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MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

"VALUACIÓN DE LOSACTIVOS FIJOS DEUNA


ESTACIÓN DE GASOLINA,BAJO EL MÉTODO FÍSICO,
YSUCOMPARACIÓN CON SUSVENTAS, PARA
DETERMINAR LA RENTABILIDAD DEL NEGOCIO"

TESIS
INVESTIGACIÓN QUE PARA OBTENER EL GRADO DE:

MAESTRO ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E


INDUSTRIAL

PRESENTA:
ING. A L F R E D O LARA GÁLVEZ

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA


SECRETARÍA DE EDUCACIÓN PÚBLICA CONFORME AL ACUERDONo.
2003286DE FECHA 3DE OCTUBRE DE2003

MÉXICO, D.F. SEPTIEMBRE 2007


i l U.IOMÜI KV-.U m O b H J O t D i J N U S U I IÜMM fa*SOHN\. * M COMMHICION COI\SIS%iMAS

A suMemoria

Esteesunpequeño reconocimiento,
aungran esfuerzo quemi madre
hizoparaque lograratodoesto.

"Graciasdondequieraqueestés"

IV »
! Af ION !>F ¡ OS « - 1 í \ OS i M O S R F i \ U S T U l 6 M H < ; \ S P U N V ^ M C O M t ' U t Vt ION ( ON «•! SM NTV>

Contenido

Resumen
Introducción
Planteamiento del Problema
Justificación
Objetivo General
Objetivos Específicos

Capítulo 1.Marco Teórico


1.1 Definición deAvalúo
1.2 Tiposde.Mercados _¿*_ f" J" %
1.3 Concepto deValor " "f'í" " ,A¡? "V
¡l
• 1.4 Proceso deValuación ;-^ '"*'
4 , 5 Método deCálciáJ de Costos(índice Físico) £•* 7
1.6 Método deCapitalización deRentaode Ingresos ^ í*
1.7 Conceptos Básicos de la Valuación Financiera (valuación por múltiplos y múltiplo
precio/utiliMu)»" '.% ñ f. "-"-'
• 1.8 Regulación Valuatoria

Capítulo 2.Metodología de Investigación


• 2.1Tipo de Investigación
• 2.2 Diseño de Investigación -Trabajo de Campo
• 2.3 Trabajo de Oficina o Gabinete
• 2.4 Memoria deCálculo
• 2.5 Desarrollo delInforme Final deAvalúo

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vu t u r n s r¡FIDS \ c i ¡ \ o s r y o h P h i -.>rsi \( IÓ\ nt t,\soi IN\, I sj. fímFA¡UUQ.Ml>NJ>LLIE?!lA^

Capítulo 3.Desarrollo Metodológico delAvalúodeuna Estación de Gasolina


• 3.1 Valuación de Activos Fijos
o 3.1.1 Avalúo del Terreno
o 3.1.2 Avalúo de ías construcciones
o 3.1.3 Avalúo de Obras eInstalaciones Complementarias
o 3.1.4 Avalúo deMaquinaria y Equipo
o 3.1.5 Avalúo deMobiliario yEquipo de Cómputo
• 3.2 Análisis delBalance General ylosEstadosde Resultados

Capítulo 4.Informe deAvalúo Integral


• 4.1Avalúo de Inmueble
• 4.2Avalúo deMaquinaria v 1%
• 4.3 Certificado deValores "-"*""" ¡. ";f."
|_
• 4.4 Resultado deRentabilidad Considerando lasUtilidadesNetas *,1í«- ***/
• 4.5Cpmparación deResultados d<?l Avalúo deActivoscontralaRentabilidad dela Empresa

", "" - ¡4f-


ConclusionesyRecomendaciones * i" í

Bibliografía

Apéndice
• Plano de Conjunto dela Gasolinera
• Inventario deMaquinaria yEquipo
• MemoriadeCálculo, Cotizaciones

Anexo
• Manuales yEspecificaciones TécnicasparalaOperación deunaFranquicia de PEMEX

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\ \ u \< ¡osst iosu'nvo*.¡¡jusm ^ U M UION I)ÍT,ASDI INV \ ¡>i roMjniucios toxst¡>%]NTAS

RESUMEN
Estedocumento esun casopráctico que intentaexplicar lametodología paravaluar desdeelpunto devistaintegral una
gasolinera bajo el método físico, en donde se contemplen todos los activos fijos que integran las cuentas de mayorque
integran la contabilidad de esta empresa, las cuales son el terreno, las construcción, las instalaciones especiales, ta
maquinaria y el mobiliario; una vez realizado este cálculo por el método físico, se comparó con los otros dos métodos
tradicionales de valuación que son el de capitalización y el de mercado, para establecer un criterio de cuál método
resultaba el más confiable para este caso en particular, posteriormente se comparó con los resultados de una valuación
financiera,ya que como en todo negocio que se encuentre en funcionamiento y que produzca utilidades, debe ser de
capital importanciaconsiderar lainformación contableyfinanciera,quees la que refleja lasituación realde la empresa.
Es necesariotomar en cuenta que este tipo de negocio se encuentra dentro de un mercado restringido en el cual existe
poca oferta y la que hay se vende entre los inversionistas del ramo, los cuales se guían por las utilidades que estas
instalaciones producenparaestablecer elpreciodecompra-ventadelagasolinera. Paracomprobarloanterior, enelcaso
de esta gasolinera únicamente se compararon las ganancias producidas de la inversión, considerando un método
financieroenun esquema de rentabilidad, incluyendo latasa de capitalización a perpetuidad más atractiva queexistíaen
el mercadode inversiones decapital, contra lasuma total de los activosfijos;y se concluyóquetodos losavalúoscuyas
inversiones son vistas como un negocio se deben valuar bajo un esquema financiero, y no únicamente el obtener los
valoresdelosactivosfijosquesonlasuma desuscomponentes tangibles.

PALABRAS CLAVE: gasolinera, avalúo, activos fijos, inversión, capitalización, negocio en marcha, avalúo integral,
rentabilidad, utilidad.

ABSTRACT

This document is an appraisal practical casethat it tries to explain the methodology to estimate a gas station like an
integral appraisal under the cost approach, in where which are contemplated to all the fixed assets that integrate the
accounts of greater in the accounting of the company owner, as they are the land, the construction, special condition
attachment, the machinery and the furniture, once calculated by the cost approach was compared with the other two
traditional appraisal methodsthat areof capitalization andofmarket, to establish which method was reliableonefor this
case,later wascompared withthe results of onefinancialestimate, since like in all business that is inoperation andthat
it produces utilities, must be of very important of considering the financial and accountant information, that is the one
that reflects the real situation of the company. It is necessary to take consider that this type of business isthis inside a
restricted market in which little supply exists andthe onethat there is sold between the investors ofthe branch, which
areguided bytheutilitiesthatthesetypeof company produce to establish theprice ofsale ofthe gas station. Inorder to
verify the previous thing in the case of this gas station, the produced gains of the investment were compared solely,
considering a financial method in ayield, including the capitalization ratetoperpetuity more attractive than itexisted in
the market of capital investments, against the total value of the fixed assets; and the conclusion was that all the
investments properties whose areseen asa business is dueto estimateunder a financial method, and not solely having
obtained thevaluesofthefixed assetsthat arethesumoftheirtangible components.

KEYWORDS:gasstation, estimate, fixed assets,investment, capitalization, business inoperation, integral appraisal,


yield, utility.

VU
XX
t M I X T I O N OF ]()h x< ll\aSlUQ*OT \ S \ I STXCION DI.í, XSÜi JN\. 1 M f O M I H i U r i O N <OS M h \ T M

ÍNDICE D E I L U S T R A C I O N E S

ProcesoValuatorio 11

Fotografía AéreadelaZona 33

CroquisdeLocalización 34

PlanodeUsodeSuelo .tr.,-,.'. *.„„ 34

PartidaArí|uilef¿tónica delTipoI....*„,.., í.^,,. .#.-: jf%-36

PartidaArquitectónicadelTipoII ". til ". .3,7

PartidaArquitectónica delTipo-III.» ,S;. -,L, .ji¡L-. ~.í4* *t 38

EsquemadeMaquinariadeunaEstacióndeGasolina 40

viü kiv
INTRODUCCIÓN

Este trabajo trata de mostrar algunos de los conocimientos adquiridos durante el


proceso se aprendizaje de la Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial, y es en este
caso práctico, que se desarrolla el avalúo de una Estación de Gasolina. El Propósito es
comparar el valor de la inversión, determinada por los activos fijos, contra las ventas para
obtener su rentabilidad.

LÍNEA DE INVESTIGACIÓN

Línea Criteriosgeneralmenteaceptadosenvaluación.

Área PrácticaValuatoria.

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA *

Todos.aquellos inve%ípnistas4 que han decidido inverüksus recursos en algún


negocio, lo hacen con el fin de quVse pueda recuperar en'un tiempffcorto opor lo menos
razonable, el monto total de su inversión, además de poder considerar las posibles
utilidades que debe generar su propio capital; luego entonces, en el caso particular de la
instalación y operación de una Estación de Servicio expendedora de gasolina, se deben
tener encuenta varias condiciones a considerar, entre los cuales,como punto inicial,está la
localización del terreno en donde se instalará esta Estación de Servicio, dicho terreno
debería tener una ovarias colindancias auna o varias avenidasprincipales dondepor éstas,
exista un alto aforo vehicular, ya que éste es el mercado potencial más importante a
satisfacer.

Posteriormente se deben instalar todos los equipamientos para su óptimo


funcionamiento, de esta Estación de Servicio, considerando por supuesto la normatividad

1 >CÍI
V X I Í t d o s i a s u s v< m i > s r » Q s n r i i s x r v r u j o s . i ) r < , v > O i ) s \ , v si ( O M P X R \ < . I O N C O S M S \ L M 4 S

que establece la Paraestatal Petróleos Mexicanos, que es la encargada de autorizar el


funcionamiento dela estación y suministrar losproductos queahísevenderán, juntocon
esta autorización se debe considerar el trámite deusode suelo y funcionamiento ante el
gobierno delaentidad federativa endonde sepretende construir esta Estación de Servicio
expendedora de gasolina.

Por otra parte, yhaciendo unpoco dehistoria, cuando empezó eldesarrollo deeste
tipo deinstalaciones deservicio, elcrecimiento fueorientado, pensando enabarcar todala
República Mexicana, endonde Petróleos Mexicanos estableció comopolítica elrestringira
un área denominada "Territorio" como unazona de venta delimitada, en el que ningún
inversionista podía construir niinstalar ninguna otra gasolinera enesta región, porlotanto
existíalaventaja decontarconunmercado seguro sincompetencia cercana.

Enlaactualidad estasreglashan cambiado,detal forma queun inversionista^puede,


si asilo desea y cumple conJos requerimientos necesarios ante Petróleos Mexicanos yel
Gobíéníó-Ltical, poner otra Estación'de Servicio tancerca como estjquiera,*ajt|btand^asi
las ventas de todas las estaciones cercanas, y por ende, la competencia^ aumenta,
deteriorando así"Jasutilidades deéstaytodaslaestaciones de servicio cercanas.

Hoy en díayanoesel magnífico negocio de antaño, porloqueenla actualidad


invertir en este tipo de establecimientos es mas riesgoso, debido al alto número de
competidores en este mercado, es decir que aunque existen más automóviles, queesel
mercado a satisfacer, también existen más estaciones de servicio cercanas entre sí yel
territorio queantes serespetaba yanoexiste, haciendo conesto quelarecuperación dela
inversión seaamayor plazo. Bajo este esquema lacomparación delosactivos fijos, que es
la inversión del capital inicial, con sus ventas netas es muy importante, para poder
establecer larentabilidad de estetipo denegocios.

2 V3V
\ y i \c i o s m ii.jg.Af,i,ixo s i LÍOS M I M I v r j f IONm <»,XSOÍ ¡s \ , x M t O M P U Í U I O S t o s si s vENI \s

JUSTIFICACIÓN

Este estudio permitirá determinar el costo de instalar unaEstación de Servicio


expendedora de gasolina, considerando losvalores delos activos fijos, conelfinde
compararloscon lasventasnetasdel negociopara estimar larentabilidad deestos.

OBJETIVOS

GENERAL
Determinar elValor deReposición Nuevo, elValor Neto deReposición, laVida
Útil Remanente y la Depreciación Anual detodos losactivos fijos quecomponenuna
Estación de Servicio donde"se vende gasolina, con elfindecomparar'estos datos conla
rentabilidad delnegocioconsiderandolautilidaddelasventasnetas.

ESPECÍFICOS : -""4 ": "•%.


• Hacer unainvestigación y estudio comparativo de los terrenos de uso
coMercial en lazona,"con.elfinde-establecer elvalor comerelal actualdel
terrenode íaEstación deServicioexpendedora^de gasolina.
• Realizar un análisis deprecios unitarios, con elfindeestimar elValorde
Reposición Nuevo delasconstrucciones ylasobras complementarias,las
cuales sonnecesariaspara elfuncionamiento deuna estación degasolina.
• Determinar los Valores de Reposición Nuevo de toda la maquinaria y
equipos accesorios, así como todo el mobiliario y equipo de oficina,
necesarioparaelfuncionamiento de esta estación de gasolina.
• Analizar las ventas de esta Estación de Servicio con elfinde determinar las
gananciasnetas,basadas enlosEstadosde Resultadosyel Balance General.
• Agrupar y comparar todos los resultados obtenidos enel análisis dela
valuación de losactivosfijosylarentabilidad delaEstación deServicio.

3 * &
XXI 1 « I O S I)! ¡ Í H V. 1¡XQ> EI IOS OT l Nx TVT« ION1IF f.XSQI I S V XSI <ÜV3l'X3íXqONt O N S t S ^ r S T X S

CAPITULO 1

MARCO TEÓRICO

Para poder definir el marco teórico en este estudio, es necesario hacer algunas
precisiones en referencia a los conceptos generales de valuación, esto se hace necesario
paratratardeubicar allectorenestaprácticaprofesional denominada valuación.

Como el objeto de este estudio es poder establecer el Valor de Activos Fijos, para
compararlo con las utilidades generadas en el negocio de venta de una Estación de
Servicio para laventa de gasolina, tendremos que establecer las definiciones de conceptos
generales como Valor, Activo Fijo, Utilidad, con la necesidad de que queden claramente
definidos losconceptos básicosutilizados enceste libro. -¡ ^

%
• 1.1 Definición de Avalúo "* %•- ' * X

Ü¿ Sepuede establecer que avalúoes/'EI resultado delproceso deestimar elvalor deun


bien, o grupo^-de bienes determinados,-"¿a medida de su pdder de carnbio enfkiidades
monetarias, a una fecha determinada. Es asimismo un dictamen técnico en el que se indica
el valor de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una
investigación yanálisisdemercado. '

Luego entonces, para este estudio, un avalúo es la opinión de un perito profesional


envaluación, donde seestablece el valor del conjunto de bienes que componen la Estación
de Servicio, mismo que sirve para determinar la inversión inicial y el valor actual de los
activosfijos en el estado enque seencuentren, los cuales sepueden considerar para tomar
decisiones financieras.

México,InstitutodeAdministraciónyAvalúosdeBienesNacionales,GlosariodeTérminos,p7

4 yiv
\ m \(iospr ios xcTixosniosnr isxrvrx< ¡ONHI-<»V)Oi¡N\. Y M c e w y u a o s t ONSISXEATX-.

• 1.2 Tipos de Mercado

Otra definición que esimportante establecer es lademercado y sus diferentes tipos,


con el fin de determinar en qué tipo de estos se ubica un negocio como el de una Estación
de Serviciopara laventa degasolina.

Mercado.- Es el entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre


compradores y vendedores, mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado
implica una habilidad de los bienes y servicios a ser intercambiados entre compradores y
vendedores. Cadaparteresponderá alasrelaciones de laoferta ylademanda.

Existen dentrodeéstediferentes tipos,como son:


«¡™- > >,",", ,

Mercado Competitivo, que se entiende como un meró^do en donde la oferta y la


demanda están equilibradas, es decir que existen muchos vendedores y muchos
compradores/ deseosos, de entrar en relación entre |í, con el finíje obtener bienes y
servicios^ dependiendo,de su^propia decisión, considerando el pr|c|p, el servicio_y* la
calidad. ^ "%"Vf:ífif"?l"-. "" :" *~f-'"%.. á^*

Mercado Oligopólico, el cual sepuede definir como aquel mercado donde existen
pocos vendedores y muchos compradores, modificando de manera importante, la ley de la
oferta yla demanda.

Mercado Monopólico, que se explica como aquel mercado en donde existe un


grupo de personas físicas o morales, las cuales controlan una parte de la economía,
entendiendo que ellos ysólo ellos definen elprecio de ventaya qué compradores se ofrece
elproducto que ellosdesarrollan, esdecir queprácticamente existeun sólo vendedor.

Mercado Oligopsónico, este tipo de mercado establece que, en este sistema


existen muchos vendedores ypocos compradores, haciendo con esto que la ley de la oferta
yla demandanuevamente semodifique, obligando conesto ladeformación delprecio.

5 tfl
x x i u \ c i o s n r i o - s \( n \ o s T I J O S D I n u s i u I O M ) E < , \ - J O U S V VM C O W I I U < K>Nco s si s \ r v r vs

Mercado Mopsónico, elcual seentiende como aquel, enel queúnicamente existe


un sólo comprador, sincompetencia.

Estos conceptos sonimportantes debido aqueelmercado enelquesedesarrollala


compra-venta deeste tipo de negocio, es generalmente entre personas involucradas con el
ramo delas gasolineras, esdecir, que noseofertan enun mercado abierto, sino quese
ofertan a gente que conoce el negocio y el sistema de operación de este tipo de
establecimientos; esdecir, que estas operaciones seestablecen unmercado monopólico,
considerando, que poca gente conoce oseinvolucra conlaposible negociación, ofertay
venta de este tipo de negocios, yasea en funcionamiento ono,yque en éste se incluyen
todos los activos fijos que conforman eneste establecimiento, asícomo laconcesión y
permisosdeoperaciónyventa degasolina.-3;.. *¿ %í

• 1.3 Concepto deValor V **

Es eltérmino para identificar la definición y los parámetros bajo loscuales seestá


estimando undeterminado valor, De acuerdo alGlosario deTérminos 4||INDAABIN,
Valor sedefine como "Un concepto".económico quéfse.refiérela!íprecio que seestablece
entre losbienesyservicios disponibles para compra y aquellos queloscompran y venden.
Es lacualidad deunobjeto determinado quelohace deinterésparaunindividuo ogrupo".

Existenmuchosprincipios quedeterminan elValor, dentro deloscuales, lassiguientes


definiciones establecen unavisión básica.

Los principios que vamos a revisar aquí son doce: deanticipación, deequilibrio,de
cambio, de competencia, de homogeneidad, de usoconsistente, de contribución, de
beneficios variables, deprogresión yregresión, desubstitución, deoferta y demanda, y de
productividad excedente2:

:
H o r s t Kart D o b n e r Ebert, L aV a l u a c i ó n d eP r e d i o s U r b a n o s , p p . 4 2 - 4 5

6 *ft
XXIt müMH IOSXImOSFUÜSDriNxt,M«)OM)E(,\SOi.lMV V SI COMPXli3.t'¡ÓS(ONSlS\CS.T\S

Anticipación
Según esteprincipio el valor demercado es elvalor presente dederechos futuros a ingresar.

Equilibrio
Este principio señala que los agentes de producción (trabajo, coordinación, capital y tierra)
están estrechamente relacionados con los principios de contribución, de beneficios variables y
deproductividad excedente, con loscuales deberán mantener unsano equilibrio económico.

Cambio
Según este principio el valor de mercado nunca es constante. Está sujeto tanto al efecto de
fuerzas externas a la propiedad como al de fuerzas internas. Las primeras son las fuerzas
económicas, sociales, gubernamentales, etc. Las fuerzas internas se refieren a la depreciación,
las mejoras, el suelo, etc. Por lo mismo, se establece que el valor de mercado estimado es
válidoúnicamenteparaeldíaenque sellevaaefecto la valuación.

Competencia
De este principio se deriva que donde hay ganancias sustanciales se crea la competencia, pero
las ganancias excesivas dan lugar auna competencia dañina.

Homogeneidad v ^
Establece que el valor de mercado llega a su máximo enJos lugares en,que se logra un grado
razonable de homogeneidad económica y social, como por ejemplo,,en'zonas residenciales
cuyos habitantesstieBeñ,un promedio homogéneo de edad, niveles de||hgresos, educación,
actitudes, etc. *Vs*\,C"í *?, . ""* '*"í"íí . *~é&> ¿ ¡ X

»lfso consistente ^ &*••


De acuerdo con este principio, para valuar\ina propiedad raíz, latierray la edificación deben
ser simultáneamente considerados,y la valuación se puede hacer con base en un solouso para
toda lapropiedad. L % _-- -

Contribución -,,*-". .- -",j,„ ~,% "*"•" "" p r *


Plantea que"""el valor de un agente"de producción, que "Suele ser un competente de la misma
propiedad, depende de lamedida enque contribuidaalvalortotal.

Esteprincipio es labase para determinar varias condiciones importantes comoson:

• Elajuste deventas comparables.


• Elmétodo demercado, quees elmétodo decomparación deventas directas.
• La determinación de la posibilidad o imposibilidad de reparar el deterioro físico y la
obsolescencia funcional de lapropiedad,y
• Lajustificación parafinanciarunaremodelación omodernización deuna propiedad.

El principio de contribución está interrelacionado con otros principios que son el equilibrio, el
debeneficios variables (queaumentan odisminuyen) yel deproductividad excedente.

Beneficios variables
Serefiere alos incrementos sucesivos deun agente deproducción, que esun componente dela
propiedad, los cuales son sumados a montos fijos de otros agentes. Esto origina que los
incrementos netos futuros se incrementen hasta cierto nivel y, a partir de ese momento, los
reingresos obeneficios empiezan a disminuir.

7 váv
XAI.I 4C1ÓSM:. ¡.OS.-XtTiVOSFIJOSDr.rNXrSTAdéMJF.C.ASOI.IS^, Y SI"CO.WAiUCIÓN COS SISVENTAS

Progresión y regresión
La progresión es el fenómeno por el que el valor de un objeto menor es asociado con objetos
del mismotipo, peromejores. En el caso específico de lapropiedad raíz podemos ejemplificar
este principio con una casa que cubierta un valor de medio millón. La progresión consiste en
lamanera en que elbeneficia elvalor de laprimera casa alestar asociada con lasmáscostosas.

La regresión, en cambio, se presenta cuando hay una propiedad de determinado valor que
podría ser, por ejemplo, un millón, dentro de un conjunto con una clasificación menor, o sea,
en una colonia donde las casas valen menos; así, la regresión se manifiesta en la disminución
delvalor de lacasa demás calidad.

El principio de progresión y de regresión está interrelacionado con el principio de


homogeneidad o conformidad.

Substitución
Establece que el valor de mercado tiende a asentarse al tomarse como punto de referencia el
costo de una propiedad sustituta que es igualmente deseable, bajo el supuesto de que no haya
ningúnretraso alrealizarse la substitución.

Este principio sirve de base para los tres enfoques valuatorios de costo, ventas comparables o
mercado, eingreso.

Oferta y demanda
Consiste en la interacción de las fuerzas de la oferta y lademand; determinad» por los
siguientes fenómenos:

• Elincrementoinesperado depoblación enunazonaincrementará lademanda, y


• El incremento marcado delos intereses de capital parahipotecas reducirá la demanda.

Productividad exccdcnte

La productividad excedente es el ingreso neto que queda después de haberse deducido los
costosdelos agentesde producción comosoneltrabajo, la administración yelcapital.

Elingreso que seobtiene por latierraesproductividad excedente.

Elorden en quedeben sersatisfechos losagentes deproducción es elsiguiente:

• Trabajo, queimplica los salarios;


• Coordinación, quecorresponde ala administración;
• Capita, que seaplica amejoras,y
• Tierra.

En consecuencia, el valor de latierra tiende a ser fijado por los costos detrabajo, coordinación
y capital.

El principio de productividad excedente está interrelacionado con los principio de equilibrio,


decontribución debeneficios variables.

8 ><&
XXM \j iOS P i i OS X«1IVOS H.IOS PI I S x VI UJOT- m G-tSOI INA, XSi. ( q\W\R\( ¡OS <OS St S H . X U S

Estos principios podrían definir a grandes rasgos los parámetros que influyen en la
determinación delvalor deun bien considerando sumejor ymayoruso.

Para entender mejor lo antes descrito se deben definir otros conceptos importantes
que seinvolucran directamente enlo queesladefinición devalor, yestasson:

"Valor Comercial, que es el Precio más probable estimado, por el cual un bien se
intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por
voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de
exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con
prudencia y sin compulsión.

Seconsidera queel'valor comercial representaelprecio*justo paralaoperación entre


elcomprador yel vendedor.

Es elresultado del análisis debasta tresparámetros valuatorios a saber:valor físico o


neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoque de los
. * .^i"
3
ingresos) yvalor comparativo demercado" " " "r- "$* .

Valor de Reposición Nuevo (VRN), "es el costo actual de un bien valuado


considerándolo como nuevo, con sus gastos de ingeniería e instalación, en condiciones de
operación, a precios de contado. Este costo considera entonces todos los costos necesarios
para sustituir o reponer un bien similar al que se está valuando, en estado nuevo y
condiciones similares.Puede ser estimado como Costo deReemplazo obien como Costo de
Reproducción."4

Valor Neto de Reposición (VNR),"Valor físico quetieneunbien ala fecha del


avalúoy sedetermina apartirdel costo dereposición nuevo,disminuyéndole los efectos

México, Instituto deAdministración yAvalúos deBienesNacionales, Glosario de Términos, p64.


4
Ibid.,p 16.

9 )$k
x MÍ \c ios DI mvj( l i x m m o s n r I N U M X Í >6NI)F<.%SOUNTV V SÍ COMPXR-U IONt.OS si >\CNT^S

debidos alavida consumida respecto de suvidaútiltotal,alestado de conservación, al


grado deobsolescencia y aotroselementos de depreciación."

• 1.4 Proceso de Valuación

Es el conjunto de fases sucesivas que se requieren para realizar un trabajo de


valuación desde susolicitud hastalaemisión del dictamennormalmente constade:

1.-Identificación del avalúo


2.- Inspección delbien avaluar
3.-Recopilación de información
4.-Aplicación delprocedimiento técnicopertinente, delos enfoques de valuación
5.- Cálculo devalores
6.-Obtención delvalor conclusivo
7.-Elaboración delDocumento Valuatorio correspondiente. i j | ík

A continuación se muestra una gráfica, la cual ejemplifica paso a paso la práctica


para la realización,de avalúos, estossegún el autor HorSt Dobner Ebert, Sñ su libro La
Valuación de Predios1Urbanos. - *

5
ibid,pi7
6
Ibid ,p 53

10 > &
x v i l y r i o N M u i s u ¡ i x o s m o s i » iNV¡•SI XOON os <,\sou\\ >s i toMP*u\{iÓN<ot> S U S M - M XS

Gráfico1

PROCESOVALUATORIO

DEFINICIÓN

ESTUDIOPRELIMINAR
w - i - i " frfy'S-'.

E L A B O R A S N DEUNPROGRAMADEDATOS
-ti*."',, ..-MN*..**- *,*J

OBTENCIÓNDEDATOS

CLASIFICACIÓNDEDATOS
* •.. . nr- .*.

