ASE 1,17, 2004 0. 35 96-1590 28127570 renene Mac son, Ln TecHo Propio VivieNDA Nueva gPor Qué FALLA? TecHo Propio Vivienoa Nueva: Woy IT DOESN'T WORK? JULIO CALDERON COCKBURN Resumen ‘ El gobierno del Peri esta implementando el Programa Techo Propio Adquisicién de Vivienda Nueva (AVN) des tinado a los sectores de menores ingresos. Sin embargo, este programa tiene diversos problemas porque hay un Aesbalance entre la demanda, los pocos proyectos de vivienda desarrollados y los precios de la tierra urbana. El analisiscualitativo y cuantitativo fue conducido para evalvar los resultados del programa. La metodologia consiste en estudlios de casos (Lima y Truyjillo) y la aplicacién de una encuesta y entrevistas bajo una perspectiva de andlisis comparativo con América Latina Palabras Clave Vivienda social, Subsidios, Renta de la tierra Abstract ‘The Peruvian government has implementing a housing program (Programa Techo Propio Adguisicién de Vivienda Nueva (AVN) to the low income people. However, this program has several prablems because there are great ima lance between the housing demand, the few housing projects and the price of urban land. The analysis qualitative and quantitative was conducted to evaluate the results ofthis program. Ue methodology consists in case studies (Lima and Trujillo) and interview and survey under Latin American comparative analysis Key Words Sociat housing, Subsidy, Land vent {Este articulo se basa en la investigacn Politica de vvienda sociaty mercado dle sutofinanciada por el Lincoln Tnsttute of Land Policy (201-2019), Martin Smolka, Francisco Saati yAnna Sun Aana aportaron al docu con su letra y observa clones. Rodoifo Santa Maria facilitscontactas y acceso a a informacién pibica, Rocio Morales, Alvaro Calderin, Teresa Aras, ‘Olga Sisuacollo y Michael Florreaga partieiparon como encaestadores del esto, Se agradece alos diigentes de los conjutos hhabtacionales gue permitievon la aplicacion de la encuesta6 WASH. 9.9, 2014 1, 35:6-15502512.7570 Uo Nar cn Ln Figura 1y 2. El Mirador de Pachacutec, Ventanila. Programa Techo Propio. Fuente Fotografie de Carmen Rose Uceda, 2005, 1. Introduccion Desde el afio 2002, tras una década de ausencia, el Perii cuenta con una politica de vivienda. Esta se di- rige hacia la clase media, através del llamado Nuevo Crédito Mi Vivienda, y hacia los seetores de meno- res ingresos, a través del Programa Techo Propio con sus modalidades de Adquisicién de Vivienda Nueva AVN], Construccién en Sitio Propio [CSP] y Me- joramiento de Vivienda [MV]. Al abordar la moda- lidad de AVN, el estudio constata que los resultados stn muy lejos de las metas planteadas y pone en discusién la explicaci6n recurrente que la adjudica a los elevados precios de la tierra urbana, Los diversos estudios sobre la produccién de vienda social en América Latina coinciden en que Ia elevacién de los precios en el mercado del suelo representa un duro escollo para la aplicacién de estas politicas, Este argumento es repetitivo y, aunque con matices, goza de aceptacion entre académicos, fi cionarios de entidades gubernamentales y empresa- rios de la construccién. Para someter a prueba esta + hipétesis se vomé como estudio de caso el Perit y, particularmente, al Programa piiblico Techo Propio AVN, implementado desde el afio 2002, que pro- mueve un mercado de vivienda subsidiado orientado alos sectores de menores ingresos. La politica de vivienda social 0 vivienda de interés social, que usaremos como equivalentes a efecto de este trabajo, y que refiere en esencia a una vivienda dirigida a los sectores de menores recursos que éstos por si solos no pueden adquirir en el mercado, ex presa—en el nivel histrico y tebrico- las dificultades de los mercados formales privados y piblicos por proveer viviendas a una buena porcién de la pobla- cién urbana. Los intereses de los agentes privados (construecores, promorores, bancos, comerciantess propietatios de la tierra, etcétera) en el negocio in- mobiliario terminan por valorizar una vivienda por ‘encima de la capacidad de pago de un buen niimero de poblacién. La politica de vivienda social, que se basa en los subsidios directos al consumidor, asume que el Estado debe proporcionar a los hogares de menores ingresos dinero —en efectivo y en crédito hiporecario~ para completar su capacidad de pago de modo que puedan cubrir la diferencia entre lo que pueden pagar con sus reducidos ingresos y una vivienda con un valor tope establecido. La teorfa social y urbana ha mostrado que en la in- dustria de la construccién los altos costos de pro- duccién, la alta inversi6n inicial, el alto precio del suelo y la lenta rotacién de capital se encuentran tras llamado “problema de vivienda’ y tras la necest- dad de subsidios para compensar los desequilibrios entre la oferta y la demanda (Cortés, 1995; Pradilla, 1982). Los subsidios contradicen la interpretacién de una armoniosa auto-regulacién que, a partir de liversos supuestos (la produccin de bienes y servi- cios refleja la preferencia de los consumidores, todasJas familia y firmas tienen perfecta informacién, las familias maximizan utilidades y la produccién es fiexible), provee vivienda (Basset y Short, 1980, p. 26). En cuanto al mercado de suelo urbano, desde Ja economia, se afirma