MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD: NO ES APLICABLE REGLA DE

CONCURRENCIA DE ACREEDORES SI TÍTULOS EN DISPUTA NO

PROVIENEN DEL MISMO DEUDOR

Sumilla: “La sentencia recurrida se expidió con arreglo a ley al haberse demostrado que
no es legal que se prefiera una propiedad exclusiva de los demandantes sobre la
totalidad del área por cuanto, si bien cada una de las partes cuenta con títulos de
dominio que no provienen de un mismo deudor, no debe dejarse de observar que la
colisión versa sobre la formación de títulos supletorios así como por la habilitación
urbana aprobada por la Municipalidad Distrital de San Jerónimo a favor de la actora y
de la demandante por titulación administrativa la cual se expidió previa información que
dio el Presidente de la Asociación sobre el derecho de propiedad de la demandada, por
lo que mal hace la parte recurrente en sostener que la sentencia recurrida resulta
incongruente”.

SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA

REPÚBLICA;

CASACIÓN 321-2015, CUSCO

Lima, once de noviembre de dos mil quince.

Vista en audiencia pública de la presente fecha, la causa número trescientos veintiuno –

dos mil quince; con los acompañados y producida la votación conforme a ley procede a
emitir la siguiente sentencia:

I. MATERIA DEL RECURSO

Se trata del recurso de casación interpuesto por la Asociación de Pequeños Propietarios

de Pampachacra contra la sentencia de vista expedida por la Sala Civil de la Corte
Superior de Justicia de Cusco el veintiocho de noviembre de dos mil catorce que revoca
la sentencia apelada en el extremo que declara Improcedente la demanda de declaración
de mejor derecho de propiedad; y, reformándola la declaró Infundada y confirma la
misma en el extremo que declara improcedente la demanda.
II. FUNDAMENTOS DEL RECURSO

Esta Sala Suprema Civil Transitoria mediante resolución de fecha nueve de junio de dos
mil quince declaró la procedencia del recurso de casación por la Infracción normativa
de los artículos VIII del Título Preliminar del Código Civil, III del Título Preliminar,
122 inciso 3, 171 y 197 del Código Procesal Civil y 139 incisos 3, 5 y 8 de la
Constitución Política del Perú, sostiene que en la sentencia de vista se transgredieron las
normas acotadas porque se valoró como título y se le dio el significado de propiedad al
documento emitido por el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal
COFOPRI a favor del Arzobispado del Cusco sin considerar que es un informe catastral
emitido con el fin de formalizar la titulación del predio ocasionando de esta manera la
nulidad de la sentencia; asimismo alega que la sentencia de vista contiene una decisión
incongruente ya que si bien en los considerandos octavo y noveno determinaron que
existió colisión formal de títulos y que fueron dos los propietarios del bien sin embargo
y no obstante ser esta la pretensión principal de la demanda no debatieron ni resolvieron
a cuál de las dos partes le corresponde el mejor derecho de propiedad como tampoco se
resolvió la pretensión del mejor derecho de posesión al determinar que la misma se
trataba de una posesión accesoria.

III. CONSIDERANDO

PRIMERO.- Que, en el caso de autos corresponde precisar que por causal de casación
se entiende al motivo que la ley establece para la procedencia del recurso”[1] pues éste
ha de sustentarse en las causales previamente señaladas en la ley es decir puede
interponerse por infracción de la ley o por quebrantamiento de la forma considerándose
como motivos de casación por infracción de la ley la violación en el fallo de leyes que
debieron aplicarse al caso así como la falta de congruencia entre lo decidido y las
pretensiones formuladas por las partes y la falta de competencia mientras los motivos
por quebrantamiento de la forma aluden a las infracciones en el procedimiento[2] en tal
sentido si bien es verdad que todas las causales suponen una violación de la ley también
lo es que ésta puede darse en la forma o en el fondo y habiéndose declarado procedente
la denuncia casatoria por causal procesal y material corresponde hacer un análisis
respecto a la primera a efectos de verificar la existencia de un vicio que amerite su
nulidad.

SEGUNDO.- Que, asimismo, previamente a emitir pronunciamiento corresponde hacer

una breve descripción del decurso del proceso apreciándose lo siguiente: Por escrito
obrante a fojas cincuenta y cuatro la Asociación de Propietarios Pampachacra pretende
se declare a su favor el mejor derecho de propiedad y posesión de la totalidad de los
terrenos ubicados dentro del área de extensión de ciento cuarenta y cinco mil
veinticuatro punto siete metros cuadrados (145,024.07m2) el Arzobispado de Cusco se
apersona al proceso y contesta la demanda y reconviniendo la misma solicita se declare
a su favor el mejor derecho de propiedad de los Lotes E-30 y K-1; el Juez del Juzgado
Especializado en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de Cusco mediante sentencia
obrante a fojas setecientos sesenta y cuatro declaró improcedente la demanda así como
la reconvención; al ser impugnada la precitada decisión la Segunda Sala Especializada
en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de Cusco por resolución de fojas ochocientos
treinta y cinco revoca la sentencia apelada en el extremo que declara Improcedente la
demanda de Declaración de Mejor Derecho de Propiedad interpuesta por la Asociación
de Pequeños Propietarios de Pampachacra y reformándola la declaró Infundada
confirmando el extremo que declara improcedente la demanda y revoca en cuanto al
extremo del numeral 2) que falla declarando improcedente la demanda reconvencional
de declaración de mejor derecho de propiedad interpuesta por el Arzobispado del Cusco
y reformándola la declararon infundada al considerar que formalmente existe colisión
de títulos entre la partes respecto de los dos lotes que se encuentran dentro de la
Asociación Lote E-30 y Lote K-1 que no se solucionaría con el deslinde desde el
momento que la Asociación se reclama propietaria de toda el área mientras que la
demandada sólo reclama derecho sobre los lotes acotados resultando implicantes
consecuentemente no se da el primer presupuesto consagrado en el artículo 1135 del
Código Civil dado que cada una de las partes tienen títulos de dominio que no
provienen de un mismo deudor en razón a que la colisión más bien versa sobre la
sentencia de formación de título supletorio y la habilitación urbana aprobada por la
Municipalidad Distrital de San Jerónimo a favor de la actora y la demandante por
titulación administrativa la cual se expidió previa información que dio el Presidente de
la Asociación sobre el derecho de propiedad de la demandada y que más bien en el
presente proceso está actuando contra sus propios actos consecuentemente no es legal
que se prefiera una propiedad exclusiva de los demandantes sobre la totalidad del área y
si en forma implicante pareciera que el mejor derecho de propiedad le asiste a la
demandada no es así por lo anteriormente argumentado ya que no es un acreedor entre
varios sino un propietario con distinto título reconocido por su contraparte y sobre la
posesión del área de mil cuatrocientos metros cuadrados (1,400 m2) correspondiente a
la cancha de deporte se tiene que por declaración asimilada se ha probado que existe un
proceso penal entre las partes por delito de usurpación el mismo que tiene por finalidad
sancionar penalmente por la comisión de ilícitos penales y conforme al Informe emitido
por la secretaria judicial dicha causa se encuentra en trámite por lo que se restringe la
actuación judicial de los jueces civiles.

TERCERO.- Que, fundamentando su recurso de casación sostiene que se afecta su

derecho por cuanto se desestima la demanda bajo una indebida apreciación de los
medios probatorios pues se valoró como título al documento otorgado por el Organismo
de Formalización de la Propiedad Informal – COFOPRI a favor del Arzobispado sin
considerar que es un informe catastral emitido a fin de formalizar la titulación del predio
conteniendo la sentencia recurrida una motivación incongruente pues si bien
determinaron que existió colisión formal de los títulos no resolvieron a cuál de las
partes le corresponde el mejor derecho de posesión debiendo esta Sala Suprema
verificar si la decisión adoptada por la Sala de mérito fue expedida respetando lo
dispuesto por el artículo 50, inciso 6 del Código Procesal Civil concordante con la
norma contenida en el artículo 12 del Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del
Poder Judicial los cuales estatuyen que los magistrados tienen la obligación de
fundamentar los autos y las sentencias bajo sanción de nulidad respetando los principios
de jerarquía de las normas y de congruencia.

