UNIVERSIDAD NACIONAL JORGE BASADRE GROHMANN

FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL, GEOTECNIA Y ARQUITECTURA

ESCUELA ACEDEMICO PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

TRABAJO ENCARGADO

DIAGNÓSTICO DE LA INSTITUCION DEL ESTADO:

SUNARP

Presentado por:
SMILDZINIA VALERIA RAMOS DÍAZ
KATHERYN XIMENA, GAMERO HUANCA

TACNA- PERÚ
2019
Contenido
1. ¿Qué es la Sunarp?................................................................................. 3
2. Visión y Misión........................................................................................ 3
2.1. Misión................................................................................................... 3
2.2. Visión................................................................................................... 3
3. Oficinas de SUNARP a Nivel Nacional..................................................4
4. Funciones de la SUNARP........................................................................4
5. Servicios................................................................................................... 5
6. Atribuciones............................................................................................. 5
7. Beneficios de inscribir en el Registro de la Propiedad y perjuicios
por no hacerlo................................................................................................ 6
8. ¿Cuál es la diferencia entre SUNARP, Zonas Registrales y Oficinas
Registrales?................................................................................................... 7
9. Clases de Registros que se pueden hacerse en la SUNARP.............7
10. Acción (servicios que brinda)............................................................8
11. Sunarp con relación a la vivienda...................................................10
12. ¿Cuáles son las modalidades de estafas inmobiliarias más
comunes y cómo prevenirlas?...................................................................12
12.1. Inmovilización Temporal de Partidas en el Registro de Predios.......12
12.2. Alerta Registral............................................................................... 13
12.3. Mecanismos tecnológicos...............................................................13
12.4. Mecanismos Normativos.................................................................14
13. Registros Públicos: un repaso histórico necesario......................15
13.1. Antecedentes.................................................................................. 16
14. Ejemplos.............................................................................................. 22
13.1. Catastro.............................................................................................. 22
13.1.1. En viviendas.................................................................................... 22
13.2 Patrimonio........................................................................................... 22
15. Diagnostico......................................................................................... 22
15.1. Positivo........................................................................................... 22
15.2. Negativo......................................................................................... 22
16. CONCLUSIONES.................................................................................. 25
17. ANEXO.................................................................................................. 25

LA SUNARP
1. ¿Qué es la Sunarp?

La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos , es un

organismo descentralizado autónomo del Sector Justicia y ente del
Sistema Nacional de los Registros Públicos, el cual tiene entre sus
principales funciones el de dictar las políticas y normas técnico -
registrales de los registros públicos que integran el Sistema Nacional,
además de planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar
la inscripción y publicidad de actos y contratos en los Registros
Públicos que integran el Sistema Nacional.

2. Visión y Misión

2.1. Misión
Inscribir y publicitar actos, contratos, derechos y titularidades de
los ciudadanos mediante un servicio de calidad accesible, oportuno
y predictible.

2.2. Visión
En el Perú se respetan los derechos humanos en un contexto de
cultura de la legalidad y convivencia social, armónica, con bajas
tasas de criminalidad y discriminación, donde toda persona goza de
seguridad jurídica y tiene acceso a una justicia inclusiva y
confiable, gracias a un Estado moderno y transparente que protege
efectivamente los intereses del país y de sus ciudadanos.

3. Oficinas de SUNARP a Nivel Nacional

4. Funciones de la SUNARP
Son funciones generales de la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos:
 a) Dictar las políticas y normas técnico-registrales de los Registros
Públicos que integran el Sistema Nacional.
b) Planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la
inscripción y publicidad de los actos y contratos en los Registros que
conforman el Sistema.
c) Planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar el
proceso de simplificación, integración y modernización de los Registros
que forman parte del Sistema.
d) Planificar, organizar, dirigir, ejecutar y controlar las actividades de
carácter técnico y administrativo del Sistema.
e) Ejecutar actividades de formación, capacitación y entrenamiento de
los Registradores Públicos y demás personal de los Registros que
integran el Sistema. f) Planificar, organizar, dirigir, coordinar y
supervisar las acciones de comunicación interna y externa, así como la
imagen institucional y corporativa.
g) Aprobar la estructura orgánica de sus Órganos Desconcentrados.
h) Normar y ejecutar las actividades de procesamiento de datos y
racionalización administrativa.
i) Celebrar convenios con Entidades del sector público o del sector
privado nacional o internacional, o de cooperación técnica
internacional, con el propósito de promover, desarrollar y ejecutar
proyectos relacionados con el sistema registral del país.
j) Supervisar el correcto empleo de los recursos provenientes de los
convenios referidos en el literal.
k) Contratar servicios no personales de terceros o celebrar contratos de
trabajo sujetos a modalidad que coadyuven al cumplimiento de los
objetivos de la SUNARP o permitan una mayor eficiencia en el
desarrollo de sus funciones.

5. Servicios
Uno de los servicios es la inmovilización temporal de partidas de
predios, mediante el cual el propietario de un determinado inmueble
puede colocar un candado de manera voluntaria y temporal a la
partida donde se encuentra inscrita su propiedad, bloqueándola hasta
por diez años, a fin de impedir que personas inescrupulosas realicen
transferencias, cargas o gravámenes en esta.

Para acceder a este servicio se requiere presentar una declaración

jurada en la cual se señale que el predio que se quiere proteger contra
cualquier fraude no fue vendido ni se encuentra afectado con alguna
carga y/o gravamen, adjuntando la respectiva escritura pública que
confirme la decisión.

