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Le Guide

édition 2018

de l’investisseur

LMNP - LMP Expertise Comptable

– Bien préparer
son investissement
Sommaire
Un statut très avantageux Page 3 1.
Attention aux pièges du régime
micro ! Page 7 2.

Gérer soi-même la fiscalité de


sa location meublée : une prise 3.
de risques à éviter Page 12

Particularités et limites du régime


fiscal Page 16 4.

Ce qu’il faut savoir avant de


commencer Liste du mobilier, la location saisonnière, les 5.
amortissements, le CGA, la CFE Page 20

2
–––

Un statut très
avantageux !

1 Intégrer les spécificités du statut

2 Faire appel dès que possible à un expert-comptable spécialisé.

3 Investir en direct ou Investir en résidence gérée.

4 Conserver à l’esprit les règles de base de tout investissement


immobilier

5 S’assurer que la location sera bien une réelle location meublée et


s’assurer du respect de la législation sur les meublés.

6 Ouvrir un compte bancaire dédié et conserver ses documents

3
Un statut très avantageux !

Le statut de loueur en meublé non professionnel présente Il faut également savoir que l’exercice des bonnes options fiscales est
de nombreux atouts, et surtout un régime fiscal favorable subordonné au respect impératif de délais fiscaux. Là encore, il ne s’agit pas
d’improviser, d’autant que ces options sont à exercer dès le début de l’activité.
qui permet de déduire de son revenu fiscal un
amortissement des biens loués, à la condition d’avoir Il ne faut donc surtout pas se dire que l’on pourra gérer tout seul ce statut et il ne
opté à un régime réel d’imposition. Cependant, le loueur faut surtout pas non plus prendre d’initiatives hasardeuses (par exemple
en meublé doit impérativement respecter les contraintes s’inscrire au Registre du Commerce et des sociétés) sans connaitre leurs
administratives de ce statut, qui sont certes maîtrisables, conséquences, sous peine de déconvenues ultérieures.
mais qui peuvent s’avérer très pénalisantes si elles ne Il faut également faire très attention à ne pas se lancer dans des actions qui
sont pas suivies. pourraient avoir des conséquences défavorables, telle que la mise en place non
réfléchie d’un statut de loueur en meublé professionnel, dont les conséquences
fiscales et sociales ne sont plus avantageuses dans beaucoup de cas et sont
difficiles à gérer. De même, un démembrement de propriété ou la constitution
Le respect de quelques règles simples permet ainsi d’éviter de nombreuses d’une société doivent en général être écartés ou à tout le moins précisément
déconvenues. étudiés.

Voici les principales, afin d’investir en toute tranquillité. Heureusement des solutions simples existent pour prendre en charge
efficacement le volet administratif et fiscal d’un investissement en location
meublée.
1 Intégrer les spécificités du statut
Pour bien gérer le statut de loueur en meublé, il faut en avoir compris les 2 Faire appel dès que possible à un Expert-
principales spécificités.
Comptable spécialisé.
Il faut principalement retenir que les revenus de cette activité sont considérés
par l’administration fiscale comme des Bénéfices Industriels et commerciaux: En matière d’investissement LMNP, l’assistance d’un cabinet d’expertise
BIC. Cette catégorie de revenus est celle des commerçants et de la plupart des comptable spécialisé sera le gage d’une gestion administrative et fiscale sécurisée
entreprises. La comptabilité et la déclaration fiscale d’un loueur en meublé sont et facilitée. Il est important de s’assurer que le cabinet auquel on fait appel
donc aussi complexes techniquement parlant que celles d’un commerçant, et si le maîtrise la fiscalité particulière des LMNP. En effet, et bien que les bases de la
volume d’opérations est moindre, des règles spécifiques à l’activité de loueur en comptabilité et de la fiscalité d’un LMNP soient celles d’une entreprise, ce statut
meublé sont à prendre en compte. De plus, certaines locations meublées sont présente des particularités significatives qui ne seront véritablement maîtrisées
soumises à la TVA (résidences services) et là encore, établir des déclarations de que par un spécialiste. Il est donc préférable de faire appel aux services d’un
TVA relève plus de la fiscalité d’une entreprise que de celle d’un particulier. cabinet d’expertise comptable qui suit un nombre significatif de clients LMNP tel
que COMPTACOM.

4
L’intervention de COMPTACOM permet dès l’acquisition de votre bien d’être compétences nécessaires. Il est cependant possible de déléguer une
certain d’avoir exercé les bonnes options fiscales dans les bons délais et, plus partie de la gestion locative.
tard, d’être également certain que les bonnes déclarations fiscales soient établies
en bonne et due forme et déposées en temps et en heure. En bref, il s’agit de L’investissement géré, dans lequel un organisme gestionnaire va se
sécuriser le volet administratif et fiscal en le confiant à un spécialiste non charger du montage du projet et de la gestion des locataires a pour
seulement dès que l’acquisition du bien est réalisée, mais aussi et surtout bien avantage une plus grande tranquillité d’esprit, à condition que
avant la mise en location. l’organisme gestionnaire soit sérieux et fiable. Heureusement, c’est le
cas de nombreux gestionnaires. De nombreuses résidences services ont
Enfin il faut également savoir que COMPTACOM a défini ses tarifs pour qu’ils ainsi été créées. L’un des avantages de ce type de location est qu’il
soient abordables et cohérents par rapport au budget d’un investisseur LMNP. De permet de récupérer la TVA sur les travaux de construction de
plus, grâce à la réduction d’impôt pour frais de comptabilité dont peuvent l’immeuble qui sera donné en location.
bénéficier de nombreux loueurs en meublé en adhérant à un Centre de Gestion
Agrée (CGA), ces prestations sont peu onéreuses. Ce type d’investissement répond bien aux besoins d’investisseurs qui
ont peu de temps à consacrer à leur gestion locative et qui recherchent
Afin de ne pas avoir à gérer cette contrainte administrative, COMPTACOM traitera la sécurité. Le prolongement logique de ce type d’investissement est de
pour vous l’adhésion au CGA. faire appel à COMPTACOM pour leur suivi administratif et fiscal, de la
même façon que l’on aura délégué la gestion locative.
Cette adhésion aura également pour avantage d’éviter que votre revenu fiscal,
s’il est positif, soit majoré de 25% pour le calcul de l’impôt.
4 Conserver à l’esprit les règles de base de
3 Investir en direct ou Investir en résidence tout investissement immobilier
gérée.
Même si le régime fiscal spécifique du loueur en meublé non professionnel est
En fonction de ses attentes et de ses capacités à gérer un bien immobilier, très attrayant, il faut garder à l’esprit qu’un investissement avec ce régime reste
l’investisseur en LMNP devra opérer un choix entre un investissement bien avant tout un investissement immobilier.
débouchant sur une location « en direct » ou sur un investissement tel qu’un
appartement en résidence gérée type résidence de services. Il est donc très important de s’assurer que cet investissement répond aux critères
qualitatifs de tout bon investissement immobilier.
L’investissement et la location en direct ont l’avantage de laisser une
plus grande liberté d’action et de ne pas rendre dépendant d’un En résumé, ceux-ci sont :
organisme gestionnaire. Ce type d’investissement est a priori plus Un bon emplacement, dans un secteur géographique attractif
rentable, mais il est aussi plus exigeant quant au temps à consacrer à Une localisation suffisamment proche du domicile de l’investisseur qui lui
sa gestion et aux permettra de se rendre facilement sur place en cas de besoin
Une construction de qualité

