DECRETO 596 de 2010 Tratamientos de Desarrolllo

ALCALDíA DE NEIVA
DESPACHO ALCALDE MUNICIPIO DE NEIVA

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DECREmOi;>\ii DE 2010
Por el cual se reglamenta el tratamiento urbanístico de desarrollo en el municipio

de Neiva.
En uso de sus atribuciones constitucionales y legales, en especial de las que le

confiere el artículo 315 de Constitución Nacional, los artículos 13, 15, 37 Y 38 de
la Ley 388 de 1997; el Decreto 4065/08 y el Acuerdo 026 de 2009.
Que en los términos de los artículos 13 y 15 de la Ley 388 de 1997, los Planes de
Ordenamiento Territorial tienen un componente urbano, dentro del cual se debe
establecer la expedición de las normas urbanísticas generales, estructurales y
complementarias.
Que según el numeral 2 del artículo 15 de la citada Ley, así como el artículo 15 del
Acuerdo 026 de 2009 que revisa y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial se
establece que la política de distribución y ocupación del suelo se desarrollará a
través de varias estrategias, entre las cuales se encuentra la de promover y
apoyar programas de renovación urbana y la consolidación de las áreas por
desarrollar dentro del perímetro urbano, con buena dotación de infraestructura y
transporte, frenando el crecimiento en sectores de la ciudad que presentan altas
restricciones naturales al desarrollo y promoviendo una adecuada mezcla y
convivencia de usos y actividades.
Que los artículos 38 y 39 de la mísma ley disponen lo relacionado a las cargas

urbanísticas y sus correspondientes escalas de reparto, que deben ser
consideradas para efectos de determinar el sistema de reparto aplícable a las
actuaciones urbanísticas.
Que el artículo 362 del Acuerdo 026 de 2009, define los tratamientos urbanísticos
como las determinaciones del Plan de Ordenamiento Territorial, que atendiendo
las características físicas de cada zona considerada asociada a las áreas
morfológicas homogéneas o UGL, establecen normas urbanísticas que definen un
manejo diferenciado para los distintos sectores del suelo urbano y de expansión
urbana. Son tratamientos urbanísticos el de desarrollo, renovación urbana,
consolidación, conservación y mejoramiento integral~
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Que el artículo 463 del citado Acuerdo establece que para su correcto desarrollo y
aplicación, las normas urbanísticas generales del municipio suministran un
conjunto de instrumentos encaminados a asegurar la congruencia entre sus
contenidos y las disposiciones que los concretan en la norma complementaria.
Estos instrumentos constituyen procesos técnicos que, mediante actos expedidos
por las autoridades competentes, contienen decisiones administrativas para
desarrollar y complementar el Plan de Ordenamiento Territorial que es emitido
como reglamentación urbanística.
Que en el tratamiento de desarrollo se deben definir para los suelos urbanos y de

expansión urbana, las normas correspondientes, estableciendo sus
particularidades en cuanto a localización, densidades, indices básicos de
edificabilidad y demás contenidos técnicos de planificación y gestión que permitan
su aplicación real.
Que el Decreto 4065 de 2008 establece la necesidad de reglamentar las

actuaciones para la urbanización e incorporación al desarrollo urbano de los
predios y zonas sin urbanizar en suelo urbano y de expansión urbana.
Que si bien el Plan de Ordenamiento Territorial de Neiva, estableció las normas

generales alusivas a los tratamientos urbanísticos, es necesario reglamentar
dichos tratamientos, con el fin de asegurar la debida ejecución de las
disposiciones contenidas en el POT, en tal virtud es preciso consolidar, definir,
complementar y reglamentar, en lo referente a la aplicación de las normas
urbanísticas, cesiones y el reparto de cargas y beneficios establecidos por la
legislación nacional vigente.
CAPITULO I
DISPOSICIONES GENERALES
TITULO I
ALCANCE
Artículo 1. Objeto. El presente Decreto tiene por objeto reglamentar las

condiciones para la urbanización de terrenos en tratamientos de desarrollo t
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localizados en suelo urbano y de expansión urbana del territorio municipal,

mediante normas urbanísticas específicas.
Artículo 2. Ámbito de aplicación. Según lo dispuesto en el artículo 463 del

Acuerdo 026 de 2009 para el correcto desarrollo y aplicación de las normas
urbanísticas generales del municipio, y con el fin de asegurar la congruencia entre
sus contenidos, estos deben desarrollarse mediante instrumentos y normas
complementarios que serán de aplicación obligatoria para cualquier tipo de
desarrollo urbanístico y constructivo a adelantar en suelo urbano y expansión
urbana del municipio de Neiva.
Artículo 3. Definiciones. Para efectos del presente Decreto, se adoptan y

recogen las definiciones contenidas en el anexo 46 del Acuerdo 026 de 2009. Los
Tratamientos urbanísticos son los determinados en el artículo 362 del Acuerdo
026 de 2009.
TITULO 11
SUBDIVISiÓN PREVIA AL PROCESO DE URBANIZACiÓN EN SUELO
URBANO Y DE EXPANSION URBANA.
Artículo 4. Subdivisión previa al proceso de urbanización Los predios

urbanizables no urbanizados ubicados en suelo urbano no podrán ser subdivididos
previamente a la actuación de urbanización, salvo cuando:
1. Se trate de subdivisiones, particiones o divisiones materiales ordenadas por

sentencia Judicial en firme.
3. Excepcionalmente sin que se haya efectuado el proceso de desarrollo por

urbanización, los predios que no requieran para su desarrollo urbanístico
de Plan Parcial se podrá autorizar la división de terrenos urbanizables, no
urbanizados, cuando no contravenga esta reglamentación y se apruebe por
parte de los curadores urbanos el proyecto urbanístico general en el que se
prevea el total y futuro desarrollo del predio de mayor extensión,
contemplándose en el plano urbanístico general las zonas de afectaciones
ambientales (rondas, ZPMA, áreas de reserva ambiental, infraestructuras
de servicios públicos y demás que se determinen en el plano topográfico
por parte del DAPM), reservas viales generales (ZPA, futuras afectaciones~
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del Plan Vial General), cesiones Tipo A para el desarrollo general del
predio de acuerdo a las densidades que se pretendan desarrollar,
continuidades viales de la malla vial primaria y secundaria y en general
toda la determinación del espacio público requerido y obligatorio para su
futuro desarrollo urbanístico. Para los predios sujetos a Plan Parcial no se
permite la subdivisión mientras no se adopte el respectivo plan parcial.
4. La aprobación del proyecto urbanístico general de que trata el inciso

anterior, servirá de base para la aprobación de la subdivisión que se solicite
y para su desarrollo urbanistico individual, siempre y cuando no se
modifiquen las determinantes físicas, ambientales y normativas que dieron
origen a su aprobación; salvo que sea requerido Plan Parcial para su
desarrollo urbanístico, de conformidad con el Decreto 4065 de 2008 o
aquella que lo modifique, complemente o sustituya.
5. Por ningún motivo se aceptará la división, si alguna de las partes

resultantes de la división no fuera apta para el desarrollo por urbanización o
si se tratara de un área no edificable o estuviere prevista en todo o en parte
como área o zona de reserva para futuras afectaciones o como
afectaciones.
6. Se entiende como área del lote mínimo urbanizable en el tratamiento de

desarrollo por urbanización, el equivalente a diez mil metros cuadrados
(10.000 M2), siempre que tenga acceso a una via vehicular de uso público
de urbanizaciones vecinas desarrolladas legalmente o del Plan Vial Arterial
y siempre que sea la resultante de un Plan Parcial que garantice que las
cesiones tipo A y vías generales corresponden a una propuesta general con
aval del Departamento Administrativo de Planeación Municipal. De no
requerir de Plan Parcial para su desarrollo deberá contemplar las normas
generales previstas en este decreto para la expedición de la respectiva
licencia urbanística de urbanización.
7. Los predios urbanizables no urbanizados que tuvieren dimensiones de

cabida inferior' a los mencionados anteriormente, no podrán ser
subdivididos sino dentro de las normas que regulan el desarrollo por
urbanización, conforme a lo que se autoriza en la licencia que se expida
para tal efecto por la autoridad competente.
8. Se podrá autorizar excepcionalmente la subdivisión si el adquiriente del

terreno que se segrega del de mayor extensión es una entidad pública o
privada sin ánimo de lucro o entidades que presten servicios pÚblico~
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determinados en la Ley 142 de 1994, siempre que la finalidad para la cual

se adquiere el terreno sea para desarrollar proyectos sociales, de uso
dotacional (institucional), de interés general y comunitarios o para
generación de espacios de uso público o para el desarrollo de
infraestructura de servicios públicos y sus edificaciones conexas.
9. Si el inmueble de mayor extensión está cruzado por el perímetro urbano o

de expansión urbana, y la subdivisión tiene por objeto separar la porción de
estas áreas del inmueble de la porción rural, siempre que la primera sea
susceptible de ser incorporada como nueva área urbana.
10. De igual forma cuando se pretende separar la porción urbana de un

inmueble con la porción de área suburbana ó de expansión urbana que no
sean susceptibles de incorporación como áreas urbanas, siempre que la
primera porción (la urbana) sea urbanizable. .
11. En los sectores de las áreas de expansión urbana no incorporadas como

áreas urbanas, las parcelas resultantes de la subdivisión no podrán ser
inferiores a diez mil metros cuadrados (10.000 M2), siempre que se cuente
previamente con el respectivo plan parcial aprobado.
12. Los predios que anterior a esta norma tuvieren dimensiones de cabida
inferiores a las señaladas, no podrán ser divididos.
13. En todo caso las licencias de urbanismo que autoricen subdivisiones solo
podrán expedirse para inmuebles cuyo plano topográfico haya sido
previamente aprobado por la autoridad competente e incorporado a la
cartografía oficial por parte del Departamento Administrativo de Planeación
Municipal. No se podrán tramitar licencias de urbanismo o construcción
hasta que la subdivisión quede plasmada en el respectivo plano topográfico
previamente aprobado.
14.Según lo dispuesto en el artículo 415 del Acuerdo 026 de 2009, los

inmuebles subdivididos o parcelados sin licencia o con violación a la misma,
podrán ser rehabilitados por sus propietarios, englobándolos con otros de
manera que el inmueble resultante del englobe cumpla con las normas
urbanísticas para su desarrollo; sin eximir de las responsabilidades por el
incumplimiento y sanciones derivadas de estos actos.~
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DESPACHO ALCALDE MUNICIPIO DE NE~VA
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Artículo 5. Subdivisión previa al proceso de urbanización y de parcelación,

en suelo de expansión y en suelo rural. De conformidad con lo previsto en el
Decreto Nacional 1469 de 2010 Y en el artículo 29 del Decreto Nacional 2181 de
2006 o las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan, mientras no se
adopte el respectivo plan parcial, y salvo lo previsto en el parágrafo del presente
artículo, los predios urbanizables no urbanizados en suelo de expansión urbana no
podrán subdividirse por debajo de la extensión mínima de la unidad agrícola
familiar. Igualmente, los predios en suelo rural no podrán subdividirse por debajo
de esta unidad (UAF), según lo determinado en el artículo 44 de la ley 160 de
1994 y/ó la norma que lo modifique complemente ó sustituya.
Parágrafo 1.- Las excepciones a la subdivisión de predios rurales por debajo de

la extensión mínima de la unidad agrícola familiar, serán autorizadas de
conformidad con la norma vigente (ley 160 de 1994 o aquella que la modifique,
complemente o sustituya) en la respectiva licencia de subdivisión por los
curadores urbanos y los predios resultantes sólo podrán destinarse a los usos
permitidos en el Plan de Ordenamiento o en los instrumentos que lo desarrollen o
complementen.
Parágrafo 2.-. La parcelación o subdivisión efectuada sin licencia o con violación

de las mismas, no podrá ser legalizada ni escriturada, hasta que surta el trámite
respectivo establecido en la Ley 160 de 1994 o la que la complemente, modifique
o sustituya; para lo cual deberá demostrar el cumplimiento de un estudio de
productividad donde se demuestre que el predio pueda suministrar a la familia
ingresos no inferiores a tres salarios mínimos mensuales legales vigentes, el cual
será revisado y aprobado por el Departamento Administrativo de Planeación
Municipal.
Articulo 6. Fraccionamiento de predios rurales. Se podrá adelantar en los

predios que cumplen con la UAF definida para el municipio equivalente a 40.6 has.
En caso que el DATMA realice estudios que determinen un área diferente esta
será adoptada para su aplicación. No podrá llevarse a cabo actuación o negocio
alguno del cual resulte la división de un inmueble rural cuya ,superficie sea inferior
a la señalada como UAF, que garantiza que el predio pueda suministrar a la
familia ingresos no inferiores a tres salarios mínimos legales mensuales vigentes,
demostrado a través de un estudio de productividad desarrollado con la
metodología del DNP, el cual será revisado y aprobado por el DATMA, hasta tanto
se establezca la zonificación de la UAF según las condiciones geoeconómicas del
municipio. ~
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Parágrafo.- Para la aprobación del estudio productivo que desarrolle el DATMA,

contará con 10 días hábiles para pronunciarse, contados a partir del día siguiente
a la radicación del mismo. Los documentos que se deben anexar al estudio son:
1. Copia de la escritura pública y certificado de libertad y tradición del bien a

subdividir, con vigencia inferior a tres (3) meses.
2. Plano topográfico del predio con la ubicación de sus colindantes, indicando las
áreas que se pretenden subdividir, las vías de acceso o servidumbres, las
zonas de protección por bosques, nacimientos, rondas de fuentes hídricas,
zonas de amenazas naturales. Dicho plano deberá ir firmado por un topógrafo.
Artículo 7. Excepciones. Para fraccionamiento de predios rurales se dará

