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“Análisis de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria. Ley Nº 19.

537”

Autor : Jorge Salgado Martinez

Universidad Central

Ubicación : M 067

Año : 1998.-

INDICE
Página
Introducción 1
Capítulo I: Reseña Histórica de la Copropiedad Inmobiliaria en Chile 3
1. Acerca de copropiedad 3
1.1 Concepto 3
1.2 Naturaleza Jurídica 5
1.3 Reseña Histórica 5
1.3.A Evolución Histórica de la Propiedad horizontal 5
A.1 Periodo Antiguo 6
A.2 Periodo Romano 6
A.3 Periodo Madieval 6
A.4 Periodo Moderno 7
A.5 Epoca contemporánea y el dominio horizontal 7
A.6 Situación Latinoamericana 8
A.7 Situación Chilena 9
Capítulo II, Ley n° 6071, análisis del texto y modificaciones posteriores 10
1. Génesis de la Ley 10
2. Características 12

3. Análisis del texto 14


3.1 Requisitos que debe reunir todo edificio cuya propiedad se divide por
piso o departamento 14
3.2 Nacimiento legal de la Propiedad Horizontal 15
3.3 La Administración en la Propiedad Horizontal 16
3.3.a La Asamblea de Copropietarios 17
3.3.b La Junta de Vigilancia 19
3.3.c El Administrador 20
3.4 Actos de disposición en la ley de Propiedad Horizontal 23
3.5 Bienes propios o de dominio exclusivo 24
3.5.1 Derechos que le asisten a los copropietarios de los bienes de dominio exclusivo 25
3.5.2 Obligaciones que se le imponen al copropietario de bienes de dominio exclusivo 26
3.6 Bienes de uso común 27
3.6.1 Características de los bienes comunes 29
3.6.2 Copropiedad sobre los bienes comunes 30
3.6.3 Derechos y obligaciones que concurren sobre los bienes comunes 31
3.6 Los Gastos Comunes 31
3.7.1 Tipos de gastos comunes 32
3.7.2 ¿ Qué es el Fondo Común de Reserva? 33
3.7.3 Contribución de expensas a Gastos Comunes 33
3.7.4 Caso del arrendatario 34
3.7.5 Caso de una comunidad dueña del departamento 35
3.7.6 Contribución de cada copropietario 35
3.8 Cobro ejecutivo de los gastos comunes 36
3.9 Reglamento de Copropiedad 37
3.9.1 En cuanto a su otorgamiento 38
3.9.2 Características del reglamento de copropiedad 38
3.10 Procedimientos judiciales 39
3.11 Antecedentes tenidos a la vista para la modificación
de la ley n°6071 y que dan nacimiento a la Ley n°19537 40

CAPITULO III: Nuevo Régimen de Copropiedad Inmobiliaria, Ley n° 19.537 46


1. Cuestiones Previas 46
2. Análisis jurídico de la nueva legislación d e copropiedad inmobiliaria 47
2.1 Ambito de aplicación de la ley 52
2.1.1 Lugar de emplazamiento donde se pueden construir viviendas
o las propiedades afectas a la ley de copropiedad inmobiliaria 52
2.1.2 Tipos de inmuebles que pueden acogerse a la normativa de le Ley 52
2.2 Vigencias de las normas de la nueva Ley 54
2.3 Respecto del reglamento de copropiedad anterior a la Ley n°19.537 56
2.4 Normas sobre Jurisdicción y competencia 58
2.5 Competencia alternativa de un arbitro arbitrador 59
3. Título I de la Ley n|19.537, “Del régimen de copropiedad inmobiliaria” 59
3.1 Requisitos para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria
y normas técnicas contempladas en la Ley 59
3.2 Constitución de la copropiedad inmobiliaria 60
3.3 Definiciones 63

2
3.3.1 Tipos de inmuebles que integran un Condominio y
sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo 64
3.3.2 Situación de una comunidad dueña de una unidad 67
3.4 Aspectos técnicos de la copropiedad inmobiliaria 67
3.4.1 Estacionamientos en el condominio 68
3.4.2 Normas sobre acceso a espacios de uso público 69
3.4.3 Prohibiciones respecto de la vías de accesos 69
3.4.4 Altura máxima de los condominios 70
3.4.5 Prohibiciones de subdividir o lotear bienes que se indican 70
3.4.6 Normas sobre superficie predial 71
3.4.7 Cambio de destino de una unidad como norma urbanística 76
3.5 Gastos Comunes 77
3.5.1 Mora en el pago de los gastos comunes 77
3.5.2 Fondo de reserva 78
3.5.3 Cobro ejecutivo por deudas referidas a gastos comunes 78
3.5.4 Crédito privilegiado 79
3.5.5 Derecho a repetir 80
3.5.6 Perjuicio por el no pago de gastos comunes 80
3.5.7 Bienes de dominio exclusivo 80
3.6 Cambio de destino 81
3.7 Hipotecas y gravámenes en la nueva copropiedad inmobiliaria 81
3.8 Obligaciones que nacen del libre uso de las unidades 82
3.9 Bienes de dominio común o bienes comunes 83
3.9.1 Cambio de destino de los bienes comunes 87
3.9.2 Derechos del copropietario sobre los bienes comunes 92
3.9.3 Goce y uso exclusivo de los bienes de dominio común 93
3.9.4 Obligación de aporte del beneficiado con el uso y goce exclusivo 94
3.9.5 Obligación impuesta a estos copropietarios 94
3.9.6 Limitaciones al uso de bienes comunes 94
3.9.7 Situación de la enajenación de estacionamientos 95
3.10 Administración en el nuevo régimen de copropiedad inmobiliaria 96
3.10.I Necesidad de un solo texto legal 96
3.10.II Necesidad de flexibilizar la administración 98
3.10.1. Organismos de Administración del condominio 98
3.10.1.a Asamblea de copropietarios 98
a.1 Asamblea Ordinaria 99
a.2 Asamblea extraordinaria 99

3
a.2.a. Características de las asambleas extraordinarias 100
a.2.b Citación a las asambleas 100
a.2.c Formalidad de la citación 101
a.2.d Lugar donde debe sesionar la asamblea 101
a.2.e Flexibilización de quorum relacionado a la celebración
de las diferentes asambleas 101
a.2.f Necesidad del quorum del 100% 103
a.2.g De la asistencia del Notario en las asambleas extraordinarias 103
a.2.i Cumplimiento de los acuerdos 103
a.2.k Impugnación de los acuerdos de la asamblea 104
a.2.l Consulta por escrito en las asambleas 104
a.2.m Plazo 105
a.2.n Concurrencia de los copropietarios a las asambleas,
derechos y obligaciones 106
3.10.1.b Comité de Administración 106
b.1 Composición del comité de administración 107
b.2 Funcionamiento del comité 107
b.3 Duración en las funciones del comité 107
3.10.1.c El Administrador 108
1.c.1 Quién puede ser administrador 108
1.c.2 Nombramiento 109
1.c.3 Incompatibilidad 109
1.c.4 Duración en el cargo de administrador 109
1.c.5 Funciones del administrador 109
1.c.6 Obligaciones que la ley le impone al administrador 111
1.c.7 Subadministración y administración conjunta 112
1.c.7.a Subadministración 112
1.c.7.b Administración conjunta 113
1.c.8 Gasto sectorial como elemento flexibilizador de la administración 113
3.11 Solución de conflictos 114
3.11.A Solución extrajudicial 116
A.1 Rol de la municipalidad 116
A.1.1 Valor probatorio del acta 117
A.1.2 Prohibición 117
A.2 Procedimiento Arbitral 118
A.2.1 Designación de Juez Arbitro 118
A.2.2 Inhabilidades que pueden afectar al juez árbitro 119

4
A.2.3 Remoción y sustitución del Juez árbitro 119
A.2.4. Materias que conocerá el juez árbitro 119
A.2.5 Sentencia arbitral 120
3.11.B Solución Judicial de conflictos 120
B.1 Juez de Policía Local 120
B.1.1 Acción de los copropietarios 120
B.1.2. Materias que conoce el juez de Policía Local 121
B.1.3. Procedimiento 122
B.1.4 Obligación del administrador 122
B.1.5. Derechos del copropietarios 122
B.2 Tribunales Ordinarios de Justicia 123
B.2.1 Título ejecutivo 123
B.2.2 Innovación del Juicio Ejecutivo 123
B.2.3 Designación de árbitro por la justicia Ordinaria 124
3.11.C El mediador en la solución extrajudicial de conflictos 124
3.11 Aspecto práctico de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria 125
3.11.1 Municipalidad de Las Condes 125
3.11.2 Municipalidad de Providencia 125
3.11.3 Municipalidad de Ñuñoa 126
3.11.4 Municipalidad de Puente Alto 126
3.12 Seguridad del conndominio 127
3.12.1 Obligación del copropietario 128
3.12.2 Obligación del Administrador 128
3.12.3 Planes de emergencia 129
3.12.4 Obligación del comité de Administración 129
3.12.5 Ingreso forzado a la unidad por casos de emergencia
señalados en la ley 129
3.13 Modificación de Copropiedad Inmobiliaria 131
3.13.1 Decisión de la autoridad 131
3.13.2 Voluntad de los copropietarios 131
3.13.3 Formalidad 132
3.13.4 Plazo 132
3.13.5 Efectos de la aprobación 132
3.13.6 Prohibición al Director de Obras Municipales 132
3.14 Las viviendas sociales 132
3.14.1 Definiciones 134
3.14.2 Quien y como se determina la vivienda social 134

5
3.14.3 Administración de las viviendas sociales 134
3.14.4 Administración provisoria 134
3.14.5 Medidas de protección y educación para la administración 135
3.14.6 Del régimen de copropiedad de los condominios de
viviendas sociales 135
3.14.7 Obligación del comité de administración 136
3.14.8 Sanciones 136
3.14.9 Cobro de servicios y gastos comunes 136
3.14.10 Apoyo financiero de la autoridad 137
3.14.11 Objetivo del financiamiento 137
3.14.12 Subadministración de condominios de vivienda social 137
3.14.13 Viviendas sociales anteriores a la ley n°19.537 138
3.14.14 Rol activo y orientador de la Municipalidad 138
3.14.15 Resultados del primer llamado del programa participativo
de mejoramiento de viviendas sociales 138
3.15 Reglamento de copropiedad 141
3.15.1 Dictación y aprobación del reglamento 142
3.15.2 Caso de unanimidad del quorum 142
3.15.3 Disposiciones que deberá tener el reglamento de copropiedad 143
3.15.4 Obligatoriedad del reglamento de copropiedad 144
3.15.5 Impugnación judicial del reglamento de copropiedad 144
3.15.6 Subsistencia de disposiciones dl reglamento de copropiedad
anterior a la ley n°19.537 144
3.15.7 Autorizaciones que se presumen en reglamentos de
copropiedades anteriores 145
3.15.8 Conflicto entre la ley y el reglamento 145
3.16 Conclusiones 148
Blibliografía 150
Indice 151

INTRODUCCION

6
El objetivo de este trabajo sobre Copropiedad Inmobiliaria es proporcionar un panorama

sobre la nueva Ley de Copropiedad, Ley n°19.537, publicada en Diciembre de 1998. Se tratará la

materia de un punto de vista histórico para continuar con los aspectos mas relevantes del régimen

que regulaba la derogada Ley n°6071, Ley de Propiedad Horizontal; prosiguiendo con los

antecedentes que fueron considerados para la dictación del nuevo cuerpo normativo sus alcances

jurídicos y su aplicación en los diferentes sectores.

La nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria reviste especial importancia, ya desde el año

1994, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo trabajaba en esbozar las ideas principales que debía

contener una iniciativa legal en esta materia para que fuese acorde a las necesidades de las personas

y las empresas.

Ley de Copropiedad Inmobiliaria, se trata de una normativa unificadora, que ha reunido en

un mismo texto disposiciones que se hallaban dispersas en múltiples cuerpos legales. Es también

modernizadora, pues ha procurado aportar aire fresco a regulaciones de más de sesenta años de

antigüedad, concebidas para una época en que el terreno existente y los estilos de vida no se

insertaban en la compleja modernidad que hoy vivimos. Hacía falta, dentro de la modernización, dar

un tratamiento más amplio a materias como los tipos de condominios, las clases de bienes comunes

y la posibilidad de enajenarlos, gravarlos, darlos en arrendamiento o constituir uso o goce exclusivo

sobre ellos y, especialmente, regular con mayor detalle la vida en comunidad y sus aspectos más

esenciales, como las mayorías necesarias para adoptar acuerdos, la administración de los

condominios o la forma de resolver conflictos entre los copropietarios.

Se trata de una Ley que refleja preocupación por no romper la armonía a la que tienden las

normas urbanísticas, como las relativas a cesiones o la imposibilidad de acoger a ella proyectos

habitacionales fuera del límite urbano. Existe también una preocupación social de extender los

beneficios de la vida en copropiedad a las viviendas sociales, lo cual enaltece la dignidad de sus

habitantes.

Es, igualmente, una ley detallada, casi reglamentaria, diseñada para bastarse a sí misma en la

mayoría de sus disposiciones, lo cual - si bien puede darle cierta rigidez- permite su aplicación sin

necesidad de esperar la acción de la autoridad para ello.

7
Existen otros propósitos tenidos en cuenta por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, como un

parcial favorecimiento de la renovación urbana por la vía de rebajar los requisitos de quórum para

adoptar decisiones sobre modificación o terminación del condominio, y su aplicación a situaciones

anteriores a la vigencia de la nueva ley. Temas serán tratados en el desarrollo del trabajo.

8
CAPITULO PRIMERO: RESEÑA HISTORICA DE LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA
EN CHILE.

1. ACERCA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO CUESTION PREVIA.

Antes de elaborar un esquema histórico de cómo se ha desarrollado la Copropiedad

Inmobiliaria en Chile, y analizar en especial, lo que ha significado el nacimiento de un nuevo

Régimen de Copropiedad Inmobiliaria que establece la Ley n°19.537 que deroga prácticamente

toda la normativa existente que regulaba esta institución, es necesario saber de qué hablamos,

qué es esta institución que la doctrina ha denominado “Propiedad Horizontal” y la cual ha sido

tema de memorias de prueba y de análisis de los cuerpos legales que la regulan y que en esta

parte del presente trabajo nos limitaremos a exponer al lector como las diferentes posturas entre

los tratadistas buscan definir lo que es o qué se entiende por Propiedad Horizontal investigando

acerca de su verdadera naturaleza jurídica .

1.1 CONCEPTO

Definir lo que se entiende por Propiedad horizontal no es tarea fácil dado que las

legislaciones existentes no lo hacían, y en lo doctrinal, se ha tratado de dar definiciones técnicas

que den luz para entender lo que es la propiedad horizontal.

En este orden de cosas, para el autor cubano Orlando Gómez Gil dice de la propiedad

horizontal, que "Se trata de una institución jurídica singular e independiente, que se refiere a un

régimen de propiedad en la cual se es titular de dominio exclusivo sobre determinada unidad

de un edificio, y de condominio de modo permanente e irrenunciable en relación a los

elementos comunes, indispensables a la existencia y disfrute de aquella." 1

Para Fernández y Granizo : "Es una propiedad especial que, constituida exclusivamente

sobre edificios divididos por pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente,

atribuye al titular de cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los

1
Gómez Gil, Orlando : “La propiedad Horizontal”, citado por Carlos Alvarez
Nuñez “El Dominio o propiedad horizontal”, Memoria de prueba, Universidad de
Concepción, 1962.

9
mismos, un derecho de copropiedad conjunta e inseparable sobre los restantes elementos,

pertenecías y servicios comunes del inmueble".2

Echeverri resulta más aclaratorio al señalar que la propiedad horizontal es "la forma de

propiedad que se ejerce sobre los diversos pisos o departamentos en que se divide materialmente

un edificio o construcción habitable, siendo dueña exclusiva de cada uno de dichos pisos o

departamentos una persona distinta y condueña con otra u otros propietarios del mismo edificio,

en algunos bienes que sirven conjuntamente para el cumplido ejercicio de sus respectivos

derecho".3

En nuestro país , Juan Miguel Cartagena la define como "el dominio que pertenece a

distintas personas, constituido en conformidad a la ley n° 6071, y que recae sobre los diferentes

pisos de un edificio o sobre los departamentos en que se divide cada piso". 4

Figueroa Valdés la entiende como "aquella forma de especial y excepcional de división

de la propiedad que se ejerce sobre los distintos pisos de un edificio y sobre las casas aisladas o

adosadas en que exista propiedad común del terreno, atribuyendo al titular de cada uno de

ellos un derecho de propiedad exclusivo y absoluto sobre los mismos y un derecho de

copropiedad forzosa en los bienes y servicios afectados al uso común".5

La generalidad de los autores concuerdan en reconocer la complejidad de la figura,

incluso discrepan en su denominación ensayando diversas fórmulas, tales como "casas divididas

por pisos o departamentos" (Planiol y Ripert) ; "propiedad por pisos" (Colin y Capitan);

"Copropiedad por pisos o departamentos" ( Mazeaud ), entre otras que no han encontrado el

respaldo que sus autores pensaron.

En Chile se ha denominado "Propiedad o Dominio Horizontal" encontrando resistencia

entre algunos civilistas por que en estricta doctrina jurídica los conceptos dominio y propiedad

2
Fernández Martín Granizo Mariano: “La ley de propiedad Horizontal en el
Derecho Español, ediciones de Derecho reunidas, Madrid 1983, citado por
José Manuel Figueroa Valdés, “Administración de las Comunidades de
Copropietarios, Editorial Jurídica de Chile 1992.
3
Echeverri Ayalde, Alfredo, “La propiedad Horizontal”, memoria de prueba,
Universidad Javeriana de Bogotá, 1967, ciatdo por José Manuel Figueroa
Valdés.
4
Cartagena Bakovic, Juan Miguel: “La Propiedad Horizontal”, establecida por
la Ley n°6071, Memoria de prueba, Universidad de Chile, 1960.
5
Figueroa Valdés, José Manuel: “La Administración de las comunidades de
copropietarios, Editorial Jurídica, 1992, pág.34.

10
no deberían hacerse sinónimos ya que entre estos hay una relación de género a especie y que

sería mas exacto hablar de "dominio horizontal", situación que el propio Código Civil se

encarga de desmentir ya que el artículo 582, dice en su primer párrafo: "El dominio (que se

llama también propiedad)...",de manera tal que nuestro derecho positivo atribuye a ambos

términos igual significación jurídica.

Así, entendemos que el concepto de propiedad horizontal tipifica con mayor claridad la

institución por cuanto al denominarse horizontal permite una nítida diferenciación de la forma

tradicional en que se ha entendido el dominio de los inmuebles, esto es, en el sentido vertical.

1.2 NATURALEZA JURIDICA

En cuanto a esto nos limitaremos con señalar que una parte muy autorizada de la

Doctrina enmarca esta figura en el figura de la comunidad pro diviso: la cosa común sería el

edificio único del cual forman parte, orgánicamente, todos los pisos o departamentos: cada uno

de estos sería la parte dividida de la comunidad total de la cosa única, el edificio.

Como lo señalan Alessandri y Somarriva, hay coexistencia de varias propiedades

exclusivas con la comunidad de algunas partes.6

1.3 RESEÑA HISTORICA.

Para llegar a un acertado momento histórico donde situar el nacimiento de la Copropiedad

inmobiliaria en Chile necesario es remontar el estudio al origen mismo de la institución de donde

emana el concepto y averiguar qué tan antiguo es el sistema que reconoce este tipo especial de

propiedad enmarcada dentro de la denominación "Propiedad Horizontal" y qué ha significado un

desarrollo vertiginoso de la materia traducido en un reconocimiento legislativo universal.

1.3.A Evolución histórica de la propiedad Horizontal.

A.1 Periodo Antiguo.


6
Alessandri, Somarriva y Vodanovic, Curso de Derecho Civil, “Los Bienes y Los
Derechos Reales”, editorial Nascimiento, año 1974, pág.245.

11
Estudiosos de la materia señalan que la institución tendría su origen en el periodo de las

cavernas cuando los primitivos hombres que la habitaban lo hacían para protegerse de las

inclemencias del tiempo y construían sus viviendas, unas sobre otras, en las laderas de las

colinas.7

A.2 Periodo Romano.

Existen diferencias entre los autores para reconocer la existencia de este tipo de propiedad

en Roma, sobretodo considerando la máxima "superficies solo cedit" que debe haber

imposibilitado la división horizontal del dominio toda vez que el propietario del suelo era el

único dueño de todo lo que en el se levantaba, fueran construcciones o plantaciones.

Manresa y Navarro opina que : "Los principios fundamentales sobre los que se asentaba

el sistema jurídico Romano eran contrarios a la división de la propiedad de casas por

departamentos"; concordante resulta el criterio de Ruggiero al señalar: "Al derecho romano fue

desconocida esta clase de propiedad, dado el riguroso principio de la accesión, que excluía la

propiedad dividida por planos horizontales".8

No obstante lo anterior existen aquéllos que afirman su existencia apoyados en la

realidad histórica del pueblo romano con motivo del aumento de las necesidades habitacionales

que se verifica ante el enorme crecimiento de Roma en el último siglo del periodo de la

República.

A.3 Periodo Medieval.

Según algunos autores es en este período donde se practicó con bastante intensidad la

división horizontal de la propiedad ante la escasez del área en las ciudades amuralladas, lo que

determinó nuevas figuras jurídicas entre ellas la propiedad horizontal que floreció en ciertas

ciudades francesas, como también en Alemania, Austria, Génova, Córcega y Suiza. Así se

7
Alvarez Nuñez, Carlos Roberto, Memoria de prueba, Universidad de Concepción,
año 1962, pág.25.
8
Citado por Alvarez Nuñez, Carlos Roberto, Memoria de prueba, Universidad de
Concepción, pág.

12
concluye que en el derecho medieval se admite la posible existencia de un derecho de propiedad

sobre la construcción independiente de la del suelo.9

A.4 Periodo Moderno.

En el periodo que comprende el fin de la Edad Media hasta la Revolución Francesa

es, precisamente, Francia el país que señala el camino en materia de Dominio Horizontal, esta

figura se desarrolló tan vigorosamente que llegó a constituir el régimen ordinario de propiedad

urbana. Una resolución del Parlamento de París de 1672 estableció que "cuando un edificio es

poseído por dos propietarios distintos , de los cuales uno es la parte baja y el otro la de arriba,

cada uno puede hacer lo que le plazca en la porción que posee, siempre que no cause perjuicio

el uno al otro, sea a la comodidad o a la solidez de la propiedad”.10

Lo anteriormente expresado no significa que haya sido un privilegio de los franceses;

autores como Thevenot se encarga de señalar regiones donde fue perfectamente conocida como

Inglaterra, España, Alemania y los países Escandinavos.

A.5 Epoca contemporánea y el dominio horizontal.

Esta etapa de la historia se ha caracterizado porque las distintas legislaciones han

adoptado algunas de las siguientes tendencias: las que admiten la propiedad horizontal (Francia,

España, Italia); legislaciones que la prohibieron como Alemania y Argentina; y las que no la

consideran ni se refieren a ella como Chile hasta 1937.

Con la llegada de la etapa codificadora fue Francia, en el Código Napoleónico de 1804,

quien consagra por primera vez en la historia este régimen especial de propiedad que se había

desarrollado de un modo esporádico a través de usos y costumbres de carácter local. Así, su

artículo 664 viene a constituir el acta de nacimiento de la propiedad horizontal porque

constituye el fin a una indiferencia legislativa en el mundo en que unos países comienzan a

9
Alvarez Nuñez, Carlos Roberto, Memoria de prueba, Universidad de
Concepción , pág 28.
10
Palmiro, Andrés Rafael: ”Tratado de la propiedad Horizontal”, Ediciones
Depalma, Buenos Aires, año 1974, citado por Figueroa Valdés, José Manuel,”
Administración de comunidades d e copropietarios”, Editorial Jurídica, año
1992, pág.16.

13
consagrarla y otros a proscribirla.(Esto sin perjuicio de lo señalan los autores al expresar que la

disposición legal es corta e insuficiente y criticable en su ubicación).11

Posteriormente y siguiendo la línea trazada por el Código Civil francés es Italia quien

consagra este tipo especial de propiedad en el Código Civil de 1865; luego España en el Código

Civil de 1889.

Interesante es lo ocurrido en 1900 al promulgarse el Código Civil alemán, este se

encargó de prohibirla expresamente en el artículo 1014 que señala literalmente: "La limitación

del derecho de superficie a una parte de un edificio, en especial a un piso es inadmisible". La ley

civil alemana no aceptó al dominio horizontal influenciada por la siguiente argumentación: se

estimó que habiendo nacido el derecho de superficie como una desmembración del dominio, no

era posible que se desintegrara a su vez dividiéndose

horizontalmente, y en consecuencia, surgieran otros derechos de superficies superpuestos.

La situación Alemana fue una interesante excepción que se prolongó hasta 1951

con la dictación de la "Ley de propiedad de la vivienda" de 15 de Marzo de ese año, que en

concepto del comentarista español Melón Infante, permite “el derecho de propiedad separada

que puede recaer sobre una vivienda o sobre un local no destinado a la vivienda. En el primer

caso, es la institución equivalente, en líneas generales, a nuestra propiedad horizontal ".

A.6 Situación Latinoamericana.

Sabido es la notable influencia que ejerció el Código Napoleónico en los distintos

Códigos latinoamericanos, así, algunos, transcribieron en forma íntegra el mencionado artículo

664 como los de México, Ecuador y Venezuela.

Diferente es la situación de otras legislaciones como Bolivia, El Salvador y Chile, que no

obstante consultar entre sus fuentes al Código francés , no consignaron la regla del artículo 664.

En Argentina la situación fue abiertamente contraria al nuevo sistema y lo prohibió

expresamente en el Código de 1869.

11
Figueroa Valdés, José Manuel, “Administración de Comunidades de
Copropietarios”, Editorial Jurídica , año 1992, pág.17.

14
El desenvolvimiento de la figura de la propiedad horizontal tuvo un desarrollo muy

avanzado en Latinoamérica y fecunda en su producción legislativa, así tenemos que el 25 de

Junio de 1928 Brasil dicta la primera LEY DE CONDOMINIO.

De tal importancia resulta el nacimiento de esta nueva figura jurídica y la necesidad de

que cada país cuente con un estatuto jurídico que regule esta nueva situación que se iba creando,

que se refleja claramente en el Mensaje del Poder Ejecutivo ecuatoriano al solicitar la

aprobación de una ley de esta naturaleza a principios del año 1960: " A este respecto y de

acuerdo con los tratadistas de esta materia, sería preferible que el Ecuador cuente con una ley

especial de propiedad horizontal, ya que esta modalidad de la propiedad privada esta siendo vista

como una nueva figura jurídica".12

Consecuente con la realidad que se abría paso, las distintas legislaciones fueron

derogando las disposiciones dictadas bajo la influencia del Código francés creando modernos

ordenamientos horizontalistas, en tanto aquellas naciones que nada habían dicho, solo se

limitaron a sancionar la nueva figura jurídica que se desarrollaba.

A.7 SITUACION CHILENA.

Las exigencias del desarrollo urbano , la escasez del suelo, la necesidad de limitar la

excesiva extensión de la ciudad, el constante aumento de la población, el progreso de los

elementos de la construcción y la arquitectura que se han amoldado a las necesidades de la

actualidad incrementando el nacimiento de las edificaciones en altura - con caracteres inusitados

- y creando el concepto de propiedad familiar que reúna las comodidades de la vida moderna,

facilitando la adquisición de estos inmuebles por ser mas económicos que el bien raíz individual,

entre otros factores, llevó a la necesidad de crear un cuerpo jurídico que regulara el concepto de

propiedad horizontal que la realidad imponía.

12
Alvarez Nuñez, Carlos Roberto, Memoria de prueba, Universidad de
Concepción, año 1962, pág.33.Antecedentes del Decreto Ley de Emergencia sobre
Propiedad Horizontal para ecuador, publicado en la revista “Boletín Instituto
del Derecho Comparado”, Quito (Ecuador), Diciembre de 1960, pág.185.

15
El Código Civil de 1855 no consagró el régimen de propiedad horizontal ya que don

Andrés Bello, como hemos señalado, no consideró el mencionado artículo 664 del Código

napoleónico que tuvo que haber conocido, pero ni siquiera lo considera en sus proyectos.

La omisión se debe entender por las costumbre chilenas al tiempo de la dictación de

nuestro Código Civil y que no daban la posibilidad de pensar que se pudieran dictar normas de

esta naturaleza, pero que tampoco debe entenderse como una actitud de repudio. Así las cosas

solo faltaba el reconocimiento legislativo que encontró luz en la Ley n° 6071, publicada en el

Diario Oficial el 16 de Agosto de 1937.

CAPITULO SEGUNDO: LEY N°6071, ANALISIS DEL TEXTO Y MODIFICACIONES

POSTERIORES.

Es en este siglo que la propiedad horizontal alcanza su mayor desarrollo. A través de ésta

se trata de solucionar la escasez habitacional de las grandes ciudades, que dificulta lograr el

arrendamiento de una casa; y que además unido al alto precio del terreno y en particular en

nuestros días debido a la escasez del mismo , no permite a la población adquirir parte del suelo

para edificar la casa individual con las comodidades que impone la vida moderna.

1. Génesis de la Ley.

La ley n°6071 de fecha 16 de Agosto de 1937, se inspiró principalmente en la ley belga

de 1924, en un proyecto de la Sociedad Francesa de Estudios legislativos y en el Decreto-ley

italiano de 1934, contando entre sus fuentes la elogiada Memoria de Prueba de don Sergio

Undurraga Ossa, un trabajo publicado en la revista de Derecho y Jurisprudencia por don Juan

Andueza L; y un proyecto ideado por don Marcos Silva Bascuñán.13

Fue una ley muy bien elaborada, su redacción fue encargada por el Supremo Gobierno a

la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad de Chile, quien designó a una

comisión presidida por el Decano de la época don Arturo Alessandri Rodríguez. El proyecto

13
Pescio Vargas Victorio: “De la Copropiedad, De la Propiedad Horizontal y De
la Posesión”, Manual de Derecho Civil, tomo IV, editorial Jurídica de Chile,
año 1978, pág.89.

16
prácticamente fue aprobado en los términos propuestos por la comisión con la inclusión dos

nuevos artículos por parte del Senado. Esta ley vino a consagrar como ya lo señalamos la

institución de la propiedad horizontal que consiste fundamentalmente como lo señala don José

Manuel Figueroa Valdés en que los diversos

pisos de un edificio y los departamentos en que se divide cada piso puedan pertenecer a

distintos propietarios, para lo cual se hace necesario conciliar dos derechos: el dominio

exclusivo de cada propietario sobre su piso o departamento y el condominio de

todos los propietarios sobre las cosas comunes.14

La ley n°6071 dispone fundamentalmente que los diversos pisos de un edificio y los

departamentos en se divida cada piso podrán pertenecer a distintos propietarios.

El cuerpo legal del año 1937 constaba de cuatro títulos:

a. Título primero: contenía las disposiciones generales y comprende los artículos 1 al 11

inclusive. Estos artículos consagraron los principios básicos de la propiedad horizontal que

determinan su fisonomía jurídica, refiriéndose a los bienes comunes, derechos de los

copropietarios sobre los bienes comunes como sobre los bienes propios y obligaciones

sobre el pago de los gastos comunes.

b. Título segundo: artículos 12 a 16 inclusive trataban acerca de la administración del

edificio, estableciendo la supletoriedad de las normas, la asamblea de los propietarios,

el administrador y el cobro ejecutivo de los gastos comunes.

c. Título tercero: artículo 17 a 20 inclusive, consagra la indivisivilidad de los bienes

comunes, la destrucción total o parcial del edificio y el seguro contra incendio.

d. Título cuarto: artículos 21 a 25 inclusive, disposiciones varias, tales como la autorización

que deben dar las municipalidades para que pueda procederse a vender los pisos y

departamentos de un edificio, los avalúos de los pisos y departamento entre otras materias.

Para una correcta aplicación de la ley n°6071, una vez publicada, se dictó un reglamento

que regulara los aspectos técnicos de edificación de aquellas construcciones que se someterían a

14
Figueroa Valdés, José: “Administración de Comunidades de Copropietarios”,
Editorial Jurídica, año 1992, páq.19.

17
la aplicación del nuevo cuerpo legal, así se aprobó el reglamento de la ley n°6071, D.S 4621,

publicado en el Diario Oficial el 02 de Noviembre de 1937.

Dictada la Ley en Agosto de 1937 solo vino a construirse el primer edificio en el año

1943, seis años después. En efecto, por acuerdo municipal n° 201 de 11 de Junio de 1943, se

concedió autorización a don Felipe Froimovich, para vender por pisos el edificio ubicado

en la calle Mensía de los Nidos n°1191. 15

El auge que comenzó a tener el nuevo sistema se refleja porque el año 1943 se inició por

primera vez la construcción se vendieron tres y al año siguiente catorce propiedades.

El texto definitivo de la ley se fijó en el capítulo V del Decreto n°880, del año 1963, del

Ministerio de Obras Públicas, que fue publicado en el Diario Oficial con fecha 16 de Mayo de

1963. Así, los artículos pertinentes que se mencionan son los de ese Decreto n°880, que también

fija el texto definitivo de la Ley General de Construcciones y Urbanismo.

2. CARACTERISTICAS.

La propiedad por pisos o departamentos , que un autor francés califica de “bizarre”

(extravagante), supone planos superpuestos, contiguos, no vertical sino horizontalmente, de

manera que por lo menos tengan en común el suelo. 16

La característica mas sobresaliente de la propiedad por pisos o departamentos consiste en

la circunstancia que, junto con el dominio individual y por entero que a cada propietario

corresponde sobre su respectivo piso o departamento, existe una comunidad forzada de todos

los propietarios sobre alguna parte del bien total.

Cada propietario es dueño exclusivo de su piso o departamento y comunero en los bienes

afectos al uso común (artículo 45). Se reputan bienes comunes los necesarios para la existencia,

seguridad y conservación del edificio y los que permitan a todos y a cada uno de los

propietarios el uso y goce del piso o departamento de su exclusivo dominio, tales como el

15
Mena Arroyo, Eduardo: “Manual Práctico de la Ley de Pisos y Departamentos”,
Memoria de Prueba, año 1945 , pág.12.
16
Alessandri, Somarriva y Vodanovic, Curso de Derecho Civil, ”Los Bienes y
Los Derechos Reales”, Editorial Nascimiento, año 1974. Pág.244.

18
terreno, los cimientos, los muros exteriores y soportantes , la obra gruesa de los suelos , la

techumbre, la habitación del portero y sus dependencias ; las instalaciones

generales de calefacción, refrigeración , energía eléctrica , alcantarillado, gas y agua potable, los

vestíbulos, terrazas, puertas de entrada, escaleras, ascensores, patios, pozos, y corredores de uso

común , etc.(artículo 46).17

Nótese que en la división horizontal del dominio lo principal es el piso o el departamento y

lo accesorio , el terreno, lo que constituye una excepción a la regla general de que en derecho

lo principal es el suelo y lo accesorio, el edificio.

Ahora, sin perjuicio de que sabemos que la ley de propiedad horizontal rige las

edificaciones que implican planos superpuestos contiguos, se han dictado una serie de leyes que

permiten acogerse a la normativa de la ley de propiedad horizontal edificaciones que no reúnen

la característica esencial del tipo en estudio, así, la ley n°16.742, de 8 de febrero de 1968,

ordenó agregar al artículo 1 de la Ley 6071 y 44 del Decreto n°880, un inciso segundo el cual

declara que los conjuntos habitacionales y edificios que constituyen una unidad y que se

compongan de dos o más casas o departamentos, aunque consten de un solo piso y gocen de

salidas individuales e independientes, han podido y pueden acogerse a las disposiciones de la

ley de propiedad horizontal cuando el número y entidad de los bienes que la misma ley reputa

comunes lo hagan necesario.

De la misma manera, la Ley 19.064 de 9 de Julio de 1991,dispone en su artículo 1°: ” Las

Direcciones de Obras Municipales acogerán a las normas de la ley n°6071 y de su Rglamento,

así como a las del decreto con fuerza de Ley n°458 de 1976 de Vivienda y Urbanismo, que fija el

texto de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, a las edificaciones existentes en ferias,

vegas, mercados y mataderos , cuyos terrenos pertenezcan o hayan pertenecido a alguna

Municipalidad, en el estado que actualmente se encuentren, y que hayan sido o sean enajenadas,

total o parcialmente, antes del 31 de diciembre de 1991”.

17
Ley n°6070, año 1937, Ley de Propiedad Horizontal.

19
3. ANALISIS DEL TEXTO

En este capítulo se expondrá sistemática y sucintamente lo que era la antigua

legislación actualmente derogada.

El dominio exclusivo sobre el piso o departamento y el condominio sobre las cosas

comunes son inseparables. Esta definición, encontraba consagración legal en el artículo 50 de la

ley, que dice que los derechos de cada propietario en los bienes que se reputan comunes son

inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo piso o departamento, por consiguiente, en

la transferencia , transmisión, embargo o gravamen de un piso o departamento se entenderán

comprendidas esos derechos y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos,

separadamente del piso o departamento a que acceden.

3.1 REQUISITOS QUE DEBE REUNIR TODO EDIFICIO CUYA PROPIEDAD SE

DIVIDE POR PISOS O DEPARTAMENTOS.

