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GERENCIA DE OBRA.

GERENCIA DE OBRA.
ESTUDIO DE MERCADO

INGENIERO:
CESAR AUGUSTO COTES H.

UNIVERSIDAD COOPERATIVA DE COLOMBIA -2018


GERENCIA DE OBRA.
ESTUDIO DE MERCADO PARA SABER QUÉ TIPO DE PROYECTO SE PUEDE REALIZAR EN UN
TERRENO ESCOGIDO.
(CARRERA 43, FRENTE A LA URBANIZACION MIRA CAMPESTRE, SANTA MARTA-
MAGDALENA.)

INTEGRANTES:
BERNAL DUARTE KAREN DANIELA; I.D. 378219
CHARRIS GARCIA JOSE LUIS; I.D. 379962
GUERRA DIAZ ADRIAN ALFONSO; I.D.388074
GUERRA PERALTA XENIA SIRITH; I.D. 391921.

PRESENTADO A:
ING. CESAR A. COTES H.

UNIVERSIDAD COOPERATIVA DE COLOMBIA


FACULTAD DE INGENIERÍA.
INGENIERIA CIVIL.
GERENCIA DE OBRA.
SANTA MARTA D.T.C.H.
2018
GERENCIA DE OBRA.
RESUMEN.
El presente estudio de mercado se realiza con el fin de contemplar si el tipo de
proyecto que elegimos (urbanización) es factible de realizarse en el lote
ubicado en la carrera 43, frente a la urbanización mira campestre, santa marta-
magdalena, esto con el fin de ayudarnos a tomar la decisión de aceptación o
de rechazo hacia nuestro proyecto, además nos dará una visión más clara en
cuanto a cómo se encuentra el desarrollo de ciertos factores como lo son la
parte urbanística, ambiental, social y comercial.

PALABRAS CLAVE
Urbanización, proyecto, pot, factibilidad, estudio de mercado, desarrollo
urbanístico.

ABSTRAC

The present market study is carried out in order to contemplate and the type
of project we choose (urbanization) is feasible in the lot located in the 43rd
race, in front of the urbanization mira campestre, santa marta-magdalena, this
in order to help us to make the decision of acceptance or rejection of our
project, as well as a clearer vision of how it is in the development of factors
such as urban, environmental, social and commercial.

KEYWORDS

Urbanization, project, pot, feasibility, market study, urban development.


GERENCIA DE OBRA.
INTRODUCCIÓN.

Santa Marta es una de las ciudades principales de la región caribe (Colombia);


en la actualidad la ciudad ha venido evolucionando con relación a los proyectos
de infraestructuras. Principalmente se ha observado que ha aumentado la
demanda de vivienda en la ciudad, como también se realizan muchas obras
públicas para el beneficio de los ciudadanos.
Esto ha implicado que la competitividad entre las principales empresas
constructoras de la ciudad aumente proporcionalmente a la demanda.
Estas distintas construcciones que se realizan en la ciudad, conllevan al
ingeniero civil ha evaluar distintas variables que se dan en una construcción;
como también se analiza detalladamente los riesgos, la viabilidad y el
propósito que tiene una construcción. El estudio de mercadeo en las
construcciones es de gran importancia en este campo laboral, debido a las
diferentes variables que se pueden analizar y con este tener certeza de que
una construcción sea viable y verificar una serie de condiciones que se deben
llevar a cabo para tener éxito con tal proyecto.
Este estudio de mercadeo se llevará a cabo en la ciudad de Santa Marta
(Colombia); donde se cuenta con un lote con un área aprox. De 17.661 m2;
principalmente en este estudio se desea analizar las diferentes variables que
se hacen en un estudio de Mercadeo para la construcción de una urbanización,
de otro modo se quiere tener una perspectiva de que tal construcción sea
viable en este sector de la ciudad de Santa Marta, como también conocer los
riesgos y beneficios que trae esta construcción para la comunidad.
GERENCIA DE OBRA.
1. OBJETIVOS.

1.1. OBJETIVO GENERAL.


Realizar un estudio de mercado para establecer qué tipo de proyecto es
factible realizar en la carrera 43, frente a la urbanización mira campestre, santa
marta-magdalena

1.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS.

 Efectuar el estudio de mercado.


 Realizar un estudio técnico.
 Realizar un estudio físico y urbano
 Generar un estudio legal.
 Elaborar un estudio financiero.
 Determinar las ganancias generadas por la realización del proyecto.
GERENCIA DE OBRA.
2. ESTUDIO DE MERCADO.
Por medio de la elaboración del estudio de mercado se quiere obtener la
información detallada de cómo se encuentra la población de la ciudad de santa
marta y saber también los habitantes que viven cerca de las zonas aledañas al
lote donde se pretende realizar la construcción del proyecto, específicamente
saber qué cantidad de proyectos de urbanización en las áreas ocupadas por
casas de dos niveles vecinas al lote, esto con el fin de aprovechar las
construcciones vecinas para saber cuántas unidades de apartamentos
cercanos al sitio existen.

2.1. GENERALIDADES DE LA CIUDAD DE SANTA MARTA.


Santa Marta, oficialmente el Distrito Turístico, Cultural e Histórico de Santa
Marta, es una ciudad colombiana, capital del departamento de Magdalena y,
tercer centro urbano de importancia de la Región Caribe después de
Barranquilla y Cartagena. Fundada el 29 de julio de 1525 por el conquistador
español Rodrigo de Bastidas, es la ciudad más antigua existente de Colombia y
la segunda más antigua de Sudamérica.
Santa Marta, se encuentra a orillas de la bahía del mismo nombre sobre el Mar
Caribe, en las estribaciones de la Sierra Nevada de Santa Marta en el
departamento del Magdalena. Sus coordenadas geográficas son: 11º 14’ 50”
de latitud norte y 74º 12’ 06” de latitud oeste.
altura promedio de la ciudad es de 2 msnm, pero con una diferencia de altura
que va, en el territorio del municipio, desde el nivel del mar hasta los 5.775
msnm en el Pico Cristóbal Colón, que es el más elevado de toda Colombia
ubicado en la Sierra Nevada de Santa Marta.
GERENCIA DE OBRA.
Según el Departamento Administrativo Nacional de ESTADISTICA (DANE), la
ciudad de Santa Marta en el año 2005 tenía una población 415.270
habitantes, según las proyecciones elaboradas por el DANE, llegó en 2018
a 507.324 habitantes, (49% son hombres y el 51% mujeres), lo que
representa el 1,0% de la población de Colombia. La tasa anual de
crecimiento poblacional de Santa Marta es de 3,16%, mientras que el
crecimiento del departamento y el país se ubica en 2,11% y 1,88%,
respectivamente. Es decir, la cuidad está creciendo mucho más rápido que
el resto del Magdalena y del promedio nacional, en la siguiente imagen se
observa que la mayoría de la población samaria vive en casas.

2.2. SUJETO DEL ESTUDIO.


Para analizar la oferta del sector se revisará las urbanizaciones cercanas que
hace parte de este sector, como son: Mira Campestre, Sierra Adentro, Sierra
Adentro Reservado, Nevada, El Nogal, Asocom, Tejares Del Libertador, ya que
estas urbanizaciones comparten similitudes en cuanto al equipamiento
urbano y topografía; por otra parte, veremos qué desarrollo urbano tiene a su
alrededor ya sea centros comerciales, restaurantes, iglesias, centros
educativos, rutas de buses entre otros.
GERENCIA DE OBRA.
2.3. METODOLOGIA.
Para llevar a cabo la investigación, se realizó un trabajo de campo de tipo
cuantitativo en las urbanizaciones mencionadas anteriormente, todo esto con
el fin de analizar qué tipo de proyectos referente a la construcción de vivienda
existe en el sector, a su vez determinar qué valor tiene el metro cuadrado en
esta área, ya sea realizando una llamada, visitando el lugar del proyecto o en
su defecto, a través de páginas web de las inmobiliarias de la ciudad.

2.4. RESULTADOS DE LAS ENCUESTAS DE FINCA RAIZ.


En la siguiente tabla se observa la información obtenidas en las
encuestas.
FINCA RAIZ.
estrato registro area alcobas baños sala-comedor pisos valor valor m2
4 1 100 3 3 1 3 $ 230.000.000 $ 2.300.000
4 2 120 3 3 1 3 $ 250.000.000 $ 2.083.333
4 3 111 3 3 1 3 $ 240.000.000 $ 2.162.162
4 4 120 3 3 1 3 $ 260.000.000 $ 2.166.667
4 5 115 3 3 1 3 $ 100.000.000 $ 869.565
4 6 100 3 3 1 3 $ 120.000.000 $ 1.200.000
promedios 3,5 111 3 3 1 3 $ 200.000.000 $ 1.796.955

VALOR DE METROS CUADRADO EN EL SECTOR ESTUDIADO (FUENTE PROPIA DE AUTOR).

Del análisis de la información obtenida por parte de la inmobiliaria finca raíz,


se concluyó que las distribuciones más adecuadas para las casas son: 3 alcobas,
3 baños, 1 sala-comedor de dos pisos y consta de un área promedio de 111 m²

2.5. RESULTADOS DE LAS ENCUESTAS A PERSONAS.


A continuación, se mostrará el resultado de las encuestas realizadas a 100
personas, para determinar cuántas personas están dispuestas a comprar casas
y como prefieren su distribución además de que valor están dispuesto a pagar
por su vivienda.
GERENCIA DE OBRA.
ENCUESTAS
1. QUE PREFIERA ESCOGER AL MOMENTO DE BUSCAR UN LUGAR PARA FORMAR SU HOGAR
CASA APARTAMENTO
CUANTAS HABITACIONES NECESITO EN SU HOGAR?
1
2
3
4
CUANTOS BAÑOS LA GUSTARIA QUE DISPONGA SU CASA?
1
2
3
COMPRARIA UNA CASA EN EL SECTOR DE MAMATOCO?
SI NO
DE CUANTOS PISOS LE GUSTARIA SU CASA?
1
2
CUANTO ESTA DISPUESTO A PAGAR POR UNA CASA DE 2 PISOS EN EL SECTOR DE MAMATOCO?
80000000 - 120000000
120000000 - 200000000
200000000 - 300000000
OTRO VALOR
Modelo de las encuestas realizadas a las 100 personas.

RESULTADOS DE LAS ENCUESTAS


1. QUE ES LO QUE MAS PREFIEREN LAS PERSONAS AL MOMENTO DE COMPRAR SU VIVIENDA?
CASAS 75
APARTAMENTOS 25
CUANTAS HABITACIONES NECESITAN LAS PERSONAS PARA SUS HOGARES?
1 0
2 60
3 25
4 15
CUANTOS BAÑOS LA GUSTARIA QUE DISPONGA LAS CASA?
1 0
2 35
3 65
CUANTAS PERSONAS COMPRARIAN UNA CASA EN EL SECTOR DE MAMATOCO?
SI 78
NO 22
DE CUANTOS PISOS LE GUSTARIAN A LAS PERSONAS SU CASA?
1 45
2 55
CUANTO ESTAN DISPUESTO A PAGAR LAS PERSONAS POR UNA CASA EN EL SECTOR DE MAMATOCO?
80000000 - 120000000 30
120000000 - 200000000 20
200000000 - 300000000 40
OTRO VALOR 10

Resultado de las encuestas realizadas a las 100 personas.


GERENCIA DE OBRA.

Según la encuesta realizada se llegó a la conclusión que la mayoría de las


personas encuestadas están dispuestas a adquirir una casa con 3 habitaciones,
3 baños, de dos pisos y que la mayoría estaría dispuesta a pagar entre 200 y
300 millones de pesos.
GERENCIA DE OBRA.

3. ESTUDIO TECNICO.
Aparte del estudio de mercado también es necesario determinar si la
implementación física de nuestro proyecto es o no factible, por lo que a
continuación estudiaremos la localización, los diseños, las normas requeridas,
las características físicas que se desean implementar, los costos y el
procedimiento que se llevara en la contratación.

3.1. LOCALIZACIÓN DEL LOTE


La urbanización se construirá en el departamento del Magdalena, en la ciudad
de Santa Marta, específicamente en el sector de Mamatoco, “carrera 43,
frente a la urbanización Mira Campestre. “

Mapa del departamento del magdalena, colombia.


GERENCIA DE OBRA.

Mapa de la ciudad de Santa Marta. (fuente google earth)

Mapa del sector a realizar el proyecto. (fuente google earth)


GERENCIA DE OBRA.

3.2. INGENIERIA DEL PROYECTO.


El proyecto debe cumplir con todas las normas vigentes del POT y el NSR-10,
para que su construcción sea llevada a cabo.

3.2.1. NORMATIVIDAD DE LA CONSTRUCCION.


Todo tipo de construcción en la ciudad de santa marta está regida por normas
que se encargan de la inspección en la cuantía de viviendas por metro
cuadrado en cada parte de la ciudad, por esto el plan de ordenamiento
territorial (POT) contiene un capitulo únicamente para el desarrollo
urbanístico, en este se establece índices de construcción y ocupación máximo,
adicionalmente se debe tener en cuenta todo lo plasmado en el titulo e del
reglamento colombiano de construcción sismo resistente (NSR-10)
GERENCIA DE OBRA.
3.2.1.1. MAPA DE USOS DEL SUELO DE SANTA MARTA.
GERENCIA DE OBRA.
3.2.1.2. POT. Cap. III. Subcapítulo 2. ARTICULO 709º
Normas para Desarrollos Urbanísticos.
Las Adóptense como normas para las viviendas unifamiliares, bifamiliar y
trifamiliar, las siguientes.
a) Para viviendas en sectores de consolidación: Se establece de acuerdo al
tratamiento urbanístico propuesto, una normativa general urbana ajustada a
las condiciones de entorno, definiendo los aprovechamientos y densidades
adecuadas a su perspectiva de evolución. Se mantendrán las condiciones del
área o un aprovechamiento un poco mayor al existente, conservando las
tipologías de retiros y volumetría existentes.
1º. Para lotes individuales
 Índice de ocupación máximo (I.O): Punto setenta (0.70) metros
cuadrados construido/metros cuadrados lote
 Índice de construcción máximo (I.C): Uno punto cuarenta (1.40) metros
cuadrados construido/metros cuadrados lote
 Sobre corredores locales: (I.C): Dos puntos diez (2.10) metros cuadrados
construido/ metros cuadrados lote
2º. Para loteos o urbanizaciones
 Índice de ocupación máximo: Punto sesenta (0.60) metros cuadrados
construido/metros cuadrados lote
 Índice de construcción máximo: Uno punto veinte (1.20) metros
cuadrados construido/metros cuadrados lote
 Predio mínimo: 120 metros
 Frente mínimo: 7 metros
Se mantienen las densidades existentes para cada área o un incremento
moderado hasta las 60 viviendas por Ha.
GERENCIA DE OBRA.
ÁREAS COMUNES
Según el plan de ordenamiento territorial de la ciudad de Santa Marta, nos
indica la distribución de las áreas comunes en el subacapitulo 2 articulo 703
cesiones tipo B, el cual estipula los siguientes criterios:
Son las destinadas a recreación y equipamientos comunales de carácter
privado y se podrá destinar a los siguientes fines:
Parágrafo 1. El equipamiento comunal privado se podrá prever en la siguiente
proporción:
En desarrollos residenciales, entre diez (10) y quince (15) metros cuadrados
por cada 90 metros de área de vivienda construida, y se distribuyen así:
 Zonas Verdes y Recreativas......De cuarenta por ciento (40%) a sesenta
por ciento (60%)
 Servicios Comunales....................De quince por ciento (15%) a veinte
por ciento (20%)
 Estacionamientos adicionales...De diez por ciento (10%) a quince por
ciento (15%)
Para nuestro proyecto las áreas comunes, se estipularon según el área
construida que es de 17661 m2, por cada 90 m2 de vivienda construida hay 15
metros cuadrados correspondientes a las áreas comunes, por lo tanto, en
17661 m2 hay un total de 2944 m2 de áreas comunes, y estas se distribuyeron
de la siguiente manera:
 Zonas Verdes y Recreativas: corresponde al 60 % de 2944 m2 de área
común, con un total de 1766 m2.
 Servicios Comunales: corresponde al 20% de 2944 m2 de área común,
con un total de 589 m2.
 Estacionamientos adicionales: corresponde al 20% de 2944 m2 de área
común, con un total de 589 m2
GERENCIA DE OBRA.
ARTICULO 471º Subsistema de Servidumbres para Servicios Públicos.
Desígnese como áreas de utilidad pública las tierras requeridas para la
ubicación de las infraestructuras de servicios públicos, como suelos que
mantendrán su carácter de protección. De acuerdo con la clasificación de los
servicios públicos, las servidumbres serán:
1) Acueducto y Alcantarillado: Las redes primarias de acueducto y
alcantarillado dispondrán de un aislamiento de quince (15) metros a eje, con
zonas verdes de protección como uso compatible. Parágrafo 1. Todas las
tuberías de acueducto, redes locales, colectores de aguas lluvias y aguas
negras se instalarán bajo las vías y andenes.
2) Energía Eléctrica: Para las servidumbres de las redes de energía eléctrica
determínense como uso compatible el de zonas Verdes, permitiendo la
circulación en los tendidos aéreos de media a baja tensión, y dispondrán de las
siguientes franjas de aislamiento:
a) Línea 13,2 Kv. a 2,4 (Dos puntos cuatro) metros a lado y lado.
b) Línea 34,5 Kv. a 3,0 (Tres puntos cero) metros a lado y lado.
c) Línea 66,0 Kv. a 3,5 (Tres puntos cinco) metros a lado y lado.
d) Línea 110,0 Kv. a 10,0 (Diez puntos cero) metros a lado y lado.
e) Línea 220,0 Kv. a 12,5 (Doce puntos cinco) metros a lado y lado
Parágrafo 2. Las subestaciones tendrán un aislamiento de 20 Metros.
3) Gaseoducto, Gasoducto, Oleoducto y Poliducto: Además del ancho de la
estructura de las redes, para los gasoducto, oleoducto o poliducto, que
atraviesen por el área rural del Distrito, se establecen aislamiento mínimo de
construcción de:
a) Gaseoducto: Doce puntos cinco (12,5) metros a eje para el Gaseoducto
Regional y seis (6,0) metros a eje en el Conductor Principal, teniendo como uso
compatible zonas verdes de protección.
GERENCIA DE OBRA.
b) Gasoducto: Nueve puntos cero (9,0) metros a eje, con zonas verdes de
protección como uso compatible.
c) Poliducto: Doce puntos cinco (12,5) metros a eje, para 25 metros en total
d) Oleoducto: Doce puntos cinco (12,5) metros a eje, para 25 metros en total
4) Telefonía: Establézcase para el funcionamiento del servicio público
telefónico los siguientes aislamientos:
a) Armario: Un (1) metro a eje, se colocarán sobre andenes que dispongan
mínimo de dos (2) metros como mínimo.
b) Poste de Teléfono: Dos (2) metros a eje ubicados sobre andenes de dos (2)
metros mínimos.
c) Ducto Subterráneo: Dos (2) metros a eje.
d) Teléfono Público: Dos (2) metros a eje sobre andenes de mínimo 2 metros.
Parágrafo 3. Determínense como usos compatibles de la servidumbre la
circulación y las zonas verdes.
5) Equipamientos para servicios públicos: Constituyen utilidad pública las
zonas donde se localicen, -y el correspondiente suelo para el amortiguamiento
y la protección -, las infraestructuras de redes, sistema de drenaje de aguas
pluviales, tanques de almacenamiento, plantas de tratamiento y de bombeo
existentes, o que se proyecten, en el suelo rural, en las cabeceras
corregimentales y/o en los nodos poblados en avance y satélites, con los
siguientes aislamientos:
a) Plantas de Tratamiento Acueducto y alcantarillado: Quince (15) metros
perimetrales.
b) Tanques de almacenamiento: Veinte (20) metros perimetrales.
GERENCIA DE OBRA.
3.2.2. DISTRIBUCIÓN DE ZONAS COMUNES.

El siguiente plano vista en planta contiene la zona de distribución de las casas,


cancha de futbol, portería, piscina para adultos, piscina para niños, gimnasio,
parque para niños y salón de eventos.

Vista en planta del conjunto residencial. (Fuente: Propia de los autores)


GERENCIA DE OBRA.
FICHA TECNICA DEL CONJUNTO RESIDENCIAL.
Área del lote. 54m2
Área de construcción primer piso. 54,81m2
Área de construcción segundo piso. 55,19m2
Área total a construir. 110m2
Vía de acceso.
Ancho del carril de la vía principal. 10m
Ancho del carril de la vía secundaria. 6m
Área de la portería. 61,43 m2
Área de la administración. 117,37m2
Área de la zona de recreación. 1789,45m2
Cantidad de casas = 44

3.2.2.1. DISTRIBUCIÓN INTERIOR DE LA VIVIENDA


Cada vivienda del conjunto residencial consta de 110 metros cuadrados de
construcción que se distribuyen en la siguiente estructura:

 Planta baja.
 Planta alta.

Planta Baja
La planta baja cuenta con un área de 54.81 metros, los mismos que se
distribuyen entre jardín interno, patio de lavandería trasero, una sala, un
comedor, cocina, área de escaleras, 1 baño social, espacio de parqueadero
para un automóvil y una terraza delantera.
GERENCIA DE OBRA.

Planta baja de cada casa. (Fuente: Propia de los autores)


GERENCIA DE OBRA.

Planta Alta
La planta alta cuenta con un área de 55,19 metros cuadrados, en los que se
distribuyen tres dormitorios el principal incluye closet, una sala de estar, dos
baños completos y espacio de escaleras.

Planta alta de cada casa. (Fuente: Propia de los autores)


GERENCIA DE OBRA.
3.3. MODELO DE CONTRATACIÓN POR CONTRATISTAS SEGÚN
LA ACTIVIDAD.
El modelo de contratación por contratistas es el más económico, los
descuentos logrados en las negociaciones se verán reflejados en el costo final
del proyecto y ayuda a controlar más de cerca cada una de las actividades del
presupuesto, a través de los proveedores y trabajadores, optimizando la
productividad reduciendo el tiempo final de ejecución. Para llevar a cabo este
modelo se necesita la contratación de ingenieros que se apoderen de la obra
para inspeccionar que los contratistas elaboren cada una de las actividades
exigidas por los planos, entregando así un producto final de excelentes
características. A continuación, se nombrarán las actividades que se llevarán a
cabo en el proyecto:
1. Preliminares
1.1. Permisos
1.2. Cerramiento
1.3. Descapote y retiro
1.4. Campamento
1.5. Instalaciones provisionales
1.6. Baños
2. Cimentaciones
2.1. Vigas de cimentación
3. Placa de contrapiso
4. Estructura
4.1. Columnas
4.2. Losa de entre pisos
5. Mampostería
6. Pisos
7. Pañete
8. Estuco y enchape
9. Carpintería metálica
10. Carpintería en madera
GERENCIA DE OBRA.
11. Instalaciones hidrosanitarias
12. Instalaciones eléctricas
13. Instalaciones de redes de gas
14.Acabados
14.1. Acabados internos
14.2. Acabados externos
15.Limpieza

3.4. COSTO DEL LOTE


Para el costo del terreno se tiene en cuenta la ubicación y el incremento de la
valorización de los predios año tras año. El precio del precio según información
suministrada por el vendedor de un lote cercano es de $ 14.800.000.000 es
decir el metro cuadrado tiene un precio de $838.005 teniendo en cuenta que
tenemos un terreno de 17661m².
GERENCIA DE OBRA.
4. ESTUDIO DEL ENTORNO.
En este estudio buscamos identificar aspectos negativos y positivos a los que
se puede enfrentar el proyecto como lo es si se encuentra cerca a zonas
peligrosas, colegios, iglesias, centro comercial y si se cuenta con los servicios
públicos necesarios para llevar a cabo el proyecto.

Entorno del sector. (fuente: google earth)

4.1. Equipamiento urbano


El proyecto está localizado en una zona de expansión de la ciudad y tiene cerca
la troncal del caribe, un centro comercial, instituciones educativas,
universidades, por lo que se encuentra en una zona de estrato 4 y se tuvo en
cuenta los siguientes factores a estudiar:

4.1.1. Disponibilidad de vivienda

Cercano a este proyecto la mayoría de las casas se encuentran distribuidas en


urbanizaciones de dos plantas, y el valor de metro cuadrado en este sector es
considerable con respecto a otros sectores de la ciudad.
GERENCIA DE OBRA.
4.1.2. Servicios públicos disponibles

Este sector de la ciudad es una zona donde se encuentran muchas


urbanizaciones, por lo que se cuenta con todos los servicios públicos y
disponibles.

4.1.3. Sistema de transporte

El proyecto se encuentra ubicado cerca a la troncal del caribe a 3 minutos


aproximadamente, permitiendo un acceso rápido a rutas de transporte que
llevan a diferentes sitios de la ciudad.

4.1.4. Sector comercial

Este sector se encuentra cerca a establecimientos como panaderías,


restaurantes, centros comerciales, salón de belleza y tiendas, en la que las
distancias son cortas relativamente y se pueden abordar caminando sin
necesidad de tomar un medio de transporte.

4.1.5. Seguridad

Este sector de la ciudad de Santa Marta, donde se pretende construir la


urbanización se identificó que es una zona donde el nivel de inseguridad es
bajo, sin embargo, es concurrente los cuadrantes de policía y la estación de
policía más cercana es la estación de Mamatoco.
GERENCIA DE OBRA.
5. ESTUDIO LEGAL
Para proceder con la iniciación del proyecto es obligación
tramitar
todos los permisos legales que impone la curaduría de la ciudad.
5.1. DOCUMENTOS NECESARIOS.
5.1.1. LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN OBRA NUEVA.
Requisitos para solicitudes según decreto 1077 de 2015.
 Copia del certificado de libertad del inmueble(s) objeto de la solicitud
(la fecha de expedición no debe ser mayor a un mes a la fecha de
solicitud).
 El formulario único nacional diligenciado por el solicitante.
 Copia del documento de identidad del solicitante(s) (personas
naturales) o certificado de existencia y representación legal
(personas jurídicas), la fecha de expedición no debe ser mayor a un
mes a la fecha de solicitud.
 Poder o autorización debidamente otorgado. (Con presentación
personal de quien lo otorgue).
 Copia del documento o declaración privada del impuesto predial del
último año en relación con el inmueble o inmuebles objeto de la
solicitud, donde figure la nomenclatura alfanumérica o identificación
del predio. (Este requisito no se exigirá cuando exista otro
documento oficial con base en el cual se pueda establecer la
dirección objeto de solicitud).
 Relación de la dirección de los predios colindantes al proyecto. (No
será requisito cuando se trate de predios rodeados completamente
por espacio público).
 Categorías:
a) Categorías III y IV: Copia de las memorias de cálculo y planos
estructurales, de las memorias de diseño de los elementos no
estructurales y de estudios geotécnicos y de suelos firmados y
rotulados por los profesionales facultados para este fin.
GERENCIA DE OBRA.
b) Categorías I y II: Copia de los planos estructurales del proyecto
firmados y rotulados por el profesional que los elaboró.
 Una copia en medio impreso del proyecto arquitectónico,
debidamente rotulado y firmado por un arquitecto con matrícula
profesional; los cuales deben contener como mínimo la siguiente
información:

5.1.2. LICENCIA DE URBANISMO.


Requisitos para solicitudes según decreto 1077 de 2015.
 Copia del certificado de libertad del inmueble(s) objeto de la solicitud
((la fecha de expedición no debe ser mayor a un mes a la fecha de
solicitud).
 El formulario único nacional diligenciado por el solicitante.
 Copia del documento de identidad del solicitante(s) (personas
naturales) o certificado de existencia y representación legal
(personas jurídicas), la fecha de expedición no debe ser mayor a un
mes a la fecha de solicitud.
 Poder o autorización debidamente otorgado (con presentación
personal de quien lo otorgue).
 Copia del documento o declaración privada del impuesto predial del
último año en relación con el inmueble o inmuebles objeto de la
solicitud, donde figure la nomenclatura alfanumérica o identificación
del predio. (este requisito no se exigirá cuando exista otro
documento oficial con base en el cual se pueda establecer la
dirección objeto de solicitud).
 Relación de la dirección de los predios colindantes al proyecto. (no
será requisito cuando se trate de predios rodeados completamente
por espacio público).
GERENCIA DE OBRA.
 Plano de proyecto urbanístico, debidamente firmado por un
arquitecto con matrícula profesional quien es el responsable del
diseño.
 Plano topográfico.
 Certificación expedida por las empresas de servicios públicos
domiciliarios o la autoridad o autoridades municipales o distritales
competentes, acerca de la disponibilidad inmediata de servicios
públicos en el predio o predios objeto de la licencia, dentro del
término de vigencia de la licencia.
 Cuando el predio esté ubicado en zonas de amenaza y/o riesgo alto
y medio de origen geotécnico o hidrológico, se deberán adjuntar a
las solicitudes de licencias de nuevas urbanizaciones los estudios
detallados de amenaza y riesgo por fenómenos de remoción en masa
e inundaciones, que permitan determinar la viabilidad del futuro
desarrollo, siempre y cuando se garantice la mitigación de la
amenaza y/o riesgo. En estos estudios deberá incluirse el diseño de
las medidas de mitigación y serán elaborados y firmados por
profesionales idóneos en las materias, quienes conjuntamente con
el urbanizador serán responsables de los mismos, sin perjuicio de la
responsabilidad por la correcta ejecución de las obras de mitigación.

5.1.3. LICENCIA DE SUBDIVISION.


Requisitos para solicitudes según decreto 1077 de 2015.
 Copia del certificado de libertad del inmueble(s) objeto de la solicitud
(la fecha de expedición no debe ser mayor a un mes a la fecha de
solicitud).
 El formulario Único Nacional diligenciado por el solicitante.
 Copia del documento de identidad del solicitante(s) (personas
naturales) o certificado de existencia y representación legal (personas
jurídicas), la fecha de expedición no debe ser mayor a un mes a la fecha
de solicitud.
 Poder o autorización debidamente otorgado (con presentación personal
de quien lo otorgue).
GERENCIA DE OBRA.
 Copia del documento o declaración privada del impuesto predial del
último año en relación con el inmueble o inmuebles objeto de la
solicitud, donde figure la nomenclatura alfanumérica o identificación del
predio. (Este requisito no se exigirá cuando exista otro documento
oficial con base en el cual se pueda establecer la dirección objeto de
solicitud).
 Plano del levantamiento topográfico o un plano que señale los predios
resultantes de la división propuesta, debidamente amojonado y
alinderado según lo establecido en las normas vigentes, con su
respectivo cuadro de áreas.
 Plano con base en el cual se urbanizaron los predios objeto de solicitud.

5.1.4. AJUSTE DE COTAS Y AREAS.


Requisitos para solicitudes según decreto 1077 de 2015.
 Carta de solicitud.
 Copia del certificado de libertad del inmueble(s) objeto de la solicitud
(con fecha de expedición no superior a un mes antes de la fecha de la
solicitud).
 Copias del documento de identidad del solicitante(s) (personas
naturales) o certificado de existencia y representación legal (personas
jurídicas), la fecha de expedición no debe ser mayor a un mes a la fecha
de solicitud.
 Poder o autorización debidamente otorgado (con presentación personal
de quien lo otorgue).
 Copia del plano correspondiente.

5.1.5. AUTORIZACION PARA MOVIMIENTO DE TIERRAS.


Requisitos para solicitudes según decreto 1077 de 2015.
 Carta de solicitud indicando metros cúbicos de la excavación.
 Copia del certificado de libertad del inmueble o inmuebles objeto de la
solicitud (la fecha de expedición no debe ser mayor a un mes a la fecha
de solicitud).
GERENCIA DE OBRA.
 Estudio de suelos y Geotécnicos de conformidad con la ley 400 de 1997
sus decretos reglamentarios, o las normas que lo adicionen, modifiquen
o sustituyan.
 Copias del documento de identidad del solicitante (personas naturales)
o certificado de existencia y representación legal (personas jurídicas), la
fecha de expedición no debe ser mayor a un mes a la fecha de solicitud.
 Poder o autorización debidamente otorgado (con presentación personal
de quien lo otorgue).

5.1.6. LICENCIA DE CERRAMIENTO.


Requisitos para solicitudes según decreto 1077 de 2015
 Copia del certificado de libertad del inmueble(s) objeto de la solicitud
(la fecha de expedición no debe ser mayor a un mes a la fecha de
solicitud).
 El formulario único nacional diligenciado por el solicitante.
 Copia del documento de identidad del solicitante(s) (personas
naturales) o certificado de existencia y representación legal (personas
jurídicas), la fecha de expedición no debe ser mayor a un mes a la fecha
de solicitud.
 Poder o autorización debidamente otorgado (con presentación personal
de quien lo otorgue).
 Copia del documento o declaración privada del impuesto predial del
último año en relación con el inmueble o inmuebles objeto de la
solicitud, donde figure la nomenclatura alfanumérica o identificación del
predio. (Este requisito no se exigirá cuando exista otro documento
oficial con base en el cual se pueda establecer la dirección objeto de
solicitud).
 Relación de la dirección de los predios colindantes al proyecto. (no será
requisito cuando se trate de predios rodeados completamente por
espacio público).
 Si la solicitud de licencia se presenta ante una autoridad distinta a la que
otorgó la licencia original, se adjuntaran las licencias anteriores, o el
instrumento que hiciere sus veces junto con sus respectivos planos
debidamente aprobados (en los casos que se requiera).
GERENCIA DE OBRA.
 Copia de los planos estructurales del proyecto firmados y rotulados por
el profesional que los elaboró.
 Una copia en medio impreso del proyecto arquitectónico, debidamente
rotulado y firmado por un arquitecto con matricula profesional; los
cuales deben contener como mínimo la siguiente información:

5.1.7. CONCEPTO DE NORMA


Requisitos para solicitudes según decreto 1077 de 2015
 Formato Único de Solicitud de Conceptos diligenciado.
 Dirección oficial del predio. (Boletín de nomenclatura).
 Ubicación, (Manzana Catastral) preferiblemente esta.
 Antecedentes urbanísticos como licencias y demás, en el caso de
existir.
 Plano de loteo.
 Copia del certificado de libertad del inmueble objeto de la solicitud (la
fecha de expedición no debe ser mayor a un mes a la fecha de
solicitud); o certificado de matrícula mercantil expedida por la cámara
de comercio.

5.1.8. CONCEPTO DE USO DE SUELOS


 Formato Único de Solicitud de Conceptos diligenciado.
 Dirección oficial del predio.
 Ubicación (Manzana Catastral).
 Certificado de libertad y tradición y/o certificado de matrícula
mercantil expedida por la cámara de comercio.
GERENCIA DE OBRA.
6. ESTUDIO FINANCIERO.
Con el estudio financiero lo que se desea es estimar la distribución de los
gastos durante las fases de compra de la vivienda y durante la etapa
constructiva de esta misma, la cual se realiza con base en el cronograma de
actividades del proyecto.

6.1. ANALISIS DE INVERSION.


Los inversionistas deben conocer el capital inicial necesario y a su vez
determinar si el proyecto es factible o no, también se puede determinar si al
finalizar el proyecto será posible rescatar la misma cantidad de dinero
invertido más las ganancias sobre todas las ventas, si se llega a realizar la
inversión se debe justificar que tan rentable seria, ya sea por medio de nuestro
capital o mediante de fuentes de financiación como lo son los bancos.

6.1.1. INVERSION INICIAL.


En nuestro proyecto la inversión inicial más grande se efectúa al momento de
comprar el lote, según un estudio técnico evaluado por los integrantes del
grupo del proyecto tendrá un valor de $7.000.000.00 de pesos, este valor se
obtuvo a partir de una comparación de un lote cercano al nuestro que está en
venta.
GERENCIA DE OBRA.
6.1.2. COSTO DE MATERIALES Y DE OBRAS.

 Calculos de los Permisos de Curaduria urbana 2 Santa Marta

2,2
𝑗= = 34,76
800
((0,018 + (
17661))
𝐶𝑉 = 624993,∗ 2,5 ∗ 34,76 ∗ 0,641 = $ 34813956
𝑖𝑣𝑎 = 34813956 ∗ 0,16 = $5570232,96
𝐶𝑉𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 = 34813956 + 5570232,96 = $40384188,96
GERENCIA DE OBRA.

ALCANCE: URBANIZACIÓN DE CASAS DE DOS NIVELES.

