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CONCEPTO Y CARACTERISTICAS
URBANA-LOTIZACION
1. CONCEPTO Y CARACTERISTICAS
1.1. CONCEPTOS GENERALES
PLANO DE LOTIZACION
Es la lámina que muestra los terrenos urbanizables sobre los que se va a asentar una
urbanización, se dividen en polígonos, éstos en manzanas urbanas, las cuales deben
estar delimitadas por caminos o calles y estas manzanas estarán compuestas por una o
más parcelas que tendrán siempre acceso a una calle. Las parcelas podrán poseer con
servicio de electricidad, agua potable, alcantarillado, recogida de basura y transporte si
es posible. Entre las diversas manzanas es obligatorio reservar zonas de parques y
jardines de uso público.
El plano de Lotización consiste en la división en lotes de un terrero, que a su vez son
áreas destinadas a la edificación de viviendas.
HABILITACION URBANA
URBANA-LOTIZACION
CARACTERISTICAS DE DIBUJO
2. CARACTERISTICAS DE DIBUJO:
La realización de la gráfica o el plano de lotización se efectúa sobre un plano de planta
a escala 1/2000, donde se podrá apreciar tanto las manzanas, así como los lotes, calles,
y áreas públicas.
Las delimitaciones de las manzanas urbanas se harán con un grosor de línea de 0.6
Los diseños de lotes son totalmente inseparables de los asuntos mayores de la planificación
de sitios. El esquema total del tamaño del desarrollo, influenciado por una serie de factores,
determinará qué partes del sitio pueden ser utilizadas para lotes residenciales, qué densidad
de desarrollo es factible y qué porción de la tierra puede ser utilizada. El diseño de lotes es
completamente inseparable de las decisiones acerca del trazado de las calles, ya que las
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
formas y los tamaños de los lotes deben de depender de los espacios entre calles y
posiblemente entre calles y callejones. CARACTERISTICAS DE DIBUJO
El diseño del lote y el diseño de vivienda son interdependientes. Los lotes le permiten a la
gente el retraerse dentro de sus enclaves privados y minimiza el contacto social; los lotes
más pequeños agrupados pueden facilitar más interacción social, lo cual cede un número
de beneficios para la seguridad comunitaria y el bienestar. Pero en cualquier caso, las
dinámicas sociales de un vecindario dependen de un número de factores que resultan de
las decisiones de diseño hechas por los técnicos profesionales. Estos incluyen el tamaño
de los retiros de la calle, bien sean características como pórticos, barandas y patios se
fomentan o se requieren como parte del desarrollo de la vivienda.
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
CONCEPTOS RELACIONADOS
3. CONCEPTOS RELACIONADOS
Urbanizaciones
Zonificación:
Es la distribución normativa de los usos de suelo de la ciudad, constituyendo un
instrumento básico para el planeamiento de desarrollo urbano.
La zonificación se concibe, en la práctica del planeamiento, generalmente como un
esquema de subdivisión de un área urbana con propósito de regular sus usos, la
densidad de población, tamaño de lotes, tipo de estructuras etc.
Lote:
Lote mínimo:
Superficie mínima que debe tener un terreno urbano según el uso asignado.
Lote normativo:
Manzana
Lote o conjunto de lotes limitados por vías vehiculares, vías peatonales o áreas de uso
público, en todos sus frentes. Las manzanas estarán conformadas por un lote único o
por un conjunto de lotes y estarán delimitadas por vías públicas, pasajes peatonales o
parques públicos.
En los casos de habilitaciones urbanas de lote único, deberán considerarse áreas para
la instalación de estaciones de transformación en superficie o subterráneas.
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Todos los lotes deben tener acceso desde una vía pública con tránsito vehicular o
peatonal.
Área urbana:
CONCEPTOS RELACIONADOS
Es la superficie de la ciudad actualmente ocupada con actividades urbanas (suelo
urbano) y las áreas de expansión urbana programadas por el Plan Director, destinadas
a albergar actividades urbanas(suelo urbanizable). Constituye el territorio sujeto a las
disposiciones legales de zonificación urbana.
Densidad Poblacional
Densidad Bruta:
Densidad Neta:
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Aportes:
Son las contribuciones obligatorias del área total de terreno a ser habilitado que sirven
como reserva de áreas para el equipamiento básico. Están establecidos
CONCEPTOS RELACIONADOS
normativamente por el Reglamento Nacional de Edificaciones R.N.E.
