Elementos Fundamentales de Los Derechos Reales

Dominio
Elementos
fundamentales
de Derechos
Reales
1
Propiedad y dominio
La normativa con que un Estado regula el derecho de propiedad de los
particulares refleja fielmente su línea política: liberalismo, socialismo,
etcétera. Los vocablos propiedad y dominio fueron usados indistintamente
por el codificador del CC a lo largo del articulado, aun cuando (según la
doctrina) la propiedad tiene mayor extensión que el dominio. Así,
hablamos de propiedad industrial, propiedad de un crédito, etcétera,
aludiendo a una relación de pertenencia o titularidad entre un sujeto y un
bien. Entonces, el vocablo propiedad no solamente determina un derecho
real sino también un derecho personal, como la propiedad de un crédito,
aludida precedentemente.
Nosotros reservaremos la palabra “dominio” para aludir al derecho real.
La definición legal de dominio estaba plasmada en el art. 2.506 del CC, el
cual rezaba: “el dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se
encuentra sometida a la voluntad y acción de una persona” 1. El CCCN lo
define en el art. 1.941, que estudiaremos más adelante.
Nuestra Corte Suprema, intérprete final de la Constitución Nacional y las
leyes, en el fallo “Ventura c. Banco Central – Amparo”, ha dicho que:
el término propiedad empleado en los artículos 14 y 17 de la

Constitución Nacional ampara a todo el patrimonio,
incluyendo derechos reales o personales, bienes materiales
o inmateriales y, en general, todos los intereses apreciables
que un hombre pueda poseer, fuera de sí mismo y de su
vida y libertad.2
Garantías de la propiedad: fuentes legales

El artículo 14 de la Constitución Nacional menciona entre los derechos
reconocidos a los habitantes de la Nación, conforme a las leyes que
reglamentan su ejercicio, el “… de usar y gozar y disponer de su
propiedad…”3; a su vez, el art. 17 enuncia el principio de inviolabilidad de la
propiedad: “… la propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Nación
puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley…” 4.
Teniendo en cuenta la amplísima definición de propiedad que ha dado
nuestro máximo tribunal, efectuemos una distinción:
1 Art. 2.506 – Ley 340 - Códi go Ci vil Argentino derogado por ley 26.994.
2 Al berto Francisco Jaime Ventura y Otra v. Ba nco Central de la República Argentina - 1976.
3 Art. 14 - Cons titución de la Na ción Argentina.
4 Art. 17 - Cons titución de la Na ción Argentina.
2
Los derechos son potestades jurídicas reconocidas en cabeza de los
habitantes de un Estado; las garantías son limitaciones impuestas a los
poderes del Estado, que debe respetar la titularidad y ejercicio de estas
potestades.
Protección frente a particulares y frente al Estado
Veamos el sistema de garantías estructurado por nuestra Constitución

Nacional:
 Protección respecto de los particulares: en su faz civil, mediante las

acciones posesorias y reales y en la faz penal, mediante los delitos contra la
propiedad, a los que el código penal dedica un capítulo entero; todos estos
mecanismos se efectivizan a través de los códigos de procedimiento
correspondientes.
 Protección respecto del poder público: el Estado puede actuar como
persona de derecho privado o como persona de derecho público. En el
primer caso, está sujeto a la misma regulación civil, comercial, agraria,
etcétera, que los particulares. En el segundo caso, cuando actúa en
ejercicio del poder de imperio que le compete, debe hacerlo en forma
legítima y no arbitraria, en caso contrario, cobra vigencia la garantía
constitucional contenida en la segunda parte del art. 17 CN:


la expropiación por causa de utilidad pública debe ser
calificada por ley y previamente indemnizada (…) la
confiscación de bienes queda borrada para siempre del
código penal argentino. Ningún cuerpo armado puede hacer
requisiciones, ni exigir auxilios de ninguna especie (…) todo
autor o inventor es propietario exclusivo de su obra, invento
o descubrimiento, por el término que le acuerde la ley5.
Expropiación
La expropiación es una institución de derecho público y reglada por las
normas administrativas (Ley Nacional N° 21.499 de expropiación, leyes
provinciales de expropiación y de procedimiento administrativo). Es el
mecanismo por el cual el Estado, haciendo uso de su poder de imperio,
califica un bien como de utilidad pública, procura una indemnización al
particular afectado y posteriormente lo desapodera del bien. La calificación
debe ser hecha por ley nacional o provincial y puede recaer sobre cualquier
5 Art. 17 – Cons ti tución de l a Nación Argentina.
3
tipo de bien que sea capaz de satisfacer el interés general: muebles,
inmuebles, créditos, patentes de invención, etcétera.
La indemnización previa debe comprender el valor del bien y los daños y
perjuicios derivados de la desposesión, pero no incluye el lucro cesante.
Se llama expropiación irregular o indirecta a aquella en la cual el particular
compele al Estado a iniciar el proceso de expropiación. El art. 51 de la ley
21.499 prevé tres supuestos: a) cuando existe ley que calificó al bien como
de utilidad pública y el Estado procede a tomarlo sin previa indemnización;
b) cuando, con motivo de la ley que califica a ciertos bienes como de
utilidad pública, se ha hecho inconveniente el uso y goce normal; c) cuando
el Estado ha impuesto sobre el bien una restricción o limitación indebida,
lesionando el derecho de propiedad6.
La clasificación jurista clásica de los derechos, distingue entre derechos
patrimoniales, extrapatrimoniales y mixtos; estos últimos tienen una faz
patrimonial y otra extrapatrimonial. Es en esta última categoría donde
ubicamos a los derechos intelectuales; su faz patrimonial hace a la facultad
de ceder la explotación económica, conceder licencias, etcétera, mientras
que su faz extrapatrimonial o moral hace referencia a la facultad vitalicia
que tiene el creador, y luego sus sucesores, de tutelar la incolumidad y
fidelidad de la obra.
Dentro de los derechos intelectuales distinguimos dos grandes grupos: los

derechos de autor y los industriales (marcas, patentes, diseños de utilidad,
designaciones comerciales y diseño ornamental).
Como lo mencionamos arriba, según la distinción clásica de los derechos,

estos se clasifican en:
 Derechos patrimoniales: reales o personales.

 Derechos extrapatrimoniales: en persona propia (por ejemplo:
derecho a la vida) o ajena (patria potestad).
 Derechos mixtos:
o Derechos de autor (ley 11.723) – INPI (Instituto Nacional de Propiedad

Industrial).
o Derechos industriales: marcas, patentes, diseños de utilidad,

designaciones comerciales y diseño ornamental – INPI.
6 Art. 51 - Ley 21.499 – Ley Na ci onal de Expropiaciones. Poder Ejecutivo Nacional.
4
Dominio: caracteres generales
Concepto
El dominio es el derecho de señorío más amplio que puede tenerse sobre

una cosa y confiere todas las facultades existentes sobre el objeto: ius
utendi, ius fruendi y ius abutendi (derecho de usar, de disfrutar y de
disponer). Debe ejercerse, como todo derecho, en forma regular, que no
constituya la figura de abuso de derecho.
Crítica de la definición del CC - La definición del CCCN
El Código Civil lo definía como: art. 2480: “El dominio es el derecho real en
virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción
de una persona” 7.
La mayoría de la doctrina siempre ha criticado esta definición por
considerarla vaga e imprecisa, ya que en todos los derechos reales la cosa
se encuentra sometida a la voluntad y acción de una persona.
El CCCN lo define en el art. 1.941:
El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las

facultades de usar, gozar y disponer material y
jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos
por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se
pruebe lo contrario8.
Como lo manifiesta Eduardo Molina Quiroga (2015) en su Manual de

derechos reales, es una definición superadora al antiguo y vago texto del
CC.
Al carácter absoluto del dominio lo definen los derechos de usar, disfrutar
y disponer de la cosa, pero no debe confundirse absoluto con ilimitado, ya
que como perfectamente lo aclara el art. 1.941, su ejercicio siempre será
“dentro de los límites previstos por la ley” 9.
7 Art. 2.480 – Ley 340 - Códi go Ci vil Argentino derogado por ley 26.994.
8 Art. 1941 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.
5
Caracteres del dominio
 Perpetuo: porque no se extingue con el no uso ni con el mero

transcurso del tiempo, o sea, no se acaba porque “el dueño no ejerza sus
facultades,o las ejerza otro, excepto que ese otro adquiera el dominio por
la prescripción adquisitiva” 10.
 Absoluto: porque reconoce el mayor número de facultades posibles
sobre una cosa (ius utendi, ius fruendi y ius abutendi, que es derecho de
usar, de disfrutar y de disponer). Este carácter se vio atenuado por
lareforma de la ley 17.711, donde se introdujo el derecho conforme a un
“ejercicio regular” 11 y que es el espíritu del art. 1.941 mencionado
precedentemente, cuando aclara dentro de los límites de la ley. Conviene
leer los artículos 9, 10 y 11 del CCCN para ilustrar y completar este
concepto ya que los mismos se refieren a la buena fe y la proscripción del
abuso del derecho.
 Exclusivo: porque dos personas no pueden ser titulares del
dominio sobre la misma cosa, según lo determina el art. 1.943 del
CCCN: “El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular.
Quien adquiera la cosa por un título, no puede adquirirla por otro,
sino es por lo que falta al título” 12. Veremos, posteriormente, la
naturaleza del derecho real de condominio para no confundir este
concepto. También cabe aclarar que del mismo surge que el titular
de un derecho real de dominio no puede tener otro derecho real
sobre el mismo objeto, por ejemplo, el propietario no puede ser
usufructuario al mismo tiempo.
Clases de dominio
Dominio perfecto y dominio imperfecto
El art. 1.941 del CCCN describe el dominio pleno o perfecto cuando es
perpetuo y la cosa no se encuentra gravada con ningún derecho real; pero
además menciona al dominio menos pleno o imperfecto en el artículo 1946
del CCCN cuando dice que el dominio es imperfecto si “está sometido a
una condición o plazo resolutorios o si la cosa está gravada con cargas
reales”13, esto es, cuando debe resolverse al cabo de un cierto tiempo o al
cumplimiento de una condición resolutoria (perdiendo el carácter de
perpetuo), o cuando la cosa está gravada a favor de terceros con algún
10 Art. 1942 – Ley 26.994 – Códi go Ci vil y Comercial de la Nación.

11 Art.1071 – Ley 340 - Códi go Ci vil Argentino - Reforma Ley N°17.711 - Honorable Congres o d e l a
Na ci ón Argentina.
13 Art. 1.946 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.
6
derecho real como servidumbre, usufructo, etcétera (perdiendo así el
carácter de pleno).
El dominio imperfecto puede ser, según el CCCN: revocable, fiduciario o

desmembrado.
Los dominios revocable y fiduciario afectan el carácter de perpetuo del
dominio; el desmembrado afecta el carácter de absoluto, pero ninguna de
esas tres especies de dominio imperfecto afecta el carácter de exclusivo.
 Dominio revocable: Es aquel que se tiene sujeto a una condición o 

plazos resolutorios, nunca suspensivo, puesto que, en tal caso, el dominio
no habría nacido. La cosa no pasa a un tercero, sino que vuelve a manos
del transmitente. Sucede cuando el dominio es susceptible de quedar sin
efecto por distintas causas, como un pacto de retroventa, una condición
resolutoria, la revocación de una donación o legado por ingratitud o
incumplimiento de los cargos, anulación del acto de transmisión, rescisión,
acción por hecho fraudulento, restitución por pago indebido, etcétera. En
suma, siempre que el dominio se haya transferido de una manera interina.
La innovación del CCCN en el art. 1.965 consiste en otorgarle un plazo de
diez años al dominio revocable desde la fecha del título constitutivo.
 Dominio fiduciario: El art. 1.701 define al dominio fiduciario como:


el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido
por contrato o testamento, y está sometido a durar
solamente hasta la extensión del fideicomiso, para el efecto
de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato,
el testamento o la ley” 14.
Existe cuando el titular, llamado propietario fiduciario, ha recibido un bien,

singularmente determinado, de una persona, llamada constituyente del
fideicomiso, con el fin de que, al término de un cierto plazo o al
cumplimiento de determinada condición (resolutoria), lo transmita, a su
vez, a un tercero, denominado fideicomisario.
En el fideicomiso intervienen tres sujetos:
 Fiduciante: quien transfiere el dominio de la cosa (constituyente del

fideicomiso).
 Fiduciario: quien recibe los bienes y está obligado a ejecutar ciertos
actos con ellos y luego transferirlos, al cumplimiento del plazo o
7
condición, a la persona que el fiduciante hubiere designado
(propietario fiduciario que también puede llegar a ser fideicomisario).
 Beneficiario: es quien adquiere el beneficio (por ejemplo, rentas sobre
alquiler de los bienes) puede llegar a ser fideicomisario.
 Fideicomisario: es la persona a quien la propiedad debe transferirse
cuando el fideicomiso llegue a su fin, por cumplimiento del plazo u
objeto. Puede ser la misma persona del Fiduciante o del Beneficiario.
El fideicomiso sólo puede constituirse sobre cosas en particular y no sobre

universalidades jurídicas ni alícuotas de aquéllas. Las facultades del
fiduciario son restringidas, no pudiendo constituir usufructo, uno ni
habitación y (de constituir hipoteca) ésta sigue la suerte del dominio.
Las aplicaciones de esta institución son múltiples y es muy común ver
emprendimientos de este tipo en los mercados financiero e inmobiliario. Le
son aplicables al dominio fiduciario todas las normas referidas a los
derechos reales y en especial al dominio15.
El contrato de fideicomiso está normado en el art. 1.666 del CCCN, para
mayor ilustración se recomienda su lectura.
 Dominio desmembrado: Es aquel que se tiene respecto de una cosa 

sobre la cual se han constituido derechos reales: prenda, anticresis,
usufructo, uso, habitación, superficie o servidumbres. Si lo que se ha
constituido es un usufructo, transfiriéndose el uso y goce de la cosa, se dice
que la propiedad ha quedado desnuda o nuda (del latín nudus). A tal fin, al
titular del dominio se le llama nudo propietario.

Pueden señalarse, además, otros casos de dominio imperfecto: como el
fundo en el cual el propietario debe tolerar se explote una mina en el
subsuelo, a raíz de una concesión otorgada por el Estado.
Límites al dominio
El derecho de dominio, como todos los derechos, no es absoluto en tanto

debe ser ejercido con límites y de acuerdo con las normas que lo regulan.
Al respecto, el CCCN habla solo de límites al dominio 16 y no de
restricciones, término que el CC utilizaba, y despoja en su articulado de
gran parte de la casuística, sintetizando en los siguientes artículos de
referencia los límites al dominio.
Podemos distinguir las limitaciones impuestas al dominio privado, de la
siguiente manera:
1) Límites impuestos sólo en el interés público: Las mayorías regladas
15Títul os I y III – Li bro IV – Ley 26.994 - Códi go Civil y Comercial de la Na ción.

16Ca pítulo 4 – Li bro IV - Código Civil y Comercial de la Na ción – Ley N° 26.994. Honora ble Congreso
de l a Nación Argentina.
8
por el Derecho Administrativo (a través de leyes, decretos, ordenanzas,
reglamentos, etcétera) y basadas en deberes o responsabilidades del
individuo como miembro de una comunidad. En principio, no dan origen a
indemnización alguna a favor del propietario del bien. Algunos ejemplos
son las normas que regulan la higiene y salubridad, los códigos de
urbanismo, de circulación de los automotores, etcétera (art. 1.970 CCCN).
2) Límites impuestos en interés de los particulares: ejemplo de esta
clasificación son los límites a la disponibilidad jurídica, sabemos que la
circulación de la riqueza es de orden público y, por ello, no puede extraerse
un bien del tráfico indefinidamente. El art. 1.972 CCCN regula y limita las
cláusulas de inenajenabilidad. Leamos el artículo aludido:
En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no

transmitir a persona alguna el dominio de una cosa
determinada o de no constituir sobre ella otros derechos
reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o
personas determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas

en el primer párrafo son válidas si su plazo no excede de
diez años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo

incierto o superior a diez años, se considera celebrada por
ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso
que no exceda de diez años contados desde que se
estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas

que afectan las porciones legítimas, o implican una
sustitución fideicomisaria.17
También podemos citar otra limitación al dominio emergente de las

relaciones de vecindad: regladas de manera exhaustiva en los arts. 1975 al
1982 CCCN, éstas procuran la prevención de daños o molestias como el
desvío de cursos de agua, instalaciones y paso de personal de una obra, las
vistas y luces que deben ser fijadas en la construcción de muros, etcétera.
Veremos el artículo al que más importancia ha dado la doctrina respecto
del asunto que nos compete, por ser una hipótesis que engloba el mayor
número de casos posibles:
9
Artículo 1.973.- Inmisiones. Las molestias que ocasionan el
humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o
inmisiones similares por el ejercicio de actividades en
inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia
teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque
medie autorización administrativa para aquéllas. Según las
circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la
remoción de la causa de la molestia o su cesación y la
indemnización de los daños. Para disponer el cese de la
inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto
debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso,
el interés general y las exigencias de la producción. 18
Para que ello ocurra, la actividad desarrollada en el inmueble debe causar

molestias que excedan la normal tolerancia, es decir, que tengan cierta
entidad. La enumeración de los factores productores de la molestia es
meramente enunciativa y la existencia de una autorización administrativa
para funcionar no es óbice para solicitar el cese de las molestias. La
reforma del CCCN autoriza a los jueces a disponer siempre la
indemnización de daños, que en el CC era optativa.
Extinción del dominio

El art. 1.907 CCCN establece que:
sin perjuicio de los medios de extinción de todos los

derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos
reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa
si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y
por la consolidación en los derechos reales sobre cosa
ajena19.
Es decir que para el nuevo código se reconocen tres modos de extinción

que sirven para todos los derechos patrimoniales, y los especiales de los
derechos reales, éstos se extinguen por tres causas:
 Destrucción total de la cosa, si la ley no autoriza su reconstrucción.

10
 Abandono.
 Consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.
Con la intención de completar e ilustrar las causales del artículo
mencionado, veamos algunos detalles de extinción, siguiendo la misma
línea del anterior CC:
 Por la destrucción o consumo total de la cosa que estaba sometida a

él, o cuando la cosa es puesta fuera del comercio.
 La propiedad de los animales salvajes o domesticados se acaba
cuando recuperan su antigua libertad, o pierden la costumbre de volver a
la residencia de su dueño.
 Cuando la ley atribuye a una persona, a título de transformación,
accesión, o prescripción, la propiedad de una cosa perteneciente a otra.
 Por abandono. El que no tiene sino la propiedad de una parte
indivisa de la cosa, puede abandonarla por la parte que tiene; pero el que
tiene el todo de la cosa, no puede abandonarla por una parte indivisa.
 Por enajenación de la cosa y también por la transmisión judicial del
dominio, cualquiera que sea su causa, ejecución de sentencia, expropiación
por necesidad o utilidad pública.
 Por el efecto de los juicios que ordenasen la restitución de una cosa,
cuya propiedad no hubiese sido transmitida sino en virtud de un
título vicioso.
Condominio
Definición
El art. 1.983 CCCN mantiene el concepto del CC (art. 2.673), pero agrega la
presunción de igualdad sobre las partes que corresponden a cada
condómino. Así dice que:
Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa

que pertenece en común a varias personas y que
corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de
los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el
título dispongan otra proporción20.
Los elementos del condominio son, por tanto:
 Pluralidad de sujetos: El derecho de propiedad, como lo dice la

propia norma, corresponde a "varias personas", es decir, que los titulares
11
deben ser dos o más, ya que de lo contrario nos encontraríamos frente al
dominio (y no al condominio). Puede tratarse de personas físicas o
jurídicas.
 Unidad de objeto: El derecho de los copropietarios recae sobre una o
varias cosas muebles o inmuebles. Aunque se trate de varias cosas,
ellas son consideradas a los efectos del condominio como un solo
objeto, ya que el derecho de los copropietarios recae sobre
todas,correspondiendo a cada uno por una cuota parte, sin que pueda
decirse que ninguna de ellas en su totalidad, ni ninguna de sus partes
materialmente individualizada, pertenezca a un copropietario
determinado.
 Existencia de partes alícuotas ideales sobre la cosa: Como lo
establece el CCCN, el derecho de cada condómino lo es "por una
parte indivisa", es decir, que le corresponde por la mitad, un
tercio, un quinto, etcétera, sin que pueda decirse, volvemos a
repetirlo, que él se asienta sobre parte alguna materialmente
determinada del objeto (Mariani de Vidal, 2004, pág. 124)
En el condominio encontramos los mismos caracteres que en el dominio:

absoluto, exclusivo y perpetuo.
Es un derecho sobre la cosa total o parcialmente propia (art. 1.888 CCCN),
principal (art. 1.889 CCCN) y que se ejerce por la posesión (art. 1.891
CCCN)21.
Existen, en principio, dos clases de condominio: sin indivisión forzosa (que
es la regla) y con indivisión forzosa, aunque siguiendo la redacción del
CCCN estaríamos en presencia de tres, puesto que el condominio con
indivisión forzosa tiene dos subcategorías (temporal y permanente):
Condominio sin indivisión forzosa
Es aquel en el que cualquiera de los condóminos, en cualquier tiempo y sin

depender de la conformidad de los demás condóminos, puede poner fin a
la copropiedad solicitando la partición de la cosa común 22 (art. 1.997
CCCN). Este es el condominio normal u ordinario.
Facultades de los condóminos
Respecto de la parte indivisa: Las facultades son amplísimas, realizando los

actos de administración y disposición que sean compatibles con la
naturaleza de su parte alícuota, sin consentimiento de los otros
condóminos. Puede, por ejemplo, enajenarla libremente, gravarla, como
21 Arts .1.888, 1.889 y 1.891 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de la Nación.
12
ser constituir una hipoteca o darla en usufructo, pero no puede arrendar su
cuota parte.
Sobre la totalidad de la cosa objeto del condominio, la regla es la

imposibilidad de obrar tanto material como jurídicamente. Rige el principio
del ius prohibendi según el cual y citando al art. 1986 del CCCN:
cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y

gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede
deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio
de iguales facultades por los restantes condominos 23.
Sin perjuicio de ello, “los condóminos pueden convenir el uso y goce

alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y
excluyente sobre determinadas partes” 24.
El condómino debe usar y gozar de la cosa de acuerdo con su destino y sin
causarle deterioros. Dice el art. 1.988 CCCN: “El uso y goce excluyente
sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no
da derecho a indemnización a los restantes, sino a partir de la oposición
fehaciente y sólo en beneficio del oponente”25.
El art. 1.990 CCCN también prohíbe al condómino efectuar actos jurídicos

que impliquen el ejercicio del derecho de propiedad sobre la cosa, sin el
consentimiento de los copropietarios. 26 Esto excluye: enajenación de la
cosa entera o de partes materiales concretas, constitución de
servidumbres, hipotecas, el arrendamiento de la cosa o una parte material
concreta de ésta. Todos estos actos prohibidos, son nulos de nulidad
relativa (porque puede ser alegada por el resto de los condominios pero no
por el constituyente), pero cobrarían eficacia si la cosa llegase a ser
adjudicada al constituyente, por el principio declarativo de la partición.
Obligaciones de los condominos
Gastos de conservación y reparación de la cosa: los condóminos pueden

obligar a los demás a soportar estos gastos. La única manera de que
puedan liberarse es abandonando la cosa (o sea abandono de su derecho)
y hasta que los gastos no sean solventados, se puede ejercer por parte de
los copropietarios el derecho de retención en contra del condómino
incumplidor.