Estos edificios deben reunir los requisitos contemplados en el reglamentos de la Ley

n°6071, con las disposiciones de la Ordenanza General de Construcciones, espacialmente las

relativas a edificios colectivos, y con lo establecido en la Ordenanzas Locales que cuenten con la

aprobación del Presidente de la República. (Decreto n° 880, artículo 64; Reglamento, artículo 1°)

Correspondía a la respectiva Dirección de Obras Municipales decidir si el edificio que se

pretende construir cumplía con dichas exigencias. La importancia de esto es que los Notarios no

pueden autorizar ningún traspaso o constitución de propiedad por piso o departamentos y los

conservadores no pueden inscribir esos títulos si no se inserta en ellos copia autentica del

correspondiente certificado que otorga la Dirección de Obras Municipales respectiva. (Decreto

n°880, artículo 64 incisos 2° y 3°).

En cuanto al destino del edificio que se levanta, la ley no señaló ningún tipo de limitación

por lo tanto podía destinarse tanto a habitación, oficinas , locales comerciales, garajes, etc. El

Reglamento de la ley n°6071 en el inciso 3° del artículo 3 habla de los edificios destinados total

o parcialmente a garajes, y en cuanto a estos señala que estos espacios destinados a

estacionamientos pueden ser vendidos a diferentes personas sin

20
que sea necesario una separación por muro, tabique o división bastando que la superficie

este claramente delimitada en el suelo de conformidad a las normas que determine su

reglamento interno.18

3.2 NACIMIENTO LEGAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

3.2.1 PRESUPUESTOS ESENCIALES.19

a.) Que dichas construcciones consistan en departamentos, oficinas o locales de un

edificio o casas aisladas o adosadas en que en que exista propiedad común del suelo

(art.110.L.G.U.C.)

b.) El mismo artículo 110 de la L.G.U.C no hace distinción sobre el destino asignado a

la unidad de construcción afecta al dominio individual, por lo que los edificios o casas pueden

tener destino de habitaciones. oficinas, comercio, industria o cualquier otro destino legal.

c.) Que en el diseño, las características y requisitos sean los establecidos en la

Ordenanza General de Urbanismo y construcciones.

d.) Que las construcciones no se encuentren fuera de la línea de edificación establecida en

el respectivo instrumento de planificación territorial o afectas a remodelación o expropiación

por causa de utilidad pública ( arts.6.1.14 )

Por tanto, encontrándose los edificios en esa situación, no pueden acogerse a la Ley de

Propiedad Horizontal.

e.)Que los planos de la construcción individualicen claramente cada una de las partes

que se venderán separadamente ( art.115inc 2° L.G.U.C.)

f.) Resolución del Director de Obras Municipales declarando que la construcción cumple

con los requisitos necesarios de la Ley de Propiedad Horizontal y de la Ordenanza General de

Urbanismo y Construcciones; y aprobación de los planos correspondientes. (art.64 inc.2° L.P.H y

art.15,inc.1° y 2° de la L.G.U.C.)

18
Alessandri, Somarriva y Vodanovic, Curso de Derecho Civil, “Los Bienes y
los Derechos Reales”, Editorial Nascimiento, año 1974, pág.246.
19
Coronel Araneda, Lohengrin: ”Guía Legal de Copropiedad y dominio exclusivo
en edificios y Condominios”, Ediciones Jurídicas La Ley, año 1994, pág.41.

21
3.2.2 PRESUPUESTOS FORMALES. 20

a.) Certificado otorgado por el Director de Obras Municipales donde manifieste que la

construcción cumple con los requisitos contemplados en la L.P.H y L.G.U.C, con la recepción

final correspondiente que acoge al edificio a la Ley de Propiedad Horizontal. (art115,inc.1°)

b.)Protocolización de los planos y certificado señalado en la letra anterior, en el

Conservador de Bienes Raíces.

3.3 LA ADMINISTRACION EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

La postura que señala que EN LA LEY SE CONSANGRAN LAS NORMAS DE

ADMINISTRACION DEL EDIFICIO, PERO QUE RIGEN EN FORMA SUPLETORIA DE

LA VOLUNTAD DE LAS PARTES. Es la postura que adoptada por la legislación nacional de

conformidad con el art.56 del D.S 880 por lo que las normas de administración contempladas en

los artículos 57 y 58 del D.S.880 son supletorias de la voluntad de las partes.

Así de conformidad al juego de preceptos legales como son los arts.55 a 59 del D.S.880 y

arts.5° a 10 del D.695 la administración en la propiedad horizontal queda entregada a tres

órganos diferentes, a saber:

3.3.a La Asamblea de Copropietarios.

3.3.b La Junta de Vigilancia.

3.3.c El Administrador.

3.3.a LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS.

De conformidad al artículo 58 de la Ley de Propiedad Horizontal, todo lo

concerniente a la administración y conservación de los bienes comunes esta entregado a la

resolución de los propietarios reunidos en asamblea, en conformidad a las reglas respectivas.

Es la asamblea de copropietarios el ORGANO y AUTORIDAD SUPREMA, que se

gobierna por el principio de las mayorías, y le corresponde señalar las bases esenciales del

20
Coronel Araneda, Lohengrin: “Guía Legal de Copropiedad y Dominio Exclusivo
en Edificios y Condominios”, ediciones Jurídicas La Ley, año 1995, pág.43.

22
funcionamiento de la comunidad, y en especial lo relativo a la administración y conservación de

los bienes comunes, formada básicamente por todos los copropietarios.

Es en la asamblea de copropietarios legalmente convocada y celebrada en que reside en forma

plena las atribuciones administrativas de la comunidad, que la asamblea puede delegar, en la

forma que estime conveniente, en la Junta de Vigilancia y en el Administrador que designe,

quienes ejercen la administración en representación de ella.

Respecto a la naturaleza jurídica de la Asamblea de Copropietarios nos limitaremos a

reproducir la opinión de don Juan Miguel Cartagena mencionado por Figueroa Valdés

y que considera A LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS COMO ENTE

COLECTIVO Y NO UNA PERSONA JURIDICA, CUYA VOLUNTAD

VALIDAMENTE MANIFESTADA ES CAPAZ DE OBLIGAR A TODOS LOS

COPRIETARIOS E INCLUSO A PERSONAS AJENAS AL EDIFICIO, CUYO

REPRESENTANTE Y EJECUTOR ES EL ADMINISTRADOR.

Las atribuciones administrativas de la asamblea de copropietarios no tiene otros límites

que los determinados por el objeto a que se aplican; así, se podemos señalar que la asamblea de

copropietarios le asisten tanto facultades ordinarias y especiales pero que no son omnímodas

dado que solo le asisten las que la ley le otorga dado que la ley de pisos es una ley de excepción

y como tal debe entenderse e interpretarse en un sentido restringido.21

21
Figueroa Valdés, José Manuel, “Administración de las Comunidades de
Copropietarios”, Editorial Jurídica, año 1992, pág.42 y 43.

23
3.3.a.1 FACULTADES ORDINARIAS.

3.3.a.1.a De administración : comprende la realización de todos aquellos actos

encaminados a conseguir al conservación e incremento de su patrimonio.

3.3.a.1.b De conservación: deben entenderse todos aquellos que tienen por objeto impedir la

destrucción o el deterioro físico o jurídico de un patrimonio.

3.3.a.2 FACULTADES ESPECIALES.22

Son aquellas que en razón a su naturaleza e importancia, la ley las ha rodeado de

solemnidades, a modo de ejemplo señalaremos las siguientes:

- Dictación, modificación y derogación del reglamento de copropiedad;

- Nombramiento y remoción de la junta de vigilancia;

- Nombramiento y remoción del administrador y la aprobación de su cuenta, entre

otras.

Estas facultades especiales solo pueden ejercerlas la junta de vigilancia cuando ha habido

previamente un mandato expreso de asamblea, que es a quien exclusivamente la ley confiere

tales facultades.

3.3.a.3 ASAMBLEA CONSTITUTIVA.23

Es la que celebran los copropietarios por primera vez, con el fin de constituirse y

organizarse, y específicamente regular la copropiedad nombrando la persona del administrador,

los miembros de la junta de vigilancia y fijando la periodicidad de las asambleas ordinarias.

En cuanto a la convocatoria y citación de esta asamblea de copropietarios la materia esta

contenida en el artículo 58 del D.S 880, que en este aspecto es supletoria de la voluntad de los

interesados, es preciso saber en primer término si el reglamento de copropiedad establece alguna

disposición al respecto; en el caso de que este nada diga, opera el art.58 por mandato legal del

art.56 del D.S 880, pero si el reglamento si contiene normas, se aplican estas reglas ya que la ley

22
Figueroa Valdés, José Manuel, “Administración de las Comunidades de
Copropietarios”, Editorial Jurídica, año 1992, pág.44.
23
Figueroa Valdés, José Manuel, “Administración de las Comunidades de
Copropietarios”, Editorial Jurídica, año 1992, pág.45.

24
les reconoce prioridad. No obstante lo anterior, lo dicho no puede tomarse en forma absoluta

dado que los artículo comprenden algunas normas de índole reglamentaria pero también otras

de carácter sustantivo y que son de orden público las que no pueden ser alteradas por el

reglamento de copropiedad.

La iniciativa para convocar la puede nacer a iniciativa de:

1. Los copropietarios mismos.

2. La Junta de Vigilancia.(art.6 D.695)

3. El Administrador. (art.58 D.S.880)

4. El juez de conformidad al art.58 n°1 y 7.

3.3.b LA JUNTA DE VIGILANCIA.

Institución creada por el D.695 y consagrada en los artículos 6°,8° 15 inc. final y 16°, el

22 de Diciembre de 1971. Su nacimiento se debió a que la asamblea de copropietarios se reúnen

en forma esporádica , en los espacios de tiempos intermedios, la práctica de las comunidades dio

nacimiento a la necesidad de crea un órgano de carácter permanente mientras la asamblea se

encontraba en receso y así dejar los asuntos de carácter extraordinario a esta y los de carácter

ordinario a la junta de vigilancia.

¿ Que es la junta de vigilancia ?

Es un organismo de carácter resolutivo , capaz de adoptar decisiones dentro

del marco de la administración y dotado de atribuciones para dictar normas de administración,

las que mantendrán su vigencia mientras no sean modificadas por la asamblea.(Dirinco, oficio

n°718, 17 de Mayo 1985, )24

Constituye un organismo intermedio entre la asamblea de copropietarios y

el administrador.

Los copropietarios están legalmente facultados para constituir estas juntas

de conformidad al artículo 55 de la ley de propiedad horizontal ya que su finalidad es

“proveer un buen régimen interno del edificio” y porque interviene en “las relaciones entre los
24
Figueroa Valdés, José Manuel, “Administración de las Comunidades de
Copropietarios”, Editorial Jurídica, año 1992, pág.73.

25
copropietarios de los diversos pisos y departamentos”. (art.56 de la Ley de propiedad

Horizontal.)

En cuanto a la creación y operación de la Junta de vigilancia, la extensión

de su representación en relación a la asamblea de los copropietarios están entregadas de

modo preferente a al reglamento de copropiedad y a las decisiones que adopte en estas materias

la asamblea de copropietarios. La falta de disposición del reglamento, quedan reguladas las

juntas de vigilancia por el art.6° del D.695 (Reglamento de Comunidades de Copropietarios).

En cuanto a su conformación nos limitaremos a señalar que los miembros deben

cumplir tres requisitos básicos:

a. TENER LA CALIDAD DE COPROPIETARIO EN LA RESPECTIVA COMUNIDAD.

b. TENER LA CALIDAD DE INTERESADO. (Esta calidad de interesado se debe entender

como aquel copropietario que esta al día en el pago de los gastos comunes según lo

dispone el art.2 inc.2° del D.695)

c. DEBEN SER TRES INTEGRANTES A LO MENOS.( la ley no establece un máximo)

En cuanto a la duración del cargo los miembros permanecen en el mismo en la medida que

cuenten con la confianza de la asamblea (D.695 art.6°).

3.3.c EL ADMINISTRADOR.

La legislación no define a la figura del administrador.

Lohengrin Coronel señala que el o los administradores son mandatarios de la comunidad

de copropietarios, estando sus relaciones sujetas a las disposiciones generales sobre el mandato,

especialmente a las normas que previenen si al mandatario no se le han otorgado poderes

especiales o goza solamente del poder de efectuar los actos de administración. Además si en el

desempeño de la administración hay subordinación y dependencia, existirá a su vez, en forma

paralela, un contrato de trabajo, regulado por la legislación laboral.25

Figueroa Valdés define a la figura del administrador como aquella persona natural o

jurídica , interesada o extraña, designada por la asamblea de copropietarios, al cual corresponde


25
Coronel Araneda, Lohengrin: “Guía Legal de Copropiedad y Dominio Exclusivo
en Edificios y Condominios”, ediciones Jurídicas La Ley, año 1995, pág.165.

26
el cuidado y vigilancia de los bienes comunes y la ejecución de los actos de administración de

bienes, conforme a las normas y acuerdos de la junta de vigilancia y la asamblea de

copropietarios.26

De conformidad con las dos definiciones anteriores podemos señalar brevemente que en

cuanto a la calidad jurídica del administrador en su relación con la comunidad, se distinguen

claramente dos posturas :

1. Los que consideran que hay una relación laboral por lo que queda bajo el imperio del

Código del Trabajo.

2. Los que consideran que el administrador es un mandatario, regido por las normas del Código

de Procedimiento Civil.

Figueroa Valdés estima que las posturas no son divergentes sino que bastante compatibles

en la medida que en cada caso en particular se vayan configurando los elementos constitutivos y

determinantes de cada una de las dos posturas que se han señalado.27

3.3.c.1 ¿ QUIEN PUEDE SER ADMINISTRADOR ?

Los requisitos están contemplados en el art.7 del D.695 y dicen relación con la

idoneidad personal y con su responsabilidad o solvencia económica:

a. Ser mayor de edad capaz de contratar y disponer libremente de sus bienes.

b. No estar procesado ni haber sido condenado por delito que merezca pena aflictiva.

c. No haber sido removido de una administración anterior por causa de negligencia o dolo.

d. Rendir fianza de garantía en la forma que señala la asamblea de copropietarios. La

obligación no rige cuando el administrador es copropietario del mismo edificio. Con todo la

asamblea es omnímoda para eximir de la fianza o garantía.

3.3.c.2 ¿QUIEN NOMBRA AL ADMINISTRADOR?

26
Figueroa Valdés, José Manuel, “Administración de las Comunidades de
Copropietarios”, Editorial Jurídica, año 1992, pág.88.
27
Figueroa Valdés, José Manuel, “Administración de las Comunidades de
Copropietarios”, Editorial Jurídica, año 1992, pág.89.

27
Las normas en esta materia se encuentran en los arts.57 y 58 del D.S 880 y en el art.10

del D.695. y a la luz de la enumeración que hace Figueroa Valdés28 enumeraremos las siguientes:

1. LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS, como regla general.

2. EN EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD.

3. EL PROPIO ADMINISTRADOR, esto dice relación en la medida que cualquiera de los

copropietarios podrá ejecutar por sí solo actos urgentes de administración y

conservación(art.57 inc.5 del D.S 880)

4. POR LA JUNTA DE VIGILIANCIA. En la medida que la asamblea de copropietario haya

delegado esa función con el requisito de que ese acuerdo delegatorio haya sido tomado con

la misma mayoría que necesita la asamblea para designar al administrador

5. LA JUSTICIA. En dos casos señalados expresamente en los arts. 57 inc.6 y 58 del D.S 880.

De conformidad a lo dispuesto en el artículo 654 del Código de Procedimiento Civil y para

el caso de existir desacuerdo o negligencia para su nombramiento y petición de cualquiera de los

copropietarios y el nombramiento deberá recaer necesariamente en un copropietario.

Par el caso de dos citaciones hechas en un intervalo de diez días por lo menos y en ellas no

se haya alcanzado el quórum necesario para sesionar, en este caso tanto el administrador como

cualquier propietario podrá ocurrir ante el juez con arreglo a lo dispuesto en el art.654 del

Código de Procedimiento Civil.

28
Figueroa Valdés, José Manuel, “Administración de las Comunidades de
Copropietarios”, Editorial Jurídica, año 1992, pág.92.

28
EL ADMINISTRADOR DURA EN EL CARGO UN AÑO Y PUEDE SER

REELEGIDO EN FORMA INDEFINIDA (no existe limite legal), SI VENCIDO EL PLAZO NO

SE PROCEDIERA A LA DESIGNACION SE ENTIENDEN PRORROGADAS SUS

FUNCIONES HASTA QUE SE DESIGNE SU REEMPLAZANTE(art.57 inc.2 del D.S.880). No

obstante esto, es perfectamente válido que el Reglamento disponga un plazo inferior a un año.

El administrador puede ser removido en cualquier momento y será menester que se

practique dicha remoción con las mayorías indicadas en la ley. Los órganos indicados para

esta diligencia será la asamblea de copropietarios por regla general como también la junta de

vigilancia en la medida que se le hayan delegado las funciones para ello.

En cuanto a las FACULTADES, DERECHO Y OBLIGACIONES DEL

ADMISTRADOR, nos limitaremos a señalar que la materia se encuentra en los arts.57 del D.S y

art.9 del D.695 como también en las normas dadas por asamblea de copropietarios , junta de

vigilancia y el reglamento de copropiedad.

Interesante es el tema que se refiere a las incompatibilidades y prohibiciones impuestas

al administrador y que se desprende de la ley de propiedad horizontal como de la Jurisprudencia

administrativa que emanó en su momento de la DIRINCO, a saber29:

a. El administrador no puede representar a ningún interesado.(art.5 D.695)

b. Incompatibilidad entre el cargo de administrador con el de miembro de la junta de

vigilancia, esto porque ambos organismos tiene atribuciones diferentes.

c. Prohibición de existir administraciones paralelas.

3.4 ACTOS DE DISPOSICIÓN EN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. 30

La propiedad por piso o por departamento es una propiedad individual , por lo que su

titular la pueda traspasar por acto entre vivos o por causa de muerte. Pero como lo señalamos

anteriormente deben cumplir con la obligación de insertar en los títulos copia auténtica del

correspondiente certificado que otorga la Dirección de Obras Municipales en cuanto señala que

29
Figueroa Valdés, José Manuel, “Administración de las Comunidades de
Copropietarios”, Editorial Jurídica, año 1992, pág.104.
30
Alessandri, Somarriva y Vodanovic, Curso de Derecho Civil, “Los Bienes y
los Derechos Reales”, Editorial Nascimiento, año 1974, pág.248.

29
el edificio reúne las exigencias prescritas en el Reglamento para someterse al imperio de la ley

de Propiedad Horizontal.

El propietario de cada piso o departamento puede hipotecarlo o gravarlo libremente.

Respecto de este punto en caso de división del inmueble de que forma parte el piso o

departamento por la destrucción total o parcial de este y que a su vez represente a lo menos las

tres cuartas partes de su valor , la hipoteca o gravamen subsiste sin necesidad del

consentimiento de los propietarios de los demás pisos o departamentos.(Decreto 880, artículo 52,

inciso 1°).

Si la hipoteca se constituye sobre un piso o departamento que ha de construirse sobre un

terreno en que el deudor es comunero, grava además su cuota en el terreno

desde la fecha de su inscripción ( Decreto n° 880, artículo 53). Se debe tener claridad respecto

que la hipoteca queda constituída desde la fecha de inscripción y no desde que este se encuentre

construído.

3.5 BIENES PROPIOS O DE DOMINIO EXCLUSIVO.

De acuerdo a la definición que ya hemos dado anteriormente de propiedad horizontal, en ésta

se distinguen claramente dos clases de bienes: los bienes propios o privativos y los bienes

comunes.

Estos bienes propios o de dominio exclusivo están constituidos por los diversos pisos,

departamentos, oficinas y locales o unidades independientes en que están subdivididos los

edificios o conjuntos de construcción existentes sobre un terreno sobre un terreno común,

comprendidos asimismo las bodegas y estacionamientos particulares que les acceden.

Sobre los bienes propios se tiene un derecho de propiedad, este derecho que reconoce a

los propietarios para disponer de ellos en forma individual era la gran innovación de la ley

n°6071 al régimen civil de comunidades, de acuerdo con el cual los comuneros en el dominio

de un edificio o conjunto de construcciones sólo tiene una cuota abstracta del total de los bienes

comunes, sin ser dueños exclusivos de parte alguna de los mismos, con los consiguientes

problemas para su uso, goce y disposición.

30
Por lo anterior, el derecho de propiedad que emana de estos bienes propios, por la propia

naturaleza del derecho este goza de todas sus características y atributos con la limitación de la

ley y del derecho a ajeno.

3.5.1 DERECHOS QUE LE ASISTEN A LOS COPROPIETARIOS DE LOS BIENES DE

DOMINIO EXCLUSIVO.31

3.5.1.1 Derecho de propiedad sobre su piso o departamento de conformidad a lo dispuesto en

el artículo 582 del Código Civil; derecho que a su vez se encuentra protegido

constitucionalmente en el artículo 19 n°24 de la Constitución Política de 1980 y por

el recurso de protección que contempla nuestra carta fundamental.

3.5.1.2 Derecho a transferir el dominio del piso o departamento, transferencia que goza de

ciertas peculiaridades propias para el adquirente, como por ejemplo, que este

adquiere una cuota en los bienes comunes , asume las deudas por expensas comunes

a su adquisición y queda obligado al reglamento de propiedad.

3.5.1.3 Derecho a gravar con hipoteca su piso o departamento y que trae aparejada la

hipoteca de la cuota correspondiente en los bienes comunes con algunas normas

especiales que se encuentran contenidas en los artículos 52, 53 y 62 inc.4° del D.S.

880.

3.5.1.4 Derecho a transmitir su derecho de propiedad en los bienes de dominio exclusivo por

causa de muerte de conformidad a las reglas generales.

3.5.1.5 Derecho a usar el piso o departamento en forma ordenada y tranquila, esto a su vez,

se traduce en las obligaciones que se le imponen al copropietario de bienes de

dominio exclusivo.

3.5.1.6 Derecho a introducir mejoras e innovaciones en el piso o departamento no

comprometiendo al edificio en cuanto a su solidez, seguridad y salubridad, no

alterando ni afectando el destino de los bienes comunes como tampoco perturbar la

propiedad privada de los demás propietarios.


31
Figueroa Valdés, José Manuel, “Administración de las Comunidades de
Copropietarios”, Editorial Jurídica, año 1992, pág.109.

31
3.5.2 OBLIGACIONES QUE SE LE IMPONEN AL COPROPIETARIO DE BIENES DE

DOMINIO EXCLUSIVO.

3.5.2.1 El piso o departamento debe usarse de conformidad con lo que dispone el

reglamento de copropiedad a falta de este hay que considerar al destino del edificio o

en su defecto de lo que pueda presumirse de su naturaleza y ubicación o de la

costumbre del lugar.

3.5.2.2 El uso y goce del piso o departamento se encuentra limitado; se debe evitar realizar

actos que comprometan la seguridad , solidez y salubridad del edificio, no debe

emplearse el departamento para objetos contrarios a la moral y las buenas costumbres.

3.5.2.3 Si el edificio se ha destinado para la habitación no puede establecerse taller, fábrica

o industria; además, no debe almacenar en el piso o departamento materias húmedas,

infecciosas o inflamables que puedan dañar a los departamentos o pisos continuos.

3.5.2.4 No debe arrendarse el piso o departamento a personas de notoria mala conducta.

3.5.2.5 No se debe provocar ruidos o desórdenes en las horas que se destinan al descanso.

3.5.2.6 Reconstruir el edificio en caso de destrucción parcial de este de conformidad con lo

que señalan los artículos 60 y 61 del D.S.880

Las restricciones anteriormente anotadas rigen de la misma manera para el arrendatario

y personas a quienes se les ha concedido el uso y goce del piso o departamento de conformidad

con lo dispuesto en el artículo 51 del D.S.880. Este mismo artículo contempla normas de

carácter procesal para el efecto de las infracciones por el incumplimiento a las restricciones y

obligaciones antes señaladas.

Dentro del tema de los bienes de dominio exclusivo, importante es el punto relativo

al cambio de destino del inmueble, respecto de esto nos limitaremos en señalar lo siguiente: SE

ENCUENTRA PROHIBIDO EL CAMBIO O ALTERACIÓN DEL DESTINO DEL

INMUEBLE, como regla general.

Por excepción, se permite el cambio de destino respecto a determinados casos y

cumpliendo determinados requisitos:

32
- Autorización expresa de la Dirección de Obras Municipales respectivas.

- Consentimiento de la comunidad.

- Pagar el valor de los permisos correspondientes, cuando procediere.

- Cuando por su construcción, las viviendas gocen de alguna franquicia o exención

tributaria o de otra naturaleza, la autorización para el cambio de destino solo podrá

otorgarse después de transcurridos a lo menos cinco años después de la fecha de

recepción definitiva; en caso contrario todo beneficio se pierde.

Lo anterior se desprende de diferentes textos legales, a saber: D.S.880 art. 51, D.S.

458, art.113, inc.2, Ley 18.101 que introdujo modificaciones al D.S 458 en sus arts. 145 y 168.

3.6 BIENES DE USO COMUN.

En cuanto a los bienes de uso común , por su carácter funcional , cual es, permitir al dueño

del piso o del departamento ejercitar el derecho de dominio exclusivo sobre el, NO

ADMITE DIVISION, y de conformidad lo dispuesto en la parte final del artículo 46, en ningún

caso dejan de ser comunes, mientras exista el edificio ninguno de los propietarios puede pedir la

división del suelo y de los demás bienes comunes(artículo 60 inciso 1°). Sin perjuicio de lo

anterior la indivisión forzada cesa cuando no tiene sentido mantenerla si el edificio se

destruye en su totalidad o en una porción que represente, a lo menos, las tres cuartas partes de

su valor, cualquiera de los copropietarios puede pedir la división de los bienes comunes, con

arreglo a las normas generales (artículo 60 inciso 2°).

Dicho lo anterior los bienes comunes, por definición legal, son los necesarios para la

existencia, seguridad y conservación de edificios y viviendas y los que permiten a todos y cada

uno de los propietarios el uso y goce de la parte que les corresponda, tales como terreno, los

cimientos, los muros exteriores y soportantes , la obra gruesa de los entre pisos , la techumbre, la

habitación del mayordomo, las instalaciones generales de calefacción, refrigeración, energía

eléctrica, alcantarillado, gas, agua potable, recintos de

calderas, estanques, circulaciones horizontales y verticales, terrazas comunes. (art.111 L.G.U.C.)

33
La enunciación no es taxativa por lo que pueden haber otros bienes comunes en la medida

que reúnan las exigencias de que sean necesarios para la existencia , seguridad y conservación

de los edificios y viviendas o permitan a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de la

parte que le corresponde como por ejemplo, piscinas , gimnasios, citófonos y otros de uso

común.

Doctrinariamente Echeberri, citado por Figueroa Valdés 32, definió en forma bastante

exacta a los bienes comunes permitiendo captar su esencia al expresar que “ son todas aquellas

cosas que, ya sea por accidente, por circunstancias, por naturaleza o por voluntad de las partes,

tiene por objeto servir, ayudar o permitir el adecuado goce sobre los bienes de uso privado”.

Los propietarios pueden servirse a su arbitrio de los bienes comunes siempre que los

emplee según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás ( Decreto n°

880, artículo 49). El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes es proporcional al

valor del piso o departamento de su dominio. En esta misma proporción debe contribuir al pago

de las expensas concernientes a dichos bienes, en especial a los que dicen relación con la

administración , mantenimiento y reparación , pago de servicios y primas de seguro, todo esto

sin perjuicio de lo que dispongan la partes. ( Decreto n°880, artículo 47).

Por lo tanto podemos esquematizar señalando que los bienes comunes son:

1.- Los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio, como

por ejemplo los cimientos y muros exteriores.

2.- Los que permiten a todos y a cada uno de los propietarios , por ejemplo, jardines y

patios de luz.

Seguiremos la enumeración de bienes comunes que hace Figueroa Valdés 33 en su trabajo y

que se encuentran en el art.111 del D.S.458, a saber:

1. EL TERRENO.

2. LOS CIMIENTOS.

32
Figueroa Valdés, José Manuel, “Administración de las Comunidades de
Copropietarios”, Editorial Jurídica, año 1992, pág.118.
33
Figueroa Valdés, José Manuel, “Administración de las Comunidades de
Copropietarios”, Editorial Jurídica, año 1992, pág.120.

34
3. LOS MUROS MAESTROS.

4. LA OBRA GRUESA DE LOS ENTREPISOS.

5. LA TECHUMBRELA HABITACION DEL MAYORDOMO.

6. LAS INSTALACIONES GENERALES DE CALEFACCION.

7. LAS INSTALACIONES GENERALES DE REFRIGERACION, ENERGIA ELECTRICA,

ALCANTARILLADO, GAS, AGUA POTABLE, RECINTOS DE CALDERAS,

ESTANQUES, CIRCULACIONES HORIZONTALES Y VERTICALES.

8. TERRAZAS COMUNES.

9. OTROS BIENES COMUNES.

Respecto de estos “otros” bienes, estos son los que se señalan en la definición legal:

9.1 PATIOS

9.2 BALCON

9.3 LAS ESCALERAS

9.4 LOS ASCENSORES

9.5 JARDINES

9.6 TRONCAL TELEFONICA

9.7 FACHADAS

9.8 CORREDORES O PASILLOS.

3.6.1 CARACTERISTICAS DE LOS BIENES COMUNES.

3.6.1.1. INDIVISILIDAD.

Principio consagrado en los D.S.458-880 y que es de orden universal, cuerpo

legales que prescriben que estos bienes nunca dejaran de ser comunes provocando una

indivisibilidad forzosa y perpetua.

3.6.1.2 INSEPARABILIDAD.

Esto significa que los derechos de cada propietario en los bienes comunes son

inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo piso o departamento.

35
3.6.1.3 ACCESORIOS.

Aplicación del principio de derecho civil que señala que lo accesorio sigue la suerte

de lo principal en este sentido lo principal es el piso o departamento y los comunes lo accesorio,

lo que implica que los bienes comunes no pueden ser enajenados ni gravados tanto voluntaria

como forzadamente en forma separada.

3.6.2 COPROPIEDAD SOBRE LOS BIENES COMUNES.

Al manifestar que la propiedad horizontal es una forma especial o sui generis de propiedad,

entendemos que cada uno de los dueños de los pisos o departamentos tienen un derecho de

propiedad exclusivo y absoluto sobre los mismos, pero que a su vez existe entre todos ellos un

derecho conjunto de copropiedad o propiedad común sobre los elementos comunes.

De conformidad con lo anterior, este derecho de copropiedad sobre los bienes comunes

es un derecho de propiedad con las características de ser un derecho real, inmueble, de indivisión

forzada y accesorio del derecho de dominio del piso o departamento derecho que a su vez es real,

inmueble, principal, autónomo, perpetuo y exclusivo.

36
3.6.3 DERECHOS Y OBLIGACIONES QUE CONCURREN SOBRE LOS BIENES

COMUNES .34

3.6.4.1 Derecho de copropiedad sobre los bienes y servicios comunes.

3.6.4.2 Derecho de uso y goce de los bienes comunes.

3.6.4.3 Derecho de disposición sobre los bienes comunes.

3.6.4.4 Derecho a participar en la administración de los bienes comunes

3.6.4.5 Obligación de acatar la reglamentación vigente.

3.6.4.6 Obligación de contribuir al pago de los gastos comunes.

En este punto, contribución para el pago de los gastos comunes, nos detendremos por

la importancia que tiene; el art.113 del D.S 458 preceptua que “el derecho de cada propietario

sobre los bienes comunes será proporcional al avalúo fiscal del piso, departamento, oficina,

local o vivienda de su dominio. En proporción a este mismo valor deberá contribuir a las

expensas concernientes a dichos c¿bienes , particularmente a las de administración,

mantenimiento y reparación, y al pago de los servicios…”

El concepto de valor que señala la ley corresponde al que asignen los propietarios

unánimemente, o a falta de acuerdo, el que fije la Justicia Ordinaria con arreglo a las normas

sobre tasaciones que contempla el Código de Procedimiento Civil (decreto n°880, artículo 65).

3.7 LOS GASTOS COMUNES

Los gastos comunes han sido definidos por el argentino Palmiro como ”los aportes que los

propietarios de unidades funcionales de un edificio afectado al régimen de propiedad

horizontal, deben tomar a su cargo en proporción a sus respectivos a sus

respectivos porcentuales, sobre el total de los gastos de administración y reparación de

34
Figueroa Valdés, José Manuel, “Administración de las Comunidades de
Copropietarios”, Editorial Jurídica, año 1992, pág.139.

37
las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus

condiciones de seguridad, comodidad y decoro”.( Citado por Figueroa Valdés, Juan Manuel).35

De conformidad a la ley de Propiedad Horizontal art.47 y 62 y Ley General de urbanismo

y Construcción en su artículo 113 conceptúan como gastos comunes las expensas

correspondientes a los bienes comunes y particularmente, a las de administración,

mantenimiento y reparación, y al pago de servicios y primas de seguros.

El art.11 del D.S 695 considera gastos comunes los necesarios para la administración,

reparación, conservación y uso de los bienes comunes, estando obligados a su pago todos los

copropietarios, en proporción a sus respectiva cuotas de dominio en los elementos comunes.

De las definiciones anteriores se reconoce lo siguiente:

I. El sujeto activo o acreedor de la obligación es la comunidad de copropietarios,

representada por el administrador .

II. El sujeto pasivo o deudor es el propietario del piso o departamento.

III. La cuota de participación en los gastos comunes se expresa por regla general en el

reglamento de copropiedad.

IV. La alteración exige el acuerdo unánime de los copropietarios.

V. La obligación de contribuir a los gastos comunes es irrenunciable.

3.7.1 TIPOS DE GASTOS COMUNES.36

Nos limitaremos solo a enumerarlos ya que en el capitulo tres haremos un análisis mas

profundo a la luz de la nueva legislación, a saber;

- Según se desprende del art.11 del D.695, podemos señalar:

3.7.1.1 GASTOS DE ADMINISTRACIÓN.(*)

3.7.1.2 GASTOS DE REPARACION.

3.7.1.3 GASTOS DE CONSERVACION.(*)

3.7.1.4 GASTOS DE USO Y CONSUMO.(*)

35
Figueroa Valdés, José Manuel, “Administración de las Comunidades de
Copropietarios”, Editorial Jurídica, año 1992, pág.165.
36
Figueroa Valdés, José Manuel, “Administración de las Comunidades de
Copropietarios”, Editorial Jurídica, año 1992, pág.167.

38
(*) El art.11 del D.695, reviste especial importancia en cuanto a facultar a los propietarios para

celebrar convenios con los arrendatarios en orden al pago de las expensas comunes, relativos

solamente a estos gastos comunes.

3.7.1.5 GASTOS ORDINARIOS.( se encuentran en el art.11 del D.695)

3.7.1.6 GASTOS EXTRAORDINARIOS. Los que no son de ordinaria ocurrencia y que por su

monto alteran sustancialmente el valor de los gastos comunes presupuestados por la

administración.

3.7.2 ¿Qué es el FONDO COMUN DE RESERVA ?

Es un fondo que debe formar la administración de todo edificio para atender las

reparaciones de los bienes comunes o a expensas o gastos comunes urgentes o imprevistos. Este

fondo puede verse incrementado con los excedentes de cualquier origen que se produzca en la

recaudación y liquidación de los gastos comunes , con el porcentaje de recargo que la asamblea

de copropietarios o la junta de vigilancia , en subsidio , estime prudente regular sobre el monto

de las expensas o gastos comunes, y con el producto de las multas e intereses que deban pagar,

en su caso, los copropietarios.(Reglamento de Comunidades de Copropietarios de Edificios art.

16)

3.7.3 CONTRIBUCION DE EXPENSAS O GASTOS COMUNES

3.7.3.1 ¿ Quién paga los gastos comunes ?

El art.11 del D.695, señala que los gastos comunes de toda clase son de cargo de los

copropietarios y les serán exigibles a cada uno de ellos, en la proporción que les corresponda.

De acuerdo a la ley, “la obligación del propietario de un piso o departamento por

expensas comunes sigue siempre al dominio de su piso o departamento, aun respecto de

expensas devengadas antes de su adquisición “ ( decreto n°880, artículo 48, inciso 1°, primera

parte).

39
Respecto de esto, y citando a los profesores Alessandri y Somarriva, 37 carga real es el

gravamen que afecta a una cosa y cuya prestación debe hacerse por el titular activo del

derecho real o de la posesión que existe sobre ella. Este sujeto activo responde de las deudas en

razón de la cosa no solo desde que se hizo titular de la relación real , sino también de las

cuotas vencidas anteriormente y que su antecesor no pagó, en otras palabras, la obligación a las

expensas comunes es una carga real.

Ahora, lo dicho anteriormente se entiende sin perjuicio del derecho que le asiste a la

persona que pagó las expensas devengadas a exigir el pago del que debió haber pagado

oportunamente y se constituyó en mora, lo que en definitiva significa le queda a

salvo la acción de saneamiento del nuevo poseedor del piso o departamento contra quien haya

lugar.

El Decreto n°880 señala que el crédito por la obligación del propietario de un piso o

departamento por expensas comunes goza de un privilegio de cuarta categoría , que prefiere,

cualquiera sea su fecha, a los enumerados en el artículo 2481 del Código Civil.

Esta disposición altera el sistema consagrado en el Código Civil respecto de esta clase de

privilegios de créditos de cuarta clase, pues conforme al Código estos privilegios son generales ,

afectan a todo el patrimonio y no a una cosa determinada. Altera el sistema incluso respecto del

principio de que los privilegios no subsisten respecto de los bienes que salen del patrimonio del

deudor.

3.7.4 CASO DEL ARRENDATARIO.38

Ya señalamos que el propietario con el arrendatario pueden convenir en el pago de los

gastos comunes pero dicho convenio no podrá recaer en los gastos de reparación, los cuales

siempre corresponderán al propietario.

Para el caso que no exista convenio siempre responde el propietario sin perjuicio

37
Alessandri, Somarriva y Vodanovic, Curso de Derecho Civil, “Los Bienes y
los Derechos Reales”, Editorial Nascimiento, año 1974, pág.247.
38
Figueroa Valdés, José Manuel, “Administración de las Comunidades de
Copropietarios”, Editorial Jurídica, año 1992, pág.171.

40
del derecho a reembolso.

Se entiende que todos los pagos hechos por el arrendatario por concepto de expensas

comunes se entenderán hechos por cuenta y en representación de los respectivos copropietarios.

Los aportes al Fondo de Reserva por no ser considerados gastos respectos de los cuales se

puede convenir son de cargo exclusivo del propietario.( oficio n°2758, 29 de Septiembre de

1987, DIRINCO).

3.7.5 CASO DE UNA COMUNIDAD DUEÑA DEL DEPARTAMENTO.39

En este caso se siguen las reglas generales en cuanto señalar que cada una de las personas

es solidariamente del pago de la totalidad de la contribución a las expensas comunes , sin

perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros en lo que le quepa a estos en la

contribución a los gastos comunes.(art.14 D.S 695)

3.7.6 CONTRIBUCION DE CADA PROPIETARIO

Cada copropietario debe contribuir a los gastos comunes en la misma proporción o

porcentaje de sus derechos en los bienes comunes, en forma proporcional al avalúo fiscal del

bien de su dominio exclusivo, o en proporción a este avalúo fiscal y/o superficie, si el

reglamento de copropiedad contemplare esta forma de distribución.

Una vez que se fija el porcentaje o proporción en los gastos comunes que le corresponde

a cada propietario en el reglamento de copropiedad, tal determinación no puede ser alterada,

mientras no sea modificado el respectivo reglamento de copropiedad.

La forma anteriormente descrita es un principio básico consagrado desde 1937 con la

dictación de la Ley de pisos n°6071 y que consiste en que los copropietarios deben contribuir a

los gastos comunes en la misma proporción en que son dueños de los bienes comunes.

39
Figueroa Valdés, José Manuel, “Administración de las Comunidades de
Copropietarios”, Editorial Jurídica, año 1992, pág.172.

41
El administrador es quien debe DETERMINAR Y DISTRIBUIR los gastos comunes

entre los copropietarios, ajustándose a las normas del reglamento de copropiedad, a las del

reglamento de comunidades de propietarios de edificios y a las de la ley de Propiedad horizontal

como también a lo acordado por la asamblea de copropietarios y la junta de vigilancia.

En el caso de atraso por parte del obligado al pago de las expensas comunes el art.13 de

D.S 695 contiene la sanción para tal evento, esta señala que cada propietario deberá pagar la

cuota que le corresponde en los gastos comunes dentro de los diez días siguientes a la

formulación de la respectiva cuenta. Si se incurriere en mora en el pago de la cuenta , se

devengarán intereses corrientes, los que se liquidarán y pagarán conjuntamente con la obligación

principal, dicho de otro modo, la sanción por el incumplimiento de la obligación es EL PAGO

DE INTERESES CORRIENTES.

3.8 COBRO EJECUTIVO DE GASTOS COMUNES

El administrador tiene como obligación recaudar de los propietarios lo que a cada uno le

corresponde por expensas comunes ; y en caso de no obtener el pago en forma

extrajudicial esta facultado para demandar su cobro por vía judicial en calidad de representante

de lo copropietarios por tratarse de una situación que este en el ámbito de la administración y

conservación del edificio.

La copia del acta de la asamblea de copropietarios en que se hayan acordado y

determinado las expensas comunes, autorizada por el administrador, tendrá mérito ejecutivo para

el cobro de estas como también los comprobantes o recibos de cobro de dichas expensas

comunes siempre que se encuentren extendidos de conformidad al acta y firmados por el

administrador.

Igualmente para el caso de la contribución a la reparación del edificio destruido en

menos de sus tres cuartas partes procede el cobro ejecutivo de la cuota acordada en la asamblea.

(arts.56,59 y 61 de la Ley n°6071).

42
3.9 REGLAMENTO DE COPROPIEDAD

En cuanto al reglamento de copropiedad señalaremos como cosa previa que con la vigencia

de la nueva ley ( Ley n°19.537), este nuevo ordenamiento legal dispuso en forma explícita que

quedarían regidas por éste “las comunidades de copropietarios acogidos a la ley de

copropiedad horizontal con anterioridad a su vigencia” con las solas excepciones de las

normas relativas al cambio de destino de las unidades del condominio y a la proporción o

porcentaje que a cada copropietario corresponde sobre los bienes comunes en el pago de los

gastos comunes, MATERIAS EN QUE SE CONTINUARIAN APLICANDO LAS NORMAS

DE LOS REGLAMENTOS DE COPROPIEDAD, y se mantendrían vigentes los derechos de

uso y goce exclusivo sobre bienes comunes que hubieren sido legalmente constituidos, salvo

acuerdo en contrario.

Hecha la salvedad, el Reglamento de Copropiedad encuentra consagración legal en el

art.55 de la ley de propiedad horizontal y art.2 del D.695. La ley de propiedad horizontal señala

que “ los propietarios de los diversos pisos o departamentos en que se divida un edificio podrá

acordar reglamentos de copropiedad con el objeto de precisar sus derechos y obligaciones

recíprocos, imponerse las limitaciones que estimen convenientes, y, en general, proveer al buen

régimen interno del edificio”.

El reglamento de copropiedad regula dos ordenes de materias:

1. Normas que señalan los derechos y obligaciones de los titulares sobre los bienes

propios y bienes comunes.

2. Normas que se refieren a la administración de la comunidad.

Las normas señaladas no dan un concepto de reglamento por lo que como señala Figueroa

Valdés podemos decir que reglamento de copropiedad “es la convención que se dan los

copropietarios de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, con el objeto

de regular sus relaciones en lo concerniente al disfrute y administración de los bienes comunes

y, en especial, precisar sus derechos y obligaciones recíprocos, imponerse las limitaciones que

43
estimen convenientes y, en general, convenir las reglas que provean al buen régimen interno

de los inmuebles”.40

3.9.1 EN CUANTO A SU OTORGAMIENTO

El reglamento debe ser acordado por la UNANIMIDAD de los interesados.(Art.55 inc.2°

de la Ley de propiedad horizontal) Las mismas reglas se aplicarán para modificar o dejar sin

efecto el reglamento lo implica que el reglamento era prácticamente inmodificable.(At.55 inc.

final)

La FORMALIDAD radica en que debe ser reducido a escritura pública e inscrita en

Registro de Hipotecas y gravámenes del respectivo el que tendrá fuerza obligatoria respecto de

terceros adquirentes a cualquier título, inscripción que podrá practicarse aun cuando no este

construido el edificio.(art.55 inc.3° de la Ley de propiedad Horizontal).

El art.2 del D.695 dispone, ”Solo la unanimidad de los interesados podrá acordar

reglamentos de copropiedad con el objeto de precisar sus derechos y obligaciones reciprocas,

imponerse las limitaciones que estimen convenientes y en general, convenir las reglas que

provean al buen régimen interno del edificio, sujetándose, empero, a las normas del presente

reglamento y las correspondientes de la ley”.

3.9.2 CARACTERISTICAS DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD.

3.9.2.1 Es una convención, ya que constituye un acto jurídico bilateral que tiene por objeto

crear derechos y obligaciones entre los copropietarios .

3.9.2.2 Es un contrato innominado.

3.9.2.3 Es un contrato de adhesión dado que en la práctica los reglamentos son dados por la

empresas inmobiliarias en forma anticipada a la venta de los departamentos y

locales y, aún más, cuando el edificio no esta todavía construido, conforme a la

autorización que otorga la ley.

40
Figueroa Valdés, José Manuel, “Administración de las Comunidades de
Copropietarios”, Editorial Jurídica, año 1992, pág.224.

44
3.9.2.4 La formulación es facultativa dado que la ley no lo establece en forma obligatoria.

3.9.2.5 Es un contrato solemne (escritura pública e inscripción en el registro de hipotecas y

gravámenes)

3.9.2.6 Produce efectos respecto de todas las personas.

Las críticas que se le formulaban al reglamento de copropiedad se dirigían básicamente

a dos situaciones

I. La formulación del reglamento de copropiedad es facultativa y debiendo ser obligatoria

dada la importancia que reviste para la convivencia diaria ya que la ley por su carácter

general no soluciona problemas de la vida práctica.

II. Tanto la modificación como el hecho de dejar sin efecto el reglamento de copropiedad

era necesario la unanimidad de los copropietarios, sin perjuicio que el reglamento

estableciera una mayoría distinta.

Estas situaciones fueron parte de los argumentos que se tuvieron presente para la dictación de un

nuevo régimen de copropiedad inmobiliaria y que se analizarán mas adelante.

3.10 PROCEDIMIENTOS JUDICIALES.

Dichos procedimientos se encuentran dispersos en distintos cuerpos legales, tales, como:

la Ley de Pisos(D.S 880), Ley n°15.231 sobre organización de los Juzgados de Policía Local,

Ley n°18.287, sobre procedimientos ante los Juzgados de Policía Local; Ley n°18.681 sobre

normas complementarias de administración financiera , presupuestaria y personal; Ley Orgánica

constitucional de Municipalidades n° 18,695; D.L 3063 sobre rentas Municipales; D.S 458 que

constituye la Ley General de Urbanismo y Construcciones y el Código Sanitario.

Por lo anteriormente expuesto, esta es una de las materias que mas dudas y problemas

planteaba a la luz de la legislación que hoy se encuentra derogada por lo que

resulta inoficioso desarrollar en forma detallada ya que se abordara in extenso en el capitulo tres

de este trabajo ya que es la nueva legislación la que da una exactitud respecto de los tribunales

llamados a conocer de los conflictos que se susciten en el nuevo régimen de copropiedad

inmobiliaria.

45
3.17 ANTECEDENTES TENIDOS A LA VISTA PARA LA MODIFICACION DE LA

LEY N°6071 Y QUE DA NACIMIENTO A LA LEY N°19.537. 41

¿ Era necesaria una nueva ley ?

La respuesta a la pregunta puede llevar a confusión porque desde 1937 teníamos la ley

6.071, que para los que han estudiado derecho la señalaban como una ley casi modelo, porque fue

una ley que se estudió por una comisión de profesores de derecho civil, presidida por don Arturo

Alessandri Rodríguez, quienes tomaron en cuenta la legislación extranjera e hicieron un estudio

muy completo.

En realidad, la ley 6.071, en todos los años de su vigencia, no había ocasionado problemas

graves de tipo jurídico en cuanto a la constitución del dominio, que era lo que se temía cuando se

dictó por el hecho de que pudiera haber propietarios distintos en un mismo

inmueble, lo cual no cabía dentro del sistema del Código Civil, sin embargo en cuanto a lo relativo a

la administración la ley empezó a mostrar deficiencias debido al vertiginoso desarrollo del rubro

inmobiliario.

En realidad la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria reviste especial importancia por una

serie de antecedentes que desarrollaremos mas adelante. Por eso, desde el año 1994 se comenzó a

trabajar por parte del Ministerio de Vivienda y Urbanismo en esbozar las ideas principales que debía

contener una iniciativa legal en esta materia, es del caso señalar también que, en ese sentido, el

Ministerio tuvo una actitud bastante abierta porque en la etapa de elaboración del proyecto lo dio a

conocer y recibió sugerencias de distintas entidades relacionadas con la materia, tales como la

Cámara Chilena de la Construcción, el Colegio de Ingenieros, el Colegio de Arquitectos, la

Asociación de Corredores de Propiedades, administradores de edificios, etc., el resultado final,

publicado como ley en diciembre del año 97, fue acorde a las necesidades de las personas y las

empresas.

41
Antecedentes recogidos de los Seminarios sobre “ Ley 19.537 Copropiedad
Inmobiliaria ”, organizado por la Facultad de Derecho de la Universidad
Central de Chile, Diciembre de 1997 y “ Copropiedad Inmobiliaria ” organizado
por la Cámara Chilena de la Construcción en conjunto con la Facultad de
Derecho de la Universidad Gabriela Mistral.

46
La relevancia de innovar en el ámbito de condominios se explica casi por sí sola. Durante el

año 97, de un total de casi cinco millones de metros cuadrados edificados en el Gran Santiago, el

60.8% correspondió a construcciones sujetas al régimen de copropiedad inmobiliaria. En la

edificación no habitacional se construyó un 46.2% de un total de un millón ciento cincuenta mil

metros cuadrados bajo algún sistema de copropiedad. Por su parte, en el área habitacional, un 65.2%

de los tres millones ochocientos mil metros cuadrados edificados se acogieron al régimen de

copropiedad, lo que en número de viviendas implica un 56.7% del total.

A nivel de país, los indicadores sobre vivienda nos señalan una tendencia creciente a la

edificación de departamentos. Entre el año 1993 y 1996, un promedio cercano al 30% del total de

viviendas construidas ha correspondido a departamentos, naturalmente acogidos al sistema legal de

copropiedad inmobiliaria.

Cualquiera que sea el parámetro que se aplique, el porcentaje edificado bajo las normas de

esta ley aumentará sustancialmente en el futuro, en especial en lo relativo a condominios de

viviendas en extensión y en formas de copropiedad hoy claramente reconocidas por la ley, tales

como locales comerciales, bodegas y estacionamientos.

No nos olvidemos que hace diez años, sólo la Ley 6.071 y algunos decretos

complementarios sustentaban el orden en la convivencia de los condominios. Hace diez años,

también, el vivir en condominio no era apetecido por la comunidad, la que prefería vivir su

independencia sin restricciones y normativas. Hoy, el 80% de las familias de nuestra capital viven

sujetas al régimen de copropiedad, y también la industria ha visto la necesidad de adoptar la

comunidad de terreno para el desarrollo de sus actividades. La seguridad, la convivencia, el orden,

el sentido de barrio, el respeto, son situaciones que tenían urgente necesidad de estudiarse mediante

una ley moderna, una ley acorde a los tiempos que se viven hoy en día.

Con la situación planteada, debido a una técnica legislativa imperfecta, se produce además,

un embrollo de textos legislativos que regulan la materia, resultado del vertiginoso desarrollo de la

actividad inmobiliaria en Chile, a saber, la normativa que emana de la ley n°6071 se fue

disgregando en otros cuerpos legales que regulaban la misma materia de manera tal que tener un

amplio espectro de las normas que regían la institución en comento se traduce en lo siguiente, en

47
1937 se dicta la ley n° 6071 sobre propiedad horizontal, pero su texto definitivo se fijó en el

capitulo V del decreto n°880 de 1963, del Ministerio de Obras Públicas, decreto que esta inserto en

el Diario Oficial de 16 de Mayo de 1963. Así los artículos que se mencionan son los de ese

Decreto n°880, que también fija el texto definitivo de la Ley General de Construcciones y

Urbanización de la época. Esta fue derogada y reemplazada por otra, cuyo texto definitivo, con el

nombre de Ley General de Urbanismo y Construcciones, hállase fijado en el decreto n°458, del

Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, expedido en el año 1975 y publicado en el Diario Oficial

de 13 de Abril de 1976; pero esta nueva ley declaró subsistente el mencionado capitulo V del

Decreto n°880.

El Reglamento de la ley n°6071 esta contenido en el capítulo XIV del Título II de la

primera parte de la Ordenanza General de Construcción y Urbanización aprobada por Decreto

Supremo n°884 del Ministerio de Obras Públicas de 1949, publicado en el Diario Oficial de 10

de Septiembre de ese mismo año : el nuevo texto de ese capítulo XIV esta

fijado por el Decreto n°1171 del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo de 1977 y publicado en el

Diario Oficial de 15 de diciembre del mismo año. El texto de la Ordenanza General de Urbanismo

y Construcciones esta contenido en el Decreto Supremo n°47 del Ministerio de Vivienda y

Urbanismo del año 1992, publicado en el Diario Oficial del 19 de Mayo de 1992, y este nuevo

texto reproduce las normas reglamentarias establecidas en el decreto n°1171 del año 1977.

Ha de mencionarse además el reglamento de Comunidades de Copropietarios de

Edificios, aprobado por Decreto n°695 de 1971 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo publicado

en el diario Oficial de 22 de Diciembre de ese mismo año. En cuanto a esto se ha observado que el

artículo 100 de la Ley n°18.681 de 1987, introdujo cambios sustanciales en la aplicación y

administración de la ley de Propiedad Horizontal y de su Reglamento. La facultad de reglamentar

esta normativa quedó radicada exclusivamente en el Ministerio de Vivienda y Urbanismo

conforme lo dispone la letra i) del artículo 8° de la ley n°16391 de 1966. Todo lo relativo al

conocimiento y resolución de las infracciones a los reglamentos y estatutos de las comunidades de

copropietarios, así como lo concerniente a la administración y conservación de los bienes comunes,

quedo radicada en el Juzgado de Policía Local correspondiente. Estas causas quedan sujetas a la

48
tramitación que establece la ley n°18.287 de 1984 pudiendo hacerse parte de ellas el Servicio

Nacional del Consumidor del Ministerio de Economía repartición que reemplazó a la ex Dirección

de la Industria y Comercio (DIRINCO), por disposición del inciso 2° del artículo 5° de la ley

18.959 de 1990. La intención del legislador con esto era evitar la existencia de un control estatal

sobre las comunidades de copropietarios y que como contrapartida que los problemas que se

susciten sean puesto en conocimiento de los Juzgados de Policía Local.

Por lo mencionado en los tres párrafos anteriores resulta evidente la necesidad de tener un

cuerpo legal que sistematizara toda la materia referida en un solo cuerpo legal. Existía la

necesidad de tener una normativa unificadora, que reuniera en un mismo texto disposiciones que

se hallaban dispersas en múltiples textos legales. Se estimó conveniente hacer una ley completa

porque bajo el régimen anterior si bien la ley 6.071 había sido una

ley completa, era del año 1937; parte de ella después quedó reproducida en la Ley General de

Urbanismo y Construcciones y parte en el Decreto 880; había una modificación en aspectos de

competencia; había un reglamento de administración de edificios, etc.

Era una mecánica bastante compleja para las personas que viven en condominios y que son

una proporción muy importante de la población en las grandes ciudades, y resultaba muy difícil

conocer qué normativa se aplicaba.

Otro antecedente que fue considerado para la dictación de la nueva ley de copropiedad

inmobiliaria como se señaló, era que se debía flexibilizar el régimen de administración. Este fue

un objetivo muy importante porque la mayor crítica que se hacía a la legislación anterior era que se

trataba de un régimen poco flexible, adecuado para cuando nacieron las propiedades afectas a la ley

6.071 y que eran pequeños edificios habitacionales, a veces de tres o cuatro pisos, y que a lo más

contaban con locales comerciales abajo. Pero con el correr de los años, el régimen fue

amplificándose y extendiéndose a nuevos tipos de propiedades, oficinas, locales, sitios industriales,

etc., y al mismo tiempo adquiriendo volúmenes muy grandes, porque bajo la base de tener un

terreno común se estaban haciendo condominios a veces inmensos y que eran casi pequeñas

ciudades. Por consiguiente, la administración de esos condominios - pensemos en las Torres de San

49
Borja o casos por el estilo - era algo sumamente complejo y que escapaba a la posibilidad real de

administrarlos, y por ello uno de los objetivos fue flexibilizar el régimen de administración.

Era necesario crear un entorno regulatorio que impusiera una actividad que ofreciera

múltiples atractivos como modernización por la misma evolución que había en el sistema de

construcción y de aprovechamiento de los espacios y de los terrenos crear nuevos tipos de

condominios y que en la ley se han caracterizado como condominios de Tipo A y de Tipo B, pero a

ellos me voy a referir más adelante, y que a su vez, creara múltiples y crecientes exigencias

ambientales de construcción.

En definitiva, se necesitaba que la actividad inmobiliaria se desarrolle en un marco

adecuado, que concilie los legítimos derechos de la comunidad con la posibilidad de ejercer

una actividad empresarial acorde al desarrollo integral del entorno evitando provocar un impacto

ambiental negativo, reflejando el nuevo sistema normativo una preocupación por no romper la

armonía a la que tienden las normas urbanísticas.

Era necesario un cuerpo normativo modernizador, que procurara aportar aire fresco a

regulaciones de más de sesenta años de antigüedad, concebidas para una época en que el terreno

existente y los estilos de vida no se insertaban en la compleja modernidad que hoy vivimos. Hacía

falta, dentro de la modernización, dar un tratamiento más amplio a materias como los tipos de

condominios, las clases de bienes comunes y la posibilidad de enajenarlos, gravarlos, darlos en

arrendamiento o constituir uso o goce exclusivo sobre ellos y, especialmente, regular con mayor

detalle la vida en comunidad y sus aspectos más esenciales, como las mayorías necesarias para

adoptar acuerdos, la administración de los condominios o la forma de resolver conflictos entre los

copropietarios.

Otro objetivo que buscaba el nuevo cuerpo normativo es hacer extensivas normas de la Ley

General de Urbanismo y Construcciones relacionadas con loteos, urbanizaciones y cesiones

gratuitas de terrenos. En realidad, este objetivo no está indicado en el Mensaje Presidencial con que

fue acompañado el proyecto, pero para cualquier observador atento es obvio que, en realidad, a

50
través de estas normas el Ministerio de la Vivienda quiso aprovechar de dar normas legales sobre la

materia.(Patricio Figueroa)42

Existía una preocupación social de extender los beneficios de la vida en copropiedad a las

viviendas sociales, lo cual enaltece la dignidad de sus habitantes.

En este orden de ideas y de conformidad con lo anteriormente dicho, las comunidades, están

ocupadas por gente que tiene un nivel determinado de educación pero que nunca han vivido en

comunidades por lo que necesita estar sujeta a una reglamentación determinada de su forma de vida.

42
Patricio Figueroa, Abogado, Profesor de Urbanismo y Construcción de la
Facultad de Derecho de la Universidad de Chile, profesor de Derecho
Tributario, asesor comisión vivienda del Senado para el estudio del proyecto
de la ley de copropiedad inmobiliaria, miembro de la comisión de regulación
de la Cámara Chilena de la Construcción.

51
CAPITULO TERCERO: Nuevo régimen de propiedad inmobiliaria Ley n°19537.

1. CUESTIONES PREVIAS.

La ley que consagra la Copropiedad Inmobiliaria dictada el 5 de diciembre de 1995 y

publicada en el Diario Oficial el 16 de diciembre de 1997 derogó las disposiciones sobre

Propiedad Horizontal contenidas en la ley n°6071 y en el párrafo “De los edificios y viviendas

acogidos a la Ley de Propiedad Horizontal” de la Ley General de Urbanismo y Construcciones

consagrando nuevas normas y recogiendo en gran medida las de aquellos textos legales

formando un todo orgánico pero con modificaciones algunas de las cuales son de fondo.

Señalamos anteriormente que uno de los antecedentes tenidos a la vista para la dictación

de la esta nueva ley era que existía una gran cantidad de legislación que regulaba la materia

haciendo difícil su comprensión por lo que señalaremos ahora cuál es la legislación y cuerpos

legales que se encuentran vigentes y que regulan la nueva copropiedad inmobiliaria, a saber:

A. LEY N°19.537 SOBRE PROPIEDAD INMOBILIARIA, D.O. 16 DE DICIEMBRE DE

1997.

B. LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES, SEGÚN TEXTO FIJADO

POR EL DECRETO N°458 DEL MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO , D.O.

DE 13 DE ABRIL DE 1976.( con exclusión del párrafo 3° “ De los edificios y viviendas

acogidos a la ley de Propiedad Horizontal”, del capítulo I de su título III).

C. TITULO 6° DE LA ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y

CONSTRUCCIONES, CUYO TEXTO VIGENTE FIJO EL DECRETO SUPREMO

N°47, D.O. 19 DE MAYO DE 1992. ( De conformidad al art.10 de la ley n°19.537)

D. ARTICULO 8° LETRA I, DE LA LEY N°16.391 EN EL TEXTO QUE LE FIJO EL

ART.100 DE LA LEY N°18,681, D.O DE 31 DE DICIEMBRE DE 1987. (este cuerpo

normativo entregó a la Secretaría Técnica y de coordinación del Ministerio de Vivienda

y Urbanismo la facultad de reglamentar las comunidades de copropietarios acogidos a la

Ley de Propiedad Horizontal, operando así el art.50 de la ley n°19.537)

52
E. LEY N°18,287, QUE FIJA EL PROCEDIMIENTO APLICABLE EN LOS JUZGADOS

DE POLICIA LOCAL, D.O. DE 7 DE FEBRERO DE 1984.

Finalmente y antes de analizar el cuerpo legal en toda su extensión haremos un análisis de

carácter general de lo que nos entrega este nuevo régimen de copropiedad inmobiliaria para

posteriormente recorrer la estructura de la ley profundizando algunos puntos que merezcan la

debida atención.

2. ANALISIS JURIDICO DE LA NUEVA LEGISLACION DE COPROPIEDAD

INMOBILIARIA43

La Ley tuvo su origen en el Ministerio de la Vivienda, el que un poco a instancias de una presión

pública y de diversos parlamentarios que habían hecho sugerencias para modificar algunos aspectos

de la ley anterior preparó un proyecto completo de ley.

Es del caso señalar también que, en ese sentido, el Ministerio tuvo una actitud bastante

abierta porque en la etapa de elaboración del proyecto lo dio a conocer y recibió sugerencias de

distintas entidades relacionadas con la materia, tales como la Cámara Chilena de la Construcción, el

Colegio de Ingenieros, el Colegio de Arquitectos, la Asociación de Corredores de Propiedades,

administradores de edificios, etc.

Sobre esa base, en el año 1995, junto con el Mensaje Presidencial correspondiente se envió

el proyecto de ley a la Cámara de Diputados; por tanto, la ley tuvo una tramitación de más de dos

años en el Congreso, especialmente en el Senado, donde se hizo un estudio particular del proyecto.

Concretamente, la Comisión de Vivienda del Senado hizo un estudio particular, artículo por artículo,

se debatieron muchas disposiciones y se contó con la asistencia permanente del ministro de la

Vivienda de la época, señor Hermosilla, y de los asesores del Ministerio, quienes defendieron el

proyecto y acogieron muchas de las observaciones que se hicieron durante su estudio.

43
Basado en la ponencias de los Seminarios sobre “ Ley 19.537 Copropiedad
Inmobiliaria ”, organizado por la Facultad de Derecho de la Universidad
Central de Chile, Diciembre de 1997 y “ Copropiedad Inmobiliaria ” organizado
por la Cámara Chilena de la Construcción en conjunto con la Facultad de
Derecho de la Universidad Gabriela Mistral, a cargo del Profesor Patricio
Figueroa.

53
Alguien podría preguntarse si era o no necesaria, porque desde 1937 teníamos la ley n°

6.071, que para los que han estudiado derecho se señalaba como una ley casi modelo, porque fue

una estudiada por una comisión de profesores de derecho civil, presidida por don Arturo Alessandri

Rodríguez, quienes tomaron en cuenta la legislación extranjera e hicieron un estudio muy completo.

En realidad, la ley 6.071, en todos los años de su vigencia no había ocasionado problemas graves de

tipo jurídico en cuanto a la constitución del dominio, que era lo que se temía cuando se dictó por el

hecho de que pudiera haber propietarios distintos en un mismo inmueble, lo cual no cabía dentro del

sistema del Código Civil.

La verdad es que el interés en legislar obedeció a varios objetivos:

 FLEXIBILIZAR LA ADMINISTRACION DEL CONDOMINIO.

Este fue un objetivo muy importante porque la mayor crítica que se hacía a la legislación

anterior era que se trataba de un régimen poco flexible, adecuado a cuando nacieron las

propiedades afectas a la ley n°6.071 en que habían pequeños edificios habitacionales, a veces

de tres o cuatro pisos, y que a lo más contaban con locales comerciales abajo. Pero con el

correr de los años, el régimen fue amplificándose y extendiéndose a nuevos tipos de

propiedades: oficinas, locales, sitios industriales, etc., y al mismo tiempo adquiriendo

volúmenes muy grandes, porque bajo la base de tener un terreno común se estaban haciendo

condominios a veces inmensos y que eran casi pequeñas ciudades. Por consiguiente, la

administración de esos condominios – como por ejemplo las Torres de San Borja o casos por

el estilo- era algo sumamente complejo y que escapaba a la posibilidad real de administrarlos,

por ello uno de los objetivos fue flexibilizar el régimen de administración.

A la administración me voy a referir más adelante al desarrollar el tema en particular, pero

en cuanto a la flexibilidad quiero referirme a algunas características que tiene la ley n°19.537 y

que hacen que este propósito aparezca cumplido.

Como hay condominios muy grandes, de una gran cantidad de unidades y que son

inmanejables por una sola administración, se permite la sub-administración. Entonces, dentro

de la normativa de la ley, la sub-administración es una posibilidad y permite que aun cuando

54
jurídicamente exista un condominio pueden haber muchas sub-administraciones, naturalmente

que con una coordinación general. Con ello se pretende solucionar el problema de manejo de los

grandes condominios.

También tenemos el caso inverso: a veces hay condominios o propiedades afectas a la Ley

de Pisos que son muy pequeñas y que les resulta difícil tener una administración eficiente

porque no tienen condiciones para pagar un administrador adecuado. Ahí, entonces, la ley

contempla el sistema de las administraciones conjuntas de varios edificios que estén en la

misma calle, en manzanas contiguas, etc.

Otra idea que creemos fue bastante interesante dentro del principio de flexibilizar el régimen

de administración fue lo relacionado con el pago de los gastos comunes. Se recordará que bajo

la legislación anterior y especialmente por las interpretaciones que hizo Dirinco en la época en

que le tocaba interpretar administrativamente estas leyes, se estimó que el condominio era uno y

que en realidad cada cual tenía que contribuir a todos los gastos en la proporción que indicara el

Reglamento de Copropiedad. Esto provocaba grandes conflictos porque, por ejemplo, los

locales comerciales del primer piso a veces no tenían calefacción, no tenían ascensores, no

tenían una serie de servicios y tenían que contribuir de igual manera. Este problema se fue

haciendo más patente cuando empezaron a existir conjuntamente condominios en un mismo

terreno; o sea, en un condominio había una placa de locales comerciales y una torre de

departamentos o de oficinas. Tal es el caso, por ejemplo, del edificio Euro-Centro en la esquina

de Moneda con el Paseo Ahumada, donde hay una torre de oficinas que tiene sus ingresos por la

calle Moneda, perfectamente individualizada e independiente, y está la placa comercial de

varios subterráneos por el Paseo Ahumada, con locales comerciales, escaleras mecánicas, un

sistema especial de iluminación, guardias, etc. Entonces, dentro del sistema anterior se produjo

un problema porque la cuota era sobre los gastos del edificio y éste era uno solo, pero ahora, en

la nueva ley, se ha establecido la posibilidad de SECTORIZAR los condominios. Es decir, si

un sector tiene servicios propios que no aprovechan a otro sector, como en el caso del ejemplo

-la placa comercial del edificio Euro-Centro o la propaganda de publicidad en la azotea de un

edificio-, entonces todos los gastos de la placa comercial se distribuirán entre los dueños o

55
arrendatarios de las unidades de dicha placa; los de las oficinas, todos los ascensores y demás

gastos de la torre de oficinas y, naturalmente, habrán ciertos gastos comunes a ambos sectores

porque se trata de un solo condominio y podrá haber, a lo mejor, una administración común,

arreglos de la techumbre, etc.

Entonces podemos decir que ese principio de la SECTORIZACION del gasto puede ser un

elemento bastante positivo, que incluso podrá ser materia de acuerdo en la asamblea de

copropietarios de los condominios actualmente existentes al momento de publicarse la ley, y que

irá a poner término a graves conflictos que suscitaba tanto la legislación anterior como los

reglamentos de copropiedad anteriores, que en base a esa misma normativa establecían el

sistema para calcular los gastos comunes.

El segundo objetivo que se ha señalado es robustecer el principio de autonomía de la

voluntad.

 CREAR NUEVOS CONDOMINIOS.

Por la misma evolución que había en el sistema de construcción y de aprovechamiento de los

espacios y de los terrenos- era necesario crear nuevos tipos de condominios que en la ley se han

caracterizado como condominios de Tipo A y de Tipo B, pero a ellos me voy a referir más

adelante.

 EXTENSION DE LA NORMATIVA DE URBANISMO Y CONSTRUCCION.

Se necesitaba hacer extensivas normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones

relacionadas con loteos, urbanizaciones y cesiones gratuitas de terrenos. En realidad, este

objetivo no está indicado en el Mensaje Presidencial con que fue acompañado el proyecto, pero

es obvio que, en realidad, a través de estas normas el Ministerio de la Vivienda quiso aprovechar

de dar normas legales sobre la materia.

 ADMINISTRACION DE LAS VIVIENDAS SOCIALES.

56
Era importante facilitar la administración de las viviendas sociales. Respecto de esto solamente

quiero decir que la facilitación de la administración es algo más que la sola administración,

porque también se contemplan las posibilidades de recursos que pueda destinar el Estado, los

gobiernos regionales y las municipalidades para ir en ayuda de las poblaciones que indicaba el

ministro, poblaciones que no tienen pavimentación o servicios adecuados, y que como están

caracterizados como bienes comunes, si no había una ley que lo permitiera los órganos públicos

no podían hacer inversiones en estos bienes. Entonces, ahora se va a facilitar el mejoramiento de

la calidad de vida de la gente en las viviendas sociales; se va a tratar de enseñarles lo que es la

vida en común que, como todos sabemos, no es fácil en ninguna parte y menos a veces en las

relaciones; se van a dictar reglamentos de copropiedad tipo, que faciliten la aplicación, etc. Van

a haber varias normas, pero en lo subsidiario van a regir las normas de la Ley de Copropiedad

Inmobiliaria. En esta parte del trabajo señalaremos que en el título destinado a los condominios

de viviendas sociales se hará una exposición en cuanto a la realidad empírica que se pudo

observar en tres Municipalidades de la Región Metropolitana.

 REFUNDIR EN UN SOLO TEXTO LEGAL LA NORMATIVA EXISTENTE.

Importante de señalar y reiterar el deseo de refundir en una sola ley las normas que había

dispersas en diversos textos legales. Se estimó conveniente hacer una ley completa porque bajo

el régimen anterior si bien la ley 6.071 había sido una ley completa, era del año 1937; parte de

ella después quedó reproducida en la Ley General de Urbanismo y Construcciones y parte en el

Decreto 880; había una modificación en aspectos de competencia; había un reglamento de

administración de edificios, etc. Era una mecánica bastante compleja para las personas que

viven en condominios y que son una proporción muy importante de la población en las grandes

ciudades, y resultaba muy difícil conocer qué normativa se aplicaba. La ley a raíz de esto, es

bastante reglamentaria, tal vez fue un error hacerlo así porque resulta que ahora va a haber un

reglamento tan extenso como la ley y va a haber otro reglamento para las viviendas sociales y,

en definitiva, la unificación del texto no va a ser tal sino que va a haber una ley muy

reglamentaria y un reglamento y otro reglamento. Esa es la realidad.

57
2.1 AMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY

2.1.1 LUGAR DE EMPLAZAMIENTO, DONDE SE PUEDEN CONSTRUIR LAS

VIVIENDAS O LAS PROPIEDADES AFECTAS A LA LEY DE COPROPIEDAD

INMOBILIARIA.

La realidad era que la legislación anterior no contenía normas sobre el emplazamiento y se

prestaba a ciertas dudas si correspondía hacerlo solamente en las áreas urbanas o en zonas rurales

construir un edificio de departamentos, dividirlo en tres departamentos y acogerlo a la ley 6.071. No

había uniformidad para determinar esto y los criterios municipales a veces eran diferentes.

Entonces, esta ley, como que tiene su origen en el Ministerio de la Vivienda, es marcadamente

reguladora de lo urbano y se considera que entra en el control municipal y administrativo, pero la

contrapartida es que tiene que estar emplazada en lo urbano. Y al hablar de lo urbano me acuerdo

que en el artículo 1º, inciso 3º, estamos hablando de lugares que están normados por planes

reguladores o que cuenten con límite urbano, o el caso excepcional del artículo 55 de la Ley General

de Urbanismo y Construcciones, en que si un terreno no es urbano y se presenta a un proyecto, tiene

que ser aprobado por la municipalidad, por las autoridades del Ministerio de la Vivienda y el

Ministerio de Agricultura para permitir en cierta medida su cambio de destino bajo exigencias que

van a establecer los organismos competentes. En realidad, ése es el caso del cambio de destino del

artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y que, como consecuencia de esa normativa, de esa

aprobación, para estos efectos va a pasar a tener también un carácter urbano.

Esa es la precisión que contiene la ley en cuanto al ámbito de aplicación relacionado con el

lugar de emplazamiento.

2.1.2 TIPOS DE INMUEBLES QUE PUEDEN ACOGERSE A LA NORMATIVA DE LA

LEY.

La ley hace dos clasificaciones: Tipo A y Tipo B. Nos vamos a detener un momento para

caracterizar estos condominios.

El condominio Tipo A es similar al que contemplaba la antigua ley 6.071, similar en dos

sentidos: que suponía un terreno en común, o sea, podía haber uno o diez edificios, dos o cincuenta

58
casas, pero jurídicamente el terreno no se dividía, el terreno era común. Entonces, era condominio

aquél en que el terreno en que se emplazaba la construcción o las construcciones era un solo terreno

común, así se caracterizaba el condominio anterior y es el que caracteriza también actualmente el

condominio Tipo A: un terreno común.

