JURISPRUDENCIA

CIVIL

PRECISIONES EN TORNO AL EJERCICIO

DEL DERECHO DE RETRACTO Y SU CADUCIDAD
Análisis crítico de la Casación Nº 2298-2015-Huánuco

Rolando A. ACOSTA SÁNCHEZ*

“Si el forastero o el extranjero que está contigo se enri-
queciere, y tu hermano que está junto a él empobreciere
y se vendiere al forastero o extranjero que está contigo
(…), después que se hubiere vendido podrá ser resca-
tado. Uno de sus hermanos lo rescatará”.
(Antiguo Testamento, Levítico 25,47)

RESUMEN

El autor sostiene que el derecho de retracto y el inicio de su plazo de caducidad no

surgen necesariamente en un mismo momento. Así, refiere que el derecho de retracto
nace cuando el retrayente, ya sea de forma directa o indirecta, toma conocimiento de
la celebración de un contrato de compraventa; sin embargo, la caducidad del retracto
se computa a partir del instante en que el retrayente es informado con todos los datos
y pactos establecidos en la venta que origina el retracto (precio, gastos, tributos, inte-
reses, etc.). Estos argumentos hacen que el autor se muestre en contra de lo decidido
por nuestra Corte Suprema al interior de la Casación Nº 2298-2015-Huánuco.

CAS. Nº 2298-2015-HUÁNUCO
PALABRAS CLAVE RETRACTO
Compraventa / Retracto / Caducidad Lima, ocho de marzo de dos mil dieciséis
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA
Recibido: 02/11/2017 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE
Aprobado: 06/11/2017 LA REPÚBLICA; vista la causa número
dos mil doscientos noventa y ocho guion dos

* Ex registrador público, ex vocal titular del Tribunal Registral y actual juez superior titular de la Corte Superior
de Justicia de La Libertad. Todo lo desarrollado contiene la opinión personalísima del autor.

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mil quince, en audiencia pública realizada en
la fecha y producida la votación correspon-
diente, emite la siguiente sentencia
I. MATERIA DEL RECURSO DE CASACIÓN
Los codemandados María Elena Cavalie Fer-
nandini y Jaime Enrique Francisco Eugenio
Cajja Maguiña Zapata han interpuesto recurso
de casación, mediante escrito de fecha veinti-
dós de abril de dos mil quince, obrante a fojas
mil novecientos setenta y siete, contra la sen-
tencia de vista de fecha treinta de marzo de
dos mil quince, obrante a fojas mil novecien-
tos treinta y dos, que confirma la resolución
de primera instancia que declaró infundada la
excepción de caducidad, y confirma la senten-
cia apelada que declaró fundada la demanda.
II. ANTECEDENTES
1. Demanda
Por escrito de fojas veintinueve, Thannia
Aalida Orihuela Mercado interpone demanda
de retracto contra Jaime Enrique Francisco
Eugenio Cajja Maguiña Zapata, María Elena
Cavalie Fernandini y Elena Teresa Fernan-
dini de Cavalie, a efectos que el órgano juris-
diccional disponga su subrogación, en la
calidad de compradora, respecto del contrato
de compraventa celebrado por los demanda-
dos el veintiocho de junio de dos mil cinco
(aclarado el diecinueve de julio de dos mil
cinco) sobre el bien inmueble ubicado en el
jirón General Prado Nº 627-635, de la ciudad
de Huánuco. Para sustentar este petitorio,
la demandante explica que ella y sus hijos
(Alexandra Vanessa Cavalie Orihuela y Fer-
nando Pastor Cavalie Orihuela), son titula-
res del cincuenta por ciento (50 %) de accio-
nes y derechos del predio ubicado en el jirón
General Prado Nº 627-635, por haber adqui-
rido esta cuota ideal del bien en calidad de
sucesores de su fallecido esposo Fernando
Carlos Cavalie Fernandini; en tanto que la
codemandada Elena Teresa Fernandini de
Cavalie era titular del cincuenta por ciento
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(50 %) de acciones y derechos restantes. No
obstante, a raíz de una carta notarial recibida
el veinte de marzo de dos mil seis, ha tomado
conocimiento de que esta última ha transfe-
rido los derechos y acciones que tenía sobre
el bien a favor de los codemandados Jaime
Enrique Francisco Eugenio Cajja Maguiña
Zapata y María Elena Cavalie Fernandini, a
través del contrato de compraventa de fecha
veintiocho de junio de dos mil cinco y su
aclaratoria, de fecha diecinueve de julio del
mismo año; afectando con ello su derecho
a adquirir preferencialmente las acciones y
derechos indivisos. Por ello, se ve en la nece-
sidad de iniciar el presente proceso, a efectos
que, en virtud a lo dispuesto por los artícu-
los 1592 y 1599 numeral 2 del Código Civil
sea subrogada en el lugar de los compradores
dentro del referido contrato de compraventa.
2. Defensa formal y de fondo de la parte
demandada
Por escrito obrante a fojas ciento veinti-
nueve, los codemandados Jaime Enrique
Francisco Eugenio Cajja Maguiña Zapata
y María Elena Cavalie Fernandini deducen
excepción de caducidad, alegando que no
es cierto que la actora haya tomado conoci-
miento de la compraventa del bien el veinte
de marzo de dos mil seis, puesto que esta
tuvo conocimiento cierto de su transferen-
cia desde el uno de febrero de dos mil seis,
fecha en la que se realizó una diligencia téc-
nico policial en el inmueble, en la que la
codemandada María Elena Cavalie Fernan-
dini participó como nueva propietaria del
mismo. En consecuencia, al momento de
presentación de la demanda, veintinueve de
marzo de dos mil seis, se había vencido el
plazo de caducidad de treinta días previsto
en el artículo 1596 del Código Civil. Ade-
más, mediante escrito obrante a fojas ciento
ochenta y ocho, los referidos emplazados
contestan la demanda, alegando que el dere-
cho de la actora y sus hijos no ha sido vulne-
rado, ya que al momento de la transferencia

