Rendición de cuentas

1° Curso de Capacitación para Administradores de Consorcios

Autorizado por la Dirección de Defensa y Protección al
Consumidor del GCBA

DR. LEANDRO GUEVARA

 Código Civil y Comercial
Clasificación de personas jurídicas
ARTÍCULO 148.- Personas jurídicas privadas.
Son personas jurídicas privadas:
a. las sociedades;
b. las asociaciones civiles;
c. las simples asociaciones;
d. las fundaciones;
e. las iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas;
f. las mutuales;
g. las cooperativas;
h. el consorcio de propiedad horizontal;
i. toda otra contemplada en disposiciones de este Código o en otras leyes y
cuyo carácter de tal se establece o resulta de su finalidad y normas de
funcionamiento.
 Código Civil y Comercial
Clasificación de personas jurídicas

ARTÍCULO 150.- Leyes aplicables. Las personas jurídicas privadas que se

constituyen en la República, se rigen:
a. por las normas imperativas de la ley especial o, en su defecto, de este
Código;
b. por las normas del acto constitutivo con sus modificaciones y de los
reglamentos, prevaleciendo las primeras en caso de divergencia;
c. por las normas supletorias de leyes especiales, o en su defecto, por las
de este Título.
Las personas jurídicas privadas que se constituyen en el extranjero se
rigen por lo dispuesto en la ley general de sociedades.
 Código Civil y Comercial
Contabilidad y estados contables

ARTÍCULO 320.- Obligados. Excepciones. Están obligadas a llevar

contabilidad todas las personas jurídicas privadas y quienes realizan una
actividad económica organizada o son titulares de una empresa o
establecimiento comercial, industrial, agropecuario o de servicios…
Sin perjuicio de lo establecido en leyes especiales, quedan excluidas de las
obligaciones previstas en esta Sección las personas humanas que
desarrollan profesiones liberales o actividades agropecuarias y conexas no
ejecutadas u organizadas en forma de empresa. Se consideran conexas las
actividades dirigidas a la transformación o a la enajenación de productos
agropecuarios cuando están comprendidas en el ejercicio normal de tales
actividades. También pueden ser eximidas de llevar contabilidad las
actividades que, por el volumen de su giro, resulta inconveniente sujetar a
tales deberes según determine cada jurisdicción local.
 Código Civil y Comercial
Rendición de cuentas
ARTÍCULO 858.- Definiciones.
Se entiende por cuenta la descripción de los antecedentes,
hechos y resultados pecuniarios de un negocio, aunque
consista en un acto singular.
Hay rendición de cuentas cuando se las pone en
conocimiento de la persona interesada, conforme a lo
dispuesto en los artículos siguientes.

Nota: excepto estipulación en contrario, las cuentas deben

rendirse en el domicilio del mandatario y los cargos que
generan son a cargo del mandante.
 Código Civil y Comercial
Rendición de cuentas

ARTÍCULO 859.- Requisitos.

La rendición de cuentas debe:
a. ser hecha de modo descriptivo y documentado;
b. incluir las referencias y explicaciones razonablemente
necesarias para su comprensión;
c. acompañar los comprobantes de los ingresos y de los
egresos, excepto que sea de uso no extenderlos;
d. concordar con los libros que lleve quien las rinda.
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Rendición de cuentas

ARTÍCULO 860.- Obligación de rendir cuentas.

Están obligados a rendir cuentas, excepto renuncia expresa
del interesado:
a. quien actúa en interés ajeno, aunque sea en nombre propio;
b. quienes son parte en relaciones de ejecución continuada,
cuando la rendición es apropiada a la naturaleza del
negocio;
c. quien debe hacerlo por disposición legal.
La rendición de cuentas puede ser privada, excepto si la ley
dispone que debe ser realizada ante un juez.
 Código Civil y Comercial
Rendición de cuentas
ARTÍCULO 861.- Oportunidad. Las cuentas deben
ser rendidas en la oportunidad en que estipulan las
partes, o dispone la ley. En su defecto, la rendición
de cuentas debe ser hecha:
a. al concluir el negocio;
b. si el negocio es de ejecución continuada, también
al concluir cada uno de los períodos o al final de
cada año calendario.
 Código Civil y Comercial
Rendición de cuentas
ARTÍCULO 862.- Aprobación. La rendición de cuentas puede
ser aprobada expresa o tácitamente. Hay aprobación tácita si no
es observada en el plazo convenido o dispuesto por la ley o, en su
defecto, en el de treinta días de presentadas en debida forma.
Sin embargo, puede ser observada por errores de cálculo o de
registración dentro del plazo de caducidad de un año de
recibida.

