7/8/19

DERECHOS REALES

Profesor: Uresandi, Ignacio Javier

Parcial: estudiar del código y de los libros, no lo de clase

Bibliografía:

- Manuales de Derechos Reales de Claudio Kiper

- Manual de Derechos Reales de Eduardo Quiroga Molina (https://proview-thomsonreuters-
com.digitalbd.uade.edu.ar/title.html?redirect=true&titleKey=laley%2F2015%2F41790168%2Fv1.6&titleStage=F&t
itleAcct=ia744d779000001609d41f39f49f46816#sl=e&eid=000aa55df5e1addc4a44bd3a16b1df1f&eat=&pg=&psl
=&nvgS=false)
- Manual de Derechos Reales de Marina Mariani de Vidal (biblioteca)
- Tratado de Aníbal Alterini

Temario:

- Conceptos, elementos de los derechos reales

- Derechos reales y derechos personales
- Patrimonios, bienes y cosas
- Adquisición, transmisión y extinción de los derechos reales
- Posesión y tenencia
- Dominio; dominio imperfecto
- Condominio
- Propiedad horizontal
- Consorcio
- Tiempo compartido
- Usufructo
- Derechos de garantía
- Hipoteca
- Prenda

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CONCEPTOS

 DERECHO REAL: Los derechos reales están dentro del universo del derecho civil (con derecho de familia, sucesiones,
contratos y obligaciones). Los derechos reales regulan jurídicamente la relación inmanente entre una persona y una
cosa (res: cosa).

→ARTICULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre
su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución (derecho a recuperar lo que es
mío) y preferencia, y las demás previstas en este Código.

- Poder jurídico: característica mas trascendental. Es la relación entre la persona y el bien (los elementos de los
derechos reales).
- Diferencia entre derechos personales y reales:
 Elementos: contrato (partes, obligación, deber); derechos reales (persona y cosa)
 Relación con la cosa: contrato (mediata); derechos reales (directa e inmediata)
 Preferencia: orden de prelación. A diferencia de los derechos personales, no importa el tiempo, la
totalidad se prorratea en proporciones iguales, no hay preferencia ni prioridad. En los derechos reales, se
 aplica el principio de “primero en el tiempo, primero en el derecho”; la preferencia tiene que ver con que
el primero que constituyó el derecho real tiene prioridad de cobro y el primero cobra la totalidad.
- Persecución: (art. 1886)
- De numero cerrado: los derechos reales son los que hay, no se pueden inventar más (art. 1887 CCyCN).
- Solamente se crean por la ley (art. 1884 CCyCN).
- Derechos absolutos: en relación con el resto de la gente. Los personales, son relativos (entre las partes).
- Publicidad: es absoluto e inoponible, por eso hay que registrarlo en los registros públicos para que el resto sepa
de quien es.

 PATRIMONIO (concepto jurídico complejo): atributo de la persona física y jurídica – viene con la condición de persona, es
adherente. No se puede ser persona sin patrimonio.
- El patrimonio es dinámico, no es el mismo desde el nacimiento hasta la muerte. Tiene que ver con cómo
responde la persona frente a los acreedores o qué garantías les da a los acreedores
- El patrimonio constituye a la persona como tal (así como el nombre y el domicilio).
- El patrimonio es algo distinto a los bienes que lo conforman (se separa la suma de las partes del todo; el
patrimonio no es la suma de los bienes o deudas que lo integran)
- En el mundo moderno, la responsabilidad civil tiende a llevarse a la responsabilidad patrimonial (la persona
responde con su patrimonio).
- “El patrimonio es la prenda/garantía común de los acreedores”.
- Es importante definir el patrimonio por la herencia (los bienes materiales, inmateriales y deudas que heredan los
herederos forzosos por vínculos familiares) y el legado (un bien específico que se dispone en vida a favor de otro).

