Está en la página 1de 14

ANALISIS STRATEGI PEMASARAN

PERUMAHAN DI MAKASSAR
(Studi Kasus PT Indah Bumi Bosowa)

Mukhtar Galib*)

Abstract : This research aimed to : (1) to know the storey level of excellence of competition
PT IBB so that can expand a period of to come (2) to know the accuracy of marketing
strategy conducted by PT. IBB in maximizing ability and its weakness minimization to
exploit the opportunity and lessen the threat faced. This research represent the case study.
Technique the data analysis used is : descriptive statistical analysis of BF-ALBA, the
SWOT analysis, I-E Matrix and matrix TOWS /SWOT with analysing various factor of
external and internal company logically and systematic. The results of this research
showed that : (1) through the descriptive statistical analysis of BF-ALBA obtained a mean
score from fifth of industrial real estate emulation variable that is, new comer, emulation
in industry, distribution of housing requirement, buyer and substitution goods of equal to
9,80 or 32,67% from maximal score. This score be at the low category meaning PT. IBB
have the low excellence competitive. (2) analysis of marketing strategy with the SWOT
method analysis, so that PT. IBB have the big market opportunity. Nevertheless PT.IBB
have the internal weakness. In a condition like this company better use the strategy of
development of market turn-around that is internal problem minimization of company so
that can grab the market. From I-E Matrix look that PT.IBB be at the cell of growth and
build. Matter this means strategy which better be conducted by a company is intensive
strategy like market development, penetrating of market and product development housing

Keywords: Marketing Strategy

PENDAHULUAN yang terdaftar Tahun 2012 ada sekitar


Perumahan dan pemukiman 84 anggota yang masih aktif melakukan
merupakan kebutuhan dasar manusia kegiatan pembangunan, 53 diantaranya
dan mempunyai fungsi yang strategis melakukan kegitan pembangunan
dalam perannya sebagai pusat perumahan di Kota Makassar (Direktori
pendidikan keluarga, persemaian Real Estat Indonesia 2012-2013 : 415)
budaya, dan peningkatan kualitas Adanya peluang yang luas
generasi yang akan datang serta tersebut tak disia siakan oleh Bosowa
pengejewantahan jati diri. Terwujudnya dengan mendirikan perusahaan yang
kesejahteraan rakyat dan sumber daya bergerak dibidang property yaitu PT.
manusia yang berkualitas dapat ditandai Indah Bumi Bosowa yang berdiri pada
dengan meningkatnya kualitas kehidupan yang tahun 1994. Perusahaan ini pada
layak dan bermartabat melalui kebutuhan awalnya menggarap kebutuhan property
papannya (Budiharjo, 1992 :3). bagi karyawan secara internal. Kemudian pada
Kondisi tersebut merupakan suatu tahun 1997 mengembangkan lokasi
peluang bisnis yang menguntungkan bagi Minasa Upa dan berturut turut
industri perumahan dan manjadikan dikembangkan pula Lokasi Minasa Upa
bisnis perumahan di Makassar semakin Lokasi Sultan Alauddin yang
kompetitif dan mengalami perkembangan yang dipasarkan untuk kelas menengah ke
pesat. Hal tersebut dapat dilihat dari atas. Pada tahun –tahun berikutnya dan
keanggotaan REI (Real Esata Indonesia) sampai saat ini sudah banyak kawasan
Sul-Sel. Dari 104 Anggota REI Sul-Sel perumahan yang terus dikembangkan

171
diantaranya adalah Griya Athirah Pemasaran merupakan ujung
Permai, Perumahan Bosowa Indah tombak kelangsungan hidup perusahaan.
(Sultan Alauddin), Gombara Permai Dengan demikian, dalam memasarkan
(Gombara) dan Perumahan Bosowa perumahan yang telah dibangun,
Permai Minasa Upa, Taman Dataran perusahaan-perusahaan realestat
Indah dan Belmont Residence. termasuk PT. IBB memerlukan strategi
Pada saat ini persaingan harga pemasaran yang efektif dan efisien.
rumah untuk segmen kelas menengah Keberhasilan fungsi ini tercermin dalam
dengan harga 500 juta ke atas sangat kemampuan perusahaan realestat menjual
ketat. Tiga pengembang besar ASINDO, perumahanyangtelahdibangun.
GMTD dan BARUGA telah menguasai Strategi pemasaran perumahan
lahan yang besar dengan mengandalkan bagi perusahaan realestat perlu
suasana lokasi yang berbeda. dilakukan secara realistis. Dalam hal ini
Kondisi persaingan tersebut diperlukan : kebijakan pembangunan
memaksa Perusahaan mempertimbang- yang efektif, persaingan industri
kan strategi yang perlu dilakukan perumahan yang memiliki keunggulan
sehingga memiliki keunggulan kompetitif yang kompetitif dengan menambah
dibanding dengan pesaingnya. Salah kekuatan dan mengurangi kelemahan
satunya dengan mengefektifkan bauran serta memperbesar peluang dan
pemasaran. Selanjutnya, strategi tersebut memperkecil ancaman.
diaplikasikan secara realistis. Kebijakan pembangunan
Kesuksesan suatu bisnis termasuk bisnis perumahan meliputi : kebijakan lokasi
perumahan sangat ditentukan oleh peumahan, kebijkan produk perumahan,
strategi pemasaran yang dilakukan oleh kebijakan harga, dan kebijakan promosi.
perusahaan. termasuk PT. Indah Bumi Persaingan industri perumahan
Bosowa (PT. IBB). mencakup : pendatang baru, persaingan
industri, pemasok bahan baku, pembeli,
KERANGKA KONSEPTUAL dan barang subtitusi. Faktor internal
PENELITIAN yang dapat menjadi kekuatan atau
Pertumbuhan penduduk di kelemahan yaitu : letak lokasi, luas
perkotaan yang cenderung meningkat, lokasi, fasilitas perumahan, kesesuaian
baik karena kelahiran maupun karena RUTK, aksesibilitas, jumlah rumah, type
adanya urbanisasi. Hal ini menyebabkan rumah, harga rumah, dan kualitas
kebutuhan terhadap perumahan semakin bangunan. Sedangkan faktor eksternal
besar, sehingga perlu diringi dengan yang dapat menjadi peluang atau
peningkatan pembangunan perumahan ancaman yaitu : potensi pasar,
yang layak huni. Fenomena ini pendapatan masyarakat, harga pesaing,
merupakan peluang bisnis bagi promosi pesaing, pelayanan pesaing,
perusahaan realestat. fluktuasi nilai tukar rupiah, pengaruh
Bisnis perumahan bagi inflasi, perubahan politik, pola hidup
perusahaan realestat di Indonesia masyarakat, suku bunga perbankan, dan
semakin hari semakin kompetitif, bahan baku.
sehingga kondisi persaingan yang ada Berdasarkan rumusan masalah
menjadi semakin ketat. Persaingan dan kerangka konseptual tersebut, maka
memperebutkan konsumen nampak dari diformulasikan hipotesis penelitian
semakin gencarnya promosi yang sebagai berikut :
dilakukan perusahaan realestat. Kondisi 1. Diduga tingkat keunggulan kompetitif PT.
ini juga dialami olehPT.IBBdi Makassar. Indah Bumi Bosowa masih rendah

172
sehingga belum dapat berkembang dan dokumen-dokumen yang berkaitan
pada masa yang akan datang. dengan penelitian ini.
2. Diduga strategi pemasaran yang
dilakukan oleh PT. Indah Bumi Populasi dan Sampel.
Bosowa belum dapat memaksimalkan Populasi dalam penelitian ini
kemampuan dan meminimalkan meliputi : seluruh karyawan PT. IBB
kelemahannya dalam menghadapi sebanyak 32 orang dan user perumahan
persaingan. yang telah dibangun perusahaan ini
sebanyak 400 user sehingga total
METODE PENELITIAN populasi sebesar 432 orang.
Penelitian ini merupakan studi Tekhnik sampling yang akan
kasus dengan jenis dan sumber data digunakan dalam penentuan responden
yaitu : Data Primer berupa data yang yaitu simple random sampling (sampel
diperoleh langsung dari responden baik acak sederhana) dengan asumsi bahwa
dari pimpinan dan karyawan maupun anggota populasi dalam setiap lokasi
user dari PT. IBB dengan cara observasi, sample danggap homogen.
kuesiner dan mengedarkan kuesiner
kepada responden Data yang diperlukan Model dan Teknis analisis Data
berupa : kebijakan produk, kebijakan Dalam pengujian hipotesis
harga, kebijakan lokasi, kebijakan menggunakan teknik analisis sebagai
promosi, faktor-faktor internal dan berikut :
eksternal perusahaan yang dapat 1. Pengujian Hipotesis Satu
mempengaruhi pangsa pasar PT. IBB. Untuk menguji hipotesis satu
Kemudian Data Sekunder yang digunakan tekhnik analisis Statistik
merupakan data pendukung, baik yang Deskriptif BF-ALBA (Fachrurrazie,
bersumber dari literatur, dokumen- 1997, Marwan 2002, Bachtiar Rauf,
dokumen yang berkaitan dengan strategi 2004, Maemunah Dawi, 2004) dengan
pemasaran PT. IBB. dengan cara formula :
melakukan studi pustaka dari literatur

Asumsi :
k 1. Variabel berskala ordinal, interval atau rasio
S = Σ (Bi.Fi) 2. Data di kelompokkan menjadi beberapa kelas indikator variabel.
I=1 3. Masing-masing kelas indikator variabel diberikan bobot dengan
menggunakan rumus : Bv-ALBA , atau Br-ALBA atau Bs-ALBA
Di mana :
S = Jumlah skor
Bi = Bobot kelas indikator variabel ke-i
Fi = Frekuensi observasi kelas indikator variabel ke-i
k = Banyaknya kelas indikator variabel

Kriteria substansi variabel :


- Tinggi : S (skor) = 66,67 % - 100 % dari SM
- Sedang : S (skor) = 33,34 % - 66,66 % dari SM
- Rendah : S (skor ) = 0 % - 33,33 % dari SM
SM (Skor maksimal) = Bobot tertinggi x jumlah
responden.