estos no habían inscrito sus derechos suce-
sorios sobre el bien y, por tanto, no exis-
tía conocimiento registral de su estado de
copropietarios. Además, insiste una vez más
en los argumentos expresados para sustentar
la excepción de caducidad.
3. Decisión sobre la excepción de caduci-
dad
Por Resolución Nº 42, de fecha seis de agosto
de dos mil siete, obrante a fojas quinientos
ochenta y tres, el Primer Juzgado Mixto de
la Corte Superior de Justicia de Huánuco ha
declarado infundada la excepción de caduci-
dad deducida por la parte emplazada, al con-
siderar que la codemandada Elena Teresa
Fernandini de Cavalie no ha acreditado con
documento de fecha cierta haber puesto en
conocimiento de la actora su intención de
vender la cuota de derechos y acciones que
tenía sobre el inmueble materia de litis. Por
tanto, el plazo de caducidad previsto en el
artículo 1596 del Código Civil debe ser con-
tado en este caso a partir del momento en
que se produjo la inscripción del contrato de
compraventa objeto de retracto, conforme
a lo previsto en el artículo 1597 del mismo
cuerpo legal; y, teniendo en cuenta que la
inscripción se produjo el cuatro de agosto de
dos mil cinco, se determina que al momento
de interposición de la demanda (veintinueve
de marzo de dos mil seis) este plazo todavía
no había vencido.
4. Sentencia de primera instancia
Mediante sentencia dictada el siete de octu-
bre de dos mil diez, obrante a fojas mil dos-
cientos sesenta y nueve, el Primer Juzgado
Mixto de la Corte Superior de Justicia de
Huánuco resolvió el fondo del asunto, decla-
rando fundada la demanda. Para ello, señaló
que dentro del proceso se ha logrado acredi-
tar que la demandante y sus hijos eran copro-
pietarios, junto con la codemandada Elena
Teresa Fernandini de Cavalie, del predio ubi-
cado en el jirón General Prado Nº 627-635 de
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¿Qué dijo el a quo?
La codemandada no ha acredi-
tado con documento de fecha cierta
haber puesto en conocimiento de
la actora su intención de vender la
cuota de derechos y acciones que
tenía sobre el inmueble materia de
litis. Por tanto, el plazo de caduci-
dad previsto en el artículo 1596 del
Código Civil debe ser contado en
este caso a partir del momento en
que se produjo la inscripción del
contrato de compraventa objeto de
retracto.
la ciudad de Huánuco; y que, encontrándose
en este estado de copropiedad, la última de las
nombradas transfirió su cuota de derechos y
acciones sobre el predio a favor de los code-
mandados Jaime Enrique Francisco Eugenio
Cajja Maguiña Zapata y María Elena Cavalie
Fernandini por medio del contrato de com-
praventa de fecha veintiocho de junio de dos
mil cinco (aclarado el diecinueve de julio del
mismo año). Por tanto, se ha configurado a
favor de la actora el supuesto previsto en el
artículo 1599 numeral 2 del Código Civil, de
acuerdo al cual “tienen derecho de retracto
(...) el copropietario, en la venta a tercero de
las porciones indivisas”. Además, precisó
que aun cuando en la fecha de celebración
del contrato de compraventa los derechos
de la demandante y sus hijos no se encontra-
ban todavía inscritos en la partida registral
del bien, ello no eximía a la codemandada
Elena Teresa Fernandini de Cavalie de reali-
zarles la oferta de venta de su cuota del bien,
pues no es razonable que desconociera los
derechos sucesorios de aquellos, en vista a la
relación de parentesco que los une.
117

¿Qué dijo el ad quem?
No existe en autos medio proba-
torio que acredite que la actora
tuvo conocimiento de la transfe-
rencia realizada por los codeman-
dados por cualquier medio distinto
del indicado en el artículo 1596
del Código Civil, pues aun cuando
es cierto que en la diligencia de
inspección técnico-policial reali-
zada en el predio sublitis el 1 de
febrero de 2006 intervino la code-
mandada, firmando al final del acta
respectiva como propietaria, tam-
bién es cierto que esta no exhibió
documento alguno que acreditara
la suscripción de un contrato de
compraventa con la anterior copro-
pietaria del inmueble.
5. Sentencia de segunda instancia
Por sentencia de vista dictada el treinta de
marzo de dos mil quince, obrante a fojas
mil novecientos treinta y dos, la Sala Civil
de la Corte Superior de Justicia de Huá-
nuco ha confirmado la Resolución Nº 42,
que declaró infundada la excepción de cadu-
cidad, y la sentencia, que declaró fundada
la demanda, señalando para ello que: i) en
efecto, no existe en autos medio probato-
rio que acredite que la actora tuvo conoci-
miento de la transferencia realizada por los
codemandados por cualquier medio distinto
del indicado en el artículo 1596 del Código
Civil, pues aun cuando es cierto que en la
diligencia de inspección técnico-policial rea-
lizada en el predio sublitis el uno de febrero
de dos mil seis intervino la codemandada
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María Elena Cavalie Fernandini, firmando
al final del acta respectiva como propietaria,
también es cierto que esta no exhibió docu-
mento alguno que acreditara la suscripción
de un contrato de compraventa con la ante-
rior copropietaria del inmueble. Por lo tanto,
el hecho de haber participado en el acta con
la denominación “propietaria”, resulta gené-
rico y no acreditaba su condición de nueva
copropietaria; y ii) si bien en el momento
de la celebración del contrato de compra-
venta el derecho de la actora y sus hijos no
se encontraba todavía inscrito en la partida
del inmueble sublitis, su calidad de copro-
pietarios no se deriva de la referida inscrip-
ción, sino que se produjo inmediatamente
en la fecha de fallecimiento de su causante,
Fernando Carlos Cavalie Fernandini, ocu-
rrido el quince de febrero de mil novecientos
noventa y dos; tanto más si la declaratoria de
herederos se encontraba inscrita desde el año
mil novecientos noventa y seis.
III. RECURSO DE CASACIÓN
Contra lo resuelto en la referida sentencia de
vista, la parte demandada interpone recurso
de casación, el cual ha sido declarado proce-
dente por esta Suprema Sala a través del auto
calificatorio de fecha tres de agosto de dos
mil quince, por las siguientes causales:
a) Infracción normativa del artículo 108
del Código Procesal Civil, señala que
la infracción se produjo a partir de la
expedición de la Resolución Nº 141, de
fecha seis de marzo de dos mil catorce,
cuando la Sala Superior designa sucesora
y representante de la sucesión de Elena
Teresa Fernandini Tello de Cavalie a su
hija María Elena Cavalie Fenandini y no
a todos los herederos de la causante.
b) Infracción normativa de los artículos
427 numeral 5 y 468 del Código Proce-
sal Civil y del artículo 139 numerales 5 y
6 de la Constitución Política del Estado,

