito o un usufructo. En todos los casos se
debe dejar constancia de la existencia de la hipoteca.
Un inmueble hipotecado puede ser objeto de una mensura, por ej: una división en
lotes ó una urbanización.
La cancelación de la hipoteca se hace por escritura pública y se anota en el Registro
de la Propiedad.
El único D.R que se puede hipotecar es el de dominio y el de propiedad horizontal.
En el caso del condominio sólo puede hipotecarse la parte indivisa del deudor.
Tampoco se pueden hipotecar inmuebles en posesión sobre los que no se tenga
dominio.
Pueden hipotecar aquellos que tengan capacidad legal para comprar y vender (o sea
que pueden operar en el comercio).

La Agrimensura no interviene en este derecho porque no se ejerce por la Posesión.

2-8-9) Acciones reales

La acción es la facultad de reclamar ante la justicia cuando se considera que un


determinado derecho ha sido lesionado o atacado.
La acción real es una acción judicial destinada a proteger un D.R. Es una actitud
activa de reclamar, peticionar por un derecho determinado.
Como los D.R son oponibles “erga omnes”(hacia todas las personas) la acción real se
dirige contra todo aquel que viole o ataque esos derechos.
El C.C define tres acciones reales diferentes que son:
a)la reivindicación (existencia)
b) la acción confesoria (plenitud)
c)la acción negatoria (libertad)

a)La reivindicación es una acción judicial que tiene el titular del dominio de un
inmueble contra un tercero que se encuentra en posesión de dicho inmueble con el fin de
recuperar esa posesión ( acción contraria a la Prescripción ).
El caso más común es el del “despojo ” que se da cuando el propietario ha sido
desposeído de la cosa contra su voluntad, por ej: mediante violencia, clandestinidad, abuso de
confianza, etc.
Es decir que la demanda se realiza por parte del propietario contra el poseedor de
hecho.
Esta acción se concreta a través del juicio de reivindicación, en el cual el actor deberá
probar primeramente que es el titular del dominio del inmueble, presentando su escritura y
que hay alguien usurpando. Si no lo puede hacer triunfa el poseedor.

Ejemplo: alambrado
límite jurídico

50 50
2m
A B
20 20

9
Supongamos que B, a escondidas de A o por abuso de confianza, materializa un
alambrado que en vez de estar colocado en el límite separativo de las dos propiedades lo hace
dentro del terreno de A, ejerciendo B una posesión efectiva sobre toda la fracción oscura.
A en algún momento se da cuenta del hecho. Entonces iniciará el juicio de
reivindicación contra B, presentando como prueba su título de dominio.
El juez, normalmente, lo primero que ordena es una mensura del inmueble de A para
constatar si efectivamente hay una invasión por parte del lindero B. Si ésto es así, ordenará
restituir el alambrado a los límites jurídicos que separan los inmuebles.
La acción de reivindicación se puede hacer dentro de los 20 años de posesión indebida
de B, porque, superado ese lapso, se habrá operado la prescripción adquisitiva a favor de B,
de acuerdo al artículo 4015 del C.C.
La acción de reivindicación interrumpe la posesión contínua a partir del momento de
la demanda.
Por ej: si la situación se produce a los 17 años, entonces B pierde esos años de posesión.

b) Acción negatoria ( Acción judicial)

Se aplica para lesiones al derecho de dominio que no impliquen llegar al despojo,


como puede ser por ej: la turbación, es decir, generar molestias al lindero que no lleguen a
materializarse en una efectiva posesión, invasión u ocupación. Generalmente se materializa
con una multa en dinero.
Ejemplos:
1)Que alguien pretendiese ejercer sobre mi inmueble una servidumbre de la que no es
titular, afectando así al libre ejercicio de mi derecho.
2) Una persona tiene una servidumbre de paso sobre un inmueble, pero en vez de
respetar la fracción afectada utiliza otra parte no afectada a la misma. En ese caso, el dueño
del inmueble tiene derecho a promover contra su vecino una acción negatoria.
3) Si tiro la basura por encima del tapial al terreno del vecino.

c) Acción confesoria ( Acción judicial)

Esta acción corresponde a los propietarios de inmuebles que sean impedidos de


ejercer derechos inherentes a la posesión. Estos derechos son las servidumbres activas y las
restricciones al dominio en forma genérica.
Ejemplo: A los efectos de llevar agua a mi inmueble, pacto con el propietario lindero
una servidumbre de acueducto.
Pasado un tiempo, el dueño lindero me impide seguir sacando agua , cerrando las
compuertas del canal. En ese caso, yo estoy facultado para iniciar acción confesoria contra el
lindero para que me sea restablecida la servidumbre.

2-8-10) Formas de relación entre el sujeto y la cosa

Calificación Art. C C Características

Tenencia (lazo débil) 2352 (1)


Posesión (lazo relativamente 2351 Corpus +Animus
Dominio (lazo fuerte ) 2506 (3)

10
1- El tenedor reconoce en otro la propiedad y no posee la cosa sino que la ocupa y
usa. Ej: el inquilino.
3- Es el D.R que más atribuciones le otorga a su titular sobre la cosa. En este sentido
es importante tener en cuenta siempre el artículo 2411 del C.C que dice “que la posesión
fundada en un título comprende sólo la extensión del título sin perjuicio de las agregaciones
que por otras causas realice el titular”( Fundamento jurídico del concepto de Mensura).
Además el C.C establece que un título válido no da la posesión de la cosa sino un
derecho a la posesión ; ya que ésta debe reclamarse por vía judicial.

Unidad 3- Límites Territoriales

Los objetos se dividen desde el punto de vista de la ontología en

1- Materiales o reales Existen independientemente del hombre

Objetos 2- Culturales
o Entes matemáticos
3- Ideales filosóficos Tienen existencia a partir del
metafísicos hombre

1- Ej: un río, un árbol, el planeta Tierra..


2- Se materializan, son creados por el hombre. Ej: una silla.
3- Son aquellos que son creados por el hombre pero no tienen una existencia física,
real, no se materializan. Ej: los símbolos matemáticos (dx/dy)
Los Límites territoriales surgen por la colindancia de dos causas jurídicas
homogéneas,por lo tanto pertenecen al mundo del derecho. El agrimensor al
materializarlo(por ejemplo mediante el amojonamiento)lo convierte en un objeto cultural. La
nó demarcación de los límites genera situaciones de inseguridad jurídica y convierte a éste
(límite no demarcado) en un objeto potencialmente discutible. Por lo tanto , los límites si bien
nacen como objetos ideales , al ser materializados pasan a ser objetos culturales.
Conclusión: Los límites nacen en el mundo del derecho como entes ideales y el Agrimensor
los tranforma en un objeto cultural, ya que los materializa físicamente.
Existen dos clases de límites:
* Jurídicos
* Físicos
Los límites jurídicos son aquellos que se originan o surgen en la interpretación de
causa jurídica.(por ejemplo: un título de propiedad , la soberanía ,una sentencia judicial )
Estos límites jurídicos pueden ser materializados en el terreno y representados
cartográficamente en planos de mensura, planos catastrales, etc.