173
Besarnya bobot (Bi) setiap kelas indikator variabel penelitian bergantung dari dua
hal yaitu : (1) banyaknya kelas indikator variabel dan (2) ada atau tidak adanya
indikator variabel bernilai 0 (nol). Untuk menentukan bobot (Bi) setiap kelas
indikator variabel dalam penelitian ini digunakan rumus pemberian bobot sebagai
berikut :

a. Rumus Bv-ALBA Alim Bahri (Bachtiar Rauf 2004 : 48) dengan formula :
1+(k-i)
Bi = Asumsi :
1. Variabel berskala ordinal, interval, rasio.
k 2. Bobot tertinggi (B ) = 1
1
3. Bobot terendah (Bk) = 0 < Bk < 1

Dimana :
Bi = bobot kelas indikator variabel ke-i
K = banyaknya kelas indikator variabel
I = bilangan asli (1, 2, 3, …….k)
1 = Konstanta

b. Rumus Br-ALBA Alim Bahri (Bachtiar Rauf 2004 : 48) dengan formula :
(k-i)-1
Asumsi :
Bi = 1. Variabel berskala ordinal, interval, rasio
(k-1) 2. Bobot tertinggi (B0) = 1
3. Bobot terendah (Bk-1) = 0

Dimana :
Bi = bobot kelas indikator variabel ke-i
K = banyaknya kelas indikator variabel
I = bilangan cacah (0, 1, 2, …….k-1)
1 = Konstanta
2. Pengujian Hipotesis dua 8. Kualitas bangunan
Untuk menguji hipotesis dua 9. Fasilitas Perumahan
digunakan tekhnik analisis SWOT. b. Faktor eksternal dengan
Dalam proses analisis tersebut variabel sebagai berikut :
dilakukan langkah-langkah sebagai 1. Potensi pasar
berikut : 2. Pola hidup masyarakat
a. Menentukan Faktor-Faktor 3. Pendapatan masyarakat
Internal dan Eksternal 4. Harga pesaing
Faktor-faktor internal dan 5. Promosi pesaing
eksternal yang relevan dengan 6. Pelayanan pesaing
strategi pemasaran PT. IBB 7. Fluktuasi nilai tukar rupiah
dalam upaya meningkatkan 8. Inflasi
pangsa pasarnya yaitu. 9. Perubahan Politik
a. Faktor internal dengan 10. Suku bunga perbankan
variabel sebagai berikut : b. Menentukan Variabel Faktor
1. Letak Lokasi Internal Sebagai Kekuatan atau
2. Luas lokasi Kelemahan
3. Kesesuaian RUTK Untuk menentukan variable
4. Aksesibilitas faktor internal sebagai kekuatan
5. Jumlah Rumah atau kelemahan, digunakan
6. Type rumah teknik analisis statistik deskriftif
7. Harga rumah

174
BF-ALBA dengan keriteria
sebagai berikut : d. Menentukan Bobot Variabel
- Jika nilai S : 66,67 % - Internal dan Eksternal
100% dari SM = Kekuatan Pembobotan dilakukan dengan
- Jika nilai S : 0 % - 66,66 cara memberikan skala nilai pada
% dari SM = Kelemahan masing masing variabel faktor
c. Menentukan Variabel Faktor internal (kekuatan dan
Eksternal Sebagai Peluang atau kelemahan), demikian pula
Ancaman variabel faktor eksternal (peluang
Untuk menentukan variable dan ancaman). Bobot masing-
faktor eksternal sebagai masing variabel berbeda-beda
peluang atau dengan asumsi tidak ada variabel
ancaman digunakan teknik yang mempunyai nilai yang
analisis statistik deskriftif sama. Total bobot untuk semua
BF-ALBA dengan keriteria variabel adalah 1,00. Untuk
sebagai berikut : menentukan bobot masing-
- Jika nilai S : 66,67 % - masing variabel digunakan
100% dari SM = Peluang rumus Bs-ALBA Alim Bahri
- Jika nilai S : 0 % - 66,66 (Bachtiar Rauf 2004 : 48)
% dari SM = Ancaman sebagai berikut :

Asumsi :

(2.i)-1 1. Variabel berskala ordinal, interval, atau rasio


Bi = 2. Bobot terendahi (B ) : B1 > 0
(k)2 1
3. Bobot tertinggi (B ) : Bk < 1
k
4. ∑ B = 1
i
Dimana :
Bi = Bobot kelas indikator variabel ke – i
k = Banyaknya kelas indikator variabel
I = Bilangan asli (1, 2, 3, …k)
1 & 2 = Konstanta

Berdasarkan rumus tersebut, maka bobot masing-masing variabel faktor internal


dan eksternal dapat diketahui sebagaimana tertera dalam tabel 4 dan tabel 5
sebagai berikut :

Tabel 1 Peringkat dan Bobot Variabel Faktor Internal

Variabel Peringkat Bobot

- Letak lokasi 1 0.2099


- Luas lokasi 8 0.0370
- Kesesuaian RUTK 7 0.0617
- Aksebilitas 5 0.1111
- Jumlah rumah 9 0.0123
- Type rumah 4 0.1358
- Fasilitas Perumahan 2 0.1852
- Harga rumah 3 0.1605
- Kualitas Bangunan 6 0.0864
TOTAL BOBOT 1.0000

