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UNIVERSIDAD PRIVADA ANTENOR ORREGO
FACULTAD DE ARQUITECTURA, URBANISMO Y ARTE
ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA
CURSO: TALLER DE DISEÑO ARQUITECTÓNICO 5
TÍTULO: FORMULACIÓN DE UN PLAN DE TRABAJO
DOCENTES: LI KUAN, LUIS ARMANDO
DAVELOUIS CASANA, PAULA FRANCISCA
ESTUDIANTES: GIL ARROYO GONZALEZ PAULO (33.3%)

JULCAMORO TEJEDO, LESLY (33.3%)
CASTAÑEDA LAZARO, ASTRID (33.3%)
COORDINADOR: JULCAMORO TEJEDO, Lesly

(ljulcamorot1@upao.edu.pe)
CICLO: VI
TRUJILLO- PERÚ
2019- I
INDICE
INTRODUCCIÓN………………………………………………………………………………………….…..…pag1
1.0 Marco conceptual……………………………………………………………………………………………pag.2

1.1Marco normativo……………………………………………………………………………………….….....pag.3
2.0Metodología……………………………………………………………………………………………….… pag.13
2.1Ruta metodológica………………………………………………………………………………………….. pag.13
2.2Cuadro de Análisis………………………………………………………………………………………..... pag.14
2.3Cuadro de recolección de datos………………………………………………………………………….. pag.15
2.4Cronograma…………………………………………………………………………………………………. pag.16
3.0Investigación Programática……………………………………………………………………………….. pag.17

3.1Antecedentes (escenario del problema de diseño) ……………………………………………………. Pag.17
3.2Objetivos del proyecto……………………………………………………………………………………... pag.17
3.3Diagnóstico situacional…………………………………………………………………………………….. pag.18
3.3.1Tipología, rentabilidad y sostenibilidad. ……………………………………………………………..... pag.18
3.3.1.1 Rentabilidad, sostenibilidad y optimización de Hospedaje. ………….…………………..... pag.21
3.3.1.2 Rentabilidad, sostenibilidad y optimización de Comercio. ………….…………….……..... .pag.44
3.3.1.3 Rentabilidad, sostenibilidad y optimización Oficina. ………….……….……………..... .…..pag.50
3.3.1.4 Rentabilidad, sostenibilidad y optimización de Centro de convenciones. ……………...... pag.59
3.3.1.5 Rentabilidad, sostenibilidad y optimización de Vivienda. ………….……………….…….... pag.67
3.3.2Análisis sectorial según rentabilidad y sostenibilidad ………………………………………….…….. pag.76
3.3.3Análisis y criterios de localización según rentabilidad y sostenibilidad………………..………….. ..pag.86
3.3.4 Análisis y selección de alternativa según rentabilidad y sostenibilidad …………………………... pag.87
3.3.5 Características, localización y dimensionamiento del proyecto………………………………….… pag.88
4.0El terreno……………………………………………………………………………………………..……. pag.96

4.1Descripción (planos y fotos) ……………………………………………………..……………………… pag.98
4.2Certificado de Parámetros Urbanísticos ……………………………………………………………….. pag.99
5.0Programa de Necesidades……………………………………………………………………………….. pag.100

5.1Los ambientes……………………………………………………………………………………………... pag.100
5.1.1Lista de ambientes y Cuadro de áreas. …………………………………………………………….... pag.100
5.1.2Cuadro Resumen de Áreas por zonas. …………………………………………………………...…. Pag.101
5.1.3Gráfico general de zonas ……………………………………………………………………………… pag.101
5.2Fichas de análisis espacio-funcional de ambientes. ………………………………………………..…pag.102
5.3Criterios cualitativos……………………………………………………………………………………..... pag.117
5.3.1Diagramas de relaciones (circulación, visuales, etc.) ……………………………………………… pag.117
a) Matriz de interrelación de zonas………..…………………………………………...................... pag.117
b) Flujogramas según usuario entre zonas………..………………………………………….......... pag.118
c) Flujogramas entre ambientes por zona y usuario………………………………………….….... pag.118
5.3.2 Matriz de Criterios Adicionales…………………………………………………………………………pág.120
6.0Bibliografía ……………………………………………………………………………………………….... pag.130
7.0Anexos: ……………………………………………………………………………………………………. pag.132
7.1Análisis comparativo de Rentabilidad ………………………………………………………………….. pag.132

7.2Análisis de Sostenibilidad Programática……………………………………………………………….. pag.134
7.3Análisis de localización de los terrenos ………………………………………………………………... pag.137
7.4Certificado de Parámetros Urbanísticos de los terrenos…………………………………………….. .pag.138
7.5Justificación de áreas y ambientes ………………………………………………………………………pag.147
7.6Entrevistas o encuestas realizadas……………………………………………………………………… pag.148
INTRODUCCIÓN
El documento presente está enfocado en solucionar y desarrollar un proyecto

arquitectónico planteado como una solución hipotética a un problema, en un sitio
y un contexto determinado.
Se pretende presentar y exponer un proyecto de máxima rentabilidad, que

cuente con presupuesto y/o costos, parámetros debidamente justificados
dependiendo de la complejidad y magnitud del proyecto y además considerar
variables de sostenibilidad, por lo tanto, esto se pondrá en evidencia mediante
todo el desarrollo de la ruta metodológica planteada, es decir mediante el
proceso de solución de diseño arquitectónico.
Esta investigación nos permite a los estudiantes de arquitectura, desarrollar

proyectos arquitectónicos completos, adquirir capacidades de orden, manejo y
entendimiento para conocer y satisfacer determinadas necesidades.
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1.0 MARCO CONCEPTUAL
RENTABILIDAD: La rentabilidad es la capacidad que tiene algo para generar suficiente

utilidad o ganancia; por ejemplo, un negocio es rentable cuando genera mayores
ingresos que egresos, un cliente es rentable cuando genera mayores ingresos que
gastos, un área o departamento de empresa es más rentable cuando genera mayores
ingresos que costos. En conclusión, la rentabilidad es un índice que mide la relación
entre la utilidad o la ganancia obtenida, y la inversión o los recursos que se utilizaron
para obtenerla.
FLEXIBILIDAD: En un sentido general, la flexibilidad es entendida como la capacidad
de algunos elementos o materiales para permitir modificaciones en su forma sin perder
su estructura esencial. Es decir que el material se puede moldear de una manera tal
que logra adoptar diferentes formas deseadas, pero en el momento que requiera
volver a su forma inicial, lo puede hacer.
PARAMETROS URBANISTICOS: Es un documento oficial que informa sobre los
parámetros de Diseño Urbano que regulan el proceso de construcción sobre un Predio
urbano y sirve como Norma Técnica que brinda seguridad a los proyectistas para el
Diseño de una edificación nueva o ampliación de una ya existente. Es requisito para
obtener una licencia de construcción, de edificación o de habilitación urbana.
SOSTENIBILIDAD: La Sostenible busca aumentar el bienestar social promoviendo un
consumo responsable, a través de un sistema financiero basado en empresas verdes.
Bien a través de la transformación de las ya existentes o creando negocios nuevos.
Su objetivo es reducir la pobreza y garantizar un desarrollo de calidad de las
generaciones presentes y futuras, sin comprometer la salud del planeta (sin consumir
más de lo que genera la naturaleza). Las energías renovables y la agricultura
ecológica son algunos ejemplos de la forma de producir que pretende.
MERCADO: Un mercado es un conjunto de mecanismos mediante los cuales
compradores y vendedores de un bien o servicio entran en contacto y acuerdan el
precio y la cantidad del mismo. Un mercado competitivo es un mercado con muchos
compradores y vendedores, que carece de mecanismos de control y en el que un
estrecho margen de precios se establece por lo que compradores y vendedores
deciden.
ANALISIS DE MERCADO: El estudio de mercado es un proceso sistemático de
recolección y análisis de datos e información acerca de los clientes, competidores y el
mercado.
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1.1 MARCO NORMATIVO
El marco normativo se refiere a indicar todas las pautas urbanísticas y arquitectónicas

que van hacer utilizadas en el proyecto, según el artículo 4 del Reglamento Provincial
de Desarrollo Urbano de Trujillo, dice que las diferentes Zonas de Reglamentación
Especial definen sus propios Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, los que son
aprobados de acuerdo a la normativa vigente e incorporados como Normas Técnicas
en el presente Reglamento.
Antecedentes:
 Gobierno militar (75) - Plan de desarrollo urbano
 Cambio de planeamiento (2006) – Plan nacional de desarrollo urbano para un
territorio para todos.
 Producto de los dos antecedentes anteriores (2016) – Acondicionamiento
Territorial.
Norma A 010
• Artículo 2: Excepcionalmente los proyectistas, podrán proponer soluciones
alternativas y/o innovadoras que satisfagan los criterios establecidos en el
artículo tercero de la presente norma.
 En conclusión, este artículo nos quiere decir que el fondo de todas las
exigencias de la norma, se puede plantear una alternativa siempre y
cuando este bien fundamentada.
• Artículo 3: Las obras de edificación deberán tener calidad arquitectónica.
En las edificaciones se respetará el entorno inmediato, conformado por las
edificaciones, en lo referente a la altura, acceso y salida de vehículos,
integrándose a las características de la zona de manera armónica.
En la edificación se tomará en cuenta el desarrollo futuro de la zona, en
cuanto a vías públicas, servicios de la ciudad, renovación urbana y
zonificación.
 Esto nos quiere decir que la arquitectura no solo tiene que ser estética,
también tiene que ser funcional
 La ciudad cambia- En el caso del centro histórico cambia, pero bajo
los patrones de la edificación existente, porque fue reconocido como
patrimonio y hay una ley que lo ampara.
3|Página
PARAMETROS URBANISTICOS
1. ESTRUCTURA URBANA
El área de estructuración se delimita por las características en la distribución y

tendencia de usos de suelo urbano mediante diversos indicadores:
Tipos de urbanización,
• Entorno urbano.
• Niveles de servicios.
• Aspectos ambientales, económicos y sociales.
Plano de la Estructura Urbana de la Provincia de Trujillo

El Continuo Urbano de Trujillo ha sido organizado en cuatro grandes Áreas de
Estructuración Urbana, aprobado por O.M. Nº 05-95:
• Área I: Área de Mayor Homogeneidad de Función.
• Área II: Área Homogéneas en Transición.
• Área II-A: Hacia una Mayor Intensidad del Uso del Suelo.
• Área II-B: Hacia una Mayor Heterogeneidad de Función.
• Área III: Área de Mayor heterogeneidad de Función.
• Área IV: Área de Características Especiales
En conclusión, según el plan de desarrollo urbano, establece al sector Centro Histórico
de Trujillo como un:
 Área de Estructuración I (conformada por las áreas urbanas y urbanizables
incluidas en el área central metropolitana (ACM).
 Un área de estructuración urbana se realiza en el momento de intervenir,
porque no se puede tratar de la misma manera a los diferentes asentamientos.
Fuente / Autor: Plan de Desarrollo Territorial (PLANDET
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2. ZONIFICACION
Artículo 99: Es un instrumento técnico normativo de gestión urbana que contiene el

conjunto de normas técnica y urbanísticas para la resolución del uso y la ocupación
del suelo, en función a los objetivos de desarrollo sostenible, a la capacidad de soporte
del suelo a las normas pertinentes.
Plano de zonificación del Centro Histórico Trujillo

Entorno Histórico Monumental ZRE-EHM: Zona donde se ubica un conjunto de
edificaciones y/o espacios que poseen valor artístico, intrínseco o son de interés
histórico, que es preciso restaurar, conservar y proteger por su importancia para la
cultura de la localidad. Asimismo, es la zona adyacente o de amortiguamiento a un
área intangible histórico-monumental, que es necesario normar para lograr su
desarrollo sostenible y su armónica relación con el patrimonio que amortigua. Estas
zonas ameritarán el desarrollo de Estudios Específicos que normen sus parámetros
urbanísticos, como por el ejemplo el Plan Maestro del Centro Histórico de Trujillo.
La capacidad del suelo implica la suficiente asignación de servicios públicos como

agua, electricidad, etc. y además la suficiente dotación de equipamientos.
Fuente: Curso Cap. Conceptos de Parámetros Urbanísticos

5|Página
3. COMPATIBILIDAD DE USOS
Artículo 1: El Índice de Usos determina la Compatibilidad e Incompatibilidad de las

actividades urbanas y/o establecimientos respecto a la zonificación del terreno,
señalado en el Plano de Zonificación General de Usos del Suelo Urbano. El cuadro
de Índice de Usos del Suelo Urbano puede ser modificado por el Alcalde Provincial,
mediante Decreto de Alcaldía, a solicitud de la Gerencia de Desarrollo Económico
Social y con la opinión favorable de la Gerencia de PLANDET.
Artículo 2: Para establecer los usos compatibles en cada zona, se aplicarán las
normas pertinentes de zonificación y el Índice de Usos del Suelo Urbano, consignado
en el Cuadro del anexo 1 de este Reglamento. Los usos compatibles que figuran en
el Índice están condicionados a cumplir con los Niveles Operacionales y los Parámetro
Urbanísticos y Edificatorios establecidos en el presente Reglamento, así como en el
R.N.E.
Plano de uso de suelo del Centro Histórico Trujillo

Niveles Operacionales: Es decir qué impacto tendrá el proyecto sobre la zona,
produce ruido, tendrá mayor flujo peatonal, etc. La correcta aplicación de los niveles
operacionales deben ser un tema de control urbano y no conformidad del proyecto.
Se tiene que establecer en qué situación se encontrara el proyecto:
1. Es el uso que le corresponde a la zonificación
2. Es un uso compatible a la zonificación
3. Es una solución mixta
 Establecida una zona, se considera como uso predominante y densidad el que
ya define, sin embargo, este no es el único pues existe los usos compatibles.
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4. LOTE NORMATIVO Y AREA MINIMA DEL LOTE
Lote normativo: Sirve de base para el diseño de las habitaciones urbanas y para la
subdivisión de lotes.
Área mínima del lote: Superficie mínima que debe tener un terreno urbano según el
uso asigando.
Un lote con área menor a la normativa y que colinda con lotes con edificaciones
consolidadas, se permitirá el incremento de altura predominante en dicho lote hasta
la altura predominante de las edificaciones de las manzanas en las que se ubica el
lote y la del frente, para lograr una unidad urbanística.
Articulo21: Lote minimo: Se norma el área mínima que debe tener el lote en caso de
subdivisión o de nueva habilitacion urbana, para beneficiarse de los parámetros
edificatorios que corresponde a su zonificación.
Artículo 22: Frente minimo: Para beneficiarse de los parámetros edificatorios que
corresponde a su zonificación, se considera a que da a la vía de mayor jerarquia el
que da al ingreso principal de la edificacion.
 Entonces como conclusión se puede decir que el reglamento (RATDUS)
reconoce la posibilidad de las caracteristicas de lote normativo o el frente
minimo en función a criterios de unidad urbanística.
Fuente: REGLAMENTO DE ACONDICONAMIENTO TERRTORIAL Y DESARROLLO URBANO SOSTENIBLE
(RATDUS- 2016).
5, COEFICIENTE DE EDFICACIÓN:
DEF. (2016): Factor por el que se multiplica el área de un terreno urbano y cuyo
resultado es el área techada máxima posible, sin considerar los establecimientos
techados, ni sus áreas tributarias.
RNE NORMA G 040
Área techada: Superficie y el área que se calcula sumando la proyección de los límites
de la poligonal del techo que encierra cada peso no forman parte del área techada:
• Los ductus
• Las cisternas
• Tanque de aqua
• Cuarto de maquinas
• Espacios de instalación de equipos
• Las cornisas
• Los Balcones, jardines
• Las cubiertas de Vidrio
El coeficiente de edificacion es un instrumento de planeamiento y control urbano que
permite regular la intensidad de uso de suelo.
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 A mayor cantidad de área techada se genera mayor actividad y por tanto mayor
intensidad de uso.
 Resulta justificado omitir del cálculo las áreas techada (estacionamiento,
pasillos, circulación general, etc.) destinadas a usos complementarios que
generan mayor actividad ayudan al menor desempeño de la actividad vivienda,
comercio o industria.
6. PORCENTAJE DE AREA LIBRE
El porcentaje de área libre es un parámetro urbanístico que tiene como definición

común en cuanto a su cálculo y delimitación pero que varía en su porcentaje y
aplicación según sea la tipología de zonificación y edificacion
Artículo 28.- Área Libre: Es el área no techada del lote. Se establece el mínimo
obligatorio como porcentaje del área total del lote. Está conformada por la parte no
techada de los retiros y por los pozos para acondicionamiento ambiental natural.
Dichos pozos están normados en el Artículo 19 del Capítulo II de la Norma BP-01 del
Título III del presente Reglamento, por lo que el Área Libre resultante del diseño puede
ser mayor al mínimo exigido. En edificaciones destinadas a uso mixto (vivienda y
comercio) no es exigible dejar el área libre en los pisos destinados a uso comercial,
siempre y cuando se solucione adecuadamente la iluminación y ventilación (ver
Reglamento Nacional de Edificaciones, Norma A.070, Capitulo II). En los pisos
destinados a uso residencial, será obligatorio dejar el área libre mínima según la
zonificación correspondiente.
2006: En los casos en que la altura de la edificación este indicada en pisos, cada piso
se considerará de 3m, en el caso que este fijada en metros y en pisos
simultáneamente tendrá altura en metros.
2016: Dimensión vertical de una edificación desde el punto medio de la vereda.
La altura total incluye parapetos superiores sobre el último piso edificado asimismo se
miden los pisos retranqueados.
Para la altura de edificación no se considera la azotea, tanques, casetas, etc.
Acotación- No interesa los pisos sino los metros, Esto quedo a la iniciativa local la
definición de las Alturas de edificación.
Las Alturas máximas no exceden los 18ml o las que defina el espacio que queda entre
edificación y edificación de frentes opuestos de una vía, 1.5(a+r) (reglamento de los
años 70).
 Textualmente no está normado, pero se puede asociar su necesidad
urbanística y edificatoria en referencia a los siguientes aspectos:
Obtener un paisaje urbano homogéneo en altura en los frentes que definan el
espacio urbano, lo que hoy resulta más evidente en las zonas de
reglamentación especial, como es en el caso del Centro Histórico o zonas de
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baja densidad o cuando se pedía retraerse progresivamente en los pisos
superiores desde la altura de observador de la vereda de enfrente o a 45°.
Fuente: Curso Cap. Conceptos de Parámetros Urbanísticos.
8. RETIROS
Artículo 27.- Retiro Municipal: Retiro, en general, es la distancia que existe entre el
límite de propiedad y el límite de edificación. Se establece de manera paralela al
lindero que le sirve de referencia. El área entre el lindero y el límite de edificación,
forma parte del área libre que se exige en los parámetros edificatorios. Las
Municipalidades Distritales establecen y norman los Retiros Municipales en sus
Planes Urbanos Distritales, considerando las siguientes referencias:
a) Los retiros para fines de ensanche y/o rediseño de Vías, son de obligatoria
exigencia para todas las Áreas de Estructuración en todos los frentes de lotes
ubicados en las Vías Metropolitanas, Radiales y Colectoras del Sistema Vial
Metropolitano de la Ciudad, estableciéndose: Avenida: 3.00 mts. Voladizos máximos:
0.75 mt.3*. Calles: 2.00 mts. Voladizos máximos: 0.50 mts. Pasaje: sin retiro Voladizos
máximo: sin voladizo.
b) La exigencia de los retiros delanteros o laterales para fines de ornato o composición
urbana varían según las Aéreas de Estructuración Urbana, de acuerdo a la siguiente
tabla:
Fuente: PLANDET 2012
Sector Centro Histórico de Trujillo como un:

 Área de Estructuración I (conformada por las áreas urbanas y urbanizables
incluidas en el área central metropolitana (ACM)
Norma 2014 Artículo 10.-El plan de desarrollo urbano puede establecer retiros para
ensanches de vía en que se ubique un predio materia del proyecto de edificacion, en
cuyo caso esta situación deberá estar indicado en el certificado de parámetros
urbanísticos y edificatorios o el certificado de alineamiento.
En el año 2016 Se elimina la mención expresa como finalidad de una exigencia de
retiro manteniendo el tema del aislamiento con una concepción alterna, que son de la
privacidad y la variable de seguridad.
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 De acuerdo con el área de estructuración en el Centro Histórico no te piden
retiro obligatorio, excepto en la av. España, lo que, si se da en otros casos
ejemplo el Golf, donde los retiros son usados para jardines, área verde.
Fuente: Curso Cap. Conceptos de Parámetros Urbanísticos.
9. ESTACIONAMIENTO
La normativa de estacionamiento es una de los parámetros que más modificaciones
ha venido presentando en concordancia a las características variables de entorno
urbano y socio económico.
Antecedentes:
2006- Superficie pavimentada con o sin techo destinada exclusivamente al
estacionamiento de vehículos.
2016- Área con o sin techo destinado estrictamente al parqueo de vehículos
Fuente: PLANDET 2012- Artículo 30.- Estacionamientos: Es el número mínimo de
plazas de estacionamiento que debe contar toda edificación obligatoriamente, dentro
del lote. Sólo en casos excepcionales por déficit de estacionamiento, los espacios de
estacionamientos requeridos, deberán consignarse en predios que se encuentren a
una distancia de recorrido peatonal, cercana a la Edificación que origina el déficit.
Fuente: PLANDET 2012
 En conclusión, la
responsabilidad de modular
estas variaciones y
compatibilizarlas se centra
básicamente en los planes
urbanos a nivel distrital
Fuente: Curso Cap. Conceptos

de Parámetros Urbanísticos.
10 | P á g i n a
10. DENSIDAD NETA
Artículo 24.- Densidad Neta: Es el Parámetro fundamental que establece la

concentración humana en las diferentes zonas de uso residencial de la ciudad, a nivel
de lote, en términos de habitantes por hectárea, como base para el cálculo del número
máximo de personas que pueden habitar en un lote de uso de vivienda, de los
equipamientos urbanos, de la dotación de servicios, del ordenamiento vial y de la ratio
de área verde por persona. La densidad neta también se aplica a lotes comerciales
compatibles con zonificación residencial, cuando aquellos sean destinados
parcialmente a uso residencial, de conformidad con los Cuadros N.º 1 y N°2 de la
NORMA ZUS.02, Capítulo XI, páginas 24 y 25. Para calcular del número máximo de
personas que pueden vivir en un lote residencial, se multiplica el área del lote -en
hectáreas- por la Densidad Neta establecida como Parámetro Edificatoria de la Zona
Residencial. Para calcular el número máximo de unidades de vivienda que se pueden
proyectar en un lote residencial, se divide el número máximo de personas entre el
número de personas por vivienda, de acuerdo a las siguientes relaciones:
• Vivienda de 1 dormitorio 2 habitantes
• Vivienda de 2 dormitorios 3 habitantes
• Vivienda de 3 o más dormitorios 5 habitantes
La Densidad Neta también se aplica en lotes urbanos de uso comercial, de acuerdo a
su compatibilidad con el uso residencial, establecida en El Reglamento. Las Zonas de
Reglamentación Especial de tipo Renovación Urbana, Densificación y
Reurbanización, establecen sus respectivas tolerancias de promoción a la
densificación.
Articulo 31.- La identificación de los usos del suelo y la compatibilidad con las distintas
zonas urbanas se efectuará, según el plan de desarrollo urbano, aplicando las
denominaciones contenidas en los cuadros.
En conclusión:
 Densidad Neta: Es el indicador resultante de dividir el número de habitantes del
proyecto propuesto entre el área de un lote urbano para uso residencial.
 Su aplicación es exclusiva para el uso residencial y Regulan la intensidad del
uso de suelo, vinculado al planeamiento del equipamiento la infraestructura de
servicios, vías de transporte, agua y desagüe, energía, y las capacidades
portantes del suelo.
 Es concurrente con el coeficiente de edificación.
11 | P á g i n a
NORMAS ARQUITECTONICAS
• COEFICIENTE DE EDIFICACIÓN: Factor por el que se multiplica el área de un

terreno urbano y cuyo resultado es el área techada máxima posible.
• AREA LIBRE: Es el área no techada del lote. se establece el mínimo obligatorio
como porcentaje del área total del lote
• RETIROS: Es la distancia que existe entre el límite de propiedad y el límite de
edificación. se exige en los parámetros edificatorios. las municipalidades
establecen y norman los retiros municipales en los planes urbanos distritales.
• ALTURA MÁXIMA: Es la mayor dimensión vertical de la fachada de la
edificación, cuando esta se encuentre en el límite del terreno o en el mínimo
del retiro.
• ESTACIONAMIENTOS: Es el número mínimo de plazas de estacionamientos
que debe contar toda la edificación obligatoriamente
NORMAS RNE
• A .030 HOSPEDAJE. -Clase: hotel (una a cinco estrellas), Apart hotel (tres a
cinco estrellas) -, hostal (una a tres estrellas) y resort (tres a cinco estrellas)
ecólogo y albergue.
• A-080 - OFICINAS. -El número de ocupantes de una edificación de oficinas se
calculará a razón de una persona cada 9.5 m2.
• A-020 -VIVIENDA. - Unifamiliar, edificio multifamiliar, conjunto residencial y
quinta.
• A. 070 COMERCIO. -SE analizará comerciales individuales (locales de
expendio de comida, combustible locales bancarios) y comerciales agrupadas
como (mercado, galería comercial).
NORMAS PARA DISCAPACITADOS
• PUERTA DE EVACUACIÓN: Vano que permitirá la salida rápida y eficiente tras

un acontecimiento que pone en riesgo a los usuarios. el ancho mínimo en
pasadizos será de 1.20m.
• RAMPAS: Es un plano inclinado, un elemento arquitectónico que tiene la
función de comunicar dos planos de distinto nivel, el ancho mínimo de esta
rampa será de 90cm para discapacitados.
• BAÑOS: Debido a su función deberán tomarse medidas, en este caso para
discapacitados, cambiara la altura del lavado, los inodoros, urinarios. también
se considerarán apoyos o pasamanos para facilitar el uso.
• PASILLOS: Un pasillo se define como un determinado conector de espacios y
de transición. el ancho mínimo requerido será de 1.50m para discapacitados y
contará con espacios de giro.
12 | P á g i n a
2. METODOLOGÍA
2.1 RUTA METODOLÓGICA
13 | P á g i n a
2.2. CUADRO DE ANÁLISIS
14 | P á g i n a
2.3 CUADRO DE RECOLECCIÓN DE DATOS
15 | P á g i n a
2.4 CRONOGRAMA
16 | P á g i n a
3.INVESTIGACIÓN PROGRAMÁTICA
3.1 ANTECEDENTES (escenario del problema de diseño)
Un Grupo Inversionista desea desarrollar un proyecto de negocios, vinculado a
la edificación y administración de un inmueble de usos mixtos, los cuales
pueden ser: Establecimiento de Hospedaje, Centro de Convenciones,
Comercio y servicios privados, Oficinas y Vivienda como uso complementario.
Para ello se cuenta con una inversión no mayor de $3’000,000. Además, se
tendrá que considerar una recuperación de capital inmediata, por concepto de
ventas de unidades inmobiliarias, de un mínimo de 15% y un máximo de 30%,
de la inversión inmobiliaria total. Se busca las mayores condiciones de
rentabilidad posible para el Grupo Inversor.
A dicho propósito se solicita a un grupo de arquitectos la elaboración de, por lo
menos, 2 propuestas de programación y su rentabilidad comparada.
3.2 OBJETIVOS DEL PROYECTO

 Objetivo General:
 Desarrollar y proponer un proyecto inmobiliario de usos mixtos teniendo en
cuenta una inversión no mayor a $3’000,000 y una recuperación de capital
inmediata, de un mínimo de 15% y un máximo de 30%, y así poder garantizar
y demostrar al grupo inversionista, las mayores condiciones de rentabilidad y
sostenibilidad del proyecto.
 Objetivos Específicos:
 Desarrollar un diagnostico situacional que nos permita establecer la tipología y
la localización del proyecto.
 Analizar las características de usuario y determinar los requerimientos para el
diseño del proyecto.
 Evaluar todas las normativas que competen al proyecto y así poder Aportar con
este proyecto al desarrollo del sector urbano donde se encontrara ubicado.
 Desarrollar un programa de necesidades que contengan los ambientes, las
fichas de análisis espacio-funcional de ambientes y finalmente criterios
cualitativos, debidamente justificados con la normativa y los análisis de casos
estudiados.
 Obtener un producto físico cuyas consecuencias sean las previstas en el
programa.
17 | P á g i n a
3.3DIAGNÓSTICO SITUACIONAL
3.3.1 TIPOLOGÍA, RENTABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD.
En este punto realizamos un análisis de las tipologías para determinar cuál es más
rentable y sostenible, y cuál de estas se encuentra dentro de las posibilidades del
proyecto, es decir que se pueda realizar dentro del rango de inversión de $3’000,000,
y que se pueda recuperar parte de lo invertido con la venta de espacios,
encontrándonos en esta situación realizaremos la rentabilidad de tipologías en zonas
del sector las cuales nos permitan analizar la tipología de usos mixtos de esta manera
poder cumplir con los requisitos del inversionista. Para ello realizamos dos preguntas
por cada tipología que son las siguientes:
1. Primero: Para desarrollar la pregunta ¿Qué tipología es más rentable?, se tuvo que
responder una serie de preguntas, como, por ejemplo; el área total de terreno, área
total construida, área en venta y alquiler, entre otras, estas preguntas se irán
respondiendo con el desarrollo del análisis de cada tipología, de esta forma finalmente
poder llegar a una conclusión cuál de las tipologías ofrece las máximas condiciones
de rentabilidad y sostenibilidad.
Para el análisis se contó con el instrumento de cálculo del anexo 5(cálculo de

rentabilidad), el cual nos ayudara a identificar nuestro indicador de tiempo de
recuperación y además qué tipologías está dentro de nuestras posibilidades, y dentro
de esas posibilidades que porcentaje de rentabilidad tiene.
2. Segundo: ¿Que tipología es más sostenible? Para la elección de los criterios se

realizó un análisis de sostenibilidad programática, el cual se encuentra en Anexo 2
En los cuales se clasifica los criterios de sostenibilidad de acuerdo a lo siguiente:
 Cuáles son los criterios que mantienen mi rentabilidad
 Que criterios aumentan mi rentabilidad
 Cuales hacen que disminuya mi rentabilidad
Entonces de acuerdo con esa clasificación se pudo seleccionar los criterios que se
van a estudiar en cada tipología: y son los siguientes:
EMPLAZAMIENTO:
A. LA CONECCIÓN A LA RED DE TRANSPORTE PÚBLICO ES ACCESIBLE PARA LOS
PEATONES Y LOS USUARIOS
Es urente reducir las emisiones de gases de efecto invernadero, producidas
por los medios de transporte en particular por los vehículos particulares. Los
transportes en automóvil (coche, camión) generan alrededor de 30% del total
de las emisiones. Por ello, deben privilegiarse los medios de transporte público,
si es posible de bajas emisiones de CO2, y sobre todo los medios de transporte
no motorizado.
Se puede considerar que un medio de transporte público es accesible si está
situado a menos de 400 metros de un edificio. Estos transportes, autobuses,
tranvías o metros, deben permitir un acceso cómodo a los servicios que ofrece
la ciudad el lugar de trabajo los comercios, los equipamientos culturales,
deportivos, sanitarios y administrativos.
18 | P á g i n a
B. SERVICIOS DE PROXIMIDAD EN EL ENTORNO INMEDIATO
Según la definición del desarrollo sostenible la igualdad de oportunidades, entre
las diferentes generaciones y las diferentes categorías sociales constituye un
factor de evaluación crucial de un proyecto. La accesibilidad a los
equipamientos escolares, así como a los servicios administrativos públicos, a
los comercios o a los equipamientos deportivos o culturales, garantizan tanto
la calidad de vida como la igualdad de oportunidades y, por consiguiente, la
paz social. Si la propuesta de edificacion no puede aprovechar servicios
existentes o previstos, en la mayoría de los casos es mejor renunciar a llevarlo
a cabo.
C. UN BUEN ASOLEO
El entorno cercano puede ser fuente de sombras proyectadas o de obstrucción
solar, debido a la orientación o a las alturas de los edificios y las distancias
entre ellos. La falta de asoleo de un emplazamiento puede tener consecuencias
sobre el uso. Un asoleo suficiente es indispensable tanto para favorecer los
aportes solares pasivos como para ofrecer confort y calidad de vida a los
usuarios.
PROGRAMA DE NECESIDADES
D. DIVERSIDAD DE USOS
La diversidad de usos a la escala del edificio o del barrio es un criterio
fundamental el desarrollo sostenible de la ciudad. La coexistencia en el mismo
barrio de diferentes usos (espacios de encuentro, trabajo, ocio, comercio,
educación o formación, etc.) permite minimizar la necesidad de desplazamiento
y, por tanto, reducir de forma considerable las emisiones de gases por efecto
invernadero. Minimizar los tiempos de desplazamiento, el riesgo de accidentes
y aporta un uso cotidiano a los espacios públicos y, por lo tanto, cierta seguridad
a los habitantes y usuarios de los diferentes edificios. En consecuencia, su
calidad de vida mejora considerablemente.
Un edificio puede integrar en su programa usos múltiples que mejoren la
calidad de vida de los usuarios,
E. IMPACTO SOCIAL DEL EDIFICIO:
Los nuevos usos inducen la llegada de nuevos habitantes o usuarios. Como
consecuencia la composición social del barrio puede cambiar. Pueden surgir
nuevas necesidades en términos de infraestructura o de usos
complementarios. Los nuevos programas refuerzan, agravan o por el contrario
mejoran una situación dada. La aparición de sectores de población diferentes
contribuye a la diversidad social y modifica el equilibrio del barrio. Hay que
considerar y modificar el conjunto de la “oferta urbana” con el objetivo de
aportar los nuevos servicios que los futuros usuarios del edifico que se está
proyectando necesitaran.
ESTUDIOS PREVIOS
F. ÓPTIMA ORIENTACIÓN DEL EDIFICIO
En cada zona climática, los edificios se orientan de distinta manera. El entorno
inmediato también es determinante de vistas, sombras proyectadas, etc.
En los países del sur, por lo general, se busca la orientación al norte, para evitar
un asoleo excesivo en ciertas estaciones. La orientación a sur permite
maximizar los aportes solares pasivos o activos.
19 | P á g i n a
ANTEPROYECTO:
G. UNA BUENA ILUMINACION NATURAL
Todo espacio en el que se permanece de forma prolongada debe disfrutar de
una iluminación natural satisfactoria en calidad y cantidad. Este requisito
responde a la necesidad de mantener un confort visual satisfactorio y a la de
reducir al máximo la iluminación artificial. La dimensión de las superficies
vidriadas debe optimizarse en función de la orientación de cada una de las
fachadas de las sombras proyectadas y de la profundidad de los espacios. Esta
es la razón por la cual las diferentes fachadas de un edificio no pueden ser
idénticas, aunque alberguen las mismas actividades.
PROYECTO
H. VENTILACION NATURAL DE LOS ESPACIOS
Las instalaciones que garantizan una ventilación mecánica de los espacios
generan consumos energéticos que pueden ser muy elevados. En el balance
térmico de un edificio de bajo consumo, la energía necesaria para la ventilación
mecánica puede representar un tercio del consumo. Si la ventilación natural no
puede realizarse mediante las tradicionales aberturas en fachada se puede
utilizar conductos de ventilación vertical equipados con espiradores estáticos.
La ventilación natural es también de particular importancia en las condiciones
térmicas estivales con el fin de refrescar los espacios por la noche.
Fuente: Pequeño manual del proyecto sostenible (Françoise - Helene Jourda)
En conclusión, estos criterios son algunas condicionantes que se tiene que tomar en
cuenta para realizar el proyecto, el proyectista tiene la responsabilidad de jerarquizar
y tomar decisiones selectivas que ofrezca las mejores soluciones al proyecto. Se debe
asumir la responsabilidad ya que las consecuencias negativas o positivas conciernen
únicamente al proyectista, a su proyecto y a su arquitectura.
Entonces luego de enfocar el análisis con esas dos preguntas
1 ¿Qué tipología es más rentable?
2. ¿Que tipología es más sostenible?
Procederemos a analizar cada tipología según su categoría para así obtener
conclusiones que nos lleven a la elección de la propuesta del proyecto:
20 | P á g i n a
RENTABILIDAD DE UN ESTABLECIMIENTO DE HOSPEDAJE
¿Cuál es la rentabilidad de un Hospedaje, según tipo y categoría?
El hotel y el hostal se encuentran rodeado de un medio ambiente, el mismo que tiene

gran influencia sobre su funcionamiento y que por tanto es de vital importancia
conocer.
De igual manera, cada hotel posee un grupo identificado de usuarios de sus bienes y
servicios, que son reconocidos comercialmente como un mercado que tienen
necesidades variables y, por tanto, requieren de satisfactores diferentes. De ahí se
deriva la necesidad de identificar a los grupos de personas que reúnen características
similares, para así diseñar un equipamiento que requiere cada uno de ellos o en todos
los casos poder concluir que al mayor grupo de personas no le interesa alguno de
estos.
Concepto de Hotel
El hotel es la unidad esencialmente turística básica, ya que cubre una de las
necesidades importantes del turista: El Hospedaje
El servicio de hospedaje ha evolucionado desde sus orígenes, cuando se limitaba a

ofrecer facilidades mínimas al viajero, actualmente, se brinda posibilidad de recibirlos
y atenderlos como huésped. Esta atención implica una organización más compleja,
de acuerdo, de acuerdo con las necesidades que el turista quiere satisfacer. El hotel
no vende bienes, sino actitudes, beneficios y/o satisfacciones, es decir servicios. El
hotel no vende bienes, sino actitudes, beneficios y/o satisfacciones, es decir servicios.
Concepto de Hostal
El hostal es el establecimiento de hospedale clasificado y categorizado que ocupa la

totalidad de un edificio o parte del mismo, completamente independizado
constituyendo sus dependencias un todo homogéneo, donde se presta habitualmente
el servicio de alojamiento no permanente. Los hostales son de categoría de 1 a 3
estrellas, cortando con una capacidad mínima de 6 a 19 habitaciones, debiendo
cumplir con los requisitos mínimos, que forma parte integrante de este reglamento.
21 | P á g i n a
A: ASPECTOS NORMATIVOS:
22 | P á g i n a
23 | P á g i n a
HOSTAL ENCANTO – 2 ESTRELLAS:
Este hostal está ubicado en el Jirón Junín 319. El siguiente hostal se analizó tanto su rentabilidad como sostenibilidad.
PLANO DE UBICACIÓN: PLANO DE DISTRIBUCIÓN:
Fuente: Elaboración propia- GRUPO FÉNIX
Ubicación de cámaras para

fotografías.
24 | P á g i n a
Para realizar el siguiente cuadro, gracias a las encuestas realizadas se pudo obtener
los datos de cuanto es el ingreso y egresos mensuales, la distribución de los
ambientesPARTIDA
y como está equipado por dentro elÁREA
DESCRIPCIÓN
/ COSTO
establecimiento,
UNIDAD etc. SUB-TOTAL VALOR TOTAL
Datos importantes
CANTIDAD ($) ($)
que nos ayudaron para el cálculo del siguiente125cuadro:M2
TERRENO 1,083 135,375.00
TERRENO DEMOLICION TECHOS 135,375.00
Rentabilidad: DEMOLICIÓN CERCOS
PRIMER PISO 125 M2 500 62,500.00

INVERSION
SEGUNDO PISO Y TERCER PISO ÁREA250/ M2 COSTO

450 112,500.00 VALOR TOTAL
PARTIDA DESCRIPCIÓN
CUARTO PISO( RETIRO 8M2) 117
UNIDAD
M2 450
SUB-TOTAL
52,650.00
CANTIDAD ($) ($)
CONSTRUCCIÓN AZOTEA 84 M2 300 25,080.00 200,080.00
TERRENO 125 M2 1,083 135,375.00
TOTAL TECHADO 576 M2
TERRENO DEMOLICION TECHOS
COEF. EDIF. REAL 4.6 135,375.00
DEMOLICIÓN CERCOS
PRIMER PISO 125 1 M2 500 62,500.00

INVERSION
EMERGENCIA LUZ - AGUA GLOBAL 1,200 1,200.00

EQUIPOS SEGUNDO PISO Y TERCER PISO 250 M2 450 112,500.00 1,200.00
CUARTO PISO( RETIRO 8M2) 117 M2 450
0 INVERSIÓN52,650.00
TOTAL: 336,655.00
COEF. EDIF. REAL 4.6
EMERGENCIA LUZ - AGUA 1 GLOBAL 1,200 1,200.00

EQUIPOS 1,200.00
0 RECUPERACIÓN CAPITAL POR TOTAL:

INVERSIÓN VENTA: 0.00
336,655.00
RECUPERACIÓN INMEDIATA DE INVERSIÓN 0%
PARTIDA DESCRIPCIÓN ÁREA (M2) UNIDAD MONTO SUB-TOTAL VALOR TOTAL

ALQUILER / RENTA
ALQULER( AGENCIA DE VIAJES) 24 M2 37 888.00
ALQUILER
RECUPERACIÓN CAPITAL POR VENTA: 0.00
10,279.00
RENTA POR GANANCIAMENSUAL HOSPEDAJE 429 M2 9,391 9,391.00
ADMINISTRACIÓN (*)
PARTIDA DESCRIPCIÓN ÁREA RECUPERACIÓN

(M2) UNIDADDE MONTO
CAPITAL POR ALQUILER
SUB-TOTAL 336,655.00
VALOR TOTAL
ALQUILER / RENTA
TIEMPO DE RECUPERACIÓN DEL SALDO DE INVERSIÓN EN MESES 32.8

ALQULER( AGENCIA DE VIAJES) 24 M2 37 888.00
ALQUILER
(*) NOTA: EFICIENCIA DEL PROYECTO
EL CÁLCULO DE LAS GANANCIA SE SUSTENTARA MEDIANTE ANÁLISIS DE COSTOS 10,279.00
E INGRESOS SEGÚN CARACTERÍSTICAS ARQUITECTÓNICAS PERTINENTES
ADMINISTRACIÓN (*) ALQULER( AGENCIA DE VIAJES) 24
RECUPERACIÓN DE CAPITAL POR ALQUILER 336,655.00
ALQUILER
M2 DE AREA NETA HOSPEDAJE 283.00
ADMINIST.
EL CÁLCULO DE LAS GANANCIA SE SUSTENTARA MEDIANTE ANÁLISIS DE COSTOS AREA NETA RENTABLE: 307.00
E INGRESOS SEGÚN CARACTERÍSTICAS ARQUITECTÓNICAS PERTINENTES TOTAL CONSTRUIDO: 575.60
COEF. EFICIENCIA DISEÑO 53%
ALQULER( AGENCIA DE VIAJES) 24
Calculo de Rentabilidad: Elaboración propia-GRUPO FENIX
ALQUILER

ADMINIST.
AREA NETA RENTABLE: 307.00

TOTAL CONSTRUIDO: 575.60
25 | P á g i n a
Sostenibilidad:
RED DE TRANSPORTE PÚBLICO (03)
El Hostal Encanto cuenta con el acceso a:
• Taxis., Autos.
PROXIMIDAD A SERVICIOS (04)
Los servicios son los siguientes:
• Museo del juguete, Cámara de comercio, BanBif
ASOLEAMIENTO (06)
• El edifico recibe radiación solar todo el año, desde el amanecer hasta el
mediodía y desde mediodía hasta el ocaso respectivamente.
DIVERSIDAD DE USOS (10)
• Presencia de una agencia de viajes dentro del hotel.
INSTAURACIÓN DE LA MEZCLA SOCIAL (11)
 El hotel tiene las puertas abiertas para todo tipo de persona, lo cual lo convierte
accesible, siempre y cuando sea mayor de edad, o menores con sus
respectivos apoderados.
IMPACTO SOCIAL (13)
• El servicio que se ofrece genero una nueva opción de hospedaje, esto también
se debe a que los precios son más bajos a comparación de otros
establecimientos de este tipo y categoría.
ORIENTACIÓN (21)
• Orientado hacia el sur oeste, lo cual permite recibir y aprovechar la incidencia
solar y los vientos
VENTILACIÓN (34)
• Hay vientos directos que impactan a la fachada, de esta forma ingresa la
ventilación por el corredor principal de los pisos.
RELACIÓN ENTRE SUPERFICIES VIDRIADAS Y OPACAS (35)

• Cuenta con superficies vidriadas amplias, pero solo las habitaciones que dan
hacia la fachada.
OTROS USOS (43)
• La edificacion cuenta con muros de carga lo que significa que plantear
diferentes usos sin invertir más, sería imposible.
En conclusión:
El hostal** presenta una inversión de $331,825.00, tiempo de recuperación es 24.6
meses. Coef. eficiencia diseño: 71%. Y cuenta con 10 criterios de sostenibilidad que
generan rentabilidad.
Fuente de costo de terreno: 949490909
26 | P á g i n a
IN
AREA NO TECHADA TIPO 1 8 M2 50 400.00
AREA NO TECHADA TIPO 1 22 M2 50 1,100.00
EQUIPOS 1,200.00
0 INVERSIÓN TOTAL: 218,375.00