Históricamente hubo 3 teorías (1 y 2 teorías nominalistas):

1- Define al patrimonio como el conjunto de bienes o activos de una persona física o jurídica

2- Se incorpora el pasivo (los créditos, los bienes materiales susceptibles de valor + las deudas)

3- (Formulada por AUBRY YRAU, es el que adopta nuestro CCyCN) Patrimonio como atributo de la persona

 BIENES:
- En el código de Vélez, la noción de bien era indisoluble del valor económico o pecuniario – solo era un bien
aquello que tenía valor económico.
- Con el código CyC nuevo, se amplia la noción de bienes para incorporar determinados elementos que no son
importantes desde su valor pecuniario si no desde su valor moral, religioso, familiar o vital. El CCyCN amplia la
noción de bien (extrapatrimoniales).
- Cuando hablamos de bienes hablamos de cosas concretas y no dinámicas (como el patrimonio).
- Dentro de los bienes están los materiales (cosas) y los inmateriales.

→ARTICULO 15.- Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes que
integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este Código.

→ARTICULO 16.- Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden recaer sobre bienes
susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.

→ARTICULO 17.- Derechos sobre el cuerpo humano. Los derechos sobre el cuerpo humano o sus partes no tienen un
valor comercial, sino afectivo, terapéutico, científico, humanitario o social y sólo pueden ser disponibles por su titular
siempre que se respete alguno de esos valores y según lo dispongan las leyes especiales.

→ARTICULO 18.- Derechos de las comunidades indígenas. Las comunidades indígenas reconocidas tienen derecho a la
posesión y propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupan y de aquellas otras aptas y suficientes para
el desarrollo humano según lo establezca la ley, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 75 inciso 17 de la
Constitución Nacional.

Clasificación de bienes:

- Patrimoniales: (arts. 225 al 234 CCyCN)

- Extrapatrimoniales: no están ligados a su valor (arts. 17 y 18 CCyCN)
- Cosas muebles: aquellos que se mueven por energía externa o por su propia capacidad (ex semovientes en el
código viejo).
- Bienes inmuebles:
 Por naturaleza: lo que está por debajo e incorporado al suelo de manera natural y orgánica, que no es un
artificie humano.
 Por accesión: todo aquello que se incorpora en el suelo/superficie por obra humana (edificios, casas,
puentes, rutas).
- Cosas divisibles e indivisibles: la diferencia tiene que ver con el resultado de la división, si produce o no una
pérdida o modificación.
- Cosas principales: aquellas cosas que pueden existir por si mismas, que no necesitan de otra para constituirse
como tal.
- Cosas accesorias: aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la
cual están adheridas. Su régimen jurídico es el de la cosa principal, excepto disposición legal en contrario.
- Cosas fungibles y no fungibles: los bienes fungibles son aquellos que se pueden reemplazar por la misma especie,
calidad y cantidad.
- Bienes de dominio público: mar territorial, espacio aéreo, lecho y suelo marítimo, ríos navegables, espacio
ultraterrestre, documentos públicos, elementos de valor histórico, bienes muebles o inmuebles públicos
(pertenecen al estado, están fuera del comercio entre privados salvo que el estado los enajene).
- Bienes de dominio privado del estado: elementos que, perteneciendo al dominio privado, pueden ser obtenidos
por el estado (herencias vacantes)
- Bienes de dominio privado:

 COSA: bien material susceptible de apreciación económica (es una especie del género bien)
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CAPITULO 2 (CCyCN): Adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad.

ARTÍCULO 1892: Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la
concurrencia de título y modo suficientes (los derechos reales recaen en la masa hereditaria, aplican las normas de
sucesiones)

- Titulo: tiene que ver con la forma jurídica. El titulo es requerido como elemento de la transmisión y adquisición.
- Modo: tradición (dar la cosa, transmisión) o la posesión (adquisición).
- Publicidad: existencia o no de un registro frente a terceros (oponibilidad)

ARTICULO 1907.- Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los
especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su
reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.