Además de los gastos notariales, inscribir una inmovilización temporal

en los Registros Públicos tiene un costo de 41 soles y puede
 gestionarse en cualquiera de las oficinas de la mencionada
superintendencia que existen en el país, indicó la Sunarp.

6. Atribuciones
Las atribuciones correspondientes al Superintendente Nacional de los
Registros Públicos son las siguientes:
a) Dirigir y supervisar el desarrollo de las actividades de los órganos
que conforman la SUNARP.
b) Ejercer la representación legal de la SUNARP en todos aquellos actos
y contratos que ella realice o celebre, sea en el país o en el extranjero.
c) Proponer, para su aprobación por el Directorio, los planes y
programas anuales de la Superintendencia.
d) Elaborar y supervisar la ejecución de las medidas de simplificación,
modernización e integración de los Registros Públicos que integran el
Sistema Nacional.
e) Supervisar la correcta ejecución de la función registral de acuerdo a
la normatividad vigente.
f) Autorizar la modificación de la estructura orgánica de los Órganos
Desconcentrados.
g) Promover la realización de estudios e investigaciones en materia
registral.
h) Promover la capacitación de los Registradores Públicos y demás
personal.
i) Dictar las normas requeridas para la organización, conservación y
mantenimiento de los archivos registrales.
j) Aprobar el Presupuesto de la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos, con arreglo a las disposiciones legales sobre la
materia.
k) Coordinar la realización de campañas masivas de Inscripciones.
l) Dictar directivas de cumplimiento obligatorio por los órganos
desconcentrados, las que podrán ser publicadas en el Diario Oficial El
Peruano.
m) Dictar las medidas de organización interna que se requieran.
n) Designar los cargos de confianza y nombrar, contratar, suspender,
remover y cesar al personal considerado en dichos cargos, dando
cuenta al Directorio.
o) Sancionar a los Jefes de los Órganos Desconcentrados, salvo que la
sanción a aplicarse sea la de despido, en cuyo caso sólo procederá
previo acuerdo de Directorio.
p) Resolver en última instancia respecto de las sanciones impuestas a
los Registradores Públicos.
q) Proponer al Directorio las modificaciones del Estatuto vigente.
 r) Aceptar legados, donaciones y otras liberalidades que se hagan en
favor de la SUNARP, dando cuenta al Directorio.
s) Delegar las atribuciones que estime conveniente en el
Superintendente Nacional Adjunto u otros funcionarios de la SUNARP.
t) Proponer a los Poderes Públicos la expedición de normas legales o
reglamentarias que se requieran para el mejor funcionamiento del
Sistema Nacional de los Registros Públicos o de la SUNARP.
u) Modificar el presente Reglamento de Organización y Funciones,
dando cuenta al Directorio.
v) Expedir las resoluciones de su competencia.
w) Las demás que le señalen las leyes, los reglamentos o que sean
inherentes a su cargo.

7. Beneficios de inscribir en el Registro de la Propiedad y

perjuicios por no hacerlo
En el Derecho español, la inscripción en el Registro de la Propiedad no
es obligatoria. Es voluntaria, pero conveniente, por los muchos
beneficios que se derivan de la inscripción y por los perjuicios que nos
puede acarrear el no inscribir.
Gracias a la inscripción en el Registro, somos reconocidos oficialmente
como propietarios. Podemos disponer de nuestro derecho, vendiendo o
hipotecando, y cualquiera que tenga interés en comprar una casa o
constituir sobre ella un derecho, podrá tener a su disposición toda la
información necesaria para poder decidir en igualdad de condiciones y
sin sobresaltos. Además, inscribiendo tenemos la seguridad de que
nadie podrá privarnos de nuestro derecho o disponer de él de forma
fraudulenta.
Al mismo tiempo, los perjuicios de no inscribir son enormes. Si no
inscribimos nuestro derecho, dejamos que en el Registro aparezca
como propietario quien ya no lo es. Ello no sólo conlleva el peligro de
que venda la finca a otro como si lo fuera –en cuyo caso nos
quedaríamos sin ella si ese segundo comprador que inscribe antes que
yo es de buena fe- sino también con el riesgo de que los acreedores de
quien aparece como titular embarguen esa finca y nos veamos en la
necesidad de entablar costosos pleitos para quitarnos de encima el
embargo. En suma: más vale prevenir.

¿Por qué la gente no inscribe sus propiedades?

Por desconocimiento o exceso de confianza. Sin embargo, uno no sabe
cuándo puede terminar en un litigio judicial que dura hasta 10 años. Lo
más común es ver a una persona que tiene un terreno, se lo vende a
un amigo y este no inscribió y luego la primera persona se lo vuelve
vender a otra y él sí inscribió. Aquí quien tiene el derecho de prioridad
es la persona que inscribe el inmueble.
 Entonces lo que se tiene que hacer es ir al Poder Judicial para solicitar
una nulidad de la inscripción en Registros Públicos, y es un tema
bastante engorroso y complicado.
¿Qué ventajas tienes si inscribes tus propiedades?
Un inmueble inscrito tiene la ventaja de estar protegido
contra inscripciones fraudulentas de terceros, acredita la posición y da
la posibilidad al propietario de conseguir algún crédito hipotecario y
también de vender el bien. Además, utilizar la alerta registral
de Sunarp es bastante útil porque así te enteras cuándo está en riesgo
tu propiedad.

8. ¿Cuál es la diferencia entre SUNARP, Zonas Registrales y

Oficinas Registrales?
La SUNARP es el ente rector del Sistema Nacional de Registros
Públicos, las Zonas Registrales son los órganos desconcentrados de la
SUNARP que gozan de autonomía registral y económica dentro de los
límites del estatuto y la ley, en ellas se encuentran las Oficinas
Registrales que son las encargadas de prestar los servicios de
inscripción y publicidad registral de los diversos actos y contratos
inscribibles.