OPTIMIZACIÓN HOSTAL ENCANTO 2 ESTRELLAS:
ÁREA / COSTO VALOR TOTAL
DESCRIPCIÓN PARTIDA UNIDAD SUB-TOTAL
Con la optimización de la planta el Hostal encanto, podemos concluir
CANTIDAD que anteriormente
($) contaba con cuatro
($) pisos más azotea,
pero siguiendo y cumpliendo de las normas
TERRENO y parámetros, este se125 reduce aM2tres pisos
1,083 más azotea,
135,375.00 el coeficiente vario de 4.6 a
2.1 según lo establece el plan de desarrollo del Centro Histórico.
DEMOLICIÓN CERCOS
SÓTANO
PRIMER PISO 94 M2 500 47,000.00
INVERSION
Calculo de rentabilidad del plano optimizado:
SEGUNDO PISO 90 M2 450 40,500.00
TERCER PISO RECUPERACIÓN CAPITAL POR VENTA:
74
ÁREA10
/
M2 450
COSTO
33,300.00
VALOR TOTAL0.00
CONSTRUCCIÓN
PARTIDA AZOTEA DESCRIPCIÓN M2
UNIDAD 300 3,000.00
SUB-TOTAL 81,800.00
RECUPERACIÓN INMEDIATA DE INVERSIÓN
TOTAL TECHADO CANTIDAD
268 M2 ($) 0%($)
COEF. EDIF. REAL
TERRENO 2.1
125 M2 1,083 135,375.00
TERRENO AREA NO TECHADA
DEMOLICION TIPO 1
TECHOS 8 M2 50 400.00 135,375.00
AREA NO TECHADA
DEMOLICIÓN TIPO 1
CERCOS 22 M2 50 1,100.00
PARTIDA DESCRIPCIÓN LUZ - AGUAÁREA (M2) UNIDAD MONTO 1,200SUB-TOTAL
1,200.00 VALOR TOTAL
ALQUILER / RENTA
SÓTANO
EMERGENCIA 1 GLOBAL
EQUIPOS 1,200.00
PRIMER PISO 94 M2 500 47,000.00
INVERSION
SEGUNDO PISO 90
0 M2 450
INVERSIÓN40,500.00
TOTAL: 218,375.00
TERCER PISO 74 M2 450 33,300.00
COEF. EDIF. REAL 2.1 4,671.00
ADMINISTRACIÓN (*) EQUIPOS 1,200.00
RECUPERACIÓN
0
RECUPERACIÓN INMEDIATA DE INVERSIÓN DE CAPITAL POR ALQUILER
INVERSIÓN TOTAL: 218,375.00
218,375.00
0%
ALQUILER / RENTA
EL CÁLCULO DE LAS GANANCIA SE SUSTENTARA MEDIANTE ANÁLISIS DE COSTOS
E INGRESOS SEGÚN CARACTERÍSTICAS ARQUITECTÓNICAS PERTINENTES RECUPERACIÓN CAPITAL POR VENTA: 4,671.00
0.00
ADMINISTRACIÓN (*)
PARTIDA DESCRIPCIÓN RECUPERACIÓN
ÁREA DE CAPITAL
(M2) UNIDAD MONTOPORSUB-TOTAL
ALQUILER 218,375.00
VALOR TOTAL
ALQUILER / RENTA TIEMPO DE RECUPERACIÓN DEL SALDO DE INVERSIÓN EN MESES 46.8
(*) NOTA: M2 DE AREA NETA HOSPEDAJE

EFICIENCIA DEL PROYECTO 148.00
ADMINIST. 4,671.00
E INGRESOS SEGÚN
RENTACARACTERÍSTICAS
POR ARQUITECTÓNICAS
GANANCIAMENSUAL PERTINENTES
HOSPEDAJE 148 AREA4,671
M2 NETA RENTABLE:
4,671.00 148.00
ADMINISTRACIÓN (*) TOTAL CONSTRUIDO: 268.00
RECUPERACIÓN DE CAPITAL
COEF. PORDISEÑO
EFICIENCIA ALQUILER 218,375.00
55%
En conclusión:
(*) NOTA: M2 DEEFICIENCIA
AREA NETA DEL PROYECTO
HOSPEDAJE 148.00
ADMINIST.
EL CÁLCULO DECon
LAS GANANCIA SE SUSTENTARA MEDIANTE ANÁLISIS DE COSTOS
la optimización el número de habitaciones disminuye de 20 habitaciones a148.00
13, teniendo menos
E INGRESOS SEGÚN CARACTERÍSTICAS ARQUITECTÓNICAS PERTINENTES AREA NETA RENTABLE:
área de renta, y como consecuencia el tiempo de recuperaciónTOTAL es CONSTRUIDO:
mayor. En el plano
268.00real el Coeficiente
de eficiencia de diseño es 53% y en el plano optimizado COEF.
llegaEFICIENCIA
a 55%.DISEÑO 55%
Por otro lado, El hostal encanto 2** presenta una inversión de $331,825.00, pero con la optimización
la inversión se reduce a $218,375.00.
ADMINIST.
AREA NETA RENTABLE: 148.00 27 | P á g i n a

HOSTAL CASONA PLAZA TRUJILLO – 3 ESTRELLAS:
Este hostal está ubicado en el Jirón San Martín 587. PLANO DE DISTRIBUCIÓN:
PLANO DE UBICACIÓN:

fotografías.
Fachada del Hostal Casona Plaza Trujillo ***
28 | P á g i n a
De igual manera que el anterior caso análogo, para realizar el siguiente cuadro, se
tomó ANÁLISIS
los datos de
DElaRENTABILIDAD
encuesta realizada en campo,
DEL HOSTAL datos de
CASONA cuanto
PLAZA es el ingreso
TRUJILLO *** y
egresos mensuales, la distribución de los ambientes y como está equipado por dentro
el PARTIDA
establecimiento, etc. Datos importantes ÁREA
que/ nos ayudaron
COSTOpara el cálculo
VALOR
delTOTAL
DESCRIPCIÓN UNIDAD SUB-TOTAL
siguiente cuadro: CANTIDAD ($) ($)
TERRENO 297 M2 800 237.600,00
TERRENO DEMOLICION TECHOS 237.600,00
Rentabilidad: DEMOLICIÓN CERCOS
SÓTANO
INVERSION
PRIMER PISO 197 M2 500 98.500,00

ANÁLISIS DE RENTABILIDAD DEL HOSTAL
SEGUNDO PISO 30 CASONA
M2 PLAZA
450 TRUJILLO
13.500,00 ***
ANÁLISIS DE RENTABILIDAD DEL HOSTAL CASONA PLAZA TRUJILLO ***
CONSTRUCCIÓN 117.000,00
ÁREA / ÁREA / COSTO COSTO VALOR
VALOR TOTAL
TOTAL
PARTIDA COEF. EDIF.DESCRIPCIÓN
PARTIDA
REAL DESCRIPCIÓN
1 UNIDAD
CANTIDAD
UNIDAD SUB-TOTAL
($)
SUB-TOTAL
($)
AREA NO TECHADA CANTIDAD
100 M2297 ($)
50 5.000,00 ($)
TERRENO M2 800 237.600,00
TERRENO TERRENO DEMOLICION TECHOS 297 M2 800 237.600,00 237.600,00
TERRENO DEMOLICION
EMERGENCIATECHOS
LUZ - AGUA DEMOLICIÓN CERCOS
1 GLOBAL 1.200 1.200,00 237.600,00
EQUIPOS DEMOLICIÓN CERCOS SÓTANO 1.200,00
INVERSION
PRIMER PISO 197 M2 500 98.500,00

SÓTANO SEGUNDO PISO
0 30
INVERSIÓN
M2 450
TOTAL:
13.500,00
355.800,00
INVERSION
PRIMER PISO CONSTRUCCIÓN 197 M2 500 98.500,00 117.000,00

TOTAL TECHADO
SEGUNDO PISO 30 M2227 M2
450 13.500,00
COEF. EDIF. REAL 1
AREA NO TECHADA 100 M2 50 5.000,00
CONSTRUCCIÓN 117.000,00
COEF. EDIF. REALEQUIPOS EMERGENCIA LUZ - AGUA 1 1 GLOBAL 1.200 1.200,00
1.200,00
AREA NO TECHADA 100 M2 50 5.000,00
0 INVERSIÓN TOTAL: 355.800,00
EMERGENCIA LUZ - AGUA 1 GLOBAL 1.200 1.200,00

EQUIPOS RECUPERACIÓN CAPITAL POR VENTA: 1.200,00 0,00
RECUPERACIÓN INMEDIATA DE
0 INVERSIÓN INVERSIÓN TOTAL: 0%
355.800,00
RECUPERACIÓN CAPITAL POR VENTA: 0,00

PARTIDA DESCRIPCIÓN RECUPERACIÓN
ÁREA INMEDIATA
(M2) UNIDAD MONTO SUB-TOTAL VALOR0%TOTAL
ALQUILER / RENTAALQUILER / RENTA
DE INVERSIÓN

ALQUILER / RENTA
3.475,00
RECUPERACIÓN CAPITAL POR VENTA: 0,00
RENTA POR RECUPERACIÓN INMEDIATA DE
GANANCIAMENSUAL HOSPEDAJE 145 INVERSIÓN
M2 3.475 3.475,00 0%
3.475,00
ADMINISTRACIÓN (*) RENTA POR GANANCIAMENSUAL HOSPEDAJE 145 M2 3.475 3.475,00

ADMINISTRACIÓN (*)
RECUPERACIÓN DE CAPITAL POR ALQUILER 355.800,00
TIEMPO DE RECUPERACIÓN
TIEMPO DEDEL SALDO DE
RECUPERACIÓN INVERSIÓN
DEL EN MESES
SALDO DE INVERSIÓN EN MESES 102,4
102,4

EL CÁLCULO DE LAS GANANCIA SE SUSTENTARA MEDIANTE
E INGRESOS SEGÚN ANÁLISIS
CARACTERÍSTICAS DE COSTOS PERTINENTES
ARQUITECTÓNICAS 3.475,00
E INGRESOS SEGÚN CARACTERÍSTICAS ARQUITECTÓNICAS PERTINENTES
RENTA POR GANANCIAMENSUAL HOSPEDAJE 145 M2 3.475 3.475,00
ADMINISTRACIÓN (*)
M2 DE AREA NETA HOSPEDAJE 145,00
Calculo DEL SALDO DE INVERSIÓN EN MESES
de Rentabilidad:
ADMINIST.
102,4
AREA NETA RENTABLE: 145,00
TOTAL CONSTRUIDO: 227,00
Elaboración propia-GRUPO FENIX M2 DE AREA NETA HOSPEDAJE 145,00
ADMINIST. COEF. EFICIENCIA DISEÑO
EFICIENCIA DEL PROYECTO
64%
(*) NOTA:
EL CÁLCULO DE LAS GANANCIA SE SUSTENTARA MEDIANTE ANÁLISIS DE COSTOS AREA NETA RENTABLE: 145,00
E INGRESOS SEGÚN CARACTERÍSTICAS ARQUITECTÓNICAS PERTINENTES TOTAL CONSTRUIDO: 227,00
M2 DE AREA NETA HOSPEDAJE 145,00

ADMINIST.
29 | P á g i n a
AREA NETA RENTABLE: 145,00
TOTAL CONSTRUIDO: 227,00
Sostenibilidad: Los criterios identificados son los siguientes:
El Hostal Casona Plaza Trujillo cuenta con el acceso a:
• Taxis., Autos.

• Colegio Seminario, Parroquia El Sagrario
ASOLEAMIENTO (06)
• El edificio recibe radiación solar todo el año, desde el amanecer hasta el

• Se pudiera llegar a ambientar un espacio para otros usos ya que cuenta con
un espacio considerable en la parte inicial de la entrada, probablemente una
sala de reuniones, pero se tendría que ambientar.
• El proyecto es accesible para más cantidad de usuarios y no solo está
destinado para una clase de usuario, esto genera más ingresos,
IMPACTO SOCIAL (13)
• El servicio que se ofrece es cómodo. Lo que genera una opción de hospedaje
dentro del Centro Histórico,
EL PROYECTO ES FLEXIBLE (15)
• El edifico si es flexible, si se podría plantear nuevos ambientes con otros usos

sin la necesidad de generar demasiados costos.
ORIENTACIÓN (21)
• Orientado hacia el sur este, lo cual permite recibir y aprovechar la incidencia
solar y los vientos.
ILUMINACIÓN NATURAL (33)
• La iluminación se da por medio de un gran corredor no techado el cual
permite la iluminación de los ambientes.
VENTILACIÓN (34)
• La ventilación se da por medio de los ductos, es fluida ya que los vanos y
espacios de circulación son amplios.
En conclusión:
Se puedo apreciar el hostal *** presenta una inversión de $355,800, tiempo de
recuperación de lo invertido es 102.4 meses (8 años y 5 meses) por otro lado, su
coeficiente de eficiencia de diseño es 64%, cuenta con 10 criterios de sostenibilidad.
30 | P á g i n a
OPTIMIZACIÓN HOSTAL CASONA 3 ESTRELLAS:
PARTIDA DESCRIPCIÓN UNIDAD SUB-TOTAL
ÁREA /
CANTIDAD COSTO
($) VALOR($)TOTAL
TERRENO CANTIDAD
297 M2 ($)
800 237,600.00 ($)
Con la optimización de la planta el Hostal
TERRENO
Casona 3*, podemos concluir
DEMOLICION TECHOS
TERRENO 297
queM2la planta
800
aumenta de pisos,237,600.00
237,600.00
con la optimización se
pudo llegar a los tres pisos más una azotea,
TERRENO DEMOLICIÓNrespetando
DEMOLICION CERCOS
TECHOS la parte de la fachada que tiene estilo de las237,600.00
casonas coloniales, se
SÓTANO
DEMOLICIÓN CERCOS
realizó un retiro donde se emplazó una SÓTANO
especie de atrio con patio el208
PRIMER PISO
coeficiente
M2
también
500
vario104,000.00
de 1 a 2.1.
SEGUNDO PISO 450 93,600.00
INVERSION
PRIMER PISO 208 M2 500 104,000.00
Calculo de rentabilidad del plano optimizado:
TERCER PISO
SEGUNDO PISO 208 M2 450 93,600.00
INVERSION
AZOTEAPISO
TERCER 10
208 M2 450 4,500.00
93,600.00
CONSTRUCCIÓN TOTAL TECHADO
AZOTEA 634
10 M2 450 4,500.00 298,500.00
CONSTRUCCIÓN COEF. EDIF.
TOTAL REAL
TECHADO 2.1
634 M2 298,500.00
AREA NO TECHADA
PARTIDA COEF. EDIF. REAL 1
DESCRIPCIÓN 22.0
2.1 M2
UNIDAD 50 1,100.00
SUB-TOTAL
AREA NO
AREA NO TECHADA
TECHADA 12 CANTIDAD
4.8
22.0 M2
M2 ($)
50
50 240.00
1,100.00 ($)
AREA NO
AREA NO TECHADA
TERRENO TECHADA 23 (14.6 x2) 29.2
297
4.8 M2
M2 50
800
50 1,460.00
237,600.00
240.00
TERRENO AREA NO
NO TECHADA
DEMOLICION
AREA TECHADA
TECHOS34 (14.6 x2) 34.0
29.2 M2
M2 50
50 1,700.00
1,460.00 237,600.00
DEMOLICIÓN
AREA
EMERGENCIA CERCOS
NO TECHADA 4
LUZ - AGUA 34.0
1 M2
GLOBAL 50
1,200 1,700.00
1,200.00
EQUIPOS 1,200.00
SÓTANO
EQUIPOS 1,200.00
PRIMER PISO 208 M2 500 104,000.00
SEGUNDO PISO 208 M2 450
INVERSIÓN93,600.00
INVERSION
TOTAL: 537,300.00
TERCER PISO 208 M2 450 93,600.00
AZOTEA 10 M2 450 4,500.00
CONSTRUCCIÓN TOTAL TECHADO 634 M2 298,500.00
AREA NO TECHADA 1 22.0 M2 50 1,100.00
AREA NO TECHADA 2 4.8 M2 50 240.00
AREA NO TECHADA 3 (14.6 x2) 29.2 M2 50 1,460.00
AREA NO TECHADA 4 34.0 RECUPERACIÓN
M2 CAPITAL
50 POR 1,700.00
VENTA: 0.00
RECUPERACIÓN
EMERGENCIA LUZ - AGUA INMEDIATA DE
RECUPERACIÓN
1 INVERSIÓN
GLOBAL
CAPITAL
1,200
POR VENTA:
1,200.00 0% 0.00
EQUIPOS 1,200.00
/ RENTA
/ RENTA
8,599.00
ALQUILER
8,599.00
ALQUILER / RENTA ALQUILER

RENTA POR GANANCIAMENSUAL HOSPEDAJE 319.63 M2 8,599 8,599.00
ADMINISTRACIÓN
RENTA POR (*) GANANCIAMENSUAL HOSPEDAJE 319.63 M2 8,599 8,599.00
RECUPERACIÓN INMEDIATARECUPERACIÓN
ADMINISTRACIÓN (*) DE INVERSIÓNDE CAPITAL POR ALQUILER 0%
537,300.00
RECUPERACIÓN
TIEMPO DE RECUPERACIÓN DEL SALDO DE INVERSIÓNDE CAPITAL POR ALQUILER
EN MESES 537,300.00
62.5
PARTIDA DESCRIPCIÓN DEL SALDO DE INVERSIÓN
ÁREA (M2) EN MESES
UNIDAD MONTO SUB-TOTAL
62.5
VALOR TOTAL
(*) NOTA:DE LAS GANANCIA SE SUSTENTARA MEDIANTE ANÁLISIS DE COSTOS
EL CÁLCULO EFICIENCIA DEL PROYECTO
E INGRESOS
EL SEGÚN
CÁLCULO DE CARACTERÍSTICAS
LAS GANANCIA ARQUITECTÓNICAS
SE SUSTENTARA MEDIANTE PERTINENTES
ANÁLISIS DE COSTOS
E INGRESOS SEGÚN CARACTERÍSTICAS ARQUITECTÓNICAS PERTINENTES 8,599.00

ADMINISTRACIÓN (*)
TIEMPO DE RECUPERACIÓN DEL SALDO DE INVERSIÓN
ADMINIST. EN MESES M2 DE AREA NETA HOSPEDAJE 62.5
319.63
ADMINIST.
(*) NOTA: EFICIENCIA
TOTAL
AREA DEL PROYECTO
CONSTRUIDO:
NETA RENTABLE: 634.00
319.63
EL CÁLCULO DE LAS GANANCIA SE SUSTENTARA MEDIANTE ANÁLISIS DE COSTOS COEF. TOTAL
EFICIENCIA DISEÑO
CONSTRUIDO: 50%
634.00
En conclusión: E INGRESOS SEGÚN CARACTERÍSTICAS ARQUITECTÓNICAS PERTINENTES COEF. EFICIENCIA DISEÑO 50%
El número de habitaciones se duplico y se tienen más área de renta por lo tanto el tiempo de recuperación se reduce de 102 a 62.5 meses, cuenta con área libre que sirve como ductos de ventilación
para todas las habitaciones, y el coeficiente de edificación también varía de 64% a 50%. En cuanto a la inversión también aumento de $355.800.00 a $537,300.00.
M2 DE AREA NETA HOSPEDAJE 319.63 31 | P á g i n a

ADMINIST.

HOTEL COLON – 2 ESTRELLAS: PLANO DE DISTRIBUCIÓN:
El hotel se encuentra ubicado en el Jr. Colon 405,407,409. Tiene cinco pisos de altura, se ubica justo en una esquina.
PLANO DE UBICACIÓN:

fotografías.
Fachada del Hotel Colon **

32 | P á g i n a
Luego de haber realizado los planos de distribución y, posterior a ello, la lista de
ambientes con sus respectivas áreas, pasamos al cuadro de rentabilidad, la cual es la
ANÁLISIS DE RENTABILIDAD DEL HOTEL COLON
CANTIDAD ($) ($)
TERRENO 157 M2 850 133,450.00
TERRENO DEMOLICION TECHOS M2 0.00 133,450.00
DEMOLICIÓN CERCOS ML. 0.00
SÓTANO M2 0.00
INVERSION
PRIMER PISO 157 M2 500 78,500.00

PISO TÍPICO (2do-4to) 456 M2 450 205,200.00
AZOTEA 152 M2 300 45,600.00
CONSTRUCCIÓN 329,300.00
AREA NO TECHADA TIPO 1 5 M2 0.00

EQUIPOS 1,200.00

TIENDA TIPO 1 (1UND.X27M2) 27 M2 2,000 54,000.00
VENTA 54,000.00
RECUPERACIÓN CAPITAL POR VENTA: 54,000.00


ALQUILER / RENTA
TIENDA TIPO 1 (7 UNID. X 30 M2) 27 M2 17 459.00

ALQUILER
MENSUAL
6,575.00

ADMINISTRACIÓN (*)
VENTA
Calculo de Rentabilidad: Elaboración propia-

GRUPO FENIX ALQUILER M2 DE TIENDDA 27.00

ADMINIST.