alega que se ha vulnerado el derecho a
la debida motivación y valoración de los
medios probatorios, que existe incon-
gruencia en la demanda, pues no existe
conexión lógica entre el petitorio de rei-
vindicación y los hechos que lo sustentan
en el derecho preferente; señala que no se
han fijado los principales puntos contro-
vertidos a fin de determinar si la actora
se encontraba en el plazo para interponer
la demanda; asimismo señala que para
tener derecho de retracto se debe tener
la calidad de copropietario de la porción
indivisa en el momento de la compra-
venta; sin embargo, la partida registral
se advierte que la actora efectuó la trasla-
ción de dominio del inmueble sublitis a su
nombre, el veintiuno de marzo de dos mil
seis, por tanto al veintiocho de junio del
dos mil cinco, fecha de la compraventa no
tenía tal calidad, por tanto la vendedora
no tenía la obligación legal de comuni-
carle sobre tal transferencia. Por tanto, la
presente demanda debió ser desestimada.
c) Infracción normativa de los artículos
1596 y 1597 del Código Civil, alega que
la actora tomó conocimiento de la trans-
ferencia con la carta notarial de fecha tres
de febrero de dos mil seis, por lo que a la
fecha de la interposición de la demanda,
que data del veintinueve de marzo de dos
mil seis, había transcurrido el plazo de
treinta días previsto en el artículo 1597
del Código Civil; que se evidencia el
contenido de dicha carta al ser respon-
dida el veintiuno de marzo de dos mil
seis, por el tenor de esta última.
IV. MATERIA JURÍDICA EN DEBATE
La materia jurídica en discusión se centra,
por un lado, en determinar si se han produ-
cido las infracciones procesales denuncia-
das en el recurso de casación y, por otro,
establecer si la Sala Superior ha aplicado
correctamente al presente caso las reglas de
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cómputo del plazo de caducidad previstas en
los artículos 1596 y 1597 del Código Civil
para el ejercicio de la pretensión de retracto.
V. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA
SUPREMA
Primero: Corresponde mencionar, de
manera preliminar, que la función nomofi-
láctica del recurso de casación garantiza que
los Tribunales Supremos sean los encarga-
dos de salvaguardar el respeto del órgano
jurisdiccional al derecho objetivo, evitando
así cualquier tipo de afectación a normas
jurídicas materiales y procesales, procu-
rando, conforme menciona el artículo 384
del Código Procesal Civil, modificado por
la Ley Nº 29364, la adecuada aplicación del
derecho objetivo al caso concreto.
Segundo: En esta ocasión, el recurso de
casación objeto de pronunciamiento ha sido
declarado procedente tanto en razón a infrac-
ciones normativas de carácter in iudicando
como a infracciones normativas de carácter
in procedendo. En ese sentido, dada la natu-
raleza y efectos del error in procedendo, se
emitirá pronunciamiento, en primer término,
sobre estas denuncias, pues resulta evidente
que de estimarse alguna de ellas, carecería de
objeto pronunciarse sobre las causales res-
tantes, al encontrarse perjudicada la validez
de los actos procesales.
Tercero: Según lo explicado precedente-
mente, las denuncias de carácter procesal
contenidas en el recurso se encuentran refe-
ridas a los artículos 108, 427 numeral 5, y
468 del Código Procesal Civil y el artículo
139 numerales 5 y 6, de la Constitución Polí-
tica del Estado, por las siguientes razones:
i) El ad quem ha nombrado a la codemandada
María Elena Cavalie Fernandini como repre-
sentante de la sucesión de Elena Teresa Fer-
nandini Tello de Cavalie sin haber cumplido
con notificar previamente a la totalidad de los
integrantes de esta sucesión, vulnerando con
ello el trámite previsto en el artículo 108 del
119
Código Procesal Civil. ii) La demanda ado-
lece de incongruencia, pues no existe cone-
xión lógica entre los hechos y el petitorio;
por lo que debió declararse improcedente, en
atención a lo previsto en el artículo 427 nume-
ral 5 del Código Procesal Civil. Además, la
determinación de los puntos controvertidos
ha sido deficiente, por no haber compren-
dido asuntos esenciales para la solución de la
controversia, infringiendo así lo establecido
por el artículo 468 del Código Procesal Civil.
iii) La sentencia de vista infringe el contenido
normativo de los numerales 5 y 6 del artículo
139 de la Constitución Política del Estado, ya
que su motivación es defectuosa.
Cuarto: Respecto a lo contenido en el ítem
i) del considerando precedente, conviene
recordar que, de acuerdo al modelo diseñado
por nuestro legislador procesal, el ejercicio
del derecho a impugnar una resolución judi-
cial está sujeto al cumplimiento de una serie
de requisitos y presupuestos recogidos por
nuestro Código Procesal Civil, dentro de los
cuales se encuentra la necesidad de un agra-
vio que habilite al interesado para impugnar
la decisión judicial. Esto último –la existen-
cia de un agravio legitimante– implica, por
su propio concepto, un presupuesto subje-
tivamente indesligable del titular del inte-
rés supuestamente conculcado a través de
la resolución perjudicial, quien será el único
facultado por nuestro derecho para impugnar.
En este sentido, el artículo 366 del Código
Adjetivo dispone: “El que interpone apela-
ción debe fundamentarla, indicando el error
de hecho o de derecho incurrido en la reso-
lución, precisando la naturaleza del agravio
y sustentando su pretensión impugnatoria”.
Quinto: En esta ocasión, los recurrentes,
María Elena Cavalie Fernandini y Jaime
Enrique Francisco Eugenio Cajja Maguiña
1 COUTURE, Eduardo. Fundamentos del Derecho Procesal Civil. 3a edición, Depalma, Buenos Aires, 1958,
p. 194.
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Zapata, afirman que los actos procesales rea-
lizados por la Sala Superior se encuentran
viciados de nulidad a partir de la Resolución
Nº 141, dictada el seis de marzo de dos mil
catorce, puesto que a través de esta resolu-
ción se ha nombrado a la codemandada María
Elena Cavalie Fernandini representante de la
sucesión de Elena Teresa Fernandini Tello de
Cavalie, sin haber cumplido previamente con
notificar a la totalidad de los integrantes de
esta sucesión, como lo exige el artículo 108
del Código Procesal Civil.
Sexto: No obstante, no debe perderse de
vista que si la decisión adoptada por la Sala
Superior en la Resolución Nº 141 ha provo-
cado algún tipo de perjuicios a los integran-
tes de la sucesión de Elena Teresa Fernandini
Tello de Cavalie que no han sido notificados
con lo actuado en este proceso –de ser así–,
son ellos, y no los ahora recurrentes, los úni-
cos legitimados para impugnar esta decisión,
por ser quienes habrían sido afectados con
el supuesto agravio referido en el recurso
de casación; conforme a lo explicado en los
párrafos precedentes. Razón por la cual debe
desestimarse esta denuncia.
Sétimo: En cuanto a lo contenido en el ítem
ii) del considerando tercero, cabe recordar
que, de acuerdo con el tercer párrafo del
artículo V del Título Preliminar del Código
Procesal Civil, la actividad procesal se rea-
liza diligentemente y dentro de los plazos
establecidos. Esta actividad se encuentra
regida por el principio de preclusión, que,
en palabras de una autorizada doctrina, “está
representado por el hecho de que las diversas
etapas del proceso se desarrollan en forma
sucesiva, mediante la clausura definitiva de
cada una de ellas, impidiéndose el regreso
a etapas y momentos procesales ya extin-
guidos y consumados”1. En este sentido, las

actuaciones del proceso judicial no se desen-
vuelven en forma discrecional, sino preclu-
siva, estableciendo plazos perentorios para el
ejercicio válido de los intereses de las partes.
Octavo: En este caso, los asuntos referidos
a la coherencia lógica de la demanda o la
determinación de los puntos controvertidos
(aspectos a los cuales se refiere este extremo
del recurso) fueron objeto de pronuncia-
miento dentro del proceso en la sesión de
continuación de la audiencia de saneamiento
procesal y conciliación, realizada el seis de
agosto de dos mil siete, según acta de fojas
quinientos ochenta y dos. En esa ocasión, el
órgano jurisdiccional no solo declaró expre-
samente “saneado el proceso”, sino que tam-
bién fijó con claridad cuáles serían los puntos
controvertidos que serían objeto de análisis.
Sin embargo, estas dos decisiones no fue-
ron impugnadas en modo alguno por la parte
emplazada, quien únicamente se limitó a ape-
lar respecto a desestimación de su excep-
ción de caducidad (fojas seiscientos sesenta
y seis). Por esta razón, este Colegiado consi-
dera que las denuncias referidas a los artícu-
los 427 numeral 5 y 468 del Código Procesal
Civil deben ser desestimadas, debido a que se
encuentran referidas a asuntos cuya posibili-
dad de debate ha precluido en este proceso.
Noveno: En lo referente a lo consignado
en el ítem iii) del considerando tercero, es
oportuno indicar que uno de los componen-
tes esenciales del derecho al debido proceso
se encuentra constituido por el denominado
derecho a la motivación, consagrado por el
artículo 139 numeral 5 de la Carta Política,
por el cual se garantiza a las partes involu-
cradas en la controversia el acceso a una res-
puesta del juzgador que se encuentre ade-
cuadamente sustentada en argumentos que
justifiquen lógica y razonablemente, con base
en los hechos acreditados en el proceso y al
derecho aplicable al caso, la decisión adop-
tada, y que, además, resulten congruentes
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ANÁLISIS Y CTÍTICA JURISPRUDENCIAL
La Corte
Suprema dice:
No debe olvidarse que una razona-
ble motivación de las resoluciones
constituye una de las garantías del
proceso judicial, directamente vin-
culada con la vigilancia pública de
la función jurisdiccional, por la cual
se hace posible conocer y controlar
las razones por las cuales el juez ha
decidido una controversia en un sen-
tido determinado.
con las pretensiones y alegaciones esgrimi-
das por aquellas dentro de la controversia.
Décimo: Este derecho no solo tiene relevan-
cia en el ámbito del interés particular corres-
pondiente a las partes involucradas en la litis,
sino que también juega un papel esencial en
la idoneidad del sistema de justicia en su con-
junto, pues no debe olvidarse que una razo-
nable motivación de las resoluciones consti-
tuye una de las garantías del proceso judicial,
directamente vinculada con la vigilancia
pública de la función jurisdiccional, por la
cual se hace posible conocer y controlar las
razones por las cuales el juez ha decidido
una controversia en un sentido determinado;
implicando, en ese sentido, un elemento limi-
tativo de los supuestos de arbitrariedad.
Undécimo: A fin de determinar si un pro-
nunciamiento específico ha cumplido con el
deber de motivación, en los términos antes
reseñados, esta Suprema Corte ha señalado
que “el cumplimiento de este deber no se
satisface con la sola expresión escrita de las
razones internas o sicológicas que han incli-
nado al juzgador a decidir la controversia de
un modo determinado, sin importar cuáles
sean estas; sino que, por el contrario, exige
121