13
Obligaciones por deudas contraídas para la comunidad: si un solo
copropietario las contrajo, el mismo está obligado, pero puede pedir la
repetición del pago contra los demás condóminos, mediante un reembolso.
Si, en cambio, hubiesen sido contraídas por todos los condóminos, puede
pasar que:
 Pacten solidaridad27.
 Pacten responder de acuerdo a su cuota parte.
 No expresen cuál es su cuota parte ni pacten solidaridad, en este
caso responden por partes iguales, pues los terceros no tienen
forma de conocer los porcentajes de las partes alícuotas.
Administración
Lo más común es que la cosa sea administrada por alguno de los

condóminos. Siendo imposible por la calidad de la cosa o por la oposición
de alguno de los condóminos, el uso o goce de la cosa o la posesión común,
resolverán todos si debe ser puesta en administración, o arrendada 28.
Para tomar decisiones es suficiente la citación a todos los copropietarios y

la mayoría necesaria para tomar la decisión es la absoluta (o sea la mitad
más uno), computándose los votos por valor y no por cabeza, de manera
tal que si una de las partes reuniese más del cincuenta por ciento del total,
será quien decide. Habiendo empate, se decide por la suerte.
Al tomar esta decisión, la asamblea también debe decidir quién

administrará la cosa, que puede ser uno de los condóminos o un tercero. El
condómino que ejerciere la administración será reputado mandatario de
los otros.
Condominio con indivisión forzosa
Dice el art. 2.675 del CCCN: “La indivisión forzosa puede provenir de la ley,
de un contrato o de un acto de última voluntad” 29. Se configura cuando la
facultad de pedir la división en cualquier tiempo se encuentra coartada, ya
sea por una causa derivada de la ley (indivisión forzosa permanente) o
porque lo prohíbe una estipulación temporal pactada por los condóminos o
que les ha sido impuesta por el testador (indivisión forzosa temporal).
 De origen legal (o permanente): citando al art. 2004 CCCN “es la que
27 Sol idaridad: Implica actuación o responsabilidad total de ca da uno de los ti tulares de un derecho o
de l os obligados por ra zón de un a cto o contrato.
28 Véa se: http://goo.gl/xrcp3b
14
recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común
de dos o más heredades pertenecientes a distintos propietarios” 30. Por
ejemplo, un pozo para sacar agua o un canal de desagüe, o paredes, muros,
cercos o fosos que sirvan de separación entre dos heredades contiguas.
 De origen contractual (temporaria): los condóminos no pueden

renunciar indefinidamente a la facultad de particionar, el art. 1.999, 2ª
parte, CCCNdetermina que la convención por la que los condóminos
convengan suspender la partición no puede exceder el plazo de diez (10)
años 31.
 Cuando la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o
superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que
seainferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite
máximo32 (art. 2.000 CCCN).
 De origen testamentario (temporaria): el art. 51 de la ley
14.394 permite al testador imponer la indivisión de los bienes
hereditarios por hasta diez años. Si se trata de un establecimiento
comercial, la indivisión podráprolongarse hasta que todos los
herederos alcancen la mayoría de edad.  
Conclusión del condominio
El condominio se extingue por las mismas causales que el dominio, a las

que nos remitimos, existiendo una causal propia que es la partición.
Ese era el espíritu del ex art. 2.692 CC y resulta del art. 1.997 CCCN:
“Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en
cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es
imprescriptible” 34.
Efecto de la partición
Parafraseando al ex art. 2696 del CC, se entiende que la acción de partición

debe interponerse en el lugar donde se encuentren los bienes. La división
entre los copropietarios es sólo declarativa y no traslativa de la propiedad,
en el sentido de que cada condómino debe ser considerado como si
hubiese sido, desde el origen de la indivisión, propietario exclusivo de lo
que le correspondió en su lote. El mismo efecto se da cuando hubiera
cesado la indivisión absoluta, pasando la cosa al dominio de uno de los
comuneros, por cualquier acto a título oneroso.

33 Ley 14.394 – Año 1954 – Régi men del Menor y l a Familia – Abrogada p or Le y N ° 26.994.
Honorable Congreso de la Nación Argentina.
15
Formas de llevar a cabo la partición
Veamos qué establece el articulado del CCCN al respecto a las tres
modalidades de partición: La partición privada, la partición en especie y la
partición judicial:
Artículo 2369.- Partición privada. Si todos los copartícipes

están presentes y son plenamente capaces, la partición
puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad
juzguen convenientes. La partición puede ser total o
parcial35.
La partición es total cuando se divide toda la cosa o todas las cosas que
tiene el condominio; y parcial cuando se liquida respecto de una parte de la
cosa o de algunas cosas.
Artículo 2374.- Principio de partición en especie. Si es

posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de
los copartícipes puede exigir su venta.
En caso contrario, se debe proceder a la venta de los

bienes y a la distribución del producto que se obtiene.
También puede venderse parte de los bienes si es necesario
para posibilitar la formación de los lotes 36.
Artículo 2371.- Partición judicial. La partición debe ser

judicial: a) si hay condóminos incapaces, con capacidad
restringida o ausentes; b) si terceros, fundándose en un
interés legítimo, se oponen a que la partición se haga
privadamente; c) si los condóminos son plenamente capaces
y no acuerdan en hacer la partición privadamente 37.
Si las partes adjudicadas no fuesen equivalentes, se podrán hacer

compensaciones en dinero o especie.

16
Referencias
Corte Suprema de Justicia de la Nación. Caso “Alberto Francisco Jaime
Ventura y Otra v. Banco Central de la República Argentina”. Sentencia de
26 de febrero de 1976. Fallos: 294:152. Recuperado de:
http://www.csjn.gov.ar/
Decreto-Ley 15.348 (DJA F-0282) - Ley de Prenda con Registro - Año 1946 –
Poder Ejecutivo Nacional
Ley 11.723 – Régimen legal de la Propiedad Intelectual – Año 1933 –

Ley 13.512 – Propiedad Horizontal – Año 1948 – Honorable Congreso de la

Nación Argentina
Ley 14.394 – Código Civil, Régimen de los Menores y la Familia – Año 1954
– Honorable Congreso de la Nación
Ley 17.711 – Modificaciones al Código Civil - Año 1968 - Poder Ejecutivo
Nacional
Ley 17.801 – Registro de la Propiedad Inmueble – Año 1968 - Poder

Ejecutivo
Nacional
Ley 19.724 – Ley de Prehorizontalidad - Año 1972 - Poder Ejecutivo

Nacional
Ley 21.499 – Expropiaciones, Nuevo Régimen - Año 1972 - Poder Ejecutivo
Nacional
Ley 25.509 – Derecho Real de Superficie Forestal – Año 2001 - Honorable

Congreso de la Nación Argentina.
Ley 26.994 – Código Civil y Comercial de la Nación – Aprobación - Año 2014

– Entrada en vigencia a partir del 1° de agosto del año 2015 - Honorable
Ley 340 – Código Civil de la Nación – Año 1869 - Honorable Congreso de la

Nación Argentina.
Mariani de Vidal, M. (2004). Derechos reales. Buenos Aires, Argentina:

Editorial Zavalía.
17
Molina Quiroga, E. (2015) Manual de derechos reales. Buenos Aires,
Argentina: Editorial La Ley.
Molina Quiroga, E. (29 de abril de 2015) Nuevos derechos reales en el

Código Civil y Comercial: Conjuntos inmobiliarios y cementerios privados.
Recuperado de: http://www.infojus.gob.ar/eduardo-molina-quiroga-
nuevos-derechos-reales-codigo-civil-comercial-conjuntos-inmobiliarios-
cementerios-privados-dacf150341-2015-04-29/123456789-0abc-defg1430-
51fcanirtcod
18
Modos de
adquisición
Elementos
fundamentales
de Derechos
Reales
1
Adquisición de los Derechos
Reales: originaria y derivada -
Desarrollo
Para tener un panorama clarificador sobre los modos de adquisición de los
derechos reales, abordaremos el derecho real por excelencia, que es el
derecho real de dominio (enumerado en el art 1887 inc. “a” del CCCN), y
sus modos de adquisición. Decimos que se trata del derecho real por
excelencia ya que es el más extenso y posee en sí cualidades definitorias de
un derecho real. Ello no obstará para que, llegado el caso, estudiemos las
especificidades de cada derecho real en particular.
Derecho real de dominio. La definición legal de dominio está plas mada en
el art. 1941 del CCCN:
Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real

que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer
material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites
previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta
que se pruebe lo contrario.1
Completaremos el concepto en el capítulo pertinente.

Llamamos genéricamente modo de adquisición de los derechos reales a los
hechos o actos jurídicos de los que surge la constitución de un derecho real
en cabeza de una o más personas.
Desde el artículo 1947 al 1963, el CCCN enumera y desarrolla los distintos
modos de adquisición del dominio, siendo los mismos no taxativos, en
continuidad con el espíritu del antiguo art. 2524 del CC:
El dominio se adquiere:
 Por la apropiación.
 Por la especificación.
 Por la accesión.
 Por la tradición.
 Por la percepción de los frutos.
 Por la sucesión en los derechos del propietario.
1 Art. 1941 – Ley 26.994 – Códi go Ci vil y Comercial de la Nación Argentina.
2
 Por la prescripción.
A esta enumeración le faltan, como modos de adquisición del dominio:

La ley: en los casos en que atribuye la propiedad de una cosa al
descubridor de un tesoro (art. 1953 CCCN que trata sobre los derechos del
descubridor).
La expropiación: por la cual el Estado adquiere el dominio de ciertos
bienes, a través de una ley y previa indemnización.
A continuación vamos a ver los modos de adquirir el dominio en
particular. Estudiaremos sólo aquellos que resultan trascendentes para el
desarrollo de nuestra materia.
Modos originarios
 Apropiación
Existe apropiación cuando se aprehende una cosa con ánimo de hacerse

dueño de la misma.
ARTÍCULO 1947.- Apropiación. El dominio de las cosas

muebles no registrables sin dueño, se adquiere por
apropiación.
a. son susceptibles de apropiación:
i. las cosas abandonadas;
ii. los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
iii. el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por

ellos.
b. no son susceptibles de apropiación:
i. las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se

presume que es perdida, excepto prueba en contrario;
ii. los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en

inmueble ajeno;
iii. los animales domesticados, mientras el dueño no

desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan a vivir en
otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó
artificios para atraerlos;
3
iv. los tesoros.2
Dicha aprehensión sólo servirá para adquirir el dominio (o propiedad)

cuando:
 El adquirente tenga capacidad para adquirir (cf. art. 1922 CCCN).

 La cosa sea susceptible de apropiación (punto “a” del art. 1947 CCCN).
La aprehensión no se efectúa con ánimo de poseer solamente, sino de ser

titular del derecho real.
El adquirente debe tener capacidad (capaces y mayores de diez años), la
cosa debe ser mueble no registrable, mueble abandonada o sin dueño y
susceptible de apropiación.
Las cosas muebles sin dueño: son aquellas que nunca tuvieron dueño. Ej.:
los animales salvajes.
En cambio, las cosas muebles abandonadas por su dueño: son aquellas de
cuya posesión (el dueño) se desprende materialmente con miras de no
continuar en dominio de ellas.
¿Qué sucede en los casos de los inmuebles?

¿Son objeto de apropiación?
Los inmuebles no son susceptibles de apropiación ya que nunca carecen
de dueño: si no pertenecen a particulares, son de dominio privado del
Estado.3
Una vez comprendidos los conceptos de cosas muebles sin dueño y cosas
abandonadas por su dueño, veremos cuáles son las cosas susceptibles de
apropiación. Las mismas se encuentran enumeradas en el art. 1947 del
CCCN: las cosas abandonadas, los animales que son el objeto de la caza y la
pesca y el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos. 4
Recordemos que, si bien las cosas que no tienen dueño se reputan del
Estado, es necesario un acto positivo de aquél para efectivizar el principio;
hasta tanto, son apropiables por los particulares.
Las cosas perdidas, ¿son iguales a las cosas abandonadas?
No, son diferentes. Los bienes se reputan cosas perdidas cuando han salido
del ámbito donde usualmente se conservan (elemento objetivo), en virtud
de un caso fortuito o una negligencia de su propietario (elemento
subjetivo), lo que excluye el caso de abandono voluntario. La diferencia
2 Art. 1947 – Ley 26.994 – Códi go Ci vil y Comercial de la Nación Argenti na ( e l re s al tado e s
propio).
4
entre una cosa abandonada y una perdida radica en la voluntad de su
dueño.
Las cosas perdidas son cosas con dueño, por ello no son apropiables.
 Especificación o transformación


La especificación era un modo, en el Derecho Romano, de
adquirir el dominio por el derecho de gentes. Consistía en
crear una especie nueva a partir de una materia prima:
obviamente si la materia prima era propia, el especificador
será el dueño de la nueva especie, pero el problema ocurría
cuando la materia prima era ajena. Ejemplos de
especificación: Hacer vino a partir de las uvas, hacer carbón
a partir de la leña, hacer una estatua a partir del mármol.
La propiedad de la especie nueva, cuando dueño de la

materia prima y el especificador eran personas distintas,
originó una polémica entre sabinianos y proculeyanos. Los
primeros sostenían que siendo la nueva especie una
modificación de la materia prima anterior, correspondía su
propiedad al dueño de ésta, mientras los proculeyanos
opinaban lo contrario, pues la nueva obra resultaba del
trabajo del especificador. Por supuesto, quien adquiría el
dominio, debía pagar al otro, lo que hubiera sido motivo de
enriquecimiento sin causa.
Para resolver la cuestión, Justiniano estableció que si la

materia prima podía recuperar su forma anterior, como en
el caso de una estatua hecha con bronce, la propiedad volvía
al dueño de la materia prima, pero de lo contrario, por
ejemplo una estatua hecha con mármol o el caso del vino, el
propietario sería el especificador. Si la materia prima era en
parte ajena y en parte propia del especificador, éste siempre
adquiría la propiedad de la nueva especie. De esta manera la
institución pasó al Derecho moderno. (Hilda, 2009;
http://goo.gl/Nmz5cg)
El concepto de especificación o transformación lo da el art. 1957 del CCCN
Transformación. Hay adquisición del dominio por

transformación si alguien de buena fe con una cosa ajena,
mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa,
hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea
5
posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el
valor de la primera.5
Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene

derecho a ser indemnizado de todo daño si no prefiere tener la cosa en su
nueva forma; en este caso debe pagar al transformador su trabajo o el
mayor valor que haya adquirido la cosa, a su elección.
Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su
estado anterior, el dueño de la materia es dueño de la nueva especie; en
este caso debe pagar al transformador su trabajo, pero puede optar por
exigir el valor de los gastos de la reversión.
Si el transformador es de mala fe y la cosa transformada es reversible a su
estado anterior, el dueño de la cosa puede optar por reclamar la cosa
nueva sin pagar nada al que la hizo, o abdicarla con indemnización del valor
de la materia y del daño.
En este supuesto, una persona es dueña de la materia prima con que otro
sujeto elabora un producto; el legislador debió resolver si la nueva cosa,
producto del trabajo del transformador, pertenecía a éste o al dueño de la
materia prima. Para resolver los diversos supuestos, el citado artículo tiene
en cuenta la buena o mala fe del especificador y la posibilidad de que la
cosa pueda retomar su forma primitiva o no.
 Accesión
La accesión es un modo de adquirir el dominio que se realiza por efecto de

la conjunción de dos cosas: una principal y otra accesoria, cuando la cosa
accesoria sea absorbida por la cosa principal, de tal modo que se convierte
en parte o elemento constitutivo de ella (Bonfante, 1979).
La accesión o el derecho de accesión tiene lugar cuando se unen dos cosas ,
una principal y otra accesoria, siendo la condición de propietario de la cosa
principal indispensable para adquirir la propiedad por accesión.
El art. 1958 del CCCN contempla la adquisición del dominio por accesión de
cosas muebles:
ARTÍCULO 1958.- Accesión de cosas muebles. Si cosas

muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie
hecho del hombre y no es posible separarlas sin
deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece
al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo
de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía
6
mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes
iguales.6
Los artículos 1959 a 1963 del CCCN contemplan la adquisición del dominio
por accesión de cosas inmuebles y sus distintas hipótesis como: aluvión;
cauce del río; avulsión; construcción, siembra y plantación; invasión de
inmueble colindante:
ARTÍCULO 1959.- Aluvión. El acrecentamiento paulatino e

insensible del inmueble confinante con aguas durmientes o
corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al
dueño del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio
de los particulares por aluvión si se provoca por obra del
hombre, a menos que tenga fines meramente defensivos.
No existe aluvión si no hay adherencia de la

sedimentación al inmueble. No obsta a la adherencia el
curso de agua intermitente.
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios

inmuebles se divide entre los dueños, en proporción al
frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los

acrecentamientos producidos por el retiro natural de las
aguas, como por el abandono de su cauce.
ARTÍCULO 1960.- Cauce del río. No constituye aluvión lo

depositado por las aguas que se encuentran comprendidas
en los límites del cauce del río determinado por la línea de
ribera que fija el promedio de las máximas crecidas
ordinarias.
ARTÍCULO 1961.- Avulsión. El acrecentamiento del

inmueble por la fuerza súbita de las aguas que produce una
adherencia natural pertenece al dueño del inmueble.
También le pertenece si ese acrecentamiento se origina en
otra fuerza natural.
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño

puede reivindicarlo mientras no se adhiera naturalmente. El
dueño del otro inmueble no tiene derecho para exigir su
7
remoción, mas pasado el término de seis meses, las
adquiere por prescripción.
Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de

adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas
perdidas.
ARTÍCULO 1962.- Construcción, siembra y plantación. Si

el dueño de un inmueble construye, siembra o planta con
materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de
mala fe también debe los daños.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por

un tercero, los materiales pertenecen al dueño del
inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido.
Si el tercero es de mala fe, el dueño del inmueble puede
exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su costa, a
menos que la diferencia de valor sea importante, en cuyo
caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si no
prefiere abdicar su derecho con indemnización del valor del
inmueble y del daño. Si la construcción, siembra o
plantación es realizada por un tercero con trabajo o
materiales ajenos en inmueble ajeno, quien efectúa el
trabajo o quien provee los materiales no tiene acción directa
contra el dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que
deba al tercero.
ARTÍCULO 1963.- Invasión de inmueble colindante.

Quien construye en su inmueble, pero de buena fe invade el
inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo
construido, si éste no se opuso inmediatamente de conocida
la invasión.
El dueño del inmueble colindante puede exigir la

indemnización del valor de la parte invadida del inmueble.
Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba
significativamente el aprovechamiento normal del inmueble
y, en su caso, la disminución del valor de la parte no
invadida. Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a
demoler lo construido. Si el invasor es de mala fe y el dueño
del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la
invasión, éste puede pedir la demolición de lo construido.
Sin embargo, si resulta manifiestamente abusiva, el juez
puede rechazar la petición y ordenar la indemnización. 7
7 Arts . 1959, 1960,1961, 1962 y 1963 – Ley 26.994 – Códi go Civil y Comercial de la Nación Argentina.
8
La accesión implica que una cosa nueva, distinta, inesperadamente se
adhiere (natural o artificialmente) a otra de nuestra propiedad; debemos
diferenciar este fenómeno de la propiedad de las cosas accesorias (como
los frutos del árbol), que nos pertenecen como un efecto del dominio de la
cosa principal.
 Adjunción, mezcla y confusión: este modo de adquisición plantea el

supuesto de que dos cosas muebles se unen formando un sólo cuerpo,
sin consentimiento de ambos dueños (si hubiere consenso, daría origen
a un condominio sobre el nuevo producido).
 Adjunción: unión de dos cosas muebles sin fusionarse. Por ejemplo, un
portaequipajes que se adosa al techo de un auto. En estos casos,
generalmente, ambas cosas podrán separarse sin mayor dificultad.
 Mezcla: hay fusión de ambas cosas muebles sólidas y ordinariamente
no podrán separarse, por ejemplo: A tiene una tonelada de piedra
caliza y se mezcla con una tonelada de piedras del mismo mineral,
pertenecientes a B.
 Confusión: ídem al anterior, sólo que la fusión se lleva a cabo entre
cosas líquidas; por ejemplo, mil litros de gasoil de A se confunden con
cien litros de gasoil pertenecientes a B.
Las posibles soluciones las daban los siguientes artículos del anterior CC:
Art. 2.598: No habiendo cosa principal, y siendo las cosas

separables la separación se hará a costa del que las unió s in
consentimiento de la otra parte.
Art. 2.599: Siendo inseparables y no habiendo resultado

nueva especie de la confusión o mezcla, el dueño de la cosa
unida sin su voluntad, puede pedir al que hizo la unión o
mezcla, el valor que tenía su cosa antes de la unión.
Art. 2.600: Si la confusión o mezcla resulta por un hecho

casual, y siendo las cosas inseparables, y no habiendo cosa
principal, cada propietario adquiere en el todo un derecho
proporcional a la parte que le corresponda, atendido el valor
de las cosas mezcladas o confundidas. 32
Modos derivados
 La tradición posesoria y, por ende, traslativa de dominio
Para comprender qué es la tradición posesoria y traslativa de dominio

resulta importante leer los diferentes artículos del CCCN que abordan el
9
tema; luego ahondaremos en una explicación detallada de cada uno de los
elementos que definen la tradición.
Art. 1892.- […] La tradición posesoria es modo suficiente

para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen
por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a
nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el
dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el
que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla
a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el
poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y
constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
ARTÍCULO 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones

de poder se adquieren por la tradición. No es necesaria la
tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario,
y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o
cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a
poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el
tenedor queda notificado de la identidad del nuevo
poseedor.
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a

otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en
representante del nuevo poseedor. La posesión se adquiere
asimismo por el apoderamiento de la cosa.
ARTÍCULO 1924.- Tradición. Hay tradición cuando una

parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir
en la realización de actos materiales de, por lo menos, una
de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la
cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la
mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe,
o de éste de recibirla.33
Para mayor claridad, desarrollemos ahora estos conceptos.
La tradición es un modo derivado y suficiente de adquirir la tenencia, la

posesión y los derechos reales excepto las servidumbres, que se adquieren
con el primer uso, y la hipoteca; desarrollaremos en los próximos módulos.
El origen de la tradición se remonta al Derecho Romano, donde la traditio
era una de las tres maneras de adquirir la propiedad de una cosa. Los
10
requisitos eran: la cosa debía ser nec mancipi; el negocio jurídico por el
cual se trasmitía debía ser una justa causa, es decir, una causa reconocida
por el derecho civil de los ciudadanos romanos; la adquisición debía
efectivizarse por la entrega material de la cosa. En la etapa del Derecho
Romano justinianeo, las otras dos modalidades de adquisición (mancipatio
e in iure cessio) desaparecen, quedando la traditio como única forma de
traspasar la propiedad de una cosa.
El sistema francés era, en un principio, el del Derecho Romano; sin
embargo, poco a poco la tradición como acto material se fue reemplazando
con una cláusula inserta en los contratos donde las partes manifestaban el
traspaso de la posesión; con el tiempo, la cláusula se entendió implícita y
con ello el sistema pasó a ser consensualista, pues el dominio se entendía
traspasado con el mero contrato, sin ser necesario realizar actos materiales
para perfeccionarlo. Con esto, el sistema se atemperó severamente y las
dificultades no tardaron en surgir; por ejemplo, se vendía el mismo
inmueble a varias personas.) Vélez Sarsfield formula una dura crítica a este
sistema en la nota al art. 577 del antiguo Código Civil, cuya atenta lectura
recomendamos.
Entiende el codificador que todos los sujetos de la comunidad están
obligados a respetar el nuevo derecho real constituido y, para que esto sea
posible, es menester que puedan llegar a conocer su existencia, lo que se
logra con el acto traditorio (publicidad posesoria).
En nuestro sistema, la tradición tiene dos funciones:

 Constituir el derecho real. Luego de celebrado el negocio jurídico que
fuere (título) y efectuada la tradición (modo), el derecho real queda
constituido.
 Dar publicidad a este traspaso del derecho (publicidad posesoria).
En resumen:
 Quien trasmite el derecho real debe ser titular (ya sea que actúe por sí
o por apoderado).
 Transmitente y adquirente deben ser personas capaces (o, en su
defecto, contar con representación). Al ser un acto jurídico bilateral, se
exige la edad de 18 años y ausencia de incapacidades e inhabilidades.
 El negocio o causa fuente en virtud de la cual se lleva a cabo la tradición
debe tener título suficiente.
Nos focalizaremos ahora en aclarar el concepto de título suficiente y

algunos términos relacionados.
Título suficiente: es el acto jurídico debidamente revestido de las formas y
los requisitos de fondo que exige la normativa y, además, el apto o idóneo
para transmitir el derecho de que se trata. Veamos qué ordena el CCCN:
11
ARTÍCULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición
derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere
la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido

de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad
transmitir o constituir el derecho real.8
Correlativos y concordantes son estos artículos del CCCN: El art. 1425:

“Efecto del contrato. El documento contractual es título suficiente de
transmisión de los derechos cedidos”. 9
La escritura pública es el título suficiente para adquirir (modificar o
extinguir) derechos reales sobre inmuebles. Veamos qué dice el art. 1017
del CCCN.
ARTÍCULO 1017.- Escritura pública. Deben ser otorgados

por escritura pública:
a. los contratos que tienen por objeto la adquisición,

modificación o extinción de derechos reales sobre
inmuebles.
Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado

mediante subasta proveniente de ejecución judicial o
administrativa;
b. los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o

litigiosos sobre inmuebles;
c. todos los actos que sean accesorios de otros contratos

otorgados en escritura pública;
d. los demás contratos que, por acuerdo de partes o

disposición de la ley, deben ser otorgados en escritura
pública.10
Ejemplos: para transmitir el dominio de un inmueble, el título suficiente es

la escritura pública y no el boleto de compraventa o un contrato verbal,
pues estos últimos no reúnen las formas exigidas por el art. 1017 del CCCN.