aplicación a las excepciones contempladas en el artículo 45 de la Ley 160 de
1994.
Parágrafo 1.- En todo caso el aprovechamiento de dichos predios resultantes de

la subdivisión deberá realizarse en concordancia con los usos del suelo
establecidos en el Plan de Ordenamiento Territorial; y para los casos que se
requiera presentar el proyecto productivo correspondiente para su debida
aprobación ante el DATMA.
Parágrafo 2.- Para el fraccionamiento de los predios rurales que hacen parte de
programas de reforma agraria o hayan sido adjudicados por el INCODER, se le
dará cumplimiento a lo establecido en la ley de reforma agraria (160 de 1994); en
estos casos se requiere el visto bueno del INCODER, previo. a la aprobación de la
subdivisión por parte de los curadores urbanos.
Parágrafo 3- Para el desarrollo de los equipamientos públicos o privados de

servicios sociales de carácter dotacional entre ellos: (educación, cultural, de salud,
deportivo, de bienestar, incluido culto); se permitirá su fraccionamiento previo al
desarrollo urbanístico.~
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DESPACHO ALCALDE MUNICIPIO DE NElYA
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Artículo 8. Unidad mínima de actuación en suelo rural. En concordancia con el

contenido del artículo 9 numeral 2 del Decreto 3600 de 2007 o aquella que lo
complemente, modifique o sustituya, la extensión de la unidad mínima de
actuación para la ejecución de las obras de parcelación del predio o predios que la
conforman, mediante la expedición de una única licencia de parcelación en la que
se garantice la ejecución y dotación de las áreas de cesión y de las obras de
infraestructura de servicios públicos definidas para la totalidad de los predios
incluidos en la unidad por parte de sus propietarios. En ningún caso, la extensión
de la unidad mínima de actuación que adopten los municipios podrá ser inferior a
dos (2) hectáreas para todos los usos que se desarrollen en suelo rural
suburbano. Por lo anteriormente expuesto, lo determinado en el inciso quinto del
artículo 114 del Acuerdo 026 de 2009, no es aplicable para el efecto.
Las normas del componente rural del Plan de Ordenamiento o de las unidades de
planificación rural (UPR); deberán señalar las normas a que se sujetará el
desarrollo por parcelación de los predios que no puedan cumplir con la extensión
de la unidad mínima de actuación, cuando se encuentren rodeados por otros
desarrollos urbanísticos o predios que hayan concluido el proceso de parcelación.
Artículo 9. Unidad de Planificación Rural (UPR). Según lo determinado en el

Decreto Municipal 925 de 2009, las UPR son los instrumentos base de la
planificación rural y específicamente, de las piezas rurales, para desarrollar y
precisar las condiciones de ordenamiento de áreas específicas del suelo rural a
escala intermedia, definidas en el Plan de Ordenamiento Territorial y tomar las
decisiones de ocupación y usos, las estrategias e instrumentos de gestión, de
acuerdo con los objetivos y estrategias territoriales del municipio.
Artículo 10. Ámbito de Aplicación de las Unidad de Planificación Rural (UPR).

Las disposiciones del Decreto 925 de 2009 ó aquel que lo modifique,
complemente ó sustituya, se aplicarán a los diferentes sectores normativos de las
áreas rurales sujetas a ser desarrolladas mediante UPR. Para tal efecto, se tendrá
en cuenta el siguiente ámbito de aplicación:
a. En las áreas definidas como de planeamiento intermedio del suelo rural.
b. ~n los centros poblados rurales.
c. Areas de los corredores viales suburbanos.
d. En las zonas industriales.
Parágrafo 1°. Todo proyecto de parcelación y urbanístico comercial y de servicios
que se adelante en el área suburbana y corredores suburbanos para su desarrollo
se deberá adelantar mediante UPR.
Parágrafo 2°. El área mínima para ser desarrollada por UPR dentro de los
corredores viales suburbanos, zonas de planeamiento intermedio, zonas
industriales y centros poblados será de cinco (5) hectáreas continuas. Cuando e~
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predio o los predios no alcancen estas áreas de un solo propietario deberá

adelantarse la integración inmobiliaria.
Parágrafo 3°. Las UPR pueden ser elaboradas por el municipio o propuestas ante
éstas para su aprobación por las comunidades o particulares interesados en su
desarrollo, de acuerdo con los parámetros establecidos en el decreto 925 de 2009
ó aquel que lo modifique, complemente ó sustituya.
Parágrafo 4°. Los procedimientos de formulación y adopción de las UPR, son los
establecidos en el decreto 925 de 2009 ó la norma que lo modifique, complemente
ó sustituya.
TITULO 11
TRATAMIENTO DE DESARROLLO
CAPITULO I
GENERALIDADES
Artículo 11. Aplicación del tratamiento de desarrollo. El tratamiento de

desarrollo se aplica a todos los predios urbanizables no urbanizados localizados
en suelo urbano o de expansión urbana, como son:
a. Los predios a los que se les haya asignado el tratamiento de desarrollo.
b. Los predios sin desarrollar no urbanizados, que estén clasificados en otros
tratamientos diferentes al de desarrollo.
Parágrafo: No son susceptibles de la aplicación del tratamiento de desarrollo:

a. Las áreas de riesgo alto no mitigable indicadas en el Plan de Ordenamiento
Territorial vigente, así como las que sean identificadas con posterioridad,
por las autoridades competentes.
b. Las áreas localizadas en suelo de protección.
c. Los barrios antiguos que no fueron objeto de desarrollo ilegal, según lo
dispuesto en el parágrafo del artículo 528 del Acuerdo 026 de 2009, para lo
cual se consideran dentro del tratamiento de consolidación, conservación
y/o mejoramiento integral.
d. Los desarrollos que son objeto de legalización, en cumplimiento de las
normas vigentes en la materia.
e. Los dotacionales objeto de plan de regularización y manejo o
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Artículo 12. Actuaciones en el tratamiento de desarrollo. El tratamiento de

desarrollo supone el agotamiento de las actuaciones, según las condiciones del
área a desarrollar contenidas en el articulo 368 del Acuerdo 026 de 2009.
Parágrafo 1. Se define el contenido del parágrafo del artículo 368 del Acuerdo 026
de 2009 en el sentido de que no se requiere de plan parcial para los predios objeto
de la actuación de urbanización en las situaciones previstas en el articulo 10 del
Decreto Nacional 2181 de 2006, según lo dispuesto en el artículo 4 del Decreto
Nacional 4065 de 2008.
Parágrafo 2: Como requisito para solicitar la licencia de urbanismo, todo proyecto

deberá contar con el plano topográfico, vial y cartográficamente actualizado e
incorporado a la cartografía oficial del Departamento Administrativo de Planeación
Municipal (DAPM), el cual deberá contener como mínimo los siguientes
elementos:
A. Sistema de coordenadas planas origen Bogotá o Magna.

B. Curvas de nivel
C. Hidrografía (ríos, quebradas, drenajes, escorrentías, etc.)
D. Vías y nomenclatura existentes
E. Infraestructura existente (todas)
F. Accidentes topográficos: pendientes (0-15, 15-25, 25-45, >45%)
G. Cortes topográficos (mínimo 3)
H. Toponimia
1. Linderos debidamente amojonados y acotados
J. Cuadro de área
K. Norte
L. Localización general a escala 1:10000
M. Rótulo de acuerdo con el contenido del Decreto Nacional 1469 de 2010 o
aquel que lo modifique, complemente ó sustituya.
Parágrafo 3. Según lo dispuesto en el Decreto Nacional 1469 de 2010, el trámite

y aprobación del plano topográfico se debe adelantar ante los curadores urbanos
previo visto bueno del DAPM, el cual deberá identificar en el visto bueno del
mismo las siguientes determinantes:
a. Las afectaciones ambientales

b. Reservas viales y de servicios públicos.
c. Determinación de los usos principales, complementarios, compatibles y
condicionados y prohibidos.
d. Estrato socioeconómico.~
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e. Altura máxima permitida.

f. Zonas de protección ambiental.
g. Rondas de cuerpos de agua.
h. Retrocesos por líneas de alta tensión.
i. Demás determinantes o posibles afectaciones en el predio objeto de
consulta.
Para efectos del visto bueno y aceptación por parte del DAPM se requerirá anexar
la siguiente documentación:
1. Tres copias en medio físico del levantamiento topográfico georeferenciado en

el sistema de coordenadas planas origen Bogotá o Magna.
2. Dos copias del levantamiento topográfico en medio magnético y un (1) Cd en
blanco.
3. Carteras de campo y cálculo.
Artículo 13. Normas que orientan el tratamiento urbanístico de desarrollo. El

contenido mínimo del tratamiento urbanístico de desarrollo se determina de
conformidad con los artículos 4 y 7 del Decreto Nacional 4065 de 2008 o la norma
que lo complemente, modifique o sustituya.
Desarrollo Normal: Es el proceso por medio del cual se adelanta un programa de

urbanización provisto de obras de infraestructura y saneamiento completas, de
acuerdo con las normas y especificaciones fijadas para tales efectos por el DAPM,
las empresas prestadoras de servicios públicos.
Desarrollo progresivo: El desarrollo progresivo se asemeja en un todo al

desarrollo por etapas determinado en el Decreto Nacional 1469 de 2010 ó la
norma que lo modifique, complemente o sustituya.
Artículo 15. Proyectos de urbanización por etapas. Todo proceso de

urbanización puede ser realizado por etapas, y deberá dar cumplimiento a lo
establecido en el articulo 49 del decreto 1469 de 2010 ó la norma que lo
modifique, complemente ó sustituya.
Parágrafo: En las urbanizaciones por etapas, que involucren mitigación de riesgos

o recuperación morfológica, la licencia de urbanismo, seglln el caso, establecerá
el orden de construcción de las etapas, de acuerdo con lo que estipule el plan de
mitigación (en la medida que se ejecuten las obras de mitigación) o d~
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ALCALDíA DE NEIVA
DESPACHO ALCALDE
recuperación morfológica respectivamente, debidamente aprobado por las

autoridades competentes.
Artículo 16. Tránsito de normas urbanísticas y revalidación de licencias. El

tránsito de la norma se aplicará de conformidad al artículo 49 del Decreto 1469 de
2010 o la norma que lo modifique, complemente o sustituya.
Artículo 17. Modificaciones a las licencias urbanísticas de urbanización. Las

modificaciones a las licencias urbanísticas se aprobarán en el marco de las
normas y disposiciones legales vigentes, las cuales se deberán incorporar a la
cartografía oficial vigente del municipio.
Artículo 18. Condicionamientos para adelantar procesos de urbanismo y

construcción en zonas de amenaza o riesgo alto y medio mitigables.
A. Para los futuros desarrollos urbanísticos que se localicen en zonas de

amenaza alta y media, según lo determinado en el artículo 219 del Acuerdo 026
de 2009 se establecen los siguientes condicionamientos:
1. Para la solicitud de licencias de urbanismo se debe anexar el estudio detallado

para el
futuro desarrollo, el cual debe incluir el diseño de las medidas de mitigación.
2. La Dirección de Prevención y Atención de Emergencias emitirá los términos de
referencia a seguir en los estudios detallados de amenaza y riesgo por fenómenos
de remoción en masa.
3. Previo a la expedición de la licencia de urbanismo, la Dirección de Prevención y
Atención de Emergencias realizará la verificación y emitirá concepto sobre el
cumplimiento de los términos de referencia establecidos para la ejecución de los
estudios detallados.
4. Para la fecha de radicación de documentos para enajenación de inmuebles
destinados a vivienda, se requiere que se hayan realizado las medidas de
mitigación propuestas en el
estudio detallado.
5. El Departamento Administrativo de Planeación Municipal verificará la existencia
de las obras de mitigación propuestas en el estudio detallado que hayan tenido
concepto favorable de la Dirección de Prevención y Atención de Emergencias, y
que hace parte de la licencia de urbanismo.
6. El urbanizador deberá incluir dentro de la póliza de garantía, la estabilidad de
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las obras de mitigación, las cuales hacen parte d~.las obras de urbanismo,
requisito indispensable para la entrega de las mismas.~
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ALCALDíA DE NEIVA
DESPACHO ALCALDE MUNICIPIO DE HEIVA
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B. Para futuros procesos de construcción en barrios legalizados, se establecen

los siguientes condicionamientos:
1. Para la licencia de construcción, se deben tener en cuenta las restricciones

definidas en el acto administrativo por el cual se rige el barrio o sector, fijadas en
el concepto de riesgo emitido por la Dirección de Prevención y Atención de
Emergencias.
2. Si el barrio donde se localiza el predio interesado en la licencia de construcción
fue legalizado antes de 1997, se debe tener en cuenta la resolución de
legalización, y de presentarse algún tipo de restricción por riesgo, se deberá
solicitar concepto de riesgo a la Dirección de Prevención y Atención de
Emergencias para su incorporación a la reglamentación del mismo por parte del
Departamento Administrativo de Planeación Municipal.
Parágrafo. Compete a la Dirección de Prevención y Atención de Emergencias la

revisión del cumplimiento de los términos de referencia tratados en este artículo y,
en coordinación con el DATMA o la entidad ambiental competente, la verificación
de la implementación de los planes de emergencia y contingencia asociados.
CAPITULO 11
SUBDIVISiÓN DENTRO DEL PROCESO DE DESARROLLO POR
URBANIZACiÓN
Artículo 19. Manzanas y súper manzanas. La subdivisión predial debe regirse