9. Clases de Registros que se pueden hacerse en la SUNARP

En SUNARP se pueden registrar propiedades inmuebles, bienes

muebles, registros de personas jurídicas y personas naturales

10. Acción (servicios que brinda)

1.1. Propiedad inmueble

Es el encargado de la inscripción y publicidad de los actos y
contratos sobre bienes inmuebles. Por ejemplo: terrenos, casas,
edificios, predios, etc.
El Registro de Propiedad Inmueble comprende los siguientes
Registros:

 Registro de Predios: Unifica el Registro de Propiedad

Inmueble, Registro Predial Urbano y la Sección Especial de
Predios Rurales. En este Registro se inscriben las
Transferencias de Propiedad, Declaratorias de Fábrica,
Urbanizaciones, Hipotecas, Primeras de Dominio, Embargos y
Demandas referidas a Predios Urbanos y Rurales.
 Registro de Derechos Mineros: Se inscriben las concesiones,
transferencias, fraccionamientos, acumulaciones, entre otros.
 Registro de Concesiones para la explotación de servicios
públicos: Se inscriben las concesiones, hipotecas, entre otros
actos.

1.2. Bienes muebles

 Se realiza la inscripción de los actos y contratos referidos a
ciertos bienes muebles. Unifica los siguientes Registros muebles:

 Registro de Propiedad Vehicular: Se inscribe la

inmatriculacion del vehículo, transferencias de propiedad,
anotaciones o cancelaciones de embargos, cambios de
características y otros actos relativos a vehículos
automotores.
 Registro de Buques: Se inscriben los buques, sus
transferencias y cargas, etc.
 Registro de Embarcaciones Pesqueras: En este Registro
se inscriben las embarcaciones de pesca, sus transferencias
y cargas, entre otros.
 Registro de Naves y Aeronaves: Se inscriben las
aeronaves, transferencias de dominio, contratos de
arrendamiento, hipotecas, etc.

1.3. Personas jurídicas

Es el Registro encargado de la inscripción y publicidad de los
actos y contratos referidos a Personas Jurídicas. Unifica a los
siguientes Registros:

 Registro de Personas Jurídicas: En el que se inscriben las

asociaciones, fundaciones, cooperativas, comunidades
campesinas y nativas, entre otras, y los actos relacionados a
ellos.
 Hidrocarburos: En este Registro se inscriben entre otros
actos los contratos de contratistas y subcontratistas de
servicios petroleros, así como los contratos de servicios de
explotación.
 Registro de Sociedades: Se inscriben sociedades
anónimas, sociedades comerciales de responsabilidad
limitada, sucursales, entre otros.
 Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad
Limitada: Se inscriben la constitución de estas empresas y
nombramiento de gerentes entre otros.

1.4. Personas naturales

Es el Registro responsable de la inscripción y publicidad de actos
y contratos referidos a personas naturales; por lo que unifica a
los siguientes Registros:

 Registro de Mandatos y Poderes: Se inscriben los

mandatos y poderes otorgados por personas naturales, sus
modificaciones, extinciones, entre otros actos.
 Registro de Testamentos: Se inscriben los otorgamientos
de testamentos, sus modificaciones, ampliaciones,
revocaciones y otros actos.
 Registro de Sucesiones Intestadas: Se inscriben las
anotaciones preventivas de las solicitudes o demandas de
sucesiones intestadas, así como las actas notariales y
sentencias que declaran la sucesión intestada.
  Registro Personal: Se inscriben divorcios, separación de
patrimonios y sustitución, declaraciones de insolvencia,
entre otros actos.
 Registro de Comerciantes: Se inscriben a las personas
naturales que se desempeñan como comerciantes.
 Registro de Gestión de Intereses: Se inscribe el Gestor
Profesional, la prórroga de su inscripción, los actos de
gestión, los actos de gestión del Gestor de Interés Propio,
entre otros actos.

11. Sunarp con relación a la vivienda

Adquirir una propiedad es una de las decisiones más trascendentales

en la vida de cualquier persona. De allí la importancia que esta se
realice con las seguridades que ofrece la ley, por ejemplo, a través de
un contrato de compraventa. Para ello, toma en cuenta los siguientes
consejos:
1. Verifica la situación registral del inmueble, entre ellos, que la
propiedad se encuentre registrada a nombre del vendedor, que no
existan cargas o gravámenes vigentes.
 2. En caso el vendedor sea una persona jurídica, verifica que el
representante cuente con las facultades suficientes para vender. Para
ello, puedes solicitar una vigencia de poder a la Sunarp.
3. Verifica que los documentos municipales del inmueble, como la Hoja
Resumen (HR) y el Predio Urbano (PU) se encuentren a nombre del
vendedor.
4. Concluida la etapa de verificación, elabora un contrato de
compraventa autorizado por un abogado (minuta). Con la minuta
firmada deberás solicitar el bloqueo registral de la propiedad hasta la
firma de la escritura pública.
5. Una vez firmada la escritura pública, deberás solicitar al notario la
presentación del parte notarial de la compraventa para su inscripción
en la Sunarp.
a) Otros datos a tener en cuenta:
 Recuerda que también debes comprobar que los servicios públicos
y los arbitrios estén pagados hasta el mes en el cual se realizará
la transacción. El impuesto predial del año en el cual se hace la
transacción debe de estar pagado por completo.
 La compraventa de un inmueble está gravada con el impuesto de
alcabala (con excepción de los inmuebles de primera venta). El
monto a pagar es el 3% del monto de la transferencia, donde el
tramo comprendido por las primeras 10 UIT del valor del inmueble
no está afecto.
 Inscríbete en el área de renta de la municipalidad correspondiente
como nuevo propietario del inmueble.
 Verifica que el inmueble se encuentre a total disposición del
vendedor (desocupada). De no ser así, corrobora la voluntad de
salida de los ocupantes.

b) Cantidad de propiedades registradas

En el Registro de Propiedad Inmueble se anota la primera inscripción
de determinado predio (inmatriculación). Aquí también se inscriben
sus modificaciones, transferencias, cargas y gravámenes, entre otros
actos inscribibles.

c) ¿Qué registros los conforman?