- Destrucción total de la cosa

- Abandono
- Consolidación sobre cosa ajena: se formo un derecho real en cabeza de otra persona y pasó a ser cosa ajena

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EXTINCIÓN DE DOMINIO [DECRETO 62/2019]

La extinción de dominio apunta a poder iniciar una acción civil reivindicatoria (derecho de persecución). La extinción es
que el estado pueda extinguirle el dominio de algo a alguien que obtuvo ese bien ilícitamente. La extensión de dominio
comprende el espacio aéreo y subterráneo, con sus accesorios (arboles).

Art. 2 - Sustitúyese el artículo 1907 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente
manera:

Extinción

“Art. 1907 - Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos
reales, estos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono, por
la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena y por sentencia judicial que así lo disponga en un proceso de
extinción de dominio”.

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14/8/19

- Los derechos reales regulan y dictan las normas que definen las relaciones de las personas con las cosas;
relaciones bilaterales en donde no hay obligaciones de dar, hacer o no hacer. Poder jurídico que otorga facultades
(perseguir)

POSESIÓN Y TENENCIA

Posesión

La posesión es un estadio en algún punto anterior al derecho rea. Puede ser independiente del derecho real de dominio o
puede ser integrante del derecho real del dominio. Cuando hablo de la posesión de la cosa hablo de la materialidad de
estar con la cosa. El CCyCN habla de la posesión como una relación de poder (art. 1909). Para Savigny la posesión estaba
compuesta por el corpus (tener la cosa material) y el animus domini (la voluntad de ser dueño, de apropiarse de la cosa).
Para Ihering, en cambio, el elemento objetivo trascendental era el corpus, pero para el era muy difícil acreditar la
intención de ser dueño, más allá de la palabra de una persona. Para Ihering, la intención es difícil de probar, por eso, ese
animus domini está subsumido en el corpus. Por lo tanto, el dominio se PEDIR A VICKY. Lo que cambia, es quien tiene la
carga de la prueba de la posesión de la cosa. Por la teoría de Savigny, yo tengo que probar el animus domini. Por la teoría
de Ihering, la prueba esta a favor del que tiene la cosa, porque se presume que, por tenerla, es el poseedor. El poder de
hecho establecido por el art. 1909, se refiere a los actos posesorios (art. 1928) que determinan el animus domini.
Cualquier manifestación de apoderamiento es válida como acto posesorio y por lo tanto es valida para demostrar el poder
de hecho.

Presunciones (art. 1911 en adelante): guían al usuario en qué tipo de posesión es y a quien se le atribuye.

Art. 1911: se presume que quien ejerce un poder de hecho es el titular de esa cosa, salvo que se tenga la cosa en virtud
de relación de dependencia, y se habla de servidor de la posesión.

Art. 1914: presunción de fecha y extensión: título – es importante por los arrendamientos, las locaciones, situaciones en
donde la posesión no es dominaría, no está vinculada a un derecho real de dominio.

Art. 1916: la presunción de legitimidad – se une el concepto de posesión con la idea de dominio, del derecho real en sí. La
posesión es legítima cuando hay un derecho real constituido debidamente. Tiene que haber voluntad de constituir un
derecho real (puede ser solo posesión, como en un comodato). La posesión es ilegitima cuando no surja un derecho real,
o no surja un derecho personal (tenencia) asociado a esa posesión. Será ilegitima cuando no haya un derecho real
constituido debidamente o un derecho personal que no justifique esa posesión (boleto de compraventa). Para que se
constituya un derecho real hay que demostrar título y modo (la tradición). La posesión va a ser legítima cuando el derecho
real se constituya conforme a la ley.

