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VENTA CON RESERVA DE USUFRUCTO

Vender con reserva de usufructo es transferir o trasmitir la propiedad a otra persona, pero conservando
el derecho de usarla o usufructuarla en vida. El contrato se puede hacer sobre inmuebles, automotores,
acciones de sociedades, etc. pero en esta nota estaremos pensando solamente en las viviendas, que es
el caso mas habitual.

Así, el que compra es dueño, pero no puede hacer prácticamente nada en concreto con esa propiedad,
debiendo esperar a que el usufructuario muera para que se reúnan en él la condición de propietario y la
de usuario o usufructuario.

Ese dueño puede vender la propiedad a otro, que también estará en la misma situación.

Ese tipo de titularidad se llama en el derecho “nuda” propiedad, y el así propietario “nudo propietario”.

El que queda como usufructuario puede seguir disfrutando de esa propiedad, ya sea personalmente
viviendo en ella o alquilándola a otra persona y cobrando los alquileres.

También el usufructuario puede vender su usufructo, que igualmente finalizará a la muerte de él y no


del nuevo usufructuario.

Casi todos los gastos de la propiedad (impuestos municipales, expensas comunes, gastos de
mantenimiento por ejemplo) deben ser pagados por el usufructuario.

¿Quién estaría interesado en hacer un negocio así?

Desde el punto de vista de quien es actualmente dueño de una propiedad, quizás crea conveniente
hacer un negocio que tenga como componente principal el tiempo que le resta por vivir.

Puede tentar a otra persona con el argumento de que como él se morirá tarde o temprano, le resultará
conveniente comprar una propiedad a mucho menor precio y que solamente será cuestión de esperar un
poco más o un poco menos para juntarse con ese inmueble y hacer un excelente negocio con la
posibilidad de venderlo a su valor real en el mercado.

Es una apuesta que probablemente se pueda aceptar a alguien que ya tiene una edad considerable (mas
de 65 por ejemplo), porque si el usufructuario es muy joven difícilmente se pueda encontrar a un
interesado en esperar treinta o cuarenta años para reunirse con la posibilidad de utilizar la propiedad
que compró. De todas maneras, el precio siempre tendrá en cuenta la edad del usufructuario. Mas
viejo=mayor precio/más joven=menor precio.

Por eso, los jóvenes propietarios estarán fuera de este negocio casi siempre. Los adultos mayores, que
no saben si vivirán cinco años o quince mas pero en todo caso ya han transcurrido mas de la mitad del
término de vida habitual de las personas humanas son los que estarán en mejores condiciones de lograr
que alguien acepte entregarle una cantidad de dinero sin derecho a utilizar ahora esa propiedad. La
espera sólo afectaría al comprador, mientras que al vendedor no.
Desde la óptica del comprador, su pensamiento puede ser éste: “La propiedad vale 100, yo la compro
por 50. El viejo no durará mas de 10 ó 15 años. En ese tiempo, la renta que me daría sería muy baja y en
cambio yo me gano seguro un 50% sobre lo que pagué, mas el aumento del valor de mercado. Y en una
de esas lo pisa un colectivo la semana que viene y hago el negocio enseguida.”.

Un poco macabro. Las dos partes de este contrato juegan a los dados con la Muerte y apuestan uno
contra el otro. Pero es real.

Cada año que sigue viviendo el usufructuario ríe para sus adentros y el nudo propietario masculla
broncas en secreto.

El día que el usufructuario muere no todos lo lamentan y se duelen. Hay uno que brinda y se alegra.

Tal como en los demás artículos o entradas de este blog, no me interesan los adquirentes. Supongo que
lo pensarán bien antes de meterse en un negocio así. No me resulta simpático que alguna persona haga
negocios en los que tenga que desear el mal ajeno para que a él le vaya bien, pero en fin, cosa de ellos.

Quiero en cambio centrarme en el que vende, en el viejo que decide transferir su propiedad para
hacerse de un poco de dinero ahora, a cambio de seguir ligado a esa propiedad, estar obligado a pagar
impuestos y a repararla constantemente, privándose también de la posibilidad de dejarla a hijos o
amigos.