ARTÍCULO 863.- Relaciones de ejecución continuada. En

relaciones de ejecución continuada si la rendición de cuentas del
último período es aprobada, se presume que también lo fueron
las rendiciones correspondientes a los periodos anteriores.
 Código Civil y Comercial
Rendición de cuentas

ARTÍCULO 864.- Saldos y documentos del interesado.

Una vez aprobadas las cuentas:
a. su saldo debe ser pagado en el plazo convenido o dispuesto
por la ley o, en su defecto, en el de diez días;
b. el obligado a rendirlas debe devolver al interesado los
títulos y documentos que le hayan sido entregados, excepto
las instrucciones de carácter personal.
 ESTRUCTURA ORGANICA DE UN CONSORCIO
Consultores
Consejo de
Asamblea de Propietarios Auditores Operativos
Propietarios
Jurídico-Contables
Órgano Decisorio
Órgano Facultativo
Órgano Auditor
Mandatario
Representante Legal del
Consorcio
Órgano operativo

Área IV Área III Área II Área I

Personal Contratación Registración Financiera

Relac. de s/ Relac. de Sistemas Abonos Contables Flujo de

Dep. Perm. Dep. no Seguros Técnicos Jurídicas fondos -
Perm. Servicios Documen- Presup.
Edificio tación fondos
espec.
 Auditorías

Definición contable
El propósito de una auditoría es aumentar el grado de
confianza de los usuarios de los estados financieros por
medio de la opinión del auditor respecto de si los mismos está
presentados razonablemente en todos sus aspectos
significativos, de acuerdo con el marco de información
financiera aplicable (obtención de una seguridad razonable y
no certeza) de que los estados financieros están libres de
incorrecciones significativas debidas a fraude o error
mediante evidencias válidas y suficientes recopiladas en el
trabajo de auditoría.
 Auditorías
Definición simple de auditoría externa
Examen de los estados contables realizado por un
profesional independiente con el propósito de dictaminar la
razonabilidad de la información que contienen y si estos
fueron preparados conforme las normas contables
profesionales.

Objetivo de la auditoría
Necesidad de los usuarios (consorcistas y terceros) de contar
con información confiable para la toma de decisiones.
 Auditoría

Tipos de auditoría
 Legal
 Contable
 De gestión

Quiénes pueden solicitar una auditoría

La asamblea
Un propietario del consorcio
 Auditoría
Ley 3.254 CABA
Artículo 9º.- Obligaciones del Administrador. En el ejercicio
de sus funciones deben:
i.- La gestión del Administrador de Consorcios de Propiedad
Horizontal debe, siempre que la Asamblea Ordinaria o
Extraordinaria lo disponga, ser auditada contablemente y
acompañada de un informe de control de gestión realizados
por Profesionales de Ciencias Económicas.
De igual forma, la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria
podrá disponer la realización de una auditoria legal a cargo
de un Profesional del Derecho.
Para lo dispuesto en los párrafos anteriores se deberá
observar que los profesionales posean matrícula habilitante
en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y su firma estar
legalizada de acuerdo con la normativa correspondiente.
 Auditoría