Puede haber posesión legitima o ilegitima de buena o de mala fe (ejemplos)

 - Posesión ilegitima de buena fe: me venden algo que no es lo que yo creo (auto gemelo)
- Intervertir el título: posesión ilegitima de mala fe (desapoderamiento)
- Ocupación: posesión ilegítima de mala fe

 Legitimidad: titulo + modo (si la forma en que se adquiere la cosa es conforme a la ley)
 Buena o mala fe (arts. 1918/1919): que el poseedor haya podido saber de la existencia de un vicio de
hecho en la cosa

Tenencia (art. 1910) [LA TENENCIA NO ES UN DERECHO REAL]

Para el CCyCN también es una relación de poder, un vinculo de hecho, pero la diferencia con la posesión es que el tenedor
no pretende la cosa para sí, no la ejerce como si fuera el dueño. El simple tenedor detenta la cosa sin pretender ser el
dueño, asumiendo la representación de otro, no actúa como si fuera el dueño o no pretende exteriorizar actos posesorios
(diferencia con el Art. 1909). Surge en un contrato de locación. No actúa siendo in pretendiendo ser el dueño. Lo que falta
en la tenencia es el animus domini (volviendo a las teorías). Falta el dominus de hacer o deshacer. Simplemente tiene la
carga de conservar la cosa. Son tipos de contratos en donde se verifica la tradición de una cosa (mueble o inmueble) y en
donde fundamentalmente, quien tiene el corpus de la cosa no actúa ni pretende actuar como dueño, reconociendo la
posesión de una cosa en un tercero (principal diferencia con la posesión). Ambas son relaciones de poder, de hecho, pero
en una se realizan actos posesorios (posesión) y en la otra se reconoce la titularidad en un tercero.

Elementos:

- La carga de cuidar la cosa y de conservarla (el tenedor tiene derecho a reclamar el resarcimiento por mejoras
útiles. Tiene la potestad y el deber de notificar al titular del derecho real o poseedor sobre derechos que
pretendan poseer esa cosa)
- Excluir a terceros, ejercer los derechos reivindicatorios
- Restituir la cosa al momento pactado o cuando se conviniera

Tipos de tenencia:

- Tenencia desinteresada: por ejemplo, el mandatario, el depositario de una cosa; alguien que tiene algo para
cuidarlo, sin ningún beneficio. No actúa como el dueño, simplemente debe tenerla, cuidarla y restituirla.
- Tenencia interesada: el interés no necesariamente debe ser con ánimo de lucro, si no que implique un beneficio
por parte del tenedor. El locatario es un tenedor interesado. El comodatario, también.

DOMINIO

Dominio perfecto (art. 1941)

El derecho real de dominio es el mas extenso de los derechos reales. Es el que otorga lo que la doctrina llama la relación
de “señorío” (la situación en la que esta una persona con respecto al dominio de una cosa) más extensa de todos los
reglamentos jurídicos. Otorga la mayor amplitud de capacidades al titular de dominio. Tradicionalmente, se relaciona con
la capacidad de usar (ius utendi), la capacidad de gozar (ius fruendi) y de disponer (ius obutendi) de la propiedad o del
bien/cosa. El derecho real de dominio otorga las facultades de usar, gozar y disponer libremente al titular de su bien con
las limitaciones que establezca la ley. Es el mayor poder, la mayor libertad que tiene una persona sobre una cosa. Tiene
tres caracteres:

- Es absoluto: no hay una limitación al ejercicio de las capacidades. Las limitaciones se encuentran en el CCyCN en
rlacion con las ventanas, los arbustos, los ruidos molestos, las intromisiones, etc. son los limites que el derecho
administrativo pone sobre ciertas cosas (limite al ejercicio del dominio). Dominio perfecto es aquel en el cual no
hay ninguna limitación al ejercicio del derecho real, sobre todo en el carácter de perpetuidad.
- Es perpetuo: tiene que ver con la imposibilidad de perder el dominio por la falta de uso.
- Es exclusivo: tiene que ver con tres factores:
  Que no mas de una persona pueda detentar el dominio de la cosa o bien. Nadie mas que el titular ejerce
el derecho real sobre la cosa.
 Excluye otros derechos reales sobre la misma cosa, y a la vez, encierra todos los derechos reales posibles.
 Es siempre total, perfecto. No puede haber dominio imperfecto sobre este carácter.