La Corte
Suprema dice:
Cuando se emplea el término “cual-
quier medio” se hace referencia a
todo tipo de vía, recurso o circuns-
tancia que permita razonablemente
al interesado tomar conocimiento de
que se ha producido el supuesto pre-
visto en la norma para el nacimiento
de su derecho, esto es, que se ha pro-
ducido la transferencia de una por-
ción indivisa del bien.
necesariamente la existencia de una expo-
sición clara y coherente en la sentencia que
no solo explique, sino que justifique lógi-
camente la decisión adoptada, en base a las
pruebas y demás hechos acontecidos en el
proceso, y en atención a las normas jurídicas
aplicables al caso”2.
Duodécimo: En el presente caso, los recu-
rrentes consideran que la sentencia de vista
no ha expresado una debida motivación res-
pecto a uno de los argumentos sobre los cua-
les sustentó su defensa, a través del cual
señaló que, al momento de celebración del
contrato de compraventa cuyo retracto se pre-
tende, la demandada y sus hijos todavía no
habían inscrito sus derechos sucesorios en la
partida registral del bien sublitis y, por tanto,
no existía conocimiento registral de su estado
de copropietarios. No obstante, al dar lectura
a la sentencia de vista objeto de impugnación,
este Colegiado Supremo observa que el argu-
mento de defensa al cual se refieren los recu-
rrentes sí fue objeto de análisis por parte de
la Sala Mixta de la Corte Superior de Justicia
2 Casación Nº 69-2010-Cajamarca, de fecha dieciocho de agosto de dos mil quince.
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de Huánuco, quien, en el fundamento 29,
expresó esencialmente lo siguiente: Los dere-
chos de propiedad que actualmente corres-
ponden a la demandante y sus hijos sobre
el bien ubicado en el jirón General Prado
Nº 627-635 derivan de su calidad de suce-
sores de quien en vida fuera Fernando Car-
los Cavalie Fernandini, quien tenía la propie-
dad registral del cincuenta por ciento (50 %)
de las acciones de este predio, y falleció el
quince de febrero de mil novecientos noventa
y siete. Si bien al momento de la celebración
del contrato de compraventa cuyo retracto se
pretende (esto es, el veintiocho de junio de
dos mil cinco) la actora y sus hijos aún no
habían inscrito su derecho en la partida regis-
tral del bien (en la que todavía figuraba como
copropietario Fernando Carlos Cavalie Fer-
nandini), ello no significa que no tuvieran
la calidad de copropietarios de él, pues esta
calidad la adquirieron de pleno derecho en el
mismo momento de la muerte del causante,
conforme al artículo 660 del Código Civil. En
consecuencia, al tener la condición de copro-
pietarios, de acuerdo a ley, queda acreditado
que la actora y sus hijos tienen la titularidad
del derecho de retracto previsto en el artículo
1599 numeral 2 del Código Civil respecto al
contrato de compraventa que ha motivado
esta controversia.
Décimo tercero: A partir de lo anterior,
puede evidenciarse que la sentencia de vista
sí expresó razones para desestimar el argu-
mento de defensa al cual han hecho alusión
los ahora recurrentes, y que, además, estas
razones cumplen con el estándar de moti-
vación exigido por el artículo 139 nume-
ral 5 de la Constitución Política del Estado,
pues estas contienen una exposición clara y
coherente de las razones fácticas (el causante
de la demandante y sus hijos era propieta-
rio del cincuenta por ciento de las acciones

