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Ministerio Superintendencia Nacional

de Justicia de Registros Públicos


y Derechos
, Humanos

I
TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓ~ No. -cJ6)3 -2017-SUNARP-TR-L


Lima, 1 7 NOV.2017
APELANTE ERIKA
, PIERINA OSORIO ALVARADO
TíTULO W, 1082968 del 24/5/2017.
RECURSO H.T.D.
, W 066723 del 22/8/2017.
REGISTRO Predios de Lima.
ACTO Habilitación urbana de oficio.

SUMILLA

HABiliTACiÓN URBANA DE ,OFICIO


"Constituye uno de los requisitos para la inscripción de la habilitación urbana de oficio la
presentación del documentb privado suscrito por el profesional responsable con
certificación de firmas que co~tenga la valorización de ésta, salvo que dicha valorización
se encuentre contenida en la ~esoluciónmunicipal, de conformidad a lo establecido en el
artí~lo 48 del Reglamento de IlnscriPci~nesdel Registro de Predios". ,

1. ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION


PRESENTADA

Mediante ellilulo venido en grado de apelación se solicita la inscripción de


la habilitación urban~ de oficio respecto del predio inscrito en la ficha N°
188990 que continúa' en la partida electrónica W 44722615 del Registro de
Predios de Lima.

Para tal efecto se pre¡senta la siguiente documentación:

- Resolución de Gerencia
, W 147-2017-MDLM-GDUE del 17/2/2017
expedida por Ricardo Posso Ibarcena, en su condición de Gerente de
Desarrollo Urbano y Económico de la Municipalidad de La Malina.
- Memoria descriptiya del plano de trazado y lotización suscrita por
arquitecto Efrain A. Calderón M. y visada por la Municipalidad de La Malina.
- Plano de ubicacióri y localización (Lámina PU-1) suscrito por arquitecto
Efraín A. Calderón 1M. y Ricardo Posso Ibarcena, en su condición de
Gerente de Desarrollo Urbano y Económico de la Municipalidad de La
Malina.
- Plano perimétrico y topográfico (Lámina PT-1) suscrito por arquitecto
Efrain A. Calderón M. y Ricardo Posso Ibarcena, en su condición de
Gerente de Desarrollo Urbano y Económico de la Municipalidad de La
Malina.
- Plano de trazado y lotización (Lámina TL-1) suscrito por arquitecto Efrain
A. Calderón M. y Ricardo Posso Ibarcena, en su condición de Gerente de
Desarrollo Urbano y Económico de la Municipalidad de La Malina.
I
Mediante reingreso del 4/8/2017 se adjuntó documento de valorización de
obras de habilitación urbana suscrito por arquitecto Efrain A. Calderón M.

Asimismo, forma parte del presente título:


- Informe Técnico N° 13097-2017-SUNARP-Z.R.WIX-OC del 16/6/2017
emitido por Luis Malásquez Gil, ingeniero de Catastro de la Zona Registral
NOIX-Sede Lima.

11. DECISiÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Edgar Sergio


Paredes Aldave observó el título en los siguientes términos:

"Señor(es):
En relación con dicho titulo, manifiesto que el mismo adolece de defecto
subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacio(nes), acorde con
la(s) norm(as) que se cita(n):
, Del Reingreso.-
,
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1.- Visto el documento adjunto al presente reingreso, se advierte que el

\ mismo no cumple con la formalidad requerida por cuanto no cuenta con la


certificación notarial de la firma del arquitecto, que declara el valor total de
las obras de habilitación urbana. Subsane."

FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

El recurrente sustenta su recurso de apelación señalando lo siguiente:

El presente título fue observado solicitando el documento que contiene la


valorización de obras de la habilitación urbana materia de rogatoria, el cual
fue acompañado debidamente sellado y firmado por profesional
competente. Sin embargo, el título fue nuevamente observado por haberse
omitido certificar la firma del profesional.

~IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Ficha N' 188990 gue continúa en la partida electrónica N° 44722615 del


Registro de Predios de Lima
El inmueble ubicado en Av. La Universidad W 130-140, urbanización
Residencial Monterrico Ampliación Sur, distrito de La Malina, provincia y
departamento de Lima. corre inscrito en la ficha W 188990 que continúa en
la partida electrónica N' 44722615 del Registro de Predios de Lima, siendo
su titular registral William Marin Díaz, soltero, conforme se aprecia del
asiento C00004 de la citada partida.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES


/
Interviene como ponente el Vocal Luis Alberto Aliaga Huaripata.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a


determinar es la siguiente:

- Si constituye uno de los requisitos para la inscripción de la habilitación


urbana de oficio la presentación del documento privado suscrito por el
profesional responsable con certificación de firmas que contenga la
valorización de ésta.

VI. ANÁLISIS
RESOLUCiÓN No. -;(613-2017-SUNARP-TR-L

1, El Reglamento Nacional de Edificaciones, define a la habilitación urbana


como el proceso de convertir un terreno rústico en urbano, mediante la
ejecución de obras de accesibilidad, distribución de agua y recolección de
desagüe, distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas.
Adicionalmente podrá contar con redes para distribución de gas y redes de
comunicaciones.

Conforme al citado Reglamento, terreno urbano es la unidad inmobiliaria


onstituida por una superficie de terreno habilitado para uso urbano y que
cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de
desagüe, abastecimiento de energía eléctrica, redes de iluminación pública,
pistas y veredas.

2. El trámite administrativo de las habilitaciones urbanas se encuentra


actualmente regulado en la Ley W 29090 "Ley de Regulación de
Habilitaciones urbanas y de Edificaciones 1 n, la cual define en su artículo 3.1
a la habilitación urbana como el proceso de convertir un terreno rústico o
eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de
distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e
iluminación pública. Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes para
la distribución de gas y redes de comunicaciones.

De acuerdo a la referida Ley, el proceso de habilitación urbana pasa por


dos etapas: a) aprobación del proyecto o licencia de habilitación urbana y b)
recepción de obras.

3. Con relación a la habilitación urbana de oficio, el articulo 24' de la Ley W


090 señala:

"Las municipalidades distritales y las provinciales o la Municipalidad


Metropolitana de Lima, en el ámbito del Cercado, declaran la habilitación
urbana de oficio de los predios registra1mente calificados como rústicos
ubicados en zonas urbanas consolidadas, que cuentan con edificaciones y
servicios públicos domiciliarios, otorgándoles la correspondiente calificación
de urbano de conformidad con su realidad local, y dispone la inscripción
registral del cambio de uso de suelo rústico a urbano. Estas habilitaciones no
se encuentran sujetas a los aportes de la habilitación urbana.

La Habilitación Urbana de Oficio también puede ser impulsada por los


propietarios de predios que figuren en el registro municipal como urbanos y se
mantengan en los registros públicos como rústicos, aun cuando cuentan con
obras y servicios similares a las áreas urbanas inmediatas. Los requisitos y
condiciones para obtener de las municipalidades la habilitación urbana de
oficio se establecerán en el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y
Licencias de Edificación."
De la lectura del citado articulo, se desprende que la habilitación urbana de
oficio está referida básicamente a la verificación efectuada por parte de la
respectiva Municipalidad de los predios que aparecen inscritos como
rústicos en el Registro pero que en la realidad se encuentran en zonas
urbanas consolidadas, esto es, que cuentan con edificaciones y servicios
públicos. Así, una vez constatada dicha circunstancia, la Municipalidad
respectiva procederá a emitir de oficio la Resolución Municipal que declare
habilitados los predios.

1 Publicada en el diario oficial El Peruano el 25/912007, cuyo TUO fue aprobado por D.S.
N"00612017-VIVIENDA, publicado en el mismo diario el 2812/2017.
2 Artículo modificado por el artículo 1 de la Ley N" 30494 publicada en el diario oficial "El Peruano" el
2/8/2016.
En este orden de ideas, en una habilitación urbana declarada de oficio no
es posible distinguir las dos etapas (aprobación del proyecto de habilitación
y recepción de obras), ello por cuanto es la misma autoridad municipal la
encargada de constatar que el predio registrado como rústico se encuentra
en una zona urbana consolidada. Asimismo, la norma - cuando se trata de
una habilitación urbana de oficio - no distingue la modalidad, por cuanto
como ya se señaló, de la constatación que ellos hacen (es que de oficio) se
declara habilitado el predio.