175
Tabel 2 Peringkat dan Bobot Variabel Faktor Eksternal

Variabel Peluang Peringkat Bobot

- Potensi Pasar 1 0.190


- Pendapatan Masyarakat 2 0.170
- Perubahan Politik 5 0.110
- Pola Hidup Masyarakat 7 0.070
- Pelayanan Pesaing 10 0.010
- Suku Bunga Perbankan 3 0.150
- Inflasi 4 0.130
- Nilai Tukar Rupiah 6 0.090
- Harga Pesaing 8 0.050
- Promosi Pesaing 9 0.030
TOTAL 1.000

c. Penentuan Nilai Rating yang baru memasuki bidang usaha


Penentuan nilai rating masing- realestat.
masing variable juga digunakan 2. Persaingan Dalam Industri
teknik analisis BF-ALBA. Rasio Realestat
nilai S : SM merupakan nilai Persaingan dalam Industri realestat
rating. Setelah diperoleh hasil adalah perusahaan yang melakukan
analisis tersebut, maka dapat kegiatan dalam bidang usaha
dianalisis lebih lanjut dengan realestat. Keunggulan PT.IBB
menggunaan analisis SWOT dibandingkan dengan perusahaan-
atau TOWS atau IE untuk perusahaan lain yang melakukan
menentukan strategi pemasaran kegiatan dalam bidang usaha realestat
yang tepat dilakukan oleh 3. Pemasok Kebutuhan Perumahan
Perusahaan PT. IBB PT. IBB
Pemasok adalah kecukupan pasokan
ANALISIS DAN PEMBAHASAN kebutuhan dalam bidang perumahan
yang dibangun oleh PT. IBB.
Tingkat Keunggulan Kompetitif Pembeli. Pembeli adalah kesesuaian
Keunggulan kompetitif PT. IBB keinginan user dengan kondisi
tercermin dalam persaingan industri perumahan yang dibangun oleh PT.
Realestat yang meliputi lima variabel IBB.
yaitu : eksistensi pendatang baru dalam 4. Barang Subtitusi
industri realestat, persaingan dalam Barang Subtitusi adalah daya tarik
industri realestat, pemasok kebutuhan perumahan PT. IBB dibandingkan
perumahan, pembeli dan produk dengan pemukiman lain yang dapat
subtitusi. menjadi pengganti tempat tinggal
1. Pendatang Baru Dalam Bidang bagi user. Setelah diuraikan masing-
Realestat masing variabel persaingan industri-
Pendatang baru adalah perusahaan perumahan PT. IBB, maka tingkat
yang baru memasuki bidang usaha keunggulan kompetitif PT.IBB dapat
realestat. Keunggulan PT. IBB diketahui sebagaimana disajikan
dibandingkan dengan perusahaan dalam Tabel berikut

176
Tabel 3. Tingkat Keunggulan Kompetitif PT. IBB

Hasil Analisis BF-Alba


Variabel Persaingan Industri
S %  Substansi Variabel 
1. Pendatang baru 17.00 56.67 SEDANG
2. Persaingan dalam Industri 4.00 13.33 RENDAH
3. Pemasok kebutuhan perumahan 5.50 18.33 RENDAH
4. Pembeli 7.00 23.33 RENDAH
5. Barang sutitusi 15.50 51.67 SEDANG
Rata-Rata 9.80 32.67 RENDAH
 Proporsi S terhadap SM
 Kriteria substansi variabel :
a. S : 66,67 % - 100 % dari SM = Tinggi
b. S : 33,34 % - 66,66 % dari SM = Sedang
c. S : 0 % - 33,33 % dari SM = Rendah
SM = skor maksimal
= bobot tertinggi X jumlah responden

Hasil analisis BF-ALBA dalam Strategi Pemasaran yang Dilakukan


Tabel di atas menunjukkan bahwa dari oleh PT. IBB.
lima variabel persaingan industri Untuk mengetahui strategi
Realestat yang dianalisis, terdapat tiga pemasaran yang dilakukan oleh PT. IBB
variabel yang tergolong rendah dan digunakan teknik analisis SWOT., I-E
hanya dua variabel yang tergolong matriks dan matriks TOWS/SWOT.
sedang. Variabel-variabel yang tegolong Dalam analisa tersebut dilakukan
rendah adalah persaingan dalam industri, langkah-langkah : menentukan faktor
pemasok kebutuhan perumahan dan internal sebagai kekuatan atau
pembeli. Sedangkan variabel yang kelemahan, analisis kekuatan –
tergolong sedang yaitu pendatang baru kelemahan perusahaan, menentukan
yang memasuki industri perumahan dan faktor eksternal sebagai peluang atau
barang subtitusi yang dapat dijadikan ancaman, analsis peluang – ancaman
pengganti tempat tinggal user. perusahaan, analisis SWOT, I-Ematriks
Skor rata-rata dari kelima dan matriks TOWS/SWOT
variabel persaingan industri realesat 1. Menentukan faktor Internal
tersebut sebesar 9,8 atau 32,67% dari sebagai Kekuatan atau Kelemahan
skor maksimal. Berdasarkan substansi Variabel-variabel faktor internal
variabel yang digunakan, skor ini berada yang relevan dengan strategi
pada kategori rendah. Hal ini berarti PT. pemasaran PT. IBB dalam upaya
IBB mempunyai tingkat keunggulan meningkatkan pangsa pasarnya yaitu
kompetitif yang rendah sehingga kurang ; letak lokasi, luas lokasi, kesesuaian
mampu bersaing dalam industri RUTK, aksesibilitas, jumlah rumah,
realestat. Dengan demikian, hipotesis type rumah, harga rumah, kualitas
satu yang berbunyi : tingkat keunggulan bangunan, fasilitas perumahan. Untuk
kompetitif PT.IBB masih rendah menentukan faktor internal sebagai
sehingga belum dapat berkembang pada kekuatan atau kelemahan digunakan
masa yang akan datang dapat diterima. teknik analisis statistik deskriptif BF-
ALBA sebagai berikut :