-J< '--•isi" 1 í**-w* a». - S , - ' ._ -"'3-

MÉTODODEMERCADO MÉTODODEINGRESO MÉTODODECOSTO

CORRELACIÓNDEINDICACIONESDEVALOR

VALORRNAL

REPORTE

11
• 1.5 Método de Cálculo de Costos (índice Físico)

Este método está basado en la suposición de que el costo de reposición (o


sustitución) esellímitesuperior del valor.

Se supone también que una construcción existente tiene deficiencias por su edad y
estado de conservación, desuso funcional, falta de demanda y desuso económico por
causasajenas alapropiedad misma.

Luego entonces el Método Físico "se utiliza en los avalúos para el análisis de
bienes que pueden ser comparados con bienes de las mismas características; este método
considera elprincipio de sustitución, es decir que un comprador bien informado, no pagará
másporunbien, quelacantidad dedinero necesariaparaconstruir ofabricar unonuevo en
igualdad decondiciones al que se estudia. El esfimadq.del Valoréeleun inmueble por este
método sebasa en el costo dereproducción oreemplazo de^la-construcción del bien sujeto,
menos la depreciación t©talr(acumulada), más el valor deí terreno, al que sé"le agrega
comúnmente un estimado * del incentivo empresarial o las pérdidas/ganancias del
desarrollador."7 - *"-%- 4 -. ""lil :f,¿"

• 1.6 Método de Capitalización de Renta ode Ingresos

El método de ingresos está basado en la teoría de que el valor de una propiedad,


tanto elterreno como susmejoras y suscontenidos, estánen función de suproductividad o
capacidad deproducir ingresosbajo unprograma deuso óptimo.

Por lo que "se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que producen rentas;
este método considera los beneficios futuros de un bien en relación al valor presente,
generado por medio de la aplicación de una tasa de capitalización adecuada. Este proceso

7
México, Instituto deAdministración y Avalúos de BienesNacionales,Glosario deTérminos,p. 39.

12 >CjV
XXI | l \ t I O N D r I OS u T I X f H j y O S i H 1M I SI \( ¡ON DF <,XSOl I N \ . \ SI (OMPXRXCÍÓS (OS a.SVTNTXS

puede considerar una capitalización directa (en donde una tasa de capitalización globalo
todos los riesgos que serinden seaplican al ingreso de un solo año), o bien una
capitalización de flujos de caja (en donde las tasas de rendimiento ode descuentose
aplican auna serie de ingresos enun período proyectado). El enfoque de ingresosrefleja el
principio de anticipación."8

• 1.7 Conceptos básicos de la Valuación Financiera (valuación por múltiplos,


considerando elmúltiplo precio/utilidad)

Para poder definir estos conceptos básicos es necesario establecer algunos


parámetros, que comúnmente seutilizanenlavaluación de empresas.
",*;>" "".í-"
Al valuar la situación financiera de una empresa, la cual se debe consÍdera|como
una unidad indivisible, es decir que cuando se vende o se compra una empresa, solace
considerando un todfj".j en el estado en que se encuentra, considerando laj gananciasy
perdidas,activosypasivos,capital yapalancamientofinanciero,etc.

Dentro de los métodos que seutilizan alvaluar empresas como negocio en marcha
seemplean lossiguientes:

• EldeCostos (que sepuede definir como la suma deactivosfijostotales).


• El de Ingresos que como su nombre lo indica es en el que nos referimos alos
beneficios futuros esperados, por tanto el vaíuador, al utilizar este concepto, debe
estimar los flujos de efectivo futuros y descontarlos avalor presente con una tasa
ponderada porun factor deriesgo adecuado a losbeneficios generados.

'Ibid.,p.39.

13 ><$t
XXI V\í ¡ON DPI OS U l l X O S l l J O S O r I NXTSIXi jftSñF(.X-*OLJN\, 1 SI ( O M P X R - y C i O S C O N S l S X r v r X S

• El de Mercado, que supone que el valor de un negocio, se puede obtener con la


comparación y análisis detransacciones similares, realizadas en elpasado reciente
en elmercado devalores,decompañías equivalentes,quecotizan onoenlaBolsa
Mexicana de Valores, ya sea en ámbito nacional o en el internacional, si fuera
necesario.

En el procedimiento de valuar por el método de mercado, existen diferentes


técnicaspara obtener elvalor de laempresa, una deellas es,entreotras, lavaluaciónpor
Múltiplos los cuales se pueden obtener mediante el análisis del costo de capital o por la
estimación delainversión, entre otras,para laestimación deéstas sedebenconsiderar los
datos proporcionados por empresa sujeto, que pueden ser el precio, utilidad, valor en
libros,etc.,comosemuestraacontinuación:

1. Estimaciondelcostodelcapitalpormedio.de: """<•;v \P* "j|||-

^ a) Múltiploprecio/utilidad
N
" b) Múltiploprecio/valorenlibros %k ,.f
c) Múltiploprecio/flujo deefectivo í|j
h
"*dj Múltiploprecio/ventas "
** "•% "i * Í "k" ,*£:

2. Estimacióndelvalordelainversión

a) Múltiplovalordemercadodelaempresa/EBIT
b) Múltiplovalordemercadodelaempresa/EBITDA
c) Múltiplovalordemercadodelaempresa/ventas

Lasfuentes paraobtenerlosmúltiplosson:

- DatosdeBolsaoanálisisfundamental deemisoras.
Mercadodefusiones yadquisiciones

14 >cíV
X XI1\UOM>l K K \( riXOSll.lOSDr l . \ t i>Ti i C10Mli;¡.X>01 ¡NX. X SI C.OWMUyONÍONMS^rSTXS

Los múltiplos de valor están determinados por los datos generados por compañías
"tipo"; para aplicar un múltiplo, el consultor debe identificar compañías que se
ubiquenenelmismo sector yseaproximen altamaño ycondiciones de lacompañía a
valuar. En la práctica es difícil encontrar compañías comparables, por lo que los
múltiplos derivados de compañías comparables deben ajustarse por tamaño, tasas
esperadas de crecimiento,riesgo financiero uotros factores.

Para este caso en particular no se eligió este método, porque no existe un mercado
abierto en el país, ya que en el sector en que se ubica este tipo de negocio es el energético,
el cual únicamente está representado por PEMEX, que es una empresa paraestatal y no
existen comparables independientes de empresas similares en este sector. Esto hace
necesario buscar información a nivel internacional dentro del mismo sector, como por
ejemplo Estados Unidos, Brasil,,Colombia, etc., con ePfin de poder compararlos con la
empresa objeto delestudio, claroestá que se deben considerar los ajustes,correspondientes
delriesgo/país, enmateriadeinversión financiera y decapital.Otraforma depoder estimar
elvalor déun negocio enrnajcha, esBrjnsiderando losingresosnetostotales||haceí;.el flujo
de caja descontado, considerando los ingresos ylos egresos dé.operación, el cualjunto con
un periodo de recuperación propuesto se debe estimar el valor presente neto, el cual se
podríaentender coñió'elValorde laempresa. s £p. * "i5-

• 1.8 Regulación Valuatoria

Para poder comprender la actual regulación valuatoria en México, se hace


necesario comentar algunos datos históricos enreferencia alas diferentes dependencias que
controlaban ycontrolan laprácticavaluatoria, dentrodelos cuales sepueden comentar:

La oficina de Catastro de las diferentes localidades y municipios, es posiblemente


una de las primeras dependencias que se dio a la tarea de regular, agrupar y clasificar los
predios en los que se dividió el territorio nacional, esto con el fin de poder establecer un
monto del valor de la propiedad privada y así determinar un impuesto a cobrar por los

15 yft
yA H \<ÍO\ ÍWIos « T i v o s r u o s o r ¡ \\ L->i%(ió**m <»\-aeu\\. vsi (OMPXRACÍOSIONM'SXFNTXS

bienes inmuebles clasificados, denominado a esto impuesto predial o impuesto catastral;


para lo cual se determinó la realización de estudios de valor, llamados avalúos catastrales.
Esto con eltiempo ypor el crecimiento desmedido de lapoblación seha hechomuy difícil,
por lo que se hizo necesario ayudarse de peritos valuadores independientes que realicen
estetipodeinformes que determinen elvalorcomercial ycatastral.Estosperitos valuadores
se encuentran actualmente registrados enun padrón, queen el Distrito Federal es regulado
por la oficina de la Tesorería en coordinación con la oficina de catastro y en las otras
entidades federativas son lospropiosEstadosdelaRepública los queregulan esta práctica.

Posteriormente otra de las dependencias que se dio a la tarea de regular la práctica


valuatoria a nivel federal, se encuentra la Comisión Nacional Bancaria y de Valores
(CNBV), que es la encargada de vigilar esta actividad ante las instituciones financieras,
como por ejemplo Bancos) Casas deBolsa e Instituciones"^© Fondos de Inversión, cuando
se trata de trámites que tienen que ver"con lo relacionado a éstas irÍst|.tucionl|N.y que son
distintos al de crédito garantizado a la vivienda, el cual es.controlado por lajSociedad
Hipotecaria Federal (SHF).Considerando que laCNS¥ teníamucha influencia ycontrol en
el ámbito financiero, y por ende en el valuatorio, en épocas en donde en el país:existía
mucha inestabilidad financiera, debido a las altas tasas de interés,"alta inflación ylnucha
variación en paridades con monedas.de otros países con los que México tenía y tiene
actualmente intercambios comerciales, dicha Comisiónregulaba yobligaba atodas aquellas
empresas que cotizaban en la Bolsa Mexicana de Valores a realizar avalúos anuales, que
junto con la información contable, reflejaban la situación financiara de estas empresas, por
lo que sehacia necesario regular a los valuadores, los cuales mediante un registro emitido
por esta Comisión, calificaba y obtenían una autorización, misma que los hacia
competentes para poder emitir informes de avalúos que se integraban a los estados
financieros de dichas empresas. Esta regulación se hizo inicialmente bajo las Circulares
1201 y 1202,que marcaban los lincamientos yrequisitos necesarios para realizar el avalúo
de inmuebles, después en colaboración con el Colegio de Contadores Públicos serealizó la
Circular 11-18, en donde establecieron los lincamientos de la valuación de contenidos, los
cuales se pueden considerar entre otros, la maquinaria, el mobiliario, el equipo de

16 >dv
\ A i l . XUQSra 1Q". « jjXOSFUOSnri NXt SFxriÜNBt j.XSOl ¡ S \ , X SI <OMPXRX< ¡ÓN(OSSlSXrNTXS

transporte, el equipo de cómputo, etc., en resumen todos los activos fijos que componían
una empresa.

Posteriormente y debido a que en elpaís se logró una estabilidad económica ya que


se pudo controlar la inflación, eltipo de cambio y la especulación económica y financiera,
la Comisión elaboró los documentos C-10 y el C-15, que liberaban a las empresas de la
obligación derealizar avalúos bajo el método de costos específicos, ypermitían que dichas
empresas pudieran actualizar sus activos mediante índices, esperado con esto que éstas
fueran más competitivas en el mercado internacional. Esto generó,que en la actualidad ya
no sean necesarios, ni obligatorios los avalúos para este fin, aunque lamisma Comisión los
recomienda conelobjeto de corregir datos implícitos dentro de los índices inflacionarios.

Al día de hoyJ a CNBV ha cambiado sunombre a la ComisiónNacional Bancaria y


de Seguros y Fianzas, involucrando con esto, que aparte de los avalúos que*ya se
comentaron, hoy en día también estos informes también son necesarios para Fianzas y
CréditrJsquepuedensersolicitados antelabanca comercial.

. /
Otra institución que también^ regula la práctica valuatoria é r la Sociedad
Hipotecaria Federal (SFfl^que es una institución del gobierno encargada de fomentar los
créditos garantizados alavivienda, esta institución regula esta actividad,ya quepara que se
otorgue un crédito por este conducto, se hace necesario un avalúo de la vivienda en
cuestión, elcual debe serpracticado por unperitovaluador registrado anteestainstitución y
además validado por medio de una empresa intermediaria denominada SOFOL, la cual
junto con elperito debedeestarregistrada anteesta Sociedad Hipotecaria Federal.

Dentro de las instituciones que fueron creadas para regular yvigilar esta práctica de
avalúos está el INDAABIN que es el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes
Nacionales, que es el encargado de administrar los bienes federales ydevaluar únicamente
los bienes públicos que actualmente están bajo el resguardo y administración de las
institucionespúblicas entodoelterritorio nacional.

17 > &
Para este efecto esta institución cuenta con un Manual del Perito Valuador, un
Glosario de Términos y un Código de Etica del Proceso Valuatorio, que engloba la
actuacióndelprofesional de lavaluación alos siguientes valores:

BienComún
Lapráctica valuatoria para la Administración PúblicaFederal involucra elpatrimonio detodoslos
mexicanos y selegitima cuando seprocura por encima delos intereses particulares.
Los trabajos valuatorios se elaborarán concluyendo con resultados independientes de los deseos o
anhelos del solicitante, de organismos involucrados o instituciones públicas o privadas así como de
terceros quepretendanponer sus interesespor encima del interés de lasociedady elbien común.

Justicia
Es obligatorio conocer, cumplir y hacer cumplir la Constitución, las leyes, los reglamentos y la
normatividad aplicable al desempeño de las funciones asignadas así como aquellas relativas al
ejercicio profesional.

Honradez
Siempre se asumirá una conducta que genere trabajos honestos y dignos de credibilidad evitando que
sepresten amalas interpretaciones, sean,fraudulentos oengañosos.1*"""

Lavaluación serealizará con rectitud, dignidad, honestidad, integridad e independencia,dentro de los


más altos niveles de ética, técnica y buena,voluntad, ya que conduciéndose de esta manera, se
fomentará la credibilidad de,la"sociedad en las instituciones públicas y contribuirá a generar una
culturadeconfianza y deapego aal verdad.

Transparencia
Los trabajos valuatorios proveerán suficiente información para describir el trabajo realizado, las
conclusiones logradas y el contexto en el cual se lograron y toda la información obtenida y reportada
deberá'ser verídica, estar mencionada y relacionada, asi como ser comprobable de tal manera que su
lectura noinduzcaaerrores ofalsas interpretaciones.

Los avalúos incluirán una descripción clara y exacta del alcance de la asignación, la definición de
valor empleada,y el uso que se le va a dar altrabajo, mencionando todas las suposiciones, escenarios
hipotéticos, o condiciones limitantes que afecten directamente a la valuación, y en aquellos casos en
que esto seaapropiado, indicando elposible efecto sobre el valor.

Se deberán evitar conflictos de intereses entre los clientes, usuarios de los trabajos valuatorios, Peritos
Valuadores y el personal del INDAABIN así como con sus familias, empresas, parientes, amigos, o
asociados.

Imparcialidad
La práctica valuatoria se llevará cabo con la más estricta independencia, objetividad, e imparcialidad,
sinprejuicios y sin acomodarse alos intereses personales denadie.
Se deberá exhibir un juicio e imparcial y justificar, dado el caso, las razones para concordar o
discrepar conlasconclusiones deltrabajo delperito.

Integridad
Seactuarácon honestidad, atendiendo siempre a laverdad.
Todos los participantes en el proceso valuatorio excluirán conductas, motivaciones e intereses que no
sean los institucionales, llevando a cabo acciones de entrega diligente a las tareas asignadas y estando

INDAABIN, http//www.indaabin.gob.mx

is yjv
x \ n \( ios ¡)Ft os \(T\\osruosnr i isx FMxf \ú\m UW:A IS\, X SI.t oMrxi¡\aés¿ossisyrMx<;

dispuestos a dar oportuna y esmerada atención a los requerimientos y trabajos encomendados,


llevándolos acabo prontay oportunamente.

Liderazgo
Todos los participantes en el proceso valuatorio contribuirán a prestigiar la profesión valuatoria y
mejorar la calidad de los trabajos realizados. Se deberá dar ejemplo con el comportamiento y
conductapersonal La actitud, actuación ydesempeño construye la confianza delos ciudadanos en sus
instituciones.

Competencia
La aptitud del personal se logra mediante el estudio, la práctica, la experiencia y la capacitación
continúa. Se establecerá un compromiso personal permanente de actualización y formación
profesional, para lograr el cumplimiento de lasresponsabilidades de los que intervienen en el proceso
valuatorio con lamayor calidad y productividad.

Confidencialidad
Seprotegerá lanaturaleza confidencial de larelación del INDAABIN con todos losparticipantes en el
proceso valuatorio. Se le dará altrabajo valuatorio, a la información contenida y a lagenerada por él,
su carácter de confidencial.

Entorno cultural y ecológico


Al realizar la práctica valuatoria siempre se"deberá considerar,"respetar y evitar la afectación del
patrimonio cultural yelecosistema del país,reportandchcualquier aspecto queafectóyponga enriesgo
lasalud, seguridad opérdidadelpatrimonio cultural.4..*J-

Igualdad " j " "ffk


Se actuará siempre en forma equitativa, sin conceder preferencias o privilegios indebidos a peplna
algunay sintomar encuentadeseos ointereses personales, dando alaspersonas unt^fc»digno, corps,
& s
cordialytolerante. j|¡|

No se debe permitir que influyan en ningún aspecto de su labor: la edad, raza, color^Jiígen, sexo,
estado civil, credo, nivel jerárquico, ingresos o riqueza, lugar de nacimiento, preferélnl^^'sexuales,
discapacidadesi religión opreferencia políticadelos demás.

Las instituciones mencionadas, son quizás, algunas de las dependencias mas


importantesanivelnacionalyregulatorio,aunquenosonlasúnicas.

ComopartedelaregulaciónvaluatoriasehacenecesariocomentarotrosCódigosy
Normas que rigen el ejercicio esta actividad, que se ha venido reconociendo a nivel
profesional y enlosúltimosañosinclusoanivelFederal.Esto ha sidountrabajopaulatino,
primero de asociacionesy organismos independientesde profesionales de la valuación y
posteriormentedeinstituciones educativas.

En el ámbito internacional existen organizaciones que se han dado a la tarea de


formular Normasy Códigosde Ética Profesional con el fin de lograrla uniformidad en la

39 VÍV
yXÍi. \( ios nr. ¡os %c nvosFIJOSi>riNxrvrxaoNniG-tSOi ¡N\. X SI COMP-yuaos CONSI¡>yIM V>

realización de un avalúo así como la transparencia de la actividad. Esta normatividad ha


sido retomada por asociaciones y organismos nacionales adaptándolas a las necesidades y
almercado nacional. Sinembargo hasta el día de hoy no existe una ley, norma, reglamento
omanual querijalaactividadvaluatoria deforma general.

Todos los ordenamientos que han implementado las organizaciones profesionales,


como los Colegios,han logrado regular esta actividad mediante procedimientos de revisión
y vigilancia con el fin de elevar el nivel profesional para darle certeza y seriedad a esta
práctica valuatoria, que incluso podría llevar a la censura o pérdida del reconocimiento
profesional aquien incurra enmala actuaciónyfalta de ética enlarealización y ejercicio de
estaprofesión, sin embargo suámbito de aplicación eslocal.

En el contexto, mencionado, y para los efectos de este trabajo de investigación, se


han tomado como marco regulatorio las Normas Uniformespara la Practíca Profesional
del Avalúo, USPAP10 por sus siglas en inglés, promulgadas.por la Junta de Norma|jde
Avalúo (ASB, Appraisal Standard Board) de la Fundación para el Avalúo <||g,AppHÉ¡kl
:
Foundation) '. .i Vi

"EstasNonnas^Uniformes proporcionan labasecomúnparatodas lasprácticas deavalúo. Normas


complementarias aplicables al avalúo,preparadas parapropósitos otipos depropiedad específicos,
pueden ser emitidas por organismos públicos y ciertos grupos de clientes, por ejemplo, agencias
reguladoras, autoridades de dominio pleno, administradores de bienes e instituciones financieras. Los
valuadores y los clientes deben cerciorarse si cualquier norma suplementaria además de estas Normas
Uniformes, sepueden aplicar alaasignación en cuestión."

Comoya se comentó, estas normas sehan retomado y son consideradas por un gran
número de asociaciones y organizaciones para la formulación de sus propias normas
valuatorias, yasílo mencionan.

LasNormas Uniformes para la Práctica Profesional delAvalúo están vigentes desde


1989 en Estados Unidos deNorteamérica, y bajo ellas se rigen todas las agencias federales

UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice
" USPAP,Edición2000,pag.1

20 ^
\ t i l ICIOS PI I P s XCTIXOSn.lOSDFlNXEVTU H H B M S I S O Í ¡SX. X Si C O W 4 R M l f e . . C O N S l S i d ' ^ í l i .

reguladoras de financiamiento, agencias públicas y privadas, además de lasjuntas estatales


de registros devaluaciones;ylaviolación de dichas normaspuede resultar enla suspensión
o revocación dela licencia ocertificación del valuador

La American Society of Appraisers (ASA), sociedad norteamericana, que ha sido


punta de lanza, y que, desde 1994, cuenta con un Capítulo en México (Sociedad Mexicana
de Valuadores ASA, A.C.), y que desde entonces aplica estas Normas, e donde "...es el
Comité de Ética Internacional el que recibe las quejas y rinde juicio que, cuando es
presentado a la Junta de Gobernadores, puede resultar en la suspensión o expulsión de la
Sociedad".12

Como se mencionó, las Normas Uniformes han sido incorporadas a las reglas de
organizaciones prominentes de valuación, y todos los miembros y candidatos de estas
organizaciones, que desean ser certificados y/o designado"s£deben mostrar evidencia de
haber completado satisfactoriamente elcurso deUSPAP.

...EstasNormas establecen las basespara eldesarrollo yreporte de un avalúo, jfjfifan


losrequerñnígñtos*mínimospara losNqüé"realizanavalúos. Para dar una ideajaás^precisa de
la importancia de estas normas es necesario' saber en qué-contexto surgen y cómo
evolucionan:

En los EstadosUnidos deNorteamérica aprincipios de 1980,el colapso de la banca


ybienes raíces en el suroeste de este país, desembocaron enaudiencias del Congreso sobre
el papel que juegan los valuadores de bienes raíces en cuanto a los problemas de las
instituciones prendarias. En 1985 se hizo una investigación de las prácticas valuatorias de
bienes raíces y se concluyó que las valuaciones eran defectuosas y fraudulentas, se
exageraba el valor, y que los valuadores no estaban supervisados, a diferencia de otros
profesionales, asítampoco existían medidas disciplinarias.

12
Normas Uniformes Para La Práctica Profesional Del Avalúo Curso SE100, Comité Profesional de
Desarrollo, Comité de Ética de la Sociedad Norteamericana de Valuadores, USPAP: Bosquejo del Curso de
lasNormas Uniformes ParalaPracticaProfesional delAvalúo,Ediciónde 1995,SociedadNorteamericana de
Valuadores,(The American Society ofAppraisers), p.6

21 ^
¡A iciospi,¡ j.?^in%cTivnsrijos pr iNAL>¡X< iósni:<;xsoiisx, x SÍ toMi't¡ucioNCONSisvr.M-\>

En 1986-87 el Consejo Norteamericano de Organizaciones Valuadoras (siglas en


inglés NACAO), desarrolló las Normas Uniformes para la Práctica Profesional del Avalúo
originales. En 1987 la Fundación para el Avalúo fue incorporada y fundada por los
miembros valuadores deNACAO y seis miembros especiales no-valuadores, incluyendo la
Asociación de Banqueros Americanos y la Liga de los EE.UU. de las Instituciones de
Ahorros. La Sociedad Norteamericana de Valuadores fue una de las nueve organizaciones
valuadoras originales.13

En 1989,por ley a los valuadores requerían de obtener certificación o licencia por


cada uno de los estados de Unión Americana, y de adherirse a las Normas para la Práctica
delAvalúofijadasporla Fundaciónpara elAvalúo.

A continuación se presentan" los conceptoJ~*p^incip4j%de lasf"Nórmas Uniformes


,14
paralaPrácticaProfesional delAvalúo (USPAP)'

• Esencial que el valuador profesional comunique su valuación deluna manera que;*sea


significativa yquenosea interpretada erróneamente enelmundo comercial. JJ*™
• Coloca laresponsabilidad inmediataen elvaluador antesdeaceptar una"asignación."*"
• Los procedimientos que deben seguirse al elaborar una valuación y la manera en la que la
valuación es comunicada.
V LasNormas 1y2 serelacionan al desarrollo ycomunicación de losavalúos debienesraíces.
•/ LaNorma 3establece lasguíaspara larevisión del avalúoy lacorrección de esarevisión.
•/ LasNormas 4y5consideran el desarrollo ycomunicación devarias funciones deconsultaría de
bienesraíces.
•f La Norma 6 expone los criterios para elaborar y reportar las valuaciones para fines
contributivos.
V Las Normas 7y 8establecen las normaspara desarrollar y comunicar los avalúos de propiedad
personal,
•f Las Normas 9 y 10 determinan las normas para desarrollar y comunicar las valuaciones de
empresas.

Las normas USPAP, más que una metodología, son en esencia un Código de Etica a
seguir por los profesionales de la valuación, y como se comentó, estar certificado como
valuador USPAP es requisito indispensable para los miembros de organizaciones mundiales

Normas Uniformes Para LaPráctica Profesional DelAvalúo Curso SE100,opcit.,p.8


14
Ibid.p.l9

22 y&
yui mosor ios XTIIXOSIIJOS¡>II NXFSTXCIÓSDEC.XSOI IS\. X SIcowAR\ciÓNCON-susyi\r.is

relacionadas con el ámbito valuatorio. Internacionalmente es común que se le requiera al


valuadorcontarconestacertificación.

"Debido a las responsabilidadesfiduciariasinherentes a la práctica profesional del avalúo, el


valuadordebe observarlosmásaltosnivelesde éticaprofesional. EsteCódigodeÉticaestádividido
encuatro secciones:
Conducta, Desempeño, ConfidencialidadyMantenimientode Registros"15

La American Society of Appraisers (ASA) es una asociación que tiene


representaciones enlamayoría de lospaíses,lasede deestaorganizaciónestáen Washington,
D.C.,enlosEstados Unidos deNorteamérica, y las certificaciones, asicomo reconocimientos
de los cursos que se ofrecen son expedidas directamente desde la sede central mediante la
autorización del Comité de Educación y de Ética; de ahí el reconocimiento de autoridades
locales,enotrospaíses,amiembrosdelaASA. ..

Porfbtra parte están lasJf&rmas Internffcionaies de Valuacióm-flnterñational


Valuation Standards Committee IVSG)16, que se han nutrido." de la aporpfeión
principalmente de profesionales en valuación y en contabilidad de diversas localidades del
mundo (más de 40 nacídnés^íya que regularmente selreúneripara ocuparse del estudio de
nuevas normas y de la revisión de las existentes con el fin de promover,su aceptación y
observancia mundial.

Es importante mencionar que al IVSC se le reconoce un sitial en la Lista Oficial el


Consejo Económico y Social de lasNaciones Unidas apartir demayo de 1985.

En resumen, las Normas Internacionales de Valuación incluyen: Conceptos y


Principios Generales de Valuación. Código de Conducta, Tipos de Propiedades, Normas y
Aplicaciones Internacionales de Valuación y Glosario. Están enfocadas a la orientación de
aplicaciónydesempeño, las exigencias derevelación ylas disposiciones de desviación.

