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LA VALUACION

REGLAMENTARIA COMERCIAL

VI = VT + VE + VOC
VALUACIONES
REGLAMENTARIAS

Se llama valuación reglamentaria a aquella


que utiliza como información de precios
los llamados aranceles en el caso de
precios de terrenos y valores oficiales de
la construcción en el caso de precios de la
edificación. (Artículo I.09)
VALUACIONES
REGLAMENTARIAS
VOE -PLANOS DE VALORES
OFICIALES DE TERRENOS
(COSTA , SIERRA Y SELVA) URBANOS

VALUACION DE VALUACION DE
-LISTA DE VALORES OFICIALES
EDIFICACIONES TERRENOS DE TERRENOS EN CENTROS
POBLADOS MENORES

VALUACION DE OBRAS
COMPLEMENTARIAS E
INSTALACIONES FIJAS Y
PERMANENTES

ANEXO Nº 01 CUADRO DE VALORES


OFICIALES DE EDIFICACION (FACTOR
DE OFICIALIZACION)
DETERMINACION DE VALORES OFICIALES PARA DIVERSAS CATEGORIAS DE
TERRENOS
TERRENO URBANO

El valor oficial de terreno urbano (Vou), contenido en


los planos básicos arancelarios (residencial, comercio e
industria), así como en listados para centros poblados
menores de toda la república, se determinan mediante
la aplicación de la denominada “Norma para determinar
los valores unitarios oficiales de terrenos urbanos”
TERRENO RUSTICO EN ZONA DE EXPANSION
URBANA
El valor oficial de terrenos rústicos en zona
de expansión urbana e islas rústicas, se
determina mediante la aplicación de lo
establecido en el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú, en su Título III,
capítulo J;
TERRENO RUSTICO

El valor oficial de terreno rústico (Vor),


contenido en listados, se determina
mediante la aplicación de la denominada
“Norma para determinar los aranceles de
terrenos rústicos”
VALORES OFICIALES DE TERRENOS RUSTICOS
LISTADO DE TERRENOS URBANOS

FALTA LISTADO DE
CENTO POBLADO
VUE - COSTA VUE - SIERRA
VUE - SELVA
LECTURA E INTERPRETACION DE LOS PLANOS
BASICOS ARANCELARIOS
VALOR ARANCELARIO: Los valores arancelarios por
metro cuadrado de terreno urbano, son aquellos que
han sido determinados por la DNU-MVCS y aprobados
por los dispositivos legales correspondientes. (Artículo
II.A.06)
Son valores para fines tributarios
MINISTERIO DE JUSTICIA

V1

V2
VISTA 1

VISTA 2
COUNTRY CLUB DE VILLA
VISTA 1

VISTA 2
REFINERIA LA PAMPILLA

V2

V1
VISTA 1

VISTA 2
JOCKEY CLUB
VISTA 1

VISTA 2
CLUB ARABE PALESTINO
VISTA 1

VISTA 2
A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o
valor arancelario en el caso de valuaciones
reglamentarias ….., se adoptará como tal el que se
obtenga por comparación con otro terreno que tenga
la misma zonificación, que posea similares obras de
infraestructura urbana, que corresponda al mismo
nivel socioeconómico y que se encuentre ubicado en
lugares próximos al terreno materia de valuación; o en
su defecto el perito calculará el valor en base a
criterios objetivos y técnicos.
(ARTICULO II C.21)
VALUACION DE TERRENOS
VALUACION DE REGLAMENTARIA DE TERRENOS

Es el procedimiento mediante el cual se determina el valor


oficial del terreno, tomando como base los valores
oficiales de terrenos formulados por la DNU.
La valuación de terrenos, puede ser clasificada de la
siguiente manera:
1.- Valuación de terrenos urbanos
2.- Valuación de terrenos en zona de expansión urbana
3.- Valuación de terrenos eriazos
4.- Valuación de terrenos rústicos
Los Valores oficiales de terrenos tienen vigencia de 01 año
y son formulados al 31 de octubre del año anterior. Pueden
ser obtenidos de los siguientes documentos oficiales:
− Planos básicos de valores oficiales de terrenos urbanos.
− Listados de valores oficiales de terrenos para centros
poblados menores.
− Listados de valores oficiales de terrenos rústicos.
CASOS DE VALUACION DE TERRENOS
CASO I
Art. II. C.22 : El lote de terreno urbano que tenga un solo
frente a vía pública, se valuará de la siguiente manera:
a) El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total
si fuera menor, se multiplica por el valor unitario de
Q terreno.
(fondo)

2
A=JxQ < 3xJ VT = A x VUT

J (frente)
VUT=S/m2;
b) El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50% del
VUT=$/m2 valor del terreno.
2 2 2
A=JxQ > 3xJ VT = ( 3 x J ) x VUT + ( (J x Q) – ( 3 x J ) )x 0.50 x VUT

c) En el caso se ser necesario se aplicará los artículos II.C.27,


II.C.28 y II.C. 29 del presente reglamento.
CASO II

Art. II. C.23 : El lote de terreno urbano que tenga más de un frente a vía
pública, se valuará de la siguiente manera:
a) El área total del terreno se dividirá en partes proporcionales a cada uno de
sus frentes y se procederá con cada porción de área en la forma que se
indican en le artículo II.C.22 sumándose luego los resultados parciales.
TENER EN
J (frente 1) VUT 1 A1= ( J x Q ) x _J__ ; A2= ( J x Q ) x _Q__ ; CONSIDERACION EL
(J + Q) (J + Q) ART. II.C.27

CONSIDERNADO COMO FRENTE EL LADO J (FRENTE 1)


Q (frente 2) a) A1 < 3 x J 2; VT1 = A1 x VUT1
VT1
VUT 2
2 2
b) A1 >3xJ ; VT1 = ((3 x J )2x VUT1 + ((A1 - (3 x J ) ) x 0.50 x VUT1 )

( básico 2 frentes) CONSIDERNADO COMO FRENTE EL LADO Q (FRENTE 2)


VT2
a) A2 < 3 x Q 2; VT2 = A2 x VUT2
VT (A)
b) A2 >3xQ2 ; 2
VT2 = ( (3 x Q ) x VUT2 + ( (A2 - (3 x Q 2
) ) x 0.50 x VUT2 )
……CASO II

b) Se considerará como frente único separadamente cada uno de los frentes y


se les aplicará el procedimiento señalado en el artículo II.C.22. (Art. II. C.23 )

CONSIDERNADO EL FRENTE LADO J (FRENTE 1), COMO FRENTE UNICO


( Art. II. C.27, 28 : Fr = J (frente) / 6 ; Fr = Q (fondo) / 15 )
2
A=JxQ
a) A < 3xJ ; VT1 = A x VUT1
VT (B)
2 2
b) A > 3xJ ; VT1 = ((3 x J )2x VUT1 + ((A -(3 x J ) ) x 0.50 x VUT1 )

J (frente 1) VUT 1
CONSIDERNADO EL FRENTE LADO J (FRENTE 1), COMO FRENTE UNICO

( Art. II. C.27, 28 : Fr = Q (frente) / 6 ; Fr = J (fondo) / 15 )


Q (frente2) VT (C)
VUT 2 a) A2 < 3 x Q 2; VT2 = A x VUT2

b) A2 >3xQ2 ; 2
VT2 = ( (3 x Q ) x VUT2 + 2
( (A - (3 x Q ) ) x 0.50 x VUT2 )
……CASO II

c) El valor del lote del terreno será el que resulte mayor de la comparación de
los casos a) y b). (Art. II. C.23)
COMPARANDO LOS VALORES OBTENIDOS:

VS VS
VT (A) VT (B) VT (C)

“EL VALOR MAYOR ES EL VALOR QUE CORRESPONDE AL LOTE QUE


TIENE MAS DE UNA VÍA PÚBLICA”
COEFICIENTE DE FRENTE

Art. II. C.27: La valuación de los terrenos que tengan un frente a menor al
lote normativo mínimo vigente, será reducida aplicando al valor
unitario del terreno el coeficiente Fr = frente/ 6.

J (frente) < FRENTE NORMATIVO

Fr = J (frente) / 6 Art. II. C.22

a) A=JxQ < 3xJ 2


Q
(fondo)
VT = ( A x VUT ) x J / 6

J (frente) 2
b) A=JxQ > 3xJ

2 2
VT = ( (3 x J ) x VUT + ( (J x Q) - (3 x J ) ) x 0.50 x VUT ) X J / 6
COEFICIENTE DE FONDO

Art. II. C.28: La valuación de los terrenos que tengan una profundidad o
fondo promedio menor a quince (15) metros, será reducida aplicando
al valor unitario del terreno el coeficiente Fo = fondo/ 15.

J (fondo) < 15 ml.

Fr = Q (fondo) / 15 Art. II. C.22


Q
(fondo)
a) A=JxQ < 3xJ 2

J (frente) VT = (A x VUT ) x Q / 15

2
b) A=JxQ > 3xJ

2 2
VT = (( 3 x J ) x VUT + ( (J x Q) - (3 x J ) ) x 0.50 x VUT ) X Q / 15
EJEMPLO 1:

TERRENO CON UN SOLO FRENTE A VIA PÚBLICA


7.00

30.00 30.00
S =210.00m2 (b)

7.00
(a) Calle X
PRIMER PASO: (Va)
Tenemos que:
a = 7.00; a² = 49.00; 3a² = 147.00; Va = s/. 90.00/m²

SEGUNDO PASO:
Entonces:

VT=147.00m² x s/. 90.00/m² + 63.00 m² x S/.90.00/ m² x 0.5


VT=s/ 13,230.00 + s/ 2835.00

VT=s/ 16,065.00
EJEMPLO 2:

TERRENO EN ESQUINA CON DOS FRENTES A LAS CALLES A y B


15.00

Calle B b S 30.00
(V’a)

a
Calle A
(Va)
Área del Terreno (S) :
S = 15.00m x 30.00m
S = 450.00m²

Valores Arancelarios
Calle A : Va = S/. 50.00/m²
Calle B : V'a = S/. 35.00/m²
PRIMER PASO: Repartimiento Proporcional
S = 450.00 m²
Calle A : 450.00m² x 15.00 = 150.00 m² (S')
30 + 15
Calle B : 450.00m² x 30.00 = 300.00 m² (S")
30 + 15
SEGUNDO PASO: Valorización de áreas prorrateadas
del terreno

Calle A: Frente = 15.00m S' < 3a²

VT-S´ = 150.00m² x S/.50.00/m²


VT-S´ = S/. 7,500.00

Calle B: Frente = 30.00m S" < 3b²

VT-S´´ = 300.00m² x S/.35.00/m²


VT-S´´ = S/.10,500.00
---------------------------------------------------
VT = S/.18,000.00
TERCER PASO: Valorización del terreno considerando
como frente el lado "a"

Calle A : S < 3a²

V'T = 450.00M² X S/. 50.00/M²


V'T = S/. 22,500.00

CUARTO PASO: Valorización del terreno considerando


como frente el lado "b"

Calle B : S < 3b²

V"T = 450.00M² X S/. 35.00/M²


V"T = S/. 15,750.00

QUINTO PASO: Comparación de valores encontrados

Entonces el valor definitivo será:

V‘ T = S/. 22,500.00
……..LOTE DE TERRENO CON FRENTE A UN PASADIZO COMUN O VIA DE
DOMINIO PRIVADO EN CONDOMINIO

La valuación de un lote de terreno urbano que tenga frente a un


pasadizo común o vía de dominio privado en condominio, se
obtiene sumando al valor del área del dominio exclusivo, el
valor que le corresponde del pasadizo común; conforme al
siguiente procedimiento:

a) El valor del área del dominio exclusivo, se obtiene aplicando


el procedimiento del articulo II. C.22. pero con un
“Supuesto valor urbano” (SVU), el mismo que se determina
como sigue:

SVU= VT x a ( 1.00 - 0.01 d )


3.00
En la que:

SVU= Supuesto valor urbano de la vía de dominio privado.


VT = Valor del terreno de la vía pública desde la que se
accede a la vía de dominio privado.
a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en
metros y centímetros, medida en el lindero de ésta con
la vía pública.
Si la relación a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumirá
una unidad (1.0) como valor de la misma.
d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano
del terreno materia de valuación, expresado en metros y
submúltiplos, medida sobre las líneas de propiedad
colindantes con la vía de dominio privado.
Si el supuesto valor urbano (SVU) resultará menor de 0.5
VT se desechará éste, considerándose como mínimo 0.5
VT
b) La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza
de acuerdo al procedimiento señalado en el articulo II.
C.22 y el resultado obtenido se reparte
proporcionalmente al área o en su defecto al frente del
lote materia de valuación.
Si a la vía de dominio privado es posible acceder desde
dos o más vías públicas, para cada una de ellas se
seguirá el procedimiento señalado anteriormente,
escogiéndose el valor que resulte mayor.
ARTICULO II. C.24)
EJEMPLO 3:

TERRENO QUE TIENE FRENTE A UN PASADIZO COMÚN


CONSIDERACIONES PREVIAS:

SVU = VT x a (1.00 - 0.01 d)


3.00

SVU = Supuesto valor arancelario urbano de la vía de dominio privado.


VT o VA = Valor arancelario de la vía pública desde la que se accede a la
vía de dominio privado
a = Ancho de la vía de dominio privado

Si a >1 se asume a =1
3.00 3.00

d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del


terreno materia de tasación.

Si S V U < 0.5 V A U se considera como mínimo 0.5 VAU


f S 7.00
28.00
S1 d

a 20.00

Calle A
VAU
DATOS
Valor Arancelario Urbano (VAU) de la Calle A = S/. 43.00/m²
a = 4.00m
d = 14.00m

SOLUCIÓN

PRIMER PASO: CÁLCULO DEL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU)


SVU = VAU x a (1 - 0.01 d)
3
Como a > 1, entonces asumimos como máximo la unidad
3
SVU = S/.43.00/m² x 1 (1 - 0.01 x 14.00)
SVU = S/.43.00/m² x 0.86
SVU = S/.36.98

SEGUNDO PASO: VALOR DEL TERRENO INTERIOR (v t)


S = 7.00m x 20.00m
S = 140.00m² S < 3f²

Vt = 140.00m² x S/. 36.98/m²


Vt = S/. 5,177.20
TERCER PASO: VALOR DEL PASAJE (v't)

S1 = 112.00m² Frente = a = 4.00m S1 > 3a²

v't = 48, m2 x S/. 43.00/m² + 0.50 x S/. 43.00/m²x (112.00m2 + 48,00m2)

v't = S/. 3,440.00

Prorrata del Valor del Pasaje correspondiente al terreno interior (Pr)