177
a. Letak Lokasi 1. Fasilitas Sarana Ibadah.
Letak lokasi adalah posisi Fasilitas sarana ibadah
perumahan yang dibangun adalah kelengkapan sarana
oleh PT. IBB. ibadah yang disediakan
b. Luas Lokasi oleh PT.IBB
Luas lokasi adalah luas 2. Fasilitas Sarana
perumahan yang dibangun Pendidikan
oleh PT. IBB Fasilitas sarana pendidikan
c. Kesesuaian RUTK adalah kelengkapan sarana
Kesesuaian RUTK adalah pendidikan yang
kesesuaian lokasi perumahan disediakan oleh PT.IBB
yang dibangun oleh PT. IBB 3. Fasilitas Sarana Olah
d. Aksesibilitas Raga
Aksesibilitas adalah Fasilitas sarana olah raga
kelancaran transportasi adalah kelengkapan sarana
menuju lokasi perumahan olah raga yang disediakan
yang dibangun oleh PT. IBB oleh PT.IBB
e. Jumlah Rumah 4. Fasilitas Sarana Taman
Jumlah Rumah adalah Bermain
kesesuaian jumlah rumah Fasilitas sarana taman
yang dibangun di lokasi bermain adalah
perumahan PT. IBB kelengkapan sarana taman
f. Type Rumah bermain yang disediakan
Type rumah adalah luas oleh PT.IBB
bangunan rumah yang 5. Fasilitas Sarana
dibangun oleh PT.IBB Keamanan
g. Fasilitas Perumahan. Fasilitas sarana keamanan
Fasilitas perumahan adalah bermain adalah kelengkapan sarana
kelengkapan fasilitas keamanan yang disediakan oleh
perumahan yang disediakan PT.IBB
oleh PT. IBB yang terdiri dari:

Tabel 4 Rekapitulasi Kelengkapan Fasilitas Perumahan

Hasil Analisis BF-Alba


Variabel Persaingan Industri
S %  Substansi Variabel 
1. Sarana Ibadah 168,50 85,97 KEKUATAN
2. Sarana Pendidikan 70,50 35,97 KELEMAHAN
3. Sarana Olah Raga 111,07 56,67 KELEMAHAN
4. Sarana Taman Bermain 61,00 31,12 KELEMAHAN
5. Sarana Kemanan 147,75 73,34 KEKUATAN
Rata-Rata 111,76 56,61 KELEMAHAN
Proporsi S Terhadap SM

- S : 66,67 % - 100 % dari SM = Kekuatan


- S: 0 - 66,66 % dari SM = Kelemahan
SM = skor maksimal
= bobot tertinggi X jumlah responden

178
Hasil analisis BF-ALBA dalam Harga rumah adalah harga yang
tabel 18.6 menunjukkan bahwa dari diberlakukan oleh PT. IBB
lima sub variabel fasilitas perumahan Berdasarkan hasil analisis BF-
yang dianalisis, terdapat dua sub ALBA terhadap eksistensi sembilan
variabel yang merupakan kekuatan variabel faktor internal perusahaan
dan tiga yang merupakan kelemahan. PT.IBB nampak terdapat tiga
Sub Variabel fasilitas perumahan variabel yang merupakan kekuatan
yang merupakan kekuatan yaitu : dan enam variabel yang merupakan
sarana ibadah dan sarana keamanan. kelemahan bagi PT.IBB variabel-
Sedangkan sarana pendidikan, olah variabel yang merupakan kekuatan
raga, dan taman bermain merupakan perusahaan yaitu : Aksesibilitas,
kelemahan bagi PT. IBB. Kesesuaian RUTK dan jumlah
Skor rata-rata dari kelima sub rumah.sedangkan variabel-variabel :
variabel fasilitas perumahan tersebut lokasi rumah, fasilitas perumahan,
sebesar 111,76 atau 56,61% dari skor harga rumah, type rumah, kualitas
maksimal. Berdasarkan substansi bangunan dan luas lokasi merupakan
variabel yang digunakan, skor ini faktor kelemahan.dari PT. IBB.
berada pada kategori kelemahan. Hal
ini berarti variabel fasilitas 2. Analisis Kekuatan – kelemahan
perumahan merupakan faktor perusahaan
kelemahan bagi PT.IBB. Untuk mengetahui posisi
1. Kualitas Bangunan. perusahaan PT.IBB dibandingkan
Kualitas bangunan adalah dengan posisi perusahaan-perusahaan
kualitas rumah yang dibangun pesaing dilakukan analisis kekuatan -
oleh PT. IBB. kelemahan perusahaan sebagaimana
2. Harga Rumah. disajikan dalam tabel berikut :

Nilai
Variabel Kekuatan Peringkat Bobot Skor (B.R)
Rating
1. Aksesibilitas 5 0.111 0.92 0.10
2. Kesesuaian RUTK 7 0.062 1.00 0.06
3. Jumlah Rumah 9 0.012 0.97 0.01
Sub Total 0.18