por lo siguiente:
- Las súper manzanas para uso de vivienda deben ser delimitadas por vías
arteriales, por vías locales principales o por zonas de uso público y su área
máxima útil no debe sobrepasar las cuatro (4) hectáreas (has). Para extensiones
mayores debe contar con el visto bueno por parte del DAPM.
- Las manzanas se delimitarán siguiendo los ejes de una malla vial en parte
arterial y local, o local íntegramente, y adicionalmente por otras formas de espacio
público con excepción de vías peatonales.
- En desarrollos urbanísticos industriales, institucionales o comerciales de

cobertura o influencia regional o de alto impacto, las súper manzanas podrán tener
más de 4 has., previo concepto del DAPM.~
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ALCALDíA DE NEI'l[A
DESPACHO ALCALDE f;··~ MUNICIPIO DE NE~VA
1.1"f"do (){)rlo ntmfro
Artículo 20. Lotes y súper lotes. La división de las manzanas y súper manzanas
se hará por lotes o súper lotes, así:
1. Súper lotes. Producto de la subdivisión predial de una manzana para

albergar agrupaciones, conjuntos y/o reloteo.
2. Lote: Producto final de la subdivisión predial de una manzana o superlote

en áreas aptas para adelantar procesos de desarrollo por construcción en
edificaciones independientes.
a. Sistema de loteo individual de vivienda: Se aplica a proyectos cuyas

condiciones de organización espacial permitan producir unidades prediales
privadas vinculadas directamente al espacio público y deslindado de las
propiedades vecinas. El sistema de loteo para desarrollo normal o progresivo,
se rige por las condiciones establecidas en la TABLA No. 1 del presente
artículo.
b. Sistema de agrupaclOn y/ó Conjunto: Se aplica a proyectos cuyas

condiciones de organización espacial permiten producir unidades de
propiedad privada, que pueden tener diversas formas de propiedad común,
tales como la propiedad horizontal o copropiedad. El sistema de agrupación
permite desarrollar unidades de construcción con diseño arquitectónico en
súper lotes o en agrupaciones de lotes con régimen de copropiedad.
IzaClon espacia e as Un! a es pre la es.
TABLA N° 1
DIMENSIONES MINIMAS DE LOTES
AREAS MINIMAS
USOS TIPO Lote Frente
Mínimo Mínimo(ML)
(M2)
POR SISTEMA DE LOTEO
Residencial Viviendas 72 m2 6 mts.
Unifamiliares
Viviendas 105 m2 7 mts.
bifamiliares
Viviendas 252 m2 8 mts.
multifamiliares
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MUNICIPIO DE NEIVA
11n fado por (o mmlro
Comercio y Comercio Local 72 6 mts

Servicios Comercio 300 12
Zonal
Comercio 3000 N.A
Regional
Dotacional LOCAL 300 12
y/ó ZONAL 1500 20 --
Institucional REGIONAL 3000 NA
Industrial NA NA
PARA AGRUPACION O CONJUNTO
Residencial Unifamiliar 49.50 4.50
Bifamilíar 99.00 9.00--
Multifamilíar 216.00 9.00
-
Comercio y Comercio Local 72 6 mts
Servicios Comercio 300 12
Zonal
Comercio 3000 20
Regional
Parágrafo 1: Cuando se planteen agrupaciones de vivienda (no de lotes) con
unidades de construcción privadas, diseño arquitectónico unificado ó no y áreas
comunes no aplica el numeral anterior.
Parágrafo 2: El englobe de dos o más lotes de vivienda unifamiliar los habilita

para desarrollar usos bifamiliares o multifamiliares. Se podrán desarrollar por
gestión individual, es decir lote a lote y por diferentes solicitantes.
Parágrafo 3: En el caso del sistema de loteo para vivienda de interés social y

prioritario se podrán tener en cuenta las áreas mínimas de lote establecidas en el
Decreto Nacional 2060 de 2004 o en el que lo mod.ifique, complemente o
sustituya.
CAPITULO 111
CESIONES
Artículo '22. Áreas de cesión pública y obligaciones especiales. De

conformidad con lo establecido en el Acuerdo 026 de 2009 y Decreto Nacional
1469 de 2010 o todos aquellos que los modifiquen, complementen o sustituyan,
todas las actuaciones urbanísticas incluyendo los reconocimientos y legalizaciones
urbanísticas que allí se definen tanto en los suelos urbanos como los de expansión
urbana, deberán cumplir con las áreas de cesión pública para zonas verdes,
recreacionales y equipamientos y se tendrá en consideración para la aplicación d~
Ner.:;(·T""'
UN PACTO POR LO NUESTRO, COMPROMISO DE TODOS"'~~,::-:(
ALCALDíA DE NEIVA
DESPACHO ALCALDE MUNICIPIO DE NEl VI1 r
'Un (J(l(;(o (iOI' jo n"fJfro
las presentes normas, los temas tratados en el Acuerdo 026 de 2009 referentes a
las cesiones públicas.
Artículo 23. Cesiones Tipo A. Las cesiones públicas para parques, zonas verdes
y equipamientos que se generen como resultado del proceso de urbanización se
sujetarán a lo determinado en el parágrafo del artículo 320 concordante con el
artículo 375 del Acuerdo 026 de 2009 definido de la siguiente manera:
TABLA N° 2
CESIONES TIPO A
Parqu Zonas Equip
Actividad Categoría Densidad Cesió es de verdes amien
en áreas de es sobre n ciuda to
desarrollo área neta base d
Urbano rango 1 1-130 21%
6% 7% 8%
Residencial Viv/ha
131 - 220
Urbano Rango 2 25% 10% 7% 8%
Viv/Ha
10
Suburbano 20% NA 10% 10%
Viv/Ha
Planeamiento
20
intermedio vía 20% NA 10% 10%
Viv/Ha
San Antonio
Planeamiento
35
intermedio 20% NA 10% 10%
Viv/Ha
qeneral
Planeamiento
intermedio 25-35
20% NA 10% 10%
vivienda Viv/Ha
campesina
Industrial Rural NA 20% NA 10% 10%
Dotacional Institucional N.A 21% 6% 15% NA
Comercial
Urbano NA 21% 3% 10% 8%
En áreas
consolidadas
o en
consolidación urbano áreas de
Independient NA 17% 17% NA NA
1000 m2 a 10.000
emente del
uso
.;4),
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DESPACHO ALCALDE1":.'\\ "~.,.."
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Parágrafo 1. La aplicación de las cesiones tipo A determinadas en la TABLA No

2., se hará conforme a la definición de usos contenidos en el Plano FU 19 "Usos"
del Acuerdo 026 de 2009.
Parágrafo 2. Para efectos de aplicación de la tabla contenida en el presente

artículo las cesiones tipo A se calcularán con base en el área neta urbanizable.
Parágrafo 3. Las áreas de antejardín, así como los aislamientos no son

computables dentro del porcentaje de zona verde. A excepción del aislamiento
entre perímetros.
Parágrafo 4. En las áreas sometidas a instrumentos de planificación como: Planes

Parciales y UPR, se deberán contemplar las cesiones tipo A determinadas en el
presente artículo.
Parágrafo 5. Las áreas de cesión correspondientes a la franja de control

ambiental (ZPA) en las áreas por desarrollar, dentro de los sectores consolidados
o no de la ciudad, se podrán contabilizar como parte del sistema de cesión tipo A
del correspondiente proyecto.
Artículo 24. Distribución espacial de las cesiones tipo A. El total de cesión

exigida en cada proyecto se distribuye en un 50% en un solo globo y el resto en
uno o varios globos con área mínima de 500 M2.
1. Localización y acceso: En todos los casos debe garantizarse acceso a las

cesiones públicas para zonas verdes y equipamientos desde una vía
pública vehicular, con continuidad vial.
A. No se permite la localización de las cesiones en zonas de amenaza alta por
movimientos en (zonas de alto riesgo), áreas de protección ambiental, en
zonas de amenaza por crecientes o por fenómenos colaterales de sismos o
en predios con pendientes superiores al 25% ni tampoco podrán ubicarse
en vías arteriales del plan vial o afectadas por líneas de alta tensión zonas
de aislamientos de ferrocarriles.
B. Se podrán aceptar la localización de cesiones tipo A, en terrenos con
pendientes entre el 25% al 40 %, siempre y cuando se garantice antes de la
expedición de la licencia de urbanismo y/o desarrollo integral, el estudio
técnico correspondiente que garantice la estabilidad y adecuación de esos
terrenos para el uso propuesto de cesión tipo A. El estudio geotécnico y/o
geomorfológico deberá estar elaborado por un profesional idóneo y
aprobado por la autoridad ambiental competente y/o el DAPM; para I~
N~M~}
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Carrera 5 No. 9-74P.5 Tel: 8722165 Fax: 8712199
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tú: (J{.1d~·;/i(lY!ti f;:;r:d!':;
aceptación y entrega de estas cesiones tipo A se deben adelantar las obras

de adecuación y mitigación correspondiente por parte del urbanizador.
C. En los proyectos que presenten afectaciones por zonas de control

ambiental (ZPA), de reservas ambientales, de rondas de ríos y quebradas y
zonas de protección ambiental, se exigirá que las cesiones tipo A, se
localicen contiguas a estas áreas. Por ningún motivo se permitirá el
otorgamiento de servidumbres sobre estas áreas, o en cualquier predio de
imposible urbanización.
D. Se exceptúan de estas normas:

../ Con relación a los predios cuyo total de cesión pública para cesiones
tipo A (zonas verdes y equipamientos comunales) sean menores a
500 M2 o cuando su ubicación sea inconveniente a criterio del DAPM
se podrán compensar su equivalente en los parques de ciudad o en
los fondos de compensación previstos para tal fin .
../ Se acepta como parte de las cesiones tipo A, las franjas de control
ambiental (ZPA) que se prevean en los desarrollos urbanísticos,
igualmente las zonaS de protección y manejo ambiental (Z.P.M.A.)
de las rondas hidráulicas, determinadas por la autoridad ambiental
competente como zonas de protección de las mismas o aquellas que
aparezcan resultantes adicionales después del proceso de
determinación de las rondas hidráulicas .
../ Los aislamientos contra perímetros.
2. Configuración geométrica: Los globos de cesión pública para zonas

verdes y equipamientos no comprendidos en los literales anteriores, deben
tener los siguientes parámetros normativos:
• Todos los puntos del perímetro de los globos de cesión deben proyectarse en
forma contínua hacia el espacio público, sin interrupción por áreas privadas.
• La relación entre el frente contra el espacio público y la profundidad de los
globos de cesión se regulan por las siguientes proporciones:
).;> Frente entre 20 metros y hasta 50 metros: profundidad máxima, tres (3)
veces el frente y un mínimo de 20 metros.
)o> Frente de más de 50 metros y hasta 100 metros: profundidad máxima de
cuatro (4) veces el frente y un mínimo de la mitad del frente.
". Frentes con dimensiones superiores a 100 metros, se regulan por las
condiciones que establezca el Plan Parcial o el DAPM en caso de no
§f.-
requerir Plan Parcial.
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596 ' MUNICIPIO DE NEIVn
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Artículo 25. Vías. Se entiende dentro del sistema vial las áreas de reserva vial,
las vías del plan vial general, las de articulación barrial y las del plan vial local
estas últimas serán propuestas por el urbanizador cumpliendo las siguientes
condiciones:
A. Cesiones y procedimientos. Cuando un terreno esté comprometido por un

proyecto vial correspondiente a los sistemas nacional y arterial municipal
que no esté en proceso de ejecución o cuya realización no se haya previsto
en un corto plazo, el interesado en llevar a cabo el desarrollo urbanístico,
deberá prever el total del área de la reserva vial correspondiente a su
terreno acogiéndose a las especificaciones del proyecto del perfil vial,
debiendo construir a sus expensas una calzada del perfil vial determinado
que permita el acceso vehicular a su proyecto.
B. De no necesitarse la construcción del tramo respectivo, deberá prever el

total del área de la reserva vial respetando el alineamiento del proyecto vial.
C. Todos los usos que se pretendan adelantar frente a una vía nacional y las
salidas urbanas que se encuentren fuera del suelo urbano, deberán dar una
solución a los accesos, salidas vehiculares y peatonales, parqueaderos,
cargue y descargue, de tal manera que no interfiera con la libre circulación
de estas vías previa autorización del DAPM el cual podrá exigir los estudios
que se requieran para el efecto. Para efectos de lo anterior estas serán
determinadas y señaladas en el respectivo visto bueno del plano
topográfico por parte del DAPM.
D. Diseño de vías locales. Las vías locales para efecto de un desarrollo

urbanístico serán proyectadas por el interesado bajo los lineamientos y
especificaciones determinadas por el DAPM en el respectivo plano
topográfico para lograr una adecuada continuidad vial al sector, la relación
de las vías proyectadas con las existentes en los desarrollos vecinos y la
transición entre las vías de servicio, colector, tranca les y arteriales. El
Departamento Administrativo de Planeación Municipal podrá exigir
modificaciones a lo propuesto por el interesado, por razones de
conveniencia, seguridad colectiva y para el buen funcionamiento del
sistema vial municipal, regulación previa al otorgamiento de la licencia
urbanística de urbanización respectiva.
E. Vías de acceso. Para todo proyecto deberá preverse un acceso al terreno

a través de una vía pública, ajustado a los perfiles del plan vial de la ciudad~~
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Carrera 5 No. 9-74 ll.5 Te): 8722165 Fax: 8712199
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DESPACHO ALCALDEt:?1 MUNICIPIO DE NEIVA
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de Neiva. Garantizándose la adecuada conexión con el sistema vial

nacional, departamental o local.
F. Las obras de construcción, adecuación y/o ampliación de accesos viales a

las parcelaciones que para el efecto se consideran públicas, correrán por
cuenta de los propietarios de los predios objeto de la solicitud, aún cuando
deban pasar por fuera de los límites del predio o predios objeto de la
solicitud, para lo cual deberán utilizar preferentemente las vías o caminos
rurales existentes de dominio público.
G. Secciones viales. Son las establecidas en los anexos del Acuerdo 026 de
2009.
H. Requisitos de diseños viales. De acuerdo al contenido del artículo 111 del