12
A su vez, una hipoteca sobre un bien mueble no es título suficiente pues no
es el negocio idóneo para ese tipo de acto (para consignar un bien mueble
como garantía es necesario constituir una prenda). Tampoco es título
suficiente el otorgado por persona incapaz o inhabilitada para el acto de
que se trate, por no reunir una condición de fondo (capacidad). En suma,
título suficiente es el que reúne todas las condiciones necesarias para
constituir el derecho en cuestión.
Justo título: según el CCCN en el art. 1902:
El justo título para la prescripción adquisitiva es el que

tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que
se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas
para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está
legitimado al efecto 11.
Esto quiere decir que, de los elementos de la relación jurídica sujeto-

objeto-causa, hay una falla en el primero de ellos (el sujeto). Puede ser que
la persona que trasmite no tenga capacidad para hacerlo (como en el caso
de un menor), o que le falte legitimidad (por no ser titular del derecho sino
un poseedor). Éste es el título que sirve de base a la prescripción
adquisitiva de dominio o usucapión.
Título putativo:
ARTÍCULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relación de poder

es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de
derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y
excusable está persuadido de su legitimidad. 12
El poseedor que por error excusable está convencido de que su título es

título suficiente, pero en realidad no lo es porque:
 no existe título. Tal el caso del heredero aparente que ignora que el
testamento por el cual hubo la cosa fue revocado por un testamento
posterior.
 el título, si bien existe, aplica a un objeto diferente a la cosa poseída.
Ocurre mucho en los loteos, que se toma posesión de un lote que no es

13
el propio sino del vecino por estar mal ubicados los mojones. Este título
no sirve para la prescripción adquisitiva breve (art. 1898 CCCN).
Boleto de compraventa: es aquél por el cual se busca trasmitir el dominio

sobre un inmueble, pero no reviste la forma de instrumento público exigida
por el art. 1017 CCCN (escritura pública o escritura traslativa de dominio,
como también se le llama a dicho instrumento) y por ello vale como
promesa de celebrar escritura traslativa de dominio.
Los siguientes artículos del CCCN dan prioridad o preferencia al comprador
de buena fe con boleto de compraventa y hacen al boleto oponible en la
quiebra o concurso del vendedor a fin de obtener, de parte del juez de la
quiebra, la escritura traslativa de dominio:
ARTÍCULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El

derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el
de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble
vendido si:
a. el comprador contrató con el titular registral, o puede

subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante
un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b. el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento

del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
c. el boleto tiene fecha cierta;
d. la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral,

sea posesoria.
ARTÍCULO 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso

o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de
fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe
son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se
hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del
precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva
escritura pública. El comprador puede cumplir sus
obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la
prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe
constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en
garantía del saldo de precio.13
13 Arts . 1170 y 1171 – Ley 26.994 – Códi go Ci vil y Comercial de la Nación Argentina.
14
 La sucesión mortis causa
Este modo de adquisición derivado no será objeto de desarrollo de nuestra

materia, pero es importante saber que constituye una de las formas de
adquirir el dominio de manera derivada.
 Prescripción
No hay consenso en la doctrina, pues para algunos es un modo originario y,

para otros, derivado. Pero podemos definirla como un medio de adquirir
un derecho o liberarse de una obligación por el transcurso del tiempo.
Tanto los derechos reales como los derechos personales se adquieren y
pierden por prescripción.
“La prescripción adquisitiva es un derecho que le permite al poseedor de
un inmueble consolidar una situación de hecho, que es la posesión
continua durante el tiempo fijado por la ley, adquiriendo la propiedad de
ese inmueble” (Hilda, 2008; http://goo.gl/qC7eo7)
ARTÍCULO 1897.- Prescripción adquisitiva. La prescripción

para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa
adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión
durante el tiempo fijado por la ley.14
La prescripción liberatoria se utiliza para repeler una

acción por vía de excepción, por el solo hecho de que el
actor no ha usado esa acción durante cierto lapso, o de
ejercer el derecho que a ella se refiere. (Hilda, 2008,
http://goo.gl/qC7eo7).
15
Referencias
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16
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Générale de Droit & de Jurisprudence.
Pothier, R. (1761) Traité des obligations. Francia: Debure.
17
Nuevos
Derechos
Reales
Elementos
fundamentales
de Derechos
Reales
1
Los conjuntos inmobiliarios
El CCCN incorpora como un nuevo derecho real la figura de los conjuntos
inmobiliarios en el art. 1.887, inc. d) y lo regula en el Título VI del Libro
Cuarto de los artículos 2.073 a 2.086.-
La Comisión legislativa explicó en los fundamentos del Anteproyecto como
una novedad la introducción de los conjuntos inmobiliarios, término que
abarca los casos establecidos en el art. 2.073 del CCCN, que más adelante
citaremos.
Se propuso
su regulación como derecho real autónomo, estructurado

en forma similar al de propiedad horizontal, con particulares
regímenes de sanciones disciplinarias para el caso de
violaciones al reglamento o a la ley por parte de los
copropietarios; de obras nuevas y mejoras en partes
comunes; y también con la previsión de un régimen más
elástico de asambleas (Molina Quiroga, 2015,
http://goo.gl/d7xvVN).
Concepto
Según el artículo 2073 CCCN se denomina conjuntos inmobiliarios a una
serie de emprendimientos tales como "los clubes de campo, barrios
cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o
cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del
destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o
empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan
usos mixtos"1.
Características
El art. 2.074 del CCCN establece que:
Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los

siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de
2
indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes
comunes, reglamento por el que se establecen órganos de
funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos
particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir
con los gastos y cargas comunes y entidad con personería
jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades
privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y
privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen,
son interdependientes y conforman un todo no escindible 2.
Las partes comunes tienen la misma naturaleza que en la Propiedad

Horizontal, tal como lo establece el art. 2.076 del CCCN, cuya lectura
recomendamos, dejando claro que el estado de indivisión forzosa y
perpetua al que se refiere el artículo 2074 se deduce de la existencia de
partes necesariamente comunes.
El cerramiento es una característica notable de estos conjuntos
inmobiliarios (art. 2.079 del CCCN) y cumple una doble finalidad: delimitar
físicamente el conjunto inmobiliario, y también controlar el acceso al
mismo.
En cuanto a las partes privativas, el art. 2.077 del CCCN menciona que estas
“pueden estar en proceso de construcción o construidas” 3 y poseen la
misma naturaleza que en la PH.
El marco legal para este tipo de derecho real se encuentra determinado en
el art. 2.075 y menciona, amén a las disposiciones administrativas, la
necesidad de someterse al régimen de Propiedad Horizontal, dejando a
salvo las características propias de los conjuntos inmobiliarios.
Limitaciones y restricciones a los derechos particulares
El CCCN contiene varias limitaciones al ejercicio de este nuevo derecho, de

acuerdo con lo que actualmente ocurre en la mayoría de estos
emprendimientos. Así el art. 2.078 establece que:
Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco

establecido en la presente normativa, con los límites y
restricciones que surgen del respectivo reglamento de
propiedad y administración del conjunto inmobiliario, y
teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal
convivencia y la protección de valores paisajísticos,
arquitectónicos y ecológicos.4

3
Otras restricciones se mencionan el en art. 2.080 CCCN, en tanto y en
cuanto “…el reglamento de propiedad y administración puede establecer
limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a
los dominios particulares, como así también fijar reglas de convivencia…”5.
Reglas de convivencia
La fijación de reglas de convivencia es tanto o más necesaria que en un
edificio de propiedad horizontal, y se relaciona con velocidades máximas
de circulación, tenencia de animales, ruidos molestos y cuestiones
similares.
Lo que puede resultar problemático es la aplicación de sanciones frente a
violaciones de estas reglas de convivencia, o la eventual arbitrariedad de
algunas. Es frecuente que en estos reglamentos de convivencia se incluyan
muchas de las normas que vimos como prohibiciones en propiedad
horizontal. (Molina Quiroga Eduardo, 2015).
Los propietarios pueden ceder el uso y goce por cualquier título legítimo,
de las instalaciones comunes a terceros (art. 2.082 CCCN) y también se
contempla el régimen de invitados y la admisión de usuarios no
propietarios, sujetándose a las disposiciones del reglamento que dicte el
consorcio de propietarios (art. 2.083 CCCN).
Obligación de contribuir con los gastos y cargas

comunes
Particular importancia tiene el art. 2.081 CCCN sobre la "Obligación de
contribuir con los gastos y cargas comunes"6, que resuelve el problema de
las llamadas "expensas" y otros gastos comunes en estos
emprendimientos, que la jurisprudencia había considerado exigibles por vía
ejecutiva, en la mayoría de los casos.
El texto del art. 2.081 CCCN expresa que:
Los propietarios están obligados a pagar las expensas,

gastos y erogaciones comunes para el correcto
mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario
en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de
propiedad y administración. Dicho reglamento puede
determinar otras contribuciones distintas a las expensas
legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas,

6
Art.2.074 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.
4
servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados
de los titulares.7
Con esta disposición, se termina la discusión acerca de la legitimación de

los entes administradores de clubes de campo y barrios cerrados para el
cobro por vía ejecutiva de las expensas y otros gastos comunes. (Molina
Quiroga, 2015).
Transmisión de unidades – Limitación al derecho
Artículo 2085.- Transmisión de unidades. El reglamento de

propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no
impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de
unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario,
pudiendo establecer un derecho de preferencia en la
adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto
de propietarios de las unidades privativas 8.
Observemos que puede existir una posible limitación al derecho, al

establecerse en el reglamento una preferencia a favor de otro propietario,
llegado el momento de transmitir la propiedad a un tercero.
Sanciones
Artículo 2086.- Sanciones. Ante conductas graves o

reiteradas de los titulares de las unidades funcionales
violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el
consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones
previstas en ese instrumento9.
El tiempo compartido
La figura del tiempo compartido (TC) tiene su origen en Francia en los años
60, cuando al dueño de una posada se le ocurrió ofrecer a los vacacionistas
periódicos la compra de un lugar dentro de la misma excluyente para su
uso y habitación, abonando, amén al precio de la compra, el pago anual de
un canon de mantenimiento,y asegurándoles preferencia sobre ortos
7 Art.2.081 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de la Nación.

8 Art. 2.085 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación
5
vacacionistas. El boom del TC llegó los Estados Unidos en los años 70 y 80, y
de allí surge la equívoca denominación de este derecho real, denominado
en inglés time share (o tiempo para compartir). Decimos equívoca porque
lo que se comparte no es el tiempo, sino el uso, goce, disfrute y/o
habitación del objeto del derecho real, que puede ser una cosa inmueble o
mueble, e incluso un bien que no sea material como una patente industrial
o una marca.
Definición
Veamos, al respecto, la definición del CCCN en su art. 2087:
“Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están
afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje,
comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones
compatibles con su destino” 10.
Este nuevo derecho puede integrarse con inmuebles y muebles, en tanto la
naturaleza de estos sea compatible con los fines mencionados, con
independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o
transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentran sometidos.
En la caracterización de los sujetos que configuran éste derecho real
tenemos, en general, los siguientes: a) el propietario que afecta los bienes
a los fines del aprovechamiento periódico; b) un emprendedor; c) un
administrador y d) un comercializador, cada uno con facultades y
obligaciones a cumplir.
Existen variadas normas que ofrecen protección al usuario, que, por otra
parte, es consumidor.
El CCCN menciona el art. 1.887 como un derecho real y lo regula en el Libro
IV, Título VII (dedicado a los conjuntos inmobiliarios), Capítulo 3 (tiempo
compartido —arts. 2.087 al 2.102—).
Es un derecho real sobre la cosa propia, principal y que se ejerce a través
de la posesión.
Clases
 Fijo: aquel que recae siempre sobre el mismo bien y en el mismo
espacio temporal (por ejemplo: la misma cabaña N° 14 en la primera
quincena de enero).
 Flotante: es el que recae sobre el mismo bien en igual período
otemporada del año, cuya determinación se efectuará en forma
periódica. Por ejemplo, cuando recae sobre cierta unidad vacacional,
con características prefijadas, pero cuya determinación se realizará
conforme a la disponibilidad y a los procedimientos establecidos.
6
 Mixto: es aquel que combina a los dos sistemas anteriores, de modo tal
que recae sobre una unidad de características prefijadas, en un espacio
temporal determinable conforme a ciertos parámetros establecidos.

Objeto
El objeto del TC no se limita a inmuebles, ni al uso residencial turístico —
aunque en el mercado aparezca generalmente referido a esta finalidad—,
por lo que no se excluyen otros usos, por ejemplo, cocheras, consultorios y
otras oficinas profesionales, locales comerciales, etcétera.
También pueden someterse al régimen del tiempo compartido cosas
muebles, cuyo alto costo aconseje un disfrute compartido (así,
cosechadoras, sembradoras, helicópteros, yates, equipos de computación
y aparatología médica de alta complejidad, casas rodantes, etcétera). Y aun
podría referirse a bienes que no sean cosas, tales como marcas y patentes ,
infraestructuras industriales, etcétera.
El tiempo compartido tiene un lugar destacado en la actividad turística
principalmente, pero como vimos no se excluye constituir este derecho
real para otros fines.
Sujetos
Los principales sujetos del tiempo compartido son los siguientes:
 Desarrollista o emprendedor, que es la persona física o jurídica

propietaria del inmueble, que enajenará derechos bajo este sistema. Se
lo llama así porque es el que desarrolla la idea, que va desde la compra
del terreno, el financiamiento de la construcción, la comercialización y
la organización de los aspectos normativos, hasta la prestación de esos
servicios.
 Administrador, a su cargo están las tareas de administración de las
cosas de uso exclusivo y de uso común y de la prestación inherentes al
sistema. Puede llegar a ser o no el mismo desarrollador.

 Usuario, que es la persona física o jurídica que adquiere derechos y

contrae obligaciones respecto de las cosas y servicios enajenados por el
sistema de tiempo compartido.
 Comercializador, que es quien se dedica a la promoción del complejo
turístico, otorga reservas y hasta llega a veces a suscribir el contrato
definitivo, y también se identifica a una "Cadena de Intercambio",
mediante la cual el usuario de tiempo compartido cede el ejercicio de
su derecho por un período a la denominada red o cadena de
intercambio de una empresa de nivel nacional o internacional, a
cambio de gozar de igual derecho, en el período concertado, en un
7
complejo de otro lugar del país o del extranjero que esté adherido a la
misma red.

Como veremos, los sujetos imprescindibles son el desarrollador, el
administrador y el usuario.
El art. 2.101 CCCN dice que al derecho del adquirente de tiempo
compartido se le aplican las normas sobre derechos reales.
Constitución - afectación
Se encuentra reglamentado claramente en el art. 2.089 del CCCN:
La constitución de un tiempo compartido requiere la

afectación de uno o más objetos a la finalidad de
aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de
tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura
pública, que debe contener los requisitos establecidos en la
normativa especial 11.
Existen algunos bienes muebles registrables, como por ejemplo los

automotores, buques y aeronaves, se necesita inscripción en los registros
respectivos para que quede constituido el derecho real.
Para poder llevar a cabo la afectación, y como lo menciona el art. 2.091 del
CCCN, “los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones” 12,
como embargos, usufructo, hipoteca o prenda, etcétera y emprendedor, el
propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos
para disponer de sus bienes.
El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de
la Propiedad y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a
Sistemas de Tiempo Compartido previsto en la ley especial, previo a todo
anuncio, ofrecimiento o promoción comercial, según lo determina el art.
2.092 CCCN.
Deberes del emprendedor o desarrollista
El emprendedor es uno de los sujetos que integran la relación del tiempo

compartido.
Según el art. 2.094 CCCN, es el encargado de “establecer el régimen de
utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del

8
tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo
del administrador” 13.
Además, es tarea del emprendedor:
habilitar un Registro de Titulares, supervisado por la

autoridad de aplicación, en el que deben asentarse los datos
personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el
o los establecimientos a los que corresponden, tipo,
extensión y categoría de las unidades, y los cambios de
titularidad14.
También tiene la obligación de “garantizar el ejercicio del derecho de los

usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas” 15.
Y finalmente, “debe abonar las cuotas por gastos del sistema de las
unidades no enajenadas” 16.
Deberes de los usuarios del tiempo compartido
Los usuarios del tiempo compartido tienen varios deberes, enumerados en

el art. 2.095 CCCN, a saber:
a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino,

sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios
disfrutar de los turnos que les corresponden;
b) responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o

a sus áreas comunes, ocasionados por ellos, sus
acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales
daños no son ocasionados por su uso normal y regular o por
el mero transcurso del tiempo;
c) comunicar a la administración toda cesión temporal o

definitiva de sus derechos, conforme a los procedimientos
establecidos en el reglamento de uso;
d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos de del

sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto que
pueda serle imputado particularmente 17.

17 Art. 2.095 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.
9
De la administración
Al respecto, veamos qué determina el art. 2.096 CCCN.
La administración del tiempo compartido puede ser ejercida

por el propio emprendedor, o por un tercero designado por
él. En tal caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente
a los usuarios del tiempo compartido, por la debida gestión
y coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes 18.
Quien ejerza la administración del tiempo compartido tiene que cumplir

con los deberes enumerados en el art. 2.097 19 CCCN, cuya lectura
recomendamos.
Extinción
Según el art. 2.099 CCCN, la extinción del tiempo compartido se produce:
a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de

afectación;
b) en cualquier momento, cuando no se han producido

enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los
contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia
registral;
c) por destrucción o vetustez20.
Relación de consumo
La relación entre el propietario, emprendedor,

comercializador y administrador del tiempo compartido, con
quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico, se rige
por las normas que regulan la relación de consumo,
previstas en el CCCN y en las leyes especiales21.

10
Corresponde aplicar a estos efectos los arts. 1.092 CCCN y siguientes (Título
III, Libro Tercero, CCCN).
Derecho real del adquirente de tiempo compartido
El art. 2.10122 CCCN establece claramente que al derecho del adquirente de

tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales.
El cementerio privado
El cementerio privado es otro de los nuevos derechos reales que incorpora
el CCCN en su art. 1.887 inc. f, y se encuentra reglamentado en los arts.
2.103 a 2.113 dentro del Capítulo 3 del Título VI, que contempla también
los conjuntos inmobiliarios y el tiempo compartido.
El cementerio es el espacio destinado al descanso y depósito de restos
mortales. A lo largo de la historia de nuestra cultura fueron las
organizaciones religiosas las primeras en administrar los lugares de
entierro, por la relación entre el fenómeno de la muerte y la religión o lo
sagrado. Luego se hizo necesaria la intervención de la autoridad civil
creando los cementerios públicos, que funcionan hasta el día de hoy y son
bienes pertenecientes al dominio público (cf. art. 235 inciso f del CCCN),
por los que se encuentran regidos por el derecho Administrativo y las
ordenanzas municipales locales que contemplan lo referido al destino de
los restos humanos (inhumaciones, cremaciones, exhumaciones,
reducciones, etcétera) y los horarios y días de visitas de los deudos y
demás.
La cuestión de los cementerios privados irrumpe en el campo de las
preocupaciones jurídicas en los últimos tiempos, a raíz de la escasez de
recursos del Estado que permitan aumentar la prácticamente colmada
capacidad de los cementerios públicos, pero también cuando, por otras
razones (requerimientos de ciertos estratos sociales, motivos religiosos,
etcétera), comienzan a aparecer cementerios de propiedad de personas
privadas que, persiguiendo fines de lucro y sin perjuicio de reconocer el
ejercicio de la policía mortuoria por parte del Estado, otorgan a los
particulares derechos sobre determinadas parcelas a los efectos de la
inhumación de cadáveres, a cambio del pago de un precio.
Concepto del CCCN y naturaleza jurídica
El CCCN determina que “se consideran cementerios privados a los

inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos
humanos”23.