11
Los límites físicos, en cambio, son aquellos objetos materiales tales como muros,
paredes, alambrados, cercos, conjunto de árboles, etc, que materializan la extensión territorial
de una posesión u ocupación de hecho.
Ej:

calle y
A B
AyB, Expresión territorial de
títulos
L.M
calle x

L.M Línea municipal , línea que divide el dominio público (calle) del privado
Alambrado: Extensión territorial de una posesión (límite físico). Originado por
la causa jurídica de la posesión. .
No siempre el límite jurídico coincide con el límite físico.
El agrimensor determina el límite jurídico y vincula el límite físico con respecto al
límite jurídico. (el límite físico se abaliza.)

Los límites jurídicos se originan siempre por causas jurídicas que pueden ser
de orden público o de orden privado.
Las de orden público son la soberanía argentina sobre el territorio nacional, las leyes y
toda norma, tratado o acuerdo que establezca un límite, dominio público, que puede ser
internacional, nacional, provincial , municipal ó administrativo. Quiere decir que :
.) El límite entre dos países está dado por la colindancia de dos soberanías.
.) El límite entre dos provincias está dado por ley.

Los límites originados en causas jurídicas de orden privado obedecen a títulos, por
los cuales se declaran, transfieren, constituyen, modifican o extinguen D.R, ejercibles por la
posesión o emanados a través de posesiones de hecho sin títulos que las amparen.
.) El límite entre dos propiedades está dado por la colindancia de dos títulos.

El límite es inmóvil espacialmente e invariable en el tiempo en la medida que


la causa jurídica que le dio origen sea inmutable en el tiempo, por lo tanto el límite sólo se
modifica si se modifica la causa jurídica que le dio origen, por más que a través del tiempo
nuevos instrumentos y métodos de medición puedan hacer variar su dimensión cuantitativa.

Definición de parcela: polígono cerrado de límites territoriales que surge de la aplicación al


terreno de una determinada causa jurídica.
El C.C. admite dos tipos de parcelas:
.) Dominiales: Extensión territorial del dominio
.) Posesorias: Extensión territorial del animus domine del poseedor

Las parcelas como poligonales cerradas de límites solo pueden originarse dentro del
derecho privado por tres causas jurídicas distintas:

12
Límite según título

Límite según posesión 1,2,3, parcelas dominiales

De acuerdo al ejemplo gráfico, cuando se hace la mensura del lote 1 y en relación a la


posesión, ejercida por su titular, cuántas parcelas se determinan ?
-P1 (parcela 1): Título y posesión.
-P2: Título sin posesión. Tengo un derecho a la posesión a través de la acción real de
reivindicación.
-P3: Posesión sin título - artículo 2363 del C.C. El posee porque posee.

Clases de parcelas Clases de límites

Dominiales* - Jurídicos (replanteo del polígono descripto


en el título)
- Aparentes de la posesión ( hechos materiales
existentes coincidentes con límite jurídicos)

Ej: muro divisorio, alambrado encaballado

Posesorias* - Invocados por el poseedor de acuerdo a


sus actos posesorios (que pueden estar
materializados o no)

*Dominiales: Expresan la extensión territorial del Dominio. Invocación al terreno de un título


de propiedad.
*Posesorias: Expresan la extensión territorial de la Posesión. Expresan la extensión territorial
del Animus Domine del poseedor.

13
Para que se pueda definir una parcela en posesión, la voluntad es decir el ánimus
dómine debe surgir del poseedor y no del agrimensor, es decir, que el poseedor es el que
decide si en el plano de mensura se crea una nueva parcela en posesión o simplemente se
relacionan los límites jurídicos a los hechos físicos existentes.
título colindante
Ej: (inmueble edificado)

eje pared
ABCD s/t
YA arranque s/t
 >tolerancia s/ mensura
AE s/ medición >ad s/t
De esta situación puede surgir en la mensura que se establezcan 1 ó 2 parcelas (según
sea el animus domine del propietario del inmueble ABCD
Habrá una parcela A dominial y podría haber una parcela posesoria B que resultaría
de una invasión al lindero, siempre y cuando el propietario tenga animus domine sobre esa
fracción y existan signos evidentes en el terreno de tal ocupación. De lo contrario la parcela B
no existiría y sólo se indicaría la posición de la pared en relación al límite jurídico CD ,a
través de la magnitud , lo importante es que la mensura no genera un mejor derecho sino
que prueba los hechos existentes .La posesión la debe justificar el poseedor en sede judicial y
no el agrimensor.

3-1) La edificación en terreno ajeno

Límites físicos de ocupación efectiva

Se pueden presentar tres casos

14
Casos Conducta de las partes Derecho del dueño Derecho del invasor

A Buena fe por parte del 1)Hacer suya la edificación Recibir una indemnización
invasor(2588 C.C ) y/o demoler lo edificado
2) Impedir la destrucción y llevarse los materiales
de la edificación pero con el consentimiento
del dueño

B Mala fe por parte del 1) Pedir la demolición


invasor (2589C.C ) de lo construido Derecho a ser indemnizado
2) Conservar lo hecho

Mala fe por parte de Idem caso A Idem caso A


C ambos (art 2590 C.C )

Las situaciones enumeradas pueden ser prevenidas por ejemplo mediante, la implementación
del certificado de deslinde y amojonamiento municipal .En la ciudad de Rosario , la
ordenanza Nro 4420 de la Municipalidad de Rosario establece que previo al otorgamiento de
cualquier permiso de edificación para obra nueva , remodelación ó ampliación de obras en
edificios existentes se deberá adjuntar con el plano de obra una mensura del terreno donde se
indiquen los límites jurídicos del inmueble emanados del título y su relación y vinculación
con los límites físicos existentes de manera de reflejar claramente el estado de hecho del
inmueble y sólo se otorga permiso de edificación sobre aquella parte del inmueble cubierta
por el correspondiente título .

Ejemplo:

15
Parcela dominial

Al ser identificados los límites dominiales a través del plano de amojonamiento


cualquier intento de construir fuera de ellos es interpretado como mala fe por parte del
propietario y el constructor , ya que los límites jurídicos se presumen conocidos.