Acuerdo 026 de 2009, para la aprobación de todo diseño vial, debe
presentarse ante la Secretaría de Infraestructura y Vías en conjunto con el
Departamento Administrativo de Planeación Municipal. El proyecto debe
incluir estudio de suelos, exigido (CBR) para efectos de las obras de
urbanismo e hidrológicos.
1. Consideraciones especiales en vias vehiculares sin salida. Cuando en

un desarrollo urbanístico por circunstancias especíales se proyecten vías
vehiculares sin salida, deben tenerse en cuenta lo siguiente: cuando se
prevea la posibilidad de continuidad, se proveerá de un volteadero con
radio no menor a ocho metros (8 Mts) que garantice la posibilidad de
continuidad. Dicha área podrá ser recuperada una vez se dé continuidad al
perfil vial para lo cual se deberá solicitar la modificación del proyecto
urbanístico y/o reloteo correspondiente.
J. La longitud máxima de las vías sin salida o sin continuidad, será de ciento
cincuenta metros (150 Mts).a la intersección vial más cercana.
K. Intersecciones. Los ángulos para las intersecciones entre vías y empalmes

de transición en vías paralelas con cualquier vía de un sistema de mayor
jerarquía, deberán estar comprendidos entre los 60° y los 90°. A excepción
de los senderos peatonales, no se permitirán intersecciones viales a
distancias inferiores a cuarenta metros (40 Mts) entre ejes contiguos. no
obstante y para efectos del cumplimiento de la normativa de este decreto se
podrán aceptar medidas inferiores.~
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www.alcaldinneiva.gov.eo
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DESPACHO ALCALDE MUNICIPIO DE NElVA
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L. Para el diseño de nuevas vías del plan vial general no se podrán presentar
intersecciones (rompimiento de separador) a menos de 500 mts lineales.
M. Para los nuevos desarrollos urbanísticos no se podrán proyectar vías con

salidas directas a vías del plan vial general a menos de trescientos metros
(300 Mts), entre las mismas.
N. Cuando se planteen manzanas por sistema de loteo individual, para el

cumplimiento de la norma sobre dimensión máxima de estas se aceptara el
rompimiento de la misma con una sección transversal mínima de 10 mts
lineales como zona verdeo o bolsa de parqueo, aislándose de las
construcción con sendero peatonal con dimensión no inferior a 1 mts.; la
cual hará parte del espacio público y no podrá contar como parte del
sistema de cesiones tipo A obligatorias del proyecto.
O. Radio de giro. El radio mínimo de giro con un ángulo de empalme a

noventa grados (90°), se dispondrá así: En zonas residenciales: radio
mínimo de giro: cinco metros (5 Mts) a borde de calzada para vehículo
liviano. Para vías que han de servir como rutas para el transporte público de
buses, el radio de giro mínimo será de diez metros (10 Mts). Y el radio de
sardinel será de 1.50 Mts.
P. En zonas comerciales, industriales y de actividad múltiple, el radio mínimo

de giro es de doce metros (12 Mts) al borde de calzada. Estos radios de
giro serán determinados por DAPM en el respectivo plano topográfico.
Artículo 26. Cesiones tipo B. Las cesiones tipo B se deben exigir para
desarrollos urbanísticos de más de 10 unidades de vivienda y más de 1.500 M2
netos construidos de vivienda.
Las cesiones tipo B son el conjunto de áreas, servicios e instalaciones físicas de

uso y propiedad comunal privada, necesarios para el buen desarrollo de las
actividades a las cuales está destinada una edificación .0 para su adecuada
integración con el espacio público,
Todo proyecto adelantado por el sistema de agrupaciones o conjuntos ylo que se

pretenda someter al régimen de propiedad horizontal debe contemplar áreas
libres y construidas de propiedad y uso comunal según las siguientes normas:
l. PARA USO RESIDENCIAL:

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Carrera 5 No. 9-74 1'.5 Tcl: 8722165 Fax: 8712199
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DESPACHO ALCALDE i MUNICIPIO DE HEIVA
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1. Las cesiones tipo B corresponden a un 15% del área neta construida

destinada para el uso de vivienda.
2. Estas cesiones deberán proveerse como espacio abierto cubierto o

descubierto, el 80% como mínimo localizado a nivel del terreno. En caso de
no ser posible; se deberán garantizar las áreas verdes a nivel de terreno en
un porcentaje no menor al 50% de dicha obligación y deberá garantizar la
accesibilidad a las demás áreas comunes para las personas con movilidad
reducida. En cumplimiento a la norma pertinente.
3. El equipamiento comunal de que habla el presente artículo podrá destinarse

a los siguientes usos:
a. Recreativos: parques, zonas verdes, jardines, plazoletas, y vías

peatonales.
b. Educacionales: guarderías, kínder y/o jardín infantil.
c. Asistencial: enfermería, puestos de salud.
d. Mixto: salón múltiple, juegos cubiertos
e. Administración: oficinas para administración seguridad y emergencia,
depósito de basuras.
f. Parqueo para visitantes: únicamente los requeridos por la norma y
ubicados en el interior del lote.
TABLA N°3
DISTRIBUCION DE LAS CESIONES TIPO B PARA USO RESIDENCIAL
Hasta 1500 + de + de + DE + de + de
DESTINACION mts2 y más 1500 5000 20000 30000 60000
de 10 rnts2 rnts2 MTS2 rnts2 rnts2
viviendas
Recreativo Aplica 40% 40% 25% 25% 25%
Educacional N.A N.A N.A N.A 5% 7.5%
Asistencial N.A N.A N.A N.A N.A 5%
Mixto N.A N.A 15% 15% 15% 15%
-
Administración 15 MT82 5% 5% 5% 5% 5%
Parqueadero Aplica Aplica Aplica Aplica Aplica Aplica
visitantes
4. En las áreas de cesiones tipo B no se incluyen las áreas correspondientes a

acceso vehiculares y aquellos para parqueaderos privados~~
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ALCALDíA DE NEIVA
DESPACHO ALCALDE MUNICIPIO DE NE~Un
1ln pacto (Jcr lo I1I<eliro
5. Tampoco se incluye el área correspondiente a accesos peatonales internos

de las edificaciones, puntos fijos y corredores peatonales internos en los
diferentes pisos.
7. Se contabilizará solamente dentro de las cesiones tipo B, el área de los

estacionamientos exigidos por la norma para visitantes. Para lo cual se
contabilizarán 10 mts2 por unidad de parqueadero exigido.
8. Las zonas verdes, caminos o senderos peatonales externos a las

edificaciones diferentes a los andenes y plazoletas se incluirán dentro de
las cesiones tipo B.
9. Cuando se planteen agrupaciones por etapas, las cesiones tipo B se

calcularán sobre la totalidad del área construible en el predio a desarrollar.
10. Para efectos de aplicación las cesiones tipo B en proyectos de más de 10

viviendas y menos de 1500 mts2, se aclara que lo dispuesto en el inciso
segundo del numeral quinto del artículo 409, no es aplicable por ser
contradictorio a lo dispuesto en el parágrafo del artículo 407, para lo cual
entonces se debe aplicar el contenido de la TABLA N°3, aclarándose que
el área recreativa corresponde al resto de las cesiones tipo B requeridas.
l. PARA USO INDUSTRIAL.
1. Establecer como cesión tipo B para agrupaciones industriales el 12% del

área neta construida para el uso, la cual se distribuirá de la siguiente
manera:
a. Uso recreativo
b. Uso Mixto: juegos cubiertos o salón múltiple o cafetería.
c. Uso asistencial y administrativo:
TABLA N°4
DISTRIBUCION DE LAS CESIONES TIPO B PARA USO
INDUSTRIAL
DESTINACION Hasta 5000 + de + de + DE 20000
mts2 5000 10000 MTS2
mts2 mts2
Zonas verdes Aplica 95% 50% 50%
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www.alealdianciva.gov.eo
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Recreativo
Cancha N.A N.A Aplica Aplica
múltiple
Mixto N.A N.A 5% 5%
Asistencial y 15 MTS2 5% 5% 5%
administrativo
Parqueadero Aplica Aplica Aplica Aplica
visitantes
2. A partir de 50.000 M2 de área construida, la cafetería será requisito
indispensable.
3. Para agrupaciones de menos de 5.000 2 dentro de las cesiones tipo B

dentro del cual se contabiliza el 30% del área de los estacionamientos
exigidos por la norma. El área restante se dejará como zona verde.
5. Para agrupaciones de más de 5000 M2, Se podrán contabilizar dentro de

las cesiones tipo B hasta el 25% como máximo del área destinada para
parqueos exigidos por las normas.
6. Cuando se planteen agrupaciones por etapas, las cesiones tipo B, se

calcularán sobre la totalidad del área construible en el predio.
7. Se contabilizará solamente dentro de las cesiones tipo B, el porcentaje del

área de los estacionamientos exigidos por la norma para visitantes. Para lo
cual se contabilizarán 10M2 por unidad de parqueadero.
TITULO 11I
DESARROLLOS URBANISTICOS
CAPITULO I
GENERALIDADES
Artículo 27. Concepto. Constituye estos desarrollos aquellos terrenos que

mediante un proceso de urbanización se adelanta para construir sobre ellos
edificaciones destinadas a vivienda, usos comerciales, servicios mercantiles,
industriales, institucionales o de servicios a la comunidad y mixtas.§.,
Me~\;
UN PACTO POR LO NUESTRO, COMPROMISO DE TODOS I~.~:l:;~:!
Ca •.•.era S No. 9-74 P.S Tel: 8722165 Fax: 8712199
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DESPACHO ALCALDE MUNICIPIO DE HEIIA
'í/;; (J(,1f~:;') !1(iY Ir, n:"f:d.~':;
Los anteriores desarrollos se regirán por las disposiciones básicas establecidas

para los procesos de urbanización y construcción, teniendo en cuenta la tipología
del uso del suelo, magnitud y características especiales del proyecto y el impacto
que ocasionen o puedan ocasionar en el sector.
Los desarrollos urbanísticos mixtos se podrán cumplir en las diferentes áreas del
suelo urbano cumpliendo con la reglamentación que se establezca para cada una
de las áreas en cuanto a normas urbanísticas y constructivas y respetando los
usos asignados en el Plan de Ordenamiento Territorial y demás reglamentaciones
vigentes.
- Urbanización: Cuando se destina exclusivamente al desarrollo de uno de los

usos principales.
- Urbanización residencial combinada: Cuando se destina exclusivamente al

desarrollo de unidades de vivienda pero los predios resultantes o el proyecto
general presenta edificaciones individuales con diferente número de
viviendas.
- Urbanización Mixta: Cuando se destina el desarrollo urbanístico y

constructivo a mas de un uso.
- Unifamiliares
- Bifamiliares
- Multifamiliares. Son edificaciones que cuentan con un mllllmo de cuatro
viviendas, en el mismo predio y comparten áreas o servicios comunes tales
como el lote, circulaciones, escalas, áreas de portería, estacionamiento, entre
otros; para la definición de esta tipología no se tiene en cuenta la altura.
- Vivienda compartida.
Parágrafo. Serán modalidades de los proyectos urbanísticos y constructivos las

urbanizaciones o construcciones cerradas o abiertas, acorde con lo establecido
en la Ley 675 de 2001. ~
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UN PACTO POR LO NUESTRO, COMPROMlSO DE TODOSi~~,~:f
Carrera 5 No. 9-74 P.S Tel: 8722165 Fax: 8712199
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DESPACHO ALCALDE Ef':¡;¡ 96 MUNICIPIO DE NEIVA
1ill rado ror (o ,wfj'lrc
Artículo 29. Áreas y frente mínimos. Las áreas y frente mínimos de los lotes se
definen en el artículo 21 del presente decreto, y la clasificación de los desarrollos
urbanísticos y constructivos aquí establecidos, también se relaciona con los
aprovechamientos de las edificaciones, secciones de vías y adicionalmente,
responden a los requerimientos de accesibilidad, seguridad física, habitabilidad y
privacidad.
Artículo 30. Áreas y frentes mínimos en las zonas con tratamientos de

desarrollo. Para efectos de las dimensiones mínimas de frentes y áreas de lotes a
proyectar en tratamiento de desarrollo se dará aplicación a la reglamentación
específica determinada en la TABLA No. 1 del articulo 21 del presente Decreto,
tanto para las áreas sujetas a planes parciales como a las áreas no sujetas a
estos.
TITULO IV
USOS
CAPITULO I
CLASIFICACION DE LOS USOS
Artículo 31. Clasificación de los usos del suelo según su interrelación. Los
usos urbanos se clasifican de acuerdo a la interrelación de los usos en cada área
y de conformidad al modelo de ordenamiento de la siguiente manera:
1. Uso principal: Es la actividad señalada como predominante para una zona y
que responde a la vocación o carácter de la misma.
2. Uso complementario: Es aquella actividad que complementa el uso principal,
por lo cual para su desarrollo no se puede presentar independiente al uso principal
permitido.
3. Uso compatible: Es aquella actividad que puede coexistir con el uso principal
conforme a la vocación y carácter del mismo, y por tanto debe presentarse
independiente al uso principal permitido.
4. Uso condicionado: Es el que corresponde a actividad que por sus
condicionantes de impacto, requiere de un manejo especial y por lo tanto necesita
autorización previa y condicionamientos específicos de manejo dados por el
Departamento Administrativo de Planeación Municipal.
5. Uso prohibido: Es el que no está de acuerdo con la vocación predominante de
la zona y con los propósitos de preservación ambiental o de planificación
generando efectos negativos sobre los usos principales y compatibles, y los que
no se encuentran definidos dentro de las categ,Orías anteriores. ~
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Artículo 32. Determinacíón de los usos. Para la determinación de los usos