Servicios públicos
Recreación Parques complementarios
Tipo
pública zonales Educación Otro fines
1 8% 2% 2% 1%
Infraestructura Urbana:
Son las instalaciones necesarias para el óptimo desarrollo de las actividades urbanas,
comprende básicamente las redes de agua potable, alcantarillado, energía eléctrica,
telecomunicaciones y las vías urbanas.
Longitud mímica recomendable para el frente de lote que da a un espacio público como
vías, parques, etc.
Área Libre:
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Área rural:
Es el área establecida en los Instrumentos de Planificación Territorial que está fuera de
los límites urbanos o de expansión urbana.
Área urbana:
Es el área destinada a usos urbanos, comprendida dentro de los límites urbanos
establecidos por los Instrumentos de Planificación Territorial.
CONCEPTOS RELACIONADOS
Altura de Edificación:
Es la altura total de una edificación establecida en los planes de desarrollo urbano, para
el lote donde se construirá la obra. Se mide desde el nivel medio de la vereda del frente
principal de acceso de personas al inmueble a edificar, sobre el límite de propiedad. En
caso de no existir vereda, se tomará el nivel de la calzada más 15 cms. En caso que el
ingreso sea por una esquina, se tomará el nivel de la esquina. La altura total incluye el
parapeto superior sobre el último nivel edificado. En caso que exista acceso por dos
frentes de distinto nivel se tomará el nivel más alto.
Línea de Propiedad:
Es la línea que delimita el lote o predio del espacio público (líneas, parques, etc.).
Es la línea que delimita el plomo de las fachadas en un espacio urbano (calles, plazas,
alamedas, etc.).
Predio:
Retiro Municipal:
Es la distancia que existe entre el límite de propiedad y el límite de edificación.
Se establece de manera paralela al lindero del que se separa.
El área de retiro, forma parte del área libre exigida en los parámetros
urbanísticos y edificatorios.
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Estacionamiento:
Calzada o pista:
CONCEPTOS RELACIONADOS
Conjunto residencial:
Densificación:
Demolición:
Es la obra que se ejecuta para eliminar parcial o totalmente una edificación existente.
Frente mínimo:
Lindero que limita con un acceso vehicular o peatonal. Se mide entre los vértices de los
linderos que intersecan con él.
Limite de propiedad:
Es cada uno de los linderos que definen la poligonal que encierra el área de un terreno
urbano o rústico.
Limite de edificación: Es la línea que define hasta donde puede llegar el área
techada de la edificación.
Vivienda multifamiliar:
Vivienda unifamiliar:
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
NORMATIVIDAD RELACIONDA
4. NORMATIVIDAD RELACIONADA
Según el REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES debemos tener en
cuenta:
Artículo 1.- Las normas técnicas contenidas en el presente Título se aplicarán a los
procesos de habilitación de tierras para fines urbanos, los cuales deben estar sujetos al
Plan Urbano de cada localidad, conforme a la zonificación asignada.
Las parcelaciones deberán tener parcelas superiores a 1 hectárea y ser accesibles desde
una vía carrozable.
Artículo 3.- Las normas técnicas desarrolladas en el presente Título contienen los
elementos necesarios para la habilitación de terrenos que permitan un adecuado desarrollo
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
de las diferentes actividades urbanas propias de una ciudad. Estas normas comprenden
lo siguiente:
Artículo 4.- Las normas técnicas del presente Título comprenden también:
URBANA-LOTIZACION
Artículo 5.- Las habilitaciones urbanas podrán ejecutarse en todo el territorio nacional, con
excepción de zonas identificadas como:
NORMATIVIDAD RELACIONDA
c) Reserva nacional.
Artículo 39.
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
39.1 En el área urbana determinada por el Plan de Desarrollo Urbano, se podrán realizar
habilitaciones para la localización de las diferentes actividades urbanas, siendo su
clasificación la establecida en el Plano de Zonificación General (Plano NºPDU-03).
39.3 Toda habilitación destinada a usos diferentes al de vivienda, podrá ubicarse dentro
del área urbana, siempre que sus fines concuerden o sean compatibles con la
zonificación de actividades urbanas establecidas en el Plano de Zonificación General y
deberán ceñirse a lo dispuesto por el presente Reglamento y al Título II del R.N.E.