Nota: Ver apuntes “El límite territorial”


La línea municipal
Límites Internacionales
Teoría sobre límites Internacionales
Espacios marítimos

16
Unidad 4 - Sucesiones

La sucesión es la transmisión de los derechos que componen la herencia de una


persona fallecida a la persona sobreviviente, a la cual la ley o el testador convoca para recibir
la herencia.
Esta persona es llamada “heredero”.
La sucesión puede ser legítima o testamentaria. Es legítima cuando se realiza en
función del C.C, y es testamentaria cuando se hace por la voluntad de la persona fallecida a
través de un testamento válido.(acto jurídico unilateral )
La sucesión se inicia desde la muerte del autor o por presunción de muerte, en los
términos prescriptos por el C.C.
Toda persona física o jurídica goza de la capacidad de ser sucesor, salvo los casos
prescriptos por la ley.
Son incapaces para ser herederos los condenados en juicio por delito o tentativa de
homicidio contra la persona cuya sucesión se trate o de su cónyuge o contra sus
descendientes. También el condenado en juicio por adulterio con la mujer del difunto.
La herencia puede aceptarse o renunciarse, pero la renuncia se pierde por el transcurso
de 20 años desde que la sucesión se abrió judicialmente.
A la muerte del causante, sus sucesores inician un juicio sucesorio que se efectúa ante
los tribunales de primera instancia civil y comercial, con jurisdicción sobre el último
domicilio que tuviera el causante. A este juicio lo inician los sucesores patrocinados por un
abogado.

En el juicio se debe probar:


1- El fallecimiento del causante.
2- La relación de parentesco entre el causante y los sucesores, o bien la existencia de
un testamento (ver requisitos de actos jurídicos unilaterales).
3- Debe acreditarse fehacientemente los bienes que componen el patrimonio del
causante.
El patrimonio del causante se denomina “masa hereditaria”.
No existe la desheredación en la Argentina, como si ocurre en otros países (ej: EEUU)
Una vez que se sustancia el juicio sucesorio es el juez el que declara a los herederos y
los pone en posesión de la herencia (o sea que puedan disponer de los bienes).
Esta sentencia judicial recibe el nombre de declaratoria de herederos y en ella se
instituyen a los herederos..
Los herederos declarados en relación al patrimonio del causante constituyen un
condominio, cuyas partes indivisas estarán fijadas por el C.C o bien por el testamento según
sea el caso de sucesión que corresponda.
Una vez dictada la sentencia, el juez ordena la inscripción del dominio de los bienes
inmuebles y/o registrables del causante a favor de los herederos en los registros que
correspondan.
El juez ordena al Registro General de la Propiedad (R.G.P) la inscripción del
dominio a favor de los herederos, la cual se efectúa habitualmente por el sistema de “tracto
abreviado”.
Se llama “tracto abreviado” porque la descarga del dominio se hace directamente en la
minuta del causante mediante sello marginal, o sea, que no se inscribe una nueva minuta a
nombre de los herederos, salvo en el caso de que haya habido partición previa de la masa
hereditaria entre los condóminos (herederos).

17
El R.G.P comprende un vasto número de divisiones o secciones para la inscripción de
documentos de actos jurídicos , a saber:
-Sección Dominio(común - PH) -Poderes Especiales
-Hipoteca -Declaratoria de herederos
-Embargos e inhibiciones -Marginales
-Bien de familia -Cesión de Acciones y Derechos

La declaratoria de herederos se inscribe en la Sección Declaratoria de herederos, es


decir, que la declaratoria tendrá dentro de esta sección un T, F, N de entrada y una fecha (f)
de inscripción. Ahí queda registrada la declaratoria.
En la minuta de dominio donde está inscripto el dominio causante, mediante nota
marginal, a través de un sello se colocará una leyenda que dirá: “transferido por declaratoria
de herederos (D.H) Nro......... (es el número de entrada que corresponde a la inscripción de la
declaratoria) de fecha .../.../... a favor de . . .

En el caso de efectuarse la mensura y/o división de un inmueble en sucesión


pueden presentarse tres casos distintos.

Ej:
A: titular del dominio, fallecido; B: cónyuge, y 2 hijos H1y H2

Primer caso: Que la sucesión esté en trámite o aún no se haya iniciado. En esta
hipótesis, en el plano de mensura, figurará como propietario A, pero entre paréntesis
se colocará la leyenda: “sucesión en trámite”(aunque no se haya iniciado); y el
dominio que se incluye en el plano será el T, F, N y f del causante.

Segundo caso: Que haya Declaratoria de herederos inscripta en el R.G.P. el


propietario, en el plano de mensura, son los que figuran en la D.H.
En la Sección Dominio: T F N f de A
T.D.H - Transferido por declaratoria de herederos número . . .
de fecha . . . (el sello marginal ya explicado).

Tercer caso: Que haya partición (adjudicatarios de los bienes de la sucesión).


Si hay partición, hay hijuelas. Estas son títulos instrumentales donde constan los
bienes, tanto muebles como inmuebles, que se adjudican a cada uno de los herederos al
realizarse la partición de la herencia o división del condominio. La hijuela la otorga el juez,
es como una escritura hecha por un juez.
En este caso, si hay partición, la mensura se hará sobre un inmueble ya adjudicado a
alguno de los herederos y como la hijuela se inscribe en el R.G.P bajo la forma de una minuta
de dominio común, convencional, entonces tendrá T, F, N.
En la mensura pondremos a los adjudicatarios.
Propietario: Adjudicatario titular de la respectiva hijuela.
Dominio: T, F, N y f de la respectiva hijuela.

4.1) División de condominio de la masa hereditaria

Una vez practicada, dictada la D.H, los herederos pueden optar por mantener el
condominio o dividirlo, en cuyo caso existen dos vías ,Extrajudicial y Judicial.
Si es por vía” extrajudicial ” (solución amigable) la división del condominio se
efectúa por escritura pública mediante la cual se adjudican los distintos bienes a cada uno de
los ex-condóminos de acuerdo a la forma que éstos decidan. Esta escritura se llama

18
“declarativa de división de condominio ” y luego se inscribe el dominio en el R.G.P, o sea,
que va a haber una sola minuta porque hubo una sola escritura, entonces a cada adquirente le
corresponderá el mismo T, F seguidos (varios inmuebles), N corridos, la misma fecha, y cada
inmueble se distinguirá por un número de orden.

Este procedimiento vale también para la división de cualquier tipo de condominio, ya


sea que el condominio se haya formado por vía de una sucesión o por cualquier otra causa
jurídica.

Ej: un condominio de un inmueble de 100x100 lo dividimos por mensura

50 50 Plano de mensura

Lote Lote
A B

100
Realizado el plano de mensura, se realiza la escritura del condominio; a A le
corresponde el lote A y a B le corresponde el lote B, no hay adquirentes , ni transmitentes,
sólo adjudicatarios .