" NormasUniformesParaLaPrácticaProfesionalDelAvalúoCursoSE100,opcit.,p.22
16
Normas Internacionales de Valuación, Principios, Normas y Orientación sobre Aplicación y
Comportamiento, IVSC (International Valuation Standards), Edición 1997, pp 3 y 6

23 ^
x xi i \ ( I O N n r i o - . x i r n x o s i u o s p i I \ X T S T X < I Ó S I I F C X S O Í ¡ S . V VS I C O W I R X C I Ó S C O S S I S \ L M11

En México, si bien laAsociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación,


A.C., emitió en1996 las Normas Profesionales de Valuación17, las cuáles son similaresa
las Normas Internacionales mencionadas,yadecuadas ala situación nacional, éstas no han
logrado oficializarse.

Comopuede observarse,en larevisiónquese ha hecho en este apartado, en México


no existe una institución que norme yregule de forma general la actividad valuatoria en el
ámbito nacional; podemos hablar de normatividad local, por especialidad opor el uso que
se la dará al documento, lo cual no implica uniformidad de términosynormas de carácter
general, esaesla razón derecurrir, para este trabajo de investigación, a lasnormas
internacionales.

Normas Profesionales de Valuación Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación,A.C.,


1996.

24 y&
• ¡ o s t e T ¡ \ i > r i j o s i > i iN4 rsi XCIONW GXSQÍ INX, \ SÍ.COMPUNCIÓN e o s si SXFNTXS

CAPÍTULO2
METODOLOGÍA DELA INVESTIGACIÓN

• 2.1 Tipo de Investigación

Esta tesis está planteada como uncaso práctico para poder dar unejemplo de la
metodología que seutiliza en la práctica valuatoria, es entonces el objeto de este estudiola
valuación integral de una Estación de Servicio expendedora de gasolina, la cual
actualmente espropiedad dela empresa Super Servicio Holanda, S.A. deC.V.Para
iniciar esta metodología esnecesario la elaboración un inventario detallado detodosy cada
uno de los activos fijos considerados enla cuentade mayor, teniendo como primera cuenta
ladelterreno, seguida de la cuenta"deconstrucciones, después siguiendo el mismo orden,la
de las obráf complementarias, instalacfottej especiales, maquinaria,ílobiliarií^equino de
oficina, equipo de cómputo, equipo arrendado y porúltimo la cuenta de |quipo*de
transporte. <

Este"pr° ceso d evaluación lopodemos dividir eñdos etapas^"unade campo yotra de


oficina o comúnmente llamada degabinete; a continuación sedescribirá loreferente al
proceso decampo.

• 2.2 Diseño deInvestigación -Trabajo de Campo

En loquerespecta al terreno, quees el activo inicial, éste se debe identificar


planamente con lavisita física al inmueble donde sedeterminarán las características físicas
y de ubicación yasí como la comparación de lainformación de los documentos oficiales
(escrituras, planos, etc.)conel fin de calcular quela superficie y quelas medidas,
colindancias yorientaciones, coincidan entresí.

25 )<JV
\ xiV\Í ION ftriosjcTJXos rijos nr s N\ ¡ •>¡ u ¡ós,DF<•x-sOi IN\,„¡ SI C<mi>IRV: ¡OS Í OSSI S Xrs rXS

Una vez identificado plenamente elterreno,tendremos que identificar yclasificar lo


referente a las construcciones, en lo cual se hace necesario también la medición de la
misma, conel fin de obtener la superficie construida de cadauno de los diferente tipos, que
para este estudio son: las oficinas, la bodega de productos de venta y las estaciones o islas
que sirvenparadespachar elcombustible.

Como parte de las cuentas de mayor, existe la referente alas obras complementarias
e instalaciones especiales, las cuales se deben de identificar y ordenar por tipo, vida útil y
características constructivas.

Una vez obtenidos y cotejados lo datos arriba mencionados se da por concluido el


trabajo de campo referente al inmueble, pasando enseguida al levantamiento del inventario
de los contenidos, que se encuentran^considerados dentro dé las cueñfÍiS|de mayor de la
contabilidad. Para poder realizar*ésfe.Jnventario áe,todos los bienes qué corrforman la
empresa a valuar, es importante tomar en cuenta los asientos contables de mayor,
considerando la clasificación^1que en algunos casos setiene en el control de inventarios de
-.. .. i I jj
losbienes oactivosfijos,"empezando por la cuenta demayoría del departamento, elcentro
de costo, etc., para lograr un inveritáBo ordenado y/.bien clasificado. Pof ejempló'en la
cuenta de maquinaria y equipo, se considerarían para este caso: los dispensarios, planta de
emergencia, bombas, tanques de almacenamiento entre otros,para lo cual sedeben obtener
todos los datos técnicos y especificaciones que permitan realizar un trabajo de oficina
menos complicado. Lo mismo se debe de hacer en lo referente a la cuenta de mayor de
mobiliario, equipo deoficina ylade equipo de cómputo,equipo detransporte,etc.

Como parte del conjunto de datos a obtener en campo, sedebe identificar cada bien
conlamarca, modelo,número de serie,capacidad ymaterial fabricado entreotros.

Asimismo en esta etapa del trabajo de campo, se hace necesario un recorrido en la


zonacon elfinde identificar todas las ofertas inmobiliarias enla zona.

26 ^
Sy i \CiOSQl n t s Mjj\tKIJJOSJ>L iSX r>TXCirtMIl- GxSOl ¡NX. \ SI (OMÍ'XRUIONCONSlSXI'XiiiS

• 2.3 Trabajo de Oficina o Gabinete

Con la información obtenida en el trabajo de campo se realizará, en cuanto al


inmueble, un estudio comparativo de mercado de terrenos similares en la misma zona o
zonas parecidas, con el fin de obtener mediante una homologación, un valor unitario de
mercado deterreno, que refleje el valor comercial de terrenos con características similares,
paraposteriormente poder calcular el valor de latierra, considerando los premios y castigos
necesarios aplicados aesteterreno en particular.

En lo que respecta a las construcciones, se procederá a realizar los cálculos de


superficie ya la elaboración de losmodelos deprecios unitarios, con el fin de establecer al
valor unitario de reposición nuevo de cada uno de los diferentes tipos de construcción, con
el objetivo de obtener,eltvalor total de reposición nuevo? que al aplicarle los deméritos por
edad, mantenimiento, conservación y obsofescencias^.'se obtendrá el valor "neto de
" 'til.i "" . " S-S

reposición de todos los tipos de construcción. Estemismo procedimiento, es aplicable a las


cuentasdemayordelasobrascomplementarias e instalaciones especiales.

Encuanto a las cuentas de maquinaria, mobiliario, equipo de oficina, equipo de


cómputo y equipo de transporte, es necesario recopilar con elifegartamento contable la
información referente a las copias de facturas de todos los equipos y accesorios, que es
donde aparecen las especificaciones técnicas y capacidades detalladas por el proveedor, así
como sus gastos de instalación, de importación en su caso, fletes, seguros y montajes, de
todos los activos fijos inscritos en estos rubros de cuentas de mayor. Tomando en cuenta
estainformación secalculará elvalor dereposición nuevo individual de los equipos, con el
objetivo de obtener el valor total de reposición nuevo, que al aplicarle los deméritos por
edad, mantenimiento, conservación, obsolescencia tecnológica, funcional y económica, se
obtendráelvalorneto dereposición, detodoslos activosfijosdeestas cuentas.

Con todos los datos arriba calculados también se debe de obtener la depreciación
acumulada, la vida útil remanente y la depreciación anual de los bienes valuados y así se

27 tfk
xy i.x(,ioNnr]os teT¡Xpsr u o s DI i \\ ÍVIXCÍÓNFII c»\so¡ INX. XM ¿ O W X R X C I Ó N C Q N S I S X Í M X S

podrá concluir con la valuación de los activos fijos que constituye el valor de la inversión
de laempresapor elmétodo de costosespecíficos (suma de activos fijos).

También se obtendrá la información contable necesaria para interpretar los estados


de resultados y el balance general, para hacer una apreciación de las utilidades netas de las
ventas obtenidas durante un periodo de tiempo y determinar el valor de la empresa
considerando sucapitalización dedichasutilidades.

Por último, se tendrán que comparar todos los resultados que son la suma de todos
los activos fijos contra el dato financiero obtenido (resultado de la capitalización de las
utilidades),paradeterminar si esnegocio la inversión realizadadedichos activos fijos.

• 2.4NÍ> ",Memoria de Cálculo .'-."--- "N¡t"" > -

Como su nombre lo indica, es la documentación necesaria que se elaboía para dejar


en archivo todos los antecedentes, especificaciones y cálculos necesarios que se hicieron
para poder determinar los valores^que se asientan en el avalúo, talelgcomo eg^alor de
Reposición Nuevo, el Valor Neto dé Reposición, la-Vida UtilIRemante y la Depreciación
Anual; así como también es donde se escriben y recopilan todos las datos investigados
sobre los bienes ante los proveedores de estos componentes, además se deben de incluir
todas las operaciones de los factores como mantenimiento, edad, obsolescencia funcional,
económica y tecnológica, que sirvieron para determinar las conclusiones de estos valores,
los datos de referencia de los proveedores como son razón social, ubicación, teléfono y
personalque atiende,ysiesposibleun archivo fotográfico.

En el caso de los inmuebles se deben guardar las hojas donde se indiquen las
mediciones del terreno y de las construcciones, los cálculos de los precios unitarios y
volúmenes de obra de cada instalación, así como la escritura pública del terreno, boleta
predial, planosdeconjunto yespecificaciones deconstrucción decadatipo.

28 ><]>
XU l X( I Q \ p r 1 OS XCTIXOSIUOSDI i N U S f X C I O N D I G-iSQi INX, XSi C OMPXRXC ION ( ON SI SYIN i X-,

• 2,5 Desarrollo delInforme Final de Avalúo

Este es el documento formal que se debe de entregar al solicitante, el cual incluye


lospuntos siguientes:

• Certificado general de valores que deben llevar las firmas y registros


necesarios
• Condiciones generales
• Condiciones limitantes
• Desglose deavalúo que seintegrapor cuentade mayor:
•/ Terreno
* Construcción,: 4<- "uf, -
•/ Obras CoMplem^ntarias eInstalaciones"Especiales!^/" *"^j^
•f Maquinaria y Equipo
•S Mobiliario
S Equipo de computo : "~ *y*
v 1
i* V"*Equipo detransporte, etc. -}"""" íífjí' :j|iL #
•f Reportefotográfico ••%,%

29 *ÍV
XAin\cios 1)1,1 os u imis-mos r>riNXTSTXC IOSIIECXSOIISV V SI COWIRSC IONCONSISXITNTXS

CAPÍTULO 3
DESARROLLO M E T O D O L Ó G I C O DEL AVALÚO DE UNA
ESTACIÓN DE GASOLINA

La Estación de Servicio que se consideró para desarrollar este caso práctico de


avalúo está ubicada en calle Norte cuarenta y cuatro, Colonia Siete de Noviembre,
Delegación GustavoA.Madero,C.P.07840,México,DistritoFederal, elterrenotieneun
número de cuenta catastral 316-209-01-000-8, esta propiedad está localizada enunazona
de uso mixto, compuesto por una región habitacional, una industrial y una más de uso
comercial, todas de segundo orden, donde se observan en la zona habitacional de casas
unifamiliares desarrolladas de uno a tres niveles y edificios de departamentos de hasta
cinco niveles, de calidad media; en la zona industrialise localizan bodegas de
almacenamiento desarrolladas en un nivel, algunas con área de oficinas y en lo que
respectaalazonacomercial,éstasecaracteriza'portener localescomercialesdepequeñoo
mediano comercio ya.".que;Son áreas aisladas.,formadas por mÍscfÍáneas,,.e,stónquillos,
pequeñostalleresycomercios,variaáos. "% |i "W

Elnivel socioeconómico delapoblaciónqueesdensaenestazona,estácatalogada


como de nivel medio bajo18, conuna contaminación no„satisfactoria, conun uso de suelo
HM 4/2519, que significa de uso habitacional o mixto, para construir inmuebles de hasta
cuatronivelesyconunárealibredel25%deltotaldeterreno,lazonaestácomunicadapor
avenidas principales como son: Av. Ferrocarril Hidalgo, que además es una de sus
colindancias,Circuito Interior eneltramo deRíoConsulado,Calzada deGuadalupe yAv.
Noé(continuacióndelaAv.RoblesDomínguez).LazonatambiénsecomunicaporlasAv.
CongresodelaUniónylaAv.CanaldelNorte.

1
Deacuerdo a¡aCircular 1202 de laComisión Nacional Bancariay deValores
'Plan Parcial deDesarrollo Urbano de laDelegación Política Gustavo A. Madero

30 yfc
XXII XCION D P O s X( IIX OS 1 IJOS 1)1 1NX FVT \( 1ÓN m (,\SQ1 I S \ . XSI <OMPXRXCiÓN ( ON Sl S \ 5 >;TXS

La zona cuenta con todos los servicios urbanos y el equipamiento urbano típico
como es: Suministro de agua potable entubada, con red de distribución, tomas
domiciliarias y suministro al inmueble; drenaje y alcantarillado para recolección mixta y
conexión al predio; suministro de energía eléctrica atravésde una red aérea con acometida
al inmueble; alumbrado público con cableado aéreo sobre postes metálicos con arbotantes
y luminarias de vapor de sodio; vialidades en calles con pendientes para recolección de
aguas pluviales con pavimento de asfalto; banquetas y guarniciones de tipo hombro recto
de concreto hidráulico; red telefónica; la señalización de vías y la nomenclatura en
circulaciones es completa con nombres en la calles y dirección de las circulaciones;
vigilancia pública a través de patrullas pertenecientes a la delegación; recolección de
basura por medio de camiones recolectores a domicilio con regular frecuencia, los cuales
son pertenecientes a la delegación y en un radio de dos kilómetros aproximadamente, se
cuenta con iglesias, mercados, plazas públicas, parques y jardines, escuelas, hospitales,
centrosde salud, bancosytransporte pormediodeautobuses urbanos, microbuses ytaxis.

La Estación ,de-Servicio expendedora"de gasolina, tiene ¡un frenteijfla Af.


Ferrocarril Hidalgo y seencuentra cerca al Circuito Interior en eltramo de Río Consulado,
ambas avenidas con un aforo vehicular constante, por lo que la ubicación de esta Estación
de Servicio es óptima, por el cruce de estas dos avenidas, favoreciendo asf las utilidades
generadas.

Lo anterior describe las características urbanas de la zona, y a continuación se


muestra el desarrollo de la valuación de la Estación de Servicio expendedora de gasolina,
con surespectiva clasificación deactivos fijos.

31 X&
\ xii m i o s n n os xcTixosn.iospr iSXEAI u lONnrcxsOi ¡NX, X S¡ ;o\irxRxcK>scossis\rNi is

• 3.1Valuación de Activos Fijos

o 3.1.1Avalúo del Terreno

El terreno urbano, de forma regular, con topografía plana, con tres frentes a la vía
pública, considerando como frente principal el de la Avenida Ferrocarril Hidalgo, las otras
dosvias son calleNorte 44y lacalleFerrocarril Industrial.

Se puede decir que el terreno tiene una vocación de uso comercial, ya que es un
predio con características que lo hacen acorde a este uso, debido a que tiene tres frentes,
uno de ellos a una Av. Principal, que es la de su ubicación, este terreno tiene además un
acceso natural ya que se entra a él de forma franca y no hay que hacer maniobras extras
para suacceso,elterreno tiene lasmedidas ycolindancias siguientes:

• Al Noreste (NE) en un tramo de 21.50 m. colafrente a*"facalle Ferrocarril


ínter-Oceánico5,hoy calle Ferrocarril Industrial.J f-. &..

•.. Al Suroeste (SW) en "un tramo de 17.62 m. con propiedad del Distrito
Federal. f: ..

• AlNoroeste (NW) entres tramos quevan de Sureste aNoroeste, el primero


de 21.80 m., el segundo de 16.80 m. y el tercero de 39.13 m., todos con
frente ala calleNorte Cuarentay cuatro.

• Al Sureste (SE) enuntramo de 72.42 m.con laAv.Ferrocarril Hidalgo, que


es sufrente principal ydeaccesonatural alasinstalaciones dela gasolinera.

Estapropiedad tieneuna superficie de 1,406.80m2

32 Xíl
Y u n c i o s » ! ¡os x< m OSMIOSin iix \rsTK ios nrc.^soi isx X¡ill Í OMPXKXf IO^ f OS SI S X F M xs

Gráfico 2
Fotografía aérea de la zona

Elcírculo indica donde se localiza laEstación de Gasolina y se aprecian las vialidades principales,
lascualescolindan conelterrenosujeto. Fuente googlearth

LaEstación deGasolina selocaliza enlascoordenadas geográficas:

• 19°27'39.45"LatitudNorte
• 99°07'18.30"Longitud Oeste
• Seubica a2,235 metros sobreelniveldemar

33 yft
XI l ' \ { I Q M J I I D S XI ¡ I X U s l ' U Q S l)F ^ A I S I XI IOS 1)1.G ^ U I I S X. X Sil C Q M P XK X U Ó M O S ' S ! S X ^ f XS

Gráfico 3
Croquis de localización

El circulo Índica donde se localiza la Estación de Gasolina y se aprecian los


.mUÍM
nombres delascallesen lazona.Fuenteguiaroji

Gráfico 4
Plano deUsode Suelo

'':. ¡¡'tifST-

mmm.
l - .-I

'• I '•'.

*'1 ,-rt- .;"-^iti¡i

.-.".--"•-: <\\- = - " _ ,•:'••••- ,••'*>.•• •>' Q *

El círculo indica donde se localiza laEstación deGasolina ysemarcan los usosde


suelopermitidos en lazona. _ _

34 xa
x xi i x a o s D i n > » i i\ o s n ios DI i X Í U T M I Ó N U F C . X S O H N V Xst C O M P XR^C ¡ON <o s si s \ r v i is

Como ya se indicó el uso de suelo de este terreno es HM 4/25, es decir, que


considerando la superficie delterreno que esde 1,406.80m2yconsiderando el25%de área
libre, estapropiedad tiene la posibilidad de construir 1,055.10m2 en unaplantay como lo
indica la clasificación del mismo uso de suelo, que dice que se pueden construir cuatro
niveles, esto hace que la máxima superficie total construida que permite el plan parcial de
desarrollo delegacional de uso de suelo sea de 4,220.40 m2., haciendo que la intensidad de
construcción permitida para este predio es de tres veces el área del terreno, y la intensidad
habitacional, segúnlaobservación de lazonaen elmomento delavisitaal inmueble, esde
casi un 60%, considerando la muestra de la colonia, cuantificando los predios de uso
habitacional y losdeuso no habitacional.

Con lo anterior sepuede determinar que elterreno cuenta contodos losbeneficios y


condiciones necesariasparapoderoperarcomo unaEstaciónde Serviciode>:gasolina.

Por otra parte según el estudio de mercado realizado en la zona, los valores
unitarios de terreno destinados al uso" habitacional, se encuentran en un rango de entre los
-." *¡- "- Ip.J
$3,500.00 a los $4,800.00 por metro cuadrado, mientras que para los terrenos de>pso
Ñ " ¥
comercial otambién llamados deuso diferente alhabitacional, fluctúan entrelos $4,000.00
alos $8,500.00 pormetrocuadrado dependiendo de su localization.,

o 3.1.2 Avalúo de las construcciones

Enlo referente alas construcciones se establece que sedebe haceruna clasificación


de las mismas, tomando en cuenta los diferentes tipos de uso, procedimientos
constructivos, así como sus materiales y por supuesto su edad cronológica y estado de
conservación y mantenimiento.

Para esta Estación de Servicio se observaron tres tipos diferentes de construcción


los cuales son:

• TipoI.- Oficina, cuartodemáquinas yservicios sanitariosparahombresy mujeres

35 V5V
X XII mOXPI iOSX< 111Ot*UOMH jMisTXriOMMFCXSOl IS\. t SI (Q-YlPXíii,aON(ONSlSXENTXS

• Tipo II.-Bodega deproducto,y


• TipoIII.-Cubiertade serviciooatenciónalpúblico

Estos tres tipos son clasificados así, como ya se comentó, por su uso, sus
procedimientos constructivos y su edad, que para los dos primeros tipos es de 13 años y
paraeltercer tipo esde28años.

Por otra parte, el Tipo I, es una construcción desarrollada en dos niveles, con la
siguiente distribución arquitectónica: Planta Baja.- Vestíbulo de acceso, cubo de escaleras,
sanitarios para clientes dehombres y mujeres, bodega de almacenamiento de los productos
que se venden al día en esta estación, área de basura y cuarto de máquinas. En la Planta
Alta.- Vestíbulo de distribución, baños vestidores para empleados, oficina administrativa
conbañoprivadoy unaterrazaperimetralparaobservación dela seguridad?

Partida Arquitectónica del Tipo I

REFRESCOS t ' -
DULCES - " ,

Planta Baja Planta Alta

36 A
Ud-LiuONi>r¡osxc.li'ios.njos ort NIEVI\< jó\nr„i.,xsoi Í\\ X si (OMPXiixciONCONsisxEM x-,

El Tipo II, es una construcción desarrollada en un nivel la cual consta de un área


abierta destinada a local comercial en conveniencia, aunque actualmente, sólo se utiliza
como bodega de producto de venta, el cual tiene una edad de 13 años, y por último

Gráfico 6

Partida Arquitectónica del Tipo II

37 y&
\ XI i m O N P n Os At T1XOM1 >rx< ION 0 1 C.xSQI IS3,. \ SI COMPXKXt ¡ONt OS SI SXTNTXS

El Tipo III, que es un conjunto de dos cubiertas de servicio desarrolladas en un


nivel,el cual consta deunazonaabierta, construida adoble altura, donde selocalizan los
dispensarios deservicio quesirvenparadespachargasolina alosautomóvilesqueingresan
aestaEstaciónde Gasolina.Lavidacronológica deestetipoIII,esde28años,elcualpor
necesidadesdelanormatividad dePEMEXharecibidounamodificación orestauraciónde
imagen,porloquelaestructuraprincipal sítieneestaedadoriginal,perolosacabadosson
dehace dos años,por esto sedebe hacer unaconsideración deedad,total de estetipoIII,
haciendounacombinaciónentrelasdosedades anteriores logrando quesedebadeutilizar
unaedadefectiva ynolaedadcronológica;locualresultaen 15 años.

Gráfico 7
Partida Arquitectónica delTipoIII

o<< O CD- ED -D4


O
C<5 . a ^a a

5
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^ 1 eco 7»
AREA DE RODAMIENTO

O • -D-t
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3

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38 X&
x xi¡'ACK¡\i>r ios it im i s m o s or I SXfrM «lONIiy oxsoiisv X St CQMPXRXCIOSC.OSSISXIMA^

Comoparte integral del cálculo devalor de estas construcciones, sedebe considerar


además el estado de conservación y mantenimiento de estos edificios, el cual para estas
instalaciones debe ser el óptimo debido a la normatividad que maneja Petróleos
Mexicanos; ya que como parte de la misma exigencia de esta dependencia, reciben
inspecciones recurrentes, y por otra parte también del personal de protección civil, con el
fin de verificar que no existan riesgos en el servicio que pongan en peligro las
instalaciones, lazona, elpersonal que ahílaboraylosclientes.

o 3.1.3 Avalúo de Obras eInstalaciones Complementarias

En lo que concierne a las obras complementarias e instalaciones especiales, éstas


son muy importantes para el funcionamiento de este tipo de Estación de Servicio, como
-N-.- ".1.7 ]!.._.

son los pisos exteriores?que casi siempre son de asfalto, la"cisterna del sistema contra
incendio que es un requerimiento deprotección civil,la cisterna de los serMcios gbnerales
del inmueblepara suministro de aguapotable, el circuito cerrado devigilancia conelfinde
tener una observación adecuada de-todo el inmueble, las trincheras de instalaciones de
tuberías que,permiten llevar todo el producto desde el equipo de almacenamiento a los
dispensarios para despachar la gasolina;;también" las fosas de almacenamiento de los
tanques donde seresguardan losproductos que sevenden como son gasolina"tipo Magna y
tipo Premium (es de mencionar que enesta gasolinera no sevende diesel por lo queno hay
instalaciones para este producto), y el anuncio de la gasolinera identificando los tipos de
producto que seexpenden enla estación.

o 3.1.4 Avalúo de Maquinaria y Equipo

Por lo que toca a la maquinaria y equipo, sedeben considerar los dispensarios para
despachar la gasolina, y que dependiendo delproveedor, estos cambian en elmodelo ytipo
de equipo, los cuales se tienen que ajustar a la Norma Oficial Mexicana NOM 005 SCFI
2005, queregulatodoslosequiposdeestetipode industria, conelfinde queseajusten ala
venta del producto de gasolina o diesel, también se deben incluir los tanques de
almacenamiento para la gasolina Magna y Premium, lastuberías de servicio que llevan el

39 ^
x \i II\{ i o s ui ios u n \ os ¡ iios ni LSX i s ¡ x<iON m <,ysoi isv, x si roxn>xKxcio\ Í ON s i s x t N i xs

producto desde su almacenamiento a granel a los dispensarios y el sistema de circuito


cerradodevigilancia

Como esuna instalación de alto riesgo, la dependencia deProtección Civil obligaa


tener ciertos equipos de seguridad como son el sistema de recuperación de vapores, el
sistema contra incendio, una planta de emergencia y una subestación eléctrica, que por
supuesto sedeben de incluirdentrodel activofijoyenlacuenta demaquinariayequipo.

Gráfico 8
Esquema deMaquinaria de una Estación de Gasolina

Las Especificaciones Técnicas para Royecto y Construcción de&taciones deServcio describen


tosaspectos esenciales para que operen dentrode losestándares desegundad yfuncionalidad,
preservando laintegridaddelrredioarrtoiente Fuente PEMEX

40 yíi
XXM m O N D H O S UTiXOS FLIPSM i M ISTXt](VN m> GXSÜI I S \ , VSI CeWXRXClÓNCONSISXFNTXS

o 3.1.5 Avalúo deMobiliario yEquipo de Cómputo

Para el cálculo devalores del inventario de mobiliario y equipo de oficina así como
el equipo de cómputo, sehace siguiendo elprocedimiento que seutilizó en lavaluación de
maquinaria y equipo, considerando las variantes de las vidas útiles que dependen del tipo
de bien, además de tomar en cuenta el mantenimiento de los equipos, la obsolescencia
tecnológica y la obsolescencia funcional, que para estos bienes es distinta a la cuenta
anterior.