El otro elemento que configuraba además el condominio bajo la ley 6.071 y que configura el

condominio Tipo A es que lo que se afectaba a la ley de condominios era el condominio construido,

no había condominio de terrenos. El condominio de la Ley 6.071 nacía con el certificado de la

dirección de obras municipales respectiva que acogía el edificio, que declaraba que el edificio

estaba acogido a las normas de la Ley 6.071 y que por consiguiente se permitía su venta en

unidades. El concepto de unidad actual lo vamos a analizar más adelante, pero antes permitía su

venta a través de casas, departamentos, oficinas, locales, etc., que en el fondo son unidades.

Entonces, era esa circunstancia, la certificación de que la construcción se había ejecutado conforme

a los planos y especificaciones y normas de la Ley 6071 y de su reglamento, el que permitía dar

vida al condominio. Es decir, una construcción tenía que estar recepcionada.

La novedad de la nueva ley es el condominio Tipo B, en el sentido que actualmente se trata

de predios con construcciones o con proyectos de construcción aprobados y en los cuales hay

terrenos individuales, pero coetáneamente con los terrenos individuales hay terrenos que son

comunes a los propietarios de los diversos sitios. Me parece que esto corresponde a la realidad y se

pueden multiplicar los ejemplos de los sitios industriales. Una industria puede tener un sitio de

2.000 metros en un sitio unitario, dividido de 2.000 metros, y en el cual va a construir su industria;

pero si hay 30 industrias, el condominio podrá tener terrenos proyectados para construir casinos

para el personal, baños, canchas deportivas, canchas de tenis, servicios, salas de conferencias, salas

para cursos de capacitación, etc. Entonces, este condominio Tipo B puede ser muy útil donde hay

una propiedad individual del terreno y el dueño lo puede construir, pero al mismo tiempo hay

propiedad común de otros terrenos. Ahora, a la inversa de lo que ocurría en el caso anterior, donde

necesariamente el condominio nace por la construcción recepcionada, la ley tipifica los

condominios de Tipo B como predios con construcciones o con proyectos de construcción

aprobados.

59
Estos proyectos de construcción aprobados van a ser objeto de una mayor precisión en el

reglamento que actualmente está en tramitación ante la Contraloría General de la República, el que

va a precisar el concepto de proyecto de construcción aprobado y que, como estamos tratando, en el

caso de los terrenos van a pedir requisitos similares a los que se exigen para enajenar terrenos

individuales no afectos a esta ley, ya sea que los terrenos estén urbanizados, que tengan su

urbanización garantizada a satisfacción de la municipalidad o que sean divisiones que no requieran

obras de urbanización. Es decir, va a ser un criterio similar al que existe en la Ley General de

Urbanismo y Construcciones para los loteos y urbanizaciones. Eso lo indicará el reglamento porque

la ley no precisó mayormente el concepto.

Y lo otro, que es una cosa más bien conceptual y para facilitar la aplicación de la ley, es que

el cuerpo normativo definió expresamente las unidades. Antes había que hacer una enumeración

cuando se hacía referencia a la ley n°6.071: se hablaba de casas, departamentos, oficinas,

estacionamientos, bodegas, etc. Todos esos conceptos están referidos y tipificados hoy día bajo el

concepto de UNIDADES. Todas son unidades que son parte del condominio, ya sea condominio

Tipo A o condominio Tipo B. Si son parte del condominio Tipo B, incluso podrán ser sitios, en las

condiciones que hemos señalado recién.

2.2 VIGENCIAS DE LAS NORMAS DE LA NUEVA LEY.44

La regla general es que, no habiendo una disposición especial, esta ley entra a regir desde el

día de su publicación, el 16 de diciembre, y rige, en términos generales, para todos los condominios

desde su publicación en el Diario Oficial.

Ahora, el inciso 2º del artículo 49 hace expresamente aplicables las normas de la nueva ley a

las comunidades anteriores, a excepción de cuatro puntos en que se aplican los reglamentos de

copropiedad anteriores. Es decir, en términos generales, para las comunidades anteriores rige la

nueva ley, pero por excepción van a regir los reglamentos de copropiedad que tenía cada comunidad

44
Seminario sobre “ Ley 19.537 Copropiedad Inmobiliaria ”, organizado por la
Facultad de Derecho de la Universidad Central de Chile, Diciembre de 1997,
“Ultractividad del Reglamento de Copropiedad a contar de la vigencia de la
Ley 19.537. Confrontación entre el Reglamento y la nueva ley ”, Claudio
Illanes Rios, profesor de Derecho Civil, Universidad de Chile.

60
en esas cuatro materias, salvo acuerdo en contrario de los copropietarios tomado en la asamblea

extraordinaria correspondiente. Y esos cuatro puntos son:

2.2.a El cambio de destino de las unidades.

Este fue un punto muy controvertido y, en definitiva, el Congreso, y el Senado

especialmente, estimaron que era un verdadero derecho adquirido del dueño de una unidad que la

había comprado caracterizada en el Reglamento de Copropiedad como destinada a la habitación,

que no pudiera haber una mayoría determinada que le quitara ese carácter y que le dijera que se

podía destinar, por ejemplo, a oficina. Entonces, equiparó a un derecho adquirido del propietario el

destino de la vivienda o la importancia que tiene el destino.

2.2.b También, por excepción, rige la normativa anterior, especialmente el Reglamento de

Copropiedad, en la cuota de cada unidad sobre los bienes comunes.

Ya sabemos que uno de los puntos principales es el terreno en que está emplazado el

condominio, entonces esta cuota de cada unidad también, porque forma parte del título de dominio.

Si una persona adquirió una unidad y de acuerdo con los antecedentes, reglamentos, etc., es dueña

de un 5% de los bienes comunes, en realidad cualquiera que sea la forma de calcular hoy día el

porcentaje él ya tiene en su título este porcentaje; es decir, es un derecho adquirido.

2.2.c. Lo último descrito ocurre también con respecto a la cuota en el pago de los gastos

comunes, elemento esencial también de su dominio.

2.2.d Por último, los usos y goces exclusivos sobre bienes comunes.

Estos son bastante frecuentes. Hay muchísimos edificios en que el terreno del primer piso se

concede en uso y goce exclusivo para colocar automóviles, estacionamientos, etc.; también hay

terrazas de uso y goce exclusivo, balcones, jardines para departamentos que acceden al primer piso,

etc. Entonces, si estos usos y goces estaban legalmente constituidos, se entiende también que son un

derecho adquirido por el propietario, porque lo adquirió con tal derecho.

Cabe preguntarse, ¿Se entiende o no se entiende íntegramente derogado el Reglamento de

Copropiedad anterior? Porque aquí estamos viendo que la ley dice que priman sobre las

comunidades anteriores las normas de la nueva ley, a excepción de estos cuatro casos.

61
En ese aspecto, la doctrina se inclina por la negativa. Lo que debe entenderse derogado de

los reglamentos son todas las normas en que haya contradicción entre la nueva ley y el reglamento

de copropiedad, si hay contradicción priman las normas de la nueva ley, salvo esos cuatro casos de

excepción, pero puede que el reglamento de copropiedad se refiera a situaciones que no están

reglamentadas en la ley. Pongamos un ejemplo: un edificio que tenga piscina. Muchas veces hay

reglamentos de copropiedad que regulan el uso de las piscinas, por ejemplo que si hay un niño que

está en el colegio no puede invitar a bañarse a todos los niños de su curso, es decir, que sí puede ir

de tal forma, a tal hora, etc. También el uso de las salas de fiesta, el uso de ciertos bienes comunes,

el uso de las lavadoras, de ciertos espacios, etc. Hay numerosos reglamentos de copropiedad que los

regula, entonces no vemos que haya ninguna razón de prevalencia de la ley actual para entender que

se derogan normas del reglamento que son un contrato entre las partes y que no han sido afectados

por la nueva normativa. Lo veremos en su oportunidad al tratar los conflictos de la ley con el

reglamento.

Se ha señalado que existiría un problema de inconstitucionalidad en la ley al hacer aplicable

la normativa a las comunidades anteriores, porque le estaría dando un efecto retroactivo a la ley. La

irretroactividad de la ley es un principio que contempla el Código Civil que es de carácter legal.

Solamente si afecta derechos adquiridos podría ser inconstitucional, pero en principio - y dadas las

excepciones que se han señalado – no habría inconstitucionalidad. Es lo que debe ser, que los casos

básicos de derechos adquiridos se encuentran anclados en las excepciones. Lo veremos en su

oportunidad al tratar los conflictos de la ley con el reglamento.

2.3 RESPECTO AL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD.

Este reglamento, bajo la normativa anterior, no era obligatorio, y hay en la práctica muchos

edificios que no tienen reglamento de copropiedad ya que no era una exigencia de la ley. Esta tiende

a darle mucha más importancia, porque es la expresión de la voluntad de la comunidad y, en

realidad, aclara y ordena la vida en común. Ahora pasó a ser un instrumento obligatorio y para que

el Director de Obras Municipales pueda dar el certificado de copropiedad inmobiliaria, el

62
Reglamento de Copropiedad debe estar inscrito en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del

Conservador de Bienes Raíces.

Entonces, el primer elemento que quiero señalar es que en esta nueva ley el reglamento de

copropiedad pasa a ser OBLIGATORIO. En segundo lugar, el momento en que debe inscribirse y,

en tercer lugar, que tiene mucha importancia, las atribuciones que se le pueden dar al administrador

y al Comité de Administración, siempre que así lo establezca el Reglamento de Copropiedad, al

respecto fue objeto de largo debate en la Comisión de Vivienda del Senado si se podían o no cortar

el servicio - el servicio eléctrico - a un copropietario que no estaba en mora del servicio eléctrico

sino que estaba en mora de los gastos comunes. En la Comisión se estimó que solamente se

validaría esto si en el Reglamento de Copropiedad se señalara, expresamente, esta facultad del corte

del servicio eléctrico por el no pago de tres o más cuotas de gastos comunes, porque ahí habría una

aceptación del propietario en cuanto a esta situación.

Entonces, para que así sea, en los reglamentos de copropiedad futuros se debe señalar que

el administrador puede hacer uso del corte de los servicios, siempre que esté expresamente

establecido allí y haya un pronunciamiento en cada caso del Comité de Administración. Y así, por

ejemplo, respecto de la aplicación de multas por infracción de determinadas obligaciones, también

obedece a la misma mecánica y hay otras normas en el mismo sentido. De manera que todo eso

hace que la formulación del Reglamento de Copropiedad pase a ser un instrumento bastante útil

para la administración del edificio.

2.3.1. PRESUNCION LEGAL DE LOS REGLAMENTOS DE COPROPIEDAD

ANTERIORES A LA LEY 19.537.

Si hay necesidad de estipularlos expresamente en los reglamentos, entonces ¿qué pasaba con

los reglamentos anteriores en relación a estas materias que deben estipularse expresamente para que

se entienda que estas facultades las tiene el administrador del Comité de Administración?

Para solucionar ese problema, el artículo 49, en su inciso 3º, estableció una presunción legal

de que se entiende que estas facultades existen en relación a los reglamentos de copropiedad

anteriores, salvo que haya un acuerdo de asamblea en sentido contrario.

63
2.4. NORMAS SOBRE JURISDICCION Y COMPETENCIA.

Una materia muy importante, es la competencia en el conocimiento de conflictos de las

municipalidades. Se ha estimado que una materia que tiene muchas veces aspectos domésticos,

conflictos entre vecinos de un mismo condominio, no daría como para pronunciamientos complejos

de tribunales y tramitación de juicios, sino que en realidad un mediador que tuviera un cierto

ascendiente en un comparendo extrajudicial podría a lo mejor arreglar el problema. Entonces, en esa

materia se le ha dado una competencia extrajudicial a las municipalidades y que contempla la ley en

su art.35, para que ellas puedan actuar a requerimiento de cualquiera de los interesados, citar a un

comparendo a las partes y si logran una solución habrá operado con éxito el sistema , y si no lo

logran quedan abiertas las otras vías.

Respecto de lo anterior corresponde señalar que la ley n°19.537 es de quórum ordinario por

lo que no puede modificar o prevalecer sobre la Ley Orgánica de Municipalidades, con esto quiero

señalar que esta competencia de las Municipalidades para conocer de los conflictos es

FACULTATIVA, no queda establecido como una obligación; es decir, las Municipalidades podrán

implementar o no este sistema según sus recursos y otras condiciones. Para que fuera sistema

obligatorio para las corporaciones, habría que modificar la ley Orgánica de Municipalidades en ese

aspecto. Por lo que si no prospera la intervención Municipal o alguna de las partes no quiere seguir

en la gestión, pueden ir al órgano o sede jurisdiccional, sea ante el Juez de Policía Local en primera

instancia o ante un árbitro y la Corte de Apelaciones en segunda instancia.

La excepción continuarán siendo los juicios de cobro de gastos comunes y la designación de

árbitros, donde la competencia sigue radicada en el juez de letras. Este aspecto judicial, por las

características propias del condominio, su ubicación en una comuna determinada, etc., la

competencia del juez de policía local pareció que era la más adecuada y no hay duda que así lo es en

principio.

64
2.5. COMPETENCIA ALTERNATIVA DE UN ARBITRO ARBITRADOR (Art.34).

Es una nueva posibilidad que se da para que estos asuntos sean resueltos en forma expedita;

el árbitro arbitrador podrá ser designado por la asamblea de copropietarios y actuar, llegado el

momento, a requerimiento del administrador o de cualquier propietario, excluyéndose naturalmente

el cobro de los gastos comunes que se entrega a los Tribunales Ordinarios de Justicia.

Volviendo a nuestro cuerpo legal, la ley consta de cinco títulos, cincuenta artículos y un artículo

transitorio, a saber:

1. TITULO I : “ Del Régimen de Copropiedad Inmobiliaria”, artículos 1° al 16°.

2. TITULO II : “De la administración de los condominios”, artículos 17 al artículo 35.

3. TITULO III : ” De la seguridad de los condominios y del término o modificación de la

copropiedad inmobiliaria” artículos 36 al artículo 38.

4. TITULO IV : “De los condominios de viviendas sociales”, artículos 39 al artículo 46.

5. TITULO V : “Disposiciones generales”, artículos 47 al artículo 50 y un artículo transitorio.

3. TITULO I DE LA LEY N° 19.537, “DEL REGIMEN DE COPROPIEDAD

INMOBILIARIA”

3.1 REQUISITOS PARA ACOGERSE AL REGIMEN DE COPROPIEDAD

INMOBILIARIA Y NORMAS TECNICAS CONTEMPLADAS EN LA LEY.

Para acogerse al sistema, todo condominio DEBERA cumplir con las normas exigidas

por la presente ley y su reglamento, por la Ley General de Urbanismo y Construcciones , por la

Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, por los instrumentos de planificación

territorial y por las normas que regulen el área de emplazamiento del condominio.

Corresponde al Director de Obras Municipales verificar que el condominio cumple con

los requisitos anteriormente señalados y extender el certificado que lo declare acogido al

régimen de copropiedad inmobiliaria haciendo constar en el certificado la fecha y la notaría en

que se redujo la escritura pública el primer reglamento de copropiedad y la foja y el número de

65
inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del conservador de Bienes Raíces. El

certificado debe señalar las unidades que sean enajenables dentro de cada condominio (art.10)

3.2. CONSTITUCION DE LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA

3.2.a Requisitos sustanciales:

3.2.a.1 Que se trate de construcciones divididas en unidades emplazadas en un terreno de

dominio común (condominios tipo A); o predios con construcciones o proyectos de

construcciones aprobados en el interior de cuyos deslindes existan simultáneamente

sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietarios y terrenos de dominio

común de todos ellos (condominios tipo B) (art.2).

3.2.a.2. Los terrenos en que se emplacen los condominios no podrán tener una superficie predial

inferior a la establecida en el instrumento de planificación territorial o la exigida por la

normas aplicables al área de emplazamiento del predio.

3.2.a.3 Los tamaños prediales de los sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada

copropietario podrán ser inferiores a los mínimos exigidos por los instrumentos de

planificación territorial, siempre que la superficie total de todos ellos, sumada a la

superficie de terreno de dominio común, sea igual o mayor a la que resulte de multiplicar

el número de todas las unidades de dominio exclusivo por el tamaño mínimo exigido por

el instrumento de planificación territorial. Par los efectos de este cómputo, se excluirán

las áreas que deban cederse para áreas que deban cederse para áreas verdes o

equipamiento (art.8).

3.2.a.4 El terreno deberá tener acceso directo a un espacio de uso público o a través de

servidumbres de tránsito. La franja afecta a servidumbre deberá tener, a lo menos, el

ancho mínimo exigido por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones para los

trazados viales urbanos, según la función que se le asigne en el proyecto o la haya

asignado el instrumento de planificación territorial.

66
Los sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietarios deberán

tener acceso directo a un espacio de uso público, o a través de espacios de dominio

común destinados a circulación (art.9).

3.2.a.5 El condominio debe cumplir con las normas exigidas por la ley n° 19.537 y su

reglamento, por la ley General de Urbanismo y Construcciones, por la Ordenanza General

de Urbanismo y Construcciones, por los instrumentos de planificación territorial y por

las normas que regulen el área de emplazamiento del condominio (art.10).

3.2.a.6 En cada uno de los sitios de un condominio que pertenezcan en dominio exclusivo a

cada copropietario, solo podrán levantarse construcciones de una altura que no exceda

de la máxima permitida por el plan regulador o, en el silencio de este, la que resulte de

aplicar otras normas de dicho instrumento de planificación y las de la Ordenanza General

de Urbanismo y Construcciones (art.8).

3.2.a.7 Los condominios deberán contemplar la cantidad mínima obligatoria de

estacionamientos que señale el plan regulador(art.8).

3.2.a.8 Los planos del condominio deben singularizar claramente cada una de las unidades en

que se divide, los sectores que comprenden bienes o servicios destinados a servir

únicamente a uno de ellos y los bienes de dominio común.

3.2.b Requisitos formales o de oficialización:

3.2.b.1 El respectivo reglamento de copropiedad debe ser reducido a escritura publica e inscrito

en el registro del Conservador de Hipotecas y Gravámenes de Bienes Raíces.

3.2.b.2 El Director de Obras Municipales debe haber verificado que el condominio cumple los

requisitos establecidos por la ley 19.537, Ley General de Urbanismo y Construcciones,

Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, los instrumentos de planificación

territorial y las normas que regulen el área de emplazamiento del condominio, y

extender certificado que lo declare acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria ,

haciendo constar en el mismo la fecha y notaría en que se redujo a escritura pública el

reglamento de copropiedad y la foja y número de su inscripción en el registro de

67
Hipotecas y Gravámenes de Conservador de Bienes raíces, como asimismo las unidades

que sean enajenables(art.10).

3.2.b.3 Los planos, aprobados por el Directos de Obras, con el certificado ya mencionado, deben

estar archivados en sección especial del Registro de Propiedad del Conservador de

Bienes Raíces respectivo (art.11).

3.2.c Escrituración:

3.2.c.1 Requisitos esenciales:

Las escrituras públicas mediante las cuales se transfiera el dominio o se constituya

derechos reales sobre alguna unidad de un condominio deberán hacer referencia al plano

aprobado por el Director de Obras y Archivados en el Registro de Propiedad del

Conservador de Bienes Raíces.

Si en la escritura, por primera vez se transfiere el dominio, o se constituye derechos reales

sobre alguna de esas unidades, deberá insertarse además el certificado del director de Obras

archivado conjuntamente con los planos(art.12).

La omisión de estos requisitos acarrea la nulidad absoluta del correspondiente contrato,

puesto que la ley los exige para la validez de los títulos traslaticios de dominio y

constitutivos de derechos reales sobre las unidades de dominio exclusivo(art.1682 Código

Civil).

3.2.c.2. Requisitos para facilitar la inscripción conservatoria:

Dado que la inscripción del título de propiedad y de otros derechos reales sobre una unidad

se exigen determinadas menciones en forma imperativa y los datos correlativos solo

pueden ser extraídas de la escritura sujeta a inscripción, resulta indispensable incluir en ella

las siguientes menciones:

a. Ubicación y linderos del condominio a que pertenezca la unidad.

b. El número y la ubicación que corresponda a la unidad en el plano aprobado por el

Director de Obras y archivado en el Conservador de Bienes Raíces (art.12).

68
Estos requisitos no son exigidos por la ley para la escritura por lo que no acarrea la nulidad del

contrato pero conlleva la dificultad para obtener la inscripción conservatoria.

3.2.c.3 No indicación de los derechos en los bienes comunes:

Los derechos de cada copropietarios en los bienes de dominio común son inseparables

del dominio exclusivo de su respectiva unidad y, por tanto , los derechos se entenderán

comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o embargo de la respectiva unidad, lo

que también ocurre con los derechos de uso y goce exclusivos que se le asignan sobre los

bienes de dominio común (art.14)

Por lo que carece de importancia el mencionar o no estos derechos en las escrituras puesto que se

entienden incluidos en el derecho de dominio exclusivo.

3.3 DEFINICIONES

El artículo 1° señala que la presente ley regula un régimen especial de propiedad

inmobiliaria, con el OBJETO de establecer condominios integrados por inmuebles

divididos en unidades sobre las cuales se pueda constituir dominio exclusivo a favor de

distintos propietarios, manteniendo uno o mas bienes en el dominio común de todos ellos.

Este inciso primero no da una definición del nuevo régimen de propiedad o como señala

el mismo artículo este régimen especial de propiedad inmobiliaria pero al analizar las normas del

nuevo cuerpo legal y lo dicho anteriormente podemos decir que la esencia de la institución sigue

siendo la misma que encontró la consagración legal en 1937 con algunos cambios importantes

las características por lo que al respecto podemos señalar lo siguiente:

La copropiedad inmobiliaria es aquella institución que regula un régimen especial de

propiedad respecto de las diferentes unidades que forman el condominio como asimismo las

construcciones o los terrenos con construcciones o con proyectos de construcción aprobados y

sobre los cuales se puede constituir dominio exclusivo para cada copropietario y manteniendo

uno o más bienes en dominio común.

69
3.3.1 TIPOS DE INMUEBLE QUE INTEGRAN UN CONDOMNIO Y SOBRE LOS

CUALES ES POSIBLE CONSTITUIR DOMINIO EXCLUSIVO.

Estos son, viviendas, oficinas, locales comerciales , bodegas , estacionamientos, recintos

industriales, sitios y otros(art.1 inc.2). Lo que implica que la enumeración no es taxativa y deja

la posibilidad a nuevas formas que se pueden ir presentando con el tiempo como por ejemplo hoy

lo resorts vacacionales.

Se plantea la primera innovación que trae la nueva normativa, a saber: ” Podrán acogerse

al régimen de copropiedad inmobiliaria que consagra esta ley, las construcciones o los terrenos

con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, emplazados en áreas

normadas por planes reguladores o que cuenten con limite urbano, o que correspondan a

proyectos autorizados conforme al artículo 55 del Decreto con Fuerza de Ley n°458 de 1975,

Ley General de Urbanismo y Construcciones, y que cumplan con los requisitos establecidos en

la ley”(art.1 inc.3).

El inciso final consagra prácticamente la naturaleza jurídica de la institución en cuestión

al señalar que las diferentes unidades que integren condominios y que se encuentren acogidas

al régimen de copropiedad inmobiliaria podrán pertenecer a distintos propietarios en dominio

exclusivo (art.1 inc. final)

Este inciso debemos relacionarlo con el art.3° de la ley que señala que cada propietario

será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes comunes

El artículo 2° del ley enumera una serie de conceptos que se definen para los efectos de la

ley, así tenemos:

1.- CONDOMINIO: las construcciones o los terrenos acogidos al régimen de copropiedad

inmobiliaria regulado por la presente ley. Se distinguen dos tipos de condominios, los cuales no

podrán estar emplazados emplazados en un mismo predio:

TIPO A, las construcciones, divididas en unidades , emplazadas en un terreno de dominio

común, y

70
TIPO B, los predios, con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, en el

interior de cuyos deslindes existan simultáneamente sitios que pertenezcan en dominio

exclusivo a cada propietario y terrenos de dominio común de todos ellos.

2.UNIDADES En esta ley se utilizará la expresión “unidad” para referirse a los inmuebles que

forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo.

3.BIENES DE DOMINIO COMUN:

a.) Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser copropietarios por ser necesarios para

la existencia, seguridad y conservación del condominio, tales como terrenos de dominio común,

cimientos, fachadas , muros exteriores y soportantes , estructura, techumbres , instalaciones

generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado , de energía eléctrica, de

alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones; recintos de caldera y

estanque;

b.) Aquellos que permitan a todos y a cada uno de los copropietarios el goce y uso de las

unidades de su dominio exclusivo, tales como los terrenos de dominio común diferentes a los

indicados a los de la letra a) precedente, circulaciones horizontales y verticales , terrazas

comunes y aquellas que en todo o parte sirvan de techo a la unidad

del piso inferior, dependencias de servicio comunes, oficinas o dependencias destinadas al

funcionamiento de la administración y a la habitación del personal;

c.) Los terrenos y espacios de dominio común colindantes con una unidad del condominio

diferentes a los señalados en la letra a) y b) precedentes ;

d.)Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el

esparcimiento comunes de los copropietarios, y

e.) Aquellos a los que se les otorgue tal carácter en el reglamento de copropiedad o que los

copropietarios determinen , siempre que no sean de aquellos a que se refieren las letras a),b),c)

y d) precedentes .

71
4.) GASTOS COMUNES ORDINARIOS: se tendrán por los siguientes:

a.)De administración : los correspondientes a remuneraciones del personal de servicios,

conserje y administrador, y los de previsión que procedan;

b.)De mantención: Los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales

como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e

instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas, accesorios, equipos y útiles necesarios para

la administración, mantención y aseo del condominio, y otros análogos;

c.)De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de

dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos, y

d.)De uso consumo: los correspondientes a los servicios colectivos de calefacción , agua

potable , gas, energía, teléfonos u otros de similar naturaleza.

5.) Gastos comunes extraordinarios: Los gastos adicionales o diferentes a los gastos

comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes.

6.) Copropietarios hábiles: Aquellos copropietarios que se encuentren al día en el pago de los

gastos comunes.

La ley señala que cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero en

los bienes comunes (art.3) consagrando de esta manera la existencia de BIENES DE DOMINIO

EXCLUSIVO y BIENES DE DOMINIO COMUN .

Los derechos que les correspondan a cada unidad sobre los bienes de dominio común

debe determinarse en el reglamento de copropiedad tomando en consideración el avalúo fiscal

de la respectiva unidad para fijarlo, para esto los avalúos fiscales de las diferentes unidades

deben determinarse en forma separada.( art.3 incs.2 y final ).

Es OBLIGACION DE CADA COPROPIETARIO contribuir tanto en los GASTO

COMUNES ORDINARIOS como en los GASTOS COMUNES EXTRAORDINARIOS, en

proporción a los derechos que les corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el

reglamento de copropiedad establezca otra forma distinta de contribución(art.4 inc.1°).

72
3.3..2 SITUACION DE LA COMUNIDAD DUEÑA DE UNA UNIDAD:

Si el dominio de una unidad perteneciere en común a dos o más personas, cada una de ellas

será solidariamente responsable del pago de la totalidad de los gastos comunes correspondientes

a dicha unidad, sin perjuicio del derecho de repetir contra los demás comuneros en la parte que

les corresponda.(art.4 inc.2)

Una novedad que presenta esta ley es la creación de un gasto que no esta definido por la misma

y que algunos profesores ya lo han denominado GASTO SECTORIZADO, la ley señala que si

un condominio consta de diferentes sectores y comprende bienes o servicios destinados a servir

únicamente a uno de esos sectores, el reglamento de copropiedad de podrá establecer que los

gastos comunes correspondientes a esos bienes o servicios serán solo de cargo de los

copropietarios de las unidades del respectivo sector, en proporción al avalúo fiscal de la

respectiva unidad, salvo que el reglamento establezca una contribución diferente (art.4 inc.2).

Ahora, sin perjuicio de lo anterior, la obligación de estos copropietarios de concurrir al pago de

los gastos comunes de carácter general del condominio permanece inalterable (art.4 inc.2 parte

final).

3.4 ASPECTOS TECNICOS DE LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA.

Voy a tratar de hacer un repaso breve de las normas sobre aspectos urbanísticos de la Ley de

Copropiedad Inmobiliaria.

En lo relativo a los aspectos urbanísticos, cabe señalar que hay algunas normas que son

similares a las que existían en la legislación anterior, en donde no había distinción entre los

condominios A y B de la actual, y hay otras que surgen justamente de la creación de los

condominios Tipo B. Voy a tratar de indicar en este rápido análisis en cuáles tiene preponderancia

uno y otro tipo de condominio.

Estas normas están contenidas básicamente en los artículos 8º, 9º y 15º de la ley. Voy a

seguir aproximadamente el orden en que están incluidas en estas disposiciones.

73
3.4.1 ESTACIONAMIENTOS EN EL CONDOMINIO.

La norma del artículo 8 se refiere a los estacionamientos y es una norma muy similar

a la que existía.

En todo condominio deberá contenerse la cantidad mínima obligatoria de

estacionamientos que señale el plan regulador. Los estacionamientos que correspondan a la

cuota mínima obligatoria antes mencionada deberá singularizarse en el plano del condominio

que señala el artículo 11 y, en caso de enajenación, esta solo podrá hacerse a favor de personas

que adquieran o hayan adquirido una o más unidades del condominio. Los estacionamientos que

excedan la cuota mínima serán de libre enajenación. En todo caso los estacionamientos de

visitas, estos tendrán el carácter de bienes comunes del condominio (art.8 inc.1)

Básicamente, se dice que los condominios tienen que cumplir con la dotación mínima

establecida en los instrumentos de planificación territorial y que esa dotación mínima solamente

puede ser objeto, las distintas unidades que lo componen, de transferencias entre los

copropietarios, en tanto que los estacionamientos que excedan de esta dotación mínima pueden

ser enajenados libremente. Creo que eso es muy inconveniente a la luz de las situaciones de

seguridad ciudadana que estamos apreciando día a día con mayor o menor grado de angustia,

según el nivel del carácter de cada cual; pero creo que el tema de los estacionamientos

enajenables a terceros es francamente inconveniente por lo problemas que pueden suscitarse

entre el copropietario de una unidad - que vive en el condominio- y el del estacionamiento que es

un extraño.

En cuanto a los estacionamientos para visitas, éstos son bienes comunes y diría que a la luz

de la proliferación ya absolutamente patológica de automóviles en nuestra ciudad, quienquiera que

en un edificio pretendiera vender los estacionamientos de visita para generar alguna suerte de

ingresos estaría incurriendo en un gravísimo error. Cualquiera que viva en departamento y que

invite a comer a su casa un día viernes o un día sábado sabe a lo que me estoy refiriendo, y en

algunas calles de Santiago esto adquiere características absurdas: autos estacionados a ambos lados

de la calle, arriba de los jardines, etc. Es algo que apreciamos día a día.

74
3.4.2 NORMAS SOBRE ACCESO A ESPACIOS DE USO PUBLICO.

El terreno en que estuviere emplazado un condominio deberá tener un acceso a un espacio

de uso público o a través de servidumbres de tránsito. La franja afecta a servidumbre deberá tener,

a lo menos, el ANCHO MINIMO EXIGIDO por la Ordenanza General de Urbanismo y

Construcciones para los trazados viales urbanos, según al función que se le asigne en el proyecto o

que se le haya asignado el instrumento de planificación territorial. Los sitios que pertenezcan en

dominio exclusivo a cada copropietario deberá tener ACCESO DIRECTO a un espacio de uso

público o a través de espacios de uso común destinados a la circulación. El ADMINISTRADOR

será personalmente responsable de velar por la seguridad y expedición de estas vías de acceso

(art.9 inc.final)

3.4.3 PROHIBICION RESPECTO DE LAS VIAS DE ACCESO.

SE PROHIBE la construcción o colocación de cualquier tipo de objetos que dificulten el

paso de personas o vehículos de emergencia d esas vías (art.9 inc. final).

En estas normas no hay una distinción explícita de la ley pero podría señalarse que la

primera parte de la norma está referida a los condominios Tipo A y la segunda a los de Tipo B.

Básicamente dice que el condominio debe tener UN ACCESO DIRECTO A UN ESPACIO DE

USO PUBLICO o bien a través de una servidumbre de tránsito. Esta norma podría estar referida a

los dos tipos de condominio, pero preferentemente a los de Tipo A por cuanto luego viene otro

párrafo que señala que los sitios de dominio exclusivo -y éstos solamente se dan en los condominios

Tipo B- deben tener también acceso directo a un espacio de uso público o este puede efectuarse a

través de espacios de dominio común del mismo condominio. Se agrega que no puede haber

restricciones de ninguna especie en el tráfico que se desarrolle a través de estos espacios comunes, y

que el administrador debe velar por esta circunstancia. Eso es novedoso.

75
3.4.4 ALTURA MAXIMA DE LOS CONDOMINIOS.

En cada uno de los sitios de un condominio que pertenezcan en dominio exclusivo a cada

copropietarios, solo podrán levantarse construcciones de una altura que no exceda la máxima

permitida por el plan regulador o, en el silencio de este, la que resulte de aplicar otras normas de

dicho instrumento de planificación y las de la Ordenanza General de Urbanismo y

Construcciones.

Respecto de las normas sobre altura máxima, que es una norma específica para los

condominios Tipo B diremos lo siguiente; En los condominios tipo A, ciertamente construcciones

edificadas en un terreno de dominio común, la altura va a estar dada por las normas del plan

regulador, por las normas de los seccionales y por las normas de los instrumentos de planificación

territorial. Acá se da una norma general también para los condominios de Tipo B, donde la altura

máxima de las construcciones será la indicada en el respectivo instrumento de planificación

territorial o en el instrumento regulador del sector de que se trate(art.8inc.3) o el Reglamento de

Copropiedad o uno interno en virtud de la nueva legislación que complemente aquél.

Cabe señalar que no puede haber condominios que reúnan simultáneamente características

del A y del B, lo que en el contexto original del proyecto se llamaba condominios en altura y en

extensión, conceptos que fueron reemplazados por los que en definitiva quedaron. Los condominios

entonces son o A o B, pero no puede haber un condominio que reúna ambas características.

3.4.5. PROHIBICION DE SUBDIVIDIR O LOTEAR LOS BIENES QUE SE INDICAN.

Se prohibe subdividir o de lotear los sitios de dominio exclusivo y los bienes comunes

mientras subsista la copropiedad inmobiliaria.

La norma señala que los terrenos de dominio común y los sitios de dominio exclusivo de

cada copropietario no podrán subdividirse ni lotearse mientras exista el condominio salvo que

concurran las circunstancias previstas en el inciso tercero del artículo 14 (art.8 inc. final).

Vamos a ver que esto de la subsistencia de la copropiedad inmobiliaria está contenido en una

norma a la cual le atribuyo bastante interés e importancia más adelante, y da la impresión que la

copropiedad inmobiliaria está destinada a durar indefinidamente en el tiempo. Van a ser casos

76
realmente de excepción aquellos en los cuales se ponga fin a la copropiedad inmobiliaria. De aquí

entonces que esta prohibición de subdividir y lotear los sitios de dominio exclusivo y los bienes de

dominio común en los condominios de Tipo B es una prohibición que debería subsistir normalmente

en forma indefinida en el tiempo.

Hay una excepción y es que pueden ejecutarse estos actos en bienes comunes que reúnan

determinadas características. No podrán ser ni los A, B ni C, pero sí pueden ser los D y E en que se

cumpla con las disposiciones del artículo 14, esto es: los quórums necesarios para tomar tal

decisión. En ese caso sí que podrían dividirse y enajenarse estos bienes comunes.

3.4.6 NORMAS SOBRE SUPERFICIE PREDIAL.

Los terrenos en que se emplacen los condominios no podrán tener una superficie predial

inferior a la establecida en el instrumento de planificación territorial o la exigida por las normas

aplicables al área de emplazamiento del predio. Los tamaños prediales de los sitios que

pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario podrán ser inferiores a los mínimos

exigidos por los instrumentos de planificación territorial , siempre que la superficie total de todos

ellos, sumada a la superficie de terreno en dominio común, sea de igual o mayor a la que resulte

de multiplicar el número de todas las unidades de dominio exclusivo por el tamaño mínimo

exigido por el instrumento de planificación territorial. Para los efectos del computo, se excluirán

las áreas que deben cederse conforme al artículo 9 - áreas verdes- (art.8 inc.2)

Estas normas tienen características interesantes. La ley no identifica, pero ciertamente se

desprende de su contexto que la primera parte está referida a los A. ¿Qué dice esto? Que un

condominio solamente puede emplazarse en un terreno que corresponda a la superficie predial

mínima establecida en el instrumento de planificación territorial. Esto es específicamente A, porque

luego viene la norma que señala que los sitios de dominio exclusivo, propios de los condominios de

Tipo B, pueden ser de un tamaño inferior a la superficie predial misma. Pero la ley da una normativa

para este caso. ¿Cuándo puede ocurrir esto? Cuando la suma de los terrenos o sitios de dominio

exclusivo más los bienes de dominio común del respectivo condominio den un total que sea igual o

superior al que resulte de multiplicar el número de sitios de dominio exclusivo por la superficie

77
predial mínima contemplada, vale decir que va a depender de lo que midan en superficie los bienes

comunes para que esto pueda ocurrir.

