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Universidad Autónoma de Zacatecas

Especialidad en Valuación de Inmuebles

Taller
“Valuación de condominios y cálculo
de indivisos”

Expositor: Fidel Álvarez González cDr


Enfoque de Mercado
“Construcciones”
(Factores de ajuste)
ENFOQUE DE MERCADO

Enfoque Comparativo de Mercado.- Es el método


para estimar el valor de bienes que pueden ser
analizados con bienes comparables existentes en el
mercado abierto; se basa en la investigación de la
demanda de dichos bienes, operaciones de
compraventa recientes, operaciones de renta o
alquiler y que, mediante una homologación de los
datos obtenidos, permiten al valuador estimar un
valor de mercado.
Fuente: Técnicas INDAABIN

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Valuación de Condominios 3
ENFOQUE DE MERCADO

El supuesto que justifica el empleo de este método


se basa en que un inversionista no pagará más por
una propiedad, que lo que estaría dispuesto a pagar
por una propiedad similar de utilidad comparable
disponible en el mercado.

El enfoque de mercado refleja el principio de


sustitución.
Fuente: Técnicas INDAABIN

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Valuación de Condominios 4
ENFOQUE DE MERCADO

Es frecuente su uso si se requiere valuar un


departamento, una oficina o un local comercial
en forma individual, o cuando se requiere valuar
un condominio completo partiendo de los
posibles precios de venta de las unidades que lo
integran.
Fuente: Régimen de Condominio. IMVGS- Ampliada y Modificada por Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 5
ENFOQUE DE MERCADO

Con objeto de alcanzar un mayor grado de


confiabilidad en los valores obtenidos por este
método, consideramos conveniente efectuar
los pasos siguientes:
a. Investigación de los datos de ofertas, ventas
y veracidad de las mismas.
Fuente: Régimen de Condominio. IMVGS- Ampliada y Modificada por Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 6
ENFOQUE DE MERCADO

b. Determinación de las características

c. Analizar las situaciones especiales que


pudieran modificar los datos obtenidos.

Fuente: Régimen de Condominio. IMVGS- Ampliada y Modificada por Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 7
ENFOQUE DE MERCADO

d. Ajustar los datos utilizando elementos de


comparación adecuados con la propiedad a
valuarse.
e. Determinar una opción de valor de la
propiedad con relación al precio de oferta o
venta de unidades similares.

Fuente: Régimen de Condominio. IMVGS- Ampliada y Modificada por Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 8
ENFOQUE DE MERCADO

La metodología operativa de este método


consiste en homogeneizar los antecedentes de
oferta o venta, mediante los correspondientes
factores (coeficientes) de comparación a
efecto de estimar el valor comercial unitario
para un determinado tipo de departamento,
oficina o local comercial que se toma como
básico.
Fuente: Régimen de Condominio. IMVGS- Ampliada y Modificada por Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 9
ENFOQUE DE MERCADO

Aplicando dicho valor comercial unitario básico


a la superficie de la unidad que queremos
valuar, ponderada a su vez por los
correspondientes coeficientes correctivos,
obtenemos el valor comercial de la misma.

Fuente: Régimen de Condominio. IMVGS- Ampliada y Modificada por Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 10
ENFOQUE DE MERCADO

Indudablemente que el éxito de la misma,


estriba en la correcta investigación de
mercado, así como de la elección de los
factores y coeficientes de comparación.

Fuente: Régimen de Condominio. IMVGS- Ampliada y Modificada por Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 11
ENFOQUE DE MERCADO

En la matriz comparativa deben señalarse, por


ejemplo, las ubicaciones absolutas y relativas
de los departamentos o unidades ofertadas o
vendidas, es decir la calle y colonia en que está
ubicado el edificio, el nivel y la ubicación de la
unidad estudiada, a fin de ponderar ambos
aspectos.
Fuente: Régimen de Condominio. IMVGS- Ampliada y Modificada por Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 12
ENFOQUE DE MERCADO

Homologación
El valuador profesional debe homologar en forma
directa, es decir, aplicando factores de ajuste a
cada comparable contra el bien sujeto de estudio,
teniendo en cuenta que “cuando el factor de
ajuste o de homologación es menor a la
unidad denota que el comparable es mejor que
el bien en estudio y viceversa”.
Fuente: Técnica INDAABIN

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Valuación de Condominios 13
ENFOQUE DE MERCADO

Factores de ajuste

En virtud de que puede resultar difícil encontrar inmuebles


iguales al que se justiprecia, es práctica común trabajar con
inmuebles comparables al del estudio. Las diferencias entre
ellos, pueden atribuirse tanto a condiciones extrínsecas
(ubicación, vías de acceso, servicios públicos, vistas
panorámicas, usos de suelo, entre otros), como a
características intrínsecas (superficie, calidad y estado de
conservación de la construcción, edad, número de cajones de
estacionamiento, entre otros). Por lo tanto el valuador
profesional tomará en cuenta lo siguiente:
Fuente: Técnica INDAABIN

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Valuación de Condominios 14
ENFOQUE DE MERCADO

Factores de ajuste

El número de Factores de Ajuste aplicados a un comparable,


se recomienda que no sea mayor de seis, incluyendo en
éstos el Factor de Negociación. Lo anterior en virtud de que,
se considera que si la oferta presentara más de seis
características diferentes que impacten en el valor con
relación al inmueble valuado, no puede calificarse como
“inmueble comparable al valuado”.

Fuente: Técnica INDAABIN

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Valuación de Condominios 15
ENFOQUE DE MERCADO

Factores de ajuste

Cada Factor de Ajuste utilizado debe ser descrito y justificado


en el trabajo valuatorio, procurando utilizar siempre los que
ajusten las diferencias más relevantes.

