Ana María Patiño L.

Centro urbanos: componente social

Pontificia Universidad Javeriana

Sobre los mecanismos de gestión del suelo en procesos de renovación urbana

La gestión se entiende como los “mecanismo para la ejecución de unidades de actuación urbanística en el marco
de plan parcial e involucra a los propietarios de los predios que conforman sus superficies, mediante sistemas de
reajuste de tierra o integración inmobiliaria o cooperación” (Colombia, 1997, artículo 4) Se entiende entonces que
surgen en tanto reconocimiento de la complejidad social de un proyecto urbano. Ese reconocimiento asegura “la
viabilidad de los proyectos y los propietarios del suelo, con conciencia de la función social de la propiedad y
prevalencia del interés general” (Acero, pág 215) Así se identifica el rol de la gestión social como componente
estructurante de un proyecto urbano integral, desde sus procesos, acciones y decisiones que buscan abordar un
problema desde el conjunto. Esto deriva en un plan estratégico que busca mitigar los impactos sociales y potenciar
las oportunidades y beneficios que genera un proyecto urbano. Esas acciones integrales surgen en tanto
reconocimiento de los desafíos que involucran la densificación y la renovación de las ciudades. Partiendo de eso,
en ese ensayo se pretenden entender los mecanismos de gestión asociada dentro de un proyecto urbano,
asegurando en el reajuste de terrenos como la alternativa más equitativa e incluyente para la gestión del suelo
sobre la expropiación, como una herramienta excluyente, en tanto imposibilidad para permanecer y disfrutar de la
renovación urbana.

En primer lugar, y en aras de entender la gestión del suelo asociada, se entiende como el conjunto de acciones
que llevan a la integración de predios para conformar una estructura desde la sostenibilidad, la funcionalidad y la
productividad, que garantice la distribución equitativa “conforme a la tenencia de cada uno de los inmuebles de las
obligaciones urbanísticas en proporción a los aprovechamientos” (Acero, pág. 212). Para asegurar la gestión
asociada se deben tener en cuenta tres principios fundamentalmente, la valoración del suelo, la gestión social y la
gestión financiera; esto con el fin de que se realice con efectividad. La gestión del suelo es abordada desde los
avalúos, como un punto de partida para la negociación con los propietarios. La gestión social surge como la
herramienta capaz de orientar la aplicación de acciones y recursos con verás a velar por población afectada por la
intervención de renovación urbana. De este mecanismo surge la estrategia pedagógica y de participación: “La
estrategia de participación está orientada a generar espacios de información, coordinación y discusión que
propicien la vinculación de los propietarios y usuarios, para que asuman sus derechos y obligaciones, y participen
en las acciones de implementación del proyecto. (Acero, pág. 205) En tercer lugar, la gestión financiera surge en
tanto estudios de factibilidad del proyecto; de esto deriva el reparto equitativo de cargas y beneficios, como
instrumento que garantica la distribución equitativa de los bienes inmuebles. De esos instrumentos de financiación
deriva, por un lado, la plusvalía que se constituye como un instrumento de financiación, en tano beneficio sobre un
propietario de acciones externas púbicas, producto del esfuerzo del estado y de la comunidad. Por otro lado, la
expropiación surge como herramienta de saneamiento predial, que, si bien se constituye como más eficiente, desde
la reducción de costos, genera más rechazo sobre los propietarios, como una “enajenación sin indemnización”,
pero que surge como una herramienta fundamental para predios que cuentan con problemas de títulos de
propiedad.