11
Respecto de la naturaleza jurídica de los cementerios privados, hay una
variada opinión de los tratadistas del derecho sobre su naturaleza jurídica,
ya sea como derecho personal (muchos hablan de una locación o un
contrato atípico) o como un derecho real (asimilable a la propiedad
horizontal, al condominio o un derecho real no sujeto a la potestad privada
sino al dominio público), no nos detendremos demasiado en este punto
puesto que no constituye tema de esta materia, pero debemos tener en
claro que el CCCN lo determina como un derecho real sobre la cosa propia
o ajena, autónomo, inscribible en el Registro de la Propiedad y principal,
que se ejerce por la posesión.
Atento la naturaleza similar que el derecho real de cementerio privado
tiene con los conjuntos inmobiliarios, ambos tipos son caracterizados como
una propiedad horizontal especial.
Sujetos – objeto – afectación
Dentro de la figura del derecho real de cementerio privado, encontramos

que los sujetos son: el titular de dominio del inmueble con destino a
cementerio privado; el inmueble que se va afectar al régimen de
cementerio privado como objeto del derecho (y la o las respectivas
parcelas o la totalidad del mismo); y el usuario que es consumidor y que
adquiere la titularidad del derecho real de cementerio privado, que
alternativamente el CCCN también lo llama “titular de un derecho real de
sepultura”24.
El artículo 2104 CCCN ordena que el titular del inmueble “debe otorgar la
escritura de afectación del mismo para la finalidad de convertirlo en
cementerio privado en inscribirlo en el Registro de la Propiedad, junto al
reglamento de administración y uso” 25. Desde este momento, podemos
hablar del inmueble en estado de cementerio privado. Nótese la similitud
con la tramitación y afectación de un inmueble al régimen de PH, ya visto
al tratar ese derecho real.
“A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local, el
cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales
de garantía” 26, tampoco embargados (excepto por saldos de deudas de
compra, construcción o expensas sobre los sepulcros) para protección del
usuario que es consumidor y le rigen las normas del CCCN para este tipo de
sujeto, tal como lo planteamos en los tiempos compartidos. En la materia,
existe una fuerte influencia del orden público, estando reglamentado el
uso y la participación de los visitantes (léase el art. 2105 CCCN); la
obligatoriedad de un registro de sepulturas que debe llevar el
administrador del cementerio (art. 2106).
24 Art. 2.107 – Ley 26.994 – Códi go Ci vil y Comercial de la Nación.

12
Nada dice el CCCN acerca de quién debe ser el administrador, pero se
presume que será determinado en el reglamento de administración y uso.
Facultades y deberes del titular del derecho
El art 2.107 CCCN dispone las facultades del titular del derecho real de
sepultura que, al ser específicas y claramente determinadas, las citamos
del mismo texto legal:
a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes

disponga, hasta la dimensión establecida en el reglamento, y
efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando
estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto; b)
construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de
conformidad a las normas de construcción dictadas al
efecto; c) acceder al cementerio y a su parcela en los
horarios indicados; d) utilizar los oratorios, servicios, parque
e instalaciones y lugares comunes según las condiciones
establecidas 27.
Lo que no nos resulta claro es quién es en definitiva el titular del derecho

de sepultura. Es obvio que podría ser un familiar de la persona que resulte
enterrada, pero no se entiende tanto si el titular es quien va a ser
enterrado, pues la enumeración no parece contenerlo (Molina Quiroga,
2015).
Deberes del titular del derecho de sepultura (o usuario)

El siguiente artículo, el 2108 CCCN, dispone los deberes y obligaciones, a
saber:
El titular del derecho de sepultura debe: a) mantener el

decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el
derecho de otros; b) contribuir periódicamente con la cuota
de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del
cementerio; c) abonar los impuestos, tasas y contribuciones
que a tales efectos se fijen sobre su parcela; d) respetar las
disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y
municipales de higiene, salud pública y policía mortuoria 28.

13
Derecho real de superficie
Antecedentes y caracteres generales
Prohibido por Vélez Sarsfield, la Ley 25.509 de 2001 modificó el art. 2.614
del Código Civil que excluía la posibilidad de constituir derecho real de
superficie y agregó a la enumeración del art. 2.503 CC un octavo inciso, que
incluía solamente el derecho real de superficie forestal.
La sanción del CCCN reconoce e incluye en su taxativa enumeración a este
derecho real en toda su magnitud, o sea ya no se autoriza solamente a la
superficie forestal, sino también con la posibilidad de construir y explotar
sobre el inmueble afectado a derecho real de superficie.
Según Eduardo Quiroga Molina (2015):
La actual resurrección del derecho de superficie (referido

tanto a construcciones cuanto a plantaciones), que importa
un reconocimiento del trabajo humano —ya que se atribuye
la propiedad de la cosa (edificación o plantación) a quien la
ha creado con su actividad)— se justifica económicamente
por la necesidad de evitar el mantenimiento de capitales
inactivos, inclusive respecto de inmuebles cuya titularidad
corresponde al Estado, inactividad que contraría el fin
comunitario que se aspira a hacer cumplir a la propiedad y
también el interés individual del mismo propietario a quien
resulte antieconómico explotar el suelo o el subsuelo; todo
ello ha motivado una incentivación de las figuras
coparticipativas, que ya no se miran con disfavor: varios
sujetos obtienen ventajas económicas de una misma cosa y
eso es lo que importa (capítulo 11 , § 2).
También se argumenta a favor de la figura en el sentido que se facilita la

construcción o forestación, se neutraliza la especulación de edificios,
plantaciones y terrenos, reservando el aumento de valor para el
propietario, puesto que el dominio permanece en cabeza de éste,
constituyente de la superficie.
Concepto del CCCN
El art. 2.114 lo define como:
el derecho real temporario, que se constituye sobre un

inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso,
14
goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar,
forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o
construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las
modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos
en el título suficiente para su constitución y dentro de lo
previsto en este Título y las leyes especiales. 29
En cuanto a sus caracteres, vamos a decir que es un derecho real que recae
sobre un inmueble ajeno, que es temporario y que le permite a su titular
las facultades de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de
plantar, forestar y construir. Además, esas construcciones o plantaciones
pueden realizarse sobre lo ya construido o plantado
Modalidades
El art. 2115 del CCCN determina la extensión de las posibilidades que tiene
el titular del derecho real y qué actividades puede realizar sobre la
propiedad afectada, veamos que dice el artículo:
El superficiario (o sea el titular del derecho real de

superficie) puede realizar construcciones, plantaciones o
forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del
inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o
construido.
También puede constituirse el derecho sobre

plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes,
atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario

coexiste con la propiedad separada del titular del suelo30.
Plazos
Como ya lo expresáramos al examinar el artículo 2114, uno de los

caracteres del derecho real de superficie es su temporalidad, a diferencia
del derecho real de dominio, que es perpetuo. Es temporario por
disposición legal, ya que la norma en estudio establece —según los
distintos supuestos— un plazo máximo de duración.

15
Las partes, al constituir el derecho real de superficie, pueden convenir cuál
es el plazo de duración; sin embargo, a fin de garantizar ese carácter
esencial de la temporalidad, el artículo establece plazos máximos: setenta
años si la superficie es utilizada para construcciones y cincuenta años si es
destinada a plantaciones o forestaciones, todo según lo determina el art.
2.117 del CCCN.
Sujetos
Todo titular de un derecho sobre cosa propia: dominio, condominio,
propiedad horizontal, puede desmembrarlo y constituir un derecho real de
superficie a favor de una persona física o jurídica (art. 2.118 CCCN).
Encontramos aquí el titular del derecho de dominio (o nudo propietario) y
el superficiario (titular del derecho real de superficie), que puede ser una
persona física o jurídica.
Lo novedoso de la regulación legal en examen es que amplía las formas de
constitución del derecho real de superficie, las que a partir de la vigencia
del CCCN (art. 2.119) podrán ser por: a) contrato; b) actos mortis causa; y
c) usucapión breve.
Facultades del superficiario

Veamos, además, qué dice el CCCN:
Art. 2120: El titular del derecho de superficie está facultado

para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho
de construir (hipoteca o anticresis, por ejemplo), plantar o
forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados , en
ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen

de la propiedad horizontal, con separación del terreno
perteneciente al propietario excepto pacto en contrario;
puede transmitir y gravar como inmuebles independientes
las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el
plazo del derecho de superficie, sin necesidad de
consentimiento del propietario31.
La nueva normativa señala en forma contundente que el superficiario

puede gravar su derecho en garantía, lo que hará posible la obtención de
crédito (art. 2.120 CCCN).
31 Art. 2.108 – Ley 26.994 – Código Civil y Comercial de la Nación.
16
Facultades del propietario
Estas facultades, se encuentran determinadas en el art. 2.121 del CCCN,

cuya lectura se sugiere y que reza: “El propietario conserva la disposición
material y jurídica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza
sin turbar el derecho del superficiario” 32.
La nueva norma resulta de mayor amplitud respecto de la regulación
emergente en la ley 25.50933, toda vez que de la interpretación del artículo
en examen surge que el nudo propietario, entre otros derechos reales,
puede gravar el inmueble con hipoteca, situación que estaba vedada en la
ley 25.509.
Destrucción de la propiedad superficiaria.
Según el art. 2.122 CCCN, al que remitimos su lectura, la destrucción de lo

construido, plantado o forestado no es en principio una causal de extinción
del derecho real de superficie.
Decimos que no es en principio una causal de extinción, puesto que surgen
dos condiciones que de cumplirse dejan de lado el principio general y, por
ende, traen aparejada su extinción.
En efecto, si en el título constitutivo que dio origen al derecho real de
superficie se estableció que en el supuesto de destrucción de lo construido,
plantado o forestado se extinguía el derecho de superficie, estamos en
presencia de un pacto en contrario, cuyo efecto es la extinción.
La segunda condición que trae aparejada la extinción del derecho real de
superficie se configura en el caso de que luego de la destrucción de lo
construido, plantado o forestado, el superficiario no construya
nuevamente dentro del plazo de seis años, o no procede a plantar o
forestar nuevamente en el plazo de tres años.
El art. 2.123 CCCN establece que “la renuncia del derecho por el
superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones
legales o contractuales” 34.
Extinción
Dice el art. 2.124:
El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por

renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de
una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso

33 Ley N° 25509 – Ley de Superficie Forestal – Honorable Congreso de l a Nación Argentina - abrogada
por Ley N° 26.994.
17
durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco,
para el derecho a plantar o forestar35.
 Por renuncia expresa: La renuncia es un acto jurídico unilateral de

voluntad en virtud del cual el titular de un derecho hace abandono de
él, debiendo manifestarlo en forma expresa. Resulta lógico que la
norma se refiera a renuncia expresa, puesto que es concordante con el
principio jurídico que señala que la intención de renunciar derechos no
se presume.
 Vencimiento del plazo: Al ser la superficie un derecho real temporario,
se extingue al cumplirse el plazo pactado para su duración en el título
constitutivo o a falta de este en el plazo máximo establecido por la ley.
 Por cumplimiento de la condición resolutoria: Si la vigencia del
derecho de superficie se sujetó a una condición resolutoria, una vez
que ésta se configura se extingue el derecho de superficie. La condición
resolutoria formulada como causa de extinción del derecho real de
superficie, supone que las partes, al contratar, definieron y aceptaron
un acontecimiento, cuya producción haría cesar definitivamente las
obligaciones y los efectos derivados del contrato.
Para que la condición, es decir, la causa puesta por las partes, opere
como causa de extinción se requiere: a) que la causa o causas se
formulen de manera expresa, esto es, que esté claramente consignada;
b) que la causa sea válida.
 Por consolidación: Esta se presenta cuando en una sola persona se
reúnen las calidades de propietario del suelo y superficiario.
 Por el no uso: Teniendo en cuenta la finalidad social y de
aprovechamiento económico del suelo que sustenta la introducción de
este derecho real, la superficie también se extingue por el no uso
durante diez (10) años del derecho de construir y de cinco (5) años del
derecho de forestar o plantar.
Contrasta con lo dicho que en el derecho de dominio el no uso no
constituye causal de extinción dada su calidad de perpetuo (art. 1.942).
 Por caducidad: Esta causal contemplada en el artículo 2.122 se
configura cuando la obra edificada por el superficiario o las
plantaciones o forestaciones sea destruida y éste no reedifique, no
plante o no foreste en el plazo previsto por la ley.

Indemnización
Producida la extinción del derecho de superficie, el titular

del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al
superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la
18
indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo
del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores 36.
El CCCN ha preferido que sean las propias partes quienes establezcan la

cuantía de la indemnización, para evitar conflictos que seguramente
surgirían al no ponerse de acuerdo sobre la magnitud o incluso existencia
del enriquecimiento.
19
Referencias
Poder Ejecutivo Nacional.


Nación Argentina.
– Honorable Congreso de la Nación.

Nacional.

Ejecutivo Nacional.

Nacional.

Nacional.



Nación Argentina.

Editorial Zavalía.

20
51fcanirtcod
21
Propiedad
horizontal
Elementos
fundamentales
de Derechos
Reales
1
Propiedad horizontal
Definición
Podemos definir la propiedad horizontal como el derecho real del

propietario de unidades, pisos o departamentos, que confiere el uso y goce
exclusivo sobre las partes exclusivas de un inmueble y el uso conjunto
sobre las partes comunes.
El art. 1.887 CCCN, que enumera los derechos reales, lo incluye luego del
condominio, y su reglamentación se encuentra en el Libro III, Título V,
Capítulo 1 del CCCN, a partir del art. 2.037.
El CCCN, en su art. 2.037, define a la propiedad horizontal como:
el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que

otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición
material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y
sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo
que establece este Título y el respectivo reglamento de
propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble, así
como las facultades que sobre ellas se tienen, son
interdependientes y conforman un todo no escindible. 1
Naturaleza jurídica
Si bien el basamento del derecho real de Propiedad Horizontal es el
dominio del propietario de unidades, pisos o departamentos, estamos en
presencia de un derecho real autónomo que recae sobre una unidad
funcional (consistente en un departamento) que implica partición de un
edificio y porcentaje de cosas comunes. Es un derecho real distinto al
dominio y al condominio y que recae sobre la cosa total o parcialmente
propia.
Antecedentes - La ley 13.512 (Propiedad Horizontal)

Nuestro CC, en el art. 2.518, prohibía la división de los inmuebles en pisos o
en departamentos (art. 2.617, hoy derogado), y los pisos, unidades o
departamentos de un inmueble pertenecían todos al mismo propietario,
2
que podía hacer explotación económica de ellos libremente, pero que al
transferir el dominio lo hacía sobre el conjunto.
La realidad social de finales de los años 40 hizo necesaria la sanción de la
ley 13.512 de propiedad horizontal, que permitió la titularidad de un
derecho real independiente sobre cada unidad. Rezaba su artículo 1°:
Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos

de un mismo piso o departamentos de un edificio de una
sola planta, que sean independientes y que tengan salida a
la vía pública directamente o por un pasaje común podrán
pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las
disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede
pertenecer en condominio a más de una persona. 2
En la actualidad, con la reforma del Código Civil, el espíritu de la ley 13.512

ha quedado incorporado al nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.
Elementos del PH
El objeto de este derecho real es un inmueble edificado en el que existe un
derecho de dominio sobre ciertas partes exclusivas (llamadas unidades) y
un derecho común sobre las partes indivisas, calculado en un porcentual
sobre el total de las partes comunes y que se establece al único efecto de
hacer posible el primero y es inseparable de aquél.
 Partes privativas (unidad funcional): deben reunir los siguientes

requisitos:
o Independencia funcional: cada unidad debe ser autónoma y se

basta a sí misma para la función que cumple.
o Salida a la vía pública: ya sea en forma directa o por un pasaje
común, como pasillo o escaleras.
Las partes privativas siempre son de uso exclusivo de su propietario.
El CCCN, en su art. 2.039, establece que:
2 Ley 13.512 – Ley de Propi edad horizontal– Honorable Congreso de la Nación Argentina.
3
El derecho de propiedad horizontal se determina en la
unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos,
locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento
por su naturaleza o destino, que tengan independencia
funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o
por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte
indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del
inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y
puede abarcar una o más unidades complementarias
destinadas a servirla 3.
 Partes y cosas comunes: Leamos el artículo 2.040 CCCN:
Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas

de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común
de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las
que se determinan en el reglamento de propiedad
horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado,
se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningún
propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de
su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes

conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los
derechos de los otros propietarios. 4
A partir de lo expuesto, distinguimos:
 Cosas y partes necesariamente comunes: indispensables para

mantener la seguridad del inmueble (por ejemplo, los cimientos,
azoteas, vivienda del encargado, ascensores y montacargas, etcétera).
 Cosas y partes comunes del edificio, no indispensables (por ej., la
piscina, lavadero, gimnasio, etcétera).
Los artículos 2.041 y 2.042 CCCN efectúan una enumeración no taxativa de

ambos tipos de cosas comunes, pudiendo introducirse más cosas comunes
en el reglamento de copropiedad y administración. El reglamento, además,
debe determinar las partes del edificio que serán de propiedad exclusiva,

4
fijando el porcentual que cada unidad importa en relación al valor del
conjunto.
Las partes comunes pueden ser de uso común de todos los propietarios de
los PH, o de uso exclusivo de uno o más propietarios (es el caso de las
terrazas reservadas).
Sujeción al régimen
A los modos de adquisición reseñados en relación al dominio, aplicables a
la adquisición de PH, se suma un modo especial: la afectación de un
inmueble al régimen de propiedad horizontal. En tal caso: ¿en qué
momento nace el nuevo y distinto derecho real, esto es, la propiedad
horizontal?
El proceso es el siguiente: un inmueble se afecta al régimen de
horizontalidad, mediante escritura pública, naciendo así el estado de
propiedad horizontal cuando la Escritura y el Reglamento de Copropiedad
y Administración son inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble del
Reglamento de Copropiedad y Administración, que ha de regir la vida del
consorcio correspondiente a ese inmueble.
Con posterioridad, al enajenarse una de las unidades a un tercero, nacerá
el derecho de propiedad horizontal, pues mientras la titularidad de todas
las unidades permanezca en cabeza del propietario del inmueble, no
existirá condominio sobre las partes comunes, ni asambleas de
copropietarios, ni consorcio. En suma, no se habrán configurado las notas
típicas de este derecho real.
La escritura de sujeción debe contener:
 La manifestación de la voluntad del propietario, en el sentido de

someter el inmueble al régimen de Propiedad Horizontal.
 Una detallada descripción de las unidades con expresión del porcentual
que cada una importa en relación con el valor total del inmueble y
descripción de las partes comunes.
 Creación del consorcio de propietarios.
 Reglamento de copropiedad y administración.
Leemos que el CCCN, en su art. 2.038, referido a la constitución del

derecho real de Propiedad Horizontal, establece que:
A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de

dominio o los condóminos deben redactar, por escritura
pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe
inscribirse en el registro inmobiliario.
5
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título
suficiente sobre la unidad funcional 5.
Derechos y obligaciones de los propietarios de las

unidades funcionales:
 Derechos y facultades jurídicas. Conforme establece el art. 2.045 CCCN

y cuyo texto citamos:


Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de
los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o
sobre ella constituir derechos reales o personales. La
constitución, transmisión o extinción de un derecho real,
gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende
a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria,
y no puede realizarse separadamente de éstas 6.
El titular de propiedad horizontal, en principio, cuenta con las mismas

facultades propias de un dueño.
El titular del derecho de propiedad horizontal puede realizar todos los
actos jurídicos de que sea susceptible la cosa, con la particularidad de que
en el acto se entenderán comprendidos los derechos sobre los bienes
comunes.
 Obligaciones. El art. 2.046 del CCCN establece las obligaciones para

cada propietario, a saber:


a) cumplir con las disposiciones del reglamento de
propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay; b)
conservar en buen estado su unidad funcional; c) pagar
expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la
proporción de su parte indivisa; d) contribuir a la integración
del fondo de reserva, si lo hay; e) permitir el acceso a su
unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y
partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo
para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones,
6
Art. 2.045 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.
6
estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos
de su instalación; f) notificar fehacientemente al
administrador su domicilio especial si opta por constituir
uno diferente del de la unidad funcional 7.
El art. 2.047 CCCN establece las prohibiciones:
Está prohibido a los propietarios y ocupantes: a) destinar las

unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines
distintos a los previstos en el reglamento de propiedad
horizontal; b) perturbar la tranquilidad de los demás de
cualquier manera que exceda la normal tolerancia; c) ejercer
actividades que comprometan la seguridad del inmueble; d)
depositar cosas peligrosas o perjudiciales 8.
Como dice el art. 2.048 del CCCN, “cada propietario debe atender los
gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional” 9-.
Según el inciso c) del art 2046 del CCCN, “el propietario está obligado al
pago de las expensas comunes y extraordinarias en la proporción de su
parte indivisa” 10.
A su vez, el artículo 204811 determina las características de las expensas
comunes.
Estas expensas son una obligación en cabeza del actual propietario del PH,
inclusive en relación con las mensualidades devengadas antes de la
adquisición del derecho real y que permanecen impagas.
El cobro regular de las expensas comunes es fundamental para el normal
desenvolvimiento del consorcio. La importancia de cumplir con esta
obligación queda puesta de manifiesto al negarse a los propietarios de
unidades la facultad de abandono12 (art. 2.049, primer párrafo del CCCN).
No se concede el derecho al abandono, ya que “ningún propietario podrá
liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso, y goce
de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o
departamento que le pertenece” 13.
La proporción en que debe contribuir cada propietario al pago de expensas
y gastos comunes es equivalente al porcentual que su unidad tiene en

13 Art. 8 i n fi ne - Ley 13.512 - Ley de Propi edad Horizontal – Honorable Congreso d e l a N a ci ón
Argenti na.
7
relación al valor total del edificio, salvo que por reglamento se fijare un
porcentaje distinto.
Una novedad que establece el CCCN en el art. 2.049 es que el reglamento
de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones
por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a
determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas
erogaciones. Este fue un tema que generó grandes polémicas y muchos
fallos judiciales alejados de la equidad y la justa compensación a los
intereses de los reclamantes de eximiciones por esas causales (por
ejemplo: el de los locales comerciales externos, sin ingreso al edificio, que
muchas veces contribuyen al pago de expensas donde se establece el costo
de mantenimiento de un gimnasio o una piscina).
Consorcios
El art. 2.044 CCCN —resolviendo un tema que dividió a la doctrina y la
jurisprudencia— dice que:
El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales

constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio
en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de
propietarios y el administrador. La personalidad del
consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del
régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime
de los propietarios instrumentado en escritura pública o por
resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario 14.
Esto se complementa con el art. 148 CCCN, que enumera entre las
personas jurídicas privadas al consorcio de propiedad horizontal (Molina
Quiroga, 2015).
Subconsorcios
El artículo 2068 del CCCN innova sobre la creación de subconsorcios en
edificios cuya estructura funcional o administrativa así lo permita, y que no
gravite sobre el edificio en general; también autoriza las subasambleas.
Los subconsorcios es un tema novedoso que incorpora el código y que da
una respuesta para los consorcistas de complejos edilicios con destinos
diversos y, por lo tanto, con necesidades diferentes. Por ejemplo, los
complejos que tienen además de unidades funcionales, muchos locales
comerciales, o servicios para uso de los consorcistas y de terceros, o
8
muchas cocheras, etcétera. Es ahí cuando quizá convenga constituir
subconsorcios de afinidad de bienes a administrar, sin perjuicio de
mantener la unidad y responsabilidad del consorcio ante terceros. El
Reglamento de Propiedad Horizontal debe prever la existencia de estos
subconsorcios sobre sectores con independencia funcional o
administrativa.
Reglamento de Propiedad Horizontal

