DERECHOS REALES

I) DERECHOS REALES EN GENERAL.

1.- Caracterización e importancia. Los derechos reales tienen singular importancia en tanto
constituyen la base sobre la que se organiza la riqueza de un país. La mayor o menor importancia
de un Estado, su poderío y el ejercicio de su soberanía, resulta en gran parte de la posesión
territorial. Su riqueza está conformada por los bienes del dominio público y privado de la tierra,
por la propiedad de los medios de producción, y por la propiedad privada de sus habitantes. La
riqueza del Estado, a su vez y desde el aspecto económico, depende de la mayor o menor riqueza
de sus tierras, en lo que respecta a materias primas, en su aptitud para la ganadera y la
agricultura, y en la potencialidad de explotación de sus recursos naturales, en minerales
preciosos, minas, hidrocarburos, recursos hídricos, etc. A lo largo de la historia mundial, la
propiedad de la tierra determinó la existencia de clases sociales, e influyó de manera gravitante
en la organización y estructura de la sociedad. En la antigua Roma, la propiedad de la tierra
determinaba una posición social jerarquizada, en desmedro de quienes no la poseían. En la Edad
Media, fue la base de la aristocracia que imperó hasta 1789 (Revolución Francesa), cuya base
social estaba formada por los “señores feudales”, es decir poseedores de feudos o grandes
porciones de tierra, y los “siervos”. La Edad Moderna plantea nuevos problemas referidos
principalmente a la propiedad de los bienes muebles, al verse notoriamente fomentado el
desarrollo del maquinismo y el intercambio, producto de la llamada “Revolución Industrial”.
Nuevos conflictos aparecen, forjando una concepción distinta sobre la organización política y
social de los estados, siendo ello causa de aparición de nuevos problemas sociales como el
“proletariado”, la “lucha de clases”, etc. Muchos autores puntualizan cómo una mala distribución
de la riqueza, producto de la administración gubernamental o de las políticas ejecutadas por los
propietarios de los medios de producción, da origen a contiendas sociales suscitadas ya desde la
antigua Roma, ejemplificándose con continuas revueltas agrarias, e incluso originando conflictos
internos y hasta internacionales por razones económicas, como la escasa extensión o riqueza del
suelo, la falta de materias primas, etc. De allí la importancia de los derechos reales, tanto en su
aspecto político, económico y social.
2.- Concepto. Desde un punto de vista económico los derechos reales representan el modo de
organización para la apropiación de la riqueza. Desde el aspecto jurídico, el art. 1882 define al
derecho real como “el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su
objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia,
y las demás previstas en este Código”. Es decir que es el que crea entre la persona y la cosa una
relación directa e inmediata, de manera que solo tiene dos elementos: la persona, que es el sujeto
activo del derecho, y la cosa, que es el objeto de ese derecho. El derecho real se tiene cuando
entre la persona y la cosa no hay intermediario alguno y existe con independencia de toda
obligación especial de una persona hacia otra. Como consecuencia de tales principios, los
derechos reales solo pueden ser creados por la ley (art. 1884).
3.- Elementos. Son elementos de los derechos reales:
a) Sujeto: es el titular del derecho real, que puede ser persona de existencia visible o ideal,
aunque hay casos en que estas últimas no podrán serlo (uso y habitación, arts. 2154 y 2158);
b) Objeto: es la cosa con la cual el titular mantiene la relación directa e inmediata, es decir, los
bienes materiales susceptibles de valor económico (art. 16). El derecho real se ejerce sobre “la
totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte
indivisa” del mismo, en tanto “también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la
ley” (art. 1883). Debe tratarse de cosas de existencia actual (no futura) y de carácter determinado
y singular (no ser una universalidad de cosas indeterminadas).
 En lo tocante al objeto ya no se requiere que la cosa esté en el comercio como lo requería
el Código de Vélez Sarsfield, pues son asimismo objeto del derecho real, las cosas que están
fuera del comercio por su inenajenabilidad relativa y aquéllas cuya enajenación estuviese
prohibida por una cláusula de no enajenar. Asimismo, se acepta que el objeto puede consistir en
un bien taxativamente señalado por la ley, pensando en casos de derechos sobre derechos, como
la hipoteca del derecho de superficie en su modalidad de derecho sobre cosa ajena; o en casos de
derechos complejos como el tiempo compartido.
Situaciones especiales con relación al objeto:
1) El cuerpo humano no encuadra dentro del concepto de cosa o de bien que da el art. 16, pues
aun cuando pueda considerarse un objeto material, no es susceptible de valor económico y sobre
el mismo se tiene un derecho personalísimo y extrapatrimonial. Pero las partes del cuerpo que se
separan definitivamente del mismo sin afectar la integridad física de la persona, y que son
susceptibles de reproducción, se pueden considerar como cosas y son susceptibles de actos
jurídicos -a título oneroso o gratuito- resultando de aplicación el art. 279. Tal el caso de la leche
materna, la sangre, los cabellos, etc. que al ser “tejidos naturalmente renovables o separables del
cuerpo humano”, quedan excluidos del alcance de la Ley 24.193 (ablación e implante de
órganos).
2) Cadáver. Uso Médico: Los restos mortales no son una cosa (art. 16) porque carecen de valor
económico, ni son sujetos de derechos. El art. 61 dispone que “La persona plenamente capaz
puede disponer, por cualquier forma, el modo y circunstancias de sus exequias e inhumación, así
como la dación de todo o parte del cadáver con fines terapéuticos, científicos, pedagógicos o de
índole similar. Si la voluntad del fallecido no ha sido expresada, o ésta no es presumida, la
decisión corresponde al cónyuge, al conviviente y en su defecto a los parientes según el orden
sucesorio, quienes no pueden dar al cadáver un destino diferente al que habría dado el difunto de
haber podido expresar su voluntad”.
La Ley 24.193 autoriza a disponer del cadáver humano para otros fines que los naturales, si
media autorización previa del titular del cuerpo o de sus parientes inmediatos. En cuanto al
destino de los restos mortales, así como al posible uso médico del cadáver, debe atenderse ante
todo a la voluntad -expresa o tácita- del causante, aun cuando pugne con la voluntad de sus
parientes.
C) Conjunto de cosas. Los derechos reales se tienen sobre cosas determinadas y no sobre
universalidades, y siempre el derecho real recaerá sobre las cosas individualmente consideradas,
no sobre las universalidades. El ejemplo clásico es el del legado de “una biblioteca”. Si en ella
existen libros que no eran de propiedad del testador, el legatario no se hace propietario de ellos, a
pesar de que integran la universalidad. Respecto de la relación de poder sobre universalidad de
hecho, dispone el art. 1927 que “La relación de poder sobre una cosa compuesta de muchos
cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebaño o una piara,
abarca sólo las partes individuales que comprende la cosa”.
También existen ciertas cosas que consideradas aisladamente carecen de valor e
individualidad, pero que unidas a otras iguales, de las que no pueden diferenciarse, forman una
cosa única desde el punto de vista jurídico, que es la que constituye el objeto del derecho real.
Por ejemplo, los granos de una bolsa de trigo, los naipes de un juego de barajas, etc.
4.- Características. El derecho real tiene los siguientes caracteres:
a) Absoluto: puede ser ejercido contra todos los miembros de la comunidad (erga omnes) y
opuesto contra todos ellos, quienes deben respetar al titular del derecho;
b) De contenido patrimonial: son bienes susceptibles de valor (art. 16) ya que pueden ser
valuados económicamente, por lo que integran el patrimonio;
c) De eminente orden público, ya que si bien existen disposiciones de carácter supletorio, la
mayoría de sus normas, a diferencia de lo que ocurre con los derechos personales donde impera
la autonomía de la voluntad, no pueden ser dejadas de lado por los particulares (art. 12);
d) Numerus clausus (número cerrado), es decir que no existen otros derechos reales que los que
la ley determina, quedando así prohibido a los particulares no solo crear otros derechos reales,
sino también modificar los creados por la ley (arts. 1884 y 1887). El art. 1884 dispone: “Es nula
la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura”.
e) Publicidad: para que un derecho real pueda hacerse valer erga omnes es preciso que la
comunidad pueda conocer su existencia, lo que se logra mediante la tradición de la cosa y su
inscripción en los registros correspondientes;
f) Relación inmediata: el derecho real establece una relación directa e inmediata de la persona
con la cosa, lo que significa que su titular, para beneficiarse de la cosa, no necesita ningún
intermediario, como ocurre en los derechos personales o creditorios donde el deudor se interpone
entre el acreedor y la cosa;
g) Acción real: el titular tiene a su disposición, ante ataques contra su derecho real, las llamadas
acciones reales: reivindicatoria, negatoria o confesoria;
h) Derecho de preferencia (ius praeferendi, art. 1886), ya que el primero en adquirir un derecho
real es preferido a quien lo adquiera con posterioridad. Este derecho tiene dos connotaciones: 1.-
Los privilegios que corresponden a los derechos reales de hipoteca y prenda; 2.- El derecho de
exclusión, lo que se plasma en la máxima “prior in tempore, potior in iure” (primero en el
tiempo, mejor en el derecho);
i) Derecho de persecución (ius persequendi, art. 1886), porque el titular del derecho puede
perseguir la cosa cualquiera fuera la persona que la tenga bajo su poder;
j) Sujeto pasivo y deber de abstención: el sujeto pasivo del derecho es toda la sociedad, sobre la
que pesa un deber de abstención, que no se asimila propiamente a una obligación de “no hacer”
ya que no se priva a ninguna persona del ejercicio de un derecho propio, sino que consiste en
respetar la acción del titular del derecho sobre su cosa;
k) Prescripción: Los derechos reales pueden adquirirse por la posesión continuada, durante un
tiempo que será más o menos extenso según que haya o no justo título y buena fe; en
contraposición, los derechos personales no se adquieren por prescripción, rigiendo solamente
respecto de estos la prescripción liberatoria o extintiva.
5.- Enumeración legal. El art. 1887, dispone: “Son derechos reales en este Código: a) el
dominio; b) el condominio; c) la propiedad horizontal; d) los conjuntos inmobiliarios; e) el
tiempo compartido; f) el cementerio privado; g) la superficie; h) el usufructo; i) el uso; j) la
habitación; k) la servidumbre; l) la hipoteca; m) la anticresis; n) la prenda”.
6.- Clasificación de los derechos reales. El nuevo Código clasifica a los derechos reales en:
Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real (art. 1888): Son derechos
reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal,
los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe
propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena. Con relación al
dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales.
Las cosas se presumen sin gravamen, salvo prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de
un gravamen real, extensión o modo de ejercicio se interpreta a favor del titular del bien gravado.
Derechos reales principales y accesorios (art. 1889): Los derechos reales son principales, excepto
los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la
prenda.
Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables (art. 1890): Los derechos reales recaen
sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo
registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los
documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su
inscripción.
Derechos reales que se ejercen por la posesión o por actos posesorios (art. 1891): Todos los
derechos reales regulados en el Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la
hipoteca. Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados
sin que su titular ostente la posesión.
7.- Adquisición, transmisión, convalidación, oponibilidad y extinción de los derechos reales.
7.1. Adquisición de derechos reales en general.
a) Requisitos. Para adquirir y transmitir un derecho real es necesaria la concurrencia de dos
requisitos: el título suficiente y el modo suficiente, regla que emana del art. 1892. Debe
destacarse que para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
Título suficiente: Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas
establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. Es la causa
o fuente de la adquisición del derecho real (ej. contrato de compraventa). El título resultará
“suficiente” si cumple con los requisitos de fondo (capacidad de las partes y titularidad del
derecho en quien lo transmite) y de forma que establezca la ley (escritura pública para los
inmuebles; para las cosas muebles no es preciso cumplir con formalidad alguna, excepto si son
registrables).
Modo suficiente: El modo suficiente para adquirir o transmitir un derecho real varía según las
circunstancias: a) Para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión, el
modo suficiente es la tradición posesoria. Este principio reconoce dos excepciones: la traditio
brevi manu (cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa el dominio de ella al
que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, comienza a
poseerla a nombre de otro) y la constitutio posesorio (cuando el poseedor la transfiere a otro
reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente). En cambio, el
requisito de la tradición no es exigible cuando se trata de derechos reales que no se ejercen por la
posesión de la cosa (la hipoteca, porque la cosa hipotecada permanece en manos del deudor, y las
servidumbres -art. 1891-). Tampoco se aplican en los casos de adquisición originaria
(apropiación de cosas muebles sin dueño o abandonadas), ni en los casos de adquisición del
dominio por transformación y por construcción, siembra y plantación, ni se aplica para la
transmisión de derechos reales mortis causa (sucesión); b) La inscripción registral es modo
suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos
legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera. De
esta manera, y sin eliminar la tradición como requisito constitutivo del derecho real, la norma
impone el deber de inscripción registral que se adiciona al de la tradición (inmuebles,
automotores, etc.). La regulación resulta trascendente en materia de cosas muebles registrables.
Así, el art. 1895, 2do. párrafo, establece que “Respecto de las cosas muebles registrables no
existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca”. La novedad, con respecto a
propuestas anteriores, es que agrega en un tercer párrafo que dice: “Tampoco existe buena fe
aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la
existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes” (tal el
caso de número de motor y de chasis del automotor). c) El primer uso es modo suficiente de
adquisición de la servidumbre positiva.
b) Adquisición legal. Como novedad en esta materia se incorpora la figura de la adquisición
legal, estableciendo el art. 1894 que se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con
indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y
de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de
cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los
derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.
c) Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. En el art. 1895 se
reproduce la regla contenida en el art. 2412 del Código de Vélez, estableciendo que la posesión
de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas,
es suficiente para adquirir los derechos reales principales, excepto que el verdadero propietario
pruebe que la adquisición fue gratuita. Otra cuestión a destacar en el art. 1895 es la aclaración
sobre el carácter de cosa mueble no registrable, ya que éstas tienen un régimen distinto, donde
no rige la adquisición legal que introduce el art. 1894.
Prohibición de constitución judicial. Los jueces no pueden constituir un derecho real o imponer
su constitución, excepto disposición legal en contrario (art. 1896).
d) Adquisición por el transcurso del tiempo. La prescripción adquisitiva.
La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un
derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley (art. 1897).
El tiempo de la posesión dependerá de si la cosa es inmueble o mueble, si el poseedor tiene
o no justo título, si ha actuado o no de buena fe, y si la cosa es o no robada o perdida.
En materia de inmuebles, se adquieren derechos reales sobre ellos por su posesión continua
durante 10 años con justo título y buena fe (art. 1898). Si el poseedor carece de justo título o
buena fe se puede adquirir con la posesión continua durante 20 años (art. 1899).
Respecto de las cosas muebles, si la cosa no es robada ni perdida, los derechos reales sobre
ellas se adquieren a partir del momento de su posesión (art. 1895). Si la cosa es robada o perdida
y su poseedor es de buena fe necesita la posesión sin interrupciones durante el lapso de 2 años. Si
la cosa mueble es registrable (autos, motos, aeronaves), el plazo de la posesión útil se computa a
partir de la registración del justo título (art. 1898). Si no existe justo título o buena fe, y la cosa
es robada o perdida el poseedor adquiere el derecho real por prescripción si la posee durante 20
años, sin que pueda invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción,
ni la mala fe de su posesión. Si la cosa es registrable, no hurtada ni perdida, también adquiere el
derecho real quien la posee por diez años y no la inscribe a su nombre pero la recibe del titular
registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios previstos en el
respectivo régimen especial sean coincidentes (art. 1899).
Justo título. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir
un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su
validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
Buena fe. La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido
conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el
examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los
actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial (art. 1902).
Posesión exigible. La posesión exigible para prescribir debe ser ostensible y continua (art. 1900).
Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia en la fecha del justo título, o de
su registración si ésta es constitutiva (art. 1903:1).
Sentencia declarativa de prescripción. La sentencia declarativa de prescripción breve (hasta 10
años) tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión, sin perjuicio de los
derechos de terceros interesados de buena fe (art. 1903:2). La sentencia declarativa de
prescripción larga (20 años) no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión
(art. 1905).
7.2. Transmisión de derechos reales en general. El principio general en la materia es la
transmisibilidad, esto es, todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal
en contrario (art. 1906). La transmisión de los derechos reales puede tener lugar por actos entre
vivos o por causa de muerte.
Respecto a la trasmisión entre vivos, resulta necesaria la concurrencia del título suficiente
y del modo suficiente, a lo que se suma (para las cosas inmuebles) la inscripción del título en el
Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción que corresponda.
Respecto a la transmisión por causa de muerte, no son necesarias la posesión ni la tradición
de la cosa.
7.3. Convalidación de derechos reales en general. Convalidar significa hacer eficaz
retroactivamente un acto jurídico que en un principio no lo era. En materia de derechos reales,
esto sucedería si alguien constituye o trasmite un derecho real que no tenía derecho a constituir o
trasmitir. El art. 1885 dispone: “Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo
adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada”. La convalidación se
aplica a todos los derechos reales -sin excluir a la hipoteca como lo hacía el Código de Vélez-.
En principio, por aplicación de la regla nemo plus iuris consagrada en el art. 399 (según la
cual “Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin
perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas”), esa constitución carecería de validez. Sin
embargo, atento a la expresa previsión legal que torna aplicable el principio de convalidación, el
acto se valida retroactivamente y se considera como si ese derecho hubiera existido desde el
momento en que se efectuó la constitución o trasmisión del mismo.
7.4. Oponibilidad de derechos reales en general. La adquisición o transmisión de derechos
reales constituidos de conformidad a las disposiciones del Código no son oponibles a terceros
interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad
suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo consiste en una
inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad
del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los
actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real (art.
1893).
7.5. Extinción de derechos reales en general. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos
los derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen: a) por la
destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción: b) por su abandono y c) por la
consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena (art. 1907).
8. Defensa del derecho real.
Los derechos reales en general se defienden por medio de la acción real, también llamada
“petitorio”. Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y
libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio. Estas acciones son
imprescriptibles (se pueden ejercer en cualquier tiempo), sin perjuicio de lo dispuesto en materia
de prescripción adquisitiva.
Las acciones reales legisladas en el Código son: la reivindicatoria, la confesoria, la
negatoria y la de deslinde (art. 2247).
La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se
ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento. La cosa
puede ser reivindicada en su totalidad o en parte material. También puede serlo la universalidad
de hecho. La acción debe dirigirse contra el poseedor o tenedor del objeto, aunque lo tenga a
nombre del reivindicante.
La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce
por la posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por
la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. La acción
compete contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del
inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida. Puede también tener por objeto
reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real.
La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y
corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la
posesión. La acción compete contra cualquiera que impide los derechos inherentes a la posesión
de otro, especialmente sus servidumbres activas.
La acción de deslinde tiene por finalidad disipar el estado de incertidumbre existente
acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos,
permitiendo fijarla de manera cierta, previa investigación fundada en títulos y antecedentes, y
demarcar el límite en el terreno. Cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de los
límites, no procede la acción de deslinde sino la reivindicatoria (art. 2266).
Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los
inmuebles cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos
inherentes a la posesión.
Para el progreso de las acciones reales la titularidad del derecho debe existir al tiempo de la
demanda y subsistir al tiempo de la sentencia (art. 2249).
El actor (demandante) puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u
obtener la indemnización sustitutiva del daño. Si opta por el restablecimiento de su derecho,
puede reclamar el resarcimiento complementario del daño. Si opta por obtener la indemnización
sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la acción real (art. 2250).

II) POSESIÓN Y TENENCIA

1.- Relaciones de poder del sujeto con la cosa.
Las relaciones de poder que puede haber entre un sujeto y una cosa son la tenencia y la
posesión (art. 1908). En breve síntesis:
1) Tenencia. Se reconoce que otro es el propietario de la cosa. A su vez, presenta varios grados:
a) Simple contacto con la cosa sin poder alguno (huésped con relación al hotel; invitado que
toma la copa que le ofrecen); b) Tenencia de la cosa por otro en razón de un vínculo de
dependencia: el que tiene la cosa obedece instrucciones de otro referentes a esa cosa (obrero que
tiene una herramienta del patrón); c) Tenedor desinteresado: tiene la cosa de otro sin poder usarla
en su provecho (mandatario, depositario); d) Tenedor interesado: Tenencia de la cosa por otro
con derecho a usar y gozar de ella (locatario, comodatario).
2) Posesión. Se tiene la intención de someter la cosa al ejercicio de un derecho real. Esta puede
ser de distinta categoría: a) Ilegítima: adquirida sin título suficiente y no fundada en derecho
(ladrón; persona que adquirió de quien no era propietario; usurpador); b) Legítima: fundada en
un derecho real según las disposiciones legales.
En consecuencia queda excluida la mera “yuxtaposición local”, entendida como una
relación de mero contacto con la cosa sin que exista la mínima voluntad para que el hecho tenga
consecuencias jurídicas, pues falta toda conciencia del poder sobre la cosa. El que está dormido o
encadenado no tiene la posibilidad de actuar en derecho en los ámbitos de la posesión. Siempre
es necesaria la voluntad.
Debe destacarse la novedad introducida por el Código respecto a la presunción de poseedor
o servidor de la posesión. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que es poseedor
quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Ahora bien, quien utiliza una cosa en virtud de
una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Código,
servidor de la posesión (art. 1911).
Asimismo, y como principio general nadie puede cambiar la especie de su relación de
poder (de tenencia a posesión o viceversa) por su mera voluntad, o por el solo transcurso del
tiempo (art. 1915, 1ra. parte). Lo contrario implicaría una “interversión” del título, concepto
sobre el cual se volverá más adelante. Es decir que se impide la modificación de la causa de la
posesión o tenencia, o del carácter de la relación de poder.
2.- Concepto y elementos. Disposiciones generales sobre posesión y tenencia.
a) Se entiende por posesión, el ejercicio de un señorío o disposición de hecho sobre una
cosa con la pretensión de tenerla como propia independientemente de que tenga derecho o no.
Según el art. 1909 “Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un
poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no”.
Es poseedor quien actúa sobre una cosa como si tuviera un derecho real sobre ella que se
ejerza por la posesión, independientemente de que lo tenga y aunque en realidad no lo tenga.
Pueden darse así distintas situaciones: se puede ser propietario y poseedor de una cosa; se puede
ser propietario y no poseedor de la cosa (caso de quien no puede ejercer el derecho de propiedad
porque le han robado la cosa); se puede ser poseedor sin ser propietario (ladrón o usurpador).
En cambio en la tenencia hay un poder sobre la cosa pero el “tenedor” reconoce un señorío
superior en otra persona. Según el art. 1910 “Hay tenencia cuando una persona, por sí o por
medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del
poseedor” (es el caso del locatario, que tiene la cosa bajo su poder, pero reconoce que el locador
tiene un señorío superior sobre la cosa).
La posesión se distingue tanto de la propiedad -que es señorío jurídico absoluto, es decir,
sostenido por el ordenamiento jurídico y oponible erga omnes-, cuanto de la tenencia, concebida
como una mera disponibilidad de hecho pero sin la posibilidad de pretender conducirse como
dueño respecto de ella o de tenerla por si con exclusión de cualquier otro.
Conforme al enunciado del art. 1909 distinguimos en la posesión dos elementos: el
material llamado “corpus” consistente en tener efectivamente una cosa bajo su poder con la
posibilidad de disponer físicamente de ella; y el voluntario o psicológico llamado “animus
possidendi” o “animus domini”, que consiste en intención de someter esa cosa al ejercicio de un
derecho real (por ej. el de propiedad), sin reconocer en otra persona un señorío superior.
Lógicamente que tal desconocimiento de un señorío superior tiene que manifestarse en los
hechos por actos exteriores que pongan en evidencia la intención de comportarse como lo haría
un propietario.
 Debe destacarse que la intención del poseedor no implica “creerse propietario”, sino actuar
con prescindencia de la existencia del propietario. Así, son poseedores el usurpador y el ladrón,
aun sabiendo que no son propietarios. En cambio, el tenedor reconoce que otro es el propietario
o poseedor y que él lo representa en su posesión.
El tenedor, en cambio, tiene el corpus, es decir, ejerce un poder físico efectivo sobre la
cosa pero, a diferencia del poseedor, carece de animus domini, pues reconoce en otro la
propiedad o la posesión. De esta manera es tenedor el comodatario, el locatario, o quien se
instala en un terreno pero admite que lo devolverá al propietario cuando este le pida la
restitución.
b) Los conceptos de posesión y de tenencia deben ser completados con lo dispuesto en el
art. 1916 según el cual “Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista
prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal
constituido de conformidad con las previsiones de la ley”. Ello significa que el concepto de
poseedor también se aplica a quien ejerza un derecho real, aun cuando la persona tenga la cosa
(el corpus) sabiendo que no es propietario y reconociendo en otro la propiedad (usufructuario,
usuario, titular de un derecho de anticresis, etc.), otorgándoles también acciones posesorias para
defender la posesión (art. 2238).
Innecesariedad de título. El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de
producir su título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como
obligación inherente a su relación de poder. Es decir que en un proceso de reivindicación el
poseedor, como demandado, no debe proporcionar ninguna prueba de la posesión; es la otra parte
quien debe probar su derecho de propiedad y si no tiene éxito la cosa sigue en poder del
poseedor, lo que fundamenta la legitimación pasiva (art. 1917).
Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que
carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido
de su legitimidad (art. 1918).
La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba en contrario. La
mala fe se presume en los siguientes casos: a) cuando el título es de nulidad manifiesta; b)
cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y
carece de medios para adquirirlas; c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño
fue registrado por otra persona (art. 1919).
3.- Diferencias entre posesión y propiedad.
El dominio o propiedad es el derecho real que otorga las más plenas facultades, y crea una
relación de su titular con el resto de la sociedad, que tiene el deber correlativo de respetarlo.
La posesión puede o no tener origen en un vínculo jurídico y como tal puede carecer de
título justificativo; en cambio la propiedad implica titularidad y tiene su justificación como tal.
Se es titular por tener el derecho de propiedad, con independencia de que ese derecho se
ejercite o no; si se lo ejercita, se hace también acto de posesión.
Los ataques o agresiones al derecho de propiedad se defienden mediante la respectiva
acción petitoria (Libro 4, Título XIII, Capítulo 2) en donde la sentencia hace cosa juzgada acerca
de la titularidad. La posesión se defiende o se recupera mediante las acciones o interdictos
posesorios (art. 2238 y sigts.), donde no está en discusión el tema de la titularidad del derecho.
4.- Naturaleza jurídica de la posesión.
 En cuanto a su naturaleza, la posesión no es un derecho real. Es un hecho, del que emergen
importantes consecuencias derivadas de ese hecho que se traducen en derechos para el poseedor,
tales como las acciones posesorias y la posibilidad de adquirir la propiedad por usucapión.
La doctrina entiende que se trata de un hecho, porque: a) No está incluida en la taxativa
enumeración del art. 1887; b) El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene
obligación de producir su título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo
como obligación inherente a su relación de poder (art. 1917). Todo derecho nace de un hecho que
le sirve de causa: quien alega un derecho, tiene que invocar y probar su causa, es decir, tiene que
“producir su título”. Si todo el que invoca un derecho tiene que alegar y probar la causa del
mismo, y el poseedor esta dispensado de hacerlo, ello demuestra que la posesión es un hecho y
no un derecho; c) El Código regula la posesión antes de tratar los derechos reales, y no entre
ellos; d) al definir cada derecho real el Código utiliza la expresión: “Es el derecho real... (o un
derecho real)”, lo que no sucede con la posesión; e) Para adquirir la posesión no se requiere
capacidad, bastando el discernimiento (art. 1922 inc. b), lo que no acontece con los derechos
reales.
5.- Efectos de las relaciones de poder.
a) Derechos y deberes inherentes. El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las
servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto. También tienen
derecho a exigir el respeto de los límites y restricciones impuestos al dominio (Libro 4, Título
III, Cap. 4).
Ambos tienen asimismo el deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla,
aunque no se haya contraído obligación al efecto. Deben respetar las cargas reales, las medidas
judiciales inherentes a la cosa, y los límites y restricciones impuestos al dominio (art. 1933).
b) Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe. El poseedor de buena fe hace
suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos. El de mala fe debe restituir
los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de buena o mala fe, debe restituir los
productos que haya obtenido de la cosa. Los frutos pendientes corresponden a quien tiene
derecho a la restitución de la cosa. La buena fe del poseedor debe existir en cada hecho de
percepción de frutos (art. 1935).
El Código entiende por fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva
relación posesoria. Si es fruto civil, se considera percibido el devengado y cobrado; fruto
pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado (art.
1934).
c) Responsabilidad por destrucción de la cosa. Buena o mala fe. El poseedor de buena fe no
responde de la destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia del provecho
subsistente. El de mala fe responde de la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se
hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución. Si
la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa, aunque se hubiera
producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución (art.
1936).
d) Efectos propios de la posesión. La posesión de buena fe crea presunción de propiedad en el
poseedor. Si se trata de una cosa mueble, su posesión equivale al título de propiedad de esa cosa
(arts. 1895 y 1897). A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe
satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la
obligación de cerramiento (art. 1939).
e) Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe: i) conservar la cosa, pero puede reclamar al
poseedor el reintegro de los gastos; ii) individualizar y comunicar al poseedor de quien es
representante si se lo perturba en razón de la cosa, y de no hacerlo, responde por los daños
ocasionados al poseedor y pierde la garantía por evicción, si ésta corresponde; iii) restituir la
cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la pretenden
(art. 1940).
6.- a) Clases de posesión.
En cuanto a su clasificación, cualidades y vicios que la afectan, se reconocen los siguientes
tipos de posesión: legítima e ilegítima; de buena y de mala fe; viciosa o no viciosa.
1) Posesión legítima e ilegítima. La primera parte del art. 1916 dice: “Las relaciones de poder se
presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario”. La posesión será legítima cuando
sea el ejercicio de un derecho real constituido en conformidad a las disposiciones del Código. Lo
fundamental es que el derecho que se ejerce haya sido constituido respetando las pautas que
establece la ley (título y modo suficientes). Contrariamente, la posesión es ilegítima cuando sea
el ejercicio de un derecho real que no se ha constituido de acuerdo con las pautas del Código.
El art. 1916 en su segunda parte dice que las relaciones de poder serán ilegítimas “cuando
no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las
previsiones de la ley.”, es decir que la falla puede afectar el titulo o el modo. En cuanto al título,
puede ocurrir que el poseedor no lo tenga, como el ladrón o el usurpador, o que exista un título
pero que sea nulo o anulado. En cuanto al modo, comprendería los casos en que la tradición se
haya hecho sin respetar las exigencias legales (art. 1924). Es decir que si alguno de estos
requisitos falta o es deficiente, el derecho real no está constituido de acuerdo con el Código y,
por lo tanto, la posesión no reúne los recaudos legales para ser legítima.
Por último deben tenerse en cuenta dos circunstancias: a) La primero es lo dispuesto en el
art. 1170 que reconoce la prioridad del derecho del comprador de buena fe mediante boleto de
compraventa sobre el de terceros que hayan trabado medidas cautelares sobre el inmueble
vendido si el comprador contrató con el titular registral, o si pagó como mínimo el 25% del
precio con anterioridad a la traba de la cautelar; o si el boleto tiene fecha cierta; o si la
adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria, resultando así que el boleto
es título suficiente para adquirir la posesión del inmueble. No obstante corresponde destacar que
en el ámbito de los derechos reales, para que se tenga por operada la transmisión del dominio del
inmueble de manos del vendedor al comprador, no bastará con el boleto y la tradición de la cosa
sino que será indispensable la correspondiente escritura pública -salvo el caso de subasta
judicial- y la inscripción registral; b) El segundo se refiere al supuesto de adquisición legal de los
derechos reales por adquirentes o subadquirentes de buena fe (art. 1894) y al de la prescripción
adquisitiva larga (art. 1899) en la que “no puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad
del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión”.
2) Posesión de buena fe o de mala fe. La posesión ilegitima se divide a su vez en posesión de
buena y de mala fe. El poseedor es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de
derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su
legitimidad (art. 1918). Por tanto, quedan así excluidos el error de derecho y el error de hecho no
esencial o que no sea excusable. La relación de poder se presume de buena fe, a menos que
exista prueba en contrario. La mala fe se presume en los siguientes casos: a) cuando el título es
de nulidad manifiesta; b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de
esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas; c) cuando recae sobre ganado marcado o
señalado, si el diseño fue registrado por otra persona (art. 1919). En todos los casos la presunción
es iuris tantum (admite prueba en contrario). Esa persuasión de actuar de buena fe del poseedor,
debe existir desde el origen de la posesión, y en cada hecho de la percepción de los frutos (art.
1935).
La distinción entre la buena o mala fe en la posesión reviste trascendencia porque: a) En
materia de bienes muebles, la posesión de buena crea a favor del poseedor la presunción de tener
la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si la cosa no
hubiese sido robada o perdida (arts. 1895, 2252 y arg. 2258). Y aun tratándose de cosas robadas
o perdidas, la posesión de buena fe continua permite adquirir su propiedad por usucapión a los
dos años si la cosa no es registrable, o desde la registración del título, si lo fuera (art. 1898). El
poseedor de mala fe no se beneficia con la usucapión corta y debe poseer la cosa durante 20
años; b) En el caso de cosas muebles no registrables, el adquirente de buena fe y a título oneroso
puede repeler la acción de reivindicación (art. 2260); también pueden hacerlo el subadquirente
de buena fe y a título oneroso de un inmueble o de una cosa mueble registrable si el acto se
realiza con intervención del titular del derecho. El poseedor de mala fe carece de estos
beneficios; c) Si existe justo título y buena fe, la prescripción adquisitiva de un inmueble opera
por posesión continua del mismo en el plazo de 10 años (art. 1898); si fuera de mala fe, la
usucapión opera por posesión continua durante 20 años (arts. 1899) y al poseedor no puede
oponérsele ni la falta de título, ni su nulidad, ni la mala fe en la posesión; d) El poseedor de
buena fe tiene derecho a percibir los frutos durante el tiempo de su posesión; no así el de mala fe
quien no solo debe restituir los que haya percibido sino también lo que por su culpa hubiera
dejado de percibir (art. 1935).
3) Posesión viciosa o no viciosa. A su vez la posesión de mala fe puede dividirse en mala fe
viciosa y mala fe no viciosa o simple mala fe. Conforme al art. 1921: “La posesión de mala fe es
viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando
es de inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza”.
Los vicios de la posesión varían según se trate de muebles o de inmuebles.
La posesión de muebles es viciosa en tres supuestos: a) vicio de hurto: supone sustracción
de la cosa ajena, con o sin violencia o fuerza en la persona o en las cosas, por lo que comprende
lo que es robo para la ley penal; b) vicio de estafa: implica adquirir una cosa a sabiendas de que
es ajena, o recibiéndola como libre de gravámenes sabiendo que es litigiosa o está prendada o
embargada. Se trata de un tipo de defraudación (estelionato) tipificado en el Código Penal, si
bien se castiga a quien trasmite la cosa al poseedor vicioso que la recibe conociendo tal
situación; c) vicio de abuso de confianza: la posesión es por abuso de confianza, cuando se ha
recibido la cosa con obligación de restituirla. Se da en el caso en que un tenedor obligado a
restituir, en lugar de hacerlo, modifica (intervierte) el título y pasa a poseer a nombre propio,
privando de la posesión a quien le había entregado la cosa.
La posesión de inmuebles es viciosa también en tres supuestos: a) vicio de violencia: la
posesión es violenta cuando es obtenida por vías de hecho, acompañadas de violencias
materiales o morales, o por amenazas de fuerza, sea por la misma persona que causa la violencia
o por sus representantes, sea que se ejecute contra el verdadero dueño de la cosa o contra el que
la poseía a su nombre; b) vicio de clandestinidad: la posesión es clandestina cuando los actos por
los cuales se tomó o se continuó, fueron ocultos, o se tomó en ausencia del poseedor, o con
precauciones para sustraerla al conocimiento de los que tenían derecho de oponerse o siendo
pública en su origen el poseedor ha tomado precauciones para ocultar su continuación; c) vicio
de abuso de confianza: se aplica el mismo concepto que en la posesión viciosa de cosas muebles.
Los vicios de la posesión son relativos, esto es, solo los puede alegar el que los sufrió (art.
1921).
 La situación del poseedor de mala fe es más grave cuando su posesión es viciosa. El art.
1936 pone a su cargo todos los riesgos de la cosa en los casos de destrucción total o parcial de la
misma, aunque se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho
a su restitución, es decir, aun cuando de haber estado el dueño este no lo hubiese podido evitar.
b) Clases de tenencia.
a) Absoluta o pura. Es la tenencia donde se descarta, por la naturaleza de la cosa, que exista
posesión alguna, y que se presenta en forma autónoma, sin vínculo con la posesión, ya que se
trata de cosas que no pueden ser poseídas por estar fuera del comercio (art. 234). Es el caso de
los bienes del dominio público del Estado cuando los particulares los utilizan sin que exista
concesión o permiso específico. El estudio de la tenencia absoluta corresponde al derecho
administrativo.
b) Relativa. Aparece cuando existe un poseedor cuya posesión es representada por el tenedor. Es
la tenencia a la que alude el Código en el art. 1910, que considera tenedor a quien tiene
efectivamente una cosa bajo su poder, pero reconociendo en otro la propiedad. El tenedor posee
para otro o en nombre de otro, cuya posesión representa: ese otro es el poseedor.
Este tipo de tenencia puede subclasificarse en: i) Tenencia interesada: el tenedor tiene
interés personal en conservar la cosa para sí mismo, porque obtiene algún provecho de la cosa
(locatario, comodatario); ii) Tenencia desinteresada: el tenedor, careciendo del derecho de usar y
gozar de la cosa, no tiene interés en la tenencia. Son los que poseen en nombre de otro “sin
derecho a tener la cosa, como el depositario, el mandatario o cualquier representante” (Mariani
de Vidal).
c) Distintos casos de tenencia. Quedan comprendidos: 1° Los que poseyeren en nombre de otro,
aunque con derecho personal a tener la cosa, como el locatario, o comodatario (tenedores
interesados); 2° Los que poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el
depositario, el mandatario o cualquier representante (tenedores desinteresados); 3° El que
transmitió la propiedad de la cosa, y se constituyó poseedor a nombre del adquirente (se recepta
la constituto posesorio); 4° El que continuó en poseer la cosa después de haber cesado el derecho
de poseerla, como el usufructuario, acabado el usufructo, o el acreedor anticresista (poseedores
que han dejado de serlo por haberse extinguido el derecho a poseer la cosa); 5° El que continúa
en poseer la cosa después de la sentencia que anulase su título, o que le negase el derecho de
poseerla (poseedores que han dejado de serlo por serle negado el derecho a poseer en virtud de
sentencia que ha declarado nulo su título); 6° El que continuase en poseer la cosa después de
reconocer que la posesión o el derecho de poseerla pertenece a otro (poseedores que han dejado
de serlo porque han reconocido que el derecho de poseer corresponde a otro).
7.- Adquisición, conservación y extinción de las relaciones de poder.
a) Adquisición. Para adquirir la posesión o la tenencia sobre una cosa, ésta debe establecerse
voluntariamente: a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es
suficiente que tengan diez años; b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física
de establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito de custodia del adquirente (art. 1922).
Las relaciones de poder se adquieren en forma bilateral (tradición de la cosa). En el caso de
la posesión, también en forma unilateral (apoderamiento de la cosa).
1.- Tradición. Conforme al art. 1923, tanto la posesión como la tenencia se adquieren por la
tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en
la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de
hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del que
entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla (art. 1924). Para adquirir por tradición la
posesión o la tenencia, la cosa debe estar libre de toda relación excluyente (es decir que no haya
otra de igual naturaleza sobre la misma cosa), y no debe mediar oposición alguna (art. 1926).
También se considera hecha la tradición de cosas muebles, por la entrega de facturas u otros
documentos legales, sin oposición alguna, y, si son remitidas por cuenta y orden de otro, cuando
el remitente las entrega a quien debe transportarlas, si el adquirente aprueba el envío (art. 1925).
La tradición es un acto jurídico bilateral (no es un contrato), que da nacimiento, modifica o
extingue derechos reales, y tiene importantes efectos jurídicos: a) Es un modo de adquirir la
posesión y la tenencia; b) Es también un modo de adquirir derechos reales; c) Es el requisito para
que se perfeccionen los contratos reales (mutuo, depósito, comodato, prenda y anticresis); d) Es
la forma natural de cumplir las obligaciones de dar.
El carácter bilateral de la adquisición por tradición, indica que el adquirente recibe la
posesión o la tenencia del actual poseedor, por lo que constituye un caso de adquisición
“derivada” en oposición a la originaria.
En cuanto a la relación de poder sobre una “universalidad de hecho”, es decir, sobre una
cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un mismo nombre,
como un rebaño o una piara, abarca sólo las partes individuales que comprende la cosa (art.
1927).
Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura,
percepción de frutos, mensura, deslinde, amojonamiento o impresión de signos materiales,
mejoras, construcciones o reparaciones que se haga en la cosa, alambrados, exclusión de terceros
y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga (art. 1928). Es decir que esos
actos materiales deben ser de tal entidad que pongan al adquirente en posición de disponer y
actuar físicamente sobre la cosa. En cuanto al pago de los impuestos no constituye por sí solo un
acto posesorio, aunque revela el animus domini, debiéndose integrar con el resto de los actos del
poseedor o tenedor que, en conjunto, serán valorados por el Juez.
Casos en que no es necesaria la tradición. No es necesaria la tradición: a) Cuando la cosa es
tenida a nombre del propietario, y éste pasa la relación de poder (posesión o tenencia) a quien la
tenía a su nombre. Es el caso del dueño de un departamento alquilado que se lo vende al
inquilino. Aquí no será imprescindible efectuar la tradición del modo previsto para otros casos de
adquisición de la por resultar una formalidad inútil; b) Cuando el que poseía la cosa a nombre del
propietario, comienza a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda
notificado de la identidad del nuevo poseedor. Siguiendo con el ejemplo, cuando el propietario
vende el inmueble alquilado a un tercero, el locatario que antes poseía a nombre del vendedor,
ahora pasa a poseer a nombre del comprador. Estas dos situaciones se conocen como traditio
brevi manu: quien detentaba la cosa como tenedor, se convierte en poseedor, o siendo tenedor de
la cosa en nombre de una persona, continúa en tal condición pero en representación de otra
persona; c) Cuando el poseedor transfiere la cosa a otro, reservándose la tenencia y
constituyéndose en representante del nuevo poseedor. Se trata de la situación inversa a la traditio
brevi manu donde tampoco hay tradición efectiva de la cosa. Supongamos que el propietario de
un inmueble donde vive lo vende a un tercero, pero por cualquier motivo que fuere (por ej.,
como locador o comodatario) permanece habitando el inmueble ya vendido. En este caso el
comprador, una vez perfeccionada la compraventa, adquiere la posesión aun sin haber efectuado
ningún acto material de su parte sobre la cosa. Esta situación se conoce como constitutio
posesorio: el poseedor conserva la cosa en su poder, pero como tenedor.
2) Apoderamiento. La última parte del art. 1923 dispone: “La posesión se adquiere
asimismo por el apoderamiento de la cosa”. Se trata de una forma de adquisición unilateral de la
posesión. No existe un vínculo entre el poseedor actual y el anterior poseedor por lo que también
se la denomina “adquisición originaria”. Hay apoderamiento cuando una persona aprehende la
cosa con la intención de tenerla como suya. La aprehensión debe consistir en un acto de contacto
personal con la cosa, o bien que ponga a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad
física de tomarla, o cuando la cosa ingresa en el ámbito de custodia del adquirente (art. 1922). El
apoderamiento puede producirse por la aprehensión de cosas sin dueño (fundamentalmente cosas
muebles), o bien por medio de la ocupación (tanto de muebles como de inmuebles) contra la
voluntad del actual poseedor, que en general caracteriza a la posesión de mala fe y viciosa
(mediante hurto, estafa, violencia o clandestinidad).
b) Conservación. En cuanto a la conservación, la relación de poder (posesión o tenencia) se
conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté impedido por alguna causa transitoria (art.
1929). Se presume, salvo prueba en contrario, que el sujeto actual de la posesión o de la tenencia
que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio (art.
1930). Como principio general, la relación de poder se retiene y se conserva por la sola voluntad
de continuar en ella, y se juzga que continúa mientras no se haya manifestado una voluntad
contraria. En esta dirección, se conserva la relación de poder de una cosa no sacada del lugar en
que fue guardada, aunque no se recuerde el lugar donde se la puso, sea este lugar propio o ajeno.
De ahí que mientras haya esperanza probable de encontrar una cosa perdida, la relación de poder
se conserva por la simple voluntad. Por ello no es indispensable detentar constantemente la cosa;
basta que se esté en condiciones de disponer físicamente de ella y que poseedor o tenedor estén
persuadidos de esa facultad.
Asimismo la relación de poder se conserva no solo por el titular mismo, sino por medio
de otra persona, es decir a través de representantes, sea por un mandato (representación
voluntaria) o por disposición de la ley (representación legal o necesaria).
c) Extinción. Finalmente, y como principio general, una relación de poder concluye cuando otra
nace; de este modo la posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho
sobre la cosa (por ej., se hace tradición de la posesión o de la tenencia, art. 1924). En particular,
hay extinción cuando: 1º Se extingue la cosa. El objeto deja de existir, sea por la muerte si fuese
cosa animada, sea por la destrucción total, si fuese de otra naturaleza. Si de la cosa extinguida
quedan restos, la posesión continúa sobre ellos; 2º Otro priva al sujeto de la cosa. La posesión se
pierde cuando por el hecho de un tercero sea desposeído el poseedor o el tenedor, siempre que el
tercero la tome con ánimo de poseerla; 3º El sujeto se encuentra en la imposibilidad física
perdurable de ejercer la posesión o la tenencia (ejemplo de la cosa caída al mar que no se puede
recuperar); 4º Desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida (la cosa se pierde
sin esperanza probable de encontrarla); 5º El sujeto hace abandono expreso y voluntario de la
cosa (abandono hecho por persona capaz, sin intención de poseerla en adelante); 6º Exista
interversión del título. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor
manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus
actos producen ese efecto (art. 1915, 2da. parte).
8.- Objeto de la posesión y la tenencia.
Al regular objeto y sujeto de la posesión y de la tenencia, el art. 1912 establece que el
primero es la cosa determinada, y que se puede ejercer por una o varias personas sobre la
totalidad o una parte material de la cosa.
El art. 1913 declara incompatible la concurrencia sobre una misma cosa de varias
relaciones de poder de la misma especie, excluyentes entre sí (exclusividad): “No pueden
concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma especie que se excluyan entre
sí”. Es decir que no pueden dos personas, al mismo tiempo, detentar la posesión o la tenencia de
toda la cosa. La norma se refiere a posesiones (o tenencias) iguales y de la misma naturaleza, por
lo que pueden concurrir, entonces, posesiones (o tenencias) diferentes y de naturaleza distinta.
Por ejemplo, cuando se da un inmueble en usufructo, se ejercen dos posesiones diferentes sobre
la cosa: por un lado, la del nudo propietario en calidad de dueño; por el otro, la del usufructuario,
en ese carácter. El usufructuario es poseedor pese a la existencia de un derecho real superior
(dominio) del cual deriva el suyo, y concurre con la posesión que ejerce el dueño; ambos son
poseedores pero ambas posesiones no se excluyen entre sí y coexisten sobre la cosa pues son
posesiones desiguales y de distinta naturaleza: el usufructuario tiene el dominio útil de la cosa,
con las facultades de usar y gozar de ella (el ius utendi y el ius fruendi) conservando su
substancia, en tanto que el nudo propietario, conserva el poder de disposición (ius abutendi), si
bien carece del uso y goce. Distinto es el caso de la coposesión, donde dos o más personas
pueden poseer en común una misma cosa. Es el caso del condominio, cada condómino ejerce su
derecho real y su coposesión sobre toda y cada parte de la cosa, pero limitado a su cuota parte
indivisa.1
Son requisitos del objeto de la posesión o tenencia, los siguientes: 1) Materialidad. Señala
el art. 1912: “El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada”. El concepto de
“cosa” lo expresa el art. 16 (bienes materiales susceptibles de valor económico); 2) Actualidad.
La posesión no puede recaer sobre cosas futuras; 3) Exclusividad. Como ocurre con el dominio,
la posesión es exclusiva, pues no se admite pluralidad de titulares, más allá de que exista una co-
posesión o co-titularidad. 4) Determinación. La posesión se ejerce sobre cosas determinadas (art.
1912); 5) Singularidad. Según Alterini, por cosa universal se entiende la formada por un
conjunto o una agrupación de cosas singulares que integran una unidad intelectual con
denominación colectiva, como un rebaño, una colección artística, una biblioteca, el mobiliario de
una casa, etc. La universalidad es una pluralidad de bienes que se consideran una unidad; puede
ser una unidad de hecho o de derecho. a) Cosas que integran una universalidad de hecho. Según
el art. 1927: “La relación de poder sobre una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y
separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebaño o una piara, abarca sólo las
partes individuales que comprende la cosa”. Se trata de cosas próximas entre sí, pero que carecen
de todo vínculo jurídico. b) Cosas que integran una universalidad de derecho. Se trata de cosas
que se encuentran vinculadas jurídicamente. Es el caso del patrimonio y de la sucesión de una
persona: pueden ser divididas solo en partes alícuotas o porciones ideales, pero no en partes
determinadas. 6) Integridad. La cosa debe ser íntegra, puesto que, cuando forma un solo cuerpo,
es decir cuando es indivisible, no puede ser objeto de posesión o tenencia sólo una parte de la
cosa. Contrariamente, si la cosa es divisible es posible la posesión o tenencia por partes.
La cuasiposesión. La idea de la cuasiposesión proviene del derecho romano donde la posesión
recaía siempre sobre cosas y la cuasiposesión sobre derechos.
Sin embargo en nuestro ordenamiento jurídico todo el esquema de la posesión recae sobre
cosas (art. 1912).
9.- Defensa de la posesión y de la tenencia.
El hecho de las relaciones de poder da derecho a proteger y defender esa situación.
Nuestro sistema jurídico tiene como principio fundamental la prohibición de hacer justicia
por mano propia, ya que solo el Estado ejerce el monopolio de la justicia y proscribe la
posibilidad de la justicia privada. En tal sentido el art. 2239 dispone: “Un título válido no da la
posesión o tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene
sino un derecho a la posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías
legales”.
No obstante en ciertos casos, excepcionalmente, se admite la defensa particular o defensa
extrajudicial de la posesión o tenencia.
1
Picado, Leandro S. Código Civil comentado. Derechos Reales. Claudio Kiper (director). T. I, Santa Fe, Rubinzal-
Culzoni, 2004, pp. 284-285.
 El art. 2239 es coherente con los dos requisitos necesarios para ejercer los derechos que
derivan de las relaciones de poder: tener el título suficiente y además el “modo”, es decir, la
posesión obtenida en virtud de dicho título según se trate de muebles o de inmuebles. Por tanto,
quien tiene un título valido, pero no ha logrado todavía el modo, no tiene la posesión y por ello
carece de derecho de poseer. Tendrá entonces simplemente un derecho a la posesión, o sea, el
derecho de recurrir a las vías legales para exigir el cumplimiento de la tradición (modo
suficiente).
A) Defensa extrajudicial de la posesión.
Si un poseedor o tenedor fuera desposeído puede recobrar la posesión por su propia
autoridad ejerciendo la defensa privada, sin intervalo de tiempo, y sin esperar el auxilio de la
justicia.
El art. 2240 dispone: “Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de
propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una
fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían
demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de
la propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los
servidores de la posesión”.
Esta regla es expresión del principio de la legítima defensa, regulada a su vez en el art. 34
inc. 6º del Código Penal de la Nación que establece: “No son punibles:…6º. El que obrare en
defensa propia o de sus derechos, siempre que concurrieren las siguientes circunstancias: a)
Agresión ilegítima; b) Necesidad racional del medio empleado para impedirla o repelerla; c)
Falta de provocación suficiente por parte del que se defiende...Se entenderá que concurren estas
circunstancias respecto de aquel que durante la noche rechazare el escalamiento o fractura de los
cercados, paredes o entradas de su casa, o departamento habitado o de sus dependencias,
cualquiera que sea el daño ocasionado al agresor. Igualmente respecto de aquél que encontrare a
un extraño dentro de su hogar, siempre que haya resistencia…”.
Para que se permita la defensa extrajudicial de la posesión debe haber: a) una agresión
violenta, es decir, el autor del ataque debe emplear la fuerza (queda así excluida la usurpación
clandestina); b) una reacción inmediata, sin intervalo de tiempo, entre el ataque y la defensa.
Caso contrario el desposeído deberá recurrir a la justicia; c) imposibilidad de intervención a
tiempo del auxilio de la justicia; d) defensa adecuada, pues debe existir una relación entre el
medio empleado por el agresor y el medio utilizado por atacado para defenderse.
El art. 2240, abarca dos hipótesis diferenciadas: la de protegerse en la posesión propia, lo
cual supone un caso de turbación, y la de recuperar la posesión por su propia mano, que supone
el caso de despojo o desalojo violento.
Pueden ejercer esta acción todo poseedor, aún vicioso, y el tenedor, interesado o
desinteresado.
B) Defensa judicial de la posesión: las acciones posesorias.
Fuera del caso de la recuperación inmediata, se reconocen al poseedor o tenedor acciones
específicas para defender o recuperar la cosa. En nuestro Código la defensa de la posesión y la
tenencia se da mediante las acciones posesorias otorgadas a todo tipo de poseedores o tenedores,
aun viciosos. Por su lado, los Códigos Procesales, en general, conceden a todo tipo de
poseedores y tenedores las acciones policiales o interdictos.
Las acciones posesorias, según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad
mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos
materiales, producidos o de inminente producción, ejecutados con intención de tomar la
posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del
tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al
poseedor o al tenedor (art. 2238, 1ra. parte).
Antes de las reformas introducidas por la ley 17.711 al Código Civil y de dictado el Código
Procesal Civil de la Nación, existían tres grados de defensa de la posesión; primero los
interdictos, luego las acciones posesorias, finalmente la acción reivindicatoria (petitorio). De esa
manera, intentado y resuelto el interdicto podían luego instaurarse las acciones posesorias y
todavía después era posible intentar el petitorio. Este sistema tenía el inconveniente posibilitar
tres litigios en torno a una misma posesión. Sin embargo el Código Procesal estableció que
deducida la acción posesoria o el interdicto, posteriormente sólo podrá promoverse acción real
(art. 623 CPCCN; art. 617 CPCCBA). Es decir, ya no se conciben esas tres etapas sino solamente
dos: los interdictos o las acciones posesorias y la petitoria (Borda).
Requisitos comunes de las acciones posesorias e interdictos: a) Para intentar las defensas
posesorias no se requiere título alguno (no se debe probar el derecho de poseer) ni al demandante
ni al demandado (art. 1917). En caso de duda sobre quién ejerce la relación de poder al tiempo
de la lesión, se considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha más
próxima a la lesión. Si esta prueba no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que
prueba una relación de poder más antigua (art. 2243); b) No se requiere buena fe ni posesión no
viciosa (arts. 2241 y 2242); c) Las acciones posesorias permiten defender tanto a los inmuebles
como a los muebles, salvo en este último caso contra poseedor de buena fe de cosas que no sean
robadas o perdidas (2258); d) Prescriben en el plazo de un (1) año (art. 2564 inc. b).
En cuanto a las acciones posesorias en particular: a) Estas tienen naturaleza real (no
personal) y, por tanto, no comprenden la reclamación de daños y perjuicios derivados de la
desposesión o de la turbación de la posesión (Borda). El art. 2238, 2da. parte, establece que “La
acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de
la posesión, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del actor. Los actos
ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción posesoria sino
como acción de daños”; b) Si durante el curso del proceso se produce una lesión mayor que la
que determina la promoción de la acción, el afectado puede solicitar su conversión en la que
corresponde a la lesión mayor (art. 2244); es decir, si se promovió la acción de mantener y
durante su curso sobrevino el desapoderamiento, la primera se puede convertir en la segunda sin
que se retrotraiga el procedimiento, excepto violación del derecho de defensa en juicio.
En cuanto a la legitimación, las acciones posesorias corresponden a los poseedores de
cosas, universalidades de hecho o partes materiales de una cosa. Cualquiera de los coposeedores
puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el concurso de los otros, y también
contra éstos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la posesión común. No proceden estas
acciones cuando la cuestión entre coposeedores sólo se refiere a la extensión mayor o menor de
cada parte. Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el
poseedor y pedir que éste sea reintegrado en la posesión, y si no quiere recibir la cosa, quedan
facultados para tomarla directamente (art. 2245). Las acciones posesorias tramitan por el proceso
de conocimiento más abreviado que establecen las leyes procesales o el que determina el juez,
atendiendo a las circunstancias del caso (art. 2246).
1.- Acciones posesorias reguladas en el Código Civil y Comercial:
a) ACCIÓN DE DESPOJO.
 Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión a todo tenedor o
poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante,
sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el
desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de
propia autoridad. Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de
una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la
tenencia. La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la
universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada
material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia (art. 2241).
Por “despojo” debe entenderse toda desposesión, por cualquier medio, y no solamente por
violencia, ampliándose de este modo la posibilidad de protección (Mariani de Vidal).
Asimismo, esta acción resulta comprensiva de la acción que el Código de Vélez
denominaba “acción de obra nueva”, y tiende a remediar las turbaciones, riesgos o despojo que
sufra el poseedor o tenedor como consecuencia de una obra que haya comenzado a ejecutar el
turbador.
b) ACCIÓN DE MANTENER LA POSESIÓN Y LA TENENCIA.
Conforme al art. 2242 “Corresponde la acción de mantener la tenencia o la posesión a todo
tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra
quien lo turba en todo o en parte del objeto. Esta acción comprende la turbación producida por la
amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente
realización de una obra. La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la
turbación y adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de
cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia”.
La acción se justifica porque la posesión, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no
pueden ser turbadas arbitrariamente.
Asimismo, esta acción resulta comprensiva de la acción que el Código de Vélez
denominaba “acción de denuncia de daño temido”. De este modo, quien sospeche fundadamente
que puede ser desapoderado de la cosa, o tema que una determinada obra sea de inminente
realización, o que de un edificio lindero o de otra cosa derive un daño grave e inminente a sus
bienes, puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas para mantener incólume la
posesión, sin perjuicio de la intervención de la autoridad administrativa competente.
2.- Acciones reguladas en los códigos procesales: los interdictos.
a) Mucho se discutió sobre si los interdictos procesales eran la reglamentación de las acciones
posesorias del Código Civil. Pero se impuso la respuesta negativa, dado que la sanción de los
Códigos Procesales fue anterior a las reformas que el Dec. Ley 17.711 introdujo al Código
vigente con anterioridad.
b) Interdictos procesales en particular.
Los interdictos tramitan por el procedimiento sumarísimo y sólo podrán intentarse: a) Para
adquirir la posesión o la tenencia. b) Para retener la posesión o la tenencia. c) Para recobrar la
posesión o la tenencia. d) Para impedir una obra nueva (arts. 606 CPCCN y 600 del CPCCBA).
3.- Petitorio y posesorio.
El “ius possidendi” y el “ius possessionis”.
El ius possidendi es el derecho de poseer, y lo tienen los poseedores legítimos (por ej.,
titular del derecho de dominio). El ius possessionis está constituido por los derechos que emanan
del hecho mismo de la posesión. Hemos visto que, esencialmente, los efectos jurídicos de la
posesión son: las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir (adquirir por prescripción).
El “ius possidendi” se hace valer en el juicio petitorio que consiste en el ejercicio de la
acción reivindicatoria regulada en los arts. 2252 y sigts. El “ius possessionis”, por su lado, se
ejerce en el juicio posesorio -acciones posesorias y/o interdictos procesales- que, como vimos,
tramitan por el procedimiento sumario o sumarísimo. La decisión del juez considerará
exclusivamente a la posesión ya que “en las acciones posesorias es inútil la prueba del derecho
real, mas el juez puede examinar los títulos presentados para apreciar la naturaleza, extensión y
eficacia de la posesión” (art. 2270). Tal decisión es, además, esencialmente provisoria ya que,
resuelta la acción posesoria, no impide la posterior iniciación de la acción real reivindicatoria,
donde la misma cuestión puede ser ventilada y se decidirá en forma definitiva (Mariani de
Vidal).
Ello es así porque las acciones posesorias y los interdictos son remedios ágiles que
permiten resolver rápidamente el conflicto originado en la turbación o desposesión. Por eso se
reconoce al propietario el derecho de intentar esta vía, independientemente de la prueba de su
derecho de propiedad. Pero si del ejercicio del ius possesionis, es decir, de la acción posesoria o
interdicto, deriva un resultado desfavorable para el dueño, puede ejercer posteriormente el ius
possidendi, es decir, la acción real reivindicatoria pues, como hemos visto, una cosa es la
posesión, y otra el derecho de poseer (Borda).
De todo ello derivan los siguientes principios: a) No pueden acumularse las acciones reales
con las acciones posesorias (art. 2269); b) El inicio del juicio posesorio interrumpe la acción real
que se hubiese iniciado (art. 2271); c) El fallo que recaiga en el posesorio no hace cosa juzgada
en el petitorio. d) Quien tiene la posesión sólo puede intentar las acciones posesorias. Quien
tiene el derecho real (o sea el ius possidendi) puede intentar o bien la acción real reivindicatoria,
o bien las acciones posesorias; si intenta primero las posesorias y es vencido, puede luego
intentar la acción real, pero no a la inversa (art. 2273); e) Si se intentó el posesorio para poder
luego iniciar el petitorio, y el actor resultó vencido en él, no puede comenzar la acción real
(petitorio) sin haber satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas por el juez en su
contra (art. 2272).