Como se puede apreciar en la tabla, el tiempo de recuperación de inversión, en este

caso, es regular: 62.3meses. Esto se debe a la ubicación que tiene el establecimiento,
se podría decir que no es muy estratégica ya que en donde está emplazada los costos
de alquiler son bajos para hospedaje. Por otro lado, la eficiencia de diseño es 60%
debido a que está en una esquina sólo maneja una circulación longitudinal además de
las escaleras.
33 | P á g i n a
Sostenibilidad: Los criterios identificados son los siguientes
Cuenta con Acceso de Transporte Privado:
• Taxis. Y Autos.
• Convento Santa Clara, Centro de Atención ONP, Museo del Juguete, I.E.
Marcial Acharán.
ASOLEAMIENTO (06)
• Presencia de una agencia de viajes dentro del hotel.
destinado para una clase de usuario, esto genera más ingresos,
IMPACTO SOCIAL (13)
• El servicio que ofrece a generado que tanto personas locales como turistas
visiten el centro Histórico.
ORIENTACIÓN (21)
• Orientado hacia el sur oeste, lo cual permite recibir y aprovechar la incidencia
solar y los vientos
 La iluminación se puede aprovechar al máximo, por el hecho de estar ubicada
en una esquina, cuenta con dos fachadas, esto permite la iluminación natural
a todos los ambientes.
VENTILACIÓN (34)
• Hay vientos directos que impactan a la fachada, de esta forma ingresa la
ventilación.
• El edificio si tiene una superficie vidriada amplia no se necesitar de sistemas
activos que generen costos para el confort del edificio.
OTROS USOS (43)
• Al ser portante se puede plantear diferentes usos sin invertir más, por lo que
se generarán más ingresos y la rentabilidad aumenta.
En conclusión: el Hotel ** presenta una inversión $463.950.00, la cual la recupera en

un aproximado 62.3meses. por otro lado, su coeficiente de eficiencia de diseño es
60%, y finalmente cuenta con 11 criterios de sostenibilidad
34 | P á g i n a
CANTIDAD ($) ($)
OPTIMIZACIÓN HOTEL COLON 2 ESTRELLAS: Con la optimización de la planta TERRENO
el Hotel Colon 2**, podemos157 concluir que el edificio ha133,450.00
disminuido de pisos, antes
M2 850
contaba con cinco plantas,
TERRENOcon la optimización
DEMOLICION TECHOS se pudo llegar a los tresM2pisos más una azotea, 0.00 el coeficiente
133,450.00 también
PRIMER PISO vario de 4 a 2.1.
DEMOLICIÓN CERCOS
PARTIDA
ÁREA / ML. COSTO 0.00 VALOR TOTAL
DESCRIPCIÓN UNIDAD SUB-TOTAL
SÓTANO CANTIDADM2 ($) 0.00 ($)
PRIMER PISOTERRENO 110 M2 M2 500 850 55,000.00
INVERSION
157 133,450.00
Calculo de rentabilidad del Hotel ColonPISO
SEGUNDO
TERRENO plano optimizado:
DEMOLICION TECHOS 110 M2 M2 450 49,500.000.00 133,450.00
TERCER PISO DEMOLICIÓN CERCOS 93 M2 ML. 450 41,850.000.00
CONSTRUCCIÓN AZOTEA SÓTANO 23 /
ÁREA M2 M2 COSTO300 6,900.000.00 VALOR
106,081.00
TOTAL
PARTIDA DESCRIPCIÓN
TOTAL TECHADOPRIMER PISO 336 110 UNIDAD
M2 M2 500 SUB-TOTAL
55,000.00
INVERSION
SEGUNDO PISO CANTIDAD110 M2 ($) 450 49,500.00 ($)
TERRENO TERCER TIPO
AREA NO TECHADA PISO 1 157
25 93 M2 M2
M2 50 450
850 41,850.00
133,450.00
1,256.00
TERRENO CONSTRUCCIÓN
DEMOLICION AZOTEA
TECHOS
AREA NO TECHADA TIPO 2 22
23 M2
M2
M2
50
300 6,900.00
0.00
1,075.00
106,081.00
133,450.00
DEMOLICIÓNTOTAL TECHADO
CERCOS 336 ML. M2 0.00
EMERGENCIACOEF.
LUZ -EDIF.
AGUA REAL 1 2.1 GLOBAL 1,200 1,200.00
EQUIPOS SÓTANO M2 0.00 1,200.00
PRIMER PISO 110 M2 500 55,000.00
INVERSION
AREA NO TECHADA TIPO 2 0 22 M2 50
INVERSIÓN 1,075.00
TOTAL: 240,731.00
SEGUNDO PISO 110 M2 450 49,500.00
EQUIPOS
TERCER PISO 93 M2 450 41,850.00 1,200.00
SEGUNDO PISO CONSTRUCCIÓN AZOTEA 23 M2 300 6,900.00 106,081.00
EQUIPOS 1,200.00
RECUPERACIÓN INMEDIATA DE
0 INVERSIÓN INVERSIÓN TOTAL:
RECUPERACIÓN CAPITAL POR VENTA:
0%
240,731.00
0.00
ALQUILER / RENTA
ALQUILER / RENTA
TERCER PISO
ALQUILER
MENSUAL ALQUILER
RECUPERACIÓN CAPITAL POR VENTA: 2,719.00 0.00
MENSUAL
2,719.00
RENTA POR RECUPERACIÓN INMEDIATA173.88
GANANCIAMENSUAL HOSPEDAJE DE INVERSIÓN
M2 2,719 2,719.00
0%
RENTA POR
ADMINISTRACIÓN (*) GANANCIAMENSUAL HOSPEDAJE 173.88 M2 2,719 2,719.00
ADMINISTRACIÓN (*)
PARTIDA RECUPERACIÓN
DESCRIPCIÓN
ÁREA (M2) DE CAPITALSUB-TOTAL
UNIDAD MONTO POR ALQUILER VALOR
240,731.00
TOTAL
ALQUILER / RENTA
TIEMPO DE RECUPERACIÓN DEL SALDO DE INVERSIÓN EN MESES
88.5
ALQUILER
(*) NOTA: (*) NOTA: EFICIENCIA DELDEL
EFICIENCIA PROYECTO
PROYECTO
MENSUAL
EL CÁLCULO DE LAS GANANCIA
EL CÁLCULO SE GANANCIA
DE LAS SUSTENTARA MEDIANTE ANÁLISIS
SE SUSTENTARA MEDIANTEDE COSTOS
ANÁLISIS DE COSTOS 2,719.00
E INGRESOS SEGÚN CARACTERÍSTICAS
E INGRESOS ARQUITECTÓNICAS
SEGÚN CARACTERÍSTICAS PERTINENTES
ARQUITECTÓNICAS PERTINENTES VENTAVENTA
AZOTEA RENTA POR GANANCIAMENSUAL HOSPEDAJE 173.88 M2 2,719 2,719.00
ADMINISTRACIÓN (*)
RECUPERACIÓNALQUILER
DE CAPITAL POR ALQUILER 240,731.00
ALQUILER
ADMINIST.
(*) NOTA: ADMINIST. EFICIENCIA DEL PROYECTO
EL CÁLCULO DE LAS GANANCIA SE SUSTENTARA MEDIANTE ANÁLISIS DE COSTOS AREA NETA
TOTALRENTABLE:
CONSTRUIDO: 173.88
336.00
E INGRESOS SEGÚN CARACTERÍSTICAS ARQUITECTÓNICAS PERTINENTES VENTA COEF. EFICIENCIA DISEÑO 52%
ALQUILER
Podemos concluir:
El número de habitaciones varia de 28 a 16 por lo que el área rentable también disminuyó, como consecuencia el tiempo de recuperación aumenta ADMINIST.de 62.3meses a 88.5 meses cuenta con área
libre que sirve como ductos de ventilación para todas las habitaciones, y el coeficiente de eficiencia de diseño varia de 60% a 52%. En cuanto a la inversión disminuyo de $463.950.00
a
$240,731.00. TOTAL CONSTRUIDO: 336.00
35 | P á g i n a
HOTEL: REAL HOTEL PIZARRO – TRES ESTRELLAS:
PLANO DE DISTRIBUCIÓN:
Este hotel está ubicado en el paseo peatonal del Jirón Pizarro 651. Del siguiente hotel se analizó tanto su rentabilidad como sostenibilidad.
La encuesta fue realizada al

recepcionista del Hotel, él nos brindó
todos los datos del hotel, además nos
permitió el ingreso al establecimiento
para poder medir los ambientes y así
poder realizar los planos que nos
sirvieron para sacar la rentabilidad:

fotografías.
Ducto de iluminación y Pasillo de distribución a las

Fachada del Real Hotel Pizarro *** ventilación - Área no techada/ habitaciones/ Fuente: Visita a
Fuente: Visita a campo- Grupo campo- Grupo Fénix
Fénix Fuente: Elaboración propia- GRUPO FÉNIX
36 | P á g i n a
Rentabilidad:

CANTIDAD ($) ($)
TERRENO 470 M2 1,183 556,010.00
TERRENO DEMOLICION TECHOS 0 M2 0 0.00 556,010.00
DEMOLICIÓN CERCOS 0 ML. 0 0.00
SÓTANO 470 M2 600 282,000.00
PRIMER PISO 440 M2 500 219,750.00
SEGUNDO PISO 440 M2 500 219,750.00
INVERSION
TERCER PISO 440 M2 500 219,750.00

CUARTO PISO 420 M2 500 209,750.00
QUINTO PISO 420 M2 500 209,750.00
AZOTEA 127 M2 300 38,100.00
TOTAL TECHADO 2,964 M2
EQUIPOS 31,200.00
ASCENSOR 1 GLOBAL 30,000 30,000.00
100 INVERSIÓN TOTAL: 1,337,910.00
STANDS TIPO 1 (10UNID. X 9.0M2.) 90 M2 2,000 180,000.00
VENTAS STANDS TIPO 2 (1 UND. X 10M2.) 10 M2 2,500 25,000.00 205,000.00


ALQUILER / RENTA
OFICINAS TIPO 1 (3UNDX16M2) 48 M2 18 864.00

OFICINAS TIPO 2 (4UNDX14.5M2) 58 M2 18 1,044.00
ALQUILER
OFICINAS TIPO 3 (2UNDX23.5M2) 47 M2 29 1,363.00
MENSUAL
OFICINAS TIPO 4 (5UNDX15M2) 75 M2 18 1,350.00 24,449.00
OFICINA TIPO 5 (1UNDX20M2) 20 M2 29 580.00
ADMINISTRACIÓN (*) GANANCIAMENSUAL AUDITORIO 174 M2 363 363.00
RECUPERACIÓN DE CAPITAL POR ALQUILER 1,132,910.00

VENTAS M2 DE STANDS 100
ALQUILER M2 DE OFICINA 249
ADMINIST.
M2 DE AREA NETA AUDITORIO. 174.00
Calculo de Rentabilidad: Elaboración propia- AREA NETA RENTABLE: 1,283.50
GRUPO FENIX TOTAL CONSTRUIDO: 2,963.52
37 | P á g i n a
Cuenta con Acceso: Peatonal, Transporte no motorizado
• Metro, Interbank, BBVA Continental, Centro de Convenciones Palacio de
Hierro.
ASOLEAMIENTO (06)
• El edificio integra en su programa usos múltiples, como el comercio,
hospedaje, oficinas.
destinado para una clase de usuario, esto genera más ingresos.
IMPACTO SOCIAL (13)
• El impacto fue la llegada de nuevos usuarios como turistas, debido a los
diversos usos, también genero una relación e integración social dentro del
edificio.
sin la necesidad de generar demasiados costos. ,
ORIENTACIÓN (21)
• Orientado hacia el sur este, lo cual permite el aprovechamiento de las
variables ambientales.
 A través de ductos y vanos se logra obtener la incidencia solar a los
ambientes.
VENTILACIÓN (34)
 Los vientos ingresan de manera fluida por los vanos y ductos de ventilación.
•Cuenta con superficies vidriadas amplias, pero solo las habitaciones que dan
hacia la fachada.
OTROS USOS (43)
En conclusión:
El hotel *** presenta una inversión de $1 337 910 la cual la recupera en 46.3 meses.
por otro lado, su eficiencia de diseño es 59% y cuenta con 12 criterios de
sostenibilidad.
38 | P á g i n a
OPTIMIZACIÓN HOTEL GRAN PIZARRO 3 ESTRELLAS:
Cuadro de cálculo de rentabilidad del plano optimizado:

CANTIDAD ($) ($)
TERRENO TERRENO 470 M2 1,183 556,010.00 556,010.00
PRIMER PISO 329 M2 500 164,500.00
SEGUNDO PISO 329 M2 450 148,050.00
INVERSION
TERCER PISO 329 M2 450 148,050.00
EQUIPOS EMERGENCIA LUZ - AGUA 1 GLOBAL 1,200 1,200.00 1,200.00
127.66 INVERSIÓN TOTAL: 1,019,770.00
STANDS TIPO 1 (2UNID. X 10.83M2.) 21.66 M2 2,000 43,320.00
ALQUILER / RENTA VENTA

OFICINA TIPO 1 (2UNDX17M2) 34 M2 3,000 102,000.00
VENTAS 169,320.00
RENTA POR GANANCIAMENSUAL HOSPEDAJE 390 M2 18,885 18,885.00 27,385.00

ADMINISTRACIÓN (*) CAFETERIA/REST. 44 M2 8,500 8,500.00

M2 DE STANDS 21.66
VENTA
M2 DE OFICINA 106.00

ADMINIST.
M2 DE RESTAURANTE 44.00
Podemos concluir:
El número de habitaciones varia de 35 a 20 habitaciones por lo que el área rentable también disminuyo, como consecuencia el tiempo de recuperación disminuye de 46.3 a 31 meses cuenta con
área libre que sirve como ductos de ventilación para todas las habitaciones, y el coeficiente de eficiencia de diseño varia de 43% a 57%. En cuanto a la inversión disminuyo de $1 337 910 a
$1,019.770.
39 | P á g i n a
HOTEL: CASA ANDINA – 4 ESTRELLAS:
Se encuentra ubicado a unas cuadras de la plaza de armas en el Jr. Diego de Almagro 586, para el lado sur del sector. También es una zona de comercio y presenta una gran variedad de servicios.
PLANO DE DISTRIBUCION
Elaboración propia-GRUPO FENIX

fotografías.
Fachada del Hotel Casa Andina ****

Elaboración propia-GRUPO FENIX
40 | P á g i n a
El cuadro de rentabilidad se pudo realizar con los datos obtenidos en la encuesta
realizada al recepcionista, el hotel cuenta con un plano de distribución de sus
ambientes, lo que nos facilitó el análisis, lo que se resume en el siguiente cuadro:
Rentabilidad:

GRUPO FENIX

Cuenta con Acceso de Transporte Privado:
• Taxis. Y Autos.
• Hospital Belén, Scotiabank, Clínicas y consultorios de salud, Oficinas de
negocios importantes
ASOLEAMIENTO (06)
• La orientación, noreste es la que menos horas de sol recibe en el balance
energético del año. El sol sólo da unas pocas horas en verano y además de
forma indirecta. Estas horas de sol, son las primeras de la mañana y las
últimas de la noche, con lo cual apenas dará un aporte de calor.
• El Hotel presenta la capacidad de poder realizar más actividades, como por
ejemplo contar con salas de convenciones en el primer nivel.
41 | P á g i n a
• El proyecto es accesible para más cierto usuario, en su mayoría personas
de negocios y empresarios, que cuentan con una economía alta.
IMPACTO SOCIAL (13)
• El impacto fue positivo esto se debe al servicio de calidad que ofrece el
hotel, tiene espacios con implementación de tecnología y además al
encontrarse cerca de la plaza permite tener una nueva opción de
hospedaje.
• El edifico si es flexible, si se podría plantear nuevos ambientes con otros
usos sin la necesidad de generar demasiados costos.
ORIENTACIÓN (21)
• La fachada principal del Hotel está orientada hacia el Nor-oeste, esto no
permite un mejor aprovechamiento de los sistemas naturales.

• La iluminación ingreso por los vanos y también por los ductos de
ventilación.
VENTILACIÓN (34)
• Los vientos loran ingresan por los ductos interiores permitiendo una
ventilación cenital.
• Cuenta con superficies vidriadas amplias en el interior del establecimiento.
OTROS USOS (43)
En conclusión:
El hotel **** tiene un total de área techada de 5664m2 y como consecuencia tiene
un coeficiente de edificación real de 3.9, su coeficiente de eficiencia de diseño es
88% el tiempo de recuperación de su inversión es de 79.5 meses y cuenta con 12
criterios de sostenibilidad.
42 | P á g i n a
OPTIMIZACIÓN HOTEL CASA ANDINA – 4 ESTRELLAS:
Este hotel está ubicado en el sub sector A-1, lo que indica que tiene un coeficiente de edificación máximo permitido de 2.1.
A continuación, se mostrará las plantas finales de la optimización de acuerdo a las distintas normas establecidas tanto en los aspectos normativos desarrollados anteriormente, así como en el
certificado de parámetros del predio.
Como se puede apreciar, ahora sólo se cuenta con 3 plantas, a diferencia de antes que cuenta con 5 niveles. En la solución de
las plantas se obtuvo un total de 32 habitaciones, además que en el tercer nivel se hizo un retiro en la parte posterior para que
no se elevase el coeficiente edificatorio.
Calculo de rentabilidad del plano optimizado del Hotel Pizarro:

Una vez, con los datos obtenidos respecto al plano optimizado, se procede a procesar los datos en el formato de rentabilidad, es
decir, ¿Qué pasaría si el proyecto optimizado estaría emplazado en donde actualmente ya está emplazado el establecimiento?
El resultado fue el siguiente:
CANTIDAD ($) ($)
TERRENO 1,457 M2 1,188 1,730,929.90
TERRENO DEMOLICION TECHOS 1,730,929.90
DEMOLICIÓN CERCOS
ESTACIONAMIENTOS 150 M2 600 90,000.00
PRIMER PISO 1,117 M2 500 558,500.00
INVERSION
SEGUNDO PISO 1,117 M2 450 502,650.00
TERCER PISO 866 M2 450 389,700.00
CONSTRUCCIÓN 1,543,150.00
AREA NO TECHADA (DUCTOS) 46 M2 50 2,300.00

EQUIPOS 31,200.00
ALQUILER / RENTA
ALQUILER
MENSUAL
34,068.00
RENTA POR GANANCIAMENSUAL HOSPEDAJE 1,750 M2 33,568 33,568.00

ADMINISTRACIÓN (*) GANANCIA MENSUAL C.CONVENCIONES 82 M2 500 500.00

M2 DE AREA NETA HOSPEDAJE 1,750.00
Calculo de Rentabilidad: Elaboración propia- ADMINIST. M2 DE AREA NETA C.CONV. 82.00
GRUPO FENIX AREA NETA RENTABLE: 1,832.00
TOTAL CONSTRUIDO: 3,100.00
Conclusión: COEF. EFICIENCIA DISEÑO 59%
Como sabemos, se tuvo que reducir 2 pisos al proyecto original para que cumpliera con el coeficiente y la altura máxima, por otro
lado, se hicieron pozos de luz, ductos, para que el área libre llegue al 30%. Haciendo todo esto se obtuvo una menor cantidad de
área rentable, por lo que ahora se tiene un tiempo de recuperación mayor: 97 meses, y una eficiencia de diseño de 59%.
43 | P á g i n a
RENTABILIDAD DE UN ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO
Los centros comerciales se han convertido en importantes focos de atracción y
aglomeración urbana en el centro histórico. Los consumidores se desplazan hasta
ellos fundamentalmente en vehículo privado, lo que compromete los objetivos de una
movilidad sostenible.
Según los parámetros urbanísticos, el Centro Histórico el comercio se categoriza de

la siguiente manera:
• UM:CC-RDM (Zona de usos mixtos): centros comerciales y viviendas de

Residencial Media
• CCM (Centro comercial metropolitano): Comercio Metropolitano CM Contiene
una variedad y diversidad de oferta minorista y mayorista de bienes y servicio,
incluyendo los financieros, coexistiendo con Equipamientos Mayores o
Intermedios de diversos tipos, sedes de gobierno o áreas centrales de Distrito.
Su área de influencia es Metropolitana y Regional. Requiere diseño vial
correspondiente. Es compatible con zonificación residencial RDA en el 30% del
área total techada.
Se seleccionó algunos casos análogos para realizar su rentabilidad y tener una visión
más clara de esta actividad en el Centro Histórico.
Para trabajar la optimización de las Galerías Comerciales se tuvo que leer la Norma
Técnica A.70, la cual es todo comercio.
Por otro lado, se vieron las normas de seguridad y accesibilidad.
CAPÍTULO II “CONDICIONES DE HABITABIIDAD Y FUNCIONALIDAD.
Artículo 6: las edificaciones comerciales deberán contar con iluminación natural a

través de patios, vanos, ductos, cenitalmente.
Artículo 7: norma técnica a.120
Artículo 9: altura libre mínima de piso terminado a cielo raso en las edificaciones
comerciales es de 3
Artículo 13: el ancho de los pasajes de circulación entre puestos comerciales es de

2.40, o depende de la longitud que se recorrerá desde el acceso.
Artículo 16: revisar escaleras en la norma a.010
44 | P á g i n a
Artículo 30: las edificaciones comerciales deberán contar con estacionamientos a
razón de la siguiente tabla.
Además de contar con espacios de estacionamientos para discapacitados a razón

de 1 estacionamiento cada 50 estacionamientos. Su ubicación será más cercana al
ingreso.
Luego de desarrollar esta parte de aspectos normativos, pasaremos al desarrollo de

cada establecimiento respecto a esta tipología, además se verá su optimización de la
misma y rentabilidad.
45 | P á g i n a
COMERCIO- CENTRO PLAZA DE CALZADOS
Para la tipología de comercio, se escogió una galería de stands “Centro Plaza de Calzados” este se ubica en la Av. España (Revisar anexo 7).
Se escogió este establecimiento debido a que no es de gran magnitud, comparado a los demás establecimientos de comercio, por lo que su inversión no sería tan elevada.
El plano de zonificación del establecimiento se consiguió en la visita a campo, el cual sirvió para realizar la cuantificación de los stands, y también calcular el área de cada stand.

fotografías.
Esta galería de 150m2 cuenta con 46 puestos de stands, los cuales varían desde 1m2 hasta los 2.80m2.
Fachada del establecimiento de comercio.
46 | P á g i n a
Rentabilidad:
El cuadro de rentabilidad se pudo realizar con los datos obtenidos en la encuesta
realizada a los mismos comerciantes que alquilan estos stands. El establecimiento de
por sí ya contaba con un plano de distribución, lo que nos facilitó el análisis, lo que se
resume en el siguiente cuadro:
CANTIDAD ($) ($)
TERRENO 160 M2 1,350 216,000.00
DEMOLICIÓN CERCOS
SÓTANO
INVERSION
PRIMER PISO 150 M2 500 75,000.00

SEGUNDO PISO 74 M2 450 33,300.00

EQUIPOS 1,200.00

STAND TIPO 1 (24UND.X1M2) 24 M2 2,000 48,000.00
48,000.00

ALQUILER / RENTA

STAND TIPO 1 (12UND.X1M2) 12 M2 260 3,120.00
STAND TIPO 2 (2UND.X1.20M2) 2.4 M2 260 624.00
STAND TIPO 3 (2UND.X1.50M2) 3 M2 260 780.00
7,696.00
STAND TIPO 4 (4UND.X1.70M2) 6.8 M2 260 1,768.00