Con el inventario ya terminado en campo se debe estimar la vida útil total de cada
equipo yaseademaquinaria,mobiliario oequipo decómputo,la cual seentiende como "El
período de tiempo expresado en año, en el que un bien funcionará hasta antes de alcanzar
unacondicióndonde,yano esredituable suoperación enelusopara elquefue construido o
instalado"20, y que se obtiene de la investigación directamente»con el prlleedor^ei cual
dará una opinión de "esté dato, a partir del cual se hacen los ajustes necesarios
considerando las normas que regulan a dichas instalaciones, además de las obsolescencias
funcional! económica, tecnológica, y por supuesto el estado de."¡conservación y%Üe
'""i',:?% ,- Í ">;/ .J-
mantenimiento. . \ -*': W '".-

• 3.2 Análisis delBalanceGeneral ylosEstados de Resultados

Para poder obtener el valor de una empresa por medio de un análisis financiero, lo
ideal es contar con toda la información contable y financiera de la empresa, la cual
principalmente está integrada por el Balance General y el Estado de Resultados,
preferentemente de varios años,con el fin de hacer un buen estudio de avalúo, así como el
recuento de lospasivos a corto ylargo plazo,considerando además las posibles inversiones
de dicha empresa. Con estos datos se procede a elegir algún método de valuación para
evaluar el negocio, uno de ellos puede ser el cálculo de los flujos de caja descontados con

20
México,INDAABIN,GlosariodeTérminos,p72

41 ><&
> n i ACTOS'TT i os xtTix'o1.n.ios pr ¡'NX CST\( ¡rtNimcxsoi INX. V st coxiPxRxriostosstsxrsTvs

el objeto de obtener el Valor Presente Neto de la inversión, que se entiende como el valor
actual de la misma; otro método es el de múltiplos, que como se mencionó en el marco
teórico,esen este,donde sedeben confrontar variasempresas principalmente del ramo y si
no hubiera información de este sector se utilizará información de otros sectores con el fin
de hacer un análisis general del comportamiento de la economía del o los sectores afines.
Los datos anteriores de la investigación del sector osectores afines, sedeben comparar con
la empresa analizada haciendo por supuesto los ajustes necesarios para homologar de las
variables obtenidas de la investigación, sin embargo, la veracidad del resultado de un
estudio financiero para determinar el valor de la empresa, depende de que la información
contable esté completa y preferentemente auditada con el fin de que no se altere el
resultado final.
En este caso que se está analizando la información no está completa, por lo que es
necesario buscar otro camino para determinar el valor de la empresa, considerando que
sólo se tienen los estados de resultados del 2006, 2005 y 2004, se optó por utilizar el
método de la capitalización de las ventas netas anuales que aparecen en la information
proporcionada por el,cliente; y con lo cual aplicando una tasa a peipetuif¡g|.se puede
determinar"élvalorde'tó"gasolinera enunaforma integral. [ ?i

42 > ^
xM I vciosDh i o s xc11vo s i u o s D h i x u x i XCIQNRI cxsoMsx. xs u t o x i p x m t IOINÍONSÍ sxr MTXS

CAPITULO 4
INFORME DEAVALÚO INTEGRAL
4.1 Avalúo de Inmueble

X& Alfredo Lara


I n g e n i e r o M u n i c i p a l
Cédula Profesional No 4535426
Gálvez

AVALUÓ DE ACTIVOS FIJOS

DE UNA ESTACIÓN DE GASOLINA

Propietaria
Super Servicio Holanda, S.A. de C.V.

Ubicación
Calle Norte 44 # 3627, Col.Siete de Noviembre,
Delegación Gustavo A. Madero, C.P. 07840,
__ México, Distrito Federal

43 XÍ4
XXI l ' \ < I O S r j E I O W C IIXOS j M ! > T X ( I Q M j M . x S O l ISX, v SI < OMP.UUCION COS SI Sx r ^ T IS

Alfredo Lara GáI v e z


Ingeniero Municipal
Cédula Profesional No. 4535Ó28

L-

SOLICITANTE: •Super Servicio Holanda, S.A. de C.V.

DOMICILIO DEL SOLICITANTE : Calle Norte44#3627,Col.Sietede Noviembre,Deleg.


GustavoA. Madero,C.P. 07840,México, D.F.

PERITO VALUADOR: Ing.Alfredo LaraGálvez


CédulaRofesionaldeIngenieroMunicipalMa. 4535628
CédulaPlotesionaldeTécnicoenConstrucciónNo. 587087

r
FECHA DELAVALUÓ: 3deAgosto de2007

INMUEBLE QUE SE VALÚA : Terrenoy construcción deuna Estación deGasolina

REGIMEN DE PROPIEDAD : Privadaindividual.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE : Super Servicio Holanda,S.A. de C.V.

DOMICILIO DEL PROPIETARIO : Calle Norte 44#3627.Col.Sietede Noviembre,Deleg.


GustavoA. Madero,C.P. 07840,México, D.F.

PROPOSITO DELAVALUÓ Conocimiento deValorde Reposición Nuevo,Valor Netode


Reposición,Vida Útil Remanentey DepreciaciónAnual.

DESTINO DEL AVALUÓ: Paracontrol internoy Efectos Contables

UBICACIÓN DEL INMUEBLE : Calle : Norte44


No. Ext. : 3627
Colonia : Sietede Noviembre
Delegación oMunicipio : Gustavo A Madero
C.P.: 07840
Estado: Distrito Federal

NO. DECTA. PREDIAL: 316 209 01 000 8

NO.DECTA.AGUA: No Proporcionada.

44 ><Jl
vu ¡ ' \ f ¡QN¡>r i o s u - m o s n . i o s p t ts\ ¡.irxnoNnE(;\soi isx. xsi ¡-QMPXRXCIÓNCONSI S U M x-,

<m ||s
- CARACTERÍSTICAS URBANAS

CLASIFICACIÓN DE ZONA : Mixta (habitacional, industrial y comercial de segundoorden.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE Casas habitación de unoy dos niveles, naves industriales,
bodegas y locales comerciales parael pequeño y
mediano comercio detipo bueno de medianacalidad.

ÍNDICE DE SATURACIÓN : 98%

POBLACIÓN : Normal y flotante.

NIVEL SOCIOECONÓMICO : Medio

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: No satisfactorio.

USO DE SUELO : HM 4/25

VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA : Av. Río Consulado, Av. Ferrocarril Hidalgo, Calzada de
Guadalupe, Calzada de los Misterios, Av. Canal del
Norte (Eje2 Norte) como vías primarias de
comunicación, paraacceso y distribución alazona.

SERVICIOS PÚBLICOS : Completos: Abastecimiento deagua, drenaje y alcantarillado,


redde electrificación, alumbrado público, paramentos de
vialidades banquetas,vialidades de 12.00 metros de
ancho de asfalto vigilancia,teléfono y transporte.

EQUIPAMIENTO URBANO : Mercados, plazas cívicas, parques y jardines, escuelas,


centros comerciales, iglesias, gasolineras, canchas
deportivas, nomenclatura decalles y señalización.

45 >&
x xii \ ( i o s n n o > xtTixoMnosm i ÑUSLXXIOMÍL. iN\. XSI C O W XRX<ION C O \ , S l SXI '

•I,. TERRENO
TRAMO DECALLE, CALLES,TRANSVERSALES LIMÍTROFESY ORIENTACIÓN:
Tramode calle queveal Noroeste convista ala calle Norte 44,confrentetambién por el Noreste
por lacalle Ferrocami Industrial y por la Suraste por laAv Ferrocarnl Hidalgo, cerrando la calle porel
Suroeste laAv Rio Consulado (Circuito Intenor)

MEDIDAS Y COL1NDANCIAS SEGÚN:


Plano denominado Planta General deConjunto A-01 defechaproporcionado por el solicitante.

Al Noreste . Enuntramo de21.50 mts. confrente acalle


Ferrocarnl o Interoceánico.

Al Suroeste : Enuntramos de 17.62 mts. que colinda con


propiedad del Distrito Federal.

Al Noroeste • Entres tramos quevande Suroeste a


Noroesteel pnmerode 21.80 mts., el segundo
de 1680 mts.y eltercerode 39.13 mts todos
ellos confrenteacalle Norte44.

Al Suroeste : Enuntramos de 72.42 mts. confrente ala


Avenida Ferrocarnl Hidalgo.

SUPERFICIETOTAL' 1,406800nf SEGÚN Plano de Conjunto A-01.

CLAVE DEVALOR. A07006

INDIVISO: 100000%

TOPOGRAFÍA YCONFIGURACIÓN : Terreno deforma regular contopografía plana.

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS Vista urbana de uso habitacional

DENSIDAD HABITACIONAL PERMITIDA : 400 hab./ha.

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN PERMITIDA' 3 Veces eláreadelTerreno

SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES • Sólo las marcadas enel Plan Parcial de Desarrollo Urbano
de la Delegación Política

46 y&
v x i t \ f IOMM i o s u rivo s i u o s n i - M N ^ S I K I O N I>H O X I O I I N A , x si. C O M P A R A C I Ó N < O N ' S U S X I S 1 I XS

CROQUIS DELOCALIZACION M o r t

47 Xi\
XXI j ' \ C K ) N P r i O S U m O S H J O S i » ( N t f S T X t i<\\ tlRCXSOMNV VS1 C O W X R X C I Q S t O S S I S V E N I A S

Alfredo Lara Gá I v e z
Ingeniero Municipal
Cédula Profesional No. 4535628

IV. [JLSCHIPCIONGl

USOACTUAL :
Terrenodeforma irregular, cabeza de manzana sensiblemente plano que contiene la construcción de
unaestación de gasolina solucionada entres tipos de construcción lacual consta:
Tipo I.- Oficinas y servicios desarrollada en dos niveles la cual constade:
Plantabaja .-Vestíbulo deacceso, cubo deescalera, sanitarios hombres,
sanitarios mujeres, bodega, áreade basura, bodega y cuarto de máquinas.
Plantaalta.-vestíbulo, baños y vestidores de empleados, oficina con
sanitario integrado, terraza perimetral.

Tipo II.-Bodegadesarrollada en un nivel lacual consta de un área abiertay baños.

Tipo III.-Zona de islas acubierto otambién llamada zona paradespachar gasolina, formada por dos
techumbres con unáreadecirculación paravehículos, estetipo fue utilizado como local comercial.

El inmueble cuenta además de unazona de almacenamiento de combustible fonnada por cinco fosas
paratanques, las cuales son dos de 45,000 Its., uno de40,000 Its.y otro de20,000 Its. de capacidad.

TIPO DE CONSTRUCCIONES : Ti Oficinas y servicios


Til Bodega
Till Cubiertas de Servicio.

CALIDAD Y CLASIFIC. DE LACONSTRUCCIÓN: TI O 02 3


Til C 02 3
Till l 02 2

NUMERO DE NIVELES : TI 2 (Dos oficinas).


Til 1 (Uno local comercial)
Till 1 (Uno cubiertas de servicio)

VIDA ÚTILTOTAL: TI 70 años


Til 40 años
Till 50 años

EDADAPROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN : TI 13 años


Til 13 años
Till 15 años

VIDA ÚTIL REMANENTE : TI 57 años


Til 27 años
Till 35 años

ESTADO DE CONSERVACIÓN : Normal.

CALIDAD DEL PROYECTO : Adecuado

UNIDADES RENTABLESOSUSCEPTIBLESDEHENTARSE: 1 Launidadmotivodelavalúo.

48 ksv
xxii x.aoNPLim.u nxosruosr>riNxrvr.uiQNt)i:c,ASon\v x si COWXRXC ¡oscONSIsxLNr.xs

V.-ELEME

Tipo I.- Oficinas v servicios

A) OBRA NEGRA O GRUESA

CIMENTACIÓN : Abase dezapatas corridas ycontratrabes deconcreto


armado.

ESTRUCTURA: Abase demuros decargaconrefuerzos enconcreto


armado.

MUROS: Blockdebarrocomprimido de12cms.de espesorcon


acabadoaparente.

ENTREPISOS : Tipo losamacizadeconcreto armadoenclaroscortosy


medianos.

TECHOS: Tipolosamacizadeconcretoarmadoenclaros cortosy


medianos.

AZOTEAS: Enladrilladas eimpermeabilizadas.

B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES

APLANADOS : Muros debarrocomprimido acabadoaparente.

PLAFONES: Abase demezclarepellado demezcladecalhidraa


planaynivelconacabadoenpinturavinílica.

LAMBRINES : Parquetdemármol decolorblancode 10X20 cms.

PISOS : Abase defirmedeconcretosimple conacabadoen


losetadebarrode20x20cms.

ZOCLOS : Notiene.

ESCALERAS: Deaceroconescalones forjados enperfilestructuraly


huellas deconcreto.

PINTURAS : Vinílicaenmuros yplafones,además deesmalteen


herrería.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES : Mamparas divisoriastipo"EJA"

49
VALUACIÓN" !>¡f i / I S AC-¡IVOS KiJOS DEI'ISA ESTACIÓN 1>KCÍASOLLSA. YSI COMPARACIÓN CON SUSVENTAS

C) CARPINTERÍA

PUERTAS: No tiene.

GUARDARROPAS: No tiene

PISOS: No tiene

D) INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA : Tuberia de cobre para alimentación a muebles yP.V.C.


paradesagüe, además detuberia decemento y
registros de manipostería para línea principal de
drenaje.

MUEBLES DE BAÑO : Porcelanizados de mediana calidad,lavabos de ovalín


con cubierta de mármol,inodoros de fluxómetro,
mamparas de lamina metálica lisa.

MUEBLES DE COCINA : Notiene,

E) INSTALACIÓN ELÉCTRICA : Oculta por muros yplafones con tuberiatipo conduitcon


salidas fluorescentes.

F) PUERTAS Y VENTANEARÍA METÁLICAS : Perfiles tubulares de acero con acabado en pintura de


esmalte en claros cortos ypuertas de lamina troquelada
además de perfiles dealuminio tipo duranodic.

G) VIDRIARÍA : Encristal polarizado acabado espejo medio-doble.

H) CERRAJERÍA : Del país en calidad comercial marca Schlage

I) FACHADAS : Muro blockde barro comprimido aparente,

Tipo II.-B o d e g a fantes Local Comercial)

A) OBRA NEGRA O GRUESA

CIMENTACIÓN : Abase de zapatas corridas ycontratrabes de concreto


armado.

ESTRUCTURA: Abasede muros de carga con refuerzos en concreto


armado.

MUROS : Block de barro comprimido de 12cms.de espesor con


acabadoaparente.

50 ><fV
xxii «iosr>r sos xfmosniosDriNirsTxf IOM» t.xsoi ISA. \ si coMPXíi^uéscossis.xr^T^

MUEBLES DECOCINA: Notiene

E) INSTALACIÓN ELÉCTRICA . Ocultapormurosyplafones contuberíatipoconduitcon


salidas fluorescentes.

F) PUERTAS YVENTANEARÍA METÁLICAS : Perfilestubulares deaceroconacabadoenpinturade


esmalteenclaros cortos ypuertasdelaminatroquelada
ademasdeperfiles dealuminiotpo duranodic.

G)VIDRIERÍA Encristal polarizadoacabadoespejo medio-doble

H)CERRAJERÍA : Delpaís encalidadcomercialmarcaSchlage

1)FACHADAS . Muroblockdebarrocompnmido aparente

Tipo III.-Cubiertas de Servicio

A) OBRA NEGRA 0 GRUESA

CIMENTACIÓN. Abasedezapatas aisladas ycontratrabes deconcreto


armado

ESTRUCTURA. Elementos deconcretoarmadoentrabesycolumnas,


ademas deestructuradeacerosemihgera

MUROS. Noteñe

ENTREPISOS• Notiene

TECHOS: Estructurametálicaenperfilesdeaceroessecciones
comerciales adosaguas

AZOTEAS : Láminadeacerotroqueladatipoantro

B) REVESTIMIENTOS YACABADOS INTERIORES

APLANADOS : Estructuraaparentedeconcretoarmado yde acero

PLAFONES Falsoplafondacústicoytérmico soportadoporla


estructurametálica.

LAMBRINES : Notiene

PISOS. Abase defirmedeconcretoarmadoenlosas con


acabadoencementopulido yescobillado

51 >cíi
x« I O N ¡ ) Í üK.xcTixosn.iosnr iN x r v r x a o s IIFGXSÜUSX, \ M C O M P U T Ó O S CON sisXENTX-.

ZOCLOS: Notiene.

ESCALERAS Notiene

PINTURAS• Deesmalteenestructuradeconcretoymetálica

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES Notiene

C)CARPINTERÍA

PUERTAS Notiene

GUARDARROPAS: Notiene

PISOS' Notiene

D)INSTALACIÓN HIDRÁULICA YSANITARIA : TubenadecobreparaalimentaciónamueblesyPVC


paradesagüedeaguas pluviales,además detubería
decementoyregistros demanipostería paralinea
principal dedrenaje

MUEBLES DE BAÑO . Notiene

MUEBLES DE COCINA: Notiene

E)INSTALACIÓN ELÉCTRICA Ocultapormurosyplafones contuberíatipoconduitcon


salidas fluorescentes.

F) PUERTAS YVENTANEARÍA METÁLICAS. Notiene

G)VIDRIARÍA• Notiene.

H)CERRAJERÍA Notiene

1)FACHADAS. Estructuradeconcretoymetálica,confaldones deacero


enlaminatroquelada

52 >¿v
x xii x c i o N D r n i s %ti¡xi>.n ios n r I X U S I U i ó N o r c ^ s o n N v v s i COMPXRXC ION C O N S I S T I M O S

Alfredo Lara Gálvez


Ingeniero Municipal
Cédula Profesional N o 4535628

ISIPEgMaoIISJ^EVrA^BWAUJO
E s t e informe - avaluó e s t a realizado conforme a

i LosLincamientos técnicos yprocedimientos delaC o m i s i ó n Nacional B a n c a n a y d e Valores

I ^ 1 Manual deProcedimientos y L i n e a m i e n t o s Técnicos d e v a l u a c i ó n Inmobiliana delaTesoreríadel


d i s t r i t o Federal

Para poder determinar losvalores s e utiluaron los Métodos Tradicionales deValuación,que s o n

I "Método Físico O Directo

Las constantes utilizadas enpremios ycastigos para el método físico o directo s o nlas siguientes

Los valores deterreno seobtuvieron abase de lainvestigación del mercado abiertodebienes raices dentrode la
zona asideconsiderar las características delequipamiento urbano con que cuentalaregiondondesedesplanta
elinmuebleytambiéndelaconsulta deperiódicos y revistas con anuncios clasificados (se anexa investigación)

Para los efectos delcalculo delxalor del terreno s etomaron enc u é n t a l o s siguientes tactores

FZo 1 2 0 (Factor deZona)


FUb 125 (Factor deUbicación delPredio)
FFr 100 (Factor de FrentedelTerreno)
FFo 100 (Factor deFormadelTerreno)
FSu 092 (FactordeAreaenRelacionaLoteTipo) E3 FRe 138 (Factor Resultante)

Los Valores Unitarios deReposición Nuevodelas construcciones einstalaciones especiales sonproductode


laconsulta de publicaciones especializadas enconstrucción comoelcatalogo nacionalde costosde
Prismay Bimsaademasdedatos de archivo

Parabsefectos delcalculodeconstrucciones einstalaciones especiales setomaron en cuentalos


siguientes factores

FCo 1 0 0 (Factor deConservación)


FEd 083 (Factor deEdad) FFte 083 (Factor Resullante)

Til FCo 1 00 (Factor deConservación)


FEd 0 71 (Factor deEdad) FRe 071 (Factor Resultante)

Till FCo 1 00 (Factor deConservación)


FEd 0 73 (Factor deEdad) El FRe 073 (Factor Resultante)

Paraelmétodo deCapitalización de rentas latasa queseocupaeslaque muestraelmercado inmobiliario

Renta bruta Valor de venta Renta bruta anual Renta neta anual Tasade Tasa decapitalizacióna
Ref
mensual total capitalización utilizar
$45 000 00 $400000000 $54000000 $37800000 009450
$40000000 $4436000000 $480000000 $336000000 007574
8.51%

M é t o d o Comparativo de m e r c a d o ( E s p a c i o Inmobiliano)

Este métodosebasa en elcalculo delvalor del inmueble considerando elareavendiblede misma

TIPO SUPERFICIE VALOR UNfTARO IMPORTE


TI Til Till 713 58 5 10000 3 639258 00

TOTAL 3 639258 00

53
X A H \ f i o \ D F ¡o s Ac Tix o s n.K>s Br. i NX E > I ve i o s n r <;xsoi I S \ , XSI COMPA ¡rONSISXL-NT

Vll.-,VALCaiFISICO O MRECTO i,<fV

Q
A).- DelTerreno CLAVECATASTRAL r 316 r 209 r 01 r °° r a
Lote Tipo o Predomnante: 250.00 n?

Valor de Cale o Z o n a : $4,700.00 nt

Areade Valorde FactoresdeEficiencia


Valor Referencia FZo, FUb. FFr. FFo. FSu. FRe.
'A07006 2,204.16 ' 1.20 ' 125 ' 1.00 ' 1,00 ' 0.92 ' 1.38

Valor Valor del Valor de Valor Neto Vida Depreciación


Frac. Superficie Unitario Coeficiente Reposición de Útil Anual
m2. ($/m2.) % Nuexo Reposición Rem
A07006 1,406.80 4,700.00 1.38 59,124,504 80 $9,124.504.5

Total: 1,406 80 n? hdrviso: | ioo.Qu%


Sub - Total (A) $9,124,504,80 $9,124,504.80

Valor Unitario Medio; $6,486.00 rrí.

B).- De las Construcciones

Vútil Edad FEd. FCo. FRe.


Ti 70 13 083 1,00 0.83
Til 40 13 0.71 1.00 0,71
Till 50 15 0.73 1.00 0.73

Valor Valor de Valor Neto Vida Depreciación


Tipo Superficie Unitario de Demerito Reposición de Útil Anual
m2. Rep.Nuexo Nuexo Reposición Rem
Ti 202.58 $4,900.00 0.83 $992,642.00 823,892.86 58 $14,180.60
Til 231.50 $4,400.00 0.71 $1,018,600.00 723,206,00 28 $25,465.00
Till 279.50 $3,200.00 0.73 $894,400.00 652,912.00 37 $17,888.00
Sub - Total (B) $2,905,642.00 $2,200,010.86 38 $57,533.60

C) De las Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios y Obras Complementarias

Tipo Descripción Cantidad Unidad Valor de Valor Neto VUR Depreciación


RepNxo. de Reposición Anual

OC-03 Pavimentosdeconcrato 990.00 m2 $336,600.00 $161,568.00 12 $13,464.00


OC-14 Cisternacapacidad tt.OOOlls. 10,00 m3 S18.000 00 $13,320.00 37 $360.00
CC-04 Anunciodeestructura metálica 1.00 pza. $65,000 00 $13,000.00 2 $6,500.00
OC-14 Fosadesistemadealivio 58.50 m3 $105,30000 $77,922.00 37 $2,106.00
OC-14 Fosaparatanque1(45,000lis) 58.50 m3 $105,30000 $77,922.00 37 $2,106.00
OC-14 Fosaparalanque2(45,000Its) 58.50 rrfl $105,300 00 $77,922.00 37 $2,106.00
OC-14 Fosaparalanquí;3(40,000lis) 58.50 m3 $105,300 00 $77,922.00 37 $2,106.00
OC-14 Fosaparatanque4(20,000Hs) 35.00 rrfl $63,000.00 $46,620.00 37 $1,260.00
OC-17 Trincherasdeinstalación 102.20 m. $66,430.00 $49,158.20 37 $1,328.60

Sub - T o t a l (C) $970,230.00 $595,354.20 19 $31,336.60

V.R.M V.N.R. V.UR D.A.


Gran total: $13,000,376.80 $11,919,869.86 31 $88,870.20

54 ><ÍV
XXil ACiOMH' HH.XtTlxnsri.lOSDr IWI.XI XC ¡O'.riFC.XSOi l\A. V Si < OMF'XRXCIONCOS-SlSVrAT'XS

VHL- VALOH HOR CAPirALEftDIOHDERBWAS

CALCULO DE RENTA : Rentas RealoEfectiva: $0.00

Rentas EstimadadelMsreado: $45,00

TIPO SUPERFICIE VALOR UNíTARD IMPORTE


TI 202.58 45.00 ' $ 9,116.10
Til 231.50 45.00 r $ 10,417.50
Till 279.50 45.00 "$ 12,577.50
TOTAL: '$ 32,111.10

RentaBrutaTotalMensual(Bectiva oEstimada) :N.R $ 32,100.00

Deducciones Mensuales: 30.97% $ 9,941.25


Renta NetaMensual: $ 22,158.75
Renta NetaAnual: $ 265,905.05
CapitalizandolaRentaAnualal : 8,5122%
TasadeCapitalizaciónAplicablealCaso
ResultaunValor deCapitalización de: $ 3,123,812.74

IX.- RESMWPr

Valor deAvalúo Físico o Directo : $ 11,919,869.86

Valor por Capitalización de Rentas : No Aplica

Valor del Comparativo de Mercado : No Aplica

•CONSIDERACIONES PREVIAS A i

Paraefectos de este informe deaxalúose considera el valor de mercado según la siguiente


ponderación de valores:
t)o% Parael Valor de Avalúo Físico o Directo :
o%Para elValor por Capitalización de Rentas :
o%Para elValor del Comparativo de Mercado :

V.R.N. V.N.R. V.U.R. D.A.


Gran total: £13,000,376.80 511,919,869.86 31 $88,870.20

Valor Neto de Reposición Total: $ 11,919,869.86

ONCE MILLONESNOVECIENTOSDIECINUEVE MILOCHOCIENTOSSESENTAYMUEVEPESOS86/100 M.N.

55 yjv
V A U A C I Ó N P I : ¡.os ACTIVOS F I J O S nr. i vx FSTAC ION DE GASOI IXX, Vs r C O M P A R A C I Ó N CON S I S VENTAS

JÍI.-CONCLUSIOHT

Valor Neto de Reposición Total : (a números redondos) '$ 11,920,000.00

ONCE MILLONESNOVECIENTOSVBNTEMIL PESOS00/100 M.N.