El reglamento es condición necesaria para la sujeción del inmueble al
régimen de PH. Su naturaleza es contractual (contrato plurilateral), y aun
cuando generalmente es redactado en forma exclusiva por el propietario
del inmueble original, antes de la partición en unidades, se ha dicho que es
perfeccionada la voluntad de las demás partes del contrato (propietarios
de las diversas unidades) al adquirir las unidades, por adhesión al régimen
ya existente.
Veamos al respecto que establece el art. 9 de la ley 13.512:
Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá

acordarse y redactarse un Reglamento Propiedad Horizontal
por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro
de la Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá modificarse
por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no
menor de dos tercios. Esta modificación deberá también
consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro
de la Propiedad15.
El art. 2.056 del CCCN establece el contenido del Reglamento de propiedad

horizontal, que agrupa en un solo texto muchas de las cuestiones que
estaban dispersas en la ley 13.512, su decreto reglamentario, o que habían
impuesto los usos y costumbres.
Dicho contenido es el siguiente
a) determinación del terreno; b) determinación de las

unidades funcionales y complementarias; c) enumeración de
los bienes propios; d) enumeración de las cosas y partes
comunes; e) composición del patrimonio del consorcio; f)
determinación de la parte proporcional indivisa de cada
unidad; g) determinación de la proporción en el pago de las
15 Art. 9 - Ley 13.512 –Ley de Propi edad Horizontal – Honorable Congreso de la Na ción Argentina.
9
expensas comunes; h) uso y goce de las cosas y partes
comunes; i) uso y goce de los bienes del consorcio; j) destino
de las unidades funcionales; k) destino de las partes
comunes; l) facultades especiales de las asambleas de
propietarios; m) determinación de la forma de convocar la
reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de
notificación; n) especificación de limitaciones a la cantidad
de cartas poderes que puede detentar cada titular de
unidad funcional para representar a otros en asambleas; ñ)
determinación de las mayorías necesarias para las distintas
decisiones; o) determinación de las mayorías necesarias
para modificar el reglamento de propiedad horizontal; p)
forma de computar las mayorías; q) determinación de
eventuales prohibiciones para la disposición o locación de
unidades complementarias hacia terceros no propietarios; r)
designación, facultades y obligaciones especiales del
administrador; s) plazo de ejercicio de la función de
administrador; t) fijación del ejercicio financiero del
consorcio; u) facultades especiales del consejo de
propietarios 16.
En síntesis,
(…) El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo

menos a los siguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que

puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades,
para administrar las cosas de aprovechamiento común y
proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios
para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de
servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante

y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso,
el reemplazante por acto de escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los

propietarios a los gastos o expensas comunes;
16Art. 2.056 –- Ley 26.994 - Códi go Civil y Comercial de la Nación – Ley 13.512 – Ley de
Propi edad Horizontal – Honorable Congreso de la Nación Argentina.
10
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso
necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías
necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras
resoluciones, no tratándose de los casos en que en la ley se
exige una mayoría especial 17.
La prehorizontalidad
Una vez inscripta la escritura, nace el estado de prehorizontalidad.
Antes de la sanción del CCCN, la prehorizontalidad estaba reglamentada
por la ley 19.724 de Prehorizontalidad, y ahora se encuentra normada en
los artículos 2.070 al 2.072 del CCCN cuya lectura se recomienda. Decía, al
respecto el art. 1 de la mencionada ley:
Todo propietario de edificio construido o en construcción o

de terreno destinado a construir en él un edificio, que se
proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el
régimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en
escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el
inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de
unidades por tal régimen18.
La aplicación de la normativa de prehorizontalidad tiene como beneficio la

publicidad de los boletos de compraventa inscriptos, y su consecuente
oponibilidad.
Recordemos que en el caso de los boletos de compraventa, estamos
hablando de derechos personales, el derecho real sólo nace a partir de que
el inmueble está construido, se ha celebrado escritura traslativa y se ha
hecho tradición.
El art. 2.071 del CCCN innova en la constitución de un seguro obligatorio
que debe dar el titular del dominio al adquirente de la futura unidad
funcional, principalmente por el riesgo de fracaso de la operación y otros
factores.
17 Códi go Ci vil y Comercial de la Nación - Ley N° 26.499 y Ley 13.512 – Le y d e Pro p i eda d
Hori zontal – Honorable Congreso de la Na ción Argentina.
18 Art. 1 - Ley 19.724 – Ley de Prehorizontalidad. Poder Ejecutivo Nacional.
11
Referencias


Nación Argentina
Nacional

Ejecutivo
Nacional

Nacional
Nacional



Nación Argentina.

Editorial Zavalía.
12

51fcanirtcod
13
Constitución de
los derechos
reales
Elementos
fundamentales
de Derechos
Reales
1
Constitución de los derechos
reales: la forma
Forma de constitución de los derechos reales

Comenzaremos este apartado refiriéndonos primeramente a la forma de
creación – en lo atinente al predominio del orden público, la creación legal
de los derechos reales, la distinción entre creación legal y fuentes, y el
llamado numerus clausus – para luego profundizar en la forma de
constitución propiamente dicha y, de esta manera, llegar a explicar la
Teoría del Título y del modo.
Incidencia del orden público
Mientras que en los derechos personales predomina el

principio de la autonomía de la voluntad, en los derechos
reales su vigencia se encuentra restringida en función del
interés público, cuya preponderancia ha hecho que el
legislador se preocupara sensiblemente por su número,
contenido y regulación, dejando apenas un estrecho margen
para la voluntad de los particulares. (Musto, 1995; p. 101)
Este diferente tratamiento se justifica por cuanto el estatuto regulador de

los derechos reales tiene una íntima vinculación con la organización social
del país, resultando innegable su trascendencia política y económica.
Siguiendo a Beatriz Areán, pondremos de manifiesto que “el orden público
no impera en los derechos reales en forma exclusiva, sino de manera
preponderante” (2003: p.65). Por consiguiente, las normas que los rigen
son principalmente de orden público.
Son de orden público las normas que determinan cuáles son los derechos
reales y cuál es su tipicidad genérica, así como también las que se refieren
a los elementos que integran la relación jurídica real (sujeto, objeto,
causa).
Por excepción, hay algunas que tienen carácter supletorio, por lo que los
particulares pueden dejarlas de lado. Por ejemplo aquélla que deja sin
efecto la indivisibilidad de los derechos reales de garantía (art 2191 CCCN),
o la que autoriza al acreedor prendario para servirse de la cosa (art. 2226
CCCN), pero dichos casos exceden los que estudiaremos en esta materia,
ya que constituyen casos especiales.
2
De este modo, podemos decir que la incidencia del orden público en el
régimen de los derechos reales ocasiona que a las partes les esté vedado
crear otros derechos reales que los establecidos, así como también les está
vedado modificarlos.
Regulación de los Derechos Reales en cuanto a sus

elementos – su “creación” y constitución legal
El principio, en efecto, está sentado en el artículo 1884 del CCCN:
Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a

sus elementos, contenido, adquisición, constitución,
modificación, transmisión, duración y extinción es
establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un
derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su
estructura.1
El antiguo art. 2502 del CC disponía:
Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. Todo
contrato o disposición de última voluntad que constituyese
otros derechos reales, o modificase los que por este Código
se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos
personales, si como tal pudiese valer. 2
Demolombe – decía Vélez Sarsfield en la nota al antiguo artículo 2502 del

CC - sostiene extensamente la resolución del artículo, contra muchos
jurisconsultos franceses. Señala el codificador enseguida que:
El Derecho Romano no reconoce al lado de la propiedad,

sino un número pequeño de derechos reales, especialmente
determinados, y era por lo tanto vedada la creación
arbitraria de nuevos derechos reales. Más desde la Edad
Media las leyes de casi todos los estados de Europa crearon
1 Art. 1884 – Ley 26.994– Códi go Ci vil y Comercial de la Nación co n vi g enci a d esd e el
01/08/2015.
2 Art. 2505 – Ley 340 – Códi go Ci vil de la Nación con vi gencia hasta el 31/07/2015.
3
derechos reales por el arrendamiento perpetuo o por el
contrato de cultura perpetua, y por mil otros medios 3.
Como se advierte, Vélez Sarsfield argumenta con razones prácticas, como

la proliferación de complicaciones y pleitos; económicas, como el perjuicio
en la explotación de los bienes y su desmejoramiento y político-
económicas, como la traba en la libre circulación de los bienes.
De tal manera, inspirándose en Demolombe y, principalmente, en Freitas,
Vélez Sarsfield adoptó el sistema del número cerrado o numerus clausus,
por oposición al sistema de número abierto o numerus apertus, que era el
sustentado por la mayoría de la doctrina francesa de la época.
Es importante añadir que la libre creación de derechos reales tiene
consagración legislativa en el Código de Prusia, pero en general los códigos
más modernos, como el alemán, el brasileño y el italiano, han adoptado el
sistema del numerus apertus.
“La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos,
contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y
extinción es establecida sólo por la ley” reza el art. 1884 CCCN 4.
Éste es el principio que resulta claro en la solución que se adopta aún en

el Código Civil y Comercial de la Nación, Ley 26994.
Conforme a Musto:
la palabra crear está empleada en un sentido abstracto y

genérico. La ley no crea derechos reales en un sentido
concreto y particular. Lo que crea la ley es el derecho real
típico y lo regula en cuanto a su contenido, forma de
constitución, facultades y deberes de sus titulares, extinción,
etc. (1995: 105).
En conexión con lo precedentemente expuesto, también existe la expresa

prohibición de constitución judicial de los derechos reales, art. 1896 CCCN:
“Prohibición de constitución judicial. El juez no puede constituir un derecho
real o imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario”. 5
Dejemos en claro que en una sentencia favorable en un Juicio de
Usucapión (o prescripción adquisitiva del dominio), el juez sólo reconoce o
declara titular de un derecho de dominio a una persona que ha poseído
3 Nota a l art. 2502. Ley 340 – Códi go Ci vil de la Nación Argentina con vi genci a h a s ta e l
31/07/2015.
4
durante un tiempo determinado y de una manera contemplada por la ley,
pero no constituye ni impone la constitución de un derecho real.
Numerus clausus y tipicidad de los derechos reales

El principio del numerus clausus o número cerrado se materializa con
relación a los derechos reales en el art. citado 1884 del CCCN, y consiste en
que la ley establece en forma taxativa y número limitado los derechos
reales a los que los particulares pueden dar nacimiento. La razón de es ta
disposición la dan las notas citadas y la preocupación de Vélez por evitar la
multiplicidad de derechos reales, que en el derecho feudal habían causado
graves males a la riqueza inmobiliaria.
En resumen, y tal como expresa Mariani de Vidal, “el principio del numerus
clausus crea una gran valla a la autonomía de la voluntad, que, en cambio,
juega con amplitud -es claro que no absoluta- en materia de derechos
creditorios” (2007: 63).
Los particulares no pueden crear otros derechos reales distintos a los
establecidos en la ley ni modificar por pactos privados las normas que los
rigen, porque las normas relativas a los derechos reales no son meramente
supletorias de la voluntad de las partes (como en general acontece en lo
atinente a los derechos personales), sino que se les imponen en tanto y en
cuanto ellas mismas no dispongan lo contrario.
Todo esto no quiere decir que los derechos reales no puedan tener su
origen en un contrato (ejemplos de ello tenemos en los arts. 2134 y 2135
del CCCN, sobre la constitución de un usufructo, o en el 2171 CCCN, sobre
la elección de la modalidad de las servidumbres), y aun algunos de ellos
sólo pueden nacer por convención, como los derechos reales de garantía
(art. 2208 CCCN que refiere la “forma del contrato constitutivo de la
Hipoteca”). Recomendamos la lectura de los citados artículos del CCCN
para clarificar estos casos donde el origen del derecho real radica en un
contrato o convención. Pero en estos casos debemos recordar que esa
voluntad de las partes se limita a dar a luz el derecho real siempre que sea
uno de los establecidos por la ley, y sus caracteres y reglamentación
estarán predeterminados por ella misma sin que la convención pueda
modificarlos.
¿Qué sucede si, pese a lo dicho, se constituye un derecho real no enumerado, es

decir, que no consta ni en el Código Civil y Comercial ni en ninguna otra ley?
La solución viene dada por la segunda parte del art. 1884 CCCN: “… Es nula
la configuración de un derecho real no previsto por la ley, o la modificación
de su estructura”6.
Pero, además de establecer cada derecho, la ley le fija a cada uno un
contenido y le da un nombre. En este sentido, sistema de numerus
5
clausus, sistema de creación legal de derechos reales y tipicidad de los
derechos reales son expresiones equivalentes.
Como todo derecho implica un beneficio para su titular,

cada derecho real queda tipificado mediante la
determinación cualitativa y cuantitativa de esa utilidad: por
ejemplo, el dominio es configurado como el sometimiento
de una cosa a la voluntad y acción de una persona; el
usufructo, como el derecho de usar y gozar de una cosa
ajena sin alterar su sustancia; la servidumbre, como el
derecho a obtener una determinada y específica utilidad
sobre un inmueble. (Areán, 2003: 67)
Clasificación de los derechos reales

 El CCCN clasifica los derechos reales de una manera bastante clara y
precisa en los siguientes artículos:

ARTÍCULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o
ajena. Carga o gravamen real. Son derechos reales sobre
cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio,
la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el
tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si
existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales
recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales
sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales.
Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en
contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen
real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a
favor del titular del bien gravado. 7
Los derechos reales sobre la cosa ajena (o gravámenes reales) serían

entonces: el usufructo, el uso, la habitación, las servidumbres, la hipoteca,
la anticresis y la prenda.
ARTÍCULO 1889.- Derechos reales principales y accesorios.

Los derechos reales son principales, excepto los accesorios
7
Art. 1888 – Ley 26.994 – Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
6
de un crédito en función de garantía. Son accesorios la
hipoteca, la anticresis y la prenda. 8
Los conceptos de principalidad y accesoriedad dependen del rol del

derecho real, así tenemos que los derechos accesorios dependen de un
crédito al cual acceden, feneciendo en caso de que se extinga el derecho
principal (por ejemplo: se paga una deuda garantizada con una hipoteca y
se extingue el derecho real de hipoteca sobre ese inmueble).
ARTÍCULO 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y

no registrables. Los derechos reales recaen sobre cosas
registrables cuando la ley requiere la inscripción de los
títulos en el respectivo registro a los efectos que
correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando
los documentos portantes de derechos sobre su objeto no
acceden a un registro a los fines de su inscripción. 9
Los derechos reales registrables son, por ejemplo, todos los derechos
reales que recaen sobre inmuebles. Deben Inscribirse en el Registro de la
Propiedad, aunque también pueden ser registrables y recaer sobre cosas
muebles: el dominio y derechos reales sobre un automóvil o sobre caballos
pura sangre de carrera. Los demás derechos reales son no registrables.
Otras clasificaciones de importancia son:
 Según su contenido:
o Recaen sobre la sustancia (pudiendo incluso destruirla): dominio,

superficie.
o Recaen sobre la utilidad (no pueden alterar ni menoscabar la

sustancia): condominio, propiedad horizontal, tiempo
compartido, cementerio privado, conjuntos inmobiliarios,
usufructo, uso, habitación, servidumbres activas.
o Recaen sobre el valor (debiendo llevar el bien a pública subasta

para cobrar el crédito garantizado): hipoteca, anticresis, prenda.
 Según las facultades de su titular:



9 Art. 1890 - Ley 26.994 – Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación Argentina.
7
o Facultades plenas: dominio, pues comprende el ius utendi (uso),
ius fruendi (frutos) e ius abutendi (disposición).
o Facultades mermadas: resto de los derechos reales.
 Según su duración:

o Perpetuos: duran indefinidamente y no se extinguen por el no
ejercicio: dominio, condominio, propiedad horizontal, tiempo
compartido, cementerio privado, conjuntos inmobiliarios,
servidumbres reales.
o Temporales: el usufructo, uso, habitación y las servidumbres
personales tienen como límite la vida del beneficiario; la
hipoteca, prenda y anticresis tienen como límite la duración del
derecho creditorio al cual acceden. El tiempo compartido, si se
vence el término en el instrumento o contrato de afectación,
puede convertirse en un derecho real temporal.
El título: material y formal

Título formal y material
La forma de constitución propiamente dicha
El hecho o acto jurídico que es causa fuente del derecho personal basta, en
principio, para dejarlo establecido. En el derecho real, además del título
(vocablo utilizado en el sentido de causa fuente), se requiere el modo.
Este modo puede ser constitutivo (tradición, inscripción de automotores) o
declarativo, o sea exigido solamente a los fines de oponibilidad (para
Ossorio, 1984, es calidad del derecho o defensa que su titular puede hacer
valer contra terceros) a terceros (registro inmobiliario).
Todo derecho reconoce su origen en un hecho que le sirve de antecedente,
de modo que quedan comprendidos dentro del concepto de “causa de los
derechos”, todos los hechos y actos jurídicos que actúan como fuente de
los derechos. Circunscribiéndonos a los derechos reales, podríamos hablar
de “hechos y actos jurídicos reales”.
La palabra título está empleada en el sentido de origen o fundamento del
derecho y se vincula con la causa fuente o causa eficiente del mismo.
Toda mutación o desplazamiento patrimonial supone la existencia de una
causa eficiente idónea que la determine, llamado hecho o acto jurídico, o
sea un hecho o acto al cual el ordenamiento jurídico le atribuya relevancia
para provocar dicha mutación. El contrato, la disposición de última
voluntad y aun la voluntad unilateral pueden adquirir esta relevancia según
lo establezca el ordenamiento positivo.
8
En lo específicamente atinente a la adquisición derivada de derechos reales
entre vivos (tema que abordaremos más acabadamente en puntos
siguientes, cuando nos refiramos a la adquisición originaria y derivada de
derechos reales), la tradición debe ir acompañada por el “título suficiente”.
Una definición sencilla de título suficiente, siguiendo la letra de Mariani de
Vidal, es la que sigue:
título suficiente es el acto jurídico munido de las condiciones

de fondo (capacidad en el transmitente y en el adquirente y
titularidad del derecho que trasmite en el transmitente) y de
forma que en cada caso resulte exigible (en principio, para
las cosas muebles no es necesario el cumplimiento de
formalidad específica alguna, salvo el caso de las cosas
muebles registrables) y dotado por la ley de aptitud para
transferir derechos reales (satisfarían este recaudo la
compraventa, la donación, el aporte en sociedad, etc.; no lo
satisfarían, porque según la ley carecen de fuerza en orden a
la trasmisión de derechos reales, el depósito, la locación, el
comodato, etc., ya que ellos dan origen a derechos
personales y no reales) (2006: 99).
El título, por sí solo, es usualmente insuficiente para determinar y

producir la mutación real. Resulta necesario el modo.
De la definición se desprende que podemos hablar de título en 3 sentidos:
Sentido material, en cuanto a que el mismo cumpla con ciertas

condiciones de fondo (capacidad en el transmitente y en el adquirente;
titularidad del derecho que se transmite).
Sentido formal, en lo atinente a los requisitos exigidos en cada caso (por
ejemplo, la registración de bienes inmuebles y de ciertos bienes muebles
como automotores).
En cuanto a la aptitud que le otorga la ley para transferir derechos reales
(compraventa donación, aporte en especie).
En conclusión, podemos decir que los derechos reales se adquieren por
título y modo.
Título: alude a la causa fuente de la adquisición del derecho. Responde a la
pregunta: ¿cómo vino a ser titular del derecho?
Puede consistir en un hecho jurídico (aprehensión del objeto que no es de
nadie), o un acto jurídico (compraventa, constitución de hipoteca, legado,
etc.).
 El título material es el negocio contenido dentro del acto jurídico

(compraventa, donación).
9
 El título formal es el acto jurídico (escritura, instrumento privado). Uno
es contenido y el otro es continente.
El modo: posesorio e inscriptorio
Modo: es el segundo elemento en la constitución del derecho real. Puede

ser posesorio o inscriptorio. Luego de celebrado el acto jurídico, o en el
momento en que tiene lugar el hecho jurídico que da causa o título al
derecho, la cosa debe ser aprehendida, tomada materialmente por el
sujeto (modo posesorio), o bien el derecho debe ser inscripto (modo
inscriptorio).
El derecho real necesitará de uno u otro modo, según el objeto sobre el
cual recaiga.
En el caso de los automotores, el modo es inscriptorio. Previo a la
inscripción no se adquiere el dominio; lo mismo sucede con los caballos
pura sangre de carrera. En cambio, el registro de la propiedad inmueble es
declarativo y por ello la inscripción sólo otorga oponibilidad; no ayuda a la
constitución del derecho ni sanea los títulos.
El modo de adquisición de los inmuebles es la posesión, que se toma a
través de la tradición (que es la entrega de la cosa).
La adquisición: originaria y derivada

En el derecho moderno, analizando estos modos de adquisición, la más
importante de las clasificaciones es la que distingue entre modos
originarios y modos derivados.
En los modos originarios, el derecho se adquiere con independencia de un
derecho anterior de otra persona; no hay un antecesor conocido, de
manera que el derecho nace para el titular libre de todas las cargas o
limitaciones que pudieran haberlo afectado en algún momento.
Son modos originarios:
 La apropiación.
 La especificación o transformación.
 La accesión.
 La percepción de frutos.
En los modos derivados, la adquisición se apoya en el derecho de otra

persona. Encontramos un titular anterior que pierde el derecho y un titular
actual que, con motivo de la transmisión, lo recibe con todas las cargas,
limitaciones y restricciones que lo afectaban.
El derecho proviene de un antecesor que lo transmite en las mismas

condiciones y con las mismas limitaciones que recaían en cabeza de él. Por
ejemplo, si alguien se apropia de un bien mueble sin dueño, lo adquiere en
10
forma originaria y sin limitaciones, pero, si esa misma cosa estaba
prendada y es el dueño quien transfiere el dominio, lo hará con la
consiguiente carga real que es el derecho de prenda.
Son modos derivados:
 La tradición.
 La adquisición por causa de muerte.
 En cuanto a la prescripción, no hay consenso en la doctrina, pues para
algunos es un modo originario y, para otros, derivado. No obstante, es
también un modo de adquirir un derecho real (cf. arts. 1897 y
concordantes del CCCN).
Cuando decimos modos de adquisición del derecho real, aludimos a la

manera en la cual éste puede ser adquirido.
Título y modo en el Código Civil y Comercial de la Nación como

elementos concurrentes en la adquisición derivada
El Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación posee un importante

articulado que hace referencia al título suficiente y a los modos de adquirir
los derechos reales y los menciona como condición concurrente:
ARTÍCULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición

derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere
la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido

de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad
transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir

o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión.
No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del
propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de
ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía
a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de
otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere
a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en
poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir

o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los
casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables,
cuando el tipo del derecho así lo requiera.
11
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la
servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir

un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar
legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las

disposiciones del Libro Quinto.10
En este artículo se refiere con claridad la necesidad de Título y Modo para

adquisición derivada de derechos reales. Nos define título suficiente y
declara como modo suficiente a la tradición posesoria (modo posesorio) y
la inscripción registral (modo inscriptorio).
Publicidad suficiente: inscripción registral como la posesión son los
medios de publicidad suficiente y sirven para oponer un derecho real ante
terceros.
ARTÍCULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o

transmisión de derechos reales constituidos de conformidad
a las disposiciones de este Código no son oponibles a
terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral

o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la

registración es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes

participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían
conocer la existencia del título del derecho real.
12
13
Referencias
Bonnecase, J. (1924-1930) Traité théorique et pratique de droit civil:





Cathiers.