Fuente: Técnica INDAABIN

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ENFOQUE DE MERCADO

Factores de ajuste

El Factor de Ajuste resultante al valor de cada muestra, puede


representar un premio o castigo para el comparable con
respecto al sujeto. Este factor de ajuste no deberá:
1. Representar un premio al valor de la muestra mayor a (+) 50% respecto a las
características del sujeto

2. Representar un castigo al valor de la muestra mayor a (-) 50% respecto a las


características del sujeto

3. El factor de ajuste deberá quedar comprendido en el rango de: 0.50 hasta 1.50

Fuente: Técnica INDAABIN

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ENFOQUE DE MERCADO

Factores de ajuste

Cuando esta variación del comparable sea mayor deberá


incluirse en el trabajo valuatorio la justificación o explicación
correspondiente; de no ser justificable, se desechará dicho
comparable.

La combinación de los factores individuales que se apliquen,


será el factor resultante de ajuste por cada comparable.

Fuente: Técnica INDAABIN

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Valuación de Condominios 18
ENFOQUE DE MERCADO

A continuación se señalan algunos factores


(coeficientes) de comparación,
EXCLUSIVAMENTE PARA EFECTOS
DIDÁCTICOS, que pueden utilizarse; estos
son de carácter explicativo, más no limitativo.

Fuente: Régimen de Condominio. IMVGS- Ampliada y Modificada por Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 19
ENFOQUE DE MERCADO

Pueden y deben ser modificados y ampliados


teniendo en cuenta siempre las características
del mercado inmobiliario de la zona o localidad
(oferta y demanda).
ESTOS FACTORES INVARIABLEMENTE DEBER SER EL
RESULTADO DE ESTUDIOS E INVESTIGACIONES LOCALES,
DE ZONA Y/O DE REGIÓN.

Fuente: Propia, apuntes de Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 20
Factores al interior del edificio

Ubicación en la planta
Opción 1
N

• Unidad al exterior 1.00 D16 D15 D14 D13


D12

D11

• Unidad al interior 0.95


D10

Opción 2 D8
E
D9

40 mts
E

• Unidad al parque 1.10


• Unidad a la avenida 1.05 D4

CALLE
D7 D6 D5 D4 D3 D2 D1

• Unidad a la calle 1.00 42 mts


AVENIDA

Fuente: Propia, apuntes de Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 21
Factores al interior del edificio

Ubicación según el nivel

1. Edificio sin elevador


• Primer nivel 1.00
• Segundo 0.95

Fuente: Propia, apuntes de Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 22
Factores al interior del edificio
Ubicación del nivel

Edificio con elevador


• Primer nivel 1.00
• Segundo nivel 0.97
• 3er y 4º nivel 1.00
• 5º y 6º 1.05
• Niveles superiores 1.10
• Último nivel 1.15

Fuente: Propia, apuntes de Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 23
Factores al interior del edificio
Vista panorámica

• Al mar 1.30
• A la montaña 1.10
• A la ciudad 1.10
• Interior 1.00

Fuente: Propia, apuntes de Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 24
Factores al interior del edificio

Distancia al elevador

• Menos de 25 mts 1.00


• Entre 25 y 45 mts 1.05
• Más de 45 mts 1.00

Datos para fines didácticos

Fuente: Propia, apuntes de Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 25
Factores al interior del edificio

Factor según las características constructivas

• Económicas 0.95 • Media 1.00

• Buena 1.05 • Lujo 1.15

Fuente: Propia, apuntes de Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 26
Factores al interior del edificio

Factor por antigüedad y estado de conservación

Fuente: Propia, apuntes de Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 27
Factores al interior del edificio

Factor por antigüedad y estado de conservación

Este coeficiente valoriza la depreciación que sufre el valor


unitario comercial del departamento en función de la edad
y estado de conservación del edifico de que forma parte.
ESTADO DE CONSERVACION

Modelo de Ross Heidecke CALIF. FACT CLA CONDICION


10 1.000 N NUEVO
9 0.990 B BUENO
[1-(Edad/VUT)^1.4]*Fc 8 0.975 R REGULAR
7 0.920 M MALO
5 0.550 MM MUY MALO

3 0.250
Fuente: Propia, apuntes de Fidel Álvarez González
2 0.135 D DESECHO

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Valuación de Condominios 28
Factores al interior del edificio

Factor por antigüedad y estado de conservación

Factor de demérito por edad (Indaabin)

Fed = 0.10 VUT + 0.90 VUT – Eef


VUT

En donde:
Fed = Factor de demérito por edad
VUT = Vida Útil Total
Eef = Edad efectiva de la construcción
donde, (VUT-VUR =Eef
VUR = Vida útil remante
Fuente: Clinica Indaabin- Ampliada y Modificada por Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 29
Factores al interior del edificio

Factor por antigüedad y estado de conservación


Factor de depreciación total: Se considera depreciación
total cuando los inmuebles se califican con base a su
estado de conservación, su edad y obsolescencias.