Si no hay acuerdo se recurre a la vía judicial (solución contenciosa).


En este caso el juez lo primero que ordena es el “inventario y avalúo”. Esto consiste
en identificar cada uno de los bienes que componen la masa hereditaria y asignarle un valor
en moneda corriente a cada uno de ellos.
Este “inventario y avalúo ” lo ejecuta un perito partidor que puede ser un contador
público, un abogado y si se trata solo de bienes inmuebles un agrimensor u otro profesional
con incumbencia en valuaciones, por ej: un ingeniero civil, arquitectos o ingenieros
especialistas.
El perito partidor una vez realizado el “inventario y avalúo” realiza una propuesta de
división de bienes de acuerdo a los porcentuales establecidos por el C.C si no existiera
testamento. Esa propuesta si es aceptada por los herederos, el juez la aprueba sin más trámite
y ordena que se realicen las hijuelas correspondientes , adjudicándose los bienes en la
manera propuesta .
Las hijuelas se inscriben en el RGP, por ende cada una de ellas tendrá su T, F y Nº. En la
escritura original aparecerán tantos sellos marginales como hijuelas haya.

Nota: auto=expediente
actor= el que inicia el juicio
demandado = contra quien se efectúa el juicio
foja = hoja

4-2) Cesión de derechos y acciones sucesorias

La cesión de derechos y acciones sucesorias está relacionada con la posibilidad que


tiene un sucesor de vender la parte que le correspondiera en el juicio sucesorio a un tercero o
a otro sucesor
En realidad lo que vende son sus derechos como presunto heredero por la parte que le
pudiere corresponder.

19
No se constituye un derecho real( D.R) sino un derecho personal (D.P) a favor del
tercero que reemplazará al cedente en el juicio sucesorio y en la eventual partición posterior
Ej: A, es propietario , tiene tres hijos h1,h2,h3; no tiene cónyuge, al fallecer A se
comienza a tramitar su juicio sucesorio
Según el C.C , H1 tiene el 33% indiviso del inmueble y por tanto decide vender a B
sus derechos y acciones sucesorias que le pudieran corresponder. Por tanto , B se presentará
ante el juez con su título de adquisición de derechos y acciones a fin de hacer valer sus
derechos de manera que en la declaratoria de herederos se lo imponga como condómino
conjuntamente con los otros dos hijos, en reemplazo de h1
La cesión puede hacerse por escritura pública o por boleto privado, pero en este caso
podría ser atacado .El riesgo esl que el juicio sucesorio no termine nunca y B quede sin la
confirmación judicial de su derecho , sólo compra un derecho dentro de un juicio, a una parte
indivisa que no ha sido declarada formalmente.
Otro riesgo es que h1, venda más de lo que supuestamente le corresponde, en este
caso se anula la compra de derechos y acciones
Las ventas de derechos y acciones por escritura pública se inscribían hasta 1985 en el
R.G.P en la sección Derechos y Acciones(D y A) con un Tomo, Folio, Número y fecha

20
Unidad 5-Accesión

Dentro de los 4 modos para adquirir el dominio está la Accesión

Natural Por medios naturales

Accesión

Artificial Por medios antrópicos ó artificiales


5-1) Accesión natural

Las dos figuras jurídicas que la conforman son el Aluvión y la Avulsión

5-1-1)Aluvión

El articulo 2571 del CC define a la Accesión diciendo que: se adquiere el dominio


cuando una cosa mueble o inmueble accede a otra por adherencia natural o artificial.
El artículo 2572 del CC define al aluvión diciendo que los acrecentamientos de tierra
que por acción paulatina de las corrientes de agua (ríos, arroyos ) van accediendo por
adherencia natural a los terrenos colindantes a los cursos de agua pertenecen a los dueños de
las propiedades ribereñas. Esto en el caso de Ríos No Navegables. Siendo en las costas del
Mar o Ríos Navegables pertenecientes al Estado

Ejemplo:

Propietarios
aluvión a favor de los propietarios

curso no navegable

El aluvión pertenecerá a los propietarios ribereños siempre y cuando se forme sobre la ribera
externa del curso de agua , o sea , mas allá de la “Línea de Ribera”(deslinde entre el dominio
público y el dominio privado).

21
mayores bajantes
LR ordinarias LR
C.L.R mojón
mojón

Ribera Externa mayores crecientes


(dominio privado) ordinarias
Ribera Interna Ribera Interna
Lecho

Cauce Dominio Público

( Art. 2340 C.C )

C.L.R: cota de línea de ribera , está dada por el promedio de las más altas aguas en su
estado normal( mayores crecidas ordinarias) según el artículo 2577 del CC.
El lecho del río es el canal por donde circula el agua en forma permanente en
condiciones de nivel de aguas medias ó bajas.
Las riberas interna son las zonas que el río ocupa y desocupa durante las mayores
crecidas ordinarias .Se denomina cauce al lecho más la ribera interna. A partir de la L.R
comienza el dominio de los particulares
Se llama ribera externa o margen a la zona que va desde la L.R hasta la línea
correspondiente a la máxima creciente extraordinaria( cota de inundación).

El aluvión corresponde sólo a los propietarios ribereños colindantes con los cursos de
agua naturales no así con cursos de agua artificiales, por ejemplo canales.

También constituye aluvión la superficie que deja de cubrir el río ó curso de agua
debido a un cambio natural en su curso.

Los dueños de terrenos linderos con espejos de agua, por ejemplo : lagos, lagunas etc.
no adquieren ningún derecho sobre los terrenos descubiertos por cualquier disminución de las
aguas , ni tampoco pierden ningún derecho por el aumento del nivel de las aguas . Quiere
decir que no existe Aluvión en los espejos de agua (lagos, lagunas).

Para poder adquirirse el derecho de aluvión, el terreno tiene que estar firmemente
consolidado y haber dejado de pertenecer efectivamente al cauce del río .
Cuando se forma un terreno de aluvión a lo largo de varias propiedades ribereñas la
distribución del terreno se hará en proporción del ancho que cada propiedad tiene sobre el río.

El trámite de aluvión se reclama ante la prov. correspondiente.


Se presenta: 1) Plano de mensura de la fracción que se pretende adquirir por aluvión.
2) Informe técnico geomorfológico que justifique la conformación del aluvión.
3) Títulos que demuestren ser propietarios linderos con el curso de agua.
Finalmente se realiza una escritura traslativa de dominio.

22
5-1-2)Avulsión

Cuando un curso de agua se lleva por fuerza súbita una parte del terreno y la deposita
uniéndola físicamente a un terreno que está aguas abajo o en la ribera opuesta , el titular del
inmueble beneficiado adquiere el dominio por Avulsión y el damnificado pierde el dominio
consecuentemente .