VENTA STAN TIPO 1 24.00
ALQUILER M2 TIENDA 29.60
Calculo de Rentabilidad: Elaboración propia-GRUPO FENIX
Como se puede observar, actualmente el establecimiento cuenta con una

recuperación de la inversión de 36.1 meses, lo cual es rápido, debido a que el costo
de alquiler por m2 es $260. Por otro lado, consta de una eficiencia de diseño de 24%.
47 | P á g i n a
Sostenibilidad:
Los criterios identificados son los siguientes:
Cuenta con Acceso de Transporte Privado Y Público:
Taxis, Autos y Transporte Público.
 Cajeros Interbank
 BBVA Continental
 Caja Trujillo
ASOLEAMIENTO (06)
 Como se observa, la orientación del edificio permite recibir radiación al ingreso
principal.
 Este criterio hace que el proyecto sea accesible a más cantidad de usuarios y
no solo estaría destinado para una clase de usuario, esto generaría más
ingresos.
IMPACTO SOCIAL (13)
 El impacto que tuvo fue la concentración de comerciantes al exterior del
establecimiento, así como de personas que generan un alto flujo peatonal diario
por la zona.
 Al plantearse ambientes que, en un futuro, dependiendo de la necesidad,
necesiten modificarse a otro uso, en el edificio no se tendrá que realizar gastos
adaptándolo, sino que invertiría lo mínimo y recuperaría la inversión en menor
tiempo.
ORIENTACIÓN (21)
 La fachada principal del edificio está orientada hacia el sur – este, lo cual
permite que el edificio se beneficie de las variables ambientales.
 Al contar con 3 ingresos amplios se permite el ingreso de luz natural para los
stands del interior.
VENTILACIÓN (34)
 La ventilación se da por medio del ingreso principal, entra de forma directa y
fluida, esto ventila todo el interior.
OTROS USOS (43)
 Al ser portantes se puede plantear diferentes usos sin invertir más, por lo que
En conclusión:
La galería comercial presenta una inversión de $312,000, la cual la recupera en 22.4
meses. Tiene un coeficiente de edificación real de 1, frente a una eficiencia de diseño
de 24%. Debido a que hay mucha circulación, los servicios son de gran dimensión y
en el segundo piso solo funciona un almacén.
48 | P á g i n a
OPTIMIZACIÓN CENTRO PLAZA DE CALZADOS:
Luego de haber analizado las normas, artículos que especifican las características con las que debe contar un establecimiento de esta categoría, se procedió a optimizarla, es decir, corrigiendo
“cosas” a como dicta la normativa para que ese proyecto hoy en día pueda funcionar.
A continuación, se mostrarán las plantas ya solucionadas:
RENTABILIDAD:
Una vez, con los datos obtenidos respecto al plano optimizado, se procede a procesar los
datos en el formato de rentabilidad, es decir, ¿Qué pasaría si el proyecto optimizado estaría
emplazado en donde actualmente ya está emplazado el establecimiento? El resultado fue el
siguiente:
Fuente: Elaboración propia- GRUPO FÉNIX.
Como se puede apreciar, ahora se cuenta con 3 plantas funcionales, en las que se da área
de renta, a comparación del plano original, en donde sólo la primera planta es área de stands, En conclusión:
y luego el segundo nivel funcionan como depósito.
Como se puede apreciar, el tiempo de recuperación ha variado satisfactoriamente, por lo que
Ahora se pudo realizar mayor cantidad de stands, por lo que se espera que el tiempo de ahora sólo son 26.9 meses, a comparación de que anteriormente eran 36.1 meses.
recuperación de inversión sea mucho menor a comparación del proyecto original.
Además, el coeficiente de eficiencia de diseño es un poco mayor que el anterior
49 | P á g i n a
RENTABILIDAD DE UN ESTABLECIMIENTO DE OFICINAS
Una oficina es un salón destinado al trabajo. Existen muchas formas de distribuir el
espacio en una oficina según la función y cuántas personas trabajarán dentro del
mismo local. En un extremo cada trabajador tendrá su propio sitio, en el otro una
oficina grande abierta que se puede componer de un sitio principal con muchas
personas que trabajan en el mismo espacio.
Para las tipologías de oficinas, se tomará en cuenta ciertos artículos de la Norma
Técnica A.0.80 para la elaboración de las optimizaciones.
Artículo 4: se deberá contar con iluminación natural.
Artículo 5: se deberá contar con ventilación natural
Artículo 7: la altura mínima de piso a cielo raso será de 2.40m
Artículo 19: los edificios de oficinas tendrán estacionamientos sobre el predio que se
edifica. Revisar parámetros
Artículo 20: si no se puede contar con estacionamientos en el predio, se deberá
proveer los espacios de estacionamientos a la municipalidad.
Artículo 21: deberá proveerse espacios de estacionamientos accesibles para
personas con discapacidad: 1 cada 50 estacionamientos requeridos.
Artículo 23: se proveerá un ambiente para basura de un área mínima de 0.01m3 por
m2 de área útil de oficina, con un área mínima de 6m2.
EDIFICIO DE OFICINA “PARK IQUITOS”:
50 | P á g i n a
EDIFICIO SAN CARLOS:
Para esta tipología, se decidió optar por el edificio de oficinas “San Carlos”, el cual se encuentra ubicado en la Plazuela Iquitos, entre la intersección de los Jirones Gamarra y Bolívar.
Se escogió precisamente a este edificio como caso análogo debido que consideramos que cuenta con una ubicación estratégica en el Centro Histórico de Trujillo.

fotografías.
Este establecimiento presenta un área de 402m2, además consta de 5 pisos, de los cuales, el primer piso
Fachada del Park Iquitos es para tiendas, mientras que los demás son planta típica en donde se desarrollan sólo oficinas.
51 | P á g i n a
Rentabilidad: ANALISIS DE RENTABILIDAD DE PARK IQUITOS
ANALISIS DE RENTABILIDAD DE PARK IQUITOS
CANTIDAD
ÁREA / ($)
COSTO VALOR($)
TOTAL
CANTIDAD ($) ($)
TERRENO 402 M2 1,800 723,600.00
TERRENO TERRENO
DEMOLICION TECHOS 402 M2 1,800 723,600.00 723,600.00
TERRENO DEMOLICIÓN
DEMOLICION TECHOS
CERCOS 723,600.00
DEMOLICIÓN CERCOS
PRIMER PISO 393 M2 500 196,500.00
PRIMER PISO
PISO TÍPICO 393
1,179 M2
M2 500
450 196,500.00
530,550.00
INVERSION
PISO TÍPICO 1,179 M2 450 530,550.00

INVERSION
QUINTO PISO 388

CONSTRUCCIÓN QUINTO PISO 388 738,646.00
TOTAL TECHADO
CONSTRUCCIÓN 1,960 M2 738,646.00
AREA NO
AREATECHADA TIPO TIPO
NO TECHADA 2 2 2 2 GLOBAL
GLOBAL 5,000
5,000 11,250.00
11,250.00
EMERGENCIA LUZ - LUZ
EMERGENCIA AGUA- AGUA 1 1 GLOBAL
GLOBAL 1,200
1,200 1,200.00
1,200.00
EQUIPOS
EQUIPOS 31,200.00
31,200.00
ASCENSOR
ASCENSOR 1 1 GLOBAL
GLOBAL 30,000
30,000 30,000.00
30,000.00
299299 INVERSIÓN
INVERSIÓN TOTAL:
TOTAL: 1,493,446.00
1,493,446.00
TIENDAS TIPO 1TIPO
TIENDAS (primer piso)piso)
1 (primer 135135 M2
M2 1,500
1,500 202,500.00
202,500.00
TIENDAS TIPO 2TIPO
TIENDAS ( primer piso)piso)
2 ( primer 43 43 M2
M2 1,500
1,500 64,500.00
64,500.00
448,500.00
448,500.00
TIENDAS TIPO 3TIPO
TIENDAS ( primer piso)piso)
3 ( primer 35 35 M2
M2 1,500
1,500 52,500.00
52,500.00
VENTA
VENTA
VENTASVENTAS TIENDAS
TIENDAS
TIPO 3TIPO 3 ( primer
( primer piso)piso) 86 86 M2
M2 1,500
1,500 129,000.00
129,000.00
RECUPERACIÓNCAPITAL
RECUPERACIÓN CAPITAL POR
POR VENTA:
VENTA: 448,500.00
448,500.00
RECUPERACIÓN
RECUPERACIÓN INMEDIATA
INMEDIATA DE INVERSIÓN
DE INVERSIÓN 30%
30%
PARTIDA DESCRIPCIÓN CANTIDAD ÁREA (M2) UNIDAD MONTO SUB-TOTAL VALOR TOTAL
OFICINA TIPO 1 - (PLANTA TIPICA) 3 41 M2 20 2,460.00
OFICINA TIPO 1TIPO
OFICINA - (PLANTA TIPICA)
2- (PLANTA TIPICA) 3 12 41 33 M2
M2 20
20 2,460.00
7,920.00
ALQUILER / RENTA
ALQUILER OFICINA TIPO 2- (PLANTA TIPICA) 12 33 19 M2 20 7,920.00

ALQUILER / RENTA
OFICINA TIPO 3 - (PLANTA TIPICA) 3 M2 20 1,140.00

ALQUILER
MENSUAL OFICINA TIPO 3TIPO
OFICINA - (PLANTA TIPICA)
4- (PLANTA TIPICA) 3 3 19 35 M2
M2 20
20 1,140.00
2,100.00
MENSUAL OFICINA TIPO 4- (PLANTA TIPICA) 3 35 33 M2 20 2,100.00 15,600.00
OFICINA TIPO 5- (PLANTA TIPICA) 3 M2 20 1,980.00 15,600.00
OFICINA TIPO 5- (PLANTA TIPICA) 3 33 M2 20 1,980.00
RENTA POR
RENTA POR
ADMINISTRACIÓN (*)
ADMINISTRACIÓN (*) RECUPERACIÓN DE CAPITAL POR ALQUILER 1,044,946.00
TIEMPO DE RECUPERACIÓN DEL SALDO DE INVERSIÓN EN RECUPERACIÓN
MESES DE CAPITAL POR ALQUILER 1,044,946.00
67.0
M2 DEDEL
EFICIENCIA COMERCIO
PROYECTO 299.00
VENTA
M2 DE COMERCIO 299.00
VENTA
ALQUILER
ALQUILER M2 DE OFICINA 780.00
ADMINIST. M2 DE OFICINA 780.00

AREA NETA RENTABLE: 1,079.00
ADMINIST.
Calculo de Rentabilidad: Elaboración propia- AREA
COEF. NETA RENTABLE:
EFICIENCIA DISEÑO 1,079.00
55%
GRUPO FENIX TOTAL CONSTRUIDO: 1,960.00
52 | P á g i n a
Sostenibilidad: Los criterios encontrados en esta tipología son los siguientes:
 Cuenta con Acceso de Transporte Privado: Taxis, Autos
 Farmacias – Banco Ripley – BCP
ASOLEAMIENTO (06)
principal.

 Existe la presencia de otros usos no relacionado a oficina en el primer nivel, lo
cual aporta mayores ingresos.
ingresos.
IMPACTO SOCIAL (13)
 El impacto que tuvo fue la concentración de negocios, micro empresas. Se
crearon equipamientos de comercio alrededor de esta.
tiempo.
ORIENTACIÓN (21)
 La fachada principal del edificio está orientada hacia el sur, lo cual permite que
el edificio se beneficie de las variables ambientales.
 Debido a la forma que tiene, la iluminación total del edificio se logra por las
ventanas y sólo necesita un ducto interiormente.
VENTILACIÓN (34)
 La ventilación se da por medio de los ductos, aperturas en la fachada; es fluida
ya que los vanos son amplios.
 Este criterio está relacionado con el asoleo, si se tiene una superficie vidriada
amplia no se necesitará de sistemas activos que generen costos para el confort
del edificio.
OTROS USOS (43)
En conclusión:
El edificio “Park Iquitos” presenta una inversión de $1’493,446, la cual la recupera en
un aproximado de 5 años con 5 meses. Por otro lado, su eficiencia de diseño es 55%
y su coeficiente de edificación real es de 4.9.
53 | P á g i n a
OPTIMIZACIÓN DEL PARK IQUITOS:
La ubicación del terreno permite que no se requiera de tantos ductos o pozos de luz para iluminar y/o ventilar los ambientes, sin embargo, en los parámetros se aprecia que te pide sí o sí 30% de
área libre, por lo que resultó lo siguiente:
Como se puede apreciar en los planos, sólo se pudo llegar hasta los 3 pisos, sin contar que no se edificó la otra mitad que sobra, debido
a que si se aumentaba un m2 de área construida el coeficiente variaría y no estaría en lo permitido, que es 2.1.
Esta optimización trajo consigo 15 oficinas, sin contar las tiendas del primer nivel, de las cuales son menos oficinas que el proyecto actual.
Esto se debe a que el edificio “Park Iquitos” consta de 4 pisos útiles para oficinas, en donde además no se consideró el área libre.
Cálculo de Rentabilidad del Edificio San Carlos optimizado:
Una vez, con los datos obtenidos respecto al plano optimizado, se procede a procesar los datos en el formato de rentabilidad, es decir,
¿Qué pasaría si el proyecto optimizado estaría emplazado en donde actualmente ya está emplazado el establecimiento? El resultado fue
el siguiente:
CANTIDAD ($) ($)
TERRENO 405 M2 1,800 729,000.00
TERRENO 729,000.00
ESTACIONAMIENTOS 400 M2 600 240,000.00

PRIMER PISO 332 M2 500 166,000.00
SEGUNDO PISO 332 M2 450 149,400.00
INVERSION
TERCER PISO 196 M2 450 88,200.00
CONSTRUCCIÓN TOTAL TECHADO 860 M2 647,250.00
AREA NO TECHADA 73 M2 50 3,650.00

EQUIPOS 31,200.00
TIENDAS TIPO 1 (primer piso) 42 M2 1,500 63,000.00
TIENDA TIPO 2 (PRIMER PISO) 40 M2 1,500 60,000.00
TIENDAS TIPO 3 ( primer piso) 17 M2 1,500 25,500.00
VENTA
VENTAS TIENDAS TIPO 4 ( primer piso) 24 M2 1,500 36,000.00 241,500.00
TIENDAS TIPO 5 ( primer piso) 38 M2 1,500 57,000.00

TIENDA TIPO 2 (PRIMER PISO) 3 40 M2 20 2,400.00

OFICINA TIPO 1 (1UNDX35M2) 1 35 M2 20 700.00
ALQUILER / RENTA
OFICINA TIPO 2 (5UNDX30M2) 5 30 M2 20 3,000.00
ALQUILER OFICINA TIPO 3 (2UNDX17M2) 2 17 M2 20 680.00
9,920.00
MENSUAL OFICINA TIPO 4 (2UNDX22M2) 2 22 M2 20 880.00

VENTA M2 DE COMERCIO 123.00
ALQUILER
M2 DE OFICINA 496.00
Calculo de Rentabilidad: Elaboración propia- AREA NETA RENTABLE: 619.00
GRUPO FENIX TOTAL CONSTRUIDO: 860.00
Se puede observar que el tiempo de recuperación es mayor (117.5 meses), debido a que consta de menos área rentable al ser de
menos pisos y se está considerando estacionamiento.
Por otro lado, el coeficiente de eficiencia de diseño aumentó a un 72%.
54 | P á g i n a
OFICINA BOLÍVAR:
Para esta tipología se escogió al edificio de Oficina – Comercio que está ubicado en el Jirón Bolívar 276, 278. PLANO DE DISTRIBUCIÓN:
Ubicación de
cámaras para
fotografías.
Como se puede apreciar en la imagen, en el primer piso hay presencia de un establecimiento

de comercio que es una farmacia, mientras que en los pisos superiores este establecimiento
cuenta con un área de 257m2, al contar con 4 pisos se obtiene un total techado de 800m2,
Fachada del edificio Oficina - Comercio Pasillo de distribución a las oficinas / por lo que el coeficiente de edificación real es de 3. En el primer piso se observa una farmacia
Fuente: Visita a campo- Grupo Fénix que da hacia la calle, el resto de ambientes son oficinas.
55 | P á g i n a
Rentabilidad:
Luego de haber realizado los planos de distribución y, posterior a ello, la lista de
ambientes con sus respectivas áreas, pasamos al cuadro de rentabilidad, la cual es la
siguiente:
CANTIDAD ($) ($)
TERRENO 257 M2 1,350 346,950.00
DEMOLICIÓN CERCOS
SÓTANO
PRIMER PISO 209 M2 500 104,500.00
INVERSION
PISO TÍPICO (2DO - 3RO) 418 M2 450 188,100.00

CUARTO PISO 209 M2 450 94,203.00
CONSTRUCCIÓN QUINTO PISO 163 M2 450 73,530.00 460,333.00
AREA LIBRE 48 M2

EQUIPOS 1,200.00

TIENDAS TIPO 1 (1 UND. X 28M2.) 28 M2 2,000 56,000.00
OFICINA TIPO 3 (4 UND.X 18M2.) 72 M2 2,000 144,000.00
200,000.00
VENTA
VENTAS


ALQUILER / RENTA
OFICINA TIPO 1 (10UND. X 27M2) 270 M2 30 8,100.00

ALQUILER
MENSUAL
14,580.00
RENTA POR
ADMINISTRACIÓN (*)

Calculo de Rentabilidad: Elaboración propia- M2 DE OFICINA 72.00
GRUPO FENIX ALQUILER M2 DE OFICINA 486.00
Como se puede apreciar en las tablas, el tiempo de recuperación de inversión, en este
caso, es de 41.7 meses. Esto se debe a la ubicación que tiene el establecimiento, se
podría decir que es estratégica ya que en donde está emplazada los costos de alquiler
no son tan bajos. Por otro lado, la eficiencia de diseño es 59% debido a que se tienen
que considerar los pozos de luz, circulación, entre otros.
56 | P á g i n a
 Farmacias – Centros de Salud – Scotiabank
ASOLEAMIENTO (06)
principal.
 Existe la presencia de otros usos no relacionado a oficina en el primer nivel, lo
cual aporta mayores ingresos.

ingresos.
IMPACTO SOCIAL (13)
 El impacto que tuvo fue la concentración de personas que recurren a las
oficinas de distintos usos, además del comercio alrededor.
tiempo.
AGUAS PLUVIALES Y LAS RESIDUALES (19)
 La recolección de aguas pluviales y naturales de forma natural para otros usos
aumentarían la rentabilidad, debido a que no gastarían tanto ya que están
reutilizando.
ORIENTACIÓN (21)
 La fachada principal del edificio está orientada hacia el noroeste, lo cual permite
que el edificio se beneficie de las variables ambientales.
 A través de dos ductos se logra la iluminación para las oficinas, además de los
vanos.
VENTILACIÓN (34)
ya que los vanos y ductos son amplios.
del edificio.
OTROS USOS (43)
En conclusión:
El establecimiento de Oficina - Comercio presenta una inversión de $720,982, la cual
la recupera en un aproximado de 3 años. Por otro lado, su eficiencia de diseño es 64%
y su coeficiente de edificación real es de 3. El Edificio de Oficinas – Comercio, a través
de análisis mostrado.
57 | P á g i n a
OPTIMIZACIÓN DE LA OFICINA BOLÍVAR:
Este edificio de oficinas, de acuerdo al sub sector de la Estructuración Urbana del Centro Histórico de Trujillo, tiene un coeficiente de edificación de 2.4, por lo que permite más área techada, lo que
significa que puede existir más área rentable.
En este caso, los ductos con los que contaba el edificio eran muy grandes, lo cual no era necesario que sea de ese modo,
por lo que se optó por dividir los posos de luz haciéndolos de unas dimensiones más pequeñas.
En este caso se obtuvo 16 oficinas de las 18 que había en el plano original.
Calculo de rentabilidad de la oficina Bolívar optimizadas:
Una vez, con los datos obtenidos respecto al plano optimizado, se procede a procesar los datos en el formato de
rentabilidad, es decir, ¿Qué pasaría si el proyecto optimizado estaría emplazado en donde actualmente ya está emplazado
el establecimiento? El resultado fue el siguiente:
CANTIDAD ($) ($)
TERRENO 257 M2 1,350 346,950.00
DEMOLICIÓN CERCOS
ESTACIONAMIENTO 350 M2 600 210,000.00
INVERSION
PRIMER PISO 207 M2 500 103,500.00
SEGUNDO PISO 207 M2 450 93,150.00
TERCER PISO 207 M2 450 93,150.00

EQUIPOS 1,200.00

TIENDAS TIPO 1 (1 UND. X 28M2.) 28 M2 2,000 56,000.00
OFICINA TIPO 1 (3 UND.X 20.00M2.) 60 M2 2,000 120,000.00
ALQUILER / RENTA VENTA

VENTAS 176,000.00


OFICINA TIPO 1 (6UNDX20M2) 120 M2 39 4,620.00
ALQUILER
OFICINA TIPO 2 (3UNDX35M2) 105 M2 39 4,042.50 11,434.50
MENSUAL
OFICINA TIPO 3 (4UNDX18M2) 72 M2 39 2,772.00
M2 DE OFICINA 60.00
ALQUILER M2 DE OFICINA 297.00
Calculo de Rentabilidad: Elaboración propia- TOTAL CONSTRUIDO: 621.00
GRUPO FENIX COEF. EFICIENCIA DISEÑO 62%
Conclusión:
En este caso el tiempo de recuperación es mayor, debido a que ahora se está considerando estacionamientos, es por
ello que el tiempo de recuperación no se asemeja al caso actual.
Por otro lado, el coeficiente de eficiencia de diseño se mantiene en el rango.
58 | P á g i n a
RENTABILIDAD DE UN CENTRO DE CONVENCIONES
El centro de Convenciones es usado, principalmente, para llevar a cabo reuniones,

eventos, de diferentes tipos, sean familiares: reuniones, cumpleaños, aniversarios,
bodas; y también empresariales, en donde representantes de alguna marca conllevan
a realizar eventos corporativos.
Para lo que es establecimientos de Servicios Comunales, se considera lo que
establece las Norma Técnica A.090
ARTÍCULO 7: EL ANCHO Y NUMERO DE ESCALERAS SERÁ CALCULADO EN
FUNCION AL NUMERO DE OCUPANTES. SE CONTARÁ CON ESCALERA DE
EMERGENCIA CUANDO SE SUPERE LOS 3 PISOS O CADA PISO CUENTE CON
MÁS DE 500M2.
ARTÍCULO 8: SE DEBERÁ CONTAR CON ILUMINCACIÓN NATURAL
ARTÍCULO 17: SE DEBERÁ CONTAR CON 1 ESTACIONAMIENTO CADA 20M2 DE
ÁREA TECHADA UTIL.
Conociendo estos parámetros se podrá, más adelante, plantear una optimización para
el establecimiento, así como se ha estado haciendo con todos los casos anteriores.
59 | P á g i n a
EDIFICIO DE CENTRO DE CONVENCIONES “LOS CONQUISTADORES”: PLANO DE DISTRIBUCIÓN
Este Centro de Convenciones está ubicado en la intersección del Jirón Almagro con el Jirón Ayacucho.
Ubicación de
cámaras para
fotografías.
Ubicación del lote del Centro de Convenciones “Los

Conquistadores”
Presenta 8 ambientes totalmente amoblados, brinda el servicio completo incluye audio y

visualización.
Tiene un área de 1933m2, consta de 2 pisos, y sus ganancias se da por medio de renta
por administración.
Fachada del C. Convenciones “Los Conquistadores”
60 | P á g i n a
Luego de haber realizado el plano y la zonificación, se procedió a realizar el cálculo
de rentabilidad para determinar cuánto fue la inversión, el tiempo de recuperación, el
coeficiente de diseño.
Rentabilidad:
CANTIDAD ($) ($)
TERRENO 1,933 M2 1,100 2,126,300.00
DEMOLICIÓN CERCOS
SÓTANO
PRIMER PISO 1,125 M2 500 562,500.00
SEGUNDO PISO 772 M2 500 386,000.00
INVERSION