Fdt = Fed X Fco X Fob

En donde:
Cuando se presenten obsolescencias funcionales y/o
Fdt = Factor de depreciación total económicas, el Valuador Profesional las identificará,
cuantificándolas e incluyéndolas en la depreciación total
Fed = Factor de demérito por edad cuando lo considere pertinente. Siempre y cuando lo
Eco = Factor de conservación justifique.
Fuente: Clinica Indaabin- Ampliada y Modificada por Fidel Álvarez González
Fob = Factor de obsolescencia

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Valuación de Condominios 30
Factores al interior del edificio

Factor por antigüedad y estado de conservación

Factor de conservación (Indaabin)


GRADO DE
CONSERVACIÓN RANGO DESCRIPCIÓN EJEMPLIFICADA

Las construcciones que por su estado debieran ser demolidas


(elementos estructurales fracturados, partes destruidas, losas
RUINOSO 0.00 A 0.10 caídas, etc.). También se considerarán para este rango los
inmuebles con acabados inservibles con elementos divisorios o
de carga, con fracturas o fallas y en general se prevea la
necesidad de reparaciones mayores para volverlos habitables.
REPARACIONES Las construcciones que necesitan reparaciones o
MAYORES 0.11 A 0.69 modificaciones y restituyan a la estructura original, incluyendo
le cambio completo de acabados, de tal forma que obedezca a
los nuevos proyectos. Incluye aquellos donde la remodelación
se combine con otros tipos constructivos
Fuente: Clinica Indaabin- Ampliada y Modificada por Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 31
Factores al interior del edificio

Factor por antigüedad y estado de conservación

Factor de conservación (Indaabin)


GRADO DE
CONSERVACIÓN RANGO DESCRIPCIÓN EJEMPLIFICADA

Se consideran las construcciones que necesitan arreglos no


estructurales para estar en perfectas condiciones, como son:
REPARACIONES 0.70 A 0.84 cambio de cristales, pintura mayor en interiores y fachada,
SENCILLAS cambio de muebles de cocina y baño, cambio de alfombra,
duela y reparaciones de pisos. Son las construcciones que no
requieren reparaciones estructurales, incluye el deterioro en
instalaciones de drenaje, gas y equipo hidráulico.
Se consideran en este estado, las construcciones que no
NORMAL presenten las características del rango de “Bueno”. Observando
0.85 A 0.99 en ellas humedad en muros y techos, necesidad de pintura en
interiores e impermeabilización, fachada en herrería, jardinería
y en general que requieren solo labor de mantenimiento
preventivo para devolverles las condiciones de categoría de
nuevos.
Fuente: Clinica Indaabin- Ampliada y Modificada por Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 32
Factores al interior del edificio

Factor por antigüedad y estado de conservación

Factor de conservación (Indaabin)

GRADO DE
CONSERVACIÓN RANGO DESCRIPCIÓN EJEMPLIFICADA

Construcciones nuevas y construcciones usadas que


BUENO 1.00 notablemente han recibido un mantenimiento adecuado y que
estén en perfectas condiciones para realizar la función del uso
que les corresponde y de la categoría que les pertenece.

Fuente: Clinica Indaabin- Ampliada y Modificada por Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 33
Factores al interior del edificio

Factor por antigüedad y estado de conservación


Tabla de vidas útiles totales de diferentes tipos de
construcciones (Indaabin)
VIDAS ÚTILES DE LAS CONSTRUCCIONES POR USO Y POR TIPO
C LA S I F I CAC I Ó N
USO BAJA ECONÓMICA MEDIA BUENA MUY
BUENA
AÑOS
Habitacional, habitacional con
comercio, hoteles, deportivos,
gimnasios, oficinas, terminales y 30 60 70 80 90
comunicaciones.
Comercios 20 40 50 70 80
Abastos 10 20 30 40
Industria 20 30 50 70
Hospitales 30 35 40 45
Fuente: Clinica Indaabin- Ampliada y Modificada por Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 34
Factores al interior del edificio

Factor por antigüedad y estado de conservación


Tabla de vidas útiles totales de diferentes tipos de
construcciones (Indaabin)
Clasificaciones:
Baja:
Espacios pequeños y sin diferenciación por usos;
servicios (baño, cocina, patio) incompletos o
inexistentes; sin acabados en pisos, techos y
paredes; entrepisos y techos de concreto, lámina
galvanizada o asbesto cemento, fachada sin
acabados e instalaciones (hidrosanitarias,
eléctricas y de gas) desde inexistentes hasta
completas básicas.

Fuente: Clinica Indaabin- Ampliada y Modificada por Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 35
Factores al interior del edificio

Factor por antigüedad y estado de conservación


Tabla de vidas útiles totales de diferentes tipos de
construcciones (Indaabin)

Clasificaciones:
Económica:
Espacios pequeños, diferenciados por uso;
servicios completos; con acabados sencillos en
pisos, techos y paredes; entrepisos y techos de
concreto; fachadas con acabados sencillos e
instalaciones completas básicas.

Fuente: Clinica Indaabin- Ampliada y Modificada por Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 36
Factores al interior del edificio

Factor por antigüedad y estado de conservación


Tabla de vidas útiles totales de diferentes tipos de
construcciones (Indaabin)

Clasificaciones:
Media:
Espacios de regular tamaño totalmente
diferenciados por uso, servicios completos; con
acabados de mediana calidad en pisos, techos
y paredes; entrepisos y techos de concreto;
fachada con acabado de mediana calidad e
instalaciones completas más instalaciones
especiales como sisterna y tanque de gas
estacionario.
Fuente: Clinica Indaabin- Ampliada y Modificada por Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 37
Factores al interior del edificio

Factor por antigüedad y estado de conservación


Tabla de vidas útiles totales de diferentes tipos de
construcciones (Indaabin)

Clasificaciones:
Buena:
Espacios amplios totalmente diferenciados por uso:
servicio completo; con acabados de buena calidad
en piso; techos y paredes; entrepisos y techos de
concreto o de madera; fachadas con acabados de
buena calidad e instalaciones completas más
instalaciones especiales como elevador en edificios
de más de 5 niveles entre otros.
Fuente: Clinica Indaabin- Ampliada y Modificada por Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 38
Factores al interior del edificio

Factor por antigüedad y estado de conservación


Tabla de vidas útiles totales de diferentes tipos de
construcciones (Indaabin)