Esta cantidad representa el Valor de Mercado del Inmueble al Día:


3 deAgosto de 2007

PERITO VALUADOR

Ing.Alfredo LaraGálvez
Cédula Profesional de Ingeniero Municipal No.4535628
Cédula ProfesionaldeTécnicoenConstrucción No.587087

56 tfk
YAj p t C i Q S . D r u g A f J I V O S FIJOSf>F l'NA ESTACIÓN HEGASOl 1NV V SI"CO.MMRXQ[{)\ CON SL'SVENTAS

redo Lara Gá 1 v e z
Ingeniero Municipal
Cédula Profesional No. 4535628
> & A
"
TABLAS DE HOMOLOGACIÓN

TERRENOS
REFERENCIA AREA PRECDTOTAL S/m» AJUSTESDEHOMOLOGACIÓN tin? POND
VALORD6LA
NUMERO TOTAL SOLCrTADO SOLCrTADO FCCM. FZo FÜO FFr FFo FSu FRe AJUSTADC
CCNSTHUCCICH

1 1,799.00 S 6,982.818.50 $ 3,881.50 0.95 o.oa 0.83 057 1.00 1.00 1.14 0.82 3,036.47 15%

2 207.83 í soo.ooo.oo í 3.S49 30 0.95 0.00 0.S3 0.B7 1.00 100 1.00 0.72 2,640.60 »%
3 294.96 $ 1500,000.00 S 4,066.35 0.95 0.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 3,864.93 5%

4 26D.ua $ 120rj,D oo.oo S 4,615.35 0.95 0.00 1.00 0.67 1.00 1.00 1.00 0.87 3,314.62 5%

5 880.00 I 6,350,000.00 I 6,76156 0.95 0.00 0.83 1.00 1.00 1.00 1.04 0.38 5,544.59 15%

6 7,703.00 it 24,000,000.00 $ 3,115.67 0.95 0 00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.61 161 4,765.42 514

7 SAX.90 1 36.000,000.00 $ 3.805.94 0 95 0.00 0.83 1.00 1.00 1.00 1.61 1.34 4,931.58 15%

8 2 4 2 00 S 2,150,000.00 $ 8,884.30 0.95 0.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 8.440.08 5%

9 1,600.00 í 9.000,000.00 í 5,625.00 0.95 0.00 1.00 0.87 1.00 1.00 1.11 0.97 5,160.46 10%

10 1,134.00 S 8,500,000.00 I 7.49559 055 0.00 0.83 0.87 1.00 1.00 1.06 0.77 5,450.45 15%

NUMERO DEEVENTOS: 10 VALOR PROMEDIO: 4,754.82 100%

NOTA: Tipo de Cambo peso/dólar $11.09 VALOR PONDBÍADO: 4.653.67

VALORA U T L E A R : 4,700.00

RENTAS
REFERENCIA AREA PRECDTOTAL Slrf AJUSTESDEHOMOLOGACIÓN S/rTf POND
NUMERO RENTABLE! SOUCrTADO SOLICITADO F.COM. Feo Fed Feal FZD Fsup FRe AJUSTADC
1 1,450.00 í 79,750.00 í 55.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 4850 10%

2 2,600.00 $ 134,400.00 J 4S.0O 0.90 100 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 43.20 10%

3 1,950.00 S 93,600.00 I 48.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 4320 40%

4 1,000.00 S 45,000.00 $ 45.00 0.90 1.00 100 1.00 1.00 1.00 1.00 40.50 30%

5 6,342.00 í 400,000.00 í 63.07 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 56.76 »%
NUMERODEEVENTOS: 5 VALOR PROMffllO: 46.63 lOOÍf

NOTA: VALOR PONDERADO: 44.aa

VALORA UTILIZAR: 45.00

ESPACIO MMOBLIARD
REFERENCIA AREA PRECDTOTAL S/m2 AJUSTESDEHOMOLOGACIÓN Sltrf POND
NLMERO VENDIBLE SOLICITADO SOLCfTADO F.COM. Feo Fed Fcal Faj Fsup FRe AJUSTADC
I 526,0D $ 3,480,000.00 í 4,714.83 0.90 1.00 1-00 1.00 1.00 1.00 1.00 424355 20%

2 2.79B.0D $ 12,852,000.00 $ 4,593.28 0.90 1.00 too 1.00 1.00 1.00 1.00 4,133.95 30%

3 850.00 $ 6.500,000.00 $ 7,647 06 0.90 1.00 1.00 1.00 100 1.00 1.00 6,883.35 30%

4 1,000.00 $ 4,000,000.00 $ 4,000.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 3.600.00 10%

5 6.342.00 $ 44,360,000.00 S 6,994.64 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 6,295.16 »%
NUMERODE B/ENTOS: 5 VALOR PROMEDIO: 5,030.97 won
NOTA: VALOR PONDERADO: 5.HS.0B

VALORA UTILIZAR: 5,100.00

57 * &
XAH \ ( I O M ) r i Q > K TIX OS FIJOS DF I NX T V E » lÓNDE GXSOl IN'X. XSI 1ÜM¡''XRXi ION CON SI ¡ > \ I , M

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AJ^
A l f re d o
Ingeniero
Lara
M u n i c i p al
C é d u l a Profesional No. 4535628
Gá I v e z

INVESTIGACIÓN DETERRENO

REFERENCIA No. 1 REFERENCIA No. 2

TIPO: TERRENO TIPO: TERRENO


UBICAC O N : AV. TALISMAN UBCACDN: AV. EDUARDO MOLINA
COLONIA : ESTRELLA COLONIA : JUANGONZÁLEZ ROMO
SUPERFDE: 1,799.00 ir?. SUFERFiaE: 207.83 nf.
VALOR TOTAL OFERTADO: $ 6,982,818.50 VALORTOTAL OFERTADO; $ 800,000.00
VALOR UNTARD OFERTADO $ 3,881.50 m2 VALOR UNITARIOOFERTADO $ 3,849.30 n f
FUENTE: ZERTUCHEY SNCLAIR, S.C. FUENTE: CENTURY 21 KASA
TELEFONO (S) : 52 51 49 95 TELEFONO (S) : 52 94 51 27
VALOR AJUSTADO: 3,035.47 VALOR AJUSTADO: 2,640.60
OBSERVACIONES : OBSERVACDNES:

REFERENCIA No. 3 REFERENCIA No. 4

TIPO: TERRENO TIPO: TERRENO


UBICACIÓN: CONTTTUCIÓNDELA REPÚBLICA UBCACDN: CALLE MENDB-SSOHN
COLONIA : PROVIDENCIA COLONIA: VALLEJO
SUPERFCE: 294.96 nf, SUPERFCE: 260.00 nf.
VALOR TOTAL OFERTADO; $ 1,200,000.00 VALOR TOTAL OFERTADO : $ 1,200.000.00
VALOR UNITARIO OFERTADO $ 4.068.35 n f VALOR UNÍTARIO OFERTADO $ 4,615.38 n f
FUENTE: BANDÍNDEL VALLE FUENTE: GRUPOHIR
MPULSORES INMOBILIARIOS
TELEFONO ( S ) : 55 64 6 4 0 9 TB_EFONO (S) : 55 25 3 4 1 1
VALOR AJUSTADO: 3.864.93 VALOR AJUSTADO: 3,814.62
OBSERVACIONES : OBSERVACDNES:

R E F m & K I A No. 5 REFERENCIA No. 6

TÍO: TERRENO TIPO: TERRENO


UBICACIÓN: AV. CENTENARIO UBCACDN: CALLE ÓPALO
COLONIA : ATZACOALCO COLONA: CAMPESTRE ARAGÓN
SUPERFICE: 880.00 nf. SUPERFCE: 7,703.00 nf,
VALOR TOTAL OFERTADO: $ 5,950,000.00 VALOR TOTAL OFERTADO: $ 24,000,000.00
VALOR UNITARD OFERTADO $ 6,761.36 n f VALOR UNITARIO OFERTADO $ 3,115.67 n f
FUENTE: LOMEUN HERMANOS FUENTE: RCBENES RAICES
BIENES RACES
TELEFONO ( S ) : 25 81 03 60 TELEFONO (S) : 57 96 79 08
VALORAJUSTADO: 5,544.59 VALOR AJUSTADO: 4,765.42
OBSERVACIONES : OBSERVACDNES:

58 *3l
XAH \ a O \ j > I ¡ Q > « fJMJ-*ll.SOfei>¡ i NXLMX< lÓMiCGXSOi iNX_, VSI í OWARXCION <OS SI S\ l > TAS

REFERENCIA No. 7 REFERENCIA No. 8

TIPO: TERRENO TIPO: TERRENO


UBCACDN: AV. EDUARDO MOLINA UBCACDN: CALLE DELIBESS
COLONIA: SALVADOR DÍAZ MORÓN COLONIA : GUADALUPEVICTORIA
SUPERFICIE: 9,458.90 nf, SUPERFICIE: 242.00 nf.
VALORTOTAL OFERTADO: $ 36,000,000,00 VALOR TOTAL OFERTADO: $ 2,150,000.00
VALOR UNÍTARD OFERTADO $ 3,805 94 n f VALOR UNÍTARD OFERTADO $ 8,884.30 n f
FUENTE: MURANO REALTORS FUENTE: CASAS Y OPONAS
TELEFONO (S) : 21 67 7 6 5 7 TELEFONO (S) ; 24 51 1510
VALOR AJUSTADO: 4,831,58 VALOR AJUSTADO: 8,440.08
OBSERVACIONES : OBSERVACDNES :

REFERENCIA No. 9 REFERENCIA No. 10

TIPO; TERRENO TIPO: TERRENO


UBCACDN: CALLEARAGÓN UBCACDN: AV. CONGRESO DELA UÑÓN
COLONIA : ARAGÓN COLONIA: BONDOJrrO
SUPERFICIE: 1,600 00 nf. SUPERFICIE; 1,134.00 rrf.
VALOR TOTAL OFERTADO: $ 9,000,000.00 VALOR TOTAL OFERTADO: $ 8,500,000.00
VALOR UNfTARD OFERTADO $ 5,625.00 rrf VALOR UNITARD OFERTADO $ 7,495.59 n f
FUENTE: GRUPO PARMO FUENTE: REMAXPLUS
BIENES RACES &CONSTRUC.
TELEFONO (S) ; 24 55 80 60 TELEFONO (S) : 52 81 38 81
VALOR AJUSTADO: 5,160.46 VALOR AJUSTADO: 5,450.45
OBSERVACIONES : OBSERVACDNES:

59 >&
x x i i \(¡o\ n r io s \(TIXOSFIIOSPFI N x r v r x a o N ni- (.XSOI INX, XSÍ ío\w\ti\(io\<ossisxtM

INVESTIGACIÓN DERENTAS

REFERENCIA No.1 REFFft&ICIA No 2

TIPO BODEGA INDUSTRIAL TIPO BODEGA INDUSTRIAL


UBICACIÓN PONIENTE134 UBICACDN AV ABEL# 6 9
COLONIA INDUSTRIAL VALLEJO COLONIA GUADALUPETEPEYAC
SUPERFICIE DETFJÍRFÍJO 4,53300 n f SUPERFICIE DETERRENO 2 578 00 rrf
SUPERFICIEDECONSTRUCCDN 145000 n f SUPERFICIEDECONSTRUCCIÓN 2 800 00 n f
VALORTOTAL OFERTADO $ 79 750 00 VALOR TOTAL OFERTADO S 13440000
VALOR UNTARD OFERTADO $ 55 00 n f VALOR UNÍTARD OFERTADO $ 48 00 n f
FUENTE BAPERBIENES RACES FUENTE DIEBOOUIBIENES RACES
TELEFONO(S) 58 1302 55 TELEFONO(S] 55 4422 90
VALOR AJUSTADO 49 50 VALOR AJUSTADO 43 20
OBSERVACIONES OBSERVACDNES

REFERENCIA No.3 REFERENCIA No.4

TIPO BODEGA INDUSTRIAL TIPO BODEGA INDUSTRIAL


UBICACIÓN URAND#79 UBICACIÓN BANDERA88
COLONIA INDUSTRIAL VALLEJO COLONIA LA LAGUNA TICOMÁN
SUPERFCE DETERRENO 1 950 00 nf SUPERFICIE DETERRENO 2 !87 00 n f
SUPERFCE DECONSTRUCCDN 195000 n f SUPERFICIEDECONSTRUCCIÓN 1 000 00 nf
VALORTOTAL OFERTADO $ 93600 00 VALORTOTAL OFERTADO $ 45 000 00
VALOR UNTARD OFERTADO $ 48 00 n f VALOR UNÍTARIO OFERTADO $ 45 00 n f
FUENTE DIEBOOUIBIENES RACES FUENTE INSATGRUPO INMOBILIARD
TELEFONO¡S) 55 44 22 90 TELEFONO (S) 55 60 03 96
VALOR AJUSTADO 43 20 VALOR AJUSTADO 40 50
OBSERVACIONES OBSERVACDNES

REFERENCIA No 5

TIFO BODEGA INDUSTRIAL


UBCACDN NUEVA INDUSTIALVALLEJO
COLONIA NUEVA INDUSTIALVALLEJO
SUPERFCE DETERRENO 7 700 00 n f
SUPERFCE DECONSTRUCCDN 634200 n f
VALORTOTAL OFERTADO S 400 000 00
VALOR UNTARD OFERTADO $ 63 07 n f
FUENTE DIEBOQUIBIENESRAICES
TELEFONO(S) 55 44 22 90
VALOR AJUSTADO 56 76
OBSERVACDNES

60 > ^
X-UI \{,IpN 1)1 ! ( > Xt T I X n s n i O S D f j X U X T X I ¡ON ill («XSOilN-X. VSi < O M i ' \ B A ( ION C O N S I S T ! NT

INVESTIGACIÓN DEVEMTAS

REFERENCIA No 1 REFERENCIA No. 2

TIFO BODEGA INDUSTRIAL TIPO BODEGA INDUSTRIAL


UBICACCN GRAL PEDRONEGRETE# 179 UBCACDN AV FERROCARRILHIDALGO#B26
COLONIA MARTINCARRERA COLONIA CONSTITUCIÓN DÉLA REPÚBLICA
SUPERFOE DETERRENO 526 00 n f SUPERFCIE DETERRENO 2,856 00 nf
SUPERFICIEDECONSTRUCCDN 526 00 nf SUPERFOEDECONSTRUCCIÓN 2,798 00 nf
VALORTOTAL OFERTADO $2 480 000 VALORTOTAL OFERTADO $12 852 000
VALOR UNTARD OFERTADO $4,715 n f VALOR UNTTARD OFERTADO $4 593 n f
FUENTE REMAXPLUS FUENTE HUNAB KUCORPORATIVO
TELEFONO (S) 52 81 38 81 TaEFONO (S) 15 17 82 59
VALOR AJUSTADO 4,243 35 VALOR AJUSTADO 4,133 95
OBSERVACDNES OBSERVACDNES

REFERENCIA No.3 REFERENCIA NO.4

TIFO BODEGA INDUSTRIAL TIFO BODEGA INDUSTRIAL


UBICACDN MALrTZIN#155 UBCACDN BANDERA 88
COLONIA ESTRELLA COLONIA LA LAGUNA TCOMAN
SUPERFOE DETERRENO 950 00 n f SUPERFOE DETERRENO 2,187 00 n f
SUPERFICIEDECONSTRUCCDN 850 00 n f SUPERFOE DECONSTRUCCIÓN 1 000 00 n f
VALORTOTAL OFERTADO $6 500,000 VALORTOTAL OFERTADO $4 000 000
VALOR UNITARD OFERTADO $7,647 n f VALOR UNTTARIOOFERTADO $4 000 n f
FUENTE CENTURY 21 ORDN FUENTE INSATGRUPO INMOBLIARD
TaEFONO (S) 52 55 55 21 TaEFONO (S) 55 60 03 96
VALOR AJUSTADO 6 882 35 VALOR AJUSTADO 3,600 00
OBSERVACDNES OBSERVACDNES

REFERENCIA No.5

TIPO BODEGA INDUSTRIAL


UBICACDN NUEVA INDUSTIAL VALLEJO
COLONIA NUEVA INDUSTIAL VALLEJO
SUPERFICIE DETERRENO 7,700 00 nf
SUPERFICIEDECONSTRUCCDN 6342 00 n f
VALORTOTAL OFERTADO $44 360,000
VALOR UNríARD OFERTADO $6,995 n f
FUENTE DIEBOQUIBIENES RACES
TaEFONO (S) 55 44 22 90
VALOR AJUSTADO 6 295 18
OBSERVACDNES

61 y&
v \ i i ' . y i . i ó s ' nf. i . o s A C T I M I S I-'I.IOS I>I I ^ . ^ 1'ST.XCION I>FG A S O L I N A . x ' s r c o f u i ' A R - x c i ó N ' C O N s i ' s XKN I A S

REPORTE FOTOGRÁFICO
Calle: Norte44No.Ext.: 3627 No Int.: Cotonía • SietedeNovierrfere
DelegaciónoMunicipio : GustavoA (ubderoCP.: 07840 Estado Distrito Federal

Vistas Generales de laGasolinera

Vistas Generales de laGasolinera

62 xa
v A i . i . x q o M i i - 1 o s A C T I V O S i i . i o s n i U N AR s r u i o . s i n : < , A S O I J N A , X'S U C O M P A W X C I O I S C Q I X s i s X T K T A S

VISTA5GB«WLESDB.IrW1UffiLE

REPORTE FOTOGRÁFICO
Calle: Norte44 No.Ext.: 3627No.tit • Colonia : SietedeNoviembre
CtelegaciónoMunicipio : GustavoA MaderoC.P.: 07840 Estado: Dstrito Federal

Vistas Generales de laGasolinera

Vistas Generales d e laGasolinera

63 yft
x\¡ i xciQis»i ios xci¡'<>^i nos DI I\ \ ISI xt ION DI OVSOMSA X SUroxn'XRxi;ios (u\ susxi M \^

REPORTE FOTOGRÁFICO
Calle Norte44No Ext 3627No kit Colonia Sietede Noviembre
Delegacióno Municipio GustavoA MaderoCP 07840 Estado Dstrrto Federal

Vistas de otra gasolinera en construcción para ver elequipo interno

Vistas de otra gasolinera en construcción para ver el equipo interno

Vistas de otra gasolinera e n construcción para ver elequipo interno


•^w
VISTAS GENERALESDELINMUEBLE

64 Xí^
xxii'\f ION DI M I S x<i i x o s r i iosn r i NxFsrxt \á\i *\. VSI (OMPXR\< IÓN<< LEüS

4.2Avalúode Maquinaria

SÚPER SERVICIO HOLANDA, S.A DE C.V.


PLANTA NORTE44#3627,COL.SIETE DENOVIEMBRE
Valores al3deAgosto del2007 yenMoneda Nacional
CUENTA 4.- MAQUINARIA Y EQUIPO ENLINEA
DEPARTAMENTO ATENCIÓNA L PÚBLICO

CLAVE UNID DESCRIPCIÓN V. R. N. V. N. R. V.U.R. D. A.

114001001EUA 1 DISPENSARIO PARA DESPACHAR GASOLINA $B4,571 74 556,381 16 $7,04765


MARCA GUILLERMO MUNGUIA TIPO 8X4
MODELO8024X4-B,CONSERIENUMEROCP-
•1672 CONCHASIS TIPOD, PARADOS
PRODUCTOS, DOSCOMPUTADORES,
CUATRO DISPLAYS, CUATRO MEMBRANAS
DEDIGNADO CUATRO MEDIDORES CUATRO
MANGUERAS DE3/4PULG CUATRO
PISTOLAS AUTOMÁTICAS DE3/4DE
PULGADA CONUNA CAPACIDAD DE60LTS
PORMINUTO
114001002EUA 1 DISPENSARIO PARA DESPACHAR GASOLINA $84,57174 $56,36116 $7,04765
MARCA GUILLERMO MUNGUIA TIPO8X4,
MODELO 8024X4-B, CONSERIENUMEROCP-
01671, CONCHASIS TIPO D PARADOS
PRODUCTOS, DOS COMFUFADORES
CUATRO DISPLAYS CUATRO MEMBRANAS
DEDIGÍTADO, CUATRO MEDIDORES, CUATRO
MANGUERAS DE3/4 PULG,CUATRO
PISTOLAS AUTOMÁTICAS DE3/4DE
PULGADA CONUNA CAPACIDAD DE 60LTS
PORMINUTO
114001003EUA 1 DISPENSARIO PARA DESPACHAR GASOLINA 4,571 74 $56,38116 $7,04765
MARCA GUILLERMO MUNGUIA TIFO8X4,
MODELO8024X4-B,CONSERIENUMEROCP-
01669, CONCHASIS TIPOD PARADOS
PRODUCTOS DOS COMPUTADORES,
CUATRO DISPLAYS CUATRO MEMBRANAS
DEDIGÍTADO, CUATRO MEDIDORES, CUATRO
MANGUERAS DE3/4 PULG,CUATRO
PISTOLAS AUTOMÁTICAS DE 3/4DE
FULGADA CONUNA CAPACIDAD DE60 LTS
PORMINUTO
114001004EUA 1 DISPENSARIO PARA DESPACHAR GASOLINA 157174 $56,38116 $7,04765
MARCA GUILLERMO MUNGUIA TIPOBX4,
MODELO8024X4-B, CONSERIENUMEROCP-
01674, CONCHASISTIPOD,PARADOS
PRODUCTOS, DOSCOMPUTADORES,
CUATRO DISPLAYS,CUATRO MEMBRANAS
DEDIGÍTADO,CUATRO MEDIDORES, CUATRO
MANGUERAS DE 3/4 PULG,CUATRO
PISTOLAS AUTOMÁTICAS DE 3/4DE
PULGADA CONUNA CAPACIDAD DE60LTS
PORMINUTO

65 ^k
x x¡ i A C I Ó N ¡ > r i o s x< m o s i i i o s p t i \%Í - x u i6>„r»F(.,\t<H I N \ ,V M,...I;OMP>RX( I O N C O N S I S X T M

SUPER SERVICIO HOLANDA,S.ADEC.V.


PLANTA NORTE 44#3627,COL.SIETE DE NOVIEMBRE
Valores al3de A g o s t o del 2007 y e n Moneda Nacional
CUENTA 4 . - M A Q U I N A R I A Y E p U I P Q EN L I N E A
DEPARTAMENTO ATENCIÓNAL PÚBLICO

CLAVE UNID DESCRIPCIÓN V .R.N. V .N .R. V.U.R. D. A . ¡

114001005BJA 1 DISPENSARIO PARA DESPACHARGASOLINA $84,57174 $56,381 16 8 $7,047 65


MARCA GUILLERMO MUNGUIA TIPO8X4,
MODELO8024X4-B,CONSERIENUMEROCP-
01670,CONCHASISTIPOD,PARA DOS
PRODUCTOS,DOSCOMPUTADORES,
CUATRODISPLAYS,CUATRO M&BRANAS
DEDIGITADO,CUATRO MEDIDORES CUATRO
MANGUERAS DE3/4 PULG,CUATRO
PISTOLASAUTOMÁTICAS DE3/4DE
PULGADA CONUNA CAPACIDAD DE60 LTS
PORMINUTO
114001006EUA 1DISPENSARD PARA DESPACHARGASOLINA $84,57174 $56,381 16 8 $7,04765
MARCA GUILLERMO MUNGUIA TIPO8X4,
MODELO8024X4-B,CONSERIENUMEROCF
01673, CONCHASISTIPOD,PARA DOS
PRODUCTOS DOSCOMPUTADORES,
CUATRO DISPLAYS,CUATROMEMBRANAS
DEDIGrTADO,CUATROMEDIDORES CUATRO
MANGUERAS DE3/4 PULG,CUATRO
PISTOLASAUTOMÁTICAS DE3/4DE
PULGADA CONUNACAPACIDAD DE60 LTS
PORMINUTO

Sub-Subtotal O a l . D e p t o AtenciónalPublico $507,43046 $338,28697 8 $42,285 87

66 XX
ION p r I OS XI TI' ¡JOS I>1 I NX i NTVi I O M » O X S O I I W VSI COMI'XK\< ION CON SI SXFNTVS

SUPER SERVICIO HOLANDA, S.A DEC.V.


PLANTA NORTE44#3627,COL.SIETE DE NOVIEMBRE
Valores al 3 de Agosto dal 2DO7y e n Moneda Nacional
CUENTA 4.-MAQUINARIA Y EQUIPO EN LINEA
DEPARTAMENTO SBWICIOS G m f f i A L E S

CLAVE UNID DESCRIPCIÓN V . R. N. V . N. R. V.U.R.

114002007EUA 1 SISTEMA DERECUPERACIÓN DEVAPORES 3271,71084 $181,14056 8 $22,642 57


MARCA HIRTCONSISTE EN PROCESADOR
CENTRAL, PARO DEEMERGENCIA, TABLERO,
MANGUERAS, BREAKAWAYS,
MANGUERITAS COAXIALES PISTOLAS,
VÁLVULAS DEPRESIÓN,MANÓMETRO DE
CORRECCIÓN,LECTORAS Y SISTEMA DE
OPERADON PARA 24 MANGUERAS
114002008EUA 1 SISTEMA DECONTROL VOLUMTfTRICO Y $162,581 28 $108,38752 8 $13,54844
MONFOREO DETANQUES COMPUESTOPOR
CONSOLA DEMONITOREDTLS350 FLUS
CONIMPRESORA INTEGRADA MODELO
849290022, MODULO INTERFASE RS232
PARA COMUNICACIONES MODELO
329362001, 4 MÓDULOS DEINTERFASE
PARA SONDAS CONCUATRO ENTRADAS
PARA TANQUES MODELO329356002, 4
SONDAS PARA GASOLINA TIPO
MAGNOPLUS MODELO 846390, 4 ESTUCHES
DEINSTALACIÓN PARA SONDA DE
GASOLINA MAGNOPLUS MODELO8464400-
010, MODULO INTERFASEDES ENTRADAS
PARA LÍQUIDOSMODELO329358001, 10
SENSORES UNIVERSALES PARA
DISPENSARIOS MODELO GEMS LS150,4
JUEGOS CONADAPTADOR DÉALUMIND
PARA SONDA, 4 ESTUCHES PARA
SENSORES INTERSTICIAL MODELO
1312020928
114002009EUA 1 SOFTWARE PAPA CONTROLVOLUMÉTRICO $65,99158 $48,39382 4 $10,99860
Y ADMINISTRACIONDELA ESTACIÓNDE
SERVICIO PARA PROCESAMENTÓ DEDATOS
Y COMUNICACIÓN CONDISPENSARIOS Y
SISTEMA PEMONrrOREO DETANQUES
(CUMFLECONLAS REGLAS 2 24 1 Y 2 24 38
DELA MISCELANIA FISCAL PUBLICADA EN
ELDIARIOOFICIAL22 DESEPTIEMBREDE
2004), MULTIPLEXOR HUBBOX PSRA
COMUNICAIONES DEHASTA 8
DISPENSARIOS
114002Q10EUA 1 TANQUE DEALMACENAMIENTO REALZADO $566,33199 $415,31013 15 $28,316 60
ENACEROAL CARBON CONCAPACIDAD DE
45,000 LTS.DEFORMA CILINDRICA CON
UNAS MEDIDAS DE6 14 M.DE LARGO X2 96
M DEDIÁMETRO
114002011EUA 1 TANQUE DEALMACENAMIENTO REALIZADO $566,33199 $415,31013 15 $28,31660
EN ACEROAL CARBON CONCAPACIDAD DE
45,000 LTS DEFORMA CILINDRICA CON
UNAS MEDIDAS DE6 14 MDELARGO X2 96
M DEDIÁMETRO

67 xia
y i x d o x p n n x x c T i t o s m o s D í i\ v IS¡X< ¡o\nr<,xso¡ ¡ N \ . X :PVRxaONtONSlSXEMVS

SÚPERSERVICIOHOLANDA,S.ADE C.V.
PLANTA NORTE44#3627,COL.SIETEDE NOVIEMBRE
Valores al3deAgosto dal2007 yenM oneda Nacional
CUENTA 4 . -M A Q U I N A R I A Y E Q U I P O E N L I N E A
DB>ARTAMENTO SERVICIOS GENBÍALES

CLAVE UNID DESCRIPCIÓN V. R. N. V.N.R. V.U.R. D.A.

