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“Año de la lucha contra la Corrupción e Impunidad”

UNIVERSIDAD NACIONAL DE UCAYALI

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

Fuentes, tratados
EL ARRENDAMIENTO
EL
internacionales y
reglas de
ARRENDAMIEN
conflicto en DIP
TO

CÁTEDRA : CONTRATOS II.

CATEDRÁTICO : RUBEN ADOLFO CERNA LEVEAU.

INTEGRANTES:
DEGREGORI SANCHEZ, Diana Benilda.
PENADILLO DIAZ David Habacu.
CABRERA GUILLERMO Albert Anthony.

CICLO: IX-“A”

PUCALLPA – PERU

2019
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DEDICATORIA:

Dedicamos este trabajo a nuestros padres

que son nuestro apoyo incondicional, para
poder superarnos día a día, con esfuerzo
y dedicación lo lograremos.

Como también al docente del curso por

brindarnos sus conocimientos y
experiencias los cuales con parte de
nuestra base para la formación profesional.
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ÍNDICE

DEDICATORIA ............................................................................................... I

INDICE ........................................................................................................... II

INTRODUCCIÓN ........................................................................................... III

CAPÍTULO I

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. ANTECEDENTES ..................................................................................... 6

2. DEFINICION............................................................................................... 6

3. ELEMENTOS ESENCIALES ..................................................................... 7

4. IMPORTANCIA ......................................................................................... 8

5. NATURALEZA JURIDICA ......................................................................... 8

6. CARACTERES JURIDICOS ...................................................................... 9

7. EL ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS Y LA LEY DEL INQUILINAYO N°

21938 ....................................................................................................... 11

8. ARRENDAMIENTO DE COSAS ............................................................... 12

8.1 COSAS SUCEPTIBLES DE ARRENDAMIENTO ................................. 12

9. ARRENDAMIENTO DE COSA AJENA ...................................................... 12

10. CAPACIDAD ............................................................................................ 13

11. CONSENTIMIENTO ................................................................................. 14

12. DIFERENCIA CON OTROS CONTRATOS Y FIGURAS JURÍDICAS ...... 14

13. QUIEN PUEDE DAR EN ARRENDAMIENTO ......................................... 20

14. QUIENES NO PUEDE DAR EN ARRENDAMIENTO ............................... 21

15. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR ................................................... 21

16. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO ............................................... 27

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CAPITULO II

2.1. CESION DEL ARRENDAMIENTO .......................................................... 32

2.2. RESOLUCION DEL ARRENDAMIENTO ................................................ 33

2.3. CONCLUSION DEL ARRENDAMIENTO ............................................... 37

2.4. CONSIGNACION DEL BIEN ARRENDADO ........................................... 38

2.5. EFECTOS DE LA CONSIGNACION ....................................................... 39

2.6. TRANSFERENCA DEL BIEN ARRENDADO .......................................... 39

2.7. INDEMNIZACION AL ARRENDATARIO ................................................ 41

2.8. EL SUBARRENDAMIENTO .................................................................... 42

2.8.1. CONCEPTO ...................................................................................... 42

2.8.2. CARACTERISTICAS ........................................................................ 43

2.8.3. NOTIFICACION AL PROPIETARIO ................................................ 43

2.8.4. RESPONSABILIDAD DEL ARRENDATARIO ................................. 44

2.8.5. VENTAJAS Y DESVENTAJAS .......................................................... 45

2.9. ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDADOR ................... 46

2.10. ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDATARIO ............... 48

2.11. MEJORAS ............................................................................................ 49

2.12. EL DESALOJO EXPRESS .................................................................... 51

2.8.1. PROCEDIMIENTO ............................................................................ 52

CONCLUSIONES ........................................................................................... 54

BIBLIOGRAFIA………………………………………………………………………56

ANEXOS ........................................................................................................ 57
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INTRODUCCION

El presente trabajo es realizado gracias a grandes juristas, que efectivamente hicieron

aporte sobre el arrendamiento en el que nosotros como estudiantes de derecho
acudimos a sus fuentes para rescatar los aportes de sus teorías de sus opiniones y
sus doctrinas.

El termino arrendamiento tiene tres acepciones diferente: a) acción de arrendar, b)

contrato por el cual se arrienda y c)precio con el que se arrienda, bueno el propósito
de este trabajo enfoca su estudio dentro del ámbito jurídico, sin omitir el problema
social-económico y hasta político en el que se enmarca.

Sin ser exhaustivo el estudio que aquí se presenta, tiene como objetivo primordial
informar, actualizar y proponer soluciones en materia de arrendamiento.

Es oportuno señalar que tal análisis conlleva el propósito de llamar la atención de

autoridades, juristas y de los interesados en el tema, para que el arrendamiento como
figura legal sea llevado a la modernización y puede ser resuelto este añejo macro
problema social de nuestra metrópoli, pues actualizar la legislación del arrendamiento
significa abrir una nueva época a la vivienda en el Perú.

El Código Civil, siguiendo los precedentes del Derecho Romano, regula el contrato de
arrendamiento con una concepción unitaria en el artículo 1542° del Código Civil al
establecer que el arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios, y en los
artículos siguientes concreta la definición de cada uno de ellos, así en el artículo 1543°
Código Civil en cuanto al de cosas en el arrendamiento de cosas, una de las partes
se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio
cierto, y el artículo 1544° Código Civil en cuanto al de servicios y obras en el
arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o
a prestar a la otra un servicio por precio cierto. Viene por tanto esa concepción unitaria
de la tradición romana, y se recoge en las legislaciones modernas y en el Código Civil,
por la que se aplicaba la amplia denominación de locación o arrendamiento a todos
aquellos contratos que tienen en común ceder el uso o goce de algo mediante un
precio.
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CAPITULO I

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1.1. ANTECEDENTES
En el Derecho Romano, el arrendamiento no se inicio como una figura propia.
Se confundía con la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa,
a manera de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las
conquistas, el auge comercial, la inmigración y otros factores, sirvieron para
que adquiriera identidad este contrato en atención a la necesidad de vivienda
para aquellas personas de escasos recursos. Se daba una casa para el uso,
con la obligación para el usuario de pagar una renta.

Luego se agruparon bajo el concepto de la Locatio conductivo la cesión para

su goce de una cosa, la prestación de un trabajo o servicio y la de una obra (rei,
operarum, operaris), mediante una remuneración o renta
La locación, en el derecho romano se aplica al acto jurídico por el cual una
persona cede a otro el uso o goce de un bien mueble o inmueble o inmueble,
consiste esencialmente en la concesión temporal del uso o goce de un bien
mediante el pago de una renta o precio determinado.

1.2. DEFINICIÓN
El contrato de arrendamiento (o locatio-conductio por su denominación
originaria en latín) es un contrato por el cual una de las partes, llamada
arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa
mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se
obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.
Su definición la encontramos en el Art. 1677 del Código Civil, cuando nos
dice: “Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder
temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta
convenida”.
El arrendamiento se caracteriza porque se cede temporalmente un bien.
En el contrato de arrendamiento de bienes, supone la entrega temporal de
ciertos atributos del dominio de arrendador al arrendatario, a cambio de cierta
renta convenida.
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La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio

arrendatario. También se conoce con el nombre de inquilino cuando se trata de
arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, y colonos cuando el goce
radica en predio rústico.
Hay contrato de arrendamiento cuando una parte (arrendador) se obliga a ceder
a la otra (arrendatario) durante un tiempo el uso de un bien.

1.3. ELEMENTOS ESENCIALES

De esta definición resulta que son elementos esenciales de este contrato:

a) Los sujetos:
Vienen a ser las partes que intervienen en el contrato (arrendador y
arrendatario).
 El Arrendador que básicamente es el propietario.
 El Arrendatario, que entra en posesión y disfruta de la cosa,
temporalmente, pagando un alquiler.
Los sujetos deben tener capacidad plena celebrar contratos o practicar actos
jurídicos, con las condiciones de validez a los que se refiere el Art. 140 del Código
Civil. Más exactamente deben tener la capacidad de ejercicio establecida en el
Art. 42 del acotado y quienes tengan la facultad respecto a los bienes que
administran, conforme lo prevé el Art. 1667 del mimo cuerpo de leyes.

La mujer casada puede dar en arrendamiento sus bienes propios, pero no tiene
facultad para hacer lo mismo respecto a los comunes, para requiere el
consentimiento de ambos cónyuges, a tenor del Art. 315 del Código Civil; sin
embargo uno de los cónyuges asume la representación y la dirección de la
sociedad en los casos previstos en el Art. 294.

El Art. 1669 del CC. Prevé que el condómino no puede arrendar la parte que le
corresponde, por sin consentimiento de los demás y si lo hace el arrendamiento
es válido si los copropietarios los ratifican expresa o tácitamente.

El Art. 491 del CC. Establece que los bienes del patrimonio familiar sólo pueden
ser arrendados por situaciones de urgente necesidad y con autorización judicial.
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Por lo tanto, la ley establece que pueden dar en arrendamiento, aquellos que
tengan la libre disposición de los Bienes, es decir, el propietario, el administrador
y el mandatario, que tengan la facultad de administración, sin embargo, señala
igualmente quienes no pueden tomar en arrendamiento, tal como se señala el
Art. 1668 del CC.

b) El Precio:
Denominado en el Código Civil como la renta, también se le llama merced
Conductiva, canon o alquiler.

Las reglas para el pago de la renta son:

- Según lo estipulado en el contrato.
- Si no está especificado en el contrato, la renta s e paga cada mes en el
domicilio del Arrendatario.

c) El Objeto:
El objeto del contrato de arrendamiento está constituido por toda clase de
bienes, muebles e inmuebles; los mismos que deben contener los siguientes
requisitos:
1. Debe existir al tiempo de formalizarse el contrato.
2. El uso debe ser posible.
3. Debe ser de aquellos que se encuentren en el comercio de los hombres

1.4. IMPORTANCIA
En líneas generales sirva para satisfacer perentorias necesidades, como el de
la habitación y otras de urgente requerimiento.

1.5. NATURALEZA JURIDICA

La doctrina civilista y clásica, sostiene que el contrato de arrendamiento es un
“Acto de Administración” y no de disposición, porque no constituye una
enajenación del dominio del bien, ni la concesión al conductor de un derecho real
sobre éste, sino que tiende a la conservación del patrimonio.
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Esta tendencia de la legislación, ha reafirmado la opinión doctrinaria, cada vez

poderosa, de que el arrendatario de un predio urbano, tiene actualmente un
derecho real sobre el bien alquilado.
El Arrendamiento lo encontramos en el LIBRO VII - FUENTES DE LAS
OBLIGACIONES, en la Sección Segunda - CONTRATOS NOMINADOS -
TITULO VI – ARRENDAMIENTO - CAPITULO PRIMERO - Disposiciones
generales

Articulo 1666º.- Definición

“Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al
arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”
Mediante este artículo se define el contrato, pero circunscribiéndolo a lo que antes
se conocía como arrendamiento o locación - conducción de cosas. En efecto el
Código Civil de 1939 establecía en su artículo 1490 que: Por la locación-
conducción una persona cede a otra el uso de alguna cosa, o se obliga a prestarle
su servicio o trabajo personal, durante un plazo y por cierta renta convenida[6]

Confiere un título de mera tenencia, porque el arrendatario no tiene el título de

ánimo de señor y dueño, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este
caso). Sean casas, autos, o distintos inmuebles

1.6. CARACTERES JURIDICOS

El arrendamiento vincula personas ya sea natural o jurídica, que manifiestan su
voluntad expresamente y, por tanto se obligan mutuamente.

a. Es individual: Vincula personas ya sea natural o jurídica, que manifiestan su

voluntad expresamente y, por tanto se obligan mutuamente.

b. Es principal: No depende de otro contrato, es autónomo. Puede haber

convenciones accesorias como las cláusulas de arrendamiento-venta o
subarrendamiento, pero son independientes.
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c. Es de prestación recíprocas: Porqué hay doble juego de obligaciones y

derechos, tanto del arrendador como del arrendatario. El arrendador tiene la
obligación principal de mantener al inquilino en uso y goce del bien arrendado
y el derecho de percibir la renta convenida. El arrendatario, en cambio, tiene la
obligación de pagar el alquiler en los períodos convenidos y el derecho de usar
y ocupar el bien.

d. Es oneroso: Porque existe contraprestación. Se prevé las consecuencias del

contrato, tanto por el arrendador como por el arrendatario, ya sea que las
prestaciones de ambos intervinientes son equivalentes y porque al tiempo de
celebración, pueden determinarse los beneficios que habrá de producirle el
contrato

e. Es conmutativo: Se prevé las consecuencias del contrato, tanto por el

arrendador como por el arrendatario, ya sea que las prestaciones de ambos
intervinientes son equivalentes y porque al tiempo de Celebración, pueden
determinarse los beneficios que habrá de producirle el contrato.

f. Es típicamente de Tracto Sucesivo:

Se va cumpliendo en función del tiempo y del pago de la renta en forma
sucesiva continua y periódica.

g. Es temporal:
Porque se entrega el bien por cierto tiempo, no en forma indefinida. Supone
que el arrendatario solo disfruta del uso, hace suyo los frutos y posee el bien
mueble o inmueble durante un determinado tiempo.