Clasificaciones:
Muy Buena:
Espacios de gran amplitud para usos
especializados; servicios completos; con acabados
de buena calidad a lujo en piso; techos y paredes;
entrepisos y techos de concreto, madera o acero;
fachadas con acabados de lujo e instalaciones
completas más instalaciones especiales como
subestación eléctrica, circuito cerrado de TV, aire
acondicionado, sistema de seguridad, entre otras.
Fuente: Clinica Indaabin- Ampliada y Modificada por Fidel Álvarez González

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Valuación de Condominios 39
Factores al interior del edificio
Factor por antigüedad y estado de conservación
Participación en porcentaje de cada partida de construcciones (Indaabin)
Habitación Vivienda Oficinas Centro Nave
Concepto unifamiliar plurifamiliar semiflujo comercial industrial
(338 m2) (%) (35 apts) (%) (4,560 m2) (1,2272 m2) (3,025 m2)
(%) (%) (%)
Obras preliminares y cimentación 4.15 2.63 2.10 5.00 4.45
Subestructura 3.32 0.91 2.21 4.10 13.16
Superestructura 8.70 17.29 20.05 27.14 37.85
Cubierta exterior 11.83 5.06 10.93 9.15 10.26
Techo 1.70 0.96 0.36 3.53 1.75
Construcción interior 19.12 22.62 22.14 12.57 1.16
Transportación 0.00 3.68 6.98 5.24 0.00
Sistema mecánico 12.82 13.69 7.31 7.99 3.20
Sistema eléctrico 7.55 7.19 9.64 7.37 11.01
Condiciones generales 21.05 21.86 17.29 16.06 17.16
Instalaciones especiales 2.62 4.11 1.09 1.85 0.00
Obras exteriores y complementarias 7.14 0.00 0.00 0.00 0.00
Subtotal 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00

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Valuación de Condominios 40
Factores al interior del edificio

Factor por antigüedad y estado de conservación


Participación en porcentaje de cada partida de construcciones (Indaabin)

1. Subestructura: Limpieza, afine, trazo, excavaciones, plantillas,


zapatas, contratrabes y dados.
2. Superestructura: Rellenos, firmes de concreto, acarreos, en su caso
losas de concreto, muros y cadenas de cimentación.
3. Cubierta exterior: Recubrimientos petreos, aplanados, muros aparentes
y canteras.
4. Techos: Impermeabilización, enladrillado, acabados, pretiles y
domos.
5. Construcción interior: Yeso, pintura, carpintería, azulejos, pisos, barnices,
recubrimientos de escaleras, en baños y cocinas.
6. Transportación: Elevadores y montacargas, escaleras de emergencia,
escaleras eléctricas.

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Valuación de Condominios 41
Factores al interior del edificio

Factor por antigüedad y estado de conservación


Participación en porcentaje de cada partida de construcciones (Indaabin)

7. Sistema mecánico: Equipos e instalaciones hidráulicas, sanitarias, mubles


de baño, cisternas, gas, aire acondicionado o lavado,
tinacos, bombas para agua.
8. Sistema eléctrico: Iluminación, contactos, apagadores, acometidas,
centros de carga, conexiones a sistemas mecánicos,
luminarias y telefonía.
9. Condiciones generales: Proyectos arquitectónicos e ingenierías, supervisión y
corresponsabilidades, pago de licencias, imprevistos,
sistemas contra incendios.
10. Instalaciones Cocina integral, chimeneas, fuentes de ornato,
especiales: closets amueblados, maceteros, bancas extinguidores.

11. Obras exteriores y Limpieza y detalles, jardinería, bardas, marquesinas,


complementarias teja de adorno y andadores.
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Valuación de Condominios 42
METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA
VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES

Por Vida Útil Probable Ponderada, se


entiende la vida de la edificación estimada a
partir de un promedio ponderado, que resulta
de ponderar la esperanza de vida de los
principales componentes de la obra, en
función de la participación que representa
cada uno de éstos, en el costo total de la
obra.
Fuente:Tesis:“Vidas Útiles Ponderadas de Edificaciones. Ing. Ronny González Mora, Costa Rica

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Valuación de Condominios 43
METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA
VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES

Existen una serie de estándares que indican


cual podría ser la posible Vida Útil Probable,
la Esperanza de Vida o la Vida Económica de
un inmueble. Sin embargo, todas esas
estimaciones se han generado bajo estudios
en situaciones y medios, que en algunos
casos son muy diferentes.
Fuente:Tesis:“Vidas Útiles Ponderadas de Edificaciones. Ing. Ronny González Mora, Costa Rica

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Valuación de Condominios 44
METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA
VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES

En varios de estos lugares hay nevadas o


veranos con temperaturas no típicas de
nuestro medio. Por otra parte, en esos países
no tienen humedades o cantidades de lluvia
como las existentes en los países tropicales.
Fuente:Tesis:“Vidas Útiles Ponderadas de Edificaciones. Ing. Ronny González Mora, Costa Rica

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Valuación de Condominios 45
METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA
VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES

Como un buen precedente en Costa Rica, el


Órgano de Normalización Técnica (ONT),
adscrito al Ministerio de Hacienda, desarrolló
ya hace unos años una Tipología
Constructiva, la cual incluye un grupo
importante de las edificaciones típicas más
representativas de la industria de la
construcción nacional.
Fuente:Tesis:“Vidas Útiles Ponderadas de Edificaciones. Ing. Ronny González Mora, Costa Rica

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Valuación de Condominios 46
METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA
VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES

Adicionalmente al costo de reposición nuevo


se les asigna una Vida Probable.
La tipología generada por el ONT, no toma
en cuenta las condiciones de servicio de las
edificaciones, como por ejemplo, si su
función es bajo condiciones normales o
severas o si su grado de instalación es poco,
medio o elevado.
Fuente:Tesis:“Vidas Útiles Ponderadas de Edificaciones. Ing. Ronny González Mora, Costa Rica