Variabel Kelemahan

4. Letak Lokasi 1 0.210 0.58 0.12


5. Fasilitas Perumahan 2 0.185 0.57 0.11
6. Harga Rumah 3 0.161 0.65 0.10
7. Type Rumah 4 0.136 0.48 0.06
8. Kualitas Bangunan 6 0.086 0.66 0.06
9. Luas Lokasi 8 0.037 0.25 0.01
Sub Total 0.46
TOTAL 1.000

Hasil analisis kekuatan – semua variabel yang merupakan


kelemahan PT.IBB diperoleh dengan kekuatan perusahaan dengan jumlah
membandingkan antara jumlah skor skor semua variabel yang merupakan

179
kelemahan perusahaan. Dalam tabel Pendapatan masyarakat adalah
di atas nampak jumlah skor kekuatan perubahan pendapatan
sebesar 0,18 dan jumlah skor konsumen PT. IBB
kelemahan sebesar 0,46. Skor 4. Harga Pesaing.
kelemahan lebih besar dari skor Harga pesaing adalah perbandingan
kekuatan dengan selisih 0,28 . Angka harga rumah yang ditetapkan
selisih tersebut negatif yang berarti oleh PT. IBB
kekuatan internal PT.IBB lebih kecil 5. Promosi Pesaing.
dari pada kelemahan. Dengan demikian Promosi pesaing adalah
posisi PT.IBB lebih lemah perbandingan kegiatan promosi
dibandingkan dengan pesaingnya yang dilakukan oleh PT. IBB
6. Pelayanan Pesaing
3. Menentukan faktor Eksternal Pelayanan pesaing adalah
sebagai Peluang atau Ancaman. perbandingan pelayanan yang
Pada bisnis perumahan faktor- dilakukan oleh PT. IBB dengan
faktor yang perlu diperhatikan adalah pesaing disekitar lokasi
: potensi pasar perumahan, pola hidup perumahan PT. IBB.
masyarakat, pendapatan masyarakat, 7. Fluktuasi Nilai Tukar
harga pesaing, promosi pesaing, Fluktuasi nilai tukar rupiah
pelayanan pesaing, fluktuasi nilai adalah kecenderungan
tukar rupiah, inflasi, perubahan perubahan nilai tukar rupiah
politik pemerintahan, suku bunga selama lima tahun terakhir
perbankan, pasokan bahan baku. 8. Tingkat Inflasi.
Semua faktor lingkungan eksternal Inflasi adalah kecenderungan
tadi dapat mempengaruhi perusahaan perubahan harga yang berkaitan
dalam memperoleh keuntungan, oleh dengan dengan pembangunan
karena itu perusahaan perlu perumahan
mengidentifikasi faktor mana yang 9. Perubahan politikpemerintahan.
dapat menjadi peluang dan faktor Perubahan politik pemerintahan
mana yang dapat menjadi ancaman. adalah perubahan kebijakan
a. Potensi Pasar Perumahan pemerintah yang berkaitan
Potensi pasar perumahan adalah dengan dengan pembangunan
kebutuhan masyarakat terhadap perumahan disajikan
perumahan 10.PerubahanSukuBungaPerbankan
b. Pola Hidup Masyarakat. Perubahan suku bunga
Pola hidup masyarakat adalah perbankan adalah perubahan
kecenderungan perubahan gaya suku bunga kredit yang
hidup masyarakat berkaitan dengan bisnis
1. Pola Hidup Pemukiman. perumahan
Pola hidup pemukiman adalah Hasil analisis BF-ALBA terhadap
perubahan gaya hidup eksistensi sepuluh variabel faktor
konsumen dalam menempati eksternal perusahaan PT.Indah Bumi
kompleks perumahan Bosowa nampak bahwa terdapat lima
2. Pola Hidup Perumahan. variabel yang merupakan peluang dan
Pola hidup perumahan adalah lima variabel yang merupakan ancaman
kecenderungan perubahan gaya bagi PT.IBB variabel-variabel yang
hidup Konsumen dalam merupakan peluang bagi perusahaan
menempati rumah batu yaitu : potensi pasar, pendapatan
3. Pendapatan Masyarakat. masyarakat, Perubahan politik pemerintahan,

180
pola hidup masyarakat dan pelayanan Untuk mengetahui posisi perusahaan
pesaing. Sedangkan variabel-variabel PT.IBB dibandingkan dengan posisi
yang merupakan faktor ancaman adalah perusahaan-perusahaan pesaing
: suku bunga perbankan, inflasi, nilai dilakukan analisis peluang – ancaman
tukar rupiah, harga pesaing, dan promosi perusahaan sebagaimana disajikan
pesaing. dalam table berikut

4. Analisis Peluang – Ancaman


Perusahaan
Tabel 5 Analisis Peluang – Ancaman Perusahaan PT. IBB

Nilai
Variabel Peluang Peringkat Bobot B.R
Rating
1. Potensi Pasar 1 0,190 1,00 0,19
2. Pendapatan Masyarakat 2 0,170 0,93 0,16
3. Perubahan Politik 5 0,110 0,84 0,09
4. Pola Hidup Masyarakat 7 0,070 0,99 0,07
5. Pelayanan Pesaing 10 0,010 0,74 0,01
Sub Total 0,52
Variabel Ancaman
6. Suku Bunga Perbankan 3 0,150 0,49 0,07
7. Inflasi 4 0,130 0,50 0,06
8. Nilai Tukar Rupiah 6 0,090 0,48 0,04
9. Harga Pesaing 8 0,050 0,47 0,02
10.Promosi Pesaing 9 0,030 0,34 0,01
Sub Total 0,14
TOTAL 0,450