5-2)Accesión Artificial

La accesión artificial la define el artículo 2587 del C.C que dice que el que sembrare ,
plantare o edificare en su propio inmueble adquiere la propiedad de lo sembrado, plantado ó
edificado , independientemente del origen de la semillas, plantas o elementos de
construcción.

En el caso de edificaciones para que sean considerados como inmuebles por accesión
deben ser realizadas con carácter de permanente .

Nota: Ver apuntes: Línea de Ribera


Adquisición del dominio por Accesión

23
Unidad 6- Titulos

Ya hemos visto en el Capítulo 2, ítems 2-8-1-4, las definiciones de Título Causal, Título
Instrumental y los 4 requisitos para la transmisión y adquisición de dominio de actos
bilaterales; ahora definiremos Título, Título traslativo, Título declarativo, Título perfecto,
Título imperfecto y Justo título.

Título : Es la causa fuente del Derecho; la causa en virtud de la cual se detenta el derecho
real de Dominio sobre una propiedad.
Título traslativo: Es el título en virtud del cual se transfiere la propiedad; ellos son: la venta,
la donación, la permuta, el legado, el pago. El Título traslativo es constitutivo del Derecho, lo
genera y constituye su base jurídica.
Título declarativo: Se limita a declarar Derechos existentes, nada crea, pues continua en la
persona del transmitente; ellos son: la herencia, la partición, el condominio.
Título Perfecto: El título perfecto es aquel que cumple con las cuatro condiciones para
transmisión de dominio; además es un título inatacable al menos en los 20 años anteriores a
su transferencia y por último la descripción del inmueble debe responder a un plano de
mensura vigente.
Título Imperfecto: Tenemos dos ejemplos

.) Título Putativo o imaginario: es aquel que cumple con todos los requisitos de un título
aparentemente perfecto pero no se aplica al inmueble en posesión.
Su saneamiento sería por trueque o permuta; o por prescripción adquisitiva.
.) Justo título: es aquel que tiene todas las características de un título perfecto pero adolece
de una, que el que transmitió no estaba en condiciones de hacerlo.
Se sanea por una figura llamada Prescripción corta (decenal). Si no se objeta en 10 años
pasa a título perfecto.

6-1)Clasificación de títulos

Modo Título Causal Título Instrumental Clasificación

A Tradición Compra -Venta, De carácter notarial Traslativos


Permuta ,Donación ( Escritura Pública)
legado, etc

A Sucesión Ley de la Judicial (D H- Hijuela ) Declarativos


Herencia ( se declara por vía
Declaratoria de judicial quienes
herederos heredan)

24
Modo Título Causal Título Instrumental Clasificación

B Prescripción Posesión Sentencia Judicial Supletorios


( suple al título original
ya que el poseedor
no tenía título )

Traslativos
A Expropiación Utilidad Pública Notarial / Judicial (es una compraventa
forzoza)

B Accesión Acción de la Notarial Supletorios


Natural naturaleza ( otorgado por el estado)

A Títulos Derivados

B Títulos Originarios

6-2)Títulos Putativos ó imaginarios

El título putativo es aquél que cumple todos los requisitos de un título perfecto pero
que no se aplica al inmueble realmente poseído , es decir que corresponde a otro inmueble
distinto al que realmente se está poseyendo.

Ejemplo:
Inmueble en posesión de A

Por ejemplo el propietario del lote1 cuando va a tomar posesión del mismo
equivocadamente se ubica en el lote 2, construyendo su vivienda en este sitio .El tiene
posesión del lote 2 y su título corresponde al lote 1. El tiene un título putativo.

Nota: ver apunte “Teoría del Título de propiedad”. “Títulos” (Moretto)

25
Unidad 7-La Mensura

A lo largo del tiempo se dieron diferentes definiciones del concepto de mensura


debidas en general a juristas o agrimensores
En el siglo pasado Juan Segundo Fernández definió la mensura como “la inteligencia
del título aplicada al terreno ” y explicaba que la mensura tenía dos partes una jurídica que
era la interpretación del título y la otra geodésica(ó topográfica) que consiste en replanteo del
título en el terreno.

Otro jurista importante llamado Hugo Alsina , la definió como” la operación técnica
que tiene por objeto la ubicación de un título sobre el terreno , trazando su forma geométrica
en un plano , que es la expresión gráfica de las indicaciones contenidas en el título para
comparar si la superficie poseída es la que este indica y determinar en su caso el origen del
exceso o de la porción que falte en relación a las propiedades linderas “.
Como definición de mensura vamos a tomar a la que surge de la reunión nacional de
especialistas en Agrimensura de la Universidades Nacionales convocada por el Ministerio de
Educación, del 15 al 17 de junio de 1987.
“La mensura es la operación de Agrimensura compuesta por un conjunto de
actos tendientes a investigar , identificar , determinar , representar y documentar las
cosas inmuebles y sus límites conforme con las causas jurídicas que las originan y a
relacionarlas con los signos de la posesión”

7-1)Los principios generales de la mensura

Son una serie sistemática de bases fundamentales que tienden a sintetizar el


ordenamiento jurídico y técnico que sustenta a la mensura en nuestro derecho.
Estos principios se aplican a toda clase de mensuras y atienden al concepto de que
antes de medir un inmueble es necesario identificarlo y delimitarlo , de manera precisa, de
nada me sirve la medición más perfecta si no se sabe que es lo que se mide .

MENSURA = MEDICIÓN TOPOGRAFICA


Los principios fundamentales de la mensura son los siguientes:

1) La identidad

En primer lugar , en la mensura debe determinarse cual o cuales son los derechos cuya
extensión territorial se van a determinar; por ejemplo, distinguir claramente dominio de
posesión; tener bien identificado a los respectivos titulares de los distintos derechos en juego.

2) La delimitación

Este principio se relaciona con el concepto de homogeneidad de las causas jurídicas ,


o sea , que dos causas jurídicas colindantes deben tener un único límite que las separe, ningún
límite parcelario puede determinarse unilateralmente siempre hay que estudiar los límites de
las parcelas linderas , por que de lo contrario se estaría ante un límite presunto que puede o
no coincidir con los demás límites emanados de los títulos

26
3) Ubicación

Establece que la ubicación de un inmueble debe ser única en el espacio territorial , el


plano de mensura debe contener todos los elementos necesarios para ubicar territorialmente
sin duda alguna la o las parcelas que represente.

4) Publicidad

Establece la presunción de que la documentación que identifica y representa a cada


parcela es conocida por terceros .
Dado que los D.R. se ejercen “ erga omnes “(contra todos ), debe existir un sistema
registral que permita publicitar la aplicación territorial de los D.R a través de los planos de
mensura .Esta función le corresponde al Catastro , que publicita parcelas surgidas de la
aplicación de D.R o de posesiones de hecho.