Anexo I Decreto CABA 551/2010

Articulo 9º Inciso i)
El auditor sólo puede ser designado por la
Asamblea, siendo esta facultad indelegable.
 Auditoría
Norma contable vigente
Resolución Técnica N° 37 – Normas de auditoría, revisión,
otros encargos de aseguramiento, certificación y servicios
relacionados vigente para ejercicios cerrados desde el
30/06/2015 en CABA
A través del desarrollo de este encargo de aseguramiento, el
contador debe reunir elementos de juicio válidos y suficientes
que respalden su opinión relativa a la información presentada
en la rendición de cuentas objeto de su examen.
 Auditoría
Norma de control interno vigente
Informe COSO (COMMITTEE OF SPONSORING
ORGANIZATIONS OF THE TREADWAY COMMISSION)
desde 1992 proveniente de EEUU
Es importante para la gestión efectuar una evaluación de los
controles internos que lleva el administrador:
 Fomentan la eficiencia,
 Reducen el riesgo de pérdida de valor de los activos y
 Ayudan a garantizar la fiabilidad de los estados financieros
y el cumplimiento de las leyes y normas vigentes
 Auditoría
Informe de auditoría según RT N° 37
Contiene los siguientes apartados:
 Título: Informe de Aseguramiento razonable de
Contador Público independiente sobre rendición
de cuentas (Con opinión no modificada) en caso que
no tenga salvedad/abstención de opinión
 Apartado 1: Identificación de la información objeto del
encargo
 Apartado 2: Responsabilidad del Administrador/a
 Apartado 3: Responsabilidad del Contador Público
 Apartado último: Conclusión
 Anexo: Criterios contables utilizados
 Ley 3.254 CABA - Mandato
CAPÍTULO III.- DEL mandato de administración.

Artículo 13.- Duración: El administrador, salvo disposición en

contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y
Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta
un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser
renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la
mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su
defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as
presentes, con mínimo quórum.
Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de
mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el
Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a
partir de la aprobación de esta Ley.
 Ley 3.254 CABA - Honorarios

Artículo 14.- De los honorarios: Los honorarios del

Administrador son acordados entre el Administrador y
la Asamblea de Propietarios, sin ninguna otra entidad o
Cámara que los regule y sólo podrán ser modificados con
la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso la
Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría
dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de
disposición se requerirá mayoría absoluta.
 Código Civil y Comercial
Mandato

ARTÍCULO 1319.- Definición.

Hay contrato de mandato cuando una parte se obliga a
realizar uno o más actos jurídicos en interés de otra.
El mandato puede ser conferido y aceptado expresa o
tácitamente. Si una persona sabe que alguien está haciendo
algo en su interés, y no lo impide, pudiendo hacerlo, se
entiende que ha conferido tácitamente mandato. La
ejecución del mandato implica su aceptación aun sin
mediar declaración expresa sobre ella.
 Código Civil y Comercial
Mandato
ARTÍCULO 1320.- Representación.
Si el mandante confiere poder para ser representado, le son
aplicables las disposiciones de los artículos 362 y siguientes.
Aun cuando el mandato no confiera poder de representación,
se aplican las disposiciones citadas a las relaciones entre
mandante y mandatario, en todo lo que no resulten
modificadas en este Capítulo.

ARTÍCULO 1322.- Onerosidad.

El mandato se presume oneroso. A falta de acuerdo sobre la
retribución, la remuneración es la que establecen las
disposiciones legales o reglamentarias aplicables, o el uso. A
falta de ambos, debe ser determinada por el juez.
 Código Civil y Comercial
Disposiciones comunes a las obras y a los servicios
ARTÍCULO 1251.- Definición. Hay contrato de obra o de
servicios cuando una persona, según el caso el contratista o el
prestador de servicios, actuando independientemente, se
obliga a favor de otra, llamada comitente, a realizar una obra
material o intelectual o a proveer un servicio mediante una
retribución.
El contrato es gratuito si las partes así lo pactan o cuando por
las circunstancias del caso puede presumirse la intención de
beneficiar.