Pr = v ' t
8
Pr = S/. 430.00

CUARTO PASO: CÁLCULO DEL VALOR DEL TERRENO (VT)

VT = vt + v't/8
VT = S/. 5,177.20 + S/. 430.00
VT = S/. 5,607.20
TERRENO QUE NO TIENE ACCESO POR VIA PUBLICA NI POR VIA
PRIVADA EN CONDOMINIO SINO A TRAVES DE UNA SERVIDUMBRE DE
PASO

La valuación de un terreno que no tenga acceso por vía


pública ni por vía privada en condominio sino a través de
un predio de propiedad de terceros mediante una
servidumbre de paso, se efectuará de la manera señalada
en el inciso a) del articulo II. C.26 del presente reglamento,
multiplicándose el supuesto valor urbano (SVU) por el
coeficiente 0.8.
El resultado final no podrá ser menor de 0.4 VT.
(ARTICULO II. C.25)
EJEMPLO 4:
TASACIÓN DE UN TERRENO CUYO FRENTE DA A UN PREDIO DE PROPIEDAD DE
TERCEROS

S 10.00 (f)
Servidumbre de
Paso
20.00

a
Calle A 20.00
VAU = s/. 63.00 /m2
PRIMER PASO: CÁLCULO DEL SUPUESTO VALOR ARANCELARIO (SVAU)

SVAU = VAU x a (1 - 0.01 d)


3
SVAU = S/. 63.00/m² x 1 (1 - 0.01 x 20)
SVAU = S/. 63.00/m² x 0.80
SVAU = S/. 50.40
SEGUNDO PASO: APLICACIÓN DE COEFICIENTE

S/. 50.40 x 0.8 = S/. 40.32/m²


S/. 40.32 > 0.4 VAU

TERCER PASO: CÁLCULO DEL VALOR DEL


TERRENO

S = 10.00m x 20.00m
S = 200.00m² S < 3f²
Vt = 200.00m² x S/.40.32/m²

Vt = S/. 8, 064.00
Art. II. C.25:
• La valuación de un terreno
que no tenga acceso por vía Terreno sin acceso
pública ni por vía privada en
condominio sino a través de
un predio de propiedad de
terceros mediante una
servidumbre de paso, se
efectuará de la manera
señalada en el inciso a) del
artículo II.C.24 del presente
reglamento,
multiplicándose el supuesto
valor urbano (SVU) por el
coeficiente 0.80. El
resultado no podrá ser
menor de 0.4VT.
Art. II. C.26
Predio sirviente
• La restricción de uso que
soporte un predio,
derivado de la servidumbre
de paso a favor de
terceros, castigará el valor
del terreno del predio
sirviente con un coeficiente
entre 0.99 y 0.90, a criterio
del perito, de acuerdo con
las condiciones de la
servidumbre.
VALUACION DE EDIFICACIONES
VALOR DE LAS EDIFICACIONES (VE)

En la valuación de las edificaciones (VE), se incluirá la totalidad de


las construcciones existentes tanto edificaciones principales
como las obras complementarias y las instalaciones fijas y
permanentes.
Para este efecto se tomará en cuenta siguiente factores:

En el caso de la valuación reglamentaria, el Área Techada (AT) y


los Valores Unitarios de Edificación (VUE) que, según los casos,
serán los valores oficiales que hayan sido aprobados por
autoridad competente y que estén vigentes a la fecha de la
valuación.
Depreciación (D) por antigüedad y estado de
conservación, según el material de construcción
predominante.

El valor de la edificación (VE) se obtiene deduciendo la


depreciación (D) del valor similar nuevo (VSN):

VE = VSN – D
El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área
techada (AT) por el valor unitario de edificaciones
(VUE)

VSN= AT x VUE
La depreciación (D) se determina aplicando la siguiente fórmula:

D = P/100 x AT x VUE

El valor de la edificación será el resultante de la aplicación de la


siguiente formula:

VE = AT x VUE ( 1 – P/100 )

Los porcentajes que se usan para el calculo de la depreciación


aparecen en las tablas Nº 1, 2 ,3 y 4, según sea el caso.