 Registro de Predios
 Registro de Concesiones para la Explotación de Servicios
Públicos
 Registro de Derechos Mineros
 Registro de Áreas Naturales Protegidas

d) ¿Qué actos se pueden inscribir?

 Habilitación urbana, inmatriculación de un inmueble

 Compra venta, donación, anticipo de herencia
  Declaratoria de fábrica, reglamento interno, junta de
propietarios, numeración
 Inscripción de hipotecas, modificación, cancelación, anotación de
demanda
 Acumulación de lotes urbanos, rectificación de áreas, subdivisión
de lote
 Subdivisión con regularización de fábrica, independización
 Traslación de dominio por sucesión intestada y testamentaria

12. ¿Cuáles son las modalidades de estafas inmobiliarias más

comunes y cómo prevenirlas?

Consciente de la existencia de mafias organizadas que delinquen con

inmuebles, la Sunarp implementó una serie de medidas para evitar
estas estafas:

 La falsificación de documentos y la suplantación de identidad son

las dos modalidades de estafa inmobiliaria más frecuentes que
enfrentan las personas que ya cuentan con una propiedad predial
o planean adquirir una vivienda, informó hoy la Superintendencia
Nacional de Registros Públicos (Sunarp). Consciente de la
existencia de mafias organizadas que delinquen, la Sunarp ha
implementado una serie de cambios normativos, tecnológicos y
de gestión a fin de fortalecer el sistema registral y evitar que
ocurran estas modalidades de estafas.

12.1. Inmovilización Temporal de Partidas en el Registro de

Predios

Con la finalidad de garantizar la seguridad jurídica y ante

el incremento de traficantes de propiedades en Perú, la
Sunarp emitió la directiva N° 008-2013, que regula el
procedimiento para la inmovilización parcial y temporal de
las partidas registrales de predios, a efectos que el titular
registral obtenga una protección especial.
Esta norma permite al propietario de un predio cerrar de
manera voluntaria y temporal la partida donde se
encuentre inscrita su propiedad, inmovilizándola
temporalmente, a fin de impedir que personas
inescrupulosas realicen transferencias, cargas o
gravámenes en dicha partida.
Explicó que el asiento de inmovilización temporal tendrá
una vigencia máxima de 10 años, contados desde el día
de su presentación y si el propietario desea que tenga un
plazo menor a los 10 años deberá mencionarlo en forma
expresa en la escritura pública.
 Requisitos.

 Formato de solicitud de inscripción de título

debidamente llenado y firmado por el presentante
 Parte notarial de Escritura Pública que contenga el
acto unilateral del propietario con derecho inscrito en el
cual manifieste su voluntad de inmovilizar temporalmente
el predio.
 Declaración jurada del propietario con derecho
inscrito con firma certificada notarialmente; mediante la
cual declare bajo juramento que el predio sobre el cual
solicita la inmovilización temporal no ha sido transferido o
se encuentra afectado con carga y/o gravamen no inscrito
por el mismo titular en forma voluntaria y en fecha
anterior a la declaración jurada.
12.2. Alerta Registral

Este servicio gratuito brinda al usuario la posibilidad de

ser informado a través de un correo electrónico y mensaje
de texto respecto de la presentación de un título sobre
aquella partida registral que sea de su interés. De esta
manera tendrá conocimiento oportuno de la posible
presentación de título conteniendo documentos
falsificados o basados en la suplantación de personas.
12.3. Mecanismos tecnológicos

a. Lectores biométricos de huella dactilar

Es un dispositivo integrado a la base de datos del Reniec
que permite comprobar la identidad de las personas
mediante la lectura de la huella dactilar. Este dispositivo
tiene por finalidad enfrentar los casos de suplantación de
identidad cuando se solicita un servicio registral. De esa
manera, el registro se asegura que el usuario es quien
dice ser y es quien efectivamente solicita el servicio
registral.
Los lectores de huella dactilar han sido instalados en las
179 oficinas zonales, registrales y receptoras de la Sunarp
a nivel nacional.
b. Sistema de Intermediación Digital (SID-Sunarp)
Es un sistema que permite al notario presentar el parte en
forma electrónica, firmarlo digitalmente para su
presentación y enviarlo al registro. Esto implica reducir al
mínimo la posibilidad que se presenten al registro
documentos falsos ya que se elimina el uso del papel
('cero papel') con lo cual se logra afianzar la integridad y
autenticidad de la documentación. Esta nueva forma de
presentar títulos al registro se inició con la constitución de
 empresas (Mypes) y actualmente también pueden
inscribirse mandatos y poderes (obligatorio en Lima y
Chiclayo de acuerdo a la Décimo Tercera Disposición
Complementaria, Transitoria y Final del Decreto Legislativo
1049) y compraventa de inmuebles y vehículos (solo en la
Oficina Registral de Lima).