III) DERECHOS REALES EN PARTICULAR.

A) DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA.
1.- DOMINIO. Dispone el art. 1941: “El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas
las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los
límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario”.
El dominio o derecho de propiedad es el más importante de los derechos reales, ya que
confiere a su titular las más amplias facultades respecto de la cosa que constituye su objeto. No
obstante, y al igual que todos los derechos como se ha referido anteriormente, no posee carácter
absoluto, pese a que así se lo consideraba en la antigüedad donde el propietario de la cosa estaba
autorizado incluso a destruirla o desnaturalizarla a su libre arbitrio. La redacción de la norma, al
establecer que el dominio se ejerce en los límites de la ley, se vincula a una concepción mucho
más social de la propiedad, y el rígido concepto del antiguo texto del Código Civil, ha cedido en
favor del reconocimiento de los derechos de los terceros que pueden verse perjudicados por el
uso abusivo de la cosa por su propietario (relación con el art. 10 y el principio del “abuso del
derecho”). Es por ello que el derecho de propiedad ha reconocido limitaciones más o menos
importantes, en salvaguarda del derecho de los demás, en un paulatino abandono de la tesis
individualista que propugnaba la libertad absoluta en el uso y ejercicio de los derechos reales.
 En tal sentido el informe de la Comisión Redactora del Código tiene presente que el
derecho a la propiedad privada vincula tanto el interés de su titular como el provecho de la
sociedad, de manera que no puede ejercerse en forma egoísta ni en perjuicio del interés social.
Resulta ineludible tomar en consideración el artículo 21 del Pacto de San José de Costa Rica,
incorporado al bloque constitucional (art. 75, inc. 22 de la Constitución Nacional) según el cual,
si bien reconoce que toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes, prevé que la ley
puede subordinar tal uso y goce al interés social.
Propiedad y Dominio. En el Derecho moderno, propiedad es el término genérico, mientras que
dominio es el específico y técnico, habiendo entre ambos una relación de género a especie. Por
ello, si se concibe al derecho de propiedad como el género, “identificable con todo derecho
subjetivo incorporado al patrimonio, el dominio sería el derecho de propiedad sobre las cosas,
que brinda la mayor cantidad de facultades que un derecho puede otorgar sobre las mismas”,
concretadas en la trilogía romana del ius utendi (derecho de uso), ius fruendi (derecho de goce) y
ius abutendi (derecho de disposición) (Mariani de Vidal).
Caracteres. Tres son los caracteres esenciales del derecho de dominio:
a) Es “absoluto”, pues es el más amplio y completo derecho de señorío que se pueda tener sobre
una cosa, lo que no implica sea ilimitado, pues debe ser ejercido en forma regular, es decir,
ajustado a lo que es normal y de manera no abusiva.
b) Es “exclusivo” (art. 1943), ya que no puede tener más de un titular, y así dos personas no
pueden tener cada una en el todo y al mismo tiempo el dominio exclusivo de una cosa, pero
pueden ser propietarias en común de la misma cosa por la parte que cada una pueda tener
(condominio).
c) Es “perpetuo” (art. 1942), no tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su
ejercicio. El propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningún acto de propiedad, aunque esté
en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejerza con su voluntad o contra ella, a no
ser que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que éste pueda adquirir la
propiedad por la prescripción. Es decir, que no se extingue por el no uso, a diferencia de otros
derechos reales, cuya falta de ejercicio acarrea su pérdida: así, el usufructo se extingue por el no
uso durante diez años (art. 2152); igualmente el uso (art. 2155) y la habitación (art. 2159) a los
que aplican las normas sobre extinción del usufructo, y las servidumbres (art. 2182).
Clasificación del dominio.
A) El dominio puede ser perfecto e imperfecto. El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es
perpetuo, y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Se llama
menos pleno, o imperfecto, si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está
gravada con cargas reales (art. 1946), como servidumbre, usufructo, etc.
El dominio imperfecto es aquel en el cual los derechos del propietario están sujetos a
fuertes restricciones ya sea porque la cosa no pertenece realmente al titular (dominio fiduciario),
ya sea porque el dominio está sujeto a una condición resolutoria (dominio revocable), ya sea
porque el titular del derecho de propiedad lo ha desmembrado, desprendiéndose de una parte de
sus atribuciones, al gravar la propiedad con un usufructo, una servidumbre, etc. (Borda).
Son casos de dominio imperfecto:
1.- Dominio fiduciario. Esta figura se da cuando en razón de un fideicomiso -constituido por
contrato o por testamento-, el titular (propietario fiduciario) ha recibido una cosa determinada,
de una persona (constituyente del fideicomiso), con el fin de que, al término de un cierto plazo o
al cumplimiento de determinada condición (resolutoria) entregue a su vez la cosa a quien
corresponda (fideicomisario), según el contrato, el testamento o la ley (art. 1701).
2.- Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorio,
impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley, a cuyo cumplimiento el dueño debe
restituir la cosa a quien se la transmitió (art. 1965). De este modo el bien transmitido sujeto a
condición o plazo resolutorio vuelve a manos del transmitente. Ello ocurre en el caso de la venta
hecha a ensayo o prueba, o a satisfacción del comprador, o la venta con pacto de retroventa
donde además se debe restituir al precio. También en el caso de revocación de una donación por
ingratitud del donatario o incumplimiento del cargo impuesto en la donación, así como en el
plazo resolutorio expreso o en cualquier otra condición o plazo resolutorio.
3.- Dominio desmembrado. Surge cuando su titular ha constituido un derecho real, de disfrute o
de garantía, a favor de otro sobre su propia cosa; es decir cuando el dueño se ha desprendido
temporariamente de alguno de los atributos esenciales del dominio (caso del usufructo, uso o
habitación, servidumbre, anticresis, o prenda). En cambio, una hipoteca no es una
desmembración del dominio porque el dueño sigue en goce de sus facultades de usar, gozar y
disponer de la cosa.
El dominio fiduciario y el revocable afectan el carácter perpetuo del dominio, mientras que
en el desmembrado se afecta el carácter absoluto del mismo.
B) El dominio puede ser público o privado, del Estado y de los particulares. Como vimos, son
cosas del dominio público del Estado aquéllas que están destinadas al uso directo y general de
los habitantes, o están afectadas a un fin de utilidad común o pertenecen en propiedad a un ente
público. Los bienes del dominio público se destinan al uso general por todos los habitantes, o
bien a un uso especial, a través de la concesión o del permiso. Estos bienes están enumerados en
el art. 235 y se caracterizan por ser inenajenables, inembargables e imprescriptibles (art. 237), y
sobre ellos no pueden constituirse derechos reales a favor de terceros. Estos bienes se pueden
transformar en enajenables, ingresando al dominio privado del Estado o de los particulares, solo
después de haber sido formalmente desafectados por ley o por acto administrativo con
autorización legal. Los bienes del dominio privado del Estado están dentro del comercio y, por
tanto, son enajenables (previa autorización), embargables y prescriptibles. Los bienes de los
particulares están enumerados por exclusión en el art. 238.
Extensión del dominio.
El problema de la extensión del dominio, regulado en el art. 1945, se plantea solo respecto
de los inmuebles, pues las cosas muebles son en su totalidad pertenecientes al dueño.
A) Por encima y por debajo del suelo. “El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo
y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por
normas especiales”.
Como es sabido, el espacio aéreo tiene los límites impuestos por el Código Aeronáutico y
por tanto el principio contenido esta norma solo es aplicable al espacio aéreo que resulte de
utilidad práctica para el propietario y que no afecte ni impida el tránsito aéreo.
En lo que respecta al subsuelo, el Código de Minería establece que las minas son bienes
privados del Estado Nacional o Provincial según el territorio donde se encuentren (art. 7),
quedando para el dueño del suelo los minerales de tercera categoría, es decir, las producciones
minerales de naturaleza pétrea o terrosa, y en general todas las que sirven para materiales de
construcción y ornamento, cuyo conjunto forma las canteras (art. 5).
En el caso de las aguas subterráneas, ya no pertenecen al dueño del suelo sino al dominio
público del Estado, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario de extraer las
aguas subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a las disposiciones locales (art. 235
inc. c). El art. 235 inc. h) incluyó entre los bienes del dominio público del Estado las ruinas y
yacimientos arqueológicos y paleontológicos, que por ello no pertenecen al propietario del suelo.
B) Accesorios. La norma dispone: “Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes
en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de
propiedad horizontal y superficie” y se presume que las hizo el dueño del inmueble, si no se
prueba lo contrario. Es aplicable aquí el principio según el cual el propietario de la cosa
principal, es dueño de las accesorias.
C) Frutos y productos. Se establece que “El dominio de una cosa comprende los objetos que
forman un todo con ella o son sus accesorios”. Corresponden al propietario los frutos de
cualquier clase como los productos, porque, o forman parte de la cosa y forman con el suelo una
sola cosa (mientras no hayan sido separados), o son accesorios de ella. Una vez separados,
pertenecen al dueño (o bien al poseedor, usufructuario, locatario, o arrendatario). Los frutos
civiles, en cambio, son cosas accesorias.
Modos de adquisición del dominio. El dominio se adquiere por modos especiales o generales.
1.- Son modos especiales los previstos en el art. 1947 y sigts.: 1° La apropiación; 2° La
transformación y accesión de cosas muebles; 3° La accesión de cosas inmuebles;
2.- Son modos generales: 1° La tradición; 2° La percepción de los frutos; 3° La sucesión en los
derechos del propietario; 4° La prescripción adquisitiva, que es la que atribuye la propiedad al
poseedor por el transcurso del tiempo; 5º La adquisición legal, que es la que atribuye la
propiedad al poseedor de buena fe de una cosa mueble no robada ni perdida (art. 1895); 6° La
expropiación por causa de utilidad pública la cual, que implica tanto la pérdida del dominio para
el sujeto expropiado como la adquisición por el Estado expropiante (Ley 21.499; art. 17 de la
Constitución Nacional).
Recordemos que el dominio de adquiere de modo originario o derivado. Se adquiere el
dominio de modo originario cuando la adquisición no reconoce un titular anterior, o de manera
independiente del derecho que tenía el titular anterior, o cuando la cosa carece de dueño (res
nullius) o ha sido abandonada por este (res derelictae). Esto sucede con la apropiación,
transformación, accesión, y la percepción de frutos. La adquisición es derivada cuando se recibe
mediante un acto jurídico de un propietario anterior, donde se produce un traspaso del dominio
(tradición, sucesión). En la adquisición originaria el dominio se adquiere sin otras limitaciones
que las impuestas en la ley, mientras que en la derivada, dado que el derecho proviene de un
antecesor, el derecho se adquiere con las limitaciones que tenía (art. 399). En cuanto a la
prescripción, la mayoría lo considera originario, aunque para otra corriente es un medio de
adquisición derivada.
Asimismo, y según el tipo de cosa de que se trate, los muebles se adquieren por
apropiación, transformación, percepción de frutos y algunas formas de accesión (adjunción,
confusión). Los inmuebles se adquieren por las restantes formas de la accesión (edificación,
siembra, plantación, avulsión y aluvión). La tradición, la sucesión y la prescripción son
aplicables a ambas.
1.- Modos especiales de adquisición del dominio.
1º) Apropiación. Es la aprehensión de las cosas muebles no registrables sin dueño, o
abandonadas por el dueño (art. 1947).
Además de las cosas sin dueño o abandonadas por este, son susceptibles de apropiación los
animales que son el objeto de la caza y de la pesca, y el agua pluvial que caiga en lugares
públicos o corra por ellos (art. 1947 inc. a), ap. ii) y iii).
 En cambio no son susceptibles de apropiación: i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún
valor, se presume que es perdida, excepto prueba en contrario; ii) los animales domésticos,
aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno; iii) los animales domesticados, mientras el dueño
no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al
dueño de éste, si no empleó artificios para atraerlos; iv) los tesoros (art. 1947 inc. b), ap. i) a iv).
El Código regula la apropiación de ciertas cosas como el caso de la caza de animales en
general (art. 1948); pesca (art. 1949) y enjambres (art. 1950).
Las cosas perdidas no son susceptibles de apropiación, puesto que tienen dueño. El que
encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si lo hace asume las obligaciones del
depositario a título oneroso. Debe restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla
y, si no lo individualiza, debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo, quien debe dar
intervención al juez (art. 1955). En este sentido el Código establece la recompensa para el que
hallare una cosa perdida por su dueño, a fin de premiar a quien, con su actitud, posibilitó que el
dueño recuperara la cosa perdida. En efecto, el Código dispone que la restitución de la cosa a
quien tiene derecho a reclamarla “debe hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa. Si
se ofrece recompensa, el hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su fijación por el juez”.
Entendemos que si el dueño no ofreció previamente una recompensa, el hallador tiene derecho a
reclamarla y, en caso de desacuerdo, a peticionar su fijación por el juez. Ahora bien, sin perjuicio
de la recompensa fijada -o no- por el dueño de la cosa, este “puede liberarse de todo otro reclamo
del hallador transmitiéndole su dominio”. Transcurridos 6 meses sin que se presente quien tiene
derecho a reclamarla, la cosa debe venderse en subasta pública. La venta puede anticiparse si la
cosa es perecedera o de conservación costosa. Deducidos los gastos y el importe de la
recompensa, el remanente pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que se halló (art. 1956).
En cuanto al “tesoro”, se entiende por tal “toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido,
oculta en otra cosa mueble o inmueble”. No se considera tesoro si la cosa es de dominio público,
o si fuera encontrada en una sepultura de restos humanos mientras subsiste esa afectación (art.
1951). Sólo tienen derecho a buscar tesoro en objeto ajeno los titulares de derechos reales que se
ejercen por la posesión, con excepción de la prenda. Se considera “descubridor” del tesoro al
primero que lo hace visible, aunque no sepa que es un tesoro, siempre que el hallazgo sea casual.
Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al dueño en su totalidad. Si es
parcialmente propia, le corresponde la mitad como descubridor y, sobre la otra mitad, la
proporción que tiene en la titularidad sobre la cosa. Si el tesoro es descubierto casualmente en
una cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al dueño de la cosa donde se halló. Estos
derechos que la ley reconoce al descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el
dueño de la cosa le encarga buscar un tesoro determinado, ni por quien lo busca sin su
autorización. Pero pueden ser invocados si al hallador simplemente se le advierte sobre la mera
posibilidad de encontrar un tesoro (art. 1953). Por último, cuando alguien pretende que tiene un
tesoro que dice haber guardado en predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin
consentimiento del dueño del predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la
indemnización de todo daño al propietario. Si prueba su propiedad, le pertenece. Si no se
acredita, el tesoro pertenece íntegramente al dueño del inmueble (art. 1954).
2º) Transformación y accesión de cosas muebles. Se adquiere el dominio por transformación (o
especificación) “si alguien de buena fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la
incorporación de otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible
volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera” (art. 1957). Para que
haya transformación, es preciso que “una persona, con su trabajo sobre materia ajena, realice un
objeto nuevo, distinto del material utilizado, y que lo haga con intención de apropiárselo. Si falta
este elemento subjetivo no hay especificación (vgr.: un sastre que confecciona una prenda a
pedido, con tela que le es llevada por el interesado)” (Dillon).
En consecuencia, habrá especificación cuando la materia anterior se ha transformado en un
objeto que tiene una individualidad económico-social propia y diferente, citándose como
ejemplos la lana para hacer abrigos, la uva para elaborar vino, o el mármol para construir un
busto. La transformación es siempre y necesariamente producto del trabajo humano.
Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser
indemnizado de todo daño, si no prefiere quedarse la cosa en su nueva forma; en este caso debe
pagar al transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su elección.
Cuando una cosa mueble se incorpora (acrece) a otra sin que medie acción o trabajo
humano, se produce su “accesión”, aplicándose las siguientes reglas. Si cosas muebles de
distintos dueños acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin
deteriorarlas o sin incurrir en gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía
mayor valor económico al momento de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía
mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales (art. 1958).
3º) Accesión de cosas inmuebles. Se adquiere el dominio por accesión cuando alguna cosa
mueble o inmueble acreciere a otra por adherencia natural o artificial (2571). Cuando una cosa
distinta se adhiere -natural o artificialmente- a otra cosa de nuestra propiedad, se puede decir que
adquirimos algo nuevo “a título de accesión”. Esta hipótesis no tiene relación alguna con las
cosas accesorias, pues el dueño tiene la propiedad de estas por pertenecerle la cosa principal, y
no en virtud de un título nuevo.
Hay diferentes tipos de accesión de inmuebles:
a.- Aluvión (art. 1959). El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con
aguas durmientes, corrientes o intermitentes que se produce por sedimentación, forma el
“aluvión” y pertenece al dueño del inmueble. Se trata de tierras o sedimentos dejados. El terreno
de aluvión solo se adquiere cuando está definitivamente formado, es decir, cuando está adherido
a la ribera y ha cesado de ser parte del lecho de las aguas, por lo que no existe aluvión si no hay
adherencia de la sedimentación al inmueble. Tampoco hay acrecentamiento del dominio de los
particulares por aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente
defensivos. Si el acrecentamiento aluvional se produce a lo largo de varios inmuebles, se divide
entre los dueños en proporción al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro
natural de las aguas, como por el abandono de su cauce.
b.- Avulsión (art. 1961). Forma “avulsión” el acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita
de las aguas que produce una adherencia natural, y pertenece al dueño del inmueble. A diferencia
del aluvión (acrecentamiento de tierra operado en forma paulatina e insensible), la avulsión
supone un hecho súbito, un desprendimiento violento de tierras, arenas o plantas provocado por
las aguas u otra fuerza natural, que las depositan en otras propiedades.
Cuando se producen estos desprendimientos, el dueño de la tierra desprendida conserva su
dominio al solo efecto de recuperarla y puede reclamarla del propietario de la tierra donde se ha
depositado, mientras no se adhiera naturalmente. El dueño del otro inmueble no tiene derecho
para exigir su remoción, pero pasados 6 meses, los adquiere por prescripción. Cuando la avulsión
es de cosa no susceptible de adherencia natural (muebles, maderas, arados, materiales, etc.), se
aplica lo dispuesto sobre las cosas perdidas.
c.- Construcción, siembra y plantación (art. 1962). Aquí se plantea el problema de la propiedad
de los materiales con los que se construye, siembra o planta algo. Si los materiales de
construcción, semillas o plantas pertenecen al dueño, no hay dificultad pues “Todas las
construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño,
excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. Se presume
que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba
lo contrario” (art. 1945). Pero puede ocurrir que el dueño del terreno plante, siembre o edifique
con materiales ajenos o, a la inversa, que un tercero edifique, plante o siembre en un terreno
ajeno con materiales propios. En tales situaciones se producen conflictos entre el dueño de la
tierra y el dueño de los materiales, semillas, o plantas:
i) Construcción, siembra o plantación en terreno propio con materiales ajenos. Si el dueño de un
inmueble construye, siembra o planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si
es de mala fe también debe los daños.
ii) Construcción, siembra o plantación por un tercero con sus materiales en terreno ajeno. Si la
construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los materiales pertenecen al
dueño del inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. La regla es que siempre el
dueño del terreno hace suyo todo lo sembrado, construido y plantado, aunque el tercero sea de
buena fe, de acuerdo con el principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal.
Pero si el tercero es de mala fe, el dueño del inmueble puede exigirle que reponga la cosa
al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de valor sea importante, en cuyo caso
debe el valor de los materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con indemnización
del valor del inmueble y del daño. Esta solución se explica porque, aun siendo de mala fe, el
tercero ha incorporado al terreno ajeno un mayor valor del cual se beneficia su propietario, y este
debe pagar ese mayor valor, pues de lo contrario habría un enriquecimiento sin causa. El dueño
del inmueble puede optar entre exigir a costa del tercero la reposición de las cosas a su estado
primitivo mediante la demolición de la obra; o bien conservar lo hecho, pagando el mayor valor
del inmueble.
iii) Construcción, siembra o plantación por un tercero con materiales ajenos en terrenos
también ajenos. Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o
materiales ajenos en inmueble ajeno, quien efectúa el trabajo o quien provee los materiales no
tiene acción directa contra el dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero.
d.- Invasión de inmueble colindante (art. 1963) Puede suceder que al efectuar una construcción
se invada en parte, por mínima que fuera, el inmueble vecino. De esta forma, “quien construye
en su inmueble, pero de buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a
respetar lo construido, si éste no se opuso inmediatamente de conocida la invasión”. En estos
casos, una solución que obligara a destruir parcialmente la construcción generaría un innecesario
costo, y podría resultar antieconómica, configurando un ejercicio abusivo del derecho (Borda).
El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte
invadida del inmueble. Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el
aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la parte no
invadida. Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de
conocida la invasión, éste puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta
manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la petición y ordenar la indemnización.
2.- Modos generales de adquisición del dominio.
1º) Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe
consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen
un poder de hecho sobre la cosa (art. 1924). La tradición es una forma derivada de adquisición
del dominio y de los demás derechos reales (a excepción de la hipoteca y de la servidumbre, art.
1891). También es un modo de adquirir la posesión y la tenencia.
En cuanto a los requisitos que debe reunir la tradición para trasladar el dominio del
transmitente al adquirente (título, modo suficiente y publicidad registral -para inmuebles-),
remitimos a lo dicho al tratar sobre la adquisición y transmisión de los derechos reales en
general, recordando brevemente aquí que el modo es el acto por el cual se produce la adquisición
del derecho, mientras que el título es el acto destinado a transmitir el dominio.
En lo que respecta a la forma en que debe cumplirse, remitimos a lo dicho al tratar la
adquisición de la posesión por tradición. La tradición tiene por efecto la adquisición del derecho
real, pero recién con el título suficiente se transferirá el dominio.
2º) Percepción de frutos. Es uno de los derechos típicos que derivan del dominio de una cosa,
toda vez que el dueño hace suyos los frutos como una consecuencia natural de su derecho de
propiedad. El propietario puede ceder ese derecho a terceros por medio de un derecho real de
usufructo, uso o anticresis sobre la cosa, o bien dándola en alquiler. Por ello, el problema de la
propiedad de los frutos se presenta solo cuando el que los percibe no es dueño de la cosa ni tiene
una autorización para hacer suyos esos frutos; es decir, cuando se posee la cosa sin derecho.
Sobre esta cuestión remitimos a lo dicho respecto al derecho sobre los frutos que deriva de la
posesión de buena o mala fe.
3º) Sucesión en los derechos del propietario. Se adquiere el dominio por la sucesión en los
derechos del dueño al tiempo de su muerte, sucesión puede ser a título universal (herederos) o
particular (legatarios). Esta materia será objeto de análisis al tratar el régimen legal de las
sucesiones.
4º) Prescripción adquisitiva. Recordemos que por prescripción se entiende la pérdida o
adquisición de un derecho por el transcurso del tiempo. En la prescripción liberatoria, el
transcurso del tiempo puede producir la extinción de las acciones personales; en la adquisitiva, se
opera la adquisición de un derecho real (dominio, usufructo, etc.). En esta línea la prescripción
adquisitiva o usucapión consiste en la posesión continuada de una cosa durante el tiempo que la
ley establece.
El fundamento esencial de la usucapión reside en “la necesidad de proteger y estimular la
producción y el trabajo”. Así quien, por un lado, durante muchos años ha poseído la cosa,
haciéndole reparaciones, mejoras o manteniéndola productiva, recibe protección legal
posibilitándole adquirir un derecho real sobre ella; mientras que, por otro lado, el propietario que
ha hecho abandono de sus bienes, o demostrado desinterés en la cosa al no utilizarla, ni hacerla
productiva, y que no ha ejercido las acciones legales para recuperar la posesión de ella, pierde la
protección legal y con ello el derecho real que tenía sobre la cosa. De ello se desprende que la
usucapión tiene un fundamento de orden público, “como que ha sido regulada no solo
atendiendo al interés del poseedor sino también al interés social” (Borda).
Para que una posesión produzca efecto adquisitivo, es necesario que se ejerza animus
domini, es decir, con la intención de tener la cosa para sí como si fuera el dueño, y durante el
plazo prescripto por la ley. La tenencia en cambio no permite usucapir, pues no se ejercita
animus domini al reconocerse en otra persona el derecho de propiedad.
Pueden adquirirse por usucapión tanto las cosas inmuebles como las cosas muebles; no así
los bienes del dominio público del Estado que como tales son imprescriptibles.
Respecto de los plazos y requisitos para adquirir cosas muebles o inmuebles por
prescripción, remitimos a lo visto sobre adquisición de los derechos reales por el transcurso del
tiempo.
5º) La adquisición legal, que es la que atribuye la propiedad al poseedor de buena fe de una cosa
mueble no robada ni perdida (art. 1895);
6°) La expropiación por causa de utilidad pública, implica tanto la pérdida del dominio para el
sujeto expropiado como la adquisición por el Estado expropiante (Ley 21.499; art. 17 de la CN).
Restricciones y límites al dominio.
Como ya se dijera, el ejercicio del derecho de dominio no es absoluto sino que debe ser
ejercitado de modo regular y en función social. Y por más que sea el derecho más pleno y
completo de todos los derechos reales, existen inevitablemente ciertas restricciones y límites,
fundados algunos en razones de interés público y otros en interés particular o por razones de
vecindad.
A) Restricciones en interés público. Desde el punto de vista de la relación entre el Estado y los
particulares, estos pueden sufrir restricciones de diversa índole fundadas en el interés general y
en el cumplimiento de los propósitos propios e indelegables del poder administrador. Estos
límites son, por ejemplo, los que derivan de los reglamentos municipales que imponen respetar
una determinada altura de los edificios; o las relativas a la prohibición de construir en ciertas
zonas, o de establecer industrias o fábricas en zonas de viviendas; o aquellas fundadas en razones
de seguridad, salubridad, higiene, tranquilidad pública, etc.; o las que conciernen a los ruidos
molestos, sitios de estacionamiento, velocidades máximas o mínimas permitidas, etc.
Estas restricciones, conforme al art. 1970, son regidas por el derecho administrativo y se
caracterizan por su carácter variado; imponen por lo general obligaciones de hacer o de no hacer
y no generan derecho a indemnización, a menos que por la actividad del hombre se agrave el
perjuicio (art. 1971).
B) Restricciones en interés privado. a) Número cerrado. Tal como dispone el art. 1884 C.C. las
personas pueden constituir y transmitir derechos reales; pero no pueden constituir o crear nuevos
derechos reales distintos a los que la ley admite, sin perjuicio de la convalidación (art. 1885).
Este principio del numerus clausus es de orden público y marca una gran diferencia con los
derechos personales, cuyo número es indefinido y su contenido queda librado a la voluntad de
las partes; b) Cláusula de no enajenar. El art. 1972 dispone que es nula la cláusula que impide al
adquirente de una cosa a título oneroso no enajenar la cosa vendida o no constituir derechos
reales sobre ella a persona alguna; pero es válida la que prohíbe venderla a una persona
determinada. En cambio, en los actos a título gratuito las cláusulas señaladas son válidas si su
plazo no excede de 10 años, plazo que puede renovarse de manera expresa por un lapso que no
exceda de 10 años contados desde que se estableció; c) Disposiciones mortis causa. En los actos
por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican una
sustitución fideicomisaria.
C) Restricciones por razones de vecindad.
a) Molestias ocasionadas a los vecinos. Molestias intolerables. Las molestias que ocasionan el
humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones, etc. por el ejercicio de actividades en
inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del
lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas. Según las circunstancias, los
jueces pueden disponer la remoción o cesación de tales molestias y la indemnización de los
daños. Para ello, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la
propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción (art. 1973).
Estas molestias se denominan “inmisiones”, y la acción judicial puede iniciarla no solo el
propietario, sino también el locatario, usufructuario, y en general el tenedor del inmueble por un
título legal.
b) Camino de sirga. El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los
cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de
quince metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que
menoscabe aquella actividad. Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los
actos violatorios de esta disposición (art. 1974).
c) Obstáculo al curso de las aguas. Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden
realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su dirección o
velocidad, a menos que sea meramente defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por
trabajos del ribereño o de un tercero, puede remover el obstáculo, construir obras defensivas o
reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado anterior, y reclamar del autor
el valor de los gastos necesarios y la indemnización de los demás daños. Si el obstáculo se
origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su estado anterior o pagar
el valor de los gastos necesarios para hacerlo (art. 1975).
d) Recepción de agua, arena y piedras. El dueño del terreno debe recibir el agua, la arena o las
piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del
hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extraída artificialmente, la
arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles que
las reciben (art. 1976).
e) Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra. Si es indispensable
poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las
personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien
construye la obra debe reparar los daños causados (art. 1977).
f) Luces y Vistas. Se llaman luces a las ventanas o aberturas que permiten sólo el pasaje de la luz
o el aire, no así la vista hacia el exterior. Son vistas, en cambio, aquellas aberturas que permiten
también ver los inmuebles contiguos o el exterior. El Código contiene reglas tendientes a evitar
que las luces y las vistas puedan perturbar la vida de vecindad (Borda). 1.- Luces. En el muro
lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de 1,8 m., medida desde la superficie más
elevada del suelo frente a la abertura, excepto que una ley local disponga otras dimensiones (art.
1979). 2.- Vistas. En los muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a
menor distancia que la de 3 m.; ni vistas laterales a menor distancia que la de 60 cm., medida
perpendicularmente, excepto que una ley local disponga otras dimensiones (art. 1978). En ambos
casos la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble
colindante. Las distancias mínimas indicadas para las luces y las vistas no se aplican si la visión
está impedida por elementos fijos de material no transparente (art. 1980).
En caso de privación de luces o vistas, quien tiene luces o vistas permitidas en un muro
privativo no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro
muro, aunque lo prive de la luz o de la vista (art. 1981).
g) Árboles, arbustos u otras plantas. El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u
otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño
afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar
las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo.
Extinción del dominio.
El dominio puede extinguirse de dos formas. Una de ellas es la extinción absoluta, que se
da al perderse el dominio sobre una cosa sin que nadie la adquiera. Esto sucede: a) Por la
destrucción o consumo total de la cosa que estaba sometida al dominio, si la ley no autoriza su
reconstrucción (art. 1907); b) Asimismo, se extingue la propiedad del animal salvaje o
domesticado cuando recupera su libertad natural, el que pasa a pertenecer al cazador cuando lo
toma o cae en su trampa; pero pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su
autorización expresa o tácita (art. 1948); b) Por abandono de la cosa (res derelictae), art. 1907. El
abandono no es, en principio, aplicable a los inmuebles pues su falta de uso no implica su
abandono, de modo que quien se apodera de un inmueble desatendido por su dueño, solo
adquiere la propiedad por prescripción. Para Borda solo sería posible considerar que existe
abandono de un inmueble cuando el dueño anterior hubiera manifestado expresamente su
voluntad de hacerlo.
La otra forma es la extinción relativa, que sucede en caso de pérdida del dominio para una
persona, porque este es adquirido por otro. Esto ocurre: a) Por disposición de la ley, cuando esta
atribuye a una persona, a título de transformación, accesión, o prescripción, la propiedad de una
cosa perteneciente a otra; b) Por enajenación de la cosa, cuando otro adquiere el dominio de ella
por la tradición en las cosas muebles, y en los inmuebles, después de firmado el instrumento
público de enajenación, seguido de la tradición; c) Por la transmisión judicial del dominio,
cualquiera que sea su causa (subasta judicial), ejecución de sentencia, expropiación por utilidad
pública; o por el efecto de los juicios que ordenasen la restitución de una cosa.
2.- CONDOMINIO (arts. 1983 y sigts.). A) El condominio es el derecho real de propiedad sobre
una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte
indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título
dispongan otra proporción. Es el caso en que una cosa tiene más de un dueño. Se trata entonces
del ejercicio simultáneo del derecho de propiedad por dos o más personas, con las limitaciones
que le son propias.
El destino de la cosa común se determina por el contrato, por la naturaleza de la cosa o por
el uso al cual estaba afectada de hecho. Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar
y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u
obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos. Los condóminos
pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva
y excluyente sobre determinadas partes materiales.
Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa, sin el
asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin
esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte
acrece a los otros condóminos (art. 1989).
La disposición jurídica o material de toda la cosa, o de alguna parte determinada de ella,
sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. Pero no se requiere acuerdo
para realizar mejoras necesarias. Cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa
mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.
En cuanto a los gastos, cada condómino debe pagar los concernientes a la conservación y
reparación de la cosa y las mejoras necesarias, así como reembolsar a los otros lo que hayan
pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones
por la renuncia a su derecho. El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses
desde la fecha del pago. Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el
único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de
lo pagado (art. 1992).
El condominio se constituye por contrato, por actos de última voluntad (testamento), o en
los casos que la ley designa (muros, fosos y cercos que sirvan de separación entre dos heredades
contiguas, etc.). Agregamos que la usucapión ejercida por dos o más personas también es una
forma de constituir el condominio (prescripción adquisitiva por coposesión).
 B) Existen dos clases de condominio: sin indivisión forzosa (en la que cualquiera de los
condóminos puede pedir la división de la cosa común) y con indivisión forzosa (la ley impide
pedir tal división). Esta última a su vez puede ser temporaria o perdurable.
a) Condominio sin indivisión forzosa. Partición. Aquí cada uno de los condóminos puede
pedir en cualquier momento la división de la cosa común, mientras no se encuentre sometida a
una indivisión forzosa (art. 1997). La acción para pedir la división del condominio es
imprescriptible.
En tanto sean compatibles, rigen para el condominio las reglas de la división de la
herencia. También se considera que hay partición cuando toda la cosa es adquirida por uno de los
condóminos (art. 1998).
b) 1. Condominio con indivisión forzosa temporaria. La ley admite ciertos casos de
indivisibilidad, y esta puede surgir de la voluntad de los propios condóminos o del testador.
Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de
10 años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se
considera celebrada por ese tiempo. El plazo inferior puede ser ampliado hasta completar ese
límite máximo.
Puede darse el caso de partición anticipada siempre que concurran circunstancias graves
en virtud de las cuales el juez, a pedido de parte, puede autorizar la partición antes del tiempo
previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente. A la inversa, cuando la
partición sea nociva para cualquiera de los condóminos por circunstancias graves, o perjudicial a
los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico,
el juez puede disponer su postergación por un término adecuado y que no exceda de 5 años. Este
término es renovable por una vez. No es el caso de un bien indivisible, sino de cosas en las que
la división puede resultar antieconómica y/u ocasionar perjuicios individuales o sociales.
Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión sólo producen efecto
respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad.
El condómino no puede renunciar por tiempo indeterminado a ejercer la acción de
partición (art. 1999).
b) 2. Condominio con indivisión forzosa perdurable. Aquí la situación de copropiedad se
mantiene en tanto se den los presupuestos legales que le dieron origen. Son casos de indivisión
dispuesta por la ley y se refieren a:
1) Accesorios indispensables (art. 2004). Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae
sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que
pertenecen a diversos propietarios (calles, pozos, canales de desagüe, etc.). Mientras subsista la
afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división. Cada condómino sólo puede usar
la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el
derecho igual de los restantes condóminos.
2) Condominio sobre muros, cercos y fosos. El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos
que sirvan de separación entre dos heredades contiguas, es de indivisión forzosa. Se denominan
paredes o muros linderos o separativos a aquellos que se encuentran edificados en el límite de
dos fundos contiguos pertenecientes a distintos propietarios, cuya función es demarcar un
inmueble y delimitarlo del inmueble colindante.
Conforme al art. 2006, el muro, cerco o foso se denomina: a) Lindero, separativo o
divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante; b) Encaballado: al
lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes. Su eje coincide
con la línea separativa de las heredades, por lo que el muro vendría a quedar asentado parte en
terreno de uno de los vecinos y parte en terreno del otro; c) Contiguo: al lindero que se asienta
total e íntegramente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el
límite separativo; d) Medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos
colindantes; e) Privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes; f)
De cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo; g) De elevación:
al lindero que excede la altura del muro de cerramiento; h) Enterrado: al ubicado debajo del nivel
del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.
Extinción del condominio. El condominio se extingue por las mismas causas que ponen fin al
dominio, y además por otras formas de conclusión que le son particulares. Entre estas señalamos:
a) Por enajenación de la parte indivisa que uno de los copropietarios hace en favor de otro; b)
Por abandono de su derecho hecho por uno de los condóminos para librarse de los gastos de
conservación o reparación de la cosa común; c) Por haber adquirido uno de ellos la parte del otro
por usucapión. En estos tres casos si los condóminos son solo dos, el condominio se extingue en
forma total, mientras que si son varios se extinguirá solo respecto del condómino que ha
enajenado o abandonado sus derechos; d) Por división de la cosa común, que es el modo normal
de poner fin al condominio.
3.- PROPIEDAD HORIZONTAL (arts. 2037/2072).
A) La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre
partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece el
Código y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así
como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no
escindible. De esta manera cada propietario tiene un derecho exclusivo sobre determinados
sectores independientes, y un derecho común sobre los restantes, de modo que cada uno es dueño
exclusivo de su unidad funcional y co-propietario sobre las restantes partes comunes.
Para que puedan nacer los distintos derechos de propiedad horizontal en relación a un
edificio, es indispensable que exista con anterioridad el denominado “estado de propiedad
horizontal”, al cual se llega con la redacción en escritura pública e inscripción en el Registro de
la Propiedad Inmueble del “Reglamento de Copropiedad y Administración”, que ha de regir la
vida del consorcio correspondiente a ese inmueble. Para constituir la propiedad horizontal, a los
fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar,
por escritura pública, el “reglamento de propiedad horizontal”, que debe inscribirse en el registro
inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad
funcional (art. 2038).
Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que
consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por
su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública,
directamente o por un pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte
indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para
mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a
servirla.
Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas
y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se
determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está
determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar
derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o
restringir los derechos de los otros propietarios.
 El Código en su art. 2041 establece qué son cosas y partes necesariamente comunes: a) el
terreno; b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el
exterior; c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares; d) los cimientos, columnas, vigas
portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para
mantener la seguridad; e) los locales e instalaciones de los servicios centrales; f) las cañerías que
conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad
funcional; g) la vivienda para alojamiento del encargado; h) los ascensores, montacargas y
escaleras mecánicas; i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y
partes comunes; j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con
discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación
alternativas para casos de siniestros; k) todos los artefactos o instalaciones existentes para
servicios de beneficio común; l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que
trabaja para el consorcio. Esta enumeración tiene carácter meramente enunciativo.
También determina qué son cosas y partes comunes no indispensables: a) la piscina; b) el
solárium; c) el gimnasio; d) el lavadero; e) el salón de usos múltiples. Esta enumeración tiene
carácter enunciativo (art. 2042).
Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas
y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques
internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los
balcones. También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son
previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones
que impone la convivencia ordenada.
Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona
jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de
propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación
del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios
instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario
(art. 2044). Recordemos que el art. 148 enumera, entre las personas jurídicas privadas, al
consorcio de propiedad horizontal.
B) Facultades y obligaciones de los propietarios.
Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la
unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La
constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad
funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede
realizarse separadamente de estas (art. 2045).
Obligaciones. El propietario de cada unidad funcional está obligado a: a) cumplir con las
disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay; b)
conservar en buen estado su unidad funcional; c) pagar expensas comunes ordinarias y
extraordinarias en la proporción de su parte indivisa; d) contribuir a la integración del fondo de
reserva, si lo hay; e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas
y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de
cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno
diferente del de la unidad funcional.
Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes: a) destinar las unidades funcionales
a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad
horizontal; b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal
tolerancia; c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble; d) depositar cosas
peligrosas o perjudiciales.
Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación
de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de
administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio,
necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del
inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el
reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por
las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o
móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar
las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de
deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es
título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones (art.
2048).
Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su
cargo, ni siquiera las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los
bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad
funcional. Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por
cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto
compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente. Una norma novedosa
es la que establece que el reglamento de propiedad puede eximir parcialmente de las
contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tengan acceso a determinados
servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones (art. 2049 in fine).
Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están
obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean
poseedores por cualquier título (inquilino, comodatario, usufructuario, etc.).
C) Modificaciones en cosas y partes comunes.
Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y
partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los
propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado. Quien solicita la autorización
si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si
se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea. El juez debe
evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si
afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del
inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa (art. 2051).
Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un
propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar
nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera
sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios. También requiere
unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo
beneficia a un propietario.
Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y
partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los
gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera
lugar a ellos (art. 2053).
Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes
del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes,
con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el
reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a
costa del propietario.
Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio,
la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición
y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción. Si resuelve la
reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por
transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de
interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial (art.
2055).
D) Reglamento de Propiedad Horizontal.
El reglamento de propiedad horizontal constituye el estatuto que regulará el ejercicio de los
derechos individuales de cada uno de los propietarios dentro de la comunidad del consorcio. Es
oponible desde su otorgamiento a quienes hayan participado en su redacción y, a partir de su
inscripción registral, a todos los terceros interesados. Para futuros propietarios implica una oferta
de contrato, que les será oponible desde el momento de la adquisición de la unidad funcional.2
El art. 2056 establece lo que el reglamento debe obligatoriamente contener, a saber: a)
determinación del terreno; b) determinación de las unidades funcionales y complementarias; c)
enumeración de los bienes propios; d) enumeración de las cosas y partes comunes; e)
composición del patrimonio del consorcio; f) determinación de la parte proporcional indivisa de
cada unidad; g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes; h) uso y
goce de las cosas y partes comunes; i) uso y goce de los bienes del consorcio; j) destino de las
unidades funcionales; k) destino de las partes comunes; l) facultades especiales de las asambleas
de propietarios; m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su
periodicidad y su forma de notificación; n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas
poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en
asambleas; ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones; o)
determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías; q) determinación de eventuales prohibiciones para la
disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios; r)
designación, facultades y obligaciones especiales del administrador; s) plazo de ejercicio de la
función de administrador; t) fijación del ejercicio financiero del consorcio; u) facultades
especiales del consejo de propietarios.
No obstante, el reglamento sólo puede modificarse por resolución de los dos tercios de la
totalidad de los propietarios (art. 2057).
E) Órganos de gobierno y administración del consorcio.
El consorcio, como persona jurídica, se vale de órganos necesarios para su actuación
interna y externa. Ellos son las asambleas y el administrador. El consejo de propietarios y el
subconsorcio son contingentes, pueden existir o no.
Asambleas. La asamblea funciona como la manifestación de la voluntad de los copropietarios
cuyas decisiones resultan vinculantes para todos los condóminos. A través de las asambleas se
exterioriza la voluntad pluriindividual de los consorcistas, cuya validez requiere que confluyan
diversos requisitos referidos al modo y tiempo de su convocatoria, número mínimo para
deliberar (quórum) y votos suficientes para adoptar decisiones eficaces (mayorías). Las
decisiones que se toman válidamente son obligatorias aun para los ausentes y disidentes.
2
Causse, Jorge Raúl. Código Civil comentado. Derechos Reales. Claudio Kiper (director). T. II, Santa Fe, Rubinzal-
Culzoni, 2004, p. 434.
 La asamblea está facultada para resolver: a) las cuestiones que le son atribuidas
especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal; b) las cuestiones atribuidas
al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o
por quien representa el 5% de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto; c) las
cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio; d)
las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de
propietarios, si lo hubiere (art. 2058).
Los propietarios deben ser convocados a las asambleas en la forma prevista en el
reglamento de propiedad horizontal (usualmente por el administrador o el consejo de
propietarios, si lo hubiere), con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma
precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los
propietarios y acuerdan por unanimidad tratar un tema no previsto en el orden del día. No
obstante, la asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son
válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de
la totalidad de los propietarios. Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad
unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea (art. 2059).
Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta (más de la mitad) de la
totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y el quórum se forma con un doble
cómputo: del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación
al conjunto. El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los 30
días contados desde la fecha de la asamblea (art. 2060).
Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es
obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los
propietarios (art. 2062).
Administrador. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de
mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica (art. 2065).
El primer administrador debe ser designado en el reglamento de propiedad horizontal, y
cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe
realizarse dentro de los 90 días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del
momento en que se encuentren ocupadas el 50% de las unidades funcionales, lo que ocurra
primero. Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin
que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin
expresión de causa.
El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la
asamblea de propietarios. En especial debe: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea; c) atender a la conservación de las cosas y partes
comunes y a la seguridad de la estructura del edificio; d) practicar la cuenta de expensas y
recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de
reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la
autorización previa del consejo de propietarios; e) rendir cuenta documentada dentro de los
sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad
horizontal; f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea
convocada al efecto; g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral,
previsional y tributaria; h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios
que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica; i) llevar en legal forma
los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y
cualquier otro que exija la reglamentación local; j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los
15 días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y
documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas; k) notificar a todos los propietarios
inmediatamente, y en ningún caso después de las 48 horas hábiles de recibir la comunicación
respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio; I) a
pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y
de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos
administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes; m) representar al
consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con
todas las facultades propias de su carácter de representante legal (art. 2067).
Consejo de propietarios. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con
las siguientes atribuciones: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier
causa el administrador omite hacerlo; b) controlar los aspectos económicos y financieros del
consorcio; c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios; d) ejercer la administración del consorcio en caso de
vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro
de los treinta días de producida la vacancia (art. 2064). Excepto los casos indicados, el consejo
de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.
Subconsorcios. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de
propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o
administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general. Cada sector puede
tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y
puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos
sectores la asamblea resuelve en definitiva. Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener
en cuenta los diversos sectores que lo integran (art. 2068).
F) Prehorizontalidad.
Recibe esta denominación la etapa previa a la constitución del estado de propiedad
horizontal. Se inicia con la existencia del terreno y con la formulación del proyecto de
construcción de un edificio o complejo inmobiliario, susceptible de enajenación por unidades
privativas, y concluye con la terminación del edificio en condiciones de ser afectado a dicho
régimen y la inscripción del reglamento de propiedad horizontal.
El régimen anterior regulado por la Ley 19.7243 fue objeto de abusos y de críticas en tanto
los adquirentes de las futuras unidades -mediante boleto de compraventa- corrían graves riesgos,
aun habiendo pagado parte sustancial del precio, y hasta obtenido la posesión, debido a la
aparición de acreedores embargantes, inhibientes, hipotecarios, o a la imposibilidad de que el
vendedor prosiga con la construcción del edificio por falta de fondos, insolvencia o quiebra
(Molina Quiroga).
El nuevo Código derogó la Ley 19.724 y reemplazó el sistema instituido por esta,
estableciendo un régimen de “prehorizontalidad” que simplifica las tramitaciones y brinda mayor
protección al adquirente. En efecto, el art. 2071 exige al titular del dominio del inmueble como
condición para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el
régimen de propiedad horizontal, la contratación de un seguro obligatorio para cubrir el riesgo
del fracaso, por cualquier razón, de la operación convenida, cuya cobertura debe comprender el
reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de
todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar. El incumplimiento
de esta obligación priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que
cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el
enajenante.

3
B.O. 13/07/1972.
4.- CONJUNTOS INMOBILIARIOS (arts. 2073/2086).
Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o
empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con
arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
Marco legal. Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real
de propiedad horizontal establecida en el Código, a los fines de conformar un derecho real de
propiedad horizontal especial. Los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos,
cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen
por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Los conjuntos inmobiliarios
preexistentes se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.
Características. Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes:
cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes,
lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento,
limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de
contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los
propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y
privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman
un todo no escindible.
Cosas y partes necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o de uso común las partes
y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas
destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios
comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo
reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento. Las cosas y partes cuyo
carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes.
Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse
construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional
según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.
Cerramiento. El cerramiento merece una disposición especial (art. 2079): “Los límites
perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse
mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o
municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad”.
Cesión de la unidad. El reglamento puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del
derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos
en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma
total o parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad
funcional. En opinión de Molina Quiroga se trata de una restricción a las facultades de goce y
disposición, que deben ser establecidas con razonabilidad, sin consecuencias discriminatorias, y
en función de una deseable convivencia.
Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios. El reglamento puede establecer la
extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que
integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados
y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las
condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios. El uso de los bienes comunes del
complejo por terceros puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es siempre
personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por
actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las
contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto
inmobiliario.
Limitaciones para la trasmisión de unidades. El art. 2085 autoriza a que reglamento de propiedad
horizontal pueda prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente
adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un
derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de
propietarios de las unidades privativas.
Sanciones. El art. 2086 se ocupa del régimen disciplinario, al establecer que “ante conductas
graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de
propiedad y administración, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en
ese instrumento”. Señala Molina Quiroga que como en todo régimen que contemple la aplicación
de sanciones, será requisito de validez observar los principios del debido proceso adjetivo y, por
lo tanto, otorgarle al presunto infractor derecho a efectuar descargo, y de acuerdo a la gravedad
de la situación, producir la prueba necesaria. Esta función suele estar a cargo de tribunales de
disciplina o de ética, designados por los propios integrantes del conjunto, y pueden ser revisados
judicialmente. Es aconsejable que se prevea un listado de conductas censurables y sus
respectivas sanciones.
5.- TIEMPO COMPARTIDO (arts. 2087/2102).
Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su
uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros
fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos
reales (art. 2101).
En esta nueva incorporación del Código, se prevé la participación de un propietario que
afecta los bienes a los fines del aprovechamiento periódico, un emprendedor, un administrador,
un comercializador y los deberes que corresponde cumplir a cada uno. Existen variadas normas
que ofrecen protección al usuario, que por otra parte es considerado “consumidor”: la relación
entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido con
quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan la
relación de consumo, previstas en el Código y en las leyes especiales (art. 2100).
Afectación. La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos
a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de
inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos
en la normativa especial. El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser
otorgado por el titular del dominio, y debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad
y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido
previsto en la ley especial4, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial.
Requisitos. Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones. El emprendedor, el
propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus
bienes. El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la
inscripción de la escritura de afectación, con los efectos previstos en el artículo 2093.
Objeto. El objeto del tiempo compartido no se limita a inmuebles, ni al uso turístico -aunque
aparezca generalmente referido a esta finalidad-, por lo que no se excluyen otros usos tales como
cocheras, consultorios y demás oficinas profesionales, locales comerciales, etc. Como señala
4
Ley 26.356 de Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC). B.O. 25/03/2008-
Molina Quiroga, también pueden someterse al régimen del tiempo compartido cosas muebles,
cuyo alto costo aconseje un disfrute compartido (cosechadoras, sembradoras, helicópteros, yates,
equipos de computación, aparatología médica de alta complejidad, casas rodantes, etc.). Y aun
podría referirse a bienes que no sean cosas, tales como marcas y patentes, infraestructuras
industriales, etc. El art. 2088 dispone que el tiempo compartido se integra con inmuebles y
muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados.
Sujetos. La ley 26.356 en su art. 3°, define a los siguientes sujetos: a) Usuario: es quien adquiere
el derecho de uso periódico en un STTC, por sí o por terceros; b) Propietario: es el titular
dominial de un inmueble, quien lo afecta total o parcialmente, al STTC; c) Emprendedor: es la
persona física o jurídica propietaria o con justo título de disposición del inmueble, que constituye
el STTC para comercializar períodos de disfrute y brindar a los usuarios las prestaciones que lo
integran, por sí o por intermedio de terceros; d) Vendedor: es la persona física o jurídica que, en
nombre y representación del emprendedor, promueve y ofrece en venta períodos de uso en un
STTC; e) Revendedor: es la persona física o jurídica que, por sí o por cuenta y orden de un
usuario intermedia en el mercado secundario para la comercialización de períodos de un STTC;
e) Administrador: es la persona física o jurídica, que tiene a su cargo la gestión y coordinación
del mantenimiento y uso de los bienes que integran un STTC; f) Red de Intercambio: es la
persona física o jurídica que intermedia entre la oferta y la demanda de períodos de los STTC,
prestando servicios adicionales a usuarios; g) Prestador: es la persona física o jurídica que
comercializa STTC, y que de acuerdo al rol que ocupa en la comercialización del STTC
responderá ante posibles conflictos que se susciten con los usuarios.
La administración puede ser ejercida por el propio emprendedor, o por un tercero
designado por él. En tal caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del
tiempo compartido, por la debida gestión y coordinación en el mantenimiento y uso de los
bienes.
Cobro ejecutivo. El certificado emanado del administrador en el que conste la deuda por gastos
del sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye título para accionar
contra el usuario moroso por la vía ejecutiva, previa intimación fehaciente por el plazo que se
estipula en el reglamento de administración.
Extinción. La extinción del tiempo compartido se produce: a) por vencimiento del plazo previsto
en el instrumento de afectación; b) en cualquier momento, cuando no se han producido
enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe
dejar constancia registral; c) por destrucción o vetustez de la cosa.
6.- CEMENTERIOS PRIVADOS (arts. 2103/2113).
Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a
la inhumación de restos humanos.
Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos
de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad
Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su
habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser
gravado con derechos reales de garantía.
Reglamento de administración y uso. El reglamento de administración y uso debe contener: a) la
descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares,
instalaciones y servicios comunes; b) disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los
derechos de sepultura el ejercicio de sus facultades y que aseguren el cumplimiento de las
normas legales, reglamentarias y de policía aplicables; c) fijación y forma de pago del canon por
administración y mantenimiento, que puede pactarse por períodos anuales o mediante un único
pago a perpetuidad; d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados;
e) pautas sobre la construcción de sepulcros; f) disposiciones sobre el destino de los restos
mortales en sepulturas abandonadas; g) normas sobre acceso y circulación de titulares y
visitantes; h) constitución y funcionamiento de los órganos de administración.
Registros de inhumaciones y sepulturas. El administrador de un cementerio privado está
obligado a llevar: a) un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona
inhumada; b) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse
los cambios de titularidad producidos.
La dirección y administración del cementerio está a cargo del administrador, quien debe
asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permita el
ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las condiciones pactadas y reglamentadas.
El administrador, los titulares de sepulturas y los visitantes deben cumplir con las leyes,
reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas a la policía
mortuoria.
Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por: a) los
créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros; b) las
expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.
La relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los titulares
de las parcelas se rige por las normas que regulan la relación de consumo previstas en el Código
y en las leyes especiales.
Según el art. 2112 al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre
derechos reales. Sostiene Molina Quiroga que desorienta la distinta terminología empleada, ya
que la enumeración de los derechos reales que efectúa el art. 1887 se refiere a “cementerios
privados”, pero en cada uno de los artículos del Libro 4 Título VI Capítulo 3 se menciona
“derecho de sepultura” e incluso “derecho real de sepultura”, como si se tratara de un derecho
real nuevo y distinto de los “cementerios privados”.
7.- SUPERFICIE (arts. 2114/2128).
Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un
inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica
del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el
terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración
establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en el Código y las
leyes especiales.
En otros términos se define la superficie como “el derecho real en virtud del cual le es
concedido a su titular la facultad de construir o plantar en suelo ajeno y hacer suyo lo construido
o plantado (con independencia de la propiedad del suelo) o bien le hace adquirir la propiedad de
una edificación o plantación ya existente en forma separada de la propiedad del suelo”.5
De acuerdo con ello, el derecho de superficie reconoce dos modalidades. Por una de ellas
el superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante,
vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, adquiriendo la propiedad de lo plantado, forestado o
construido. Por la otra, puede también constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o
construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad. En ambas modalidades,
el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.

5
Mariani de Vidal, Marina. Derechos Reales. Op. cit., p. 394.
 El derecho de superficie puede constituirse en forma total (sobre todo el inmueble) o
parcial (sobre una parte determinada), con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o
sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.
Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los
derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.
Adquisición. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser
transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La
prescripción breve (10 años) es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.
Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de 70 años cuando se
trata de construcciones y de 50 años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde
la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que
no exceda de los plazos máximos.
Extinción. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa,
vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no
uso durante 10 años, para el derecho a construir, y de 5, para el derecho a plantar o forestar.
Efectos de la extinción. Extinguido el derecho de superficie por cumplimiento del plazo
convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre
de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario. Si el derecho de superficie se
extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales constituidos
sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si
no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie, subsistiendo
también los derechos personales durante el tiempo establecido.
Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del
derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El
monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de
superficie, o en acuerdos posteriores. En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la
indemnización, se toman en cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario
durante los dos últimos años, descontada la amortización.
Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicación supletoria las normas relativas a
las limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las partes
hayan pactado al respecto en el acto constitutivo.
Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si el derecho de superficie se ejerce sobre una
construcción, plantación o forestación ya existente, se le aplican las reglas previstas para el caso
de propiedad superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del dominio revocable sobre
cosas inmuebles en tanto sean compatibles y no estén modificadas por las previstas en el Código.

B) DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA.

1. Derechos reales de goce o disfrute.
Entre los derechos reales que se pueden tener sobre una cosa ajena, distinguimos los
“derechos reales de garantía” que son gravámenes destinados a garantizar el pago de una deuda
(hipoteca, prenda, anticresis), y los “derechos reales de disfrute”, que se dirigen al uso y goce de
una cosa cuyo dominio pertenece a otra persona (usufructo, uso, habitación, servidumbres).
8.- USUFRUCTO (arts. 2129/2183). El usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer
jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es una
cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo
menoscaba. Son partes en el usufructo el usufructuante (nudo propietario) y el usufructuario
(quien tiene el uso y goce de la cosa).
Sus caracteres son: a) es un derecho real de uso y goce; b) debe recaer sobre cosa ajena; c)
El uso y goce de la cosa no debe alterar su substancia ni su destino, salvo el caso del deterioro
normal por el uso; d) es temporario, ya que tiene un límite de duración; e) es divisible, pues
puede constituirse simultáneamente (no sucesivamente) en favor de varias personas; f) se
establece intuitu personae, y por tanto no es transmisible a los herederos del usufructuario.
Modos de constitución. El usufructo puede constituirse: a) por la transmisión del uso y goce con
reserva de la nuda propiedad; b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y
goce; c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra. En caso de
duda, la constitución del usufructo se presume onerosa. En ningún caso el juez puede constituir
un usufructo o imponer su constitución.
Legitimación. Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho
de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer.
El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias personas. Si
se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto
constitutivo se prevé lo contrario. No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que
se suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar
el usufructo.
Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte
indivisa de los siguientes objetos: a) una cosa no fungible; b) un derecho, sólo en los casos en
que la ley lo prevé; c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales; d) el todo
o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.
Modalidades. El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, o con cargo. También
puede estar sujeto a condición o plazo resolutorios, pero no a condición o plazo suspensivos y si
así se constituye, el usufructo mismo se tiene por no establecido por entero. Cuando el
testamento subordina el usufructo a una condición o a plazo suspensivos, la constitución sólo es
válida si se cumplen antes del fallecimiento del testador.
Intransmisibilidad hereditaria. El usufructo es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio
de lo dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con derecho de acrecer.
Plazo. Cuando no se haya fijado término para la duración del usufructo, se entiende que es
vitalicio, es decir, por la vida del usufructuario. El usufructo no puede ser establecido a favor de
personas jurídicas por más de 50 años.
Derechos del usufructuario. Pertenecen en propiedad al usufructuario: a) los frutos percibidos.
Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario está obligado a
reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir
su extinción; b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al
tiempo de su extinción pertenecen al nudo propietario; c) los productos de una explotación ya
iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.
El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos
de la naturaleza, sin contraprestación alguna.
El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente
la que determina el límite máximo de duración del usufructo. Previo a la transmisión, el
adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del
bien. Igual garantía debe dar el acreedor del usufructuario que ejecuta el derecho de usufructo.
 El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y
habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se
exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.
Obligaciones del usufructuario. a) Respetar el destino. El uso y goce por el usufructuario debe
ajustarse al destino de los bienes del usufructo, conforme al contrato, a la naturaleza de la cosa o
por el uso al cual estaba afectada de hecho; b) Mejoras necesarias. El usufructuario debe realizar
a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las demás que se originen por su
culpa. No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito; c) Impuestos,
tasas, contribuciones y expensas comunes. El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas,
contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo;
d) Comunicación al propietario. El usufructuario debe comunicar al nudo propietario las
perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace, responde de
todos los daños sufridos por el nudo propietario; e) Restitución. El usufructuario debe entregar
los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la restitución al extinguirse el usufructo,
en la cantidad y estado a que se refieren los artículos 2137 y 2138.
Derechos y deberes del nudo propietario. Disposición jurídica y material. El nudo propietario
conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el
uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbación; y,
si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio proporcional a la
gravedad de la turbación (art. 2151).
Extinción. Son medios especiales de extinción del usufructo: a) la muerte del usufructuario,
aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados; b) la extinción de la persona jurídica
usufructuaria; c) el no uso por persona alguna durante 10 años, por cualquier razón. El desuso
involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo; d) el uso
abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.
Efectos de la extinción. Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos
constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares. El usufructo cedido por el
usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad prevista para la extinción del usufructo
originario.
9.- USO (arts. 2154/2157). Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de
una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites aquí establecidos,
sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce se entiende que se
constituye un usufructo. El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona
humana.
Normas supletorias. Se aplican al uso las normas del derecho real de usufructo, a excepción de
las disposiciones particulares aquí establecidas.
Limitaciones. El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.
Ejecución por acreedores. Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso
de éstos se limita a las necesidades del usuario y su familia.
10.- HABITACIÓN (arts. 2158/2161). Concepto. La habitación es el derecho real que consiste
en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El
derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.
Normas supletorias. Se aplican a la habitación las normas del derecho real de uso, a excepción de
las disposiciones particulares aquí establecidas.
Limitaciones. La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el
habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable por los
acreedores.
Impuestos, contribuciones y reparaciones. Cuando el habitador reside sólo en una parte de la
casa que se le señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y
reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa.
11.- SERVIDUMBRE (arts. 2162/2183). La servidumbre es el derecho real que se establece
entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre
el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
En palabras de Borda, servidumbre “consiste en el derecho real establecido en utilidad de
un predio rural o urbano (llamado dominante) y que grava a otro predio (llamado sirviente), en
cuya virtud el poseedor del predio dominante tiene derecho a realizar en el sirviente ciertos actos
de posesión o a impedir que el propietario del predio sirviente ejerza algunos actos propios de su
dominio”.
Caracteres: a) Es un derecho real (enumerado en el art. 1887); b) Perpetuo o temporario. La
servidumbre real se presume perpetua, salvo pacto en contrario, y la servidumbre personal, si se
constituye a favor de una persona humana, se presume vitalicia (art. 2165), y si se constituye a
favor de una persona jurídica se acaba a los 50 años de su constitución (art. 2182), salvo en
ambos casos que del título resulte una duración menor; c) Sobre inmueble ajeno, descartándose
así a las cosas muebles y al inmueble propio; d) Consisten en una carga, que impone o bien
tolerar que el propietario del fundo dominante realice actos sobre el fundo sirviente, o bien que el
titular de este deba abstenerse de hacer ciertos actos inherentes a su condición de propietario
(obligación de no hacer), pero no impone una obligación de hacer al titular del fundo sirviente; e)
Son inherentes a los inmuebles y no pueden ser separadas de los mismos, ni formar el objeto de
una convención, ni ser sometida a gravamen alguno, por lo que poseen carácter ambulatorio, es
decir, siguen con ellos sin importar cuántas veces el dominio fuera transmitido (art. 2165); f) La
carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real al predio dominante; caso contrario
carecen de valor como tales (art. 2165); g) Son unilaterales, pues toda la ventaja corresponde al
fundo dominante, y toda la desventaja al fundo sirviente. No obstante podrían constituirse
servidumbres recíprocas, si por un mismo título los dos fundos quedan beneficiados y gravados
mutuamente.
Clasificación. Las servidumbres pueden clasificarse en: a) Positivas o negativas. La servidumbre
es positiva si la carga real consiste en soportar su ejercicio, es decir, permiten hacer algo al titular
del fundo dominante en el fundo sirviente; es negativa si la carga real se limita a la abstención
determinada impuesta en el título (art. 2164); b) Reales y personales. Servidumbre personal es la
constituida en favor de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Servidumbre
real es la inherente al inmueble dominante y consiste en una ventaja a favor del inmueble. En
caso de duda, la servidumbre se presume personal (art. 2165); c) Voluntarias y forzosas. Son
voluntarias aquellas constituidas libremente por las partes. En caso de duda, la constitución de la
servidumbre se presume onerosa (art. 2170). Son forzosas las que impone la ley. Son
servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito, la de acueducto y la de recibir agua. Si
el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la
autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente. La acción para
reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible; d) Activas y pasivas, según se refieran al
fundo dominante o sirviente, respectivamente (art. 2165).
Legitimación. Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales
que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe ser
constituida por el conjunto de los titulares. En ningún caso el juez puede constituir una
servidumbre o imponer su constitución.
La servidumbre puede sujetarse a cualquier modalidad. Ninguna servidumbre puede
transmitirse con independencia del inmueble dominante. La servidumbre personal es
intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la servidumbre a favor de
varias personas con derecho de acrecer, si así lo prevé el título.
Extinción de la servidumbre. Son medios especiales de extinción de las servidumbres: a) la
desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante; b) el no uso por persona alguna
durante 10 años, por cualquier razón; c) en las servidumbres personales, si el titular es persona
humana, su muerte, aunque no estén cumplidos el plazo o condición pactados; si el titular es una
persona jurídica, su extinción, y si no se pactó una duración menor, se acaba a los 50 años desde
la constitución (art. 2182).
Efectos de la extinción. Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos constituidos
por el titular dominante.
Servidumbres forzosas en particular.
Servidumbre de tránsito. Es el derecho que el propietario de un fundo o titular de otro derecho
real sobre él, tiene para pasar por un inmueble ajeno (Mariani de Vidal). El Código considera a
esta servidumbre como forzosa y real, y por tanto es la que puede imponer el propietario de un
inmueble encerrado y sin comunicación suficiente con la vía pública, a los propietarios de los
inmuebles que se interponen entre el suyo y la vía pública. Se consideran heredades cerradas por
las heredades vecinas, no sólo las que están privadas de toda salida a la vía pública, sino también
las que no tienen una salida suficiente para su explotación.
Pueden reclamar la servidumbre de tránsito el propietario, el usufructuario y el usuario,
como así también el copropietario, el acreedor anticresista, el simple poseedor, sea de buena o de
mala fe, e incluso para Borda el locatario o el arrendatario.
Servidumbre de acueducto. Consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble
propio, viniendo por heredades ajenas, cuando resulta necesario para la explotación económica
establecida en el inmueble dominante o para la población en general. En la servidumbre de
acueducto el predio dominante hace llegar el agua necesaria para la explotación de su predio,
pasando por el predio sirviente.
Puede reclamar la servidumbre de acueducto todos los legitimados para reclamar la de
tránsito, a los que se agrega “la población” que necesite las aguas para uso de sus habitantes.
Servidumbre de recibir aguas de predios ajenos. Se trata de una servidumbre pasiva que tiene
lugar cuando un predio -el fundo sirviente- recibe aguas de otro predio. Básicamente consiste en
tolerar el fundo sirviente el ingreso de las aguas que provengan de otras heredades, y a diferencia
de la servidumbre anterior el destino final de las aguas no es el predio dominante, sino el sirviente, lo
que supone que para el primero el líquido constituye un excedente. El requisito legal es que se trate de
recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulte perjuicio grave para el fundo
sirviente o, en caso de existir, sea canalizada subterráneamente o en cañerías.
Estas servidumbres presentan tres tipos: 1) Servidumbre de goteraje, donde el agua es
recibida de los techos vecinos, como las aguas de lluvia; 2) Servidumbre de desagüe, cuando las
aguas, recibidas en forma natural o artificial, desagotan en el fundo sirviente por acción del
hombre; 3) Servidumbre de drenaje o avenamiento, que se utiliza en terrenos inundables, y las
aguas se conducen por canales subterráneos o descubiertos a través de propiedades vecinas,
hacia una corriente de agua o hacia la vía pública.
Servidumbres administrativas.
 Servidumbre administrativa o pública es el derecho real administrativo constituido por el
Estado sobre un bien del dominio privado o del dominio público, con el objeto de que tal bien
sea usado por el público en la forma que resulte del acto o hecho constitutivo del gravamen.
En las servidumbres administrativas, al igual que en las del derecho civil, el fundo sirviente
es el afectado por el gravamen, pero la situación no es tan clara respecto al fundo dominante,
pues el titular de la servidumbre administrativa es siempre el mismo: la comunidad.
Según Marienhoff las servidumbres administrativas se constituyen: a) Por ley; b) Por acto
administrativo fundado en ley; c) Por contrato administrativo; d) Por hechos (accesión,
prescripción); e) Por liberalidad (donación o testamento); f) Por destino del padre de familia.
El contenido de las servidumbres administrativas es amplísimo, así como lo son las
necesidades a satisfacer o las utilidades en interés público a servir. A título de ejemplo pueden
citarse los siguientes casos de servidumbres administrativas: a) La de acueducto, cuando se
constituya por razones de interés público; b) La de electroducto, consistente en el pasaje de un
tendido eléctrico para uso público; c) La servidumbre de sirga o de camino ribereño (art. 1974);
d) De ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos. Surge de la Ley 25.7436 que tutela
las cosas muebles e inmuebles o vestigios de cualquier naturaleza que se encuentren en la
superficie, subsuelo o sumergidos en aguas jurisdiccionales, que puedan proporcionar
información sobre los grupos socioculturales que habitaron el país desde épocas precolombinas
hasta épocas históricas recientes, sus restos y los de la fauna y flora fósiles; e) De lugares,
monumentos e inmuebles históricos, prevista por Ley 12.6657, cuyo art. 3 dispone que “si la
conservación del lugar o monumento implicase una limitación al dominio, el Poder Ejecutivo
indemnizará a su propietario en su caso, y en la medida de dicha limitación”; f) De minería,
otorgadas en razón de una explotación minera y contempladas en los arts. 146 y siguientes del
Código de Minería8; g) De seguridad aeronáutica, conforme al Código Aeronáutico9, que
dispone que “Nadie puede, en razón de un derecho de propiedad, oponerse al paso de una
aeronave. Si le produjese perjuicio, tendrá derecho a indemnización” (art. 6); como asimismo
que “Es obligatorio en todo el territorio de la República el señalamiento de los obstáculos que
constituyen peligro para la circulación aérea estando a cargo del propietario los gastos de
instalación y funcionamiento de las marcas, señales o luces que corresponda” (art. 35); y que “las
construcciones, plantaciones, estructuras e instalaciones de cualquier naturaleza no podrán tener
más de cierta altura máxima, ni constituir un peligro para la circulación aérea” (art. 31); etc.
2. Derechos reales de garantía.
Las garantías son instrumentos jurídicos previstos por la ley que responden a la necesidad
de brindar a los acreedores cierta seguridad en el cobro de sus créditos. Las garantías pueden ser
de dos clases: legales y convencionales. Dentro de las primeras, encontramos: los privilegios
(generales y especiales); el derecho de retención; la fianza legal (por ej. la del usufructuario) o
judicial (por ej. la que exige el juez para acordar un embargo preventivo); la solidaridad; la
indivisibilidad (ej. condominio con indivisión forzosa). Dentro de las segundas, que surgen de la
voluntad de las partes, hallamos a su vez dos clases de garantías: las personales y las reales
(Mariani de Vidal).
Con la garantía personal al acreedor le basta que otra persona -cuya solvencia le merece
confianza-, afiance la obligación con los bienes de su patrimonio (fianza). De tal modo su crédito
queda reforzado con la garantía personal puesta por el fiador.