Partiendo de esto y entiendo la preocupación por los mecanismos de gestión extremos y excluyentes,
ejemplificados desde la expropiación y los mecanismos de mercado y negociación voluntaria, surge el reajuste de
terrenos como una herramienta que pretende de “forma efectiva implementar el desarrollo urbano sobre un
conjunto de parcelas fragmentadas en pro del interés público” (Pinilla, 221) En contraposición a la expropiación
surge como una herramienta democrática que reduce costos. Esto dado que no se hace necesario comprar por
parte del agente desarrollador la totalidad de los predios y los costos políticos derivados de la gentrificación: “Los
propietarios en vez de pagar un impuesto a la plusvalía, deberán ceder una porción de su terreno privado a la
autoridad local como contraprestación por las mejoras recibidas en la renovación urbana. La autoridad local, por
su parte, venderá a inversionistas dichos terrenos cedidos para financiar el proyecto de renovación” (Pinilla, 221)
Así se identifican los incentivos que conllevan a la aplicación del reajuste de terrenos: 1. Normatividad y regulación
alrededor de la propiedad privada, donde se opta por usar mecanismos menos costosos. 2. Legislación concreta
sobre el instrumento, que permite brindarle seguridad a los actores y a los propietarios. 3. Lazos de confianza entre
los propietarios del área, que permite coordinar los intereses. y 4. Si ya se realizó previamente el proceso, será
proclive a que se repita.
Una vez entendido esto, surge la perspectiva propuesta por Feinstein, de equidad, democracia y diversidad. De
este esquema, surge la preocupación por la distribución equitativa de cargas y beneficios y la incorporación de
prácticas más democráticas de planeación y gestión. De esto deriva un principio fundamental de diversidad que
apunta a dos direcciones: “por un lado a propiciar espacios urbanos que alberguen diferentes usos y actividades
que promuevan la vitalidad y el intercambio, y, por otro, a generar espacios donde ciudadanos de diferentes
condiciones socioeconómicas se puedan encontrar y reconocer (Pinilla, 226) Así, en primer lugar, la equidad surge
al garantizar la provisión en el proyecto de vivienda social, en un seguimientos a los agentes involucrados, en un
sistema de costos y beneficios equilibrado durante el proceso de renovación, en la permanencia de los propietarios
iniciales en el proyectos, evitando la gentrificación, y medidas especiales para la protección de los poseedores en
el sector a intervenir. La diversidad surge en tanto promoción de usos mixtos en el sector a intervenir, en la
convivencia paralela de diversos estratos socioeconómicos, en los subsidios de arriendo para hogares de bajo
nivel socioeconómico y un cupo especial de subsidios para la adquisición de vivienda para arrendatarios o
inquilinos. Y finalmente, la democracia surge en tanto, participación efectiva por parte de los habitantes del sector
involucrado en procesos de renovación urbana, durante las etapas de diseño y ejecución. En ese sentido, y desde
la definición de las tres variables se puede precisar cómo la herramienta de reajuste de terrenos se constituye
como una alternativa más equitativa e incluyente para la gestión del suelo, en tanto reflejo de la preocupación por
la incorporación de la población partícipe en procesos de renovación.

Finalmente, y para corroborar esa afirmación, se ejemplifica desde tres casos desarrollados en la ciudad de Bogotá:
“representativos de las discusiones, tensiones y dilemas que enfrenta el reajuste de terrenos en el contexto
colombiano” (Pinilla, pág. 227) Por un lado, el proyecto Manzana 5 da cuenta de la expropiación como mecanismo
para la adquisición de predios, justificado a partir de garantizar el desarrollo eficiente y rápido de los planes y
programas de la entidad territorial, sin embargo esto derivo en un compendio de justificaciones económicas,
jurídicas y temporales, que hicieron más llamativa la implementación de esta herramienta, por encima de una
gestión menos excluyente y traumática para el poblador como el reajuste de terrenos, lo que derivó en un
estancamiento jurídico, fruto de los expropiados que reclaman la devolución de los predios que no han sido
utilizados en el proyecto de renovación, hallando procesos que no han sido aún anulados, generando un proceso
sumamente traumático para sus pobladores. Por otro lado, el proyecto Proscenio, se presenta como un proyecto
“en donde se desdibuja completamente el espíritu de esta herramienta de gestión del suelo” (Pinilla, pág 229)
Como un proyecto de renovación urbana donde se preveía el uso de reajuste de terrenos, pero donde su hizo un
uso inapropiado de la lógica normativa, sin un verdadero proceso de concertación con la totalidad de los
propietarios del sector a intervenir. Finalmente, y ejemplificando la herramienta de reajuste de terrenos como la
mejor opción, surge el proyecto Triángulo de Fenicia, como un proyecto que reconoce “la diferencia y disparidad
de las expectativas y necesidades de la comunidad, dependiendo de variables tales como: condición
socioeconómica, tipo de tenencia de los inmuebles (propietario, arrendatario), y actividad económica de los
inmuebles (comercio, parqueaderos, vivienda)” (Pinilla, pág. 231) Ese reconocimiento se ve resuelto mediante la
apertura de espacios destinados a la discusión y al diálogo sobre el proyecto, que permite a los diferentes actores
la comunidad develar sus intereses y necesidades, para desarrollar un proyecto íntegro que permita generar un
reparto equitativo de las cargas, facilitando los mecanismos de gestión y reduciendo costos.

Así y a manera de conclusión, se puede entender cómo el reajuste de terrenos, surge como una herramienta más
efectiva en procesos de renovación urbana, en tanto, más democrática y más eficiente en tiempos. Además de
reducir costos y permitir la permanencia de la población inicial desde diferentes mecanismos de negociación para
el reparto de cargas y beneficios de manera equitativa. Esto, en oposición a los mecanismos de mercado y
negociación voluntaria, y a la expropiación, que, si bien permite la integración segura de los predios y facilita la
inversión privada una vez no superada la fase de adquisición, genera gentrificación y no garantiza un reparto
equitativo de cargas y beneficios, que puede derivar en una falta por mitigar los impactos sociales.

Bibliografía: