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INTEGRACIÓN PROFESIONAL ESTUDIO DEL CASO: INTERMEDIACIÓN

INMOBILIARIA.

ALUMNO: Adolfo Nicolás Tenaglia.

LEGAJO: TMCI8228

FECHA DE ENTREGA: 17/05/2019.

CARRERA: Martillero, Corredor Público y Corredor Inmobiliario.

NOMBRE DE LA MATERIA: INTEGRACIÓN PROFESIONAL-ESTUDIO DEL


CASO: INTERMEDIACION INMOBILIARIA.

MODULO 2: Caso Número 1°

INTEGRACIÓN PROFESIONAL: Estudio del Caso - Martillero y Corredor Público.

TUTOR: Emiliano Caula.

ENTREGA: Primera entrega del trabajo.

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CONSIGNAS:

1. Organigrama de la Inmobiliaria “Amuchastegui y Asoc”.

DIRECTORIO

Gerente general

Departamento Administrativo Departamento Operativo

-SECTOR LEGAL. -DIVISIÓN VENTAS.

-SECTOR CONTABLE. -DIVISIÓN CONSORCIOS Admin.

-SECTOR RR.HH. -DIVISIÓN ALQUILERES.

-DIVISIÓN TASACIONES.

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Las Funciones que tendrá “Amuchastegui y Asoc.” como el administrador
del edificio “Comarca VI” son:

“Amuchastegui y Asoc” tiene como rol de administrador el mantenimiento/


preservación y mejoras del inmueble administrado. Para un mejor manejo de la
situación y de los deberes que el mismo debe procurar para llevar bien la
actividad, es esencial que se rija por las normativas que regulan la misma. Está
dada por varios seguimientos, el más general el Art.159 del código Civil y
Comercial (C y C) de la Nación, en este se rige el deber de lealtad y
responsabilidad plena de los administradores, los cuales a su vez no pueden ni
tienen permitido favorecerse de intereses contrarios a los de la Persona jurídica,
como tampoco brindar información privada o utilizar la misma para fines
personales.

En caso de que la operación estuviera en riesgo de ser afectada por factores


internos o por "PERSONA INTERPUESTA", deberán hacer saber a todos los
miembros administrativos del órgano, como también a todos los interesados o
interpuestos en la operación o que podrían involucrarse, para que se abstenga
cualquier intención que pueda tener algún interesado relacionado con la
operación. Como también le corresponderá implementar prevenciones para
reducir el riesgo de conflictos de intereses. Los alcances de la responsabilidad en
la administración del consorcio es determinada por el Art.160 del código Civil y de
Comercio (C y C) de la Nación. Todo como medida precautoria en el supuesto de
que ocurriesen daños y/o perjuicios por culpa del Administrador (“Amuchastegu y
Asoc") mientras ejercía en funciones, debiendo responder el mismo solidaria e
ilimitadamente frente al consorcio.

Las funciones como administrador del edificio "Comarca VI" en tornos generales
de "Amuchastegu y Asoc", las cuales están establecidas por el Art. 9 de la Ley
131512 de P.H (Propiedad Horizontal), y las cuales están obligadas a seguir son:

-Contratar personal cualificado ligado al consorcio, asimismo generar los medios


necesarios para controlar que el mismo cumpla diligentemente las obligaciones
que tengan a su cargo;

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-El atender los diversos reclamos que formulen los co-propietarios sobre
cuestiones relacionadas al uso, destino y mantenimiento de la cosa y servicios
generales de la misma.

-Presentar toda reclamación a cuestiones relacionadas con el consorcio ante las


autoridades públicas competentes, como también el representar al mismo
consorcio en asuntos en que estén en riesgo sus intereses.

-Velar por el cumplimiento riguroso del reglamento interno, y el de co-propiedad y


administración.

-El deber realizar todos los aportes relacionados con cargas sociales, de obra
social y cuota sindical de los empleados.

También el contratar servicios mensuales de mantenimiento para garantizar un


correcto funcionamiento de las instalaciones, como también verificar si la empresa
de servicios que eligió ha realizado las cargas/seguros sociales del personal.

-Adquirir los artículos que serán dispuestos para el uso del edificio, como también
asegurar la contratación de seguros, y de las Ordenanzas Municipales para la
seguridad del edificio y la de sus ocupantes.

-Frente el requerimiento de partes interesadas, ser un auxiliar en la emisión del


"Certificado de informe y Estado de Deuda".