Zavalía.

Argentina: La Ley.

Culzoni editores.

14
15
Derechos
reales sobre
cosa ajena
Elementos
fundamentales
de Derechos
Reales
1
Derechos reales sobre cosa
ajena – derechos reales
accesorios
Usufructo
Concepto
Según el art. 2.129 CCCN, el usufructo es:
el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de

un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la
sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia,
forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo
menoscaba1.
De la definición, surgen los siguientes caracteres:

Es un derecho real, de uso y goce sobre un bien ajeno respetando su
sustancia; se trata de un principio salva rerum substantia, que responde al
usufructo perfecto e implica que no se puede alterar o menoscabar la
materia (a salvo el menoscabo ordinario causado por el uso regular que se
haga de la cosa), como así tampoco cambiar el destino para el cual fue
dada en usufructo. Por ejemplo, podrían extraerse los frutos, pero no los
productos. También puede recaer sobre un derecho, impidiendo su
menoscabo. La novedad del CCCN es que agrega a la vieja definición bien
ajeno y que se puede usufructuar un derecho.
Decía el antiguo CC en el art. 2.807: “el usufructo es el derecho real de usar
y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se
altere su substancia”.2
Estamos ante un derecho real de uso y goce la cosa ajena, principal, y que
se ejerce a través de la posesión.
El viejo CC lo reglamentaba en 140 artículos, y el nuevo CCCN lo contempla

en solo 24 artículos, desde el 2129 al 2143 en el Título VIII del Libro IV.

2 Art. 2.807 – Ley 340 - Códi go Ci vil de l a Nación, derogado por l ey 26.994.
2
Al decir de Eduardo Molina Quiroga (2015):
El derecho real de usufructo, si bien no es de los más

utilizados, tampoco es de los menos, como sucede con el
derecho de anticresis. Tiene un ámbito de aplicación
importante, aunque en la práctica se observa que muchas
veces es utilizado en casos de donación del dominio, con
reserva del usufructo. En ocasiones, se trata de padres que
se aseguran su permanencia en el inmueble mientras vivan
(Capítulo 12, § 1).
Objeto: bienes y derechos susceptibles de usufructo
El art. 2.130 del CCCN establece qué bienes pueden ser objeto de
usufructo:
El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una

parte material o por una parte indivisa de los siguientes
objetos: a) una cosa no fungible; b) un derecho, sólo en los
casos en que la ley lo prevé; c) una cosa fungible cuando
recae sobre un conjunto de animales; d) el todo o una parte
indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen
testamentario3.
La enumeración del artículo 2.130 es taxativa, o de un número cerrado

respecto de las cosas que pueden ser objeto de usufructo.
 El primer inciso dispone que el derecho real en estudio puede recaer

sobre una cosa (mueble o inmueble) no fungible, lo que implica que
deba el usufructuario restituirla sin haber alterado su sustancia, con el
normal desgaste propio del uso y del paso del tiempo.
 El segundo inciso dispone que usufructo puede recaer sobre un
derecho, pero sólo en aquellos casos en que la ley lo prevé. Ejemplo: el
artículo 2142 permite que el derecho real de usufructo sea objeto a su
vez de usufructo. También podría constituirse derecho de usufructo
sobre una marca o patente, o diseño industrial, en los casos en que la
ley expresamente admita la constitución de usufructo sobre ella.

3
 El tercer inciso permite la constitución de usufructo respecto de cosas
fungibles cuando su objeto es un conjunto de animales.
 Se refiere la norma al caso de que el usufructo recaiga sobre el
conjunto que los animales conformen naturalmente, como por
ejemplo, un rebaño.

Legitimación
El art. 2.131, menciona que: “sólo están legitimados para constituir
usufructo el dueño, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el
superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer” 4.
La norma le confiere legitimación para constituir el derecho real de
usufructo al dueño, que podrá ser el titular de dominio como así también
los titulares de otros derechos reales sobre los que pueda recaer el
usufructo, que, según el artículo que comentamos, serán: el condómino
respecto de su porción indivisa, el titular del derecho real de propiedad
horizontal respecto de su unidad funcional y el superficiario respecto de la
construcción, plantación o forestación.
Veamos que dice el CCCN si el usufructo se otorga para varias personas y
cuáles son sus inmediatos efectos:
“El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de
varias personas. Si se extingue para una, subsiste para las restantes, pero
sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo
contrario” 5, conforme lo establece el art. 2.132 del CCCN.
Constitución
Art. 2.134.- Modos de constitución. El usufructo puede

constituirse:
a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda

propiedad;
b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del

uso y goce;
c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el

uso y goce a otra.6
Podemos señalar ejemplos de los tres incisos del artículo: inciso a) por
ejemplo, entrego un inmueble en usufructo, pero sigo siendo el titular
dominial (o nudo propietario); en el caso B) trasmito por una donación o

4
vendo la propiedad, pero me reservo el usufructo; en el caso c) transmito o
vendo la nuda propiedad a X, pero instituyo usufructo a favor de Y.
La nueva ley establece una presunción de onerosidad (art. 2.135 CCCN) en
el caso de que se dude si el usufructo fue constituido en forma onerosa o
gratuita.
El objeto de los derechos reales son las cosas, o sea, objetos materiales
susceptibles de valor pecuniario. El intercambio de cosas, o sea, las
transacciones, lleva implícito el carácter de onerosidad. El propietario que
desmembra el dominio que tiene sobre la cosa, confiriéndole a otro las
ventajas del uso y goce, presumiblemente lo hará en miras a un interés
económico y no como una liberalidad.
No obstante, también puede constituirse en forma gratuita (v.gr., donación
que hacen los padres a sus hijos de un inmueble, reservando el usufructo
para seguir habitándolo de por vida), pero esta modalidad no es la
generalidad de los casos, sino que lo común es recibir una compensación
por aquello que se concede a un tercero.
Duración
El usufructo durará el plazo estipulado en su constitución, con el máximo
de la vida de las personas físicas (si nada dice el instrumento, se reputa
vitalicio), o cincuenta años si es persona jurídica, si tampoco se estipula un
término.
Obligaciones del usufructuario
Antes de la reforma del CC, existían como obligaciones anteriores a la toma

de posesión la de realizar el inventario de lo que iba a recibir en usufructo
y, también, otorgar una fianza para el cumplimiento cabal del mismo y
resarcir en caso de pérdida o menoscabo de la cosa atribuible al
usufructuario.
De la redacción del art. 2.137 del CCCN se desprende que el inventario es
facultativo entre mayores de edad y capaces, solo obligatorio si algunas de
las personas son incapaces o menores de edad o si se constituye por
testamento. Respecto de la fianza, ahora se habla de garantía, dice el art.
2.139 del CCCN que en el acto de constitución “puede establecerse la
obligación de otorgar garantía suficiente por la conservación y restitución
de los bienes una vez que se extingue el usufructo” 7. Nótese que también
es facultativa.
 Son obligaciones posteriores a la toma de posesión:

o Conservar el destino de la cosa: esto es consecuencia del
principio salva rerum substantia, concepto explicado
anteriormente (art. 2.145 CCCN).
5
o Mejoras: “El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de
mero mantenimiento, las necesarias y las demás que se originen
por su culpa. No están a su cargo las mejoras originadas por
vetustez o caso fortuito” 8. Son mejoras necesarias, no sólo las
indispensables para la conservación de la cosa, sino también las
que sean de manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella
(art. 2.146 CCCN).
o Impuestos: el usufructuario está obligado a abonar los impuestos,
tasas, expensas y contribuciones especiales que graven el bien
(art. 2.148 CCCN).
o Comunicación al nudo propietario: de cualquier turbación de
hecho o derecho, respondiendo por los daños causados en caso
de omisión (art. 2.149 CCCN).
Obligaciones y derechos del nudo propietario:
El propietario debe entregar la cosa de la forma pactada, debiendo

respetar posteriormente el uso y goce a que está facultado el
usufructuario. Tiene obligación de responder por cualquier turbación en el
ejercicio del derecho del usufructuario por su parte.
Conserva las facultades de disposición como todo titular de derecho real de
dominio, es decir que puede enajenar el bien sometido a usufructo: puede
venderlo; darlo en donación; constituir derecho real de hipoteca o alguna
servidumbre, pero éstas tendrán efecto después de terminado el
usufructo. También puede ejercitar todas las acciones que pertenezcan al
propietario en su calidad de tal.
El nudo propietario debe realizar ejecutar todos los actos necesarios para
la conservación de la cosa, hasta puede también reconstruir los edificios
destruidos por cualquier accidente, aunque por tales trabajos y durante
ellos, le resulte al usufructuario alguna incomodidad o disminución de su
goce.
Extinción del usufructo

La extinción, al igual que en el caso de la hipoteca, debe formalizarse por
escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad del Inmueble.
Cuando surja de la muerte del usufructuario, bastará la partida de
defunción.
El art. 2.152 CCCN establece que:
6
Son medios especiales de extinción del usufructo: a) la
muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el
plazo o condición pactados. Si no se pactó la duración del
usufructo, se entiende que es vitalicio; b) la extinción de la
persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se
extingue a los cincuenta años desde la constitución del
usufructo; c) el no uso por persona alguna durante diez
años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide
la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;
d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada
judicialmente9.
Uso y habitación
Concepto
Según el art. 2.154 CCCN:
El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una

cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y
con los límites establecidos en el título, sin alterar su
sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y
goce, se entiende que se constituye un usufructo. El derecho
real de uso sólo puede constituirse a favor de persona
humana10.
El derecho de uso es un derecho real, principal, que se ejerce por la

posesión, recae sobre una cosa ajena y concede a su titular el derecho a
usarla y gozarla con la limitación de no alterar su sustancia.
Se diferencian del usufructo porque, mientras el usufructuario tiene la
totalidad del ius utendi y del ius fruendi, la principal limitación del titular
del derecho de uso o usuario es que no puede constituir derechos reales
sobre la cosa, a diferencia del usufructuario (art. 2.156 CCCN), y la facultad
de percibir los frutos se encuentra limitada a tomar aquellos frutos que
sean necesarios para las necesidades del usuario y de su familia.
Habitación
Según el art. 2.158 CCCN, la habitación “es el derecho real que consiste en
morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin

7
alterar su sustancia. El derecho real de habitación sólo puede constituirse a
favor de persona humana” 11.
En este caso, es una especie de usufructo más restringido aún que el uso,
ya que su destino sólo puede ser morar (habitar) en un inmueble ajeno
construido, en todo o parte de él y no da derecho a servirse de los frutos
de él.
Igual que el uso, sólo puede ser constituido a favor de una persona
humana.
Tiene también carácter alimentario.
Cuando el habitador reside sólo en una parte de la casa que se le señala
para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y
reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa (art. 2.161 CCCN).
Para la constitución y extinción de uso y habitación, se aplican las normas
del usufructo.
Derecho real de habitación del cónyuge supérstite (art. 2.383

CCCN)
Este derecho reconocido al cónyuge supérstite, cuya naturaleza es derecho

real de habitación, constituye una excepción al principio que establece que
el uso y la habitación se constituyen del mismo modo que el usufructo.
Tiene un propósito asistencial y humanitario: la protección del único techo
del viudo o la viuda, ante los requerimientos de particionar la herencia de
los demás herederos o legatarios. Debe ser solicitado por el interesado en
el marco del juicio sucesorio, donde el juez comprobará si se cumplen los
requisitos exigidos por el código civil. Sin embargo, la constitución de este
derecho no impide que el inmueble sea inventariado en la sucesión y
adjudicado a uno o más herederos o legatarios, revistiendo éstos la calidad
de nudos propietarios hasta la muerte del cónyuge viudo.
Al ser un derecho real de habitación, se aplican las normas relativas a és te;
debe conservar la sustancia y el destino de la cosa (salva rerum substantia)
y efectuar los actos necesarios para su conservación, a su costa; puede
defender su derecho a través de las acciones posesorias y reales.
Esta particular situación jurídica, se encuentra contemplada en el CCCN,
por el art. 2.383:
El cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación

vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de
propiedad del causante, que constituyó el último hogar
conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se
encontraba en condominio con otras personas 12.

8
Requisitos:
1) Inmueble bien propio del cónyuge causante. No hay una solución

unánime en la doctrina y jurisprudencia para el caso de que hubiese un
solo inmueble habitable en el acervo hereditario, habiendo un conjunto
de bienes valiosos que hicieren posible satisfacer las necesidades de
habitación (joyas, ganados, automóviles, etcétera); en algunos casos s e
ha hecho prevalecer la letra textual de la ley (otorgando el derecho)
2) Sede del hogar conyugal. Debe haber sido último domicilio del
matrimonio en vida del cónyuge fallecido.
3) No haber contraído nuevas nupcias. Es una causal de resolución.
Servidumbres en general
Este derecho real sobre la cosa ajena se encuentra clasificado en el art.
1.887 inc. k) del CCCN y en el Título XI, Capítulo 1 del citado cuerpo legal. La
novedad de la reforma es haber reducido el régimen sobre las
servidumbres de 138 artículos que la contemplaban en el CC a solamente
21 artículos, del 2.162 al 2.183.
El art. 2.162 del CCCN define a la servidumbre como “el derecho real que
se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble
dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La
utilidad puede ser de mero recreo” 13.
Del artículo transcripto extraemos las siguientes conclusiones: la
servidumbre siempre recae sobre dos inmuebles, que deben además ser
ajenos, pues es éste un derecho real sobre cosa ajena. Además puede
establecerse servidumbre en la totalidad o parte de un inmueble ajeno.
Siempre existe un fundo sirviente (que es el fundo sobre el cual se ha
constituido la servidumbre, ya sea personal o real), que debe prestar una
utilidad a persona determinada o al poseedor de un inmueble
determinado, llamado fundo dominante (que es el fundo sobre el cual se
ha constituido en su beneficio el derecho real). Debe destacarse que no
resulta indispensable que ambos predios sean colindantes, pero sí que
exista una ventaja real para el predio dominante, aunque sea de mero
recreo, como dice el CCCN.
Entonces, el propietario del fundo sirviente puede estar obligado por la
servidumbre a un no hacer (non faciendo) o a un dejar hacer (in patiendo),
pero la servidumbre nunca podrá consistir en un hacer (in faciendo) tal que
obligue al propietario del fundo sirviente al ejercicio efectivo de alguna
prestación (a salvo los actos de conservación que permitan el ejercicio de la
servidumbre, como mantener transitable el sendero en el caso de una
servidumbre de paso).
La servidumbre es un derecho real perpetuo o temporario; veremos más
adelante, al estudiar la clasificación de servidumbres, que las personales s e
9
extinguen con la muerte del titular del fundo dominante o pasados veinte
años, si el titular es una persona jurídica.
Clases de servidumbres
Las servidumbres pueden clasificarse en:
 Positivas y negativas: las servidumbres son positivas, si

la carga real consiste en soportar su ejercicio aquellas en
las cuales el fundo sirviente soporta el ejercicio del
fundo dominante, como ser una servidumbre de tránsito
o paso o sacar agua de un pozo, y son negativas cuando
existe una abstención por parte del fundo sirviente, un
no hacer a favor del dominante (por ejemplo, la
servidumbre altius non tollendi, en virtud de la cual
podemos exigir al dueño de la heredad sirviente que sus
edificios no pasen determinada altura) (art. 2.164 CCCN).

 Reales y personales: La servidumbre real es la inherente
al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto
pacto en contrario. La carga de la servidumbre real debe
asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la
situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella
sin ser indispensable que se toquen. La servidumbre real
considerada activa y pasivamente es inherente al fundo
dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a
cualquier poder que pasen y no puede ser separada del
fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser
sometida a gravamen alguno. Existen en este tipo de
servidumbre, dos fundos: dominante y sirviente (ej.
servidumbre de tránsito, de acueducto).

 Servidumbre personal es la constituida en favor de
persona determinada sin inherencia al inmueble
dominante. Si se constituye a favor de una persona
humana se presume vitalicia, si del título no resulta una
duración menor.

Son aquellas en las que quien disfruta de la utilidad que
presta el fundo sirviente es una persona determinada (no en
su calidad de poseedor de un fundo dominante, como en el
caso anterior) y, por esto mismo, tiene como límite
temporal la vida del beneficiario; (sería el caso de un
individuo determinado a quien se permite extraer leña del
10
fundo sirviente o llevar a pastar su ganado). En el supuesto
de la servidumbre constituida a favor de una persona física
se presume que es vitalicia, si del título constitutivo no surge
estipulado un plazo menor. Si se constituye a favor de una
persona jurídica tiene un tope legal de 50 años (art. 2.182
CCCN)
En caso de duda, la servidumbre se presume personal 14.
Modos de constitución – Legitimación – Onerosidad
En materia de servidumbres rige el principio de que pueden ser

constituidas bajo cualquier modalidad (esto es, por contratos, con
condiciones o plazos suspensivos o resolutorios y hasta con cargos.
También pueden ser constituidas por disposiciones de última voluntad
(léase art. 2.171 CCCN).
La constitución forzosa de servidumbres se encuentra limitada solo por
imperio de la ley y solo por este mecanismo pueden constituirse
servidumbres reales (art. 2.166 CCCN).
Se encuentran legitimados todos los titulares de derechos reales sobre
inmuebles que se ejerzan por la posesión (art. 2.168 CCCN) y puede ser
constituida a favor de varias personas, con derecho de acrecer los
cotitulares en caso de extinguirse para uno de ellos, salvo pacto en
contrario (art. 2.167 CCCN).
Se encuentra prohibida la constitución judicial de servidumbres (o sea,
ordenada por un juez) y siempre las servidumbres se presumen onerosas
en caso de duda.
Derechos y deberes del propietario del fundo dominante
 Constitución de derechos reales y personales: “El titular de una

servidumbre puede constituir sobre ella derechos personales con
relación a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su
responsabilidad frente al propietario. No puede constituir derechos
reales”15, como lo determina el art. 2.173 CCCN.
 Ejercicio: La servidumbre comprende la facultad de ejercer todas las
servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal,
pero no aquellas que sólo hacen más cómodo su ejercicio.
 “El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las
necesidades del inmueble dominante, excepto que se trate de una
servidumbre forzosa” 16, de acuerdo con lo que dice el art. 2.175 CCCN.

11
 Mejoras: El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente
mejoras necesarias para el ejercicio y conservación de la servidumbre,
corriendo los gastos a su cargo, salvo prueba en contrario, que serían
los casos en que deba responder el titular del inmueble sirviente o un
tercero, como por ejemplo, daños u obstáculos físicos causados por los
mismos, que afecten el ejercicio pleno de la servidumbre al dominante,
tal como lo señala el art. 2176 CCCN17.
 Comunicación al titular sirviente: “El titular dominante debe
comunicar al titular sirviente las perturbaciones de hecho o de derecho
sufridas en razón del ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace,
responde de todos los daños sufridos por el titular sirviente” 18,
establece el art. 2.179 CCCN.
Derechos y obligaciones del titular sirviente
Veamos que dice el Código Civil y Comercial de la Nación sobre los mismos:
El titular del fundo sirviente conserva la disposición jurídica

y material que corresponde a su derecho. No pierde el
derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que
forman el objeto de la servidumbre. Así, aquel cuyo fundo
que está gravado con una servidumbre de paso conserva la
facultad de pasar él mismo por el lugar (Art. 2.180 CCCN).
[Pero] no debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni
siquiera por la constitución de otra. Si lo hace, el titular
dominante puede exigir el cese de la turbación; si la
servidumbre es onerosa, puede optar por una disminución
del precio proporcional a la gravedad de la turbación19.
El art. 2.181 CCCN establece los alcances de la constitución y del ejercicio

de la servidumbre. El titular del fundo sirviente:
puede exigir que la constitución y el ejercicio de la

servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el
inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la
utilidad a la que tiene derecho.

12
Si en el título de la servidumbre no están previstos lugar y
tiempo de ejercicio, las debe determinar el titular del fundo
sirviente.20
Extinción de las servidumbres
La extinción puede provenir de las mismas causales que los demás

derechos reales, tales son: resolución del derecho del que las había
constituido, rescisión, por ser anulado el título por algún defecto inherente
al acto, también por el vencimiento del plazo acordado para la
servidumbre, y por el cumplimiento de la condición resolutoria a que ese
derecho estuviere subordinado; también se extingue por la renuncia
expresa o tácita del propietario de la heredad al cual es debida, o de la
persona a favor de la cual se ha constituido el derecho. La renuncia tácita
tiene lugar cuando el poseedor del inmueble sirviente haya hecho, con
autorización escrita del dominante, obras permanentes que estorben el
ejercicio de la servidumbre.
El art. 2.182 CCCN enumera los medios especiales de extinción de las
servidumbres, que son:
1) la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante; (En esta

hipótesis quedan comprendidos aquellos casos en que no es posible
usar de la servidumbre por haber perdido toda utilidad para la heredad
dominante, o por ruina o cambios sobrevenidos en la heredad
dominante o sirviente que hagan absolutamente imposible su
ejercicio);
2) el no uso por persona alguna; durante diez años, por cualquier razón;
3) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su
muerte, aunque no estén cumplidos el plazo o condición pactados; si el
titular es una persona jurídica, su extinción, y si no se pactó una
duración menor, se acaba a los cincuenta años desde la constitución 21.
Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos constituidos

por el titular dominante.
Es importante destacar que además de las servidumbres explicadas
anteriormente, la servidumbre de tránsito es el derecho del propietario de
un fundo, o titular de otro derecho real sobre él, a pasar por un inmueble
ajeno; también existen las servidumbres de acueducto, que consisten en el
derecho real (puede ser real o personal; convencional o forzosa) de hacer
entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas; las
servidumbres para recibir aguas, ya sea de goteraje, como las de recibir
aguas que descienden, y las servidumbres de sacar agua. El estudio de
20 Art. 2.181 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Come rcial de l a Nación.