CUARTO.- Que, en este sentido debe tenerse en cuenta que si bien el proceso judicial
es un método racional de debate y un instrumento para la solución pacífica de los
conflictos intersubjetivos de intereses que se suscitan en la convivencia sin embargo
resulta evidente que para que dicha finalidad se alcance debe haber una exacta relación
o correspondencia (concordancia) entre la pretensión del actor, la oposición del
demandado, los elementos de prueba válidamente recolectados e incorporados y la
decisión del tribunal la cual se conoce como “congruencia” principio normativo que
limita las facultades resolutorias del juez por el que debe existir identidad entre lo
resuelto y controvertido oportunamente por los litigantes en relación a los poderes
atribuidos en cada caso al órgano jurisdiccional por el ordenamiento jurídico[3].

QUINTO.- Que, al respecto el artículo 139 incisos 3 y 5 de la Constitución Política del

Perú establece que el debido proceso asiste a toda persona por el sólo hecho de serlo
facultándola a exigir del Estado un juzgamiento imparcial y justo ante un juez
responsable y competente constituyendo además la motivación de las resoluciones
judiciales una garantía constitucional que asegura la publicidad de las razones que los
jueces tuvieron en cuenta para pronunciar sus sentencias resguardando a los particulares
y a la colectividad de las decisiones arbitrarias aspecto que también ha sido establecido
por el Tribunal Constitucional en el fundamento jurídico número once de la sentencia
número 1230-2003-PCH/TC[4].

SEXTO.- Que, el derecho a la prueba es un elemento del debido proceso que posibilita
al sujeto procesal a utilizar todos los medios probatorios que resulten necesarios para
acreditar los hechos que sirven de fundamento a su pretensión acorde a lo regulado por
el artículo 197 del Código Procesal Civil el cual dispone que: “todos los medios
probatorios son valorados por el Juez en forma conjunta utilizando su apreciación
razonada sin embargo en la resolución sólo serán expresadas las valoraciones esenciales
y determinantes que sustentan su decisión”; en tal sentido nuestro ordenamiento
procesal ha acogido el “sistema de la apreciación razonada de la prueba” a mérito del
cual el juzgador se encuentra en libertad de asumir convicción respecto a su propio
análisis de las pruebas actuadas en el proceso sujetándose a las reglas de la lógica
jurídica, expresando criterios objetivos, razonables y veraces con la actividad probatoria
desplegada y sustentada en la experiencia y en la técnica que el juzgador considere
aplicable al caso.

SÉTIMO.- Que, de lo actuado en el proceso es de verse lo siguiente:

1) De la Partida Registral número 02056529 -ficha 14254- se desprende lo siguiente: i)

Asiento a) Asiento Dominal Primera de Dominio; ii) Asiento b) se inscribe con fecha
dieciocho de marzo de mil novecientos noventa y uno el predio denominado
Pampachacra Distrito de San Jerónimo Cusco con un área de seiscientos cuarenta y
ocho metros cuadrados (648.00m2); iii) Asiento c) se tiene que Manuel Natividad Salas
Vera y Grimanesa Díaz Estrada adquieren el inmueble inscribiéndose dicho acto el
diecinueve de agosto de mil novecientos noventa y seis;

2) De la Partida Registral número 05002224 -Ficha 35354- es de apreciarse del Asiento

1 lo siguiente: i) Asiento 1-A Antecedente Nominal Primera de Dominio; ii) Asiento 1-
B el inmueble urbano ubicado en el Distrito de San Jerónimo del Cusco con un área de
ciento cuarenta y cinco mil quinientos cincuenta y uno punto veintinueve metros
cuadrados (145,551.29m2) fue inscrito el dieciséis de febrero de dos mil; iii) Asiento 1-
C la Asociación de Pequeños Propietarios de Pampachacra ha pasado a ser propietaria
del inmueble antes citado a mérito de la sentencia emitida el doce de noviembre de mil
novecientos noventa y nueve acto que fue inscrito en los Registros Públicos el dieciséis
de febrero de dos mil;
3) Es de apreciarse del Asiento 2 lo siguiente; i) B00002 por Escritura Pública de fecha
veintidós de noviembre de dos mil siete se procedió a la rectificación de área del citado
predio teniendo en la actualidad la extensión de ciento cuarenta y cinco mil veinticuatro
punto siete metros cuadrados (145,024.07m2) inscribiéndose dicho acto el cinco de
marzo de dos mil ocho; ii) B0003 por Resolución de Alcaldía N 200-2008-MDSJ/C de
fecha dieciocho de agosto de dos mil ocho se aprobó la Habilitación Urbana del Fundo
San Jerónimo advirtiéndose del Cuadro correspondiente a la Manzana E que sólo
comprende diez lotes de terrenos asimismo se observa del cuadro correspondiente a la
Manzana K el Lote k-1 cuya área comprende doscientos treinta y ocho punto ochenta y
seis metros cuadrados (238.86m2) independizándose en la Partida Registral número
11087652;