114002012EUA 1 TANQUEDEALMACENAMIENTO REALIZADO $510,89415 $374,65571 15 $25,54471


ENACEROAL CARBONCONCAPACIDADDE
40000LTS DEFORMA CILINDRICACON
UNAS MEDIDAS DE614M DELARGOX2 96
M DEDIÁMETRO
114002013EUA 1 TANQUEDEALMACENAMIENTO REALIZADO $313,333 46 $229 777 87 15 $15,66667
ENACEROA LCARBONCONCAPACIDADDE
20,000 LTS DEFORMA CILINDRICACON
UNAS MEDIDAS DE465M DELARGOX2 45
M DEDIÁMETRO
114002014EUA 1 RAMALEO DETUBERA DESUMINISTRO DE $244 20000 $179080 00 11 $16 280 00
LOSTANQUES DEALMACENAMIENTOA
GRANEL DEGASOLINA A LOS
DISPENSARIOS
114002015EUA 1 SISTEMA DETRAMPA DEGRASAS $13 32000 $9,76800 7 $1 332 00
114002017EUA 1 PLANTA DEEMERGENCIA MARCA PRONTO $957000 $7,01800 11 $63800

POWER DE20 KW, CONSERIE11396201711,


ACCIONADO PORMOTOR DECONBUSTION
INTERNA MARCA VWMODELO1600
114002013NAL 1 COMPRESOR DEAIREMARCA GUILLERMO $1093400 $8,01827 11 $72893
MUNGIA DE5HP DECAPACIDAD, MODELO
B-331-b, CONSERIENo W-10636C
114002019EUA 1 TABLERO DEDISTRIBUCIÓN PARAEL $49 500 00 $36 300 00 11 $3,30000
SISTEMA DELUZY FUERZA DELA
GASOLINERA
114002020EUA 1 SISTEMA NEUMÁTICO PARA CORREO $42 570 00 $31 218 00 7 $4,25700
ENCAPSULADO DETRES ESTACIONES
114002041EUA 1 LETRERODEEXHIBICDNREALIZADOEN $7616000 $5585067 15 $3 80800
ESTRUCTURA METÁLICA
114002016EUA 1 CIRCUÍTOCERRADO DETELEVISION $17,44710 $1279454 4 $2,90785
COMPUESTO PORSEISCAMARASYDOS
MONITORES ENBLANCOY NEGROMARCA
VIDEO ROOTMODELOTLS 350 CONUNA
UNIDADDERESPALDO MARCA EG PARA
FOTMATOVHS MODELOCTR024NC
114003021EUA 1 SISTEMA DESONIDOAMBIENTAL FORMADO $2,47500 $1 815 00 $24750

PORUNSINTONIZADOR AMPLIFICADORY

CUATRO CAJAS ACÚSTICAS


115002036EUA 1 EXTINTORES DEPOLVO QUÍMICO45 KGS $29400 $21560 4 $5880
11S002037EUA 1 EXTINTORES DEPOLVO QUÍMICO45 KGS $29400 $21560 4 $5880
115002038EUA 1 EXTINTORES DEPOLVO QUÍMICO45 KGS $29400 $21560 4 $5880
11S002039EUA 1 EXTINTORES DEPOLVO QUÍMICO45 KGS $29400 $21560 4 $5880
115002040EUA 1 EXTINTORES DEPOLVO QUÍMICO45 KGS $29400 $21560 4 $5880

Sub-Subtotal Cía1 Depto Servicios Generales $2924,82139 $2115,916 21 12 $178 827 47

Subtotal Cuenta 1Maquinaria y Equipo : $3.432,251 85 $2.454,20319 11 $221.113.34

68
i \ C I O \ D I . ION.VC n \ n > F i . t o b D r r % v r t T v f Í O N D F < » V.\ SI C.OMPVRmÓNtONÍ!lSX-rNTnV^

SUPER SERVICIO HOLANDA, S.A DEC.V.


valores al3de Agosto del2007 yen Moneda Nacional
PLANTA NORTE44# 3627,COL.SIETE DE NOVIEMBRE
CUENTA 5.- MOBILIARIO YEQUIPO
DEPARTAMENTO ADMINISTRACIÓN

CLAVE UNID DESCRIPCIÓN V. R. N. V.N. R. V.U.R. D.A.

115003024EUA 1ESCRÍTORDSEMIEJECUTIVOMARCA PM $9,631.02 $7,062.75 11 $642.07


STEELE,REALIZADOEN MADERA CONUNA
CUBIERTA DE180X90CMS.,CON DOS
PEDESTALESLATERALES DETRESY DOS
CAJONES,ADEMÁSDEUNCAJÓNCENTRAL
115003025FJJA 1SILLÓNEJECUTIVOREALIZADOEN $2,216.17 $1,625.19 7 $221.62
ESTRUCTURA METÁLICA CONRODAJAS,
RESPALDOALTO,TAPIZADOENVINLIL
CAFTTONADO.
115003026BJA 1SILLÓNPARA VISTOS FUOREALIZADOEN $1,638,98 $1,201.92 7 $163.90
ESTRUCTURA DEACEROOONASIENTOY
RESPALDOEMVINiLCOLORNEGRO.
115003027BJA 1SILLÓNPARA VISÍTAS FUOREALIZADOEN $1,638.98 $1,201.92 $163.90
ESTRUCTURA DEACEROCONASIENTOY
RESPALDOENVINLCOLORNEGRO.
115003028EUA 1CREDENZA REALIZADA ENMADERA MARCA $11,402.83 $8,362.07 11 $760.19
FMSTEELECONUNASMEDIDASDE180CMS
DEFRENTEX60CMS.DEFONDOX75CMS.
DEALTO,CONPUEFTTASABÁTELESY
ENTREPAÑOCENTRALNYTRESCAJONES
LATERALES.
115003029EUA 1ARCHICEROREAEADO FJsJ MADERA DETRES $12,297.99 $9,018.52 11 $819.87
GACETAS MARCAPMSTEELE.CONUNAS
MEDIDASDE90CMS.DEFRENTEX60CMS.
DEFONFOX110CMS.DEALTO

Sub-Subtotal Cuenta2, Depto.Administración: $38,825.96 $28,472.37 10 $2,771.53

69 )tík
xxi¡ \Í ION m ios xf i¡xos FIJOS ur iNxhM v<i(>Nrir<,xsoi I \ A . VSI foMPxKxrioNf Q S S I sxrM'XS

SÚPERSERVICIOHOLANDA,S.ADEC.V.
PLANTA NORTE44#3627,COL. SIETEDENOVIEMBRE
Valores al3deAgosto del2007yen Moneda Nacional
CUENTA 5.-MOBILIARIOV EQUIPO
DEPARTAMENTO SERVICIOSGENERALES

| CLAVE UNID DESCRIPCIÓN V. R.N. V.N.R. V.U.R. D. A.f


115004030EUA 1 LOCKERMETÁLICOMARCA PMSTEELE,DE $1,274.32 $934.50 7 $127.43
DOSGAVETAS CONMEDIDAS DE0,45X 0.45
X 1.70 MTS.
115004031EUA 1 LOCKERMETÁLICOMARCA PMSTEELE DE $1,274.32 $934.50 7 $127.43
DOSGAVETASCONMEDIDASDE0.45 X0.45
X1.70MTS.
115Q04032EUA 1 LOCKERMETÁLICOMARCA PMSTEELE DE $1,274.32 $934.50 7 $127,43
DOSGAVETAS CONMEDIDASDE0.45X0.45
X1.70MTS.
115004033EUA 1 LOCKERMETÁLICOMARCA PMSTEH_E,DE $1,274.32 $934.50 7 $127.43
DOSGAVETASCONMEDIDAS DE0.45X 0.45
X 1.70 MTS.
115004034EUA 1 LOCKERMETÁLICOMARCA FMSTEELE DE $1,274.32 $934.50 7 $127.43
DOSGAVETASCON MEDIDASDE0.45X0.45
X1.70MTS.
115004035EUA 1 LOCKERMETÁLICOMARCA PMSTEELE,DE $1,274.32 $934.50 7 $127.43
DOSGAVETASCONMEDIDASDE0.45X0.45
X1.70 MTS.

Sub-Subtotal Cía2, Depto.Servicios Generales: $7,645.89 $5,606.99 7 $764.59

Sub Total Cuenta 2Mobiliario yEquipo; S46.J71.85 $34.079.35 10 $3.536.12

70 XX
xv¡nx¡ t O N p n m vfTÍXIKIJ.IQÍJ.DI I X U X T M ¡6NI)L(,V«OI INA.*s¡ (OXIPVRXCK' ÍSIí,\TNT.I

SÚPER SERVICIO HOLANDA,S.ADE C.V.


PLANTA NORTE44#3627,COL. SIETE DENOVIEMBRE
Valores al3deA g o s t o del2007 yen Moneda Nacional
CUENTA 6.- EQUIPO DE C Ó M P U T O
DEPARTAMENTO ADMINISTRACIÓN

CLAVE UNID DESCRIPCIÓN V. R. N. V. N. R. V.U.R. D.A.

116003022EUA 1 B3UIFODECOMPUTOMARCACOMPAQ, 3,267.79 $6,063.04 $1,377.96


COMFUESTO POR CPU MODRO
MONfTOHMODELOMV540,CONSERIE
NÚMERO035BA28TH818,CONTECLADO,
MOUSEY NOBREAKE.
116003023EUA 1 IMPRESORA LASERMARCA LEXMAR $1,853.94 $1,359.56 $46349
MODELOE210,CONNUMERODESERIE
1060889

Sub-SubtolalCuenta3, Depto Administración : $10,12173 $7,422.60 $1,84145

Sub Total Cuenta3Equipo deCómputo : $10,121.73 $7,422.60 $1,841.45

G r a n total :[$3,488,645.42 $2,495,705.14| 11 | $226,490.91|

71 > &
x A U A c i O N » F LO*- xf i j x o s i - i i o s n t i N A i s r A t i O N n * < , A M ) I I N X VS I (OWMJU iosco\sLS>\>rwr\!s

4.3 Certificado deValores delAvalúo Físico

Xfe
S ú p e r S e r v I e l o H o l a n d a , S.A. de C.V.
Alfredo
I n g e n i e r o
Lara
M u n i c i p a l
Cédula Profesional No 4535428

México, D F
Gálvez

30 de Agosto del 2007

Norte 44 # 3 6 2 7 ,
Col Siete de Noviembre
Deleg. Gustavo A Madero,
C.P. 07840, Distrito Federal.
A T N : Alfredo Abraham Lara Estrada
Y/o
Elsa Anaid Lara Estrada
FRES ENTES

Muy s e ñ o r e s n u e s t r o s :

Se ha Hevado a cabo una investigación sobre los bienes que me fueron señalados como propiedad de

LOCALIZADOS EN
Norte 44 # 3627,
Col Siete de Noviembre,
Deleg Gustavo A Madero,
C P 07840, Distrito Federal

Realizamos esta investigación, con el proposito de expresar mi opinión respecto al V A L O R DE REPOSICIÓN


NUEVO, V A L O R NETO DE REPOSICIÓN, L A VIDA ÚTIL REMANENTE y L A DEPRECIACIÓN A N U A L
de la propiedad reemplazable al | gd8 i i AgOStO'<ÍBl2Q07 a !^ffiSSP%!fW^I E s t e informe está
basado en nuestro avaluó detallado de los bienes de la m i s m a fecha, para fines de rexaluación de
ACTIVOS FIJOS.

NUESTRO INFORME INCLUYE :

1 Esta carta certificado, explicando objetivos, bases y conclusiones de nuestra investigación

2 Un sumano mostrando la distnbución por cuenta de mayor del Valor de Reposición Nuevo, Valor Neto
de Reposición (Valor de Reposición Nuevo menos Depreciación Total) Vida UtiI Remanente y Deprecia-
ción Anual de los bienes reemplazables

3 Inventario detallado de los bienes con descripción completa de cada partida o grupo de ellas mostrando
para cada una el V a l o r d e R e p o s i c i ó n N u e v o , V a l o r Neto d e R e p o s i c i ó n , V i d a Útil R e m a n e n t e
y Depreciación Anual.

4 El presente avaluó consta de un reporte descriptivo de los bienes considerados cuyas hojas numeradas
en orden progresivo de la ( 01 ) a la ( 1 7 ) contando los resúmenes expresados en cifras en MONEDA

NACIONAL.

NUESTRA INVESTIGACIÓN INCLUYO :

.1!••: 1 f - ' í l | 1 í l » P N ! . * í
•a
l " • • j í v C tfNK ¡KIJ>:• riONbt-
••""'•Jar 1 '-**" CÍ1 " JI- '¿í5,1'"J|*,•|*!•
•••r-.iMyj"ALiU.NAH , V'"¡^*V..li , n
. Í ¡t ! 5 * f M ü é l L I A H . . - ; ^ ' : U >•(••
.••i¡i.i í 6j"'i :3u i-C i :- , ::_üMl , .il-)

72
VA1,1 Al l r t \ l ) F i X ) S A f ' IIVOSFIJOS DKLNAFSTACiONBi: GASOLINA. VSI'CQMI'ARACiÓN CON SUS VENTAS

Alfredo Lara Gálvez


Xfc Ingeniero Municipal
Cédula Profesional No. 4535418

Para llegar a nuestra conclusión, nosotros inspeccionamos personalmente los bienes el día
I* # W $<&j&gCRit5tlel2g0? áfefe investigamos lascondiciones demercado y tuvimos enconsideración :

i £¿&m # m**& j#wwiBcioiw»r.'.ii^Mtiy ~qr~ ja~ -M


( V.R.N.) VALOR DEREPOSICIÓN NUEVO.-Eselcosto actualdeunbienvaluado considerándolo como
nuevo, con sus gastos de ingeniería e instalación, encondiciones deoperación, a precios decontado.
Este costo considera entonces todos loscostos necesarios para sustituir o reponer un biensimilar alque
se está valuando,es estado nuevoyencondiciones similares. Puede serestimado como costodereem-
plazoobien como costodereproducción.

* {V.N.R.) VALOR NETO DEREPOSICIÓN .-Eselvalorfísico quetiene unbienalafecha delaxalúo yse


determina a partir delcosto dereposición nuexo,disminuyéndole losefectos debido alavida consumida
respecto desu vida útil total, alestado deconservación,algrado deobsolescencia ya otros efementos
dedepreciación.

(V.U.R.) VIDA ÚTIL REMANENTE.- Eselperíodoprobable, expresadoenaños, queseestima fun-


cionará unbien enelfuturo, apartir deunadeterminada fecha demanera redituable, oseadentro delos
limites deeficiencia productiva, útily económica parael propietario oposeedor.

* (D.A. ) DEPRECIACIÓN ANUAL .- Eselcargo anualpordepreciación queseconsideratendrá cada


bienoequipo entérminos económicos ydeproducción enelperiodo desuvida útil remanente yse deter-
mina comoelcoeficientededividirelvalor neto dereposición entre lavida útil remanente.

* Elpresente reporte contempla lasdisposiciones aplicables según elQuinto Documento (modificado)de


Adecuaciones alBoletínB-10.

No hemos tomado encuenta el reemplazodela propiedad para acatar códigos, nonnas, reglamentos y otras
restricciones legales.

ihSft.AVAir-y- ^ifü'jy"""]

El presente informe notendrá validez para ningún propósitodistintoalespecificado enelmismo, asimismo


si carecedelossellos y firmas delosfuncionarios autorizados porlainstitución.

El presente avalúo tendrá vigencia deseis meses, contandos a partir delafecha defirma delos mismos
siempre quenocambien lascondiciones generales delaestablídad económica delpais y características
físicas delosbienes.

La propiedad legal no fue verificada, niseinvestigaron gravámenes o reservas dedominio quepudieran


existir sobre dichos bienes.

La verificación de la condición física delapropiedadfuebasada enunainspección visual porpartedel


Ing. Alfredo Lara Gálvez.

Noseasume ninguna responsabilidad por defectos internos que pudieran existir en los equipos los
cuales podrían afectar losvalores determinados.

Ladescripcióndelos activos fijos yqueformanpartedeeste reporte, resumen lainformaciónqueseob-


tuvo del levantamiento en campo, placa de datos, listados proporcionados, experiencia propia del
valuador y comentarios del personal de laempresa solicitante delavalúo,queseencontraban disponi-
bles al momento del levantamiento del inventario, en ningún caso se asume responsabilidad en
la exactitud delasdescripciones, dimensiones y datos disponibles.

73
V-LU.,^t I Q N D r I O S X(.TjXtjtrllOSJM I N U > I U ¡ O M I E G V i O i I N V XSI < O M P X R \ ( I O \ C O N S I ^ V T ^ T

Y& Alfredo
Ingeniero
Lara
Municipal
Cédula Profesional No 4535626

Cualquier error uomisión en estas descripciones es involuntario y de ningún modo debe afectar los
Gálvez

valores asignados

El avaluó practicado a la empresa solicitante del avaluó, incluyó únicamente lo que se describe en
el inventario detallado

Las cifras del Valor de Reposición Nuevo, Valor Neto de Reposición y Depresiación Anual se expresan en
moneda nacional es decir pesos mexicanos

No se tomaron en cuenta descuentos especiales por parte de los proveedores demano de obra, asi como
tampoco el impuesto al valor agregado ( I V A )

El avaluó hasido elaborado con los precios que regían en el mercado durante el mes de Agosto del 2007

Un avaluó es un estimado de valor y cuando el importe es considerado unvalor adecuado y razonable


bajo el concepto de una definición, entonces determinado Por esta razón elvalor es enmuchos casos
una cifra redondeada

Todos los equipos son listados individualmente y tienen asignados sus valores propios

El valuador se reserva el derecho decorregir cualquier omisióno error involuntario en este estudio

No fue observada por parte del valuador la existencia demateriales osubstancias peligrosas en la pro-
piedad que pudieran afectar los valores del equipo Nose asume responsabilidad ya que el valuador no
no está calificado para detectar estos problemas encaso de existir

Para la realización de este estudio devaluación, se obtuvieron en la medida de lo posible precios de


distribuidores de equipos nuevos y usados, iguales osimilares, decatálogos, listas deprecios, etc

No nos hacemos responsables por bienes no incluidos, dado que los bienes avaluarfueron señalados
específicamente por la empresa solicitante del avaluó

En el caso de maquinaria fabricada en planta con ingeniería propia, se utilizo elcntetio de homologar las
capacidades de producción del equipo avaluar con equipo análogo demarca, utilizando características,
fechas defabricación y edad, datos proporcionados por el cliente

Los honorarios no están relacionados con el hecho deconcluir un valor predeterminado oen la dirección
que favorezca la causa del cliente, monto delvalor estimado la obtención de un resultado estipulado o
la ocurrencia de unevento subsecuente

Noexiste pornuestra parte ningún interés presente ofuturoinmediato enlapropiedad valuada

De acuerdo con la investigación realizada así como con las premisas antes especificadas y respaldado
por los sumarios adjuntos, es la opinion del profesional firmante que al |31fe'Angosto dejSJQj&i m |
el Valor de Reposición Nuevo y el Valor Neto de Reposición délos bienes reemplazables, se expresan
razonablemente en las cifras siguientes

74 tó
xxii ' m o x i a ¡n> u iixo~,n¡ospr i\% ¡ v r \ a .XSÜ1INV \ Si. rOMPXRUIONiONStSVrNP

>A
RESUMEN DE VALORES.
Alfredo
Ingeniero
Lara
Municipal
Gálvez
Cédula Profesional No 4535628

(VALORES &I PESOS)

1 Terreno $9,124 50480 $9 124,50480 .... .....


2 Construecián $290564200 $2200,01086 38 $57.533.60
3 Obras corrplementarias $970,230 00 $595,35420 19 $31 33660
4 Maquinaray equipo $3,432,25105 $2,454,20319 11 $221,113 34
5 lubbilianoy equipo $46471 95 $34,07935 10 $3 53612
6 Bjuipo decomputo $10,12173 $7,42260 4 $1,84145

T O T A L : $16,489,222.23 $14,415,575.00 17 $315,361.11

VALOR DE REPOSICIÓNNUEVO

'Dieciseismillonescuatrocientosochenta ynueve mil doscientosveintidóspesos23/100m.n.*

VALORNETODEREPOSICIÓN S1.1.41&.575Ü0
'Catorce mílonescuatrocientosquince mil quinientossetenta ycinco pesos00/100m.n.*

DEPRECIACIÓNANUAL $31

'Trescientosquince mil trescientossesenta yuno pesos11/100M.N.

TIPODECAMBIODOLAR : $10.9402

VALUADOR

Ing AlfredoLaraGalvsz
CédulaProfesionalNo 4535628
TécnicoConstructor
CédulaProfesionalNo 587087

75 *3l
XAI,r4CiO\-1)5. LOS At TiVOS j >DEI .ESTACIO-NDEC-XSOI INX. y Si CIÜMPA INCONSiiSVKVfAS

4.4Resultado deRentabilidad considerandolasUtilidades Netas

Parapoderhacer unanálisisfinancierodelaempresa Super Servicio Holanda, S.A.


de C.V., considerando que es un negocio en marcha y de uso continuado, es necesario
tener todos los datos contables que apoyen la situación real de la misma, para ello se
necesitan losEstadosFinancierosyelEstadodeResultadosdelosúltimosaños.

AcontinuaciónsemuestranlosEstadosdeResultadosdelostresúltimosaños.
E s t a d o d e R e s u l t a d o s d e l a ñ o 2006
1 1
1 Concepto I m p o r t e (M.N.) 1 1 Concepto I m p o r t e (M.N.) 1
Ingresos G a s t o s de o p e r a c i ó n ( C )
Gasolina Magna $67,638,188.11 S ueldos $320,067.55
Gasolina Premiun $14.276.126.71 Aguinaldos $17,838.06
Gasolina Diesel $O.00 Vacaciones $1,943.80
Aceites $52,770.96 Prima Vacacional $3.165.18
Aditivos $710.860.30 Prima Dominical $3.131.56
Car wash $0.00 Indemnización $6.334.71
Rema local $0.00 IMSS $55,156.42
T o t a l (A) $82,877,946.08 5% INFONAVIT $20.368.68
Egresos Retiro $23.567.49
De I n s u m a s (B) 2 % s/nóminas S10.221.22
Gasolina Magna. $63.930,234.50 Gastos adicionales $0.00
Gasolina Premiun ¿13.506,269.36 Luz $155,31B.54
Gasolina Diesel $0.00 Servicios Municipales $39,485.61
Aceites $38,955.00 Teléfono $56.053.47
Aditivos $502,685.74 Agua tratada $0.0O
Hielo $0.00 Cuota y Suscripciones $164,471.32
Envases $0.00 Servicios Profesionales $48,792.43
Adicionales $20,084.35 Gastos de r. $O.00
Fieles $478,456.58 Seguros y Fianzas $58,305.33
Iflsumos c.w. Viáticos $6,477.89
T o t a l {B> $78,476,685.53 Publicidad $75,962.24
Diversos $16,773.96
Papelería $17,154.69
Arrendamiento Equipo $33,044.61
Arrendamiento Maquinaria $0.00
Artículos de limpieza $46.837.78
Honorarios Cap. $0.0O
Honorarios Vigilancia $45.178.17
Honorarios profesionales $63,762.51
Honorarios A s o c . $15,598.13
Honorarios Médicos $1.952.48
impresos $39.356.59
Placas $6.438.84
Donativos $2,169.42
Ropa de trabajo $42,526.06
Cuota Sindical $16,238.11
Multas y recargos $5,094.86
Muebles y equipo $4,580.73
Gastos no d. $115,215-73
Fletes $114,319.76
Enlaces red $0.00
Previsión Soc. $433.8B
Gastos nav. $24,501.43
Material de comp. $16,737.08
Renta terreno $0.00
G a s t o s mantenimiento $233.582.54
Depreciación $112,636.29
Total (C ) $1,623,157.87

UTILIDAD ===== > G r a n t o t a l A - (B+C) | $2,578,102.681

76
kíV
VU.i KílÓSDT]i
íi\o\ n iosi \ X [>T X( IOS DF G XSOl i\ \, > SI f * :O\SISXFMXS

Estado de Resultados del año 2005

I Concepto Importe (M.N.) | | Concepto Importe (M.N.) |


Ingresos Gastos de operación ( C )
Gasolina Magna $60,195,952 35 Sueldos $308,350 24
Gasolina Premiun $12,194,701 72 Aguinaldos $17,185 03
Gasolina Diesel $0 00 Vacaciones $1,872 64
Aceites $47,973 60 Prima Vacacional $3,049 31
Aditivos $646,236 64 Prima Dominical $3,016 92
Car wash $0 00 Indemnización $6,102 80
Renta local $0 00 IMSS $53,137 21
Total (A) $73Tb64,864.31| 5% INFONAVIT $19,623 01
Egresos Retiro $22 70472
De Insumos(B) 2% s/nóminas $9,847 04
Gasolina Magna $56,895 985 21 Gastos adicionales $0 00
Gasolina Premiun $11,537,087 72 Luz $149,632 51
Gasolina Diesel $0 00 Servicios Municipales $38,040 09
Aceites $36,750 00 Teléfono $54,001 42
Aditivos $465,449 76 Agua tratada $0 00
Hielo $0 00 Cuotay Susenpeiones $158,450 22
Envases $0 00 Servicios Profesionales $47,006 19
Adicionales $18 947 50 Gastos der $0 00
Fletes $460,054 40 Seguros y Fianzas $56,170 84
Insumos c w Viáticos $6,24074
Total (B) $69,414,274.59| Publicidad $73,181 35
Diversos $16,159 88
Papelería $16,526 68
Arrendamiento Equipo $31 834 88
Arrendamiento Maquinana $0 00
Artículos de limpieza $45,123 10
Honoranos Cap $0 00
Honorarios Vigilancia $43,524 25
Honorarios profesionales $61,428 24
Honorarios Asoc $15,02710
Honorarios Médicos $1,881 00
Impresos $28,281 88
Placas $6,203 12
Donativos $2,090 00
Ropa de trabajo $40 969 23
Cuota Sindical $15,643 65
Mullas y recargos $4,90837
Muebles y equipo $4,413 04
Gastos no d $110,997 81
Fletes $110,134 64
Enlaces red $0 00
Prevision See $418 00
Gastos nav $23,604 46
Matenal de comp $16,124 35
Renta terreno $0 00
Gastos mantenimiento $225,031 35
Depreciación $108,512 80
Total ( C ) | $1,956,450 05|

UTILIDAD ====> Gran total A - ( B + C ) | ~ $1,714,139 63|

77 Xj*
x¡ i \<IOM)I tvi\ %( nxosryes PI iMEST\< IONDI GX^OJ¡w. * Si cov» %tt\t i6\co\sis\i \x<

Estado de Resultados del año 2004

| Concepto Importe (M.N) | | Concepto » Importe (M.N.) |


Ingresos Gastos de operación ( C )
Gasolina Magna $55,801,786 00 Sueldos $295,072 00
Gasolina Premiun $11,982 522 00 Aguinaldos $16,445 00
Gasolina Diesel $0 00 Vacaciones $1,792 00
Aceites $44,420 00 Pnma Vacacional $2,918 00
Aditivos $576,997 00 Pnma Dominical $2,887 00
Car wash $0 00 Indemnización $5,840 00
Renta local $0 00 IMSS $50,849 00
Total (Ájf $68,405,725.001 5% INFONAVIT $18,778 00
Egresos Retiro $21,727 00
De Insumos (B) 2% s/nominas $9,423 00
Gasolina Magna $52,747,986 00 Gastos adicionales $0 00
Gasolina Premiun $11,335,060 00 Luz $143 189 00
Gasolina Diesel $0 00 Servicios Municipales $36,402 00
Aceites $35,000 00 Teléfono $51,676 00
Aditivos $430 972 00 Agua tratada $0 00
Hielo $0 00 Cuotay Suscripciones $151,627 00
Envases $0 00 Servicios Profesionales $44,982 00
Adicionales $17,375 00 Gaslos der $0 00
Fletes $442,360 00 Seguros y Fianzas $53,752 00
Insumos c w Viáticos $5,972 00
Total (B) $65,009,253.001 Publicidad $70,030 00
Diversos $15,464 00
Papelería $15,815 00
Arrendamiento Equipo $30,464 00
Arrendamiento Maquinaria $0 00
Artículos de limpieza $43,180 00
Honorarios Cap $0 00
Honoranos Vigilancia $41,650 00
Honoranos profesionales $58,783 00
Honoranos Asoc $14 3B000
Honoranos Medicos $1,800 00
Impresos $27,064 00
Placas $5,936 00
Donativos $2,000 00
Ropa detrabajo $39,205 00
Cuota Sindical $14,970 00
Mullas y recargos $4 697 00
Muebles y equipo $4,223 00
Gastos no d $106 218 00
Fletes $105,392 00
Enlaces red $0 00
Previsión Soc $400 00
Gastos nav $22,588 00
Material de comp $15,430 00
Renla terreno
Gastos mantenimiento $215,341 00
Depreciación $103,840 00
Total ( C ; $1,672,201 00|

UTILIDAD ====> Gran total A - ( B + C ) $1,524,271 00

78 tfl
\ x¡! xt IONDI JOS x r n x » s n . i o s i ) n \ x r < ¡ xi HVM)E<,\SOIiv\, *si (QMPXR\r¡ovco\si.sxr^Txs

Tomando encuenta la información anterior y haciendo unanálisis sencillo delúltimo


Estado de Resultados queesel del2006, enel cual se observa que la empresa tuvo
utilidades en este ejercicio, y quela ganancia neta quese obtuvo es del orden de
$2'170,400.00 depesos ennúmero redondos. Esta conclusión es elresultado de la restade
los ingresos brutos totales menos los egresos totales. Este valor se puede interpretar como
la renta neta anual esperada del capital invertido en este negocio en este momento ypara
este ejercicio.