5) Legitimidad

Establece la presunción de que la aplicación territorial del derecho realizada a través


de una mensura es en principio correcta y quien lo ponga en duda deberá generar la prueba
para demostrarlo.

6) Autenticidad

Establece que el plano de mensura desde el momento en que está inscripto en Catastro
es prueba de la existencia de la parcela , de su ubicación y de sus límites , sin perjuicio de la
responsabilidad civil y penal que le corresponde al Agrimensor firmante del plano .Este
principio se vería potenciado si el Agrimensor fuera oficial público además de perito.

Identidad

Delimitación

Ubicuidad

Principios generales de la mensura Publicidad

Legitimidad

Autenticidad

7-2)La indivisibilidad de la Mensura

Desde el punto de vista jurídico , no tiene sentido clasificar las mensuras , por ejemplo
en urbanas y rurales, partiendo del concepto erróneo de que las urbanas son más fáciles que
las rurales. Esto es así por que cualquier mensura rural puede ofrecer a priori enormes
dificultades desde el punto de vista jurídico y ser muy sencilla desde el punto de vista
topográfico ó viceversa , o sea que ,el grado de dificultad de una mensura no se puede saber
hasta que ella no se realiza íntegramente.

27
Por ejemplo : la mensura de la zona ocupada por una servidumbre de electroducto o
de gasoducto no se distingue de otra mensura, por las características constructivas de la obra
civil sino por el derecho que se está aplicando al territorio.

7-3)Estado de Hecho .Concepto

El estado de hecho de un inmueble surge de la aplicación territorial del derecho


correspondiente , la determinación de los límites jurídicos que de él emanan y su relación con
los límites físicos que materializan las posesiones u ocupaciones existentes , o sea , que el
estado de hecho del inmueble se determina en el acto de mensura , se exterioriza a través del
plano de mensura y cuando el plano se inscribe en Catastro , el estado de hecho se convierte
en estado parcelario, porque por definición la parcela nace dentro de Catastro.
El estado de hecho es la situación ó condición jurídica y fáctica en la que está el
inmueble al momento de realizar la mensura.
ESTADO DE HECHO: POLIGONO DE OCUPACION + POLIGONO JURIDICO
(estado de derecho)

Realizar gráfico del origen de las tres parcelas

7-4) Pasos para la ubicación de un título por mensura

1)Estudio de Título

a- Determinar Titulares
b- “ Derechos aplicados
c- “ la descripción del inmueble (gráfico según título )
d- “ inscripción de dominio en R.G.P.

2)Estudio de antecedentes jurídicos y catastrales

a- Títulos de linderos
b- Líneas municipales, largo de cuadra, anchos oficiales de las calles, nombre de las
calles.
c- Restricciones al dominio
d- Normas de división del suelo
e- Planos de mensura ( tanto del inmueble que se va a mensurar ,como de los
inmuebles de los linderos; en algunos casos es necesario hacer un croquis de integración de
títulos y de integración de planos de mensura)

Para aplicar un título al terreno lo primero a determinar es


a- Punto de arranque
b- Línea municipal

28
El punto de arranque es fundamental porque es un punto unívoco a partir del cual se
mide el arranque que expresa el título. Ese punto va a ser en la mayoría de los casos la
intersección de las líneas municipales.

Conclusión: Estado de derecho + Estado ocupacional + Criterio profesional: MENSURA


DEL INMUEBLE.

Ejemplo:

1)Caso ideal
LM: deslinde entre el Dominio
público y el Dominio privado.

LE: línea de edificación


L.M= L.E

Pto. de arranque

2) Caso genérico

L.E L.M A intersección de L.E


B “ “ L.M

AB

B
L.M

A L.E

Para definir el vértice B, entran a jugar dos elementos claves que son el “ancho
oficial” de las calles y el largo oficial de las cuadras. Con estos dos elementos se puede
determinar las diferencias entre L.M y L.E
En la ciudad de Rosario el ancho oficial de las calles pavimentadas , esta definido por
el ancho de las veredas más el ancho de las calzadas
L.M
cordón
A.O

cordón
L.M

La vereda es la franja que va desde la L.M al borde del cordón , teniendo en cuenta
que hay dos clases de cordones

29
1) Vertical

2) Oblicuo

se toma en el punto medio

La siguiente figura indica el corrimiento de las construcciones respecto de la línea municipal

L.M 0.1
5.5 5.6
cordón

7 18 A.O
cordón
5.5 5.4
0.1
L.M

Se plantea en forma frecuente el caso donde el ancho de la calzada no coincide con


el oficial .A los efectos de definir cual L.E está desplazada respecto de la L.M , en la
Municipalidad se tomo se creó el criterio del “semiancho” que consiste en suponer que el eje
teórico de la calle es coincidente con el eje de pavimento existente.
Este método no se contrapone con la necesidad de buscar los mojones en los vértices
de la manzana, cuando éstos puedan ser hallados .
En los casos en los que no se puede aplicar el método del semiancho o bien que las
calles sean de tierra, hay que tomar como antecedente :
1º) los planos de mensura anteriores existentes , tanto de la manzana , como de las manzanas
linderas ,para ver que referencias dan esos planos de los vértices de la manzana.
2º)buscar los mojones tanto del vértice de manzana como de lotes de la misma.
Una vez ubicado el punto de arranque se mide el arranque de acuerdo a lo que dice el
título ó el plano de mensura a aplicar.
Puede ocurrir que el título no mencione arranque en cuyo caso debe realizarse un
estudio de los títulos linderos para identificar la ubicación del inmueble a mensurar mediante
la sumatoria de los frentes de esos títulos

30
Sumatoria de las medidas de frentes según planos ó títulos S1= T1 +T2
S2= T3 +T4
S1 S2

T1 inmueble
T4
T2 T3

Largo de cuadra ( L.C)

En la situación ideal el Lc de títulos de la cuadra.

7-5) Replanteo

El replanteo de un título consiste en llevar al terreno las dimensiones lineales y


angulares que cita el título , o el plano de mensura a que se hace referencia el título.
Siempre es necesario estudiar los planos por la indicación de los ángulos que rara vez
mencionan los títulos y una vez definido el polígono a medir , proceder a replantear y
amojonar cada uno de sus límites con el procedimiento topográfico mas adecuado .