¿Qué significa esto último? Que los sitios pueden ser de menor tamaño que la superficie

predial misma; pueden ser sustancialmente menores, pueden ser relativamente menores. Pero esto

trae aparejadas consecuencias en otras normas porque la gente experta en el tema ha interpretado

que esto significaría que los sitios pueden tener un frente menor que el de la disposición; que las

normas sobre distanciamientos y rasantes también se adecuarían a este menor tamaño de los sitios

de dominio exclusivo, con lo cual en estos condominios en extensión o de tipo B se podría tener un

número sustancialmente mayor de unidades, de sitios de dominio exclusivo, que el que resultaría de

la aplicación de la norma general, así que esta disposición tiene mucha importancia.

Un punto interesante que se da con los bienes comunes que se suman a los sitios de dominio

exclusivo para determinar la superficie predial mínima de los mismos. Dice que los bienes que no se

incluyen, o sea, que se excluyen de esta suma, son los bienes comunes que son objeto de cesiones

obligatorias del artículo 9, y aquí entonces hay que ver cuáles son estas cesiones.

Básicamente aquí se crea un conflicto porque puede ocurrir que estos bienes que se excluyen

sean lo que están contemplados explícitamente en el plan regulador, como calles, plazas, avenidas,

etc., pero el plan regulador, como ocurre frecuentemente, puede no contemplar absolutamente nada

en esta materia.

¿Cuáles serían entonces las cosas que habría que excluir?

Las del artículo 70 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones: las superficies que se

deben destinar obligatoriamente a circulación, áreas verdes, etc. Vamos a ver, y esto es interesante,

que en el reglamento se da un criterio especial en este sentido y que es, básicamente, el que esas

cesiones no se perfeccionan, no se materializan si no una vez que se haya puesto término a la

copropiedad inmobiliaria, situación que creo altísimamente improbable, con lo cual entonces es

posible que esas cesiones no se materialicen jamás. En consecuencia, si no hay cesiones del artículo

70, querría decir que todos los bienes comunes, incluidos los que habrían sido objeto de la

destinación gratuita de esta disposición, entran en el cálculo de la superficie predial mínima de los

sitios de dominio exclusivo.

78
La materia resulta complicada, y es un tema que se va a prestar a análisis y a discusiones en

el futuro, particularmente en las direcciones de obras municipales cuando se presenten a la

aprobación los proyectos de condominios de tipo B.

Llegamos al análisis del artículo 9. Este dice que en todo condominio se deberán aplicar las

normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones contenidas en los artículos 66, 67, 70,

134, 135 y 136. Veamos a qué se refieren estas cosas.

El artículo 66 se refiere a aspectos habitacionales. Señala que en los proyectos de

poblaciones, de grupos habitacionales, de nuevos barrios, se debe cumplir con las normas de la Ley

General, de la ordenanza, de esta ley y con normas urbanísticas relativas a puntos bien específicos,

por ejemplo: uso de suelo. No podrían hacer ustedes, por ejemplo, un condominio de sitios

exclusivos destinados a fines habitacionales en un área de riesgo. Están las normas sobre coeficiente

de constructibilidad; están las de superficie predial mínima, que veíamos que pueden sufrir

sustancial alteración en esta materia, etc. Diversas normas que están contenidas en este artículo 66 y

que la ley obliga a que se hagan extensivas a los condominios. Están también las prescripciones

sobre trazados viales y sobre distanciamientos y rasantes, porque hay una norma genérica que dice:

"... y otras de carácter urbanístico", etc.

Como dice el artículo 9: todo condominio debe cumplir con estas normas, pero ya vimos que

en un caso concreto, como es la superficie predial mínima, la misma ley da una norma de

excepción.

Luego vienen las normas del artículo 67, que están relacionadas con loteos, subdivisiones y

urbanizaciones que se señala que deben cumplir con los trazados del plan regulador. Los trazados

son los trazos del plan regulador que separan los espacios públicos de los privados, ése es el

concepto de los expertos. Estos trazos que separan lo público de lo privado deben ser respetados por

el promotor que esté llevando adelante un proyecto de un condominio de Tipo B.

Y llegamos al artículo 70, que es sumamente interesante y crea situaciones complejas en esta

materia. Señala que en toda urbanización hay que destinar gratuitamente espacios a la circulación, a

las áreas verdes y al equipamiento en la forma prescrita por la Ordenanza General. ¿Qué dice la

Ordenanza General 225? Hasta 30% de circulación, hasta 10% de áreas verdes, y creo que es 4% de

79
equipamiento. Pero el 225 tiene unas referencias a la densificación, concepto que según informes

muy fundamentados consideraron que era abiertamente ilegal, incluso inconstitucional, en análisis

que se hicieron cuando la Ordenanza se publicó el año 1992. Hay dictámenes de la Contraloría que

van en ese mismo sentido. Sin embargo, hay un fallo del Tribunal Constitucional, de marzo de 1997,

dictado en torno al requerimiento que hicieron algunos senadores sobre la presunta

inconstitucionalidad del decreto 171, que esencialmente lo que hizo fue aplicar a los loteos de

viviendas económicas las mismas exigencias de cesiones de la regla general y eliminando el sistema

de cesiones mucho más reducida.

El Tribunal Constitucional señaló que era perfectamente constitucional, pero el fallo

contiene considerandos bastante categóricos para referirse a la legalidad del concepto de cesiones

por densificación, y eso, a mi juicio, tiene consecuencias bastante interesantes y delicadas, porque

en este mismo artículo 9º se consagra legalmente el concepto de las compensaciones que estaba

también incluido en el artículo 225 de la Ordenanza General del año 1992, donde se hablaba de las

compensaciones en materia de equipamiento, y ahora en la ley se establecen compensaciones en

materia de áreas verdes y en materia de equipamiento.

¿Qué ocurre con las cesiones? Dice el artículo 70 que se incluirá dentro de estas cesiones

hasta el 30%, hasta el 10% y hasta el 4% de la Ordenanza General, se considerarán todos los

espacios destinados a calles, avenidas, plazas y espacios de uso público contemplados en el

respectivo plan regulador. Y esto mismo lo dice el artículo 9 al estimar obligatorio hacer las cesiones

que están contenidas en el plan regulador. Hay muchos casos en que no se contempla ninguna

cesión en el plan regulador, no se contemplan áreas verdes, no se contemplan aperturas de calles

cercano a la periferia de los grandes centros urbanos. Pero el tema de la densificación crea

problemas porque hace procedente la exigencia, por parte de las direcciones de obras, de cesiones

en los condominios Tipo A; por ejemplo, edificios en Las Condes, edificios en Providencia, que

pueden ser considerados como en zonas absolutamente urbanizadas pero donde la mayor densidad

del proyecto lleve a la aplicación de la norma de cesiones por urbanización por densificación, con

esta suerte de patente otorgada por el fallo del Tribunal Constitucional que les citaba.

¿Qué dice la Ordenanza?

80
Dice que la dirección de obras tiene que certificar o declarar que las zonas están carentes de

urbanización o con urbanización insuficiente.

Al parecer Providencia, por ejemplo, ha sido bastante criteriosa para definir esto de la

urbanización insuficiente y la ha referido solamente a aspectos relacionados con circulación, y ha

declarado que, en materia de áreas verdes y en materia de equipamiento, la comuna en todos sus

sectores está provista, razón por la cual no habría que hacer ninguna cesión en ese sentido. Pero esta

es una excepción, la regla general es que las municipalidades no tienen criterios a este respecto y

podría darse el real absurdo, y creo que se ha dado en algunos casos concretos, de que se obligue a

proyectos de condominio en que no hay subdivisión, en que la urbanización es absolutamente

suficiente, se le ha pedido al proyecto que haga cesiones que se traducen en aportes en dinero como

compensación del área verde, de los metros cuadrados destinados a área verde, o en algunos casos

se hacen unas delimitaciones relativamente artificiosas y poco prácticas en la línea de edificación

del proyecto para que esos metros cuadrados sean la cesión para áreas verdes en unas calles y

avenidas donde las áreas verdes son más que abundantes.

El problema radica en que en los condominios en extensión de Tipo B no haya en el sector

norma ninguna en el plan regulador sobre cesión. ¿Qué ocurre ahí? ¿Qué cesiones hay que hacer? El

artículo 9, el artículo 70, dicen: circulación, áreas verdes y equipamiento en los porcentajes

señalados. Pero, ¿qué ocurriría con estas cesiones si el mismo artículo dice que solamente son

obligatorias las del plan regulador las que se deben materializar? El artículo 4º del reglamento en

trámite en la Contraloría señala en la frase final que las cesiones que no correspondan a normas del

plan regulador solamente se harán efectivas cuando se ponga término a la copropiedad inmobiliaria.

¿Qué ocurre en el intertanto, en ese plazo indefinido, indeterminado y que puede

prolongarse incluso por siglos? Al parecer esos espacios van a ser bienes comunes. No hay

destinación gratuita, realmente, porque son bienes que van a estar incorporados al patrimonio de los

adquirentes, pero ésa es la salida práctica. Se reconoce que es una solución práctica a un problema

bastante complejo la contenida en el reglamento.

Eso es lo que les puedo contar en relación con los artículos 9 y 70, que son los importantes.

81
Luego vienen las referencias al artículo 134. Este, básicamente, se refiere a qué es la

urbanización, pavimentos, instalaciones sanitarias y energéticas, plantaciones y ornato, obras de

defensa del terreno, etc. Y el artículo 135 dice que una vez ejecutadas esas obras por el urbanizador,

se presentan a la dirección de obras para su aprobación y por ese solo hecho las áreas verdes y la

circulación se incorporan como bienes nacionales de uso público. Todo esto hay que verlo en

función de lo que comentaba del artículo 70; si estas áreas verdes y estas circulaciones no están en

el plan regulador, van a ser bienes comunes y no van a ser bienes nacionales de uso público. De ahí

que la referencia a que en todo condominio se aplicarán estas disposiciones queda relativamente

desvirtuada por lo que se señala después en el mismo artículo.

Es un tema complejo pero interesante, y creo que va a tener que manejarse con bastante

criterio por las direcciones de obras, porque podría ocurrir que se entraran a generar condominios

Tipo B en el futuro, aquí - como dicen los economistas- el mercado manda y pudiera ser que en

ciertos sectores esos condominios tengan todo lo que deben tener, y más aún, para satisfacer las

exigencias del mercado, pero puede que se hagan condominios Tipo B valiéndose de esta norma que

hace que las cesiones sean muy inferiores a las exigidas en general y que simplemente generen

condominios claramente mediocres, por decirlo en forma sincera.

Eso es lo que les puedo decir del artículo 70 y sus referencias a otros artículos.

Luego están las normas sobre garantías de urbanización en el artículo 136 que son

aplicables, con excepción del inciso 4º, dice la ley, que dice que se puede pedir la recepción

definitiva con la garantía de urbanización. Eso no es aplicable a los condominios. *****

3.4.7. CAMBIO DE DESTINO DE UNA UNIDAD COMO NORMA URBANISTICA.

Finalmente, lo que se podría citar también como norma urbanística es la posibilidad de

cambio de destino de una unidad, y esto depende de que el plan regulador lo permita y de que se

adopte la decisión por la asamblea de copropietarios con el quórum establecido en la ley.

La materia escapa a lo que directamente nos ocupa pero era necesario desarrollarla

brevemente por ser este trabajo una análisis del cuerpo normativo.

82
3.5 GASTOS COMUNES.

Los gastos comunes son una obligación que le corresponde a cada copropietario, y que

emana del hecho de vivir en este régimen especial de propiedad por lo que ninguno de ellos

puede ignorar la obligación de contribuir a su pago.

La novedad de este nuevo cuerpo legal son los gastos sectorizados que no se definen por el

artículo 2° sino que aparecen mencionados en el artículo 4 inc.3. Sucede que cuando hay distintas

torres o distintos sectores en un condominio, esta modalidad permite un cobro diferenciado según

los comuneros se beneficien o no con determinados bienes comunes, y el plano determinará si hay o

no varios sectores. Y, evidentemente, tendrán que existir bienes que sólo favorezcan a uno de ellos.

Estos gastos diferenciados deben contemplarse en el reglamento de copropiedad en

proporción a los derechos de dominio sobre los bienes comunes, aunque el propio reglamento tal

vez podría establecer otro sistema; en las comunidades antiguas rige el reglamento antiguo.

Dicho lo anterior, cada copropietario deberá pagar los gastos comunes con la

periodicidad y en los plazos que establezca el reglamento de copropiedad (art.5 inc.1°)

La situación de NO HACER USO por parte de un copropietario de un servicio o un bien

de dominio común , o que la unidad correspondiente se encuentre desocupada, NO LO EXIME

en caso alguno de la obligación de contribuir al pago oportuno de los gastos comunes(art.5

inc.2°)

El cobro de los gastos comunes lo efectuará el ADMINISTRADOR del condominio de

conformidad a la ley o lo que determine el reglamento de copropiedad o los acuerdos de la

asamblea(art.6 inc.1° primera parte.)

En el aviso de cobro deberá constar la proporción en que cada copropietario debe

contribuir a los gastos comunes.(art.6 inc.1° segunda parte).

3.5.1 MORA EN EL PAGO DE LOS GASTOS COMUNES Y APREMIOS.

La ley señala que el pago de los gastos comunes debe ser con la periodicidad que

establezca el reglamento de copropiedad. SI SE INCURRE EN MORA , LA DEUDA

83
DEVENGARA EL INTERES MAXIMO CONVENCIONAL para operaciones no reajustables

o el inferior que establezca el reglamento de copropiedad(art.5 inc.1° parte final).

En el caso de encontrarse alguno de los copropietarios en mora de TRES o MAS

CUOTAS, CONTINUAS o DISCONTINUAS, correspondientes al pago de los gastos comunes,

el administrador PODRA con autorización del reglamento y con el acuerdo del comité de

administración suspender o requerir la suspensión a quien corresponda del servicio eléctrico a

las unidades de estos copropietarios (Art.5 inc.3).

Si el condominio no dispone de sistemas propios de control para el paso del servicio eléctrico el

administrador deberá requerir por escrito y previa autorización del comité de administración la

suspensión del servicio a la empresa que lo suministre(art.5 inc. final).

3.5.2. FONDO DE RESERVA

Corresponde a un depósito de dinero formado e incrementado por el porcentaje de

recargo sobre los gastos comunes que en sesión extraordinaria fije la asamblea de

copropietarios, producto de multas e intereses que se deban pagar y aportes por concepto de

derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes de dominio común y servirá para atender a

reparaciones de los bienes de dominio común o a gastos comunes urgentes e imprevistos

(art.7).

3.5.3. COBRO EJECUTIVO POR DEUDAS REFERIDAS A GASTOS COMUNES.

El cobro ejecutivo de los gastos comunes es casi el único asunto que queda entregado al

conocimiento del Juzgado de Letras en lo Civil.

Por lo anterior el cobro de los gastos comunes se sujetará al procedimiento del juicio

ejecutivo del Título I del Libro tercero del Código de Procedimiento Civil.(art.33 inc. Final)

La copia del acta de la asamblea válidamente celebrada, AUTORIZADA por el comité

de administración, o en su defecto por el administrador, en que se acuerden gastos comunes

tendrá mérito ejecutivo para el cobro de los mismos. IGUAL MERITO, tendrán los avisos de

cobro de dichos gastos comunes, extendidos de conformidad al acta, siempre que se encuentren

84
firmados por el administrador(art.27 inc.1),es un título que puede revestir dos formas según de

quién emane, ya que existen pequeños condominios en que no hay administrador, sólo un

Comité; por lo que son dos los títulos ejecutivos que emana del cuerpo legal:

1. EL ACTA DE LA ASAMBLEA DONDE SE FIJEN LOS GASTOS COMUNES.

2. LOS AVISOS DE COBRO DE DICHOS GASTOS COMUNES.

Es el administrador del condominio quien, teniendo la facultad para representarlo en juicio

(art.23), con las facultades de ambos incisos del artículo 7 del Código de Procedimiento Civil,

da inicio al juicio ejecutivo de cobro de gastos comunes ingresando la demanda en el Juzgado de

turno o en la oficina de distribución de causas de la Corte de Apelaciones respectiva.

En estos juicios la notificación del requerimiento de pago al deudor , conjuntamente con

la orden de embargo, se le notificarán personalmente o por cédula dejada en el domicilio que

hubiere registrado en la administración del condominio o, a falta de éste, en la respectiva unidad

que ha generado la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes (art.6 inc. final).

Esto quiere decir que la primera notificación o es personal o por cédula, cualquiera de las

dos es válida como primera notificación, alterando la norma general que dice que la primera

notificación practicada en el juicio ejecutivo debe ser personal (art.40 inc.1 y 440 inciso°1 del

Código de Procedimiento Civil)

Iniciado el juicio, se entenderán que forman parte de la acción deducida, las prestaciones

de la misma naturaleza que las reclamadas, y que se devengaren en durante el juicio(art.27 inc.

final).

3.5.4 CREDITO PRIVILEGIADO.

Importante es señalar que el crédito que nace por el no pago de los gastos comunes goza

de un privilegio de cuarta clase , que preferirá, cualquiera sea su fecha, a los enumerados en el

artículo 2481 del Código Civil (art.4 inc.4).

85
3.5.5. DERECHO A REPETIR

La OBLIGACION DEL PROPIETARIO DE UNA UNIDAD por el pago de los gastos

comunes seguirá al dominio de su unidad aún respecto de los devengados antes de su

adquisición, SIN PERJUICIO DEL DERECHO DEL PROPIETARIO PARA EXIGIR EL PAGO

A SU ANTECESOR EN EL DOMINIO Y DE LA ACCION DE SANEAMIENTO POR

EVICCION, EN SU CASO (art.4 inc.4)

3.5.6. PERJUICIO POR EL NO PAGO DE LOS GASTOS COMUNES.

La ley señala que al no contribuirse oportunamente a los gastos que aluden los incisos

anteriores, estos es, gastos comunes ordinarios, extraordinarios y sectorizados, se viere

disminuído el valor del condominio, o surgiere una situación de riesgo o peligro no cubierto, el

copropietario causante RESPONDERA DE TODO DAÑO O PERJUICIO.-

3.5.7. BIENES DE DOMINIO EXCLUSIVO

Dijimos en su oportunidad que lo bienes de dominio exclusivo o bienes propios son

aquellos sobre los cuales se tiene un derecho de propiedad.

Figueroa Valdés lo conceptualizó señalando que la propiedad exclusiva la constituye el

espacio comprendido entre los muros perimetrales, el techo y el suelo de una unidad funcional,

así como todo aquello que se encuentre construído dentro del espacio o lo que se construya en

él con la restricción de no afectar la solidez del edificio.(pág.108)

Podemos señalar que son bienes de dominio exclusivo a la luz de la definición dada por

el artículo 2 n°2, los siguientes:

a.) Viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales

y otros pertenecientes en forma exclusiva a uno o mas copropietarios, construidos sobre un

terreno de domino común.

b.) Sitios de domino exclusivo incluidos en el condominio, con las construcciones

existentes o proyectadas en ellos.

b.1) Estos sitios no pueden subdividirse ni lotearse mientras exista el condominio.

86
b.2) Solo podrán levantarse en ellos construcciones de una altura que no exceda la máxima

permitida por el plan regulador o, en el silencio de éste la que resulte de aplicar otras normas de

dicho instrumento de planificación y de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

(art.8)

3.6. CAMBIO DE DESTINO DE LA UNIDAD.

Para que sea efectivo el cambio de destino es necesario que el nuevo uso ESTE

PERMITIDO por el instrumento de planificación territorial y que el copropietario obtenga,

además del permiso de la dirección de Obras Municipales, el acuerdo previo de la asamblea

(art.15).

El mencionado acuerdo debe adoptarse en asamblea extraordinaria y con los porcentajes

que establece la ley como veremos mas adelante(art.19).

3.7 HIPOTECAS Y GRAVAMENES EN LA NUEVA COPROPIEDAD INMOBILIARIA.

La norma señala de manera clara que las unidades de un condominio podrán

HPOTECARSE o GRAVARSE libremente, sin necesidad de acuerdo de la asamblea,

SUBSISTIENDO la hipoteca o gravamen en los casos que se ponga término a la copropiedad

(art.16 inc.1)

Por extensión, la hipoteca o gravamen constituidos sobre una unidad gravarán

automáticamente los derechos que les correspondan en los bienes de dominio común, quedando

amparados por la misma inscripción conservatoria (art.16 inc.2)

Se PODRA constituir hipoteca sobre una unidad de un condominio EN ETAPA DE

PROYECTO O EN CONSTRUCCION, en este evento se ARCHIVARA

PROVISIONALMENTE un plano en el Conservador de Bienes raíces, en el que se encuentren

singularizadas las respectivas unidades de conformidad al permiso de construcción otorgado

por la Dirección de Obras Municipales (art.16 inc.3 primera parte)

Esta hipoteca gravará la cuota que corresponda a dicha unidad en el terreno DESDE LA

FECHA DE LA INSCRIPCION DE LA HIPOTECA, y se radicará exclusivamente en dicha

87
unidad y en los derechos que les correspondan a esta en los bienes de dominio común SIN

NECESIDAD DE UNA NUEVA ESCRITURA E INSCRIPCION, desde la fecha del

CERTIFICADO DEL DIRECTOR DE OBRAS MUNICIPALES archivado en el Conservador

de Bienes Raíces, procediéndose al archivo definitivo del plano (art.16 inc.3 parte final)

Finalmente, el art.16 en su inc.final, señala que la inscripción de la hipoteca o gravamen de una

unidad contendrá, además de las menciones señaladas en los números 1,2,4 y 5 del artículo

2432 del Código Civil, las que se expresan en los números 4 y 5 del inciso segundo del artículo

12, estos son, LA UBICACIÓN Y LOS DESLINDES DEL CONDOMINIO A QUE

PERTENEZCA LA UNIDAD Y, EL NUMERO Y LA UBICACIÓN QUE CORRESPONDA A LA

UNIDAD EN EL PLANO DE QUE TRATA EL ARTICULO 11.

3.8. OBLIGACIONES QUE NACEN DEL LIBRE USO DE LAS UNIDADES.

Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades del

condominio, DEBERAN ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de

los derechos de los demás ocupantes del condominio(art.32 inc.1)

Las UNIDADES se usarán en forma ORDENADA y TRANQUILA y no podrán hacerse

servir para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en silencio de

este, a aquellos que el condominio de este destinado según los planos aprobados por la

Dirección de Obras Municipales (art.32 inc.2 primera parte).

TAMPOCO, se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los

copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus

unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni

almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los

bienes comunes (art.32 inc.2).

EN CASO DE INFRACCION: la multa por la infracción a lo anteriormente señalado,

va de una a tres unidades tributarias mensuales PUDIENDO el tribunal que conoce de la causa

elevar al doble la multa en caso de reincidencia; la ley entiende por REINCIDENCIA, al hecho

de cometer la misma infracción dentro de un periodo de seis meses, aunque afecte a personas

88
diversas, contados desde la fecha de la resolución del juez de policía local que condene al pago

de la primera multa(art.32 inc.3 primera parte).

Serán responsables, solidariamente, del pago de las multas e indemnizaciones por

infracción a las obligaciones de este artículo, EL INFRACTOR y el PROPIETARIO, de la

respectiva unidad sin perjuicio del derecho del propietario de repetir contra el infractor (art.32

inc.final).

3.9 BIENES DE DOMINIO COMUN O BIENES COMUNES.45

Nos detendremos un poco en lo que dice relación con los bienes comunes para profundizar

en el tema, dado que siempre es un tema un poco conflictivo en los condominios, sin perjuicio

que lo dicho en el capitulo segundo de este trabajo y en especial lo que dice relación a la

enumeración y características de los bienes comunes es plenamente aplicable en esta parte.

En cuanto al concepto de BIEN COMUN. Ya Ley 6.071, artículo 46, de propiedad

horizontal, como vimos en su oportunidad, definía como bienes comunes los que eran necesarios

para la existencia, la seguridad, la conservación del edificio y también aquellos que permitían a

todos y a cada uno de los propietarios el uso y goce del piso o del departamento de su exclusivo

dominio, señalando siempre, por vía de ejemplos, los terrenos, los cimientos, los muros, la obra

gruesa, las instalaciones generales de calefacción, refrigeración, los vestíbulos, terrazas, puertas

de entrada, escaleras, ascensores, etc.

Ahora, como ya vimos, el artículo 2, número 3, letra A y B de la Ley 19.537 mantiene esos

conceptos y la enumeración no es taxativa.

Incorpora el concepto de BIEN COMUN POR DESTINACION , que puede ser mueble o

inmueble indistintamente, con la sola exigencia de estar destinado al servicio, la recreación y el

esparcimiento comunes de los copropietarios. En esta categoría, podrían incluirse casinos y

45
Seminario, “Copropiedad Inmobiliaria”, organizado por la Cámara Chilena de
la Construcción en conjunto con la Facultad de Derecho de la Universidad
Gabriela Mistral, “Los Bienes Comunes”, Solange Doyarcabal, Abogada, profesora
de Derecho Civil, Universidad Católica de Chile, Derecho Civil y Romano,
Universidad Gabriela Mistral.

89
gimnasios, ambos como inmuebles, y máquinas de ejercicios, juegos infantiles no adheridos al

suelo, etc., como muebles.

Permite también a los copropietarios otorgar el carácter de bien común a aquellos que

naturalmente no lo son porque no están incluidos en ninguno de los casos anteriores, siempre que

así se determinen en el reglamento de copropiedad o lo sea un acuerdo que tome la asamblea

de copropietarios. Eventualmente, la asamblea de copropietarios podría decidir comprar una

unidad vendible del condominio para destinarlo a habitación de un conserje, si es que el edificio no

lo ha contemplado.

Ahora, este nuevo bien común deberá individualizarse en un plano complementario que se

archivará junto al plano primitivo.

Ahora, la legislación comparada siempre ha considerado bienes comunes aquellos que la

nuestra individualiza hoy día en las letras A y B, número 3 del artículo 2, y las enumeraciones de

ello siempre, en todas las legislaciones, son por vía ejemplar. Italia, por ejemplo, a pesar de que esta

materia está en su Código Civil del año 1942, tiene un criterio bastante acertado porque lo divide en:

- necesarios al uso común,

- locales para servicios en común e

- instalaciones y manufacturas que sirvan al uso y goce común.

Pero algunas de estas novedades que he mencionado y que dispone nuestra ley actual ya las

vemos esbozadas en legislaciones que son más antiguas. Por ejemplo, la ley mexicana para el

Distrito Federal de México, que es del año 1972, en su artículo 13 aceptó como bienes comunes:

"... Cualquiera otra parte del inmueble, locales, obras, aparatos, instalaciones que se resuelva

por la unanimidad de los condóminos usar o disfrutar en común o que se establezca con tal carácter

en el reglamento del condominio o en la escritura constitutiva".

Y esta misma ley, en el artículo siguiente, el 14, es más audaz porque dice:

"... Van a ser propiedad común sólo de los condóminos colindantes los entrepisos, los muros

y demás divisiones que separen entre sí los departamentos, viviendas, casas o locales".

Y hay un proyecto de ley argentino que incluso alcanzó a ser aprobado con número de ley en

la Cámara de Diputados que, después de reconocer los bienes necesariamente comunes, permite

90
afectar otros bienes con esta característica en el reglamento de copropiedad y administración.

Luego, creo que en éste es una característica general, permitir que los bienes comunes sean

determinados en el reglamento de copropiedad.

La ley de propiedad horizontal, en su artículo 46, declaraba que estas clases de bienes nunca

podrían dejar de ser comunes, y en consecuencia no cabía pensar ni en la enajenación ni en

gravamen, pero esta rigidez de tratamiento no era universal en ningún caso, porque la ley francesa

del año 1965 ya aceptaba la posibilidad tanto de adquirir bienes comunes como de enajenar bienes

comunes y, también, la posibilidad de constituir derechos reales en su beneficio o en su gravamen.

Eso sí, el artículo 16 exigía la unanimidad en el voto conforme de los copropietarios cuando la

conservación de estos bienes comunes apareciera como necesaria para mantener el destino del

inmueble, cosa a la que los franceses siempre le han dado muchísima importancia: mantener el

destino del inmueble.

La verdad es que en la ley actual, 19.537, la prohibición de enajenar se mantiene como

principio, pero se hace más flexible. En todo caso el tratamiento tampoco es uniforme para todas

estas clases de bienes comunes que hemos visto.

En primer lugar, los tradicionales, que están en las letras A y B, mientras mantengan la

calidad de bienes comunes NO pueden enajenarse, rige entonces esta prohibición mientras sigan

siendo necesarias la EXISTENCIA y SEGURIDAD del condominio, calidad que será difícil que un

bien común por naturaleza pierda, aunque un recinto de caldera o algún estanque podría quedar sin

uso pasado el tiempo, o tampoco en tanto permita a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y

goce de las unidades de su dominio exclusivo. Ahora, esto puede suceder con mayor facilidad

porque, por ejemplo, pueden quedar disponibles dependencias de servicios comunes, oficinas o

habitaciones del personal del cual los copropietarios han decidido prescindir.

En segundo lugar, aquellos bienes que llamaremos BIENES COMUNES

COLINDANTES (art.2,n°3, letra c), PUEDEN VENDERSE si han perdido su característica de

bien común, por ejemplo: lo que fue un jardín o una común vía de acceso se ha transformado en un

sitio abandonado, el condominio tiene ahora otras vías de acceso más expeditas, la particularidad

está en que aún si mantiene la característica que hace de él un bien común, la asamblea si cuenta

91
con el quórum que exige la ley los puede enajenar, pero aquí hay una restricción: SOLO A FAVOR

DE LOS COPROPIETARIOS CUYA UNIDAD SEA COLINDANTE, una limitación importante.

En tercer lugar, para aquellos que denominaremos BIENES COMUNES POR

DESTINACION Y POR VOLUNTAD DE COPROPIETARIOS( art.2, n°3 letra d), no hay

ninguna restricción y pueden ser enajenados, gravados, arrendados previo acuerdo de la asamblea.

El reglamento de la ley, es en definitiva quien impone la restricción más severa, porque dice

que NO PODRAN ENAJENARSE , DARSE EN ARRENDAMIENTO NI GRAVARSE LOS

ESTACIONAMIENTOS DE VISITAS, la norma es del todo aceptada, lo que sí puede suceder es

que los copropietarios, andando el tiempo, acuerden cambiar el destino de ese bien común que es un

estacionamiento y luego, teniendo esos terrenos ahora un uso distinto, hacer valer lo innecesario que

resulta mantenerlos como bienes comunes y acordar su venta.

¿Cómo se deciden los actos de disposición de los bienes comunes? Aquí hay que distinguir.

¿Se va a alterar o no el número de unidades en el condominio?

La primera posibilidad es que no se produzca ninguna alteración, es facultad de los

copropietarios entonces, reunidos en asamblea extraordinaria, la cual sólo podrá llevarse a cabo con

la asistencia de los propietarios que representen al menos el 80% de los derechos del condominio y

el acuerdo requerirá el voto conforme del 75% de esos mismos derechos, la sesión deberá contar

con la presencia de un notario para que certifique el acta respectiva en la que se dejará constancia

del quórum obtenido, si la naturaleza del acuerdo lo requiere, el acta deberá reducirse a escritura

pública por cualquiera de los miembros del comité de administración, a estos actos y contrato

comparecerá el administrador si es que lo hubiera y el Presidente del Comité de Administración en

representación de la asamblea de copropietarios.

Los recursos obtenidos mediante estas enajenaciones incrementarán el fondo común de

reserva.

Segunda posibilidad, la enajenación sí produce una alteración en el número de unidades del

condominio, lo que sucederá, por ejemplo, si se vende una oficina en que antes funcionaban

servicios del condominio y ahora se vende como una oficina, como una unidad, deberá modificarse

el reglamento de copropiedad dejando constancia de los nuevos porcentajes en los derechos de los

92
copropietarios sobre los bienes comunes; la asamblea extraordinaria en que se tome esta decisión

sólo podrá celebrarse con la asistencia de la totalidad de los copropietarios y el acuerdo requiere

asimismo la unanimidad.

3.9.1 CAMBIO DE DESTINO DE LOS BIENES COMUNES.

Este cambio de destino está referido a la variación en el uso que se le da al bien común que

sigue manteniendo esta calidad.

3.9.1.a. USAR. Usar una cosa es darle su destino natural. En el caso de los bienes comunes, el

reglamento de copropiedad tiene la facultad de restringir la manera de servirse naturalmente de una

cosa o, por el contrario, autorizar su empleo en forma más amplia o distinta a lo que es su ocupación

habitual, pero no es obligatorio y tal vez tampoco es frecuente que lo haga.

La ley francesa, en cambio, exige que el reglamento señale el destino de los bienes privados

y el destino de los bienes comunes, las condiciones de goce de cada clase de bienes, además de

señalar la manera de repartir los gastos que originan.

En nuestra ley anterior era muy difícil cambiar el destino de un bien común porque requería

la unanimidad de los propietarios. La nueva ley facilitó este trámite, indudablemente, al decir que

es posible cambiar el destino de un bien común, entendiendo cambiar el uso, ateniéndose a lo

dispuesto en el reglamento de copropiedad o, si éste no dice nada, a lo determinado por la

asamblea de copropietarios en sesión extraordinaria celebrada a petición del comité de

administración o de los copropietarios que representen, al menos, el 15% de los derechos del

condominio; para sesionar se requiere el 80% de los derechos del condominio y, en este caso, los

acuerdos tienen que tomarse con el voto favorable del 75% de los derechos en el condominio.

Este mismo procedimiento se requiere para tomar la decisión de construir en bienes

comunes o para realizar cualquiera otra alteración en ello, según lo dispone el artículo 17 de la ley.

Sin embargo, aquí hay una particularidad porque este acuerdo, según la misma norma

indicada del artículo 17, puede cambiar el destino del bien común a través de una consulta hecha

por escrito a los copropietarios, especie de plebiscito dentro del condominio. Obviamente, debe

93
cumplir con determinados requisitos legales, es decir, habrá que enviar una carta certificada con la

firma del presidente del comité de administración, hay que enviar también el proyecto de acuerdo

cuya aprobación se espera, acompañada de antecedentes que faciliten su comprensión. Al parecer,

no hay plazo fijado para responder, pero si es rechazado no se puede plantear nuevamente hasta

dentro de seis meses. Para entenderse aprobada, esta consulta por escrito deberá contar con la

respuesta escrita y firmada del 75% de los derechos en el condominio, deberá reducirse a escritura

pública y protocolizarse. Se requiere pues una alta mayoría para tomar esta decisión, lo que se

justifica plenamente porque si bien nuestra ley no lo dice, el cambio de destino en los bienes

comunes puede influir ciertamente en el cambio de destino del inmueble.

La ley francesa se preocupó especialmente de este caso, y señaló que cuando se corriera

eventualmente ese riesgo requería la unanimidad de pareceres conformes de los copropietarios.

Sólo con carácter ilustrativo, digamos que la doctrina francesa hace depender el destino de

un inmueble de su grado de confort, del barrio en que se ubica, de la utilización decidida en el

reglamento de copropiedad, etc., y estos parámetros le van a dar a ese condominio o a ese edificio

un carácter burgués, un carácter comercial, un carácter de edificio de lujo u otros que permitan

calificar su fin o su ocupación. Y así, la jurisprudencia ha estimado que el hecho de construir un

parking en lugar de un jardín en un inmueble de lujo puede ser contrario al destino del inmueble,

pero construir un jardín donde existían estacionamientos de vehículos en un conjunto inmobiliario

modesto también puede resultar contrario al destino del inmueble.

Propiedad exclusiva y propiedad en común son conceptos que obviamente se

contraponen, pero uso exclusivo de un bien cuya propiedad es común no es un contrasentido. Los

copropietarios pueden ceder el ejercicio de esta facultad a uno de ellos sin problema, teniendo en

cuenta que pueden constituir derechos reales de usufructo en favor de un tercero, quien puede lo

más puede lo menos.

Ahora, el Código Civil peruano de 1984, por dar un ejemplo, dice expresamente que el

propietario que use el bien parcial o totalmente con exclusión de los demás codueños, los debe

indemnizar en la proporción que corresponda.

94
Sin embargo, gran número de legislaciones reglamentan estas atribuciones de

exclusividad desde antiguo, teniendo presente dos circunstancias que son comunes y frecuentes

en la práctica:

- el hecho de que sólo algunos sectores del condominio se beneficien con determinados bienes

comunes y

- que la reparación, mejoramiento y transformación de esos bienes comunes muchas veces ha sido

costeada sólo por unos pocos propietarios.

Según estas legislaciones, principalmente de Francia e Italia, cuando es posible reservar el

uso a aquellos copropietarios que realizaron estos gastos, los otros no podrán ser autorizados a

utilizarlos si no pagan la cuota correspondiente al costo de las instalaciones realizadas.

Por su parte, la ley mexicana pone en guardia a los copropietarios de la planta baja y a los

del último piso contra la tentación de apoderarse del uso preferente o exclusivo de vestíbulos, patios,

jardines, sótanos y azoteas o techos, pero prohibiéndoselos expresamente, a menos que el

reglamento de copropiedad diga otra cosa.

Interesante, es la jurisprudencia argentina en materia de uso y goce exclusivo porque ha

destacado la existencia, en los muros exteriores comunes del edificio, de zonas de posesión o

influencia para los copropietarios de las unidades respectivas. Si se es propietario de una unidad se

puede instalar en las paredes exteriores equipos de aire acondicionado, siempre que no se afecte

significativamente la estética o que otras incomodidades, como los ruidos que provoquen, resulten

excesivos para los restantes copropietarios y el ejercicio de este derecho está permitido, entonces,

siempre que no exceda las normas de tolerancia.

Además, en el criterio de la doctrina argentina, las reservas de uso en favor del propietario

constructor de un edificio y primer enajenante es que se hagan con expresa limitación temporal,

porque también se producen abusos en ese sentido, y que se tipifiquen como derechos personales y

no como derechos reales.