Sin tomar encuenta untiempo estimado derecuperación delainversión, y no


calculando la tasa interna de retorno, se considerar quepara poder capitalizar estas
utilidades netas sedebe aplicar untasa a perpetuidad, la cual para determinar ésta,es
necesario analizar vas variables actuales de tasas ofertadas en elmercado financiero, claro
que éste ofrece tasas brutas, por lo que se le debe descontar la inflación para obtener una
tasaneta considerada comounatasasegura. " ""^*-

'•If'' 21 s ^V* ^'


Tasas de Inversiones Bancadas yMercados de Dinero íiifr^?;"
TasabrutodeBanamex a90días coninversión demásdeunmillón depesos= =4.69
"í- %
Tasabruta de Serfin a90 díasconinversióndemásde*un.imllón dep e s o s . = 5.30
Tasabruta de HSBC a90días coninversióndemásdeúhmillón depesos= = 5.36
TasabrutadeInverlat a90 díascon inversión demás deunmillón depesos=== 6.32
Tasaajustada Bancomera90díascon inversión demásdeunmillón depesos === 1.40
Tasa brutade CETES a91días sinimportar elmonto de lainversión= = 7.40
TasabrutaTHE a91días sinimportar elmoto de lainversión=== 7.8050
Tasabruta LIBORa3meses sinimportar elmonto de lainversión yen dólares americanos
==5.36
Tasa casa fondo de inversión "ACCIVAL" considerando inversiones de más de un millón
-== 7.86

Fuente: Periódico "El Financiero", 14 de Mayo del 2007, Sección Mercado.

79 XIV
\ y i \ t i o \ i > ¡ i n s u u x i i s i L j o s o i I N X Í V T U I O M M G X S O S I N X . V<-I ( O M F X R X I : i o \ c o \ s i s \ r N T X s

De esta información se puede definir que la tasa segura en lade los CETES, que
ofrece un rendimiento bruto del 7.40% anuala90días.

Considerando quelainflación anualizada es del 3.99% .

Se obtiene una tasa neta anual del 3.41, que alsumarle un factor de riesgo dela
inversión que para este tipo deempresas esde8%, queda una tasa decapitalización a
perpetuidad del 11.41%

Conestos datos:
Ingresos anuales netostotales: $2'170,400.00
Tasade capitalización 11.41%

El Valor Total de/ Capitalización de la empresa en el ejercicio 2006 es de:


$19'021,910.60, que a números redondos sepuede interpretar en$19'000'000.00. Que
bajo estemétodo se puede entender como el valor total de la empresa en marcha yde uso
continuado bajo elmétodo delos ingresos. ", ."|

4.5 Comparación de Resultados del Avalúo de Activos contra la Rentabilidad


de la Empresa

Avalúo de activosfijospor elmétodoFísico $ 14'415'575.00


Avalúo de activosfijospor elmétodo de Capitalización $ 5'619,518.00
Avalúo deactivosfijosporelmétodo demercado $ 6'134,963.00
Avalúo financiero por elmétodo de capitalizar lautilidad $19'000.000.00

'Fuente: Periódico"ElFinanciero",14 deMayo del2007,SecciónMercado.

80 ><]>
v v n \ c i o \ & r i n s x c m O M s i o s i H i % \ r v r « ION n n c x s o i i N V x si I O M P XRXCIÓN <o \ si sM v r \ s

Conclusiones y Recomendaciones

Parapoder valuar negocios dondelos activosintangibles forman parte importante de


la empresa (sin menospreciar el valor de los activos fijos) como lo son las inversiones
hoteleras, los restaurantes, las tiendas de autoservicio o departamentales, las plazas
comerciales con el concepto de una tienda ancla o simplemente con un conjunto de locales
iguales, las discotecas, los campos de golf, los club deportivos y por supuesto las
gasolineras, entre otras, las cuales sedeben valuar como unnegocio enmarchapara un uso
continuado.
Para el caso especifico que se analizó, en este estudio, los métodos tradicionales de
valuación como lo son el Método Físico, el Método de Capitalización o el de Mercado, no
reflejan el valor real y confiable de dichas empresas, debido a que como se observó el la
tabla de resultados, el primer fnétodo únicamente contempla el valor de las inversiones
considerando su depreciación, sin incluir el posfciónamiénto en un"mercado abierto^ si
bienpara los otros dosmétodos restantesse deben tener datoscomparativos verificablesde
rentas yventas de instalaciones similares a las que seestá valuando, las cuales por cierto es
casi imposible obtener, debidoa queinversiones deestetipo se ofertanpoco odentro de un
mercado restringido. " -- ...; ...r-
Con los datos obtenidos en el desarrolló de este"-"trabajo"de investigación, se
concluye queparavaluar estetipo de instalaciones sedebe considerar que:

Un negocio de estetipo tiene que ser valuado deforma integral, esdecir bajo el
método financiero, considerando sus inversiones, sus ventas, sus
apalancamientos, su capital y por supuesto su utilidad generada durante un
tiempo razonable.

Luego entonces al comparar todos los resultados de la suma de todos los activos
fijos contra los datos financieros obtenidos de la capitalización de las utilidades de la
empresa, seobtienen las siguientes conclusiones:

81 XÍfV
XXII I t IOS l>r I ON X(T i \ ON FI.IOS DF i NX TST %'. 1ÓMIF CXSOl 1NV XSI t O W U U C I O \ ( «N hi S M A L I

Este negocio esrentable ya que produce utilidades.

Que si la empresa se pusiera en venta el día de hoy, el valor de la misma es de


19'000,000.00, que eselobtenido por elmétodo financiero.

Que si se considerara un escenario negativo en el cual no se obtuvieran


utilidades, se debe tomar en cuenta elvalor de los componentes de la inversión,
para establecer una decisión de ofertarlos por separado considerando su
comercialización.

Finamente este estudio reafirma" la importancia de analizar esté"tipo de empresas,


como un negocio en marcha con uso*continuado, ya que si en este estudio se hizo sólo un
calculó5sencillo de su rentabilidad de la inversión, con el cual se observó que es este
método el mas realista para obtener el valor global del negocio y no la suma de sus
componentes llamados,activos fijos, por lo que sería aun mas confiable si se hiciera un
estudiofinancieromás profundo. -¿

82 ><5l
x x¡ i \ ( ION n r i ON xi U X O N F U O S M i ' . x i v r u ¡6M>F<TXSO¡ I \ \ . % SÍ. c o w x R - x c i ó ^ c o ^ s i s . x r ^ T x s

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83 kíV
x xii x c i o s n r i ON x c m O> r u o s . p r t% X r v r x i I O M Ü <»\SOI ¡NX. X SI ( O M P - U U C I O N C O \ SI ¡? \ L M

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SCFI-2005, Instrumentos de Medición-Sistema para Medición y Despacho de
Gasolinay Otros Combustibles Líquidos-Especificaciones, Métodos dePrueba y
de Verificación,27deseptiembre de2005

84 kft-
V V¡LAtlOM)i IOS \< HK>Sf íiOM» í \ ! . ¡ S T x ( IO\ DI.fUSOi iS\ X Si f OMl'\BAÍIQ\(. 0> Si;

APÉNDICE

85 >&
CO
s I
O
O.
n
O
o
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p'
Co
OS s PLANTA GENERAL DE CONJUNTO

o -é- -<\h <h


a
n
c:
es Riü
O
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PD
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CACHADA LATERAL DE CONJUNTO


V\ H A f l O N D h I O S \ ( MXOSHJQSI>l l.'S XI S T U I Q M i L C.lSOi ¡^.A. Ir s i 1O M P U Í A Í IOS ( ()N SI SX1.MT XS

Inventario deMaquinaria vEquipo

$ t 1 10 . . _00% _ _•_ .
GUILLERMO MUNGUIA T I P O S * ) MODELO B024X4-B CON SERIE
NUMERO CP-01672, CON CHASIS TIPO D.PARA DOS
PRODUCTOS, DOS COMPUTADORES. CUATRO DISPLAYS
11100i002EUA¡ 1 DISPENSARIO PARA DESPACHAR GASOLINA MARCA £,663 40 $1110 $74.185 74 5C 2 00% 2 00% $84.57174 $000 12 00 400 033 100 100 1001 100 067 I $«4 57174
GUILLERMO MUNGUIA TIPO8 * 1 MODELO B034JC4-B CON SERIE
NUMERO CP-01671. CON CHASIS TIPO D,PARA DOS
PRODUCTOS, DOS COMPUTADORES. CUATRO DISPLAYS
Í11001DQ3EUÁ! 1 DISPENSARIO PARA DESPACHAR GASOLINA MARCA $6,683 40 $ 1 1 1 0 $74,185 74 5C 2 00% 2 00% $84,67174 $000 12 DO 400 033 100 100 100 100 0 67
GUILLERMO MUNGUIA TIPO 8 * 1 . MODELO 8024i«-B CON SERIE
NUMERO CP-01669. CON CHASIS TIPO D PARA DOS
PRODUCTOS DOS COMPUTADORES. CUATRO DISPLAYS
111001004EUA 1 DISPENSARIO PARA DESPACHAR GASOLINA MARCA 6,683 40 111 10 $74.186 74 5C 5 00%, 200% 2C $84.571 74 $000 1200 400 033 100 100 100 100 067s $84 57174
GUILERMO MUNGUIA TIPO 8 * 1 . MODELO 8CI34WB CON SERIE
NUMERO CP-01674 CON CHASIS TIPO D PARADOS
PRODUCTOS DOS COMPUTADORES CUATRO DISPLAYS.
1110Ü1005EUA 1 DISPENSARIO PARA DESPACHAR GASOLINA MARCA $6.68340 $1110 S7418674 500% 50O%| 2 0 0 % 2C $84 571 74 SO 00 12 00 4 00 033 1 00 100 100 1 00 067 S84.57Í74
GUILLERMO MUNGUIA TIPO 8X4. MODELO 8024*1B.CON SERIE
NUMERO CP-01670. CON CHASISTIPO D,PARA DOS
PRODUCTOS. DOS COMPUTADORES CUATRO DISPLAYS.
1110Q10O6EUA 1 DISPENSARIO PARA DESPACHAR GASOLINA MARCA 6,68340 $11 10 $74,18574 5.00% 600% 200% 200%< $34 57174 300 1200 400 033 100 100 1 08"" 067 $84.571 74
GUILLERMO MUNGUIA TIPO 8*1 MODELO 802418-B CON SERIE
¡ NUMERO CP-01673. CON CHASIS TIPO D PARA DOS
PRODUCTOS DOS COMPUTADORES. CUATRO DISPLAYS
111003W7EUA 1 SISTEMA DE RECUPERACIÓN DE VAPORES MARCA HIRT $249,27600, $100 $249 276 00 3C 3 00%, 200% 100% $27171084 $000 1200 400 033 100 100 100 S271 710 e
CONSISTE EN PROCESADOR CENTRAL. PARODE
EMERGENCIA TABLERO. MANGUERAS. BREAK AWAYS
MANGUERITAS COAMALES PISTOLAS. VÁLVULASDE
1110Q20O8EUA I SISTEMA DE CONTROL VOLUMÉTRICO Y MONFTOREO DE $13,43758 $11 10 $149,15714 300% 300% 200% 1 0 0 % $16258128 $00O 1200 4 00 033 100 100i 100 1 OO 067 .162,58128
TANQUES COMPUESTO POR CONSOLA DE MONTOREOTLS350
PLUS CON IMPRESORA INTEGRADA MODELO 84929CTI22
MODULO [NTEHFASE RS232 PARA COMUNICACIONES MODELO
111002O09EUA1 1SOFTWARE PARA CONTR0LV0LUMETRICO Y 5,454 30 $1110 $60,54273 300% 300% 200% 1 00% $65,99158 $000 600 400 0 27 100 100 1001 101) 073 $65 99158
ADMINISTRACONDE LAESTACIÓN DE SERVICIO PARA
PROCESAMIENTO DE DATOS YCOMUNICACIÓN CON
DISPENSARIOS YSISTEMA DE M0NITOREO DE TANQUES
H1O020ÍOEUA 1CARBON CONCAPACIDAD DE 45000 LTS DEFORMA $510,20900 $100 $51020900 5 00% 3 00% 200% 1 00% $56633199 $000 2000 400 027 100 100 100 100 073 $666331
CILINDRICA CON UNAS MEDIDAS DE9 17MDE LARGO X 2 50
M DEDIÁMETRO

87 y&
US Xf I Q S D I I D S X< l i ism i W I S T x< io\ui t.\.soii-*.! si c o w x i i u i o x i o s s i S M M ys

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1 CARBON CONCAPACDAD DE45000LTS DEFORMA 5 00% 3 00% 2 00% 100% $566 33199 $000
• •
" ^_ * •

CIUNDRCA CONUNAS MEDIDAS DE9 17M DELARGO X2 50
M DE DIÁMETRO
111M2012EUA 1 TANQUE DEALMACENAMIENTO REALIZADO ENACERO AL DO J460265 00 5W » 300% $51089415
CARBON CONCAPACDAD DE 40,000 LTS DE FORMA
CILINDRICA CON UNAS MEDIDAS DE8 156 14M DE LARGOX
111O02O13EUA 1 CARBON CONCAPACOAD DE 20000 LTS DE FORMA 28240 $1 00 $282282 40 $313333 46
CILINDRICA CON UNAS MEDIDAS DE4 65 M DE LARGOX2 45
M DE DIÁMETRO
$220 00000 0 73 $244200 00
1 ALMACENAMIENTO A GRANEL DEGASOLINA A LOS
DISPENSARIOS___
111002015EUA _1 SISTEMATJEJRAMPADE GRASAS
111002016EUA" 1 CIRCUTTOCERRADO DE TELEVISIÓN COMPUESTO POR SEIS
111002017EUA 1 PLANTA DE EMERGENCIA MARCA PRONTO POWER DE20 KW_
111002018NAL I COMPRESOR DEAIRE MARCA GUILLERMOMUNGlí DE5 HP
111002018EUA 1 TABLERO DEDISTRIBUCIÓN PARA ELSISTEMA DE LUZY
1110OÍO20EUA 1 SISTEMA NEUMÁTICO PARA CORREO ENCAP5ULAD0 DE TRES
111003021EUA 1 SISTEMA DE SONDO AMBIENTAL FORMADO POR UN
1 EQUIPO DE COMPUTOMARCA COMPAQ COMPUESTO POR
113003022EUA
1 IMPRESORA LASERMARCA LEXMAR MODELO E210 CON
113003023EUA
1 ESCRTORK) SEMIEJECUWO MARCA PM STEELE REALIZADO
112003024EUA
1 SILLÓN EJECUTIVO REALIZADO EN ESTRUCTURA METÁLICA
1I2003Q25EUA
1 SILLÓN PARA VISITAS FUO REALIZADO ENESTRUCTURA DE
1I2003026EUA 1 SILLÓN PARA VISITAS FUO REALIZADO ENESTRUCTURA DÉ
112003027EUA 1 CREDENZA REALIZADA ENMADERA MARCA PM STEELE CON
112OQ3028EUA 1 ARCHICERO REAIZADO EN MADERA DE TRES GACETAS
1120Q3029EUA 1 LOCKER METÁLICO MARCA PM STEELE D i DOS GAVETAS
1120O4O30EUA 1 LOCKERMETÁLICO MARCA PM STEELE DE DOS GAVETAS
112004031EUA _ 1 LOCKERMETÁLICO MARCA PM STEELE DE DOS GAVETAS_
112004O32EUA 1ROCKER METÁLICO MARCA PM STEELE DE DOS GAVETAS
112004033EUA" 1 LOCKER METÁLICO MARCA PM STEELE DE DOS GAVETAS
112004034EUA " 1 l ! S 9 S ! M ] A I X £ M A R C A PM STEELE DE DOS GAVETAS
112004035EUA 1 EXTWTORESrjE_POLVO QUÍMICO4 5 KGS
112002036EUA 1 EXTINTORES DE POLVO QUÍMICO4 5 KGS

112002037EUA
112002038EUA 1 EXnNT0RESDEP0LVOOA)IMlCO45KGS
112W2039EUA J EXTINTORES DE POLVOOUIMICO 4 5 KGS ~
112O02O4OEUA* 1 EXTINTORES DE POLVOQUÍMICO 4 5 KGS
111002041EUA 1 LETRERO DE EXHBIOON REALIZADO EN ESTRUCTURA

88 ><ft
MEMORIA DECALCULO
COTIZACIONES

FECHA: 12ABRIL2007

PARA:SR.ALFREDOLARAGÁLVEZ

ANEXOENCONTRARA COTIZACIONES DELOSDISPENSARIO HONG YANGDELASERIE " » " ,LA

COTIZACIÓNPELCONTROLVOLUMÉTRICO,MONITC

MENCIONABA ES100% DEDUCIBLE.

ATENTAMENTE

GABRIELA GONZALEZ SON <tHOJAS, INCLUYENDO PORTADA

A T N . ALFREDO LARAGÁLVEZ
Import
Fecha ABRIL12-2007
Cotización No. GT-12-04-07-OF
MODELO DESCRPC10N P. UNITARIO P.TOTAL
CMD1687SK-GA44QC DISPENSARIO MARCA HONGYANG P4 I.CARA 2PRODUCTOS,DOS CONPUTA-
(CHASISTIPOD) DORES,CUATRO DISPLAYS,CUATROMEMBRANASDEDIGITADO,CUATRO MEDI-
DORES,CUATRO MANGUERASDE3/4-,CUATROPISTOLAS AUTOMÁTICAS OE3/4"
CAPACIDAD DE60LTS PORMINUTO. * 6.68140
MENOS DESCUENTO ESPECIAL DEL 7.3% í 6.195,51 t 37.17

PRECIOS:TODOSNUESTROS PRECIOS SON NETOSYSE REPERCUTIRÁ EL I.VA, VSONENUJS. DÓLARES,POR MERCANCÍA PUESTA
L.AB. ENCIUDAD DE MÉXICO,ESTOSPRECIOS NOINCLUYEN FLETE,MANIOBRASNIMANODE08RA OMATERIALES DE INSTA-
LACIÓN,LACONEXIÓN DELOSDISPENSARIOSYSUCONFIGURACIÓNTENDRÁN UNCARGO ADICIONAL.

NOTAS: ESTAMOS REFLEJANDOUN DESCUENTOESPECIALDE7.3 %SOBRENUESTRO PRECIO DE LISTA

SEREQUERECONTAR CONINSTALACIÓN FlSICA HIDRÁULICA YELÉCTRICA PARA LA CONEXIÓNOELOS DISPENSAMOS

CONDICIONES DEPAGO:50%DEANTICIPO CONSUPEDIDO YELRESTO CONTRA ENTREGA

TffOaECAMBIO:PARARECEPCIOMDEPAGOSEL DEVENTANILLABANCARIA DELDÍA ENCÓJESESEAPUQUFSU PARO. —

TIEMPODE ENTREGA:INMEDIATA DEPENPENDO DELAS EXISTENCIAS OPE30A45DÍAS APARTIRDELARECEPCJOM


DELANTICIPO , , -, _-
f * « / • g_4H"UJJ* 2s'7
JAME MORELOS ZARGOZA E.
DIRECTORGENERAL
CONTACTO:GGT
PETROL¿IMPORT SJV.DE C.V.
ACORPADA.79/ www.fwtrobnpnrt-coni
COÜSANJO^.JjreuTÍGElSTES '..?. TEL&5598323$ 559844S3 55983073.
MÉXICOtiJF.03M0 FAX. 5 5 ^ 6 4 2 55*83073.(toM> :

89 > &
Petrol
A T N . SRALFREDOLARA CALVEZ
import
PRESENTE
Focha ABRIL 12-07
Cotización No. OMMIMT
DESCRIPCIÓN P.UN1TAR» PJlEl
MODELO
$ 2581,01 2.
849290022 1 CONSOLA DEMONITOREDTLS350PLUSCON IMPRESORA WTEGRADA
329382001 1 MODULOINTERFASERS232 PARA COMUNICACIONES S 378,01
S 502,25 2.
329356002 4 MODULOINTERFASEP/SONDASCON4 ENTRADAS
$ 1085,50 5.
846390 4 SONDASPARAGASOUNA(9,10,11Ó12PIES)-109o-110o-111<>-112MAGNOPi.US
846400-010 A ESTUCHESDEHSTAUCI0NPS0NDADEGASOUNAIIA6NOPLUS
í 210,65

329358001 1 MODULOINTERFASEDE8ENTRADASPARA LÍQUIDOS


s 786,82
GEMSLS15» 10 SENSORUNIVERSAL PARADISPENSARIOS EINTERSTICIAL
$ 110,01
S/N 4 KHCONADAPTAD0RBEALUMINIOPARASONDA
% 54,51
t 32,01
131202092» 4 ESTUCHEPARASENSOR INTERSTK3AL 13
TOTAL

PREClOSiTODOS NUESTROSPRECIOSSONNETOSY SEREPERCUTIRÁEL I.VA, Y SONENUS.DÓLARES,POR «ERCANCJAf


PUESTAL A B . ENCIUDADDEMÉJOCO,ESTOSPRECBS NOINCLUYENFLETE,MANIOBRASNIMANODEOBRAOMA
TERIALES OEIHSTALACIOH.

VIGENCIADECOTIZACIÓN: M D l A S
JAIMEMORELOSZARAGOZA EICHELMANN
D«ECT0R61NERAL
CONTACTO:GOT

90 * &
VALUACIÓN ÍW.i.os-\ct ¡vos i¡.ios,m. \ \.\ rsr.wms BECASOI,I\,\. YSI:CXIMP-VKAOÓNfO?Ñ..S.!:S,„VIÍ;\TAS

Petrol r^
A m SR.ALFREDOLARAGÁLVEZ
Import * ^
Fed» ABRIL12-07
CotizaciónNo. GT-04-1Ü-07
MODELO DESCRIPCIÓN P.UNITAMO P-TOTAL

1 SISTEMADERECUPERACiOHDEVAPORESIiMRCAHRTCONSISTENTEEN:
PROCESADORCENTRAL,PARODEEMERGENCIA,TABLERO, MANGUERAS,
BREAKAWAYS,MANGUERITASCOAXIALES,PISTOLA5,VÁLVULADEPRESIÓN U.5.DLS.
VAClO,MANÓMETRODECORRECCIÓNLECTURASYOPERACIÓN 11.382,00 I 21-M2»
ESTACOTIZACIOK ESPARA24MANGUERAS
MN,
1 PROYECTOEJECUTIVO í 2S.0HM
1 IN8TALACIÓN0E3ISTEMAHIRT « 22.MDJ»
1 PRUEBASDELSISTEMAHIRT.HERMETiaDAD.CAiDASETC... * 7.MLM
1 PRUEBADEPISTOLAS S í.130,00
1 CAPACITACIÓNENOPERACIÓNDELSISTEMAHIRT $ 3-BW.BO
1 INSTALACIÓNDELPAROAUTOMÁTICO S M N ^ I

PRECIOS:TODOSNUESTROSPRECIOSSONNETOSPORMERCANCÍAPUESTAPORMERCANCÍAPUESTAL A B .ENCD.DEMÉXICO,Y
LOSMISMOSNOMCLUYENFLETE,MANIOBRASNIMANODEOBRAOMATERIALESDEINSTALACIÓN
PARALOSPRECIOSCOTIZADOSENDÓLARES,ELTIPODECAMBIOQUESEAPLICARAPARAELMOMENTODEPASOSERÁELDE
VENTANILLABANCARIAVIGENTEELDlAENQUESERECBA ENFIRMESUPAGO
LCSPRECIOSNOIHCLUYBHLVA.

CONDENES OEPAGO:5 8 *M ANTICIPOCONSUPEDIDOYEl HFSTOCONTRAENTREGA


waEWCwnecoTgACiOH: H O I A S
TIEMPODEENTREGA: INMEDIATA

NOTA: ELSISTEMADERECUPERACIÓNHASTECHQUETIENESUESTACIÓNDESERVICIOSISEPUEDEADAPTARANUESTROSDISPEN-
SARIOSHONGYANO.PERONa SABEMOSSIENECOLOGÍALOAPRUEBENYQUETIPOOEREQUffilTOSSETENGANQUECUMPLIRPARA
HACERLAMODIFICACIÓNENSUESTACIÓN. , -, - .

JAIMEMORELOSZARAGOZAEICHELMANN
CONTACTO:GGT DIRECTORGENERAL

Petrola
ATN. SRALFREDOLARAGÁLVEZ
PRESENTE
impon
Fecha ABRIL 12-07
Cotización No. GT-12-04-07
MODELO DESCRIPCIÓN P.UNITARIO PMETO

84S29MB2 1 CONSOLA DEMO«TOREO TLS350 PLUS CON IMPRESORA INTEGRADA 2581,01 2.981,01
329362001 1 MODULO INTERFASE RS232 PARA COMUNICACIONES 378,01 378,01
329356002 4 MODULO INTERFASE P/SONDASCON4ENTRADAS 502,25 2.009,00
S46390 4 SONDASPARAGASOLINA<9,10,11Ó12PIES)-109o-11Do-111O-112MAGNOPLUS 1.285,50 5.142,00
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ESPECIFICACIONES TÉCNICAS PARAPROYECTO YCONSTRUCCIÓN DEESTACIONES DESERVICIO EDICIÓN23SS PLANO2


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ESPECIFICACIONESTÉCNICAS

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ESPECIFICACIONES TÉCNICAS PARAPROYECTO YCONSTRUCCIÓN DEESTACIONES DESERVICIO EDICIÓN2006 FLAN06


GERENCIA DEVENTASAESTACIONESDESERVICIO ENERO2005

ESPECIFICACIONESTÉCNICAS

Modulo deAbastecimiento con Gabinete para Embarcaciones Mannas


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ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

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ESPECIFICACIONESTÉCNICASPARAPROYECTOYCONSTRUCCIÓN DEESTACIONES DESERVICIOEDICIÓN2006 PLAN015


GERENCIA DEVENTASAESTACIONESDESER\ICIO

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ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

Fatíonen techumbre

Faldónyremateinferiorcóncavoentechumbremenora090metros

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(Pechopaloma)
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traslucido,quellevaungabinete
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sepodráinstalar ungabinete
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Acotacionesenmetros

ESPECIFICACIONESTÉCNICAS PARAPROYECTO YCONSTRUCCIÓNDE ESTACIONES DESERVICIO EDICIÓN208


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? E¿ NlUEi. £J P E R Í 3 R Ü E L A £ _ A P A £ - £ L O S REGISTROS GUEGARA ? i < t W (1 ?A f i f t l f i A £ = L WltfÉ _A3YA G E V T E EEL PJSO T=¿*fc1&ÍAKí
?* T J i í S L * TVBERLAS Q Ü £ í i P 5 J C E , « EL C O U T c f l E D C f l DÉBEfiArs TEHEP £ E i U * í ) 0 & ES F L E r l 3 LÉ5 ^ A P A MANTENER LA h E a H É T I C C A D DEL S I S 7 S & A
* =H LAS TUBERÍAS D E P O C 0 Ü C T 3 £ E D O S EP f t ^ E Ü SE 3 E J A S Í CNSTALA3A U Ü A ASOPLAM P A D E D l ? U E B A s £i EL INTEffSGlí D E L C 5 £ & J ' E I ¡ E E ü * ¡ E 5

ESPECIFICAC10TSSTÉCNICASPARAPROYECTOYCONSTRUCCIÓNDEESTACIONES DE SERVICIOEDICIÓN2GC6 PLANO2!