NOMBRE DE TAREA UND CANT VALOR UNITARIO VALOR TOTAL


LICENCIAS
Permisos (Curaduria)-Radicacion licencia de construccion UND 1 $ 348.540,00 $ 348.540,00
Permisos (Curaduria)-Expedicionde licencia de construccion UND 1 $ 40.384.188,96 $ 40.384.188,96
Permisos (Curaduria)-Liquidacion de Expensas UND 1 $ 691.271,36 $ 691.271,36
SUBTOTAL $ 41.424.000
ACTIVIDADES PRELIMINARES
Cerramiento de obra ML 539 $ 11.390,00 $ 6.139.210
campameto und 1 $ 2.800.000,00 $ 2.800.000
trazado y replanteo m2 17661 $ 200,00 $ 3.532.200
descapote y retiro m3 8830,5 $ 7.000,00 $ 61.813.500
instalacion valla curaduria m2 1 $ 4.056,00 $ 4.056
instalacion hidraulica provisional ml 1 $ 63.940,00 $ 63.940
instalacion electrica proviciona ml 1 $ 2.176.317,00 $ 2.176.317
instalacion telefonica provicional ml 1 $ 14.077.337,62 $ 14.077.338
baño movil uni 2 $ 103.640,00 $ 207.280
SUBTOTAL $ 90.813.841
CIMENTACIÓN
VIGA CIMENTACION (70X30)
trazado y replanteo M2 528 $ 2.170,88 $ 1.146.225
excavacion y retiro M3 264 $ 16.826,64 $ 4.442.233
solado M3 10,56 $ 223.482,00 $ 2.359.970
armado del acero KG 1434 $ 11.744,00 $ 16.840.896
formaleteria M3 1056 $ 40.989,90 $ 43.285.334
fundida del concreto M3 1056 $ 348.064,13 $ 367.555.716
desencofrado M3 1056 $ 3.663,28 $ 3.868.424
SUBTOTAL $ 439.498.798
PLACA DE CONTRAPISO
Trazado y replanteo M2 528 $ 2.170,88 $ 1.146.225
Concreto de 3000 PSI - PISO TERMINADO - e = 10cm M3 52,8 $ 348.064,17 $ 18.377.788
SUBTOTAL $ 19.524.013
ESTRUCTURAS
Columnas Del primer piso
Columnas
Trazado y replanteo para columnas m2 42,24 $ 2.170,88 $ 91.698
Armado de refuerzo kg 850 $ 11.921,40 $ 1.688.865
Encofrado m3 97,152 $ 40.989,90 $ 3.982.251
Vaciado y vibrado de Concreto premezclado 4000 psi m3 97,152 $ 431.519,00 $ 41.922.934
Placa de entrepiso - Losa maciza entre piso e= 6cm
Trazado y replanteo de maciza - piso 1-2 m2 528 $ 2.170,88 $ 1.146.225
Losas falsas piso 1-2 m2 528 $ 4.096,00 $ 2.162.688
Armado de refuerzo de vigas y viguetas - piso 1-2 kg 1789,97 $ 7.316,40 $ 13.096.137
encofrado m3 207 $ 40.989,90 $ 8.484.909
Vaciado y vibrado de Concreto premezclado 3000 psi m3 207 $ 348.064,13 $ 72.049.275
ESCALERAS
Escaleras de 1er a 2do piso
Trazado y replanteo - 1er a 2do piso m2 140 $ 2.170,88 $ 303.923
Encofrado de escalera - 1er a 2do piso m3 139 $ 70.740,00 $ 9.832.860
Armado de refuerzo - 1er a 2do piso kg 245 $ 9.622,08 $ 2.357.410
Vaciado y vibrado de Concreto premezclado 3000 psi - 1er a 2do piso m3 139 $ 348.064,13 $ 48.380.914
SUBTOTAL $ 205.500.088
GERENCIA DE OBRA.

OBRA GRIS
MAMPOSTERIA
Mamposteria 1er piso
Trazado y replanteo para muros m2 248,7 $ 510,00 $ 126.837
Levante de Muros m2 3813 $ 24.391,88 $ 93.006.238
Pañete m3 76,26 $ 10.415,41 $ 794.279
Mamposteria 2do piso
Trazado y replanteo para muros m2 287,1 $ 510,00 $ 146.421
Levante de Muros m2 5627 $ 24.391,88 $ 137.253.109
Pañete m3 112,54 $ 10.415,41 $ 1.172.150
ACABADOS
Acabados Internos
Acabados Internos 1er Piso
Estuco m2 3813 $ 21.135,00 $ 80.587.755
Enchape
Enchape pisos y paredes (Baños) m2 745,58 $ 67.119,60 $ 50.043.031
Enchape pisos y paredes (Cocina) m2 617,67 $ 86.370,00 $ 53.348.158
Enchape de pisos (Sala, Comedor, Habitaciones, Hall, Pasillos, Oficina, Comercio) m2 1038,84 $ 52.760,00 $ 54.809.198
Pintura blanca tipo I m2 3813 $ 8.498,00 $ 32.402.874
Acabados internos 2do piso
Estuco m2 5627 $ 21.135,00 $ 118.926.645
Enchape
Enchape pisos y paredes (Baños) m2 1079,45 $ 67.119,60 $ 72.452.252
Enchape de pisos (Sala, Comedor, Habitaciones, Hall, Pasillos, Oficina, Comercio) m2 1334,96 $ 52.760,00 $ 70.432.490
Pintura blanca tipo I m2 5627 $ 8.498,00 $ 47.818.246
Acabados Externos (fachada)
Acabados externos
Estuco fachada m2 650,76 $ 21.135,00 $ 13.753.813
Pintura blanca tipo I m2 650,76 $ 8.498,00 $ 5.530.158
Carpintería de madera
Instalación de puertas UND 308 $ 757.848,00 $ 233.417.184
Gabinetes para cocina y baño UND 44 $ 1.200.000,00 $ 52.800.000
Carpintería metálica
Instalaciones de ventanas UND 308 $ 125.000,00 $ 38.500.000
SUBTOTAL $ 924.821.805
DESMONTE DE LAS INSTALACIONES PROVISIONALES
Desmonte Red electrica provisional ml 1 $ 43.000,00 $ 43.000
Desmonte Baños portatiles UND 1 $ 30.000,00 30000
Desmonte Valla curaduria UND 1 $ 10.000,00 $ 10.000
ASEO FINAL
Aseo final para entrega de obra m2 4840 $ 1.086,50 $ 5.258.660
SUBTOTAL $ 5.341.660
TOTAL $ 1.726.924.204
Administración (20%) $ 345.384.840,76
Imprevisto ( 5%) $ 86.346.210,19
Utilidad ( 4%) $ 69.076.968,15
IVA (19 % U) $ 13.124.623,95
Total $ 2.240.856.846,82
GERENCIA DE OBRA.

Construccion de via 8mX653m


NOMBRE DE TAREA UND CANT VALOR UNITARIO VALOR TOTAL
ACTIVIDADES
Trazado y replanteo m2 5226,8 $ 280,00 $ 1.463.504
Excavacion sin clasificar de la explanacion y canales m3 1358,968 $ 15.400,00 $ 20.928.107
Mejoramiento de la subrasante empleando unicamente mat. adicionado m3 679,484 $ 34.560,00 $ 23.482.967
Relleno para estructura en andenes m3 18 $ 135.833,00 $ 2.444.994
Base granular m3 1045,36 $ 88.000,00 $ 91.991.680
Pavimento en concreto hidraulico m3 1568,04 $ 430.500,00 $ 675.041.220
Acero de refuerzo kg 1438 $ 4.635,00 $ 6.665.130
Bordillo en concreto ml 653 $ 59.410,00 $ 38.794.730
TOTAL $ 860.812.332
Administración (20%) $ 172.162.466,45
Imprevisto ( 5%) $ 43.040.616,61
Utilidad ( 4%) $ 34.432.493,29
IVA (19 % U) $ 6.542.173,73
Total $ 1.116.990.082,31