La duración del arrendamiento puede ser:

1. Determinada :Art. 1688, 1689, 1699, 1700 del CC

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2. Indeterminada: Art. 1690 del CC, se pone fin dando aviso judicial o
extrajudicial al otro contratante (Art. 1703 del CC, concordante con los Art. 1365
y 1690 del acotado)

h. Es consensual: Por qué no se necesita documento alguno, basta el concierto de

voluntades sobre la renta para que exista el contrato de arrendamiento. Para su
existencia es suficiente que ambas partes estén de acuerdo, den su
consentimiento y aceptación sobre el bien y el monto de la renta.
Sin embargo, esto es inconveniente, porque la palabra no tiene ninguna seguridad
y, por lo tanto, hay que celebrarlo en un documento, ya sea público o privado,
para que las partes no se aprovechen de esa situación.

1.7. EL ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS Y LA LEY DEL

INQUILINAYO N° 21938

LEY Nº 29636, QUE AMPLIA LA VIGENCIA DEL DECRETO LEGISLATIVO 709,

LEY DE INQUILINATO EN EL PERU. Lima, 21 de Diciembre del 2010
Ley que modifica el literal c) del artículo 14º del Decreto Legislativo, Nº 709, Ley
de Promoción a la Inversión Privada de Predios para Arrendamiento,
prorrogando el plazo de vigencia de los contratos de arrendamiento de inmuebles
Cuyo autovaluo es inferior a S/.2,880.00 Nuevos Soles
Articulo 1.- Modificación del literal c) del Artículo 14 del Decreto Legislativo N°
709, Ley de Promoción de la Inversión Privada en Predios para arrendamiento,
el cual queda redactada en el siguiente texto:
“ARTICULO 14.- Los contratos de arrendamiento de predios urbanos destinados
a fines de vivienda comprendidos dentro de Régimen del Decreto Ley 21938,
continuaran excepcionalmente y temporalmente regidos por dicho Decreto Ley,
Según el valor del autoavaluo del predio correspondiente al año 1991, en la
forma siguiente:
.(..)
c) Los de los inmuebles cuyo autovalúo sea inferior a dos mil ochocientos
ochenta y 00/100, (S/.2,880.00), vencen indefiniblemente el 31 de diciembre del
2011”.
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ARTÍCULO 2.- NORMA APLICABLE

Vencido el plazo mencionado en el literal c) del Artículo 14 del Decreto
Legislativo 709 modificado por esta Ley, los contratos de arrendamiento de los
predios urbanos indicados en el mencionado literal quedan sujetos
exclusivamente a las disposiciones del Código Civil.

1.8. ARRENDAMIENTO DE COSAS

Es aquel por el cual una persona cede a otra el uso de alguna cosa, mueble o
inmueble durante un plazo a cambio de un precio que el locatario se obliga a
pagar.

1.8.1. COSAS SUCEPTIBLES DE ARRENDAMIENTO

Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas CORPORALES E

INCORPORALES que pueden utilizarse sin consumirse:
 Corporales: son las que tienen un ser real y pueden ser percibidas por
los sentidos.
Ej.: una casa, un libro. Estas se dividen en, muebles e inmuebles. Y las
inmuebles se dividen en: inmuebles por adhesión, inmuebles por
destinación.
 Incorporales: son las que consisten en menos derechos. Ej.: los
créditos y las servidumbres.
Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que
exista un bien que el arrendador entrega al arrendatario para que este lo
disfrute.
La cosa arrendada debe existir en el momento de perfeccionarse el contrato, o
por lo menos debe tratarse de cosa que se espera que exista en cuyo caso el
contrato queda sujeto a la condición de que la cosa llegue a existir. Si la cosa
no llega a existir el contrato carecerá de objeto y será nulo, o, todavía más
inexistente.

1.9. ARRENDAMIENTO DE COSA AJENA

Si la venta de cosa ajena vale, conforme oportunamente hubo ocasión de
explicarlo con mucha mayor razón ha de ser valido el arrendamiento de cosa
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ajena. Del arrendamiento no surgen sino derechos y obligaciones personales

entre las partes, y particularmente el arrendador no esta obligado sino a
proporcionarle al arrendatario el goce de la cosa arrendada, todo lo cual hace
ver que es indiferente que el arrendador o no dueño de dicha cosa para efectos
de la validez del contrato.

La validez del arrendamiento de cosa ajena es sin perjuicio de los derechos del
verdadero dueño, quien naturalmente podrá demandar su restitución. Privado
el arrendatario de la cosa arrendada por virtud de la acción ejercida por el
verdadero dueño que la reclama, se tratará de un caso de evicción y por lo
mismo tendrá acción de saneamiento contra el arrendador.

Esto nos quiere decir: puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de
buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de
evicción.

Voluntariamente las partes pueden convenir en que se otorgue por escritura

pública o privada y aun condicional a esta circunstancia el perfeccionamiento;
igualmente pueden pactar arras.

Con respecto al arrendamiento de los bienes del Estado; Se refiere

exclusivamente al arrendamiento de bienes de la nación y entidades
descentralizadas del nivel nacional, habiendo debido referirse también el
arrendamiento de bienes de las Regioness y municipios y de las entidades
descentralizas de los niveles regionales y municipales sujeto al derecho
público.
Cuando una entidad de derecho publico celebra un contrato de arrendamiento,
actúa en el campo de derecho privado y le son aplicables por lo mismo las
disposiciones del Código Civil por ciertas leyes.

1.10. CAPACIDAD
Arrendador y arrendatario deben tener la capacidad plena para celebrar
contratos o practicar actos jurídicos, con las condiciones de validez a los que
se refiere el Art. 140 del Código Civil.
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Poder realizar actos jurídicos, ser susceptible de obligaciones, poder contratar,

etc., estas facultades las obtiene al momento de cumplir la mayoría de edad
(18 años), así lo establece la norma, cumpliendo con este requisito de edad, la
persona ya puede ejercer sus derechos, realizar acto jurídicos, contratos
privados, cumplir con las obligaciones que devienen de los contratos, etc., para
poder tener la capacidad de ejercicio es necesario tener antes la capacidad de
goce.

1.11. CONSENTIMIENTO
Es un concepto jurídico que hace referencia a la existencia de un acuerdo entre
dos o varias personas para aceptar derechos y obligaciones. Su principal marco
de actuación es el Derecho civil y, en especial, el Derecho de obligaciones y de
contratos, en dónde el consentimiento juega un papel fundamental en el marco
de la autonomía de la voluntad.

1.12. DIFERENCIA CON OTROS CONTRATOS Y FIGURAS

JURÍDICAS
Con respecto a las demás fiuras jurídicas encontramos las siguientes
diferencias:

A) CON EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

La distinción con el contrato de compraventa fue hecha por Pothier, al
señalar que “.... el arrendamiento no es otra cosa que la venta del disfrute
de una cosa, es decir, de los frutos venideros de dicha cosa. Hay, sin
embargo, diferencias esenciales entre uno y otro que están bien claras.
La venta trasmite la propiedad; apenas realizada, los riesgos pasan del
vendedor al comprador, y es un acto de disposición que requiere, por parte
del que lo otorga, la capacidad de disponer. El arrendamiento, por el
contrario, es un “contrato sucesivo” que se ejecuta por actos repetidos y
recíprocos de disfrute y de pago de los alquileres, actos que se sirven de
causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no
pueden llevarse a cabo, no se debe el alquiler. Y finalmente, arrendar es
realizar un acto de simple administración”.[7]
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B) CON EL CONTRATO DE PERMUTA.-

El contrato de permuta origina la obligación de los permutantes de
transferirse recíprocamente la propiedad de bienes (Artículo 1602 del
Código Civil).la esencia del contrato de permuta radica precisamente en
la transmisión recíproca del dominio de las cosa o derechos objeto del
cambio. La esencia del contrato de arrendamiento, en cambio, se
encuentra en la cesión temporal al arrendatario del uso de un bien.

C) CON EL CONTRATO DE SUMINISTRO.-

Por el suministro, el suministrante se obliga a ejecutar en favor de otra
persona prestaciones periódicas o continuadas de bienes. Este contrato
puede comprender tanto la entrega de bienes en propiedad como en uso
y disfrute.

Cuando nos encontramos en el primer caso no existe dificultad para

diferenciarlo del contrato de arrendamiento, por medio del cual se realiza
la cesión temporal de un bien al arrendatario. El problema se presenta
más bien, cuando nos hallamos frente a un suministro de bienes en el que
solamente se transfiere el uso de los mismos. este ultimo caso, los medios
de locomoción proporcionados por un periodo determinado y el
aprovisionamiento de trajes o muebles, hechos a teatros, de manera que
la propiedad del bien suministrado no sale del patrimonio del
suministrante.

Cabe aún en este supuesto diferenciar el contrato de arrendamiento del

suministro, aunque en ambos se produzca la transmisión del derecho de
uso sobre el bien materia del contrato. En el arrendamiento, la entrega por
parte del arrendador constituye una “única” prestación, que tiene como
contraprestación el pago de una renta convenida.

En el contrato de suministro, en cambio, los bienes se entregan para su

uso en diversas prestaciones a cargo del suministrante, en la que cada
una de las prestaciones son autónomas e independientes una de las
otras, aunque conexas entre sí.
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D) CON EL CONTRATO DE COMODATO.-

Al analizar la naturaleza jurídica del arrendamiento, que “La locación

difiere del comodato en su modalidad esencialmente onerosa para la
primera y gratuita para el segundo. esa divergencia de concepto se
manifiesta en la medida de la responsabilidad del usuario de la cosa: es
responsable de todo deterioro que ella sufra por su culpa y hasta llega a
responder del caso fortuito o de fuerza

La diferencia entre ambos contratos es clara, a pesar de que tengan en

común la entrega de un bien para su uso durante cierto tiempo. Mientras
es de la esencia de uno su gratuidad (comodato) del otro lo es su
onerosidad (arrendamiento).

E) CON LA PRESTACION DE SERVICIOS.-

El Código Civil de 1984 ha regulado la prestación de servicios en su
artículo 1755 como el género por el cual se conviene que la prestación de
servicios o su resultado sean proporcionados por el prestador al
comitente. El Código Civil de 1936 involucra en un mismo concepto el
arrendamiento de bienes y la locatio operarum. Explicaba Cornejo al
referirse al artículo 1490 del Código Civil de 1936 que: “La locación de
servicios es una variedad del arrendamiento, y se identifica con el contrato
de trabajo que nuestro código legisla independientemente en el Título VI
de esta sección. La locación de servicios se refiere a cualquier trabajo
manual o intelectual tenga o no por finalidad directa y exclusiva, la
producción”.

Ahora, según quedó explicado ha quedado claramente diferenciado el

arrendamiento de bienes de la prestación de servicios y sus correspondientes
modalidades.

Pasaremos a diferenciar cada una de esas modalidades del arrendamiento:

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 Con la Locación de servicios.- Por la locación de servicios el locador

se obliga, sin estar subordinado al comitente, a prestarle sus servicios
por cierto tiempo o para un trabajo determinado, a cambio de una
retribución, La diferencia con el contrato de arrendamiento es obvia, por
cuanto el objeto de la prestación de dar a cargo del arrendador es el
bien, mientras que el objeto de la locación de servicios lo constituye
casualmente el servicio en sí.

 Con el contrato de obra.- El contrato de obra es aquel por el cual dos

partes (contratista y comitente) se obligan a prestaciones recíprocas
consistentes una en hacer una obra determinada y la otra en pagar una
retribución.

El factor determinante en el contrato de obra es la transformación de la materia,

para lograr la obra señalada en el contrato. En el contrato de arrendamiento,
en cambio, se produce la cesión temporal de un bien determinado, el que no
debe ser alterado en su sustancia.

 Con Mandato.- La esencia del mandato es que mediante su ejecución

se pretende la realización de un servicio personal, pero no en nombre
de alguien, sino por su cuenta e interés. Este es precisamente el
contenido que el contrato tenía en el derecho romano. Por consiguiente,
las consecuencias de los actos realizados por el madatario con terceros
se producen en su propia esfera jurídica y no trascienden a la del
mandante. Para ello será preciso que se realice un acto de retrasmisión
de los bienes adquiridos en ejecución del contrato, del mandatario al
mandante”[9]

En el arrendamiento, las consecuencias de los actos realizados, es decir la

ejecución de las respectivas prestaciones se producen en la esfera jurídica de
las partes contratantes, sin que requieran ser retrasmitidas a la esfera de otro.

 Con Depósito.- Se ha observado con mucha razón que el contrato de

depósito presenta gran similitud con el de arrendamiento porque, en
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ambos tanto el depositario como el arrendatario tienen la posesión de

un bien que no les pertenece.

Estas figuras, son claramente diferenciables:

 En el arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a usar temporalmente el

bien dado en arriendo.

 En el depósito, el depositario se obliga a recibir el bien para custodiarlo y

devolverlo cuando lo solicite el depositante. Además, el depositante no
puede usar el bien en provecho propio ni de tercero, salvo autorización
expresa del depositante o del juez. Si infringe esta prohibición, responde por
el deterioro, pérdida o destrucción del bien, inclusive por caso fortuito o
fuerza mayor).

 El arrendamiento es un contrato a título oneroso.

 El depósito se presume gratuito, salvo que, por pacto distinto o por la calidad
profesional, por la actividad del depositario u otras circunstancias, se
deduzca que es remunerado (Artículo 1818, primer párrafo, del Código Civil).

 Las obligaciones y responsabilidades del arrendatario son más severas que

las del depositario. En este orden de ideas, el arrendatario es responsable
por la pérdida y el deterioro del bien que ocurran en el curso del
arrendamiento, aún cuando deriven de incendio, si no prueba que han
ocurrido por causa no imputable a él. Es también responsable por la pérdida
y el deterioro ocasionados por causas imputables a las personas que ha
admitido, aunque sea temporal, al uso del bien.

 El depositario, en cambio, debe poner en la custodia y conservación del bien,

bajo responsabilidad, la diligencia ordinaria exigida por la naturaleza de la
obligación y que corresponda a las circunstancias de las personas, del
tiempo y del lugar. No corren a cargo del depositario el deterioro, la pérdida
o la destrucción del bien sobrevenido sin culpa, salvo que no haya hecho lo
19

necesario para evitarlos o remediarlos, dando además aviso al depositante

en cuanto comenzaron a manifestarse.

F) CON EL MUTUO.-

Al diferenciarlo del contrato de arrendamiento, la analogía resulta evidente

cuando en el mutuo se han estipulado intereses: tanto el locador como el
prestamista entregan una cosa a la otra parte para que esta goce a cambio
de un precio en dinero (alquiler en un caso, intereses en el otro) que
habitualmente se paga en forma periódica. Pero la diferencia es notoria,
porque en la locación no se transfiere la propiedad de la cosa y al término
del contrato, el locatario debe devolver la misma que se le ha entregado,
en tanto que siendo el dinero una cosa fungible el prestamista sólo está
obligado a devolver otra cosa de igual calidad y cantidad, es decir, el
contrato ha significado la transmisión del dominio del dinero al prestamista
que puede disponer libremente de él.

El comentario anterior es perfectamente aplicable a la legislación peruana.

Además, el objeto de la prestación que surge de la obligación nacida del
contrato de mutuo es una determinada cantidad de dinero o de bienes
consumibles, mientras que en el arrendamiento puede referirse a
cualquier tipo de bienes.

G) CON EL USUFRUCTO

Cuando el usufructo es oneroso, la distinción con la locación es

extremadamente sutíl. Tanto el arrendatario como el usufructuario tienen
el uso y goce de la cosa, tanto uno como otro deben pagar un precio en
dinero. Según la teoría clásica, la diferencia residiría en que el usufructo
es un derecho real, en tanto que la locación tiene carácter personal. Pero
la exactitud de este criterio distintivo está hoy en tela de juicio. Muchos de
los defensores del criterio se inspira sobre todo en razones de tradición
histórica, pues no hay nada esencial que las distinga”. No la compartimos
20

por cuanto pensamos que ambas instituciones son claramente

diferenciables.

El usufructo es, un derecho real límitado que se agrupa “con la propiedad

para formar el género o conjunto genérico de los derechos reales. Su
tipología coincide, con las características generales de está clase de
derechos. Son derechos subjetivos de carácter absoluto, en el sentido de
que su títular puede hacerlos valer “erga omnes” y le confieren un poder
inmediato sobre las cosas”.

El usufructo confiere al usufructuario las facultades de usar y disfrutar

temporalmente de un bien ajeno. El arrendamiento otorga al arrendatario
un derecho personal, de crédito, de poder exigir al arrendador que cumpla
con su obligación de cederle temporalmente el uso del bien materia del
contrato de arrendamiento.

El usufructo puede ser gratuito u oneroso, mientras que el arrendamiento

es necesariamente oneroso. El arrendamiento se celebra mediante
contrato. En cambio, el usufructo puede ser constituido por ley.

El usufructo se extingue con la muerte del usufructuario, en tanto que el

arrendamiento continúa en relación a los herederos del arrendatario, si
encontrándose en el uso del bien, la mitad o el mayor número de ellos no
manifiestan su voluntad de extinguirlo.

1.13. QUIEN PUEDE DAR EN ARRENDAMIENTO

Según el Articulo 1667.- Puede dar en arrendamiento el que tenga esta
facultad respecto de los bienes que administra.

Ya que el arrendamiento es un contrato de alquiler o locación - conducción por

el cual una persona entrega a otra un bien para que lo use y lo usufructúe
mediante un pago acordado, el intervensor de este contrato como arrendador
debe ser una persona que goce de la administración del bien a arrendar ya que
si no fuera de este modo, perdería veracidad el acto de arrendar, puesto que uno
21

no puede disfrutar de un bien sin tener la autorización respectiva o al menos el

consentimiento del administrador del bien.

Los menores capacitados por matrimonios o por titulo oficial que les autorice
para ejercer una profesión u oficio, pueden dar en arrendamiento los bienes que
hayan incorporado a su patrimonio a título oneroso o gratuito. También puede
dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que
administra. El administrador Judicial solo podrá dar en arrendamiento por tiempo
indeterminado, para no maniatar a los propietarios.[11]

Los padres que ejercen la patria potestad de sus menores hijos necesitan de la
autorización judicial para arrendar en nombre del menor sus bienes por más de
tres años, ya que durante los tres años no hay ningún problema de poder
arrendar, y con la autorización se llegaría a un arrendamiento que no podrá ser
mayor de seis años.

1.14. QUIENES QUE NO PUEDEN DAR EN ARRENDAMIENTO

Según el Articulo 1668.- No pueden tomar en arrendamiento:
1. El administrador, los bienes que administra.
2. Aquel que por Ley está impedido.
En general no existe ninguna limitación en cuanto a la capacidad de quien
puede tomar en arrendamiento. Basta la capacidad general para obligarse. Las
excepciones señaladas por la Ley se presentan en función de la relación que
puede tener la persona con los bienes a arrendar.

1.15. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

El acto de arrendar es un acto de administración así considerado desde el
derecho clásico.

El articulo 1678° y siguientes del Código Civil, precisa las obligaciones del
arrendador:
 El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con
todos sus accesorios, en el plazo, lugar y este convenido. Si no se indica en
el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse
22

inmediatamente donde se celebró el contrato, salvo que por costumbre deba

efectuarse en otro lugar o época. Entregado el bien al arrendatario, se
presume que se encuentra en estado de servir y con todo lo necesario para
ser usado.

1. OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LA COSA ARRENDADA

Si la cosa arrendada es mueble, la entrega de ella podrá hacer bajo una
cualquiera de las formas de tradición previstas en el art. 754.

La entrega se hará inmediatamente después del perfeccionamiento del contrato

o en la fecha convenida o en el momento de celebración del contrato. Art. 1882.

Si expresamente no se ha estipulado en el contrato nada al respecto, el lugar

de la entrega se determinara por las reglas que señalen el lugar donde debe
hacerse un pago. Art. 1646 cuando se trata de cosa mueble.
Papel de la entrega cuando la cosa se ha arrendado por separado a varios. Si
se ha arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, el
arrendatario a quien se haya entregado la cosa será preferido; si se ha
entregado a los dos, la entrega posterior no valdrá; si a ninguno se ha entregado
a ninguno el titulo anterior prevalecerá.

En estado debe entregar el arrendador la cosa arrendada. Teniendo en cuanta

que el fin del arrendamiento es proporcionar al arrendatario el goce de la cosa
arrendada y que el goce efectivo de esta no puede obtenerse sino en cuanto
ella se encuentre en buen estado, puede decirse que es de la naturaleza del
contrato de arrendamiento que la cosa arrendada debe entregarla el arrendador
en buen estado.

En el caso de que el arrendatario haya examinado la cosa antes de

perfeccionarse el contrato, y se haya decidido a tomarla en arriendo no obstante
de no hallarse en buen estado; o en el caso de que la haya recibido en el estado
deficiente de que se encontraba sin hacer objeción alguna, o en el caso de que
en el contrato se hubiera hecho constar el mal estado en que se
encontraba. Ocurrida cualquiera de estas circunstancias, cabe deducir que el
23

arrendatario consintió en recibir la cosa en el estado en que se hallaba, fuera

de que es de pensarse además, en tales casos, que el precio del arrendamiento
sea fijo teniendo en cuanto ese estado. El arrendador será responsable
especialmente del mal estado del edificio salvo que haya sido manifiesto o
conocido del arrendatario.

Imposibilidad de hacer la entrega por culpa del arrendador. El arrendador,

por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, se haya colocado en
imposibilidad de entregar la cosa, para disponer que entonces el arrendatario
tendrá derecho para desistir del contrato, con indemnización de perjuicios habrá
lugar a esta indemnización aun cuando el arrendador haya creído
erróneamente y de buena fe que podía arrendar la cosa; salvo que la
imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza mayor
o caso fortuito.

Mora del arrendador en la entrega de la cosa. Si el arrendador ha incurrido

en mora culpable de entregar la cosa, la regla general que tendrá derecho el
arrendatario a indemnización de perjuicios.
Al arrendatario solo se le da la acción para reclamar los perjuicios resultantes
de la mora, es decir, no se leda la posibilidad de ponerle fin al contrato.

2. OBLIGACIÓN DE MANTENER LA COSA EN BUEN ESTADO

Mientras dure el arrendamiento el arrendador tiene que procurar al arrendatario
el disfrute de la cosa arrendada, de ahí se desprende que está en la obligación
de mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. La
medida de esta obligación de sostenimiento de la cosa arrendada, depende del
estado en que el arrendador se obligo a entregar: si conforme a lo anterior visto
ha debido de entregarla en buen estado, deberá en el curso del arrendamiento
conservarlas en ese estado; si conforme también con lo antes visto el
arrendador no se obligo a entregar la cosa sino en el estado en que se
encontraba en el momento de perfeccionar el contrato, estado que podía no ser
bueno, la obligación a que se le alude se refiere simplemente a conservarla en
las condiciones en las que la entrego.
24

En que consiste esta obligación: esta es de dos formas: necesarias y

locativas.

La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer,

durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias a excepción de las
locativas, la cuales corresponden generalmente al arrendatario. Se entiende
por reparaciones necesarias aquellas sin las cuales la cosa desparece, o se
destruye, o no sirve para el uso que se le destina. Las reparaciones locativas
son también a cargo del arrendador si los deterioros que las han hecho
necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito o de la mala calidad de
la cosa arrendada.

Reparaciones indispensables realizadas por el arrendatario. En las

reparaciones indispensables, el arrendador es obligado a reembolsar al
arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el
arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las
haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo
mas pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse a
tiempo, o si el arrendador no trato de hacer oportunamente las reparaciones,
se abonara al arrendatario su costo razonable, probado la necesidad.

Para que el arrendatario pueda pedir al arrendador el reembolso de las

reparaciones indispensables o necesarias hechas, se requieren las siguientes
condiciones: a) que la reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa
del arrendatario, b) que le hubiere hecho saber al arrendador oportunamente
la existencia del daño para que procediera a repararlo por su cuanta y c) que
no le haya sido posible dar noticia al arrendador de la existencia del daño, o
que habiéndole dado tal noticia este no haya procedido oportunamente a
ejecutar la reparación.

Mejoras útiles puestas por el arrendatario. Estas mejoras se refieren a obra

realizada por el arrendatario en la cosa arrendada que no tenga por objeto
conservar esta, sino mejorarla aumentando su valor venal.
25

Para que el arrendatario pueda reclamar del arrendador el rembolso de mejoras

útiles, es indispensable que este haya consentido en que el arrendatario las
hiciera, manifestando expresamente su voluntad de abonarla. El arrendador
no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles; en que no ha
consentido con la expresa condición de abonarla. Pero el arrendatario podrá
separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos
que el arrendador este dispuesto a abonarle lo que valían los materiales
considerándolos separados.

Derecho de retención del arrendatario[12]. Terminando el contrato de

arrendamiento el arrendatario esta obligado a restituir al arrendador la cosa
arrendada; pero si a la terminación del contrato resulta que el arrendador es
deudor del arrendatario por perjuicios que durante el desarrollo del mismo
contrato este haya sufrido o por el reembolso de mejoras útiles en que haya
consentido con la expresa condición de abonarlas o de reparaciones
indispensables. El arrendatario puede retener la cosa arrendada en su poder
y negarse a restituirla hasta que tales indemnizaciones o reembolsos le sean
pagados o se le asegure su pago.

3. OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO O DE LIBRAR AL ARRENDATARIO DE

TODA TURBACIÓN O EMBARAZO EN EL GOCE DE LA COSA ARRENDADA
El arrendador esta obligado a no ejecutar acto alguno que perturbe o embarace
al goce de la cosa arrendada por el arrendatario.

Esta obligación de saneamiento se refiere:

3.1 A los actos perturbatorios del mismo arrendador.
El arrendador en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda
turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario
mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer obras o trabajos algunos que
puedan turbarle o embarazarle el goce de ella. Por consiguiente si el
arrendador pretende hacer obras en la cosa arrendada que consistan en
reparaciones indispensables, no podrá proceder a ello sin tener previamente
el consentimiento del arrendatario.
26

Puede tratarse de obras cuya no ejecución inmediata causarían al

arrendador graves perjuicios, el arrendatario debe soportar dichas obras,
pero con derecho a que mientras tanto se rebaje el precio o renta
proporcionalmente.

En caso de que las obras urgentes embaracen el goce del arrendatario en

forma tal que este ya no pueda sacar provecho del contrato, en vista del fin
que se tuvo presente al celebrarlo. Frente a esta situación se le concede
derecho al arrendatario para ponerle fin a dicho contrato y aun para solicitar
indemnización por perjuicios bajo ciertas condiciones.

3.2 A los actos perturbatorios de terceros.

Respecto a estos es necesario distinguir entre:

a) Si el arrendatario es turbado en goce por vías de hecho terceros que no

pretendan la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre
perseguirá la reparación del daño. Por consiguiente el arrendador no
tiene por que responder de ellos: es el propi arrendatario quien debe
acudir ante las autoridades para que lo amparen contra esas
perturbaciones y que decreten en su favor las indemnizaciones
correspondientes.

b) Cuando la perturbación o molestias provienen de terceros que justifican

algún derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de ese derecho hubiere
sido anterior al contrato, entonces ya si se vincula al hecho la
responsabilidad del arrendador por que se trata de una verdadera
evicción. Siendo parcial la evicción, el arrendatario tendrá en primer
término derecho a exigir una disminución proporcionada del precio o renta
durante el tiempo subsiguiente.

3.3 A los vicios redhibitorios de las cosas arrendadas.

El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la
recisión del contrato según los casos si el mal estado o calidad de la cosa
le impide hacer de ellas el uso para que ha sido arrendada, sea que el
27

arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo de

contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa
después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.

Cuando se habla de terminación se refiere al caso de que el contrato se ha

empezado a ejecutar, pues, como antes hubo oportunidad de anotarlo,
tratándose de un contrato de tracto sucesivo no puede tener lugar el
fenómeno de la resolución. Cuando se habla de rescisión se está
empleando mal la palabra, pueda de lo que se bebe hablar es de resolución,
naturalmente en relación con el evento en que la existencia del vicio
redhibitorio que ha de dar lugar a ella se haya puesto de manifiesto antes
de empezar a ejecutarse el contrato, pues en estas circunstancias la
resolución si puede operar.

1.16. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

1.16.1. GOZAR DE LA COSA SEGÚN LOS TÉRMINOS O EL ESPÍRITU DEL

CONTRATO.
El arrendatario está obligado a usar de la cosa según los términos o
espíritu del contrato; y no podrá en consecuencia, hacerla servir a otros
objetos que los convenidos, o a falta de convención expresa. A aquellos
que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse las
circunstancias del contrato o de la costumbre del país.

La forma en que el arrendatario puede gozar de la cosa arrendada se

establece conforme a los siguientes criterios: a) por lo que expresamente
diga el contrato, o resulte del espíritu del mismo; b) por la naturaleza de
la cosa arrendada, c) a falta también de la estipulación expresa, por las
circunstancias que rodeen la celebración del contrato o por la costumbre
del lugar, si un inmueble destinado a casa y habitación es tomado en
arriendo por una entidad de beneficencia con ocasión de una epidemia,
esta circunstancias permiten presumir que dicho inmueble fue arrendado
para destinarlo a hospital.
1.16.2. VELAR POR LA CONSERVACIÓN DE LA COSA ARRENDADA.
28

El arrendatario empleara en la conservación de la cosa el cuidado de un

buen padre de familia. Si el arrendatario no emplea dicho cuidado en la
conservación de la cosa, el arrendador tendrá derecho a exigirle
indemnización de perjuicios, consecuencia esta que es obvia. Si el
descuido del arrendatario genera un grave deterioro de la cosa
arrendada, entonces el arrendador tiene un derecho más: el de pedir la
terminación del contrato, art. 1997 inciso 2.
Daños debidos a culpa de ciertos terceros. El daño causado a la cosa
arrendada por un familiar, huésped o dependiente del arrendatario, no
permitirá al arrendador perseguir la correspondiente reparación sino en
el campo de la responsabilidad civil extracontractual así: directamente
contra el familiar, huésped o dependiente autor del daño, en el caso del
daño causado por un hijo o dependiente del arrendatario, contra el
mismo arrendatario como responsable del hecho de aquellos.1
1.16.3. PAGAR EL PRECIO O RENTA CONVENIDO.
El precio o renta que debe pagar el arrendamiento es estipulado en el
contrato. Si el contrato ha empezado a ejecutarse por entrega de la cosa,
pero posteriormente surge el desacuerdo respecto a la renta convenida,
sin que ninguna e ellas pueda aportar la prueba de lo estipulado en esa
materia. Este problema lo resuelve la ley disponiendo que por peritos se
determine el precio o renta.
Si fue que no se estipulo nada del contrato o resta el contrato es nulo
absolutamente por indeterminación del objeto de la obligación del
arrendatario, o mejor inexistente por incompleto.
Cuando debe pagar el arrendador el precio o renta. En primer
término, se atenderá a lo estipulado expresamente en el contrato; si en
este nada se ha estipulado se atenderá entonces la costumbre del lugar;
si no hay estipulación ni costumbre fija al respecto, entonces hay que
distinguir según que la cosa arrendada sea un predio urbano, un predio
rústico, o una cosa mueble o semoviente: si es un predio urbano la renta
se pagará por períodos mensuales; si es un predio rustico la renta se
pagará por anualidades; si es una cosa mueble o semoviente arrendada

Waldo Francisco Núñez, “negocio jurídico y contrato”, editora jurídica Grijley, 2012,pag 299.
29

por cierto numero de años, meses o días, la renta se pagara

inmediatamente después de la expiración del respectivo año, mes o día.
Puede ocurrir que la renta no sea periódica por que se arrienda la cosa
por una suma fija: en este caso la suma se deberá una vez que termine
el arrendamiento.
El arrendatario no debe la renta si no al vencimiento del periodo
correspondiente, nada impide que contractualmente se estipule lo
contrario, es decir que el precio o renta, lo pague el arrendatario por
anticipado.
Con la terminación del contrato desaparece naturalmente el titulo o
causa de la obligación de pagar dicho precio, el cual por lo mismo no
puede serle exigido ni aun en el caso de que, violando sus propias
obligaciones, el arrendatario rehusé restituir la cosa al arrendador y la
mantenga en su poder, beneficiando se de ella como si el arriendo
subsistiera. En este caso solo por la vía de indemnización de perjuicios,
o, en último extremo por la de enriquecimiento sin causa, cabría lograr
que el arrendatario resultase obligado, previa sentencia condenatoria en
el proceso declarativo, a pagar el valor correspondiente al arbitrario
disfrute del bien. Con el fin de conjurar tal situación, es recomendable a
todas luces estipular en el contrato de arrendamiento que el arrendatario
permanezca obligado a pagar la renta no solo durante la vigencia del
contrato, sino durante todo el tiempo que mantenga la cosa en su poder
y hasta la efectiva restitución de ella al arrendador.
Duración de la obligación de pagar el precio o renta. El arrendatario
debe pagar el precio o renta mientras el contrato subsista, el puede
permanecer obligado a pagar el precio después de terminado el contrato,
cuando la terminación se produce por culpa suya: en este evento dicha
obligación subsistirá durante todo el tiempo que falte para la expiración
del plazo de duración del contrato expresamente estipulado, o hasta el
día en que el contrato hubiera podido terminar mediante desahucio por
no haberse estipulado termino fijo de duración. El arrendatario sin
embargo puede librarse de esta obligación directa proponiendo persona
idónea que lo sustituya durante el tiempo siempre que garantice con una
caución suficiente que el sustituto cumplirá con lo de su cargo.
30