4) La Asociación de Propietarios de San Jerónimo en asamblea realizada el nueve de

noviembre de dos mil cede voluntariamente a la Iglesia los terrenos ubicados en la Calle
San Bartolomé;

5) Por escrito del quince de noviembre de dos mil uno se solicitó la creación de la Calle
San Bartolomé para lo cual la Iglesia ha cedido un espacio de su propiedad;

6) Por Oficio número 15-A-P.V del veinticuatro de octubre de dos mil tres la
Asociación demandante solicitó al Arzobispado la transferencia en calidad de
compraventa de terreno de la “Economía” que se encuentra dentro de la asociación ya
que los mismos serán para fines sociales;

7) Por Oficio número 02-2008-APPP de fecha nueve de mayo de dos mil ocho el
Presidente de la Asociación indicó al Arzobispado que por necesidad y utilidad pública
se ha trazado una de las calles en el terreno que usufructúa la iglesia con el fin de que
con dichos terrenos sean compensados los socios de condición humilde que han sido
perjudicados y afectados con la habilitación urbana por lo que se acordó reubicarlos en
el terreno;

8) Informe Técnico número 001-2011-GLF/C emitido el once de abril de dos mil once
que indica que por Resolución de Alcaldía número 200-2008-MDSJ/C el Arzobispo de
la Parroquia de San Jerónimo afirma ser propietario y poseedor de dos lotes de terreno
antes denominados Lote E-30 y Lote K-1 y que acorde al Plano PU-01 se incorporan a
las Manzanas D y K los terrenos de propiedad del Arzobispado para ser aprobados
como parte de la habilitación urbana con la calificación de otros usos es decir con áreas
destinadas a equipamiento urbano y que los mismos debieron ser excluidos del trámite
de habilitación como sucedió con la propiedad de terceros hacía la Prolongación de la
Avenida Manco Cápac;

9) Del Proceso Penal 395-2009 se tiene que el Arzobispado de Lima es propietario de

los lotes E-30 y K-1 teniendo el primero un área de setecientos setenta y cinco metros
cuadrados (775.00m2) y el segundo un área de mil trescientos cincuenta y cinco punto
dieciocho metros cuadrados (1355.18 m2) y con fecha veintiséis de setiembre de dos
mil diez se dictó dictamen acusatorio;

10) Según el Acta de Constatación de Posesión emitida por el Juez de Paz de San
Jerónimo el diecisiete de enero de dos mil once se verificó que en el predio ubicado en
la Manzana “C” –dentro del cual se encuentran los lotes C-22, C-23, C-24 con un área
de doscientos veinte metros cuadrados (220m2) y C-25 con un área de ciento cincuenta
metros cuadrados (150m2)– del sector de Pampa Chacra se encuentra en posesión de los
asociados de la Asociación de Pequeños Propietarios de Pampachacra la cual contiene
además un campo deportivo de mil cuatrocientos sesenta y siete metros cuadrados
(1,467m2).

OCTAVO.- Que, al respecto es del caso precisar que el recurso extraordinario de

casación por su carácter eminentemente formal y excepcional tiene que estar
estructurado con precisa y estricta sujeción a los requisitos que exige la norma procesal
civil siendo responsabilidad de los justiciables -recurrentes- saber adecuar los agravios
que invocan a las causales que para dicha finalidad se encuentran taxativamente
determinadas en la norma procesal toda vez que el Tribunal de Casación no está
facultado para interpretar el recurso ni integrar o remediar las carencias del mismo o dar
por supuesta y explícita la falta de causal no pudiendo subsanarse de oficio los defectos
incurridos por los recurrentes en la formulación del recurso.