7-6) Excedentes superficiales

Definimos el real sobrante al caso en que la ocupación aparente o la posesión


aparente ejercida exceda los límites del polígono s/ título sin que se afecten los derechos de
los linderos. En la provincia de Santa Fe, Catastro acepta hasta un 5% de la superficie del
terreno según título. Definimos real faltante cuando la ocupación aparente ó la posesión
ejercida tiene una extensión menor que la del polígono según título, sin que se verifiquen
excesos de ocupación o posesión por parte de linderos .
Tanto para los casos de real faltante ó de real sobrante como para los casos de
invasiones de los linderos o a los linderos las dimensiones afectadas siempre tienen que
superar las tolerancias de mensura establecidas en las reglamentaciones provinciales.
En la provincia de Sta Fe estas tolerancias están dadas por las Instrucciones Generales
para mensura de la “D.P.C”.

7-7) Confrontación entre la posesión u ocupación ejercida (S/M) y el derecho a


poseer según título (S/T)

Diferencia Signo Situación Calificación

Afecta a linderos Invasión a linderos

Real sobrante (si excede tolerancia)


S/M-S/T + No afecta a linderos

Diferencia en mas (si no excede toler.)

31
Diferencia Signo Situación Calificación

Hay posesión en exceso Invasión por los linderos


de los linderos

S/M-S/T Real faltante si excede tolerancia


No hay posesión en
exceso de los linderos Diferencia en menos si no la excede

= 0 Situación ideal

7-7-1)Resolución jurídica del real sobrante en la provincia de Sta Fe

En nuestra provincia el caso del real sobrante (R.S) puede resolverse a favor del
propietario mediante la ejecución de una mensura en la cual se deslinda la totalidad del
inmueble poseído ,dejando aclarado que no se afectan títulos de terceros, y una vez inscripto
el plano puede realizarse una rectificación notarial del título por escritura pública donde se
describa al inmueble de acuerdo a las dimensiones que surjan de la mensura.
En la próxima transferencia de dominio se transmitirá con el nuevo plano de mensura,
quedando saneada la descripción del inmueble.
Desde luego que en esta situación , el exceso en la superficie implicará un aumento en
la valuación del inmueble y un recargo en el impuesto inmobiliario.
En la provincia de Bs. As. , el procedimiento es otro , ya que detectado el sobrante es
la provincia quien se lo vende al propietario interesado, utilizando como argumento el
artículo 2342 del C.C.
El caso de real faltante(R.F), se resuelve de igual modo en la provincia de Sta. Fe( el
procedimiento es , mensura y rectificación del título)

Comentario: puede darse el caso que las superficies S/M y S/T difieran en valores
pequeños debido a diferencias originadas en el cambio de normativas respecto a las
unidades en las que deben ser expresadas las medidas; hasta 1958 , en la provincia de Sta Fe
las mediciones para mensuras se realizaban en mm (10.533m)por lo tanto los títulos
describían los inmuebles con las medidas expresadas en mm . A partir de ese año se adoptó
la medición al cm, esto implica que si se midiera un titulo anterior a ese año las magnitudes
S/M se expresarán en cm(10.53), por lo que se generará un pequeño error de redondeo.

Nota: Ver Libro “La Mensura” de J. Belaga


Libro Mensura y límites territoriales de carlos Chesñevar
Ap. Principio de Homogeneidad de las causas jurídicas de J.Belaga

32
7-8) Balance de superficies

Definición: El balance de superficies es al comparación entre la superficie que surge


del título aplicado al terreno y la superficie que surge de la mensura , estudiándose el origen
y la razón de las eventuales diferencias.

Ejemplo 1 : El título no consigna superficie, pero consigna medidas perimetrales

Sup S/T (calculada) ---------------------- 300m2

Sup S/M ----------------------- 300m2

Diferencia

Ejemplo 2: Un lote se divide en N lotes


Sup S/T --------------------- 300m2

Sup lote 1------------------- 100m2

Sup lote 2------------------- 150m2

Sup lote3-------------------- 50m2

Sup total S/M---------------300m2

Diferencia

Ejemplo 3: Se desea de lotear una manzana deslindada por calles

calle X A B

1 2 3
calleY Sup 10000 m2 calleZ

4 5 6

calle F D C

Sup S/T--------------------------------- 10000 m2

Sup polígono ABCD S/M------------- 10000 m2

Diferencia

33
Lote Sup En cuadro aparte se confecciona una planilla de superficie como se
indica

1 ----

2 ----

3 ----

Ejemplo 4: El Sr. A es propietario y su título data de 1960 . En 1970 decide vender un lote
de 10m de frente por 50m de fondo, o sea de 500m2, para lo cual manda a ejecutar un plano
de mensura , y transfiere a B el lote 1.

S/T 1000m2 plano de mensura

50m 50m 1 2
transferido a” B”

10m 10m
20m

`En la escritura de A por nota marginal , se hace la correspondiente descarga de la


venta,......”vendido de lo que expresa el título el lote 1 al Sr. B, en fecha....,según plano
nro...../....
Posteriormente el Sr. A decide subdividir el lote 2 en los lotes 2A y 2B

2A

2B

El balance de superficie de esa división es :

Sup S/T............................ 1000m2


Sup transf s/ plano.............. 500m2
Sup remanente s/t............... 500m2
Sup lote 2a S/M....................
Sup lote 2b S/M....................
Sup total S/M....................500m2

Diferencia

Un caso más complejo pero sencillo de resolver , sería que del título original, en
diferentes épocas se fueran vendiendo distintos lotes mediante distintos planos , en cuyo caso
la superficie transferida que se indica en el balance de superficies debe ser la sumatoria de

34
todas las transferencias efectuadas para legar siempre al remanente del título del inmueble
cuyo dominio aún pertenece al titular de la mensura.

Ejemplo 5

En 1950, el Sr. A compra un terreno de 10 x 30 que se inscribe a un determinado


Tomo ,Folio .En 1970, compra el lote lindero , de 10 x 30, que se inscribe a otro Tomo y
Folio.
Ahora desea obtener tres lotes de los de los terrenos que tiene
En el plano de mensura se consignará en el rubro inmueble la identificación separada
de cada uno de los lotes de acuerdo a lo que digan sus respectivos títulos .En el rubro
dominio se hará constar las dos inscripciones correspondientes.

Sup total S/ de títulos ..........................................600m2

Sup total lote 1.....................................................

Sup total lote 2.....................................................

Sup total lote 3.....................................................

Sup total S/M........................................................600m2

Diferencia...........................................................
Este ejemplo es válido solamente para lotes contiguos y del mimo propietario.

Ejemplo 6 : Se desea efectuar un loteo, destinando al lote 8 para apertura de calle


pública
A calle X
B
1 2

Lote B 8 5 4 calle Y

7 6
C
D calle Z

Sup S/T.............................................10000m2

Sup polígono ABCDA S/M ..............10000m2

Diferencia..........................................