c. Módulo 'Sistema Notario'

Es un sistema que permite a los notarios indicar, a través
de una contraseña de seguridad, quienes serán sus
dependientes o terceros autorizados para presentar
instrumentos notariales al registro. De esta manera, se
eliminan los casos de falsificación de oficios donde se
designa supuestos dependientes de notarios para ingresar
documentación irregular.
d. Módulo de falsedad documentaria
Este módulo permite al registrador público marcar en el
sistema la partida o partidas registrales en las que se
pretendieron inscribir asientos con documentos falsos, de
tal forma que cuando ingrese algún otro título solicitando
inscribir algún asiento en las partidas marcadas, el
sistema les mostrará un mensaje de advertencia. De esta
manera, el registrador podrá tomar las medidas
preventivas

12.4. Mecanismos Normativos

En este caso, la Sunarp recordó que existe la ley N°

30313, que es la ley de Oposición al procedimiento de
inscripción registral en trámite y Cancelación del asiento
registral por Suplantación de identidad o falsificación de
documentación. Con la aprobación de la Ley 30313, se
regula, entre otros, la posibilidad de que la misma Sunarp,
a través de su Jefe Zonal, cancele una inscripción cuando
esta se haya extendido con documentos falsos o producto
de una suplantación.
 De esta manera, se evita que la víctima de la estafa tenga
que acudir al Poder Judicial, con la inversión de tiempo que
ello supone, para lograr la cancelación del asiento falso.

13. Registros Públicos: un repaso histórico necesario

Se le atribuye a George Santayana la frase “Quien olvida su historia,

está condenado a repetirla”, la cual grafica los diversos escenarios en
los cuales nos encontramos en nuestro país.
Vamos a referirnos en el presente post al ámbito registral, el cual tiene
más de 128 años de historia, pero que hace más de 10 años se ha
estancado. Debido a la inoperancia de los que dirigen el registro, lo que
se ha sumado al distanciamiento (enfrentamiento) de los motores del
Registro (los registradores) y sus autoridades, lo cual lleva a que, por
ejemplo, hace varias semanas los registradores hagan plantones en
diferentes zonas registrales reclamando derechos, publicaciones en
diversos medios de comunicación masiva denunciando abusos, y
manifestando la necesidad de una nueva gestión que se preocupe por
incrementar el número del personal e implementar mejores sistemas
tecnológicos.
Esta realidad no es sólo atribuible a esta gestión, dado que similares
reclamos se realizaron a gestiones anteriores. Téngase en cuenta que
estas deficiencias se proyectan a abrir grietas dentro del sistema que
se trasladan al producto que es la calificación registral, la seguridad de
circulación de derechos y a que sujetos inescrupulosos se aprovechen
del sistema para consolidar sus delitos patrimoniales.
Los registros públicos en nuestro país gozan de una rica historia como
mecanismo de publicidad de derechos y como herramienta para la
circulación de derechos. En razón de ello, realizaremos un breve repaso
de la misma.
13.1. Antecedentes

En el Perú, el sistema de organización de la propiedad ha sido

desarrollado de diferentes formas históricamente.
El Ayllu, previo al tiempo de los Incas, fue una forma colectiva
de ocupación y explotación de la tierra:

“De acuerdo con los elementos de juicio proporcionados por los

historiadores y sociólogos de los tiempos de la Conquista y los
contemporáneos, se llega a la conclusión, de que el ayllu es una
organización primitiva de posesión comunitaria, y que por un
proceso de evolución lenta dio nacimiento al Estado Incaico, a la
posesión privada de la tierra y la coexistencia de un sistema
feudal sustentado en la cooperación del pueblo quien se
beneficia con una justa distribución de la producción para
satisfacción de sus necesidades y asegurar su bienestar.”.

Luego, en el régimen incaico, el ejercicio del gobierno se basaba

en un poder teocrático y paternal, mediante el cual se distribuía
las tierras de cultivo de acuerdo con las necesidades de la
familia.

Posteriormente, con la conquista española de los pueblos de esta

parte del continente, se concedieron las llamadas
“capitulaciones” a los conquistadores, autorizándose
establecer las encomiendas.

A la muerte de Pizarro, el Rey de España tomó la administración

directa de las colonias nombrando a sus representantes virreyes,
lo cual conllevó a la importación de sus sistemas e instituciones.

En ese sentido «el primer libro de Registro

de inscripciones de censos y tributos que gravaban la
propiedad rústica y urbana de Lima, se mandó abrir en
cumplimiento de la provisión real de la Audiencia de Lima de 3
de abril de 1565 y en aplicación de la Real Carta Orden expedida
por el Rey Don Felipe, derivada de los dos capítulos de las Cortes
de Madrid de 1528 y de Toledo de 1539”.

Manifestación de ello fue la imposición a todas las Colonias de

América -mediante las Reales Cédulas de 08/05/1778 y
16/04/1783- de la Pragmática del Rey Don Carlos III de 1768 la
cual crea los Oficios de Hipotecas.

Esta pragmática si bien reglamentó la creada en 1539 en la

práctica no funcionó en España, no siendo distinto en el Perú
colonial, ya sea por las deficiencias de la propia normativa o por
una indebida aplicación.

Muestra gráfica de ello nos relata RICARDO PALMA:

“Después de dar cuenta de la cédula en el Real Acuerdo,

poníase sobre su puntales, cogía el papel o pergamino que la
contenía, lo besaba si en antojo le venía, y luego, elevándolo a la
altura de la cabeza, decía con voz robusta: Acato y no cumplo.”