y derechos del predio involucrado en esta
litis, y este falleció en el año mil novecien-
tos noventa y dos, antes de la celebración
del contrato de compraventa cuyo retracto se
pretende) y jurídicas (la muerte del causante
produjo que sus derechos y acciones sobre
el bien se transmitieran inmediatamente y
de pleno derecho a la actora y sus hijos, por
efectos del artículo 660 del Código Civil, y,
por tanto, a estos les corresponde el dere-
cho de retracto previsto en el artículo 1599
numeral 2 del mismo cuerpo legal, indepen-
dientemente de la inscripción de sus dere-
chos sucesorios en la partida del bien) que
justifican lógicamente que dicho argumento
fuera desestimado. Por tanto, no se advierte
infracción al derecho a la motivación.
Décimo cuarto: Finalmente, en cuanto al
numeral 6 del artículo 139 de la Constitución
Política del Estado no se observa fundamen-
tación alguna que la sustente. Por tanto, debe
desestimarse este extremo del recurso.
Décimo quinto: Con relación a las denun-
cias de carácter material, conviene recordar
que el derecho de retracto (o retracto legal,
en doctrina), normado por el artículo 1592
del Código Civil, es aquel que la ley otorga
a determinadas personas para subrogarse en
el lugar del comprador y en todas las esti-
pulaciones de un contrato de compraventa.
Este derecho es entendido por una autori-
zada doctrina como una facultad de adqui-
sición, que determina la posibilidad de deci-
dir la configuración de una situación jurídica
particular; constituyendo, por tanto, un dere-
cho potestativo que, en esencia, confiere a la
persona que se encuentra en una determinada
situación jurídica la facultad de adquirir una
cosa determinada cuando su propietario la ha
enajenado a un tercero3.
3 DÍEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Tomo III: Las relaciones jurídico reales. El
registro de la propiedad. La posesión. 5a edición. Civitas-Thomson Reuters, Madrid, 2009, p. 120.
DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA | Nº 232 • ENERO 2018 • ISSN: 1812-9587 • pp. 115-131
ANÁLISIS Y CTÍTICA JURISPRUDENCIAL
Décimo sexto: En este caso particular, el
derecho de retracto que invoca la deman-
dante se encuentra previsto en el numeral 2
del artículo 1599 del Código Civil, en virtud
al cual tiene derecho de retracto “el copro-
pietario, en la venta a tercero de las porcio-
nes indivisas”. En efecto, según se ha des-
crito en los párrafos precedentes, luego de la
valoración del caudal probatorio existente en
los autos, las instancias de mérito han deter-
minado que la demandante, Thannia Aalida
Orihuela Mercado, y sus hijos son titulares
del cincuenta por ciento (50 %) de las accio-
nes y derechos correspondientes al predio
ubicado en el jirón General Prado Nº 627-
635, de la ciudad de Huánuco; y que a tra-
vés del contrato de compraventa de fecha
veintiocho de junio de dos mil cinco, acla-
rado el diecinueve de julio del mismo, su
copropietaria, la codemandada Elena Teresa
Fernandini de Cavalie, ha dispuesto del otro
cincuenta por ciento de las acciones y dere-
chos del predio a favor de los codemanda-
dos Jaime Enrique Francisco Eugenio Cajja
Maguiña Zapata y María Elena Cavalie Fer-
nandini. Razón por la cual se ha configurado
en este caso el supuesto de hecho previsto
en la citada norma para el nacimiento del
derecho de retracto a favor de la parte actora
–venta a tercero de las porciones indivisas–.
Décimo sétimo: Ahora, de acuerdo con
el contenido del artículo 1596 del Código
Civil, el ejercicio del derecho de retracto en
el tiempo no se encuentra librado al mero
arbitrio de su titular; sino que, por el con-
trario, ha sido sometido por el legislador a
un plazo de caducidad bastante estricto, de
treinta días, contados a partir del momento
en que se ponga en conocimiento del inte-
resado, por comunicación de fecha cierta, la
transferencia de la cuota indivisa.
123
Décimo octavo: En caso que la transferencia
nunca sea puesta en conocimiento del inte-
resado por comunicación de fecha cierta, el
plazo para el ejercicio del derecho de retracto
deberá computarse en atención a lo previsto
en el artículo 1597 del mismo cuerpo legal:
“Si el retrayente conoce la transferencia por
cualquier medio distinto del indicado en el
artículo 1596, el plazo se cuenta a partir de
la fecha de tal conocimiento. Para este caso,
la presunción contenida en el artículo 2012
solo es oponible después de un año de la ins-
cripción de la transferencia”.
Décimo noveno: A partir de la primera parte
de esta disposición, puede desprenderse una
regla que resulta de relevancia para este caso,
y que puede ser formulada en los siguien-
tes términos: “Cuando el retrayente conoce
de la transferencia por cualquier medio dis-
tinto a la comunicación de fecha cierta, el
plazo para el ejercicio del derecho de retracto
deberá contarse a partir del momento en que
tomó conocimiento”.
Vigésimo: Sin embargo, resulta necesa-
rio todavía desarrollar los alcances de esta
regla, a efectos de poder establecer con cla-
ridad el ámbito de acción de su mandato
normativo: i) Esta regla será de aplicación
a todos los casos en los que el retrayente
no sea informado directamente de la trans-
ferencia o lo sea a través de una comunica-
ción que no sea de fecha cierta. ii) Cuando
se emplea el término “cualquier medio” se
hace referencia a todo tipo de vía, recurso
o circunstancia que permita razonable-
mente al interesado tomar conocimiento de
que se ha producido el supuesto previsto
en la norma para el nacimiento de su dere-
cho, esto es, que se ha producido la trans-
ferencia de una porción indivisa del bien.
iii) Cuando se hace referencia al conoci-
miento de la “transferencia” no se exige que
el interesado adquiera conocimiento pleno
de todos los términos del contrato por el
cual ha operado la transferencia de la cuota
124 pp. 115-131 • ISSN: 1812-9587 • ENERO 2018 • Nº 232 | DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA
indivisa, pues justamente basta –como ya se
ha explicado– con que tenga conocimiento
de que dicha cuota ha sido vendida por cual-
quier medio. Bastará entonces, que el inte-
resado tenga conocimiento de la transferen-
cia, aunque ignore los detalles en que se ha
producido (siempre claro que se encuentre
en posibilidad, usando la diligencia ordina-
ria, de acceder a la información necesaria
para el ejercicio de su derecho; verbi gra-
tia, cuando se entera de la existencia de un
acto de compraventa al que puede acceder
por medio de la publicidad registral), para
que se configure el supuesto de hecho bajo
comentario.
Vigésimo primero: En este caso, el debate
esencial producido entre las partes ha radi-
cado justamente en determinar si a la actora
le resulta aplicable la regla de cómpu-
to del plazo de caducidad para el ejercicio
del retracto prevista en la primera parte del
artículo 1597 del Código Civil; y tan así es
que una de las causales por las que se ha
declarado procedente el recurso consiste en
la infracción del contenido normativo de esta
disposición.
Vigésimo segundo: Con relación a este
asunto, la Sala Civil de la Corte Superior
de Justicia de Huánuco, en los fundamentos
17 y 18 de la sentencia de vista, ha señalado
que en los autos se encuentra acreditado que
el uno de febrero de dos mil seis se realizó
una inspección técnica policial en el predio
ubicado en el jirón General Prado Nº 627-
635; y que en esta inspección participaron,
entre otras personas, la demandante Than-
nia Aalida Orihuela Mercado y la codeman-
dada María Elena Cavalie Fernandini, quien
actuó, de acuerdo con el acta de inspección
técnica policial suscrita por ambas perso-
nas, en calidad de “propietaria del inmue-
ble”, suscribiendo, además, este último
documento en esa misma condición –como
propietaria–. Sin embargo, la Sala Superior
ha considerado que esta circunstancia no es