En la planilla de superficie anexa, además de la superficie de los n lotes se tendrá que indicar
el lote que se destinará a de calle con su correspondiente superficie y en el rubro
observaciones, se deberá indicar la situación jurídica de ese lote , por ejemplo : lote 8
destinado a calle pública donado a la Municipalidad de ........ por expediente nro.... y aceptada
su donación por ordenanza o decreto Nro ( recordar artículo 1810 del C.C )

35
Esto es extensivo a todo tipo de cesiones o donaciones al estado , por ejemplo
espacios verdes, parques, plazas siempre que estén destinados al dominio público.

Ejemplo 7: Existe un plano de mensura de 1970 donde se divide un inmueble en


tres lotes .El propietario no efectuó transferencia alguna , es decir que en 1992 subsiste la
vigencia de ese plano pero el propietario desea ahora dividir en dos a uno ellos , por ejemplo
el lote 1.

1a 1b 2 3

En ese caso y habiendo plano de mensura anterior vigente , no es necesario hacer la


mensura total del inmueble , sino efectúan la división del lote 1, ya existente.

Sup S/T ................................................1500m2

Sup lotes 2 y 3 S/plano /70....................1000m2

Sup lote 1 S/ plano /70.......................... 500m2

Sup lote 1a S/M....................................Xm2

Sup lote 1b S/M...................................Ym2

Sup total S/M....................................500m2

Diferencia

Ejemplo 8 Un lote con salida a una calle es afectado por el ensanche de la misma a
través de una ordenanza

1 2 A.A.O antiguo ancho oficial


N.A.O nuevo ancho oficial

N.A.O A.A.O

Primera Opción: Que el terreno sea baldío . En este caso , de la mensura surgen tres
lotes ya que se agrega un tercero destinado al ensanche que será cedido a la Municipalidad.

36
Sup S/T.....................................x

Sup S/M lote 1...........................y1

Sup S/M lote 2...........................y2

Sup S/M lote 3...........................y3

Sup Total S/M............................y

Diferencia

En “Observaciones” se aclara la situación jurídica del lote 3, por ejemplo: Que se


cederá a la municipalidad correspondiente o que está sujeto a expropiación .

Segunda Opción: El terreno está edificado al frente. Se plantea una división para
dividir de acuerdo a las construcciones existentes .En este caso , salvo que se expropie el área
afectada , con la eventual demolición de la construcción que está fuera de la nueva L.M (línea
municipal), no se realiza la donación de las fracciones afectadas , mientras las edificaciones
subsistan.

1 2

3 4

En el plano quedarían cuatro lotes . El balance de superficies es igual al ejemplo


anterior . En “ Observaciones” , se indica que el lote 3 está destinado a futuro ensanche de
calle , no puede transferirse en forma independiente . Idénticamente se aclara para el lote
cuatro.

Ejemplo 9: Supongamos que un inmueble rural es atravesado por un arroyo, y que el


título indica la superficie total del predio incluyendo al arroyo. Como éste es de dominio
público (art.2340 inc 4 del C.C), en el caso de hacerse una mensura , la superficie
correspondiente al arroyo deberá identificarse y excluirse de la superficie de dominio
privado. Los límites del mismo estarán dados por la línea de ribera , o bien de no existir esta ,
por una poligonal que siga lo mas aproximadamente las sinuosidades del cauce, teniendo en
cuenta en cuenta para su determinación criterios geomorfológicos y edafológicos asociadas a
las mayores crecidas ordinarias . (Línea de Resaca )
arroyo

4 L .R

3 L.R

2 1

37
Sup Total S/T....................................................X

Sup lote 1S/M...................................................Y1

Sup lote 2S/M...................................................Y2

Sup lote 3S/M...................................................Y3

Sup lote 4S/M...................................................Y4

Sup total S/M....................................................X

Diferencia

En observaciones se indicará que el lote 3 constituye el cauce del arroyo de dominio


público provincial.

Ejemplo 10: Tenemos la misma situación que en el ejemplo anterior pero, en este
caso el título consigna la superficie total y además la superficie libre ( sin el arroyo ); en esta
caso el balance de superficie será:

Sup S/T..........................................................X

Sup libre de arroyo S/T..................................X1

Sup lote 1S/M................................................Y1

Sup lote2S/M.................................................Y2

Sup lote4S/m..................................................Y4

Sup Total S/M.................................................X

Diferencia

Si se tratara de un camino ó calle pública en lugar de un arroyo u otro curso de agua el


tratamiento es conceptualmente el mismo

Ejemplo 11:

A1 A2 Propietario A y B

prop B
prop A B1 B2

38
A y B son propietarios y deciden rectificar o escuadrar sus respectivos lotes. A le
transferirá a B el lote A2 y B lo compensa con el lote B1. Este Trámite se realiza mediante
una compraventa o permuta .
La descripción de la Carátula del plano de mensura sería la siguiente

En el rubro propietarios 1) A
2) B

“ “ “ inmueble 1)Lote A del plano Nro....Fecha...


2) Una fracción en forma triangular.... destinado como lote B....

“ “ “ dominio 1) T... F... N.... f

2) T... F... N.... f


Balance de superficie

Título 1) SupS/T.............................Xm2

SupS/M lote A1..............y1 m2

SupS/M lote A2 .............y2 m2

Sup total S/M.............. Ym2

Diferencia...........................

Título 2) Sup S/T................................Xm2

Sup S/M.lote B1.................. y1m2

Sup S/M lote B2......... .........y2 m2

Sup total S/M.....................Ym2

Diferencia.............................

En observaciones aparte de las aclaraciones habituales, se indicará que el lote A2 se anexará


al lote B2 , no pudiendo transferirse independientemente. Idéntico tratamiento recibe el lote
B1 con respecto al lote A1.

Ejemplo 12 :

39
D C

lote1
Límite jurídico

A B

lote 1

La fracción  está en efectiva posesión por parte del propietario del lote 1, pero se extiende
sobre el título del lindero este( o sea que constituye una “ invasión al lindero”).

Balance de superficie

Sup S/T........................................Xm2

Sup lote1 S/M..............................Ym2

Diferencia.....................................

(fuera del balance de Sup. ) Sup. polígono ABCDA S/M ( en posesión) ............Zm2

Ejemplo 13:

En mensuras destinadas para información posesoria, el carácter de “Propietario” se cambia


por “ Poseedor”, y dominio queda en blanco .

Balance de superficie

Sup S/M polígono (ABCDA)......................Xm2 (no hay comparación con la


superficie del título , por que no hay aplicación del título al terreno , sino determinación de la
extensión territorial del “animus domine” del poseedor).

En el plano se tiene que identificar él o los títulos afectados debiéndose incluir los
respectivos croquis según títulos.

40