4. El procedimiento de habilitación urbana de oficio se encuentra


establecido en el artículo 24-A de la citada Ley, bajo los siguientes
términos:

"El procedimiento se inicia con la identificación de los predios matrices que


reúnen las condiciones para ser beneficiados con la habilitación urbana de
oficio.
La municipalidad notifica a los titulares registrales de los predios matrices y a
los ocupantes del predio, sobre el inicio del procedimiento de habilitación
urbana de oficio y la elaboración del expediente técnico cuyos requisitos lo
establece el reglamento de la presente Ley.
La municipalidad elabora el expediente técnico que sustenta la declaración de
la habilitación urbana de oficio. La declaración se efectúa mediante resolución
municipal que dispone la inscripción registral del cambio de uso rústico a
urbano. La inscripción individual registral es gestionada por el propietario o por
la organización con personeria jurídica que agrupe a la totalidad de
propietarios.
Para la declaración de habilitación urbana de oficio, el predio matriz debe:
a) Encontrarse inscrito en la oficina registral como predio rústico.
b) Ubicarse en una zona urbana consolidada con edificaciones destinadas a
'vienda y demás complementarias a dicho uso. El nivel de consolidación será
dél 90% del total del área útil del predio matriz.
c) Contar con servicios públicos de agua potable, desagüe o alcantarillado,
energía eléctrica y alumbrado público.
d) Encontrarse definido el manzaneo y lotización y ejecutadas las vias acorde
con los planes urbanos y alineamiento vial, aprobados por la municipalidad
respectiva.
e) En caso de encontrarse afectado por condiciones especiales, debe
encontrarse ejecutada la canalización de acequias de regadío y respetar las
servidumbres de los cables de red eléctrica de media y alta tensión, de la via
férrea y la faja marginal de los ríos, de ser el caso."
1
En la misma linea, el numeral 40-F del articulo 40 del Decreto Supremo W
008-2013-VIVIENDA - Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y
Licencias de Edificación modificado por el Decreto Supremo W 014-2015-
VIVIENDA' aplicable al presente caso establece lo siguiente:

"Para la declaración de habilitación urbana de oficio, la Municipalidad donde


se localiza el predio materia de habilitación urbana de oficio debe:
a) Iniciar el procedimiento con la identificación de los predios matrices que
reúnan las condiciones señalados en el articulo 40-C del presente
Reglamento;
b) Notificar a los titulares registrales de los predios matrices y a sus ocupantes
sobre el inicio del procedimiento de habilitación urbana de oficio y la
elaboración del expediente técnico;
c) Reunir información técnica y legal sobre el predio matriz;
d) Realizar verificaciones y levantamientos catastrales del predio matriz;
e) Elaborar el expediente técnico que sustente el procedimiento;

3Actualmente derogado por el 0.5. 011-2017 -VIVIENDA publicado el 15/5/2017 que aprueba el
Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación.
RESOLUCiÓN No . .;)6/3 -2017-5UNARP-TR-L

f) Emitir la resolución municipal que declare habilitado de oficio al predio


matriz y disponga la inscripción registral del cambio de uso rústico a urbano."

5. Respecto a la inscripción registral, el numeral 40-H del artículo 40 del


mencionado reglamento establece que: "Por el simple mérito de la
Resolución expedida, la autoridad municipal procederá a efectuar la
inscripción registral del cambio de uso de rústico a urbano del predio matriz;
para tal efecto copia certificada del expediente sustentatorio de la
Resolución, constituye el título de inscripción. La inscripción individual
registral de los lotes que conforman el predio matriz será gestionada por el
propietario o por la organización con personería jurídica que agrupe a la
totalidad de propietarios. En este último caso se acreditará la capacidad de
representación con la copia simple de la Partida Electrónica donde conste
la vigencia de poder del Registro de Personas Juridicas."

6. En el presente caso, podemos apreciar que el Registrador denegó la


inscripción de la habilitación urbana de oficio del predio inscrito en la ficha
W 188990 que continúa en la partida electrónica W 44722615 del Registro
de Predios de Lima, por haberse omitido adjuntar documento privado
suscrito por ingeniero y arquitecto colegiado con certificación de firmas que
contenga la valorización de las obras de habilitación urbana
correspondiente.