-Pregunta 2:

2.a) Para ser martillero se requieren las siguientes condiciones habilitantes:

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I.) Tener la mayoría de edad y no estar comprendido en ninguna de las
inhabilidades del artículo 2º, las cuales son inhibiciones por cargos tales como:
hurto, robo, extorsión, estafa y otras defraudaciones como usura, malversación,
etc, como también contra la buena fe pública, todo hasta cumplida la condena
pertinente.

II.) Poseer título universitario expedido o revalidado en la República, con arreglo


a las reglamentaciones vigentes.

III.) Hallarse inscripto en la matrícula de la jurisdicción correspondiente, disponer


de un domicilio en la jurisdicción que corresponda a su inscripción, como también
constituir una garantía real o personal y la orden del organismo que tiene a su
cargo el control de la matrícula, cuya clase y monto serán determinados por éste
con carácter general.

En caso de Marcelo López para ser “designado” administrador, en parte no es


un requisito ser un corredor Inmobiliario para ser Administrador de un edificio, ya
que él si posee el título habilitante de corredor inmobiliario, pero se encuentra
inhabilitado para ejercer la misma, lo cual al final es una complicación más porque
eso le impediría ejercer el comercio, lo cual nos dice que cualquier decisión o acto
que realizara en estas condiciones serían nulas y de ningún peso, por lo tanto no
podría ser designado como un administrador .

B. Sí podría ser designado, ya que no posee ninguna de las inhabilitaciones.


Según el Código Civil y Comercial de la Nación, se asemeja a un mandatario, este
puede ser un propietario o un tercero, persona jurídica o humana.

-Pregunta 3:

Al que se le encomendó el negocio de la "Comarca VI", “Amuchastegui y Asoc”,


su deber es el de ser un intermediario, el mismo no está ligado a ninguna parte, es

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decir que es imparcial y no favorece a una encima de la otra. Su objetivo es servir
para mediar entre las partes involucradas, para poder acercarlas y generar
acuerdos y un entendimiento mutuo entre ambas partes, y así llevar a cabo la
resolución al negocio.

B. Obligaciones del corredor: se pueden encontrar en el Art. 35 de Ley Nacional


2502, las cuales serían resumidamente:

 Comunicar a las partes todas las circunstancias que puedan influir en la


conclusión del negocio, su deber es la preservación y el informar de toda
situación o problema que llegase a percibir.
 La confidencialidad, no revelar asuntos pertinentes al negocio y/o del
involucrado, con fines de no viciar el negocio, como también la identidad y
capacidades de las personas vinculadas.
 Disponer en todo momento de los libros de registros, según la ley 25.028 y
la ley provincial 10.973; debe llevar el Martillero y Corredor Público el Libro
Manual y el Libro de Registro, como también se prohíbe su alteración
(cambio de fechas, dejar espacio vacíos, etc.).
 Presentar los negocios con claridad y exactitud, de modo que no den lugar
a malos entendidos, siempre estar presente en todas las operaciones en las
que intervenga, y conservar todas las operaciones realizadas y
documentación, en caso de necesitarlas por diversos factores que pudieran
llegar a pasar.

Obligaciones del comitente:

Dentro de las obligaciones del comitente destacan las siguiente:

 el pago de la comisión;
 el abono de los gastos y desembolsos que sean necesarios, así como la
obligación de soportar los derechos de retención y de preferencia;
 brindar información y documentación necesaria para el desempeño de
su función.

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Obligaciones entre las partes de la compraventa:

Las obligaciones del vendedor son:

 Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su resolución, y


entregarlo en el lugar y tiempo convenido con el comprador.
 Garantizar la posición del bien al comprador, también responder a la
evicción y recibir el pago por la prestación de sus servicios como
profesional cualificado.

Las obligaciones del vendedor son:

 Pagar el precio correspondiente previamente pactado.


 Pagar los intereses de compraventa con precio aplazado.
 Es importante que reciba en condiciones y en buen estado el bien
comprado.

C. Las razones por las cuales se podría llegar a extinguir un contrato de


corretaje son:

 Por recisión unilateral de cualquiera de las partes involucradas.


 El incumplimiento de lo pactado en el contrato.
 Por la muerte o incapacidad de alguna de las partes.
 También si se vende la propiedad a otro.

D. Investigar la identidad de los interesados en efectuar el negocio, tanto su


capacidad crediticia como su capacidad de contratar.

Comunicar a las partes las circunstancias en que se llevara a cabo el negocio y


cómo le pueden afectar, todo expuesto clara y concisamente, como también el
estar presente en el momento de las firmas para el mejor manejo y resolución del
negocio.

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-Pregunta 4:

Los factores que se deben tener en cuenta son:

-Aptitud: Es la capacidad de uso del inmueble, este factor dependerá del tipo
que se esté analizando, la cual se obtiene a través del análisis de las dimensiones
y proporciones, ubicación dentro de la manzana, orientación y la forma.