EQUIPOS 1,200.00

ALQUILER / RENTA

ALQUILER
MENSUAL
238,136.00
RENTA .
RENTA POR ADMINIST. CENTRO DE CONV. 1568 M2 238,136 238,136
0.00
ADMINIST.
M2 DE AREA NETA CENTRO DE CONV. 1,568.00

GRUPO FENIX
61 | P á g i n a
Sostenibilidad:
Los criterios encontrados en esta tipología son los siguientes:

 Iglesia Belén, Hostal Solari, Hotel Almagro, Cocheras
ASOLEAMIENTO (06)
principal y al edificio en sí.
ingresos.
IMPACTO SOCIAL (13)
tiempo.
ORIENTACIÓN (21)
 La fachada principal del edificio está orientada hacia el noroeste, lo cual permite

 A través de dos ductos se logra la iluminación para las salas, salones, además
de los vanos.
VENTILACIÓN (34)
del edificio.
OTROS USOS (43)
En conclusión:
El establecimiento de Centro de Convenciones “Los Conquistadores” presenta una
inversión de $2,992,400, la cual la recupera en un aproximado de 12 meses. Por otro
lado, su eficiencia de diseño es 90% y su coeficiente de edificación real es de 1. El
Centro de Convenciones “Los Conquistadores”, a través de análisis mostrado, cuenta
con 9 criterios de sostenibilidad.
62 | P á g i n a
EDIFICIO DE CENTRO DE CONVENCIONES “LOS CORREGIDORES”:
Como primer caso análogo de Centro de Convenciones se escogió a “Los Corregidores”, debido a que este establecimiento presenta una amplia variedad de salones, salas, patios, los cuales pueden
llegar a más de 600m2. Está ubicado en el Jr. Independencia cuadra 543 – 547.
PLANO DE DISTRIBUCIÓN
Ubicación de
cámaras para
fotografías.
En este centro de convenciones, se puede identificar 13 salas, de las cuales de sub dividen en Salas,
Salones y Patios. Todos estos generan una renta por administración del Centro de Convenciones, a
Fachada del C. Convenciones “Los Corregidores” continuación, se mostrará el cálculo de rentabilidad.
63 | P á g i n a
Rentabilidad:
Cuando se hizo la visita al establecimiento se pudo observar un plano de distribución,

el cual nos sirvió para procesar la data a la tabla de rentabilidad.
ANÁLISIS DE RENTABILIDAD DE CENTRO DE CONV. LOS CORREGIDORES
CANTIDAD ($) ($)
TERRENO 2,757 M2 1,500 4,135,500.00
DEMOLICIÓN CERCOS
PRIMER PISO 1,521 M2 500 760,500.00
SEGUNDO PISO 568 M2 500 284,000.00
INVERSION

AREA NO TECHADA TIPO 1 64.6 M2 50 3,232.00

EQUIPOS 1,200.00

ALQUILER / RENTA

ALQUILER
MENSUAL
160,910.00
RENTA .
0.00
ADMINIST.M2 DE AREA NETA CENTRO DE CONV. 1,700.00
Calculo de Rentabilidad: Elaboración propia COEF. EFICIENCIA DISEÑO 81%


 Catedral, Conservatorio de Música, Hotel Costa del Sol.
ASOLEAMIENTO (06)
principal y al edificio en sí.
64 | P á g i n a
ingresos.
IMPACTO SOCIAL (13)


tiempo.
ORIENTACIÓN (21)
 La fachada principal del edificio está orientada hacia el sureste, lo cual permite
 A través de dos ductos se logra la iluminación para las salas, salones, además
de los vanos.
VENTILACIÓN (34)

del edificio.
OTROS USOS (43)
En conclusión:
El establecimiento de Centro de Convenciones “Los Corregidores” presenta una
inversión de $4,775,450, la cual la recupera en un aproximado de 2 años y 5 meses.
Por otro lado, su eficiencia de diseño es 83% y su coeficiente de edificación real es de
1. Además, El Centro de Convenciones “Los Corregidores”, a través de análisis
mostrado, cuenta con 10 criterios de sostenibilidad.
65 | P á g i n a
OPTIMIZACIÓN DEL CENTRO DE CONV. LOS CORREGIDORES:
Este establecimiento forma parte de los Monumentos Históricos en el Centro Histórico de Trujillo, por lo que no se puede modificar la forma ni diseño del mismo.
Siendo esa la condición, se buscó crear más área rentable en el interior del edificio, además de dejar de contar con una gran área en la parte de atrás debido a que excedía mucho en la cantidad de
inversión.
Como se puede apreciar, cuenta con tan solo dos pisos, como en la actualidad, además está
la presencia de 13 salones y dos patios, a diferencia del caso actual, en donde solo cuenta
con 11 salones.
Calculo de la tipología optimizada los Corregidores:
Una vez, con los datos obtenidos respecto al plano optimizado, se procede a procesar los datos
en el formato de rentabilidad, es decir, ¿Qué pasaría si el proyecto optimizado estaría
emplazado en donde actualmente ya está emplazado el establecimiento? El resultado fue el
siguiente:
CANTIDAD ($) ($)
TERRENO 1,893 M2 1,500 2,839,500.00
DEMOLICIÓN CERCOS
ESTACIONAMIENTOS 1800 M2 600 1,080,000.00
PRIMER PISO 1,893 M2 500 1,135,800.00
SEGUNDO PISO 1,450 M2 450 725,000.00
INVERSION
2,940,800.00

EQUIPOS 1,200.00

ALQUILER / RENTA
ALQUILER
MENSUAL
163,972.00
RENTA .
0.00
ADMINIST.M2 DE AREA NETA CENTRO DE CONV. 1,730.00
Calculo de Rentabilidad: Elaboración propia- TOTAL CONSTRUIDO: 3,343.00
Conclusión: GRUPO FENIX COEF. EFICIENCIA DISEÑO 52%
El tiempo de recuperación aumentó a pesar de que hay más área rentable, esto sucedió porque anteriormente no se contaba con estacionamientos, en cambio, ahora sí, es por eso que la inversión
incrementa con respecto al anterior.
66 | P á g i n a
RENTABILIDAD DE UNA VIVIENDA
El uso habitacional en los últimos años ha venido siendo desplazado por otros usos,
Sin embargo, el centro Histórico es todavía de un lugar de residencia para la población
local. En casi todas sus manzanas se observa este uso, pero más en las manzanas
ubicadas al Nor-Oeste y Sur del centro.
NORMA A. 020 (VIVIENDA)
CAPITULO II CONDICIONES DE DISEÑO
• Artículo 6.- Las viviendas, deberán cumplir con lo establecido en la Norma A-
010 Condiciones Generales de Diseño, en lo que le sea aplicable.
• Artículo 7.- Las dimensiones de los ambientes que constituyen la vivienda serán
aquellas que permitan la circulación y el amueblamiento requerido para la
función propuesta, acorde con el número de habitantes de la vivienda.
• Articulo 8.- El área techada mínima de una vivienda unifamiliar en su forma
inicial, con posibilidad de expansión será de 25 m2.
• Artículo 10.- Las escaleras y corredores al interior de las viviendas, que se
desarrollen entre muros deberán tener un ancho libre mínimo de 0.90 m.
• Las escaleras que se desarrollen en un tramo con un lado abierto o en dos
tramos sin muro intermedio, podrán tener un ancho libre mínimo de 0.80 m.
• Artículo 12.- El acceso a las viviendas unifamiliares deberá tener un ancho
mínimo de 0.90 m.
• Los accesos a las edificaciones multifamiliares y a aquellas que forman parte
de conjuntos residenciales, deberán tener un ancho mínimo de 1.00 m y cumplir
con lo establecido en la Norma A-120 Accesibilidad Para Personas Con
Discapacidad.
67 | P á g i n a
RESIDENCIAL LOS CASTAÑOS
Este edificio se encuentra ubicado en la intersección de JR. ZEPITA con JR BOLOGNESI, es un edificio que tiene más de 10 años, hoy en día no se encuentra totalmente formalizado y esto genera
cierta desconformidad con los usuarios.
Ubicación de
cámaras para
fotografías.
Fachada de la residencial Fuente: Elaboración propia- GRUPO FÉNIX.
68 | P á g i n a
CONSTRUCCIÓN 1,075,076.50
INVERS
EQUIPOS 31,200.00
Para realizar el siguiente cuadro de rentabilidad
ASCENSOR 1 contamos
GLOBAL con el apoyo
30,000 30,000.00 de un usuario
INVERSIÓN
de un de los departamentos del edificio, gracias ello pudimos identificar
2641.2505 TOTAL:y conocer
1,987,276.50
los
DPTA
datos que TIPO 1 (4UNDX 77.1976)
necesitamos 308.7904
para el cálculo. M2 650 200,713.76
DPTA TIPO 2(1UNDX 110.2853) 110.2853 M2 650 71,685.45
DPTA TIPO 3(5UNDX 98.8508) 494.254 ÁREA / M2 COSTO VALOR TOTAL
PARTIDA DESCRIPCIÓN UNIDAD 550 271,839.70
SUB-TOTAL
DPTA TIPO 4(3UNDX81.2075) 243.62CANTIDADM2 550 ($) 133,991.00 ($)
DPTA TIPO 5(3UNDX
TERRENO TERRENO62.47) 187.26 881 M2 M2 550 1,000 102,993.00
881,000.00 881,000.00
DPTA TIPO 6(3UNDX 81.1980)
ESTACIONAMIENTO 243.594 238 M2 M2 550 500 133,976.70
119,105.00
VENTA
PRIMER49.8)
DPTA TIPO 7(3UNDX PISO 149.4 408 M2 M2 550 500 204,000.00
82,170.00
VENTAS 30 DEPAS PLANTA TIPICA (2do-4to ) 1,908 M2 1,421,095.35
DPTA TIPO 8(3UNDX 59.08) PISO 179.4 M2 550 450 858,600.00
98,670.00
INVERSION
QUINTO PISO 507 M2 450 228,280.50

DPTA TIPO 9(1UNDX 56.1325) DUPLEX 112.265 M2 550 61,745.75
SEXTO PISO ( segundo piso de duplex) 193 M2 450 86,971.50
DPTA TIPO 10(1UNDX 41.70 DUPLEX)
CONSTRUCCIÓN 83.4 M2 550 45,870.00 1,075,076.50
DPTA TIPO 11(1UNDX 56.3429
COEF. EDIF. REAL DUPLEX) 112.6858 3.2 M2 550 61,977.19
DPTA TIPO 12(1UNDX 40.58)
AREA NO TECHADA TIPO 1 80.716 202 M2 M2 550 50 44,393.80
10,100.00
DPTA TIPO 13(1UNDX39.0970)
AREA NO TECHADA DUPLEX
TIPO 2 90.58 26 M2 M2 550 50 49,819.00
1,300.00
ESTAC. VIV. (3X5 M2)NO TECHADA TIPO 2
AREA 245 6 M2 M2 250 50 61,250.00
300.00
EQUIPOS
EMERGENCIA LUZ - AGUA RECUPERACIÓN
1 GLOBALCAPITAL
1,200POR VENTA:
1,200.00 1,421,095.35
31,200.00
RECUPERACIÓN INMEDIATA DE INVERSIÓN
2641.2505 INVERSIÓN TOTAL: 72%
1,987,276.50
DPTA TIPO 1 (4UNDX 77.1976) 308.7904 M2 650 200,713.76
DPTA TIPO 2(1UNDX 110.2853) 110.2853 M2 650 71,685.45
PARTIDA DPTA TIPO
DESCRIPCIÓN 3(5UNDX 98.8508) 494.254 M2 550
ÁREA (M2) UNIDAD MONTO SUB-TOTAL 271,839.70 VALOR TOTAL
ALQUILER / RENTA
DPTA TIPO 4(3UNDX81.2075) 243.62 M2 550 133,991.00

DPTA TIPO 5(3UNDX 62.47) 187.26 M2 550 102,993.00
DPTA TIPO 6(3UNDX 81.1980) 243.594 M2 550 133,976.70
VENTA
ALQUILER DPTA TIPO 7(3UNDX 49.8) 149.4 M2 550 82,170.00

VENTAS 30 DEPAS 1,421,095.35
MENSUAL DPTA TIPO 8(3UNDX 59.08) 179.4 M2 550 98,670.00
DPTA TIPO 9(1UNDX 56.1325) DUPLEX 112.265 M2 550 61,745.75
0.00
DPTA TIPO 10(1UNDX 41.70 DUPLEX) 83.4 M2 550 45,870.00
RENTA POR DPTA TIPO 11(1UNDX 56.3429 DUPLEX) 112.6858 M2 550 61,977.19
ADMINISTRACIÓN (*) DPTA TIPO 12(1UNDX 40.58) 80.716 M2 550 44,393.80
DPTA TIPO 13(1UNDX39.0970) DUPLEX 90.58 M2 550 49,819.00
ESTAC. VIV. (3X5 M2) 245 M2 250 61,250.00
TIEMPO DE RECUPERACIÓN DEL SALDO DE INVERSIÓN EN CAPITAL
RECUPERACIÓN MESESPOR VENTA: #¡DIV/0!
1,421,095.35
PARTIDA DESCRIPCIÓN ÁREA (M2) VIVIENDA

UNIDAD MONTO SUB-TOTAL 2396.25
VALOR TOTAL
ALQUILER / RENTA
VENTAS
ESTAC. VIV. (3X5 M2) 245
ALQUILER TOTAL CONSTRUIDO: 2,823.29
MENSUAL COEF. EFICIENCIA DISEÑO 94%
0.00
RENTA POR
ADMINISTRACIÓN (*) Calculo de Rentabilidad: Elaboración propia
TIEMPO DE RECUPERACIÓN DEL SALDO DE INVERSIÓN EN MESES #¡DIV/0!
Como podemos observar en el cuadro de rentabilidad, tiene una inversión de 1 987
276. 50 dólares, todos los departamentos están vendidos lo que dioDEL
EFICIENCIA una recuperación
PROYECTO
VIVIENDA
inmediata de inversión del 72%, el coeficiente de edificacion es 94% ya que se excede 2396.25
VENTAS
ESTAC. VIV. (3X5 M2) 245
en números de pisos, generando más área rentable. AREA NETA RENTABLE: 2,641.25
69 | P á g i n a
Sostenibilidad:
Cuenta con Acceso de Transporte Privado: Taxis. Y Autos.
PROXIMIDAD A SERVICIOS (04) Banco de la nación - Club Libertad
ASOLEAMIENTO (06): Recibe radiación solar todo el año, desde el amanecer
hasta el mediodía y desde mediodía hasta el ocaso respectivamente.
• La diversidad de usos en este establecimiento no está permitida, sin

embargo, existe un departamento que fue ambientado para comercio.
• El edificio es accesible a más cantidad de usuarios y no solo está destinado
para una clase de usuario, esto genera más ingresos.
IMPACTO SOCIAL (13)
• El impacto mayor fue ser una de las primeras residenciales a gran escala en
el Centro Histórico, generando una opción de vivienda para un ddeterminado
estilo de vida y preferencias locales.
ORIENTACIÓN (21)
• La fachada principal del edificio está orientada hacia el sur-oeste lo que

permite aprovechar al máximo los variables ambientales.
• Tiene un ducto de una dimensión bastantes considerable, que favorece a la
iluminación de todos los departamentos.
VENTILACIÓN (34)
• La ventilación se da por medio de los ductos, es fluida ya que los vanos y

espacios de circulación son amplios.
• Este criterio está relacionado con el asoleo, si tiene una superficie vidriada
amplia no se necesita de sistemas activos que generen costos para el confort
del edificio.
OTROS USOS (43)
Podemos concluir que la residencial tiene una inversión de 2 283 205 dólares, con una
recuperación inmediata de 53%, no tiene tiempo de recuperación en meses ya que
todos los departamentos se vendieron.
Coef. eficiencia diseño: 68% Fuente de costo: 985234341
70 | P á g i n a
OPTIMIZACIÓN DE LA RESIDENCIAL LOS CASTAÑOS:
Para la optimización se tuvo en cuenta los parámetros urbanísticos y arquitectónicos, y así se pudo obtener un total de 18 departamentos, en el anterior caso se tenía 30, esto se debió a que el
número de pisos era 6 y ahora contamos con 4 pisos y un quinto de los dúplex.
Por otro lado, la ubicación donde está emplazado este Multifamiliar, permite un coeficiente de edificación 2.4 aparte de una altura máxima de 11ml, esto nos limitó a tener más departamentos, por lo
que se redujo el área de renta.
Otro del parámetro que se respeto es el área libre que es un 30%, para lograr llegar a ese porcentaje se tuvo que hacer tres ductos, uno donde se hizo un diseño de jardín y es céntrico da a todos
los departamentos.
RENTABILIDAD DEL PLANO OPTMIZADO:
Calculo de Rentabilidad: Elaboración propia
En Conclusión:
La inversión disminuyo de 1 987 276. 50 dólares a 1, 615, 685.00, todos los departamentos se vendieron de igual manera para que la comparación sea equitativa El plano optimizado tiene una
recuperación inmediata de 63%, la eficiencia de diseño es también menor de 94% a 87%.
71 | P á g i n a
QUINTA “BOLÍVAR”:
Esta quinta está ubicada en el Jirón Bolívar 229, es un conjunto residencial que consta de pocas viviendas.
PLANO DE DISTRIBUCIÓN
En la visita a la edificación, se procedió a realizar unos planos esquemáticos que nos

ayuden a observar cómo es la distribución, el cuál es el siguiente.
Ubicación de
cámaras para
fotografías.
Como se puede apreciar, consta de 7 unidades de vivienda, las cuales fueron vendidas
y los dueños decidieron hacerlas con más pisos, como es el caso de 5 viviendas.
Fachada de la Quinta Bolívar
72 | P á g i n a
RENTABILIDAD:
Para poder hacer el cálculo de rentabilidad, como se mencionó anteriormente, se
accedió a la Quinta, por suerte que estaba abierta, y se procedió a tomar medidas con
la ayuda de una wincha. Además, actualmente hay una casa en venta, por lo que nos
ayudó a conseguir el precio de venta por m2 en la cuadra de Bolívar.
CANTIDAD ($) ($)
TERRENO 636 M2 1,100 699,908.00
TERRENO DEMOLICION TECHOS 0 M2 0 0.00 699,908.00
DEMOLICIÓN CERCOS 0 ML. 0 0.00
PRIMER PISO 636 M2 500 318,000.00

SEGUNDO PISO 217 M2 500 108,250.00
TERCER PISO 52 M2 500 26,000.00
INVERSION

EQUIPOS 1,200.00

VIVIENDA TIPO 1 (1UND.X132M2) 132 M2 2,000 264,000.00
VENTAS 264,000.00


ALQUILER / RENTA
VIVIENDA TIPO 2 (1UND.X87M2) 87 M2 20 1,740.00

ALQUILER
MENSUAL
VIVIENDA TIPO 5 (1UND.X71M2) 71 M2 20 1,420.00 6,840.00
RENTA POR
ADMINISTRACIÓN (*)
VIVIENDA TIPO 1 132.00
VENTA VIVIENDA TIPO 3 120.00
VIVIENDA TIPO 4 260

GRUPO FENIX
Como se puede apreciar, el tiempo de recuperación es de 110 meses, debido a que

una vivienda genera una recuperación del 26% por concepto de venta. La eficiencia
de diseño es 82%.
73 | P á g i n a
SOSTENIBILIDAD:
La Quinta Bolívar cuenta con el acceso a:
•Taxis., Autos.
Los servicios son los siguientes:
•Mega Corredores de Seguros, Iglesia Renovación Cristiana.
ASOLEAMIENTO (06)
•El edifico recibe radiación solar todo el año, desde el amanecer hasta el mediodía y
desde mediodía hasta el ocaso respectivamente.
La tipología de quintas tiene las puertas abiertas para todo tipo de persona, lo cual lo
convierte accesible
IMPACTO SOCIAL (13)
•El servicio que se ofrece genero otra opción de vivienda en el Centro, lo que es quinta,
el cual no tuvo algún impacto negativo.
•Es probable que si se pueda modificar los ambientes sin hacer mayor gasto para
adaptarlo a otra tipología, como por ejemplo vivienda.
ORIENTACIÓN (21)
•Orientado hacia el sur oeste, lo cual permite recibir y aprovechar la incidencia solar y
los vientos
VENTILACIÓN (34)
•Hay vientos directos que impactan a la fachada, de esta forma ingresa la ventilación
por el corredor principal.
•Cuenta con superficies vidriadas amplias, pero solo las habitaciones que dan hacia
la fachada.
ILUMINACIÓN NATURAL ESPACIOS HABITADOS (58)
•Cada vivienda cuenta con la cantidad de vanos necesarios para iluminar el interior,
es decir, los ambientes de su vivienda.
La Quinta “Bolívar” presenta una inversión de $1’019,108, recupera en 110 meses la
inversión, además cuenta con 10 criterios de sostenibilidad.
74 | P á g i n a
OPTIMIZACIÓN DE LA QUINTA BOLIVAR:
El terreno en donde está emplazado la Quinta es muy peculiar, debido a su forma, y un terreno así, actualmente en el Centro Histórico de Trujillo, dificulta su búsqueda. Es por eso que se decidió
hacer el lote rectangular, ya que es una forma convencional de lotes. Sobre eso se hizo lo siguiente:
RENTABILIDAD DEL PLANO OPTMIZADO:

Una vez, con los datos obtenidos respecto al plano optimizado, se procede a procesar los datos
en el formato de rentabilidad, es decir, ¿Qué pasaría si el proyecto optimizado estaría emplazado
en donde actualmente ya está emplazado el establecimiento? El resultado fue el siguiente:
CANTIDAD ($) ($)
TERRENO 1,201 M2 800 960,800.00
TERRENO 960,800.00
ESTACIONAMIENTO 366 M2 600 219,600.00

PRIMER PISO 1,201 M2 500 600,500.00
SEGUNDO PISO 841 M2 500 420,500.00
TERCER PISO 841 M2 500 420,500.00
INVERSION
GRUPO FENIX CONSTRUCCIÓN 820,100.00
Fuente: Elaboración propia- GRUPO FÉNIX. TOTAL TECHADO 2,883 M2
AREA LIBRE 360 M2 - -

EQUIPOS 1,200.00

VIVIENDA TIPO 3(1UND.X128M2) 128 M2 714 91,392.00
Fuente: Elaboración propia- GRUPO FÉNIX. VENTAS 259,182.00
Como se puede apreciar ahora, en los planos, se cuenta con más unidades de vivienda al RECUPERACIÓN CAPITAL POR VENTA: 259,182.00
plantear el lote de forma rectangular, porque de esta forma se generó más área de renta. RECUPERACIÓN INMEDIATA DE INVERSIÓN 15%