principales, compatibles, condicionados, y prohibidos el Departamento
Administrativo de Planeación Municipal en el visto bueno topográfico (para la
aprobación del mismo por parte de los curadores urbanos), certificará los usos y
demás contenidos establecidos en el presente decreto.
TITULO V
NORMAS URBANíSTICAS
CAPITULO I
EDIFICABILlDAD, VOLUMETRIA y MANEJO DE LOS ELEMENTOS PRIVADOS
RELACIONADOS CON EL ESPACIO PUBLICO
Artículo 33. Edificabilidad. La edificabilidad de los predios con tratamiento de

desarrollo se rige por las condiciones establecidas en el presente artículo:
A. La edificabilidad en los predios que se desarrollen con vivienda unifamiliar y

bifamiliar, bajo el sistema de loteo individual, será la resultante del
cumplimiento de las condiciones volumétricas definidas en el artículo 21 y
los estándares de habitabilidad que se reglamentan en el presente decreto.
B. La edificabilidad en los predios que se desarrollen con vivienda multifamiliar,
bajo el sistema de loteo individual, será la resultante del cumplimiento de las
condiciones volumétricas definidas en el artículo 21 de este decreto, los
estándares de habitabilidad relativos a área de la vivienda y condiciones de
iluminación, ventilación y el equipamiento comunal privado.
C. La edificabilidad básica en los predios con tratamiento de desarrollo que no
estén sujetos a la formulación y adopción de un Plan Parcial, que se lleven a
cabo mediante el sistema de agrupación de vivienda, o con usos
dotacionales, o de comercio y servicios o usos industriales, será la
resultante de aplicar las normas volumétricas, los estándares de
habitabilidad, el equipamiento comunal privado, los indices de ocupación y
los índices de construcción previstos para las distintas áreas delimitadas en
el presente decreto.
D. El índice de construcción se calculará sobre el área útil del lote resultante
dentro del proceso urbanístico.
E. La edificabilidad de los predios sometidos a planes parciales será el
resultado del reparto de cargas y beneficios, sin superar los índices de
construcción máximos establecidos en el cuadro siguiente, cumpliendo con
las normas volumétricas, el equipamiento comunal privado, los estándares
de habitabilidad establecidos en el presente decreto, y los índices de
'o/
ocupación previstos en el éste artículo.
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Carrera 5 No. 9-74 1'.5 TcI: 8722165 Fax: 8712199
ALCALDíA DE NEIVA
1JJI fiado por (o ;¡ws{ro
F. Los índices de ocupación y/o construcción para los predios con usos
dotacionales, usos industriales o usos de comercio y servicios de escala
regional, local y zonal, resultarán de la correcta aplicación de las normas
volumétricas, de equipamiento comunal privado y demás normas vigentes.
Parágrafo 1: INDlCE DE OCUPACION (1.0): Es la relación que debe existir entre

el área construida a nivel de terreno ó primer piso y el área total del mismo y se
expresa por el cociente que resulta de dividir el área permitida de construcción en
el primer piso por el área total del predio así:
\.0 = AC1 / ATP
=
1.0 lndice de Ocupación
AC 1 = Area Construida primer piso
A TP =Area Total del Predio
Parágrafo 2: INDlCE DE CONSTRUCCiÓN (I.C): Es el número máximo de veces

que la superficie de un terreno puede convertirse por definición normativa en área
construida, y se expresa por el cociente que resulta de dividir el área permitida de
construcción total por el área total de un predio así:
I.C = ACT / ATP

I.C = índice de Construcción
ACT = Area Construida Total
ATP =Área Total del Predio
Parágrafo 3: INDlCE DE HABITABILlDAD (I.H): Dentro del uso o actividad

residencial, es la relación que debe existir entre el área construida privada de una
vivienda y su número de alcobas, con el fin de establecer las condiciones mínimas
aceptables de habitabilidad de dicha vivienda como una unidad.
Parágrafo 4: Para efectos del cálculo del índice de construcción, se descontará

del área total construida y cubierta, las áreas destinadas a azoteas, áreas libres
sin cubrir, instalaciones mecánicas, así como los sótanos y semisótanos.
TABLA N° 3
EDlFICABILlDAD
--
INDICE INDICE DE
USOS TIPO DE INDICE DE HABITABILlD
OCUPA CONSTRUCCION AD
CION M2
IHABITACIO
N \~
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Carrera 5 No. 9-74 1'.5 Te}: 8722165 Fax: 8712199
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1.111 (J(fdo (lor ,;) nlm1ro
Viviendas 0.7 IC: RESULTANTE DE LA 15

unifamiliar APLlCACION DE LA
Residen es EDIFICABILlDAD
cial PERMITIDA
bífamiliare APLlCACION DE LA
s EDIFICABILlDAD
PERMITIDA
multifamilia APLlCACION DE LA
res EDIFICABILlDAD
PERMITIDA
Comercio 0.7 IC: RESULTANTE DE LA N.A
Local APLlCACION DE LA
Comerci EDIFICABILlDAD
o y PERMITIDA
Servicio Comercio 0.7 IC: RESULTANTE DE LA N.A
s Zonal APLlCACION DE LA
fi-':
EDIFICABILlDAD
PERMITIDA
Comercio 0.7 IC: RESULTANTE DE LA N.A
Regional APLlCACION DE LA
EDIFICABILlDAD
PERMITIDA
LOCAL 0.7 IC: RESULTANTE DE LA N.A
Dotacio APLlCACION DE LA
nal y/ó EDIFICABILlDAD
Instituci PERMITIDA
onal ZONAL 0.6 IC: RESULTANTE DE LA N.A
APLlCACION DE LA
EDIFICABILlDAD
PERMITIDA
REGIONA 0.6 IC: RESULTANTE DE LA N.A
L APLlCACION DE LA
EDIFICABILlDAD
PERMITIDA
Industria 0.7 IC: RESULTANTE DE LA N.A
I APLlCACION DE LA
EDIFICABILlDAD
PERMITIDA 1
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DESPACHO ALCALDE MUNICIPIO DE NElVIl
1JII fado fer (" nWJfro
Artículo 34. Estándares de habitabilidad. Para garantizar condiciones de

habitabilidad adecuada, los proyectos que incluyan vivienda deberán cumplir con
los siguientes requisitos para determinar el índice y condiciones de habitabilidad:
A. El área mínima de la vivienda será la que resulte de multiplicar el número de

alcobas de la vivienda por 15 m2.
B. Tratándose de unidades habitacionales denominadas aparta estudios y de
una sola alcoba, el índice de habitabilidad será de 25 m2.
C. Todos los espacios habitables en la vivienda (alcobas y zonas sociales)
deben ventilarse e iluminarse directa y naturalmente o por medio de patios.
El lado mínimo de estos patios para unifamiliares y bifamiliares no podrá ser
inferior a 2 Mts, y su área mínima 6m2; para vivienda multifamiliar los patios
y lados mínimos se resolverán de acuerdo a la altura desarrollada en
concordancia con lo establecido en este articulo.
D. cuando la ventilación directa no sea posible en los demás espacios, podrá
resolverse a través de ductos de ventilación.
Artículo 35. Normas volumétricas. Las siguientes disposiciones rigen para los
predios que se desarrollen con agrupación de vivienda, usos dotacionales
privados, comercio y servicio, e industria:
A. Reglas para el manejo de alturas:

1. En todas las zonas sujetas al tratamiento de desarrollo, la altura máxima que
pueden alcanzar las edificaciones, queda limitada por las restricciones que
determinen el plano de alturas adjunto establecido en el Decreto Municipal 938
de 2008 y/o el Departamento Administrativo de la Aeronáutica Civil en los conos
de aproximación del aeropuerto Benito Salas de categoría 5C, así como por la
reglamentación específica para determinadas áreas establecida en el presente
decreto.
2. La altura libre entre placas de piso será como mínimo de 2.20 Mts.
3. La altura máxima entre afinados superiores de placas y las cubiertas no puede
sobrepasar 3.80 Mts. Los pisos que superen esta altura se contabilizarán como
dos (2) písos o más, uno por cada 3.00 Mts o fracción superior a 1.50 Mts.
4. Para la determinación de la altura el DAPM en el visto bueno topográfico
(para la aprobación del mismo por parte de los curadores urbanos) certificará la
altura, y demás contenidos establecidos en el presente decreto.
Artículo 36. Alturas y aislamíentos. Para la aplicación de la edificabilidad por

alturas la dimensión de una unidad de piso será de 2.20 Mts. mínimo de piso a
cielo raso terminado para el uso residencial multifamiliar y de oficinas~
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DESPACHO ALCALDE' MUNICIPIO DE NE~UI\
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a. Para las definiciones de las alturas en las edificaciones industriales se

tendrán en cuenta los requerimientos técnicos según su uso.
b. De todas maneras la edificación en su totalidad no podrá modificar el
número máximo de pisos y/ó alturas permitidos en la norma.
c. Se tendrá como base para determinar las alturas mínimas o máximas, el
nivel 0:0 del andén en el punto de acceso directo al predio.
d. Los sótanos y semi?ótanos no aplicarán para la definición de la altura de la
edificación; no obstante, si el semisótano supera la altura de 1.50 Mts con
respecto al nivel 0:0 del andén en el punto más desfavorable de la
extensión frontal del lote, por cualquiera de sus fachadas, se tomará como
unidad de piso para la definición de la altura permitida o exigida.
e. En caso que se contemple mezzanine, este se contabilizará para la
determinación de la altura máxima permitida por la norma. Su manejo
arquitectónico deberá formar parte del primer piso y su área no será
superior al setenta por ciento (70%) del área del piso inferior y el vacío se
localizará hacia las fachadas de la edificación. La altura total del primer piso
incluyendo el mezzanine, será mínimo de cinco (5) metros de piso fino a
cielo raso.
Parágrafo 1. La altura superior de las edificaciones o estructuras se toma en la

elevación más alta de cualquiera de los elementos de ella (Sea un techo, un
cuarto técnico, una antena, un pararrayos, una baranda, etc.).
Parágrafo 2. El DAPM, suministrará las coordenadas geográficas y la elevación

de un punto, con el fin de precisar las cotas que permitan determinar si un
proyecto en altura requiere del trámite de autorízación de la Aeronáutica Civil, o si
se ajusta a la autorización de la misma.
Parágrafo 3. En las áreas con topografía inclinada, la altura máxima permitida se

tomará en cualquier punto ó nivel del terreno y sentido del proyecto, para lo cual
se deberá determinar en el plano topográfico y en los cortes del mismo el nivel
del terreno, sin que en ningún punto del desarrollo de la altura se sobrepase la
altura máxima permitida por la Aeronáutica Civil y/ó la norma local vigente.
Aislamientos contra estructuras éspeciales.

Con respecto a estructuras tales como oleoducto, gasoductos, líneas de alta
tensión, antenas de transmisión y similares serán respetados según lo establecido
en el Acuerdo 026 de 2009 y las normas nacionales que lo complementen,
modifiquen o sustituyan.~
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Carrera 5 No. 9-74 r.5 Tel: 8722165 Fax: 8712199
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DESPACHO ALCALDE W\~ MUNICIPIO DE NElVn
1.111 (,,,,:fo (1or C, ¡¡W?j'{f'O
Artículo 37. Aislamientos y alturas. En urbanizaciones por el sistema de loteo

y/o agrupaciones, la altura será la resultante de la aplicación de las normas
establecidas para aislamientos, antejardines, densidades, cesiones, índices de
ocupación y construcción, de acuerdo al sistema de desarrollo del predio así:
a) Sistema de loteo individual

b) Sistema de agrupación y/o conjunto.
Tabla N° 4
AL TURAS y AISLAMIENTOS
AISLAMIENTOS
MíNIMOS
LATERAL LATERAL
ENTRE CONTRA
EDlFICACI PREDIOS
ONES VECINOS
NUMERO POSTERI
USOS DE PISOS OR (En metros)
a. Vivienda N.A N.A
unifamiliar y De 1 a 3
bifamiliar VIS o VIP. 2.00
N.A N.A
De 1 a 3 3.00
b. Vivienda De 4 a 5 N.A N.A
multifamiliar VIS o 5.00
VIP. De 6 a 8 N.A N.A
5.00
C. Vivienda N.A N.A
unifamiliar y De 1 a 3
bifamiliar. 3.00
N.A N.A
De 1 a 3 3.00
d. Vivienda N.A N.A
multifamilar. De 4 a 5 5.00
-
N.A
,
De 6 a 10 5.00 N.A
De 11 o Y.t de la N.A N.A
mas altura
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N.A N.A
e. Dotacionales, De 1 a 3 3.00
comercio y servicios N.A N.A
de escala local y De 4 a 5 5.00
zonal. De 6 a 8 5.00 N.A N.A
De 1 a 3 3.00 N.A N.A
De 4 a 5 5.00 N.A N.A
f. dotacionales, De 6 a 8 5.00 N.A N.A
comercio y servicios De 9 o %de la N.A N.A
de escala regional. mas altura
Parágrafo 1. Para efectos de la aplicación de los aislamientos definidos en el

presente artículo, éstos se aplicarán a partir del segundo piso inclusive, sin
sobrepasar por ningún motivo el índice de ocupación máximo permitido por las
normas.
Parágrafo 2. En las áreas con topografía inclinada los aislamientos se tomarán a
partir del nivel segundo piso inclusive en el predio objeto de licencia, según lo
determinado en el parágrafo 3 de este artículo para terrenos inclinados.
Parágrafo 3. Para efectos de aplicación de los aislamientos establecidos en el

presente artículo, estos se tomarán paralelos al lindero que lo genere.
Parágrafo 4. En caso de que un proyecto contemple edificaciones de diferentes

alturas, los aislamientos se pueden contabilizar sobre cada una de las alturas
propuestas.
Artículo 39. Para sistema de agrupaciones y lotes independientes por

urbanizar.
TABLA N° 5
AL TURAS y AISLAMIENTOS
AISLAMIENTOS
MíNIMOS
CONTRA
PREDIOS
VECINOS
y/o ENTRE
POSTERIO EDIFICACIO
NUMER RES NES
O DE POSTERI
USOS PISOS OR (En metros) \
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a. Vivienda unifamiliar N.A 3.00 3.00