Pero volviendo a nuestro país, tradicionalmente se ha atribuido goce exclusivo a

determinados copropietarios sin que tal sistema estuviera reglamentado hasta la entrada en vigencia

de esta ley, con frecuencia ese uso exclusivo recae en parte del terreno común que accede a

95
departamentos del primer piso bajo forma de jardín o de patio y en estacionamientos cuando estos

no constituyen unidades vendibles.

La nueva ley, en su artículo 13, inciso 2º, lo permite expresamente; señala que se pueden

asignar en uso y gozo exclusivo a uno o más copropietarios los bienes comunes colindantes por

destinación y en aquellos que lo son por voluntad expresa de los copropietarios; permite también el

uso y goce exclusivo de los bienes comunes, de las letras A y B, que son los tradicionales, los que

siempre hemos conocido, siempre que dejen de tener la característica de ser necesarios para la

existencia, seguridad, conservación del condominio y, como ya lo dijimos a propósito de la

enajenación, no debe ser fácil que eso se produzca y al igual el uso y goce exclusivo cuando dejan

de tener los bienes comunes que permiten a los demás copropietarios el acceso o el uso y goce de

sus propias unidades.

El uso y goce exclusivo puede ser gratuito o puede ser oneroso, porque la ley dejó abierta la

posibilidad al decir que el titular de estos derechos podrá estar afecto al pago de aportes en dinero

consistentes en una cantidad única o en pagos periódicos, caso en el cual los aportes incrementarán

el fondo común de reserva. Cosa diferente son los gastos de mantención de estos bienes, los que

obviamente serán de cargo del propietario titular de estos derechos, salvo disposición contraria del

reglamento o de la asamblea. Para constituir estos derechos de uso y goce exclusivo el acuerdo se

debe tomar en sesión extraordinaria de la misma manera vista para el caso de enajenación.

Ahora, ¿cuál es la fuente de este derecho de goce? Este es un derecho personal de goce; el

derecho de goce puede ser un derecho personal cuyo origen es un contrato o un derecho real,

como va a ser el caso del usufructo. En este caso este es un derecho personal y su origen está en un

contrato, en efecto, el copropietario favorecido celebra un contrato con los demás copropietarios,

contrato innominado, que en el caso de estar sujeto el uso y goce exclusivo a una contribución

periódica en dinero no será arrendamiento, pero se le parece mucho.

¿Qué derechos y obligaciones surgen de este contrato? Pagar la contribución periódica o

única, también hemos dicho que deberá costear la mantención de los bienes y para afectar

construcciones o alteraciones en dichos bienes o para cambiarle su destino deberá contar con el

acuerdo de la asamblea y con el permiso de la dirección de obras municipales.

96
3.9.1.b. El GOCE dice relación con los frutos; el uso lo entendemos todos; el goce dice relación

con los frutos que rinde una cosa, y en estos casos los frutos que es dable esperar de locales,

terrazas, construcciones, etc., obviamente serán civiles, rentas no pueden ser naturales. Surge la

pregunta: ¿puede el copropietario favorecido arrendar estos bienes comunes en forma separada de la

unidad? Porque si va con la unidad no hay problema. ¿Puede ser en forma separada? En algunos

casos será imposible por su naturaleza y ubicación, pero en otros, como en el caso de los

estacionamientos, ha sido práctica frecuente, si bien limitada a otros habitantes del mismo

condominio.

El reglamento de copropiedad puede abordar este problema y darle una solución adecuada.

Dice la ley, en su artículo 14, que los derechos de cada copropietario en los bienes de

dominio común son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad y, por lo tanto, sus

derechos se entenderán comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o embargo de la

respectiva unidad, esto es de toda lógica y siempre se ha entendido que debe ser así. Pero la nueva

ley agregó que lo anterior se aplicará, igualmente, respecto de los derechos de uso y goce exclusivo

que se le asignen sobre los bienes de dominio común.

Es decir, si un copropietario tiene un espacio de jardín en uso exclusivo, esta exclusividad

seguirá al departamento, seguirá a la unidad, a través de todas las transferencias que se hagan en el

futuro. Para el caso expuesto, este ejemplo resulta razonable y además ese terreno contiguo a una

unidad no le serviría de nada a otra. No sé si la situación va a ser siempre.

Si deben entenderse como perpetuos, la ley debió haberlos ligado a la unidad y no al

propietario, siguiendo el modelo de la servidumbre, que son gravámenes impuestos sobre un predio

en beneficio de otro predio de distinto dueño, el beneficiado siempre es el predio dominante. Pero

aquí la ley se refiere al uso y goce exclusivo a favor de uno o más copropietarios, es la persona la

favorecida con un privilegio que luego queda ligado a la unidad. Parece más adecuada la redacción

del proyecto argentino cuando dice:

"Son bienes comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las superficies, partes y

cosas necesarias para su existencia y funcionamiento, y otros que se determinan en el reglamento de

97
copropiedad y administración y sobre los cuales ningún propietario puede alegar derecho exclusivo

sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o a varias unidades funcionales".

Teniendo una visión acabada de los bienes comunes o de dominio común entraremos en

el detalle de los artículos pertinentes a la materia señalando en primer lugar que los bienes

comunes que se encuentran conceptualizados o definidos en el artículo 2° n°3, letras a), b), c), y

d); en cuanto a la letra e), esta se refiere aquellos bienes que el respectivo reglamento de

copropiedad o los copropietarios los determinen como comunes y que obviamente no se

encuentren comprendidos en las letras anteriores, así podemos esquematizar de la siguiente

manera:

a.) BIENES COMUNES TRADICIONALES,(art.2 n°3 letras a y b) que son los

necesarios para la existencia seguridad y conservación del edificio como también

aquellos que permitan a todos y cada uno de los copropietarios el uso y goce de la parte

que les corresponde.

b.) BIENES COMUNES COLINDANTES, (art.2 n°3 letra c).

c.) BIENES COMUNES POR DESTINACION, ( art.2 n°3 letra d).

d.) BIENES COMUNES CONTRACTUALES, ( Art.2 n°3 letra e).

3.9.2 DERECHO DEL COPROPIETARIO SOBRE LOS BIENES COMUNES.

El art.3° inc.2 de la ley establece que el derecho que a cada copropietario le corresponda

sobre los bienes comunes, SE DETERMINARA EN EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD

ATENDIENDOSE PARA FIJARLO, AL AVALUO FISCAL DE CADA UNIDAD. Avalúos que se

determinarán en forma separada (art.3 inc.final).

Cada copropietario podrá servirse de los bienes de dominio común en la forma que indique

el reglamento de copropiedad y a falta de disposición, según su destino y sin perjuicio del uso

legítimo de los demás copropietarios.(art.13 inc.1°primera parte)

98
3.9.3. GOCE Y USO EXCLUSIVO DE LOS BIENES DE DOMINIO COMUN.

Se puede constituir el USO y GOCE de un bien de dominio común a favor de uno o más

copropietarios, materia que será objeto de ASAMBLEA EXTRAORDINARIA(art.17 n°3).

Respecto de esto la misma ley hace la salvedad que que esta asignación del uso y goce de un

bien de dominio común, SOLO SE PODRA CONCEDER a uno o mas copropietarios RESPECTO

DE DETERMINADOS BIENES , conforme lo establezca el reglamento de copropiedad o lo

acuerde la asamblea de copropietarios, así los bienes comunes que serán materia del reglamento o

acuerdo de la asamblea son:

1.) art. 2 n°3 letra c: los terrenos o espacios de dominio común colindantes con una unidad

del condominio, diferentes a los señalados en las letras a y b del mismo número.

2.) Art.2 n°3 letra d: los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al

servicio, la recreación y al esparcimiento comunes de los copropietarios.

3.) Art.2 n°3 letra e: aquellos bienes que se les otorgue tal carácter en el reglamento de

copropiedad o que los copropietarios determinen, siempre que no sean de aquellos a que se

refieren las letras a, b, c y d.

4.) Los bienes comunes que señalan las letras a y b, y que por circunstancias diversas dejen de

tener las características señaladas en dichas letras.

Los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son

INSEPARABLES del dominio exclusivo de su respectiva unidad y por tanto, esos derechos se

entenderán comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o embargo de la

respectiva unidad. Esto también se aplica respecto de los derechos de uso y goce exclusivos que

se le asignen sobre los bienes de dominio común (art.14 inc. 1°).

99
3.9.4. OBLIGACION DE APORTE DEL BENEFIACIADO CON EL USO Y GOCE

EXCLUSIVO.

El o los copropietarios a quienes se les haya asignado el uso o goce de los bienes de

dominio común PODRÁN estar afectos al pago de aportes por uso o goce exclusivos, que

podrán consistir en una cantidad única o en pagos periódicos. Estos recursos incrementarán

el Fondo Común de Reserva.

Los gastos que irrogue el bien de dominio común dado en uso y goce exclusivo serán de

cargo del copropietario titular de esos derechos, salvo que el reglamento de copropiedad o el

acuerdo de copropietarios diga lo contrario( art.13 inc.2).

3.9.5. OBLIGACION IMPUESTA A ESTOS COPROPIETARIOS.

El goce y uso exclusivo no AUTORIZARA al copropietario titular de estos derechos para

efectuar construcciones o alteraciones en dichos bienes o para cambiar su destino, SIN CONTAR

PREVIAMENTE CON ACUERDO DE LA ASAMBLEA Y PERMISO DE LA DIRECCION DE

OBRAS MUNICIPALES (Art.13 inc. final).

3.9.6. LIMITACIONES AL USO DE LOS BIENES COMUNES.

NO PODRAN DEJAR DE SER DE DOMINIO COMUN, aquellos bienes a que se

refieren las letras a),b) -BIENES COMUNES TRADICIONALES- y letra c)-BIENES

COMUNES COLINDANTES- del número 3 del artículo 2, mientras mantengan las

características que determinan su clasificación en esas categorías (art.14 inc.2)

Los bienes de dominio común de las letras d y e, bienes comunes por destinación y

bienes comunes determinados por el reglamento o por la asamblea de copropietarios,

PODRAN enajenarse, darse en arrendamiento o gravarse PREVIO ACUERDO DE LA

ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS; lo mismo les es aplicable a los bienes comunes

tradicionales (letras a y b) y bienes comunes colindante (letra c) SOLO CUANDO DEJEN DE

TENER LAS CARACTERISTICAS AHÍ SEÑALADAS(art.14inc.3).

100
Lo anterior significa en pocas palabras y de acuerdo a la definición que manejamos de bienes

comunes, que dejarán de tener esas características en las siguientes situaciones:

1.) Cuando dejen de ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio o

ya no permitan a todos y cada uno de los copropietarios el uso y goce de la parte que les

corresponda en estos bienes.

2.) Cuando los terrenos o espacios de dominio común dejen de ser colindantes con una

unidad del condominio.

En cuanto a los bienes comunes colindantes, la ley AUTORIZA, no obstante que el bien

siga manteniendo las características de tal, la ENAJENACION de tal bien señalando al efecto

dos requisitos (art.14inc.3 parte final), a saber:

a.) Acuerdo de la asamblea de copropietarios de conformidad a los quórum señalados por la

ley.

b.) La enajenación solo puede favorecer a los copropietarios colindantes.

Las partes que interviene en este contrato es el copropietario beneficiado y, en

representación de la asamblea de copropietarios, el administrador o el presidente del comité de

administración si no hubiere administrador. En tanto que los recursos provenientes de estos actos

o contratos incrementarán el Fondo Común de Reserva (art.14 inc.4).

Puede ocurrir que producto de estas enajenaciones a que se refiere el artículo 14° se

produzca una ALTERACION EN EL NUMERO DE UNIDADES DE UN CONDOMINIO, en

tal caso, DEBERA MODIFICARSE EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD dejando

constancia de los nuevos porcentajes de los derechos de los copropietarios sobre los bienes

comunes (art.14 inc. final).

3.9.7. SITUACION DE LA ENAJENACION DE ESTACIONAMIENTOS.

La ley señala que todo condominio debe tener una cantidad mínima obligatoria de

estacionamientos que deberán señalarse en el plano regulador a que se refiere el artículo 11 de la

ley singularizándose en el plano archivado en el Conservador de Bienes Raíces. Respecto de

estos estacionamientos existe una LIMITACION PARA ENAJENAR, solo pueden enajenarse a

101
favor de personas que adquieran o hayan adquirido una o mas unidades en el condominio(art.8

inc.1)

Ahora, respectos de los estacionamientos que EXCEDAN LA CUOTA MINIMA existe

libertad para enajenar o como señala la ley, serán de libre enajenación (art.8 inc.1 ).

El mismo artículo señala que si el condominio contempla estacionamientos para visitas, estos

tendrán el carácter de bienes comunes del condominio(art.8 inc.1 parte final). Respecto de lo

anterior, podemos señalar que los estacionamientos para visitas los ubicamos dentro de los

bienes de dominio común por destinación, ya que sirven permanentemente al servicio. Por ser

bienes comunes por destinación de la letra d del art.2 n°3, le es aplicable lo dicho en el art.14

inc.3 ya analizado.

3.10. ADMINISTRACION EN EL NUEVO REGIMEN DE COPROPIEDAD

INMOBILIARIA.46

Título II de la ley 19.537, “ de la Administración de los condominios”

Son diferentes y variados los aspectos de administración que contempla la Ley de

Copropiedad Inmobiliaria. Previo a entrar al detalle del capítulo II de la ley de Copropiedad

Inmobiliaria, haremos una síntesis de lo que buscó el nuevo cuerpo legal en el tema de la

administración de los condominios.

3.10.I.) NECESIDAD DE UN SOLO TEXTO LEGAL.

Era necesario una sola legislación, moderna y orgánica; es decir, un solo texto legal.

Recordemos que hasta antes del 16 de diciembre de 1997, fecha en la cual se publicó la Ley 19.537,

Ley de Copropiedad Inmobiliaria, existían diversos cuerpos legales vigentes, a saber:

a.) La antigua Ley 6.071, que es la Ley de Piso de 1937, contenida en el Decreto 880;

b.) Título dentro de la Ley de Urbanismo y Construcción, artículo 110 y siguientes;


46
Seminario, “Copropiedad Inmobiliaria”, organizado por la Cámara Chilena de
la Construcción en conjunto con la Facultad de Derecho de la Universidad
Gabriela Mistral Abogado de la Universidad Católica de Chile; especialista en
el sector inmobiliario y asesor legal de comunidades de copropietarios y
condominios de la Región Metropolitana y de la Sexta Región; profesor del
curso "Administración de Edificios", dictado por el Centro Chileno de
Productividad en la Construcción.

102
c.) Reglamento de las Comunidades de Copropietarios;

d.) Decreto 695;

e.) Artículo 100 de la Ley 18.681, del año 1987, que había traspasado ciertas facultades de

Dirinco a los juzgados de policía local.

Toda la normativa antes señalada ha sido derogada a partir del 16 de diciembre de 1997. Los

dos primeros cuerpos legales están derogados en forma expresa, y los siguientes en forma tácita,

llegando a un solo texto legal, LA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA.

Actualmente tenemos ya tres cuerpos legales que rigen la materia, la ley de copropiedad

inmobiliaria, el reglamento de la ley el reglamento que se dicte cada comunidad.

En cuanto a los reglamentos anteriores a la vigencia de la ley, estos seguirán vigentes en la cuatro

materias que señala el art.49 de la ley y en la medida que no se contrapongan a las normas de la

ley.

En otras palabras, las comunidades de copropietarios que existían antes del 16 de

diciembre de 1997 mantienen vigentes sus reglamentos de copropiedad en las siguientes

materias:

I. En aquellas materias que contengan respecto del cambio de destino de las unidades,

II. Respecto de los porcentajes o proporción de dominio en los bienes comunes,

III. Proporción o porcentaje en el pago o contribución al pago de los gastos comunes,

IV. Derechos de uso y goce exclusivo que hayan sido legalmente constituidos.

En esas cuatro materias se mantienen vigentes los reglamentos de copropiedad "antiguos",

es decir, formulados antes del 16 de diciembre de 1997.

Esto se encuentra confirmado en el artículo 1º, inciso 3ºdel reglamento que señala que "...

Mientras las comunidades a que se refiere el inciso anterior -comunidades antiguas, por así

llamarlas- no acuerden un nuevo Reglamento de Copropiedad conforme a la ley, continuarán

rigiéndose por sus reglamentos de copropiedad formulados con anterioridad a su vigencia en todo

aquello que no contravenga las disposiciones de la ley…”.

3.10.II. NECESIDAD DE FLEXIBILIZAR LA ADMINISTRACION.

103
La legislación anterior tenía muchas normas muy rígidas que, en la práctica, la hacían muy

difícil de realizar. A través de diferentes mecanismos, se pretendió flexibilizar la administración:

a. SUBADMINISTRACIONES.

b. ADMINISTRACIONES CONJUNTAS.

c. GASTOCOMUN SECTORIZADO.

d. CONSULTA POR ESCRITO.

e. SIMPLIFICACION DE LA NOTIFICACION JUDICIAL DEL COBRO DE GASTO

COMUN.

f. FLEXIBILIZACION DEL QUORUM DE FUNCIONAMIENTO Y QUORUM PARA

TOMAE ACUERDOS EN LAS ASAMBLEAS.

g. MAYOR APROVECHAMIENTO DE LOS BIENES COMUNES.(ya señalamos que éstos

bienes van a poder ser objeto de enajenaciones, arriendo, construcciones, cambio de destino,

poder constituir derechos de uso y goce, etc., situaciones que no estaban previstas en la ley

anterior).

3.10.1. ORGANOS DE ADMINISTRACION DEL CONDOMINIO

En esencia, los órganos de administración se mantienen:

a. La asamblea de copropietarios;

b. El Comité de Administración, que reemplaza en el nombre a las juntas de vigilancia pero en sí

es el mismo órgano;

c. El administrador.

3.10.1.a. ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS.

La asamblea de copropietarios es el órgano supremo en materia de administración por lo

que todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios

reunidos en asamblea (art17 inc.1)

Cabe destacar es que la ley clasifica estas asambleas de copropietarios. La ley anterior no

hacía ninguna distinción, sencillamente hablaba de asambleas. En el hecho, muchas veces se citaba

104
haciendo distinción entre asamblea ordinaria y asamblea extraordinaria, y la ley ha venido a

reconocer esta situación y así las clasifica, como se desprende del art.17 inc. 2:

a.1) Las asambleas ordinarias(art.17 inc.3): van a constituir la regla general, deben celebrarse a lo

menos UNA VEZ AL AÑO. En esta oportunidad la administración deberá dar cuenta documentada

de su gestión correspondiente a los último doce meses y puede tratarse en ellas cualquier punto de

interés de la comunidad, salvo aquellas materias que de acuerdo a la ley sean propias de asambleas

extraordinarias (art.17 inc 3).

a.2) Las asambleas extraordinarias (art.17 inc.4): tendrán lugar cada vez que lo exijan las

necesidades del condominio o a petición del Comité de Administración o por copropietarios que

representen a lo menos el quince por ciento de los derechos del condominio y sólo podrán tratarse

aquellos temas que están incluidos en la citación.

Además hay ciertas materias que la ley dispone en forma IMPERATIVA que sean tratadas en

asambleas extraordinarias; son, en general, las materias de mayor trascendencia en una comunidad

(art.17 inc.5), estas son:

1. Modificación del Reglamento de Copropiedad.

2. Cambio de destino de las unidades del condominio.

3. Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de

uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio

comunes.

4. Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes

sobre ellos.

5. Recontrucción, demolición , rehabilitación o anmpliaciones del condominio.

6. Petición a la Dirección de obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que

acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.

7. Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destinos de dichos bienes,

incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.

8. Remoción parcial de los miembros del Comité de Administración.

105
9. Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un periodo de doce meses, del

equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.

10. Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al artículo 26

estableciendo subadministraciones en un mismo condominio.

Esto sin perjuicio de que la comunidad quiera voluntariamente llamar a una asamblea

extraordinaria para tratar un tema que de acuerdo a ley no es obligatorio de ella, solo se visualiza un

problema práctico: LOS QUORUMS SON MAS EXIGENTES EN LA ASAMBLEAS

EXTRAORDINARIAS.

a.2.a CARACTERISTICAS DE LAS ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS.

1. La ley no establece un mínimo ni un máximo de sesiones;

2. La tabla de la asamblea determina la competencia de la misma, esto quiere decir que no se

deberá tratar otro tema que no esté en la citación, por mucho interés que concite;

3. No cabe hablar de puntos varios en la tabla;

4. En algunos casos la ley exige ciertas formalidades como la concurrencia de un Notario

quien certificará las actas y los quórum obtenidos en cada caso.

a.2.b. CITACION A LAS ASAMBLEAS.

La ley también innova en esta materia dado que la anterior normativa dejaba en manos

del administrador dicha diligencia, el que se podía negar a citar, lo que obligaba a los

copropietarios a solicitar a la justicia ordinaria que llamará a asamblea.

Hoy, la nueva ley de copropiedad inmobiliaria radica la facultad en los propios copropietarios

(art.19 inc. final), como también el comité de administración a través de su presidente como

también el administrador (art.18 inc.1).

a.2.c. FORMALIDADES DE LA CITACION Y PLAZO.

106
La citación debe realizarse personalmente o a través de carta certificada dirigida al

domicilio registrado en la administración del edificio y en caso de no haberlo registrado se

entenderá para todos los efectos que tiene su domicilio en la respectiva unidad (art.18 inc.1°).

El plazo varía si se trata de asamblea de copropietarios ordinaria o extraordinaria:

- Asamblea ordinaria: tanto entre la primera como segunda citación deberá mediar un

lapso no inferior a media hora ni superior a seis.

- Asamblea extraordinaria: el lapso no podrá ser inferior a cinco días ni superior a

quince.(art.19 inc.5 ).

a.2.d. LUGAR DONDE DEBE SESIONAR LA ASAMBLEA.

Debe celebrarse en dependencias del condominio por regla general.

La excepción esta determinada por la voluntad de la asamblea o el comité de

administración que pueden señalar otro lugar para su celebración PERO que deberá ser dentro

de la misma comuna, PRESIDIDA, por el presidente del comité de administración o por el

copropietario asistente que elija la asamblea( art.18 inc.2).

En el caso de la PRIMERA ASAMBLEA de una comunidad 8caso de un edificio nuevo),

esta será presidida por el administrador si lo hubiere o por el copropietario asistente que designe

la asamblea mediante sorteo(art.18 inc. final), primera asamblea que además deberá designar un

comité de administración (art.21) que veremos más adelante.

a.2.e. FLEXIBILIZACION DE QUORUM EN RELACION A LA CELEBRACION DE

LAS DIFERENTES ASAMBLEAS.

Dentro de las innovaciones de las asambleas está la flexibilización de los quórum, tanto para

funcionar como para tomar acuerdos. Recordemos que, de acuerdo a la legislación anterior, había

que ajustarse a lo que señalara el Reglamento de Copropiedad y éste, en la mayoría de los casos, era

una copia de la ley; la ley señalaba que para funcionar se necesitaba un 75% de los derechos,

quórum que en la práctica era imposible reunir (difícilmente llega más de un 30% o 40% de quórum

107
a una asamblea). Y para tomar los diferentes acuerdos la ley hacía una serie de distinciones, pero el

quórum mínimo era de 2/3, es decir, un 66%, y en muchos casos se necesitaba la unanimidad.

La Ley de Copropiedad Inmobiliaria, reconociendo ese problema que se planteaba en las

comunidades, ha disminuido los quórum y establece una distinción entre EL QUORUM

NECESARIO para una asamblea ordinaria y una extraordinaria, DISTINGUIENDO SI ES EN

PRIMERA O SEGUNDA CITACION.

Debemos tener presente lo siguiente:

I. En las asambleas ordinarias se permite poder citar en primera y segunda citación el mismo

día, con una diferencia tan sólo de minutos (art.19 inc.5). La asamblea ordinaria en primera

citación se constituirá con la asistencia de los copropietarios que represente a los menos el

60%.

La asamblea que se efectúa en segunda citación se constituirá con los que asistan,

cualquiera sea el número, y los acuerdos se toman por mayoría absoluta de los

presentes(art.19 inc.1).

En otras palabras, el funcionamiento de un a asamblea ordinaria no puede ser más sencilla.

Basta con que vayan dos, tres o cuatro copropietarios para poder funcionar y tomar los acuerdos.

II. En las asambleas extraordinarias en cambio, dada la naturaleza de los temas que se tratan

en ellas, que en sí son bastante importantes dentro de la comunidad, la ley exige más

solemnidades, exige más formalidades, tales como que primera y segunda citación NO

PUEDEN EFECTUARSE EL MISMO DIA sino que se necesita una diferencia entre cinco

y quince días; para sesionar se requerirá el 80% en primera citación y 60% en segunda

citación; el quórum para tomar acuerdos es de un 75% de los asistentes (art.19 inc.2)

Respecto de las materias contempladas en los números 1 a 7 del art.17, la asamblea

requerirá para constituirse tanto en primera como en segunda citación la asistencia de los

copropietarios que representen a lo menos el 80% de los derechos del condominio y los

acuerdos se tomarán con el voto favorable de los copropietarios que representen el 75% de

los derechos del condominio.

108
a.2.f. NECESIDAD DEL QUORUM DEL 100%.

La ley contempla que para modificar el reglamento de copropiedad y que implique una

alteración en el porcentaje de los derechos de los copropietarios, tanto la constitución de la

asamblea como el acuerdo necesario, se requerirá la UNANIMIDAD de los copropietarios(art.

inc.4).

a.2.g. DE LA ASISTENCIA DEL NOTARIO EN ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS.

A la asamblea citada judicialmente debe asistir el notario en su calidad de Ministro de

Fe y deberá levantar la respectiva acta (art.19 inc. final en relación al art.33 letra b).

Es necesaria la presencia de un Notario cuando se trate de asambleas donde se tomen

acuerdos que recaigan en materias contenidas en los números 1,3,4,5,6 y 7 del art.17, quien

certificará el acta respectiva y dejará constancia de los quórum obtenidos (art.20 inc. final).

a.2.h. OBLIGATORIEDAD DE LOS ACUERDOS EN ASAMBLEA.

Los acuerdos adoptados por la mayorías exigidas en esta ley o en el reglamento de

copropiedad OBLIGAN A TODOS LOS COPROPIETARIOS , sea que hayan asistido o no a la

sesión y aún cuando no hayan concurrido con su voto favorable a la adopción del

acuerdo(art.20 inc.4).

a.2.i. CUMPLIMIENTO DE LOS ACUERDOS.

La asamblea representa legalmente a los copropietarios y esta facultada para dar

cumplimientos a los acuerdos a través del comité de administración o por los copropietarios

designados para ese efecto(art.20 inc.4 )

a.2.j. FORMALIDADES RESPECTO DE LOS ACUERDOS ADOPTADOS EN

ASAMBLEA.

De los acuerdos adoptados en asambleas con las mayorías exigidas en la ley o en el

reglamento se dejará constancia en un libro de actas foliado . Las actas deberán ser firmadas por

109
todos los miembros del comité de administración o por lo copropietarios que la asamblea

designe y quedarán bajo custodia del Presidente del Comité de Administración(art.20 inc.5).

En caso de infracción a la obligación anteriormente señalada se aplicara una multa de una

a tres unidades tributarias mensuales la que se duplicará en caso en caso de reincidencia (Art.20

inc.5 parte final) ¿ quién paga la multa?, la ley no lo dice pero resulta suponer que será el

Presidente del comité.

Si la naturaleza del acuerdo adoptado lo requiere, el acta correspondiente deberá

reducirse a escritura pública, por cualquiera de los miembros del Comité de

Administración(art.20 inc. final, parte final), estos son:

1. Los adoptados mediante consulta por escrito a los copropietarios (art.17)

2. El nombramiento del administrador(art.22).

3. Administración conjunta de dos o más condominios (art.26).

4. La aprobación de modificaciones al reglamento de copropiedad.

a.2.k. IMPUGNACION DE LOS ACUERDOS DE LA ASAMBLEA.

Los acuerdos de la asamblea pueden ser impugnados de nulidad si en ellos se incurre en

infracción de las normas de la ley y de su reglamento o de las del reglamento de copropiedad

(art.33 letra a)

a.2.l. CONSULTA POR ESCRITO EN LAS ASAMBLEAS (art.17 inc.6).

Dentro de lo que son las asambleas de copropietarios, la ley innova con la institución de la

consulta por escrito (art.17 inc.6).

Esta consulta por escrito se hace entre la comunidad y permite tomar decisiones al interior

de un condominio sin necesidad de la concurrencia personal del copropietario a una asamblea.

El legislador restringió la consulta por escrito a ciertos casos, materias del artículo 17 n°1

salvo cuando altere los derechos del condominio, 7,8,9, así tenemos:

a. Modificación del Reglamento de Copropiedad, siempre que no altere los porcentajes de

dominio;

110
b. Remoción de los miembros del Comité de Administración;

c. Construcción en bienes comunes.

d. Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un periodo de doce meses, del

equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.

e. Temas de administración conjunta y establecimiento de subadministraciones.

El legislador debería haber dejado un margen más amplio de materias que fueran consultables

por escrito dado que los copropietarios no demuestran mucho interés por acudir a las asambleas, en

todo caso el catálogo no es exhaustivo, podrían consultarse otras.

La ley establece toda la formalidad que debe cumplir la consulta por escrito, en cuanto a:

a. La notificación de la misma debe ir firmada por el administrador,

b. Se debe despachar a todos los copropietarios en igual forma que una citación –notificación

personal o carta certificada-

c. En cuanto a los documentos, se deben acompañar antecedentes que faciliten su comprensión

junto con un proyecto de acuerdo,

d. La aprobación se entenderá con la obtención del 75% de los derechos de la comunidad.

e. El acuerdo deberá reducirse a escritura pública por el Presidente del comité de administración

y por el administrador debiendo protocolizarse los antecedentes que respalden el acuerdo

dejando la constancia de la protocolización en la escritura.

a.2.m. PLAZO

La ley no señala un plazo para la consulta por escrito y para su posterior acuerdo por lo que

podría demorarse bastante tiempo, la ley lo único que señala al respecto es que, si la consulta es

RECHAZADA, esta no se podrá realizar nuevamente sino después de transcurridos seis meses

(Art.17 inc.6). Se puede fijar un plazo en la consulta entendiéndose rechazada por quien no la

conteste.

111
a.2.n. CONCURRENCIA DE LOS COPROPIETARIOS A LAS ASAMBLEAS DERECHOS

Y OBLIGACIONES.

Todo copropietario estará obligado a asistir a las asambleas respectivas sea

PERSONALMENTE O REPRESENTADO, según como lo establezca el reglamento de

copropiedad (art.20 inc.1).

En caso que el copropietario no hiciere uso del derecho de nombrar representante o haciendo

uso de su derecho este no asistiera se ENTENDERA que acepta que asume su representación el

arrendatario u ocupante a quien hubiera entregado la tenencia de su unidad, SIEMPRE QUE EN

EL RESPECTIVO CONTRATO ASI SE HUBIERE ESTABLECIDO(art.20 inc.1 parte final).

Solo el copropietario hábil podrá concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten,

salvo que el acuerdo requiera unanimidad.

Cada copropietario tendrá un solo voto que será proporcional a sus derechos en los bienes de

dominio común de conformidad al art.3 inc.2 (art.20 inc.2)

El copropietario hábil se encuentra definido por la ley en el artículo 2 n°6 y el certificado

que lo acredita como copropietario hábil será expedido por el administrador o por quien haga sus

veces (art.20 inc.3°).

3.10.1.b. COMITÉ DE ADMINISTRACION.

El Comité de Administración tiene por primera vez una consagración legal, dado que las

antiguas juntas de vigilancia solamente estaban contenidas a nivel de decreto. Estaban en el

reglamento de las comunidades, en el decreto 695 y no tenían, por lo tanto, un rango legal.

La ley establece y regula con mayor precisión la constitución de este órgano, el

nombramiento, las atribuciones, normas de funcionamiento, toda una normativa que antes era muy

incipiente.

La primera idea que debemos tener presente al hablar del comité de administración y en

general para cualquier cargo que implique cargos de representación de la asamblea es que para

optar a un cargo de esta naturaleza SE DEBE SER COPROPIETARIO HABIL (art.20 inc.3).

112
b.1. COMPOSICION DEL COMITÉ DE ADMINISTRACION (art.21)

El comité de administración estará compuesto por tres personas a lo menos que tendrán la

representación de la asamblea con todas sus facultades SALVO las materias objeto de asamblea

extraordinaria.

Será presidido por el miembro que la asamblea designe o el propio comité de administración en

su defecto.

b.2. FUNCIONAMIENTO DEL COMITÉ (art.21).

Para la validez de las reuniones del comité de administración será necesaria la asistencia

de la mayoría de los miembros y los acuerdos serán adoptados por la mitad más uno de los

asistentes.

b.3. DURACION EN LAS FUNCIONES DEL COMITÉ DE ADMINISTRACION (art.21)

El comité durará en funciones el tiempo que la asamblea fije, plazo que no será SUPERIOR A

TRES AÑOS, sin perjuicio de ser reelegido indefinidamente.

Dentro del Comité de Administración importante es recalcar:

b.3.1.) Los que pueden ser miembro del comité. (art.21)

Esta norma se amplió, dado que la legislación anterior sólo se refería a que había que ser

copropietario. La ley actual le da la posibilidad de ser miembro a las siguientes personas:

a. Personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges;

b. El representante legal de la persona jurídica que sea propietaria en el condominio.

b.3. 2.) Atribuciones legales del Comité de Administración. (art.21)

La ley le establece varias atribuciones;

a. La legislación anterior señalaba que las juntas de vigilancia tenían la representación de la

asamblea, con todas sus facultades, lo que era una redacción bastante amplia. En virtud de esa

norma, ¿podía la junta de vigilancia modificar el Reglamento de Copropiedad, autorizar un cambio

113
de destino, la construcción en bienes comunes, la colocación de un letrero luminoso en el último

piso, podía remover al administrador ?

Son problemas que se plantearon a diario en la legislación anterior, pero la Ley de Copropiedad

Inmobiliaria ahora establece un límite. Si bien es cierto se mantiene esta representación de la

asamblea con todas sus facultades, se EXCEPTUAN aquella materias que son propias de

asambleas extraordinarias. Recordemos que la ley establece que ciertas materias son propias de

asambleas extraordinarias, por lo tanto respecto de ellas el Comité de Administración no podrá

tomar ningún acuerdo.

b. La ley otorga la facultad de aplicar multas por infracción de normas en la medida que

estuvieren establecidas en el reglamento de copropiedad .

c. El comité esta facultado para dictar normas de administración que continuarán vigentes mientras

la asamblea no las modifique o derogue.

Finalmente cabe señalar que mientras se proceda al nombramiento del comité de

administración, CUALQUIERA de los copropietarios podrá ejecutar por si sólo los actos

URGENTES de administración (art.24).

3.10.1.c.) EL ADMINISTRADOR

En la nueva ley el administrador no necesita cumplir con ningún requisito. La legislación

anterior establecía algunos requisitos mínimos, como estar inscrito en Dirinco, cosa que ya había

sido derogada diez años atrás; exigía rendir fianza en ciertos casos; no haber sido procesado ni

condenado por delito que merezca pena aflictiva, etc.

1.c.1. QUIEN PUEDE SER ADMINISTRADOR (art.22).

Pueden desempeñar el cargo de administrador tanto personas naturales o jurídicas, estos

administrarán con las facultades que disponga el reglamento de copropiedad.

114
1.c.2. EL NOMBRAMIENTO corresponde a la asamblea de copropietarios.

El nombramiento debe constar en el acta de la asamblea en que se adoptó el acuerdo y

reducirse a escritura pública por la persona autorizada para tal efecto o por cualquier miembro del

comité de administración.

Se debe mantener una copia autorizada en los archivos que maneje el condominio.

La novedad de la ley es que caso que no haya designación de administrador actuará como tal el

presidente del comité de administración(art.22).

1.C.3. INCOMPATIBILIDAD.

El administrador no podrá ser miembro del comité de administración (Art.22 inc.final)

1.C.4. DURACION EN EL CARGO DE ADMINISTRADOR.

Este dura en el cargo mientras cuente con la confianza de la asamblea lo que constituye

una novedad de la ley dado que la antigua legislación establecía que duraba en el cargo el

periodo de un año(art.22 inc.final).

1.C.5. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR.

Respecto de las funciones del administrador estas estarán establecidas en el reglamento de

copropiedad y las que la asamblea de copropietarios específicamente le conceda (art.23), sin

perjuicio que a falta de disposición sobre la materia en el reglamento de copropiedad y en el

silencio de la asamblea, serán funciones del administrador las señaladas en la ley 19.537 y su

reglamento.

Así tenemos:

1. Cuidar los bienes de dominio común (art.23).

2. Ejecutar actos de administración y conservación y los de carácter urgente sin recabar

previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación. (art.23).

3. Cobrar y recaudar los gastos comunes (art.23).

115
4. Velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad

inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad (art.23).

5. Representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, con las facultades del inciso

primero del artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la

administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos

o con terceros (art.23).

6. Citar a reunión a la asamblea. (art.23).

7. Pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al

copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su

unidad le imponen la ley n°19.537, su reglamento y el reglamento de copropiedad (art.23).

8. La facultad de efectuar el corte del suministro eléctrico a aquellas unidades que se encuentren

en mora en el pago de tres o más cuotas de gastos comunes, si así lo autorizare el reglamento

de copropiedad y previo acuerdo del Comité de Administración (art.5 inc.3).