La falta concedida al arrendatario para proponer persona que los

sustituya por el tiempo que falte, con el fin de librase de la obligación
aludida implica que el arrendatario le imponga al arrendador la
celebración de un nuevo contrato de arrendamiento con el sustituto
señalado por aquel, pues la hipótesis parte de la base de haber
terminado el contrato que ligaba al arrendatario con el arrendador, y por
eso no podría entenderse que el sustituto entre a remplazar al
arrendatario en tal contrato, a manera de cesionario de este. La relación
de arrendamiento entre el sustituto y el arrendador tendrá que ser fruto
de un nuevo contrato.
Cuando el contrato termina antes de tiempo por culpa del arrendador, el
arrendatario quedará relevado de la obligación de pagar el precio o renta
durante el tiempo que quede faltando para la terminación normal del
contrato, y que, de otro lado podrá demandar al arrendador para que le
indemnice los perjuicios que la expiración intempestiva del contrato
pueda haberle causado.
Derecho de retención para el arrendador. Para garantizar al
arrendador el pago del precio o renta y el de cualquier indemnización
que el arrendatario llegue a deberle por razón del contrato, podrá el
arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que
tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada,
y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado,
guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le
pertenecen, a menos de prueba contraria.
1.16.4. RESTITUIR LA COSA A LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO
Expirado el contrato de arrendamiento por cualquier motivo legal, cesa
la causa para que el inquilino mantenga la cosa en su poder, y por lo
mismo es apenas natural que deba restituirla a aquel de que la recibió.

Si llegado el momento de restituir, el arrendatario no restituye, dispone

el arrendador de la acción de lanzamiento.

1.16.5. DESTRUCCIÓN PÉRDIDA O DETERIORO DE LA COSA

DURANTE EL ARRENDAMIENTO.
31

Siempre que la cosa perece en poder del deudor, se presume que ha

sido por hecho o por culpa suya, si estando en poder del arrendatario la
cosa se destruye, o se menoscaba o deteriora, la ley lo coloca en una
situación muy desventajosa frente al arrendador pues se presume que
lo anterior ha ocurrido por culpa del arrendatario. El arrendatario solo
pude liberarse de la presunción demostrando que la destrucción, pérdida
o deterioro, ocurrió por fuerza mayor o caso fortuito.
Como se hace la restitución tratándose de cosa inmueble. Esta se
verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del
arrendador y entregándole las llaves, si las tuviere la cosa.
Constitución del arrendatario en mora de restituir. Para que el
arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa, no basta que
haya terminado el contrato, sino que es necesario que el arrendador lo
requiera para que restituya, solo constituido en mora en la forma dicha,
viene a hacerse el arrendatario responsable de los perjuicios moratorios:
antes de ese momento no es responsable de estos, ni en general puede
considerársele en mora para ningún efecto; aunque de otro lado, como
ya se dijo esté obligado a restituir y pueda imponérsele judicialmente la
restitución, art. 2007.
Según se desprende del articulo antes mencionado, el desahucio que es
el procedimiento que emplea para ponerle fin a un contrato de
arrendamiento celebrado a termino indefinido, y que consiste en la notica
que una de las partes da a la otra de su intención de ponerle fin a
arriendo, apenas sirve para ponerle fin al contrato, pero no para constituir
al arrendatario en mora de restituir. Para ese efecto sigue siendo todavía
necesario el requerimiento.
Como se constituye al arrendatario en mora de restituir. El deudor
esta en mora: cuando no ha cumplido la obligación dentro del término
estipulado, si en el contrato se expresa que por la mera expiración del
término quedará constituido en mora; salvo que la ley en casos
especiales requiera la reconvención judicial.
Restitución mediante acción de lanzamiento. La acción de lanzamiento
es el acto de obligar a dejar una posesión en virtud de sentencia judicial.
32

Cuando el que ha sido condenado en ella ha dejado transcurrir el término

fijado en el apercibimiento, sin haber desocupado la casa o habitación.
El proceso especial de lanzamiento no es procedente sino en aquellos
casos en que la ley sanciona al arrendatario con la restitución inmediata
de la cosa arrendada, y la restitución misma constituye la pretensión
principal de la demanda respectiva.

CAPITULO II

2.1. CESIÓN DE ARRENDAMIENTO

La diferencia entre el subarrendamiento y la cesión del arrendamiento, está en
que mientras en el subarrendamiento hay dos contratos de arrendamiento
superpuestos, en la cesión del arrendamiento es el mismo contrato de
arrendamiento que pasa de un arrendatario a un nuevo arrendatario.

De conformidad con lo previsto en Art. 1696° la cesión de arrendamiento

constituye la transmisión de los derechos y obligaciones del arrendatario a
favor de un tercero que lo sustituye y se rige por las reglas de la cesión de
posición contractual.

Este tipo de contrato se realiza cuando el arrendatario de un garaje transmite

a un tercero los derechos y obligaciones que le corresponden como
arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento pactado con el arrendador.

Asimismo, el arrendatario queda desligado del contrato de arrendamiento,

pasando el cesionario a ocupar su misma posición en el contrato frente al
arrendador.

El arrendatario no puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero a

menos que medie el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.

Si se produce la cesión del arrendamiento con el consentimiento del

arrendador, el cesionario queda subrogado en la posición contractual del
arrendatario frente al arrendador. Ello significa que el contrato de
33

arrendamiento no se modifica, salvo en el hecho de que el arrendatario queda

sustituido por otra persona, que tendrá en todo caso los mismos derechos y
obligaciones que tenía en arrendatario.

2.2. RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Las causales de resolución del contrato de arrendamiento se establecen en el

Art. 1697 del Código Civil y puede resolverse:

1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes

y además quince días. Si la renta se pacta quince días. Si el alquiler se
conviene en periodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos.
2. En los casos previstos en el Inc. Primero, si el arrendatario necesitó que
hubiese contra él sentencia para pagar todo o parte de la renta y se vence con
exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta
devengada.
3. Si el arrendatario da el bien destino diferente de aquél para el que se le
concedió expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público
o a las buenas costumbres
4. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin
asentimiento escrito por el arrendador.
5. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera de sus obligaciones.
La resolución por falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado, pero en ningún
caso procede, tratándose de casas-habitación comprendidas en leyes especiales,
si no se han cumplido por lo menos dos mensualidades y quince días.

¿Puedo resolver el contrato de arrendamiento antes del plazo pactado?

Nuestro ordenamiento jurídico dispone que la duración de los contratos de

arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Sin embargo, a pesar de la duración que se pacte en el contrato suscrito entre las
partes, nos podemos encontrar con que, o bien por acuerdo entre las partes o bien
por voluntad de una de ellas, se quiera poner fin al arrendamiento antes de llegar
la fecha de vencimiento pactada.

Llegados a este punto nos podemos encontrar ante dos situaciones distintas:

1. Que ambas partes estén de acuerdo en resolver el contrato de forma anticipada

34

2. Que sea una de las partes la que quiera poner fin al contrato suscrito

1) Resolución del contrato de mutuo acuerdo

El pacto entre las partes es una de las formas de extinción general de los
contratos.

Como no podría ser de otra manera, en los contratos de arrendamiento,

arrendador y inquilino, de mutuo acuerdo, podrán poner fin al contrato que en su
día llevaron a cabo, dejando sin efecto el mismo a la fecha de la firma del acuerdo.

Para ello, lo más aconsejable es que plasme dicho acuerdo por escrito,
debiendo hacer constar las condiciones por las que se regirá tal resolución: si el
arrendatario adeuda alguna cantidad, el estado en el que se encuentra el
inmueble, si cabe o no la devolución de la fianza, etc.

2) Resolución del contrato instada por una de las partes

2.1. Resolución solicitada por el arrendador

La ley dispone que el incumplimiento de cualquiera de las partes de las

obligaciones resultantes del contrato de arrendamiento, dará derecho a la parte
que hubiera cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación
incumplida o bien a promover la resolución del contrato.

En este sentido, se faculta al arrendador a solicitar judicialmente la resolución del

contrato cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:

 El impago de las rentas u otras cantidades que corresponda pagar al

inquilino. Ante la falta de pago del inquilino, el arrendador tendrá derecho a
instar la resolución del contrato, así como a reclamar en el mismo
procedimiento el pago de la cantidad resultante de las rentas vencidas y
otras cantidades impagadas.
 El impago de la fianza o de sus correspondientes actualizaciones.

 Cuando el inquilino subarriende o ceda el inmueble sin el consentimiento

del arrendador cuando fuera necesario dicho consentimiento.
35

 La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no

consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea
necesario.

 Cuando en el inmueble tengan lugar actividades molestas, insalubres,

nocivas, peligrosas o ilícitas.

 Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer

la necesidad permanente de vivienda del inquilino.

Por otro lado, otro supuesto con el que nos podemos encontrar en que el
arrendador podrá instar la resolución del contrato antes de que finalice el plazo
pactado, aún cuando el inquilino se encuentre al corriente de todas sus
obligaciones, es cuando el mismo precise la vivienda arrendada para uso
propio o el de sus familiares más próximos.

De esta forma, la ley de arrendamientos urbanos dispone que, una vez

transcurrido el primer año de duración del contrato, el arrendador podrá
resolver el contrato, estando el inquilino obligado a entregar el inmueble
arrendado, si el arrendador le comunica dicha situación con al menos dos meses
de antelación a la fecha en que va a necesitar la vivienda.

Sin embargo, la ocupación de la vivienda por parte del arrendador o sus familiares
deberá ser efectiva dentro de los siguientes tres meses a contar de la extinción
del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, ya que de no ser
así el arrendatario se encontrará facultado para exigir o bien ser repuesto en el
uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años,
con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto
hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad
equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta
completar tres años.

Debe tenerse en cuenta que la actual regulación de arrendamientos

urbanos (vigente desde junio de 2013), no exige que esta facultad de resolución
del arrendador deba hacerse constar en el contrato suscrito entre las partes para
36

que el arrendador pueda hacer uso de ella, sino que únicamente se requiere el
transcurso del primer año del contrato y que dicha ocupación se haga efectiva
dentro de los tres meses siguientes, mientras que con la regulación anterior (Ley
de arrendamientos urbanos de 1994), únicamente se podría hacer uso de ella si
así se había previsto de forma expresa y por escrito en el contrato de
arrendamientos.

2.2. RESOLUCIÓN SOLICITADA POR EL INQUILINO

Tal como sucedía en el caso del arrendador, la ley también faculta al inquilino
a instar judicialmente la resolución del contrato en caso de incumplimiento
por parte del arrendador de las obligaciones que le son propias en virtud
del contrato suscrito, lo que sucederá cuando nos encontremos ante las
siguientes situaciones:

 Cuando el arrendador no haga las obras o reparaciones de conservación del

inmueble a las que viene obligado legalmente.
 Cuando el arrendador perturbe de algún modo la utilización de la vivienda por
parte del inquilino.

De igual modo, así como con en la legislación anterior únicamente se regulaba el

posible desistimiento del arrendatario para los contratos de arrendamiento cuyo
plazo fuera superior a 5 años, con la nueva regulación se prevé que el arrendatario
podrá desistir libremente del contrato suscrito siempre que hayan
transcurrido al menos seis meses desde la suscripción del mismo y se haya
comunicado tal desistimiento con una antelación mínima de treinta días.