El perito deberá estimar y justificar los porcentajes de depreciación


que no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy
malo un estado de conservación, establecerá a su criterio dicho
porcentaje o le fijará un valor relativo, tal como señala el articulo II.
D.34.
(ARTICULO II. D.31)
DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN

Se describirá lo siguiente:
Destino y uso del predio; número de plantas construidas.
Distribución de los ambientes de cada planta por niveles.
Áreas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en total;
cuadro general de áreas techadas y libres.
(ARTICULO II. B.13)

En la descripción de las áreas edificadas se indicará:


-Cimentación
-Elementos estructurales
-Muros y columnas
-Techos y coberturas
-Pisos y contrapisos
-Contra zócalos y revestimientos
-Carpintería de puertas, ventanas, rejas,
barandas, roperos empotrados, muebles
fijos, etc.
- Vidrios
- Pinturas
-Cerrajería
-Instalaciones sanitarias
-Instalaciones mecánicas y eléctricas
-Instalaciones telefónicas
-Instalaciones complementarias
permanentes, si las hubiese, como:
• Instalaciones especiales
• Ascensores, aire acondicionado, sistema
de alarmas, sistemas de bombeo de agua,
tanques cisterna, etc.
-Obras complementarias.
-Otros.
(ARTICULO II. B.14)
ESTADO DE CONSERVACIÓN
El estado de conservación de la edificación, de conformidad con la
evaluación derivada de los rubros mencionados en el articulo II.
B.14 se define de la siguiente forma:

MUY BUENO:
Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que
no presentan deterioro alguno.

BUENO:
Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y sólo
tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal.
REGULAR:
Las edificaciones que reciben mantenimiento esporádico, cuya
estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y
es subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen
deterioros visibles debido al uso normal.
MALO:
Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya
estructura acusa deterioros que la comprometen aunque sin
peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen
visibles desperfectos.

MUY MALO:
Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro
tal que hace presumir su colapso y que su único valor es el de los
materiales recuperables.
(ARTICULO II. B.15)
ANTIGÜEDAD
Se asumirá como tal, el tiempo que tiene de construida la
totalidad o las partes de la edificación, de acuerdo a la
información que podrá obtenerse de cualquiera de los
siguientes documentos:
a) Declaratoria de fábrica.
b) Certificado de conformidad de obra
c) Licencia de construcción más plazo de ejecución; y
d) El registro más antiguo en la propiedad inmueble,
sólo en los casos en que la construcción haya sido
hecha antes de la fecha obligatoria de presentación
de los documentos señalados precedentemente.
e) Declaración jurada de auto avalúo.
(ARTICULO II. B.17)
DEPRECIACION
La depreciación se determinará de acuerdo a los usos
dominantes, con los porcentajes que se establece en las
tablas respectivas.

Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas


constructivos no convencionales, el perito determinará el
porcentaje de depreciación por antigüedad y uso, debiendo
fundamentar el criterio técnico adoptado.
(ARTICULO II. D.34)
TABLA Nº 01 PORCENTAJE PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE
CONSERVACION SEGUN EL MATERIAL DE CONSTRUCCION PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACION Y
DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDAS
ANTIGÜEDAD MATERIAL ESTADO DE CONSERVACION
(en años) DE CONSTRUCCIÓN Muy Bueno Bueno Regular Malo
PREDOMINANTE % % % %
Hasta Concreto 0 5 10 5
5 Ladrillo 0 8 20 60
Años Adobe 5 15 30 65

Hasta Concreto 0 5 10 55
10 Ladrillo 3 11 23 63
Años Adobe 10 20 35 70

Hasta Concreto 3 8 13 58
15 Ladrillo 6 14 26 66
Años Adobe 15 25 40 75

Hasta Concreto 6 11 16 61
20 Ladrillo 9 17 29 69
Años Adobe 20 30 45 80

Hasta Concreto 9 14 19 64
25 Ladrillo 12 20 32 72
Años Adobe 25 35 50 85

Hasta Concreto 12 17 22 67
30 Ladrillo 15 23 35 75
Años Adobe 30 40 55 90

Hasta Concreto 15 20 25 70
35 Ladrillo 18 26 38 78
Años Adobe 35 45 60 .

Hasta Concreto 18 23 28 73
40 Ladrillo 21 29 41 81
Años Adobe 40 50 65 .

Hasta Concreto 21 26 31 76
45 Ladrillo 24 32 44 84
Años Adobe 45 55 70 .

Hasta Concreto 24 29 34 79
50 Ladrillo 27 35 47 87
Años Adobe 50 60 75 .

Más de Concreto 27 32 37 82
50 Ladrillo 30 38 50 90
Años Adobe 55 65 80 .

El perito deberá estimar los porcentajes no tabulados.


NOTA :En el caso de la calificación del estado de conservación muy malo, el perito
establecerá a su criterio el porcentaje de depreciación.
VALUACION DE OBRAS
COMPLEMENTARIAS
VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC) E INSTALACIONES FIJAS Y
PERMANENTES (VI)

Las edificaciones con características o usos especiales, las obras


complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, así como
las construcciones inconclusas, se valuarán de acuerdo a los
elementos que la conforman; y las depreciaciones por
antigüedad y estado de conservación serán estimada por el
perito en concordancia con las características y vida útil de
dichas obras.
(ARTICULO II. D.32)

En el caso de la valuación reglamentaria, las obras


complementarias e instalaciones fijas y permanentes; de estar
ubicadas en una edificación techada e incluidas en los cuadros de
valores unitarios oficiales de edificación, se valorizará de
conformidad a dichos cuadros
De no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores
a la edificación techada se deberá efectuar los correspondientes
análisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o
instalación, con precios a la fecha de los valores unitarios oficiales
de edificación, exclusivamente al costo directo real, es decir sin
tomar en cuenta gastos generales, dirección técnica, utilidad e
impuestos; y a este resultado se le aplicara el factor de
oficialización aprobado por los dispositivos legales
correspondientes.

EL FACTOR DE OFICIALIZACIÓN es la cantidad por la que hay que


multiplicar el costo directo real de las obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes.

(ARTICULO II. A.07)


VALOR TOTAL DEL PREDIO
VALOR TOTAL DEL PREDIO

Se obtiene aplicando la siguiente expresión:

VTP = VT + VE + VI + VOC

En donde:

VTP = Valor total del predio.


VT = Valor del terreno
VE = Valor de la edificación
VI = Valor de las instalaciones fijas del
predio.
VOC = Valor de obras complementarias

(ARTICULO II. E.35)


PROPIEDAD HORIZONTAL
VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS
DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN
VALOR DEL TERRENO
En estos casos, el terreno matriz es un bien común y pertenece a
todas las unidades inmobiliarias independizadas.
Para su valuación por unidad inmobiliaria se procederá de la
siguiente manera:
a) Se asignará a cada unidad el valor proporcional del terreno que
corresponda al porcentaje de participación que, según los
títulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en su
conjunto, estén debidamente registrados.

b) En caso que en los títulos de propiedad no se indique los


porcentajes de participación de cada una de las secciones del
bien, se prorrateará el valor total del terreno entre las secciones
del edificio o conjunto, proporcionalmente al área de uso
exclusivo de cada uno.
(ARTICULO II. F.37)
VALOR DE LA EDIFICACION
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad común, el valor de la edificación
se obtendrá aplicando todas las disposiciones que están
fijadas en el Titulo II de este reglamento.

Para el efecto, deberán considerarse tanto las áreas


propias de uso privado, cuanto las que le corresponden a
la sección por las obras o áreas techadas que son de uso
común, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes.

(ARTICULO II. F.38)


VALOR DE LAS AREAS COMUNES

En caso que no se pueda determinar el valor de las áreas comunes o no se


conozca el porcentaje que le corresponde a la unidad inmobiliaria por
valuar, el valor de las áreas comunes de la misma se calculará en base al
15 % (quince por ciento) del valor de la unidad inmobiliaria de uso
exclusivo.

El Perito determinara el porcentaje correspondiente en aquellos casos


especiales(ARTICULO II. F.39)

VALOR TOTAL DE LA TASACION

El valor total de la unidad independizada es la Sumatoria del valor de la


parte del terreno matriz que le corresponde, más el valor de la
edificación de su uso exclusivo y el de la parte de los bienes comunes
que igualmente le corresponde.

VTP = VT + VE + VBC
(ARTICULO II. F.40)
CASO TEORICO
VALUACION DE UN PREDIO BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA, CUYO INMUEBLE MATRIZ SE UBICA EN ESQUINA.

A. O Valor Total de la Tasación

De acuerdo al Art. II. F. 40 del Reglamento Nacional de Tasaciones,


se tiene que el valor total de tasación de la unidad independizada,
se obtiene aplicando la siguiente expresión:

VTP = VT + VE + VBC

En donde:

VTP = Valor Total de Tasación del Predio


VT = Valor del Terreno de la parte del lote matriz que le corresponde
VE = Valor de la edificación
VBC = Valor de la parte de los bienes comunes que le corresponde.
A.1 Valor del terreno

1.- Valorización del Terreno Matriz

CALLE X
(VAUY)
b b

CALLE X
(VAUX)
Pasos a seguir
(De acuerdo al art. II. C. 23 del Reglamento Nacional de
Tasaciones)

a.- Prorrateo del Área del lote matriz en


función a los frentes
a = Sa Sa = axA
a+b A a+b
( Prorrata del área de terreno que le corresponde al lado”a”)

b = Sb Sb = bxA
a+b A a+b

( Prorrata del área de terreno que le corresponde al


lado”b”)
b.-Valorización de las áreas prorrateadas
(Aplicando el Art. II. C.23 del Reglamento Nacional de
Tasaciones)

c.- Valorización del área total del terreno, considerando


separadamente cada uno de los frentes, aplicando el Art. II. C. 23
del Reglamento Nacional de Tasaciones.

d.-Comparación de valores referenciales obtenidos , escogiéndose


el mayor.

e.- Valorización de la prorrata del área del terreno matriz


correspondiente al predio.
Aplicando el Art. II. f.37 del reglamento respectivo tenemos:

% participación en función x valor


del área de dominio exclusivo lote matriz
2.- Valor de la Edificación (VE)
De acuerdo al Art. II. D.31 del Reglamento Nacional de
Tasaciones se obtiene aplicando la formula:

VE = AT X VUE ( 1-%100)

Se aplicará además el art. II. F 38 del reglamento Nacional de


Tasaciones para determinar la parte del valor de las obras o
áreas techadas de uso común que le corresponde al predio.
Si hubiere dificultad para la obtención de esta información, se
podrá asumir como tal el 15% del valor obtenido por aplicación
del art. II. F.39 del reglamento; o sea :

VE= AT X VUE ( 1-%100) x 1.15


VALUACIONES
COMERCIALES
VALUACION COMERCIAL
aquella que utiliza valores de mercado que son
producto de un análisis y estudio de las
características del bien a valorizar,
comparándolo con otros bienes cuyos valores
son conocidos y efectuando una evaluación de
los elementos que los conforman
considerando los factores que pudieran
influenciar a este bien.