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Valuación de Condominios 47
METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA
VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES

Para la estimación de la Vida Ponderada de


una Edificación, se ha utilizado el método
tradicional que consiste en los siguientes
pasos:
Fuente:Tesis:“Vidas Útiles Ponderadas de Edificaciones. Ing. Ronny González Mora, Costa Rica

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Valuación de Condominios 48
METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA
VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES

1. Se elige una edificación nueva, similar o


igual al tipo de inmueble sobre el cual existe
la necesidad de definir la Vida Útil
Ponderada, determinando factores como la
función, el uso, el ambiente en que se
encuentra y el resto de factores internos y
externos.
Fuente:Tesis:“Vidas Útiles Ponderadas de Edificaciones. Ing. Ronny González Mora, Costa Rica

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Valuación de Condominios 49
METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA
VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES

2. Se desglosa la obra en sus principales


partidas de obra y sus consecuentes costos
por cada uno de estos ítems, como por
ejemplo, cimientos, paredes, cielos,
instalaciones mecánicas, etc.
Fuente:Tesis:“Vidas Útiles Ponderadas de Edificaciones. Ing. Ronny González Mora, Costa Rica

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Valuación de Condominios 50
METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA
VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES

3. Se procede a estimar la participación o


peso de cada uno de las partidas de la obra
respecto al costo total.
Fuente:Tesis:“Vidas Útiles Ponderadas de Edificaciones. Ing. Ronny González Mora, Costa Rica

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Valuación de Condominios 51
METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA
VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES

4. Se asigna una esperanza de vida a cada


uno de las partidas de obra definidas de
acuerdo diferentes publicaciones, en razón
de:
a. La calidad de la obra: Económica, Estándar o media,
de Primera u Óptima o Superior
b. Las condiciones externas: Normales o Severas

Fuente:Tesis:“Vidas Útiles Ponderadas de Edificaciones. Ing. Ronny González Mora, Costa Rica

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Valuación de Condominios 52
METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA
VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES

5. Se tabulan los componentes de la obra, su


incidencia respecto al costo total y cada uno
de ellos relacionado con la respectiva Vida
Útil Probable.
Fuente:Tesis:“Vidas Útiles Ponderadas de Edificaciones. Ing. Ronny González Mora, Costa Rica

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Valuación de Condominios 53
METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA
VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES

6. Se procede a multiplicar el factor de


incidencia de cada partida de obra por su
respectiva vida útil probable.

Fuente:Tesis:“Vidas Útiles Ponderadas de Edificaciones. Ing. Ronny González Mora, Costa Rica

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Valuación de Condominios 54
METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA
VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES

7. El resultado del punto 6, representa el


grado de vida en que incide cada
componente de la obra. La sumatoria de
todos ellos resultará en la Vida Ponderada de
la Edificación analizada.
Fuente:Tesis:“Vidas Útiles Ponderadas de Edificaciones. Ing. Ronny González Mora, Costa Rica

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Valuación de Condominios 55
METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA
VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES

Ejemplo:
Si el concepto “muros” de mampostería se le
estima una de vida probable de 60 años y su
incidencia en el costo total de la obra representa
un 30%. La contribución de los “muros” a la vida
probable del inmueble como un todo, es de 18
años (60 * 0.30). La sumatoria de los productos
de todas las partidas resultará en la Vida
Probable Ponderada de la edificación.
Fuente:Tesis:“Vidas Útiles Ponderadas de Edificaciones. Ing. Ronny González Mora, Costa Rica

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Valuación de Condominios 56
METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA
VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES

Es importante hacer notar, que para la


aplicación de este método, se deben tener
presupuestos de obras confiables y de tener
claro la tipología a la cual responde la obra,
sus condiciones de servicio, ambientales y la
vida útil probable de cada uno de los
componentes de la obra consecuentes con la
realidad del medio.
Fuente:Tesis:“Vidas Útiles Ponderadas de Edificaciones. Ing. Ronny González Mora, Costa Rica

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Valuación de Condominios 57
METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA
VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES

EJEMPLOS APLICADOS PARA LA


ESTIMACIÓN DE LA VIDA PONDERADA

Aplicación del método a una vivienda


mixta: mampostería - madera
Fuente:Tesis:“Vidas Útiles Ponderadas de Edificaciones. Ing. Ronny González Mora, Costa Rica

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Valuación de Condominios 58
METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA
VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES

En el caso que se presenta, se destacan los


siguientes acabados y características del
inmueble:
a. Sistema estructural: zócalo en mampostería
integral de 1 m de altura
b. Vigas y columnas de madera
Fuente:Tesis:“Vidas Útiles Ponderadas de Edificaciones. Ing. Ronny González Mora, Costa Rica

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Valuación de Condominios 59
METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA
VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES

c. Sobre el zócalo tendrá paredes de madera en


tablilla y las paredes internas serán totalmente en
madera

d. Cielos de Gypsum

e. Sistema eléctrico enductado en PVC


Fuente:Tesis:“Vidas Útiles Ponderadas de Edificaciones. Ing. Ronny González Mora, Costa Rica

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Valuación de Condominios 60
METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA
VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES

f. Pintura acrílica a dos manos

g. Guarda ropa de madera con puertas de tablilla

h. Cubierta de hierro galvanizado con cerchado de


madera

i. Área a construir: 62 m2
Fuente:Tesis:“Vidas Útiles Ponderadas de Edificaciones. Ing. Ronny González Mora, Costa Rica

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Valuación de Condominios 61
METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA
VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES

Tabla No. 1 Resumen de presupuesto de obra por partidas

Fuente: Propia, solamente para efectos didácticos

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Valuación de Condominios 62
Factores al interior del edificio

Costos indirectos en construcciones nuevas (Indaabin)

Es el importe estimado por conceptos adicionales distintos a


los costos directos del promotor, dirigida a edificaciones
nuevas con fines de venta a mercado abierto, mediante un
profesional inmobiliario y siempre considerando que el valor
resultante mediante el enfoque de costos regirá la viabilidad
del proyecto.