En estos casos, las partes podrán pactar una indemnización por el

desistimiento consistente en una mensualidad de la renta en vigor por cada año
del contrato que reste por cumplir o, en su caso, la parte proporcional que
corresponda en caso que el periodo de tiempo incumplido sea inferior a un año.
37

2.3. CONCLUSIÓN DEL ARRENDAMIENTO

El contrato de arrendamiento concluye en los siguientes casos:
1. Por concluirse el término fijado por las partes (Art. 1699)
Si vencido el plazo el sin que el arrendador solicite el bien ni el arrendador lo
haya devuelto, la ley considera que no se ha producido un nuevo contrato, sino
que hay continuación del arrendamiento, bajo las mismas estipulaciones, hasta
que el arrendador solicite su devolución (Art. 1700 del CC.)
2. En el arrendamiento cuya duración se pacta por periodos forzosos para
ambas partes y voluntarios a opción de una de ellas, os periodos voluntarios
se irán convirtiendo uno a uno en forzosos, si la parte a la que concedió la
opción no avisa a la otra que el arrendamiento se concluirá al finalizar los
períodos forzosos a cada uno de los voluntarios.
El aviso a que se refiere debe cursarse con no menor de dos meses de
anticipación al día del vencimiento del respectivo período si se trata de
inmuebles y de no menos de un mes, en el caso de los bienes (Art. 1701).
3. Si en el contrato se establece que los períodos sean voluntarios para ambas
partes, basta que cualquiera de ellas de a la otra aviso prescrito en el Art.
1701 para que el arrendamiento concluya al finalizar los períodos forzosos.
(Art. 1702).
4. Si el contrato de arrendamiento es de duración indeterminada, se le pone fin
dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante (Art. 1703)
5. Cuando el arrendador es vencido en proceso sobre el derecho que tenía (esta
arrendando un bien ajeno)
6. Por Muerte Arrendatario. Si dentro de los 90 días del fallecimiento, sus
herederos comunican al arrendador que no pueden continuar el contrato. Por
muerte de arrendatario no concluye el contrato, si es que los herederos no
manifiestan su voluntad de poner término al mismo. El arrendamiento se
trasmite, es un contrato personal, pero no personalismo.
7. Por estar en el ejercicio de sus derechos civiles el menor de edad.
8. Por terminar el albaceazgo, en el arrendamiento que hubiere hecho algún
albacea.
9. Si es preciso para la conservación del bien que el arrendatario lo devuelva
con el fin de repararlo.
10. En caso de expropiación.
38

2.4. CONSIGNACIÓN DEL BIEN ARRENDADO

En caso de conclusión del arrendamiento o teniendo el arrendatario derecho

para devolver, si pone el bien a disposición del arrendador y éste no puede o
no quiere recibirlo, aquel podrá consignarlo (Art . 1706 CC.).

Durante la vigencia de un contrato de arrendamiento (tanto de vivienda como de

local), puede suceder que el arrendatario, cumpliendo su obligación de pago,
intente materializar la prestación que por contrato tiene asumida, pero que no lo
logre bien porque el arrendador no lo acepta, bien por que el arrendador se
encuentra ilocalizable o incapacitado.

A esta cuestión responde el Código Civil, cuando en su artículo 1176 se

pronuncia del siguiente modo:

Si el acreedor a quien se hiciere el ofrecimiento de pago se negare sin razón a

admitirlo, el deudor quedará libre de responsabilidad mediante la consignación
de la cosa debida.

La consignación por sí sola producirá el mismo efecto cuando se haga estando

el acreedor ausente o cuando esté incapacitado para recibir el pago en el
momento en que deba hacerse, y cuando varias personas pretendan tener
derecho a cobrar, o se haya extraviado el título de la obligación.

Este supuesto nace con el objetivo de salvaguardar la intención del arrendatario

de cumplir con su obligación, independientemente de que el arrendador facilite
o no su cumplimiento.

1.- TIPOS DE CONSIGNACIÓN

a) Consignación Notarial: Mediante la intervención de un Notario. Tiene como

pega el elevado coste de la misma, en forma de arancel, pero tiene como
punto a favor la celeridad en el procedimiento.

b) Consignación Judicial: Se materializa en el denominado ‘Expediente de

Consignación Judicial‘. Se caracteriza por la intervención del órgano
jurisdiccional, ante el que se acreditará el ofrecimiento y el anuncio de la
39

consignación de la cantidad. Quizás sea el más adecuado para asegurarse

el cumplimiento del pago y evitar futuras reclamaciones judiciales.

2.- LA REGULACIÓN DE CONSIGNACIÓN JUDICIAL

En el Código Civil parte del doble equilibrio entre arrendador y arrendatario. Los
artículos 1176 a 1181 tienen como punto de partida común la vigencia del
contrato de arrendamiento. Así, se garantiza tanto el derecho y el deber de
cobrar y de pagar, ambas en su doble vertiente.

Es suficiente con acudir al Juzgado Decano del domicilio del arrendatario e

indicar que se desea realizar una consignación judicial de la renta debida porque
el arrendador no le acepta el pago para que se le extienda el impreso en el que
se indica el número de cuenta y la entidad donde debe realizarse. El siguiente
requisito lo marca el artículo 1177 del Código Civil:

Para que la consignación de la cosa debida libere al obligado, deberá ser

previamente anunciada a las personas interesadas en el cumplimiento de la
obligación.

La consignación será ineficaz si no se ajusta estrictamente a las disposiciones

que regulan el pago.

A partir de este momento, la tramitación es sencilla. Tras admitirse la solicitud,

se dará traslado de la misma al arrendador, requiriéndole para que acepte el
pago. Si se opusiese, el Juez dará por hecha la consignación.

2.5. EFECTOS DE LA CONSIGNACIÓN

Desde el día en que el arrendatario efectúe la consignación se extingue su
responsabilidad por la renta, salvo que la impugnación a la consignación fuese
declarada fundada (Art. 1707 CC.)

2.6. TRANSFERENCIA DEL BIEN ARRENDADO

En caso de enajenación del bien arrendado se procederá de siguiente modo

(Art. 1708 CC.)
40

1. Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquiriente deberá respetar el

contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos
sus derechos y obligaciones del arrendado.

2. Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquiriente puede darlo por

concluido. Excepcionalmente, el adquiriente está obligado a respetar el
arrendamiento, si asumió dicha obligación.

3. Tratándose de bienes muebles, el adquiriente no está obligado a respetar el

contrato si recibió su posesión de buena fe.

Cuando el propietario quiere vender su inmueble pero este esta alquilado se

genera un problema que bien podría resolverse sin mas molestias para el
inquilino y el arrendador:

Caso 1: Propietario tiene oferta de compra, y otra oferta de alquiler.

Decidir cual de las dos propuestas no es el tema en este articulo. El tema es si
puede aprovechar esta situación de una manera distinta o alternativa.
Es decir, ¿podría tomar al Inquilino y a la vez al Comprador?
Rpta: Claro que puede. No hay impedimento legal. Solo necesita que el
comprador acepte - el Inquilino no es necesario pues no se vera afectado y no
es ilegal.
Claro que acá hay una negociación económica porque obviamente el comprador
dirá, ¿bueno y mientras espero yo que gano?
Posible negociación: La transferencias o ventas suelen demorar, mas aun si
media un préstamo para el pago. Así que el actual propietario cobra para si el
alquiler hasta la cancelación del precio de compra-venta, y el nuevo propietario
cobra a partir de allí. Obviamente hay que poner topes y otras cuestiones legales
y para eso se trabaja con un buen abogado especialista en la redacción de los
contratos.

Caso 2: El propietario alquilo su propiedad y después quiere venderla.

 41

Doña Begoña que nos dijo "vendan o alquilen, lo que salga primero", y finalmente
alquilo su hermosa casa así que todo bien, al inicio. Pero luego de casi 11 meses,
lo que cobra como alquiler no le alcanza, y vuelve la angustia, y con ella la
necesidad por vender.

Ahora nos llama y otra vez a vender. Pero un momento. Antes de empezar,
primero una asesoría con nuestro abogado. Ya sabemos que si puede vender
un inmueble alquilado pero acá no hubo acuerdo al respecto con el inquilino
previamente, así que tenemos una de dos, o el comprador acepta seguir con el
contrato de alquiler o una vez sea propietario va a resolver el contrato de alquiler.

2.7. INDEMNIZACIÓN AL ARRENDATARIO

Cuando concluya el arrendamiento por enajenación del bien arrendado, el
arrendador que obligado al pago de daños y perjuicios irrogados al arrendatario
(Art. 1709)

AUTORIZACIÓN PARA DESOCUPAR EL BIEN (Art. 1711 CC.)

Para desocupar el bien el arrendatario debe previamente recabar autorización

escrita del arrendador o, en su defecto de la autoridad respectiva.

Si el arrendatario desocupa el bien sin alguna de esas autorizaciones, será

responsable:

1. De la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que se devenguen

después de la desocupación hasta que el arrendador tome posesión del bien.

2. De los daños y perjuicios correspondientes.

3. De que un tercero se introduzca en él.

Los contratos de arrendamiento regulados por leyes especiales se rigen

supletoriamente por las normas de Código Civil (Art. 1712).
42

2.8. EL SUBARRENDAMIENTO

El subarrendamiento no es otra cosa que el arrendamiento superpuesto, o sea

que existiendo un contrato de arrendamiento, el arrendatario, a su vez, busca un
arrendatario para él. Y le entrega la cosa que ha arrendado, a cambio de una
renta.
En este caso hay concurrencia de dos contratos paralelos, el arrendatario, sigue
obligado en todas las formas frente al arrendador, pero así mismo hay otro
contrato entre el subarrendatario y el arrendatario, llamándose a éste
arrendador. En cada caso hay vinculaciones propias.
El subarrendamiento sucede cuando un inquilino formal, cuyo nombre está
plasmado en un contrato de arrendamiento, alquila una parte de la propiedad, o
la totalidad de la propiedad de la cual es arrendatario, a una tercera persona. Los
subarrendamientos pueden ser ejecutados tanto para propiedades residenciales
como comerciales.
Es importante saber que con un subarrendamiento se está creando una relación
legal nueva y distinta entre el arrendatario y la persona a la que se está
subarrendando. Al mismo tiempo, la relación entre el arrendatario y su

arrendador permanece intacta.

2.8.1. CONCEPTO: Según el Art. 1692 del Código Civil, el subarrendamiento es e

arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario a
43

favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito del

arrendador.

Tanto el subarrendatario como el arrendatario están obligados solidariamente

ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el arrendatario (Art. 1693)

2.8.2. CARACTERÍSTICAS:
 El subarrendamiento ocurre si una persona, que es arrendatario de una
propiedad, encuentra a otra persona para que pague parte o la totalidad del
alquiler mensual. Esa persona es el subarrendatario.
 Los subarrendamientos son a menudo una situación en la que «la lluvia de
una empresa es el cielo azul para otra».
 Si una compañía ya no tiene necesidad de un espacio en particular, pero aún
tiene un plazo restante que cumplir en su arrendamiento, en lugar de pagar
una comisión de compra o dejar el espacio vacío, comercializa ese espacio
subarrendándolo a un tercero, compensando así algunos de los costos.
Por lo general, el subarrendatario deberá cumplir las mismas reglas que el
inquilino original.

Un subarrendatario debe saber que la aprobación del subarrendamiento

proviene del propietario y de lo que se detalle en el contrato de arrendamiento
principal.

Tanto el inquilino como el subarrendatario deben ser informados sobre las leyes
locales con respecto al subarrendamiento, asegurarse que el propietario haya
dado su aprobación y asegurarse que los derechos en el contrato de
arrendamiento original se apliquen al subarrendatario durante el
subarrendamiento.