La relación entre dominio y propiedad es que la propiedad se ve como una especie de forma específica y técnica sobre las
cosas, según la doctrina; el dominio es una manifestación de la propiedad. Hay una relación lejana entre genero y especie.
El dominio es una forma de la propiedad. Comparten caracteres, como los de inviolabilidad, que los del dominio reflejan
de la propiedad.

Dominio imperfecto (art. 1946): El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa
está gravada con cargas reales. La parte del dominio que afectan las condiciones/plazos resolutorios y las cargas reales
son el carácter absoluto y el carácter perpetuo.

- La condición/plazo resolutorio afectan la perpetuidad. Lo resolutorio tiene que ver con la extinción del dominio,
funciona como un limitante de temporalidad. El plazo tiene que ver con el tiempo. La condición tiene que ver con
algo aleatorio o sujeto a un plazo eventual.
- Las cargas reales (las “servidumbres”): es un derecho real en sí que normalmente vienen de la ley, pero pueden
ser contractuales. Tienen que ver con el paso, tendidos de cañerías, transportes de gas o luz. Las cargas reales
eliminan el carácter absoluto. El titular no puede usar, gozar y disponer de esa parte del bien o cosa porque esta
sujeta a una carga social.
- Algunos autores lo ponen como carga real, otros no, pero el fideicomiso también se establece como limitación a la
perpetuidad del dominio porque el fiduciario tiene la carga de restituir la cosa al fideicomisario o al beneficiario.

Formas de adquisición del dominio

- Apropiación: solamente procede con relación a cosas muebles no registrables sin dueño o abandonadas (no se
pueden cosas inmuebles o cosas muebles registrables) por ejemplo la caza, la pesca, la persecución de enjambres.
- Accesión de cosas muebles: un perro se instala en mi casa (accesión de cosa mueble a un inmueble)
- Transformación de bienes: cuando a una cosa mueble anterior se le agrega otra (ej. Obra industrial) obtengo el
dominio.
- Descubrimiento de tesoros en cosa mueble o inmueble. El descubridor tiene derecho a una recompensa por parte
del titular de dominio. Hay una presunción de que las cosas de valor no son perdidas. Cuando alguien encuentra
una cosa perdida (mueble) también hay un derecho de recompensa.
- Tradición, compraventa, adquisición contractual (formas de adquisición de un inmueble), actos por causa de
sucesión, actos inter-vivos, aluvión (crece el terreno paulatinamente por causas naturales) y avulsión (se anexa
una parte de terreno por causas naturales).

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21/8/19

Condominio, PH, tiempo compartido: Formas relativas o condicionadas o sui generis de ejercer ese señorío – dominio
acotado/limitado. Existe una suerte de mezcla entre dominio y condominio. Tiene que ver con vínculos con la cosa en
donde hay caracteres que tienen que ver con el dominio desde un punto diferente.

CONDOMINIO (art. 1983)

Tenencia compartida de un bien (mueble o inmueble). La ley presume que siempre es por partes iguales, salvo que se
establezca lo contrario en la ley o en el título. El condominio necesita pluralidad de sujetos y unidad de objetos. De alguna
manera, es un dominio compartido. Hay derecho real de condominio cuando varias personas tengan propiedad sobre una
cosa.

En el caso del condominio hay propiedad de todos los condóminos. Cada propietario es propietario de una parte indivisa.
Puntos importantes del condominio:

- Es valido para bienes muebles e inmuebles.