V bifamiliar VIS o VIP. De 1 a 3
N.A 3.00 3.00
De 1 a 3
b. Vivienda De 4 a 5 N.A 5.00 5.00
multifamiliar VIS o
VIP. De 6 a 8 N.A 5.00 7.00
C.Vivienda unifamiliar N.A 3.00 3.00

Y bifamiliar. De 1 a 3
N.A 3.00 3.00
De 1 a 3
d. Vivienda N.A 5.00 5.00
multifamilar. De 4 a 5
De 6 a 8 N.A 5.00 7.00
De 9 o N.A 1/4dela 1/3 de altura
más altura
N.A
e. Dotacionales, De 1 a 3 5.00 3.00
comercio y servicios N.A 5.00 5.00
de escala local y De 4 a 5 -
zona!. N·.A 5.00 7.00
De 6 a 8
De 1 a 3 N.A 10.00 3.00
f. Dotacionales, De 4 a 5 N.A 10.00 5.00
comercio y ser.vicios De 6 a 8· N.A Iá 10.00 7.00
de escala regional. De 9 o N.A 10.00 1/3 de altura I
más I
Parágrafo 1. En caso de construcciones de vivienda unifamiliar y bifamiliar se
podrán empatar ó empalmar las unidades de vivienda, siempre y cuando no se
genere servidumbres de vista entre las unidades de vivienda ó de otras
edificaciones de la agrupación.
Parágrafo 2. Cuando se diseñen agrupaciones de lotes en propiedad horizontal

para su construcción individual posterior, se deberá prever como mínimo los
aislamientos
tI'.
contra predios vecinos (en las dimensiones previstas en el cuadro
$1\ del presenté artículo), entendidos estos como aislamientos posteriores; en todo
"'.' caso deqerá respetar los aislamientos y/o retrocesos que adicionalesi'que se
establezcan en el reglamento de propiedad horizontaljt
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DESPACHO ALCALDE MUNICIPIO DE NEIVl\
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Parágrafo 3. Para efectos de la aplicación de los aislamientos definidos en este

artículo estos se aplicarán a partir del nivel de terreno independiente de su
condición topográfica.
Parágrafo 4. Para todas las alturas establecidas en el presente y anterior artículo

se aceptarán el desarrollo de sótanos y semisótanos para uso exclusivo de:
estacionamiento, depósitos, cuarto de basuras, de aseo y cuarto de máquinas.
Parágrafo 5. Los aislamientos a que hace referencia el presente artículo, se

medirán a partir del primer piso inclusive y en el caso de aislamientos entre
edificaciones se exigirán siempre y cuando se trata de fachadas paralelas
enfrentadas y exista servidumbre de vista entre ellas. Para contabilizar los
aislamientos exigidos se asumirá una altura mínima de 2.80 Mts por piso.
Parágrafo 6. Para efectos de aplicación de los aislamientos establecidos en el

Parágrafo 7. En caso de que un proyecto contemple edificaciones de diferentes

alturas, los aislamientos se pueden contabilizar sobre cada una de las alturas
propuestas.
Artículo 40. Aislamientos sobre perímetros. Todo predio que colinde o sea
atravesado por la línea de perímetro urbano que defina suelo urbano y rural,
urbano y expansión, o rural y suburbano, debe contemplar en su desarrollo un
aislamiento paralelo a la línea que defina el mencionado perímetro de 10 Mts de
ancho mínimo a lado y lado de la misma en toda su longitud; cuya área no podrá
ser edificable, y podrá hacer parte de la cesión tipo A, siempre y cuando se
garantice su uso público.
Parágrafo 1. En dicha franja se podrán plantear: vías, parqueaderos

descubiertos, y demás áreas zonas comunes públicas o privadas no edificables.
Parágrafo 2. Por ningún motivo se permite la localización de infraestructura de

servicios públicos por encima del nivel de terreno (antenas, redes eléctricas, y
telefónicas, etc.).
Parágrafo 3. Para efectos del desarrollo de los planes parciales y demás

instrumentoh de gestión, se deberá tener en cuenta estos lineamientos
normativos. ~
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Artículo 41. Antejardines, Dimensión y manejo de antejardines:

Las dimensiones de los antejardines se definirán con base en; tipo de vías que
proponga el desarrollo urbanístico de acuerdo a los anexos 15 a 20 del Acuerdo
026 de 2009 así:
TABLA N°6
ANTEJARDINES y Z.P.A.
Antejardín
Tipo de vía mínimo ZPA
V-E N.A 15
V-1 N.A 15
V-2 3.5 N.A
RED VIAL LOCAL

V-3 3.5 N.A
VA 3.5 N.A --
V-5 3.5 N.A
Los antejardines se rigen por lo establecido en el artículo 127 del Acuerdo 026 de
2009 y lo definido en el presente decreto. En aquellas vías que se exija ZPA,
esta área hace las veces de antejardín, sin perder su condición de espacio
público. Razón por la cual no se exige antejardín o aislamiento adicional. En las
vías de carácter nacional deben regirse por los perfiles viales contenidos en la
norma nacional correspondiente.
Parágrafo 1. Para efectos de aplicación de los antejardines establecidos en el

Parágrafo 2. Cuando un proyecto contemple edificaciones con varias alturas, los

antejardines se contabilizarán sobre cada una de ellas, excepto en proyectos que
prevean plataforma continua, en cuyo caso el antejardín se determinará en función
de la altura de la plataforma; no obstante, las edificaciones que emerjan de la
plataforma deberán retrocederse en una dimensión equivalente al antejardín
exigido para cada una de ellas.
Artículo 42. Retrocesos. Serán exigibles retrocesos adicionales al antejardin

dependiendo de las alturas y el uso a desarrollar así:
TABLA N° 7 ]
~ R_E_T_R_OCESOS ~
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NUMERO Antejardín Retroceso

DE mínimo adicional
USOS PISOS (En Mts)
a. Vivienda De 1 a 3 3,5 N.A
unifamíliar y
bifamiliar VIS
oVIP.
De 1 a 3 3.50 N.A
De 4 a 5 3.50 1.50
b. Vivienda De6 o 3.50 2.50
no VIS ni mas
VIP,
Dotacionales, De 1 a 3 3.50 1.50
comercio y De 4 a 5 3.50 1.50
servicios de De6 o 3.50 2.50
escala 10Galy más
zona!.
c. Comercio, De 1 a 3 3.50 1.5
servicios y De 4 a 5 3.50 4.5
dotacionales De 6 o 3.50 6.5
de escala más
regional y
urbana e
Industria.
Parágrafo 1. Cuando el desarrollo del proyecto contemple el comercio local como

uso complementario al uso de vivienda unifamiliar ó bitamiliar, no será exigible el
retroceso adicional determinado en la tabla anterior del presente artículo.
Parágrafo 2. Para efectos del reconocimiento de la existencia de las

edificaciones en cualquier área de la ciudad sin importar el uso, estas deben
cumplir con los paramentos de construcción y exigidos por la norma municipal
vigente (Acuerdo 026 de 2009 y demás disposiciones normativos vigentes) ~
(' 1f ,/\;~
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UN PACTO POR LO NUESTRO, COlVIPROMISO DE TODOS¡·· ..t~":4
ALCALDíA DE NEIVA
1111(mdo por lo nW!Jlro
Artículo 43. Espacios y servicios comunes en las edificaciones de vivienda.-

Para efectos del presente reglamento se consideran como espacios comunes en
las edificaciones de vivienda aquellos que son de uso y servicio general y
permanente por los usuarios del mismo.
Se consideran en términos generales como espacios comunes: los accesos
independientes o portales del edificio; las circulaciones a las viviendas; los pasillos
o corredores; ascensores; cuartos de basura o aseo; cuartos de contadores de
energía; acueducto y bombas; chutes de basura; porterías; zonas de circulación y
maniobra para los estacionamientos de vehículos.
Cuando las condiciones topográficas o de diseño exijan niveles inferiores al nivel
oficial de la vía el número de pisos para la obligatoriedad del ascensor se contará
a partir del nivel más bajo de la edificación.
CAPITULO 11
NORMATIVIDAD PARA ESPACIOS Y SERVICIOS Y SERVICIOS COMUNES EN
LAS EDIFICACIONES DE VIVIENDA.
Artículo 44. Normas varias.

1. Las puertas del ascensor y la espera ante las puertas de las viviendas no
interferirán la circulación de la escalera.
2. No podrá diseñarse pasos intermedios en los descansos.
3. Ninguna escalera tendrá un tamaño de más de tres con seis metros (3.60
Mts.) de altura sin descanso intermedio.
4. En edificios de viviendas no se permitirán como escaleras principales, las
escaleras de caracol.
5. No obstante lo anterior se debe dar aplicabilidad al contenido de los
capítulos j y k de la norma NSR 2010 (decreto 1000 de 2010) o aquella que
lo complemente, modifique o sustituya.
A. Ascensores. Los edificios de más de 5 pisos se deben diseñar y construir
con ascensor. Su capacidad de carga, velocidad, número de paradas y
especificaciones deberán estar en relación con el uso y el área de
edificación.
Se atenderán todas las recomendaciones de los fabricantes y como mínimo
las siguientes:
1. Protección a las infiltraciones de agua.
2. Dispositivos y indicadores que señalen paradas en los pisos, inferiores y
exteriormente.
3. Salidas de emergencia, superior o lateral, cuando sean dos (2) o más
ascensores.
4. Prioridad mínima de parada, cinco (5) segundos."
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11n (Jru:fo por ,;; nuEJ/ro
5. Las protecciones de las paredes y puertas del ascensor deberá resistir

sesenta (60) minutos la acción del fuego.
6. El vestíbulo o hall de ascensores deberá tener' como mínimo una
superficie o área igual a dos (2) veces la de los ascensores de recibo.
7. El edificio de vivienda de cinco (5) a diez (10) pisos y con un máximo de
tres (3) viviendas por piso se exigirá un ascensor.
8. En un edificio de vivienda de once (11) pisos o más y con cualquier
número de viviendas se exigirá dos (2) ascensores.
9. Los motores y el equipo mecánico deberán proveerse con sistemas de
amortiguación del ruido.
1O.lIuminación y ventilación permanentes.
Para atender las recomendaciones del fabricante se debe aportar el estudio de

tráfico vertical. El cual permite seleccionar para un proyecto el número de
ascensores, su capacidad en Kg., su control de grupo y velocidad, con base en la
determinación de dos (2) parámetros: el tiempo de espera y la capacidad de
transporte vertical.
Principales datos de entrada

1. Número de Pisos
2. Número de Paradas
3. Recorrido (alturas entre piso y espesores de placas)
4. Uso del proyecto
5. Área destinada a la actividad
6. Estrato socioeconómico
El valor de capacidad de transporte, es él % de la población total del

edificio que el sistema de ascensores seleccionado es capaz de transportar
en 5 minutos, por tanto si el valor suministrado se multiplica por 12, da
como resultado el % de la población que es capaz de transportar en una (1)
hora.
El tiempo medio de espera es el tiempo promedio que un usuario se
demora esperando el ascensor en cualquier parada del edificio y por
definición no es más que la mitad del tiempo máximo de espera en
cualquier parada del edificio.
Los resultados de un estudio de tráfico, dependen principalmente de la validez de

los datos que el diseñador suministre sobre el proyecto. Los cuales deberán
coincidir con el proyecto a aprobar.
En todo caso se debe garantizar el cumplimiento de las condiciones de
accesibilidad seguridad de las edificaciones (capítulos J y K de la norma NSR 1O)~
UN PACTO POR LO NUESTRO, COMPROMISO DE TODOS~~~u(