Hasil analisis peluang – ancaman analisis peluang - ancaman yaitu 0,38,


PT IBB diperoleh dengan membandingkan selanjutnya dimasukkan dalam matriks
antara jumlah skor semua variabel yang SWOT untuk mengetahui posisi internal
merupakan peluang perusahaan dengan dan eksternal PT. IBB sebagaimana
jumlah skor semua variabel yang dilukiskan pada gambar 3.
merupakan ancaman perusahaan. Berdasarkan hasil analisis yang
Dalam tabel 32 nampak jumlah skor dilakukan, menunjukkan bahwa hasil
peluang sebesar 0,52 dan jumlah skor anlisis faktor internal perusahaan
ancaman sebesar 0,14. Skor peluang diperoleh angka negatif yaitu -0,28 dan
lebih besar dari skor ancaman dengan hasil analisis factor eksternal diperoleh
selisih 0,38 . Angka selisih tersebut angka positif yaitu 0,38 dengan
positif yang berarti peluang eksternal demikian PT. IBB berada pada kuadran
PT.IBB lebih besar dari pada ancaman III. Hal ini berarti PT.IBB mempunyai
yang dihadapi. Dengan demikian, PT. peluang pasar yang besar. Meskipun
IBB mempunyai peluang untuk demikian, perusahaan ini menghadapi
berkembangpadamasa yangakandatang. kelemahan internal. Dalam kondisi
seperti ini, sebaiknya PT. IBB
Analisis SWOT menggunakan strategi pengembangan
Skor hasil analisis kekuatan - pasar turn-around yaitu meminimalkan
kelemahan yaitu - 0,28 dan skor hasil kelemahan internal manajemen

181
perusahaan untuk meraih peluang pasar persaingan di masa yang akan datang.
sebesar-besarnya dalam menghadapi

PELUANG
III I
Strategi Turn-Around Strategi Agresif
0,38

KELEMAHAN KEKUATAN
IV - 0,28
Strategi Defensif II
Strategi Diversifikasi

ANCAMAN
Gambar 1 : Posisi Strategis Perusahaan PT.IBB Berdasarkan
Analisis IFAS/EFAS

5. Matriks TOWS / SWOT


Dari hasil kedua analisis tersebut di atas maka dapat disusun matriks TOWS/SWOT yang
dapat memberikan berbagai strategi alternatif dengan mengkombinasikan faktor kekuatan
– kelemahan dan faktor peluang – ancaman bagi PT. IBB seperti terlihat pada tabel
berikut.

KEKUATAN (strengths) KELEMAHAN (Weaknesses)


1. Akses ke lokasi perumahan 1. Letak lokasi yang berada di
IFAS (Internal dekat dengan jalur luar kota
Factors) transpor-tasi kota 2. luas lokasi yang kecil dan
2. Sesuai dengan rencana menyebar.
umum tata ruang sehingga 3. Type rumah yang kecil dan
konsumen aman dari bentuk yang monoton
relokasi perluasan kota. 4. fasilitas perumahan yang
3. Jumlah rumah sesuai kurang lengkap
dengan perimbangan 5. kualitas bangunan yang
penggunaan lahan yang kurang bagus
EFAS (Eksternal Factors)
disediakan. 6. Harga rumah yang tinggi
PELUANG (Opportunities) STRATEGI SO STRATEGI WO
1. Potensi pasar yang besar 1. Tingkatkan pelayanan 1. Mengusahakan kelengaka-
2. Pola hidup masyarakat utama-nya masalah pan fasilitas perumahan
yang cenderung mengingin- pertanahan 2. Tingkatkan kualitas produk
kan tingal dalam kompleks 2. Menjaga keseimbangan agar selalu di atas pesaing
perumahan. pemakaian lahan 3. Tingkatkan efisiensi agar
3. Pendapatan masyarakat perumahan tetap konsisten mendapakan harga yang
yang meningkat. dengan master plan bersaing.
4. Dukungan Kebijakan 3. Buat Jaringan penjualan ke
peme-rintah seluruh masyarakat sul- sel
5. Dalam hal pelayanan di perantauan
pesaing lebih rendah

182
ANCAMAN (Threats) STRATEGI ST STRATEGI WT
1. Promosi pesaing yang lebih 1. Jalin kerja sama dengan 1. Tingkatkan pertumbuhan
tinggi pemasok bahan bangunan. penjualan untuk dapat
2. Harga pesaing lebih rendah 2. Permudah pembayaran DP bersaing
3. Harga Bahan baku yang untuk mengurangi pokok 2. Iklankankan lokasi dengan
terus meningkat kredit. akses ke pusat kota yang
4. Bunga bank meningkat 3. Kerjasama dengan Bosowa cepat
5. Nilai tukar yang tidak stabil Group yang tersebar di 3. Efiiensi dengan memperba-
Indonesia Timur untuk iki SDM utamanya bagian
peningkatan promosi proyek.