Por otro lado, la ubicación donde está emplazado esta Quinta, permite un coeficiente de
ALQUILER / RENTA
edificación 2.4 aparte de una altura máxima de 7.2m, por lo que se puede edificar más y tener VIVIENDA TIPO 4 (1UND.X80M2) 80 M2 22 1,760.00
mayores ingresos. VIVIENDA TIPO 6 (1UND.X60M2) 60 M2 27 1,620.00
ALQUILER
VIVIENDA TIPO 8 (1UND.X128M2) 128 M2 27 3,456.00 23,360.00
El siguiente paso ahora es proceder a realizar el cálculo de rentabilidad con los nuevos datos MENSUAL
optimizados que hemos obtenido, para así evaluar si la optimización fue buena o aún puede VIVIENDA TIPO 10 (1UND.X115M2) 115 M2 27 3,105.00
mejorar, o si afectó la rentabilidad ya existente. VIVIENDA TIPO 12 (1UND.X115M2) 115 M2 27 3,105.00

Calculo de Rentabilidad: Elaboración propia- VIVIENDA TIPO 1 120.00
VENTA VIVIENDA TIPO 2 115.00
GRUPO FENIX 128.00
Conclusión: VIVIENDA TIPO 3
VIVIENDAS 880
ALQUILER
Con la optimización se dio lugar a un menor tiempo de recuperación 65.5 meses, también porque se logra vender el 15%. AREA NETA RENTABLE: 1,243.00
75 | P á g i n a
3.3.2 ANALISIS SECTORIAL:
El Centro Histórico es un escenario excepcional de la ciudad, corazón vivo y centro
de la metrópoli trujillana y poseedora de un valioso patrimonio histórico monumental.
Por la dinámica urbana que siempre tuvo, el Centro Histórico se ha renovado
permanente, hecho que no sólo se relaciona al desplazamiento de los usos
residenciales hacia la periferia, sino a la concentración y consolidación de usos
comerciales y de servicios rentables, en su área. Dichos usos han ido modificando las
condiciones del suelo y como consecuencia los costos de los mismos.
El análisis sectorial servirá para poder determinar qué zonas, o sub sectores de
nuestro sector de estudio, el Centro Histórico de Trujillo, es más rentable.
Para poder realizar este análisis se tuvo en cuenta los siguientes indicadores:
 Coeficiente de Edificación: Este indicador o parámetro establece un área
máxima techada, por lo que si se quiere generar más rentabilidad se tendría
que escoger un sub sector que permita 2.1 a 2.4.
 Altura Máxima: Al estar en el Centro Histórico, no se tiene un determinado

número de pisos o una fórmula para hallar la altura de la edificación, por lo
contrario, se tiene que hacer todo un estudio por cada calle del Centro Histórico
y determinar que altura predomina, esta preferiblemente se toma de algún
monumento histórico, tratando en lo posible de no romper con el perfil urbano.
 Precios de Terrenos: Es un factor importante, debido a que este jugará un papel

importante en el cálculo de la rentabilidad, se tiene que escoger la ubicación
del predio.
 Precios por concepto de venta, alquiler / m2: Esto permitirá evaluar que sub
sector permite cobrar más o poner precios más altos, lo cual permitirá a generar
más ganancias.
Algunos datos que hemos podido concluir haciendo este análisis son los siguientes:
 El costo de suelo varia, si está cerca a la plazuela recreo el precio es mayor,
conforme se va distanciando de este el precio va bajando.
 Se puede decir que en algunos subsectores el costo de suelo es más elevado
debido a la actividad de comercio.
 Se encuentra una pequeña variación de costo, es una zona próxima a la plaza
de armas donde se realizan más que todo actividades de turismo.
 Los costos de suelo más bajos, se puede deber al distanciamiento de las
actividades principales del sector como por ejemplo del comercio.
 Los costos de suelo muy bajos en comparación con los otros subsectores, es
una zona donde aún resalta el uso de suelo de vivienda.
 Los costos varían de acuerdo a la proximidad del equipamiento de Salud
(Hospital Belén).
76 | P á g i n a
Primero se realizó un plano base en donde se identifica el coeficiente de edificación y
la altura máxima permitida, por calles, en donde muchas coinciden.

Como segundo, se usará el plano de Estructuración Urbana donde ya previamente
habíamos identificado los precios por sub sector, el cual sólo pasaremos al plano base.

Cada sub sector en este plano representa un determinado valor de terreno, alquiler,
entre otros.
77 | P á g i n a
A continuación, se mostrará la tabla de precios en el Centro Histórico de Trujillo.
En el presente cuadro, se siguieron 2 pasos para realizar un descarte de sub sectores,

los cuales fueron bajo los siguientes criterios:
 Seleccionar sub sectores donde el precio del terreno no sea tan elevado: Al
hacer esta selección se obtuvo los siguientes datos: A2-A3-A4-A5-A7-A8-B2-
B3-B6.
 De los sub sectores escogidos, seleccionar cuales de estos son los que
permiten cobrar más, es decir, por concepto de renta, y venta: Al hacer esta
otra selección se obtuvo: A3-A5-A7-A8-B2-B6.
Con estos dos últimos gráficos mostrados se hará la identificación en el plano base,
el cual será el plano final, el cual servirá para mover las distintas tipologías y evaluar
donde es más rentable.
78 | P á g i n a
Posterior a ello, ya con los sub sectores que pueden generar más rentabilidad, se
sobrepuso sobre el plano base que se había realizado previamente.
Como resultado son las 6 “manchas” de distintos colores que predominan en el plano,
como siguiente punto está hacer un trazado de selección se esos nuevos sub sectores
y sólo contando con las calles que cuenten de 7.2m hacia adelante, ya que a mayor
número de pisos podrá haber mayor área rentable, además de que lo que se requiere
es un proyecto de usos mixtos.
Finalmente, lo que se obtiene es un plano con 5 sub sectores, en donde se emplazarán

posteriormente las tipologías analizadas para evaluar cuál es más rentable. Y luego
determinar un terreno dentro del sub sector o sub sectores más rentables.
79 | P á g i n a
Emplazamiento de las Tipologías en los Sub Sectores:
Para empezar con este análisis se tomó primero a la tipología de Hospedaje, de la
cual tenemos varios casos, por lo que primerio se hará de Hostal, y posteriormente de
Hotel, luego se hará un cuadro comparativo entre las 2 tipologías de Hospedaje para
determinar que tipología es más rentable, para posteriormente seguir con el análisis.
HOSTAL ENCANTO ** / HOSTAL CASONA PLAZA TRUJILLO ***:
Las tablas mostradas son los distintos precios en los sub sectores seleccionados, con
estos precios se trabajará para hacer proseguir con el análisis:
En la tabla se muestra que entre los 2 hostales, el sub sector mas conveniente para
que sean rentables es el B2, el cual está ubicado en la parte Nor Oeste del Centro
Histórico de Trujillo.
80 | P á g i n a
Siguiendo con el análisis, en esta parte se harán los cuadros de rentabilidad de los
Hoteles, en este caso se usarán el Hotel Colón **, y el Hotel Pizarro ***.
Hotel Colón ** / Hotel Pizarro ***:
En las tablas mostradas se puede apreciar que, a diferencia de los casos anteriores,
los Hoteles suelen ser más rentables estando en el Sub Sector A8, en donde, por ser
Hotel, se permite cobrar más respecto a otros sub sectores en la tarifa de las
habitaciones.
81 | P á g i n a
A partir de este punto se hará un cuadro comparativo entre los 4 casos analizados,
para determinar qué caso continuo en el análisis con las demás tipologías:
En la tabla se aprecian las distintas tipologías y casos, de los cuales a través de un

estudio se pudo determinar lo siguiente:
Conclusión:
Como se puede apreciar, los establecimientos de 2 estrellas son los que se recuperan
en menos tiempo debido a que no se invierte mucho en su construcción, sin embargo,
los establecimientos de 3 estrellas, siendo el caso de Pizarro, recupera en casi dos
años su inversión, siendo de más complejidad, esto significa que sus ingresos son
muchos mayores a los otros, por lo que el proyecto más rentable dentro de hospedaje
es el hotel ***.
82 | P á g i n a
Continuando con el análisis en esta sección se hará el “movimiento” de la tipología de
oficinas.
Oficina Bolívar / Oficina Park Iquitos:
La Oficina Bolívar, al igual que la Oficina Park Iquitos, tienen menos tiempo de
recuperación el Sub Sector A8, debido a que el precio de alquiler para oficinas es
elevado a diferencias de otros sub sectores.
Conclusión:
De esto podemos concluir que el sub sector más propicio y adecuado para elaborar
un proyecto de oficina es el sub sector A8, debido a que el precio de alquiler de oficina
por m2 es $30.
83 | P á g i n a
Centro Plaza de Calzados:
Para este caso, se tendrá en cuenta las tablas contorneadas de color rojo.
Conclusión:
En el caso de este establecimiento, el sub sector más adecuado es el B6, debido a
que el precio de m2 es mucho más elevado que en los otros sub sectores, además,
esta tipología de comercio, es sólo compatible con los sub sectores que están en la
periferia del Centro Histórico, es decir, en la Av. España sur este, debido a que en esa
parte de la Av. España es donde se ha emplazado toda la actividad comercial, por lo
que es ahí donde cuesta más el alquiler para este tipo de stand analizado.
84 | P á g i n a
Residencial Castaños:
Conclusión:
Como se puede apreciar, en el caso de la tipología de vivienda, la cual está dividida
en 2, residencial y quinta, la categoría que ofrece una mayor rentabilidad, respecto al
tiempo de recuperación e ingresos es la residencial, en este caso la “Residencial
Castaños”.
85 | P á g i n a
3.3.3 ANALISIS Y CRITERIO DE LOCALIZACIÓN:
De acuerdo a los casos analizados, hemos podido apreciar que hay mayor rentabilidad
cuando se juntan distintos factores, tales como el terreno (forma, ubicación),
coeficiente de edificación, altura máxima permitida, precios del terreno y el precio por
alquiler, este último dependiendo de que tipología sea, y todos estos factores
dependen de la ubicación del predio o emplazamiento de un proyecto.
En esta parte del análisis, nos centraremos en el terreno, debido a que los demás
factores mencionados con anterioridad se analizaron en el análisis sectorial.
A través de los estudios de casos análogos y además de las optimizaciones de los
mismos, se pudo notar que la forma y ubicación del terreno juega un papel importante,
además se rescató los siguientes puntos para que un terreno pueda influenciar
positivamente en la rentabilidad:
 Terreno en Esquina: Al considerar esta ubicación, gran parte del edificio ya

estará automáticamente iluminada y ventilada sin la necesidad de crear ductos
por cada uno o dos ambientes, que es lo que se suele hacer en los lotes
medianeros. Es por esto que sólo se recurriría a realizar un patio cerca a la
entrada para cumplir con la normativa arquitectónica que se requiere en el
Centro Histórico de Trujillo, además del 20 a 30% de área libre.
 Dimensiones: A pesar de que se tenga un lote ubicado en una esquina, este es

otro punto a tener en cuenta, debido a que de poco servirá estar ubicado en
una esquina si se tiene poca área. Es por esto que se debe considerar un
terreno con dimensiones considerables, tanto de frente como de largo, para
poder realizar un buen diseño y, además, con la mínima circulación, poder
distribuir a la mayor cantidad de área rentable.
 Morfología: El terreno puede ser irregular o regular, siendo esta ultimas las más
comunes en el Centro Histórico de Trujillo, por lo que se optaría un Terreno
Rectangular, sin embargo, no se descartaría un terreno en forma cuadrada,
debido a que, según sus áreas, se podría proponer un mejor diseño y a lo mejor
generar más área rentable.
En conclusión: Se tratará de escoger un terreno ubicado en una esquina, que

disponga de dimensionas no tan pequeñas, y además que este terreno sea cuadrado
o rectangular.
86 | P á g i n a
3.3.4 ANÁLISIS Y SELECCIÓN DE ALTERNATIVA SEGÚN RENTABILIDAD Y
SOSTENIBILIDAD
Luego de haber usado parte del análisis sectorial para poder “desplazar” los casos
optimizados en diferentes puntos estratégicos del Centro Histórico de Trujillo, y
posteriormente haber evaluado su rentabilidad, (mas no la sostenibilidad debido a que
ha quedado demostrado con anterioridad de que todas las tipologías cuentan con los
criterios de sostenibilidad), se llegó al siguiente cuadro:
En el cuadro se puede apreciar las distintas tipologías con su respectivo nombre cada
una, en donde de muestra en que sub sector está emplazada y que permite generar
el menor tiempo de recuperación, además del monto de la inversión, y el coeficiente
de diseño logrado para cada tipología. Se evaluó, se comparó y el resultado fue el
siguiente:
Como se puede apreciar, la tipología que más rentable es en el Centro Histórico de

Trujillo es el HOTEL ***, además como uso complementario es la OFICINA
INDEPENDIENTE, debido a que ambas tipologías coinciden en el mismo Sub Sector,
y juntas no sobre pasan la inversión pre establecida. No se escoge la tipología de
comercio debido a que no coincide en zona compatible con el hospedaje, ni la
residencial por lo que requiere de mayor inversión para ser uso complementario.
87 | P á g i n a
3.3.5 CARACTERÍSTICAS, LOCALIZACIÓN Y DIMENSIONAMIENTO DEL
PROYECTO.
Características:
Como se vio anteriormente, se llegó a la conclusión de que el proyecto de usos mixtos
más rentable en el Centro Histórico de Trujillo es el Hotel *** más el uso
complementario de Oficinas Independientes, esto se pudo lograr a través de un
análisis riguroso de cada tipología planteada, evaluando cómo se comporta su
rentabilidad en diferentes puntos estratégicos del sector de Estudio.
Es por ello que concluimos lo siguiente:
 Proyecto: Hotel *** y Oficinas Independientes.
 Localización: Centro Histórico de Trujillo – Sub Sector A8
El edificio contará con 3 plantas, y además será de dos bloques (por lo que se recurrirá
a un terreno en forma cuadrada), uno de los bloques será optimizado para albergar
las funciones de Hotel, mientras que el otro bloque será sólo para oficinas. De este
modo se tendrán dos programas en un mismo lote, de los cuales no necesariamente
estarán relacionados.
Evaluación de posibles terrenos:
Ubicándonos en el sub sector escogido tenemos este plano:
Este será el mapa base para la ubicación de los posibles terrenos, lo que se aprecia
de color verde es exactamente el sub sector escogido para la selección de los
terrenos.
88 | P á g i n a
Terreno 1 – ESTACIONAMIENTO RED PARKING.
Este terreno está ubicado en el Jirón Bolognesi con el Jirón Pizarro, obviamente está
dentro del Sub Sector A8, es un terreno de forma cuadrangular, tiene un área de
1090m2, el precio por m2 es $1350. Tiene una zonificación de RDM – OU, por lo que
es compatible con Hotel y Oficina. Tiene un coeficiente de 2.1, es un factor que estaba
en el rango de tolerancia (2.1 a 2.4). Tiene 2 frentes, y tiene una altura máxima de
7.2m.
Ubicación de
cámaras para
fotografías.
En lo que respecta a este terreno, a nivel topográfico, sólo presenta una ligera
elevación de 0.30m de acuerdo a un corte longitudinal.
89 | P á g i n a
Registro Fotográfico:
Fotografía actual del estacionamiento-

Fuente: GRUPO FÉNIX.
Fotografía de ingreso del estacionamiento-

Fuente: GRUPO FÉNIX.
Vista área, se observa la proximidad a la

plaza de armas- Fuente: Google Maps
90 | P á g i n a
Criterios de localización según sostenibilidad:
Sostenibilidad:
Los criterios encontrados en esta

tipología son los siguientes:
RED DE TRANSPORTE PÚBLICO

(03)
 Cuenta con Acceso de

Transporte Privado: Taxis, Autos
 Plaza de armas, oficinas de

servicio público, Municipalidad de
Trujillo, Hospital Belén, oficinas de
laboratorios clínicos,
ORIENTACIÓN (21)
• Cuenta con dos fachadas una orientada hacia el suroeste y la otra hacia
sureste. lo que permite aprovechar al máximo las variables ambientales. El
emplazamiento recibe radiación solar todo el año, desde el amanecer hasta el
IMPACTO SOCIAL (13)
 El impacto que tendria un proyecto en este terreno sería positivo, ya que se
ofrecería un tipologia la cual concentre a personas que recurren a los diferentes
servicios que están próximos a este emplazamiento, además del comercio que
se desarrolla alrededor, generaría un nueva opcion para los nuevos usuarios
como turistas, negociantes, debido a los diversos usos también generaría una
relación e integración social dentro del edificio.
• Al contar con dos frentes se puede potenciar para llegar a tener un edificio con
buena iluminacion natural.
VENTILACIÓN (34)
 La ventilación se da por medio de las aperturas en la fachada; será fluida ya

que tenemos dos frentes y la orientacion favorece al recorrido de los vientos.
91 | P á g i n a
DESCRIPCIÓN (PLANO Y FOTOS):
Terreno 2:
Este segundo terreno está ubicado en el Jirón Diego de Almagro cuadra 5,
actualmente es un estacionamiento de forma rectangular, pero con dimensiones
considerables. Tiene un área de 1117m2, el precio es $1188. Tiene una zonificación
RDM – OU. Tiene un coeficiente de 2.1. Cuenta con 2 frentes, sólo que uno es más
grande que el otro frente; y tiene una altura máxima de 7.2m.
Ubicación de
cámaras para
fotografías.
De acuerdo a un corte longitudinal, este terreno cuenta con una elevación de 1

metro, por lo que esto también se convierte en una condicionante de diseño.
92 | P á g i n a
Registro Fotográfico:
Fotografía de la estacionamiento- Fuente:

Google Maps

Fuente: Google Maps

Fuente: Google Maps
93 | P á g i n a
Criterios de localización según sostenibilidad:
Sostenibilidad:
Los criterios encontrados en esta

tipología son los siguientes:
Cuenta con Acceso de Transporte

Privado: Taxis, Autos
 Plaza de armas, oficinas de servicio

público, Municipalidad de Trujillo,
Hospital Belén, oficinas de laboratorios
clínicos.
ORIENTACIÓN (21)
• Cuenta con una fachada, está orientada hacia el Nor-oeste, esto no permite
un mejor aprovechamiento de los sistemas naturales.
IMPACTO SOCIAL (13)
 El impacto que tendria un proyecto en este terreno sería positivo, ya que se

ofrecería un tipologia la cual concentre a personas que recurren a los diferentes
servicios que están próximos a este emplazamiento, además del comercio que
se desarrolla alrededor, generaría un nueva opcion para los nuevos usuarios
como turistas, negociantes, debido a los diversos usos también generaría una
relación e integración social dentro del edificio.
• Al contar con un frente la iluminacion se daría mediante ductos, y algunas

aberturas en la fachada, pero se trataría en lo posible que todos los ambientes
tengan iluminacion natural.
VENTILACIÓN (34)
 La ventilación será mediante los ductos, de modo que el recorrido de los vientos
será cenital, de esta forma no será tan fluida.
94 | P á g i n a
SELECCIÓN DE TERRENO SEGÚN SOSTENIBILIDAD Y RENTABILIDAD:
CRITERIOS DE
TERRENO 1 TERRENO 2
SOSTENIBILIDAD
RED DE TRANSPORTE PÚBLICO X X

X X
PROXIMIDAD A SERVICIOS
x x
IMPACTO SOCIAL
ASOLEAMIENTO X -
VENTILACION X -
ILUMINACIÓN NATURAL X -
ORIENTACIÓN X -
7 3
TOTAL
CRITERIOS DE RENTABILIDAD TERRENO 1 TERRENO 2
COEFICIENTE DE EDIFICACION 2.1 2.1

30% 30%
PORCENTAJE DE AREA LIBRE
7.2ml 7.2ml
ALTURA MAXIMA DEL EDIFICIO
ZONIFICACION RDM-OU RDM

Calle sin voladizo Calle sin voladizo sobre
ALINEAMIENTO sobre límite de límite de propiedad
propiedad
RETIROS - -
DENSIDAD NETA 165 Hab/ha 165 Hab/ha
Luego de realizar el cuadro comparativo entre los terrenos podemos seleccionar y

establecer que el terreno más óptimo para nuestro proyecto es el terreno 1, el cual
ademas de contar con los criterios de sostenibilidad, cuenta con parámetros que nos
ayudaran para la rentabilidad.
95 | P á g i n a
4.0 TERRENO:
PLANO DE UBICACIÓN DE TERRENO
96 | P á g i n a
4.1DESCRIPCIÓN (PLANO Y FOTOS)
97 | P á g i n a
98 | P á g i n a
4.2 CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS
99 | P á g i n a
5.0PROGRAMA DE NECESIDADES
Basándome en el previo análisis de casos, en la normativa del reglamento nacional
de edificaciones y en el estudio antropométrico de los ambientes del hotel, se dispone
la siguiente programación arquitectónica por cada zona, indicando su cantidad, área
techada, número de unidades de los ambientes y su capacidad máxima de los
espacios a desarrollar dentro del proyecto.
5.1LOS AMBIENTES
5.1.1LISTA DE AMBIENTES Y CUADRO DE ÁREAS:
AREA ÁREA
Nº DE AREA NÚMERO
ZONA AMBIENTE POR NO CAPACIDAD
UNIDADES TECHADA DE FICHA
UNIDAD TECHADA
Recepción 13 1 13 1
ZONA ADMINISTRATIVA
SS.HH Diferenciados 8 1 8 2
Oficina administrativa
14 1 14 3
Area de equipaje 9 1 9 4
Sala de reuniones 22 1 22 5
SUBTOTAL: 66
CIRCULACIÓN Y MUROS %: 16.5
ÁREA TOTAL: 82.5
Vestibulo 25 1 25 6
Sala estar 39 1 39 7
22 22
Lobby 1 8
Restaurat/ Cafeteria60 1 60 9
Cocina 44 1 44 10
Almacen de insumos 14 1 14 11
sala de reuniones 22 1 22 12
coworking 42 1 42 13
Bar 30 1 30 14
GENERALES
SOCIAL
SUBTOTAL: 330
CIRCULACIÓN Y MUROS %:
ZONA
82.5
ÁREA TOTAL: 412.5
ZONA DE SERVICIOS
Oficio 12 2 24 16
Deposito 21 2 42 17
Lavanderia 12 1 12 18
SUBTOTAL: 78
ÁREA TOTAL: 97.5
Habitacion Simple+15 SS.HH 13 195 19
Habitacion Doble+ SS.HH
20 8 160 20
ZONA HOSPEDAJE
Habitacion Matrimonial+
18 SS.HH 13 234 21
Habitacion Triple+ SS.HH
22 3 66 22
Habitacion Suite+ SS.HH
28 3 84 23
SUBTOTAL: 739
ÁREA TOTAL: 923.75
Oficina tipo 1 15 7 105 24
ZONA DE OFICINAS
Oficina tIipo 2 30 4 120 25