Producida la independencia las normas españolas en materia

registral continuaron aplicándose tomando en consideración que
el Estatuto Provisional del General Don José de San Martín
señalaba que quedaban con toda su fuerza y vigor las leyes
españolas que no se opusieran a los principios independentistas.

Después, en 1835, el Proyecto de Código Civil de don Manuel

Lorenzo de Vidaurre, se limitó a regular las cargas y gravámenes
y no así las transmisiones inmobiliarias, siendo sin embargo
considerado por algunos el primer ensayo individual de una
legislación nacional de orden privado.

Posteriormente, en el gobierno de José Rufino Echenique, se

promulgó el Código Civil de 1852 el cual creó el oficio de
hipotecas a cargo del escribano público el cual registraba las
hipotecas sobre bienes situados en su respectivo departamento
llevando un libro en el cual se tomaba razón de las mismas.

La calificación en estos libros, al igual que en las normas

precedentes, era mínima toda vez que sólo se limitaba a la
verificación de las cargas y gravámenes, no así a la verificación
de la validez del acto constitutivo de la obligación principal.

En este sentido, dicho articulado de normas no propició el

aumento del crédito territorial ni impulsó el tráfico inmobiliario,
los cuales habían entrado en crisis debido, entre otras cosas, a la
guerra con España.

Frente a dicha realidad, se presentaron proyectos que buscaron

paliar la situación. El Dr. Francisco García Calderón presentó un
proyecto sobre el Banco de Crédito Territorial Hipotecario y
Don José Félix Arias presentó el Proyecto de Banco
Agrícola.

LEY DE CREACIÓN DE LOS REGISTROS

En este contexto: el crédito territorial casi nulo, agricultura en

crisis, inseguridad jurídica, tráfico inmobiliario estancado; se
promulgó la Ley de 2 de enero de 1888 la cual tenía como
objetivo revertir dicha situación.

Si bien al promulgarse sufrió variación en su contenido – en

comparación con el proyecto original, la ley de 02/01/1888 dejó
a la Corte Suprema formular el Reglamento de los Registros.

En el Reglamento emitido por la Corte Suprema se señala en el

artículo 53 que los Registradores calificarán la legalidad de las
formas extrínsecas de los títulos y la capacidad de los
otorgantes. Siendo que en caso se encontrara algún defecto se
procederá a manifestarlo a fin de que sea subsanado. Asimismo
se deduce que la calificación abarcaba también el estudio del
título mismo, siendo que en caso que no se acarree la invalidez
del mismo pero que adolecía algún defecto, podía ser sujeto de
subsanación.

Luego, si bien la Corte Suprema tuvo funciones respecto a

registros en un inicio, mediante Ley de 25/11/1892 fue
reemplazada por la Junta de Vigilancia, la cual estaba
conformada por un representante del Ministro de Justicia, un
Fiscal de la Corte Suprema, un Fiscal de la Corte Superior, el
Decano del Colegio de Abogados y del Director del Registro de la
Propiedad Inmueble.

Posteriormente, la Junta de Vigilancia en 1905 crea el

Reglamento Orgánico del Registro de la Propiedad
Inmueble, el cual –en el tema de la calificación por parte de los
registradores- no varía sustancialmente de su antecesor
recogiendo lo mismo: La legalidad, la capacidad y validez del
título.

Posteriormente se dan diversas normas como Reglamento

Orgánico de los Registros de la Propiedad Inmueble del
11/3/1911, la Ley 2402 del 3/12/1916 y su Reglamento, el
Decreto del 30/12/1916, la Ley Nº 2411 de 30/12/1916, el
Reglamento Interior de la Oficina de Registro de Lima de
27/9/1921, los aranceles de derechos de inscripciones del
Registro de la Propiedad Inmueble de 1921, las leyes Nºs 5931,
6665, 4740 y 8686.

En el año 1926, mediante la Ley N°4675, se constituyó la

Comisión constituida por la Ley N° 4675 formulando el
«Proyecto de Ley Orgánica de los Registros Inmobiliarios
e Industrial» que, entre otras cosas, buscó asimilar la
experiencia australiana del Acta Torrens.

En principio, el propietario obtendrá un certificado de dominio

que es un título inatacable. Dicho certificado se obtendría luego
de la presentación de la copia literal de la primera inscripción en
el Registro, un plano del inmueble, su tasación y además los
documentos que acrediten en forma legal la tradición no
interrumpida de sus derechos.

Los Registradores evaluarían los documentos presentados y

tendrían la facultad de exigir documentos adicionales para
acreditar la oponibilidad de la propiedad, así como ordenarían la
publicación de avisos por treinta días alternados en el periódico
indicando la petición de certificado de dominio a fin de que
puedan oponerse los que se crean con derecho.

Luego, se citará a los colindantes, a los propietarios anteriores, al

abogado fiscal y al agente fiscal. Si se formulase oposición de
tercero, los Registradores remitirán al Juez competente todos los
documentos o títulos que obren en su poder, quedando en
suspenso la inmatriculación.

Una vez cumplido todos los estudios, sin oposición de por medio,
se otorgaría el “certificado de dominio” por duplicado, uno para
el propietario y el otro queda archivado en la oficina que lo
expide. Al dorso del “certificado de dominio” se hará constar los
gravámenes a que se halla afecto el inmueble, siendo que el
titular del mismo no responde por más gravámenes que los
puntualizados en el dorso de dicho documento, es decir, el
certificado es prueba plena de propiedad.