suficiente para afirmar que la ahora deman-
dante haya tenido conocimiento de la trans-
ferencia, pues la señora María Elena Cavalie
Fernandini “no exhibió documento alguno
que acredite haber suscrito un contrato de
compraventa con al anterior propietaria” y,
por tanto, no puede aplicarse al caso la regla
prevista en la primera parte del artículo
1597 del Código Civil para el cómpu-
to del plazo de caducidad para el ejercicio
del retracto.
Vigésimo tercero: Esta argumentación, no
obstante, infringe el contenido normativo del
artículo 1597 del Código Civil, pues, como
se ha explicado largamente en los párra-
fos anteriores, la regla contenida en la pri-
mera parte de esta disposición no exige que
el retrayente adquiera conocimiento pleno de
todos los términos del contrato por el cual
operó la transferencia de la cuota indivisa,
sino que basta con que tenga conocimiento
de que dicha cuota ha sido vendida; y, a par-
tir de la valoración probatoria llevada a cabo
por las instancias de mérito se desprende que
este hecho –el conocimiento de la transferen-
cia de la cuota litis– se produjo en la inspec-
ción técnica policial realizada en el bien el
uno de febrero de dos mil seis.
Vigésimo cuarto: En efecto, el acta de ins-
pección técnica policial antes referida deja
sentado que la señora María Elena Cavalie
Fernandini intervino en la diligencia “como
propietaria del inmueble” y, además, fue sus-
crita por esta misma persona bajo la indica-
ción “la propietaria” y, por tanto, evidencia
que por lo menos a partir de ese momento,
la ahora retrayente tuvo conocimiento de que
la cuota indivisa del bien sobre la que ahora
muestra interés había sido transferida a la
referida persona; sin que sea exigible que
la totalidad de los términos del contrato de
compraventa fueran puestos en su conoci-
miento, pues las instancias de mérito han
determinado también que este contrato y su
aclaratoria ya se encontraban inscritos en
DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA | Nº 232 • ENERO 2018 • ISSN: 1812-9587 • pp. 115-131
ANÁLISIS Y CTÍTICA JURISPRUDENCIAL
La Corte
Suprema dice:
La regla contenida en la primera par-
te de esta disposición no exige que
el retrayente adquiera conocimien-
to pleno de todos los términos del
contrato por el cual operó la transfe-
rencia de la cuota indivisa, sino que
basta con que tenga conocimiento de
que dicha cuota ha sido vendida.
la partida registral del bien, por lo que la
ahora demandante podía tener acceso al deta-
lle de su contenido usando un mínimo de
diligencia.
Vigésimo quinto: En este contexto, se
determina que la actora tuvo conocimiento
de la transferencia de la cuota indivisa
del bien involucrado en esta controversia
el uno de febrero de dos mil seis, por un
medio distinto a una comunicación de fecha
cierta. Por tanto, al momento de resolver
la apelación formulada contra la Resolu-
ción Nº 42, que declaró infundada la excep-
ción de caducidad, el ad quem debió apli-
car la regla prevista en el primer párrafo
del artículo 1597 del Código Civil, a efec-
tos de computar el plazo de caducidad de
treinta días para el ejercicio de la preten-
sión de retracto a partir de dicha fecha; y al
no hacerlo infringió el contenido normativo
de esta disposición.
Vigésimo sexto: Ahora bien, al haberse pro-
ducido la infracción de una norma de carác-
ter material, esta Suprema Sala se encuen-
tra facultada para resolver el conflicto en
sede de instancia, en atención a lo normado
por el primer párrafo del artículo 396 del
Código Procesal Civil. En este sentido, cabe
indicar: la fecha en que la demandante tuvo
conocimiento de la transferencia de la cuota
125
indivisa fue el uno de febrero de dos mil seis;
debiendo contarse a partir de esta fecha el
plazo de caducidad de treinta días para el
ejercicio de la pretensión de retracto. Luego
de realizado el cómputo, se determina que
el plazo de caducidad para el ejercicio de la
presente demanda venció el tres de marzo de
dos mil seis. En consecuencia, al momento
de interposición de la demanda (veintinueve
de marzo de dos mil seis) ya se había pro-
ducido la caducidad del derecho de retracto
correspondiente a la parte demandante.
Vigésimo sétimo: Se concluye, entonces,
que la excepción de caducidad propuesta
por la parte emplazada debió ser amparada
por las instancias de mérito, puesto que, al
momento de la interposición de la demanda,
la pretensión de retracto formulada por la
actora ya había caducado.
VI. DECISIÓN
Con base en las consideraciones expuestas, esta
Sala Suprema, en aplicación de lo señalado en
el artículo 396 del Código Procesal Civil:
a) Declararon FUNDADO el recurso de
casación interpuesto por los codeman-
dados María Elena Cavalie Fernandini y
Jaime Enrique Francisco Eugenio Cajja
Maguiña Zapata de fecha veintidós de
abril de dos mil quince, obrante a fojas
mil novecientos setenta y siete; CASA-
RON la sentencia de vista de fecha treinta
de marzo de dos mil quince, obrante a
fojas mil novecientos treinta y dos.
126 pp. 115-131 • ISSN: 1812-9587 • ENERO 2018 • Nº 232 | DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA
La Corte
Suprema dice:
La excepción de caducidad propues-
ta por la parte emplazada debió ser
amparada por las instancias de mé-
rito, puesto que, al momento de la
interposición de la demanda, la pre-
tensión de retracto formulada por la
actora ya había caducado.
b) Actuando en sede de instancia: REVO-
CARON la Resolución Nº 42, de fecha
seis de agosto de dos mil siete, obrante a
fojas quinientos ochenta y tres; REFOR-
MÁNDOLA, declararon fundada la
excepción de caducidad deducida por la
parte emplazada y, en consecuencia, nulo
todo lo actuado en autos y concluido el
proceso.
c) DISPUSIERON la publicación de la
presente resolución en el diario oficial
El Peruano, bajo responsabilidad y los
devolvieron; en los seguidos por Thannia
Aalida Orihuela Mercado, sobre retracto.
Intervino como ponente, la señora jueza
suprema Rodríguez Chávez.
SS. TELLO GILARDI, DEL CARPIO RODRÍGUEZ,
RODRÍGUEZ CHÁVEZ, CALDERÓN PUERTAS,
DE LA BARRA BARRERA
 ANÁLISIS Y CTÍTICA JURISPRUDENCIAL

INTRODUCCIÓN María, cónyuges ajenos al condominio. El

La Casación Nº 2298-2015-Huánuco estableció
como doctrina jurisprudencial que el plazo de
caducidad del derecho de retracto ex artículo
1599.2 del Código Civil (CC) empieza a trans-
currir desde el momento en que el copro-
pietario es informado o conoce del hecho
abstracto de la venta de la alícuota de otro
condómino, aunque no se le noticie sobre sus
circunstancias jurídicas principales (naturaleza
y amplitud del derecho transferido, precio y
forma de pagarlo, intereses, etc.), y para cono-
cerlas el retrayente debe –dentro de ese plazo–
desplegar una conducta indagatoria diligente.
Tal criterio es erróneo al menos por tres moti-
vos: i) establece una inexistente coincidencia
entre el momento en que el condómino puede
incoar el proceso de retracto con el inicio del
plazo de caducidad; ii) equivoca el sentido
normativo del artículo 1597 del CC al soste-
ner que el plazo de caducidad discurre desde
que el titular del derecho a retraer es informado
de la sola venta, y no de sus pormenores; y
iii) impone al retrayente un angustioso deber
de diligencia que no es ni legal ni razonable.
I. LOS HECHOS DEL CASO
En junio del 2005, doña Elena vendió su alí-
cuota sobre un predio a don Jaime y doña
01/02/2006 se practicó una verificación poli-
cial en dicho inmueble, en la que partici-
paron doña Thannia, también condómina y
futura retrayente, y doña María, quien mani-
festó en dicho acto su condición de copro-
pietaria, pero sin informar de las concre-
tas circunstancias de su título adquisitivo.
Luego, el 20/03/2006, doña Thannia fue
informada, mediante carta notarial1, de los
pormenores de la compraventa. Nueve días
después ejerció judicialmente su derecho a
retraer.
II. DECISIONES DE LOS JUECES DE INS-
TANCIA
Los demandados excepcionaron la caduci-
dad del derecho a retraer de doña Thannia, en
razón de que conoció de la venta con ocasión
de la actuación policial, y entre ese momento
y el de la incoación del proceso transcurrie-
ron más de los treinta días naturales que el
artículo 1596 del CC prevé para que ejerza
su derecho a retraer.
La excepción fue desestimada por ambas
instancias. La Sala Superior consideró que
la sola participación de doña María en la
diligencia policial era un hecho “genérico”
y, por ende, “no acreditaba su condición de
nueva copropietaria” (sic).

1 La sentencia suprema no identifica al remitente. Si fuera doña María, entonces habría que achacar a la ejecutoria
analizada otro defecto: no haber advertido que, en tal caso, la propia demandada encontró insuficiente la diligen-
cia policial como medio de comunicación de la venta y, por ello, informó de esta a doña Thannia mediante carta
notarial.

DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA | Nº 232 • ENERO 2018 • ISSN: 1812-9587 • pp. 115-131 127
III. CRITERIO JURISPRUDENCIAL ASU-
MIDO EN LA CASACIÓN Nº 2298-2015-
HUÁNUCO
La Sala Civil Permanente de la Corte
Suprema (SCPCS) entendió que el dere-
cho a retraer de doña Thannia había cadu-
cado al tiempo en que fue ejercido, revocó
la sentencia de vista y amparó la excepción,
por considerar que el artículo 1597 del CC
exige que el retrayente conozca, exclusiva-
mente, del hecho abstracto de la transfe-
rencia de la alícuota, y no de sus concretas
particularidades, pues estas son cognosci-
bles por el retrayente con una debida dili-
gencia. Así, como doña Thannia se enteró
que doña María era condueña con ocasión de
la diligencia policial realizada el 01/02/2006,
desde ese momento tuvo expedito su derecho
a retraer, aunque no conociera de las singula-
ridades de su título adquisitivo.
IV. EJERCICIO DEL DERECHO A RETRAER
Y PLAZO PARA SU CADUCIDAD
De ordinario, quien pretende contratar nece-
sita una información mínima que le permita
decidir racionalmente si lo hace y reducir así
los riesgos de ignorar el coste final que le
representará el contrato. Esa necesidad tam-
bién la tiene el retrayente, pues debe reem-
bolsar al retraído los costos tasados incu-
rridos por este. Sin embargo, un sujeto con
muchos recursos, arriesgado o menos racio-
nal, puede decidir subrogarse como com-
prador aun ignorando la cuantía final de
lo que entregará al subrogado y, en gene-
ral, las concretas consecuencias jurídicas de
esa subrogación. Se trata de dos escenarios
posibles: uno (el más deseable, esperable y
menos conflictivo) en el que el agente racio-
nal requiere de información completa, y en
otro, solo datos mínimos.
2 Artículo 1599.- Tienen derecho de retracto: 2.- El copropietario, en la venta a tercero de las porciones
indivisas.
3 Artículo 498.- Si el retrayente desconoce la contraprestación pagada o debida por el adquirente, ofrecerá
hacer el depósito u otorgar la garantía que corresponda, según el caso, dentro de segundo día de su conocimiento.
128 pp. 115-131 • ISSN: 1812-9587 • ENERO 2018 • Nº 232 | DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA
Lo señalado permite sostener que el presu-
puesto fáctico y jurídico para el surgimiento
del derecho de retracto en el patrimonio de
un condómino ex artículo 1599.2 del CC2
es la venta o dación en pago de una alícuota
hecha por otro comunero. Acaecido este solo
hecho jurídico, el condómino que es noti-
ciado del mismo ya puede ejercer su dere-
cho a retraer la cuota transferida, aunque no
conozca con precisión todas las condicio-
nes del contrato, y por ello el artículo 498
del Código Procesal Civil3 autoriza incoar el
proceso de retracto aun si “el retrayente des-
conoce la contraprestación pagada o debida
por el adquirente”.
Pero es insostenible identificar ese momento
con el del inicio del plazo de caducidad
fijado por los artículos 1596 y 1597 del CC.
Este es un equívoco general y frecuente, moti-
vado –probablemente– por la escasa atención
prestada a la diferente operatividad de la pres-
cripción liberatoria y de la caducidad. Mien-
tras aquella “comienza a correr desde el día
en que puede ejercitarse la acción” (fórmula
genérica ex artículo 1993 del CC que supone
básicamente identificar en los hechos cuándo
existe esa posibilidad), la caducidad lo hace
en el momento marcado por el legislador en
cada caso: “los plazos de caducidad los fija
la ley”, reza el artículo 2004 del CC (criterio
objetivo que exige tan solo identificar en la
ley el dies a quo o día inicial).
En ese orden de ideas, el comunero (copro-
pietario) puede ejercer su “acción de retracto”
cuando concurren dos hechos: i) la celebra-
ción de una compraventa de alícuotas; y
ii) somera o superficial comunicación de ella
al –o entrada en conocimiento del– retra-
yente, presupuesto sin el cual no sería posi-
ble tal ejercicio al ignorar el hecho base del

que surge el derecho a retraer. Pero ninguno
de los momentos en que estos hechos acon-
tecen es el legalmente pautado como inicio
de la caducidad y, por ello, esta no transcu-
rre así el retrayente haya ejercido su dere-
cho con un conocimiento incipiente de la
venta reclamada (Barber, 1991, pp. 329-330)
(Díez, 2000, p. 36).
En suma, el derecho de retracto puede ser
ejercido por un condómino en cualquier
momento a partir de la celebración –por otro
copropietario del mismo inmueble o mue-
ble registrado– de la venta de una alícuota
con prescindencia de si aquel conoce efec-
tiva y cabalmente de dicha transferencia; pero
la caducidad no correrá contra ese retrayente
mientras no advenga el suceso considerado
por la ley como su día inicial (Díez, 2000,
p. 159). Por ello es que yerra la Casación
Nº 2298-2015-Huánuco cuando afirma que el
plazo de caducidad del retracto corre desde
que su titular conoce de la venta, aunque la
información sea parcial, pues si bien ya puede
ejercer tal derecho, aún no surge el evento
considerado legalmente como dies a quo.
V. LA COMUNICACIÓN PORMENORI-
ZADA DE LA VENTA AL RETRAYENTE
(O SU CONOCIMIENTO CABAL) COMO
TÉRMINO INICIAL DE LA CADUCIDAD
GOBERNADO POR LOS ARTÍCULOS
1596 Y 1597 DEL CC
Para fines de la caducidad del retracto, los men-
cionados dispositivos concretan la cláusula del
artículo 2004 del CC identificando como fecha
de inicio de la caducidad del retracto aque-
lla en que el retrayente tomó conocimiento de
la venta o dación en pago, información que
puede provenir de hasta tres fuentes: comu-
nicación de fecha cierta (señaladamente una
carta notarial), publicación en determinados
diarios4, o cualquier medio o fuente distinta,
4 El Código Civil consagra una legitimación abierta o general para acometer esas comunicaciones o suministro
de información, y puede efectuarla uno o ambos contratantes, o un tercero interesado. Vid. Díez (2000, p. 164).
DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA | Nº 232 • ENERO 2018 • ISSN: 1812-9587 • pp. 115-131
ANÁLISIS Y CTÍTICA JURISPRUDENCIAL
Comentario relevante
del autor
Quien pretende contratar necesi-
ta una información mínima que le
permita decidir racionalmente si
lo hace y reducir así los riesgos de
ignorar el coste final que le repre-
sentará el contrato. Esa necesidad
también la tiene el retrayente, pues
debe reembolsar al retraído los
costos tasados incurridos por este.
incluida la publicidad registral. Lo trascen-
dente es que no puede tratarse de cualquier
conocimiento, superficial o parcial, sino que
ha de ser acabado, cabal o completo, como se
deduce del ordenamiento retractual.
En efecto, el artículo 1592 del CC prescribe
que el retrayente, subrogado ya en la posición
del comprador, debe reembolsarle “el precio,
los tributos y gastos pagados por este y, en su
caso, los intereses pactados”. Dicha subroga-
ción operará “en todas las estipulaciones del
contrato de compraventa”. Por ende, cual-
quiera sea el mecanismo por el que se noti-
ció de la venta al retrayente (medios principa-
les ex artículo 1596, o subsidiarios ex artículo
1597), este necesita –y debe por eso– ser
informado clara y enteramente de todos
estos datos y pactos, pues, de lo contrario,
no podría adoptar razonablemente la decisión
de ejercer o no su derecho, que es la conducta
esperada de cualquier contratante racional.
La satisfacción de esta carga informativa por
el interesado, necesaria para activar el plazo
de caducidad, supone la plena coincidencia
129