NOVENO.- Que, de lo antes expuesto es del caso anotar que la denuncia procesal
invocada no resulta amparable pues analizada la sentencia recurrida no se evidencia
vicio alguno que amerite declarar su nulidad pues del tenor del petitorio expuesto en la
demanda así como de los aspectos fijados como puntos controvertidos en el Acta
obrante a fojas cuatrocientos cincuenta y cinco la Sala de mérito desestima la demanda
al haber quedado debidamente demostrado que no es legal que se prefiera una propiedad
exclusiva de los demandantes sobre la totalidad del área por cuanto ha quedado
demostrado que si bien cada una de las partes cuenta con títulos de dominio que no
provienen de un mismo deudor sin embargo pues la colisión versa la formación de
títulos supletorios así como por la habilitación urbana aprobada por la Municipalidad
Distrital de San Jerónimo a favor de la actora y de la parte demandante por titulación
administrativa la cual se expidió previa información que dio el Presidente de la
Asociación sobre el derecho de propiedad de la demandada, por lo que mal hace la parte
recurrente en sostener que la sentencia recurrida resulta incongruente al desestimar la
demanda.

Fundamentos por los cuales y en aplicación de lo dispuesto en el artículo 397 del

Código Procesal Civil declararon: INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por
la Asociación de Pequeños Propietarios de Pampachacra consecuentemente NO
CASARON la sentencia de vista expedida por la Sala Civil de la Corte Superior de
Justicia de Cusco el veintiocho de noviembre de dos mil catorce: DISPUSIERON la
publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano” bajo
responsabilidad; en los seguidos por la Asociación de Pequeños Propietarios de
Pampachacra con el Arzobispado del Cusco y otro sobre Mejor Derecho de Propiedad;
y, los devolvieron. Ponente Valcárcel Saldaña, Jueza Suprema.

S.S. MENDOZA RAMÍREZ, HUAMANÍ LLAMAS, VALCÁRCEL SALDAÑA,

CABELLO MATAMALA, MIRANDA MOLINA.

C-1429764-41

[1] Monroy Cabra, Marco Gerardo, Principios de Derecho Procesal Civil, Segunda
Edición, Editorial Temis Librería, Bogotá Colombia, 1979, p. 359.

[2] De Pina Rafael, Principios de Derecho Procesal Civil, Ediciones Jurídicas Hispano
Americanas, México D.F, 1940, p. 222.

[3] Rioja, Bermúdez Alexandre. La congruencia procesal. X Congreso Nacional de

Derecho Procesal Garantista.

[4] Sentencia del Tribunal Constitucional “el derecho a la debida motivación de las
resoluciones judiciales es una garantía del justiciable frente a la arbitrariedad judicial
previendo que las resoluciones judiciales no se encuentren justificadas en el mero
capricho de los magistrados sino en datos objetivos que proporciona el ordenamiento
jurídico o los que se deriven del caso posición que guarda relación con lo expuesto en la
sentencia número 1230-2003-PCH/TC, fundamento jurídico número once, al indicar
que, uno de los contenidos del derecho al debido proceso es el derecho de obtener de los
órganos judiciales una respuesta razonada motivada y congruente con las pretensiones
oportunamente deducidas por las partes en cualquier clase de procesos. La exigencia de
que las decisiones judiciales sean motivadas en proporción a los términos del inciso 5
del artículo 139 de la Norma Fundamental garantiza que los jueces cualquiera que sea la
instancia a la que pertenezcan expresen el proceso mental que los llevó a decidir una
controversia asegurando que el ejercicio de la potestad de administrar justicia se haga
con sujeción a la Constitución y a la ley pero también con la finalidad de facilitar un
adecuado ejercicio del derecho de defensa de los justiciables. De ese modo la
exposición de las consideraciones en que se sustenta el fallo debe ser expresa clara
legítima lógica y congruente.