Tómese en cuenta que dicha nueva fórmula de inmatriculación

amplía la facultades de los registradores, pudiendo inclusive
pedir nuevas pruebas, citar a diversos sujetos que tienen –o
tuvieron- alguna vinculación con el bien a fin de poder “sanear”
el bien. Lamentablemente, dicho innovador proyecto no
prosperó.

Al formarse la Comisión Reformadora del Código Civil, entre otras

cuestiones, se discutió sobre la adopción de distintos sistemas –
como el Torrens o Germano- no siendo adoptado por la falta de
catastro, el hecho de que gran parte de los inmuebles no estaba
inscrito y el escaso desarrollo del conocimiento de los
particulares del tema registral. En ese sentido, tampoco se
adoptó a la inscripción como determinante para transmitir y
constituir derechos reales sobre bienes inmuebles sino que se
optó a la sola obligación de dar para que opere el efecto
transmisivo.

El Código Civil de 1936, en su artículo 1044, señaló que el

registrador debía apreciar la legalidad del título en lo
concerniente a las partes y al contenido del acto, precisando que
debe evaluarse solamente de acuerdo a lo señalado en el
instrumento.

En ese sentido indica Avendaño: “De conformidad con lo

dispuesto en el artículo 1044 del Código Civil, el Registrador
debe apreciar la legalidad del título. La ley le confiere la calidad
de Juez de Títulos y lo faculta para discernir si el título (acto
jurídico) está o no arreglado a la ley y, por consiguiente, si debe
ingresar al Registro o no.”

En el mismo año, la Junta de Vigilancia formula – y la Corte

Suprema aprueban en acuerdo de 17/12/1936- el Reglamento de
Inscripciones de 1936, en el cual la calificación del registrador se
basa en el principio de legalidad siendo facultado para admitir o
rechazar la inscripción solicitada.

Luego, el 18/6/1980 mediante Decreto Ley N° 23095 se crea la

Oficina Nacional de los Registros Públicos, reemplazándose a la
Junta de Vigilancia por el Tribunal Registral y a la Dirección
General por la Jefatura, suprimiéndose así la existencia de la
denominada Comisión Facultativa. El 12/6/1981, a través del
Decreto Legislativo N° 117 (Ley del Sector Justicia), se establece
que la Oficina Nacional de los Registros Públicos será el
organismo público descentralizado encargado de la inscripción y
 publicidad de los actos jurídicos que la ley determina, con el
objeto principal de otorgar garantías a terceros. El 12/6/1981, el
Decreto Legislativo N° 119 (Ley de la Oficina Nacional de los
Registros Públicos), restableció a la Junta de Vigilancia y la
Comisión Facultativa como órganos de la institución, eliminando
el Tribunal Registral.

El 1/3/1965, mediante Decreto Supremo N° 95, se creó la

Comisión Encargada del Estudio y Revisión del Código Civil de
1936, siendo que en julio de 1981, dicha Comisión formula un
Proyecto de Código Civil. Por Ley N° 23403 se facultó al Poder
Ejecutivo para promulgar mediante decreto legislativo el Código
Civil, sobre la base del referido proyecto. Asimismo, por Acuerdo
de la Corte Suprema del 16/5/1968 se aprueba el Reglamento
General de los Registros Públicos.

Mediante Decreto Ley N° 25993 de 21/12/1992 (Ley Orgánica del

Sector Justicia) se crea la Dirección Nacional de Registros
Públicos y Civiles, en sustitución de la Oficina Nacional de los
Registros Públicos, y constituyéndose en un órgano de línea del
Ministerio de Justicia. Luego, mediante la Ley N° 26366 de
14/10/1994 se creó en el Perú el Sistema Nacional de los
Registros Públicos y la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos (SUNARP).

14. Ejemplos
13.1. Catastro
13.1.1. En viviendas
Si bien, existe la seguridad que pasando por un registro de
propiedad en la SUNARP, y que con ello (título de propiedad)
aseguramos que nadie nos la puede quitar porque legalmente
nos pertenece, sin embargo, existen muchas incomodidades y
deficiencias, al momento precisamente de
13.2 Patrimonio
El caso más evidente que hemos observado es precisamente el de
las hermanas Abril y los hermanos Zavaleta, ya que

13.3. ¿Qué sucede si una empresa no tiene un certificado de Registros

Públicos?
15. Diagnostico

15.1. Positivo

 Una vivienda inscrita en Registros Públicos, te permite aumentar el

valor económico de la propiedad: convierte en valor comercial los aires
(techos), facilita

15.2. Negativo

 Hemos detectado que si la Sunarp realiza una reducción de los plazos

de atención de los diferentes servicios. Los trámites registrales serán
atendidos con prontitud pues eso beneficiaría el dinamismo de la
economía y genera confianza en las instituciones.

 Unificación de criterios legales para garantizar la predictibilidad del

servicio registral. La administración registral debe brindar un servicio
de calidad, eficiente y eficaz, organizado de manera coherente, de tal
forma que los ciudadanos puedan conocer anticipadamente cuál será
la posición institucional frente a determinado petitorio. Esto supone un
esfuerzo superior de coordinación entre los profesionales que laboran
en las oficinas registrales para adoptar posiciones sustentadas,
uniformes y predecibles. Se debe desterrar la prevalencia de
posiciones personalistas, lo que supone un nivel de coordinación y de
tolerancia profesional en bien de los ciudadanos.

 Necesaria precisión en la calificación registral: Autonomía no es

arbitrariedad, los funcionarios registrales están sometidos a los
principios de legalidad y del debido procedimiento, lo que comprende
el imperativo respeto a las normas constitucionales, legales,
reglamentarias y también a los criterios de predictibilidad de las
decisiones registrales (aplicación de los precedentes vinculantes, de los
acuerdos plenarios, de las reglas de calificación y de las decisiones
reiteradas que deben formar convicción institucional), en pocas
palabras, se debe actuar con criterios de razonabilidad y sensatez en
beneficio de los usuarios.