2.8.3. Notificación al propietario

44

La mayoría de los contratos de arrendamiento requieren que se obtenga el

consentimiento del propietario para subarrendar. De igual manera requieren la
aprobación del propietario sobre cualquier subarrendatario.

Aunque el contrato de arrendamiento no indique nada sobre el

subarrendamiento, el arrendatario debe considerar contactar al propietario antes
de subarrendarlo, para así contribuir a mantener una buena relación entre
ambos.

2.8.4. Responsabilidad del arrendatario

El subarrendamiento no exime al arrendatario de su obligación de pagar el

alquiler del arrendamiento original contratado. Tampoco exime su
responsabilidad por el costo de las reparaciones ocasionadas por cualquier daño
de la propiedad.

Si el subarrendatario no puede pagar, se le solicitará al arrendatario que pague

la renta en su totalidad. Esto es porque su nombre es el que se encuentra en el
contrato de arrendamiento.

El subarrendatario debe pagar el alquiler y cumplir con los términos del

subarrendamiento. Sin embargo, el inquilino principal sigue siendo el
responsable final del arrendamiento; por tanto, si el subarrendatario tiene
atrasado el alquiler, el propietario tiene la opción de demandar al inquilino
original.

2.8.5. VENTAJAS Y DESVENTAJAS

Ventajas

Subarrendar una propiedad alquilada es una excelente forma de minimizar los

costos si hay que mudarse fuera de la ciudad o viajar por un período de tiempo
prolongado.
45

Ya que un contrato de arrendamiento es por un término predefinido, pueden

surgir situaciones que imposibiliten que el inquilino original complete el término
del contrato.

Por ejemplo, si se alquila un apartamento en Chicago con un contrato de

arrendamiento de doce meses y en el cuarto mes se recibe una oferta de
trabajo en Boston, se puede decidir subarrendar el apartamento a otro inquilino
durante los ocho meses restantes.

El subarrendamiento significa que se puede aceptar el nuevo trabajo y

mudarse, sin tener que pagar tarifas costosas para salir del contrato de
arrendamiento, o pagar el alquiler de dos apartamentos.

El propietario también se beneficia, porque recibe los doce pagos de alquiler y

no tiene que buscar un inquilino reemplazante.

El subarrendamiento también significa que se mantiene interés en el

apartamento. Si se decide regresar a Chicago, se puede renovar el contrato de
arrendamiento y recuperar el antiguo apartamento.

Desventajas

Subarrendar tiene sus riesgos. Si el arrendatario tiene que mudarse fuera de la

ciudad sin planes de regresar, debería buscar finalizar el contrato de
arrendamiento con el propietario. Así se evita cualquier posible molestia que
pueda surgir por haber subarrendado la propiedad alquilada.

Los subarrendamientos requieren más documentación que los arrendamientos

convencionales. No solo es el subarrendamiento en sí, sino el acuerdo de
consentimiento del propietario y el contrato de alquiler subyacente, incluidos los
apéndices.

Esto requerirá un tiempo adicional en la negociación, involucrando a varias

partes. Solo el consentimiento del propietario puede agregar hasta un mes de
tiempo adicional, esperando que el propietario responda oficialmente.
46

2.8.6. LA RESPONSABILIDAD
Cabe destacar, que tú serás el responsable del estado y la conservación del
inmueble ante el subarrendatario, es decir, deberás encargarte de las
reparaciones que se den por el desgaste natural y el mantenimiento del bien.
Luego, podrás solicitar al propietario el reembolso de lo invertido.

Norma Coral, de Coral Celis Abogados & Asociados, indica que, en el caso de
que se realice sin permiso o autorización del propietario, el
subarrendamiento puede ser causal de resolución contractual del
propietario al inquilino, quien puede solicitar el desalojo del subarrendatario.

2.9. ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDADOR

Todo arrendador, sea propietario, administrador judicial, albacea testamentario,

apoderado o condómino, puede accionar contra el acupante, inquilino,
arrendatario, sub-arrendatario o precario mediante las acciones de:
1. DESALOJO.- Procede la acción de desalojo conforme a Proceso Sumarísimo
previsto en el Titulo III de la Sección Quinta (art. 546 y siguientes del TUO del
Nuevo Código Procesal Civil) como acción principal en los casos de resolución
de contrato, por la condición de precario y por vencimiento de plazo, y como
accesorio o anticipado.

2. ACCIÓN PRINCIPAL.- Procede la acción de desalojo como acción principal

contra el ocupante del inmueble urbano en los casos de resolución del contrato;
condición de precario y por vencimiento de plazo como veremos.

* Resolución del contrato de arrendamiento.- En los cinco casos previstos en

el Art. 1697 del Código Civil se procede:

 Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro

mes y además quince días. Si el alquiler se conviene por periodos
menores a un mes, basta que venzan tres periodos.

 En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesito que

hubiese contra el sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se
47

vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado
la nueva renta devengada.

 Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que se le

concedió expresa o tácticamente, o permite algún acto contrario al orden
público o a las buenas costumbres.

 Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin

asentimiento escrito del arrendador.

 Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus

obligaciones.

• Condición de precario.- Es poseedor precario el que no tiene documentos

que justifiquen su posesión. Se considera ocupante precario al que carece de
titulo o cuando el que tenía ha fenecido (art. 911 del Código Civil).

• Vencimiento de plazo.- Es procedente la acción de desalojo cuando el

contrato de arrendamiento ha fenecido y no ha sido prorrogado por las partes o
la ley, como lo señalan los artículos 1688 hasta 1709 del Código Civil.

• Desalojo accesorio.- En los juicios tramitados como de Conocimiento o

Abreviado, siempre que la restitución se haya demandado acumulativamente,
como lo señala el art. 590 del TUO del Nuevo Código Procesal Civil.

• Desalojo Anticipado.- Procede en los casos en que el demandante acredite

indubitablemente el derecho a la restitución pretendida y el abandono del bien,
tal como se precisa en el art. 679 del TUO del C.P.C..

En la acción de Desalojo debe tenerse en cuenta lo que contiene la TERCERA

DISPOSICIÓN MODIFICATORIA DEL NUEVO CÓDIGO PROCESAL CIVIL que
modifica la Tercera Disposición Final del D. Leg. 709, que quedo redactada
así: “Las pretensiones de restitución de inmuebles por vencimiento de plazo de
48

contrato de arrendamiento, de que se trata este Decreto Legislativo se tramitan

conforme a lo dispuesto para el proceso de Desalojo en el Código Procesal Civil.”

2.10. ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDATARIO

La persona que ocupa un inmueble del que no es propietario sino arrendatario,

con contrato vigente o fenecido, sin contrato inscrito, pero verbal convenido con
la persona autorizada para dar en arrendamiento tiene derechos y como tal
puede accionar para que se le reconozca, respete o se cumplan. La acciones
que puede plantear son:

• Interdicto de retener.- Todo poseedor de un inmueble que sufre

perturbaciones en la posición o tenencia del bien puede accionar ante el
Órgano Jurisdiccional para que se disponga la suspensión de esas
perturbaciones y se paguen los daños y perjuicios. La acción y el
procedimiento es similar a la que corresponde al de recobrar.

• Interdicto de recobrar.- Si un inquilino es desposeído sin previo juicio,

tiene derecho a accionar para que se le restituya en la posesión del bien y
se le paguen los daños y perjuicios que se le ha ocasionado.

• Cumplimiento del contrato.- El arrendatario que ingresa al predio en

mérito a un contrato de arrendamiento y si el arrendador no cumple alguna
de las cláusulas del contrato o las obligaciones propias de la naturaleza del
contrato, puede accionar para que se de cumplimiento a lo establecido en
el contrato o en la ley. La acción y el procedimiento están determinados por
la ubicación del bien, el domicilio del demandado y la cuantía derivada del
contrato, previsto en el TUO del Código Procesal Civil.

• Pago de mejoras.- Todo poseedor de un inmueble puede efectuar mejoras

en los casos previstos en el art. 917 del Código Civil. Si el arrendatario es
demandado para que desocupe el bien tiene derecho a accionar para que
se le pague esas mejoras. la forma de hacer valer ese derecho se precisa
en el art. 595 del TUO del Nuevo Código Procesal Civil.
49

• Devolución de exceso de arriendos.- Si el arrendatario paga mayor

cantidad que la prevista en le Ley o en el contrato, puede accionar para que
se le restituya toda cantidad que exceda lo que le corresponde pagar. Esta
figura se presenta en inquilinos sujetos al D.L. 21938 y que ahora se van
reduciendo en la medida en que se vencen los plazos previstos en el D.
Leg. 709.

• Reducción de la merced conductiva.- Si por alguna razón, motivo o

hecho no previsto en el contrato, el arrendatario ha pagado sumas que
exceden a lo que corresponde, puede accionar para que le sean devueltas
esas sumas.

• Corte del juicio.- En los casos de juicios de desahucio por falta de pago de
la merced conductiva, el arrendatario si es que todavía se mantiene bajo la
protección del D.L. 21938, Ley de Inquilinato y conforme al art. 14 del D.
Leg. 709 puede pedir, cuando la acción judicial es de desahucio por falta
de pago, que se corte el juicio.

• Consignación de arriendo y del bien arrendado.- Cuando el arrendador

se niega a recibir los alquileres o no quiere dar por recibido el bien alquilado,
el arrendatario tiene la facultad para accionar y consignar el monto de los
arriendos. Si no se quiere recibir el inmueble, la ley que debe consignarlo,
como lo señala el art. 1706 del Código Civil.

2.11. MEJORAS
Es usual que un arrendatario requiera modificar el inmueble que ocupa
temporalmente, desde pequeños ajustes funcionales como cambiar
interruptores o pintura, ajustar una que otra puerta o ventana, hasta
alteraciones verdaderamente relevantes como el retiro de una pared, una
escalera, o la incorporación de otra habitación. Lo que debe entender el
arrendatario es que el inmueble no es suyo, y por tanto no puede hacer ningún
cambio que no esté autorizado por el dueño, por pequeño que sea. En algunos
casos los contratos de arrendamiento señalan expresamente la prohibición de
50

hacer reformas de cualquier índole, consignando incluso penalidades contra el

infractor.

Lo cierto es que los arrendatarios igual hacen cambios en el predio creyendo

que se trata de un tema menor, y no es así. Las modificaciones gozan de un
régimen legal que distingue entre los cambios menores, que se llaman
“mejoras” y las “construcciones” (artículos 917 y 941 del Código Civil). El gasto
realizado por el poseedor debe ser reembolsado por el propietario cuando las
mejoras fueron “necesarias” para evitar la destrucción o deterioro del inmueble,
y siempre que se haya avisado oportunamente al arrendador. También se
reembolsan las mejoras funcionales (“útiles”) que hacen más valioso el predio.

El régimen legal de las mejoras puede convenirse de modo distinto al previsto

en la ley, de modo que, por ejemplo, si se pactó que las eventuales
modificaciones no serían reembolsadas el arrendatario no recibirá nada. Ahora
bien, si se quiere lograr este efecto, no basta estipular la prohibición de
cambios, pues el reembolso es un derecho del arrendatario aun si estaba
impedido de modificar el inmueble. Se tiene que consignar expresamente que
no hay reembolso.

Las construcciones, es decir los cambios que implican alteraciones más graves
y que no son necesarias para la conservación del bien, como la incorporación
de nuevas instalaciones que se integran al predio, no son reembolsadas al
poseedor si es éste las realizó a sabiendas que no están permitidas (dolo),
incluso puede ser obligado a retirarla a su costo. Caben en este rubro las
edificaciones propiamente dichas, cualquiera sea su magnitud, pero también
las remodelaciones o adecuaciones no autorizadas. Si el arrendatario actuó en
la creencia de que contaba con el permiso (buena fe), tiene la opción de exigir
al ocupante que le compre todo el predio, o quedarse con lo edificado pagando
su valor.
Sin embargo es muy difícil que un arrendatario se ubique en este último
supuesto, ya que su propia condición conlleva la prohibición de modificar el
inmueble. También en esta materia el contrato de arrendamiento puede
estipular algo distinto a la ley, admitiendo un eventual reembolso para
51

construcciones autorizadas, o eliminando por completo esa posibilidad y

consignando penalidades contra el poseedor que edifica.