39.4 Toda habilitación o remodelación urbana para uso mixto o compatible con el de
vivienda, se ajustará a lo dispuesto en el Título I del presente Reglamento.
Artículo 40
NORMATIVIDAD RELACIONDA
40.1
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
El diseño deberá ser efectuado dentro de un criterio de estructura integral, de tal manera
que los diversos elementos que conforman la urbanización (vías, áreas de recreación,
áreas para servicios, zonas comerciales, etc.) se ubiquen de acuerdo a sus propias
funciones y la interrelación entre dichos elementos.
40.1.1 El área de lote será igual a lo establecido en las normas de edificación que rigen
para cada zona, tal como se indica en el Título I del presente Reglamento y el Cuadro
Nº 01
d) Plano que indique los lotes ocupados y la altura de las edificaciones existentes)
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
PROCESO DE REURBANIZACION
La Municipalidad
Provincial de la
jurisdicción
correspondiente,
autorizará la integración
inmobiliaria de los predios
comprendidos en el
proceso de
Reurbanización
simultáneamente a la
aprobación del Plan
Especifico.
El proceso de
Reurbanización puede incluir el reordenamiento de Áreas de Recreación
Pública, siempre que no se reduzca su superficie, ni la calidad de obras
existentes.
Los procesos de Reurbanización están sujetos a los trámites correspondientes
a una Habilitación Urbana, bajo los parámetros que establezca el Plan
Especifico, así como autorizaciones de demolición y edificación.
GENERALIDADES
Artículo 1.-Los componentes de diseño de una habilitación urbana están constituidos por
los espacios públicos y los terrenos aptos para ser edificados.
Los espacios públicos están, a su vez, conformados por las vías de circulación vehicular y
peatonal, las áreas dedicadas a parques y plazas de uso público. Los terrenos edificables
comprenden los lotes de libre disposición del propietario y los lotes que deben ser
aportados reglamentariamente.
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Servicios públicos
Recreación Parques complementarios
Tipo
pública zonales Educación Otro
fines
1 8% 2% 2% 1%
Artículo 26.- Las habilitaciones urbanas, según su tipo, deberán efectuar aportes
obligatorios para recreación pública y para servicios públicos complementarios para
NORMATIVIDAD
educación y otros fines, en lotes edificables. Estos aportes serán cedidos aRELACIONDA
título gratuito
a la entidad beneficiaria que corresponda.
El área del aporte se calcula como porcentaje del área bruta deducida la cesión para vías
expresas, arteriales y colectoras
Cuando el cálculo de área de aporte no tenga el área mínima requerida, el aporte será
redimido en dinero.
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Artículo 27.- Los parques para recreación pública constituirán un aporte obligatorio a la
comunidad y en esa condición deberán quedar inscritos en los Registros Públicos.
Estarán ubicados dentro de la habilitación de manera que no haya ningún lote cuya
distancia al parque, en línea recta, sea mayor de 300 ml. Pueden estar distribuidos en
varias zonas y deberán ser accesibles desde vías públicas.
Artículo 28.- El ancho mínimo del aporte para recreación pública será de 25 ml., en el
cálculo del área no se incluirán las veredas que forman parte de la sección transversal de
la vía.
Artículo 29.- Cuando el área por habilitar sea mayor a 10 hectáreas se considerará un
parque central con una superficie no menor al 30% del área destinada
reglamentariamente para recreación pública.
Artículo 30.- No se considerará para el cálculo del área de parque, las áreas
comprendidas dentro de los lados de ángulos menores de 45 grados y una línea de 25m.
perpendicular a la bisectriz del mismo, ni las áreas de servidumbre bajo líneas de alta
tensión.
NORMATIVIDAD
Artículo 33.- Los parques serán construidos y aportados RELACIONDA
para uso público y no podrán
ser transferidos a terceros.
Los parques tendrán veredas, iluminación, instalaciones para riego y mobiliario urbano.
Se podrá proponer zonas de recreación activa hasta alcanzar el 30% de la superficie del
parque.
URBANA-LOTIZACION
Artículo 1.- El diseño de las vías de una habilitación urbana deberá integrarse al sistema
vial establecido en el
Plan de Desarrollo
Urbano de la ciudad.
Estará constituido
fundamentalmente por
vías expresas, vías
arteriales, vías
colectoras, vías locales y
pasajes.