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DESPACHO ALCALDE \ :. MUNICIPIO DE MEIVA
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1. En caso que el proyecto arquitectónico contemple ductos para evacuación

de residuos sólidos estos deberán cumplir las condiciones:
a) El ducto será 0.50 X 0.50 Mts, deberá estar cubierto de metal, asbesto,
cemento u otros productos que garanticen una superiicie lisa en la cual no
queden adheridos ninguna clase de desperdicios.
b) Compuertas de dos ductos. Deberán tener cierres herméticos para evitar la
salida de gases y olores a los pisos. De la compuerta al ducto deberá existir
una distancia mínima de cuarenta (40) cts. y la conexión se hará por medio
de una Y, cuya salida a la compuerta deberán tener una inclinación mínima
de cuarenta y cinco grados (45°).
c) Depósito. Las basuras deberán ser recibidas en depósitos cerrados
herméticamente hacia el interior del edificio. La recepción de basura podrá
hacerse en canecas, situadas en el interior del depósito, éste deberá
ubicarse de tal forma que la evacuación final de los deshechos se haga
preferiblemente por circulación de zonas de servicios comunes (garajes,
sótanos) y no por el acceso principal de la edificación.
d) El depósito deberá tener ventilación hacia el exterior, estar enchapado en
material fácilmente lavable y contar con desagües y tomas de agua para su
limpieza total, deberá tener además un extintor de incendios.
2. En proyectos sometidos al régimen de propiedad horizontal deberán o del
tener una unidad de almacenamiento de residuos sólidos que cumpla como
mínimo con los siguientes requisitos:
(a) Los acabados deberán permitir su fácil limpieza e impedir la

formación de ambientes propicios para el desarrollo de
microorganismos en general.
(b) Tendrán sistemas que permitan la ventilación como rejillas o
ventanas; y de prevención y control de incendios, como extintores
y suministro cercano de agua y drenaje.
(c) Serán construidas de manera que se evite el acceso y
proliferación de insectos, roedores y otras clases de vectores e
impida el ingreso de animales domésticos.
(d) Deberán tener una adecuada accesibilidad para los usuarios.
(e) La ubicación del sitio no debe causar molestias e impactos a la
comunidad.
(f) Deberán contar con cajas de almacenamiento de residuos sólidos
para realizar su adecuada presentación~
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C. Cuarto para contadores de agua y energía.- Los contadores de agua y

energía se pueden empotrar en las paredes o colocar en cajas
sobrepuestas de acuerdo a la normatividad establecida por las empresas
prestadoras de los servicios públicos.
D. Condiciones acústicas de los servicios comunes.- En ningún espacio ni
instalación común del edificio se permitirán ruidos fuertes con niveles
sonoros mayores de cincuenta (50) decibeles que perturben las vecindades
privadas del edificio. Cuando existen maquinarias o equipos tales como
motores de cuartos de máquinas, bombas, plantas eléctricas, etc. Se
deberán aislar con materiales especiales que amortigüen los posibles
ruidos hacia el exterior.
E. Condiciones visuales.- Se deberá conseguir para los espacios comunes,
un nivel de iluminación de cincuenta (50) lúmenes.
F. Condiciones higiénicas.- Todos los espacios comunes deberán ser
ventilados y las escaleras internas deberán ventilar ojalá en forma directa o
por medio de lucenario cenital y su vano no será inferior a 0.80 M2.
G. Condiciones de seguridad.- Los espacios comunes tendrán los
dispositivos necesarios de seguridad con cierre a voluntad desde el
exterior.
H. Condiciones de intimidad.- Los accesos y espacios comunes de
circulación no tendrán vistas directas sobre las áreas privadas de las
viviendas.
I A.Manejo de sótanos:
1) Los sótanos no podrán sobresalir del nivel del terreno (nivel +/- 0,00).
2) Para el sistema de loteo, agrupaciones y/ó conjuntos se permite el desarrollo
del sótano en la totalidad del predio a excepción de las zonas de protección
ambiental (Z.P.A.)
3) La cubierta del sótano en áreas de antejardín debe preverse en placa en
concreto, la cual no se debe ocupar con construcciones permanentes ni de
amoblamientos como; Hornos, B-bqw, bancas en concreto, entre otras.
4) Las rampas de acceso a sótanos tendrán una pendiente máxima del 20% y
deberán iniciar de la línea de paramento de construcción.
5) La construcción de sótanos en predios colindantes con inmuebles de interés
cultural, se rige por las disposiciones contenidas en el plan especial de
protección del referido inmueble de conservación o las que lo complementen,
modifiquen, o sustituyan.
6) El acceso al sótano en predios esquineros debe localizarse sobre el lindero
más lejano de la esquina~/
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7) Cuando uno de los frentes que estén sobre vías VE, V1 y V2, el acceso
vehicular deberá plantearse sobre la vía de menor jerarquía.
8) La altura mínima de los entrepisos acabados será de 2.20 Mts para
automóviles y 2.30 Mts para los demás vehículos.
I B. Manejo de semi sótanos:
1) Los semi sótanos se permiten únicamente a partir del paramento de

construcción hacia el interior del predio, incluido el retroceso adicional en
área de antejardín en caso que se requiera.
2) Los semi sótanos no podrán sobresalir más de 1.50 Mts. sobre el nivel del
terreno, contados entre el borde superior de la placa y el nivel del terreno
(nivel +/- 0,00). Cuando esta dimensión supere 1.50 Mts., se considerará como
piso completo.
3) Las rampas de acceso a semisótanos tendrán una pendiente máxima del 20%
y deberán iniciar de la línea de paramento de construcción.
I C. Accesos a sótanos y semisótanos:
1) Si el acceso y la salida de vehículos son simultáneas y el número de

vehículos mayor a veinte (20) el ancho de la puerta será mayor a cinco
metros (5.00 Mts).
2) Si el funcionamiento es independiente el ancho de la puerta será mayor a
tres metros (3.00 Mts).
3) Si el acceso y la salida son simultáneas y el número de vehículos entre diez
(10) Y veinte (20) la puerta será mayor a cuatro metros (4.00 Mts).
4) Si el acceso y la salida son simultáneas y el número de vehículos inferior a
diez (10) la puerta será mayor a tres metros (3.00 Mts).
I O. Manejo de rampas y escaleras: I

Las rampas y escaleras de acceso a las edificaciones se rigen por las
siguientes disposiciones:
1) En proyectos con antejardín: no se permiten su desarrollo en el área del
antejardín.
2) Los accesos y rampas que se prevean en cumplimiento de las normas
nacionales sobre acceso de personas con limitaciones físicas no quedan
comprendidas por lo dispuesto en este literal. Por lo tanto, estas normas
'*
son de obligatorio cumplimiento para todo proyecto en tratamiento de
desarrollo.
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DESPACHO ALCALDE-- MUNICIPIO DE NEIVn

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3) Cuando se presenten diferencias entre el nivel andén y el nivel de acceso

de las edificaciones, éstas podrán ser resueltas con rampas y escaleras
dentro del antejardín, ocupando, como máximo, el 30 % de su área.
4) Independientemente de su ,longitud la pendiente máxima de las rampas
vehiculares será del 20%.
5) Para rampas curvas se exigirá:
• Ascenso: 3.8 metros ancho mínimo.
• Descenso: 3.8 metros ancho mínimo.
• Peralte máximo de la curva, para el radio de giro mínimo será 10%.
eg. Usos permitidos en sótanos y semisótanos: ~

Los usos permitidos en sótanos y semisótanos serán los relacionados con
estacionamientos, accesos, cuartos de máquinas, basuras, depósitos y demás
servicios técnicos de la edificación; en semisótanos se permitirá con fachada
directa al exterior, la localización de equipamientos comunales y patios de ropas.
Artículo 46. Voladizos. Se permiten la construcción de voladizos en antejardín,

ZPA (Control Ambiental) y andenes, para lo cual su desarrollo máximo será así:
60% del ancho del antejardín.

40% sobre el ancho del andén.
No se permitirán voladizos sobre áreas de cesión tipo A (zonas verdes y

equipamientos), parques, ZPA, ZPMA y zonas de protección en general.
Parágrafo. Cuando el desarrollo del voladizo supere 1.00 Mt, la altura libre
mínima permitida entre el nivel del terreno y el inicio del nivel de la placa del
segundo piso será de 3.00 Mts.
Artículo 47. Estacionamientos. Todos los predios destinados a los diferentes

usos permitidos, deben cumplir con la cuota de estacionamientos y parqueaderos
cubiertos o al aire libre.
• Después del primer cupo de estacionamiento cuando en el cálculo de cupos
resulten fracciones superiores a cinco (0.5) décimas, se debe aproximar a
la unidad inmediatamente superior.
• Para el desarrollo urbanístico de los predios por el sistema de loteo los
parqueaderos de residentes y visitantes se deben resolver en bolsa como
parte del espacio público, no se permite el desarrollo de bahías sobre vías
públicas que ocupen la misma como área de maniobra.~
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• Para el desarrollo urbanístico de los predios por el sistema de agrupación o

conjunto los parqueaderos para residentes y visitantes se deben resolver al
interior del predio.
• En obra nueva se permite servidumbre de circulación para dos cupos de
parqueo máximo.
• Si la licencia es integral de urbanismo y construcción y el proyecto
arquitectónico contempla parqueadero al interior de cada predio, no se
requerirá de bolsa para los parqueaderos de residentes.
• Si se trata del desarrollo de proyectos por etapas se deberá dar la solución
integral y al momento de la presentación de la respectiva licencia de
construccíón presentar la modificación urbanística garantizando la solución
de parqueaderos al interior de cada predio.
a. Áreas de maniobra para vehículos livianos.

1) Cuando se sirva las áreas de estacionamiento de doble crujía: Su ancho
mínimo será de 5.00 Mts, salvo cuando los estacionamientos se dispongan a 45
grados o menos, en cuyo caso se podrá reducir a 4,00 metros.
2) Cuando se sirva áreas de estacionamiento de una crujía: Su ancho mínimo será
de 4.00 metros, siempre y cuando el ancho del cupo no sea inferior a 3.20 Mts.
3) El ancho de la zona de maniobra puede reducirse en la misma proporción en
que se incremente el ancho de los cupos de parqueo, en ningún caso menor a
4.00 Mts.
TABLA No. 7
ÁREAS DE MANIOBRA SEGÚN ANCHO DE PARQUEADEROS
Ancho circulación Ancho parqueadero
5.20 Mts 2.30 Mts
4.70 Mts 2.50 Mts _._---
4.00 Mts 3.20 Mts
b. Áreas de maniobra para vehiculos pesados. Las áreas de maniobra y

disposición de los estacionamientos se regulan según dimensiones señaladas en
los respectivos estudios pertinentes. ~
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c. Servidumbre de circulación. En todos los casos se permite dos cupos de

estacionamiento con servidumbre como máximo.
d. Vivienda Vis y Vip. Para la aplicación de las disposiciones sobre
estacionamientos y parqueaderos en proyectos de vivienda vis y vip, se
consideran dentro de esta modalidad los proyectos de ioteo unifamiliar, bifamiliar,
multifamiliar, éstas deberán acogerse al decreto 1538 de 2005 de accesibilidad al
espacio público, edificaciones abiertas al público y vivienda.
TABLA No. 8
CUPOS DE ESTACIONAMIENTO
Uso Tipo Residentes I Visitantes I
vehículos vehiculos
RESIDENCIA unifamiliar 1 por cada 3 1 por cada 8
L unidades
1 por cada 8
bifamiliar 1 por cada 3
unidades
1 por cada 8
multifamiliar 1 por cada 1
unidades
1 por cada 8
AGRUPACIO 1 por cada 1
NES unidades
HABITACION
ALES,
CONDOMINIO
S,
CONJUNTOS,
ETC
Vis Y vip 1 por cada 3 1 por cada 8
unidades
TABLA No. 9
CUPOS DE ESTACIONAMIENTO
Descripcíó CUPOS DE Cobertura
n ESTACIONAMIEN
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Comercio COMERCIO 1 por cada 100 IXI X I X

Y servicios Mts2 construidos
CENTROS 1 por cada 100 1NA Ixl X
COMERCIA Mts2 construidos
LES y
COMERCIO
mayor I
OFICINAS 1 por cada 80 rX I xi--x
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COMERCIO 1 por cada 100 X
RECREATI Mts2 construidos
VO
Dotacional1 SALUD I 1 por cada 100 IXI X I X
Mts2 construidos
EDUCACIO 1 por cada 100 X I r-x-r-x
N Mts2 construidos
CULTO 1 porcada 5a1X1X I X
Mts2 construidos
DE I IXlXTX
SEGURIDA
D
Industria Industria Garant~1 X
transformad y descargue al
ora de bajo interior del predio
impacto mínimo 1 cupo de
ambiental y 10 por 3.50Mts.
físico para áreas
admirativas y de
servicios 2 por
cada 50 mts2
construidos con
mínimo de 2
OBSERVACIONES
Las áreas para maniobras de vehículos y las cuotas
de estacionamientos deberán construirse al interior
del predio.
Para el desarrollo de usos comerciales e
industriales los parqueaderos por sistema de loteo~
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ALCALDíA DE NEIVA
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de deben resolver en bolsa como parte del espacio

publico
Para el desarrollo de usos comerciales e

industriales en el sistema de agrupación los
parqueaderos deberán resolverse en áreas
comunes al interior del predio.
Los proyectos comerciales e industriales con
bodegaje deberán solucionar al interior de los
predios las área necesaria para el cargue y
descargue.
Centro Es aquel desarrollado en un predio que albergue al
comercial menos 20 locales comerciales y que su área total
construida en comercio sea igualo superior a 3000
M2 Y para su desarrollo arquitectónico debe
presentar plan de implantación que incluya estudio
de tráfico y atención de usuarios (movilidad).
Grandes Es aquel que se desarrolle en un solo predio y su
superficies área total construida en el uso sea igualo superior
comerciale a 1000 M2 e inferior a 3000 M2 para el cual se
s debe desarrollar estudio de tráfico y atención de
usuarios (movilidad) y no requiere de plan de
implantación.
Que se desarrolle en un solo predio y su área total
construida en el uso sea superior a 3000 M2 para
el cual se debe desarrollar plan de implantación que
incluya estudio de tráfico y atención de usuarios
(movilidad).
B. Dimensiones de estacionamientos y parqueaderos: Los cupos de