VALOR COMERCIAL
El valor comercial es aquel
determinado por las leyes de la
oferta y la demanda, en función del
mercado
VALUACIONES
COMERCIALES

ARTICULO I.07
……..
Se denomina tasación o valuación comercial
cuando los valores corresponden a los del
libre mercado.
VALUACIONES
COMERCIALES
-ESTUDIO DE -ESTUDIO DE MERCADO DE
MERCADO DE VALORES COMERCIALES DE
VALORES TERRENOS URBANOS.

-PRESUPUESTO VALUACION
DE OBRAS VALUACION DE
DE OBRA COMPLEM. E TERRENOS
INST. FIJAS Y
PERMANEN.

VALUACION DE
EDIFICACIONES

-ESTUDIO DE MERCADO DE VALORES


COMERCIALES DE EDIFICACIONES.
-PRESUPUESTO DE OBRA
…..VALOR DE MERCADO:

Es el precio más alto, expresado en términos


de dinero, que una propiedad que ha sido
expuesta para la venta pueda producir al haber
encontrado al comprador dentro de un tiempo
razonable; y de manera tal que el adquiriente
del bien tenga conocimiento de todos los usos
a los cuales pueda ser destinada la propiedad
y sea apta para ello. (Artículo II.A.07)
VALOR DE TERRENO

obras

+ renta

Mejor uso

valor de un
terreno
valor del terreno urbano siempre está en función de lo
que tiene como obras o de las posibilidades de tenerlas.
COMO SE CALCULA EL VALOR DE LA EDIFICACIÓN?

el análisis de los Mano de obra,


costos unitarios Los materiales y
directos los Equipos
Medición de los
componentes-
Metrado Los gastos
el análisis de los generales: fijos y
costos unitarios variables, la utilidad
indirectos e impuestos
VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

Para determinar el valor de las obras complementarias


es necesario operar de la misma manera que las obras
de edificación, realizar las mediciones (metrados) y
realizar los análisis de costos unitarios respectivos.
Obtenido así el valor de reposición hay que auscultar el
mercado o determinar la performance del negocio para
incluir o no intangibles.
VALOR TOTAL DEL PREDIO

Se obtiene aplicando la siguiente expresión:

VTP = VT + VE + VI + VOC

En donde:

VTP = Valor total del predio.


VT = Valor del terreno
VE = Valor de la edificación
VI = Valor de las instalaciones fijas del
predio.
VOC = Valor de obras complementarias
CUADRO DE
VALORES
COMERCIALES
VUE - COSTA VUE - SIERRA
VUE - SELVA
ESTUDIO DE MERCADO

Es el procedimiento que el perito efectúa con la finalidad de


obtener valores de bienes inmuebles ofertados en el entorno
del inmueble a valuar y con similares caracteristicas.

VISTAS DESDE EL PROGRAMA


GOOGLE
De las muestras encontradas se evalúan los siguientes factores:

- Valor de oferta
- Ubicación
-Características del terreno (área, frente, Nº de frentes)
- Características de la vía (tipo, estado de conservación, ancho, etc)
- Uso y zonificación del terreno .
-Factores de entorno (estrato socioeconómico, contaminación ambiental,
seguridad, etc)
- Servicios Públicos

Luego estos datos son procesados por el perito con la finalidad de determinar el
valor comercial de terreno valuado, sustentando debidamente los criterios
considerados en la asignación del valor.

Las muestras consideradas en el estudio de mercado


pasan a formar la base de datos del perito,
las misma que será consultada para futuras valuaciones .
A falta de …. mercado inmobiliario en la zona, en el
caso de valuaciones comerciales, se adoptará como
tal el que se obtenga por comparación con otro
terreno que tenga la misma zonificación, que posea
similares obras de infraestructura urbana, que
corresponda al mismo nivel socioeconómico y que
se encuentre ubicado en lugares próximos al
terreno materia de valuación; o en su defecto el
perito calculará el valor en base a criterios objetivos
y técnicos.
(ARTICULO II C.21)
FUENTES DE INFORMACIÓN