 Autoeliminación de las barreras burocráticas ilegales y/o carentes de

razonabilidad. Resulta urgente hacer una revisión y análisis de todos
los procedimientos registrales para excluir aquellas disposiciones y/o
actuaciones materiales que constituyan típicas barreras burocráticas
ilegales y/o carentes de razonabilidad en perjuicio de los
administrados. Esta tarea es muy importante y debe hacerse de
 manera inmediata porque la dejadez y la indiferencia del Estado hace
que los funcionarios muchas veces no se den cuenta de la existencia
de disposiciones normativas o actuaciones materiales que constituyen
murallas infranqueables para los ciudadanos.

 Los profesionales en el tema de la construcción y del saneamiento de

predios tenemos que ver, es varias etapas como la verificación de la
titularidad del propietario, es bastante simple en que caso que se
cuente con la partida electrónica, debido a que solo es pagar y
solicitarla partida. Si el propietario no conoce si su propiedad está
inscrita, se realiza una búsqueda de índice para posteriormente recibir
la partida electrónica.

 Los problemas inician cuando son trámites que implican la verificación

del área de catastro de registros públicos. Por ejemplo si se desea
realizar una búsqueda catastral, que es cuando ya no existe el menor
rasgo de la información del terreno, es un proceso por el cual se indica
a registros públicos de manera gráfica el terreno que el usuario quiere
averiguar: ¿de quién es?, ¿en qué condiciones está? o ¿qué partidas
están inscritas en ese sector?, entonces el usuario entrega planos,
memorias y al final en el polígono indicado la entidad debe responder
que títulos existen inscritos en ese polígono. El área de catastro no
tiene un sistema lo suficientemente ágil como para dar una respuesta
rápida demorándose aproximadamente 15 días, entonces lo que
sucede después por tener tanto tiempo el cliente muchas veces entra
en procesos de desesperación.

 Cuando suceden los otros casos de inscripciones, donde también entra

el catastro, existe un enorme problema con registros públicos. Hace
muchos años atrás (2004) no existía el área de catastro en registros
públicos, entonces cuando alguien inscribía una propiedad, entregaban
un documento e indicaban las características como las dimensiones,
los colindantes, el número y la calle principal de la propiedad. Cuando
se incorpora el catastro en registros públicos, en teoría esta entidad
debió realizar un catastro confiable, pero medir las ciudades requiere
un presupuesto muy alto, entonces lo que hizo esta entidad fue
solicitar la base grafica catastral de COFOPRI del ministerio de
agricultura y con esa información implemento su área de catastro. El
problema es que la municipalidad provincial realizo su catastro, cuando
uno lleva información autorizada por la municipalidad y quiere
inscribirlo a registros públicos casi siempre no coinciden los datos,
entonces ahí inicia el gran problema de registros públicos ya que tratan
de ser muy minuciosos con las medidas pero existen problemas con
estas diferencias de catastros. Entonces el arquitecto trabaja con la
municipalidad, solicita los datos de la vivienda y desea inscribirlo en
registros públicos la respuesta recibida es una observación o un rebote
ya que esta entidad trabaja con la base de datos de COFOPRi. Existen
algunas soluciones como artilugios realizados, en los cuales se solicita
la información a registros públicos, se trabaja con ella y después se
informa a la municipalidad que se está trabajando con datos diferentes.
Entonces realmente la municipalidad esta trabajando con la
 información verdadera porque muchos de los planos elaborados por
COFOPRI eran muy informales y personas no profesionales, los
levantamientos de COFOPRI en muchos de los casos no se realizaron
de manera correcta.

 Lamentablemente realizan observaciones que no indica el reglamento,

por ejemplo si al momento de inscribir una vivienda en una habitación
se coloca baño y no cuenta con los gráficos de los accesorios, entonces
la SUNARP lo observa. En el tema legislativo la nominación no está
reglamentada ya que no existe una norma que indique explícitamente
la nominación en función al dibujo, y nadie debería observar la
nominación, sin embargo registros públicos lo devuelve implicando un
retraso. Según la norma 29090 si la municipalidad aprueba un plano el
registrador lo único que tiene que verificar es que el terreno en donde
está ubicada la fábrica no afecte a terceros, sin embargo que el
propietario haya colocado escaleras, dormitorios, segundo piso entre
otros no tendría que observado porque la norma en ninguna parte
menciona que eso debería ser revisado por registros públicos sin
embargo ellos lo observan.

 Según la norma 27157 y 30830 inscribe proyectos para regularizar

antes del 31 de diciembre del 2016, en caso de la norma 2090 dice que
el verificador es el responsable de los documentos que se han emito a
registros públicos, entonces si el verificador al momento de inscribir
una regularización dice que el área techada es de 500m2 y en la
memoria pone 400m2, en realidad registros no tendría por qué
observar nada, lo único que debería observar es que se cumplan los
requisitos que se señalan en la norma y que la inscripción no afecte a
terceros. Sin embargo el área de catastro ve que el área de los
ambientes coincidan, revisan los polígonos, lo cual no es malo pero es
una exageración llegando al punto de revisar hasta los redondeos, las
líneas y letras del autocad. Si se desea elevarlo a tribunal, este proceso
duraría aproximadamente 3 meses y generaría molestias en el
propietario.
16. CONCLUSIONES

17. ANEXO