5
Des possibilités de location faciles et récurrentes (le bien doit pouvoir Par ailleurs, certains documents doivent obligatoirement être annexés au contrat
être loué de façon régulière et permanente) de location: Etat des lieux, Etat détaillé du mobilier et du matériel, dossier de
diagnostics techniques immobiliers.
En outre, dans le cas particulier des résidences services, on s’assurera:
Que le promoteur et le gestionnaire jouissent d’une antériorité et d’une Le non respect des critères de location meublée est en effet susceptible de
notoriété favorable et/ou présentent des gages de sérieux et de fiabilité remettre en cause les avantages fiscaux du régime LMNP.
suffisants
Que le bien pourra être loué en toutes circonstances (notamment en cas
de défaillance de l’exploitant dans une résidence service). 6 Ouvrir un compte bancaire dédié et
Il faudra aussi bien entendu s’assurer de la rentabilité économique du projet
d’investissement. Ainsi, un investissement LMNP dont les loyers ne couvriraient
conserver ses documents
pas les intérêts des emprunts souscrits doit être reconsidéré.
Il est fortement recommandé aux investisseurs LMNP d’ouvrir un compte
bancaire dédié à l’activité. Cela permet notamment d’isoler les flux financiers
5 S’assurer que la location sera bien une propres à cette activité, ce qui facilitera sa gestion et son suivi administratif,
comptable et fiscal. Ainsi, en cas de vérification de l’administration, seul ce
réelle location meublée et s’assurer du compte sera à produire, ce qui évitera d’avoir à présenter d’autres informations.
respect de la législation sur les meublés. Il est également indispensable de conserver et de classer tous ensemble les
documents liés à l’activité de loueur en meublé: Actes d’acquisition, factures,
Pour être considérée comme une location meublée, le local qui en fait l’objet relevés bancaires…
doit présenter un minimum de meubles et d’équipements (voir la liste
en cliquant ici). Le locataire doit en effet pouvoir habiter immédiatement sur Pour cela, COMPTACOM a développé un outil de classement ainsi que des
place dans des conditions normales de confort en apportant ses vêtements et son processus d’archivage informatique.
linge de maison.

Le bail de location du bien devra donc bien être un bail de location meublée.
Attention, dans les communes de plus de 200.000 habitants et notamment
PARIS, la location meublée saisonnière ne doit intervenir que pour des locaux
considérés comme commerciaux, avec de lourdes sanctions possibles si cette
Conclusion
règlementation n’est pas respectée. En revanche, la location meublée à l’année
(contrat de 12 mois et plus ou de 9 mois et plus pour les étudiants) est autorisée En conclusion, le cadre fiscal du loueur en meublé non
sans autre restriction que les règlements de copropriétés.
professionnel s’avère en général très intéressant et ne
Pour les baux meublés, quand ceux-ci concernent la résidence principale du présente pas de risque particulier à condition de prendre
locataire, un bail type est défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. certaines précautions. Il convient en particulier d’être bien
accompagné par un cabinet spécialisé tel que COMPTACOM.

6
Attention aux
Pièges du micro !

7 A quelles conditions un loueur en meublé non professionnel peut-il


relever du régime micro ?
8 L’avantage de ce régime micro réside dans sa simplicité, mais est-elle
vraiment favorable ?
9 Qu’est-ce que l’amortissement du bien et comment le calcule-t-on ?
10 Est-il est toujours possible pour un loueur en meublé non professionnel
d’opter au régime réel ?
11 Exemple de comparaison chiffrée des 2 régimes
12 Que se passe-t-il en cas de vente du bien loué ?
13 A quoi sert l’adhésion à un Centre de Gestion Agrée ?
14 Peut-on être soumis à la TVA en régime micro ?

7
Attention aux pièges du micro !
8 L’avantage de ce régime micro réside dans
sa simplicité mais, est-elle vraiment
Quel loueur en meublé non professionnel n’a pas
entendu les discours suivants : « N’allez pas vous embêter favorable?
à tenir une comptabilité » ; « Pour être au réel il va vous
falloir un expert-comptable et c’est hors de prix » ; « Le Cette simplicité apparente est souvent désavantageuse. Le revenu fiscal
du loueur en meublé non professionnel est soumis en effet à l’impôt sur
régime micro c’est tout simple il y a 50 % d’abattement et
le revenu et aux CSG CRDS et prélèvements sociaux applicables aux
il n’y a pas besoin d’expert- comptable ».
revenus de capitaux, au taux global de 17,20% en 2018.

Pour un ménage avec 2 enfants et 45.000 € de revenus imposables


annuels, le taux cumulé de l’impôt sur le revenu en tranche marginale et
Au-delà de ces idées reçues, il convient de se poser les bonnes questions de ces prélèvements est de 31,20%.

Pour un ménage sans enfant et avec 60.000 € de revenus imposables


7 A quelles conditions un loueur en meublé annuels, le taux cumulé de l’impôt sur le revenu en tranche marginale et
non professionnel peut-il relever du de ces prélèvements est de 47,20%.

régime micro? On peut aussi remarquer qu’au régime micro, le revenu déclaré est
systématiquement positif (sauf dans le cas exceptionnel où les recettes de
Dans cette catégorie fiscale, un loueur en meublé non professionnel location seraient inférieures à 305 €).
relève de droit du régime des micro-entreprises si ses recettes annuelles
sont inférieures à 70 000€ en 2018. L’abattement forfaitaire représentatif Le régime réel permet de tenir compte des charges réelles liées à
des charges est de 50% des recettes avec un minimum de 305 €. l’activité, c’est-à-dire de toutes les charges engagées dans l’intérêt de
celle-ci.
Par exception les loueurs en meublés non professionnels exploitant des
gites ruraux, meublés de tourisme ou chambres d’hôtes relèvent de droit Ces charges comprennent principalement les intérêts des emprunts qui
du régime des micro-entreprises si leurs recettes annuelles sont financent le ou les logements loués, et l’amortissement du ou des
inférieures à 170 000€ en 2018. L’abattement forfaitaire représentatif des logements loués. Cet amortissement permet au régime réel d’être quasi
charges est de 71% des recettes avec un minimum de 305 €. systématiquement déficitaire.

8
Le régime réel est également le régime de droit commun des loueurs en
9 Qu’est-ce que l’amortissement du bien et meublé non professionnels qui dépassent les limites du régime des micro-
comment le calcule-t-on? entreprises.

L’amortissement correspond en théorie à l’étalement de la valeur du bien 11 Exemple de comparaison chiffrée des 2
sur sa durée d’utilisation.
régimes
On le calcule annuellement en divisant la valeur d’origine du bien par le
nombre probable d’années d’utilisation. Dans le cas général d’un loueur Appartement d’une valeur de 100.000 €, financé par emprunt 100.000 €
en meublé non professionnel, on peut amortir les biens sur des durées sur 15 ans au taux annuel de 4%. Coût d’achat des meubles: 5000 €.
dites « d’usage ». Ces durées vont de 25 à 40 ans pour l’immobilier, de 10 Loyer annuel 5000 €, Taux marginal d’imposition de 30%, CSG-CRDS et
à 20 ans pour les travaux et de 5 à 10 ans pour le mobilier. On ne peut Prélèvements sociaux de 17,2%.
toutefois pas amortir les terrains qui ne se déprécient pas en droit
comptable.

Dans la mesure où il n’est pas toujours facile d’obtenir une valeur précise Régime Micro Régime Réel
du terrain supportant la construction, il est généralement pratiqué une Recettes 5000 5000
valeur forfaitaire représentant 10 à 15 % du prix global. Amortissement Non praticable - 4314
Intérêts d’emprunt Non praticable -2200
Autres charges Non praticable -300
10 Est-il toujours possible pour un loueur en Total des charges -2500 -6814
meublé non professionnel d’opter au Résultat 2500 -1814

régime réel? Impôt + CSG 1.144 € 0 €*


* (soit en pratique 0 car les amortissements ne peuvent créer de déficit pour les activités
de location)
L’option est à formuler au plus tard à la date de dépôt de la première
déclaration de revenu pour les entreprises nouvelles, c’est-à-dire avant
le 30 avril de l’année suivant la création de l’entreprise, et avant le 1er
février de l’année concernée pour les entreprises existantes.

9
12 Que se passe-t-il en cas de vente du bien Enfin, l’administration fiscale ne pourra contrôler que les 2 dernières
loué? années d’activité si le loueur a adhéré au CGA et non les 3 dernières
comme c’est le cas sans adhésion.
Les conséquences sont en principe identiques dans les 2 régimes.
Il faut adhérer au CGA dans les 5 premiers mois de l’année concernée sans
Les plus values de cession de locaux d’habitation réalisées par les loueurs quoi il faut attendre l’année suivante.
en meublé non professionnels relèvent des plus values des particuliers
(art. 151 septies VII du CGI).
14 Peut-on être soumis à la TVA en régime
La plus value est donc calculée comme si le bien avait été loué nu, sans
tenir compte des amortissements pratiqués. Cette plus value n’est micro?
imposable qu’en cas de revente du bien. Elle n’est donc pas imposable si
le bien est réaffecté à un autre usage sans être cédé. Dans certains cas, les loueurs en meublé peuvent être soumis à la TVA. Il
faut pour cela exercer une activité de nature para hôtelière ou louer le
bien meublé par un bail commercial. (cas des résidences services)
13 A quoi sert l’adhésion à un Centre de Pour que l’activité soit assujettie à la TVA, celle-ci doit être considérée
Gestion agrée? comme para hôtelière, c'est-à-dire qu’il faut fournir aux locataires 3 des 4
services suivants:
L’adhésion à un centre de gestion agréé procure plusieurs avantages. Assurer l’accueil même non personnalisé des locataires;
Fournir le linge de maison (draps – serviettes) ;
Cette adhésion permet, aux loueurs qui font moins de 70.000€ de recettes Proposer le nettoyage régulier des locaux (pendant la période de
annuelles et qui payent de l’impôt sur le revenu, de bénéficier d’une « location) ;
réduction d’impôt pour frais de comptabilité » pouvant aller jusqu’à 915 Proposer le petit déjeuner.
€. La réduction d’impôt prend en charge 2/3 des honoraires de l’expert-
comptable et d’adhésion au Centre de Gestion Agréé dans la limite de 915 Les loueurs meublés assujettis à la TVA collectent celle-ci à 10 % en 2018
€ et si le loueur paye au moins autant d’impôts que de frais couverts par sur leurs recettes et peuvent déduire la TVA grevant leurs investissements
la réduction. Peu importe l’origine de l’impôt sur le revenu payé (salaires, et leurs frais généraux.
revenus fonciers) ce qui compte, c’est d’en payer.
Pour être assujetti à la TVA il faut que le loueur en meublé réalise plus de
Cette adhésion permet également d’éviter que le résultat fiscal du loueur 70 000€ de recettes annuelles ou ait opté à la TVA.
soit majoré de 25% lorsqu’il est positif (Cas du CENSI BOUVARD).