9. Representar a la asamblea de copropietarios, con el Presidente del Comité de Administración,

en la suscripción de los actos y contratos por los que se enajenen, den arrendamiento o

graven bienes de dominio común, en los casos en que sea procedente (art.14 inc.4).

10. Certificar la calidad de copropietario hábil , para que los copropietarios puedan asistir a las

asambleas, votar en ellas y optar a cargos de representación de la comunidad (Art.20 inc.3).

11. Presidir la primera asamblea (art.18 inc.final).

12. Firmar con el presidente del Comité de Administración la consulta por escrito a los

copropietarios , en los casos en que tal consulta proceda, y suscribir asimismo con el

Presidente del Comité de Administración la escritura pública a que debe reducirse el acuerdo

correspondiente (art.17 inc.final).

13. Autorizar las copias de las actas de asambleas validamente celebradas, en que se hayan

acordado los gastos comunes, que no lo hayan sido por el Comité de Administración, y firmar

los avisos de cobro de gastos comunes, para el cobro ejecutivo de estos gastos (art.27 inc.1).

14. Ocurrir al Juez de Policía Local para que cite a la asamblea de copropietarios, si no se reúnen

los quórums necesarios para sesionar o para adoptar acuerdos (art.

116
15. Confeccionar presupuestos estimativos de gastos comunes por periodos anticipados, para

facilitar su cobro, al término de los cuales deberá hacer el correspondiente ajuste de saldos en

relación a los efectivamente producidos, si así lo establece el reglamento de copropiedad,

debiendo ser aprobados los presupuestos por el Comité de Administración (art.6 inc.2).

16. La facultad de entrar forzadamente a una unidad en caso de emergencia.

Respecto a las materias señaladas en el n° 16 la trataremos en el capitulo relativo a la

seguridad del condominio, pero que resultaba prudente mencionar porque es una novedad de la ley.

En fin, el legislador le ha dado herramientas más eficaces al administrador para poder

ejercer correctamente sus funciones.

1.C.6. OBLIGACIONES QUE LA LEY LE IMPONE AL ADMINISTRADOR.

1. Rendir cuenta documentada de su gestión en los periodos que se le hayan fijado, o en la

medida que la asamblea de copropietarios se la exija y obviamente al término de su

administración. Los copropietarios tendrán acceso a la documentación (art.23 inc. final).

Además la rendición de cuentas a la asamblea de copropietarios puede serle exigida por

el respectivo Juzgado de Policía Local, fijándole un plazo para ello, bajo sanción de multa

de una a tres unidades tributaria mensuales (Art.33 letra c).

2. Requerir apertura de cuenta corriente de ahorro, exclusiva del condominio, a nombre de

este, sobre la que podrán girar la o las personas que designe a la asamblea de copropietarios

(art.23 inc.3).

3. Crear un FONDO COMUN DE RESERVA, que atenderá la reparaciones de los bienes

comunes o gastos urgentes o imprevistos, con el porcentaje de recargo sobre los gastos

comunes que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios en sesión

extraordinaria, con el producto de las multas e intereses que deben pagar, en su caso, los

copropietario, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos de bienes de dominio

común (art.7 inc.1).

4. Obligación de llevar un Registro de Copropietarios (Art.8 inc.1). La obligación de llevar un

registro de los copropietarios del condominio resulta de cierta manera algo lógico si pensamos

117
que es a ellos a quienes el administrador citará, consultará por escrito o a quien se notificará la

demanda ejecutiva por el cobro de gastos comunes.

5. Convocar a asamblea extraordinaria para que eesta se pronuncie por la mantención,

modificación o sustitución del reglamento una vez enajenado el 75% de la unidades que

formen parte de un condominio nuevo (art.30 inc.1)

6. La obligación de efectuar la contratación del seguro de incendio por las unidades que no hayan

sido aseguradas por el respectivo copropietario , obrando por cuenta y cargo de éste,

formulándole el cobro de la prima correspondiente conjuntamente con el de los gastos

comunes, indicando su monto en forma desglosada(art.36 inc.1).

7. Poner a disposición del Juez de Policía Local la nómina de los copropietarios con sus

domicilios registrados, dentro de quinto día contado desde que sea requerido al efecto, para

la citación judicial de asambleas de copropietarios, bajo sanción de multa de una a tres

unidades tributarias mensuales (art.33 letra b).

1.C.7. SUBADMINISTRACION Y ADMINISTRACION CONJUNTA.

El legislador tuvo presente que en la práctica existen comunidades cuya cantidad de

unidades las hace muy difíciles de administrar, fácilmente existen comunidades de 500 o 1.000

unidades, donde es prácticamente imposible ejercer una buena administración. Es por eso que la ley

contempla como una novedad el poder constituir estas subadministraciones, las que son aplicables

tanto a las comunidades que existan con anterioridad a la ley como aquellas que se constituyen

conforme a la ley de copropiedad inmobiliaria.

1.C.7.a.) Subadministración (art.25).

 La subadministración se constituye en el Reglamento de Copropiedad o mediante un acuerdo de

asamblea extraordinaria de copropietarios, eso sí existiendo siempre una administración

central, debiendo la porción del condominio correspondiente a cada subadministración constar

en un plano complementario del condominio y que se refiere el artículo 11. En el propio

118
Reglamento de Copropiedad se indicarán las funciones de las subadministraciones y su relación

con la administración central.

1.c.7.b) Administración conjunta (art.26).

 Existen condominios que son muy pequeños, que se encuentran ubicados muy cerca unos de

otros, que quizás no tiene sentido que cada uno de ellos tenga un administrador sino poder

compartir una serie de gastos. En ese sentido, la ley también contempla la innovación que

permite a dos o más condominios colindantes, o ubicados en una misma manzana o en

manzanas contiguas, poder convenir una administración conjunta (art.26 inc.1).

Para constituir esta administración conjunta se requiere:

1. Un acuerdo de asamblea extraordinaria especialmente citada al efecto y,

2. La suscripción de un convenio entre los presidentes de cada uno de los Comités de

Administración, en el cual se indicarán las condiciones generales de esta administración (art.26

inc.2).

El acuerdo y el convenio señalados deberán reducirse a escritura pública, siendo aplicables

a ellos las mismas normas que regulan el reglamento de copropiedad (art.26 inc.final).

También esta administración conjunta es aplicable a las comunidades que se hayan

constituido con anterioridad al 16 de diciembre de 1997.

1.c.8. GASTO SECTORIZADO COMO ELEMENTO FLEXIBILIZADOR DE LA

ADMINISTRACION (art.4 inc.3)

Tomando como referencia la legislación mexicana, la ley estableció el gasto común

sectorizado, que permite un cobro de gastos comunes diferenciados a los diferentes comuneros que

se favorecen con determinados bienes comunes y que no reportan utilidad a otros comuneros. Puede

haber comunidades que tengan diferentes sectores, como por ejemplo una placa comercial y una

torre de departamentos, que en alguno o en ambos sectores tengan servicios o bienes destinados a

servir únicamente a ese sector, por ejemplo las escaleras mecánicas dentro de la placa comercial. Sin

duda que la idea del legislador es poder permitir que en el mismo Reglamento de Copropiedad se

119
establezca este gasto común sectorizado, que cada sector pague sus propios gastos comunes

respecto de los bienes que están prestando un servicio a ese sector, sin perjuicio de pagar además un

gasto común general por los gastos de administración del condominio, porque el condominio sigue

siendo uno; se efectuó una cierta sectorización de aquellos gastos que son propios de cada sector.

Creo que esto es bastante importante de tener presente, especialmente para formular un Reglamento

de Copropiedad.

3.11. SOLUCION DE CONFLICTOS.

En materia de solución de conflictos la ley vino a delimitar claramente la competencia de

los diferentes agentes jurisdiccionales que son llamados a conocer de los conflictos de interés que se

susciten entre los copropietarios del condominio, incluso existían órganos administrativos como la

DIRINCO que también conocía de algunos asuntos.

La nueva ley contempla dos sistemas de solución de conflicto:

 EXTRAJUDICIAL: que se subdivide en :

 arbitro arbitrador y otro,

 La municipalidad respectiva

 JUDICIAL: donde se le da un rol bastante claro a los Juzgados de Policía Local y a los

Juzgados Ordinarios.

En cuanto a la solución extrajudicial de conflictos la ley otorga facultades a las

municipalidades para que de alguna manera intervengan a petición de parte en la solución de

conflictos. Va a ser muy importante que los municipios apoyen de manera práctica a través de

sistemas de conciliación para que esta ley pueda operar de la mejor forma.

Respecto de la competencia alternativa del árbitro arbitrador. Es una nueva posibilidad que

se da para que estos asuntos sean resueltos en forma expedita; el arbitro arbitrador podrá ser

120
designado por la asamblea de copropietarios y actuar, llegado el momento, a requerimiento del

administrador o de cualquier propietario, excluyéndose naturalmente el cobro de los gastos comunes

que la ley quiso dejar fuera del ámbito de sus atribuciones para no gravar a la comunidad con su

costo.

R E C O R D E M O S:

La legislación anterior en materia de solución de conflictos establecía como regla general

que el conocimiento de problemas suscitados con ocasión del cumplimiento de la ley, el

reglamento, conflicto entre comuneros con la comunidad o con la administración y los conflictos

entre la administración con los comuneros correspondía al Juzgado Civil de la Comuna o de la

Comuna asiento de Corte correspondiente al domicilio donde se encuentra ubicado el inmueble o el

domicilio del propietario según el caso.

La DIRINCO, siendo un órgano administrativo a través de sus facultades podía conocer y resolver:

I. Vicios existentes en convocatoria a la asamblea de copropietarios y respecto de los

acuerdos que se adopten en ella.

II. Proponer a la asamblea o a las antiguas Juntas de Vigilancia normas de operación o buena

administración del edificio.

III. Vigilar la remoción o designación del administrador en relación al reglamentos o la ley.

Estas facultades fueron derogadas por el artículo 100 de la ley 18.681 que entregó el

conocimientos de estas causas al Juzgado de Policía Local sometiéndose para ese efecto al

procedimiento establecido en la ley n°18.287, sin perjuicio que la DIRINCO se hiciera parte.

Por lo tanto con la derogación anterior las causas quedaron entregadas solo al conocimiento de dos

tribunales, los Tribunales Ordinarios y Los juzgados de Policía Local.

En definitiva y por la interacción del artículo 100 de la Ley n°18.681 y las normas del

Código Orgánico de Tribunales eran los tribunales señalados anteriormente los que podían conocer

de los conflictos que podían surgir en las comunidades acogidas al régimen de la ley n°6071 o ley

121
de propiedad horizontal. Así podemos resumir diciendo que los tribunales conocerán de las

siguientes materias;

a. LOS TRIBUNALES ORDINARIOS DE JUSTICIA :

 Impugnaciones al Reglamento de Copropiedad,

 Designación de árbitro por desacuerdo de la asamblea o por no reunirse esta para tal efecto,

 Cobro ejecutivo de los gastos comunes de conformidad al Libro II del Código de Procedimiento

Civil.

b. JUZGADO DE POLICIA LOCAL.

 Las materias que le fueron encomendadas a través de del artículo 100 de la ley n°18.681.

3.11.A. SOLUCION EXTRAJUDICIAL DE CONFLICTOS.

A.1 ROL DE LA MUNICIPALIDAD.

El artículo 35 de la ley en su primera parte señala que la respectiva municipalidad, PODRA

atender extrajudicialmente los conflictos que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y

el administrador, y al efecto estará FACULTADA para citar a reuniones a las partes en conflicto

para que expongan sus problemas y PROPONER vías de solución, haciendo constar lo obrado y los

acuerdos adoptados en actas que se levantarán al efecto.

El artículo 35 señala claramente los conflictos que puede y conocer serán los que se susciten entre

LOS COPROPIETARIOS ENTRE SI y LOS COPROPIETARIOS Y LA ADMINISTRACION;

nada dice respecto del conflicto entre UN COPROPIETARIO Y LA COMUNIDAD, y al respecto

debemos recordar que al tratarse de una ley especial debe ser interpretada en forma restrictiva.

¿Qué se debe entender por municipalidad respectiva?

Aquella donde se encuentra ubicado el inmueble.

122
A.1.1. VALOR PROBATORIO DEL ACTA.

La copia del acta correspondiente, autorizada por el secretario municipal respectivo, constituirá

PLENA PRUEBA, de los acuerdos adoptados y deberá agregarse al libro de actas del Comité de

Administración (art.35).

Al respecto una vez incorporadas estas actas al libro de actas y reducidas a escritura pública

eventualmente se podrá ejecutar conforme al procedimiento ejecutivo.

A.1.2. PROHIBICION.

Finalmente el artículo 35 ordena a la municipalidad que deberá abtenerse de actuar si alguna de

las partes hubiere recurrido o recurriera al juez de policía local o a un árbitro, conforme a lo

dispuesto en los artículo 33 y 34 de esta ley.

Lo anterior no es más que la aplicación del artículo 109 del Código Orgánico de Tribunales que

consagra la regla de la radicación.

Esta competencia extrajudicial entregada a las municipalidades ha de entenderse considerando

que es una materia que tiene muchas veces aspectos domésticos, conflictos entre vecinos de un

mismo condominio que no da para pronunciamientos complejos de tribunales y tramitación de

juicios, sino que en realidad una persona o institución que tuviera un cierto ascendiente en un

comparendo extrajudicial y que podría a lo mejor arreglar el problema. Entonces, en esa materia se

le ha dado una competencia extrajudicial a las municipalidades, para que ellas puedan actuar a

requerimiento de cualquiera de los interesados, citar a un comparendo a las partes y si logran una

solución cumplido está el fin que se fijo la nueva normativa, y si no lo logran quedan abiertas las

otras vías jurisdiccionales.

Esta competencia es FACULTATIVA para las municipalidades, por cuanto al no estar

establecida en la Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades no las obliga, sino faculta a las

corporaciones para asumir el rol de mediadoras a través de sus departamentos o funcionarios

123
municipalidades y podrán implementar o no este sistema según sus recursos y otras condiciones. Si

no prospera o alguna de las partes no quiere seguir en la gestión, pueden ir a la competencia judicial

que tiene por regla general al juez de policía local en primera instancia y la Corte de Apelaciones en

segunda.

A.2 PROCEDIMIENTO ARBITRAL.

La incorporación de la justicia arbitral importa una excepción al principio establecido por el

artículo 230 del Código Orgánico de Tribunales, según el cual no pueden ser sometidas a arbitraje

las causas de policía local, carácter que sin duda -en forma mixta- tiene las contempladas en el

artículo 33 de la ley.

El inciso primero del artículo 33 establece que ”…serán competencia de los Juzgados de Policía

Local correspondiente y se sujetarán al procedimiento señalado en la ley n° 18.287, LAS

CONTIENDAS QUE SE PROMUEVAN ENTRE LOS COPROPIETARIOS o entre estos y el

administrador, relativas a la administración del respectivo condominio , para lo cual estos

tribunales …”.

Ahora sin perjuicio de lo anterior, dichas contiendas PODRAN SOMETERSE a la resolución del

JUEZ ARBITRO ARBITRADOR a que se refiere el artículo 223 del Código Orgánico de

Tribunales (art.34 inc.1).

La ley innova al consagrar explícitamente la intervención de un Juez Arbitro, pero al respecto

podemos señalar que salvo algunas excepciones prácticamente no existen materias de arbitraje

prohibido.

A.2.1.DESIGNACION DEL JUEZ ARBITRO.

El Juez Arbitro será designado POR ACUERDO DE LA ASAMBLEA ORDINARIA y a

falta de acuerdo POR EL JUEZ LETRADO DE TURNO (Art.34 inc.2)

En esta parte importante es señalar que la asamblea ordinaria no puede designar a un juez

Arbitro para un conflicto particular ya que vulneraría el artículo 222 del Código Orgánico de

124
Tribunales que en primer lugar deja la designación a las partes y en segundo lugar y en subsidio al

Juez.

A.2.2. INHABLIDADES QUE PUEDEN AFECTAR AL JUEZ ARBITRO.

Las inhabilidades se puede hacer efectivas tanto por la vía de la IMPLICANCIA como por

la vía de la RECUSACION.

Para determinar cómo se pude inhabilitar al juez árbitro hay que estar a su forma de

nombramiento, a saber:

a. Nombramiento por la asamblea: al respecto no cabe inhabilitarlo dado que la asamblea es

quien representa a los copropietarios, es la voz y decisión de éstos.

b. Nombramiento por el Juez: En esta situación si se puede inhabilitar conforme a las reglas

generales contenidas en el Código Orgánico de Tribunales.

A.2.3. REMOCION Y SUSTITUCION DEL JUEZ ARBITRO.

Sin perjuicio de lo dicho acerca de las inhabilidades que no se pueden hacer valer en contra

del Juez arbitro designado por la asamblea, esta puede SUSTITUIR O REMOVER AL JUEZ

ARBITRO EN CUALQUIER MOMENTO MEDIANTE ACUERDO, PERO SIEMPRE QUE NO

SE ENCUENTRA CONOCIENDO CAUSAS PENDIENTES(art.34 inc. final)

A.2.4. MATERIAS QUE CONOCERA EL JUEZ ARBITRO.

1. CONTIENDAS QUE SE PROMUEVAN ENTRE LOS COPROPIETARIOS,

2. COPROPIETARIOS Y EL ADMINISTRADOR relativas a la administración del respectivo

condominio.

3. Declarar la nulidad de los acuerdos adoptados por la asamblea con infracción de las normas de

la ley y su reglamento o de las del reglamento de copropiedad

4. Citar a la asamblea de copropietarios si el administrador o el Presidente del comité de

Administración no lo hiciere.

125
5. Exigir al administrador que rinda la cuenta respectiva y que será sometidas a aprobación de la

asamblea.

6. Adoptar medidas necesarias para solucionar los conflictos entre copropietarios derivadas de su

condición de tal. (art.33 inc.1).

A.2.5. LA SENTENCIA ARBITRAL.

En contra de la sentencia arbitral, SE PODRAN interponer los siguientes recursos

procesales:

1. RECURSO DE APELACION.

2. RECURSO DE CASACION EN LA FORMA, conforme a lo previsto en el artículo 239 del

Código Orgánico de Tribunales (art.34 inc.2)

Al respecto y en caso de renuncia por la asamblea a la segunda instancia y a los recursos

que franquea la ley siempre se podrá interponer el Recurso de Casación en la forma por ser un

Recurso de Nulidad.

Respecto del Recurso de Queja que trata el artículo 545 del Código Orgánico de Tribunales,

se concede este recurso como una excepción a las sentencias arbitrales de primera o única

instancia dictadas por arbitradores, háyase o no deducido recurso de apelación y en cualquier

evento también procederá el recurso de casación en la forma.

No corresponderá bajo ningún respecto el recurso de Casación en el fondo contra la

sentencia de segundo grado y respecto de los casos que prevé el artículo 767 del Código de

Procedimiento Civil, dictada por Arbitro Arbitrador, por cuanto no debe sujetar su actuar y

resolución a la ley sino a su prudencia y equidad, esto obviamente distinguiendo la fuente del

nombramiento , la asamblea lo puede designar como arbitro arbitrador, pero el juez solo de

derecho.

Finalmente podemos decir que la asamblea o el juez a solicitud de esta podrá dar al arbitro

arbitrador la calidad de árbitro de derecho ya que se trata de materia de derecho privado así serán

las parte (asamblea con las formalidades que la ley exija) las de determinen la manera en que

desean ser juzgados.

126
3.11.B. SOLUCION JUDICIAL DE CONFLICTOS.

B.1 JUZGADOS DE POLICIA LOCAL.

B.1.1 ACCION DE LOS COPROPIETARIOS.

Los copropietarios que se sientan afectados por disposiciones del reglamento de

copropiedad del condominio, por estimar que ha sido dictado con infracción de normas de esta

ley o de su reglamento o que contiene disposiciones contradictorias o que no corresponden a

la realidad de ese condominio o de manifiesta arbitrariedad en el trato a los distintos

copropietarios, PODRA demandar ante el tribunal que corresponda de acuerdo a los artículos 33

y 34 de esta ley la SUPRESION, MODIFICACION O REEMPLAZO de las normas

impugnadas (art.31).

Sabemos que la norma del artículo 34 es una facultad que podrá ser ejercida por la asamblea.

Además cabe volver a repetir que los conflictos que se susciten entre un copropietario y la

comunidad no podrán ser de conocimiento del arbitro arbitrador, por algo se señala que la

acción se notificará al administrador que tendrá la representación de la asamblea como veremos

más adelante.

Lo anterior sin perjuicio que el arbitro lo designe el Juez en subsidio de la asamblea.

B.1.2. MATERIAS QUE CONOCE EL JUZGADO DE POLICIA LOCAL.

Serán de competencia del Juzgado de Policía Local correspondiente las contiendas que se

promuevan entre los copropietarios o entre estos y el administrador, relativas a la administración

del respectivo condominio , para lo cual estos tribunales estarán investidos de todas las facultades

que sean necesarias a fin de resolver esas controversias. En el ejercicio de esas facultades , EL

JUEZ PODRA, a petición de cualquier copropietario:

a. Declarar la nulidad de los acuerdos adoptados por la asamblea con infracción de las normas

de esta ley y su reglamento o de las de los reglamentos de copropiedad

127
b. Citar a la asamblea de copropietarios si el administrador o el Presidente del comité de

Administración no lo hiciere aplicándose al efecto las normas contenidas en el artículo 654

del código de Procedimiento civil, en lo que fuere pertinente

c. Exigir al administrador que someta a la aprobación de la asamblea de copropietarios

rendiciones de cuentas, fijándose plazo para ello y, en caso de infracción aplicarle la multa

de una a tres unidades tributarias mensuales pudiendo duplicarla en caso de reincidencia.

d. En general, adoptar medidas necesarias para solucionar los conflictos entre copropietarios

derivadas de su condición de tales (art.33 inc.1). ESTA ES LA REGLA GENERAL.

De esta amplísima competencia queda excluido solamente el cobro de los gastos comunes y la

designación de árbitro si no hay - acuerdo en la designación por el comité de administración - que se

entrega a la competencia del juez de letras respectivo y se somete al procedimiento ejecutivo del

Título I del libro III del Código de Procedimiento Civil correspondiente a las obligaciones de dar.

B.1.3. PROCEDIMIENTO.

Las causas se someterán al procedimiento establecido en la ley 18.287 (art.33 inc.1).

La demanda se notificará al administrador del condominio que para estos efectos tendrá la

calidad de representante legal de los restantes copropietarios (art.31)

B.1.4. OBLIGACION DEL ADMINISTRADOR.

El administrador deberá poner en conocimiento de cada uno de los copropietarios, DENTRO

DE LOS CINCO DIAS SIGUIENTES A DICHA NOTIFICACION, mediante comunicación

escrita dirigida al domicilio registrado por éstos en la administración o a falta de este , a la

respectiva unidad(art.31).

B.1.5. DERECHO DEL COPROPIETARIO.

En todo caso, cualquier copropietario podrá hacerse parte en el juicio(art.31).

128
Este aspecto de la competencia judicial, por las particularidades propias del condominio, por las

características de que está inserto dentro de la comuna, etc., la competencia del juez de policía local

pareció que era la más adecuada y no hay duda que así lo es en principio. Ahora, no sabemos qué

resultado práctico pueda tener esto dado el recargo que en comunas, muy pobladas tienen estos

juzgados y que resultan más lentos a veces que los propios juzgados civiles.

Finalmente podemos concluir que los conflictos entre copropietarios por indemnizaciones

derivadas de daños producidos por inundaciones, fuego, filtraciones, entre otros, serán de

conocimiento de los tribunales ordinarios de justicia y se sujetará en la competencia y

tramitación al procedimiento ordinario.

B.2 TRIBUNALES ORDINARIOS DE JUSTICIA.

La excepción a la regla general anteriormente desarrollada la constituyen los juicios de cobro

de gastos comunes, en donde la competencia esta radicada en el juez de letras, esto, por exclusión,

según deviene de la inteligencia de los artículos 31 y 33 de la ley, artículo 73 de la Constitución

Política del Estado y artículo 1° del Código Orgánico de Tribunales.

La ley señala que el cobro de los gastos comunes se sujetará al procedimiento ejecutivo del Título

I del Libro III del Código de Procedimiento Civil y su conocimiento corresponderá al juez de letras

respectivo (art.33 inc. final).

B.2.1. TITULO EJECUTIVO.

a. La copia del acta de la asamblea válidamente celebrada, autorizada por el Comité de

Administración o en su defecto por el administrador en que se acuerden los gastos comunes

tendrá mérito ejecutivo para el cobro de los mismos (art.27).

b. Los avisos de cobro de dichos gastos comunes, extendidos de conformidad al acta, siempre que

encuentren firmados por el administrador.

B.2.2. INNOVACIONES DEL JUICIO EJECUTIVO.

 Notificación de la demanda ejecutiva.

129
El artículo 6 de la ley en su inciso final habla de la notificación del requerimiento de pago, lo

que técnicamente es erróneo, dado que el requerimiento es una acto similar a la notificación

pero distinto en esencia.

En cuanto a la forma de la notificación la ley señala que esta podrá ser PERSONALMENTE o

POR CEDULA dejada en el domicilio que el propietario hubiere registrado en la administración

del condominio o, a falta de éste, en la respectiva unidad que ha generado la demanda ejecutiva

de cobro de los gastos comunes (art.6 inc. final).

Ello implica una excepción a la norma contenida en el artículo 40 y 443 n°1 del Código de

Procedimiento Civil respecto de la cual podemos mencionar algunas apreciaciones :

- Se deja al arbitrio del Receptor que notificación será personalmente o por cédula, lo que

dependerá en cada caso.

- El lugar de la notificación va a variar solo en la medida que el deudor no tenga

registrado su domicilio en la administración del condominio.

- No hay cédula de espera, el deudor queda válidamente emplazado cumpliendo el

Ministro de fe con la prescripción del artículo 48 del Código de Procedimiento Civil.

B.2.3.DESIGNACION DE ARBITRO POR LA JUSTICIA ORDINARIA.

El arbitro, como ya lo habíamos señalado deberá ser designado por acuerdo de la asamblea

y a falta de acuerdo, por el Juez letrado de Turno (art.34 inc. final).

Será este tribunal el llamado a conocer de las inhabilidades que puedan afectar al juez

árbitro conforme a las reglas generales.

Concluyendo, todo conflicto que no se encuentre entregado al Juez Arbitro o al Juez de

Policía Local, según corresponda, puede ser de conocimiento de la Justicia Ordinaria configurando

así su competencia general en la materia, dado que en aquellos tribunales las funciones están

claramente especificadas en las disposiciones anteriormente analizadas.

3.11.C. EL MEDIADOR EN LA SOLUCION EXTRAJUDICAL DE CONFLICTOS.

130
Finalmente, existe una institución que no está especialmente reglamentada en la ley pero que

creo es útil tenerla presente para quienes están vinculados al tema, y que puede ser mucho más

práctica que la justicia arbitral, y es el mediador. Su función esencial no es ser un árbitro sino que de

una manera muy expedita quien llama a las partes, las escuche y tenga una intervención activa en

proponer fórmulas para que se solucione el problema. Es decir, en una o dos reuniones puede

solucionar el conflicto; no ha habido gastos, no hay necesidad de abogados, ni de mayores

procedimientos, se levanta un acta y ésta se puede hacer cumplir de cualquier forma y, si no, quedan

abiertos los otros caminos ante las instancias judiciales pertinentes.-

El procedimiento de la mediación – en otras materias –se ha implementado por el Centro de

Mediación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Santiago, a quien se recurre para designar un

mediador. La experiencia internacional, especialmente en Colombia y Argentina, ha dado

espléndidos resultados. Es decir, puede ser un sistema bastante económico y expedito para este tipo

de problemas y toda controversia que suscite.

3.12. ASPECTO PRACTICO DE LA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA.

Para tener más claridad respecto del real funcionamiento de lo que la ley quiso implementar

recurrí a tres Municipalidades de Santiago que vinieran a reflejar en cierta medida tres estratos

sociales y ver en el terreno como estas habían asumido la facultad que les otorgaba la ley.

1. MUNICIPALIDAD DE LAS CONDES.

En la Municipalidad de Las Condes, la facultad otorgada por este nuevo cuerpo legal en orden a

intervenir en la solución de conflictos, sistema de conciliación, está radicada en la OFICINA

DE ASISTENCIA AL CONSUMIDOR, la cual toma conocimiento del reclamo interpuesto por

un copropietario y cita al reclamado a un comparendo para informarle de la situación y

proponer una instancia de acuerdo, el que si se concreta, se suscribe y se autorizan las firmas

ante un Notario. Si posteriormente no se cumple el acuerdo, deben concurrir al Juzgado de

Policía Local y el acuerdo suscrito será un antecedente importante al momento de fallar el

conflicto en sede jurisdiccional.

131
2. MUNICIPALIDAD DE PROVIDENCIA.

En la Municipalidad de Providencia, corresponde al departamento jurídico conocer de los

conflictos entre copropietarios de un condominio, departamento que implementó desde Enero de

1999 el sistema de conciliación, el cual es idéntico al aplicado por la oficina de asistencia del

consumidor de la Municipalidad de Las Condes pero con la única diferencia que los acuerdos

logrados son suscritos por las partes no son autorizados ante Notario.

3. MUNICIPALIDAD DE ÑUÑOA.

En la Municipalidad de Ñuñoa, el departamento que tiene a cargo lo relativo a la copropiedad

inmobiliaria en la comuna es el DEPARTAMENTO DE DESARROLLO COMUNITARIO.

Ante la interrogante de saber si funciona el sistema de conciliación que prevé la ley, la abogado

del departamento manifestó que no se ha implementado y que no se hará, dado que la ley no

obliga, pero que se ha optado por la ORIENTACION dirigida a los condominios de viviendas

sociales - que en la comuna son bastantes como la Villa Olímpica, Villas Unidas por nombrar

algunas - y que en su conjunto agrupan una gran cantidad de edificios comunitarios tipo block.

En cuanto a los condominios propiamente tales, solo se han acercado a la municipalidad en

forma muy aislada algunos administradores, por orientación especifica relativa a su materia.

Me toco participar de una reunión de orientación dirigida a una cantidad de personas que en su

mayoría formaban parte de unidades vecinales y otras que habían adoptado cierto rol de

administrador. El tema fue como optar a los recursos a través de la figura del financiamiento

compartido para mejoras del edificio y seguridad del mismo. La municipalidad, para

asesorarlos, les exigía UN CIERRE PERIMETRAL DE LOS EDIFICIOS QUE

CONFORMAN EL CONDOMINIO, EXISTENCIA DE ORGANOS DE ADMINISTRACION

Y UN REGLAMENTO DE COPROPIEDAD.

Las preguntas mas recurrentes era como administrar u obligar a todos los copropietarios para

que se organizaran y se dieran un reglamento dado que si bien eran edificios que se crearon bajo

la normativa de la ley de pisos, prácticamente y en su mayoría no tenían ningún sistema de

132
organización y los problemas solo se solucionaban a través del juzgado de policía local

respectivo.

4. MUNICIPALIDAD DE PUENTE ALTO.

En esta Municipalidad, me dirigí al departamento jurídico donde se me informó lisa y

llanamente que por falta de presupuesto y personal no se ha implementado ningún sistema de

solución de conflictos y que tampoco se está desarrollando un plan de orientación, no obstante la

gran cantidad de condominios de viviendas sociales que existen en dicha comuna.

Finalmente, importante es destacar que en las Municipalidades consultadas, los problemas

recurrentes de los copropietarios tenían su origen en el diario vivir, como ruidos

molestos, animales o uso de espacios comunes, problemas que también se producían

al amparo de la antigua legislación, pero que ahora encuentran en esta normativa,

nuevas y rápidas vías de solución que el tiempo dirá si resultaron efectivas, es una ley

nueva.

3.13. SEGURIDAD DEL CONDOMINIO

La materia se encuentra regulada en Titulo III de la ley “ De la seguridad del condominio

y del término o modificación de la copropiedad inmobiliaria”.

A raíz del accidente que ocurrió en La Portada de Vitacura y de la cantidad de

fallecimientos por causa de inhalación de monóxido de carbono se ha tratado de implementar varias

medidas de seguridad en la ley, una de las cuales es el ingreso forzado a una unidad en caso de

emergencia. Pensemos en cuántas veces, de acuerdo a la legislación anterior, se produjeron

situaciones tales como inundaciones, filtraciones o emanaciones de gas desde el interior de una

unidad y no se podía entrar a la fuerza a esa unidad porque podía caerse en el tipo penal de violación

de domicilio. La ley contempla ahora la facultad del administrador de poder entrar forzadamente a

una unidad en caso de emergencia, para poder solucionar el origen del problema; debe hacerlo

acompañado de un miembro del Comité de Administración y establece un mecanismo para hacerlo.

La ley contempla también la obligación de tener planos del condominio para casos de emergencia.

133
La legislación anterior establecía la obligación del administrador de contratar un seguro de

incendio por el edificio, salvo que éste fuera declarado incombustible por la municipalidad. No sé si

las municipalidades declaraban o no incombustibles los edificios, pero sí la norma se interpretó

como que la obligación del administrador era asegurar los bienes comunes, no las unidades, dado

que la obligación de él era el cuidado y la vigilancia hacia esos bienes comunes. La actual

legislación, teniendo presente que un siniestro como el fuego no distingue entre áreas comunes y

áreas individuales, estableció la obligación de cada copropietario de asegurar su unidad. Es un

parecido quizás con lo que es el seguro automotriz obligatorio, donde cada dueño debe asegurar su

vehículo, pero aquí la obligación es asegurar su unidad y considerar dentro del seguro la proporción

que le corresponda en los bienes comunes. Si no toma ese seguro, la obligación recae en el

administrador. El administrador lo tomará a nombre del propietario y posteriormente le cobrará la

prima correspondiente.

La ley señala en forma expresa que todas las unidades de un condominio deberán ser

aseguradas contra riesgo de incendio INCLUYENDOSE en el seguro los bienes de dominio

común en la proporción que le corresponda, esto sin perjuicio que el reglamento de copropiedad

establezca lo contrario (art.36 inc.1° primera parte).

3.13.1. OBLIGACION DEL PROPIETARIO.

Cada copropietario deberá CONTRATAR el seguro (art.36).

3.13.2. OBLIGACION DEL ADMINISTRADOR.

En caso de no hacerlo la obligación recae en el administrador quien deberá contratar el

seguro por cuenta y cargo de aquél quien formulará el cobro de la prima respectiva conjuntamente

con el cobro de los gastos comunes INDICANDO SU MONTO EN FORMA DESGLOSADA DE

ESTOS (art.36).

Las misma normas que rigen para los gastos comunes se aplicarán para el pago de lo

adeudado por el concepto del pago de la prima del seguro (art.36).

134
Se presentan algunas interrogantes, por ejemplo, en la práctica, los administradores no

siempre saben quiénes son los propietarios del edificio, sin perjuicio que es obligación del

administrador llevar un Registro de Copropietarios, pero es más difícil saber si ese propietario tiene

seguro o no, conocer la póliza y si su seguro comprende también los bienes comunes.

Además muchos propietarios han comprado a través de un crédito bancario y han contraído también

un seguro, pero sin duda que ese seguro va a tener una vigencia distinta y, normalmente, lo que se

asegura es el valor residual del crédito y el beneficiario es la institución bancaria.

3.13.3 PLANES DE EMERGENCIA.

Todo condominio deberá tener un plan de emergencia ante siniestros, como incendios

terremotos y semejantes , que incluya medidas para tomar ANTES, DURANTE y DESPUES del

siniestro con especial énfasis en la evacuación durante los incendios(art.36 inc.3).

3.13.4. OBLIGACION DEL COMITÉ DE ADMINISTRACION.

La responsabilidad de confeccionar el plan de emergencia recae en el Comité de

Administración que deberá someterlo a la aprobación de la asamblea de copropietarios reunida en

sesión extraordinaria citada especialmente para ese efecto dentro de los tres primeros meses de su

nombramiento (art.36 inc.3).

Este plan de emergencia junto con los planos del condominio detallados según necesidad

serán actualizados anualmente por el Comité de Administración y una copia de ellos será entregado

a la unidad de Carabineros y Bomberos más cercana, unidades que podrán hacer llegar al Comité de

Administración las observaciones que estimen convenientes(art.36 inc.4).

3.13.5.INGRESO FORZADO A LA UNIDAD POR LOS CASOS DE EMERGENCIA

SEÑALADOS EN LA LEY.

Si se viere comprometida la seguridad o conservación del condominio sea respecto de los

bienes comunes o de sus unidades por efecto de filtraciones, inundaciones , emanaciones de gas u

otros desperfectos, para cuya reparación sea necesario ingresar a una unidad, NO

135
ENCONTRANDOSE PROPIETARIO, ARRENDATARIO u OCUPANTE que facilite o permita

el acceso, el ADMINISTRADOR DEL CONDOMINIO PODRA INGRESAR

FORZADAMENTE A ELLA, debiendo hacerlo acompañado por un miembro del Comité de

Administración, quien levantará acta detallada de la diligencia, incorporando la misma al libro de

actas del Comité de Administración y dejando copia de ella en el interior de la unidad. Los gastos

que se origine serán de cargo del o los responsables del desperfecto(art.36 inc. final)

Surge la pregunta ¿ Qué pasa si no hay nadie del comité de administración que acompañe al

administrador como lo ordena la ley ? o ¿ Qué pasa si no se encuentra el administrador ?