6
Ley 25.743, B.O. 26/06/03.
7
Ley 12.665, B.O. 15/10/1940, modificada por Ley 27.103 (B.O. 23/1/2015).
8
Ley 1.919 de 1886, t.o. Dec. 456/97 (B.O. 30/05/1997).
9
Ley 17.285, B.O. 23/05/67.
 Pero puede suceder que la garantía personal no satisfaga al acreedor, o bien que el deudor
no esté en condiciones de ofrecer un garante al acreedor. Entonces la deuda se garantiza con una
cosa, es decir, con una garantía real. Esta garantía puede asumir distintas formas: 1) El deudor
entrega al acreedor en propiedad una cosa con el compromiso por parte de éste de restituirla una
vez que aquel haya pagado su deuda (venta con pacto de retroventa); 2) El deudor transfiere la
posesión de la cosa (no la propiedad), comprometiéndose el acreedor a devolver la cosa cuando
la deuda sea pagada (prenda con desplazamiento y anticresis); 3) El deudor no transfiere ni la
propiedad ni la posesión de la cosa, sino que el acreedor adquiere el derecho de ejecutarla y
hacerla vender en subasta pública, para cobrar su crédito con el resultado de esa venta. Ésta es
sustancialmente la idea a la que responde la hipoteca.10
Disposiciones comunes a los derechos reales de garantía:
a) Convencionalidad. Los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por contrato,
celebrado por quienes tienen legitimación para hacerlo y con las formas que la ley indica para
cada tipo;
b) Accesoriedad. Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son
intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente
previstos. La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la
existencia del crédito;
c) Créditos garantizables. Se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a plazo,
condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe
individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa;
d) Especialidad en cuanto al objeto. Tanto las cosas como los derechos pueden constituir el
objeto de los derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual, y estar individualizado
adecuadamente en el contrato constitutivo;
e) Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en
dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen. El
acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de 10
años, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos
nacidos durante su vigencia;
f) Indivisibilidad. Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en
que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago
de toda la deuda y de cada una de sus partes. El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes
puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de
a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías. No obstante puede convenirse la
divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados, y también puede
disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien;
g) Extensión en cuanto al crédito. La garantía cubre el capital adeudado y los intereses
posteriores a su constitución, como así también los daños y costas posteriores que provoca el
incumplimiento. Los intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la garantía solo
quedan comprendidos en caso de haberse previsto y determinado expresamente en la
convención;
h) Subrogación real. La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a
los gravados, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite la
subrogación real. En caso de extinción parcial del objeto, la garantía subsiste, además, sobre la
parte material restante;
10
Borda, Guillermo A. Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales. T. II, op. cit., p. 216.
i) Facultades del constituyente. El constituyente de la garantía conserva todas las facultades
inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la
garantía. Si esto ocurre, el acreedor puede requerir la privación del plazo de la obligación, o bien
puede estimar el valor de la disminución y exigir su depósito o que se otorgue otra garantía
suficiente;
j) Inoponibilidad. En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos
celebrados en perjuicio de la garantía;
k) Realización por un tercero. Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del
cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar por caduco el plazo, y a
cobrar con la preferencia correspondiente.
l) Responsabilidad del propietario no deudor. El propietario no deudor, sea un tercero que
constituye la garantía o quien adquiere el bien gravado, sin obligarse en forma expresa al pago
del crédito asegurado, responde únicamente con el bien objeto del gravamen y hasta el máximo
del gravamen;
ll) Ejecución contra el propietario no deudor. En caso de ejecución de la garantía, sólo después
de reclamado el pago al obligado, el acreedor puede hacer intimar al propietario no deudor para
que pague la deuda hasta el límite del gravamen, o para que oponga excepciones. Una vez
realizado el bien afectado por la garantía, el propietario no deudor tiene derecho al remanente
que excede el monto del gravamen, con exclusión del precedente propietario y de los acreedores
quirografarios;
m) Subrogación del propietario no deudor. Ejecutada la garantía o satisfecho el pago de la deuda
garantizada, el propietario no deudor tiene derecho a: 1) reclamar las indemnizaciones
correspondientes; 2) subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor; 3)
en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en beneficio de la misma
deuda, hacer citar a sus titulares al proceso de ejecución, o promover uno distinto, a fin de
obtener contra ellos la condenación por la proporción que les corresponde soportar según lo que
se haya acordado o, subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada uno de los bienes
gravados;
n) Efectos de la subasta. Extinción. Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la
subasta pública del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecución, sin
perjuicio del derecho y preferencias que les correspondan sobre el producido para la satisfacción
de sus créditos;
ñ) Cancelación del gravamen. Las garantías inscriptas en los registros respectivos se cancelan: 1)
por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el exigido para
su constitución; 2) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la
resolución respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos. En todos los casos puede requerirse
que la cancelación se asiente por nota marginal en el ejemplar del título constitutivo de la
garantía.
o) Extensión en cuanto al objeto. En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios
físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas. Sin embargo, no están
comprendidos en la garantía: 1) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con
prenda constituida antes que la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilización
por el deudor esté autorizada por un vínculo contractual; 2) los bienes que posteriormente se
unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están gravados con prenda o son de
propiedad de terceros, aun en las condiciones antes indicadas.
12.- HIPOTECA (arts. 2205/2211). La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre
uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al
acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para
cobrar sobre su producido el crédito garantizado.
Se trata así de una garantía real que constituye el deudor sobre un inmueble propio para
asegurar al acreedor hipotecario el cumplimiento de su obligación. La garantía real en general
brinda al acreedor mayor seguridad que la garantía personal, ya que sabe de antemano que el
valor del bien cubre satisfactoriamente su crédito, y cuenta además con dos importantes
derechos: el de persecución o ius persqeuendi, para obtener el bien de manos del tercero que lo
hubiera adquirido; y el derecho de preferencia o ius praeferendi, que le asegura ser el primero de
los acreedores en cobrar cuando la cosa sea ejecutada y vendida en subasta pública. En efecto, el
derecho de persecución es el que la ley reconoce al acreedor para perseguir el inmueble
hipotecado cuando el deudor lo hubiera enajenado en todo o en parte, sin importar quién sea el
tercero poseedor que lo tenga en la actualidad. El derecho de preferencia es el que la ley acuerda
al acreedor hipotecario, para ser pagado con prioridad a los demás acreedores. En virtud de este
derecho, que surge del contrato mismo celebrado por las partes, si existen varias hipotecas sobre
un mismo inmueble, tendrá preferencia de cobro la hipoteca que primero haya sido inscripta.
Sin dudas la hipoteca es un derecho real de naturaleza peculiar desde que no brinda ni la
posesión ni el uso o goce de la cosa, y el poder o señorío sobre ella no se ejerce a través del
contacto con la cosa, sino mediante las facultades reconocidas en la ley al acreedor hipotecario
que le permiten someterla a su poder para cobrarse de ella, si el deudor no cumple con su
obligación. Además el deudor se encuentra limitado en su poder sobre el inmueble hipotecado,
pues no puede ejercer actos que impliquen disminuir su valor; y aunque puede vender o alquilar
la cosa, el acreedor puede ejecutarla sin considerar quién sea el actual propietario.
La hipoteca presenta los siguientes caracteres: A) ESENCIALES. Son aquellos sin los
cuales la hipoteca sería nula. Entre ellos se cuentan: a) Es un derecho real enumerado en el art.
1887; b) Accesoriedad: siempre es accesoria de un crédito, o sea de una obligación personal
contraída por el deudor, que puede ser puro y simple, a plazo, condicional o eventual, de dar,
hacer o no hacer, bastando que el mismo sea adecuadamente individualizado al establecerse la
garantía. No puede haber hipoteca sin un crédito al cual garantice. Si la obligación principal se
extingue, se extingue también la hipoteca pero no a la inversa; c) Convencionalidad: su fuente
siempre es un contrato. No hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de
una obligación; d) Especialidad: Solo puede constituirse hipoteca sobre cosas inmuebles,
especial y expresamente determinadas, con las especificaciones necesarias para su debida
individualización; e) Publicidad: debe ser inscripta en el Registro de Propiedad del Inmueble de
la jurisdicción donde se encuentra ubicado el mismo, a fin de que pueda ser opuesta a terceros.
La falta de inscripción no produce efectos respecto de terceros, pero sí entre las partes
contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto (el escribano y los testigos), y
respecto de todos ellos la hipoteca constituida por escritura pública se considera registrada; f)
Solemnidad: la hipoteca solo puede ser constituida por escritura pública. Puede ser una misma la
escritura pública de la hipoteca y la del contrato al que acceda. B) NATURALES. Son aquellos
cuya ausencia no acarrea la nulidad de la hipoteca y las partes pueden dejarlos de lado. Se trata
de uno solo: la indivisibilidad. La hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a
una deuda, y cada parte de ellas están obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella.
Sin embargo, y dado que la indivisibilidad no hace a la esencia de la hipoteca, las partes pueden
convenir sin inconveniente que tenga un carácter divisible, y así, por ejemplo, lotear el inmueble
y afectar cada lote con una parte proporcional de la hipoteca -si ésta recae sobre un solo
inmueble- o si son varios inmuebles hipotecados, que la hipoteca afecte proporcionalmente cada
uno de ellos. La divisibilidad también puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de
titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si
hace a su propio interés.
El carácter indivisible de la hipoteca trae como consecuencia: a) mientras haya una parte
impaga de la deuda la hipoteca subsiste sobre todo el inmueble, ya que la cancelación parcial de
la deuda no implica la extinción parcial de la hipoteca, y esta sigue afectada al pago de cada
parte de la deuda; b) la posibilidad de elección del acreedor, en caso de que la hipoteca
comprenda más de un inmueble. Así, el acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles
podrá a su elección perseguirlos a todos conjuntamente o sólo a uno o alguno de ellos, pudiendo
además, aunque los encuentre en el dominio de diferentes terceros poseedores, perseguirlos a
todos o hacer ejecutar uno solo de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la
existencia de otras garantías.
Debe tenerse presente que la indivisibilidad de la hipoteca no afecta la divisibilidad del
crédito (ya que la hipoteca es un accesorio del crédito y no a la inversa). Por ello, si ejecutada la
garantía la venta del inmueble no alcanzara para cubrir toda la deuda, como la garantía se
extinguió, y el crédito es divisible, cada codeudor solo responderá por su parte de la deuda.
Asimismo, si hay varios acreedores, cada uno puede demandar al deudor solo por su parte
en el crédito -y no por el todo- aunque para obtener el cobro de esa parte, puede ejecutar toda la
cosa hipotecada (Mariani de Vidal).
Determinación del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su
ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura
catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización. La
hipoteca recae siempre sobre cosas inmuebles. Sin embargo los buques y aeronaves son
susceptibles de hipoteca, según regulación específica contenida, respectivamente, en el Régimen
de Navegación (Ley 20.094) y en el Código Aeronáutico (Ley 17.285).
Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El
acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición.
Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al
acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.
Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de
20 años, si antes no se renueva.
Constitución de la hipoteca.
A) Condiciones de fondo. 1.- Los legitimados para constituir la hipoteca deben ser titulares de
los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y
superficie (art. 2206). No es necesario que la hipoteca sea constituida por el que ha contraído la
obligación principal, ya que puede ser dada por un tercero sin obligarse personalmente. 2.-
Capacidad del constituyente. Para constituir hipoteca es necesario tener la mayoría de edad y la
capacidad de ejercicio (art. 23), con excepción de la persona menor de edad que ha obtenido
título habilitante para el ejercicio de una profesión pues tiene la administración y disposición de
los bienes que adquiere con el producto de su profesión (art. 30). Los representantes legales de
los menores, tutelados e incapaces pueden hipotecar sus bienes con autorización judicial (arts.
122, 130 y 692). 3.- Asentimiento conyugal. Es necesario el asentimiento del otro cónyuge para
enajenar o gravar bienes gananciales registrables (art. 470 inc. a). Si alguno de los cónyuges
negare sin justificación su asentimiento para otorgar el acto, o en caso de ausencia, incapacidad o
impedimento transitorio, el juez podrá autorizarlo (art. 458). Los bienes propios pueden ser
hipotecados sin tal asentimiento, salvo que se trate del inmueble que constituye la vivienda
familiar (art. 456). 4.- Especialidad de la hipoteca. La hipoteca debe recaer sobre un inmueble
cierto y determinado, que debe estar adecuadamente individualizado.
B) Condiciones de forma. 1.- La escritura pública. La hipoteca se constituye por escritura pública
excepto expresa disposición legal en contrario. Podrá ser una misma la escritura pública de la
hipoteca y la del contrato al que acceda. 2.- Aceptación de la hipoteca. La constitución de la
hipoteca debe ser aceptada por el acreedor. Cuando ha sido establecida por una escritura pública
en que el acreedor no participe, podrá ser aceptada ulteriormente, siempre que se otorgue con la
misma formalidad y previamente a la registración. 3.- Contenido del acto constitutivo de
hipoteca. La escritura hipotecaria debe contener, además de los requisitos comunes a toda
escritura (arts. 305 y sigts.), los siguientes: a) los datos completos del deudor y del acreedor; b)
la fecha y la naturaleza del contrato al que accede; c) el o los bienes inmuebles adecuadamente
individualizados. 4.- Inscripción de la hipoteca. En materia de inscripción registral rige la Ley
17.80111 aplicándose en forma supletoria las disposiciones del Código Civil y Comercial de la
Nación. La hipoteca constituida en los términos indicados debe ser registrada en el Registro
respectivo (arts. 1890, 1892, 1893 y art. 2 inc. a) Ley 17.801), adquiriendo así publicidad
suficiente para tornarla oponible a terceros. El registro de la hipoteca debe hacerse dentro del
plazo de 45 días corridos contados desde el momento del otorgamiento de la escritura. Hecho
dentro de ese término, se considerará registrada con efecto retroactivo a la fecha de su
instrumentación (art. 5 Ley 17801); si se hiciera vencido ese plazo, tendrán efecto desde el día de
su registro.
Extinción y cancelación de la hipoteca.
La extinción de la hipoteca implica que esta deja de existir con todos sus efectos. La
cancelación, en cambio, es el acto por el cual se deja sin efecto su inscripción en el Registro.
Extinción de la hipoteca. Se reconocen dos formas de extinción:
1.- Por vía de consecuencia. Atento su carácter accesorio, la hipoteca se acaba por la extinción
total de la obligación principal sucedida por alguno de los modos previstos para la extinción de
las obligaciones, rigiendo el principio de que lo accesorio sigua la suerte de lo principal.
2.- Por vía principal. Es el caso en que solo se extingue la hipoteca, quedando vigente la
obligación principal. Se produce en los siguientes casos: a) Renuncia del acreedor a su derecho
hipotecario, expresada en escritura pública y consintiendo la cancelación de la hipoteca,
debiendo anotarse en el Registro de la Propiedad (3193); b) Resolución del derecho de propiedad
(art. 1965), es decir, cuando el deudor adquirió el dominio del inmueble bajo condición
resolutoria (dominio revocable), lo hipotecó, y luego la condición se cumple, queda extinguido el
dominio con efecto retroactivo (ex tunc, art. 1967). Si se tratara de una revocación, cuyos efectos
se producen hacia el futuro (ex nunc), la hipoteca no se extingue; c) Destrucción de la cosa
hipotecada. Si ésta es reconstruida, la hipoteca vuelve a gravarlo. Si el edificio se destruye por
incendio, la hipoteca se extiende a la indemnización debida por el asegurador; d) Venta judicial.
La hipoteca se extingue, aunque no esté cancelada en el Registro, por efecto de la subasta
pública del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecución, sin perjuicio
del derecho y preferencias que les correspondan sobre el producido para la satisfacción de sus
créditos. (art. 2203); e) Expropiación. En este caso la preferencia del acreedor hipotecario se
traslada sobre la indemnización que recibe el titular del inmueble expropiado; f) Confusión. La
hipoteca se extingue naturalmente si las calidades de propietario y de acreedor hipotecario se
reúnen en una misma persona (art. 931).
Cancelación de la hipoteca. Mientras la extinción implica que la hipoteca desaparece tanto en
relación a las partes como a terceros, la cancelación solo afecta los efectos de la inscripción en el
Registro, es decir, los efectos que produce con relación a terceros, pero la hipoteca se mantiene
vigente entre las partes.

11
B.O. 10/07/68, con las modificaciones introducidas por la Ley 26.994.
 La cancelación puede ser voluntaria o judicial (art. 2204). Es voluntaria, cuando se produce
por consentimiento de las partes, o al menos del acreedor, lo que debe constar en escritura
pública. Es judicial cuando la decide el juez ante el incumplimiento del acreedor, sea o no
imputable, mediante una resolución que debe ser inscripta. El Registro cancelará la hipoteca con
la presentación del instrumento público del convenio de las partes, del pago del crédito, o de la
sentencia judicial que ordene la cancelación.
La cancelación de la hipoteca, además, se produce de pleno derecho pasados 20 años desde
que fue registrada (art. 2210), y sin necesidad de solicitud alguna. Las medidas que dispongan
embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares, caducan a los 5 años (art. 37 Ley
17.801).

13.- ANTICRESIS (arts. 2212/2218). Es el derecho real de garantía que recae sobre cosas
registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por
las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.
El Código innova respecto de la regulación anterior que solo contemplaba a los bienes
inmuebles como objeto de la anticresis, ampliando su campo de acción a una garantía con
desplazamiento respecto de cosas muebles registrables que produzcan frutos. Por ahora cuesta
imaginar su aplicación en los casos de automotores, que son las cosas muebles registrables más
numerosas, pero es prematuro opinar sobre el tema. Asimismo la anticresis puede ser constituida
tanto por el propio deudor, como por un tercero en un inmueble de su propiedad, en garantía de
la deuda de otro.
La categoría de “cosas registrables” está contemplada en el art. 1890: “Los derechos reales
recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo
registro a los efectos que correspondan”. Debe también recordarse que conforme al art. 1815
“Cuando en este Código se hace mención a bienes o cosas muebles registrables, no se
comprenden los títulos valores”.
Así como ocurre con la prenda, la anticresis designa no solo al derecho real propiamente
dicho, sino también al contrato que le da origen, y al objeto mismo que el deudor entrega al
acreedor. Se trata de un contrato real, pues la perfección depende de la entrega de la cosa
registrable individualizada y registrable al acreedor o al tercero designado por las partes. Es
oneroso, dado que el deudor entrega la cosa para obtener el préstamo que se le efectúa y el
acreedor pretende una garantía real, y es accesorio por sus rasgos, finalidad y disposición.
Legitimación. Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo (art. 2213).
La anticresis presenta los siguientes caracteres: a) Convencionalidad: reconoce como
fuente un contrato. b) Accesoriedad: la anticresis accede a un contrato principal cuya extinción
acarrea la extinción de la anticresis. c) Especialidad: se debe individualizar la cosa registrable
dada en anticresis. d) Indivisibilidad: la cosa dada en anticresis respecto de una deuda, y cada
parte de ella están afectadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. Sin embargo, y
dado que la indivisibilidad no hace a la esencia de los derechos reales de garantía, y al igual que
la hipoteca, las partes pueden convenir sin inconveniente que tenga un carácter divisible (art.
2191). f) Publicidad: a los fines de su oponibilidad frente a terceros, que se cumple mediante la
inscripción de la anticresis en el Registro de la Propiedad que corresponda (inmueble o
automotor); g) Formalidad: tratándose de la transmisión de la posesión de bienes inmuebles, los
arts. 2 y 3 de la ley 17.801 disponen que “los documentos relativos a la constitución,
transmisión, declaración, modificación o extinción de derechos reales deben redactarse por
escritura notarial o resolución judicial o administrativa”. Vale decir que el contrato no producirá
ningún efecto respecto de terceros si no está inscripto, para lo cual es indispensable la escritura
pública. En el caso de automotores u otras cosas registrables, será necesaria la inscripción en el
respectivo registro público.
Plazo máximo. El tiempo de la anticresis no puede exceder de 10 años para cosas inmuebles y de
5 años para cosas muebles registrables. Si el constituyente es el titular de un derecho real de
duración menor, la anticresis se acaba con su titularidad (art. 2214).
Extinción. Fuera de los casos de extinción de la generalidad de los derechos reales, y al igual que
en la hipoteca y la prenda, la anticresis se extingue por dos vías: 1.- Por vía de consecuencia. La
anticresis se extingue por la extinción de la obligación principal a que acceda. Siendo la
anticresis indivisible, el pago o extinción parcial de la deuda no extingue parcialmente la
anticresis. También queda extinguida la anticresis si se declarase la nulidad de la obligación
principal. Si la anticresis fue constituida por un usufructuario, se extingue al concluir el
usufructo. 2.- Por vía principal. Son los casos de confusión, cuando el acreedor adquiere en
propiedad el inmueble dado en anticresis; o de renuncia del acreedor, sea en forma expresa o
tácita, o por la restitución del inmueble; o en el caso de la venta judicial; o por sentencia judicial
que condene al acreedor a restituir el inmueble por haber abusado de sus facultades; o bien por
acuerdo de partes (referido al derecho real, no a la obligación principal).

