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INGENIERIA DE

VALUACIONES
DR. RAÚL NÚÑEZ VILCHEZ
Arquitecto
CAP 6112
OCSE RUC 10064078530
CONSULTOR C.P. C38602
Tasación
Se entiende por tasación o valuación al
procedimiento mediante el cual el perito
valuador realiza inspección ocular de la
propiedad, la estudia, analiza y dictamina
sus cualidades y características en
determinada fecha, para establecer la
estimación del valor razonable y justo de la
propiedad de acuerdo a las normas del
presente reglamento.
La propiedad o bien se divide en: bienes
muebles e inmuebles.
Conceptos Previos
- Perito o tasador: Profesional de la especialidad de Arquitectura e Ingeniería habilitado
para valuar una propiedad o bien.
- Concepto de valor y precio.
- Copia Literal de Dominio y Certificado Registral Inmobiliario (CRI)- Registros Públicos.
- Terrenos: Tipos: Urbano, Rústico y Rural.
- Planos de Arquitectura.
- Límite de propiedad.
- Área techada y proyecciones.
- Retiros: En calles y avenidas.
- Áreas Libres.
- Coeficiente de Edificación.
- Densidades.
- Zonificación.
- Cantidad de pisos de acuerdo a la zona. Planos zonificación.
- Obras complementarias: Cisterna, cercos, tanque elevado.
Secuencia de Tasación de Bienes
Inmuebles
1. Contacto propietario con perito.
2. Verificación de la propiedad mediante título de propiedad (Copia Literal
de Dominio-Certificado de Registro Inmobiliario-Registros Públicos).
3. Inspección Ocular: Verificar la ubicación del inmueble, estado externo e
interno del inmueble y materiales de construcción.
4. Tasación: Fecha actualizada.
5. Planos: Verificar áreas construidas y libres.
6. Valor del terreno-zona.
7. Valor de la propiedad.
8. Depreciación.
9. Fórmulas.
10. Resultado: Valor del inmueble.
• Bienes Muebles
oAquellos que pueden trasladarse fácilmente de un lugar a otro,
manteniendo su integridad y la del inmueble en el que se hallarán
depositados.
oVehículos terrestres, embarcaciones, naves aéreas de bajo tonelaje,
materiales de construcción.*
Secuencia de Tasación de Bienes
Inmuebles
1. Contacto propietario con perito.
2. Verificación de la propiedad mediante título de propiedad inscrito
en los Registros Públicos y en el Ministerio de Transportes y
Comunicaciones. Consulta al SAT.
3. Inspección Ocular: Verificar el estado de conservación externo e
interno del bien mueble.
4. Año de fabricación – kilometraje.
5. Verificación con costos de mercado.
6. Tasación: Fecha actualizada.
7. Resultado: Valor del bien mueble.
Reglamento General de Tasaciones del
Perú
ARTÍCULO I. 03 Para los efectos de este reglamento y según lo dispuesto en el Art. 885º del Código
Civil son BIENES INMUEBLES:
1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
2. El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o
estanciales.
3. Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.
4. Las naves y aeronaves.
5. Los diques y muelles.
6. Los pontones, plataformas y edificios flotantes.
7. Las concesiones para explotar servicios públicos.
8. Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
9. Las estaciones, vías de ferrocarriles y el material rodante afectado al servicio.
10. Los desechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
11. Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.
Para los efectos de este reglamento y según lo dispuesto en el Art. 886º del Código
Civil son BIENES INMUEBLES:
1. Los vehículos terrestres de cualquier modelo.
2. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación.
3. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.
4. Los materiales de construcción o procedentes de una demolición si no están unidos al suelo.
5. Los títulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisición de
créditos o derechos personales.
6. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres, marcas y otros
similares.
7. Las rentas o pensiones de cualquier clase.
8. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones, aunque a
éstas pertenezcan bienes inmuebles.
9. Los demás bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.
10. Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.
METODO 1
CALCULO DEL VALOR DE UNA VIVIENDA

CALCULAR EL VALOR DE UNA VIVIENDA DE 8 MT DE FRONTERA X 20 MT DE PROFUNDIDAD, CON UNA AREA


TOTAL DE 140 MT2, PARA LA CUAL SE HA CONSIDERADO 03 VIVIENDAS COMPARABLES OTESTIGOS LOS CUALES
TIENE LAS SIGUIENTES CARACTERISTICAS:
• TESTIGO 1
VIVIENDA DE 130 MT2, CON TRES DORMITORIOS, SALA COMEDOR, ESTUDIO,02 BAÑOS, COCINA, ESTADO DE
CONSERVACION BUENO, ANTIGÜEDAD 10 AÑOS, 900 DOLARES EL MT2.

• TESTIGO 2
VIVIENDA DE 140 MT2, CON TRES DORMITORIOS, SALA COMEDOR, 02 BAÑOS, COCINA, ESTADO DE
CONSERVACION BUENO, ANTIGÜEDAD 05 AÑOS, 950 DOLARES EL MT2.

• TESTIGO 3
VIVIENDA DE 150 MT2, CON TRES DORMITORIOS, ESTUDIO, SALA COMEDOR, 02 BAÑOS, 01 BAÑO DE
SERVICIO, COCINA, ESTADO DE CONSERVACION BUENO, ANTIGÜEDAD NUEVO AÑOS, 1,000 DOLARES EL MT2.
MT2 DOLARES MT2 COSTO TOTAL

• TESTIGO 1 130 900 $ 117,000


• TESTIGO 1 140 950 $ 133,000
• TESTIGO 1 150 1,000 $ 150,000

• MEDIA ARIMETICA:
900+ 950 + 1000 = $ 950
3
• MEDIA PONDERADO

(130 X 900) + (140 X 950) + (150 X 1000) = 400,000 = $ 952


130 + 140 +150 420

VALOR TOTAL= 140 MT2 X $ 952 = $ 133,280


METODO 2
CALCULO DEL VALOR DE UN EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS
QUE PRESENTA LAS SIGUIENTES CARACTERISTICAS:
1.- Año de Construccion: 2001
2.- Area del terreno: 360mt2
3.- Mtr2 Construidos 2100 mt2
4.- Costo por mt2 de Construccion $ 600 mt2
5.- Valor del suelo $ 500 mt2
6.- Vida útil 80 Años
7.- Estado de Conservacion REGULAR
Año: 2001
Año total de la construcción 16 años
Mtr2 Construidos 2100 mt2
Costo por mt2 de Construccion $ 600 mt2
Vida útil 80 Años
Estado de Conservacion REGULAR
Valor del suelo $ 500 mt2
Calculo del CRB (costo de reposición bruto)

• Costo de construcción = 2100mt2 x $ 600.00 = 1´260,000


• Valor del Suelo = 360 mt2 x $ 500.00= 180,000
Total CRB= 1´440,000

2.- Calculo de la depreciación

2.1 Depreciación Lineal

% de la Vida Util: 16 años x 100 = 20 %


80 años
Depresiacion lineal: $ 1´440,000 x 20 %= $ 280,000
2.2.- DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN (RNT)

% de la Vida Útil: 16 % RNT

Depreciación lineal: $ 1´440,000 x 16 %= $ 230,400

• VALOR DEL EDIFICIO (Depreciacion Lineal)

Total CRB= 1´440,000 – 280,00= $ 1´160,000

• VALOR DEL EDIFICIO (RNT)

Total CRB= 1´440,000 – 230,400= $ 1´209,600

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