Oficina tipo 3 42 4 168 26
SUBTOTAL: 408
CIRCULACIÓN Y MUROS %: 102
ÁREA TOTAL: 510
TOTAL
GENERA
L SUBTOTAL: 1621
ÁREA TOTAL: 2026.25
100 | P á g i n a
5.1.2 CUADRO RESUMEN DE AREAS:
CUADRO RESUMEN DE ÁREAS POR ZONA

AREA TECHADA AREA NO TECHADA
ZONA Circulación AREA Estructura AREA Estructura
Area Neta Area Neta Circulación
y Muros TOTAL Porcentual TOTAL Porcentual
ZONA A 66.00 16.50 82.50 4% 306.00 0.00 306.00 71%
ZONA B 330.00 82.50 412.50 21% 122.00 0.00 122.00 29%
ZONA D 739.00 184.75 923.75 48%
ZONA E 408.00 102.00 510.00 26%

TOTAL 1,543.00 385.75 1,928.75 100% 428.00 0.00 428.00 100%
GENERAL 80% 20% 100% 100% 0% 100%
5.1.3 GRAFICO GENERAL DE ZONAS (Diagrama de torta)
25%
46%
20%
5% 4%
zona de oficinas zona social

zona administrativa Zona de servicio
Zona de Hospedaje
Como podemos observar el mayor porcentaje será la zona de hospedaje, seguido de la zona de oficina y
con un 20% la zona social, se puede concluir que los porcentajes son los ideales ya que con ellos se podrá
lograr un equilibrio entre las zonas, resaltando siempre las de mayor importancia y las que generaran
rentabilidad.
101 | P á g i n a
5.2FICHAS DE ANÁLISIS ESPACIO-FUNCIONAL DE AMBIENTES
102 | P á g i n a
103 | P á g i n a
104 | P á g i n a
105 | P á g i n a
REQUISITOS DIMENSIONALES : TALLER DE DISEÑO
ARQUITECTÓNICO 5
UPAO - FAUA
CICLO 2019 -10
ANÁLISIS
ESPACIO FUNCIONAL
DE AMBIENTES
PROYECTO
HOTEL 3 ESTRELLAS 3 + OFIC. INDEPENDIENTES
USUARIO
Tipo No
(Total de 6 usuarios)
ZONA (S):
OFICINAS TIPO 3
AMBIENTE
NOMBRE: OFICINA TIPO 2
MOBILIARIO Y /O EQUIPO
Código Descripción Largo Ancho Alto Can.
1 Silla 0.50 0.50 0.45 3.00 Area Neta : 20.17 M2 ( 67.2 %)
2 Mesa 1.50 0.65 0.80 3.00 % Circulación : 9.83 M2 (32.8%)
3 Sofa de dos cuerpos 1.37 0.40 0.30 1.00
4 Estante 2.00 0.60 0.45 1.00 TOTAL.: 30.0 M2 (100%)
5 Puerta 1 0.90 2.10 3.00
6 Puerta 2 0.70 2.10 1.00
7 Lavamanos 0.50 0.40 0.30 1.00 Hecho por: GIL ARROYO GONZALEZ, PAULO
8 Inodoro 0.70 0.50 0.45 1.00
106 | P á g i n a
107 | P á g i n a
108 | P á g i n a
ARQUITECTÓNICO 5
UPAO - FAUA
CICLO 2019 -10
ANÁLISIS
ESPACIO FUNCIONAL
DE AMBIENTES
PROYECTO
HOTEL 3 ESTRELLAS + OFICINAS
INDEPENDIENTES
USUARIO
ZONA: SERV.GENERALES
AMBIENTE
COCINA
AREA NETA: 24.47 ( 55.7 %)
% CIRCULACION: 19.53 (44.3 %)
AREA TOTAL: 44.0 ( 100%)
CÓDIGO DE AMBIENTE
ZSG-CO 01
Hecho por: CASTAÑEDA LAZARO , ASTRID
109 | P á g i n a
ARQUITECTÓNICO 5
UPAO - FAUA
CICLO 2019 -10
ANÁLISIS
ESPACIO FUNCIONAL
DE AMBIENTES
PROYECTO
HOTEL 3 ESTRELLAS + OFICINAS INDEPENDIENTE.
USUARIO
Tipo No
ZONA (S):
OFICINAS
AMBIENTE
NOMBRE:
OFICINA TIPO 2
Código Descripción Largo Ancho Alto Can. Area Neta : 9.70 M2 (64.7 %)
1 Silla 0.50 0.50 0.45 1.00 % Circulación : 5.30 M2
2 Mesa 1.50 0.65 0.80 1.00 TOTAL 15.00 M2 (100.0% )
3 Mesa de centro 0.70 0.40 0.30 1.00
4 Sofa de dos cuerpos 1.37 0.50 0.45 1.00
5 Estante 2.00 0.60 1.80 2.00
6 Puerta 1 0.90 2.10 1.00 CÓDIGO DE AMBIENTE
7 Puerta 2 0.70 0.30 1.00 OF-TIPO 01
8 Lavamanos 0.50 0.40 0.30 1.00
9 Inodoro 0.70 0.50 0.45 1.00 Hecho por: CASTAÑEDA LAARO, ASTRID
110 | P á g i n a
ARQUITECTÓNICO 5
UPAO - FAUA
CICLO 2019 -10
ANÁLISIS
ESPACIO FUNCIONAL
DE AMBIENTES
PROYECTO
HOSTAL DE 3 ESTRELLAS + RESTAURANTE
USUARIO
Tipo No
ZONA (S):
ZONA SOCIAL
Código Descripción Largo Ancho Alto Can. AMBIENTE
1 Sillon de 3 cuerpos 1.82 0.80 0.45 1.00 NOMBRE:
2 Sillon de 2 cuerpos 1.80 0.78 0.45 1.00
SALA DE ESTAR
3 Sillon de 1 cuerpo 0.75 0.71 0.45 2.00
4 Silla reclinable 1.18 0.60 0.45 4.00 Area Neta : 28.97 M2 (72.8%)
5 Mesa de cafe circular 0.42 0.80 2.00 % Circulación : 10.81 M2 ( 39.78%)
6 Mesa de centro 0.55 0.75 0.40 1.00
TOTAL 39.78 M2 (100.0% )
Hecho por: CASTAÑEDA LAZARO, ASTRID
111 | P á g i n a
112 | P á g i n a
113 | P á g i n a
114 | P á g i n a
ARQUITECTÓNICO 5
UPAO - FAUA
CICLO 2019 -10
ANÁLISIS
ESPACIO FUNCIONAL
DE AMBIENTES
PROYECTO
HOTEL 3 ESTRELLAS + OFIC. INDEPENDIENTES
USUARIO
1 USUARIO
ZONA (S):
SERVICIOS GENERALES
AMBIENTE
OFICIO DE PISO
AREA NETA: 1.76 M2 (44 %)

CIRCULACION: 2.24 M2 (56%)
TOTAL: 4.OO M2 (100%)
HECHO POR: JULCAMORO TEJEDO, LESLY
115 | P á g i n a
ARQUITECTÓNICO 5
UPAO - FAUA
CICLO 2019 -10
ANÁLISIS
ESPACIO FUNCIONAL
DE AMBIENTES
PROYECTO
HOSTAL DE 3 ESTRELLAS + RESTAURANTE
USUARIO
Tipo No
ZONA (S):
OFICINAS
AMBIENTE
NOMBRE:
OFICINA TIPO 1
Código Descripción Largo Ancho Alto Can. Area Neta : 10.87 (77.6 %)
1 Sillas 0.50 0.50 0.45 3.00 % Circulación : 3.13 M2 ( 22.4 %)
2 Puerta 0.90 2.10 1.00 TOTAL 14.00 M2 (100.0% )
3 Escritorio 1.32 0.66 0.80 1.00
4 Archivador 0.50 0.40 1.80 1.00 CÓDIGO DE AMBIENTE
Sofa de dos cuerpos 1.40 0.70 0.45
5 Mesa de centro 0.70 0.40 0.30 1.00 Z- OFADM 01

Hecho por: JULCAMORO TEJEDO, LESLY
116 | P á g i n a
5.3CRITERIOS CUALITATIVOS
5.3.1DIAGRAMAS DE RELACIONES (CIRCULACIÓN, VISUALES, ETC.)

a) Matriz de interrelación de zonas
Zonas en general:
ZONA ADMINISTRATIVA
2
1
ZONA SOCIAL
1 2
2 2
ZONA DE SERVICIOS
1 1
1
HOSPEDAJ
E 0
ZONA DE OFICINAS
Zona de Hospedaje:
ZONA INTIMA
2
ZONA ADMINISTRATÌVA 2
1 2
ZONA SERV. GENERALES 2
1
ZONA SOCIAL
Zona de Oficinas:
ZONA OFICINAS
2
ZONA ADMINISTRATIVA 1
2
ZONA SERV. GENERALES
117 | P á g i n a
b) Flujogramas de zonas:
A. PRIMER PISO:
En el primer piso se consideraron las zonas de oficina, administración, servicio
y social, ocupando más área la zona de oficinas debido a que esta hará que
genere el 30% de recuperación de la inversión total a través de los 510m2 de
oficina.
Se realizó el siguiente flujograma:
B. SEGUNDO PISO:
A partir del segundo piso se completan los ambientes que faltaban en el primer
piso de las zonas de administración, servicio y social, además se incorpora la
zona de habitaciones, tanto simples, matrimoniales y dobles.
118 | P á g i n a
C. TERCER PISO:
Por último, en el tercer nivel, se añaden las habitaciones que faltaban del
segundo piso, y además se incorporan 2 tipos de habitaciones más, las
cuales son las Habitaciones Triples y Las Suites, las cuales son de menor
cantidad.
119 | P á g i n a
5.3.2 Matriz de Criterios Adicionales
120 | P á g i n a
121 | P á g i n a
122 | P á g i n a
123 | P á g i n a
124 | P á g i n a
125 | P á g i n a
126 | P á g i n a
127 | P á g i n a
128 | P á g i n a
129 | P á g i n a
6. BIBLIOGRAFÍAS Y LINKOGRAFIAS:
 Aguilar, M. (2000). Camino al Diseño. Proceso del Diseño Arquitectónico.

Colombia: Universidad Nacional de Colombia: Sede Manizales.
 Instituto de Investigación en desastres y medio ambiente (2002). Mapa de
peligros de la ciudad de Trujillo y zonas aledañas.
 Municipalidad Provincial de Trujillo (2019). Plan de Desarrollo Urbano
Metropolitano de Trujillo (2012 – 2022).
 Rodríguez, J. (1999). La Programación Arquitectónica: Interpretación y pautas
para su tratamiento en procesos de diseños académicos. Perú.
 Turati, V. (2010). Proceso de Creación del Objeto Arquitectónico. UNAM.
 Transporte Metropolitano de Trujillo. Peatonalización de vías en el Centro
Histórico de Trujillo.
 White, E. Introducción a la Programación Arquitectónica. Trillas.
 Turismo, M. D. (2012). Encuesta Nacional de. PERU: Turismo Interno, 168.

Encuesta Nacional de. PERU: Turismo Interno, 168.
 Reglamento de desarrollo urbano de la provincia de Trujillo (2012) MPT.
Disponible en :
http://munivictorlarco.gob.pe/portal/descargas/LicenciasEdificaciones/Reglam
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 Mincetur, Nivel de Satisfacción del Turista Nacional y extranjero que visita
Trujillo, 2017. DISPONIBLE EN:
https://www.mincetur.gob.pe/wpcontent/uploads/documentos/turismo/publicaci
ones/NST/NST2017/02_NST_LaLibertad_VF.pdf.
 Mincetur, Evolución de la Oferta Área y Hotelera, Julio del 2016. DISPONIBLE
EN:https://www.mincetur.gob.pe/wpcontent/uploads/documentos/turismo/publi
caciones/Evolucion_oferta_aerea_hotelera.pdf
 Reglamento nacional de edificaciones. Séptima Edición (2019)
130 | P á g i n a
 MasDeco. (2017). Densificar de buena manera: ¿Qué significa y qué implica?
Disponible en: http://www.masdeco.cl/densificar-de-buena-manera-que-
significa-y-que-implica/. [Revisado el 26-05-19].
 HumeIngenieria. (2017). ¿Cómo evitar la humedad por capilaridad en obra
nueva? Disponible en: http://humeingenieria.es/blog/como-evitar-la-humedad-
por-capilaridad-en-obra-nueva/. [Revisado el 26-05-19].
 Prilhofer. (2015). La construcción con elementos de hormigón prefabricado es
económica. Disponible en: https://www.prilhofer.com/ventajas-de-
prefabricados/rentabilidad. [Revisado el 26-05-19].
 López, A. (2016). ¿Qué son los puentes térmicos? Disponible en:
https://www.viviendasaludable.es/confort-bienestar/aislamiento-termico/que-
son-los-puentes-térmicos. [Revisado el 26-05-19].
 Wikipedia.org. Recurso Renovable. Disponible en:
https://es.wikipedia.org/wiki/Recurso_renovable. [Revisado el 26-05-19].
 Caballero, M. (2015). ¿Cuál es la mejor orientación solar en arquitectura?
Disponible en: https://www.mirencaballerobioestudio.com/cual-es-la-mejor-
orientacion-solar-en-arquitectura/. [Revisado el 26-05-19].
 WeatherSpark. (2019). El clima promedio en Trujillo. Disponible en:
https://es.weatherspark.com/y/19239/Clima-promedio-en-Trujillo-
Per%C3%BA-durante-todo-el-a%C3%B1o. [Revisado el 26-05-19].
131 | P á g i n a
7. ANEXOS:
7.1 ANÁLISIS COMPARATIVO DE RENTABILIDAD

HOSTALES
132 | P á g i n a
HOTELES
133 | P á g i n a
7.2 ANÁLISIS DE SOSTENIBILIDAD PROGRAMÁTICA
134 | P á g i n a
135 | P á g i n a
136 | P á g i n a
7.3ANÁLISIS DE LOCALIZACIÓN DE LOS TERRENOS
137 | P á g i n a
7.4 CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS DE LOS TERRENOS
HOSTAL ENCANTO 2 ESTRELLAS
138 | P á g i n a
HOSTAL CASONA 3 ESTRELLAS
139 | P á g i n a
HOTEL COLON 2 ESTRELLAS
140 | P á g i n a
HOTEL PIZARRO 3 ESTRELLAS:
141 | P á g i n a
HOTEL CASA ANDINA 4 ESTRELLAS
142 | P á g i n a
CENTRO PLAZA DE CALZADOS
143 | P á g i n a
OFICINA PARK IQUITOS
144 | P á g i n a
OFICINA BOLIVAR
145 | P á g i n a
CENTRO DE CONVENCIONES LOS CORREGIDORES
La optimización se realizó de acuerdo los parámetros y los aspectos normativos

anteriormente mostrados.
146 | P á g i n a
7.5 JUSTIFICACION DE ÁREAS Y AMBIENTES
Se organizará la tipología según zonas y ambientes, los cuales distribuirán el cada espacio según la afinidad funcional de cada uno de ellos, siempre teniendo como prioridad la comodidad del usuario
y sus necesidades.
147 | P á g i n a
7.6 INFORMACION GENERAL DE LOS CASOS
ENCUESTA N°2
INSTRUCCIÓN: Estimado Sr. (a) a continuación le presentamos un conjunto de
preguntas para que Ud. conteste con la mejor intención, voluntad y objetividad. Sus
respuestas contribuirán sobremanera para el trabajo de investigación que hemos
iniciado. Le agradecemos anticipadamente.
Nombre y Razón Social:

Entrevistado :
1. ¿Qué tiempo viene funcionando su empresa (negocio) en el mercado?
2. ¿Cuál es el promedio de habitaciones que estan ocupadas diariamente?
6 a 12 20 a 26
13 a 19 27 a más
3. ¿Cuál es el número de clientes que concurren diariamente?
5 a 10 16 a 20
1 a 15 21 a más
4. ¿En qué circunstancia los clientes concurren a su establecimiento?
Negocio Vacaciones
Turismo Placer
Otros
(Indicar)
148 | P á g i n a
5. ¿Además del servicio de hospedaje que otro servicio brinda?
Internet Cafetería
Restaurante Sala de Convenciones
Agencia de viajes Transporte
Bar/Karaoke
6. De los siguientes atributos, ¿Cuál cree Ud. que es el más importante para que
el cliente escoja su Hotel / Hostal? (Ordene del 1 al 6 en orden de
importancia).
Precio Discreción
Ubicación Buen servicio
Comodidad Servicio Adicional
7. ¿En promedio cuanto tiempo permanece un cliente en su establecimiento de

hospedaje?
Horas
Indicar cantidad
Días
Indicar cantidad
8. ¿Qué medios de publicidad emplea para captar más clientes?
T.V. Afiches
Radio Volantes
Periódicos Tripticos
Revistas Tarjetas
Guía Semanal Ninguno

9. ¿Qué motivos influenciaron a invertir en este rubro? (Hotel / Hostal)
149 | P á g i n a
10. ¿Cuánto son sus ingresos diariamente?
11. ¿Con qué personal cuenta?
12. ¿Cuánto son los egresos del Hotel al mes?
ENCUESTA N°03
“Preferencias Acerca de un Hotel en el Centro Histórico de Trujillo”
A. GENERALIDADES
1. Universidad Privada Antenor Orrego
B. OBJETIVOS:
Identificar las preferencias de las personas respecto al planteamiento de una
propuesta de Hotel situado en el Centro Histórico de Trujillo.
C. CONTENIDO DE LA ENCUESTA:
I. Accesibilidad Vehicular
1. ¿Te gustaría que el Hotel cuente con una accesibilidad para cualquier
medio de transporte?
a. Si b. No
II. Ubicación del Hotel
1. ¿Tienes alguna preferencia para la ubicación de un Hotel?
a. Si …………………………………….. c. No
b. Suficiente con que esté en el C.H.T.
a. b. No
b.
150 | P á g i n a
FOTOGRAFIAS
Encuesta a recepcionistas
FOTOS DE VISITA A CAMPO, CARTELES DE VENTA DE TERRENO, FUENTE DE

COSTO DE TERRENO EN LOS DIFERENTES SECTORES DEL CENTRO HISTORICO
151 | P á g i n a
FOTOS DE VISTA A CAMPO, ADJUNTAMOS MAS COSTOS DE TERRENOS Y EN ALGUNA
FOTOGRAFIAS NOS ENCONTRAMOS MIDIENDO LAS TIPOLOGIAS YA QUE DE ESTE MODO SE
PUDO REALIZAR LOS PLANOS DE LOS CASOS.
152 | P á g i n a

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UNIVERSIDAD PRIVADA ANTENOR ORREGO

FACULTAD DE ARQUITECTURA, URBANISMO Y ARTE

ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

CURSO: TALLER DE DISEÑO ARQUITECTÓNICO 5

TÍTULO: FORMULACIÓN DE UN PLAN DE TRABAJO

DOCENTES: LI KUAN, LUIS ARMANDO

DAVELOUIS CASANA, PAULA FRANCISCA

ESTUDIANTES: GIL ARROYO GONZALEZ PAULO (33.3%)

COORDINADOR: JULCAMORO TEJEDO, Lesly

1.0 Marco conceptual……………………………………………………………………………………………pag.2

3.0Investigación Programática……………………………………………………………………………….. pag.17

4.0El terreno……………………………………………………………………………………………..……. pag.96

5.0Programa de Necesidades……………………………………………………………………………….. pag.100

7.0Anexos: ……………………………………………………………………………………………………. pag.132

7.1Análisis comparativo de Rentabilidad ………………………………………………………………….. pag.132

El documento presente está enfocado en solucionar y desarrollar un proyecto

Se pretende presentar y exponer un proyecto de máxima rentabilidad, que

Esta investigación nos permite a los estudiantes de arquitectura, desarrollar

RENTABILIDAD: La rentabilidad es la capacidad que tiene algo para generar suficiente

El marco normativo se refiere a indicar todas las pautas urbanísticas y arquitectónicas

El área de estructuración se delimita por las características en la distribución y

Plano de la Estructura Urbana de la Provincia de Trujillo

Fuente / Autor: Plan de Desarrollo Territorial (PLANDET

Artículo 99: Es un instrumento técnico normativo de gestión urbana que contiene el

Plano de zonificación del Centro Histórico Trujillo

La capacidad del suelo implica la suficiente asignación de servicios públicos como

Fuente: Curso Cap. Conceptos de Parámetros Urbanísticos

Artículo 1: El Índice de Usos determina la Compatibilidad e Incompatibilidad de las

Plano de uso de suelo del Centro Histórico Trujillo

Fuente: Curso Cap. Conceptos de Parámetros Urbanísticos

6. PORCENTAJE DE AREA LIBRE

El porcentaje de área libre es un parámetro urbanístico que tiene como definición

Fuente: PLANDET 2012

Sector Centro Histórico de Trujillo como un:

Fuente: Curso Cap. Conceptos

Artículo 24.- Densidad Neta: Es el Parámetro fundamental que establece la

• COEFICIENTE DE EDIFICACIÓN: Factor por el que se multiplica el área de un

• PUERTA DE EVACUACIÓN: Vano que permitirá la salida rápida y eficiente tras

3.2 OBJETIVOS DEL PROYECTO

Para el análisis se contó con el instrumento de cálculo del anexo 5(cálculo de

2. Segundo: ¿Que tipología es más sostenible? Para la elección de los criterios se

El hotel y el hostal se encuentran rodeado de un medio ambiente, el mismo que tiene

El servicio de hospedaje ha evolucionado desde sus orígenes, cuando se limitaba a

El hostal es el establecimiento de hospedale clasificado y categorizado que ocupa la

Fuente: Elaboración propia- GRUPO FÉNIX

Ubicación de cámaras para

Fuente: Elaboración propia- GRUPO FÉNIX

PRIMER PISO 125 M2 500 62,500.00

SEGUNDO PISO Y TERCER PISO ÁREA250/ M2 COSTO

PRIMER PISO 125 1 M2 500 62,500.00

EMERGENCIA LUZ - AGUA GLOBAL 1,200 1,200.00

EMERGENCIA LUZ - AGUA 1 GLOBAL 1,200 1,200.00

0 RECUPERACIÓN CAPITAL POR TOTAL:

PARTIDA DESCRIPCIÓN ÁREA (M2) UNIDAD MONTO SUB-TOTAL VALOR TOTAL

ALQULER( AGENCIA DE VIAJES) 24 M2 37 888.00

PARTIDA DESCRIPCIÓN ÁREA RECUPERACIÓN

TIEMPO DE RECUPERACIÓN DEL SALDO DE INVERSIÓN EN MESES 32.8

M2 DE AREA NETA HOSPEDAJE 283.00

AREA NETA RENTABLE: 307.00

RELACIÓN ENTRE SUPERFICIES VIDRIADAS Y OPACAS (35)

0 INVERSIÓN TOTAL: 218,375.00

(*) NOTA: M2 DE AREA NETA HOSPEDAJE

AREA NETA RENTABLE: 148.00 27 | P á g i n a