Comentario relevante
del autor
Cualquiera sea el mecanismo por el
que se notició de la venta al retra-
yente (medios principales ex artícu-
lo 1596 o subsidiarios ex artículo
1597), este necesita –y debe por
eso– ser informado clara y entera-
mente de todos estos datos y pac-
tos, pues, de lo contrario, no podría
adoptar razonablemente la decisión
de ejercer o no su derecho, que es
la conducta esperada de cualquier
contratante racional.
entre su contenido y el del negocio trasla-
tivo informado. Al disponer que los intere-
sados informen (cabalmente, se entiende) al
titular del retracto acerca de la venta y sus
circunstancias o que este sea informado por
otras vías de la transferencia, el legislador les
otorga el control sobre el momento en que
inicia el respectivo plazo de caducidad, a la
par que “garantiza al retrayente una posibili-
dad efectiva de conocimiento de la enajena-
ción y sus condiciones” (Díez, 2000, p. 165).
Visto así, el artículo 1592 del CC determina el
sentido normativo de los artículos 1596 y 1597
del CC (y no solo de este último, como hace
la SCPCS) en cuanto al contenido o amplitud
de la comunicación sobre la transferencia que
debe recibir el retrayente: esta debe permitirle
conocer cumplidamente de las principales cir-
cunstancias jurídicas de la venta: naturaleza
del título (compraventa o dación en pago, etc.),
precio pactado y condiciones de su pago, ampli-
tud y objeto del derecho transferido (cuando
ello corresponda, como en la venta de alícuotas
o de porciones de un predio de mayor cabida),
impuestos devengados y pagados, otros dere-
chos reales o personales constituidos por el con-
trato y que estén directamente relacionados a
la venta5, etc.
La doctrina es conteste al respecto. Peña
(1999, p. 753), Albaladejo (s.f., p. 360),
Blasco (1994, p. 624), Díez-Picazo & Gullón
(1997, p. 596) y Bello (s.f., p. 87), por ejem-
plo, consideran que el retrayente debe ser
informado de los pormenores fundamenta-
les de la venta, de cara a permitirle enjui-
ciar las conveniencias de su eventual subro-
gación como comprador. En nuestro país,
Arias-Schreiber afirmaba que “es impera-
tivo que el potencial retrayente (conozca)
que se están dando las razones que le per-
mitirían subrogarse en una compraventa o
una dación en pago” (Arias-Schreiber, 2006,
p. 436), y no solo el hecho aislado de la trans-
ferencia. Jurisprudencia menor nacional tam-
bién sigue esta postura doctrinaria unánime6.
A despecho de estas consideraciones, la
Casación Nº 2298-2015-Huánuco entiende,
erróneamente, que, cualquiera sea el meca-
nismo utilizado, basta informarle al retra-
yente del evento abstracto de la venta para
que sea ese el término inicial del plazo de
caducidad. De ahí que haya concluido que
la comunicación de la venta a doña Thannia
se hizo por un medio subsidiario consistente
en la diligencia policial, pues en ella doña
María se atribuyó la condición de copro-
pietaria, aunque doña Thannia no haya sido
informada de los concretos pactos relativos

5 Este tópico es discutible. Fernández afirma que el retrayente se subrogará respecto de obligaciones personalí-
simas ajenas a la transferencia de dominio e incluidas en el contrato de compraventa solo si son accesorias y
no principales (en el sentido de que sin ellas no se hubiera celebrado la compraventa). Vid. Fernández (1992,
pp. 257-258).
6 Sentencia y auto de vista, Exps. Nºs 5239-2013 y 306-2013-51, 1ª y 3ª Salas Civiles de la Corte Superior de Jus-
ticia de La Libertad, respectivamente.

130 pp. 115-131 • ISSN: 1812-9587 • ENERO 2018 • Nº 232 | DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA
 ANÁLISIS Y CTÍTICA JURISPRUDENCIAL

a la venta; y que la fecha de ese evento es el
dies a quo (día inicial) del plazo de caduci-
dad para retraer, durante el cual doña Than-
nia debía ser “razonablemente diligente”
para conocer de aquellas circunstancias con-
tractuales que no le fueron informadas7.
VI. LA INEXISTENCIA LEGAL DE UN
DEBER DE DILIGENCIA EN CABEZA
DEL RETRAYENTE
La SCPCS complementa su cuestionable tesis
asignándole al retrayente un deber de diligen-
cia para que, noticiado de la venta mas no de
sus circunstancias, despliegue una conducta
indagatoria que le permita conocerlas. Este
comportamiento activo no puede deducirse de
los textos legales que disciplinan el derecho
de retracto ni lo contempla la doctrina y juris-
prudencia que analizan seriamente la cuestión.
Muy por el contrario, de la dicción de los
artículos 1596 y 1597 del CC resulta que la
comunicación de la venta circunstanciada es
recepticia, lo que significa que la situación
del retrayente es pasiva (debe ser informado
por otros) y en absoluto activa (no tiene que
informarse por acto propio). Y no podría ser
de otro modo, además, por lo efímero del
plazo para retraer, durante el cual el retra-
yente tendría (a criterio de la Suprema Corte)
que abocarse a la angustiosa tarea de averi-
guar el contenido del contrato, a riesgo de
no lograrlo o de no poder ponderar adecua-
damente los pros y contras de su pretendida
subrogación (Díez, 2000, pp. 97 y 162).
En suma, esa conducta diligente impuesta
jurisprudencialmente al retrayente no se com-
padece ni con el ordenamiento jurídico ni con
la razón, porque, amén de no estar prevista en
dispositivo legal alguno, dificulta gravemente
el ejercicio del derecho de retracto hasta casi
anularlo, motivo adicional de reproche a la
Casación Nº 2298-2015-Huánuco.
REFERENCIAS
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cho de bienes (Octava ed., Vol. II). Madrid:
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colindantes en el Código Civil. Madrid:
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inmobiliario registral. Valencia: Tirant lo
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ed., Vol. III). Madrid: Tecnos.
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estudio del retracto legal en el Código Civil
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cho de la Universidad de Extremadura(10).
Peña, M. (s.f.). Derechos reales. Derecho hipo-
tecario. Madrid: Centro de Estudios Regis-
trales del Colegio de Registradores de la
Propiedad y Mercantiles de España.

7 La sentencia suprema en comento no atribuye significado jurídico alguno a la carta notarial cursada a doña Than-
nia mes y medio después de la diligencia policial. Si la sola autocalificación de doña María como condueña de
la finca satisfacía la exigencia del artículo 1597 del CC, entonces era innecesario informarle de nada a la retra-
yente, especialmente si cuando se le remitió la misiva ya había expirado el plazo de caducidad. Si la comunica-
ción fue enviada por doña María o su esposo, era obvio que ellos mismos asumían que la referida diligencia no
constituía el mecanismo subsidiario de información a que se refiere dicho artículo, y sostener algo distinto era
contrario a sus propios actos.

DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA | Nº 232 • ENERO 2018 • ISSN: 1812-9587 • pp. 115-131 131