estacionamiento y parqueaderos deben tener las siguientes dimensiones mínimas:
a. Automóviles. Las dimensiones mínimas serán de cuatro Mts cincuenta
centímetros (4.50 Mts.) de largo por dos metros veinte centímetros (2.20
Mts.) de ancho.
b. Motos y bicicletas. Un metro ochenta centímetros (1.80 Mts.) de largo por
sesenta centímetros (0.60) cts. de ancho; Y para motocicleta s es de dos
Mts (2.00) de largo por setenta y cinco centímetros (0.75) cts. de ancho.
c. Zonas de cargue y descargue. Debe plantearse área de cargue y
descargue para comercio especializado e industria liviana en proporción a~
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DESPACHO ALCALDE MUNICIPIO DE tlE~V"
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un espacio de 10.00 Mts X 3.00 Mts. Estos espacios se contabilizan como

parte de la cuota total de estacionamientos exigida.
d. Estacionamientos para discapacitados. La dimensión mínima es de 4.50
Mts X 3.80 Mts como mínimo un porcentaje equivalente al dos por ciento
(2%) del total de parqueaderos habilitados. En ningún caso, podrá haber
menos de un (1) espacio habilitado, debidamente señalizado con el símbolo
gráfico de accesibilidad. artículo 11 decreto 1538 del 2005.
e. Cuando el cupo de estacionamiento esté limitado por uno de sus lados por
columnas, las dimensiones citadas se pueden tomar al eje de las mismas.
En ningún caso el ancho mínimo del cupo tomado al borde de las columnas
puede ser inferior a 2.00 Mts.
f. El ancho de la zona de maniobra puede reducirse en la misma proporción
en que se incremente el ancho de los cupos de parqueo; sin embargo en
ningún caso la zona de maniobra puede ser inferior a 4.00 Mts, ni la
distancia entre columnas puede ser inferior a la anotada. Cuando se
planteen dimensiones variables en el ancho de los cupos la reducción de la
dimensión del área de maniobra se define por el cupo de menor ancho.
g. Ancho de accesibilidad a garajes: Para proyectos con más de veinte (20)
cupos El ancho mínimo del acceso a los garajes situados al interior de los
predios, es de cinco metros (5.00 Mts). Para proyectos con treinta (30)
cupos o menos, es de 3.50 Mts. Para proyectos unifamiliares, bifamiliares
puede ser de 2.50 Mts mínimo.
h. Los anchos fijados deben conservarse libres en todo su recorrido, desde el
sardinel hasta el punto en que entreguen a la zona de maniobra.
i. En proyectos en los cuales se planteen entrada y salida independientes, el
ancho de cada una de éstas puede tener dimensión de 3.00 Mts mínimo
incluido el acceso peatonal.
J. En proyectos en los cuales se planteen entrada y salida independientes
para vehículos de carga y articulados, el ancho de cada una de éstas puede
tener dimensión de 4.00 Mts mínimo incluido el acceso peatonal.
k. Rampas de acceso vehicular: pueden tener una inclinación máxima del
20% Esta misma inclinación es la máxima admitida para rampas de
parqueo en semisótanos, sótanos y en altura.
1. En tramos curvos el radio exterior de la rampa debe ser de 5.00 Mts,
cuando sirva de acceso a treinta (30) o menos cupos y de 6.50 Mts cuando
sirva a más de treinta (30) cupos.
m. Cambios de nivel en el área de andén. En ningún caso el acceso a lo~
f;1c,."
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ALCALDíA DE NEIV I¡t 1
DESPACHO ALCALDE· MUNICIPIO DE MEllA
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estacionamientos puede generar cambios de nivel en el área de anden La

diferencia de altura entre la calzada y el nivel de andén deber ser resuelta
mediante el tratamiento de sardinel y rampa debidamente terminada en sus
acabados con material de piso en una profundidad máxima de cuarenta
centímetros (0.40 Cms).
n. Altura mínima: La altura mínima en las áreas de estacionamientos debe
ser de 2.20 Mts para vehículos livianos y de 3.00 Mts para vehículos
pesados (camiones rígidos, busetas y buses), salvo las excepciones para
vehículos con dimensiones especiales (vehículos articulados).
B. Estacionamientos y parqueaderos en antejardín: Los estacionamientos

y parqueaderos privados y de servicio al público para vehículos livianos, en
todos los sectores, pueden ubicarse en las áreas de antejardín, siempre y
cuando se cumpla, las siguientes condiciones:
a. Que la profundidad mínima del antejardín en la zona en que se

planteen los estacionamientos sea de cuatro cincuenta metros (4.50
Mts). En su defecto esta dimensión se puede completar con
retrocesos del paramento del primer piso en el tramo en que se
planteen los estacionamientos aplicándose exclusivamente para
vivienda unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar que no se localicen
sobre vías del plan vial cuyos perfiles viales se identifiquen y tengan
las características de lúdicos, PVE, PV1 y PV2.
b. Que el área de la zona de antejardín utilizada para estacionamiento

o para acceso a estacionamientos interiores no sobrepase el 70%
del área total del antejardín. El 30% restante debe ser tratada con
césped y zona arborizada.
c. En ningún caso se puede cubrir la zona de antejardín, salvo los
voladizos constructivos permitidos por la norma.
d. Que las zonas de acceso peatonal y vehicular queden claramente
diferenciadas de los estacionamientos.
Los estacionamientos sobre antejardín no deben perjudicar

continuidad de circulación peatonal y/o vehicular de las vías en las
cuales se localiza~
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ALCALDíA DE NEIVA
DESPACHO ALCALDE
CAPITULO 11I
DISPOSICIONES FINALES
Artículo 48. Aplicación del presente decreto en planes parciales. Las normas
establecidas en el presente decreto son de obligatorio cumplimiento para todos los
procesos de urbanización, salvo en aquellos asuntos en los que este decreto o el
Acuerdo 026 de 2009 establece condiciones específicas para los sectores sujetos
a planes parciales, atendiendo la autonomía normativa reconocida a tales asuntos
por el artículo 19 de la Ley 388 de 1997.
Artículo 49. Aplicación en planes de implantación. Para los efectos de lo

establecido en el presente decreto, se consideran grandes superficies los
establecimientos individuales o colectivos donde se practique la actividad
comercial, que generan un mayor impacto urbano y tengan una superficie superior
a 3.000 M2, en los establecimientos como: centros comerciales, centros
automotores, centros industriales, talleres de servicio al vehículo, centros de
actividades de venta y consumo de licores, los proyectos que se desarrollen
dentro de las áreas de centralidad de segundo nivel y centros logísticos locales al
igual que las áreas de desarrollo turístico prioritario, se requerirá la presentación
del plan de implantación.
Artículo 50. Sistemas de almacenamiento colectivo de residuos sólidos. Para

el almacenamiento colectivo de residuos sólidos se deberá atender lo
establecido en el Decreto 1140 de 2003 que establece que todo multiusuario del
servicio de aseo, deberá tener una unidad de almacenamiento de residuos sólidos
que cumpla como mínimo con los siguientes requisitos:
1. Los acabados deberán permitir su fácil limpieza e impedir la formación de

ambientes propicios para el desarrollo de microorganismos en general.
2. Tendrán sistemas que permitan la ventilación como rejillas o ventanas; de
prevención y control de incendios, como extintores y suministro cercano de
agua y drenaje.
3. Serán construidas de manera que se evite el acceso y proliferación de

insectos, roedores y otras clases de vectores e impida el ingreso de animales
domésticos.
4. Deberán tener una adecuada accesibilidad para los usuarios.
5. La ubicación del sitio no debe causar molestias e impactos a la comunidad.
6. Deberán contar con cajas de almacenamiento de residuos sólidos para
realizar su adecuada presentación~
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DESPACHO ALCALDE MUNICIPIO DE "ElUA
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Articulo 51. Estudios de tránsito y estudios de demanda y atención de

usuarios. Todo proyecto de construcción para equipamiento y de comercio de
escala urbana y regional, deberá estar sustentado en un estudio de tránsito que
contenga el análisis riguroso de la situación con y sin proyecto, y de los impactos
que genera sobre la movilidad circundante y de la zona de influencia. El estudio de
tránsito deberá ser aprobado por la Secretaria de Tránsito y Transporte Municipal
y será requisito para la aprobación de la localización del uso cuando haya lugar a
Plan Parcial y para la aprobación del plan de implantación definitivo y deberá
cumplir con lo establecido en el Decreto Nacional 1469 de 2010.
Artículo 52. Para efectos del desarrollo de los planes parciales y demás
instrumentos de planificación urbana y rural, se deberá tener en cuenta estos
lineamientos normativos establecidos en la presente reglarrlentación los cuales
servirán de base para formulación de los mismos.
Articulo 53. Vigencia y derogatoria. El presente decreto rige a partir de su

publicación y deroga todas las disposiciones que le sean contrarias.
~l ,¡tI,
8 A ("la 2010
COMUNIQUESt, PUBLlQUESE y CUMPLA5E,
MIREZ ESCOBAR
unicipal
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DECRETO 596 de 2010 Tratamientos de Desarrolllo

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ALCALDíA DE NEIVA

DESPACHO ALCALDE MUNICIPIO DE NEIVA

Por el cual se reglamenta el tratamiento urbanístico de desarrollo en el municipio

En uso de sus atribuciones constitucionales y legales, en especial de las que le

Que los artículos 38 y 39 de la mísma ley disponen lo relacionado a las cargas

Que en el tratamiento de desarrollo se deben definir para los suelos urbanos y de

Que el Decreto 4065 de 2008 establece la necesidad de reglamentar las

Que si bien el Plan de Ordenamiento Territorial de Neiva, estableció las normas

Artículo 1. Objeto. El presente Decreto tiene por objeto reglamentar las

DESPACHO ALCALDE; ~~ ~¡~~ MUNICIPIO UE NE~VA

localizados en suelo urbano y de expansión urbana del territorio municipal,

Artículo 2. Ámbito de aplicación. Según lo dispuesto en el artículo 463 del

Artículo 3. Definiciones. Para efectos del presente Decreto, se adoptan y

Artículo 4. Subdivisión previa al proceso de urbanización Los predios

1. Se trate de subdivisiones, particiones o divisiones materiales ordenadas por

3. Excepcionalmente sin que se haya efectuado el proceso de desarrollo por

DESPACHO ALCALDE~;' !\~~"J MUNICIPIO DE NEIVA

4. La aprobación del proyecto urbanístico general de que trata el inciso

5. Por ningún motivo se aceptará la división, si alguna de las partes

6. Se entiende como área del lote mínimo urbanizable en el tratamiento de

7. Los predios urbanizables no urbanizados que tuvieren dimensiones de

8. Se podrá autorizar excepcionalmente la subdivisión si el adquiriente del

determinados en la Ley 142 de 1994, siempre que la finalidad para la cual

9. Si el inmueble de mayor extensión está cruzado por el perímetro urbano o

10. De igual forma cuando se pretende separar la porción urbana de un

11. En los sectores de las áreas de expansión urbana no incorporadas como

14.Según lo dispuesto en el artículo 415 del Acuerdo 026 de 2009, los

Artículo 5. Subdivisión previa al proceso de urbanización y de parcelación,

Parágrafo 1.- Las excepciones a la subdivisión de predios rurales por debajo de

Parágrafo 2.-. La parcelación o subdivisión efectuada sin licencia o con violación

Articulo 6. Fraccionamiento de predios rurales. Se podrá adelantar en los

Parágrafo.- Para la aprobación del estudio productivo que desarrolle el DATMA,

1. Copia de la escritura pública y certificado de libertad y tradición del bien a

Artículo 7. Excepciones. Para fraccionamiento de predios rurales se dará

Parágrafo 1.- En todo caso el aprovechamiento de dichos predios resultantes de

Parágrafo 3- Para el desarrollo de los equipamientos públicos o privados de

Artículo 8. Unidad mínima de actuación en suelo rural. En concordancia con el

Artículo 9. Unidad de Planificación Rural (UPR). Según lo determinado en el

Artículo 10. Ámbito de Aplicación de las Unidad de Planificación Rural (UPR).

predio o los predios no alcancen estas áreas de un solo propietario deberá

Artículo 11. Aplicación del tratamiento de desarrollo. El tratamiento de

Parágrafo: No son susceptibles de la aplicación del tratamiento de desarrollo:

Artículo 12. Actuaciones en el tratamiento de desarrollo. El tratamiento de

Parágrafo 2: Como requisito para solicitar la licencia de urbanismo, todo proyecto

A. Sistema de coordenadas planas origen Bogotá o Magna.

Parágrafo 3. Según lo dispuesto en el Decreto Nacional 1469 de 2010, el trámite

a. Las afectaciones ambientales

e. Altura máxima permitida.

1. Tres copias en medio físico del levantamiento topográfico georeferenciado en

Artículo 13. Normas que orientan el tratamiento urbanístico de desarrollo. El

Desarrollo Normal: Es el proceso por medio del cual se adelanta un programa de

Desarrollo progresivo: El desarrollo progresivo se asemeja en un todo al

Artículo 15. Proyectos de urbanización por etapas. Todo proceso de

Parágrafo: En las urbanizaciones por etapas, que involucren mitigación de riesgos

recuperación morfológica respectivamente, debidamente aprobado por las

Artículo 16. Tránsito de normas urbanísticas y revalidación de licencias. El

Artículo 17. Modificaciones a las licencias urbanísticas de urbanización. Las

Artículo 18. Condicionamientos para adelantar procesos de urbanismo y

A. Para los futuros desarrollos urbanísticos que se localicen en zonas de

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