que las externalidades de la ciudad no proporcionan un uso éptimo del suelo y hay falta de mereado pasa muchos bienes y se urbanos (Richardson, 1975, pp. 15-18). El estudio se ubica en el meollo dela actual discusion urbanistica en América Latina, caracterizada por los esfuerzos por aumentar el stock de vivienda social y, a la vez, reducit la informalidad en las ciudades. Por ejemplo, en Colombia, e largo proceso de adopcién de la legislacién de reforma urbana ~que tomé poco mas de cuatro décadas~ fue servir de soporte a las politicas de vivienda de interés social con fa inten- cidn de minimizar las ocupaciones informales, ase- gurar el acceso al suelo urbanizado, ala vivienda y a Ja integracién urbana de las personas (Maldonado, 2012, p. 161). Un discurso similar se asume en el Pent. Aunque siendo una problemética comin a la regidn, tras la. generalidad de fos sucesos hay Ia in- dividualidad de la forma concreta en que acontece (Massey, 2012, p. 110), la cual remite alas parcicu- Jaridades econémicas e institucionales del pais. La metodologia del estudio bisicamence se funda- menta en éntrevistas a desarrolladores, constructo- res, funcionarios publicos y beneficiarios de la po- litica (anexo 1). Se ha aplicado una encuesta, sobre tuna muestra estadisticamente representaciva, a la poblacién beneficiaria en unidades habitacionales de AVN en Lima (Martinete, Campoy, Santa Rita y Parques de El Agustino). Ha habido una revisién de investigaciones latinoamericanas y peruanas en tomo al tema, asi como de la informacién pibli- cay de las paginas inmobiliarias de los diatios mas importantes respecto a costo de suelo urbano; ast ‘como visitas de campo a algunos emprendimientos. La inverpretacién se propone en el nivel nacional y, con el énimo de profundizar aspectos de andlisis, se consideré dos estudios de casos, Lima Metropolita- na y Trujillo, primera y tercera ciudad del Peri, con procesos de expansién y consolidacién' urbana pare- idos y caracterizados por la enorme presencia de la ciudad informal. El estudio consta de las siguientes partes. En primer lugar se presentan algunas consideraciones tedricas ‘econdmicas y politias sobre la vivienda social y el problema del suelo. La siguiente seccién presenta la sieuacién actual de la economfa y el mercado de vi- vienda en Pend, clave para contextualize el anilisis de la vivienda social. La tercera parte aborda los re~ sultados del Programa Techo Propio Adquisicién de Vivienda Nueva (AVN), considerando el desarrollo y localizacién de ks soluciones habitacionales, las es- trategias de rentabilidad de los constructores y pro- motores (modelo de negocio), los aspectos financie- ros la intervencién piiblica, incluyendo noras sobse algunos problemas decectados. Finalmente se entre- gan unas reflexiones finales, bibliografia y anexos 2. Vivienda social y problema del suelo En América Latina la vivienda de interés social, 0 vivienda social simplemente, experimenta un segun- do aire tras su experiencia fallida entre 1940-1960. No existe duda alguna que ha sido el impresionance &it0 constructor en Chile, el cual en 1996 Hlegé a producir unas 150 mil viviendas (Sungrayes, 2006, pp- 41,53), el que ha animado esta experiencia, Bajo el cricerio institucional de intervencién del Estado, se aplicé el rol de subsidiariedad, arciculindose al capital constructor y al capital financiero, encargin- dose al sector privado el diseio de las propuestas y las soluciones habieacionales bajo un subsidio a la demanda a través de la entrega de bonos (Sungta- yes, 2006, p. 28). El “modelo” fue luego seguido por Mexico, Colombia, Costa Rica y el Pend, a partir del afto 2002, A efectos de un mejor analisis del actual segundo aire de la vivienda social es necesario reflexionar sobre la primera experiencia en la materia. Por entonces, 1940-1960, el Estado ubicaba y adquiia terrenos, disefiaba los programas y contrataba a la empresa pri- vada para que ejecutara los conjuntos habitacionales al servicio de trabajadores que ne podian acceder al ‘meteado inmobiliaio, Una de sus variantes era el sistema mutual, un “subsidio a la oferta” otorgado a cargo de por el Estado en el cual a ini las urbanizadoras. La experi sulté sostenible una vez que los fondos piblicos, en el marco de diversas crisis, empezaron a escaseat. La experiencia se abandoné y las politicas se orientaron a apoyar la regularizacién de la ciudad informal a través de programas de titulacién, mejoramiento de vivienda y provisién de servicios, encre orros. El fracaso de la primera experiencia se produjo por- que las viviendas construidas se encontraban a pre- cios fuera del alcance del sector de menores ingresos, a quienes ibs dirigido. Se terminaba por favorecer, de esta manera, a la clase media, Ja cual no requeri- sfa tanto del apoyo piiblico. Los factores, que expli- caron los precios de vivienda supuestamente social fuera del alcance del pitblico al que iban di fueron diversos: los altos costos de construccién, Ia reticencia de la banca privada, la mala tal y las pérdidas econémicas en la admit Pero, sobre todo, a la elevacién del precio de suelo y el aprovechamiento de las rentas por parte de los propictarios. Resulta expresivo que el incremento y alco costo del suelo fue el argumento por el cual se a