Construccion de zona recreativa


NOMBRE DE TAREA UND CANT VALOR UNITARIO VALOR TOTAL
PISCINA
ACTIVIDADES
Trazado y replanteo m2 306 $ 280,00 $ 85.680
Excavacion sin clasificar de la explanacion y canales m3 918 $ 15.400,00 $ 14.137.200
Solado e=5cm m3 9,18 $ 223.482,00 $ 2.051.565
Concreto para Losa y muros de contencion m3 105,876 $ 135.833,00 $ 14.381.455
Acero de refuerzo malla electrosaldad m2 446,76 $ 10.700,00 $ 4.780.332
Enchape de pisna m2 446,76 $ 88.000,00 $ 39.314.880
SUBTOTAL $ 74.751.111
PARQUE
ACTIVIDADES
Construccion e instalacion de parque para niños und 1 $ 86.545.000,00 $ 86.545.000
SUBTOTAL $ 86.545.000
SALA DE EVENTO Y GIMNASIO
ACTIVIDADES
Trazado y replanteo para muros m2 308,44 $ 510,00 $ 157.304
Levante de Muros m2 198,26 $ 27.391,88 $ 5.430.714
Pañete m3 3,9652 $ 10.415,41 $ 41.299
Estuco m2 198,26 $ 21.135,00 $ 4.190.225
Pintura blanca tipo I m2 198,26 $ 8.498,00 $ 1.684.813
SUBTOTAL $ 11.504.356
CANCHA DE FUTBOL
ACTIVIDADES
Trazado y replanteo para muros m2 172,03 $ 1.200,00 $ 206.436
Construccion de cancha de futbol (Incluyendo todos sus accesorio) m2 172,03 $ 119.047,00 $ 20.479.655
SUBTOTAL $ 20.686.091
TOTAL $ 193.486.559
Administración (20%) $ 38.697.311,83
Imprevisto ( 5%) $ 9.674.327,96
Utilidad ( 4%) $ 7.739.462,37
IVA (19 % U) $ 1.470.497,85
Total $ 251.068.159,18

Total Costo de toda la urbanizacion $ 3.608.915.088,31


GERENCIA DE OBRA.
6.1.3. ADMINISTRACION DE ZONAS VERDES Y RECREATRIVAS 1963
M2.

en el proyecto se tiene proyectado la construccion de zonas verdes, piscina,


gymnacio, un salon de eventos y un parque de recreacion que hacen parte de
las zonas comunes que ofrece el proyecto a los clientes, para mantener todo
en buen estado se cobrara por vivienda una mensualidad para realizar el
mantenimiento oportuno a toda esta zona.
el mantenimiento se realizara a todos los elementos que constituyan las zonas
comunes como lo son bancos de todas las zonas verdes, elementos de
protección de jardinería, de arbolado y rejas de alcorques, carteles indicadores
o de señalización de los espacios ajardinados, y cualquier otra instalación que
la dirección del servicio de parques y jardines considere oportuno incluir, se
pagara el mantenimiento semanal de la piscina y se mirara que el salón de
evento y el gimnasio se encuentren en buen estado y a disposición de los
residente de la urbanización.

PRECIO ESTIMADO DE= $10.000.000


$10.000.000 / 44 CASAS = $ 227.272
Le corresponde a cada propiedad que se debe mensualmente.

6.1.4. GANACIAS DEL PROYECTO

COSTO TOTAL DE LA CONSTRUCCION DE LA URBANIZACION $ 3.608.915.088


VALOR DEL LOTE $ 7.000.000.000
COSTO TOTAL DE LA CONSTRUCCION DE LA URBANIZACION + LOTE $ 10.608.915.088

INVERSION INICIAL $ 10.608.915.088


VALOR ESTIMADO DE LA VENTA DE LAS CASAS $ 280.000.000
NUMERO DE CASA CONSTRUIDAS 44
VALOR TOTAL DE LAS VENTAS DE LAS CASAS $ 12.320.000.000
GANACIA TOTAL $ 1.711.084.912
GERENCIA DE OBRA.

En las tablas anteriores se analizó los gastos requeridos para la construcción


de la urbanización y las ganancias que se obtendrán al llevar a cabo el
proyecto; se tuvo en cuenta la distribución espacial de nuestro objeto de
estudio el lote ubicado en el sector de Mamatoco vecino de las urbanizaciones
el Nogal, Sierra Dentro, Sierra Dentro reservado y Mira Campestre, que cuenta
con 17661 m2 de área total que se distribuirá en casas de 110 m2 de
construcción y una zona verde de recreación de 2944 m2.
El proyecto contara con una inversión inicial de $ 10.608.915.088 el que está
dividido por $ 7.000.000.000 la compra del lote y $ 3.608.915.088 de la
construcción de la urbanización.
Luego de realizar todo el estudio se llegó a la conclusión que la venta de cada
casa será de $ 280.000.000 y lo obtenido por la venta de las 44 casas serán de
$ 12.320.000.000. lo que nos da una ganancia de $ 1.711.084.912.
GERENCIA DE OBRA.
6.1.5. COMERCIALIZACIÓN DE PRODUCT0.

La actividad que permite al productor hacer llegar un bien o servicio al


consumidor con los beneficios de tiempo y lugar.
En base a nuestros recursos y al tipo de proyecto que se piensa desarrollar se
consideró analizar el como otro proyecto igual o similar al nuestro realizo la
ventas de su producto y se llegó a la conclusión de que el escenario más
optimista es el de realizar una pre-venta, fue la mejor propuesta de
comercialización que se encontró y la que decidimos optar en nuestro
proyecto, ya que no se ha invertido el 100% de los recursos del proyecto y se
pueden generar ingresos además que posiblemente poder adelantar otro
nuevo proyecto.

6.1.6. VENTAJAS DEL PROYECTO.


 El lugar donde se llevará a cabo la construcción del proyecto es una zona
de expansión de la ciudad de Santa Marta.
 La cercanía y facilidad de acceso al sector y las rutas de trasporte a toda
la ciudad.
 Se cuenta con agua potable, alcantarillado, luz eléctrica, y transporte
público; esto hace atractivo el lugar ya que en otros sitios no se dispone
de todas estas facilidades.
 La zona está cerca de universidades de buena calidad lo que hace un
lugar atractivo para los estudiantes que aspiren a una buena educación.
 Las viviendas serán construidas con material de primera y obra
construcción de alta calidad lo que garantiza una vida útil y larga de la
obra.
 El proyecto estará dirigido por personas especializadas en obras de
construcción lo que garantiza una buena calidad al momento de la
construcción de las casas.
 Precios cómodos para la obtención de las viviendas
 Lugares de zonas comunes para la recreación de los residentes de la
urbanización.
 Se garantiza una buena distribución, comodidad a todos nuestros
residentes.
GERENCIA DE OBRA.
7. BIBLIOGRAFIA.

 http://www.santamarta.gov.co/plan-de-ordenamiento-territorial
 http://www.dane.gov.co/
 https://ikasas.com
 https://fincaraiz.com
 https://earth.google.es