13
dichas clasificaciones no es objetivo de nuestra materia, pero es
importante conocer de su existencia.
Los derechos reales de garantía

Se dice que el patrimonio es la prenda común de los acreedores. Podemos
agregar que el principio genérico es la par conditio creditorum, o igualdad
de todos los acreedores.
Mientras los bienes del deudor sean suficientes para cubrir las deudas,
todos sus acreedores cobran las prestaciones debidas y no hay conflictos
de rango entre ellos. Sin embargo, para los casos en que los bienes del
deudor sean insuficientes, es necesario establecer un orden de
preferencias. Se trata, precisamente, del fundamento de las garantías
crediticias.
Las garantías pueden ser personales, cuando una persona se obligue en
forma subsidiaria a tomar a cargo la obligación ante el incumplimiento del
deudor, como el caso del avalista o fiador; o también pueden ser reales,
cuando se afecta una cosa determinada como garantía de pago, teniendo
el acreedor potestad para llevarla a remate y cobrarse del valor de la
misma, ante el incumplimiento; tal es el caso de la hipoteca, el anticresis y
la prenda.
“Los derechos reales de garantía o accesorios sólo pueden ser constituidos
por contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la ley
indica para cada tipo”22, de acuerdo con el art. 2.185 CCCN
La accesoriedad está referida a su dependencia respecto de un derecho
personal, que puede ser uno o varios créditos y es inseparable de ellos.
Dicho en otros términos, estos derechos reales son accesorios a los
derechos crediticios que emanan de un contrato. Son garantía de una
obligación, que es lo principal.
Los derechos reales de garantía sólo pueden constituirse sobre las cosas y
derechos que la ley especialmente autoriza. Así, la hipoteca grava
inmuebles; la anticresis, cosas registrables; y la prenda, cosas muebles no
registrables o créditos instrumentados.
Hipoteca y anticresis
Hipoteca. Noción. Definición
Veamos la definición de hipoteca que brinda el CCCN en el art. 2.205:
La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre

uno o más inmuebles individualizados, que continúan en
14
poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y
preferencia para cobrar sobre su producido el crédito
garantizado23.
Del análisis se desprende que:

 No es necesario que deudor, constituyente o hipotecante sean la
misma persona; el deudor de la obligación puede ser una persona y
quien preste su inmueble en garantía, otra.
 Pueden garantizarse obligaciones no dinerarias (por ejemplo, crear una
obra de arte), o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que
se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.
 Recae sobre una o más cosas inmuebles.
 La definición debería hace alusión a los modos de dar seguridad a
través de la hipoteca, que son el ius persequendi y el ius praeferendi,
caracteres esenciales de los derechos reales.
Caracteres esenciales
Sin ellos no hay hipoteca; si faltan, la misma estará viciada de nulidad. Son
caracteres esenciales:
 Es un derecho real. (art. 1.887 inc. l).

 Es accesorio a un crédito. No existe hipoteca si no hay un crédito al cual
brinda seguridad. Es un derecho real accesorio de un derecho personal
que debe consistir en un crédito cierto y determinado en dinero.
Debemos aclarar que, en este sentido, la hipoteca es accesorio de la
obligación, pero no obligación accesoria, puesto que se trata de un
derecho real al que no corresponde obligación alguna (art. 2.187
CCCN).
 Es convencional, no admite otra forma de constitución más que el
acuerdo de voluntades (art. 2.185 CCCN).
 Publicidad: Debe ser inscripta para su oponibilidad a los terceros. La
hipoteca nace con la firma de la escritura pública y es el único derecho
real en el cual no hay modo (ni posesorio ni inscriptorio), la inscripción
es declarativa y no constitutiva (art. 2188 CCCN).
 Debe cumplirse el requisito de la especialidad (determinación precisa
de sujeto-objeto-causa) del contrato hipotecario y respecto de la
obligación a la que accede. Se debe determinar el crédito, y el objeto
con detalle del mismo (art. 2.209 CCCN).
15
Indivisibilidad
Conforme lo establece el art. 2.191 del CCCN:
Los derechos reales de garantía son indivisibles. La

indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes
afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados
al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes. 24
El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a

todos conjuntamente, o sólo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de
a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías.
La divisibilidad puede ser convencional, ya sea por la naturaleza del crédito
o de los bienes afectados en garantía, o también jurisdiccional, por
disposición fundamentada de un juez, siempre y cuando n o cause un
perjuicio al acreedor, o a petición de éste si hace a su propio interés.
En virtud de este carácter, "cada una de las cosas hipotecadas a una deuda
y cada parte de ellas están obligadas al pago de toda la deuda y de cada
parte de ella 25. Se reputa un carácter natural y no esencial porque puede
faltar y la hipoteca no pierde validez. Hay indivisibilidad cuando cada una
de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas están obligadas
al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. Aunque se hagan pagos
parciales, en principio no podrá solicitarse la cancelación parcial de la
hipoteca. Si son varios los inmuebles afectados al pago de la deuda, el
acreedor podrá ejecutar cualquiera o todos ellos. Por supuesto que
hablamos de la indivisibilidad de la hipoteca, el crédito garantizado sigue
siendo divisible de manera tal que, si ejecutado el inmueble queda un saldo
sin pagar y es preciso ir sobre otros bienes de los deudores, podrá cobrarse
a cada uno su parte de la deuda.
Legitimación
El CCCN en su art. 2.206 determina que quienes pueden constituir hipoteca
son “los titulares de los derechos reales de dominio, condominio,
propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie” 26.
Quedan excluidos de esta legitimación los titulares de los derechos reales
de usufructo, uso, habitación, cementerio privado, tiempo compartido y,
por supuesto, los que tienen prenda o anticresis.

25 Art. 3.112 - Ley N° 340– Códi go Civil de l a Nación.
16
Extensión en cuanto al objeto
El art. 2.192 CCCN, que complementa al art. 2.188, establece que: “en la
garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la
cosa, las mejoras y las rentas debidas”. 27
Es decir que la garantía alcanza a todos los accesorios, mientras se
encuentren unidos al principal, todas las mejoras sobrevinientes al
inmueble, sean naturales, accidentales o artificiales, a las construcciones
hechas sobre un terreno vacío, a la extinción de las cargas o servidumbres
que pesaban sobre el inmueble, a los alquileres o rentas debidos por los
arrendatarios e incluso a las indemnizaciones concedidas o debidas por los
aseguradores del inmueble.
¿Qué establece, al respecto, el art. 2.192 del CCCN?
Sin embargo, no están comprendidos en la garantía: a) los

bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con
prenda constituida antes que la hipoteca o son de propiedad
de terceros, aunque su utilización por el deudor esté
autorizada por un vínculo contractual; b) los bienes que
posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo
de esa unión están gravados con prenda o son de propiedad
de terceros, aun en las condiciones antes indicadas.28
Con respecto a la prenda, se había resuelto que la garantía no puede

extenderse a bienes no contemplados en el acto constitutivo de la prenda
Constitución de la hipoteca
No hay otra hipoteca que la convencional. La hipoteca sólo puede ser

constituida por escritura pública o por documentos, que sirviendo de
títulos al dominio o derecho real, estén expedidos por autoridad
competente para darlos, y deban hacer fe por sí mismos. Podrá ser una
misma la escritura pública de la hipoteca y la del contrato a que acceda.
La constitución de la hipoteca es oponible a terceros cuando se ha inscripto
en el Registro General y, por consecuencia se ha publicitado.
Los contratantes y sus herederos no pueden invocar inscripción
defectuosa, aún el escribano y testigos, siempre y cuando se haya
confeccionado la escritura pública con la que se instrumenta la
constitución de dicho derecho real. Para estos casos y personas, la
hipoteca se considera registrada.

17
Para que el contrato hipotecario tenga total validez, es necesario que el
constituyente sea propietario del inmueble y goce de plena capacidad,
pues si esta falta, el acto será nulo (de nulidad relativa).
Las hipotecas realizadas por quien no es propietario son nulas de nulidad
absoluta y se denominan actos a non domino (o sea de quién no es
propietario).
La hipoteca puede ser constituida por un tercero, que garantiza la
obligación del deudor. Si el hipotecante asume la deuda y se obliga
personalmente al pago, se denomina tercero adquirente (adquiere la
deuda) y se podrá ir contra todo su patrimonio (no sólo el inmueble), en
caso de que no alcancen los fondos provenientes de la realización de aquel.
En cambio, si el hipotecante nada dice respecto de asumir la deuda, sólo
responde con el inmueble y se denomina tercero poseedor.
En la hipoteca no hay traspaso de la posesión, es por ello que el entonces
codificador, Dalmacio Vélez Sársfield, instituyó la forma de publicidad
inscriptoria.
La inscripción debe realizarse antes de los cuarenta y cinco días desde la
realización del acto (art. 5 Ley 17.80129) y caduca a los veinte años, por lo
cual habrá que reinscribirla antes de vencido el plazo para no perder la
oponibilidad ante los terceros (art. 2.210 30 CCCN).
Efectos de la hipoteca
Veamos que establece el CCCN respeto de los efectos de la hipoteca, tanto
en el constituyente (deudor hipotecario), como en el acreedor. Leamos el
art. 2.195 CCCN:
Facultades del constituyente. El constituyente de la garantía

conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero
no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la
garantía. Si esto ocurre, el acreedor puede requerir la
privación del plazo de la obligación, o bien puede estimar el
valor de la disminución y exigir su depósito o que se otorgue
otra garantía suficiente.31
La hipoteca no restringe las facultades propias del dominio, en principio,

sin embargo, el propietario no deberá realizar actos materiales o jurídicos
que menoscaben el valor del inmueble y, correlativamente, todo acreedor
hipotecario, aunque su crédito sea a término o subordinado a una
condición, tiene derecho a asegurarlo, solicitando las medidas
correspondientes contra los actos de menoscabo (embargo preventivo,
29 Ley 17.801 – Registro de Propiedad Inmueble – Poder Ejecutivo Na cional.

18
prohibición de innovar, entre otras medidas cautelares), pues el deudor
disminuye así la garantía de la deuda.
Cancelación
El art. 2.204 del CCCN dispone que:
Las garantías inscriptas en los registros respectivos se

cancelan: a) por su titular, mediante el otorgamiento de un
instrumento de igual naturaleza que el exigido para su
constitución, con el que el interesado puede instar la
cancelación de las respectivas constancias registrales; b) por
el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no
imputable; la resolución respectiva se inscribe en el registro,
a sus efectos. En todos los casos puede requerirse que la
cancelación se asiente por nota marginal en el ejemplar del
título constitutivo de la garantía, por el cual dos partes se
comprometen a inscribir en una cuenta las remesas
recíprocas que se efectúen y se obligan a no exigir ni
disponer de los créditos resultantes de ellas hasta el final de
un período, a cuyo vencimiento se compensan, haciéndose
exigible y disponible el saldo que resulte 32
Además de lo establecido en el art. 2.186 CCCN, al que nos hemos referido

al tratar la accesoriedad, cabe también remitirse al art. 1.907 CCCN,
recordando que como se trata de derechos accesorios, extinguida la
obligación que garantizan, se extingue el derecho real.
Anticresis
Definición
La anticresis también constituye un derecho real, y vamos a indagar acerca

de las diferencias entre los conceptos que brindaba el anterior CC y la
novedad del CCCN.
Art. 3.239 del Código Civil:
El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el

deudo, o un tercero por él, poniéndole en posesión de un
inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos para
19
imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito, si son
debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el
capital si no se deben intereses 33.
Ante la casi nula aplicación de este derecho real de garantía, el CCCN lo

define novedosamente en el art. 2.212 diciendo que:
La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre

cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega
al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien
se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una
deuda34.
La diferencia es que ahora se permite la anticresis en todas las cosas

registrables individualizadas, sean inmuebles o muebles (como los
automotores).
Caracteres
 Constituye un derecho real.

 Se trata de un derecho accesorio.
 Es indivisible, vale decir que el titular no está obligado a restituir la cosa
registrable mientras no se le haya pagado enteramente el crédito.
 También puede señalarse la especialidad, en cuanto al objeto y en
cuanto al crédito como uno de los caracteres de la anticresis.
 La publicidad que acarrea la oponibilidad a terceros se cumple
mediante la inscripción del acto constitutivo en el Registro de la
Propiedad Inmueble.

La anticresis, al igual que todos los derechos reales de garantía, s ólo puede
nacer de un contrato. El contrato por el cual se constituye el derecho real
de anticresis debe celebrarse por escritura pública. Debe ser inscripto para
su oponibilidad.
Al igual que en la prenda, se encuentra prohibida la cláusula que autorice al
acreedor a tomar en propiedad la cosa en caso de que la deuda no fuese
pagada, pues, como todo derecho real de garantía, implica solamente la
preferencia sobre el precio de liquidación sobre la cosa y no sobre la cosa
misma.
33 Art. 3.239 – Ley 340 - Códi go Ci vil de l a Nación, derogado por l ey 26.994.
20
La capacidad para constituirlo debe ser plena, pudiendo ser un titular de
dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie o de usufructo
quien lo haga.
El derecho de anticresis, al igual que todos los derechos reales de garantía,
es indivisible. El acreedor no está obligado a restituir la cosa hasta que la
deuda no haya sido completamente saldada.
El anticresista tiene el derecho de usar la cosa y percibir sus frutos e
imputarlos primero a gastos e intereses y luego a capital, rindiendo
cuentas al deudor.
Debe conservar la cosa; percibir frutos, explotarla, usarla, habitarla si es un
inmueble o darla en arrendamiento si es inmueble o mueble imputando
como fruto el alquiler que otro pagaría.
No puede modificar el destino ni realizar cambios que impidan al deudor
explotar la cosa una vez saldada la deuda, salvo pacto en contrario.
Está obligado a pagar las contribuciones y cargas del inmueble y puede
reclamar al deudor los gastos ocasionados para la conservación de la cosa.
En relación con las obligaciones del anticresista, diremos que debe proveer
al cuidado y conservación del inmueble, pudiendo ser condenado a
restituirlo si hiciere un uso abusivo.
Una vez extinguida la deuda que garantiza, debe restituir la cosa objeto de
la anticresis.
Duración de la inscripción
Los efectos del registro de anticresis se conservan por el término de veinte
años para inmuebles y de diez años para muebles registrables, si antes no
se renueva.
La extinción de la anticresis se produce, al igual que en la prenda o en la
hipoteca, por los mismos medios que el resto de los derechos reales, con el
agregado de un modo especial resultante de su calidad de derecho real de
garantía: la extinción de la obligación a la que accede.
Prenda
Concepto y requisitos de constitución
El art. 2.219 del CCCN define a la prenda como "el derecho real de garantía
sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados" 35.
Este derecho real se rige por las normas comunes a los derechos reales de
garantía como la hipoteca y la anticresis y es el último de los mencionados
en el art. 1.887, donde se enumeran los derechos reales, en el inc. n).
Están legitimados para constituirla el titular de dominio o la totalidad de
los condóminos.
21
Se requiere que haya sido instrumentada por contrato formalizado en
instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un
tercero designado por las partes.
El requisito del instrumento público o privado con fecha cierta es a los
efectos de la oponibilidad a terceros (art.2.222 CCCN).
Esta modalidad es lo que se conoce como prenda con desplazamiento,
siendo la menos utilizada, ya que la más común es la prenda sin
desplazamiento o Prenda con registro, mencionada en el art. 2.220 del
CCCN, pero que se encuentra reglamentada por una Ley especial, que es el
Decreto-Ley 15.348/1946 (DJA F-0282).
Esta clase de prenda constituye una garantía real más dinámica, que ha
resultado de aplicación a numerosas especies de cosas muebles, entre las
que se destacan los automotores y las maquinarias.
El acreedor prendario es un poseedor legítimo de cosa mueble y la
publicidad de la prenda se lleva a cabo mediante la tradición (publicidad
posesoria) ya se al mismo acreedor prendario o a un tercero, a diferencia
de la hipoteca, para la cual el codificador previó la inscripción registral por
no haber tradición.
El acreedor prendario sólo gozará de los derechos que devienen de la
prenda, mientras subsista la posesión. En tal sentido, se juzga que el
acreedor continúa en la posesión de la prenda, cuando la hubiese perdido
o le hubiere sido robada, o la hubiera entregado a un tercero que se
obligase a devolvérsela (léase el art. 2.221 CCCN).
Clases de prenda: sobre cosas y sobre créditos
Todas las cosas muebles no registrables y las deudas activas pueden ser
dadas en prenda, siempre que estén en el comercio; la garantía se extiende
a los accesorios de la cosa y a sus aumentos.
En caso de que el objeto sea un crédito, este debe constar en un
instrumento (debe estar cosificado), pues el objeto de los derechos reales
siempre es una cosa material.
El acreedor prendario debe conservar e incluso puede cobrar judicialmente
el crédito prendado.
Derechos y obligaciones de las partes

El titular de la prenda goza del ius persequendi, pudiendo reivindicar la
cosa en poder de quien se encuentre y solicitar al juez su realización para el
cobro de la deuda.
“Si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe percibirlos
e imputarlos al pago de la deuda, primero a gastos e intereses y luego al
capital. Es válido el pacto en contrario” 36 (art. 2.225 CCCN).
El deudor no puede reclamar la devolución de la prenda, mientras no
pague la deuda, así como los gastos efectuados para la conservación de la
cosa y los intereses.
22
Si el acreedor no puede usar la cosa dada en prenda sin consentimiento del
deudor a no ser que el uso sea necesario para la conservación de la cosa; s i
abusare, ejerciendo en ella derechos que no eran propios, el deudor puede
pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor, dar por
extinguida la garantía y reclamar daños y perjuicios. El acreedor responde
por pérdida o deterioros de la cosa.
Extinción
La prenda se extingue por todas las formas de extinción de los derechos

reales, más una forma propia de su carácter de derecho accesorio o de
garantía: la extinción de la obligación principal a que acceda. Se extingue,
también, cuando por cualquier título la propiedad de la cosa empeñada
pasa al acreedor. Extinguido el derecho de prenda por el pago de la deuda,
el acreedor está obligado a restituir al deudor la cosa empeñada, con todos
los accesorios que dependían de ella al tiempo del contrato, y las
accesiones que después hubiese recibido.
Si el bien prendado es subastado, el comprador adquiere el dominio libre
de gravámenes y (por ende) sin la prenda. En este caso, el derecho del
acreedor prendario se traslada sobre el precio obtenido en el remate. En el
caso de venta privada, el bien se venderá con la carga real.
En caso de prenda sobre créditos, extinguida la prenda por cualquier causa
sin haberse extinguido el crédito dado en prenda, el acreedor debe restituir
el instrumento probatorio del crédito prendado y notificar la extinción de
la prenda al deudor del crédito prendado, según establece el art. 2.237
CCCN.
Cierre del módulo

Hemos abordado, en el presente módulo, el estudio básico y fundamental
de cada uno de los derechos reales mencionados en el nuevo Código Civil y
Comercial de la Nación, su conceptualización, caracteres generales, modos
de nacimiento y extinción de los mismos, haciendo hincapié en que se
conserva, en dicho cuerpo legal, el “numerus clausus” o clasificación
taxativa de los distintos derechos reales.
También hemos estudiado los nuevos derechos reales reconocidos por el
Código Civil y Comercial de la Nación (conjuntos inmobiliarios, tiempo
compartido y cementerios privados); la incorporación de derechos reales
que existían como leyes complementarias (propiedad horizontal y
superficie) y las nuevas modalidades y alcances que tienen ahora los ya
existentes, determinados en las lecturas y referencias precedentes.
23
Referencias


Nación Argentina

Nacional

Ejecutivo Nacional

Nacional

Nacional



Nación Argentina.

Editorial Zavalía.

24
51fcanirtcod
25
Derechos reales
vs. Derechos
personales.
Elementos
fundamentales
de Derechos
Reales
1
Diferencias entre derecho real
y derecho personal
Respecto de las diferencias entre derechos reales y derechos personales s e
han propuesto diferentes tipos de clasificaciones. Desarrollaremos a
continuación algunas de ellas
Los derechos reales y los derechos personales pueden diferenciarse
teniendo en cuenta los siguientes elementos:
 Relación con la cosa: según hemos visto, existe una relación directa e
inmediata con la cosa en los derechos reales, pero no en los personales. En
estos últimos no hay poder directo sobre la cosa, sino que consisten en la
facultad de exigir de otro el cumplimiento de una prestación. Es por eso
que en el derecho real encontramos dos elementos: sujeto activo (el titular
del derecho) y objeto (la cosa), mientras que los elementos del derecho
personal o creditorio son tres: sujeto activo (acreedor), sujeto pasivo
(deudor) y objeto (prestación).
 Objeto: el de los derechos reales es una cosa individualizada y de
existencia actual. El de los derechos personales es el hecho del deudor; de
modo tal que no se exige la existencia actual de la cosa a la cual es e hecho
deba aplicarse, así como tampoco es necesario que esa cosa esté
individualmente determinada (ejemplo: una obligación que tenga por
objeto la entrega de diez litros de leche).
 Exclusividad: en la nota al art. 2508 del CC, Vélez exponía que otra de
las diferencias entre derecho real y personal es que resulta imposible que
“lo que me pertenece en el todo pertenezca al mismo tiempo a otro, pero
nada impide que la misma cosa que me es debida sea también debida a
otro”.
 Derecho de preferencia y persecución, del que gozan los derechos
reales y no los personales, que luego explicaremos detalladamente.
 Tradición: para los sistemas jurídicos que la conservan, la tradición es
otra de las diferencias, ya que el mero consentimiento no basta para
adquirir ni trasmitir ningún derecho real. Lo contrario para los derechos
personales.
 Oponibilidad: mientras que los derechos reales son oponibles erga 
omnes, es decir que son absolutos, los derechos personales son oponibles,
en principio, sólo al deudor. Ya hemos explicado el significado de los
conceptos oponibilidad y erga omnes, por lo que remitimos al alumno a
releer estos conceptos en caso de resultarle necesario.
o Prescripción: los derechos reales pueden adquirirse por la

posesión continuada, calificada o no por el justo título y la buena
2
fe, durante el término requerido por la ley. Los derechos
personales no se adquieren por prescripción; sólo rige, respecto
de ellos, la prescripción extintiva.
o Abandono: posibilidad que permite al titular del derecho real
exonerarse de las cargas que gravan la cosa sobre la que recae el
derecho, mediante el acto unilateral de su renuncia o abandono
(art. 1907 CCCN); facultad de la que carece el titular de un
derecho personal
o Posesión: los derechos reales se ejercen normalmente por medio
de la posesión (salvo, en principio, la hipoteca y las servidumbres
activas), que consiste en el ejercicio de los poderes inherentes a
dicho derecho. En cambio, los derechos creditorios nacen para
extinguirse mediante el pago.
o En cuanto a las defensas legales: los derechos reales se protegen
a través de las acciones reales. Los creditorios, por medio de
acciones personales que se dirigen sólo contra el deudor.
o Transmisibilidad: en épocas remotas, cuando las obligaciones
eran consideradas como vínculos estrictamente personales que
no podían negociarse ni activa ni pasivamente, los derechos
reales se transferían más o menos con libertad. Hoy esta
diferencia se va borrando, puesto que la evolución jurídica
permitió la cesión de los créditos y aun la de las deudas, al paso
que el dominio, especialmente el inmobiliario, exige formalidades
cada vez más complejas.
o Creación: mientras que el número y la reglamentación de los
derechos reales están en principio estrictamente sujetos a la ley –
art. 1884 CCCN (numerus clausus) – para los derechos personales
impera el principio de la autonomía de la voluntad1 (arts. 958,
959, 962, 963, 1709, 2599 y 2651 del CCCN, que engloban el
espíritu del antiguo artículo 1197 del CC: “Las convenciones
hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual
deben someterse como a la ley misma” 2).
Para poder comprender con mayor claridad los derechos reales, es

importante reconocer cuáles son las diferencias existentes entre éstos y los
derechos personales. Para ello propongo el análisis de los diferentes
elementos de los mismos en un cuadro comparativo que nos permite
diferenciar algunas de sus principales características.
1 Os s orio (1984) define autonomía de la voluntad como “l a potestad que tienen los i ndividuos para
regul ar sus derechos y obligaciones mediante el ejercicio de un libre albedrío, representada en
convenciones o contratos que l os obligue como la ley mi sma y s iempre que lo pactado no sea
contra ri o a l a ley, a la moral, al orden público o a las buenas costumbres”.
2 Art. 1197 – Ley 340 – Códi go Ci vil de la Nación Argentina con vi gencia hasta el 31/07/2015.
3
Derecho Real Variable de la tabla
Facultad de exigir a otro una
Poder directo sobre la cosa.
prestación.
Posee dos elementos (sujeto, Hay tres elementos (acreedor,
cosa) deudor, prestación).
Objeto actual y existente (cosa). Objeto futuro (prestación).
Exclusividad. No pueen existir dos La misma prestación puede
titulares del mismo derecho real deberse a distintos acreedores.
sobre la misma cosa, p.ej.: dos
personas no pueden ser titulares
del dominio sobre un inmueble
El titular posee facultades Los derechos personales surgidos
persecutorias (ius persequendi) y del contrato no tienen efectos
de preferencia (ius praeferendi) sobre tercero.
sobre los terceros.
Se constituyen con título y modo Basta el título (régimen
(ya sea modo posesorio o consensual).
inscriptorio)
Son derechos absolutos Son derechos relativos (sólo
(oponibilidad erga onmnes). oponibles al deudor).
Prescripción adquisitiva. El Prescripción liberatoria. Las
transcurso del tiempo (entre deudas dejan de ser exigibles con
otros requisitos) hace adquirir el el transcurso del tiempo,
derecho real por usucapión. cumplido el plazo de
prescripción.
La institución del abandono No se aplica esta institución.
exonera al titular de las cargas.
Se ejerce por posesión. Se ejercen cumpliendo la
prestación.
Sistema de numerus clausus Las partes pueden crear los
(número cerrado). En nuestro derechos personales que estimen
ordenamiento, las partes no pertinentes, mientras no violen la
pueden crear derechos reales, ley, la moral o las buenas
deben utilizar uno de los costumbres.
enumerados y reglados por la ley
civil.
4
Referencias





Cathiers.