- Si se trata de bienes inmuebles, obviamente el derecho real de condominio debe estar plasmado en el título, es
decir, la escritura pública, que es la que genera la adquisición o transmisión del derecho real.
- En el caso de los bienes muebles registrables es lo mismo, el derecho real de condominio debe estar plasmado en
el título.
- En el caso de los bienes muebles no registrables, se configura el derecho real con la simple tradición, que ya es
suficiente para ejercer el derecho real de dominio.
- La cosa debe ser material
- Debe haber dos o más personas físicas o jurídicas
- Se ejerce por una porción indivisa (no se puede dividir en el uso). No se puede gozar de la cosa de la misma forma
en que se puede con un derecho real de dominio.
- El condominio no es excluyente, por lo cual pueden recaer dos o mas personas en condominio. Cada una tiene un
x por ciento de la propiedad.
- El condominio debe recaer sobre una sola cosa.
- El condominio se puede estipular por actos entre vivos (compra venta, donación), por ley, por actos mortis causa
(herencia, legado).
- En caso de los actos por mortis causa, se puede dividir el dominio en especie sobre los bienes, pero no implica la
titularidad de dominio de las partes sobre los bienes antes de la división. Antes de la partición, el condominio es
sobre la masa que conforma el patrimonio.
- Los bienes que conforman el derecho de condominio pueden ser más de uno.
- La cosa de quien tiene un usufructo, la cosa no es parcialmente propia, solo goza del uso y goce. En el caso del
condominio, la cosa si es parcialmente propia, tienen nuda propiedad y usufructo.
- Los condóminos deben ponerse de acuerdo. Si no lo hacen, deben definir en Asamblea de condominios en
función de un criterio que pondere la cantidad de condóminos con un porcentaje de titularidad. Si no se ponen de
acuerdo, se define por la suerte.
- Ningún condómino puede excluir a otro.

Clases de condominio:

- Condominio “clásico” o sin indivisión forzosa: los condóminos no están obligados a mantener el condominio
forzosamente. No se puede dividir por fuerza de la ley. Puede ser deshecho en cualquier momento. En cualquier
momento cualquiera puede pedir la partición del bien (querer deshacer la relación que vincula a dos o mas
personas sobre una cosa). Cada uno puede disponer de su parte indivisa.
- Condominio con indivisión forzosa: sujeto a un condominio que no se puede deshacer. Dos tipos:
 Temporaria: se da por disposición del testador o por actos entre vivos que instauran el condominio. Por
ejemplo, cuando se dona en condominio un bien determinado, se puede estipular en el acto de donación
que no se pueda particionar el condominio por un plazo determinado. El plazo máximo es de 10 años
(art. 1099 inc. 2)
 Permanente: se da solamente por ley para el caso de muros, cercos o fosos divisorios o linderos o
medianeros de fincas, fundos o terrenos.

Ectincion del condominio:

- Extinción de la cosa
- La partición: es la posibilidad de que cualquier condómino exija (y que luego se ejecute) la extinción del
condómino. Puede ser extrajudicial o judicial. Es necesaria la judicial cuando no hay acuerdo entre los
condóminos, cuando hay algún condómino incapaz, y cuando sobre alguna de las partes indivisas pesa un
derecho real de hipoteca y el acreedor no dio el consentimiento.
- Cualquier forma de extinción de dominio
 - La cosa se puso fuera del comercio
- Tipo de partición especial: se unifican las partes indivisas sobre un solo condómino

PROPIEDAD HORIZONTAL (Ley 13.512)

Está estructurada en edificios. La ley prevé la idea de unidades funcionales que se caracterizan por la independencia y
salida al exterior. Cuando una unidad funcional esta en condominio existen dos derechos reales a la vez.