Por supuesto que pienso en que es una persona lúcida, que puede reflexionar y tomar sus propias
decisiones, y no en un anciano declinante al que se puede convencer y hacer firmar cualquier cosa. Para
estos casos de abuso la solución la deben dar los jueces penales y la conciencia de cada uno.

El que vende la nuda propiedad reúne inicialmente una suma de dinero. Eso es indiscutible.

Probablemente no reciba todo lo que pensaba, porque el intermediario se quedará con un porcentaje,
de un 3% a un 5%, el escribano otro 2%, pagará impuestos varios. De modo que quizás un 10% de su
dinero quede por el camino. Esto también nos debe llevar a desconfiar un poco de los consejos y
asesoramientos de intermediarios inmobiliarios y de escribanos o notarios, ya que ellos se benefician
con el contrato al cobrar honorarios y por lo tanto no pueden ser nunca neutrales. Mejor en ese caso
consultar con alguna persona independiente y de buen consejo.

¿Cuánto tiempo durará ese dinero en sus manos? Depende de qué se proponga.

Quizás quiera hacer un viaje, o jugarlo en el casino, o regalarlo. En esos casos, en poco tiempo ya no
tendrá disponibilidad de ninguna suma.

En una de esas lo que piensa es en ir gastándolo moderadamente para reforzar sus finanzas cotidianas.
Podrá disponer quizás de un mejor servicio médico, algo mas de nivel de vida. Pero ¿durará siempre?
¿no se verá disminuido por la inflación o por problemas en los bancos?

En cualquier caso, algo es seguro. Todos los impuestos, gastos y mantenimiento del inmueble deberán
ser pagados por quien lo ocupa pero ya no es “tan” dueño.
De manera que parte del dinero recibido en la operación deberá ser destinado a que el usufructuario
pague por seguir viviendo en su propiedad. ¿Le alcanzará? ¿No tendrá que verse obligado a alquilarla
para conseguir todos los meses el dinero necesario para repararla o pagar impuestos y expensas
comunes?

Y otra cosa también es segura: Habrá perdido definitivamente la posibilidad de vender esa propiedad y
comprar otra que le guste mas, por la razón que sea. No podrá mudarse ni de barrio ni de ciudad, ni de
una casa a un departamento.

Quedará preso en una cárcel construida por él mismo.

Desde luego que tampoco podrá contar con la chance de dejar esa casa o ese departamento a un hijo, o
por testamento favor de quien se le ocurra.

Yo sólo veo desventajas. Las que nos traen siempre los beneficios rápidos a cambio de perjuicios a largo
plazo.

Esas desventajas para cada uno de nosotros siempre son ventajas para los negociantes, los usureros, los
banqueros, en definitiva los que tienen clara conciencia de que el futuro siempre llega, que todos los
plazos siempre se cumplen y como dice Martín Fierro “que no hay tiempo que no se acabe ni tiento que
no se corte”.

Hay, sin embargo, algunas situaciones en las que la venta de la nuda propiedad puede resultar
conveniente.

Puede darse que el propietario atraviese una situación financiera crítica que le impida hacer frente a los
gastos esenciales de esa propiedad (expensas comunes, impuestos) y que se vea expuesto, por
acumulación de deuda,a que su vivienda sea rematada.

En estos casos la pérdida del lugar en el que se acostumbra a residir puede significar un enorme perjuicio
moral y espiritual y que el dueño termine siendo despojado de su hábitat y pase a vivir en un geriátrico o
de la asistencia pública.

En tales situaciones excepcionales, una venta de la nuda propiedad a cambio de que el adquirente pague
las deudas anteriores y las futuras y se comprometa a mantener al usufructuario en el disfrute de esa
vivienda puede ser una correcta salida en la que los dos ganan. Uno conserva su casa mientras viva y el
otro puede adquirirla a futuro mediante una forma de pago financiado.

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