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Valuación de Condominios 63
Factores al interior del edificio

Costos indirectos en construcciones nuevas (Indaabin)

Conceptos Rango ( % )

Proyecto ejecutivo 3 al 10
Costo financiero 8 al 16
Utilidad empresarial 4 al 10
Administración, ventas, gastos y 5 al 10
seguros
Escrituración 3.5 al 7

Suma 23.5 al 53

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Valuación de Condominios 64
Factores al interior del edificio

Clasificación de edificios (Indaabin)

Los profesionales y las sociedades


dedicadas a la compraventa de inmuebles
han creado una clasificación de edificios en
cuatro grupos definidos en función de sus
características, que son:

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Valuación de Condominios 65
Factores al interior del edificio

Clasificación de edificios (Indaabin)

Edificios inteligentes ( A + )

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Valuación de Condominios 66
Factores al interior del edificio

Clasificación de edificios (Indaabin)

Edificios tipo ( A )

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Valuación de Condominios 67
Factores al interior del edificio

Clasificación de edificios (Indaabin)

Edificios tipo ( B )

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Valuación de Condominios 68
Factores al interior del edificio

Clasificación de edificios (Indaabin)

Edificios tipo ( C )

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Valuación de Condominios 69
Factores al interior del edificio

Clasificación de edificios (Indaabin)

Los estudios de mercado se realizan tomando en cuenta


esta clasificación para expresar las tendencias de valores
de renta y venta de edificios.

A continuación se mencionan las características de cada


uno de estos edificios:

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Valuación de Condominios 70
Factores al interior del edificio

Clasificación de edificios (Indaabin)

GENERALES A+ A B C
Cuenta con cuatro fachadas SI NO NO NO
Economía en el uso de energéticos y SI SI/NO NO NO
consumibles renovables
Flexibilidad para los cambios continuos
tecnológicos requeridos por sus ocupantes y el SI SI/NO NO NO
entorno
Máxima seguridad para el entorno usuario SI SI/NO NO NO
patrimonial
Automatización en operación y mantenimiento SI SI/NO NO NO
Predicción, prevención y refaccionamiento virtual
con operación y mantenimiento bajo estrictos SI NO NO NO
métodos de optimización

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Valuación de Condominios 71
Factores al interior del edificio

Clasificación de edificios (Indaabin)

UBICACIÓN Y ACCESO A+ A B C
Acceso a avenidas principales SI SI SI/NO SI/NO
Acceso a avenidas secundarias SI SI SI SI/NO
Equipamiento de alimentación (restaurantes) SI SI SI SI
Equipamiento de servicios (bancos) SI SI SI SI
Equipamiento comercial (centros o plazas) SI SI SI/NO SI/NO
Equipamiento de salud (clínicas, hospitales) SI SI SI/NO SI/NO
Estación de Metro SI/NO SI/NO SI/NO SI/NO
Parada de Autobús SI SI SI SI
Parada de Microbús SI SI SI SI
Sitio o ruta de Taxis SI SI SI/NO SI/NO

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Valuación de Condominios 72
Factores al interior del edificio

Clasificación de edificios (Indaabin)

INSTALACIÓN HIDRÁULICA A+ A B C
Control de consumo de agua en baños SI SI/NO NO NO

INSTALACIÓN SANITARIA A+ A B C
Planta de tratamiento de agua SI SI/NO NO NO

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Valuación de Condominios 73
Factores al interior del edificio

Clasificación de edificios (Indaabin)

INSTALACIÓN ELÉCTRICA A+ A B C
Subestación en alta y baja tensión SI SI SI/NO NO
Multiconducto para computación y telefonía SI SI SI/NO NO
Planta de emergencia (motor eléctrico y de diesel) SI SI SI/NO NO
Control automático de horas de iluminación SI SI/NO NO NO
Sensores de movimiento para iluminación SI SI/NO NO NO
Sistema de tierra y pararayos SI SI NO NO

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Valuación de Condominios 74
Factores al interior del edificio

Clasificación de edificios (Indaabin)

Transportación vertical A+ A B C
Elevadores de baja velocidad (2.5 m/seg) NO SI/NO SI/NO SI
Elevadores de alta velocidad (más 2.5 m/seg) SI SI/NO NO NO
Operación automatizada de elevadores SI SI/NO NO NO
Montacargas SI SI NO NO

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Valuación de Condominios 75
Factores al interior del edificio

Clasificación de edificios (Indaabin)

TELECOMUNICACIONES A+ A B C
Sistema: fibra analógica SI SI/NO SI NO
Sistema; red digital interna (RDI) SI SI NO NO
Cableado: fibra óptica SI SI SI/NO NO
Losas celulares compartimentados SI SI NO NO
Escalerillas para cableado estructural en P SI/NO NO NO
losas celulares compartimentados
Operadora para cableado estructural P SI/NO NO NO
Instalaciones para comunicación vía satélite P SI/NO NO NO
Instalaciones para transmisión de microondas P SI/NO NO NO
Instalaciones para teleconferencia P SI/NO NO NO

P: cuenta con las preparaciones necesarias para las instalaciones de los equipos indicados

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Valuación de Condominios 76
Factores al interior del edificio

Clasificación de edificios (Indaabin)