Artículo 4.- Las características de las secciones de las vías confortantes del sistema
vial primario de la ciudad serán establecidas por el Plan de Desarrollo Urbano y estarán
constituidas por vías expresas, vías arteriales y vías colectoras.
TIPO DE HABILITACION
VIVIENDA COMERCIAL INDUSTRIAL USOS
ESPECIALES
VIAS LOCALES PRINCIPALES
ACERAS O VEREDAS 1.80-2.40-3.00 3.00 2.40-3.00 3.00
ESTACIONAMIENTO 2.20-3.00 3.00 3.00 3.00-6.00
CALZADAS O PISTAS 3.00-3.30-3.60 3.30-3.60 3.60 3.30-3.60
VIAS LOCALES SECUNDARIAS
ACERAS O VEREDAS 1.20 2.40 1.80 1.80-2.40
ESTACIONAMIENTO 1.80 5.40 3.00 2.20-5.40
CALZADAS O PISTAS 2.70 3.00 3.60 3.00
Artículo 7.- En las Vías Locales Secundarias de las Habilitaciones para Vivienda, se
dispondrá de veredas en cada frente que habilite lotes, dos módulos de calzada y en el
caso de estacionamientos, podrán disponerse en un solo frente de la vía, la cual puede
tener una sección total de 9.60 ml.
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Artículo 8.- Las Vías Locales Secundarias de las Urbanizaciones que constituyan
acceso exclusivo a las viviendas, con tránsito vehicular y peatonal, tendrán como
mínimo 7.20 ml. de sección de circulación, debiendo contar con elementos que
condicionen la velocidad de acceso de vehículos. Estas vías podrán tener un sólo
acceso, cuando la longitud no sea mayor de 50 ml., a partir de lo cual deberán contar
con acceso en sus dos extremos, no pudiendo, en ningún caso, tener más de 100 ml.
de longitud.
Artículo 9.- Las vías locales Secundarias de acceso único vehicular con una longitud
no mayor de 100 ml. tendrán en su extremo interior un ensanche de calzada, a manera
de plazoleta de volteo, con un diámetro mínimo de 12 ml., que permita el giro y retroceso
de un vehículo.
En caso que la plazoleta de volteo constituya frente de lotes, se incluirá en la sección de
vía una franja de estacionamiento entre la calzada y la vereda de acceso a los lotes.
Artículo 11.- La distancia mínima entre dos intersecciones sobre una misma vía
será de 40 ml., medidos entre los ejes de las calzadas.
Artículo 14.- En casos que la topografía del terreno o la complejidad del sistema vial lo
exigieran, se colocarán puentes peatonales, muros de contención, muros de aislamiento,
parapetos, barandas y otros elementos que fueran necesarios para la libre circulación
vehicular y la seguridad de las personas.
Artículo 15.- Las veredas tendrán una altura de 0.15 mts. por encima del nivel de la
calzada. Tendrán un acabado antideslizante y noNORMATIVIDAD
deberán tener gradas, salvo casos
RELACIONDA
debidamente justificados.
URBANA-LOTIZACION
Los bordes de un plano transitable, abiertos hacia un plano inferior con una diferencia de
nivel mayor de 30cm, deberán estar provistos de parapetos o barandas de seguridad con
una altura no menor de 80cm. Las barandas llevarán un elemento corrido horizontal de
protección a 15cm sobre el nivel del piso, o un sardinel de la misma dimensión.
Artículo 17.- La superficie de las calzadas tendrá una pendiente hacia los lados para el
escurrimiento de aguas pluviales, de regadío o de limpieza.
Artículo 18.- La unión de las calzadas entre dos calles locales tendrán un radio de
curvatura de 6 m. medido al borde del carril más cercano a la vereda.
Artículo 19.- Cuando el Plan de Desarrollo Urbano lo determine, las calzadas podrán
incluir carriles exclusivos de transporte público, con espacios adecuados para la
instalación de paraderos.
NORMATIVIDAD RELACIONDA
Artículo 21.- Los radios mínimos de las curvas en vías serán las siguientes:
URBANA-LOTIZACION
Los tramos rectos entre curva y contra curva, siempre que no se use curvas de transición
se proveerá una recta o tangente cuya longitud mínima será:
SIMBOLOGIA
5. SIMBOLOGÍA:
En todas las habilitaciones en que exista partición de la tierra en lotes y agrupamientos de
éstos en manzanas, deberá establecerse una nomenclatura. Dicha nomenclatura
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
consistirá en letras para las manzanas y números para los lotes, ambos en forma
correlativa.