Para efectos de subsanar el defecto advertido por la primera instancia


registral, se acompañó por parte del interesado documento que contiene la
valorización de obras de la habilitación urbana rogada suscrito por
arquitecto Efraín A. Calderón M.

Sin embargo, el Registrador formuló observación señalando que no se ha


cumplido con la formalidad requerida por la norma; esto es, la certificación
notarial de la firma del mencionado arquitecto.

7. Al respecto, tenemos que el articulo 48 del Reglamento de Inscripciones


del Registro de Predios (RIRP)4 establece para el caso de habilitaciones
urbanas de oficio, que el interesado deberá presentar el documento privado
suscrito por un arquitecto o ingeniero colegiado con certificación de firmas
que contenga la valorización de las obras de habilitación urbana, salvo que
dicha valorización se encuentre contenida en la Resolución respectiva.

8. Ahora bien, revisada la documentación acompañada al titulo venido en


grado, podemos apreciar que en la Resolución de Gerencia W 147-2017-
MDLM-GDUE del 17/2/2017 expedida por la Municipalidad de La Malina no

4 Articulo 48.-lnscripción de habilitaciones urbanas de oficio


"Cuando la habilitación urbana de oficio comprenda la totalidad del predio registrado, la inscripción
se extenderá por el solo mérito de la resolución municipal respectiva.
En el supuesto que el predio habilitado forme parte de qtro de mayor extensión deberá presentarse,
además, el plano de ubicación y localización, el plano perimétrico del área habilitada y del área
remanente, asi como la memoria descriptiva cuando los datos referidos al área, linderos y medidas
perimétricas no consten en la resolución. En este caso, el Registrador independizará el área objeto
de la habilitación en mérito a los documentos mencionados en el presente artículo.
En el caso que en la partida matriz consten asientos de inscripción o anotación que revelen la
existencia de un procedimiento de habilitación urbana o de regularización de una ejecutada en
trámite a la fecha de publicación de la Ley N 29898, en aplicación del literal a) del articulo 24-8 de
Q

dicha Ley, no procederá la inscripción de la habilitación urbana de oficio, salvo que esta
circunstancia se encuentre considerada expresamente en la Resolución municipal respectiva.
Asimismo, el interesado deberá presentar el documento privado suscrito por un arquitecto o
ingeniero colegiado con certificación de firmas que contenga la valorización de las obras de
habilitación urbana, salvo que dicha valorización se encuentre contenida en la Resolución
respectiva." (El resallado es nuestro)
figura la valorización de las obras de habilitación urbana del predio
submateria.

Es por ello que resulta procedente el requerimiento del Registrador para


adjuntar documento suscrito por arquitecto o ingeniero colegiado que
contenga dicha valorización.

Sin embargo, siendo que el interesado adjuntó dicho documento sin la


certificación del profesional que lo autoriza, podemos advertir que se
contraviene la formalidad requerida por el artículo 48 del RIRP
anteriormente glosado, la misma que resulta concordante con la disposición
contenida en el articulo 10' del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos.

En consecuencia, corresponde'\confirmar la observación formulada por el


Registrador. \

Interviene el vocal (s) Guido DaJ¡d Villalva Almonacid autorizado mediante


la Resolución W 253-2017-SU'X:RP/PT del 30/10/2017 modificada por
Resolución W 265-2017-SUNAR. (T del 13/11/2017.

Estando a lo acordado por unaniml ad;

VII. RESOLUCiÓN

CONFIRMAR la observación form lada por el Registrador Público del


Registro de Predios de Lima al t ulo referido en el encabezamiento,
conforme a los fundamentos expu stos en el análisis de la presente
resolución.

Regístrese y comuníquese.

\
. 1&-1; !
MIRT BEDREGAL GUIDO DA ID V LVA ALMONACID
Vocal~~
d ribunal Registral I Tribunal Registral
TribunallResoluciones2017/titulo N' 1082968-2017.doc
P.BH

5Artículo 10.- Formalidad de los instrumentos privados


Cuando por disposici6n expresa se permita que la inscripción se efectúe en mérito de documentos
privados, deberá presentarse el documento original con firmas legalizadas notarialmente, salvo
disposición en contrario que establezca formalidad distinta.
Los documentos complementarios a que se contrae el segundo párrafo del Articulo 7, podrán ser
presentados en copias legalizadas notarialmente.

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