CLIMATIZACIÓN A+ A B C
Ventilación natural NO SI/NO SI SI
Aire acondicionado SI SI SI/NO NO
Aire lavado SI SI SI/NO NO
Sensores de activación automática SI SI/NO NO NO
Tratamiento de fachadas SI SI/NO NO NO

P: cuenta con las preparaciones necesarias para las instalaciones de los equipos indicados

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Valuación de Condominios 77
Factores al interior del edificio

Clasificación de edificios (Indaabin)

EQUIPO CONTRA INCENDIOS A+ A B C


Tomas siamesas en fachadas (cada 90 m) SI SI SI SI/NO
Extinguidores de radio de 25 m SI SI SI SI
Mangueras radio de 25 m SI SI SI SI
Detectores de humo SI SI NO NO
Alarmas de emergencia SI SI NO NO
Rociadores SI SI NO NO
Extractores de humo SI SI NO NO
Presurización de aire en pisos SI SI NO NO
Presurización de aire de escalera SI SI NO NO
Recubrimiento igneoretardante (retardador de SI SI Si/NO NO
daños por fuego) en estructura
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Valuación de Condominios 78
Factores al interior del edificio

Clasificación de edificios (Indaabin)

CONDICIONES DE ENTREGA A+ A B C
Plafones NO SI SI/NO SI/NO
Plafones antiestáticos y aislantes de ruido SI SI/NO NO NO
Alfombra NO SI SI/NO SI/NO
Alfombra modular, antiestática-antibacterial SI SI/NO NO SI/NO
Lámparas SI SI SI/NO SI/NO
Acabado en áreas comunes SI SI SI SI
Altura piso / techo bajo de plafón mayor o SI SI SI SI
igual a 2.5 m
Altura piso / techo bajo de plafón mayor o SI SI SI SI
igual a 3.5 m

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Valuación de Condominios 79
Factores al interior del edificio

Clasificación de edificios (Indaabin)

SEGURIDAD A+ A B C
Circuito cerrado de televisión de accesos SI SI/NO NO NO
Vigilancia permanente SI SI SI/NO NO
Acceso con tarjeta magnética SI/NO SI/NO NO NO
Compañía administradora de inmueble SI SI SI/NO SI/NO

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Valuación de Condominios 80
Factores al interior del edificio

Clasificación de edificios (Indaabin)

ESTACIONAMIENTO A+ A B C
Superficie útil por cajón 1/30 1/30 1/60 1/60
Estacionamiento cubierto SI SI SI SI/NO
Estacionamiento descubierto NO NO SI/NO SI/NO
Estacionamiento mixto NO SI/NO SI/NO SI/NO

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Valuación de Condominios 81
Factor de actualización

Se refiere a la variación del valor comercial


de los departamentos en función de la
fecha en que se realizó la venta.

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Valuación de Condominios 82
Factor de negociación

Corresponde a la corrección que se realiza por la


diferencia que existe entre el valor de oferta de una
operación y el precio de cierre de la misma, sobre la base
de una negociación a precio de contado (pago en efectivo
y a corto plazo), en condiciones normales en donde el
comprador y el vendedor actúan libremente y sin
presiones.
Precio de oferta = 100
Precio de venta = 80 Fn = 80 / 100 = 0.80

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Valuación de Condominios 83
Factor de ubicación (Fu)

CLASIFICACIÓN DE LOTES POR SU UBICACIÓN RESPECTO A LA MANZANA

4 0 Intermedio
1
1 1 Esquina
3
1 0 1 2 Intermedio dos
frentes
0 7 3 Intermedio tres o
5
2 más frentes
4 Cabecero
2
6 5 Manzanero cuatro
1
1 o más frentes
6 Manzanero tres
frentes
7 Interior
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Valuación de Condominios 84
Factor de ubicación (Fu)

CLASIFICACIÓN DE LOTES POR SU UBICACIÓN RESPECTO A LA MANZANA

Clasificación Tipo Zona Residencial Zona comercial


0 Intermedio 1.00 1.00
1 Esquina 1.15 1.20
2 2 Frentes 1.10 1.15
3 3 ó más frentes 1.15 1.30
4 Cabecero 1.35 1.35
5 Manzanero 4 o más
frentes 1.30 1.40
6 Manzanero 3 frentes 1.25 1.35
7 Interior 0.70 0.75
Fuente: Tesorería DF

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Valuación de Condominios 85
Factor de pendiente

Para los efectos de clases, se adoptará el criterio del Estado de México

Con pendiente “ m “ ascendente:


m
Fm = 1 – ----------- ; para m <1
2

Con pendiente “ m “ descendente:


2m
Observación: “ m “
Fm = 1 – ----------- ; para m >1 estará expresada en
3 forma decimal

Fm = 0.333 ; para m > 1


Fuente: Tesorería DF

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Valuación de Condominios 86
Factor de zona

FACTOR DE ZONA (Fzo)

Características Factor (FZo)

• Único frente a la calle moda de la zona. 1.00


• Ningún frente a calle superior a la calle moda y al menos
uno a la calle moda 1.00
• Al menos un frente a corredor de valor 1.00
• Al menos un frente a calle superior a la calle moda o a un
parque plaza (y ningúno a corredor de valor) 1.20
• Único frente o todos los frentes a calle inferior a la calle 0.80

Fuente: Tesorería DF

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Valuación de Condominios 87
Factor frente

FACTOR DE FRENTE (FFr)

Características Factor

• Frente igual o mayor que 7.00 m 1.00


•Frente igual o mayor que 4.00 y menor de 7.00 mts 0.80
•Frente menor de 4.00 m 0.60

Nota: Los predios cuyo frente tenga como mínimo una dimensión de 6.90 metros se considerarán con frente de 7.00 m

Fuente: Tesorería DF

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Valuación de Condominios 88
Factor ubicación