Deberá establecerse una nomenclatura provisional para las vías públicas y áreas de
recreación mediante letras o números o empleando los nombres persistentes para las vías
con las que se empalman.
MANZANA A
LOTE 1
VIA CALLE
URBANA-LOTIZACION
El plano tiene que estar completa, suficiente y conciso, con el fin de dar toda la
información necesaria por medio del plano para poder ejecutar la obra del proyecto en
la forma más concreta posible y sin dar información inútil o innecesaria.
Lotes.
Manzanas.
Vías Públicas (calles).
Orientación.
Aportes como Parques, hospitales, colegios, etc.
Los detalles de los elementos que más resaltan son las siguientes:
URBANA-LOTIZACION
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
INFORMACION ADICIONAL
7. INFORMACION ADICIONAL
URBANIZACIONES
TIPOS DE URBANIZACIONES:
Las Urbanizaciones pueden ser de diferentes tipos, los cuáles se establecen en función
a tres factores concurrentes:
URBANA-LOTIZACION
La calidad mínima de obras en las Urbanizaciones para fines multifamiliares será la tipo
B.
Las Urbanizaciones Progresivas son aquellas en las que se difiere la ejecución de las
calzadas y/o aceras y que, cumpliendo con la ejecución de las demás obras mínimas,
podrán solicitar la recepción de las obras de manera parcial.
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Las Urbanizaciones con Construcción Simultánea son aquellas en las que la edificación
de viviendas se realiza de manera simultánea a la ejecución de obras de habilitación
urbana. INFORMACION ADICIONAL
La teoría de la planificación
La Teoría del valor de la propiedad sostiene que el valor de una propiedad y su uso
están determinados por la dinámica del mercado. Que la dinámica del mercado en una
economía libre determina las tendencias del uso del suelo, sin importar la zonificación
en vigencia. En este sentido se sostiene que la zonificación seria por ello sólo un
mecanismo de freno en desuso e históricamente inútil.
De acuerdo con estas premisas cada propiedad deberá tener un uso tal que asegure
que la suma de todas las propiedades dé el máximo valor para una zona, tal como se
desea en una economía de libre mercado.
En esta teoría para cada terreno existe una clasificación adecuada de zonificación. De
este modo para cada ciudad existe un plano de zonificación “ideal o platónico”
esperando a ser puesto en vigencia. En esta teoría la zonificación solo serviría para
proteger al libre mercado de las imperfecciones que se pudiesen presentar en los
procesos de oferta y demanda urbana.
URBANA-LOTIZACION
personas interesadas en comprar una propiedad en la zona afectada haciendo que los
precios bajen.
Sin embargo solo cuando la comunidad tiene su plan maestro debidamente formulado,
y expuesto a consulta y escrutinio público especialmente en cuanto a sus metas y
deseos, sólo entonces puede ser requerido un árbitro para deslindar la discusión y las
disputas sobre el uso del suelo y medir la razonabilidad de las ordenanzas municipales.
Por esta razón nace el principio de que una ordenanza debe estar basada en un Plan.
Este Plan prevé todos los usos que el cuerpo legislativo municipal decide que es
apropiado para su ubicación en algún ámbito del área municipal.
Prevé las intensidades de uso que la legislación considere apropiadas.
Señala las ubicaciones que la legislación considere para el uso.
Además, este Plan debe sostener en forma consistente los objetivos de
desarrollo de la comunidad.
Para que la zonificación sea válida, debe ser coherente con este Plan Municipal, para
ello es necesario en primer lugar hacer públicos los objetivos municipales, para asegurar
un trato justo a todos los individuos que resulten afectados por el Plan. Este Plan así
sirve de barrera interna a las regulaciones municipales y es imperativo como medio para
brindar coherencia e imparcialidad en las decisiones administrativas locales entre los
residentes de la municipalidad.
Un plan municipal puede ser tan arbitrario e irresponsable como una regulación
municipal de zonificación si solo refleja los deseos arbitrarios de un municipio. Si el plan
ignora su responsabilidad con sus vecinos municipales y con los propietarios que viven
fuera de sus límites, entonces esa ordenanza de zonificación no tendrá mayor validez
ni sustento que una ordenanza de zonificación sin base en un Plan Municipal.