PERIODICOS

EMPRESAS
PAGINAS
INMOBILIA
WEB
RIAS

BASE DE
NOTARIAS
DATOS

INSPECCION
OCULAR
PAGINAS WEB

http://www.sbs.gob.pe/0/modulos/JER/JER_Interna.aspx?ARE=0&PFL=1&JER=320
http://www.evisos.com.pe/alquiler-inmuebles/clasificados-el-trome.htm
http://www.greenblueinmobiliaria.com/index.htm
http://www.grupoinmobiliariofox.com/index.php?prod=3
http://www.inmueblesypunto.com/
http://www.colliers.com.pe/inmuebles_cartera.php
http://www.planetacasas.com/

http://terrennos.blogspot.com/2009/04/casa-250m2-cusco-santiago.html
http://pe.anuncioo.com/inmobiliario/venta/terrenos/apurimac/abancay/venta-de-
terreno-en-abancay-2362125
http://www.coldwellbankerperu.com/
http://www.penthouseperu.com/index.asp
http://www.penthouseperu.com/busqdpto.asp?ID=14
http://www.sgibson.info/lima.htm
http://www.telesterio.com/
http://www.scotiabank.com.pe/muebles_inmuebles.shtml
http://www.ausonia.com.pe/
http://www.mivivienda.com.pe/portal/Canales/Comprador/Orientación%20al%20Compra
dor/Manual%20del%20Postulante%20a%20TP/OfertaActual.aspx
http://chiclayo.locanto.com.pe/terrenos-en-venta/352/
http://www.tinsa.com.pe/pagina.php?contenido=4
http://www.upav.org/
http://www.mak.com.pe/res.php
http://www.grupoacuario.com.pe/
http://www.munlima.gob.pe/imp/zonificacion.html
http://www.propiedades.com.pe/
http://paginasamarillas.com.pe/result.do?status=P&stateId=&suburbId=&cityId=&keywor
d=Tasaciones&letterIdFilter=&page=3&stateIdFilter=&suburbIdFilter=&cityIdFilter=&keyw
ordId=&brandId=&termId=&seeAlsoId=&seed=68420&maxResultPage=20
Variables cuantitativas y cualitativas de un inmueble

Renta,
ingresos,

CUANTITATIVAS Distancia a un
Expresadas por punto
determinado
cantidades
N° de
habitaciones
Dimensiones:
área, tamaño,
Variables altura, etc.
Calidad del
ambiente,

CUALITATIVAS Entorno
No son medibles Aspecto
vegetativo

Seguridad
REPRESENTACIÓN GRAFÍCA DE LA VALUACIÓN DE
UN INMUEBLE
3.- LAS EDIFICACIONES

La edificación se ha vuelto uno de los motores de nuestro


desarrollo.
El producto bruto interno viene creciendo entre 6 % y 9% en
forma sostenida desde hace varios años y en este crecimiento
el aporte de la edificación y la construcción en general es del
orden de 15 %.
Es decir el aporte de nuestra actividad constructora es el motor
del desarrollo.
Para que exista esto se necesita mercado es decir necesidad
con dinero, la necesidad la tenemos por que hay un déficit de
un millón de viviendas y el dinero se sustentó originalmente en
las otras actividades que también han repuntado como la
minería y la agroindustria.
El NEGOCIO INMOBILIARIO Y LA VALUACION DE
INMUEBLES
La densificación de la
ciudad ha impuesto un
sistema complementario de
cálculo del valor de los
inmuebles antiguos.
La densidad es cantidad de
habitantes por unidad de
área del suelo.

como la población crece


entonces la ciudad tiene que
crecer hacia arriba permitiendo
más habitantes por unidad de
terreno, llegando en Algunos
casos y quintuplicarse la
densidad, lo que se transforma
en mas niveles o pisos de
edificación.
Esto ha hecho que la valuación de los bienes antiguos o que
fueron desarrollados con otra densidad sean reemplazados
por otros que tienen más rentabilidad.

De este modo los bienes raíces antiguos son tasados en


función de la factibilidad del negocio inmobiliario, de modo tal
que solo se puede pagar lo que permite la rentabilidad del
posible negocio.

Es decir, el valor de estos bienes es función del negocio que


se pueda realizar destruyendo en bien y edificando allí otro de
mayor densidad.

Así, gran parte de las cualidades que le daban valor a estos


bienes ahora no son adecuadamente apreciados, por
ejemplo, la calidad arquitectónica, la seguridad, los acabados,
etc., han quedado sepultados por la avasalladora maquinaria
de densificación.
EDIFICACIONES EN DESUSO O
INCONCLUSAS
EDIFICACIONES EN DESUSO O INCONCLUSAS

Podrá considerarse una edificación en desuso cuando ya no se


utiliza para el objeto a que fue destinado, valuándola con valor
relativo en función de su aprovechamiento o utilización para
otros fines; o bien declarándolo sin valor cuando no pueda ser
aprovechado de manera alguna.

Tratándose de obras en proceso de edificación o no


terminadas, el perito valuará las partes construidas de la
edificación con los valores por partidas o aplicando un precio
unitario al área total de la obra si el avance es uniforme.

(ARTICULO II. D.33)