Zavalía.

Argentina: La Ley.

Culzoni editores.

5
6
Derechos
Reales
Elementos
fundamentales de
Derechos Reales
1
Definiciones de derechos reales
– doctrinaria y del Código Civil
y Comercial de la Nación, el
nuevo artículo 1882
Primeramente, es necesario afirmar que el CC no contenía una definición
de Derecho Real - ni aún en el Libro III del Código Civil, íntegramente
dedicado a derechos reales – una definición de Derecho Real.
Solamente establecía el principio de numerus clausus (o número cerrado,
que aún se mantiene en el CCCN) y los enumeraba: arts. 2502 y 2503 del
CC.
Sin embargo, producto de la elaboración de diferentes autores expertos en
el área, se habían logrado extraer algunas definiciones sobre derecho real,
a las que nosotros llamaremos definiciones o conceptualizaciones
doctrinarias.
Con la reforma del CC y el CCCN se establece a nivel legislativo una
definición de derechos reales en el art. 1882 del Libro IV, a la que
llamaremos definición o conceptualización legislativa o del Código Civil.
Definiciones o conceptualizaciones doctrinarias
Para poder comprender a qué nos referimos cuando hablamos de

derechos reales, desarrollaremos la definición de Derecho Real propuesta
por la Dra. Mariani de Vidal en su manual de derechos reales:
Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas

normas sustancialmente de orden público, establecen entre
una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación
inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto
pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al
mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de
violación una acción real y que otorga a sus titulares las
ventajas inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi.
(2006: 20)
2
 un derecho absoluto, porque es oponible1, erga omnes 2, es decir a
toda la comunidad, en contraposición a los derechos relativos
(obligaciones) que son oponibles a sujetos determinados.
 de contenido patrimonial, porque cuentan con un valor para su titular.
 cuyas normas, sustancialmente de orden público, porque, en buena
medida, la organización y conservación de la sociedad reposa sobre las
políticas referentes al derecho de propiedad; basta pensar en los derechos
sobre patentes de invención, inmuebles, bienes de dominio público, entre
otros.
 establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa, cosa en el
sentido del art. 2311, antes reseñado.
 una relación inmediata y directa, debido a que el titular está en
contacto con la cosa sin precisar de un intermediario (como sí es el cas o de
los derechos personales, donde es necesario el accionar del deudor para
poner al acreedor en contacto con el objeto de la relación jurídica).
 que, previa publicidad, se considera sujeto pasivo de los derechos 
reales a todos los individuos de la comunidad, pues deben respetar la
propiedad ajena. Es en virtud de ello que los derechos reales se publicitan.
Dicha publicidad tendrá diferentes efectos según el bien de que se trate; en
algunos casos basta la publicidad posesoria para constituir el derecho
(muebles no registrables) y en otros es necesaria la inscripción en los
registros pertinentes (caso de los automotores), temas que
desarrollaremos tanto en esta lectura como en las de los siguientes
módulos de la materia. En tal sentido, cabe mencionar la nota al art. 577
del CC, en la que Vélez Sársfield afirma que no es posible respetar un
derecho que no se conoce, de allí la importancia de la publicidad.
 obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier 
acto contrario al mismo, naciendo para el caso de violación, una acción
real. Las acciones reales son tres: reivindicatoria, negatoria y confesoria.
Dichas acciones no serán objeto de estudio en este módulo, pero es
importante conocer su existencia. 
 y que otorga a sus titulares las ventajas del ius persequendi y del ius
praeferendi. El ius persequendi y el ius praeferendi serán explicados de
manera detallada en el punto 1.6 de este módulo. 
1 Oponibilidad: conforme a la definición de Ca pitant (1973), l a calidad del derecho o defensa que s u
ti tul ar puede hacer va ler contra terceros.
2 Erga omnes: Es una locución latina, que significa "respecto de todos" o "frente a todos", uti l i za da
en derecho para referirse a la aplicabilidad de una norma, un a cto o un contrato. Significa que a quel
s e a plica a todos los s ujetos, en contraposición con las normas inter partes (entre l a s p a rtes ) q u e
s ól o a plican a aquellas personas que concurrieron a s u celebración. (ver: https://goo.gl/ MLPDk M) .
Por ejemplo, l os derechos reales, objeto de estudio de la presente a signatura, s e ubican d entro d e
es ta ca tegoría; también l os llamados derechos inheren tes a la personalidad o personalísimos (como
el derecho a la vi da al honor) y l os intelectuales considerados p o r a l g unos , e n l o q u e to ca a s u
a s pecto moral, como personalísimos, derechos de familia, en el s en ti do d e q u e l a s s i tua ci o nes
jurídi cas familiares o l os derechos que de ellas emergen deben s er res p eta d os p or to d os , a u n
cua ndo pueden existir algunas personas directa y determinadamente obligadas, co mo s uced ería ,
por ejemplo, con la patria potestad.
3
Teorías que definen el Derecho Real
 Teoría Clásica
Esta teoría encuentra una diferencia clara entre los derechos reales y
personales, basándose en el aspecto interno del derecho: la relación entre
la persona y la cosa.
Derecho real = Persona Cosa

Es la elegida por Vélez Sarsfield en la redacción del Código Civil, siguiendo a
Demolombe, a quien cita en la nota al título IV del libro III. Expresa el
eminente jurista Demolombe:
Derecho real, es el que crea entre las personas y la cosa una

relación directa e inmediata, de tal manera que no se
encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es el
sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto… se
llama, al contrario, derecho personal, aquel que sólo crea
una relación entre la persona a la cual el derecho pertenece
y otra persona que se obliga hacia ella, por razón de una
cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en esa relación
se encuentran tres elementos, a saber: la persona que es el
sujeto activo del derecho (el acreedor), la persona que es el
sujeto pasivo (el deudor) y la cosa o el hecho que es el
objeto.3
Pothier (1761), otro exponente de esta doctrina, nos explica que los
derechos reales son ius in re y los personales ius ad rem, los primeros
sobre la cosa y los segundos sobre una persona para que nos procure la
prestación. En el mismo sentido, Aubry y Rau (citados en Musto, 1995)
para quienes “hay derecho real cuando una cosa se encuentra sometida,
total o parcialmente al poder de una persona, en virtud de una relación
inmediata oponible a toda otra persona” (p. 27).
Otras teorías:
Algunas teorías no encuentran diferencia entre ambos tipos de derechos,

mientras que otras parten de distintos criterios para encontrarlas.
 Teorías Monistas: consideran a los derechos reales y personales una
3Nota a l título IV del libro III – Ley 340 – Códi go Ci vil de la Nación Argentina con vi g enci a h a sta e l
31/07/2015.
4
misma categoría, dividiéndose entre:
o Personalistas u obligacionistas (Planiol, 1932): afirman que todos

los derechos son obligacionales. Siguiendo a Kant, subrayan que las
relaciones jurídicas son siempre entre personas (nunca podrían darse
entre una persona y una cosa) ya que el Derecho (conjunto de reglas
que norman la conducta en sociedad) tiene sentido en tanto haya
más de una persona en juego. Estas teorías introducen como
novedad el sujeto pasivo comunidad (elemento externo), cuyos
miembros se encuentran obligados al deber de respeto y abstención
respecto del titular del derecho real.
o Realistas (Rigaud – Bonnecase, 1924-1930): funden todos los
derechos patrimoniales dentro de la categoría de derechos reales,
entendiendo como única diferencia que, en aquellos derechos que la
doctrina clásica llama reales, el objeto es una cosa determinada,
mientras que, en los derechos personales, el objeto es el patrimonio
entero del deudor (pues responde con éste en caso de
incumplimiento).
 Teoría de la Institución (Hariou, 1925): reconoce una diferencia entre
derechos reales y personales, pero utiliza un criterio de diferenciación
propio que distingue tres categorías de actividad jurídica: la que lleva a
cabo el Estado a través de la Ley, la que despliegan los particulares
mediante el contrato, y una tercera que da en llamar fenómenos
institucionales; éstos consisten en situaciones reiteradas en el tiempo que
se objetivizan y convierten en derechos al ser respetadas y reconocidas por
la comunidad.
Los derechos subjetivos se diferencian según el contenido institucional que

poseen: si es alto, su violación se rige por el derecho disciplinario impues to
aun sin consentimiento de los particulares (es el caso de los derechos
reales); si es bajo, por normas de carácter estatutario fijadas por las partes
(caso de los derechos personales).
Definición o conceptualización legislativa - el Código

Civil y Comercial de la Nación. El nuevo artículo 1882
Como ya mencionamos precedentemente, el CCCN define qué son los
derechos reales en su nuevo artículo 1882, que es el primer artículo del
Libro III, Título I, Disposiciones generales, Capítulo 1 que reza:
ARTÍCULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder

jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente
sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su
5
titular las facultades de persecución y preferencia, y las
demás previstas en este Código.4
Analicemos el concepto.
 Poder jurídico:


el concepto de poder proviene del latín ‘posere’,
refiriéndose al verbo que indica la capacidad, la facultad o
habilidad para llevar a cabo determinada acción. Por
extensión, se ha utilizado también a tener las condiciones
para hacerlo, entre las que se encuentran la disponibilidad
material, el tiempo o el lugar físico. (Concepto.de, s/f.
http://goo.gl/2EwsBU).
Es jurídico cuando el que otorga a un sujeto ese poder es el Ordenamiento

Jurídico, la Ley. De estructura legal: se refiere a que su determinación o
clasificación, modos de adquisición, constitución, titularidad, derechos
inherentes, etc. se encuentran contemplados y reglados por ley. Esto lo
explica claramente el CCCN en su art. 1884:


Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a
sus elementos, contenido, adquisición, constitución,
modificación, transmisión, duración y extinción es
establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un
derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su
estructura.5
 De ejercicio directo y autónomo: ya analizamos en la definición 

doctrinaria de referencia qué es una relación directa y autónoma. Véase
también la nota de Vélez Sársfield mencionada.


Art. 1883 CCCN.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la
totalidad o una parte material de la cosa que constituye su
objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto
4 Art. 1882 – Ley N° 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de la Nación Argentina.
5 Art. 1884 – Ley N° 26.994. Códi go Ci vil y Comercial de la Nación Argentina.
6
también puede consistir en un bien taxativamente señalado
por la ley.6
 Que atribuye a su titular facultades de persecución y preferencia: 

propias de los derechos reales (ius preferendi e ius persequendi) que
veremos en capítulo aparte, tema 1.6.
 Y las demás previstas: como ser las que comparte con los derechos 
personales y las que emergen de la protección de los derechos reales.
Enumeración de los Derechos Reales
El Código Civil (CC) enumeraba los derechos reales en los artículos 2503 y
2614, debiendo adicionarse los incorporados mediante Ley 13.512
(Propiedad Horizontal) y 25.509 (Forestación).
El Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) en vigencia Agosto de 2015
incorpora nuevos derechos reales que, recalcamos en negrita.
Art. 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a. el dominio;
b. el condominio;
c. la propiedad horizontal;
d. los conjuntos inmobiliarios;
e. el tiempo compartido;
f. el cementerio privado;
g. la superficie;
h. el usufructo;
i. el uso;
j. la habitación;
k. la servidumbre;
l. la hipoteca;
m. la anticresis;
n. la prenda.7
Se han incorporado cinco nuevos derechos reales (dos de ellos, la

propiedad horizontal y la superficie – pero solamente la forestal –, estaban
reglamentados y reconocidos en leyes complementarias) y se han
6 Art. 1883. Ley N° 26.994 – Códi go Ci vil y Comercial de la Nación Argentina.
7 Art. 1887 – Ley 26.994 – Códi go Ci vil y Comercial de la Nación Argentina (el resaltado es propio).
7
suprimido los derechos reales de Censos y Rentas (permitidos solo por
cinco años, cf. art 2614 CC).
Cada uno de ellos será estudiado detalladamente en las lecturas de los
próximos módulos.
El CC no autorizaba el derecho real de superficie, permitiéndose hasta

ahora una modalidad llamada derecho real de superficie forestal, que
había sido incorporado mediante ley 25.509 de Forestación.
A partir de la reforma, se incorpora ya al CCCN, en el art. 1887, el Derecho

Real de Superficie.
 Derechos reales no enumerados, por lo tanto prohibidos:
o “Enfiteusis”. Es el derecho real por el cual el propietario de un

inmueble enajena el dominio útil del mismo (facultades de uso y
frutos) en forma perpetua o temporaria, a cambio de una pensión o
canon anual, mensual, fijo, variable, entre otros.
o “Vinculación”. Se denominaba así a la acción de sujetar un grupo de
bienes a un orden sucesorio determinado. El más típico era el mayorazgo,
que consistía en elegir un bien o conjunto de bienes para que fueran
heredados por quienes reunían condiciones especificadas en la
constitución del vínculo (generalmente, quien heredase un título
nobiliario determinado; podía ser también el primer hijo varón de la
familia, o el hijo que siguiera la carrera militar, entre otros). El
objetivo de la institución (de origen noble o aristocrático) era que el
conjunto de bienes no fuera dividido entre más de un heredero, pues
así se perdía la fuerza de las fortunas familiares; los bienes quedaban
entonces vinculados entre sí.
Otro caso común de vinculación era el de la capellanía. Allí se afectaba (en

forma perpetua) un bien al cargo de decir misas por el alma del
instituyente. Intervenían tres partes: el instituyente o fundador, en cuyo
beneficio debían decirse las misas; el patrono, quien es la persona que
gozaba del bien capellánico (generalmente una orden religiosa o el
obispado) y quien debía pagar al capellán sus servicios; en tercer lugar, el
capellán, que es el sacerdote sobre quien pesa la obligación de decir las
misas y que tiene derecho a percibir una renta o pensión.
Censos y rentas. La renta es el contrato por el cual una de las partes se
obliga a pagar a la otra un importe periódico; en el caso de que se afecte
un inmueble determinado a la garantía de esta carga, los obligados serán
los sucesivos propietarios del mismo y esa renta se denominará censo. Ésta
es la modalidad que era admitida en el derecho argentino, aunque sólo por
cinco años, según el art. 2614 del CC, ya derogado:
8
Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos
enfitéuticos, ni imponerles censos ni rentas que se extiendan a mayor
término que el de cinco años, cualquiera sea el fin de la imposición; ni
hacer en ellos vinculación alguna 8
Los censos o rentas podían adoptar distintas formas:
 Reservativo: cuando se enajena el dominio y el adquirente se obliga a 

pagar la renta o pensión quedando afectado el inmueble.
 Consignativo: cuando, sin operarse la transmisión de la propiedad, se 
constituye un censo sobre el inmueble afectando éste en garantía (muy
similar a la hipoteca).
 Un tercer tipo de censo era el enfitéutico, que es la enfiteusis antes 
definida y prohibida en nuestra legislación.
Derecho de persecución y derecho de preferencia
Efectos: facultad de perseguir (ius persequendi) – facultad de hacer valer

su preferencia (ius praeferendi)
Se denomina ius persequendi la facultad que tienen los titulares de

derechos reales de perseguir la cosa en manos de quien la detente (un
tercero), con el fin de ejercer su derecho. También es llamada facultad
reipersecutoria.
Se denomina ius praeferendi aquella facultad emanada del derecho real
que hace a la exclusión o prevalencia sobre otro derecho real o personal.
Se apoya en el principio qui prior est tempore potior est iure (primero en el
tiempo, mejor en el derecho). Significa que un derecho real correctamente
constituido y publicitado tiene preferencia sobre cualquier otro derecho
que se constituya con posterioridad sobre la misma cosa.
El CCCN los menciona expresamente en su art. 1886:
ARTÍCULO 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real

atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder
de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con
respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido
oponibilidad posteriormente.9
8 Art. 2614 – Ley 340 – Códi go Ci vil de la Nación Argentina con vi gencia hasta el 31/07/2015.
9
Analicemos este aspecto con un ejemplo: Juan compra un inmueble a
Pedro y concurre al registro de la propiedad a inscribir su derecho real de
dominio sobre el inmueble. Al día siguiente, Pablo (quien también compró
a Pedro, víctima de una estafa de aquél, que vendió el inmueble a dos
personas) concurre a anotar su supuesto derecho de dominio, siendo
rechazada la inscripción en virtud del principio estudiado, pues dos
dominios sobre la misma cosa no pueden coexistir. La segunda faceta es
una prioridad o prevalencia temporal. Se dice que primero en tiempo,
mejor en derecho lo que básicamente significa: quien primero publicita su
derecho, triunfa.
Sería, siguiendo el ejemplo, el caso de que Juan concurre al registro a
inscribir el derecho real de dominio sobre el inmueble y se encuentra con
que, el día anterior, se anotó un embargo sobre la vivienda. El embargo
triunfa sobre la inscripción del dominio de Juan, pues se ha publicitado
primero. En cambio, cuando fijamos la prevalencia de un derecho personal
sobre otro derecho personal, el mecanismo es distinto: allí lo que cuenta es
la fecha del contrato que se hace valer entre partes, no la publicidad del
derecho (puesto que el derecho personal no se publicita porque el único
obligado ha participado del contrato y a él solo es oponible).
10
Referencias





Cathiers.



Zavalía.

Argentina: La Ley.

Culzoni editores.

11
12

Elementos Fundamentales de Los Derechos Reales

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Dominio

el término propiedad empleado en los artículos 14 y 17 de la

Garantías de la propiedad: fuentes legales

Protección frente a particulares y frente al Estado

Veamos el sistema de garantías estructurado por nuestra Constitución

 Protección respecto de los particulares: en su faz civil, mediante las

Dentro de los derechos intelectuales distinguimos dos grandes grupos: los

Como lo mencionamos arriba, según la distinción clásica de los derechos,

 Derechos patrimoniales: reales o personales.

o Derechos de autor (ley 11.723) – INPI (Instituto Nacional de Propiedad

o Derechos industriales: marcas, patentes, diseños de utilidad,

6 Art. 51 - Ley 21.499 – Ley Na ci onal de Expropiaciones. Poder Ejecutivo Nacional.

El dominio es el derecho de señorío más amplio que puede tenerse sobre

Crítica de la definición del CC - La definición del CCCN

El CCCN lo define en el art. 1.941:

El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las

Como lo manifiesta Eduardo Molina Quiroga (2015) en su Manual de

 Perpetuo: porque no se extingue con el no uso ni con el mero

10 Art. 1942 – Ley 26.994 – Códi go Ci vil y Comercial de la Nación.

El dominio imperfecto puede ser, según el CCCN: revocable, fiduciario o

 Dominio revocable: Es aquel que se tiene sujeto a una condición o 

Existe cuando el titular, llamado propietario fiduciario, ha recibido un bien,

En el fideicomiso intervienen tres sujetos:

 Fiduciante: quien transfiere el dominio de la cosa (constituyente del

14 Art. 1.701 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.

El fideicomiso sólo puede constituirse sobre cosas en particular y no sobre

 Dominio desmembrado: Es aquel que se tiene respecto de una cosa 

El derecho de dominio, como todos los derechos, no es absoluto en tanto

1) Límites impuestos sólo en el interés público: Las mayorías regladas

15Títul os I y III – Li bro IV – Ley 26.994 - Códi go Civil y Comercial de la Na ción.

En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no

En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas

Si la convención no fija plazo, o establece un plazo

En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas

También podemos citar otra limitación al dominio emergente de las

17 Art. 1.972 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.

Para que ello ocurra, la actividad desarrollada en el inmueble debe causar

Extinción del dominio

sin perjuicio de los medios de extinción de todos los

Es decir que para el nuevo código se reconocen tres modos de extinción

 Destrucción total de la cosa, si la ley no autoriza su reconstrucción.

 Por la destrucción o consumo total de la cosa que estaba sometida a

Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa

Los elementos del condominio son, por tanto:

 Pluralidad de sujetos: El derecho de propiedad, como lo dice la

20 Art. 1.983 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.

En el condominio encontramos los mismos caracteres que en el dominio:

Condominio sin indivisión forzosa

Es aquel en el que cualquiera de los condóminos, en cualquier tiempo y sin

Facultades de los condóminos

Respecto de la parte indivisa: Las facultades son amplísimas, realizando los

Sobre la totalidad de la cosa objeto del condominio, la regla es la

cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y

Sin perjuicio de ello, “los condóminos pueden convenir el uso y goce

El art. 1.990 CCCN también prohíbe al condómino efectuar actos jurídicos

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