LA PROPIEDAD HORIZONTAL, NACIMIENTO Y CONSTITUCIÓN

Existe propiedad horizontal cuando varios propietarios (mínimo 2), ostentan su propiedad
privativa junto con la copropiedad de elementos comunes, expresada en porcentajes o
coeficientes exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal y cuando existe un título constitutivo
regulador de dicha situación y de sus relaciones jurídicas (derechos y obligaciones).

Por lo tanto se exigen dos requisitos fundamentales:

1.- La existencias de diversos propietarios, como elemento material

2.- La existencia de un título constitutivo, como elemento formal.

1.- Elemento material. La existencia de varios propietarios de elementos independientes que

comparten la titularidad de zonas, servicios o elementos comunes.

Sin la existencia de varios propietarios no puede existir propiedad horizontal, propiamente dicha.

2. El título constituido.

Es un requisito formal, generalmente a través de escritura pública de división horizontal aunque

también pudiera ser una resolución judicial o un laudo arbitral, si encontrándose el edificio en
régimen de comunidad proindiviso, alguno de los comuneros ejercita la acción de división o
someten la cuestión a arbitraje (artículo 5.2 LPH). Cabría también una certificación administrativa
en caso de edificios públicos.

Su importancia estriba en el acceso al Registro de la Propiedad, para que tenga eficacia “erga
omnes”, esto significa la necesaria forma jurídica para tenga carácter probatorio frente a todo el
mundo, eficacia frente a terceros ajenos a la comunidad, no sólo entre los copropietarios de la
misma.