-Ubicación: Es muy importante, ya que este es algo que influirá de sobre manera
en el valor del inmueble; es un factor de importancia por la comodidad del
comprador que busca el "mejor" lugar que le resulte cómodo. Esta es una
apreciación subjetiva en apariencia, pero que también está centrada en factores
objetivos, ya que esto será regido en el mercado por lo que es más conveniente
para el comprador, como: la Zona y/o Barrio, el desarrollo del Sector urbano, los
Vecinos y los Servicios Públicos, como también lo que se encuentre en las
inmediaciones (es decir; una casa con una fábrica en la esquina no es lo mismo
que una en una zona urbana).

-Estado y la Moneda: El estado es el uso y conversación del inmueble, es un


factor muy importante a tomar en cuenta, ya que sirve para saber la depreciación
del mismo. La Moneda se refiere a los cambios económicos que sufre el mercado
antes, durante y después de que salga a la venta, y también hace referencia a la
tasación.

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B. Utilizaría el método de comparación, ya que según veo es el más "fácil" y
“rápido” de utilizar y el que me permitiría llegar a los valores más cercanos porque
tomo referencia de los valores a los que llega el mercado en general.

Para que se pueda realizar se necesita:

 que exista un mercado de los inmuebles para poder hacer las


comparaciones.
 disponer de todos los datos de la transacción y ofertas de la zona.
 tener un número considerable de transacciones y ofertas realizadas para
que la comparación sea lo más exacta posible, como también que sean
semejantes a lo que se busca comparar (no es lo mismo comparar las
ofertas por casas duplex en perfecto estado a casa duplex abandonadas).
 verificar la evolución de los precios en el mercado del año presente, y
anteriores para ver cómo se mueven y cambian.

-Pregunta 5:

A- Análisis del mercado:

 obtener información sobre el entorno en que se desarrollará la inversión


inmobiliaria (la construcción del edificio inteligente)
 analizar la oferta y demanda.

Análisis técnico:

 optimizar la utilización y control de los recursos.

Análisis organizacional y administrativo:

 buscar los profesionales indispensable para el asesoramiento en diversas


áreas: contable, jurídica, inmobiliaria, etc.

Análisis financiero:

 determinar la factibilidad financiera del proyecto mediante el análisis de


la inversión y de los costos, así como de los gastos de operación y
mantenimiento.

Análisis legal, social, político y ambiental

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 controlar que el proyecto cumpla con las disposiciones legales
establecidas. Desde el punto de vista social, se procura la satisfacción de
las demandas de la población; por lo tanto, se requiere de información
acerca de la tendencia demográfica del área. Desde el punto de vista
político, mejorar la calidad, incrementar la eficiencia. Desde el punto de
vista ambiental, analizar el impacto que tendrá el edificio en el medio
ambiente y en el estilo de vida de la gente que reside en la zona.

B. Ciclo de vida del proyecto:

-La primera etapa es la iniciación (formación), la misma se empieza cuando se


decide si se hace el proyecto, hasta la última decisión, acá es cuando se empieza
todo, la idea, lo que se hará y lo que se busca hacer en el proyecto. En esta etapa
se empezarán a pautar las medidas a tomar sobre el financiamiento para poder
comenzar con la actividad; buscar inversores, hacer preventa de las unidades,
analizar el mercado inmobiliario para buscar alternativas y comercializar con el
edificio. También se determinan las etapas de ejecución y los montos, se decidirá
ordenar un plan y la mejor forma de ver cómo actuar a futuro en lo que vendrá en
el negocio.

-La segunda etapa es el Desarrollo, es la parte en la que el proyecto se


ejecuta, es decir, que se pone en marcha; en este caso se iniciaría la construcción
del edificio, acá se busca el correcto cumplimiento de lo anteriormente
mencionado y de lo pactado en el negocio. La atención está fijada en la inversión
que se lleva a cabo, en lo que se está ejecutando y el cómo se hace, hay que
estar al pendientes de cualquier improvisto que pueda ocurrir, así al estar atentos
de cualquier dificultad prevista o no prevista poder solucionarla rápidamente para
que no sea un problema que afecte el bien que se lleva a cabo.

-La tercera etapa es la Conclusión, como el nombre lo indica es la finalización


del mismo; en esta se busca verificar que todo haya salido según lo previsto,
verificar lo económico, si el estado del edificio es más óptimo o el buscado, costes
de producción y de los empleados, el resultado de lo hecho, etc. Es una etapa de
inspección una vez terminado todo.

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