Nota: la locación de servicios es distinta al mandato

 Código Civil y Comercial
Disposiciones comunes a las obras y a los servicios
ARTÍCULO 1252.- Calificación del contrato. Si hay duda
sobre la calificación del contrato, se entiende que hay
contrato de servicios cuando la obligación de hacer consiste
en realizar cierta actividad independiente de su eficacia. Se
considera que el contrato es de obra cuando se promete un
resultado eficaz, reproducible o susceptible de entrega.
Los servicios prestados en relación de dependencia se rigen
por las normas del derecho laboral.
Las disposiciones de este Capítulo se integran con las reglas
específicas que resulten aplicables a servicios u obras
especialmente regulados.
 Código Civil y Comercial
Administrador

ARTÍCULO 2065.- Representación legal.

El administrador es representante legal del
consorcio con el carácter de mandatario. Puede
serlo un propietario o un tercero, persona
humana o jurídica.
 Código Civil y Comercial
Administrador
ARTÍCULO 2066.- Designación y remoción.
El administrador designado en el reglamento de propiedad
horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no
es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse
dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del
otorgamiento del reglamento o del momento en que se
encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades
funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y
removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma
del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser
removidos sin expresión de causa.
 Código Civil y Comercial
Administrador
ARTÍCULO 2067.- Derechos y obligaciones.
El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos
por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En
especial debe:
a. convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b. ejecutar las decisiones de la asamblea;
c. atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a
la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento
a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas
por las reglamentaciones locales;
 Código Civil y Comercial
Administrador
ARTÍCULO 2067.- (cont.)
d. practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos
necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o
parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos
y mayores que los ordinarios, el administrador debe
requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
e. rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la
fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el
reglamento de propiedad horizontal;
f. nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo
de la asamblea convocada al efecto;
 Código Civil y Comercial
Administrador
ARTÍCULO 2067.- (cont.)
g. cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación
laboral, previsional y tributaria;
h. mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de
consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y
demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos
que la asamblea resuelva cubrir;
i. llevar en legal forma los libros de actas, de administración,
de registro de propietarios, de registros de firmas y
cualquier otro que exija la reglamentación local. También
debe archivar cronológicamente las liquidaciones de
expensas, y conservar todos los antecedentes documentales
de la constitución del consorcio y de las sucesivas
administraciones;
 Código Civil y Comercial
Administrador
ARTÍCULO 2067.- (cont.)
j. en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles
debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes,
libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas
documentadas;
k. notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún
caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la
comunicación respectiva, la existencia de reclamos
administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
l. a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días
hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por
todo concepto con constancia de la existencia de reclamos
administrativos o judiciales e información sobre los seguros
vigentes;
m. representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y
judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades
propias de su carácter de representante legal.
 Código Civil y Comercial
Persona jurídica privada - Funcionamiento

ARTÍCULO 160. Responsabilidad de los

administradores.
Los administradores responden en forma ilimitada
y solidaria frente a la persona jurídica, sus
miembros y terceros, por los daños causados por su
culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones,
por acción u omisión.
 Código Civil y Comercial
Tipos de asamblea

1. Asamblea previa: cuando se designa por 1° vez al

administrador de la propiedad horizontal a los 90 días
del RPH (art. 2.066)
2. Asamblea ordinaria/extraordinaria: necesita la doble
mayoría absoluta del 51% del porcentual total + 51% del
total de propietarios establecidas por art. 2.060,
3. Autoconvocatoria: tiene 2 mayorías válidas:
 2/3 del total de propietarios (mínimo) o
 100% del total de propietarios por unanimidad (art.
2.059),
4. Asamblea judicial: necesita el 10% del total de
propietarios para pedir al juez con motivo fundamentado
 Código Civil y Comercial
Asamblea judicial

ARTÍCULO 2063.- Asamblea judicial.

Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio,
omiten convocar a la asamblea, los propietarios que
representan el diez por ciento del total pueden solicitar al
juez la convocatoria de una asamblea judicial.
El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia
a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea
judicial puede resolver con mayoría simple de presentes.
Si no llega a una decisión, decide el juez en forma
sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede
disponer medidas cautelares para regularizar la situación
del consorcio.