Para calcular el reembolso se debe verificar el estado de los bienes

incorporados vía mejoras o construcción, según se encuentren al momento de
la devolución del predio a su propietario. Si procede el reembolso y el dueño
no paga la suma debida, el arrendatario puede ejercer el derecho de
“retención”, es decir negarse a devolver el inmueble hasta que le abonen la
deuda

La verdad es que la legislación no es muy adecuada en el asunto que nos

ocupa. Hay que prestarle especial atención a los contratos de arrendamiento
para regular el tema según las características de cada predio y atendiendo al
uso que se le dará. El contrato lo puede casi todo, solo basta ser claro y
previsor para que el negocio camine bien, sin sorpresas para las partes.

2.11.1. ¿CÓMO SE CLASIFICA LEGALMENTE LAS MEJORAS?

Según el artículo 916º del Código Civil, las mejoras son clasificadas en tres
tipos:

1. Mejoras Necesarias: Aquellas que tienen por objeto impedir la

destrucción o deterioro del bien.
2. Mejoras Útiles: Las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias,
aumentan el valor y la renta del bien.
3. Mejoras de Recreo: Aquellas que sin ser necesarias ni útiles, sirven
para ornato, lucimiento o mayor comodidad.

2.12. LEY DEL DESALOJO EXPRESS

¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS PARA APLICAR ESTA MEDIDA?

Con la aprobación en el Congreso de la ley que regula el procedimiento especial

de desalojo con intervención notarial, más conocida como 'desalojo notarial
express', solo falta el refrendo del presidente Martín Vizcarra para su
promulgación y entrada en vigencia.
52

La medida, que se aplica a través de un notario, permite solicitar a la policía que

obligue al inquilino a abandonar un inmueble si se demuestra el incumplimiento
del contrato, en un proceso que tomaría entre 20 a 30 días.

En primer lugar, el ‘desalojo notarial express’ solo será posible para predios
inscritos en los Registros Públicos.

Asimismo, "el contrato de arrendamiento deberá ser elevado a escritura pública e

inscrito en la partida registral del inmueble", precisa. Es imprescindible que, dentro
de las cláusulas del arrendamiento, se incluya el allanamiento anticipado de
autorización al desalojo notarial y una renuncia expresa a no extender tácitamente
el plazo de arrendamiento, con la firma de ambas partes.

“Cabe mencionar que la norma solo podrá aplicar contra inquilinos que no
hayan cumplido con el pago de dos meses de renta o contra quienes hayan
culminado su contrato y no desalojen el inmueble.”

2.12.1. PROCEDIMIENTO
En caso de cumplir con los requisitos previamente descritos, el propietario
deberá enviar una carta notarial al inquilino para el desalojo y, si no acata,
se recurrirá al notario.

Le entregará la documentación correspondiente como el contrato, título de

propiedad, documentos de identidad, entre otros y el notario enviará una
carta al arrendatario con un plazo de 3 a 5 días para que pueda demostrar
que se encuentra al día en los pagos o que el alquiler sigue vigente.

De no demostrar la regularización, el notario enviará la documentación a un

juez de paz quien emitirá una orden de desalojo de manera automática.

De esta manera se programará con la Policía Nacional y se llevará a cabo

el ‘desalojo express’. Si es que el inquilino no cumple con obligaciones
53

derivadas del contrato de arrendamiento, las partes podrán recurrir a las

autoridades competentes en el fuero arbitral o judicial.
54

CONCLUSIONES

 El arrendamiento se caracteriza porque se cede temporalmente un bien.

 En el contrato de arrendamiento de bienes, supone la entrega temporal de

ciertos atributos del dominio de arrendador al arrendatario, a cambio de cierta
renta convenida

 Tiene como elementos esenciales: Los sujetos, el precio y el objeto materia

de arrendamiento.

 En líneas generales sirva para satisfacer perentorias necesidades, como el de

la habitación y otras de urgente requerimiento

 En cuanto a sus caracteres jurídicos estos son: Individual, principal, de

prestaciones reciprocas, oneroso, conmutativo, típicamente de tracto sucesivo,
temporal y consensual.

 La diferencia entre el subarrendamiento y la cesión del arrendamiento, está en

que mientras en el subarrendamiento hay dos contratos de arrendamiento
superpuestos, en la cesión del arrendamiento es el mismo contrato de
arrendamiento que pasa de un arrendatario a un nuevo arrendatario.

 Las pretensiones de restitución de inmuebles por vencimiento de plazo de

contrato de arrendamiento, de que se trata este Decreto Legislativo se tramitan
conforme a lo dispuesto para el proceso de Desalojo en el Código Procesal
Civil.

 En caso de conclusión del arrendamiento o teniendo el arrendatario derecho

para devolver, si pone el bien a disposición del arrendador y éste no puede o
no quiere recibirlo, aquel podrá consignarlo.
55

 Desde el día en que el arrendatario efectúe la consignación se extingue su

responsabilidad por la renta, salvo que la impugnación a la consignación fuese
declarada fundada

 Cuando concluya el arrendamiento por enajenación del bien arrendado, el

arrendador que obligado al pago de daños y perjuicios irrogados al
arrendatario.

 El subarrendamiento no es otra cosa que el arrendamiento superpuesto, o sea

que existiendo un contrato de arrendamiento, el arrendatario, a su vez, busca
un arrendatario para él. Y le entrega la cosa que ha arrendado, a cambio de
una renta.

 Lo que debe entender el arrendatario es que el inmueble no es suyo, y por tanto

no puede hacer ningún cambio que no esté autorizado por el dueño, por
pequeño que sea. En algunos casos los contratos de arrendamiento señalan
expresamente la prohibición de hacer reformas de cualquier índole,
consignando incluso penalidades contra el infractor.
56

BIBLIOGRAFIA

1. MARIO CASTILLO FREYRE, Magíster y Doctor en Derecho, Abogado en

ejercicio, socio del Estudio que lleva su nombre; profesor de Obligaciones y
Contratos en la Pontificia Universidad Católica del Perú.

2. CARBONELL LAZO Y OTROS. “CODIGO CIVIL” Comentado, Concordado y

anotado. 12 reimpresion 2013.

3. MANUEL JESUS MIRANDA CANALES, “DERECHO DE LOS CONTRATOS”,

ediciones jurídicas; Lima –Peru. 10 edición, 2012 pág. 371-420.

4. GACETA JURIDICA – “CODIGO CIVIL COMENTADO” Tomo VI, VII- Tercera

Edición ; Abril 2015- pag 299.

5. DIALOGO CON LA JURISPRUDENCIA – “CODIGO CIVIL EN SU

JURISPRUDENCIA” Priera edición – MAYO 2017 edit. Gaceta Juridica, 2010,
pág. 573.

6. WALDO FRANCISCO NUÑEZ MOLINA, Abogado de la Universidad San

Martín de Porres, “EL NEGOCIO JURIDICO”- ediciones Legales- editorial San
Marcos – Lima 2010; pag 2015 – 228.
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CONTRATO PRIVADO DE ARRIENDO

Conste por el presente contrato de arriendo de bien inmueble que suscriben de una parte: don MAURO DÍAZ
NÚÑEZ, identificado con DNI. Nº 00040250, domiciliado en el Jr. Aguaytía Nº 180, de ésta ciudad, a quien en
adelante se le denominará “EL PROPIETARIO”, y de otra parte doña GRACIELA MELÉNDEZ MOZOMBITE,
identificada con DNI. Nº 43152890, domiciliado en el pasaje Aguaytía Nº 180, interior, Cuartos Nº 1 y 2, de ésta
ciudad, a quien en lo sucesivo se le llamará “LA ARRENDATARIA”, en los términos y condiciones siguientes:

PRIMERO.- “EL PROPIETARIO” declara ser dueño del inmueble ubicado en el pasaje Aguaytía Nº 180, en cuyo
interior se encuentran construidos 03 habitaciones de material noble, con techo de calamina, cielo raso de madera,
puertas y ventanas de fierro, piso de cemento pulido, que cuentas con energía eléctrica, agua potable y desagüe,
servicios higiénicos propios, de 4.00 metros de largo, por cuatro metros de ancho, que suman un área de 16.00
m2, cada uno, signados como Cuartos números 1,2 y 3, respectivamente.

SEGUNDO.- Por medio del presente contrato “EL PROPIETARIO” da en calidad de arriendo las habitaciones
signados como Cuartos 1 y 2, del inmueble descrito en la cláusula anterior, los mismos que serán destinado para
uso exclusivo de vivienda.

TERCERO.- Las partes acuerdan que el plazo de duración del presente contrato es de seis (06) meses, que
comenzará a regir desde el día 01 de febrero de 2012 al 07 de julio de 2012, fecha en que “LA ARRENDATARIA”
se compromete a devolver el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo prórroga de común
acuerdo entre las partes.

CUARTO.- La merced conductiva pactada por el arrendamiento del bien inmueble antes descrito, es la suma de
CIEN NUEVOS SOLES por cada habitación, que suman en total (S/.200.00) mensuales, que serán pagados en
forma adelantada “LA ARRENDATARIA”, a la firma del presente contrato, y la renta acordada el primer día de
cada mes, hasta el vencimiento del mismo; sin embargo, el consumo de energía eléctrica, agua potable y desagüe,
así como otros tributos municipales y fiscales, será asumidos por “EL PROPIETARIO”.

QUINTO.-Por el mérito del presente acto jurídico, “LA ARRENDATARIA” se obliga y compromete a cuidar las
habitaciones materia del presente contrato, dando cuenta a “EL PROPIETARIO”, sobre algunas circunstancias
por el deterioro que pudiera sufrir las mismas por motivos fortuitos o de fuerza mayor; sin embargo, se hace
responsable por los daños ocasionados, por negligencia, mal uso del bien, destinarlos a otro uso, u otras causas
ajenas a las ya mencionadas.

SEXTO.- Queda acordado expresamente, que “LA ARRENDATARIA” no podrá destinar por ningún motivo el bien
que arrienda materia del presente contrato, si autorización de “EL PROPIETARIO”, a otros usos, que no sea el
de vivienda.

CLAUSULA DE ALLANAMIENTO.-
SEPTIMO.- Las partes, en ejercicio de la libertad contractual, establecen que los arrendatarios, asumen
la clàusula de allanamiento, por el cual se someten al compromiso de allanarse al desalojo del local
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comercial alquilado, en caso de incumplir con el pago de 02 meses y quince días, o en caso de concluir
el plazo del arrendamiento sin devolver el local comercial alquilado. Compromiso legalizado
notarialmente.

OCTAVO.- El incumplimiento de los términos contenidos en las cláusulas cuarta y sexta del presente contrato,
traerá como consecuencia la rescisión del contrato en forma automática, y la entrega del bien inmueble a su
propietario en forma inmediata, sin mediar plazo alguno, quien podrá retomar y ocuparlo sin necesidad de
intervención de ninguna autoridad, por el sólo mérito del presente documento.

Leída que fue el presente documento, las partes se ratifican en su contenido procediendo a firmarlo en dos
ejemplares, en la ciudad de Pucallpa a los 25 días del mes de febrero de 2018.

MAURO DÍAZ NÚÑEZ GRACIELA MELÉNDEZ MOZOMBITE

DNI. Nº 00040250 DNI. Nº 43152890

“EL PROPIETARIO” “LA ARRENDATARIA”

ARRENDADOR