FACTOR DE UBICACIÓN (FUb)

Características Factor (FZo)

• Sin frente a la vía de circulación 0.70


•Con frente a una sola vía de circulación 1.00
• Con frente a dos vías de circulación 1.15
• Con frente a tres vías de circulación 1.25
• Con frente a cuatro vías de circulación 1.35

Fuente: Tesorería DF

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Valuación de Condominios 89
Factor superficie

FACTOR SUPERFICIE (FSu)

RLm FSu RLm FSu

SLv Hasta 2.0 1.00 11.1 12.0 0.80


RLm = ----------- 2.1 3.0 0.98 12.1 13.0 0.78
SLm 3.1 4.0 0.96 13.1 14.0 0.76
4.1 5.0 0.94 14.1 15.0 0.74
5.1 6.0 0.92 15.1 16.0 0.72
RLm= Relación con el lote moda 6.1 7.0 0.90 16.1 17.0 0.7
Slo = Superficie del lote que se está valuando
7.1 8.0 0.88 17.1 18.0 0.68
SLm = Superficie del lote moda
8.1 9.0 0.86 18.1 19.0 0.66
9.1 10.0 0.84 19.1 20.0 0.64
10.1 11.0 0.82 20.1 y más 0.62

Fuente: Tesorería DF

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Valuación de Condominios 90
Factor superficie

0.25 X ALT
FA = ------------------ + 0.75
ALv

Donde:
FA : Factor de Área
ALt : Área Lote Tipo
ALv: Área Lote a Valuar
Observación:
a. La fórmula puede emplearse cuando el lote valuado es mayor o menor que el área
del lote tipo.
b. Se considera válido hasta un factor máximo de 4
Fuente: Modelo Estado de México

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Valuación de Condominios 91
Factor superficie

FACTOR FORMA (FFo)

a) Para terrenos cuyo fondo sea igual o menor que tres veces el
frente y cuya poligonal conforme ocho o menos ángulos

Ffo = Ri / STo

Ri = Rectángulo inscrito
Sto = Superficie total del predio

b) Para terrenos cuyo fondo sea mayor a tres veces el frente o cuya
poligonal conforme nueve o más ángulos:

Fuente: Modelo Estado de México

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Valuación de Condominios 92
Factor irregularidad

Área regular
FI = --------------------------------
Área del Lote a Valuar

Donde:
Área Regular : Rectángulo de mayor área que se puede
circunscribir en el lote a valuar.

Fuente: Modelo Estado de México

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Valuación de Condominios 93
Factor fondo

Si el predio excede del fondo del lote tipo, este se dividirá


en recta paralelas al frente y a distancias iguales al
fondo del lote tipo.
El factor de fondo será de:
a) 1.0 para la primera fracción
b) 0.7 para la segunda fracción
c) 0.7 X 0.7 para la tercera fracción
d) Y a sí sucesivamente hasta cubrir la máxima
profundidad del terreno en estudio
Fuente: Modelo Estado de México

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Valuación de Condominios 94
Factor proyecto

PROYECTO

EXCELENTE E 1.00
BUENO B 0.98
ADECUADO A 0.95
FUNCIONAL F 0.93
INADECUADO I 0.90
DEFICIENTE D 0.85
OBSOLETO O 0.85
ADEC. EPOCA AE 0.93
Fuente: Fidel Álvarez González, para efectos didácticos

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Valuación de Condominios 95
Factores zona

FACTOR
CLASIFICACIÓN CLAVE

TURÌSTICA COMERCIAL TC 1.00


COMERCIAL DE PRIMER ORDEN C1 0.95
COMERCIAL DE SEGUNDO ORDEN C2 0.90
COMERCIAL DE TERCER ORDEN C3 0.68
RESIDENCIAL DE PRIMER ORDEN "A" R1A 0.75
RESIDENCIAL DE PRIMER ORDEN "B" R1B 0.73
RESIDENCIAL DE SEGUNDO ORDEN "A" R2A 0.68
RESIDENCIAL DE SEGUNDO ORDEN "B" R2B 0.67
RESIDENCIAL DE TERCER ORDEN "A" R3A 0.66
RESIDENCIAL DE TERCER ORDEN "B" R3B 0.63
INTERÉS SOCIAL "A" ISA 0.65
INTERÉS SOCIAL "B" ISB 0.63
HABITACIONAL POPULAR HPO 0.60
PROLETARIA HPR 0.50

Fuente: Fidel Álvarez González, para efectos didácticos

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Valuación de Condominios 96
Factore estacionamiento

(1) (2) (3)=(1)/(2) (4)=[(1)/(120 CJN)]-(2) (5) (6)=(4) x(5) (7) ( 8 ) = [( 6 ) / ( 7 )]+ 1

NÚMERO DE
NÚMERO PRECIO COSTO
SUPERFICIE DENSIDAD DE CAJONES MONTO DE FACTOR
DE DE UN ADICIONAL A
RENTABLE CAJONES FALTANTES O OFERTA RESULTANTE
CAJONES CAJÓN CONSIDERAR
SOBRANTES

SUJETO 12,000 100 120.00 0.00 1000 0.00

COMPARABLE 1 5,000 15 333.33 26.67 1000 26666.67 1,000,000.00 1.03

COMPARABLE 2 7,000 150 46.67 -91.67 1000 -91666.67 1,500,000.00 0.94

COMPARABLE 3 4,000 13 307.69 20.33 1000 20333.33 750,000.00 1.03

COMPARABLE 4 8,000 50 160.00 16.67 1000 16666.67 1,600,000.00 1.01

COMPARABLE 5 6,000 0 - 50.00 1000 50000.00 850,000.00 1.06

Fuente: Técnicas INDAABIN

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Valuación de Condominios 97