10
Le fait d’être redevable de la TVA oblige à être au régime réel pour le
calcul du résultat fiscal.

L’option à la TVA entraine donc immédiatement l’application du régime QUE FAUT-IL RETENIR?
réel d’imposition.
Si vous êtes loueur en meublé, le régime microentreprise est
En cas de revente du bien, d’arrêt de la location ou de la perte de la
qualité d’assujetti, la TVA déduite sur les investissements doit être
presque systématiquement défavorable et il faut
reversée sur le prix de vente (immeuble de moins de 5 ans) ou sur la base généralement opter pour un régime réel d’imposition.
d’une fraction de la TVA initialement déduite, à raison d’1/20ème par
année restant à courir sur un délai de 20 ans décompté à partir de la date Faites systématiquement appel à un cabinet d’expertise
à laquelle la déduction initiale de la TVA a débutée. comptable spécialisé en location meublée. Cette solution est
Toutefois, en cas de reprise par l’acquéreur d’un bail commercial en cours souvent peu onéreuse grâce à la réduction d’impôt pour frais
sur le bien cédé, et si cet acquéreur opte à la TVA, aucun reversement de de comptabilité et l’adhésion à un Centre de Gestion Agréé.
TVA n’intervient, mais l’acquéreur s’engage à régulariser la TVA selon la
règle des 1/20ème en cas d’une cession ou d’un arrêt de location ultérieurs.

Régime Réel ou Micro ?


Quel régime choisir ?
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11
Gérer soi-même la
fiscalité de sa location
meublée :
une prise de risques à
éviter !

15 Une comptabilité complexe


16 Des risques d’erreurs aux conséquences lourdes
17 Une solution efficace et peu onéreuse : Un cabinet d’expertise
comptable spécialisé
18 L’adhésion à un centre de gestion agrée procure plusieurs avantages

12
Gérer soi-même la fiscalité de sa
location meublée:
La situation fiscale d’un loueur est donc en réalité plus complexe que celle
une prise de risques à éviter ! d’un commerçant.
Et il y a très peu de commerçants qui se passent d’un expert-comptable.

Le statut fiscal de loueur en meublé non professionnel


(LMNP) est très attrayant.
Ce statut comporte toutefois des contraintes formelles 16 Des risques d’erreurs aux conséquences
qu’il est impératif de bien connaitre. lourdes
La meilleure solution pour éviter les écueils est de se faire
accompagner par un cabinet d’Expertise Comptable Revenus fonciers ou Revenus BIC
spécialisé dans ce domaine. Le premier risque est de déclarer les revenus de la location meublée dans
Certains loueurs méconnaissant les risques préfèrent se la catégorie des revenus fonciers. Cette pratique conduit à s’auto-
dispenser d’un accompagnement et pensent pouvoir pénaliser fiscalement, puisque les charges d’une location meublée
gérer leur fiscalité par leurs propres moyens. C’est une correctement déclarée dans la catégorie des BIC sont nettement plus
erreur à éviter. importantes que celles d’une location nue. C’est d’ailleurs le principal
intérêt de ce régime fiscal.
Si aucune comptabilité n’est tenue correctement, le rattrapage de la
situation fiscale imposera pour limiter les dégâts de rectifier les
15 Une comptabilité complexe déclarations déposées en utilisant des déclarations « micro BIC ». Mais
cette rectification sera souvent nettement moins intéressante que d’avoir
La tenue de la comptabilité d’un loueur en meublé au régime réel choisi le régime fiscal réel dès le début de l’activité.
présente donc les mêmes contraintes formelles que la comptabilité d’un
commerçant. Même si le volume des opérations est bien moindre chez un SCI et revenus meublés
loueur en meublé, les règles de comptabilité ne sont pas moins complexes La SCI est très difficilement compatible avec les revenus de locations
que celles d’un commerçant. meublés. En effet la location meublée est une activité qui entre dans la
La complexité de la comptabilité est d’ailleurs renforcée par des règles catégorie des revenus commerciaux alors que la SCI ne doit avoir que des
fiscales spécifiques pour le calcul et le suivi des amortissements. Pour revenus civils.
éviter le risque de très mauvaises surprises ultérieures, ces règles doivent La conséquence immédiate est l’assujettissement de la SCI à l’impôt sur
être appliquées avec rigueur et compétence. les sociétés, régime dans lequel les plus-values sont lourdement taxées.
Les risques vont de la déclaration de revenus supérieurs aux revenus réels
et donc au paiement d’impôts injustifiés jusqu’au redressement fiscal
diligenté par l’administration.

13
Comptabilisation des amortissements
D’autres risques d’erreurs graves existent sur la comptabilisation des
17 Une solution efficace et peu onéreuse: Un
amortissements. cabinet d’expertise comptable spécialisé:
Il faut en effet savoir que les amortissements d’un loueur en meublé
doivent être comptabilisés obligatoirement dans un registre spécifique ou COMPTACOM
dans une comptabilité informatisée respectant toutes les normes en
vigueur. Ainsi, la constatation directe des amortissements sur une liasse Le suivi de la comptabilité d’un loueur en meublé peut présenter des
fiscale ou leur calcul sur un simple tableur ne sont pas suffisants et le difficultés pour un cabinet d’Expertise Comptable non connaisseur de ce
risque est le rejet de leur déductibilité par l’administration. domaine.
Il faut savoir également que le mode d’amortissement retenu est Il est donc préférable de confier le suivi de la comptabilité et de la fiscalité
complexe et de très nombreuses erreurs peuvent être commises, telles de son activité de loueur en meublé à un cabinet d’Expertise Comptable
que : spécialisé, tel que COMPTACOM.
La non dissociation du terrain et de la construction; Ce choix s’avère le plus sûr et est très souvent le moins onéreux.
Le choix de durées d’amortissement inappropriées; Le traitement des données dématérialisées est automatique et
La non réintégration des amortissements procurant un déficit; compatible avec une grande qualité et un tarif très compétitif. En effet,
Le suivi incorrect des reports d’amortissements (qui permettent confier la comptabilité de son bien coûte à peine 10€/mois une fois les
indirectement de reporter les déficits sans limitation de durée). réductions et économie d’impôts opérées (si vous êtes imposable).
Les conséquences de ces erreurs peuvent être très graves dans la mesure De plus il s’agit d’une charge déductible du revenu fiscal, ou même prise
où les amortissements sont la principale charge déductible d’un loueur en en charge par une réduction d’impôt dans de nombreux cas.
meublé. Enfin COMPTACOM propose systématiquement d’adhérer à un Centre de
Gestion Agrée (CGA).
Déclaration et suivi de la TVA
La gestion de la TVA (si l’activité y est soumise) s’avérera également
complexe, avec des risques importants d’oubli ou de retard, qui peuvent
18 L’adhésion à un centre de gestion agrée
soit repousser les remboursements à obtenir soit générer des intérêts, procure plusieurs avantages
pénalités ou majorations de retard.
Cette adhésion est peu onéreuse: 140€ TTC par an pour le moins
Compte tenu de ces quelques points, le suivi de la comptabilité et de la cher, sous réserve de modification tarifaire de notre partenaire.
fiscalité d’un loueur en meublé dépasse largement le niveau de Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour frais de
compétence d’un particulier, même averti. comptabilité pouvant aller jusqu’à 915 €, pour les loueurs qui font
moins de 70 000€ de recettes annuelles et qui payent de l’impôt
sur le revenu. La réduction d’impôt prend en charge 2/3 des frais
de comptabilité et d’adhésion au Centre de gestion agrée dans la
limite de 915 € et si le loueur paye

14
au moins autant d’impôt que de frais couverts par la réduction.
Peu importe l’origine de l’impôt sur le revenu payé (salaires,
revenus fonciers). Il faut remarquer que dans ce cas, les
Conclusion
honoraires comptables ne sont plus déductibles fiscalement,
puisqu’ils ne sont plus une charge.
La location meublée est généralement un placement sûr et
Cette adhésion permet également d’éviter que le résultat fiscal du
une des dernières « niches fiscales » accessibles.
loueur soit majoré de 25% lorsqu’il est positif (Ce qui est le cas
des biens en CENSI BOUVARD).
Il est inutile et même dangereux de faire soi-même la
comptabilité et les déclarations fiscales de son activité de
Il faut également savoir que l’adhésion doit obligatoirement intervenir loueur en meublé. Et il n’y a pas d’économie à réaliser soi-
dans les 5 premiers mois de l’année concernée et se reconduit même sa comptabilité et ses déclarations fiscales.
tacitement.
Faire appel à un cabinet spécialisé se révèle une solution
incontournable qui permet de minimiser les risques pour
un coût souvent nul.

15
Particularités et
limites du régime
fiscal LMP
19 Le Statut du loueur en meublé professionnel (LMP)
20 Déduction des charges : Des avantages identiques en LMP et LMNP
21 Imputation des déficits : Possible en apparence mais souvent
impossible en réalité.
22 Couverture sociale : une couverture limitée, et une autre solution
possible.
23 Exonération des plus values : Attention au RSI !
24 Plus values : Attention aux apports de nouveaux biens ou aux retraits
de biens en location.
25 Exonération d’ISF : des conditions restrictives

16
Particularités et limites du
régime fiscal LMP
Faut-il alors choisir en priorité ce statut? La réponse ne peut être
apportée qu’à la lumière des informations suivantes:
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est souvent
présenté comme très intéressant fiscalement. En réalité, les
avantages apparents de ce statut peuvent présenter des 20 Déduction des charges : Des avantages
inconvénients et les quelques avantages restant ne identiques en LMP et LMNP
s’appliquent que dans certains cas très particuliers.
Beaucoup d’investisseurs font l’amalgame entre le régime réel
d’imposition du loueur en meublé et le caractère professionnel de
19 Le Statut du loueur en meublé l’activité. Mais ce n’est pas le caractère professionnel (ou non) de
l’activité qui permet de déduire les charges réelles de l’activité. En effet
professionnel (LMP) c’est l’option à un régime réel d’imposition qui le permet. Ainsi le revenu
fiscal d’un LMNP peut être identique à celui d’un LMP.
Le statut LMP est défini à l’article 155 du Code Général des Impôts qui
prévoit que l'activité de location directe ou indirecte de locaux Le statut professionnel LMP n’est donc pas plus avantageux que celui
d'habitation meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois du LMNP sur ce point.
conditions suivantes sont réunies:
1 Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du
commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
21 Imputation des déficits : Possible en
2 Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble apparence mais souvent impossible en
des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
3 Ces recettes excèdent les autres revenus d’activités réalité.
professionnelles du foyer fiscal
Les loueurs en meublé qui ne remplissent pas ces conditions sont Un des avantages du statut LMP est l’imputation des déficits constatés sur
considérés comme non professionnels, (LMNP) ce qui leur interdit l’ensemble des revenus. Or cet avantage souvent évoqué est fortement
d’imputer les déficits fiscaux de leur activité de location meublée sur leurs amoindri par l’impossibilité de constater des déficits fiscalement
autres revenus. Ces déficits sont en principe reportables pendant 10 ans. déductibles provenant de la déduction des amortissements (art 39 C II 2
du CGI).
Il faut noter que la condition d’inscription au registre du commerce n’est En pratique cette disposition aboutit à ne pas constater de déficit fiscal,
jamais une obligation pour exercer l’activité de loueur en meublé. En dans la quasi-totalité des cas de loueurs en meublé. Par contre on peut
effet un loueur a toujours le choix entre le statut non professionnel constater des amortissements reportables, ou imputables sur les plus
(LMNP) et le statut professionnel (LMP). values réalisées ultérieurement, sans que ces possibilités de report ou
d’imputation soient limitées dans le temps.

17
Cette règle de report est applicable aussi bien pour les LMP que pour les Mais Il faut également noter qu’un LMNP n’ayant pas de revenus
LMNP. Et cette règle permet également de limiter les conséquences de la d’activité peut être couvert pour le risque maladie par la PUMA
contrainte d’imputation des reports déficitaires des LMNP dans un délai (Protection Universelle MAladie).Dans ce régime, les cotisations maladie
de 10 ans. sont dues à hauteur de 8% du revenu du cotisant si celui-ci dépasse 9807
€. Ce régime peut donc être retenu pour un loueur en meublé non
L’imputation des déficits pour les LMP ne concerne donc que les rares professionnel dont l’activité dégage de faibles revenus.
déficits non issus d’amortissements.
23 Exonération des plus values: Attention
22 Couverture sociale : une couverture au RSI !
limitée, et une autre solution possible.
Les plus- values de cession d’un loueur en meublé professionnel sont
Un certain nombre d’investisseurs recherchent le statut de loueur en exonérées fiscalement, si l’activité est exercée depuis + de 5 ans et si ses
meublé professionnel pour bénéficier d’une couverture sociale. Cet recettes sont inférieures à 90.000 € (exonération totale) ou inférieures à
avantage, n’est cependant pas forcément significatif. 126.000 € (exonération partielle).

Depuis le 1er janvier 2012, tous les loueurs en meublé professionnels Les plus-values à court terme correspondent aux amortissements
(sauf les exploitants agricoles, et les professionnels libéraux ayant le pratiqués quand le prix de vente est supérieur au prix d’achat.
statut LMP) sont en principe assujettis au Régime Social des
indépendants: le RSI. Mais depuis le 01/01/2012 les plus-values à court terme réalisées par les
cotisants au RSI et donc les LMP, sont soumises aux cotisations sociales
Le coût des cotisations dans ce régime est généralement de l’ordre de RSI alors que ces plus-values sont exonérées d’impôts !
35% du résultat fiscal dégagé. Quand celui-ci est nul ou déficitaire, le
cotisant est redevable d’une cotisation minimale d’environ 500 € s’il Cela peut aboutir à payer de fortes cotisations RSI s’élevant à environ
exerce une autre activité en tant que salarié ou d’environ 1500 € dans les 35% de la plus- value à court terme réalisée.
autres cas. Ce régime permet de bénéficier d’une couverture maladie,
quelque soit le niveau des cotisations. Il permet également de bénéficier
d’une assurance vieillesse en proportion des revenus dégagés. Un revenu
égal à 0 ne permettra cependant de valider qu’un trimestre de retraite sur
la base de la cotisation minimale. Les droits acquis dans ce régime seront
donc en général très faibles.

18
pour l’Impôt sur le revenu (IRPP) ne sont pas identiques aux conditions
24 Plus values: Attention aux apports de nécessaires pour que les biens loués soient considérés comme des biens
nouveaux biens ou aux retraits de biens professionnels pour l’Impôt Sur la Fortune (ISF).

en location. Si 2 des 3 conditions sont identiques pour l’ISF et l’IRPP, la 3ème condition
déterminant le caractère professionnel des biens est différente : il faut en
Le statut LMP est soumis à la fiscalité des professionnels. Cela implique le effet pour l’ISF que le revenu dégagé par l’activité professionnelle soit
constat de plus-values taxables lors d’un transfert d’un bien du positif, et supérieur aux autres revenus d’activités du foyer fiscal
patrimoine privé vers le patrimoine professionnel, et inversement. (pensions de retraite incluses). La nuance est de taille, dans la mesure où
le revenu d’un loueur en meublé est souvent nul. Par ailleurs, aboutir à un
Ainsi, le LMP souhaitant mettre en location meublée un appartement loué revenu positif pour ses locations meublées professionnelles fait payer des
nu auparavant, doit l’apporter en estimant sa valeur vénale. Et dans ce cotisations sociales RSI et de l’impôt sur le revenu. En cherchant donc à
cas, une plus-value est alors taxable dans le régime des particuliers. augmenter ce revenu pour qu’il dépasse les autres revenus d’activité du
L’imposition est toutefois reportée à la date de sortie de l’appartement du foyer fiscal, on risque de payer plus de cotisations sociales et d’impôt sur
bilan de l’activité LMP. le revenu que ce que l’on aura essayé d’économiser d’ISF.
Le statut de loueur professionnel n’aboutit donc que rarement à une
Inversement, lorsqu’un appartement sort de l’actif du loueur exonération d’ISF intéressante.
professionnel, lors d’une vente ou si le loueur souhaite mettre fin à la
location du bien, une plus value professionnelle apparait.

Pour un LMNP, la situation est beaucoup plus simple: seule une vente du
bien, ou un apport en société déclenchera l’imposition d’une plus-value
Conclusion
dans le régime des plus-values des particuliers, dans lequel il n’est pas Le statut de loueur en meublé professionnel ne s’improvise
tenu compte des amortissements pratiqués, sauf pour les travaux
pas. Pour bien le gérer, il faut maîtriser sa fiscalité complexe
exécutés pendant la période de location, et dans lequel il existe des
et changeante. Beaucoup d’arguments évoqués en sa faveur
abattements pour durée de détention des biens cédés.
s’avèrent en réalité non fondés ou périmés. Il faudra donc
bien réfléchir avant de choisir ce statut. Heureusement, le
25 Exonération d’ISF: des conditions statut de loueur en meublé non professionnel reste très
restrictives intéressant fiscalement pour les loueurs qui optent pour un
régime réel d’imposition.
Beaucoup d’investisseurs en meublé n’ont pas intégré le fait que les Dans la grande majorité des cas, c’est donc vers ce statut qu’il
conditions pour être considéré comme loueur en meublé professionnel faudra se diriger.

19
Ce qu’il faut savoir
avant de
commencer
26 Adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA)
27 Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
28 La location saisonnière
29 Liste du matériel à fournir pour louer un bien meublé
30 L’amortissement

20
Ce qu’il faut savoir avant de
commencer
réduction d'impôts est à inscrire dans la case 7FF sur la déclaration 2042
Complémentaire.
Le régime de loueur en meublé non professionnel comporte
des spécificités qu’il faut connaitre avant de démarrer. Concrètement, si le loueur en meublé paye au moins autant d'impôts que
le montant des honoraires comptables + le montant de l'adhésion CGA, la
prestation comptable ne lui coûte qu’un tiers du montant des
honoraires payés. Enfin, pour ceux qui ne payent pas d'impôts ou ne
peuvent bénéficier de la réduction d'impôts, les honoraires comptables
seront comptabilisés en charge sur l'activité de location meublée et
viendront réduire le résultat fiscal.
26 Adhésion à un Centre de Gestion Agréé
(CGA) ComptaCom conseille systématiquement d'adhérer à un CGA, en
particulier si le loueur en meublé est éligible à la réduction d'impôts et si
son résultat fiscal est positif.
L'adhésion au Centre de Gestion Agréé doit intervenir dans un délai de 5
mois maximum après le début de l'activité ou de l'exercice comptable.

L'inscription au CGA en LMNP / LMP permet d'accéder à 3 avantages


fiscaux: 27 Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
Réduction d'impôts pour frais de comptabilité limitée aux deux Les loueurs en meublé relèvent de la catégorie fiscale des BIC (Bénéfices
tiers des dépenses payées et plafonnée à 915 €/an. (à condition Industriels et Commerciaux). Cette catégorie de revenus est celle des
de faire moins de 70.000€ de recettes/an et être propriétaire du commerçants et la plupart des entreprises. Comme tous les
bien en pleine propriété, + d'infos pour les propriétaires en entrepreneurs, les loueurs en meublé sont le plus souvent assujettis à la
indivision ici), CFE, qu’ils déclarent au régime micro ou réel, qu’ils soient professionnels
Non majoration du résultat fiscal de 25% (en cas de résultat fiscal ou non professionnels. Il existe cependant une exception principale pour
positif, cas du CENSI BOUVARD et en cas de résultat exceptionnel les loueurs en meublé qui donnent leur bien en location à l’exploitant
(lié à des indemnités d'assurance, par exemple)), d’une résidence-services. En effet cet exploitant étant lui-même
redevable de la CFE sur le bien loué, son propriétaire en est dans ce cas
exonéré afin d’éviter une double imposition. Cette exonération est
Le coût moyen d'un CGA est de 200€. Le coût du CGA recommandé par généralement à demander aux services fiscaux qui appellent initialement
ComptaCom est de 140€ TTC pour l’année 2018. La réduction d'impôts, par défaut la CFE pour tous les loueurs en meublé. Par ailleurs, les
quand elle s'applique concerne également le coût de l'adhésion CGA. La loueurs en meublé sont redevables de la CFE qu’ils relèvent du régime
BIC réel ou du régime BIC micro.

21
La CFE est à payer pour le 15 décembre, la télédéclaration est obligatoire
La CET (Contribution Économique Territoriale) est composée de la CFE et si l’investisseur a opté pour le régime réel (télédéclaration accessible ici)
de la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). Les loueurs
en meublé ne sont pas assujettis à la CVAE, sauf s’ils réalisent plus de 500 Si l’activité est existante au 1er janvier de l’année, la CFE est alors due,
000€ HT de chiffre d’affaires. sinon elle n’est due que pour l’année suivante.

Qu’est-ce qui déclenche l’assujettissement à la CFE ? J’ai plusieurs biens, combien dois-je payer de CFE?
En souscrivant au formulaire de déclaration de début d’activité, En principe, une CFE est établie dans chaque commune où le propriétaire
l’investisseur est imposable à la CFE. dispose de locaux. Toutefois une seule cotisation minimale peut être
Assiette de la cotisation appelée. En pratique, certains loueurs ne sont donc redevables que d’une
cotisation minimale.
Assiette de la cotisation
Chiffre d’affaires Cotisation minimale Les cas d’exonération de CFE pour les loueurs en meublé:
Jusqu’à 10 000 € entre 216 € et 514 € Résidence de service: Les loueurs en meublé donnant en location
Entre 10 001 € et 32 600 € entre 216 € et 1 027 € des biens à des exploitants de résidence service sont exonérés de
Entre 32 601 € et 100 000 € entre 216 € et 2 157 € CFE pour ces biens.
Entre 100 001 € et 250 000 € entre 216 € et 3 596 € Zone franche urbaine, Zone de redynamisation urbaine, Zone de
Entre 250 000 € et 500 000 € entre 216 € et 5 136 € revitalisation rurale (ZFU, ZRU, ZRR): les investisseurs sont
À partir de 500 001 € entre 216 € et 6 678 € exonérés de CFE pendant 5 ans et bénéficient d’abattements de la
Barème de la base minimale de CFE en fonction du chiffre d’affaires 6ème à la 8ème année.
ou des recettes (au 1er janvier 2017) Location de sa résidence principale et secondaire: Les loueurs qui
louent tout ou partie de leur résidence principale/secondaire,
La cotisation minimale est comprise entre 216€ et 6 678€. Elle est sont exonérés. Sauf avis contraire des collectivités territoriales.
déterminée par délibération de la commune où est situé le bien. Le plus
souvent les loueurs en meublés sont assujetti à la cotisation minimale.
Conclusion
Le régime fiscal de la location meublée est très avantageux,
Pour la 1ère année d’imposition, les investisseurs bénéficient d’une même s’il existe la contrainte d’être assujetti à la CFE.
réduction de moitié de la base d’imposition. Heureusement cette charge est déductible du montant des
loyers en optant pour le régime réel.
Quand faut-il la payer?

22
28 Location saisonnière Location saisonnière et meublé de tourisme
Les logements loués de manière saisonnière ne bénéficient pas automatiquement du
Les loueurs en meublés peuvent choisir de louer leur bien en location classement en meublé de tourisme. Pour bénéficier de ce statut, deux contraintes
longue durée (1 an), en location étudiante (9 mois) ou en location sont à respecter:
saisonnière (courte durée).
Faire une demande à la mairie du bien loué. L’administration met à disposition
Comment se déclarer en tant que loueur en meublé en location un formulaire dédié pour cette demande ici.
saisonnière?
A la signature du premier contrat de bail en location meublée, le Certaines communes peuvent demander aux vacanciers séjournant sur leur territoire
propriétaire doit se faire connaitre auprès de l’administration fiscale sous de payer une taxe de séjour. La taxe est reversée par l’hébergeur au trésor public. Il
un délai de 15 jours. convient de se renseigner à la mairie ou à l’office du tourisme concerné.

Il doit souscrire à un imprimé P0i, pour se déclarer en tant que loueur en Être classé auprès d’un organisme habilité.
meublé et également en informer la mairie d’où dépend son bien
(uniquement si la ville comprend plus de 200 000 habitants). Le classement en meublé de tourisme permet d’accéder à l’abattement forfaire de
71% en déclarant au régime micro-BIC (à condition que le chiffre d’affaires ne dépasse
Dans les grandes villes, les locaux loués meublés en location saisonnière pas les 170 000€. Toutefois ce régime fiscal n’est en général pas le plus intéressant. Le
doivent être déclarés à la mairie comme surface commerciale (ce qui régime réel permet le plus souvent d’obtenir un résultat fiscal inférieur à celui du
nécessite une procédure de reclassification du bien). Seule la mairie de micro.
PARIS semble appliquer ces textes. A Paris la mairie n’autorise pas de
nouvelles surfaces commerciales, sauf à transformer des surfaces Il est très fréquent que le régime réel soit plus intéressant que le régime forfaitaire. En
commerciales équivalentes en habitation. optant pour le réel, il est possible d’amortir le bien.

Depuis la loi Alur, La résidence principale peut être louée en location Seule la période correspondant à la mise en activité du bien est amortissable.
saisonnière sans autorisation à condition de rester résidence principale, L’administration admet une réintégration des amortissements et des frais financiers
donc d’être occupé par son résidant principal au moins 183 jours par an. au prorata temporis.

Qu’est-ce qu’engendre la déclaration de début d’activité?


Les services fiscaux vont attribuer un numéro Siret à l’activité, le
propriétaire sera alors redevable d’une CFE (Cotisation Foncière des
Entreprises). Dans certaines agglomérations les meublés de tourisme
bénéficient d’une exonération de CFE.
Les cas particuliers

Comment déclarer les revenus de type “Airbnb”?

Le plus souvent les locations faites via les plateformes de type “AirBnB”
sont des locations meublées saisonnières, car les baux sont signés sont
pour une période inférieure à un an. Si un bail de location longue durée
est signé (1 an ou 9 mois pour un étudiant), alors il ne s’agit pas de
location meublée saisonnière, mais de location meublée classique.

Pour information, si le propriétaire loue sa résidence principale, une


partie de celle-ci ou une annexe, ces locations sont exonérées d’impôt si
le loyer ne dépasse pas 760€/an pour des locations saisonnière ou si le
loyer est inférieur à 183€/m²/an en Ile de France et 134€/m²/an ailleurs.

RSI et location de logement de courte durée: Coupler la location saisonnière et étudiante

Depuis le 1er janvier 2017, les loueurs en meublé non professionnels dont Il est tout à fait possible de combiner les deux types de location, cela
les recettes annuelles de la location excèdent 23 000€ sont assujettis au RSI permet notamment d’augmenter sa rentabilité.
si les locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à
la semaine, ou au mois et n'y élisant pas domicile.

Dans certain cas une option est possible pour relever du régime général: les
recettes ne doivent pas dépasser 170.000€.
Conclusion
Dans ce cas les cotisations seront calculées sur les recettes annuelles et un
abattement de 60% sera appliqué pour les loueurs de meublés classiques ou
La location saisonnière engendre des déclarations
87% pour les loueurs de meublé de tourisme.
fiscales et des charges administratives plus importantes,
Face à une telle complexité, il est donc nécessaire que les loueurs en meublé mais le rendement locatif est souvent plus intéressant.
soient accompagnés par un expert-comptable spécialiste du domaine. Il faudra mesurer l’incidence des cotisations RSI.
ComptaCom vous propose de vous accompagner dans le
suivi comptable et administratif de vos biens loués en
location saisonnière.

24
29 Liste du matériel à fournir pour louer un 30 L’amortissement
bien meublé Contrairement à la location nue, la location meublée permet d’amortir le
bien loué ainsi que les travaux et le coût des meubles.
Les propriétaires louant un bien meublé doivent respecter une liste de
meubles et d’équipements listés ci-après: Qu’est-ce que l’amortissement?
 Literie avec couette ou couverture L’amortissement en LMNP, est une charge comptable calculée qui
 Rideau opaque ou volet pour les fenêtres des pièces de couchage représente la perte de valeur du bien sur une période définie.
 Plaques de cuisson
 Four Quels sont les éléments amortissables?
 Réfrigérateur et congélateur ou réfrigérateur avec compartiment Tous les éléments se trouvant dans le bien loué meublé peuvent être
pour produits congelés amortis à partir du moment où leur durée de vie supposée est supérieure
 Vaisselle à un an. Par exemple, les meubles et l’électroménager pourront être
 Ustensiles de cuisine amortis entre 5 et 10 ans.
 Table et sièges
 Etagère de rangement Attention, le terrain sur lequel repose le bien n’est jamais amortissable. Si
 Luminaires l’acte notarié ne distingue pas la valeur du bâti et du non bâti, une
 Matériels d’entretien ménager. quotepart de terrain devra alors être déduite de la base amortissable.

Comment se calcule l’amortissement?


L’amortissement du bien doit se faire sur les durées définies par référence
aux usages c’est-à-dire aux pratiques de chaque profession. Par ailleurs,
si le bien est ancien l’amortissement sera plus court que pour un bien
neuf. Communément la structure de l’immeuble est amortie entre 30 et
50 ans.

Qu’est-ce que l’amortissement par composant?


Il est souvent difficile de connaitre la valeur et la durée de vie exacte des
différents éléments composant une construction. Pourtant tous ces
éléments n’ont pas la même durée de vie.

25
Par exemple, le gros œuvre peut être amorti sur une durée de 30 à 100 Que se passe-t-il en cas de cession du bien ?
ans, tandis que les revêtements de mur (peinture, tapisserie…) ont une En location meublée non professionnelle, même si le bien est inscrit à
durée de vie estimée de 7 à 15 ans. l’actif du bilan comptable, il reste soumis aux plus-values des particuliers.
Même si des amortissements ont été déduits sur les travaux de
Voici un tableau d’amortissement par composant pour une construction construction, ils ne rentrent pas en compte dans le calcul de la plus-value.
(terrain non pris en compte) de 100 000€. C’est une spécificité du régime de la location meublée et en fait une des
dernières niches fiscales.
Composants Pourcentage de la Durée d’amortissement
valeur du bien praticable Attention, les amortissements constatés au titre des travaux
estimée d’amélioration et de réparation viennent diminuer la valeur des travaux
Gros œuvres 30% à 50% 30 à 100 ans retenue pour le calcul du prix d’achat du bien pris en compte dans le
Façade 5% à 15% 20 à 40 ans calcul de la plus-value de cession. Heureusement, les exonérations
Installation 15% à 35% 10 à 20 ans progressives pour durée de détention permises par le mode d’imposition
générales et des plus-values des particuliers limitent les conséquences de ces
techniques dispositions.
Agencement 15% à 35% 10 à 20 ans
ComptaCom vous propose de simuler gratuitement l’amortissement
Que fait-on de l’excédent d’amortissement non utilisé? praticable sur votre investissement. Accédez au simulateur.

Si le résultat fiscal de l’activité est négatif à cause des amortissements


trop importants, il est possible de reporter sur les années suivantes les
amortissements excédentaires de manière illimité. Contrairement aux
déficits issus des autres charges, qui sont reportables uniquement sur 10
ans, les déficits issus d’amortissements sont reportables sans limite de
temps.

Afin d’optimiser le résultat fiscal, un amortissement fort (durée


d’amortissement faible) est à privilégier, sans pour autant que l’on puisse
s’affranchir des règles fiscales, même si cet amortissement est trop fort et
génère un déficit, le surplus est reportable. Simulateur
LMNP

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présidé par Didier CAPLAN compte aujourd’hui 45 cabinets, 28
associés experts comptables et ingénieurs et 450 collaborateurs
sur l’Ouest de la France et la région Parisienne. Le réseau 08.10.00.90.53
accompagne les entreprises de toutes tailles et de tous secteurs
d’activité.

Ollivier MOISAN, Directeur Général du réseau a créé un service


spécialisé dans le traitement fiscal et comptable des LMP et
LMNP. Ce service traite de manière dématérialisée et automatisée
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