14.- PRENDA (arts. 2219/2237). La prenda es el derecho real de garantía sobre una cosa mueble
o un crédito, que el deudor constituye a favor del acreedor, o entrega este o a un tercero
designado por ambos, en seguridad del pago de una deuda. El concepto de prenda variará según
que haya sido constituida sin registro o con registro.
Prenda sin registro. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables
o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por
contrato formalizado en instrumento público o privado, y tradición al acreedor prendario o a un
tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas en el
presente Capítulo (art. 2219).
Prenda con registro. Asimismo, puede constituirse prenda con registro para asegurar el pago de
una suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los
contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria, un valor consistente en una suma
de dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del tercero que los haya
prendado en seguridad de una deuda ajena. Esta prenda se rige por la legislación especial,
organizada por organizado por la Ley 12.962 (B.O. 27/06/47), con texto ordenado por Decreto
897/95 (B.O. 18/12/95).
Esto significa que el Código regula la prenda “sin registro” o “con desplazamiento”, sea de
créditos o de cosas muebles no registrables, y sólo hace una referencia a la prenda más utilizada,
que es la prenda “con registro” o “sin desplazamiento”, remitiendo a la legislación especial antes
citada. Esto se debe a las dificultades que ocasiona el desplazamiento de la cosa, privando al
deudor de su utilización y aprovechamiento económico, lo que ha repercutido en una
disminución del empleo de esta modalidad, que ha quedado reducida a pequeñas pignoraciones.
Legitimación. Están legitimados para constituir cosas en prenda el titular de dominio o la
totalidad de los condóminos.
El contrato de prenda. El vocablo prenda designa no solo al derecho real propiamente dicho; sino
también al contrato que le da origen, y al objeto mismo que el deudor entrega al acreedor.
El acuerdo de voluntades para constituir la prenda puede ser simultáneo o posterior al
nacimiento de la obligación cuyo cumplimiento se quiere garantizar. Así, si un préstamo de
dinero (contrato de mutuo) se garantiza con la entrega de una joya, la obligación principal es el
préstamo, y la accesoria el convenio por el cual se entrega en prenda la joya. Este último contrato
es el contrato de prenda. Lo normal es que el contrato de préstamo y la garantía prendaria se
acuerden en un mismo acto; pero nada impide que una obligación anterior sea posteriormente
garantizada con la prenda. Nada se opone tampoco a que el objeto, en lugar de pasar a manos del
acreedor, quede en poder de un tercero que haya recibido de las partes el encargo de guardarlo.
La prenda también puede ser constituida por un tercero para garantizar una deuda contraída
por otro.
El contrato de prenda tiene los siguientes caracteres: a) Es un contrato real, ya que solo se
perfecciona con la entrega de la cosa. No obstante, el simple acuerdo aun sin entrega de la cosa,
vale como promesa de contrato que permite al acreedor exigir su entrega; b) Entre las partes no
tiene carácter formal; pudiendo ser efectuado por escrito o en forma verbal, y puede probarse por
cualquier medio de prueba. Pero para que surta efectos respecto de terceros, debe constar en
instrumento público o privado de fecha cierta; c) Es accesorio respecto de la obligación que se ha
garantizado con la constitución de la prenda. De ahí que la extinción de la obligación principal
acarrea la extinción de la prenda, y la ineficacia de aquella (sea por nulidad, resolución,
revocación, etc.), impone al acreedor el deber de restituir la cosa dada en prenda.
Caracteres. La prenda, al igual que la hipoteca, posee los siguientes caracteres: a)
Convencionalidad: reconoce como fuente un contrato. b) Accesoriedad: la prenda accede a un
contrato principal cuya extinción acarrea la extinción de la prenda. c) Especialidad: se debe
detallar el importe del crédito y la cosa dada en prenda. d) Indivisibilidad: La prenda es
indivisible, aunque la deuda sea divisible. No obstante, y dado que la indivisibilidad no hace a la
esencia de la prenda, las partes pueden convenir que tenga un carácter divisible.
Del mismo modo que sucede en la hipoteca, en la prenda también hay rangos o grados, que
se establecen según la fecha en que cada prenda fue constituida respecto de la misma cosa
prendada. Esto significa que el acreedor de primer grado tiene un derecho de preferencia (ius
praeferendi) para cobrar con prioridad sobre el producido de la cosa. La prenda se caracteriza
también por conceder al acreedor el derecho de retención de la cosa prendada, hasta no ser
íntegramente desinteresado de la deuda.
La publicidad de la prenda se cumple a través de la tradición, es decir, la entrega efectiva
de la cosa (su desplazamiento de manos del deudor al acreedor). La posesión de la cosa dada en
prenda es fundamental, ya que “los derechos provenientes de la prenda sólo subsisten mientras el
bien afectado se encuentra en poder del acreedor o del tercero designado”. Asimismo “se reputa
que el acreedor o el tercero continúan en posesión de la prenda cuando media pérdida o
sustracción de ella o hubiera sido entregada a otro con obligación de devolverla. Si el acreedor
pierde la posesión de la cosa, puede recuperarla de quien la tiene en su poder, sin exceptuar al
propio constituyente de la prenda” (art. 2221). De todo ello se desprende que el acreedor
prendario es un poseedor legítimo (Mariani de Vidal).
Oponibilidad. La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento público o privado
de fecha cierta, cualquiera sea la cuantía del crédito. El instrumento debe mencionar el importe
del crédito y contener la designación detallada de los objetos empeñados, su calidad, peso,
medida, descripción de los documentos y títulos, y demás datos que sirven para individualizarlos
(art. 2222). Los datos que debe contener el contrato hacen a la especialidad, tanto en cuanto al
crédito como al objeto.
Prendas sucesivas. Puede constituirse una nueva prenda sobre el bien empeñado, a favor de otro
acreedor, si el acreedor en cuyo poder se encuentra consiente en poseerlo para ambos o si es
entregada en custodia a un tercero en interés común. La prioridad entre los acreedores queda
establecida por la fecha de su constitución. No obstante, las partes pueden, mediante declaración
de su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse a los efectos de esta regla y
establecer otro orden de prelación para sus derechos, a fin de compartir la prioridad o autorizar
que ésta sea compartida (art. 2223).
PRENDA DE COSAS.
Prenda de cosa ajena recibida de buena fe como propia del deudor. Solo puede constituir prenda
el que es dueño de la cosa o titular del crédito. Sin embargo, si el acreedor que de buena fe ha
recibido del deudor un objeto del cual éste no era propietario, la restituye al dueño que la
reclama, puede exigir al deudor la entrega en prenda de otra de igual valor. Si el deudor no lo
hace, el acreedor puede pedir el cumplimiento de la obligación principal aunque tenga plazo
pendiente; si el crédito está sujeto a condición se aplica el artículo 2197 (art. 2224).
Frutos. Si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe percibirlos e imputarlos al
pago de la deuda, primero a gastos e intereses y luego al capital. Es válido el pacto en contrario.
Venta del bien empeñado. Si hay motivo para temer la destrucción de la prenda o una notable
pérdida de su valor, tanto el acreedor como el constituyente pueden pedir la venta del bien.
Asimismo, el constituyente puede recabar la devolución de la prenda sustituyéndola por otra
garantía real equivalente y, si se presenta ocasión favorable para su venta, requerir la
autorización judicial para proceder, previa audiencia del acreedor. La cosa empeñada puede
también venderse a petición de otros acreedores. En tal caso, como en los anteriores, el privilegio
del acreedor prendario se ejerce sobre el precio obtenido.
Ejecución. El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública, debidamente
anunciada con 10 días de anticipación en el diario de publicaciones legales de la jurisdicción que
corresponde al lugar en que, según el contrato, la cosa deba encontrarse. Si la prenda consiste en
títulos u otros bienes negociables en bolsas o mercados públicos, la venta puede hacerse en la
forma habitual en tales mercados, al precio de cotización.
Las partes pueden convenir simultáneamente con la constitución que: a) el acreedor se
puede adjudicar la cosa por la estimación del valor que de ella se haga al tiempo del vencimiento
de la deuda, según lo establezca el experto que las partes designen o bien por el que resulte del
procedimiento de elección establecido; en su defecto, el experto debe ser designado por el juez a
simple petición del acreedor; b) la venta se puede realizar por un procedimiento especial que
ellas determinan, el que puede consistir en la designación de una persona para efectuarla o la
venta por el acreedor o por un tercero a precios que surgen de un determinado ámbito de
negociación o según informes de los valores corrientes de mercados al tiempo de la enajenación
que indican una o más cámaras empresariales especializadas o publicaciones designadas en el
contrato.
A falta de estipulación en contrario, estas alternativas son optativas para el acreedor, junto
con las indicadas en los párrafos primero y segundo de este artículo, según el caso. El acreedor
puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o en la venta privada o por su
adjudicación (art. 2229).
Rendición de cuentas. Efectuada la venta, el acreedor debe rendir cuentas, que pueden ser
impugnadas judicialmente, pero ello no afecta la validez de la enajenación.
Documentos con derecho incorporado. La prenda de títulos valores se rige, en lo pertinente, por
las reglas de la prenda de cosas.
PRENDA DE CRÉDITOS.
Créditos instrumentados. La prenda de créditos es la que se constituye sobre cualquier crédito
instrumentado que puede ser cedido. La prenda se constituye aunque el derecho no se encuentre
incorporado a dicho instrumento y aunque éste no sea necesario para el ejercicio de los derechos
vinculados con el crédito prendado. Se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas.
Constitución. La prenda de créditos se constituye cuando se notifica la existencia del contrato al
deudor del crédito prendado (art. 2233).
Conservación y cobranza. El acreedor prendario debe conservar y cobrar, incluso judicialmente,
el crédito prendado. Se aplican las reglas del mandato. Si la prestación percibida por el acreedor
prendario consiste en dinero, debe aplicar lo recibido hasta cubrir íntegramente su derecho contra
el deudor y en los límites de la prenda. Si la prestación percibida no es dineraria el acreedor debe
proceder a la venta de la cosa, aplicándose el artículo 2229.
Opción o declaración del constituyente. Cuando la exigibilidad del crédito pignorado depende de
una opción o declaración del constituyente, el acreedor prendario puede hacer la respectiva
manifestación, por su sola cuenta si su propio crédito es exigible, y de común acuerdo con aquél
en caso contrario. Si la opción o la declaración corresponden al deudor del crédito dado en
garantía, sólo producen efecto si se comunican al propio acreedor y al prendario. Son válidos los
pactos en contrario que celebran el acreedor prendario y el constituyente de la prenda (art. 2235).
Participación en contrato con prestaciones recíprocas. Si el crédito prendado se origina en un
contrato con prestaciones recíprocas, en caso de incumplimiento del obligado prendario el
acreedor puede enajenar forzadamente la participación de aquél en dicho contrato, sujeto a las
limitaciones contractuales aplicables. Si la cesión de la participación del constituyente está sujeta
al asentimiento de la otra parte de tal contrato, y éste es negado injustificadamente, debe ser
suplido por el juez. Por participación se entiende el conjunto de derechos y obligaciones
derivados del contrato (art. 2236).
Extinción. Extinguida la prenda por cualquier causa sin haberse extinguido el crédito dado en
prenda, el acreedor debe restituir el instrumento probatorio del crédito prendado y notificar la
extinción de la prenda al deudor del crédito prendado (art. 2237).
EXTINCIÓN DE LA PRENDA.
Al igual que en la hipoteca y la anticresis, la prenda se extingue por dos vías: 1.- Por vía de
consecuencia. La prenda se extingue por la extinción de la obligación principal a que acceda. Se
discute en doctrina si la prescripción de la obligación principal implica también la extinción de la
prenda. Para la posición mayoritaria (Salvat, Borda) las obligaciones garantizadas por prenda no
prescriben porque mientras la cosa está en poder del acreedor es un reconocimiento permanente
de la obligación que el deudor tiene, y es sabido que el reconocimiento de las obligaciones tiene
por efecto natural la interrupción de la prescripción. Para otra postura (Mariani de Vidal), la
prescripción de la obligación principal debe extinguir la garantía, “ya que lo contrario llevaría a
convertir en imprescriptible un crédito garantizado con prenda”, lo que resulta contrario a las
disposiciones de orden público sobre los plazos de prescripción previstas en el Código. 2.- Por
vía principal. Son los casos de destrucción o desaparición de la cosa; o cuando esta es puesta
fuera del comercio; o en los casos de confusión, cuando la propiedad de la cosa empeñada pasa
al acreedor; o de renuncia expresa por parte del acreedor o por renuncia tácita de éste; o en el
caso de la venta judicial, donde los derechos del acreedor pasan a ejercerse sobre el precio de
venta.
PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO.
La prenda sin desplazamiento difiere de la tradicional que hemos visto en que la cosa no
pasa a manos del acreedor, sino que permanece en poder del deudor.
 Las cosas muebles han ido adquiriendo un valor muy importante, al punto que muchos
muebles, particularmente las máquinas, son productores de bienes, de modo que existe gran
interés de parte del deudor de mantenerlas en su poder sobre todo para afrontar el pago de la
deuda contraída con el acreedor prendario, en cuyo poder la cosa sería inútil o menos productiva,
lo cual también hace surgir su propio interés en que el deudor la conserve. Esto ha motivado la
organización de Registros en donde se inscribe el dominio de las cosas muebles más valiosas,
dando paso a la prenda sin desplazamiento. Actualmente el mecanismo de la prenda clásica, o
sea con entrega de la cosa, prácticamente ha caído en desuso, y solo adquieren importancia las
prendas constituidas en favor del Banco de la Ciudad de Buenos Aires (u otras instituciones
similares) que mantuvo el crédito social de empeño como su actividad central desde su creación
en 1877 hasta el año 1968 en que, sin abandonar aquella, comenzó a incorporar otras actividades
comerciales y de servicios.
PRENDA CON REGISTRO.
En consecuencia al día de hoy las prendas sin desplazamiento acaparan la mayoría de las
transacciones de mayor valor económico. De allí surge la importancia del régimen de la Prenda
con Registro, organizado por Ley 12.962 (B.O. 27/06/47), con texto ordenado por Decreto
897/95 (B.O. 18/12/95).
Según esta norma, las prendas con registro pueden constituirse a favor de cualquier
persona física o jurídica, tenga o no domicilio en el país, para asegurar el pago de una suma de
dinero o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones, a las que las partes les fijan un
valor consistente en una suma de dinero, a los efectos de la garantía prendaria.
Los bienes sobre los cuales recaiga la prenda con registro quedarán en poder del deudor o
del tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda ajena.
Los bienes afectados a la prenda garantizan al acreedor, con privilegio especial sobre ellos,
el importe de la obligación asegurada, intereses y gastos en los términos del contrato y de las
disposiciones de la ley. El privilegio de la prenda se extiende, salvo convención en contrario, a
todos los frutos, productos, rentas e importe de la indemnización concedida o debida en caso de
siniestro, pérdida o deterioro de los bienes prendados. El privilegio del acreedor prendario se
conserva hasta la extinción de la obligación principal, pero no más allá de cinco (5) años
contados desde que la prenda se ha inscripto, a cuya finalización la prenda caduca. Podrá, sin
embargo, reinscribirse por igual término la prenda o el contrato no cancelado, a solicitud de su
legítimo tenedor antes de caducar la inscripción. Si durante la vigencia de esta se promoviera
ejecución judicial, el actor tiene derecho a que el juez ordene la reinscripción por el indicado
término, todas las veces que fuera necesario.
El contrato de prenda con registro produce efectos entre las partes desde su celebración y
con respecto a terceros, desde su inscripción en la forma establecida en la norma.
Durante la vigencia de un contrato prendario, el dueño de los bienes no puede constituir,
bajo pena de nulidad, otra prenda sobre éstos, salvo que los que autorice por escrito el acreedor,
pero puede industrializarlos o continuar con ellos el proceso de su utilización económica, y los
nuevos productos quedan sujetos a la misma prenda. Tampoco puede enajenar los bienes
prendados, a menos que el adquirente se haga cargo de la deuda garantizada, continuando en
vigor la prenda bajo las mismas condiciones en que se constituyó. La transferencia se anotará en
el Registro y se notificará al acreedor mediante telegrama colacionado.
Los contratos de prenda pueden formalizarse por instrumento público o privado; en este
último caso se utilizarán los formularios respectivos que gratuitamente proveen las Oficinas del
Registro de Prenda. La inscripción de los contratos prendarios se hará en el Registro de Prenda el
que funcionará en las oficinas nacionales, provinciales o municipales en la órbita de la Dirección
Nacional del registro de la Propiedad Automotor y Créditos Prendarios.
Para que produzca efecto contra terceros desde el momento de celebrarse el contrato, la
inscripción debe solicitarse dentro de las 24 horas. Pasado ese término, producirá ese efecto
desde que el contrato se presente al Registro. Dentro de las 24 horas de serle presentado el
contrato, el encargado del Registro hará la inscripción y la comunicará en otro término igual y
por carta certificada, a los acreedores privilegiados que surjan del contrato inscripto, sea la
prenda fija o flotante.
El contrato prendario inscripto es transmisible por endoso y el endoso también debe ser
suscripto en el Registro para producir efectos contra terceros. Los endosos se regirán por el
régimen establecido en el Código de Comercio.
El certificado de prenda da acción ejecutiva para cobrar el crédito, intereses, gastos y
costas. La acción ejecutiva y la venta de los bienes se tramitarán por procedimiento sumarísimo,
verbal y actuado. No se requiere protesto previo ni reconocimiento de la firma del certificado ni
de las convenciones anexas. Están obligados solidariamente al pago, el deudor prendario y los
endosantes del certificado. La acción prendaria compete al juez del lugar convenido para pagar el
crédito, o del lugar en que según el contrato se encontraban o se encuentran situados los bienes, o
del lugar del domicilio del deudor, a opción del ejecutante.
La subasta de los bienes se anunciará con diez (10) días de anticipación mediante edicto
que se publicará tres veces. Cuando en el contrato no se haya convenido que el acreedor tiene la
facultad de proponer la persona que realizará la subasta, el juez designará para esto un rematador.
La base de la venta será el importe del crédito garantizado con la prenda.
En nula toda convención establecida en el contrato prendario que permita al acreedor
apropiarse de la cosa prendada fuera del remate judicial o que importe la renuncia del deudor a
los trámites de la ejecución en caso de falta de pago, salvo que el acreedor fuera el Estado, sus
reparticiones autárquicas, un banco, una entidad financiera autorizada por el BCRA o una
institución bancaria o financiera de carácter internacional. En esos casos, el acreedor procederá a
la venta de los objetos prendados a través de la venta extrajudicial 12, sin perjuicio de que el
deudor pueda ejercitar, en juicio ordinario, los derechos que tenga que reclamar el acreedor.
En la misma ejecución prendaria se harán los trámites tendientes a cobrar el saldo de la
obligación no satisfecho con el precio de la cosa prendada.
En caso de venta de cosa prendada como libre, aunque fuera a título oneroso, tendrá el
acreedor prendario derecho a ejercer la acción persecutoria contra el actual poseedor, sin
perjuicio de las acciones penales contra el enajenante, en los términos de los arts. 172 y 173 del
Código Penal
El Estado responde por los daños emergentes de irregularidades o errores que se cometan
por sus funcionarios en cuanto a inscripciones y certificados o informes expedidos por el
Registro de Prenda.
Prenda Fija.
Pueden prendarse todos los bienes muebles o semovientes y los frutos o productos aunque
estén pendientes o se encuentren en pie. Las cosas inmuebles por su destino, incorporadas a una
finca hipotecada, solo pueden prendarse con la conformidad del acreedor hipotecario.

12
El art. 39 del Decreto 897/95 prescribe: “el acreedor procederá a la venta de los objetos prendados en la forma
prevista por el artículo 585 del Código de Comercio”, norma hoy derogada por la Ley 26.994. El artículo
mencionado que refería la venta extrajudicial de la cosa.
 En el contrato son esenciales las siguientes especificaciones que deberán constar en la
respectiva inscripción: datos completos del acreedor y del deudor; cuantía del crédito y tasa de
interés, tiempo, lugar y manera de pagarlos; particularidades tendientes a individualizar los
bienes prendados; especificación de los privilegios a que estén sujetos los bienes en el momento
de celebrarse el contrato de prenda, y especificación de los seguros que existan.
Para que produzca efecto, la inscripción del contrato deberá hacerse en los registros
correspondientes a la ubicación de los bienes prendados.
El dueño de los bienes prendados no puede sacarlos del lugar en que estaban cuando
constituyó la garantía, sin que el encargado del Registro respectivo deje constancia del
desplazamiento en el Libro de Registro y certificado de prenda, y se lo notifique al acreedor o al
endosante, si lo hubiere. Esta cláusula será insertada en el contrato y su violación faculta al
acreedor para gestionar el secuestro de los bienes y las demás medidas conservatorias de sus
derechos.
Los automotores quedan comprendidos en esta prohibición solo cuando se trate de su
desplazamiento definitivo. Los frutos y productos agropecuarios pueden ser vendidos en la época
adecuada antes de entregarlos al comprador, y el enajenante deberá pagar una parte de la deuda
que sea proporcional a la reducción de la garantía determinada por la venta. Estas operaciones
serán anotadas al margen de la inscripción y el certificado de prenda, independientemente del
recibo que otorgue el acreedor prendario por el pago parcial.
El dueño de las cosas prendadas puede usarlas conforme a su destino y está obligado a
velar por su conservación. El acreedor está facultado para inspeccionarlas; en el contrato puede
convenirse que el dueño lo informe periódicamente sobre el estado de ellas. El uso indebido de
las cosas o la negativa a que las inspecciones el acreedor, dará derecho a este a pedir el secuestro
de ellas.
Las cosas prendadas pueden depositarse, donde acuerden el acreedor y el deudor; el
depósito se hará constar en el contrato y en la inscripción.
Prenda Flotante.
Puede constituirse prenda flotante sobre mercaderías y materias primas en general,
pertenecientes a un establecimiento comercial o industrial, para asegurar el pago de obligaciones.
Este tipo de prenda afecta las cosas originariamente prendadas y las que resulten de su
transformación, tanto como las que se adquieran para reemplazarlas; y no restringe la
disponibilidad de todas ellas, a los efectos de la garantía.
En el contrato son esenciales las siguientes especificaciones que deberán constar en la
respectiva inscripción: datos completos del acreedor y del deudor; cuantía del crédito y tasa de
interés, tiempo, lugar y manera de pagarlo; particularidades tendientes a individualizar los bienes
prendados, especificando si son o no fungibles, determinando en el primer caso su especie,
calidad, graduación y variedad; especificación de los privilegios a que están sujetos los bienes en
el momento de celebrarse el contrato de prenda, y especificación de los seguros que existan.
Para que produzca efecto, la inscripción del contrato deberá hacerse en los registros
correspondientes al domicilio del deudor.