Finalmente y respecto de este tema en un seminario organizado por la Asociación de

Administradores de Condominio de Chile (ASAECH) con la asistencia del Ministerio de Vivienda y

de la Superintendencia de Electricidad y Combustible(SEC), se abordó el tema de las normas de

seguridad en los condominios planteada por la ley 19.537 arrojando cifras lamentables y que

reflejan que menos del 10% de los cerca de 12 mil condominios comerciales y habitacionales

existentes en la región metropolitana cumplen con las disposiciones de la ley.

Inquieta la falta de seguros contra incendio, los planes de emergencia y revisión técnica de

instalaciones de gas de los edificios de mas de cinco pisos, esto último a raíz del decreto n° 489 del

Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción de 30 de Marzo de 1999 y publicado en el

diario Oficial el 06 de Abril de 1999 y que actualiza el procedimiento para la inspección periódica

de instalaciones de gas y que estará cargo de la superintendencia de Electricidad y Combustibles.

Los agentes involucrados han empezado a reunirse con el fin de coordinar acciones que

permitan poner en práctica estas medidas en beneficio de la comunidad y la calidad de vida de los

habitantes de estos conjuntos habitacionales.

Se coincidió que se avecina una etapa compleja pues las exigencias representan cambios

profundos en los hábitos de vida de la población y se señaló que en muchos condominios no

tienen idea de estos cambios pese a que los plazos dispuestos por la autoridad se encuentran

vigentes.

En mi modesta opinión esto tiene cierto grado de irresponsabilidad de los agentes

involucrados en el tema como lo es la ASOCIACION DE ADMINISTRADORES dado que son

136
ellos los llamados a informar y mantener comunicación fluída con los copropietarios de cada

condominio en particular, sobretodo si consideramos el despegue empresarial que ha tomado la

actividad de administrador.

En cuanto a la revisión técnica de los edificios de mas de cinco pisos esta se hará cada

dos años y estará a cargo de la Superintendencia de Electricidad y Combustible a

través de inspectores debidamente acreditados y para tal efecto se fijó un calendario

que fija el mes y año en que debe ser revisado cada edificio en razón de su dirección.

Es un tema relevante que fue incluido en el plan de Descontaminación de la Región

Metropolitana ya que se considera que la polución intradomiciliaria es tanto o mas perjudicial

que la existente en el exterior.

Los municipios tendrán un rol importantísimo en el proceso de revisión debiendo crear

unidades especiales para orientar a los vecinos.

La Superintendencia de Electricidad y Combustible trabaja en capacitar a los funcionarios

municipales , a inspectores autorizados y en la preparación de un manual que detalla las normas

que se deben cumplir.

3.14. MODIFICACION DE LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA.

La materia es abordada de dos puntos de vista, DECISIÓN DE AUTORIDAD y por la otra

VOLUNTAD DE LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS.

3.14.1.DECISIÓN DE AUTORIDAD.

En este sentido más que hablar de modificación resulta mas propio señalar que en

estricto rigor es extinción de la copropiedad inmobiliaria, la ley señala que si la municipalidad

decretase la demolición de un condominio, de conformidad a la legislación vigente en la

materia, la asamblea de copropietarios reunida en asamblea extraordinaria, ACORDARA su

proceder futuro (art.37 ).

137
3.14.2. VOLUNTAD DE LOS COPROPIETARIOS.

La asamblea de copropietarios reunidos en asamblea extraordinaria podrá solicitar

al director de obras municipales que proceda a MODIFICAR o a dejar sin efecto la resolución

que declara a un condominio acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria (art.38 inc.2).

3.14.3. FORMALIDADES.

Dicha solicitud para que sea aprobada, debe previamente el director de obras

municipales, analizar si se cumplen con las normas sobre urbanismo y construcciones para la

gestión ulterior respectiva y RECABAR LA AUTORIZACION de los acreedores hipotecarios o

de los titulares de otros derechos reales, si los hubiere.

3.14.4. PLAZO.

El director de Obras Municipales tendrá un plazo de treinta días corridos para

pronunciarse sobre la solicitud contados desde la fecha de presentación de la misma (art.38 inc.

final).

Es aplicable al requerimiento lo dispuesto en los incisos segundo, tercero y

cuarto del artículo 118 del Decreto con fuerza de ley n°458 de 1975, de la Ley General de

Urbanismo y Construcciones (art.38 Inc,final).

3.14.5 EFECTOS DE LA APROBACION.

Una vez aprobada la solicitud, y se deja sin efecto la declaración, la comunidad

que se forme entre los copropietarios se regirá por las normas del derecho común (art.38 inc.2 ).

3.14. 6 PROHIBICION AL DIRECTOR DE OBRAS MUNICIPALES.

El director de Obras Municipales que mediante resolución declare a un

condominio acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria, no podrá modificarla en forma

unilateral ya que para el la resolución tiene el carácter de IRREVOCABLE(art.38 inc.1), no así

para los copropietarios como ya vimos.

138
3.15. LAS VIVIENDAS SOCIALES

La materia relativa a los condominios de vivienda sociales se encuentra en el Título IV de la

ley.

Los condominios de viviendas sociales no estaban considerados en el proyecto de ley que se

presentó al Congreso en junio de 1995. En las reuniones de análisis del tema, a fines de 1994,

algunos personeros de la Cámara Chilena de la Construcción llamaron la atención sobre la

necesidad de regular esa situación. Se hizo ver que si bien era muy interesante que los edificios de

los sectores de ingresos medios y altos tuvieran una regulación modernizada con respecto a la ley

del año 1937, se echaba de menos que hubiera una regulación para las numerosísimas edificaciones

para sectores de bajos ingresos que habían proliferado en los principales centros urbanos del país y

que estaban al margen de una regulación específica.

En la primera reunión que se sostuvo, en la audiencia que se sostuvo en la Comisión de

Vivienda de la Cámara de Diputados, se renovó este enfoque y varios parlamentarios lo recogieron

favorablemente, se iniciaron conversaciones con el Ministerio de la Vivienda y eso se tradujo

entonces en la presentación de indicaciones que llevaron a la incorporación del Título 4º, De los

Condominios de Viviendas Sociales.

Creo que es un instrumento potencial excelente para un mejoramiento sustancial de los

modos de vida de vastas poblaciones de nuestro país, en los cuales la situación es realmente

patética, no solamente por deterioro por temporales sino que por las mismas condiciones de vida

que se desarrollan allí.

Existen situaciones indudablemente que generan caos y problemas de seguridad como

situaciones de abuso o delincuencia de sectores socialmente marginales que coexisten y conviven

con personas decentes y correctas que quisieran vivir tranquilamente.

Ahora bien, creo que es un instrumento potencial porque ciertamente si esta facultad que se

da a los gobiernos regionales, municipios y servicios de vivienda y urbanización, de destinar

recursos a esta materia, no se ejerce en plenitud.

Existen disposiciones que considero bien intencionadas pero alejadas de una realidad

preocupante: las atribuciones que se le otorgan a los administradores de estos condominios en el

139
reglamento son bastantes e importantes, pero ese administrador, en la población La Feria, en La

Victoria, en los condominios de Puente Alto, necesitaría cinco guardaespaldas, una casamata

fortificada para protegerse y llevar una mafia a cobrar los gastos comunes, en caso contrario no creo

que vaya a sobrevivir algunos meses siquiera. Creo que realmente se necesita un apoyo considerable

en esta materia, que significa recursos humanos y financieros, para un trabajo de culturización, de

asesoría y de apoyo a la creación de estos condominios y a la generación de una cultura popular en

materia de coexistencia de viviendas sociales.

¿Qué dicen los aspectos principales de estos condominios de viviendas sociales?

3.15.1 DEFINICION.

La ley entiende por vivienda social para los efectos del título IV, las viviendas económicas de

carácter definitivo, destinadas a resolver los problemas de marginalidad habitacional, cuyo

valor de tasación no exceda en más de un 30 % el señalado en el decreto n°2.552 de 1979

(art.40 inc.1).

3.15.2. QUIEN Y COMO SE DETERMINA LA VIVIENDA SOCIAL.

El carácter de vivienda social será certificado por el DIRECTOR DE OBRAS

MUNICIPALES, quien las tasará considerando la suma de los siguientes factores:

1. El valor del terreno , que será el de su avalúo fiscal vigente a la fecha de la solicitud del

permiso.

2. El valor de construcción de la vivienda, según el proyecto presentado, que se evaluará

conforme a la tabla de costos unitarios a que se refiere el artículo 127 de la Ley general de

urbanismo y construcciones (art.40).

3.15.3. ADMINISTRACION DE LAS VIVIENDAS SOCIALES.

Por interpretación del artículo 39 que establece el ámbito de aplicación de las normas del

título relativo a los condominios de viviendas sociales, la administración de las viviendas sociales

140
se regirá tanto por la normas contenidas en el título respectivo como por las normas de carácter

general contenidas en la ley en lo que no se contrapongan a ella (art.39).

3.15.4. ADMINISTRACION PROVISIONAL.

Dicho lo anterior los Servicios de Vivienda y Urbanismo podrán designar, POR UNA SOLA

VEZ, en los condominio de viviendas sociales, UNA PERSONA QUE ACTUARA

PROVISIONALMENTE COMO ADMINISTRADOR, con las mismas facultades y obligaciones

de aquel (art.42 inc.1)

3.a Requisitos:

 La persona designada debe ser mayor de edad,

 Capaz de contratar y disponer libremente de sus bienes (art.42 inc.2)

3.b Plazo para desempeñar sus funciones:

El necesario mientras se designe el administrador definitivo pero que deberá exceder el periodo de

SEIS MESES, contados desde su designación (art.42 inc.2)

3.c Facultad de la asamblea de copropietarios:

Estos por acuerdo en asamblea ordinaria podrán solicitar al Servicio de Vivienda y

Urbanización que haya designado al administrador provisional, la sustitución de este por causa

justificada (art.42 inc. final)

3.15.5. MEDIDAS DE PROTECCION Y EDUCACION PARA LOS ADMINISTRADORES.

Vuelvo a repetir, creo que los administradores tienen que ser muy bien amparados y

protegidos por la legislación, además de haber un proceso paralelo y simultáneo de culturización, de

enseñanza, de conformación de comités de administración que respalden la acción de estos

administradores, porque en caso contrario va a ser imposible que ejerzan sus funciones.

141
3.15.6. DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD DE LOS CONDOMINIOS DE

VIVIENDAS SOCIALES.

La ley señala que no obstante el inciso segundo del artículo 30, esto es, que en el silencio

del reglamento de copropiedad serán obligatorias las normas del reglamento de la ley que se

aprobará mediante decreto supremo dictado a través del Ministerio de Vivienda y Urbanismo,

mediante resolución del mismo se aprobará UN REGLAMENTO DE COPORPIEDAD TIPO

PARA LOS CONDOMINIOS DE VIVIENDAS SOCIALES, pudiendo cada condominio adaptar

sus disposiciones a sus necesidades, no obstante lo cual deberá someter este reglamento de

copropiedad a las formalidades previstas en el artículo 29 (art.43).

3.15.7. OBLIGACION DEL COMITÉ DE ADMINISTRACION.

El Comité de Administración DEBERA CUSTODIAR:

1. El reglamento de copropiedad en los condominios de viviendas sociales,

2. Las actas que contengan modificaciones de estos reglamentos,

3. La nómina de los miembros del comité de administración y su dirección,

4. La designación del administrador y su dirección (art.44).

El Presidente del Comité de Administración DEBERA PROTOCOLIZAR los documentos

custodiados en una Notaría comunicando dicha diligencia a la Municipalidad respectiva y dejando

copia de la protocolización en el archivo de los documentos del condominio (art.44).

3.15.8. SANCIONES.

La infracción a las obligaciones contenidas en el artículo 44 será sancionada con multa de

una a tres unidades tributarias mensuales que se duplicará en caso de reincidencia (art.44).

3.15.9. COBRO DE SERVICIOS Y GASTOS COMUNES.

142
Las empresas de servicios de utilidad pública, junto con cobrar las cuentas particulares,

específicas de cada unidad, deben incluir en esas cuentas los cobros de los respectivos servicios

para lo que es común: iluminación de pasillos.

La norma en cuestión es clara y señala que las empresas que proporcionen servicios de

energía eléctrica, agua potable, alcantarillado, gas u otros servicios, a un condominio de viviendas

sociales , DEBERAN COBRAR, conjuntamente con las cuentas particulares de cada vivienda, la

proporción que le correspondan a dicha unidad en los gastos comunes por concepto del respectivo

consumo o reparación de estas instalaciones. Esta contribución se determinará en el respectivo

reglamento de copropiedad o por acuerdo de la asamblea de copropietarios conforme lo dispuesto

en el artículo 4 de la ley (art.45).

3.15.10. APOYO FINANCIERO DE LA AUTORIDAD.

Los Gobiernos regionales, las municipalidades y los servicios de Vivienda y

Urbanización podrán destinar recursos a condominios de viviendas sociales emplazados en sus

respectivos territorios (art.41 inc.1)

3.15.11. OBJETIVOS DEL FINANCIAMIENTO.

Los recursos destinados solo podrán ser asignados con los siguientes objetos:

a. En los bienes de dominio común, con el fin de mejorar la calidad de vida de los habitantes

del condominio;

b. En gastos que demanden la formalización del reglamento de copropiedad a que alude el

artículo 43 y los que origine la protocolización a que se refiere el artículo 44;

c. En pago de primas de seguros de incendio adicionales para cubrir riesgos catastróficos de

la naturaleza, tales como terremotos, inundaciones, incendios a causas de terremotos u otros

del mismo tipo, y

d. En instalaciones de las redes de servicios básicos que no sean bienes comunes (art.41).

143
3.15.12. SUBADMINISTRACION DE CONDOMINIO DE VIVIENDA SOCIAL.

Plenamente aplicable a este tipo de condominio es lo dispuesto en el artículo 25 de la ley

que consagra las subadministración si se trata de condominios de viviendas sociales integrados por

más de un bloque independiente, cada bloque podrá establecer subadministraciones de la misma

forma y sin importar el número de las unidades que lo integren (art.46).

3.15.13. VIVIENDAS SOCIALES ANTERIORES A LA LEY N° 19.537.

Los juntos de viviendas preexistentes a la vigencia de la ley n°19.537, CALIFICADAS

COMO VIVIENDAS SOCIALES de acuerdo a los decretos leyes n°1088, de 1975, y n°2552 de

1979, y los construídos por los Servicios de Viviendas y Urbanización y sus antecesores legales, se

considerarán como condominio de viviendas sociales para los efectos del Título IV de la Ley

n°19.537, o sea, se les aplican las disposiciones precedentemente expuestas (art. transitorio inciso

primero).

3.15.14 ROL ACTIVO Y ORIENTADOR DE LA MUNICIPALIDAD.

Las Municipalidades DEBERAN DESARROLLAR programas educativos sobre

DERECHOS Y DEBERES de los habitantes de condominios de viviendas sociales, PROMOVER,

ASESORAR, PRESTAR APOYO a su organización y progreso y sin perjuicio de lo dispuesto en el

artículo 41, PODRAN adoptar todas las medidas necesarias para permitir la adecuación de las

comunidades de copropietarios de viviendas sociales a que se refiere el inciso primero de este

artículo transitorio, a las normas de la presente ley, ESTANDO FACULTADA al efecto para prestar

ASESORIA LEGAL, TECNICA Y CONTABLE, para destinar recursos con el objeto de afrontar

los gastos que demanden estas gestiones, tales como confección de planos de similar naturaleza

(artículo transitorio inc. final).

Se encomienda específicamente, en el artículo transitorio, a la municipalidad desarrollar

acciones de promoción y de apoyo para sacar adelante esta materia. Si se les otorgan los recursos

144
necesarios a las municipalidades yo creo que eso es posible, en caso contrario sería asignarle una

nueva responsabilidad que es muy difícil que puedan cumplir si no cuentan con los medios.

3.15.15.RESULTADOS DEL PRIMER LLAMADO DEL PROGRAMA PARTICIPATIVO

DE MEJORAMIENTO DE VIVIENDAS SOCIALES.

En cuanto a la aplicación del artículo 41 cabe mencionar que en un ciento por ciento de los

proyectos que postularon a financiamiento en el primer llamado del programa participativo de

mejoramiento de condominios de viviendas sociales resultaron seleccionados. Ello significa que

que en los próximos meses se podrán iniciar las obras de adelanto que tenderán al mejoramiento de

la calidad de vida de los copropietarios.

Entre estas se cuentan los cierres perimetrales de los conjuntos, pintura de los edificios,

reparación de cubiertas y aleros, formación de áreas verdes y construcción de juegos infantiles,

pavimentos, mejoramiento de iluminación, canaletas. Igualmente la formalización de los

reglamentos de copropiedad para la administración de condominios.

Fueron 117 los proyectos presentados y seleccionados, los que favorecerán a más de 8 mil

familias. Para su financiamiento se sumarán aportes del MINVU, de los propios del condominio y

del municipio por un total de 757 millones 812 mil pesos.

De las 8787 viviendas beneficiadas con las obras, 5925 son básicas y progresivas, lo que

corresponde al 91% y 246, es decir un 9% son viviendas sociales de otro tipo, como por ejemplo del

programa especial para trabajadores, PET.

El total de los recursos se desglosa de la siguiente manera:

- 62% aportado por el MINVU,

- 20% por los copropietarios y,

- 18 por los municipios.

Los copropietarios deberán hacer un esfuerzo organizado y aportar como mínimo un 20%

del valor del proyecto presentado siempre que se trate de viviendas básicas y progresivas

construidas por el SERVIU o sus antecesores legales, hasta una superficie de 70 metros cuadrados.

145
En caso de que se trate de otro tipo de viviendas sociales, el aporte de los copropietarios

ascienden a un 30 % del valor del proyecto.

Durante el segundo semestre de 1999 se convocará al segundo llamado nacional para

postular a este nuevo programa participativo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, lo que

permitirá la realización de nuevos proyectos en beneficio de las familias que habitan viviendas

sociales.

El valor de las iniciativas que presenten los condominios no debe tener un valor inferior a

las 50 unidades fomentos, ni superior a las 5 mil UF, tampoco pueden sobrepasar las 15 UF por

vivienda.

Para calcular el costo del proyecto que el condominio desea realizar, el SERVIU

confecciona anualmente una tabla con los valores referenciales por metro cuadrado de adelantos,

como reparación de techumbres, pinturas, pavimentos y cierros exteriores, entre otros.

Para postular los vecinos interesados en postular al financiamientos participativos de

Mejoramientos de condominios de Viviendas Sociales, pueden hacerlo directamente en las

secretarías Regionales ministeriales de Viviendas y Urbanismo o a través de la respectiva

municipalidad.

La SELECCIÓN DE LOS PROYECTOS de mejoramiento de condominios de viviendas

sociales que presenten los copropietarios, obtienen el financiamiento que contempla el programa

participativo, una vez que son seleccionados por una Comisión regional, siguiendo un estricto

orden de puntaje. Esto se determina de acuerdo a los siguientes criterios:

- Tipo de proyecto postulado,

- Condición económica del condominio,

- Aporte de los copropietarios del condominio,

- Valor total del proyecto,

- Valor del proyecto por vivienda,

- Antigüedad de la postulación del proyecto y,

- Cumplimiento del pago de la deuda de los copropietarios.

146
FAMILIAS BENEFICIADAS : 8.787.

TOTAL PROYECTOS : 117.

TOTAL EN M$ : 757.812.

MONTO MINVU M$ : 469.044.

APORTE MUNICIPAL M$ : 133.524.

APORTE CONDOMINIOS M$ : 155.244.

En definitiva la mayoría de los proyectos presentados se referían a la formalización de

reglamentos de copropiedad.

FUENTE: MINISTERIO DE VIVIENDAS Y URBANISMO


División de Desarrollo Urbano
Departamento de Equipamiento Urbano.

3.16. REGLAMENTO DE COPROPIEDAD

Me quiero referir ahora al Reglamento de Copropiedad que creo es quizás el instrumento

más importante que contempla la ley para poder ejercer correctamente los derechos de los

copropietarios. Primero, el Reglamento de Copropiedad tiene un carácter obligatorio, es decir,

constituye un requisito previo para que el condominio pueda acogerse a la Ley de Copropiedad

Inmobiliaria; debe ser dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio. La

misma ley señala ciertas menciones que debe contener este reglamento, muchas de las cuales es

muy importante tener presente dado que, por ejemplo, para que el administrador o Comité de

Administración puedan ejercer ciertas facultades, como el corte del suministro eléctrico o imponer

multas, es necesario que éstas estén contempladas en el Reglamento de Copropiedad. Si no lo están,

esas facultades no se van a poder ejercer.

También es importante tener presente al momento de redactar un Reglamento de

Copropiedad cuáles son las mayorías que pueden establecerse. La ley establece que el Reglamento

de Copropiedad no puede contener mayorías inferiores a las legales en cuanto a quórum para

funcionar y quórum para tomar acuerdos, y respecto a las mayorías superiores el reglamento sí las

podrá contener, salvo el primer Reglamento de Copropiedad. Es decir, el primer Reglamento de

147
Copropiedad tendrá que atenerse estrictamente a los quórum que establece la ley, no podrá tener

quórum inferior ni superior a los legales.

Es importante tener presente que es una obligación del administrador, una vez que haya

enajenado el 75% de las unidades del condominio, convocar a una asamblea para que la

comunidad se pronuncie respecto a si se mantiene, se modifica o sustituye el Reglamento de

Copropiedad, sin perjuicio -esto es nuevo también- de la facultad que tendrá cualquier

copropietario de solicitar judicialmente (al juez de policía local o al juez árbitro que se designe)

la modificación, supresión o reemplazo de alguna norma del Reglamento de Copropiedad cuando

esa norma haya sido dictada con infracción de la ley, el reglamento contenga normas

contradictorias o disposiciones de manifiesta arbitrariedad.

3.16.1 DICTACION Y APROBACION DEL REGLAMENTO.

El primer reglamento de copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica

propietaria del condominio y será reducido a escritura publica e inscrito en el Registro de

hipotecas y gravámenes del conservador de Bienes raíces respectivo (art.29 ).

En el primer reglamento no se podrán fijar mayoría superiores a las establecidas en la ley

para la celebración de las asambleas de copropietarios y para la aprobación de acuerdos

(art.29).

Enajenado el 75% de las unidades que formen parte de un condominio nuevo, el

administrador deberá convocar a la asamblea extraordinaria, la que se pronunciará sobre la

mantención , modificación o sustitución del reglamento inicial (art.30 inc.1).

3.16.2. CASO DE UNANIMIDAD EN EL QUORUM.

La asamblea extraordinaria que apruebe modificaciones al reglamento de copropiedad

que incidan en la alteración del porcentaje de los derechos en el condominio requiere de la

asistencia de la unanimidad de los copropietarios y el acuerdo de los copropietarios (art.19 inc.4).

Deberá asistir UN NOTARIO cuando se acuerde la modificación del reglamento en

asamblea extraordinaria quien certificará en el acta respectiva, en que se dejará constancia de los

148
quorums obtenidos en cada caso (art.20 inc. final). El acta deberá ser reducida a escritura

pública para su inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador

correspondiente, aunque la ley lo no lo dice pero en derecho “las cosas se deshacen como se

hacen”.

En el silencio del Reglamento de copropiedad, regirán las normas del reglamento de la

ley aprobado por decreto n°46, de 31 de Marzo de 1998, del Ministerio de Vivienda y

Urbanismo publicado en el diario Oficial del 17 de Junio de 1998.

3.16.3.DISPOSICIONES QUE DEBERA TENER EL REGLAMENTO DE

COPROPIEDAD.

Los copropietarios de un condominio deberán acordar un reglamento de copropiedad con

los objetos:

a. Fijar con precisión sus derechos y obligaciones recíprocos;

b. Imponerse las limitaciones que estimen convenientes;

c. Dejar establecido que las unidades que integran el condominio, como asimismo los

sectores en que se divide y los bienes de dominio común , están identificados

individualmente en los planos archivados en el conservador de Bienes Raíces, señalando

el número y la fecha de archivo de los mismos;

d. Señalar los derechos que corresponden a cada unidad sobre los bienes de dominio común,

como asimismo la cuota con que el propietario de cada unidad contribuir al pago de los

gastos comunes;

e. Establecer lo concerniente a la administración y conservación de los bienes de dominio

común; las multas por incumplimiento de obligaciones; y la aplicación de alguna de las

medidas de suspensión del servicio eléctrico a las unidades cuyos propietarios estén en

mora en el pago de los gastos comunes;

f. Regular las formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, sus alcances y

limitaciones , como asimismo posibles cambios de destino de esos bienes;

g. Otorgar a ciertos bienes el carácter d bienes comunes;

h. Fijar las facultades y obligaciones del Comité de Administración y del Administrador;

149
i. Establecer la asistencia necesaria para seionar y las mayoría que se requerirán para que la

asamblea adopte acuerdos, en sesiones ordinarias o extraordinarias , las que no podrán ser

inferiores a las fijadas en por la ley;

j. Fijar la periodicidad de las asambleas ordinarias y la época en que se celebrarán;

k. En general, determinar el régimen administrativo del condominio (art.27).

3.16.4 OBLIGATORIEDAD DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD.

Las normas del reglamento de copropiedad son obligatorias para los copropietarios,

para quienes les sucedan en el dominio y para los ocupantes a cualquier título (art.30 inc. final).

3.16.5. IMPUGNACION JUDICIAL DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD.

Los copropietarios que se sientan afectados por disposiciones del reglamento de

copropiedad del condominio, por estimar que ha sido dictado con infracción de normas de la

ley 19.537 o de su reglamento o que contiene disposiciones contradictorias o que no

corresponden a la realidad de ese condominio o de manifiesta arbitrariedad en el trato a los

distintos copropietarios, PUEDEN demandar la supresión, modificación o reemplazo de las

normas impugnadas de conformidad a lo dispuesto en los artículo 33 y 34 de la ley.(art.31)-

norma que ya hemos analizado y nos remitimos a lo ya dicho.

3.16.6.SUBSISTENCIA DE DISPOSICIONES DE REGLAMENTOS DE

COPROPIEDAD ANTERIORES A LA LEY N°19.537.

Si bien la ley señala en forma expresa que se aplicará alas comunidades de

copropietarios acogidos a la ley de propiedad horizontal con anterioridad a su vigencia, respecto

de estas comunidades SEGUIRAN VIGENTES las normas de sus reglamentos de copropiedad

sobre las siguientes materias:

a. las relativas al cambio de destino de las unidades del condominio.

150
b. La proporción o porcentaje que a cada copropietario corresponda sobre los bienes

comunes y en el pago de los gastos comunes.

Sin embargo por acuerdo unánime de los copropietarios se podrán aplicar a estas

materias las disposiciones de la ley n°19.537 (art.49 inc.2)

3.16.7.AUTORIZACIONES QUE SE PRESUMEN EN REGLAMENTOS DE

COPROPIEDAD ANTERIORES.

En los casos en que la ley n°19.537 exige que una determinada facultad o derecho este

establecida en el reglamento de copropiedad, se presumirá tal autorización (art.49 inc.2).

En todo caso y al igual que en el caso anterior, los copropietarios reunidos en asamblea

extraordinaria pueden acordar que no se presuma tal autorización.

De conformidad al mismo artículo 49 inciso primero SE MANTENDRAN VIGENTES

LOS DERECHOS DE USO Y GOCE EXCLUSIVOS SOBRE BIENES COMUNES,

constituidos con anterioridad a la vigencia de la ley n°19.537.

3.16.8. CONFLICTO ENTRE LA LEY Y EL REGLAMENTO.

La ley en estudio fue aprobada por el tribunal constitucional solo en lo relativo a los

artículo 33, 34 , 35 y 41 e inciso segundo del artículo transitorio este en relación a las viviendas

y aquellos en los relativo a la competencia de los tribunales por encontrase involucrada una ley

orgánica como lo es el Código Orgánico de Tribunales y normas constitucionales.

En opinión del profesor Sergio Lira Herrera existe una violación a la garantía del n°24 del

artículo 19 de nuestra carta fundamental por las consideraciones que ahora se detallan.

El artículo 49 de la ley establece que sus disposiciones se aplicarán también a las

comunidades de copropietarios acogidos a la ley de propiedad horizontal con anterioridad a su

151
vigencia. Respecto de esta comunidades continuarán aplicándose las normas de su reglamento de

copropiedad en relación a las siguientes materias:

1. cambio de destino de las unidades del condominio,

2. A la proporción o porcentaje que a cada copropietario le corresponde sobre los bienes

comunes y en el pago de los gastos comunes,

3. También quedarán vigentes los derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes comunes que

hayan sido legalmente constituidos.

En definitiva en todo lo no expresamente exceptuado, será normado por al ley n°19.537.

La ley para que tenga efecto retroactivo debe hacerlo en forma explícita e inequívoca

empleando términos formales y claros ya que configura una situación excepcional que rompe con

el principio de la irretroactividad de la ley que consagra el artículo 9 del Código Civil. Así lo ha

señalado la Corte Suprema en sus fallos relativos a la materia.

Sin embargo una ley con efecto retroactivo NO PODRA afectar cuerpos normativos que

establezcan derecho que hayan ingresado al patrimonio de la persona.

En concordancia con lo anterior e interpretando el artículo 8 de la ley de sobre efectos

retroactivos de las leyes, de 7 de Octubre de 1861, señala que existirá un derechos adquirido

cuando la facultad legal ha sido ejercida.

En el caso que nos ocupa los diferentes reglamentos pueden y en el hecho muchos lo hacen,

ESTABLECER MULTAS para el propietario que retarde o caiga en mora en el pago de los

gastos comunes las que pueden expresarse en un porcentaje de los gastos atrasados.

El profesor don José Manuel Figueroa señala que tanto el artículo 13 del D.S n° 695, en

armonía con lo que establece el artículo 1595 del Código Civil y la ley 18.010 sobre operaciones

de crédito de dinero, establecen el cobro de intereses corrientes, toda vez que la ley n° 18.010 no

presume la gratuidad. Así las cosas podemos señalar que tenemos DOS CLASES DE

SANCIONES:

1. La que establece la ley traducida en intereses que corresponde al criterio general de la

legislación y;

2. Las multas que puede contener el reglamento.

152
Ante la pregunta ¿ Cuál prevalece ?

Don Sergio Lira Herrera señala con propiedad que la ley del contrato, en virtud de la

autonomía de la voluntad.

Don José Miguel Figueroa en su trabajo reproduce tres dictámenes de la DIRINCO, de los

cuales dos se inclinaban por la aplicación de las multas por sobre el cobro de los intereses lo que

implica aplicación del reglamento.

Otra situación es la que permite al coexistencia de ambos dando lugar a la aplicación de la

norma legal y el reglamento que es la ley del contrato.

Don Sergio Lira Herrera considera este último criterio errado en virtud del principio de

los derechos adquiridos ya mencionado y la garantía del n°24 del artículo 19 de la Constitución

Política en relación con el n°26 del mismo precepto.

Si se analiza el artículo 5 de la ley, este establece que si se incurre en mora en el pago de los

gastos comunes , la deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no

reajustables o el inferior que este establezca el reglamento de copropiedad. Esto significa que se

eliminan las disposiciones contenidas en los reglamentos que facultan al administrador y a la

junta de vigilancia (sabemos hoy que se refiere a los Comités de Administración) A COBRAR

MULTAS, aunque sean superiores al interés corriente o al máximo convencional por cuanto no

se infringe la ley en lo relativo al máximo de los intereses a cobrar.

El profesor Sergio Lira señala que el fin último del cobro de la multas es impedir los

perjuicios que causa a los demás copropietarios el no pagar los gastos comunes, lo que que a

veces puede durar en largos periodos, gravando en extremo a la comunidad mencionando, por la

vía del ejemplo, la situación de la comunidad de avenida Bulnes n°79 donde estuvo cortada el

agua o la de Compañía n°1091, sin ascensor largo tiempo, lo que se tradujo en que muchos

arrendatarios abandonaran las oficinas.

El cobro de multas ha determinado en gran medida que los morosos desaparezcan y la

administración de las comunidades se haga con total normalidad.

153
Eliminar esta facultad establecida en gran parte de los reglamentos de copropiedad e

incorporada por ende al patrimonio de los copropietarios - ya que se puede usar esta mecanismo

cada vez que se produzca atraso o mora – IMPORTA AFECTAR, en opinión del profesor Sergio

Lira Herrera, los derechos adquiridos de los copropietarios, por lo que sostiene que el artículo 49

sería inconstitucional.

Finalmente, cada vez que el reglamento haya establecido un derecho para los copropietarios

y estos hayan hecho uso de él, implica el ingreso al patrimonio del copropietario de un derecho

y, toda disposición de la ley que la contraríe será inconstitucional, concluye el citado catedrático.

3.17. CONCLUSIONES.

La Ley de Copropiedad Inmobiliaria se trata de una normativa unificadora, que ha reunido en un

mismo texto disposiciones que se hallaban dispersas en múltiples textos legales.

Es también modernizadora, pues ha procurado aportar aire fresco a regulaciones de más de

sesenta años de antigüedad, concebidas para una época en que el terreno existente y los estilos de

vida no se insertaban en la compleja modernidad que hoy vivimos. Hacía falta, dentro de la

modernización, dar un tratamiento más amplio a materias como los tipos de condominios, las clases

de bienes comunes y la posibilidad de enajenarlos, gravarlos, darlos en arrendamiento o constituir

uso o goce exclusivo sobre ellos y, especialmente, regular con mayor detalle la vida en comunidad y

sus aspectos más esenciales, como las mayorías necesarias para adoptar acuerdos, la administración

de los condominios o la forma de resolver conflictos entre los copropietarios.

Se trata, también, de una ley que refleja preocupación por no romper la armonía a la que

tienden las normas urbanísticas, aun cuando podamos no compartir algunas de sus normas, como

las relativas a cesiones o la imposibilidad de acoger a ella proyectos habitacionales fuera del

límite urbano. Existe también una preocupación social de extender los beneficios de la vida en

copropiedad a las viviendas sociales, lo cual enaltece la dignidad de sus habitantes.

Es, igualmente, una ley detallada, casi reglamentaria, diseñada para bastarse a sí misma en la

mayoría de sus disposiciones, lo cual - si bien puede darle cierta rigidez- permite su aplicación sin

necesidad de esperar la acción de la autoridad para ello. Sin embargo, tal como ya lo mencionara,

154
existen algunos aspectos en los que forzosamente se requiere de complementación reglamentaria, lo

que esperamos sea pronto una realidad.

Existen otros propósitos tenidos en cuenta por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, como un

parcial favorecimiento de la renovación urbana por la vía de rebajar los requisitos de quórum para

adoptar decisiones sobre modificación o terminación del condominio, y su aplicación a situaciones

anteriores a la vigencia de la nueva ley.

Desde el punto de vista del interés jurídico, la ley plantea una serie de ventajas y soluciones

en relación a la normativa vigente:

 Se plantea una clara identificación de los bienes que conforman una unidad, esto es inmuebles,

que formando parte de un condominio es posible constituir sobre ellos dominio exclusivo,

distinguiéndolos claramente de los de dominio común pertenecientes a todos los copropietarios.

 En seguida, se precisa el grado de responsabilidad de los copropietarios en el concurso al

mantenimiento de los gastos, a la contribución de los gastos, sean ordinarios y extraordinarios,

con la posibilidad de sancionar al moroso incluso con la suspensión de ciertos servicios, como

el servicio eléctrico.

 La clara distinción entre estacionamientos de cuota mínima de aquellos de libre enajenación y

de los de visita, claramente de propiedad común.

 La obligatoriedad del Reglamento de Copropiedad; la posibilidad de asignar el uso y goce

exclusivo a uno o más propietarios de bienes de dominio común, cumpliéndose de esa forma

los requisitos que la ley indica.

 De interés resultan también todas las nuevas normas sobre administración contenidas en el

Título 2º de la ley, que junto con simplificar el funcionamiento de la asamblea soluciona una

serie de problemas prácticos, tanto respecto a la toma de decisiones como respecto a las

funciones y nombramientos de los administradores, contemplándose incluso la posibilidad de

administración conjunta para dos o más condominios colindantes.

Todas estas razones son las que hacen que esta ley sea un avance muy claro en relación a la

normativa vigente.

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BIBLIOGRAFIA.

1. “Manual Práctico de la Ley de Pisos y Departamentos”, Memoria de Prueba, Eduardo

Mena Arroyo, año 1945.

2. “La Propiedad Horizontal establecida por la Ley n°6071”, Juan Miguel Cartagena

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Universidad de Concepción, 1962.

4. Curso de Derecho Civil, “Los Bienes y Los Derechos Reales”, Alessandri, Somarriva y

Vodanovic, editorial Nascimiento, año 1974.

5. “De la Copropiedad, De la Propiedad Horizontal y De la Posesión”, Manual de Derecho

Civil, tomo IV, Victorio Pescio Vargas, editorial Jurídica de Chile, año 1978.

6. “Administración de las Comunidades de Copropietarios”, José Manuel Figueroa

Valdés, Editorial Jurídica de Chile 1992.

7. ”Guía Legal de Copropiedad y dominio exclusivo en edificios y Condominios”,

Lohengrin Coronel Araneda,, Ediciones Jurídicas La Ley, año 1994.

8. ”Guía Legal de Copropiedad y dominio exclusivo en edificios y Condominios”, Ley n°

19.537 de1997 sobre Copropiedad Inmobiliaria, Lohengrin Coronel Araneda, Ediciones

Jurídicas La Ley, año 1998.

9. Seminario sobre “ Ley 19.537 Copropiedad Inmobiliaria ”, organizado por la Facultad de

Derecho de la Universidad Central de Chile, Diciembre de 1997.

10. Seminario “ Copropiedad Inmobiliaria ” organizado por la Cámara Chilena de la

Construcción y la Facultad de Derecho de la Universidad Gabriela Mistral.

156
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