El derecho real de propiedad horizontal hay que verlo como una suerte de mezcla, diferenciando las partes privativas de
las partes comunes. Para la mayoría de la doctrina, es una conjunción de dominio sobre las partes privadas o privativas, y
condominio sobre las partes comunes. Se asemeja a la idea del dominio con indivisión forzosa. Hay espacios que son
privados y espacios que son comunes. Lo particular, es que la propiedad horizontal se trata de bienes inmuebles
edificados. Las unidades funcionales son de carácter propio, donde recaen dominio y/o condominio. Las partes comunes
son de carácter común y recae el derecho real de condominio proporcional. Con respecto a la parte común, la parte de
contribuir con los gastos (las expensas). El reglamento de propiedad horizontal son las normas de convivencia y la forma
en que se administra y representa el consorcio, el conjunto de unidades funcionales. Al ser un derecho real autónomo,
tiene como característica distintiva que debe haber un reglamento de propiedad horizontal inscripto en el registro de la
propiedad inmueble. Estado de prehorizontalidad es el estado de es primero inscribir en el Registro de Propiedad
Inmueble la propiedad antes de venderlas. El reglamento de propiedad horizontal establece la enumeración de las partes
comunes, las proporciones que corresponden a cada unidad funcional, la cantidad de unidades funcionales, anorma y
reglamenta la vida del consorcio (la suma de las unidades funcionales). El consorcio tiene personalidad jurídica propia,
separada de cada uno de los propietarios. Es una figura diferente a los propietarios en sí. El reglamento determina los
órganos que forman el consorcio: la asamblea de propietarios (el órgano de gobierno que toma las decisiones), el consejo
de administración (órgano de auditoria o control de los propietarios) y el administrador (quien ejerce el mandato de la
asamblea, el representante legal del consorcio). Cómo se reúne la asamblea, como se nombra al administrador y todas las
normas se establecen en el reglamento de propiedad horizontal.

TIEMPO COMPARTIDO (art.2087)

Derecho real autónomo. Tuvo su auge en los clubes vacacionales. El tiempo compartido supone la posibilidad de que una
o mas personas sean titulares del derecho que implica gozar de una cosa normalmente inmueble, aunque puede ser
mueble, determinada o determinable o indeterminada, en una época del año determinada o determinable, para uso y
goce del dueño y de los accesorios que vienen con la cosa, con la obligación de restituirla. Está asociado al contrato de
consumo. No hay negociación, si no disposición y aceptación o rechazo (como un contrato de consumo). Quien adquiere
el tiempo compartido, es un consumidor, aunque sea el propietario de la cosa por el tiempo estipulado. Se asemeja con la
PH por el pago de expensas. Existe un derecho de usar la cosa por un determinado tiempo. Se ejerce con la posesión por
el tiempo por el que la persona tenga el uso y goce. Se puede enajenar el derecho al goce, no la cosa en sí, porque no hay
dominio sobre la cosa. El usuario es un consumidor. No sucede con ningún otro derecho real. En caso de controversia,
también se lo mira como tal. Normalmente se ejerce sobre bienes inmuebles (generalidad). Es el uso periódico por turnos.
En el caso de los inmuebles se encuentra la ley 26.393 y la creación de un registro en el Ministerio de Turismo de
empresas de tiempo compartido. A su vez deben estar inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble con una
afectación al tiempo compartido con escritura publica (la hace el titular de dominio y el comercializador si fuera una
persona distinta).

CONJUNTO INMOBILIARIO (arts. 2073 al art. 2084– solo leer hasta 2075)

Derecho real regulado. Son en gran medida los barrios privados y countries. Figura creada por el código nuevo para
regular el derecho real que surge de ese nuevo conjunto. Difiere de la PH.

ARTICULO 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que
contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
ARTICULO 2074.- Características. Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento,
partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento
por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen
disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los
propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades
que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.

ARTICULO 2075.- Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás
elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables
en cada jurisdicción.

La diferencia con el PH es que el PH es sobre un inmueble edificado. El conjunto inmobiliario son varios inmuebles, no
parte de un mismo inmueble. Además, el PH debe estar edificado. El complejo dice que se puede realizar sobre una
“construcción”.