3ERENCJAC£VENTASAESTACIONESOE SERVICIO ENERO2GÜ6

112 >Ó*
VAIXAOON DF.LOSACTIVOS FIJOS DF.UNAF.S'i'i >i;<; Asoí INA, Ysrr.'i 1!'ARAO0N COS SI'SVENTAS

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

Instalación deTanques (1)

LOE*TUR" DE

SOTAS:
EN FOSA
M*MPtóTE-*>.
TISOSPDCtESAOlSLiS
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9hÍAiWSB!RSitON£$* l TÍJOlí.
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SSSA*BAJOINfUOiCKWos.fsanwwra.
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VIS»O-MUKTIWOf«SCaSTC.
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ATODOLOHBOC OS&. JÍJiffiJÍ ¥ HASTA
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(CUANKINOSÍCCMS. C E U o«avíraose « a t
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S l«LEAOÉOTE*ÍÍ. pecivaKj
T.S.ÍSWSOSBE-

DETAUS CEANCLAJECETA.*KWES
8CBHS TEfSÍENO KATURAL

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS PARA PROVECTOYCONSTRUCCIÓNDEESTACIONES DESERVICIO EDICIÓN2006 PLANO22

GERENCIA DEVENTASA ESTACIONESDESERVICIO ENERO2EK¡6

113 v&
V M L \ t ION ' i l \ O S I-UPSW i.\ <.I-ST\C ION Til GASPS \AA 1 M f QMP\KA<J «siTstrNi\s

ESPECIFICAaONES TÉCNICAS

Instalación de Tanques (2)

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Í C í UriüMDO « a *
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?AMA C A Í A

ESPECIFICACIONES T É C N I C A S P A R A P R O Y E C T O YC O N S T R U C C Í O N D EESTACIONES D E SEI E D I C I Ó N 2006 P U N O 23

GERENCIA DE V E N T A S A E S T A C I O N E S D E S E R V I C I O ENERO 2006

114 >&
\ SSI Vf KIN DF IOS \ ( T I \ O S r ¡ I O s O r i N W S ] VSÓNDFGASÜi ¡NA, \ M <O M P M I U I O N C O N M S\FIST\-<

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

PozosdeMonitoreoyObservación

tE^-s-^nvniarm'A

NOTAS
* .JÍiIKF"^:A£TM<7íSCH¡.«jaCCOiE
3 Í « H03CÍ3A. D= a O B U K ! 131POSJIU'-IQ
ACBIC M S E L W 1 E Í J B í t H a E .
MAITSIALBESELLS«OÍ1.EKTF

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ALGl i d ^ l J O 1¿JO,
TUiCÍ

Tfr<W W^BIOw BuWSlQC .,-

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS PARA PROVECTO YCONSTRUCCIÓN DE ESTACIONES DE SERVICIOEDICIÓN 2006 PLANO 24


GERENCIA DEVENTAS A ESTACIONES DE SERVICIO EMERO 2006

115 vil
VÁLtACJÓNDF I.OS ACTIVOS FIJOS DF.I'VA KSTACIÓN DF.CASQUINA, VSV C( t'CON'SI "SVENTAS

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

Detalles

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ESPECIFICACIONES TÉCNICAS PARA PROYECTO YCONSTRUCCIÓN DEESTACIONES OESERVICIO EDICIÓN 2006 PLANO 25
GERENCIA DEVENTASA ESTACIONES DE SERVICIO ENERO 2006

116
VALLACHKV DF,I.OS ACTIVOS f ü O S t>}',i.SA LSTACIÓN l)F.GASOLINA, VSI COMPARACIÓN CON Si ¡i VL.S'i'A1

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

TanquesSuperficialesConfinados

j.~-se -.»£...—«BuaE —.4-*—u*i*i«"f -..^„* Ül

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•WAS... .. „

MíRCCECOOTEI*3Qft

4.

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I OM&Jt/H tO». UJS «FO¡l3mS Í Í M
Esn>uL/H i o s c i ñ ó o s a - a s t .
« » ao« ' UFO * P B » C E w ; *sf
COM3CON LO 0 « : » > C « l A S ESPIÉ*
FBMOHES tÉONKWSOEW > flfi-
. A K h S í A CC*BEa í i a E r i u s IANOJCC
S U P E »a t t e s c o w m a n na B E Í H A *
T « m O » E B . t E « J ! B t C mruRíL rWiWA-
wejtE=GUP«n*tK¡r tosnjwsNTCB ES-
TWjonawiís OSEÍACOMFOIIHEN te est-
CULVW DE T*LV*H£A*OJÉ M C A * « -
ai™»ranuoioswrx'xrt " i m o w
ÍCOTAOÍHEB £KC&ÍT&STRM

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS PARA PROYECTOY CONSTRUCCIÓN DEESTACIONES OESERVICIO EDICIÓN 2006 PLANO 25
GERENCIA DEVENTASA ESTACIONES DE SERVICIO ENERO2006

117 >CÍV
V.AIXACiÓN l>H i,OS A<"1¡VOS j ÜOS l>l. i NA CSI1ACIÓN DE C\S01,¡N:A. VSTCOMPARACIÓN CON SI'S VENTAS

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

Tanque Superficialcon SistemadeLlenado R&mota


yDispensarioAdosado a/Tanque

(OHTfWOW!B>J!»
fLCWKwci*
U£"OOBB/CTO

CIKrE3-B'

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS PARA PROYECTOY CONSTRUCCIÓN DEESTACIONES DE SERVICIO EDICIÓN 2006 PLANO 27

GERENCIA DEVENTASA ESTACIONES DE SERVICIO ENERO 2006

118 ><^
VALLACIÚN,- DF.LOS ACTIVOS FIJOS DF.1N\ E S T U I Ó N DE GASOLINA. VM"COVIPAKACION CON jSfjS VENTAS

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

TanqueSuperficialcanSistemadeLlenadoenla
partesuperioryBombadeSucción Diretía

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS PARA PROYECTO YCONSTRUCCIÓN DEESTACIONES DESERVICIO EDICIÓN 2006 PLANO 2 8
GERENCIA DEVENTASA ESTACIONES DE SERVICIO ENERO20ÜS

119 > &


\ > I I U IONDfr IOS\( Ti\OSFUOS DF I N \ r S T \ C ¡ON OI CXSOI iN\ . \ Si C OM11\«\C ION CQN SISVIN l %.->

ESPECIFICACIONESTÉCNICAS

Tanque Superficial con Sistema de Llenado Remoto y


Dispensaría a Control Remoto con Sistema de Recuperación de Vapor

SISTUMMÍKKlflOt

ESPECIFICACIONESTÉCNICASPARAPROYECTOYCONSTRUCCIÓNDEESTACIONESDESERVICIOEDICIÓN2006 PUNO 29
GERENCIADEVENTASAESTACIONESDESERVICIO ENERO2006

120 yft
\)it,>noN[)f y ' E I \ O S H J O S DF1 N \ i S I ' ;ASOI IN\,-ysi cf)vip\R\(io\roNi-i.,s„ir\T\s

ESPECIFICACIONESTÉCNICAS

CisternaparaAlmacenamientodeAguaPotable

1
ENES

COUTE AA

8 «ETSDOSOEiOJ',
¡le V«.VU¡A3E00M?UE1T*

/ 1*2S1 S V/lVUtACHECK
IS V/lWtAMm3IJ#N
~rx> '«.wtAapTAsos
ALTUPRESÍÓll
C COlADOR^BRO-ffli
SOtOUMJi
«i i«RKÍtKO.TEABIERTA
TUSOMíCSHO
N Wt3. QEP.WBHW.

1. P A R A Í N S T A L A C r a i « S H D R Á U L I C A S S E USARÁ
T U B E R Í A D E C O B R E T I P O V Y C O N E X I O N E S DE
BRUNCfe SCU3ABIE H. SISTEMA DE
P R E S U R 1 2 A C I 0 N SE USARA CUATIDO SE T E N G A N
INODOROS D E F L U X Ü M S T R O O SERVICIOS D E
LAVADO Y LUBRICADO O CUANDO LO
D E F E R M t N E H_ P R O Y E C T I S T A .

TUEODECO»S ? L A C A P A C I D A D D E LTAIJQUE D E P R E S I O f i Y LA
B O k B A D E S U C C I Ó N S E R A D F ATCJFRflO A IO S
REQUERIÍIENTOS E>£ CA3A. E S T A C Ó N D E
SERVICIO

3 LAOSrAOCJAQ WÍHB-'A DE LAClOTCftUA ESTARÁ


nPTERMMSoa. C O R¡a. T I P O D E E S T A C I Ó H D E
SERVCIO DEAf¡t¡FR[>fi A If l INDICADO FNI i
SECCIÓN2 36.

4 LAS tJRAfeNSKJNfcS U t LA ORsTE*ÍNA SERÁN


DCTCRMINADAS POR. B-r-PÍOl-eCTISTA

ACOTACIONES FiiCB'irWFTROS

ESPECIFICACIONES T É C N I C A S PARA P R O Y E C T O YC O N S T R U C C I Ó N D EE S T A C I O N E S D ES E R V I C I O EDICIÓN 2005 P L A N O3 0

G E R E N C I A D EV E N T A S A E S T A C I O N E S D E S E R V I C I O ENERO2006

121 )<&
\ U.I ALION DI I O S U T F v O S n . l O S D r i N W S ] \ < ~ I Ó N D F < , \ S O I I N \ . \ M <.OMPSRXt ION ( ON S| S \ T N T V >

ESPECIFICACIONESTÉCNICASPARAPROYECTOYCONSTRUCCIÓNDE
ESTACIONESDESERVICIOVERSIÓN2006, SISTEMASDE CONDUCCIÓN
ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

Diagramo MecánicodeFlujo

=K S .„V/IWJIASWs1W[W I W 4 »

/ rt\SV>K[)-08

AÜTO-AMJf?

\ 1VSJ1-A \ TmWÍ'iM

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CÉLtíWL DE PSOTERMWADOD a
VStV-IASHJ-iíP^mi BSSB>>SliTOEEL NCOJLODÉ
SEKV!C!3

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS PARAPROYECTO YCONSTRUCCIÓN DEESTACIONES DESERVICIOEDICIÓN20Ü6 PLANO 31

GERENCIA DEVENTASA ESTACIONES DE SERVICIO ENERO2006

122 yfc
>\n\( IONpri os u iivc ; ION DF (, \SOi I ' f O M P t R ^ IQNCONSISMAT'

ESPECIFICACIONESTÉCNICAS

ConexióndeTuberíasyLíneasde Ventilación

VÁLVULASPAHAVENTEOS
DfcUASOUHÍB(U6HKOIA3) K e«MiJNAEKWXw r o a

DETALLE DEVENTEOS
DETALLE DE VENTEOS ADOBADOSALf DIHCIO
CON SOPOflTE METÍLICO IMBEPETOIENIK

NOTAS:
1.LATUBERÍAPRIMARIASERAPROBADAANTES 4 LAALTWMMINIMADEVENrreaSSQBfiEflSO
DESELLAR LATUBERÍA SECÜHDARIA. TERMINADO ESDE400MTS.
2. PARAELVENTEODEGASOLINAS SEUSARÁN S.S ILOS VENTEOS QUEDAN ADOSADOS AUNEDI-
VALVULAS PEPRESIÓN/VACIO. FICIO. LASVÁLVULAS IRAN A60CM, MÍNIMO
DESPUÉS DESOBREPASAR ELNIVEL MASALTO
3. LAALTURA DELASVENTILACIONES ESTARÁ
DEL EDIFICIO.
SUJETA TAMBIÉNALAS SIGUIENTES LIMITACIO-
NES. NOLOCALIZAR LASVENTILAS DENTRO DE. E SILASLÍNEAS OEVENTEO QUEDAN ADOSADAS
A UNEDIFICIO,SE FIJARAN CON ABRAZADERAS
-EDIFICIOS0 COLUMNAS DEEDIFICIOS. A LOSSOPORTES METÁLICOS. QUEASUVEZSE
•1 M T O DEELECTRODOS DENEON AC A J A DE FIJARAN ALEDIFICIO.
CONEXIONES. 7. SILASLINEAS DEVENTEO NOQUEDAN ADOSA-
-1 MTO.DESEÑALESELÉCTRICAS. DAS ALEDIFICIO, ENTONCES LOS SOPORTES
METÁLICOS SE FIJARAN AUNmJSO O ELEMENTO
•8 MTS.DESISTEMASOEAIREACONDICIONADO METÍLICO QUETENDRÁ CIMEfJTACSÓN INDEPEN-
YA>CALDERAS, DIENTE.
-3 M T S . 0 £ V E N T A N A S 0 P R O P I E D A D E S C O N H -
OUA9 S_ELCAMBIO DEDIRECCIÓN D iLASLÍNEAS DE
VENTILACIÓN SE KARA CONJUNTAS GIRATORIAS
•BMTS. OEÁREAS FRECUENTEMENTE OCUPADAS Y ÉSTAS DEBERÁN QUEDAR PORABAJO DELES-
POR PÚBLICO, EJEMPLO! CASETAS TELEFÓNI- PESOR DEPISO TERMINADO
CAS, SURTIDORES DE AGUA-AIRE, PARADAS
9. LAINTERCONEXIÓN DELASTUBERÍAS DE VENTEO
• E AUTOBUSES.
SE REALIZARÁ EN L ASECCIÓN SUPERFICIAL PARA
-1.50 MTS DEACOMETIDA, ACCESORIOS O CAJAS DUE QUEDE VISIBLE
ELÉCTRICAS. 10, ACOTACIONES ENMETROS.

ESPECIFICACIONES T É C N I C A S PARA P R O Y E C T O YC O N S T R U C C I Ó N OEESTACIONES OESERVICIO EDICIÓN 20C6 PLANO 3 2

GERENCIA DEVENTASA ESTACIONES DE SESVICIÍ ENERO2006

123 >¿¡k
VAIX.-U'Ti'rX DF.I.O.SAt TIVOS TUOS HE i:VA I.ST\l 'ION DFC.VSOI.1VV, V<U' CO VENTAS

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

Isométrico de Líneas ríe Suministro de Producto


y Recuperación de Vapores

VÁLVULA PABAVENTILACIÓN
DE GASOLINAS(VERNOTA11.

CONEXIÓNPARA RECUPERACÓN
DEVAPORESOEAtfTOTANQUE

ISOMÉTRICO

SIMBOLOGIA Y BOTAS

— U¡— TílSERfADSGASOLINA

p TUBERÍADE GASOLINA
PREMUM

„D TUBERÍAD6DIESEL

TUBERÍAD£RECUPERACIÓNDE
-B VAPORES

1-PARAELVEHTEOOEGAS1LNASEUSARAN
VÁLVULAS DEPRESIÓNIVACIO

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS PARAPROYECTO¥ CONSTRUCCIÓN DE ESTACIONES OESERVICIOEDICIÓN2006 PLANO33


GERENCIA DEVENTASAESTACIONES DE SERVICIO ENERO2005

124 >c^
V-MTHCiON DF.LOS ACTIVOS I M P S DF l'NA ESTACIÓN DF.G.\SOI,iNA. V M ' fmif'AKAfclONCON Sl'U VENTAS

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

Suministro deProductosyRecuperación de Vapores (Detalles}

•/•;.VIÍ/..II,;:M:7)IHIÍCM

_ .. AM3MMm& mz**i>mMj._m._..
O O Í B I : iiiASSVfeKSAi. {Sü€'i- !.«(#?Il¡?.¡I*?."*,

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ESPECIFICACIONESTÉCNICASPARAPROVECTO YCONSTRUCCIÓNDEESTACIONES DESERVICIO EDICIÓN2DD6 PLANOS


GERENCIA DEVENTASAESTACIONES DESERVICIO ENERO200

125 *fc
VALUACIÓN¡PELOS \COVOSFIJOSDF.IN\ EST\CION DF, GASOLINA. ¥f CON'íii.'SVrATAS

ESPECIFICACÍONESTÉCNICAS

instalaciónde Tuberías

j&n*¡x¡iX!Viwm

J Í••%%%•% iM -*-S

TiiNCiiHlA ?>ARAT-JS
fOPCBiOL,m NOT*H

'russiílA«:O:DAm OOTUBt>m

WHOTtS:

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I . uMs'naEKhK SEwoojüra geDSELESUBÉDNO « f a j a s e
I usajNcus'ramiTAOj. a LA?IS»ÍAtuW&M&SÍ
^KByplWTURCICJ, L í » WJUft4UJW»l»ftJH,
WTAKCCH EERHUCÍr

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i. tecrunwBsm

ESPECIFICACIONESTÉCNICAS PARA PROYECTOYCONSTRUCCIÓN DE ESTACIONES DE SERVICIO EDICIÓN2006 PLANO35


GERENCIA DEVENTASAESTACIONES DE SERVICIO ENERO 2006

126
.VAI.I;AC:IÓN DI:LOSA C ¡IVOS n . i o s OF.I N \ I ; S T \ C E Ó N I>F, G-ASOÜNA. Y s r C O M P \ R A C I Ü N C O NSVS VENTAS

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

Instalación de LíneasyCompresores para Aire

VSR. ~*~ CM» - h VJSft. i...

: tasA ce cíwcrcrra

O m W í E o n son TÍMOLE

UMjVíni.Wí

510 B€ LAS
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MbvuiAocOMPUMSTAc*a¡a»ís;

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J VtK!W3W!)E(E*!re£BaiAfl
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^ « « H E E T í C i ^ X SEWCIO.
I. ELra&aTJEsraiATLseínsíBíra.ífsii--
~ÍA¡XtXL SSíSTEETQ StCÍUAOE M »ÜL

3, EL Kfl.*iK' UíCfSMPRhígRÍS [Ü!(»¡/,MCN-


&MH>noons¡ser>i»Eou > ^¡x-sa&i&mti
SC58CM OSALTJIW,WNW«t»<SLJ"e)Aj-
« B S ? < » I OEMÍUNA
Atarricos

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS PARAPROYECTOYCONSTRUCCIÓN DEESTACIONES DESERVICIO EDICIÓN2006 PLANO 38


GERENCIA DEVENTASA ESTACIONES DE SERVICIO ENERO2006

127 > &


V A i X A q Ó N O U L O S A C I EVOSI LÍOS DE I¡NA LS'Í'AC ¡ÓN ¡>EGASOl .iNA. Y SI:C O W A I I ACIÓN f:ON S I S VENTAS

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

Detalles Típicospara Instalación de Drenajes

.&—a—fiv f*4-
I) A
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13 10

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í, WOIACIONES EN C£NrfU£lSC8.

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS PARA PROYECTOY CONSTRUCCIÓN DE ESTACIONES DE SERVICIO EDICIÓN2006 PLANO 39


GERENCIA OEVENTASA ESTACIONES DE SERVICIO ENERO20OS

128 >cíV
VAU,VfiÓN DF.I.OS ACTIVOS FIJOS DFl'NAF.ST\CK)N ¡IK GASOLINA, YSi <:OMI>AR\CIÓN CON SI'S VENTAS

ESPECIFICACIONESTÉCNICAS

TrampadeCombustible/ Grasasy Arenero

TUBOSEEÍfcJSÍ. CEiA VSHTEDCe


THKWPA36 CC^SJSTa.,

tLARSí S 1t* V T A ] < i (ISlfKI

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ESPECIFICACIONESTÉCNICASPARAPROYECTOYCONSTRUCCIÓNDEESTACIONESDESERVICIOEDICIÓN2Ü0G PLANO40
GERENCIADEVENTASAESTACIONESDESERVICIO ENERO20GS

129
VSi.I.Al.il.INOKLOS VCTIVOS FIJOS DErNAESTACSÓ.N DE GASOLINA. YSÜCOMPARACIÓN CON'SUS VENTAR

ESPECIFICACIONES T É C N I C A S

Trampa de Combustible / Grasas y Arenero

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i—: A' ' €3X3


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TRAWADEÍ

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fic.Nfg?To *gmrtn 1. ESTE PIANO APLICARÁ EN TC&A LA
F.EPLBLICA MEXICANA, EXCEPTO EN a
SISTRiTQ F S P S W l ,
t-rl-V
a LAT I B £ « A M L SISTEMA DCOFIEfiAJE
ACEITOSO SERA PE COICHETO.
FOUETILS10 DEALTA DENSIDAD 0DE
CU6LQUÍEK OTRO MATERIAL QUfc RESISTA
LA CORROSIÓN DFRESIDUOS ACEITOSOS
Y CUMPLA CONESTÁNDARES NACOHAL£S
eNTERMACOVAI.ES.
3 ACOTACIONESENCENTÍMETROS.

SPECIFICACIONESTÉCNICASPARAPROYECTOYCOfáSTRUCCION DEESTACIONESDESERVICIOEDICIÓN2006 PLANO

iERENCIA DEVEMTASAESTACIONESDESERVICIO ENERO20

130 V&
YAS.IMCiO.N HE LOS Af:TIVOS FIJOS HE UNA ESTACIÓN i>EGASOLINA. ^ St. (

ESPECIFICACIONES TÉCNICASPARAPROYECTO YCONSTRUCCIÓN DEESTACIONES


DESERVICIO VERSIÓN2006,
25
ESTRUCTURAS PARALAIMAGEN PEMEX
ESPECIFICACIONESTÉCNICAS

Estructuropara elAnuncio Distintivo Independíenle Elevado

ESPECFICACIONESTÉCNICASPARAPROYECTOYCONSTRUCCIÓNDEESTACIONESDESERVICIOEDICIÓN2006 PLANO47
GERENCIA DEVENTASAESTACIONESDESERVICIO ENERO 2006

1
PEMEX REFINACIÓN, México, http://www.ref.pemex.corn/files/content/EspTec2006P10braCiviI.pdf
131
VAl..r\C ION PL LOSACTIVOS FIJOSm i 1-NA FSTAf: I Ó \ OF.H A S O U M , VSI COMPARACIÓN CONSUSVENTAS

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

EstructuraySistemadeIluminaciónpara elAnuncioDistintivoIndependienteElevado

«muera M W B V O

S^
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ESPECIFICACIONES TÉCNICAS PARA PROYECTO Y CONSTRUCCIÓN DE ESTACIONES DE SERVICIO EDICIÓN2DQ6 PLANOt


GERENCIA DEVENTAS AESTACIONES DE SERVICIO ENERO 200S

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ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

Estructurapara elAnuncioDistintivo¡ndepemlientedePiso

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ESPECIFICACIONES TÉCNICAS PARA PROYECTO YCONSTRUCCIÓN DE ESTACIONES DE SERVICIO EDICIÓN 200S PLANO49
GERENCIA DEVENTASA ESTACIONES DE SERVICIO ENERO 2006

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ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

EstiucturaparaelAnuncioIndependienteAlternativo

.INSTALACIÓNELÉCTRICAOCULTA
ENELINTERIORDELAESTRUCTURA

•SOPORTESDESEGURIDAD

«EGISTROPARACONEXIONES
ELÉCTRICASDELSISTEMADE
ALUMBRADO

NMLKN»

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waruxmsmMETROS.

ESPECIFICACIONESTÉCNICAS PARA PROYECTO YCONSTRUCCÍONDEESTACIONES DESERVICIO EDICIÓN200G PLANO50


GERENCIA DEVENTASAESTACIONES DESERVICIO ENERO23GS

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ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

FaldónPenmetral

JüJXXS F H Q W A i ES ESQUÍA DERECHA

NOTAS:

LA CQLQCACIOfl E INSTALACIÓN DEL FALDÓN


SERÁ EH BASE A LAS RECOMENDACIONES DEL
FABRICANTE

LOS TRANSFORMADORES Y DEMÁS 60UJPO


REQUERIDO IRAN OCULTOS EN LA PARTE
INTERNA DEL FALDÓN.

LA ILUMINACIÓN DEL FALDÓN SERÁ INTEGRAL


CONTANDO CON TRES HILERAS
HORIZONTALES DE LÁMPARAS SLIM-LINE DE 73
IrV. CADA UNA, O UNA O MÁS HILERAS DE
LÁMPARAS SUM-LINEOEALTA EFICIENCIACON
SISTEMA REFLECTOR EN EL INTERIOR DEL
GABINETE.

• <2 ACOTACÍONES ENCENTÍMETROS.


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ESPECIFICACIONES TÉCNICAS PARA PROYECTO YCONSTRUCCIÓN DEESTACIONES DESERVICIO EDICIÓN 2006 PLANO 51
GERENCIA DEVENTASA ESTACIONES DE SERVICIO ENERO 2006

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ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

Soportepara SeñalamientosenAcceso

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ESPECIFICACIONES TÉCNICAS PARA PROYECTO YCONSTRUCCIÓN DE ESTACIONES DESERVICIO EDICIÓN 200S PLANO 52
GERENCIA DEVENTAS A ESTACIONES DE SERVICIO ENERO 2006

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ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

Soportepara SeñalamientosPreventivas

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ESPECIFICACIONES TÉCNICAS PARAPROYECTO YCONSTRUCCIÓN DEESTACIONES DESERVICIO EDICIÓN2006 PLANO 53


GERENCIA DEVENTAS A ESTACIONES DE SERVICIO ENERO 2306

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ESPECFICACIONESTÉCNICAS

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QBUSATORIO ÉM LA EST¡>CIÍ>« 3E
SERVICIOvs g U W W O S N POTRA SKR S N
ELMlWULO DE ABASTECIMIENTO O FIERA
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«13 SER PB misnifiLm m FWMSBLKS o
REFLEJANTES Y PODRA TBNÉR FO!W*VS
DISTWASALAS fMJEAQUÍSEHDIC*

AL¿AOO F H Í l C T A L ALZADQ L A ' E R A i . 3 ACOTACIONES fcNMETRQS


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ESPECIFICACIONES TÉCNICASPARAPROYECTOYCONSTRUCCIÓN DEESTACIONESDESERVICIOEDICIÓN2006 PLANO54

GERENCIADEVENTASAESTACIONESOESERVICIO ENERO2006

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ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

LuminariaenExterior

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ESPECIFICACIONES TÉCNICAS PARA PROYECTO YCOMSTRUCCION DE ESTACIONES DESERVICIO EDICIÓN 2006 PLANO55
GERENCIA OEVENTASAESTACIONES DE SERVICIO ENERO 200S

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ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

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NOTAS:
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•ESrratenal deldepósito ytapa será Doiietileno dealts densidad
•Elcolor serágris ^MS348C
•Podré incorporar gabinetes para colocaraccesonos utilizadosenlosservicios de lirrpieis de
parasnsss orevisión llantas y niveles deliqudos alos vehículos
•Pedía alojar ensuinterior bolsas fiara eldepositD debasura enlugar deltambof
•Pars Isimagen r!Mansfiiipl HAart» P«¡referirse alrartttnln 1f)M ManísidpOripranrinriola
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ESPECIFICACIONESTÉCNICASPARAPROYECTOY CONSTRUCCIÓNDEESTACIONES DESERVICIOEDICIÓN2006 PLANO 56


GERENCIA DEVENTASA ESTACIONESOESERVICIO ENERO2006

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