Dari hasil analisis tersebut diatas pasar yang besar. Meskipun demikian
nampak bahwa PT. IBB mempunyai perusahaan ini menghadapi kelemahan
peluang pasar yang besar. Meskipun internal. Dalam kondisi seperti ini
demikian persusahaan ini menghadapi perusahaan sebaiknya menggunakan
kelemahan internal sehingga perusahaan strategi pengembangan pasar turn-
ini sebaiknya menggunakan strategi around yaitu meminimalkan masalah
pengembangan pasar turn-around secara masalah internal perusahaan sehingga
intensif . Dengan demikian hipotesis dua dapat merebut pasar. Dari I-E Matriks
yang menyatakan strategi pemasaran nampak bahwa PT.IBB berada pada sel
yang dilakukan oleh PT. IBB belum tepat growth and build. Hal ini berarti strategi
dalam memaksimalkan kemampuan dan yang sebaiknya dilakukan perusahaan
meminimalkan kelemahannya untuk adalah stategi intensif seperti
memanfaatkan peluang dan mengurangi pengembangan pasar, penetrasi pasar
ancaman yang dihadapinya dapat dan pengembangan produk perumahan.
diterima.
SARAN-SARAN
KESIMPULAN Dalam upaya meningkatkan
Hasil analisis statistik deskriftif omset penjulan perumahan PT. IBB,
BF-ALBA menunjukkan skor rata-rata maka disarankan beberapa hal sebagai
dari kelima variable persaingan industri berikut : Meningkatkan persaingan
realestat yaitu, pendatang baru, industri dengan cara : melakukan inovasi
persaingan dalam industri, pemasok dan kreasi terhadap promosi dengan
kebutuhan perumahan, pembeli dan menonjolkan hal-hal yang menjadi
barang substitusi sebesar 9,80 atau kekuatan produk perusahaan, menjalin
32,67% dari skor maksimal. Skor ini kerjasama dengan pihak-pihak terkait
berada pada kategori rendah yang berarti seperti PLN dan PDAM dalam rangka
PT. IBB mempunyai tingkat keunggulan memenuhi kecukupan kebutuhan akan
kompetitif yang rendah sehingga kurang listrik dan air minum untuk lokasi
mampu bersaing dalam industri perumahan. Hal lain yang perlu
realestat. Hal ini ditentukan oleh diperhatikan adalah memperbaiki
rendahnya persaingan dalam industri, kondisi-kondisi perumahan utamanya
rendahnya kecukupan kebutuhan fasilitas jalan dan drainase adalah
perumahan dan rendahnya kesesuaian memenuhi keinginan konsumen.
kondisi perumahan yang dibangun Meminimalkan kelemahan-
PT.IBB dengan keinginan user. kelemahan yang dimiliki perusahan
Hasil analisis strategi pemasaran dengan cara : memperbaiki dan
dengan metode analisis SWOT, nampak memenuhi kebutuhan fasilitas yang ada
bahwa PT. IBB mempunyai peluang dalam lokasi perumahan, melakukan

183
efisiensi disegala lini untuk Indonesia, Prenhalindo,
mendapatkan harga yang bersaing Jakarta.
dan memperbaiki desain-desain produk
perumahan, kemudian yang terpenting , (2002) Manajemen
adalah melakukan pengawasan secara Pemasaran, Edisi Milenium
ketat terhadap pelaksanaan 1, Prenhalind Jakarta.
pembangunan perumahan untuk
mendapatkan mutu yang sesuai dengan Fredy Rangkuti, Freddy (2004), Analisis
standar yang diinginkan. SWOT Teknik Membedah
Kasus Bisnis: Reorientasi
DAFTAR PUSTAKA Konsep Perencanaan
Strategis Untuk Menghadapi
Bachtiar Rauf, 2004, Penanganan abad 21, Cetakan Kesebelas,
pemukiman Kumuh Di kota Jakarta, PT Gramedia.
Makassar Ditinjau dari
Aspek Sosioyuridis, Disertasi Al dan Jack Trout (1982), Positioning :
Program Pasca Sarjana The Battle for Your Mind,
Universitas HasanuddinMakassar New York, New Warmer
Books.
Craven, David W (1997) Strategic
Marketing, Fifth Edition, Mc Stanton, Wilfram J. (1998) Dasar-Dasar
Graw-Hill Companies, Inc, Pemasaran,Jakarta,Erlangga.
USA
Thomsonson, Arthur A, Jr. and
Dhrammesta, B.S (1987), Manajemen Strickaland, A.J. III (1993),
Pemasaran Analisa Perilaku StrategicManagement, 7th
Konsumen, Edisi 3, edition. Burr Ridge, Illionis:
Yogyakarta: Liberty Richard D.Irwin Inc.

Fachrurrazie, (1998), Manajemen Tjiptono, Fandy (1998), Strategi


Persampahan di Kotamadya Pemasaran, Edisi kedua,
Ujung Pandang,Tesis Cetakan Kedua, Yogyakarta,
S2, PPS-Unhas Makassar Andi Offset.

Keagen, J. Warren, (1989), "Global Urban, Glen L., and Star, Steven H.,
Marketing Management', 4th 1991, Advanced Marketing
edition,Prentice Hall Inc. Strategy: Phenomena,
Analysis, Decisions, Pretice
Kerlinger. F.N. (1990), Asas-Asas Penelitian Hall, Englewood Cliffs.
Behavioral, Gadjah Mada
University Press, Yogyakarta. *) Penulis adalah Staf Pengajar Pada
STIM Lasharan Jaya Makassar
Kotler, Philip (1997), Manajemen
Pemasaran, Edisi Bahasa

184